Sunteți pe pagina 1din 32

MANAGEMENTUL

PROPRIETILOR IMOBILIARE
Apariia i dezvoltarea
managementului proprietilor
imobiliare
Punctul de plecare al managementului proprietilor
imobiliare se regsete n secolul XIX, o dat cu
dezvoltarea i tehnologizarea proprietilor
imobiliare.
Avantajele aduse de cldirile pe structuri metalice,
completate de perfecionarea ascensoarelor n anul
1889 a fcut posibil construcia unor cldiri din ce
n ce mai nalte pe loturi de teren relativ mici. Astfel,
n anii 1920 se constat o explozie a cldirilor de
birouri i celor rezideniale multifamiliale (blocuri de
locuine).
Dezvoltarea transportului public i industriei auto de
dup cel de al doilea rzboi mondial au permis
tinerelor familii propriilor locuine n suburbii.
n prezent, centralizarea investiiilor n proprietile
imobiliare de ctre marile companii imobiliare sau de
ctre grupuri de investitori a determinat creterea
cererii pentru profesia de manager al proprietilor
imobiliare.
Necesitatea managementului
proprietilor imobiliare
Cine este afectat de Property
Management?
rspunsul este.. Aproape toat lumea..
Ce este managementul proprietilor
imobiliare?
rspunsul este.. Este o afacere care se
refer la administrarea, controlul, i
conducerea activitii bunurilor imobile.
Managementul proprietilor imobiliare ofer
administratorilor, chiriailor i proprietarilor
posibilitatea s nregistreze, organizeze i
analizeze informaii detailate privind
proprietile i nchirierile, permind astfel
evaluarea oportunitilor de investiie i
limitarea riscului.
Beneficiile oferite de managementul
proprietilor imobiliare se refer la:
accelereaz recuperarea investiiei prin optimizarea
utilizrii spaiului;
mbuntete performana proprietilor companiei
i a celor nchiriate prin analiza permanent unor
indicatori financiari i operaionali;
permite evaluarea oportunitilor i determinarea
riscurilor investiiilor;
maximizeaz potenialul de nchiriere i vnzare prin
compararea valorii de pia a proprietilor.
Managementul proprietilor imobiliare ofer un avantaj
n negocierea termenilor de nchiriere sau a
preturilor de vnzare-cumprare:
limitarea riscului prin existena funciilor care indic
expirarea perioadelor de nchiriere, a opiunilor
contractului de nchiriere i a celorlalte prevederi;
negocierea contractelor folosind istoricul costurilor
pe baza cheltuielilor de mentenan i management;
identificarea imediat a spaiilor vacante pentru
potenialii chiriai.
Monitorizarea costurilor permite managementului urmtoarele:
respectarea normativelor legale prin monitorizarea cerinelor,
nregistrarea conformitii cu legislaia, i meninerea unui
istoric pentru a evita plata de penaliti;
nregistrarea/urmrirea cheltuielilor cu taxele pe proprieti n
vederea ntocmirii bugetelor pentru plata taxelor viitoare;
evaluarea profitabilitii proprietilor i monitorizrii ntregului
portofoliu financiar;
nregistrarea i analiza tendinelor unei proprieti pentru
fundamentarea viitoarelor decizii de afaceri
Evaluarea utilizrii spaiului: Se pot analiza
graficele de ocupare, nchiriere i diagramele
care evideniaz spaiile vacante, permind-
se identificarea i ofertarea spaiilor
neincluse n contractele de nchiriere.
Urmrete modul n care fiecare departament contribuie la
cheltuielile legate de proprietate. O analiz pertinent a acestor
costuri va ajuta managerul s repartizeze sumele de plat
proporional cu aria ocupat:
evidenierea tuturor costurilor legate de nchiriere i exploatare
i facturarea ctre departamente sau chiriai;
analiza situaiei generale a tuturor proprietilor i identificarea
zonelor cu probleme nerezolvate;
urmrirea portofoliul de proprieti la nivel regional sau naional
Rolul managerului proprietilor
imobiliare
Cei mai muli dintre managerii proprietilor imobiliare
se regsesc n dou ipostaze: ca angajat al unui
singur proprietar de proprieti imobiliare sau
manager independent al mai multor proprieti.
Managerul trebuie s depun toate eforturile pentru a
nelege inteniile i obiectivele proprietarului,
precum i modul n care aceste obiective sunt
adecvate i pot fi aplicate proprietii.
De ce ar dori cineva s fie proprietar?
Mndria de a fi proprietar
Motenire de familie
Securitatea pe termen lung
Fluxul de numerar
Scopuri fiscale
Responsabilitile managerului
Responsabiliti privind chiria
Stabilirea iniial a chiriei
Colectarea chiriei
Ajustarea chiriei
Responsabiliti privind chiriaii
Identificarea chiriailor
Examinarea chiriailor
Gestionarea contractelor de nchiriere
Soluionarea reclamaiilor / situaiilor de
urgen
Mutare chiriailor
Confruntarea cu evacurile
Responsabiliti privind ntreinerea i
reparaiile
ntreinere
Reparaii
Responsabiliti cu privire la cunoaterea reglementarilor
dintre proprietar i chiria
Un bun manager al unei proprieti imobiliare ar trebui s
cunoasc legislaia n vigoare cu privire la contractele de
nchiriere i nu numai:
investigarea chiriailor;
constituirea garaniilor;
rezilierea un contract de nchiriere;
evacuarea unui chiria;
alinierea la standardele de siguran pentru proprietate
Responsabiliti cu privire la supraveghere
Ali angajai
Proprieti vacante
Responsabiliti cu privire la gestionarea
bugetului / evidenierea nregistrrilor
Gestionarea bugetului
Evidenierea nregistrrilor
Responsabiliti cu privire la impozite
Managerul proprietii imobiliare l poate
ajuta pe proprietar cu privire la nelegerea
modului de stabilire a impozitelor aferente
investiiei imobiliare.
Managerul proprietii imobiliare poate
achita, de asemenea, taxele pe proprietate.
n managementul proprietilor imobiliare,
managerul sau societatea de administrare
are patru domenii majore de responsabilitate:
marketing i financiar
chiriaii i gradul de ocupare
ntreinere
administrarea i gestionarea riscului
Gestionarea eficient a chiriailor implic:
bune practici de colectare a chiriei;
flexibilitatea vis-a-vis de reparaii i
ntreinere;
aplicarea consecvent i corect a
reglementrilor;
comunicarea regulat i informativ cu
chiriai
Meninerea unui grad ridicat de
ocupare
ntreinerea preventiv i continu;
reparaii pentru a corecta problemele sau
defeciunile;
construcii i reamenajri.
Elementele care se regsesc pe lista de ntreinere
uzual a unui manager:
curarea zonelor comune;
ntreinerea spaiilor verzi;
servicii regulate de ntreinere a sistemelor de
nclzire i aer condiionat;
inspecia periodic a instalaiilor sanitare i
echipamentelor electrice;
ntreinerea corespunztoare a elementelor de
construcie din lemn, acoperiuri etc.
Activitatea de construcii i reamenajarea
reprezint o parte din ntreinerea cldirii i
pot fi necesare pentru:
cerinele de business specifice unui anumit
chiria;
a corecta uzura moral a structurii;
a se potrivi nevoilor speciale ale unui locatar.
Gestionarea riscului
Managementul riscurilor este o component critic a
managementului proprietilor imobiliare. Aceast funcie are
legtur cu toate celelalte, astfel:
marketing i funcia financiar care necesit nregistrarea
cheltuielilor i veniturilor, precum i nregistrrile fiscale,
facturile aferente serviciilor de publicitate etc.;
gestiunea chiriailor care implic nregistrarea tuturor
solicitrilor lor, istoricul plilor i abaterile de la prevederile
contractuale, etc.;
ntreinerea i reparaiile care necesit existena unor planificri
sau programe de ntreinere, evidenierea datelor privind
repararea n perioada de garanie etc..
Atunci cnd este identificat un risc exista trei
modaliti de abordare:
Evitarea
De control
Riscul de transfer
Selectarea managerului proprietii
imobiliare
Cerine:
Intervievarea fotilor proprietari: Au fost
mulumii de prestrile acestora? Au avut
probleme?
Aprecierile on-line
Analiza anunurilor actuale
Existena plngerilor
Intervievarea mai multor candidai


Contractul de management
Obiectivele proprietarului manager
Creterea veniturilor
Reducerea cheltuielilor
Protejarea proprietii imobiliare
Seciunile contractului de management
Servicii i comisioane
Responsabilitile proprietarului
Egalitatea de anse, respectarea
legislaiei n vigoare
Rspundere
Durata contractului
Clauza de reziliere
Selectarea chiriailor
Pregtirea
proprietii
Selecia
chiriailor
Juridic Posesie



? Zugrveli ? Primirea cererii ? Obinerea
verificrii
fiscale
? Colectarea
chiriei
? Curenie ? Contactarea
telefonic
? Pregtirea
contractului de
nchiriere
? Predarea cheilor
? ntreinere
preventiv
? Intervievarea ? Pregtirea
condiiilor de
nchiriere
? Semnarea
documentelor
? Reparaii ? Prezentarea
proprietii
? Pregtirea
contractelor
pentru alte
faciliti (ex.
garaj)
? Proceduri
? Modernizare ? Verificarea
identitii
? Explicarea
termenilor din
contract
? Verificri /
inspecii
? Stabilirea
nivelului chiriei
? Verificarea
asigurrilor
sociale
? Procedura de
evacuare n caz
de urgen
? Reparaii
? Stabilirea
nivelului
garaniei
? Verificarea
locului de
munc/venitului
? Explicarea
modului n care
se face plata
chiriei
? nchiriere
? Plasarea
plcuei cu
nscrisul De
nchiriat / For
rent
? Notificarea
chiriaului c a
fost acceptat
? Explicarea
cerinelor
pentru reparaii
? Cazuri de
urgen

ntrebri care ar trebui adresate fotilor proprietari ai imobilelor n
care au locuit:
A pltit chiria la timp?
Care a fost motivul pentru care s-a mutat?
A fost evacuat pentru neplata chiriei sau pentru nclcarea
regulilor interne proprietii?
A dat un preaviz cu 30 de zile nainte de a se muta?
Cum a pstrat apartamentul?
A fost curat?
A cauzat prejudicii altor locatari sau proprietii nchiriate?
A fost respectuos cu vecinii?
A depus plngeri?
Chestionarea potenialului chiria
De ce v mutai?
Care este venitul dumneavoastr lunar?
Dorii s constituii garania (depozitul de securitate) din prima
lun de nchiriere?
Cte persoane vor locui n apartament?
Putei prezenta referine de la angajator sau fostul proprietar?
Suntei de acord cu o verificare a situaiei fiscale?
Ai mai fost evacuat?
Deinei animale de companie?
Dumneavoastr avei ntrebri?