1

Seciunea 10. Contractul de arendare.

1. Reglementare. Definiie.
Vechiul Cod civil a reglementat contractul de arendare prin art. 1454-1469, ca o varietate
a contractului de locaiune, urmnd ca prin Legea nr. 16/1994 a arendrii contractul de arendare
s primeasc o nou reglementare legal, care s-a completat cu dispoziiile dreptului comun n
materia locaiunii , n msura n care dispoziiile legii speciale nu conin anumite dispoziii din
materia dreptului comun.
Dup intrarea n vigoare a noului Cod civil aprobat prin Legea nr. 287/2009, prin Legea
de punere n aplicare a acestuia, Legea nr. 16/1994 a arendrii a fost abrogat expres, noul Cod
civil, reglementnd contractul de arendare prin Cartea a V-a ,, Despre obligaii, Titlul IX,,
Diferite contracte speciale, Capitolul V ,, Contractul de locaiune, Seciunea a 3-a ,, Reguli
particulare n materia arendrii, art. 1836-1850.
Contractul de arendare, fiind reglementat i n noul Cod civil n cadrul locaiunii de drept
comun, este o varietate a contractului de locaiune, i nu un contract distinct, el supunndu-se
dispoziiilor speciale reglementate prin Seciunea a 3-a ,, Reguli particulare n materia arendrii,
art. 1836-1850 i, n completare regulilor locaiunii de drept comun din Codul civil.
Rezult aadar c, dup intrarea n vigoare a noului Cod civil, n lipsa unor acte
normative speciale care s reglementeze contractul de arendare , acesta este supus reglementrii
dispoziiilor speciale din noul Cod civil, completate cu dispoziiile generale din materia
locaiunii reglementate prin acelai Cod civil.
Noul Cod civil nu definete contractul de arendare, context n care definirea acestui tip de
contract , ca varietate a locaiunii, rmne n continuare n sarcina doctrinei.
Astfel, n literatura juridic din perioada de inciden a vechiului Cod civil
1
, contractul de
arendare, varietate a contractului de locaiune, este un contract prin care una dintre pri, numit
arendator, transmite celeilalte pri, numit arenda, bunuri agricole n vederea exploatrii pe o

1
F. Deak, op. cit., p. 234.
2

durat determinat, n schimbul unui pre numit arend, stabilit n produse agricole i care se
presteaz n natur sau prin echivalentul lor n bani.
2. Caracterele juridice ale contractului de arendare.
Din economia dispoziiilor noului Cod civil n materia arendrii , se pot desprinde
urmtoarele caractere juridice ale contractului de arendare:
a)Arendarea este un contract sinalagmatic, ntruct, fiecare dintre pri, n temeiul
autonomiei lor de voin, au drepturi i obligaii reciproce i interdependente, respectiv, n
schimbul transmiterii de ctre arendator a folosinei bunurilor agricole, arendaul va plti un pre
numit arend;
b) este un contract cu titlu oneros, ntruct fiecare parte urmrete un folos patrimonial, n
schimbul contraprestaiei exercitate de ctre cealalt parte contractant. Dac un bun agricol se
transmite n vederea folosinei sau exploatrii temporare, cu titlu gratuit, contractul este nul ca
arendare, dar poate fi recunoscut valabil ca un mprumut de folosin(comodat), dac lucrul s-a
predat(comodatul fiind un contract real) i dac sunt ndeplinite i celelalte condiii de validitate
prevzute de lege pentru comodat, la care se adaug ns i interdiciile prevzute de lege n
materie de arendare, deoarece persoanele care nu pot contracta o arendare, nu o pot face nici cu
titlu gratuit
2

c) este un contract comutativ, ntruct existena i ntinderea drepturilor este cunoscut de
ctre fiecare parte din chiar momentul ncheierii contractului;
d) este un contract cu executare succesiv, pentru c obligaiile prilor se execut n
timp, pe durata stabilit n contract;
e) este un contract netranslativ de proprietate, prin el transmindu-se doar exploatarea(
folosina) bunurilor agricole, prevzute expres n contract.
f) este un contract solemn, forma solemn a acestui tip de contract, urmnd s fie
analizat n seciunea urmtoare.
3. Forma contractului de arendare.

2
Ibidem, p. 234, 235.
3

Spre deosebire de locaiunea de drept comun, n care cerina formei scrise a contractului
este impus doar ad probationem, prin noul Cod civil, n materia contractului de arendare, este
consacrat caracterul solemn al acestui tip de contract, sens n care prevederile art. 1838 statueaz
printr-o norm imperativ c : ,, contractul de arendare trebuie ncheiat n form scris, sub
sanciunea nulitii absolute. Rezult aadar , din coninutul acestei dispoziii legale c, pentru
asigurarea caracterului solemn al contractului de arendare, legea nu impune n mod obligatoriu
forma autentic a contractului, ci doar condiia ncheierii contractului n form scris, care poate
mbrca i forma unui nscris sub semntur privat. Ca atare, contractul de arendare se poate
ncheia att n form autentic, ceea ce rezult expres din coninutul art. 1845 din Codul civil.
Totodat, n vederea asigurrii opozabilitii contractului de arendare fa de teri,
contractul de arendare, ca varietate a contractului de locaiune, se noteaz n cartea funciar,
potrivit art. 902, alin. 2, pct. 6 din Codul civil.
Dar, pe lng notarea arendrii n cartea funciar, opozabilitatea contractului de arendare
fa de teri trebuie realizat, potrivit art. 1838 alin. 2 din Codul civil, prin obligativitatea
arendaului, sub sanciunea unei amenzi civile stabilite de ctre instana de judecat pentru
fiecare zi de ntrziere, de a depune un exemplar al contractului la consiliul local n a crui raz
teritorial se afl bunurile agricole arendate, pentru a fi nregistrat ntr-un registru special inut de
secretarul consiliului local. Cnd bunurile arendate sunt situate n raza teritorial a mai multor
consilii locale, cte un exemplar al contractului se depune la fiecare consiliu local n a crui raz
teritorial sunt situate bunurile arendate.
O precizare care se impune a fi reliefat este aceea c, pentru a facilita executarea silit n
cazul neplii arendei, dispoziiile art. 1845 din codul civil, consacr caracterul de titlu
executoriu al contractelor de arendare ncheiate n form autentic, precum i al celor nregistrate
la consiliul local, n condiiile legii, pentru plata arendei la termenele i n modalitile stabilite n
contract. n aplicarea articolului art. 1845 din Codul civil, prin art. 136 din Legea nr. 71/2011
pentru punerea n aplicare a Codului civil, se prevede c, n cazul n care contractul nu prevede
termenele i modalitile de plat a chiriei, executarea silit a obligaiei se face n termenele i
modalitile prevzute de legislaia aplicabil.
4

Totodat, din analiza coninutului art. 1845 din Codul civil, care statueaz c ,,
contractele de arendare ncheiate n form autentic, precum i cele nregistrate la consiliul local
constituie...., constatm, printr-o interpretare literal a acestui text( sintagma,, precum i cele
nregistrate la consiliul local) o redactare deficitar a acestui articol, contrar normelor de tehnic
legislativ instituite prin Legea nr. 24/2000, republicat, cu modificrile i completrile
ulterioare, n sensul c ar rezulta din coninutul acestui articol c doar contractele sub semntur
privat ar trebui nregistrate la consiliul local, nu i cele ncheiate n form autentic. Or, textul
de lege instituit prin art. 1838 alin. 2 i alin. 3 , nu distinge n privina obligativitii nregistrrii
contractului de arendare la consiliul local, ntre contractele de arendare ncheiate n form
autentic i cele ncheiate sub forma unui nscris sub semntur privat. Ca atare, n lipsa unui
text legal expres , finalitatea i efectivitatea deplin a realizrii opozabilitii contractului de
arendare fa de teri poate fi realizat prin nregistrarea la consiliul local sau la consiliilor locale
n a cror raz teritorial se afl bunurile arendate a tuturor contractelor de arendare, indiferent
de forma n care acestea au fost ncheiate, adic forma autentic sau forma unui nscris sub
semntur privat.
n literatura de specialitate anterioar intrrii n vigoare a noului Cod civil
3
, s-a pus
problema ce se ntmpl, n cazul nerespectrii formei scrise sau a nenregistrrii contractului de
arendare la consiliul local. Dac contractul de arendare nu a fost pus n aplicare , nu se ridic
probleme, problema punndu-se n ipoteza n care contractul de arendare a fost pus n executare,
n sensul c arendatorul a predat terenul arendat i arendaul a nceput s l lucreze.
Sub acest aspect , s-a opinat n sensul c, ntruct contractul este nul i nulitatea este
imputabil ambelor pri, raporturile dintre ele nu pot fi soluionate n conformitate cu
dispoziiile care guverneaz arendarea, ci n lumina regulilor i principiilor aplicabile raporturilor
etracontractuale, cum ar fi , revendicarea sau mbogirea fr just cauz.
De asemenea , se impune precizarea care rezult, de altfel, din coninutul art. 1838 alin. 2
din Codul civil, c, obligaia de nregistrare a contractului de arendare la consiliul local, revine
arendaului, ca atare, dispoziiile alin. 5 al art. 1838 statund c toate cheltuielile legate de
ncheierea, nregistrarea i publicitatea contractului de arendare revenind arendaului.

3
Ibidem, p. 235.
5

4.Condiiile de validitate ale contractului de arendare.
n privina condiiilor de validitate ale contractului de arendare, acesta trebuie s
ndeplineasc condiiile de validitate prevzute prin art. 1179 din Codul civil, pentru orice
contract, respectiv: capacitatea de a contracta; consimmntul prilor; un obiect determinat i
licit; o cauz licit i moral. Reguli particulare specifice n materia contractului de arendare se
regsesc n noul Cod civil , n privina capacitii de a contracta i a obiectului contractului de
arendare, iar, n privina celorlalte dou condiii de validitate, respectiv consimmntul prilor
i cauza , urmnd a fi aplicabile regulile de drept comun prevzute de Codul civil.
4.1 Capacitatea de a contracta.
Problema capacitii de a contracta n materia contractului de arendare, pune n discuie
prile contractante i capacitatea acestora de a ncheia un contract de arendare.
Astfel, din coninutul dispoziiilor noului Cod civil n materia arendrii , rezult c prile
contractante pot fi persoane fizice sau juridice , care au calitatea de arendator i arenda.
4.1. a) Arendatorul.
Sub acest aspect, se impune precizarea c, i n cazul arendrii prin care se transmite doar
folosina unui bun agricol , arendatorul nu trebuie s aib doar calitatea de proprietar al bunurilor
arendate, o astfel de calitate de arendator putnd s o aib i uzufructuarul, ceea ce rezult expres
din coninutul art. 714 alin. 1 , coroborat cu art. 715 alin. 1 din codul civil, n sensul crora, n
absena unor prevederi contrare, uzufructuarul poate ceda dreptul su unei alte persoane fr
acordul nudului proprietar, cu respectarea dispoziiilor de carte funciar, una dintre modalitile
de cesiune a uzufructului fiind pe lng nchiriere i arendarea de ctre uzufructuar a bunului
primit n uzufruct.
De asemenea ,la fel ca i vechiul Cod civil, din coninutul dispoziiilor art. 1846 i art.
1847 din noul Cod civil, care reglementeaz cesiunea arendrii i interdicia subarendrii, nu se
prevede expresis verbis, ca i n cadrul locaiunii de drept comun c, interdicia de a subarenda
atrage dup sine i interdicia de a cesiona contractul de arendare.
6

Sub acest aspect,opinia exprimat n literatura de specialitate anterioar intrrii n vigoare
a noului Cod civil
4
, n sensul creia interdicia de a subareanda atrage dup sine i interdicia de
a ceda contractul de arendare, cci cesiunea( vnzarea) dreptului de exploatare a bunurilor
agricole produce efecte mai puternice dect subarendarea(cessio este maius, sublocatio este
minis), devine incident i dup intrarea n vigoare a noului cod civil.
O alt precizare care se impune este aceea c nici vechiul Cod civil , i nici noul Cod
civil, nu prevede drept modalitate de folosire a bunurilor agricole ncheierea unui contract de
arendare de ctre are arendatorul proprietar al bunului, uzufructuar sau alt deintor legal al
bunului agricol. O atare concluzie deriv, n privina folosinei terenurilor agricole, din
prevederile art. 74 din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, n sensul crora se prevede obligaia
tuturor deintorilor de terenuri de a asigura cultivarea acestora. Rezult aadar c, indiferent de
cauz, doar acei deintori de terenuri agricole care nu pot asigura cultivarea terenurilor agricole,
vor fi nevoii s l arendeze, dac nu au obligaia de a-l cultiva personal.
n ceea ce privete calitatea de arendator, fa de prevederile vechiului Cod civil, noul
cod civil nu distinge ntre cei care pot fi arendatori i cei care pot lua n arend.
4.1.b) Arendaul.
n lipsa unor dispoziii legale exprese instituite prin noul Cod civil, pot avea calitatea de
arendai orice persoan fizic sau juridic, precum i membrii unei familii.
De asemenea, pot avea calitatea de arendai, de la data aderrii Romniei la Uniunea
European, i cetenii strini i persoanele juridice strine. O atare concluzie se desprinde din
coninutul art. 44 alin. 3 din Constituia republicat, care se refer la posibilitatea conferit
cetenilor strini i a persoanelor juridice strine de a dobndi , n condiiile stabilite prin
aceast norm constituional, dreptul de proprietate asupra terenurilor. Or, prin arendare, nu se
transmite dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole arendate, ci doar dreptul de
exploatare(folosin) a acestor terenuri.
Totodat, n lipsa unei dispoziii legale exprese n noul Cod civil, apreciem c, n
categoria persoanelor juridice care pot avea calitatea de arendai , se includ i societile

4
Ibidem , p. 236.
7

comerciale cu capital majoritar de stat, prestatoare de servicii, rezultate din transformarea
fostelor staiunii de mecanizare a agriculturii, care vor putea lua n arend terenuri agricole,
precum i animalele, construciile de orice fel, mainile, utilajele, aparinnd unor arendatori
persoane fizice sau juridice.
De asemenea, o particularitate n materia capacitii de a contracta n materia arendrii
este aceea c, arendaul nu poate avea calitatea de arendator, ceea ce rezult din coninutul art.
1847 din Codul civil, potrivit cruia, subarendarea total sau parial este interzis, sub
sanciunea nulitii absolute, nefiind de asemenea permise nici oficiile de arendai. O atare
concluzie deriv din faptul c printr-un contract de subarendare de ctre arenda , acesta ar avea
n contractul de subarendare calitatea de arendator.
Dar, totui, prin noul Cod civil, dac subarendarea este interzis, dei , conform celor
expuse mai sus , subarendarea ar trebui s atrag dup sine i interdicia cesiunii contractului de
arendare, este permis, potrivit art. 1846 din Codul civil cesiunea arendrii, n anumite condiii
speciale expres reglementate prin acest text legal.
Astfel, potrivit art. 1846 din Codul civil, cu acordul scris al arendatorului, arendaul
poate s cesioneze contractul de arendare soului care particip la exploatarea bunurilor arendate
sau descendenilor si majori.
Din coninutul acestei dispoziii legale , rezult urmtoarele condiii care trebuie
ndeplinite pentru validitatea cesiunii contractului de arendare:
- acordul scris al arendatorului, n lipsa cruia cesiunea arendrii este interzis, atrgnd
nulitatea relativ a cesiunii contractului, ntruct ipoteza acestei norme legale vizeaz protecia
unui interes particular;
- calitatea de cesionar al contractului de arendare o poate avea doar soia arendaului care
particip la exploatarea bunurilor arendate sau descendenii si majori.
4.2.Obiectul contractului de arendare.
Obiectul contractului de arendare l constituie bunurile arendate i arenda.
1. Bunul arendat.
8

Dup cum rezult expres din coninutul art. 1836 din Codul civil, pot fi arendate bunuri
agricole, cum ar fi :
a)terenuri cu destinaie agricol, i anume terenuri agricole productive - arabile, viile,
livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbutii fructiferi, plantaiile de hamei i duzi, punile
mpdurite , terenurile ocupate cu construcii i instalaii agrozootehnice, amenajri piscicole i
de mbuntiri funciare, drumurile tehnologice, platformele i spaiile de depozitare care servesc
nevoilor produciei agricole i terenurile neproductive care pot fi amenajate i folosite pentru
producia agricol;
b)animalele i construciile de orice fel, mainile, utilajele i alte asemenea bunuri
destinate exploatrii agricole.
Rezult aadar , din coninutul acestei dispoziii legale c pot face obiect al arendrii,
deopotriv, att bunurile imobile(terenuri, construcii) , ct i bunuri mobile( maini, utilaje,
animale), dar , condiionat, potrivit art. 1229 din codul civil, de situarea acestor bunuri n
circuitul civil, precum i de ndeplinirea celorlalte condiii legale pentru valabilitatea contractului
de arendare, statuate prin art. 1179 din Codul civil, respectiv, bunurile care fac obiectul
arendrii s fie determinate individual sau generic, s fie licite i posibile, s fie n proprietatea
arendatorului sau n posesia uzufructuarului sau deintorului legal.
2. Arenda.
Din coninutul dispoziiilor noului Cod civil rezult c , spre deosebire de vechea
reglementare, n sensul creia, n toate cazurile , stabilirea n bani a arendei n mod direct nu era
permis, n contextul noului cod civil, arenda poate fi stabilit i ntr-o sum de bani, atunci
cnd arenda este stabilit ntr-o cot de fructe. Astfel, posibilitatea stabilirii arendei ntr-o sum
de bani , rezult din coninutul art. 1843 din Codul civil , care prevede, cu privire la riscul pieirii
fructelor, n cazul n care arenda este stabilit n fructe, c, atunci cnd arenda este stabilit ntr-o
cot de fructe sau ntr-o sum de bani determinabil n funcie de valoarea unei astfel de cote,
pieirea fortuit, n tot sau n parte, a fructelor de mprit este suportat proporional i nu d
niciuneia dintre pri aciunea n despgubire fa de cealalt. Constatm, sub acest aspect, o
necorelare, contrar normelor de tehnic legislativ, , ntre dimensiunea marginal a textului art.
1843 (,, Riscul pieirii fructelor n cazul n care arenda se pltete n fructe) din al crui coninut
9

rezult faptul c arenda se poate plti numai n fructe, cu coninutul art. 1843 din codul civil, din
al crui coninut rezult c arenda se poate stabili i ntr-o sum de bani, atunci cnd arenda este
stabilit ntr-o cot de fructe.
Rezult aadar c, n toate celelalte situaii n care arenda nu este stabilit ntr-o cot din
fructe, arenda trebuie stabilit sub forma unei cantiti de produse agricole.
Cantitatea determinat de produse agricole, dup cum rezult din economia dispoziiilor
Codului civil, poate consta nu numai ntr-o determinare n cifre absolute(arend fix, de
exemplu, 100 kg pe hectar de teren arendat) ci, i ntr-o determinare procentual din recolt(cot
din fructe).
n privina arendei stabilite n fructe, art. 1848 prevede c, n lipsa unui termen prevzut
n contract, arendaul este de drept pus n ntrziere pentru predarea lor de la data culegerii, iar ,
arendatorul , este de asemenea pus n ntrziere pentru recepie de la data la care a fost notificat
n scris de ctre arenda.
De asemenea, prin dispoziiile noului Cod civil, sunt stabilite cazurile n care este
posibil reducerea arendei, precum i excepiile de la aceast regul.
Constatm, i sub acest aspect, o necorelare contrar normelor de tehnic legislativ ntre
denumirea marginal a textului art. 1841 din codul civil (,, Reducerea arendei stabilit n bani n
cazul pieirii recoltei), din al crui coninut ar rezulta c reducerea arendei n cazul pieirii
recoltei ar opera doar n cazul n care arenda ar fi stabilit n bani, cu coninutul acestui articol,
care face referire expres la reducerea proporional a arendei n urmtoarele cazuri: atunci cnd
pe durata arendrii, ntreaga recolt a unui an sau cel puin jumtate din ea a pierit fortuit; atunci
cnd arenda a fost stabilit ntr-o cantitate determinat de produse agricole, ct i ntr-o sum de
bani determinat sau determinabil n funcie de valoarea unei cantiti determinate de produse.
n acest context, apreciem c reducerea arendei , pentru ipoteza normei legale instituite
prin art. 1841, vizeaz att situaia n care arenda este stabilit ntr-o cantitate determinat de
produse agricole, ct i n situaia n care arenda este stabilit ntr-o sum de bani determinat
sau determinabil.
10

n ceea ce privete excepia de la regula instituit prin art. 1841, prin art. 1842 sunt
instituite dou excepii:
- arendaul nu poate obine reducerea arendei n cazul n care pieirea recoltei a avut loc
dup ce aceasta a fost culeas;
- atunci cnd cauza pagubei este cunoscut la data ncheierii contractului.
5. Termenul arendrii.
n ceea ce privete durata arendrii, prevederile art. 1837 din Codul civil, statueaz c : ,,
dac durata nu este determinat , arendarea se consider a fi fcut pentru toat perioada
necesar recoltrii fructelor pe care bunul agricol urmeaz s le produc n anul agricol n care se
ncheie contractul.
1. Rennoirea arendrii.
Prin dispoziiile art. 1848 din Codul civil se prevede c, contractul de arendare se
rennoiete de drept, pentru aceeai perioad, dac niciuna dintre pri nu a comunicat
cocontractantului, n scris, refuzul su cu cel puin 6 luni nainte de expirarea termenului, iar
cazul terenurilor cu destinaie agricol, cu cel puin 1 an. Totodat, prin alin. 2 al art. 1848 , n
ipoteza n care contractul de arendare are durata de 1 an sau mai scurt, termenele de refuz al
rennoirii prevzute la art. 1848 alin. 1, se reduc la jumtate.
De asemenea , se impune precizarea c, rennoirea arendrii n condiiile art. 1848 din
Codul civil, nseamn un nou contract, ca atare, noul contract de arendare presupune ndeplinirea
tuturor condiiilor de validitate , la data rennoirii, prevzute de art. 1179 din Codul civil.
Rezult aadar c, i n cazul contractului de arendare, opereaz, n condiiile art. 1848
din Codul civil , tacita relocaiune din materia locaiunii, dar cu particularitile mai sus expuse.
2. Dreptul de preempiune al arendaului.
Potrivit art. 1849 din Codul civil, arendaul are drept de preempiune cu privire la
bunurile arendate, care se exercit potrivit art. 1730- 1739, fiind aplicabile, aadar n materia
11

contractului de arendare, dispoziiile instituite prin Codul civil referitoare la dreptul de
preempiune n materia vnzrii-cumprrii.
Astfel, potrivit art. 1730 alin. 1 din Codul civil, n condiiile stabilite prin lege sau
contract, titularul dreptului de preempiune, numit preemptor, poate s cumpere cu prioritate un
bun.
3. Riscul n contractul de arendare.
n materie de arendare, problema riscului contractului se pune att n situaia n care
bunul arendat (animale, construcii , maini) a pierit fortuit, ct i n situaia de pieire fortuit,
total sau parial, a recoltei, a produciei(grindin, furtun, inundaii, incendiu).
Noul Cod civil reglementeaz doar situaia riscului contractului atunci cnd ntreaga
recolt a unui an sau cel puin jumtate din ea a pierit fortuit(art. 1841), situaie n care arendaul
poate cere reducerea proporional a arendei dac aceasta a fost stabilit ntr-o cantitate
determinat de produse agricole, ntr-o sum de bani determinat sau ntr-o sum de bani
determinabil, precum i riscul contractului atunci cnd arenda se pltete n fructe i a avut loc
pieirea fortuit, n tot sau n parte a fructelor de mprit, situaie n care pieirea fortuit este
suportat proporional de arenda i nu d dreptul niciuneia dintre pri dreptul la despgubiri
mpotriva celeilalte.
Dac ns pieirea s-a produs dup culegerea fructelor i una dintre pri ntrzie n mod
culpabil predarea sau recepia lor , cota cuvenit acesteia se reduce cu fructele pierdute, iar cota
celeilalte pri se consider ca i cum nu ar fi survenit nicio pierdere, afar numai dac fructele
ar fi pierit chiar dac predarea sau recepia fructelor se fceau la timp.
Se poate concluziona aadar c i noul Cod civil reglementeaz problematica riscului n
contractul de arendare n dou ipoteze: ipoteza n care arenda este stabilit ntr-o cantitate
determinat de produse agricole sau ntr-o sum de bani reprezentnd echivalentul cantitii de
produse agricole( arend fix , determinat n cifre absolute) i , respectiv , ipoteza n care
arenda nu este stabilit ntr-o cantitate determinat de produse agricole, ci , ntr-o cot parte din
fructe sau ntr-o sum de bani determinabil n funcie de valoarea unei astfel de cote, fiind
vorba, n aceast ipotez de arenda procentual din recolta ce se realizeaz.
12

Rezult aadar c, n materia contractului de arendare, ipoteza reglementat prin art.
1841din Codul civil, reglementeaz riscul contractului de arendare n cazul pieirii fortuite a
ntregi recolte sau a cel puin jumtate din ea, deci aceast ipotez vizeaz situaia n care recolta
nu a fost culeas n ntregime n ipoteza pieirii fortuite a ntregii recolte, i , respectiv, o jumtate
din recolt nu a fost culeas datorit pieirii fortuite, iar cealalt parte a recoltei urmeaz s fie
culeas. ntr-o atare ipotez, arendaul putnd solicita , potrivit art. 1841 reducerea proporional
a arendei, dar , fr ca acest text legal s disting ntre ipoteza pieirii fortuite a ntregii recolte i
cea a pieirii a cel puin jumtate din recolt. Apreciem c, reducerea proporional a arendei ,
dac aceasta este stabilit ntr-o cantitate determinat de produse agricole,poate opera doar n
ipoteza pieirii a cel puin jumtate din recolt, i nainte de a fi culeas
5
, ntruct, n ipoteza pierii
fortuite a ntregii recolte neculese , arendatorul nu mai poate solicita plata arendei ntr-o cantitate
determinat de produse anual , din moment ce recolta a pierit fortuit n ntregime nainte de a fi
culeas. O atare concluzie, n opinia noastr se impune, n considerarea faptului c, dei
contractul de arendare este calificat un contract cu executare succesiv, ipoteza normei legale
instituite prin art. 1841alin. 1 din Codul civil vizeaz un contract de arendare ncheiat pe un an i
arenda este stabilit ntr-o cantitate determinat de produse agricole care se pltete anual(
arend fix, ex anual 100 kg porumb), iar, pe de alt parte, dac jumtatea din recolt a fost
culeas i aceasta a pierit dup culegere, riscul va fi suportat de ctre arenda,n calitate de
proprietar, deoarece n aceast ipotez, nefiind vorba despre o arend procentual n funcie de
recolta ce se realizeaz, cuantumul arendei nu depinde de mrimea recoltei. ntr-o atare ipotez,
dup cum s-a remarcat n literatura de specialitate din perioada de inciden a vechiului Cod
civil
6
, referitor la justificarea dispoziiilor art. 1459 din vechiul Cod civil, arendatorul nu devine
coproprietar(nu are dreptul la o cot parte din produse) fiind numai titularul unei
creane(creditor) avnd ca obiect o cantitate determinat de bunuri generice, respectiv
echivalentul lor n bani. Acesta este considerentul care a justificat dispoziia art. 1459 din
vechiul Cod civil, n sensul cruia ,, nu se va face sczmnt, cnd pierderea fructelor se va fi
ntmplat dup culegerea lor.

5
0 atare concluzie a fost exprimat i n literatura de specialitate din perioada de inciden a vechiului Cod civil(
ibidem , p. 245).
6
Ibidem , infra nota 30, p. 245.
13

Pentru aceste considerente, apreciem c i ipoteza normei legale instituite prin art. 1841
din noul Cod civil, vizeaz pieirea fortuit a recoltei nainte de a fi culeas, situaie n care
arendaul va putea solicita reducerea proporional a arendei, dac a pierit jumtate din recolta
aferent unui an nainte de a fi culeas. O atare ipotez a reducerii proporionale a arendei
stabilit ntr-o cantitate determinat de produse agricole nu va opera n cazul n care jumtatea
din recolta unui an a fost culeas, ceea ce rezult expres din coninutul art. 1842 alin. 1 din
Codul civil, care statueaz c arendaul nu poate obine reducerea arendei n cazul n care pieirea
recoltei a avut loc dup ce a fost culeas. Totodat, apreciem c, ipoteza normei legale instituit
prin alin. 1 al art. 1841 potrivit creia i n ipoteza pieirii fortuite a ntregii recolte arendaul
poate solicita reducerea proporional a arendei, soluia legal nu este cea a reducerii
proporionale a arendei stabilit ntr-o cantitate determinat de produse agricole, ntruct , ca
efect al pieirii fortuite a ntregii recolte a unui an, arenda nu mai are obiect. ntr-o atare ipotez,
apreciem c soluia legal este aceea a ncetrii contractului de locaiune, iar dac pieirea
fortuit se datoreaz culpei vreuneia dintre pri, cealalt parte putnd solicita de la partea
culpabil despgubiri.
n ceea ce privete riscul contractului de arendare, prin pieirea fortuit a bunurilor
arendate (animale, construcii , maini), n lipsa unei dispoziii legale exprese n materia
contractului de arendare, devin incidente prevederile art. 1274 din Codul civil, riscul fiind
suportat de ctre proprietarul arendator(res perit debitori) sau de ctre un alt titular de drepturi
reale asupra bunului arendat( de ex uzufructuarul) n calitate de debitori al obligaiei imposibil de
realizat(asigurarea folosinei bunului arendat), ct timp bunul care face obiectul contractului de
arendare nu este predat, care pierde astfel dreptul la contraprestaie, adic nu mai poate cere
arendaului executarea obligaiei corelative, adic plata arendei
7
.
A doua ipotez o reprezint riscul contractului de arendare atunci cnd arenda a fost
stabilit ntr-o cot din fructe sau ntr-o sum de bani determinabil n funcie de valoarea unei
astfel de cote, i survenit pieirea total sau parial a fructelor de mprit, fiind vorba aadar de
o arend procentual , adic n funcie de recolta care se realizeaz. ntr-o atare ipotez, deoarece
arenda este procentual,dispoziiile art. 1843 din Codul civil , statueaz c orice nerealizare

7
Ibidem, p. 242.
14

fortuit a recoltei se suport proporional de ambele pri i nu d dreptul niciuneia dintre pri
la o aciune n despgubiri mpotriva celeilalte.
De asemenea, n aceast ipotez, spre deosebire de ipoteza normei legale instituite prin
art. 1841 din Codul civil, care viza riscul contractului n cazul n care arenda este stabilit ntr-o
cantitate determinat, n cazul reglementat prin art. 1843, din Codul civil, dac recolta a fost
culeas i deci pieirea vizeaz nu recolta, ci produsele agricole culese, riscul va fi suportat de
proprietarul produselor, care , n cazul arendei procentuale, este att arendaul , ct i
arendatorul, deoarece acesta este coproprietarul produselor att nainte , ct i dup culegerea
lor. Ca atare, n aceast ipotez a arendei procentuale , riscul este suportat de ambele pri,
proporional
8
.
4. Obligaiile prilor.
a) Obligaiile arendatorului.
n lipsa unor dispoziii legale exprese prin dispoziiile noului Cod civil, arendatorul este
obligat s predea bunurile arendate n termenul i n condiiile stabilite prin contract , s l
garanteze pe arenda de eviciune total sau parial i s execute toate celelalte obligaii asumate
prin contract.
Referitor la obligaia de predare a arendatorului, aceasta presupune predarea bunului
arendat n starea corespunztoare exploatrii agricole, dup care, pe toat durata arendrii,
arendatorul, asemenea locatorului din locaiunea de drept comun, va trebui s efectueze toate
reparaiile necesare pentru meninerea bunului arendat n stare de folosin, potrivit naturii sale
sau a celei conferite prin voina prilor.
De asemenea, arendatorul, n calitate de proprietar, va trebui s achite toate impozitele i
taxele datorate pentru bunurile agricole arendate.
De asemenea , n lipsa unor dispoziii legale exprese, arendatorul, pe lng eviciune, este
garant i pentru viciile ascunse ale bunurilor arendate care i mpiedic ntrebuinarea.
b) Obligaiile arendaului.

8
Ibidem, p. 244.
15

Arendaul este obligat s foloseasc bunurile arendate ca un bun proprietar, de a menine
potenialul productiv al bunurilor arendate, de a restitui bunul arendat la ncetarea contractului,
de a plti arenda la termenele i n modalitile stabilite.
Arendaul trebuie s plteasc arenda n natur , adic n produse agricole, sau ntr-o
sum de bani.
n cazul n care arenda se pltete n fructe, n lipsa unui termen prevzut n contract,
dispoziiile art. 1844 din Codul civil, prevd c arendaul este de drept n ntrziere pentru
predarea lor de la data culegerii, iar arendatorul este de drept n ntrziere pentru recepie de la
data la care a fost notificat n scris de ctre arenda.
De asemenea, arendaul este obligat s ntrebuineze bunul arendat dup tipul abstract al
omului prudent i neglijent( culpa levis in abstracto), respectiv, de a cultiva terenul cu grija pe
care ar fi manifestat-o nsui proprietarul bunului arendat, ntruct arendaul este un
profesionist.(agricultor).
9

Unul dintre drepturile conferite arendaului este acela c acesta, potrivit art. 1839 din
Codul civil poate schimba categoria de folosin a terenului arendat , dar numai cu acordul
prealabil dat n scris, de ctre proprietar i cu respectarea dispoziiilor legale n vigoare.
O alt obligaie a arendaului este aceea privitoare la asigurarea bunurilor agricole pentru
riscul pierderii recoltei ori al pieirii animalelor din cauza unor calamiti naturale(art. 1840 din
Codul civil). n cazul necontractrii asigurrii potrivit legii sau contractului de arendare,
arendaul rspunde fa de arendator pentru prejudiciul astfel cauzat.
Totodat, potrivit art. 1838 alin. 5 din Codul civil, n sarcina arendaului revin toate
cheltuielile legate de ncheierea, nregistrarea i publicitatea contractului de arendare.
5. Sanciunea neexecutrii obligaiilor.
n caz de neexecutare culpabil a obligaiilor contractuale de ctre arendator i arenda,
se vor aplica dispoziiile dreptului comun. n acest sens, contractul de arendare fiind un contract
cu executare succesiv, ambele pri pot solicita rezilierea contractului de arendare, cu daune

9
Ibidem , p. 246.
16

interese, dac este cazul, avnd de asemenea la dispoziie toate mijloacele juridice pentru
aprarea drepturilor i intereselor contractuale n legtur cu bunurile arendate.
6. ncetarea contractului.
Codul civil prevede prin art. 1850 dou cazuri speciale de ncetare a contractului de
arendare, n completarea celor din dreptul comun.
Astfel, potrivit art. 1850 din Codul civil, contractul de arendare nceteaz prin decesul,
incapacitatea sau falimentul arendaului.
De asemenea , dei nu se prevede expres, din coninutul art. 1848 din Codul civil, rezult
faptul c, contractul de arendare nceteaz la expirarea termenului, dac fiecare dintre pri a
comunicat celeilalte, n termenul prevzut de art. 1848, refuzul de a rennoi contractul de
arendare.
Se poate de asemenea constata faptul c, ntruct arendarea poate fi si pe durat
nedeterminat, prile pot invoca i denunarea unilateral a contractului de arendare.
n ceea ce privete ncetarea contractului de arendare prin faliment, acesta viza att
falimentul persoanei fizice, nregistrat ca atare la organele competente, ct i a persoanelor
juridice, n calitate de arendai.
7. Efectele nstrinrii bunurilor arendate ntre vii.
Sub acest aspect, dup cum s-a remarcat n literatura de specialitate
10
, existena
contractului de arendare nu atrage indisponibilizarea(inalienabilitatea) bunurilor arendate. Astfel,
dac arendaul nu nelege s i exercite dreptul de preempiune conferit prin art. 1849 din
Codul civil, sau nu are acest drept ntruct nstrinarea nu se face prin vnzare ori nu are ca
obiect terenuri agricole din extravilan, contractul de arendare va fi opozabil dobnditorului, n
condiiile art. 1811 din codul civil, cu precizarea c, aceste contracte de arendare, spre deosebire
de celelalte contracte de locaiune, pentru a deveni opozabile trebuie ncheiate n scris i
nregistrate la consiliul local, indiferent de durata arendrii.


10
Ibidem , p. 250.