EL SECTOR INMOBILIARIO MARCO GENERAL LA PRIMERA APROXIMACION AL CONCEPTO DE SECTOR INMOBILIARIO SE REALIZA PARTIENDO DE LA NATURALEZA DE LOS BIENES ECONOMICOS

S QUE SE PRODUCEN, COMERCIALIZAN O EXPLOTAN EN L. EN ESTE SENTIDO SE DEFINE AL SECTOR INMOBILIARIO COMO AQUELLA FRACCION DE LA ACTIVIDAD ECONOMICA EN LA QUE SUS AGENTES OPERAN CON BIENES INMUEBLES Y DERECHOS DE NATURALEZA URBANA. ESTA DEFINICION ACOTA, POR UNA PARTE, EL CONCEPTO DE SECTOR INMOBILIARIO AL ENTORNO DE LAS CIUDADES Y, POR OTRA, LO ENRIQUECE AL INCORPORAR EL VALOR DE LOS INTANGIBLES DERIVADOS DE ELLAS. LOS PRODUCTOS INMOBILIARIOS SE IDENTIFICAN NO SOLO CON LOS BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA SINO, TAMBIEN, CON LOS DERECHOS QUE O BIEN SE GENERAN O BIEN RECAEN SOBRE ESTE TIPO DE BIENES. DE ACUERDO CON LA DEFINICION ANTERIOR, TODO TERRENO SUCEPTIBLE DE SER TRANSFORMADO EN SUELO URBANO PERTENECE AL SECTOR INMOBILIARIO, COMO TAMBIEN PERTENECEN A L TODAS LAS EMPRESAS O SOCIEDADES QUE SE DEDICAN A CONSTRUIR, ARRENDAR, VENDER Y ADMINISTRAR BIENES INMUEBLES ORIENTADOS AL SERVICIO DE NUCLEOS URBANOS, COMO: LOS CENTROS COMERCIALES, CENTROS DE OCIO, CLUBES, PARQUES TEMATICOS Y RECREO ENTRE OTROS. LAS FIGURAS DE LOS DERECHOS A EDIFICAR, DE SUPERFICIE, DE PASO, DE LUCES O DE HABITACION, POR EJEMPLO SE INSCRIBEN EN EL SECTOR INMOBILIARIO. EL MEDIO AMBIENTE, EN SU PAPEL DE ENVOLTURA NATURAL DE LAS CIUDADES Y ELEMENTO PRIMORDIAL EN LA CALIDAD DE VIDA DE SUS HABITANTES SE INTEGRA CADA VEZ MAS FIRMEMENTE AL SECTOR INMOBILIARIO. LA VISION GENERICA DEL SECTOR INMOBILIARIO TAMBIEN SE PRESENTA DESDE LA DOBLE DIMENSION QUE PRESENTAN LOS BIENES INMUEBLES, PRIMERO EN UNA ESCALA QUE DETERMINA EL NIVEL DE DESARROLLO DEL BIEN Y SEGUNDO EN LA EVOLUCION DE ESE BIEN DENTRO DEL MARCO DE LA CIUDAD, LA DEMANDA Y EL FINANCIAMIENTO. LA DEMANDA ESTIMULA LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA, EL FINANCIAMIENTO POTENCIA LA DEMANDA Y LA CIUDAD ATRAE A LA DEMANDA Y AL FINANCIAMIENTO. ESTA VISION GLOBAL NOS INTRODUCE EN LA ESTRUCTURA ELEMENTAL DE LA CADENA DE PRODUCCION: TERRENO EDIFICACION INMUEBLE (PRIMERA OCUPACION) QUE SEGUIDAMENTE DEFINE LOS MERCADOS PRIMARIOS - SECUNDARIOS Y FINALMENTE LA REHABILITACION DE INMUEBLES QUE RECUPERA PARA EL MERCADO AQUELLOS BIENES QUE AGOTARON SU VIDA FISICA O FUNCIONAL. LA VERDADERA CLAVE DIFERENCIADORA DEL SECTOR INMOBILIARIO RESPECTO A LOS RESTANTES SECTORES ECONOMICOS RADICA EN EL FORMATO LOCALIZACION PRODUCTO FINAL DE SUS MERCADOS Y SEGMENTO AL QUE VAN DIRIGIDOS, GENERANDO DE ESTA MANERA EL ESPACIO PARA EL DESARROLLO DE LOS ESTUDIOS DE MERCADO INMOBILIARIOS, LOS CUALES SE BASAN EN

ESTRUCTURAS MATRICIALES PARA COMPRENDERLO Y ANALIZARLO. MATRIZ: SECTOR, TIPOLOGIA, NIVEL SOCIECONOMICO, EDAD DEL INMUEBLE, USO, ETC. DE ESTA MANERA SE PRODUCE UNA ORDENACION DE LAS ACTIVIDADES INMOBILIARIAS EMPRESARIALES EN TORNO A DOS LINEAS DE NEGOCIO: LA ENCARGADA DE FABRICAR Y ATENDER LA DEMANDA DE INMUEBLES Y LA QUE SE CONSTITUYE EN DEMANDA DE INVERSIN EN BUSCA DE UNA RENTABILIDAD EN LOS INMUEBLES COMO ACTIVOS ECONOMICOS, DUALIDAD DE DEMANDA QUE SE CONSTITUYE EN DUALIDAD DE PRODUCTOS INMOBILIARIOS: INMUEBLES NUEVOS PARA LA VENTA E INMUEBLES EN RENTA. AS, LA ACTIVIDAD DE PRODUCCIN INMOBILIARIA SE PERFILA COMO UN FLUJO LINEAL DE NEGOCIO, COMO UNA CADENA COMPLETA DE FABRICACION QUE TRANSFORMA UNAS MATERIAS PRIMAS SUELO Y MATERIALES DE CONSTRUCCION EN BIENES INMUEBLES TERMINADOS CON DESTINO A SU COMERCIALIZACIN EN LOS MERCADOS PRIMARIOS. AS CADA PROMOCION INMOBILIARIA CONCLUYE EN SI MISMA Y, TRAS ELLA O EN PARALELO CON ELLA, SE INICIA OTRA PROMOCION, SIMILAR O DISTINTA, PERO SIEMPRE CON OTRA LOCALIZACIN, CONFIGURANDOSE AS OTRO FLUJO LINEAL DE NEGOCIO. EN EL MARCO DE LAS ECONOMIAS NACIONALES LA PROMOCION INMOBILIARIA CONSTITUYE EL PROCESO DE FORMACIN DEL CAPITAL FIJO QUE CONCLUYE CON LA CANALIZACIN DEL AHORRO Y DE LA INVERSIN HACIA EL SECTOR INMOBILIARIO, AHORRO PROCEDENTE FUNDAMENTALMENTE DE LA UNIDADES FAMILIARES Y EMPRESARIALES, E INVERSIN DE CAPITALES EN BUSCA DE RENTABILIADADES. EL BENEFICIO EMPRESARIAL ES LA DIFERENCIA ENTRE EL IMPORTE D ELAS VENTAS Y LA SUMA DE LOS COSTES INCURRIDOS EN EL PROCESOS DE GESTIN-FABRICACIN-COMERCIALIZACIN, AL FINAL DEL CUAL, EL ACTIVOQUE SE HA IDO CONSTRUYENDO Y VENDIENDO DESAPARECE DEL BALANCE. POR EL OTRO LADO, LA EXPLOTACIN ECONMICA DE INMUEBLES SE INICIA CON LA ADQUISICIN EN LOS MERCADOS PRIMARIOS O EN LOS SECUNDARIOS DE UNOS BIENES INMUEBLES APTOS PARA SU USO PARA COMERCIALIZAR ESTE MISMO Y MANTENIENDO EL INMUEBLE EN CONDICIONES FISICAS Y FUNCIONALES ADECUADAS PARA SEGUIR EXPLOTANDOLO ECONOMICAMENTE. ES POR TANTO, UN PROCESO DE NEGOCIO CIRCULAR POR CUANTO LA ACTIVIDAD NO TIENE TERMINO FINITO EN LA MEDIDA QUE EL INMUEBLE CONSERVE SUS CONDICIONES DE USO Y EXISTA DEMANDA PARA ESE USO, UN PROCESO REPETITIVO DE ARRENDAMIENTO Y RENOVACIN/DESOCUPACIN, D ELA PRESTACIN DEL USO ESPECIFICO DE CADA BIEN INMUEBLE QUE SE REEMPLAZA CON UNA NUEVA PRESTACIN. ES DECIR SE COMERCIALIZA UN DERECHO DE USO Y NO UN ACTIVO MATERIAL. LA RENTA NETA OBTENIDA COMO CONTRAPRESTACIN AL USO DEL INMUEBLE, MAS/MENOS LA PLUSVALA/MINUSVALA QUE EL INMUEBLE JAYA ADQUIRIDO COMO VALOR DE REALIZACIN EN SU CORREPONDIENTE MERCADO SECUNDARIO, SE CONSTITUYE EN EL BENEFICIO DE ESTA ACTIVIDAD.

LA DESCRIPCIN ANTERIOR MUESTRA QUE ESTAS DOS LINEAS SE DISTANCIAN ENTRE S TANTO DESDE EL PUNTO DE VISTA DE GENERACIN DE ACTIVIDAD COMO DE NEGOCIO, POR LO QUE CABRA CLASIFICARLAS COMO DOS CATEGORAS ECONMICAMENTE DISTINTAS. LA EXPOSICIN DE LO QUE ES UN SECTOR INMOBILIARIO GENRICO CONCLUYE CON EL CONOCIMIENTO DE SU ESTRUCTURA Y EN LA QUE APARECEN SITUADOS TODOS LOS AGENTES QUE PARTICIPAN EN EL. LA VISIN DE ESTA ESTRUCTURA SE DEDUCE A PARTIR DE LA FIGURA DEL USUARIO DE LOS BIENES INMUEBLES, DEL USUARIO PROPIESTARIO, ARRENDATARIO O USUFRUCTUARIO Y DE LA UTILIDAD DE ALOJAMIENTO QUE ENCUENTRA EN ESTOS INMUEBLES. A PARTIR DE ESTA FIGURA CENTRAL DEL USUARIO COMO AGENTE BSICO O ELEMENTAL, LOS RESTANTES AGENTES QUE INTERVIENEN EN EL SECTOR INMOBILIARIO SE ORDENAN A MODO DE PLANETAS PARA GIRAR A SU ALREDEDOR, DESCRIBIENDO RBITAS EN BASE A UN CRITERIO DE RELACIN DE CADA AGENTE CON EL USUARIO DE LOS BIENES INMUEBLES, USUARIO QUE ES, COMO YA SE HA EXPRESADO, EL VERDADERO NCLEO DEL SISTEMA. EN ESTE SENTIDO LA CUESTIN, SE LIMITA ENTONCES, A DETERMINAR EL CRITERIO DE RELACIN INTERPERSONAL AGENTE-USUARIO EN BUSCA DE DOS OBJETIVOS: UNO, POSICIONAR A CADA AGENTE EN LA ESTRUCTURA Y DOS, DEFINIR EL NMERO DE NIVELES DE RELACIN U ORBITAS EXISTENTES EN LA ESTRUCTURA DEL SECTOR. SIENDO LOS USUARIOS INMOBILIARIOS Y LOS AGENTES DEL SECTOR PERSONAS, PERSONAS FISICAS O JURDICAS PERO SIEMPRE PERSONAS, EL CRITERIO RELACIONAL ENTRE ELLOS ES NECESARIAMENTE DE TIPO CUALITATIVO. LA ORDENACIN DE LOS AGENTES EN LA ESTRUCTURA ES INMEDIATA ESTABLECIENDO EL CRITERIO DE DISTANCIA ENTRE UNO Y OTRO, DE DITANCIA NO MTRICA, DE PROXIMIDAD O LEJANIA DEL CONOCIMIENTO INTERPERSONAL, DE INTENSIDAD EN LA DOBLE Y DIFERENTE RELACIN MUTUA AGENTE-USUARIO Y USUARIO-AGENTE. ESTE MISMO CRITERIO EVIDENCIA TAMBIN LAS RELACIONES DIRECTAS ENTRE LOS PROPIOS AGENTES QUE, DE ALGUNA FORMA Y MEDIDA, ASEGURAN EL PRINCIPIO DE DINAMICIDAD QUE S EHA IMPUESTO AL SISTEMA. LA VISIN DE LOS AGENTES INMOBILIARIOS SERA INCOMPLETA SI NO SE RECOGEN LOS ENFOQUES DE RIESGO Y TIEMPO, EL PRIMERO POR QUE NO TODOS LOS AGENTES SECTORIALES ASUMEN NI EL MISMO GRADO NI EL MISMO TIPO DE RIESGO Y, EL SEGUNDO, PORQUE NO TODOS LOS AGENTES PERMANECEN EL MISMO TIEMPO EN EL SECTOR.