Capitolul IX

PUBLICITATEA IMOBILIAR
I NOILE CRI FUNCIARE
Seciunea I
Consideraii generale privind publicitatea imobiliar.
Necesitatea, obiectivele i rolul publicitii imobiliare.
1. Consideraii generale.
Nevoia de pace social i de echitate a raporturilor interumane
constituie att scopul normelor morale ct i a normelor juridice.
Scopul normelor juridice este acela de a da necesitatea juridic
circuitului civil, dreptul, prin normele sale, are sarcina de a apra
drepturile prezente i cele ce se vor dobndi de ctre persoane fizice i
persoane juridice. Sistemul de drept tinde spre perfeciune cu ct el
reglementeaz mai bine delimitarea i face s fie mai bine cunoscute
drepturile subiective i este cu att mai respectat cu ct el se exercit
mai concis i mai corect. Nevoia de siguran a raporturilor juridice
civile este realizat prin publicitatea celor mai importante dintre ele.
Securitatea juridic a drepturilor subiective civile patrimoniale
este ndeplinit prin statica i dinamica drepturilor patrimoniale.
Dreptul obiectiv prevede pe de o parte coninutul juridic i
mijloacele de aprare mpotriva oricror nclcri practice posibile,
reglementnd statica drepturilor patrimoniale, totodat prevede
modurile de dobndire, modificare i stingere a acestor drepturi n
temeiul legii sau prin acte juridice pe de alt parte, realiznd dinamica
drepturilor patrimoniale. !u alte cuvinte statica vizeaz existena i
pstrarea drepturilor patrimoniale valabil dobndite, iar dinamica
vizeaz circulaia acestor drepturi de la natere pn la stingerea lor
realizndu"se prin aceasta circuitul juridic patrimonial.
Securitatea juridic static i cea dinamic se afl ntr"o relaie
de determinare. #iecare titular al drepturilor subiective de natur
patrimonial are nevoie de ocrotirea juridic a drepturilor sale, adic
de securitatea juridic static, precum i de ncrederea n operaiunile
$$%
juridice n care se pot dobndi drepturi patrimoniale adic securitatea
juridic dinamic, aceasta fiind o dubl protecie legal.
$

&ijloace de realizare a securitii juridice statice i dinamice a
drepturilor patrimoniale constau n totalitatea mecanismelor, actelor i
procedeelor prin care se asigur protecia acestor drepturi. 'rin
caracterul lor acestea sunt de dou feluri( mijloace preventive i
mijloace represive.
&ijloacele preventive sunt( forma actelor juridice i
publicitatea operaiunilor juridice referitoare la drepturile
patrimoniale. &ijloacele represive cuprind sanciunile juridice de
ordin civil, penal, administrativ prevzute de lege pentru nesocotirea
sau nclcarea drepturilor civile.
#orma actelor juridice este acea condiie extrinsec, general
i dup caz, mai mult sau mai puin esenial care se refer la
modalitatea de exteriorizare a voinei juridice, svrit cu intenia
de a produce efecte juridice concrete. )n dreptul actual forma actelor
juridice este guvernat de principiul consensualismului conform
cruia simpla manifestare de voin este nu numai necesar, ci i
suficient pentru ca actul juridic s ia natere n mod valabil din punct
de vedere al formei sale.
'rincipiul consensualismului statuat de art.$*%+ !.civil nu
funcioneaz n mod absolut, dreptul civil cuprinznd o serie de
excepii(a, forma ad validatem sau ad solemnitatem este cerut pentru
nsi validitatea actului juridic a crui nerespectare atrage dup sine
consecina sancionrii cu nulitatea absolut a actului- b, forma ad
probationem cerut doar pentru dovada actului juridic, a crei
nerespectare nu atrage nulitatea actului, lipsa formei scrise sau
autentice ci creaz doar dificulti n probarea acestuia- c, forma
cerut penrtu opozabilitatea fa de teri a crei nerespectare nu atrage
dup sine nevalabilitatea actului ci numai inopozabilitatea, adic
ineficacitatea care l ndreptete pe ter s"l ignore, penrtu motivul c
nu ."a fost adus la cunotin n formele stabilite de lege.
Publicitatea este tocmai mijlocul juridic eficient prin care
actul nscriindu"se n registre publice prevzute de lege, prin
ndeplinirea integral a cerinelor. /le sunt ns autonome, cu scopuri
distincte nu se suprapun i nu se exclud reciproc.
*
'ublicitatea este
necesar pentru anumite acte juridice s fie cunoscute n privina
raporturilor juridice pe care le consacr. 0e exemplu( contractul de
$*1
vnzare"cumprare privind un imobil ncheiat n form autentic, este
pe deplin valabil, dar pentru a asigura opozabilitatea lui i c n
realitate cumprtorul este proprietarul actul, acel contract trebuie
supus formelor de publicitate legal.
'robele publicitii drepturilor reale se pune n mod diferit
dup cum este vorba de bunuri mobile sau de bunuri imobile.
)n cazul bunurilor mobile nu se simte necesitatea publicitii,
pentru c circuitul civil rapid la care sunt supuse ar fi stnjenit de
existena unor formaliti de publicitate. )n materia mobilelor
posesiunea valoreaz titlul conform art. $%1% !.civil, ca atare
posesiunea care este un fapt material 2la vedere3 nlocuiete
formalismul publicitii care n cazul lor este special i limitat.
4

)n cazul bunurilor imobile, publicitatea nu este numai
necesar dar i materialmente posibil datorit aezrii fixe a
bunurilor prin natura sau destinaia lor i totodat util pentru
asigurarea certitudinii circuitului juridic prin informaiile precise pe
care le poate oferi.
'ublicitatea imobiliar este un mojloc tehnic, eficient i
adecvat de natur s realizeze securitatea juridic stic prin faptul c
atest existena drepturilor imobiliare a persoanelor fizice i juridice
ct i securitatea juridic dinamic prin informarea celor interesai
referitoare la situaia juridic real a imobilelor.
'ublicitatea imobiliar la rndul su nu este integral i nici
nu poate fi, pentru c o parte din modurile de dobndire cum sunt
uzucapiunea, accesiunea, fiind fapte juridice n sens strict nu sunt
susceptibile n timpul realizrii lor de publicitate, iar transmiterea
succesoral opereaz pe data deschiderii succesiunii dar operaiunile
se fac ulterior.
5olul publicitii imobiliare depinde de sistemul de publicitate
adoptat de legislaia respectiv.
6stfel, n unele sisteme au rolul limitat de a face ca drepturile
dobndite ntre pri s devin opozabile tuturor, cum este cazul
legislaiilor bazate pe principiul consensualismului inspirat din codul
civil francez al lui Napoleaon. 0repturile se dobndesc la data
perfectrii actului translativ sau constitutiv de drepturi reale, dar se
consolideaz numai ca efect al transcrierii n registrele publice. )n alte
sisteme rolul nscrierii este de a produce efecte translative sau
constitutive de drepturi reale, att ntre pri ct i fa de teri,
$*$
convenia este doar creatoare de obligaii. Sistemul a fost adoptat de
legislaiile de inspiraie austriac i german.
0up cum se va analiza la noi au fost n vigoare n diferite
pri ale rii, ambele sisteme de publicitate care i au explicaia n
istoria diferit a provinciilor rii.
2. Noiunea i sistemele de publicitate imobiliare.
2.. !oiunea de publicitate are dou sensuri din perspectiva
analizei juridice.
"n sensul su larg publicitatea desemneaz acele modaliti
prin care anumite acte sau operaiuni juridice sunt aduse la cunotina
publicului ori realizate n locuri publice cu sau fr participarea
publicului, dar cu scopul de a fi cunoscute i de a"i asuma efectele.
7egiile i alte acte normative se public n &onitorul oficial al
5omniei, actele administrative se public n presa local, se afieaz
la locuri anume stabilite- unele acte se ncheie n locuri publice pentru
a se asigura accesul i intervenia celor interesai 8licitaii, celebrarea
cstoriei, tranzacii la burs,, anumiet operaiuni juridice sunt
transcrise sau evideniate n registre publice 8registrul comerului,
registrul portului unde sunt nregistrate navele, crile funciare, etc,.
"n sensul restrns al publicitii imobiliare aceasta
desemneaz totalitatea mijloacelor juridice prevzute de lege prin care
se evideniaz situaia material i juridic a imobilelor n mod publci
pentru a da ocrotire deplin securitii statice i dinamice a circuitului
civil, referitor la bunurile imobile.
2.2. #istemele de publicitate imobiliar $n dreptul romn.
0atorit condiiilor istorice n care poporul romn s"a format i a trit
n mai multe provincii istorice sunt aplicabile legislaii diferite.
5ealizarea statului naional unitar a fost nfptuit succesiv n
etape istorice succesive, marcate de vicisitudini i ocupaii strine, iar
organizarea statl i cadrul juridic au fost marcate de incoeren i
dezinteresul factorilor de putere nc din perioada modern 8sec. 9.9,
i pn astzi.
0in aceste cauze i din alte raiuni dei au existat preocupri
ale legiuitorului, dup &area :nire din $%$;, nu s"a reuit unificarea
integral a sistemului legislativ, fapt ce face ca pe teritoriul rii
noastre s fi existat mai multe sisteme de publicitate imobiliar(
$**
a, sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni,
reglementat de codul civil, codul de procedur civil, 7egea <14=$%>4,
aplicabil pe cea mai mare parte a teritoriului naional, mai precis n
localitiel din provinciile istorice care au intrat n componena
5omniei ? @echea ar ? nainte de :nirea de la $ decembrie $%$;.
b, sistemul crilor funciare, reglementat de codul civil
austriac, 7egea nr. $$+=$%4;, 7egea nr. *>$=$%>A, existent n acele
regiuni care au fcut parte din fostul .mperiul 6ustriac 8Bransilvania,
Canat, Cucovina de Sud,.
c, aa zisul sistem intermediar al crilor de publicitate
funciar, reglementat de 0ecr. *>*=$%>A i de unele dispoziii ale
7egii nr. $$+=$%4;, aplicabil la un numr restrns de localiti ale
judeului .lfov i n mun. Cucureti.
7a aceasta se adaug realitatea unui fapt istoric incontestabil,
acel al 0ecr. nr. $<4=$%><, privind aa"zisele cri de eviden
funciar. /le au fost nfiinate cu scopul de a nlocui crile funciare
distruse, sustrase sau pierdute n timpul ocupaiei :ngariei hortDste,
pentru unele localiti din Bransilvania.
Publicitatea imobiliar viitoare n dreptul romn se
ntemeiaz pe 7egea cadastrului i publicitii imobiliare nr. A=$%%<,
care a reglementat structura general a dou instituii distincte ns
interferente( instituia te%nic a cadastrului i instituia juridic a
noilor cri funciare.
.nstituia cadastrului are n vedere efectuarea unor lucrri
tehnice topografice, care s realizeze un cadastru general al rii iar
prin instituia crilor funciare se urmrete ntocmirea unui sistem
real i unic de publicitate imobiliar pentru ntreaga ar i astfel s
fie mplinit dezideratul multor generaii de juriti, ca printr"un sistem
unic s fie nlocuite toate sistemele de publicitate existente n dreptul
romn actual.
7egea nr. A=$%%<, folosete denumirea de cri funciare, ns
n realitate este vorba de noi cri funciare, altele dect crile funciare
actuale, aflate n aplicare n Bransilvania, adic se vor ntocmi cri
funciare valabile pentru ntreaga ar. 'e msura finalizrii lucrrilor
cadastrale i a registrelor de publicitate imobiliar a unui jude,
precum a noilor cri funciare, urmeaz s fie nlocuite toate cele trei
sisteme actuale de publicitate imobiliar 8art. &2 al. 2 i ' din (egea
nr. &)**+,. 6cest aspect a fost anticipat de art. %; al. * din 7egea nr.
$*4
$;=$%%$ privind fondul funciar care prevede c pn la o nou
reglementare se aplic actualele prevederi legale n materia publicitii
imobiliare.
5egistrele de publicitate imobiliar, indiferent de sistemul
cruia i aparin se in n prezent la Eudectorii pe lng care este
organizat biroul de carte funciar.
3. Sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni.
'.. !oiune i reglementare. )n dreptul romnesc s"a adoptat
sistemul de publicitate imobiliar al registrelor de transcripiuni i
inscripiuni prin !.civil 8art.;$;";$%, art.$*%+, art.$4%>, art.$;1$"
$;1*,, codul de procedur civil 8art.A$1"A*1,. Sunt numite i registre
de transcrieri i registre de inscripii.
/l este un registru personal de publicitate a drepturilor reale
imobiliare, deoarece registrele se in pe numele proprietarilor adic pe
persoane i nu pe imobile. 0e aceea situaia juridic a imobilului poate
fi aflat numai cunoscnd proprietarii si succesivi i cercetnd
numele lor, ce fel de drepturi au fost transmise sau constituite
referitoare la acel bun operaiune care este dificil i anevoioas.
0eoarece publicitatea se face pe persoane i nu pe imobile, ea se mai
numete i publicitate personal.
'ublicitatea se face prin transcrierea i nscrierea n registrele
prevzute de art.A$1 !.pr.civil i anume( registrul de transcriere,
registrele de nscriere, registrele de transcriere a comandamentelor i
mapa actelor de amanet, a actelor juridice privind imobile funciare
prevzute expres de lege.
'.2. ,ranscrierile. Brancrierea este operaiunea de copiere
integral a actelor juridice prin care se transmite dreptul de proprietate
asupra unui imobil se constituie un drept real principal, sau se sting
astfel de drepturi reale imobiliare.
Sunt supuse transcrierii toate actele juridice enumerate de art.
A$$ !.pr.civil i anume(
a, toate actele de nstrinare a proprietilor nemictoare sau
a drepturilor reale ce se pot ipoteca- actele juridice ntre vii prin care
se renun la aceste drepturi-
b, toate actele prin care se constituie o servitute un drept de
uzufruct, de uz sau de abitaie- actele juridice prin care se renun la
aceste drepturi-
$*>
c, tranzaciile privind drepturile reale-
d, ordonanele de adjudecare ale imobilelor-
e, hotrrile date n materie de expropriere pentru cauz de
utilitate public-
f, cesiunile de venituri pe un interval mai mare de * ani-
g, extract de pe contractele de arend sau de locaiune pe timp
mai ndelungat de 4 ani.
Sunt exceptate de la transcriere( transmisiunile succesorale
8legal i testamentar,- actele de mpreal- hotrrile judectoreti
declarative de drepturi- uzucapiunea i accesiunea imobiliar, etc.
Brancrierea se face n ordinea depunerii actelor necesare
acestor operaiuni. )n prezent registrele de transcripiuni sunt nlocuite
cu mape n care sunt pstrate actele supuse transcrierii, mpreun cu
cererile care le nsoesc n ordinea lor.
'.'. "nscrierile. )nscrierea se face n registrul de inscripii i
constau n consemnarea sau reproducerea unro pri mai importante
sau clauze din actele juridice. #ac obiect al nscrierii numai acele
clauze care se refer la privilegiile speciale imobiliare i la ipotec. 0e
la aceast regul, face excepie privilegiul vnztorului de imobile
deoarece este supus transcrierii.
'.-. .fectele transcrierii i $nscrierii. )n condiiile art. $;*
!.civil, actul translativ de proprietate dac a fost transcris, este
opozabil terilor. )ntre pri i fa de succesorii lor n drepturi, actul
juridic produce efecte de la data ncheierii lui, potrivit principiului
relativitii efectelor juridice ale actelor juridice, fr a fi necesar
transcrierea i nscrierea.
0ac acelai drept a fost constituit real transmis sau constituit
a fost transmis transcris succesiv n favoarea a dou sau mai multe
persoane se aplic principiul( /ui prior tempore potior jure. 6dic,
dac acelai drept a fost tarnscris n mod succesiv ctre mai multe
persoane, va avea ctig de cauz cel care a realizat primul
formalitile de transcriere i nscriere.
'.0. !eajunsurile sistemului publicitii personale.
>
6cest
sistem datorit caracterului su personal prezint deficiene i
inconveniente de natur practic cu privire la efectele i sigurana
acestuia dintre care pot fi enumerate(
"F serie de acte juridice nu sunt supuse publicitii, ceea ce
face ca acest sistem de publicitate s nu fie integral, ci doar una
$*+
parial. 6stfel nu sunt supuse transcrierii( transmisiunile succesorale,
partajul, hotrrile judectoreti declarative- actele de confirmare a
nulitii relative i actele de renunare.
"5egistrele se in pe numele proprietarilor i nu pe imobile.
0e aceea pentru a cunoate situaia juridic a unui imobil, trebuie
cunoscui toi proprietarii succesivi ai acestuia, care este o activitate
greoaie- ori, omisiunea unui proprietar anterior poate nltura ntreaga
publicitate ulterioar, dac proprietarul a consimiti transmisiunii sau
sarcinii importante care nu convin noului dobnditor, constituind i
aceasta o probatio diabolica.
"Nendeplinirea formalitilor de transcriere i nscriere nu
este sancionat de lege, singura operaiune fiind inopozabilitatea fa
de teri a operaiunii.
"Cirourile de publicitate imobiliar de pe lng judectorii nu
are abilitatea legal s verifice valabilitatea actului prezentat pentru
nregistrare, ceea ce face ca o astfel de nregistrare s aib caracter
relativ. Se aduce pur i simplu la cunotina terilor un act juridic, fr
ca valabilitatea actului sau existena dreptului s fie valabile prin
publicare.
"0ac un imobil a fost nstrinat succesiv i cu rea credin
mai multor persoane, proprietatea lui aparine aceluia care a realizat
cu prioritate publicitatea unui act chiar cu valoare relativ, chiar dac
el are un titlu ndoielnic ia fost ultimul achizitor.
4. Sistemul de publicitate prin crile funciare.
-.. 1aracterizare general i reglementare. .nconvenientele
semnalate n sistemul publicitii imobiliare prin registrele de
transcripiuni i inscripiuni sunt n cea mai mare parte nlturate i se
asigur o certitudine superioar, prin sistemul crilor funciare care 2
fiind un sistem de publicitate imobiliar 2 se bazeaz pe identificarea
topografic 8cadastral, a imobilelor i realizeaz publicitatea
imobiliar i deplin 8complet, a transmisiunilor i constituirilor de
drepturi reale imobiliare.
Sistemul de publicitate al crilor funciare este un sistem real
de publicitate aparine legislaiilor germanice spre deosebire cum am
vzut de sistemul publicitii personale consensualiste, adoptat sub
influena codificrii franceze napolioniene.
$*<
1rile funciare numite tradiional cri funduoare
reminiscen nc vie datorat tradiiei juridice i are originea n
cuvntul latinesc fundus, fond care nseamn proprietate asupra
pmntului. 0up ncorporarea Bransilvaniei la .mperiul austriac i
edictarea 0iplomei 7eupoldinei de la $A;$, considerat i prima lege
fundamental, pentru aceast provincie istoric au fost introduse
treptat crile funciare 8funduare,( n anul $A%> n localitile
grnireti supuse dreptului austriac 8zona Nsudului, inuturile zis
secuieti, denumite n termenii !ancelariei aulice de la @iena
(andtafel 2Patent3 n anul $;A1 n celelalte localiti de 2drept
autriac3 ale 6rdealului, iar din $;++ n zonele Canat, !riana, Satu
&are i &aramure, supuse pn atunci dreptului obinuielnic
transmis prin tradiiile populaiei autohtone romneti peste care s"a
suprapus sau a convieuit cu acesta dreptul local ungar. Sub aspect
legislativ regimul funciar a fost reglementat de !odul civil austriac de
la $;$$, ordonanele emise la $A%>, $;++ i $;A1, precum i legiuirile
locale.
)n Cucovina ocupat de austrieci la $;$* prin 7egea din $;A4
se adopt un model similar bazat pe sistemul germanic.
0up &area :nire nfptuit al $ decembrie $%$;, s"a ncercat
extinderea sistemului crilor funciare pe ntraga ar. !onsiliul
0irigent format la Sibiu i apoi dup preluarea administrativ a
Bransilvaniei la * aprilie $%*1 la !oroana 5omniei a fost meninut
sistemul n Bransilvania. 'rin 7egea nr. %4=$%44 s"a urmrit realizarea
unui cadastru modern la nivelul ntregii ri bazat pe instituai crilor
funciare care era superioar sistemului din vechiul regat, oamenii
politici i remarcabili juriti ai vremii urmrind unificarea unitar ntr"
un sistem real de publicitate pentru 5omnia n graniele ei de atunci.
0in pcate, obiectivele stabilite la nivel de deziderat pentru c
lucrrile se desfurau foarte lent 8n raport cu lucrrile cadastrale n
timp record pe teritoriul Bransilvaniei i :ngariei ordonat de
mpratul .osif al .."lea n anul $A;< care au fost finalizate n numai
trei ani,. /le au fost abandonate n preajma celui de"al doilea rzboi
mondial din cauza evenimentelor tragice care se ntrezreau. 5omnai
nu a reuit nici pn n prezent realizarea unui cadastru naional i nici
s introduc un sistem unitar de carte funciar ceea ce ar corespunde
pe deplin atributului de stat naional unitar prevzut de art. $ din
!onstituie.
$*A
'rin dou legi diferite, nr. *4=$%44 i nr. $$+=$%4; s"a
materializat ncercarea de a realiza un cadastru i o carte funciar
moderne, care nu au fost finalizate pentru c nu s"a ntocmit cadastru
general al rii. )n lipsa cadastrului naional 0ecr. lege nr. $$+=$%4; a
putut fi pus n aplicare numai n Bransilvania, Canat i Cucovina, unde
s"a i realizat. )n Bransilvania 7egea nr. $$+=$%4; pentru unificarea
dipoziiilor privitoare la cartea funciar a fost conceput ca o lege de
aplicare general privind crile funciare din @echea Gar i regimul
de carte funciar din Bransilvania.
6cest act normativ 8(egea nr.0)*'4,, putea fi pus n
aplicare numai n Bransilvania 8unde existau condiiile tehnice ale
hrilor topografice i crile funciare,, unde s"a realizat n msur
limitat prin Decr.(ege nr.'4*)*-', numit de extindere a legislaiei
civile i comerciale $n 5omnia de peste 1arpai care a meninut o
parte a legislaiei funciare locale, iar ulterior prin (egea nr.2-)*-&,
n totalitate, nlocuindu"se toate legile ordonanele i regulamentele
locale privitoare la crile funciare. 'rin aceasta s"a asigurat aplicarea
unei reglementri unitare complete i moderneasupra crilor funciare
n teritoriile din Bransilvania i Cucovina unde i"a gsit
materializarea 0ecr.7ege nr.$$+=$%4;.
0ecr.7ege nr.$$+=$%4; este caracterizat i conceput ca o lege
de aplicaie general la nivelul ntregii ri i s realizeze unificarea
legislativ ntr"o manier complet i modern.
7egiuitorul su a pstrat sistemul de publicitate mai sigur
existent n Bransilvania ns a inut seama de progresele altor legislaii
n domeniu i experiena sistemului aplicat n 6lsacia i 7orena dup
anexarea lor la $;A$ de Hermania, precum i faptul demonstrat prin
aceasta a compatibilitii principiilor dreptului francez cu principiile
de carte funciar.
+

'rin sistematizarea sa logic i prin coninut, 7egea
nr.$$+=$%4;, a constituit un instrument util i a uurat activitatea
instanelor de carte funciar i mai apoi a fostelor notariate de stat care
au funcionat n aceste teritorii.
0ispoziii ale sale sunt preluate, precum i unele sistematizri,
principii, noiuni, reglementri n 7egea nr.A=$%%< pentru preluarea i
aplicarea n viitor a acestei ultime legi, ntre ele exist corelaii
importante. Nu au fost preluate reglementri privind felul i regimul
nscrierilor, precum i efectul constitutiv de drepturi reale al
$*;
nscrierilor care exprimnd n bun msur superioritatea crilor
funciare, face ca 7egea nr.A=$%%< s constituie un regres fa de
0ecr.7ege nr.$$+=$%4;, chiar dac este o revan inutil a adepilor
principiilor consensualismului i al libertii contractuale contra
partizanilor principiului riguros al publicitii absolute n materia
transmiterii i constituirii de drepturi reale imobiliare.
<

)n aplicarea noilor reglementri ale 7egii nr.A=$%%< sunt de
avut n vedere urmtoarele aspecte( a, 0ecr.7ege nr.$$+=$%4; i
restrnge considerabil aplicabilitatea ntruct toate transmisiunile i
constituirile de drepturi reale trebuie s se fac n noile cri funciare-
b, felul $nscrierii difer n noile cri funciare, iar nu i regimul de
carte funciar aplicabil care este unul singur, cel reglementat de 7egea
nr.A=$%%<- c, 7egea nr.A=$%%<, este aplicabil treptat, odat cu
ntocmirea i finalizarea lucrrilor cadastrale, iar n regimul de
aplicabilitate al 0ecr.7ege nr.$$+=$%4; 8n zonele de carte funciar,
rmne aplicabil aceasta din urm i va fi scoas treptat din vigoare
odat cu finalizarea lucrrilor cadastrale i ntocmirea noilor cri
funciare.
)n aceast succesiune se fac dou categorii de nscrieri( cu
caracter definitiv 8n localitile n care este pus n aplicare cadastrul
general, i cu caracter nedefinitiv 8n localitile unde nu exist sau nu
sunt definitivate lucrrile cadastrale,.
-.2. #tructura i obiectul crii funciare, 8art.$4%"$>*, constau
n cuprinsul i obiectul crii funciare. /le sunt ntocmite, numerotate
pe localiti. .mobilele din aceeai localitate alctuiesc registrul
funciar al acelei localiti.
1uprinsul fiecrei cri funciare const din titlul acesteia i
trei pri numerotate cu cifre romane.
,itlul crii cuprinde( numrul crii respective i denumirea
localitii unde se gsete imobilul, pentru superficie, dac este cazul
s cuprind i meniunea acelui drept.
Partea 67a 8foaia 6, denumit i #oaia de avere,, descrie
imobilul 8parcelele, prin artarea numrului de ordine i cel topografic
al fiecrei parcele, felul de cultur ori de folosin, locul de aezare,
ntinderea i o coloan pentru observaii.
Partea 667a 8foaia C, denumit i #oaia de proprietate,, care
cuprinde n principal, numele proprietarilor succesivi trecui n ordine
cronologic i are trei rubrici( nr. de ordine, nscrisurile privitoare la
$*%
proprietate, observaii. !nd este cazul sunt trecute actele de
dobndire i de strmutare ale proprietii, servituiile constituite n
folosul imobilului, drepturi personale i de crean, aciuni privitoare
la drepturi reale, faptele juridice.
Partea 6667a 8foaia ! denumit i #oaia de sarcini, cuprinde n
principal, sarcinile care greveaz imobilul. )n aceast foaie se nscriu
drepturile reale care greveaz imobilul( servitutea, superficia,
uzufructul, uzul, abitaia, ipoteca, privilegiile imobiliare, locaiunea pe
un termen mai mare de 4 ani, faptele juridice 8falimentul,, drepturi
personale sau alte raporturi juridice 8sechestru, urmrirea imobilului
etc,.
!uprinsul crii funciare, n conf. cu art. < din 0ecr. lege nr.
$$+=$%4;, se ntregete cu planul, $nscrisurile i registrul de intrare.
a8 planul cuprinde toate parcelele dintr"o localitate cu artarea
numrului topografic al fiecreia.
b8 $nscrisurile privitoare la nscrieri constituie proba
drepturilor nscrise n cartea funciar. :n exemplar din nscrisul
oficial sau copii certificate 8legalizate dup acesta, se va reine n
arhiva biroului de carte funciar.
c8 registrul de intrare este utilizat pentru nregistrarea tuturor
cererilor de solicitare a nscrierilor. Frdinea nregistrrii stabilete i
rangul nscrierilor fcute n cartea funciar.
7a fiecare judectorie se ine n mod obligatoriu i completate
la zi( repretorii alfabetice- repertorii de parcelare, alte registre i
condici de eviden prevzute de lege.
9biectul crii funciare denumit n literatura juridic i
obiectul drepturilor tabulare
&
l constituie nscrierile fcute n cartea
funciar, adic drepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciar,
precum i n cazuri prevzute de lege, drepturile de crean, actele,
faptele i raporturile juridice n legtur cu imobilele nscrise n cartea
funciar. Drepturile tabulare sunt raporturi de drept care izvorsc sau
se dobndesc prin nscrierea n cartea funciar.
;
Fbiectul drepturilor tabulare l constituie corpul funciar care
poate fi alctuit dintr"una sau mai multe parcele 8art. 2,. !artea
funciar mai cuprinde aadar i drepturile de crean, faptele i
raporturile juridice n legtur cu drepturile nscrise n cartea funciar.
)n art. $$ al legii sunt artate drepturile tabulare sau drepturile
reale nscrise n cartea funciar( a8 dreptul de proprietate3 b8 dreptul
$41
de superficie3 c8 dreptul de uzufruct, uz, abitaiune i servitute3 d8
dreptul de ipotec. /ste de precizat c dup cum se observ mai nti
din aceast enumerare lipsesc ipotecile, apoi enumerarea nu poate fi
considerat limitativ deoarece prin legi speciale au fost recunoscute
ca drepturi reale, legea sau hotrrea judectoreasc au dispus
nscrierea lor 8ex. dreptul de administrare, dreptul de concesionare,
dreptul de folosin asupra terenurilor agricole, art. $% i A> din 7egea
nr. $;=$%%$, art. $A din 0ecr."lege nr. <$=$%%1,.
1orpul funciar care constituie obiectul drepturilor tabulare
8art. i 2, este o unitate economic care devine prin nscriere o
entitate juridic n care operaiunile juridice se fac de regul cu privire
la ntreg corpul funciar. !orpul funciar are un asau mai multe parcele
cadastrale fie prin natura imobilului, fie prin voina proprietarului-
dac sunt mai multe se noteaz cu cifre romane.
:n corp funciar poate fi modificat la cererea proprietarului
prin alipiri sau dezlipiri. 6u loc practic alipiri atunci cnd dou sau
mai multe parcele se unesc ntr"un singur corp funciar sau prin
adugirea unei parcele la un corp existent. 6u loc dezlipiri cnd se
desparte o parcel de un corp funciar ori se micoreaz ntinderea unui
corp funciar.
)n legtur cu operaiunile de alipire i de dezlipire, n sensul
artat se svresc fie transcrieri 8cnd o parcel se trece dintr"o carte
funciar n alta, fie re$nscrieri 8cnd se dezlipete o parcel i se trece
n aceeai carte funciar ca un corp de sine"stttor,.
-.'. Principiile crilor funciare. 6ceste principii sunt menite
s asigure i s justifice superioritatea sistemului real de publicitate n
raport cu orice sistem de publicitate personal i realizarea securitii
juridice a circuitului civil imobiliar.
)n cuprinsul 0ecr"lege nr. $$+=$%4; nu exist nici un text care
s evoce principiile care crmuiesc sistemul crilor funciare, ns ele
rezult din ntreaga economie a textelor care le cuprinde. 0ac
literatura juridic de specialitate i jurisprudena sunt unanime n ce
privete desprinderea principiilor crilor funciare, nu exist un punct
de vedere unitar cu privire la numrul i denumirea acestora.
%

:rmeaz a fi enumerate cteva dintre principiile mai
importante care concureaz funcionalitatea sistemului crilor
funciare i acceptate n general de doctrin.
$4$
a8 Principiul publicitii integrale ntemeiat pe faptul c
sistemul crilor funciare este un sistem real i complet de publicitate
imobiliar deoarece evidena se ine pe imobile iar nu pe persoane i
totodat asigur publicitatea integral a transmisiunilor i
constituirilor de drepturi reale imobiliare. !u excepiile deja artate,
toate aceste operaiuni sunt supuse nscrierii n cartea funciar precum
i evidenierea tuturor schimbrilor sau modificrilor care intervin prin
alipire, dezlipire, dezmembrare de parcele, etc.
!a atare principiul publicitii integrale a crilor funciare este
acea regul care supune nscrierii n cartea funciar toate actele i
faptele juridice translative sau constitutive de proprietate i alte
drepturi reale imobiliare, operaiuni materiale, precum i drepturi
personale, faptele sau alte raporturi juridice n legtur cu imobile
cuprinse ntr"o anumit carte funciar.
b8 Principiul efectului translativ sau constitutiv de drepturi
reale al $nscrierii de carte funciar. /ste prevzut de art. $A"$; din
legea crilor funciare potrivit creia drepturile reale cu privire la
imobile pot fi constituite modificate sau stinse numai prin nscrierea
lor n cartea funciar. 'rin aceasta se nelege c nscrierea d natere,
modific sau stinge drepturi reale i le face opozabile fa de teri.
0repturile reale asupra imobilelor vor fi constituite sau strmutate
numai dup ce au fost nscrise n cartea funciar. 0repturile reale se
vor stinge numai dac radierea lor s"a nscris n cartea funciar cu
consimmntul i n contra titularului.
)n sistemul crilor funciare orice operaiune juridic prin care
se tinde la translaia sau constituirea de drepturi reale imobiliare se
compune din 4 operaiuni juridice succesive( a8 dintr7un act
obligaional 2 ius ad rem 2 8contract de vindere"cumprare, donaie,
schimb, etc, care d natere obligaiei de trasmitere sau constituire a
dreptului real care formeaz obiectul cuprinsului su- b8 dintr7un act
real 2 ius in rem 2 de ntocmirea formalitilor i de predarea bunului
prin care partea care i"a asumat o obligaie consimte prin nscrisul dat
ca acel drept s fie ntabulat n cartea funciar- c8 $nscrierea efectiv a
dreptului real, care se nate n momentul nregistrrii oficiale a cererii
la birou de carte funciar a instanei competente. Simpla existen a
conveniei se plaseaz n trm obligaional i nu opereaz prin ea
nsi tranferul sau constituirea dreptului real. 5aportul obligaional
rezultat din ncheierea conveniei este un drept de crean el fiind
$4*
opozabil doar debitorului care rmne inut de obligaia asumat prin
convenie, acea de predare a bunului i a nscrierilor necesare pentru
ntabulare.
&omentul strmutrii sau constituirii dreptului real este unic
2 $nscrierea efectiv ? i caracterizeaz acest principiu. 'rin aceasta se
realizeaz concordana dintre starea tabular i situaia juridic a
imobilului n cauz.
0e la acest principiu exist i cteva excepii 8art. 2+,( n
cazul drepturilor reale dobndite prin succesiune, accesiune, vnzare
silit, expropriere pentru cauz de utilitate public, cnd dobndirea
are loc independent de nscriere.
/xcepiile sunt de strict interpretare enumerarea este
limitativ la textul art.*< i la alte dispoziii legale de rang egal
8art.$%, *4, A> din 7egea nr.$;=$%%$- art.$> din 7egea nr.*$4=$%%;,
7egea nr.$+=$%%1,. /le sunt numite i drepturi extratabulare, adic
drepturi reale care se dobndesc fr nscriere n cartea funciar.
c8Principiul legalitii, care presupune c nainte de a se
dispune nscrierea prin ncheiere, judectorul de carte funciar are
dreptul i obligaia s verifice legalitatea titlului sau a actului prezentat
spre a folosi ca baz pentru nscrierea n cartea funciar.
'rincipiul legalitii comport dou aspecte( legalitatea
formal i legalitatea material, adic verificarea dac nscrisul pe
baza cruia se solicit nscrierea ntrunete condiiile de fond i de
form prevzute de lege i este apt pentru a fi transcris.
d8 Principiul oficialitii care deriv din principiul legalitii
se constituie n obligaia legal pe care o are judectorul delegat de
caret funciar de a verifica din oficiu cererea de nscriere, actele care o
nsoesc, valabilitatea i actualitatea titlului. F cerere introdus nu se
poate completa cu nscrisuri noi, dac ea este incomplet, sau
nscrisurile nu sunt corecte, prin ncheierea motivat judectorul va
respinge cererea.
e8 Principiul prioritii este reglementat de art. 4$ potrivit
cruia nscrierile de carte funciar i produc efectele de la data
nregistrrii cererilor, ordinea nrergistrrilor le va stabili rangul.
0ac mai multe cereri au fost depuse de o dat la judectorie,
drepturile de ipotec vor avea acelai rang, iar pentru celelalte se va
hotr prin judecat. 0ata nregistrrii cererii n registrul de intrare va
fi data nscrierii. 'rin rang tabular se nelege efectul unei nscrieri n
$44
raport cu alte nscrieri din aceeai carte funciar, n acest sens avnd
importan, exclusiv data nregistrrii cererii. 5angul opinut potrivit
principiului prioritii se numete rang iniial i nu poate fi schimbat
dect n materie de ipoteci.
f8 Principiul relativitii se bazeaz pe art. $% din lege n
sensul c asigur protecia juridic a titularului nscris n cartea
funciar care se poate face numai( a, mpotriva aceluia care la data
nregistrrii cererii este nscris ca titular al dreptului asupra cruia
nscrierea se va face, b, mpotriva aceluia care nainte de a fi nscris
i"a grevat dreptul dac ambele nscrieri se cer deodat.
'rincipiul relativitii cuprinde acea regul n baza creia
nscrierea unui drept n cartea funciar se poate face numai mpotriva
aceluia care la nregistrarea cererii este nscris ca titular al dreptului
asupra cruia nscrierea urmeaz a fi fcut. !el nscris este numit
antecesor tabular iar cel care urmeaz s fie nscris, succesor tabular.
g8 Principiul forei probante a $nscrierii de carte funciar.
/ste u principiu absolut i rezult din art. 4* i 44 din lege constnd
din acea regul potrivit creia cuprinsul crii funciare, nafara
ngrdirilor i excepiilor legale se consider a fi exact n folosul
acelora care i"au nscris cu bun credin un drept real n cartea
funciar. )n materialitatea sa publicitatea de carte funciar atrage dup
sine att un efect pozitiv ct i unul negativ. .fectul pozitiv nsemneaz
c ceea ce cuprinde cartea funciar se consider exact n folosul celui
care a dobndit imobilul. .fectul negativ nsemneaz n principiu c
nici un drept real nu poate exista i nu poate fi opus devreme ce acesta
nu a fost nscris n cartea funciar.
0in ambele efecte rezid puterea doveditoare absolut a
nscrierilor de carte funciar, reieind c cel care a dobndit cu bun"
credin, un drept real ntemeiat pe cuprinsul crii funciare este pus la
adpost de orice cauz de eviciune. 0omeniul de aplicare a
principiului forei probante a nscrierii este circumscris de lege att
sub aspectul operaiunilor juridice care s"au efectuat ct i a
persoanelor n folosul crora acioneaz, mpletindu"se cu principiul
relativitii 8art.'','+,'& din lege,. 'rincipiul opereaz numai n cazul
acelor drepturi tabulare constituite prin acte juridice ce sunt efectiv
nscrise n cartea funciar. !a atare regula coninut de principiul
publicitii materiale nu se aplic la( indicaiuni de fapte privitoare la
$nscrieri materiale 8felul culturii, venit,- faptele juridice care au
$4>
existen independent de nscriere 8ex.interdicia, decesul,
incendierea bunului, etc.,- drepturile personale patrimoniale a cror
existen i valabilitate nu sunt garantate de nscriere, $ngrdirile
legale 8raporturi de vecintate, servitui naturale i neaparente, etc.,-
excepiile legale create de drepturile extratabulare 8succesiune,
accesiune, expropriere,.
)n literatura juridic de specialitate au mai fost evocate i alte
principii care au mai mic importan sau se desprind din cele deja
artate( principiul materialitii 8disponibilitii, care este un principiu
general al exercitrii drepturilor civile subiective i principiul
specialitii care trebuie s indice persoana titularului,
individualizarea imobilului i a dreptului la care se refer.
$1

-.-. "nscrierile $n cartea funciar. )nscrierile n cartea
funciar sunt de trei feluri( $ntabularea3 $nscrierea provizorie i
notarea.
Sunt condiii comune pentru toate cele trei forme de nscrieri(
nscrisul original trebuie s ndeplineasc cerinele de validitate ale
actului juridic pe care l conine- s aib deplin putere doveditoare- s
arate numele prilor- s identifice clar i precis imobilul i dreptul
tabular care se nscrie sau se radiaz- dac este ntocmit n strintate
s fie prezentat n original i n traducere legalizat- dac este hotrre
judectoreasc s fie nvestit cu formul executorie.
a8 "ntabularea este nscrierea prin care se ndeplinete,
svrete cu titlu definitiv de la data nregistrrii cererii strmutarea,
constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar. 0rept
urmare ntabularea este o nscriere definitiv i poate fi considerat
perfect n sensul c nu necesit nici o procedur ulterioar.
!ondiiile la ntabulare sunt cele comune artate, sens n care
este de subliniat existena condiiei generale a dovedirii actului juridic
$n temeiul cruia se cere $nscrierea printr"un nscris original care
poate fi dup caz nscris autentic sau nscris sub semntur privat.
0ac nscrierea se face n temeiul hotrrii judectoreti sau a unui act
administrativ sunt suficiente copii legalizate de pe acestea. Iotrrea
judectoreasc trebuie s fie 2desvrit3 adic rmas definitiv i
devenit irevocabil.
b8 "nscrierea provizorie este nscrierea prin care se
dobndete, modific sau stinge un drept real imobiliar numai sub
condiia i msura justificrii lui ulterioare. /a se mai numete
$4+
prenotare sau $ntabulare imperfect i are loc n cazurile cnd(
nscrisul original nu ndeplinete cerinele pentru ntabulare- dac prin
hotrre judectoreasc care poate fi atacat cu recurs, partea a fost
obligat la strmutarea, constituirea, modificarea sau stingerea unui
drept tabular- radierea dreptului de ipotec dac debitorul a depus
irevocabil suma datorat plus dobnzile i accesoriile.
5olul nscrierii provizorii este acela de a conferi acestei
nscrieri n momentul n care va deveni definitiv adic atunci cnd se
va tranforma n ntabulare, data i rangul pe care l"a avut nscrierea
provizorie. 'rin nscrierea provizorie cel interesat este pus la adpost
de riscul unei eventuale alte ntabulri n favoarea unui ter. /a se
consolideaz n ntabulare n momentul depunerii de nscrisuri apte s
produc ntabularea.
c8 !otarea este procedeul care are ca scop de a face opozabile
terelor persoane drepturile personale, faptele sau alte raporturi
juridice, privind drepturile nscrise n cartea funciar, adic acele
informaii care exist independent de nscrierea n cartea funciar.
!otrile sunt de dou feluri( declarative, cnd efectele lor
sunt independente de nscrierea n cartea funciar- constitutive, cnd
efectul lor juridic depinde de nscrierea n cartea funciar 8interdiciile
de grevare, nstrinare etc,. 'rin notare se atrge atenia terelor
persoane c asupra imobilului nscris n cartea funciar exist n curs
un proces sau alte mprejurri de natur s influeneze soarta juridic a
acestuia 8existena unui proces pentru anularea contractului de
vnzare,.
Fbiectul notrii poate s"l constituie mprejurri care s se
refere la( situaia juridic personal a titularului dreptului nscris-
drepturile personale sau alte raporturi juridice- anumite aciuni n
justiie n legtur cu imobilul nscris n cartea funciar.
-.0. .fectele $nscrierilor $n crile funciare. /fectele
nscrierilor n crile funciare sunt strns legate de principiile acestui
sistem de publicitate i sunt urmtoarele(
a, /fectul translativ sau constitutiv de drepturi reale al
ntabulrii i, atunci cnd este cazul, al nscrierii provizorii.
b, /fectul de opozabilitate fa de teri al notrii n cartea
funciar. !onsecinele juridice ale acestui efect constau n acea c
drepturile de crean pot fi valorificate mpotriva unor tere persoane
n msura n care au fost nscrise n cartea funciar. 6ceste persoane
$4<
sunt inute s respecte aceste drepturi sau situaii juridice i chiar s
suporte urmrile negative pe care le"ar putea reflecta. 0e ex.dac un
ter cumpr bunul ignornd cu bun tiin c este ipotecat, el va
suporta toate consecinele urmririi pornite de ctre creditorul
ipotecar.
-.+. :ciunile de carte funciar. 0ecr."lege nr.$$+=$%4;
reglementeaz dou aciuni( aciunea $n prestaie tabular i aciunea
$n rectificare a nscrierilor de carte funciar. 7a acestea se adaug, n
opinia noastr cile de atac n justiie ca urmare a reorganizrii
serviciilor notariale ca serviciu public autonom prin 7egea nr.4<=$%%+
i 7egea nr.A=$%%< i a .nstr. de aplicare a acesteia aprobate prin
Frd.&.Eustiiei nr.*$4A=$%%A.
a8 :ciunea $n prestaie tabular. )nscrierile de carte funciar
au efect constitutiv de drepturi n condiiile art.$A din 7egea
nr.$$+=$%4;. 0ac s"a ncheiat un act translativ sau constitutiv de
drepturi, efectele acestuia se produc numai dac i dup ce a fost
nscris n cartea funciar. !a atare drepturile reale n sistemul 0ecr."
lege nr.$$+=$%4;, se pot constitui, transmite, modifica numai dac a
fost nscris n cartea funciar. )n acest scop, cel ce a consimit la
constituirea, modificarea, transmiterea unui drept real imobiliar este
obligat potrivit art.** din 7egea nr.$$+=$%4;, s predea toate
nscrisurile necesare pentru ntabularea dreptului de proprietate n
cartea funciar.
Bot astfel, potrivit art.*4 din lege dac un drept real nscris n
cartea funciar se stinge, titularul va fi obligat s predea celui
ndreptit nscrisurile necesare pentru radiere.
)n cazul n care refuz s predea nscrisul necesar pentru
ntabulare, sau cel de radiere a dreptului din cartea funciar, cel
ndreptit se poate adresa justiiei, care va putea dispune ntabularea
respectiv radierea dreptului real imobiliar. Iotrrea care se pronun,
potrivit art.$A din 7egea nr.$$+=$%4;, va nlocui acordul de voin sau
consimmntul celui obligat dar care refuz s l dea. Iotrrea va
ine loc de nscrisul n baza cruia se va face nscrierea de carte
funciar. 6ciunea n prestaie tabular va fi ndreptat mpotriva celui
care nu"i ndeplinete obligaia asumat de consimire la constituirea,
transmiterea sau stingerea dreptului real imobiliar.
6ciunea n prestaie tabular va putea fi ndreptat i
mpotriva unui ter dobnditor nscris n cartea funciar, dac sunt
$4A
ntrunite urmtoarele condiii( cel care cere prestaia tabular s fi fost
n posesie la data cnd a contractat cu terul dobnditor- actul juridic
n temeiul cruia se cere prestaia tabular s fie anterior aceluia n
temeiul cruia terul dobnditor a fost nscris- terul s fi dobndit cu
titlu gratuit sau s fi fost de rea"credin 8art.20 din lege,.
)n practica judiciar de dat relativ recent s"a reinut c
instanele de judecat au procedat corect cnd au pronunat hotrri
care s in loc de contract apt de a fi ntabulat n cartea funciar, n
baza art.** i *> din 0ec."lege nr.$$+=$%4;, obiect al nstrinrii fiind
un teren.
$$
Natura juridic a aciunii n prestaie tabular este
controversat, fiind considerat ntr"o opinie aciune personal, astfel
c dreptul la exercitarea ei se prescrie n termen de 4 ani, care ncepe
s curg de la ncheierea conveiei prin care prile s"au obligat s
nstrineze imobilul i s ntocmeasc actul necesar ntabulrii.
$*
)ntr"o
alt opinie, devenit majoritar, este o aciune n realizarea dreptului,
o aciune real i imprescriptibil.
$4
)mprtim aceast opinie avnd
n vedere c aciunea n prestaie tabular este o aplicaiune particular
n regimul crilor funciare, a aciunii n revendicare.
.mprescriptibilitatea rezult i din faptul c textul art.*> din 7egea
nr.$$+=$%4;, nu prevede un termen limitativ pentru introducerea ei.
0ac se introduce o cerere de radiere a dreptului este o varietate
particular a aciunii negatorii. )n fine, operaiunea de nscriere,
respectiv de radiere intr n coninutul constituirii, sau dimpotriv al
stingerii dreptului real ceea ce d distinctivitate acestei aciuni.
b8 :ciunea $n rectificarea $nscrierilor $n cartea funciar.
6ciunea n rectificare are menirea s pun n acord starea tabular cu
starea juridic real a unui imobil, prin ea se cere ndreptarea sau
suprimarea unei nscrieri necorespunztoare realitii i care a fost n
mod greit inserat n cartea funciar. F asemenea aciune poate avea
ca obiect rectificarea ntabulrii i a nscrierii provizorii sau a
rectificrii notrii. !azurile de rectificare a unei ntabulri sunt
prevzute de art.4>">1 din 7egea nr.$$+=$%4;(
" dac nscrierea sau titlul pe baza cruia s"a fcut nu au fost
valabile 8ex. titlul este nul sau anulabil,-
" dac prin nscriere, dreptul a fost greit calificat 8 ex. s"a
nscris o superficie n loc de servitute,-
$4;
" dac nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului
nscris s"au au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s"a
efectuat nscrierea 8s"a mplinit termenul extinctiv sau s"a mplinit
condiia rezolutorie,.
6ciunea poate fi introdus de orice persoan interesat iar
rectificarea va fi fcut numai n baza hotrrii de admitere rmas
definitiv.
)n legtur cu prescripia acestei aciuni, art.4< i 4A din
7egea nr.$$+=$%4; stabilesc urmtoarele(
" aciunea n rectificare este imprescriptibil, sub rezerva
prescripiei aciunii de fond, atunci cnd este introdus de
dobnditorul nemijlocit, precum i fa de terul care a dobndit cu
rea"credin dreptul nscris n favoarea sa-
" aciunea n rectificare poate fi introdus n termen de $1 ani,
fa de terul dobnditor cu titlu gratuit, de bun"credin, care ncepe
s curg de la data nregistrrii cereri de nscriere a acestuia-
" mpotriva terului dobnditor cu titlu oneros, de bun"
credin, aciunea n rectificare poate fi introdus numai dac titlu nu
este valabil sau greit calificat 8dou cazuri prevzute de art.4> din
lege, aici legea prevede termene precise( ase luni de la data
comunicrii ctre cel ndreptit a ncheierii prin care s"a dispus
nscrierea- trei ani de la data nregistrrii cereri de nscriere a dreptului
a crui rectificare se solicit prin aciune.
c8 5ectificarea notrii, este reglementat de art.4% din 7egea
nr.$$+=$%4; i intervine n urmtoarele situaii( nevalabilitatea notrii,
greita calificare a dreptului personal, faptului sau raportului juridic
notat- dac nu mai sunt ntrunite condiiile pentru existena dreptului
personal, faptului sau raportului juridic, dac notarea nu mai este
conform cu realitatea. 6ciunea n rectificarea notrii este
imprescriptibil.
$4%
Seciunea II
Noile cri funciare
14
1. eglementare legal.
'rin dispoziiile art. A< i %; din 7egea nr. $;=$%%$, n
redactarea iniial 8n prezent abrogat prin 7egea nr. $<%=$%%A, s"a
dispus, pe de o parte, ca fondul funciar i, n mod corespunzrot,
dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale trebuie nregistrate n
documentele de eviden fucniar i publicitate imobiliar prevzute
de lege- pe de alt parte, s"a dispus c pn la intrarea n vigoare a noii
legi a cadastrului funciar i publicitii imobiliare, se vor aplica
actualele reglementri.
!adastrul funciar general este un sistem de eviden general
a termenilor din ntregul fond fucniar al 5omniei, indiferent de
destinaa terenurilor i de proprietarul lor.
Noul regim juridic al crilor funciare este reglementat cu
caracter general de urmtoarele acte normative(
a, ?(egea cadastrului i publicitii imobiliare nr. A=$%%<-
$+
b, ?5egulamentul de organizare i funcionare a birourilor de
carte funciar ale judectoriilor, aprobat prin Frdinul &inistrului
Eustiiei nr. *4A$=!=$%%A-
c, ?6nstruciunile privind nfiinarea noilor cri funciare cu
caracter nedefinitiv aprobate prin Frdinul &inistrului Eustiiei nr.
$441=!=$%%%, nepublicate.
7egea nr. A=$%%< reglementeaz n cadrul aceluiai act
normativ dou instituii distincte( instituia te%nic a cadastrului i
instituia juridic a crilor funciare, fiind alctuit structural din trei
titluri i anume( ,itlul 6, ntitulat 25egimul general al cadastrului3-
,itlul 66, ntitulat 2'ublicitatea imobiliar3- ,itlul 666, ntitulat
20ispoziii tranzitorii, sanciuni i dispoziii finale3.
)n afar de dispoziiile 7egii nr. A=$%%< i a reglementrilor
administrative emise pe baza acesteia, exist i norme speciale,
cuprinse n diferite acte normative, avnd ca obiect anumite
operaiuni juridice susceptibile de nscrisuri n noile cri funciare.
0intre aceste reglementri sunt de reinut cele mai importante( art.
4+=$ i <% din 7egea locuinei nr. $$>=$%%<- art. $< din F.H. nr.
+$=$%%A, privind operaiunile de leasing- art. $+ din 7egea nr.
$>1
+>=$%%;, privind circulaia juridic a terenurilor- art. 4> din 7egea nr.
*$%=$%%; privind regimul concesiilor.
2. !specte privind aplicarea "egii nr. #$1%%& a cadastrului i
publicitii imobiliare. 'rin aceast lege s"au pus bazele imobiliare pe
ntreg teritoriul rii, numit s nlocuiasc cele trei sisteme de
publicitate aplicabil n dreptul romnesc actual. 'entru c realizarea
cadastrului general naional este o problem de viitor care necesit o
serie de investiii i lucrri tehnice, legea prevede o extindere treptat
i progresiv a noului sistem de publicitate imobiliar, pe msura
finalizrii lucrrilor cadastrale bazat pe sistemul noilor cri funciare.
)ntocmirea imediat a noilor cri funciare pentru ntreaga ar va
nlocui treptat vechile documente de publicitate imobiliar. 'n la
punerea n aplicare a cadastrului general n fiecare unitate
administrativ"teritorial se vor face nscrieri cu caracter nedefinitiv n
cri funciare provizorii.
)n legtur cu punerea n aplicare a 7egii nr. A=$%%<, este de
reinut c ea a introdus un sistem real, unic i unitar de publicitate
imobiliar care este de aplicabilitate imediat, dar unificarea
sistemelor de publicitate imediat existente se realizeaz pe ntreg
teritoriul rii, dup definitivarea cadastrului la nivelul ntregii rii.
3. 'rgani(area i conducerea cadastrului. 7egea nr. A=$%%<,
reglementeaz ddistinct cadastrul general i cadastrele speciale.
1adastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de
eviden te%nic, economic i juridic prin care se realizeaz
identificarea, $nregistrarea, reprezentarea pe %ri i planuri
cadastrale a tuturor terenurilor, precum i a celorlalte bunuri imobile
de pe $ntreg teritoriul rii, indiferent de destinaia lor i de
proprietar. !adastrul general se ntocmete la nivelul pe comune,
orae, municipii, judee i la nivelul ntregii ri.
1adastrele de specialitate constau n subsisteme de eviden
i inventariere a bunurilor imobile sub aspect tehnic i economic cu
respectarea normelor tehnice privind suprafaa, categoria de folosin
i proprietarul organizate pe domeniile( agricol, forestier, apelor,
industrial, extractiv, imobiliar, edilitar, transporturi de toate felurile.
1adastrele localitilor constituie baza te%nic a crilor
funciare. 0ocumentele cadastrale finalizate ale comunelor, oraelor i
$>$
municipiilor sunt cele care stau la baza ntocmirii crilor funciare,
care se ntocmesc i se in pe aceste uniti administrativ"teritoriale.
7a nivelul localitilor lucrrile tehnice de cadastru constau n
identificri, marcaje, msurtori, actualizarea planurilor cadastrale etc.
prevzute de art. $$ i $* al legii.
0ocumentele tehnice principale care se ntocmesc la nivelul
comunei, oraului, municipiului sunt( registrul cadastral al parcelelor,
indexul alfabetic al proprietarilor i domiciliul acestora- registrul
cadastral al proprietarilor- registrul corpurilor de proprietate, fia
centralizatorare cuprinznd partida cadastral pe proprietari i pe
categorii de folosin- planul cadastral.
;etodologia cadastral, care cuprinde evidena cadastral
tehnic, economic i juridic, nscrierea actelor i a faptelor juridice
referitoare la imobile este elaborat de Fficiul Naional de !adastru,
mpreun cu ministerele care rspund de cadastrele de specialitate i
&inisterul Eustiiei.
4. 'rgani(area i conducerea crilor funciare.
'entru organizarea i inerea crilor funciare, 7egea nr.
A=$%%< a nfiinat Cirourile de carte funciar ale judectoriilor, care au
n competen organizarea i evidena crilor funciare de pe baza
teritorial de activitate.
!onducerea i ndrumarea birourilor de carte funciar este
realizat de judectorii de carte funciar delegai de preedintele
instanei, precum i de personal auxiliar necesar acestei activiti.
&inisterul Eustiiei organizeaz, coordoneaz i controleaz
activitatea de publicitate a birourilor de carte funciar prin direcia de
specialitate.
Noile cri funciare ar caracteristici generale care se desprind
din noua reglementare a publicitii imobiliare, acestea fiind(
a, orice imobil trebuie s fie curpins ntr"o carte funciar 8art.
*1,- b, evidena juridic se ine pe imobile i pe persoane 8art. *1 al.
4,, c, crile funciare se ntocmesc i numeroteaz pe teritoriul
administrativ al fiecrei localiti ?comun, ora sau municipiu ?8art.
* al. >,, d, crile funciare se in ntr"un singur exemplar 8art. >4,- e,
noile cri se ntregesc conform legii cu o serie de documente i
registre 8conf. art. *1 al. ultim registru special de intrare, planul de
identificare al imobilului, mapa sau dosarul de carte funciar,- f,cartea
$>*
funciar este public, putnd fi cercetat de orice persoan. 'entru
uurarea cercetrilor n afar de registrul de intrare se mai in dou
feluri de registre( repertoriul imobiliar i indexul alfabetic.
). Structura i obiectul noilor cri funciare. Nu exist de
lege lata o definiie legal a crilor funciare. 'otrivit art.*1 din lege
2'ublicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al
cadastrului general are ca obiect nscrierea n carte funciar a actelor
i faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeai localitate. 'rin
imobil, n nelesul legii, se nelege parcela de teren, cu sau fr
construcie.
9biectul crii funciare const n nscrierea drepturilor de
proprietate i a celorlalte drepturi reale care se transmit, se constituie,
se modific sau se sting ca urmare a actelor i faptelor juridice
referitoare la un bun imobil precum i nscrierea dup caz a actelor i
faptelor privitoare la drepturile personale la starea i capacitatea
persoanelor n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar 8art.
22, 2' i -<,.
Din textele legale reiese c $n $neles restrns cartea funciar
este un $nscris autentic i cu caracter public care cuprinde descrierea
imobilelor i artarea drepturilor reale corespunztoare, precum i
indicarea dup caz a drepturilor de crean, a actelor, a faptelor sau
a altor raporturi juridice $n legtur cu imobilele $nscrise $n cartae
funciar fie $n vederea opozabilitii lor fa de teri, fie numai $n
scopul informrii oricror persoane interesate.
#tructura noilor cri funciare const n aceea c fiecare carte
funciar este alctuit dintr"un titlu i trei pri numerotate cu litere
latine.
,itlul crii funciare cuprinde numrul fiecrei cri funciare i
denumirea localitii n care este situat imobilul. Numerotarea se face
pe fiecare localitate de la nr. $ la infinit.
1uprinsul crii funciare este desfurat pe trei pri.
Partea a 67a =denumit i >?oaia de avere@8 cuprinde
descrierea imobilului i are urmtoarele rubrici( numrul de ordine i
cel cadastral al fiecrui imobil- suprafaa terenului- categoria de
folosin i dup caz construciile- amplasamentul i vecintile-
valoare impozabil- observaii.
$>4
Partea a 667a =denumit i >?oaia de proprietate@8 se refer
la nscrierile privind dreptul de proprietate aferent imobilului i este
format din patru rubrici( numrul curent, adic numrul de ordine n
care se fac operaiunile- numele sau denumirea proprietarului-
domiciliul sau sediul acesteia- nscrieri privitoare la proprietate 8acte
sau fapte juridice, servitui, etc,, observaii.
Partea a 6667a =#arcinile8 referitoare la nscrierile privind
dezmembrmintele dreptului de proprietate i sarcinile reale cuprinde
trei rubrici( numrul curent, adic numrul de ordine sub care urmeaz
s se fac nscrierea i la care fac trimitere celelalte foi- nscrierile
privitoare la dezmembrmintele dreptului de proprietate i sarcinile
care greveaz imobilul- observaii.
&. *nscrierile +n cartea funciar. Spre deosebire de 0ecr."lege
nr. $$+=$%4;, n noua lege a crilor funciare nu a fost preluat
terminologia anterioar i nu se reglementeaz nscrierile dup
obiectul lor.
)n literatura juridic este semnalat aceast lacun a legii care
trebuie urgent ndreptat.
$<
/ste necesar de lege ferenda un text de
principiu care s enune felurile nscrierilor fcute dup obiectul lor-
definirea acestora, i artarea cerinelor legale pentru svrirea
acestor nscrieri, precum i determinarea cazurilor de nscriere
provizorie i cnd aceasta devine definitiv.
)nscrierile de carte funciar sunt cele ca i n regimul juridic al
legii nr. $$+=$%4;.
+.. "ntabularea eset nscrierea prin care, dobndirea,
modificarea sau stingerea unui drept real, imobiliar, devine opozabil
fa de teri, cu titlu definitiv de la data nregistrrii cererii de
nscriere.
/xistena acestei denumiri doar n 5egulament 8art. >>, este o
lacun a legii, care de lege ferenda se impune s fie consacrat n mod
expres i n cuprinsul legii- cel puin la nivel de principiu.
)ntabularea are ca obiect drepturile reale imobiliare care
nscrise n cartea funciar sunt numite drepturi tabulare.
+.2. "nscrierea provizorie este nscrierea prin care dobndirea,
modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar, devine opozabil
fa de teri, cu rangul determinat de cererea de nscriere sub condiie
i n msura justificrii. )nscrierea provizorie este o ntabulare
$>>
condiional fiindc efectele ei depind de o justificare ulterior care
dac se realizeaz consolideaz nscrierea n mod definitiv.
+.'. !otarea este nscrierea prin care actele sau faptele
juridice privitoare la drepturi personale, la starea i capacitatea
persoanelor n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar devin
opozabile fa de teri ori sunt nscrise numai cu titlu informativ dup
caz.
Notarea rezult din denumirea generic de nscriere ca i
ntabularea i nscrierea provizorie, deficien remediat de
25egulamentul de aplicare3 8art.>>,, ns se impune i aici remedierea
prin modificare legislativ.
Fbiectul notrii const din acte i fapte juridice care se
grupeaz astfel( a8 situaia juridic personal a titularului dreptului
nscris- b8 drepturile de crean sau alte raporturi juridice care devin n
situaii prevzute de lege opozabile i terilor- c8 anumite aciuni n
jutiie n legtur cu imobilul nscris n cartea funciar cu scopul de a
mpiedica pe de o parte dobndirea cu bun credin a unui drept
tabular n cursul procesului, i pe de alt parte, de a asigura executarea
hotrrii judectoreti.
+.-. .fectele $nscrierilor de carte funciar, n sistemul noilor
cri funciare introduse de 7egea nr. A=$%%<, sunt prevzute cu
caracter general n art. *A"*;, 4$"4* i 4% i >1 din lege.
"n primul rnd, legea instituie opozabilitatea fa de teri a
nscrierilor definitive i provizorii privitor la dobndire, modificare
sau stingere a oricrui drept real imobiliar. 0e la aceast regul exist
excepia prevzut de art. *;, potrivit cruia drepturile reale sunt
opozabile fa de teri fr nscrierea lor n cartea funciar atunci cnd
provin din succesiune, accesiune, vnzare silit i uzucapiune.
"n al doilea rnd, art. *A stabilete cu caracter de principiu,
regula opozabilitii, fa de teri a nscrierilor svrite n cartea
funciar indiferent de obiectul acestor nscrieri. 6stfel( >"nscrierile $n
cartea funciar devin opozabile fa de teri la data $nregistrrii
cererii@.
Prin excepie, actele i faptele juridice privitoare la drepturi
personale, la starea i capacitatea persoanelor altele dect cele
ordonate de lege, n legtur cu imobilele cuprinse n cartae fucniar
pot fi nscrise la cerere, cu efect de informare pentru tere persoane.
$>+
+.0. #anciunea lipsei de $nscrieri $n cartea funciar. )n acest
sens trebuie fcut distincie ntre prile actului juridic i fa de terii
actului juridic sau faptului juridic, supus nscrierii n cartea funciar.
"ntre prile actului juridic nscrierea nu are sub aspectul
publicitii nici o semnificaie, avnd n vedere principiul relativitii
actelor juridice, prevzut de art. %A4 !.civil.
7egea nr. A=$%%< a pstrat principiul consensualismului
prevzut de art. $*%+ !.civil, astfel c drepturile reale imobiliare se
transmit sau constituie prin voina concordant a prilor, ns ele
devin opozabile terelor persoane doar prin nscriere n cartea funciar.
6ctul i va produce toate efectele ntre prile care l"au
ncheiat, succesorii lor universali i cu titlu universal. )n mod simetric
nici faptul nscrierii nu poate fi opus de o parte celeilalte, drept cauz
de valabilitate a actului lovit de nulitate, ntruct nscrierea nu atribuie
proprietatea i nu aduce nimic n plus actului sau efectelor sale.
?a de teri actul nu are nici un efect. )nscrierea este n
realitate un mijloc de publicitate, aceasta este i raiunea sa juridic,
nendeplinirea ei atrage dup sine inopozabilitatea actului fa de teri.
/i necunoscnd actul, nu pot fi obligai s suporte consecinele lui
juridice, mai mult de att sunt ndreptii s"l ignore, pentru ei nu
exist.
Note bibliografice,
$><
$
I Al!u( !oile cri funciare, ed. 7umina 7ex, $%%>, p. >
*
MNicolae( Publicitatea imobiliar i noile cri funciare. /d.'ress. &ihaela, Cuc.*111, p.A;
4
M Nicolae, op.cit., p. A%
>
I Al!u, op.cit., p. $<- C St"te#cu$ CB%&#an, op.cit, p. 41<"41A
+
SB&"'eanu3 !oile cri funciare, op.cit., p.A+"A;.
<
IC(u&'ea- 1onsideraii critice referitoare la caracterul constitutiv de drepturi reale al $nscrierii $n cartea funciar n 5.5.0.
nr.$*=$%;$, p.$>"*$- M)Boc*an+ !atura juridic a aciunii de prestaie tabular, n 25.03 nr.$1=$%%;, p.4>"4+- IAl!u+ op.cit.,
p.A*"AA idem( Publicitatea imobiliar $n dreptul romnesc. !oile cri funciare, n 25.0.3 nr.$$=$%%<, p.$;- 6.#abu7Pop- op.cit.,
p.$>+- ;.!icolae3 op.cit., p.$4*"$44.
A
I Al!u$ op.cit., p. *4- (. Pop( op.cit., p. *A%- M Miclea( 1adastrul i cartea funciar, ed. 6ll, $%A;, p. *%<"*%A
;
M Miclea( .dem, op.cit., p. *%A
%
S B&"'eanu( 1tre o nou legislaiune funciar, Cucu. $%4;, p. ;*"%+- I Al!u( 1urs de drept funciar, 7it. i Bip )nvmntului,
Cuc., $%+A, p. 4%1"4%$- L Pop- op.cit. , p. *;1"*;*.
$1
M Miclea, op.cit. p. 41%"4$*- M Nicolae- op.cit., p. $>%
$$
!.S.E., S.civ., 0ec.nr.***$=$%%4, publicat n Culetinul Eurisprudenei pe anul $%%>, Cuc.$%%>, p.>+
$*
Brib.Supr., S.civ., 0ec.nr.$*<$=$%A4, n 5.5.0 nr.4=$%A>, p.>4- MBoc*an( !atura juridic a aciunii $n prestaie tabular n
25.0.3 nr.$1=$%%;, p.*4.
$4
SB&"'eanu( Not critic la 0ec.nr.$4%=$%A*J n 5.5.0. nr.$1=$%A*, p.$A>- 7.'op, op.cit., p.*;<- Brib. Supr, S.civ.,
0ec.nr.A$=$%A<, n 5.5.0. nr.A=$%A<, p.+A- T&Iona*cu$ SB&"'eanu, op.cit., p.*$4. .
$,
I Al!u( op.cit, p. >A"$>- MIone#cu( Principii de baz ale publicitii imobiliare i al noului sistem de publicitate adoptat prin
(egea nr. &)**+, n 5.0. nr. <=$%%A, p. 4+">+- LPop( op.cit., p. *%1 i urm- M Nicolae( op.cit, p. $%4"><*
$+
'ublicat n &.F., ., nr. <$=*; mart. $%%<
$<
L Pop( op.cit., p.411"41$