Academia de Studii Economice

Facultatea de Contabilitate si Informatica de Gestiune

Catedra de Analiza Economica si Financiara




Metode de evaluare a intreprinderii
LUCRARE DE LICENTA




Coordonator tiinific:
Prof. univ.dr Ion Anghel
Absolvent:
Andrus Bogdan Catalin





Bucuresti 2009
Cuprins

Introducere...2
Capitolul I: Standardul Internaional GN6 Evaluarea Intreprinderii....4
1. Abordri in evaluarea ntreprinderii.....7
1.1.Abordarea prin pia.7
1.2.Abordarea prin venit.7
1.3.Abordarea pe baza de active.8
Capitolul II: Abordarea pe baz de active.10
2.1.Metoda Activului net corectat (ANC)...10
2.1.1. Evaluarea imobilizrilor necorporale10
2.1.2. Evaluarea imobilizrilor corporale11
2.1.2.1.Evaluarea terenurilor11
2.1.2.2.Evaluarea construciilor...12
2.1.2.3.Echipamentele tehnologice..12
2.1.2.4.Evaluarea stocurilor, creanelor i disponibilitilor bnesti13
2.1.2.5.Evaluarea imobilizrilor financiare..13
2.1.3. Evaluarea datoriilor.13
2.2.Metoda activului net de lichidare...14
Capitolul III: Abordarea pe baz de venit..15
3.1. Metoda cash-flow-ului net actualizat..16
3.2. Metoda capitalizrii venitului..18
Capitolul IV: Abordarea prin comparaie..19
Capitolul V: Evaluarea entitaii Impact SA (studiu de caz)..23
5.1. Despre firm.23
5.2.Diagnosticul firmei26
5.3.Metodele de evaluare a intreprinderii38
5.3.1. Metoda Activului Net Corectat (ANC).38
5.3.2. Metoda pe baz de randament (DCF)39
Concluzii ...42


Introducere

Economia de pia include mecanismele care ajut la formarea, micarea, transferul,
fuziunea sau divizarea capitalului. Una din cea mai important operaie care privete capitalul
este evaluarea acestuia. Chiar dac este vorba de o entitate n ansamblul ei sau o parte din
activele sale, transferul de proprietate necesit evaluarea acestor elemente. Evaluarea st la baza
negocierii dintre vnztor i cumprtor, sau se constituie ca pre de pornire a licitaiilor
organizate special pentru vnzare.
Estimarea adecvat a valorii proprietilor/ntreprinderilor i analiza competent a
celorlalte aspecte aferente proprietilor conduce la decizii corecte referitoare la dispoziia i
folosina proprietilor respective.
Disciplina evalurii a devenit tot mai complexa odata cu aparitia unor noi situaii crora
trebuie sa le fac fa. Evaluatorii utilizeaz tehnici moderne de culegere, analiz i utilizare a
informaiilor pertinente valorii proprietii i utilizatorii ei. Opiniile lor profesionale, inspir
ncredere i influeneaz deciziile persoanelor care detin, conduc, vnd, cumpr, investesc sau
mprumut bani asigurai de proprieti imobiliare.
Astzi se acorda tot mai mult importan evaluarii ca disciplin tiinific dar i ca
activitate practic ea devenind un element important al funcionrii mecanismelor care ajuta la
formarea, micarea, transferul, fuziunea sau divizarea capitalului. Cu toate ca nu are o istorie
foarte indeprtat (abia n anul 1868 s-a nfiinat n Anglia prima organizaie a evaluatorilor de
proprieti imobiliare, renumita Royal Institution of Chartered Surveyors RICS), profesia de
evaluator i-a castigat rapid respectul i locul potrivit in societate, fiind acceptat n ntrega
lume.
nceputul dezvoltrii teoriei valorii este considerat ca fiind n secolele XVII i XIX.
coala clasic este cea care a identificat pentru prima dat cei patru factori de producie
pmntul, capitalul, munca i coordonarea i a pus n discuie relaia ntre factorii de baz care
creaz valoarea i raportul cerere ofert pe pia. Tot in scoala clasica, fiziocratii au avut si ei o
contributie semnificativa, identificand importanta utilitatii si raritatii in determinarea valorii.
Pentru economiile n curs de dezvoltare, profesia de evaluator ofer o mare provocare
pentru cei care se dedic acestui domeniu, dar in acelasi timp investitorii sunt la fel de interesai
de oportunitile existente. Aceste piee sufer schimbri micro-economice majore, prin
deschiderea lor ctre comerul i investiiile internaionale. Structura industrial se transform
intr-un ritm sustinut, iar cererea este n cretere. Investiiile strine i locale se inmultesc in
aceste economii, cu scopul de a obine randamente extraordinare. Permanent are loc o realocare a
resurselor; activele de afaceri trec rapid de sub controlul unei administrri mai puin calificat
spre management mai eficient, spre acei conductori capabili s obin profituri mai mari, n
mprejurri foarte competitive.
Referitor la evaluarea ntreprinderii se utilizeaz conceptul de valoare a afacerii (going
concern value) definit n dou moduri n Standardele Internaionale i cele Europene.
Definitia IVSC: Valoarea afacerii este valoarea global a unei ntreprinderi care va
continua s funcioneze i n care repartizarea acestei valori globale a afacerii, pe prile ei
componente, se face funcie de contribuia lor la afacerea total i nu funcie de valoarea de pia
nsumat a componentelor ei.
Definitia TEGoVA, dat n Ghidul Albastru: Valoarea afacerii (a unei ntreprinderi n
funcionare) este valoarea generat de activitatea ei comercial dovedit. Ea este expresie a unei
afaceri stabile i rezult din analiza cash-flow-ului actualizat sau din capitalizarea profiturilor,
care reflect cifra de afaceri i eventualele datorii viitoare condiionate. Valoarea astfel calculat
include contribuia terenului, cldirilor, mainilor, echipamentelor, goodwill-ul i alte
intangibile.
1

Companiile i proiectele de investiie sunt obligate s se angajeze n jocul activ al cererii
i ofertei, ca urmare a acestor dezagregri. Crete exponenial numrul fuziunilor i al
achiziiilor, ceea ce d burselor de valori un plus de energie. n aceste condiii, de o importan
crucial se dovedete a fi un mecanism bine pus la punct de evaluare al activelor;
ntreprinztorii, conductorii, investitorii, ca i bncile toi s-au implicat n diferite afaceri i au
mare nevoie de un astfel de mecanism. ntr-o economie n curs de dezvoltare, este critic s dispui

1
Perfetcionarea metodelor de evaluare a patrimoniului, Frasineanu,Corina ed ASE,2004
de metode de evaluare potrivite. Folosirea metodelor de evaluare tradiionale (care au fost
instituite pentru pieele dezvoltate) este limitat pentru pieele n curs de dezvoltare, deoarece
acestea sunt mai puin mature - i deci mai putin eficiente din perspectiva financiar, dect
pieele dezvoltate.
2















CAPITOLUL I

2
Perfetcionarea metodelor de evaluare a patrimoniului, Frasineanu,Corina ed ASE,2004
Standardul internaional GN 6 "Evaluarea Intreprinderii"

Pentru c evaluarea se refer n general la o ntreprindere, e bine s definim acest
concept. Mai multe standarde sau legi ofer o imagine asupra ntreprinderii. Atfel Standardul
Internaional de Raportare Financiar numarul trei (IFRS 3), Combinri de Intreprinderi, ofer
urmtoarea imagine asupra acestui concept:
"un ansamblu integrat de activitai i active organizate i adiministrate n scopul obinerii de:
(a) profituri pentru investitori; sau
(b) costuri mai mici sau alte beneficii economice, distribuite n mod direct i proporional
deintorilor de polie sau participanilor
n general o ntreprindere cuprinde aporturi, procese aplicate aporturilor i producia
rezultant, care sunt sau vor fi folosite pentru a genera venituri. "
Legea 143/1999 menioneaz: "prin ntreprindere se nelege orice persoan fizic sau
juridic, indiferent de forma de organizare, care desfaoar activiti n scop lucrativ, total sau
parial."
Curtea European de Justiie definete astfel ntreprinderea: " O ntreprindere este orice
entitate angajat ntr-o activitate economic, indiferent de forma sa juridic."
Analiznd toate aceste definiii, putem sintetiza i reine urmtoarea concluzie:
ntreprinderea este o entitate patrimonial ce deine active imobilizate i curente, realizeaz o
cifr de afaceri din vnzarea de mrfuri i bineneles dispune de un numr de angajai.
Raportndu-ne la reglementrile contabile, ntreprinderea poate avea raportri individuale sau
consolidate atunci cnd face parte dintr-un grup de ntreprinderi. Capitalul acionarilor poate fii
evaluat, n integralitate sau fracionat, in funcie de scopul evalurii solicitate de ctre o persoan
care dorete s obin informaii n acest sens.
Aplicabilitatea standardului GN6 se rezum la evaluarea unei ntreprinderi in ansamblul ei
sau fracionat, respectiv un pachet minoritar, dar nu se aplic n cazul evalurii unui activ
separat. GN6 ofer o serie de definiii dintre care menionm cteva dintre ele considerate de
autori, ca fiind relevante n nelegerea acestui standard.
Evaluarea ntreprinderii: este actul sau procesul prin care se ajunge la o opinie sau la o
estimare a valorii unei afaceri sau ntreprinderi/entiti sau a unei participaii la aceasta.
Rata de capitalizare: Orice divizor (de obicei exprimat in procente) care este folosit
pentru a transforma venitul in valoarea capitalului.
Rata de actualizare: O rat a rentabilitaii utilizat pentru a converti o sum de bani , de
pltit sau de primit n viitor, n valoare actualizat.
Legtura standardului GN6 Evaluarea ntreprinderii cu Standardele de Contabilitate ajut
la evaluarea unor active n scopul stabilirii preului de achiziie al activului respectiv precum i la
reevaluarea i estimarea deprecierii anumitor active imobilizate.
Necesitatea aplicrii acestui standard deriv din faptul c un potenial investitor dorete s
afle preul cel mai corect pe care l poate oferi pentru achiziia integral sau a unei prti din
ntreprinderea evaluat. Ins nu doar acesta este scopul evalurii. De exemplu o companie intra
n incapacitate de plat i urmeaz a fi lichidat; atunci activele companiei sunt evaluate n
scopul obinerii unei valori de lichidare cu care firma s i poat acoperi o ct mai mare parte
din datoriile existente la momentul respectiv. Un alt scop al evalurii ar fi n cazul n care exist
o fuziune sau o combinare de ntreprinderi.
Evaluatorilor de ntreprinderi le este recomandat s se bazeze pe informaiile primite de la
clieni dar i s verifice, de fiecare dat cnd au posibilitatea, sursa informaiilor primite.
Deasemenea evaluatorii mai primesc recomandarea de a pstra in form scris toate informaiile
acumulate.
Exist dou ipostaze din care se poate efectua evaluarea unei ntreprinderi: una n care
probabilitatea de reducere semnificativ a activitii sau chiar ncetrii este foarte redus la fel ca
si intenia conducerii de a lichida societatea- aceasta poate fi numit continuitatea activitii; iar
cea de-a doua ipostaz este ncetarea activitii firmei solicitat de catre teri, in spet creditorii
ei, caz n care se evalueaz valoarea de lichidare a ntreprinderii. Este evident faptul c valoarea
ntreprinderii in cazul continuitii activitaii este mai mare decat in cazul lichidrii forate,
deoarece in primul caz se ateapt beneficii viitoare. O diferent foarte mare de valoare o are
fondul comercial,care n cazul lichidrii este 0.
Misiunea de evaluare, trebuie s aib trasate nc de la nceput coordonate bine definite
pentru ca evaluatorul s tie n permanen care este pasul urmtor n cadrul misiunii. Astfel
putem enumera cteva elemente pe care standardul GN6 le recomand:
Identificarea ntreprinderii, a pachetului de aciuni sau a valorii mobiliare care trebuie
evaluate
Data efectiv a evalurii
Definiia valorii
Deintorul dreptului de proprietate
Scopul si destinaia evalurii.
Dup definirea acestor pai, evaluatorul trebuie s aprofundeze informaiile obinute astfel
ncat evaluarea ntreprinderii sa reflecte ct mai bine realitatea. De exemplu: existena dreptului
de proprietate privilegiat. Istoricul este de asemenea important pentru c poate influenta
ateptarile viitoare ale potenialului cumprtor, mediul economic, situaia financiara a
intreprinderii, tranzacii anterioare si binenteles mrimea participaiei ce trebuie evaluat. Nu n
ultimul rnd cotaiile aciunilor companiilor ce fac parte din acelai sector cu firma evaluat,
tranzacionate pe o pia reglementat.
Situaiile financiare trebuie analizate n vederea obinerii unor indicatori n urma crora s se
poat face comparaii cu ntreprinderi similare. Totodat este necesar ca rezultatele s fie
exprimate n termeni reali i nominali astfel ncat concluziile sa fie ct mai relevante. Se pot face
i corecii ale situaiilor financiare, cum ar fi:eliminarea veniturilor i cheltuielilor generate de
evenimente ocazionale ce nu se mai pot repeta n viitorul previzibil precum i a rezultatelor din
afara exploatrii, corectarea cheltuielilor aflate la discreia proprietarilor i perioada de timp
adecvat pentru efectuarea coreciilor.


1.1. Abordri n evaluarea ntreprinderii
1.1.1. Abordarea prin pia
- Abordarea prin pia compar ntreprinderea de evaluat cu alte ntreprinderi similare
cotate sau necotate precum si comparaii cu tranzacii anterioare relevante.
- n cazul ntreprinderilor cotate multiplul de evaluare este cel care face posibil
comparaia. Un multiplu important, raportul dintre preul de tranzacionare si profitul
net pe aciune, cunoscut i sub simbolul PER (price earning ratio) se aplic pentru
valoarea de piat a capitalului propriu, iar pentru capitalul investit, cel mai utilizat
multiplu este: valoarea de piat a capitalului investit/EBITDA.
- Metoda comparaiei cu vnzari de ntrprinderi necotate este asemntoare cu
prima,diferenierea fiind facut de: valoarea de control i valoarea capitalului investit
deoarece o ntreprindere necotat este preluat in intregralitatea ei.
- Metoda comparaiei cu tranzacii anterioare poate fi aplicat n urma dobndirii unor
informaii suplimentare, cum ar fi: mrimea pachetului de aciuni tranzacionate, data
tranzaciei, cauza tranzaciei sau modul n care a fost evaluat pachetul de aciuni
tranzacionat
1.1.2. Abordarea prin venit
- O metod este cea a cash-flow-ului net actualizat prin care se estimeaza anual
valoarea acestuia pe o perioad cuprins intre 5 si 10ani. Toate aceste valori sunt
actualizate la valoarea prezent in funcie de valoarea in timp a banilor precum si a
costului capitalurilor proprii sau mprumutate.
- Metoda capitalizrii venitului nu utilizeaz actualizarea, creterea ateptat a
venitului fiind inclusa n rata de capitalizare.
- Referitor la aceste metode, Shannon Pratt le sintetizeaz astfel:
Difereta dintre modelul actualizrii si modelul capitalizrii const in modul in
care se trateaz modificrile ateptate n mrimea venitului viitor:
1) n actualizare, modificrile ateptate n venit, pe parcursul anilor viitori, sunt
incluse n numrtorul ecuatiei actualizrii.
2) n capitalizare, modificrile ateptate n venit, pe parcursul anilor viitori, sunt
inculse sub forma unei singure rate medii de modificare,iar aceast rat
procentual anualizat se scade (daca este pozitiv) din costul capitalului de la
numitor
3


1.1.3. Abordarea pe baz de active
Conform acestui standard, principiul de baz este urmtorul: un activ nu valoreaza mai
mult dect costul de nlocuire al tuturor prilor sale componente; iar o ecuatie simpla ce ne
poate ajuta s aplicm metoda activului net este: valoarea de pia a capitalului propriu este
egal cu valoarea de pia a tuturor activelor minus valoarea de pia a datoriilor totale.
Exist dou metode de aplicare a abordrii pe baz de active, n funcie de posibilitatea
ntreprindeirii evaluate de a-i continua activitatea n perioada urmtoare, sau nu. Astfel, n cazul
n care se prezum c ntreprinderea i va nceta activitatea n perioada imediat urmtoare se va
determina activul net de lichidare la care trebuie adugate si costurile aferente lichidrii.
Binenteles c se va ncerca o valorificare ct mai bun a activelor existente (posibilitatea
gruprii unor mijloace fixe n cadrul unor ntreprinderi ce desfoar activiti similare prin
aplicarea metodei discounted cash flow DCF precum i ntocmirea unui tablou de creane astfel
nct s poat cuprinde i datoriile care nu se regsesc n bilan).
Standardul recomand ca metoda activului net corectat s nu fie singura modalitate de
evaluare deoarece s-ar ajunge la o valoare mult mai real dac ea ar fi coroborat cu alt metod,
aici intervenind i raionamentul evaluatorului, concluzia asupra valorii fiind rezultatul
raionamentului profesional al evaluatorului i nu n mod necesar rezultatul unui proces
matematic.

3
Ghid de interpretare si aplicare a GN6- Evaluarea Intreprinderii
Dat fiind faptul c raionamentul profesional al fiecrui evaluator poate oferi mai multe
rezultate, Agenia guvernamental din SUA care reglementeaz impozitarea: Internal Revenue
Service (IRS), face urmatoarele precizri: Deoarece evaluarile nu pot fi evaluate n baza unei
formule prestabilite, nu exist nici o cale prin care diferiii factori, specifici ntr-un caz particular
s poat fi redati n ponderi matematice pentru a detrermina valoarea de piata. Din acest motiv
nu calcularea unei medii a mai multor factori (de exemplu: valoarea contabil, capitalizarea
profitului i capitalizarea dividendelor) i fundamentarea evaluarii pe un astfel de rezultat nu
servete nici unui scop util. Un astfel de proces ar exclude o luare in considerare a altor factori
pertineni iar rezultatul final nu poate fi susinut pe baza influenei reale a faptelor semnificative
in cazul respectiv.













CAPITOLUL II
Abordarea pe baz de active

Asa cum spune i denumirea metodei de evlauare, abordarea pe baz de active presupune
evaluarea tuturor activelor ntreprinderii la valoarea lor de piaa. In funcie de continuitatea
activitaii firmei, se pot distinge doua tipuri de evaluri. Dac se prezum c intreprinderea i va
putea continua activitatea n viitor atunci se va aplica metoda activului net corectat (ANC), iar n
situaia n care ntreprinderea urmeaz s fie lichidata se va aplica activul net de lichidare(ANL).
Abordarea pe baz de active este bazat pe principiul substituiei. Un cumpartor nu va
plti pe un activ mai mult dect costul reconstituirii acelui activ cu aceeai utilitate. Bilanul
contabil trebuie ajustat in funcie de valoarea de pia a categoriilor evaluate.
1. Metoda activului net corectat (ANC)
In urma aplicrii principiului prudenei asupra bilanului contabil, unele active precum i
unele datorii ajung s fie subevaluate sau supraevaluate iar n cadrul evalurii trebuie fcute
anumite ajustri pentru ca ntreprinderea s aib o valoare ct mai apropiat de realitate. Formula
de calcul a acestei metode este dat de diferena dintre Active i Datorii plus sau minus ajustrile
necesare fiecrei categorii.
1.1. Evaluarea imobilizrilor necorporale
Conform Standardului internaional de contabilitate IAS 38, imobilizrile necorporale se
definesc astfel: O imobilizare este activ necorporal atunci cnd: (a) este separabil,adic poate fi
separat sau desprit de entitate i vndut, transferat, brevetat, nchiriat sau schimbat, fie
individual fie impreun cu un contract, un activ sau o datorie aferent; sau (b) decurge din
drepturile contractuale sau din alte drepturi garantate de lege, indiferent dac acele drepturi sunt
transferabile sau separabile de entitate sau de alte drepturi i obligatii.
4


4
Standarde Internaionale de Raportare Financiar, ediia 2007, pag 1764
Exemple de imobilizri necorporale: mrci de fabric, contracte cu clienii, tablouri si
fotografii, contracte de nchiriere, drepturi de exploatare, brevete de invenie, nume de domenii
internet etc.
Documentaia aferent evalurii trebuie s conin copii dup contractele ncheiate cu
clienii, lista cu licenele acordate, brevetele de invenie si durata lor de via precum si
informaii necesare aplicrii metodei costurilor (costurile salariale orare, nivelul cheltuielilor
indirecte).
La baza evalurii imobilizrilor necorporale stau cteva principii care coordoneaza modul de
ntocmire a rapoartelor. n general activele se evalueaz concomitent cu ntreprinderea fiindu-le
atribuit un tip de valoare ( valoare de pia, valoare de achiziie, valoare de asigurare, valoare de
vnzare forat, valoare de investiie). Toate aceste tipuri se aplic in funcie de rezultatul
stabilirii premiselor valorii. Cele patru premise sunt: premise de continuitate a utilizrii activului
necorporal, premisele valorii in funciune, premisele valorii de schimb n procesul de vnzare
normal si premisele valorii in procesul de vanzare forat.
Asupra activelor necorporale se pot aplica toate cele trei metode de evaluare ( pe baz de
cost, pe baz de venit si prin comparaie)
1.2. Evaluarea imobilizrilor corporale
1.2.1. Evaluarea terenurilor
Principiul care st la baz este cel al substituiei, conform cruia nici un cumprtor
prudent nu ar plti mai mult pe un amplasament dect pentru altul cu aceeai utilitate i aceleai
condiii de risc. Conform standardelor de evaluare, n cazul terenurilor se recomand urmatoarele
metode:
Metoda comparaiei vnzrilor poate fi aplicabil dac exist tranzacii similare recente
in pia i dac exist informaii suficiente i relevante (tranzaciile s poat fi comparabile).n
urma comparaiei se pot aplica corecii specifice fiecrui teren.
Metoda repartizrii (cunoscut i sub denumirea de metoda proporiei) poate fi
considerat o metod de rezerv a comparaiei vnzarilor, pentru c ea se aplic atunci cnd nu
exist tranzacii similare, principiul de baz fiind existena unui raport ntre teren si cldire. Cu
ct construcia este mai nou, cu att evaluarea este mai sigur. Odata cu trecerea timpului,
evaluatorului i va fi mai greu s delimiteze valoarea terenului de cea a construciei.
Metoda parcelrii se aplic n cazul n care se estimeaz cea mai bun utilizare n acest
mod, in urma unor studii amanunite privind dimensiunea si utilitatea fiecrei parcele. Dac
exist tranzacii similare atunci evaluarea devine mai accesibil.
Aplicarea metodei valorii reziduale se face atunci cnd nu exist informaii din pia,
problema care se pune i in acest caz este evaluarea ct mai corect a venitului generat de
proprietate.
Metoda capitalizrii rentei de baz (chirii)- se aplic in general pentru terenurile agricole
avnd la baz capitalizarea veniturilor din chirii.

1.2.2. Evaluarea constructiilor
Binenteles c i n cazul construciilor trebuie separate construciile direct productive de
celelalte construcii. Principalii pai ce trebuie urmati sunt n acest caz mai mult de natur fizic,
n sensul c evaluatorul trebuie s inspecteze fizic starea activului evaluat, cea mai bun utilizare
i metode de mbunataire a ntrebuinrii construciei, iar n final va prezenta concluziile
evalurii. Toate cele trei abordri pot fi aplicate n cazul construciilor i n funcie de
particulariti se va determina metoda cea mai potrivit pentru evaluare. Trebuie avut in vedere
deprecierea acestora deoarece este un element foarte important, evaluatorul trebuind s
delimiteze deprecierile recuperabile de cele nerecuperabile.
1.2.3. Echipamentele tehnologice
Echipamentele sunt constituite din maini, ansambluri de maini, aparate, mecanisme
sau dispozitive, inclusiv elemente de legatur sau conexiune, care ndeplinesc o funcie ntr-un
proces tehnologic la o instalaie, la un utliaj sau ntr-o fabric.
5

Echipamentele tehnologice se pot evalua prin toate cele trei tipuri de abordri.

5
Evaluarea ntreprinderii, ed IROVAL, coord Sorin V. Stan, pag 206.
n cadrul abordrii prin cost principala dificultate este aflarea costului de nlocuire brut.
Prin metoda identificrii se caut un produs asemntor pentru care exist informaii suficiente si
tranzacii recente. Metoda corelrii se aplic n cazul n care echipamentul evaluat nu se mai
produce pe pia, baza de estimare fiind alte utilaje cu caracteristici i tehnici constructive
asemntoare.
1.2.4. Evaluarea stocurilor, creanelor i disponibilitilor bneti
Stocurile sunt active:
(a) Deinute pentru a fi vndute pe parcursul desfsurrii normale a activitaii;
(b) n curs de producie in vederea unei vnzri in aceleai condiii ca mai sus;
(c) Sub form de materii prime, material i alte consumabile ce urmeaz a fi folosite in
procesul de producie sau pentru prestarea de servicii.
6

Tot IAS 2- Stocuri precizeaz faptul c evaluarea acestora trebuie facut la valoarea cea mai
mica dintre cost i valoare realizabil net.
1.3. Evaluarea imobilizrilor financiare
Titlurile de participare reprezint cota parte din capitalul social al unei societi comerciale.
n cazul unei deineri majoritare se aplic o prim de control pe care societatea a platit-o la
momentul achiziiei celeilalte societi, iar pentru un pachet minoritar se va aplica un discount.
Daca societatea respectiv e cotat la burs atunci se poate aplica urmatoarea formul de
determinare a valorii pachetului deinut:

1.4. Evaluarea Datoriilor
IAS 37- Provizioane, datorii i active contingente ofera urmtoarea definiie: o obligaie
curent a unei entiti rezultat din evenimentele anterioare, a crei stingere se ateapt s
determine o reducere a resurselor concretizate in beneficiile economice ale entitaii.
7


6
Standardele Internaionale de Raportare Financiar 2007, pag 870.
7
Standardele Internaionale de Raportare Financiar 2007, pag 1731
Evaluatorul are datoria de a delimita datoriile certe de cele incerte (impozitul pe profit,
impozitul de cldiri) si sa ofere o estimare a viitoarelor obligaiuni.
2. Metoda activului net de lichidare
Acesta reprezinta un caz particular de evaluare, pentru societatile comerciale care i
inceteaz activitatea.
Lichidarea reprezint ansamblul operaiilor care, dup declararea dizolvarii unei societi,
au ca obiect realizarea elementelor de activ si plata datoriilor, in vederea partajarii valorii ramase
intre asociati.
Dizolvarea societii comerciale poate avea loc, de regula, n cteva cazuri, cum sunt:
- expirarea termenului prevazut in contractul de asociere;
- imposibilitatea realizrii obiectului de activitate;
- hotrrea adunrii generale;
- reducerea capitalului social sub 50 % sau micorarea lui substanial, dac asociaii nu
procedeaza la completarea lui.
Operaiunea de lichidare poate fi conceput in dou situaii:
- ntreprinderea este in dificultate i n conformitate cu procedura legal i nceteaz
activitatea. In acest scop se determin activul net de lichidare (ANL) ca diferent
intre valoarea evaluat a tuturor activelor i datoriile (inclusiv costurile lichidrii);
- intreprinderea este in dificultate temporar, dar este redresabil. Intr-o asemenea
situaie, se lichideaz ca firm, dar va continua s funcioneze, prin fuziune cu alt
firm sau la ali proprietari.
Poteniali cumprtori ai unor ntreprinderi aflate in dificultate financiar pot fi: firmele
concurente, care dispun de resurse financiare si doresc sa-i ntareasc poziia pe piat;
- investitori care urmresc creterea gradului de integrare pe vertical n vederea obinerii
unor profituri suplimentare;
- investitori care cumpar firma respectiv, urmnd s-i schimbe profilul de activitate n
conformitate cu interesele proprii.

CAPITOLUL III
Abordarea pe baz de venit

Cele dou metode care alctuiesc aceast abordare sunt: metoda cash flow-ului net
actualizat cunoscut i sub denumirea de discounted cash flow (DCF) si metoda capitalizrii
venitului. Binenteles c cele dou metode sunt asemntoare, iar dac sunt aplicate correct,
valorile rezultate trebuie s fie apropiate. Totui, fiecare metod are particularitaile ei.
Metoda DCF se aplic cel mai bine n cazul companiilor n plin dezvoltare deoarece
exist posibilitatea ca ntr-un an, respectiva companie sa obtina un rezultat negativ. In general
previziunea pentru aceast metoda se face pe 5-10 ani.
n situaia n care o companie a ajuns la maturitate (rata de renatbilitate se afl la nivelul
ratei medii a sectorului n care ntreprinderea i desfsoar activitatea) metoda care se impune
este cea bazat pe capitalizarea venitului.
Concepte de baz
n momentul n care vorbim de valoarea capitalului, ne putem referi la doua tipuri
de valori si anume: valoarea capitalului acionarilor i valoarea capitalului
investit;
Valoarea capitalului actionarilor reprezinta capitalizarea bursiera a companiei(in
cazul in care este cotata) sau valoarea capitalurilor proprii
Valoarea capitalului investit reprezint de fapt valoarea capitalului acionarilor la
care se mai adaug creditele pe termen lung(cu scaden mai mare de un an)
Activele din afara exploatrii trebuie scoase din bilant i contul de profit si
pierdere pentru a fi evaluate separat la valoarea realizabil net.
Clasificarea activelor din afara exploatrii:
a) Mijloace bneti disponibile pe termen scurt (evaluate la valoarea nominal), echivalente
monetare(exigibile in maxim 90 zile, evaluate la costul de achiziie),investiii financiare
pe termen scurt (n general sunt evaluate la valoarea de piat la data evalurii)
b) Investiiile financiare pe termen lung. Conform IAS 39 Instrumente financiare
recunoatere i evaluare, n funcie de valoarea invetiiei, ntreprinderea evaluat poate
avea un anumit tip de influen i control. Ca metod de evaluare se recomand metoda
capitalizrii venitului i metoda cash-flow-ului actualizat
c) Investiiile imobiliare. n cazul acestor active, se recomand evaluarea de ctre
evaluatorii de priprieti imobiliare independent, deoarece sunt necesare cunotine
aprofundate referitoare la metoda de evaluare.
Contul de profit i pierdere necesit anumite ajustri n procesul de evaluare pentru a asigura
o mai bun comparabilitate cu ntreprinderi similare (corecii asupra cheltuielilor generate de
active din afara exploatrii, corecii asupra cheltuielilor efectuate de proprietari n nume propriu)
Toate aceste corecii trebuie aplicate n cazul n care au o pondere semnificativ in total i pot
influena rezultatul ntr-o proporie mare.


1. Metoda cash-flow-ului net actualizat (DCF)
Analiza cash-flow-ului se bazeaz pe previziunea veniturilor n perioada analizata (de regul
5-10ani) estimnd astfel capacitatea ntreprinderii de a genera profit. n domeniul evalurii se
utilizeaz cel mai frecvent doua tipuri de cash-flow: valoarea capitalului acionarilor (VCA) si
valoarea capitalului investit (VCI), iar formula de aflare a valorii ntreprinderii calculat prin
metoda DCF este urmatoarea:

Previziunea DCF poate fi explicit (perioad limitat) sau nonexplicit (perioad
nelimitat). n ambele cazuri fiind necesar determinarea valoarii reziduale (valoarea terminal)
la sfaritul ultimului an de previziune. Binenteles c fiecare ntreprindere are particularitile ei
n cadrul evalurii; de exemplu n cazul fuziunii, previziunea explicit trebuie s fie cel putin
egal cu timpul necesar consolidrii noii ntrperinderi.
Determinarea cash-flow-ului net este o problem foarte delicat pentru c se bazeaz pe
anticiparea evoluiei viitoare a ntreprinderii, de unde apare i o marj de eroare foarte ridicat.
Un exemplu elocvent este criza financiar i economic nceput n vara anului 2007 care nu a
fost luat n seam de foarte muli analiti dect atunci cnd a devenit mai mult dect evident,
oblignd astfel ageniile de raiting s reevalueze metodele de aplicare a acestor principii,
previziunile schimbandu-se radical n unele cazuri.
Previziunea cifrei de afaceri se poate face pe trei stadii de evoluie. n primul dintre ele
cifra de afaceri va creste ntr-un ritm rapid pe o perioad estimat de 2-4ani. Urmtorul stadiu
cifra de afaceri va creste ntr-un ritm inferior primei etape pn la finele perioadei de previziune
explicit. Stadiul de stabilitate economic este ultimul, situaie n care cifra de afaceri crete n
acelai ritm cu PIB sau cu sectorul n care i desfaoar activitatea.
Previziunea cheltuielilor aferente cifrei de afaceri care sunt grupate in cheltuieli fixe i
cheltuieli variabile primele avnd o influlen mai mare asupra cifrei de afaceri pentru c se
modific odat cu variaia produciei.
Valoarea rezidual (terminal) a intreprinderii. Este de fapt valoarea ntreprinderii la
sfaritul ultimului an de previziune explicit. Dac la sfaritul acestei perioade ntreprinderea i
nceteaz activitatea, atunci valoarea se calculeaz pentru lichidare, iar dac i va continua
activitatea, dup continuitatea activitaii. Pentru valoarea rezidual pot fi aplicate toate cele trei
abordri.
In cadrul abordrii patrimoniale, metoda valorii de lichidare este singura care se poate
aplica n momentul n care ntreprinderea i nceteaz activitatea, valoarea ei fiind dat de
ncasrile obinute n urma valorificrii activelor i plii datoriilor. Metoda costului de nlocuire
se aplic cel mai bine n cazul ntreprinderilor care dein proprieti imobiliare n locaii atractive
sau active financiare importante n capitalul altor firme.
Pentru abordarea pe baz de venit avem dou metode de evaluare. Metoda ratei
pre/profit net estimeaz valoarea rezidual a ntreprinderii n cazul previziunii nonexplicite.
Metoda ratei pre/activ net contabil se aplic sub prezumpia c valoarea rezidual a
intreprinderii reprezint un multiplu al activului net contabil n ultimul an de previziune. Ambele
metode pot avea un grad mic de credibilitate datorit conveniilor contabile de nregistrare a
activelor n situaiile financiare.
Metoda capitalizrii cash-flow-ului net face parte din abordarea pe baz de venit fiind cea
mai agreat de ctre evaluatori.

Rata anual constant pentru cresterea anual perpetu a cahs-flow-ului net n perioada
de previziune explicit (g) este indicatorul cel mai dificil de estimat. Pentru o aproximare ct mai
real se utilizeaz cresterea medie anual pe termen lung a produsului intern brut al rii. Totui,
n cazul anumitor sectoare se mai poate aplica un multiplicator asupra PIB, deoarece n cazul lor
se previzioneaz o crestere mai accelerat.
Costul capitalului (rata de actualizare k) reprezint rata minim a rentabilitaii pe care
trebuie sa o realizeze o investiie ntr-o ntreprindere, pentru a satisface cerinele de rentabilitate
ale acionarilor (costul capitalurilor proprii) i ale creditorilor ntreprinderii (costul capitalului
mprumutat).
2. Metoda capitalizrii venitului
Capitalizarea profitului (venitului) este o metod des utilizat de ctre investitori prin faptul
c este simpl i uor de neles. ns aplicabilitatea ei nu este aa de rspndit deoarece exist
metode mult mai relevante de evaluare a ntreprinderilor aflate in plin proces de dezvoltare sau
ntr-un proces important de dezinvestire. Cea mai bun evaluare pe care o poate oferi aceast
metod este n cazul ntreprinderilor care au o situatie relativ stabil a fluxurilor de venituri.
Relaia de calcul cea mai utilizat n cadrul acestei metode este urmatoarea:

c = rata de capitalizare (un divizor utilizat pentru a converti un venit n valoare)
Pentru a nelege mai bine diferena dintre rata de actualizare i rata de capitalizare vom
da urmtoarea definiie: Rata de capitalizare este utilizat pentru a converti un flux constant i
reproductibil n valoarea prezent a proprietaii, n vreme ce rata de actualizare este utilizat
pentru a converti fluxuri viitoare diferite ca mrime i evoluie n valoarea prezent a societii
care genereaz acele fluxuri.


Abordarea prin comparaie

Evaluarea prin comparaie este una dintre metodele cele mai eficiente de evaluare a unor
ntreprinderi avnd drept condiie principal existena unor entiti similare cu cea analizat
pentru a putea fi luate drept baz de comparaie. Pentru ca o ntreprindere s poat fi considerat
baz de comparaie, trebuie s ndeplineasc la rndul ei doua condiii: s fie similar i
relevant. Similar se refer la natura ntreprinderii, cuprinznd att elemente calitative ct i
cantitative, iar relevant se refer la condiiile impuse de cumprtorul potenial, respectiv gradul
de risc al firmei, performanele estimate a fi obinute precum i gradul de lichiditate al
ntreprinderii.
Pentru ca aceast metod s poat fi aplicat sunt necesare informaii suficiente de piaa,
credibilitatea metodei scznd direct proporional cu numrul de tranzacii efectuate cu firma
respectiv. Odat acumulate informaiile, ele trebuie grupate i organizate n anumite etape astfel
ncat s fie acoperite toate punctele importante ale unui proces de evaluare.
prima etap n parcurgerea unei evaluri corecte este alegerea multiplicatorilor. Este
destul de dificil de a alege un multiplicator pefrect, deoarece acesta nu exist, el fiind ales
de ctre evaluator fcndu-se apel la capacitatea acestuia de selectare;
detectarea firmelor relevante i similare se poate face cu mai mult usurin atunci cnd
unii indicatori economico-financiari sunt fcui publici de ctre societate, n funcie de
acetia lundu-se decizia asemnrii sau neasemnrii cu societatea evaluata;
existena unei baze comune de calcul pentru fiecare multiplu utilizat precum si calculul
unei valori pentru fiecare multiplicator, reprezint o a treia etap important n efectuarea
unei evaluri complete.
cea de-a patra etap presupune mai multe ajustri pentru obinerea unei valori a
intreprinderii evaluate, cum ar fi: ajustarea multiplicatorului pentru direfena de risc de
ar, ajustarea pentru riscul nesistematic, acestea fiind aplicate n funcie de contextul
pieei.
Conceptul de multiplicator sau rat de valoare se formeaz prin suprapunerea informaiilor
furnizate pe piaa de capital cu variabilele financiare fundamentale ale ntreprinderilor respective.
Astfel s-au creat diferii indicatori afereni cifrei de afaceri, profitului sau altor indicatori
economico-financiari.
1. Principalul indicator al profitului este:
preul aciunii/profitul net pe aciune. Cunoscut adesea sub simbolul PER (en. Price
Earning Ratio) este cel mai ntlnit i recunoscut pentru estimarea valorii de pia a unei
companii. Acest indicator se aplic numai n cazul n care firma nregistreaz profit.
2. Indicatorul principal al cifrei de afaceri i respectiv al profitului este:
PA/CA pe aciune: acest indicator se aplic n urmtoarele cazuri: exist o ndatorare
similar a capitalului propriu, firmele baz de evaluare au o cifr de afaceri omogen i
similar cu cea a entitaii evaluate.
Datorit existenei unei diversiti de multiplicatori, se pune problema alegerii unui
multiplicator adecvat pentru a obine o evaluare corect.
Elementele de comparaie
reprezint acele caracteristici ale aciunii care stau la baza difereneleor de pre de
tranzacionare, cele mai importante evenimente fiind:
- dimensiunea firmei
- data tranzaciilor (trebuie s fie recent pentru a avea relevan corespunztoare)
- preul
- cantitatea (dimensiunea pachetului de aciuni evaluat)
Ratele de evaluare trebuie s fie consistente i comparabile, avnd urmtoarele
caracteristici:
trebuie s furnizeze informaii pertinente i de substan pentru valoarea firmei, modul de
calcul fiind exact i uniform;
informaiile de pre trebuie s fie valabile la data evalurii iar dac este necesar se vor
realiza corecii i ajustri pentru asigurarea comparabilitii (utilizarea unor informaii cu
privire la o tranzacie efectuat n trecut, cu firma evaluata)

Principalele surse de informaii sunt:
- pieele financiare unde sunt tranzacionate participaii pentru ntreprinderi similare;
- piaa pe care activeaz firma evaluat;
- tranzacii anterioare cu aciuni ale firmei evaluate;
Alegerea unei baze de comparaie corespunztoare prin care s se ndeplineasc cerinele de
similaritate i relevan precizate de standardele de evaluare, se face dup urmtoarele criterii:
- domeniul de activitate. Firmele comparabile trebuie s fac parte din acelai sector de
activitate i s aib aceleai variabile economice: piaa de desfacere, piaa de
aprovizionare.
caracteristicile cantitative. Este important ca ntreprinderile luate drept baz de
comparaie s aib n principiu dimensiuni similare ale capitalurilor proprii, cifrei de
afaceri sau volumului activelor
caracteristicile calitative. ntreprinderile comparabile trebuie s aib parametrii calitativi
(tehnici, economico-financiari) apropiai de ai firmei subiect evaluarii.

Avantajele si limitele abordrii prin comparaie:
a) avantaje:
este o metod foare relevant atunci cnd evalum firme ce urmeaz s intre pe piaa
financiar
asigur posibilitatea de a realiza comparaii credibile datorit multiudinii de informaii
publice caracteristice companiilor cotate, preul si multiplicatorii de piat sunt disponibili
n orice moment.
b) limite:
uneori este dificil s gsesti firme care s ndeplineasc cele dou condiii eseniale ale
metodei comparaiei: similare si relevante deoarece s-ar putea ca ele s nu fie coatate.
exist riscul incadrrii unei firme ntr-un sector de activitate care este auxiliar sectorului
principal.
diferena dimensiunilor companiilor comparate poate afecta evaluarea prin faptul c una
din cele dou (de regul firma cotat) are un potenial mai mare de crestere dect cea
necotat.










CAPITOLUL V
-studiul de caz-
Evaluarea entitii
Impact S.A.


1.Despre firm

n prezent, principalele categorii de servicii oferite de companie sunt dezvoltarea de
proiecte imobiliare complexe: ansambluri de locuine, cldiri de birouri moderne ct i spaii
destinate comerului sau platforme logistice. Totodat, Impact S.A. ofer soluii financiare
proprii i consultant de specialitate pentru contractarea imobilelor din oferta de produse a
companiei.
In cei 18 ani de activitate compania Impact S.A. a acionat n direcia diversificrii
tipurilor de servicii oferite, activitatea avnd ca direcii principale oferirea de soluii de locuire n
zone rezideniale i spaii de birouri prin construirea cldirii Construdava Business Centre. n
acelai timp, Impact S.A. a demarat programe de dezvoltare imobiliara pentru vile cu vnzarea n
rate adresate att tinerilor, ct i familiilor din clasa medie.
Impact S.A este cel mai mare dezvoltator imobiliar din Romania, realiznd pn n acest
moment 16 ansambluri rezideniale, peste 2000 de uniti locative construite n conformitate cu
standardele europene de calitate i un centru de afaceri de clasa A cu 17.230mp. Toate acestea,
alturi de cele 100 de distincii obinute i evoluia financiar, arat stabilitatea si calitatea
activittii companiei.
Anul 2008 a fost un an de inversare a trendului pieei imobiliare pe fondul crizei
financiare globale. La sfaritul anului 2007 i nceputul anului 2008 a nceput s se rasfrng i
pe piaa din romnia criza financiar, care i are originile n Statele Unite. Aceasta este i
perioada apariiei problemelor financiare pe piaa creditelor sub-prime care a atins mai ntai piaa
de capital, piaa bancar i ulterior piaa imobiliar din SUA, Asia de sud-est i ntr-o msur mai
mic Europa. Piaa imobiliar a fost printre primele sectoare n care s-a fcut resimit criza
financiar.
Avnd n vedere contextul financiar global, managementul societii a avut ca int n
2008 finalizarea proiectelor ncepute i adaptarea strategiei de vnzare a produselor finite la
condiiile pieei prin identificarea unor modaliti variate de vnzare i plat, revizuirea
planurilor proiectate a fi lansate pn n trimestrul I 2009 prin mpartirea n subfaze pentru a
putea fi mai uor de ndeplinit.
Activitatea de baz a companiei a fost pn in 1995 nchirierea i mentenana vilelor de
lux n zone rezideniale i centrale din Bucuresti. n anul 1995 Impact S.A. a introdus pe pia
conceptul de ansamblu rezidenial, odat cu demararea ansamblului Alfa. ncepnd cu anul
2007 activitatea companiei s-a focusat pe dezvoltarea de ansambluri imobiliare cu destinaii
mixte. Acestea includ att ample zone rezideniale, spaii de birouri, comerciale,uniti hoteliere
ct i sisteme de nvmnt (coli, grdinie) i uniti sanitare (cabinete medicale, policlinici).
Astfel, n dezvoltrile prezente i viitoare Impact se axeaza pe furnizarea de construcii
rezideniale in proporie de 80%, diferena de 20% fiind dat de spaiile comerciale, centre
conferinta, coli, grdinie, parcuri.
n ceea ce privete progresul proiectelor, la nceputul anului 2008, cele 9 proiecte
demarate au avut un grad minim de realizare de 5% (complexul Lotus din Oradea) i un grad
maxim de reaizare de 88% nregistrat n cazul ansamblului Blue.
La nceputul anului 2008 compania Impact avea in desfurare 8 proiecte att n
Bucureti (Rubin, Topaz, Onix, Blue care fac parte din ansamblul Greenfield), Ploieti (Roua) ct
i n Oradea (Europa si Lotus) i Constana (Boreal), iar n vara anului 2008 a fost demarat
construcia ansamblului Quartz (parte din proiectul Greenfield).Patru dintre aceste proiecte sunt
finalizate n proportie de 90% iar trei au fost finalizate n totalitate situaia la sfaritul anului
2008 prezentndu-se astfel:

Proiect
Rubi
n
Topa
z
Oni
x
Blu
e
Quart
z
Rou
a
Eurpo
a
Lotu
s
Borea
l
Progres in 2008 35% 35% 82% 88% 66% 38% 12% 5% 21%
Grad de realizare 100% 100% 93% 88% 66% 99% 100% 98% 97%


Dupa cum se poate vedea, n 2008 s-a lucrat ntr-un ritm susinut, mai ales n
ansamblurile din Bucuresti. Tabelul de mai sus exprim foarte bine acest fapt: patru dintre aceste
proiecte (Onix, Boreal, Roua1 si Lotus1) sunt finalizate in proporie de peste 90%, trei- Rubin,
Topaz i Europa- au fost finalizate n totalitate. La sfaritul anului 2008 ansamblul Blue are un
procent de finalizare de aproape 90%, de remarcat fiind faptul c a fost nceput tot n acest an.
Misiune
"Misiunea companiei Impact S.A. este de a transforma n realitate visele imobiliare ale
clienilor prin profesionalismul angajatilor. mbuntirea continu a proceselor interne se
bazeaz pe dezvoltarea profesional a angajatilor i este orientat ctre satisfacerea cerinelor
partilor interesate. Acordm o atenie deosebit calitii actului managerial, sntaii i securitii
n munc. De asemenea, o preocupare constant pentru noi este prevenirea polurii i
mbuntirea performanelor de mediu."
8


8
www.impactsa.ro
Aceasta inseamn ca Impact S.A. s identifice un amplasament curat, legat de ora prin
drumuri modernizate, s ofere faade care s acopere o plaj ct mai larga a posibilitilor
financiare ale clientilor sai, s execute construcia i finisarea - trainic i de calitate, s ofere
garanii de buna execuie i mecanisme de plat ct mai flexibile, adaptate posibilitilor
clientului.
Pentru a impune respect i a depsi asteptrile pe piaa imobiliar, compania Impact S.A.
i promoveaz valorile, respectndu-le n orice activitate. Cultura organizationala a companiei
are la baz urmatorul set de valori:
Satisfactia clientilor se traduce prin orientarea ctre client prin oferirea unor produse de
calitate adaptabile la nevoile acestuia
Comunicarea: credem c, atunci cand este eficienta, comunicarea este esenta dezvoltrii
Oamenii: grija pentru oameni se traduce prin preocuparea pentru reprezentarea intereselor
angajatilor si actionarilor
Pro-activitatea - sau alegerea progresului prin identificarea oportunitatilor de dezvoltare
Invatarea continua este parghia esentiala pentru a fi competitiv pe o piata in continua
dezvoltare
Etica in afaceri conferind sigurant pentru clieni si furnizori
Sistemul de Management cel mai performant

Din anul 2004 s-a trecut la un nou sistem de management - de la managementul pe
obiective s-a trecut la managementul pe proiecte.
Managementul proiectelor reunete ansamblul proceselor i activittilor desfaurate pe
o perioad limitat n vederea solutionrii unor obiective complexe precis formulate cu grad
mare de motivaie i risc. Reunirea pe o perioad determinat ntr-o echip distinct condus de
un manager de proiect i diveri specialiti din cadrul organizaiei, conduce la o cretere a
flexibilitii structurii funcionale i operaionale n relaie cu obiectivele.
Avantajele acestui sistem de management sunt urmtoarele: se pot urmri ndeaproape
stagiile proiectelor - avnd astfel posibilitatea de a interveni mai uor pentru rezultate mai
bune, se seteaza i se urmresc mai bine termenele limit, se aloc i se utilizeaz mai eficient
resursele (resurse umane, ct si resurse materiale), se ncurajeaz munca n echip. Fiecare
investiie reprezint un proiect condus de un Project Manager care are alturi o echip format
din: proiectare, project leader, ingineri constructori, economiti. Project managerul gestioneaz
proiectul urmrind ncadrarea n buget (costuri, venituri), termen i calitate.
Dezvoltarea durabil - responsabilitatea social a companiei
Impact S.A. o companie care ii desfasoar activitatea prin prisma dezvoltrii durabile,
urmareste ca, n tot ceea ce face, fr a neglija oportunitile aprute n diverse momente, s aib
o abordare i o perspectiv pe termen lung.
Doar n acest mod se pot crea adevratele valori astzi, fapt ce va susine durabil
dezvoltarea proiectelor pentru mine. Practic, se dorete ca prin orice aciune direct a companiei
sau susinut de compania Impact S.A. s ating obiective i s mentin rezultate pe termen lung,
durabil. Un exemplu n acest sens l reprezint sustinerea organizaiilor non-guvernamentale.
Pentru a obine adevratul succes, orice companie trebuie s se dezvolte att ea ct i
comunitile n care activeaz. ncrederea i respectul membrilor comunitii afecteaz ntreaga
activitate a unei companii. Pentru ctigarea ncrederii i respectului, compania trebuie s
contribuie activ la dezvoltarea societii. Iniiativele de sprijinire a comunitii, aciunile
responsabile, durabile, ajutorul pe termen lung i mprtirea experientei ctigate conduc la
beneficii de durat.
Societate
Domeniul de activitate a permis companiei s doneze materiale de construcii sinistrailor
din diferite regiuni ale rii. Pentru a sprijini dezvoltarea societii romneti, compania face
donaii ctre centrele de plasament.

2.Diagnosticul firmei

Diagnostic juridic

Impact S.A.. este o societate comercial pe aciuni, cu capital integral privat, ce activeaz
in domeniul dezvoltrii de proiecte imobiliare complexe. nfiintat in 1991, prin subscripie
public, Impact S.A. este din anul 1999 cotat la Bursa Roman de Valori Bucureti. n 2006
aciunile companiei au promovat la categoria I a Bursei, devenind astfel primul reprezentant al
sectorului de dezvoltare imobiliar i construcii .
Societatea pe aciuni este una din formele de societate comercial cu o larg
reglementare i implementare pe plan internaional si reprezinta acea societatea constituita prin
asocierea mai multor persone, care contribuie la formarea capitalului social prin anumite cote de
participare reprezentate prin titluri, numite aciuni, pentru desfurarea unei activiti comerciale,
n scopul impririi beneficiilor, i care raspund pentru obligatiile sociale numai in limita
aporturilor lor.
n Romnia reglementarea societilor pe aciuni este cuprins n Legea 31/1990 privind
societile comerciale. Pentru a se putea constitui o societate pe aciuni sunt necesari minim doi
acionari (pn la modificarea Legii 31/1990 prin Legea 441/2006 erau necesari minim 5
acionari)i un capital social de 90.000 lei (pn n anul 2005 cerinele de capital social erau mult
mai modeste de numai 2.500 lei). Guvernul va putea modifica, cel mult o dat la 2 ani, valoarea
minim a capitalului social, tinnd seama de rata de schimb, astfel nct acest cuantum s
reprezinte echivalentul n lei al sumei de 25.000 euro.
n conformitate cu legislaia n vigoare i actul constitutiv al societii, Adunarea
General a Acionarilor este forul superior de conducere i decizie al companiei, care hotrte
asupra activitatii acesteia. Societatea este administrat de Consiliul de Administraie, format din
trei administratori: doi sunt persoane fizice, iar al treilea - persoana juridica. Membrii actuali ai
Consiliului au fost alei pentru un mandat de patru ani la 27 aprilie 2007 n cadrul Adunrii
Generale Ordinare. Reprezentantul permanent al administratorului persoan juridic ndeplinete
i funcia de preedinte al Consiliului de Administraie. Acesta conduce directorii executivi
Consiliul de Administraie este ajutat in luarea deciziilor de ctre Consiliul Consultativ,
iar puterea executiv este exercitat de Consiliul Director al companiei. Acesta este format din
Directorul General, Directorul Economic-Dezvoltare, Directorul Resurse Umane, Directorul
Juridic Organizare, Directorul de Construcii.
Evoluia capitalului social
Capitalul social subscris i vrsat al societii la 31 Decembrie 2008 este de 200.000.000
RON, valoarea nominal a unei aciuni este de 0.1 RON.
Acionar Deinere
Popp Ioan Dan 28.06%
Sndulescu Carmen Daniela 11.55%
Artio International Equity Found 8.45%
East Capital Balkan Found 5.02%
Alte Persoane Fizice 23.03%
Alte Presoane Juridice 23.89%
TOTAL 100.00%
Compania Impact este listat la Bursa de Valori din anul 1996, iar ncepnd cu anul 2006
aciunile sale, n numr de 2 miliarde, sunt cotate la categoria I. Cu o capitalizare bursier de
15.76mil euro i o pondere de 2.43 n indicele BET la sfarsitul anului 2008, Impact este singurul
dezvoltator imobiliar listat la categoria I a BVB.
La sfritul anului 2008, 64% dintre acionari erau investitori romni, 23% din UE, iar
restul de 14% din alte ri. Un numar de 60% din acionari sunt persoane fizice si 40% persoane
juridice.
Fata de anii precedenti n care existau chiar mai multe majorri de capital social, n anul
2008 datorit contextului economic existent, societatea a decis s nu emit aciuni noi, astfel c
la sfaritul anului capitalul social era n continuare de 200.000.000 RON.
Diagnostic Resurse umane
Impact S.A. avea la 31.12.2007 un numr mediu de salariai de 166, pentru ca la
31.12.2008 acesta sa ajung la 160.
Raporturile dintre management i angajai sunt reglementate de Contractele individuale
de munc i de fiele postului. Fiecare angajat negociaz separat cu managementul societii cu
privire la contractul i condiiile de munc.
Dezvoltarea angajatilor
Impact S.A. organizeaz periodic programe de instruire pentru a contribui la dezvoltarea
individual a angajailor.
Pentru a consolida relaiile profesionale, fiecare membru al echipei poate sugera o cauz
social n care compania ar putea s se implice. Dezvoltarea durabil reprezint un proces de
nvare i perfecionare permanent, de imbuntire continu.
Diagnostic commercial
Cota de pia a companiei Impact S.A.
La nivelul anului 2008 compania de dezvoltare imobilar Impact S.A. deinea n
Bucureti o cot de piat de 28.65% n ceea ce privete unittle locative n execuie i o cot de
pia de 9.5% dac ne raportm la unitile locative finalizate. Dac ne raportm la ntreaga tar,
cota de piat a Impact S.A. era de 1.49% n privina unitilor locative n execuie i de 2.86% n
ceea ce privete numrul unitilor locative finalizate. Experiena i profesionalismul angajailor
coroborat cu o bun strategie a managementului companiei au facut din fiecare proiect imobiliar
un adevrat succes.
inta pentru anul 2009 n ceea ce priveste cota de pia n Bucureti este de 11%,
compania fiind dispus sa sacrifice o parte din profitul anului curent pentru a avea venituri
viitoare mai mari.


Furnizorii de materii prime si materiale
Cei mai importani furnizori de materii prime i materiale pentru Impact SA sunt
furnizorii de materiale de construcii de producie indigen, furnizori de utliti sau prestatori
servicii de construcii. Principalii furnizori sunt : Holcim Campulung SA, Raraul SRL, Distrigaz
Sud.
Situaia concurential
Concurenta consta n principal din competitori cu fort financiar, de pe piaa extern
care au nceput s dezvolte proiecte n ar.
n domeniul construciei de ansambluri rezideniale mai exist cel puin 5 competitori
importani care ns ofer tipuri diferite de locuine. Concurena este n zona Bucureti-Ilfov , n
celelalte locaii neexistnd competitori.
Societatea nu depinde n msura semnificativ de un client sau de un grup de clieni,
contractele fiind ncheiate cu persoane fizice sau juridice independente, fr legturi ntre ele.
Finanare
Sisteme de finanare actuale:
Plata integral:
La semnarea contractului, cu un discount de 3 % din valoarea total
Plata pe stadii:
Dobnda 0, cu plata pe stadii fizice de execuie a construciei i avans de minimum 20% la
semnarea contractului.
Plata in rate:
Find-L ( Finanare direct a locuintei) Plata n rate pe o perioad de maximum 6 ani cu dobnd
variabil in funcie de perioada.
* Dac pe parcursul perioadei de creditare intervin modificri n ceea ce privete resursele
financiare de care dispun clienii, exist posibilitatea de a negocia i a reconfigura schema
financiar de care vor beneficia n continuare.

Finanare prin credit imobiliar/ipotecar sau leasing imobiliar
Cu adeverine de venit, rate pe o perioad de maximum 30 de ani i avans de 25- 30% la
semnarea contractului, prin bancile sau societatile de credit partenere ale companiei.
Finanare mixt
Plata ctre compania Impact S.A. a minimum 30% din valoarea investiiei (teren + construcie)
pn la finalizarea imobilului, urmat de un credit obinut de la banca/societatea de credit
ipotecar.
Dintre partenerii Impact SA fac parte:
Bnci
BCR, Bancpost, Banca Romaneasc, Piraeus Bank, Banc Post
Societi de credit ipotecar
Domenia Credit, Imobilia Credit, Finans Credit
Companii de leasing imobiliar
Motoractive, RCI Leasing

Gradul de uzur al proprietilor
Proprietile imobiliare deinute de societate sunt fie terenuri, fie imobile n curs de
execuie sau finalizate.
Celelalte mijloace de transport i utilaje pentru activitatea de construcii sunt achiziionate
n ultimii ani, avnd un grad sczut de uzur.
n ceea ce privete tehnica de calcul, daorit uzurii morale rapide din acest domeniu, au
fost efectuate permanent imbuntiri ale sistemelor proprii, uzura acestora fiind n prezent foarte
mic.


Diagnostic financiar


Indicator 2007 2008 Variaia (%)
Cifra de afaceri 108,645,733 151,688,180 39.62%
Venituri din exploatare 158,641,682 233,600,410 47.25%
Cheltuieli din exploatare 134,516,037 207,485,167 54.25%
Rezultat exploatare 24,125,645 26,115,243 8.25%
Venituri Totale 182,079,265 254,418,276 39.73%
Cheltuieli Totale 171,859,569 244,128,466
42.05%
Profit Brut 10,219,696 10,289,810 0.69%
Profit Net 8,584,545 8,643,440 0.69%


Imobilizri corporale 54,152,782 73,905,196 36.48%
Active Imobilizate 59,413,125 125,657,275 111.50%
Stocuri 235,097,417 277,886,645 18.20%
Active Circulante Total 499,568,834 455,856,563 -8.75%
Total Activ 561,589,014 422,667,216 -24.74%
Capitaluri Proprii 326,702,495 333,718,186 2.15%
Datorii pe termen scurt 112,275,614 156,647,911 39.52%
Datorii pe termen lung 112,953,404 87,706,265 -22.35%
Total Datorii 225,229,018 244,354,176
8.49%



Se constat o crestere a cifrei de afaceri faa de anul 2007 cu 39.62%. Aceeai tendin
au avut-o i veniturile totale care au nregistrat o cretere de 39.73%. Aceasta se explic prin
eficientizarea produciei i creterii gradului de valorificare a stocurilor.
Cheltuielie totale au crescut i ele fa de anul 2007 cu 42%, mai mult dect veniturile
totale. n anul 2008 profitul brut s-a situat la acelai nivel cu cel din 2007 datorit cheltuielilor
mai mari nregistrate de companie n 2008. Acelai lucru l putem spune i de profitul net.
Imobilizrile corporale au crescut cu 36.48%%, de la 54 milioane lei la 73 milioane lei,
datorit creterii imobilizrilor corporale n curs, precum i datorit vnzrilor mai mici
nregistrate in 2008.
Stocurile au nregistrat o cretere de la 235 milioane lei la 277 milioane lei, ceea ce
reprezint 18.2%, n special datorit achiziiei de terenuri.
Activul total a sczut cu 24.74% datorit scderii Activelor circulante acestea din urm
fiind influenate de reducerea cu aproximativ 50% a disponibilitailor bnesti existente n cas i
conturile curente la bnci.
Datoriile totale au crescut cu 8.5% fa de anul precedent, de la 225 milioane lei la 244
milioane lei. La sfritul anului 2008 gradul de ndatorare era de 57.81%, fata de 40.1% la
sfarsitul anului 2007. Creterea a fost generat de mprumuturile bancare dar compania se
situeaz n parametrii sectorului n care i desfaoar activitatea.
Rata medie a profitului se calculeaz raportnd profitul net la cifra de afaceri. Aceasta a
sczut cu aproximativ 2%, ajungnd la 5.7% datorit creterii puternice a cifrei de afaceri
concomitent cu stagnarea profitului.

Activ 2007 2008 Pasiv 2007 2008
Imobilizri 59,413,125 125,657,275 CPR 326,702,495 333,718,186
>necorporale 90,163 420,202 PRCH 1,403,503 1,242,765
>corporale 54,152,782 73,905,196 DTL 112,953,404 87,706,265
>financiare 5,170,180 51,331,877 >dat fin 79,681,000 86,336,874

ACR 499,568,834 455,856,563 DCR 112,275,614 156,647,911
>stocuri 235,097,417 277,886,645 >furnizori 10,480,307 21,825,675
>creane 98,715,103 110,523,608 >salariati+stat 7,765,298 7,533,837
>actionari 0 0
>Atz 165,756,314 67,446,310 >PTz 66,648,103 79,190,165
CH Avans 2,607,055 2,438,141 Ven Avans 8,253,998 4,636,852
Total Activ 561,589,014 583,951,979 Total Pasiv 561,589,014 583,951,979













Indicator 2007 2008
SN=TA-TD 336,359,996 358,722,961
SN 22,362,965
FR=CPR+DFIN-IMOB 346,970,370 294,397,785
FR=ACR-DCR=ACR nete 387,293,220 299,208,652
FR -52,572,585
FRP=CPR-IMOB 267,289,370 208,060,911
FRI=FR-FRP=DFIN 79,681,000 86,336,874
NFR=(ACR-ATz)-(DCR-PTz) 288,185,009 310,952,507
NFR=(STOCURI+CREANTE)-
(FURNIZORI+SALARII+
AVANSURI+OBLIGATIUNI)
288,185,009 310,952,507
NFR 22,767,498
TN=FR-NFR 99,108,211 -11,743,855
TN= Atz-PTz 99,108,211 -11,743,855
TN=CF=FR-NFR -75,340,083


Situaia net pozitiv i n cretere indic o consolidare a averii proprietarilor
ntreprinderii, consecin a unei gestiuni financiare eficiente.
Mrimea negativ a fondului de rulment reflect absorbirea unei pri din resursele
temporare pentru finanarea unor necesiti permanente, contrar principiului de gestiune
financiar: la necesiti permanente se aloca surse permanente, astfel alocrile pe termen lung
sunt finanate prin resurse pe termen scurt. Aceast situaie ar putea fi mai puin nefavorabil
dac firma ar duce o politic de investiii - o orientare spre dezvoltare - accentuat. n orice caz
fondul de rulment negativ are implicaii serioase asupra trezoreriei i a capacitii ei de plat.
Nevoia de fond de rulment, ce nregistreaz valori pozitive, reprezint o sintez a
realizrii echilibrului financiar, att pe termen lung, ct i pe termen scurt.
Trezoreria net negativ (FRF < NFR) semnific un dezechilibru financiar, la ncheierea
exerciiului contabil, un deficit monetar acoperit prin angajarea de noi credite pe termen scurt.
Aceasta situaie evidentiaz dependena ntreprinderii de resursele financiare externe. n acest
caz, se urmareste obinerea celui mai mic cost de procurare al noilor credite, prin negocierea mai
multor surse de astfel de capital (credite de trezorerie, credite de scont, etc.). Situaia de
dependena, sau de tensiune asupra trezoreriei, n care lichiditile sau cvasilichiditile sunt
insuficiente pentru rambursarea creditelor pe termen scurt, limiteaz autonomia financiar pe
termen scurt. Chiar dac trezoreria net negativ evidentiaz o anumit dependent financiar,
aceasta nu trebuie s fie interpretat implicit ca o stare de insolvabilitate. Pot exista ntreprinderi,
cu o astfel de situaie, care s supravietuiasc i s prospere, dac partenerii lor financiari accept
meninerea resurselor de trezorerie ncredinate acestora pentru acoperirea pasivului exigibil.
Gradul de ndatorare foarte mic surprinde eficiena managementului financiar,
capacitatea firmei de a se autofinana.
Rata stabilitii financiare reflect legatura dintre capitalul permanent de care unitatea
dispune in mod stabil ( cel putin un an ) i patrimoniul total. Nivelul ratei n perioada analizat
nregistreaz o tendin de mbuntire ca urmare a scderii pasivelor totale. Rata datoriilor pe
termen scurt msoar ponderea datoriilor exigibile n mai puin de un an n totalul activelor.
Pentru a avea o relevan mai pronunat se recomand comparaia cu sectorul n care firma i
desfaoar activitatea (vezi Anexa 1)

Solvabilitatea
Exprim capacitatea societii de a-i onora obligaiile pe termen mediu si lung.
Solvabilitatea este foarte bun, dar cu mici tendine de descretere. Datorit faptului c este o
firm stabil i care i onoreaz datoriile se poate concluziona c managementul datoriilor este
eficient. Totusi nu trebuie pierdut din vedere faptul c rata lichiditii la vedere a sczut la
aproape 30% din valoarea pe anul 2007. (vezi Anexa 2)

Lichiditatea
a) Lichiditatea curent
Exprim capacitatea societii de a-i onora obligaiile exigibile pe termen scurt, din
activele curente totale, exigibile.
n literatura de specialitate, se apreciaz c un raport de 1,2 asigur condiii normale de
desfurare a activitii.
Situatia este pozitiv,o mare parte din activele curente fiind acoperite din pasive stabile,
pe termen lung.
b) Lichiditatea imediat
Exprim capacitatea firmei de a-i onora obligaiile curente care pot fi transformate rapid
in lichiditi, artnd posibilitile societii de a-i .acoperi obligaiile pe termen scurt
Ca regul general, acest raport poate varia ntre 0,5 1.
Gradul de lichiditate al firmei este destul de mare. n cursul unui an de activitate acest
indicator a scazut aproape la jumatate ns ramne ntr-un perimetru stabil.
Diagnosticul Operaional (tehnic)
Imobilizri necorporale

Imobilizri
necorporale Amortizare
Valoare
net
01.01.2008 783,899 693,736 90,163
Intrri 477,855 147,816
Ieiri/Transfer 0 0
31.12.2008 1,261,754 841,552 420,202
In anul 2008 societatea Impact a decis s i eficientizeze procesele prin investiii n
software i hardware. Din totalul de 477,855 RON 20% reprezint investitii in software de
relaionare cu clientii, 20% software de management (ERP-Enterprise Resource Planning), 15%
licente de proiectare si 35% software de management IT.
Imobilizri corporale
Descriere Terenuri
Construci
i
Instalaii
tehnice,
mijloace
de
transpor
t
mobilier,
aparatur
, birotic
avansuri
si
imobilizr
i
corporale
n curs
Total
COST
01.01.2008
11,582,08
4 9,322,348
9,232,65
9 811,529
31,015,56
0
61,964,18
0
Intrri 0 1,831,361
2,024,89
0 17,659
20,748,89
5
24,622,80
5
Ieiri/Transfer 91,379 2,073,770
2,267,84
3 45,677 10,315 4,488,984
31.12.2008
11,490,70
5 9,079,939
8,989,70
6 783,511
51,754,14
0
82,098,00
1
AMORTIZARE
01.01.2008 0 1,491,958
6,058,65
7 260,783 0 7,811,398
Intrri 0 771,438
1,646,91
1 136,802 0 2,555,151
Ieiri/Transfer 0 249,524
1,900,67
0 23,550 0 2,173,744
31.12.2008 0 2,013,872
5,804,89
8 374,035 0 8,192,805
VALOARE
NET
01.01.2008
11,582,08
4 7,830,390
3,174,00
2 550,746
31,015,56
0
54,152,78
2
31.12.2008
11,490,70
5 7,066,067
3,184,80
8 409,476
51,754,14
0
73,905,19
6



Imobilizri financiare

Denumirea societii
Valoare
investiie
2008
valoare
investiie
2009
Procent de
participare
2008
1 Actual invest House SRL 4,950 4,950 99.00%
2 Bipact 1995 SRL 975 975 63.00%
3 BIZ-AIR SRL 0 190 95.00%
4 Hobbit Intermediere Asigurari 94,602 94,602 95.00%
5 Imobilia Credit SA 64,750 64,750 70.00%
6 Investimob Development SRL 990 0 0.00%
7 Intop Construction SRL 2,010,000 2,010,000 90.00%
8 LOMB SA 0 45,445,028 49.00%
9 Prest RV 2003 SRL 0 190 95.00%
10 Topo Prest SRL 0 190 95.00%
TOTAL 2,176,267 47,620,875


ntruct la data de 31 Decembrie 20008 capitalurile proprii ale societaii Imobilia sunt
negative, s-a constituit un provizion in valoare de 64,750 RON.
S-au achiziionat aciuni la trei societati comerciale ce vor fi folosite ca vehicule de
investiii n noile proiecte ce vor demara n special n zona Greenfield II. Societatea Investimob
a fost vandut, neexistnd profit sau pierdere din aceast operatiune.
S.C. LOMB S.A. este o societate comerciala pe aciuni avnd ca acionari Consiliul Local al
Municipiului Cluj- Napoca (51%) i S.C. Impact Developer& Contractor S.A. (49%).
Scopul constituirii acestei societai este acela de a dezvolta un cartier rezidential in Cluj-
Napoca. Conceptul proiectului vizeaz dezvoltarea unui mediu citadin, inspirat de polurile
urbane europene, n care specificul local se mbina in mod natural cu standardele contemporane
de locuire, inclusiv n privina mediului natural. Se va ine cont inclusiv de brandul universitar al
Clujului si de tendintele mai noi in dezvoltarea orasului, cum este cea de Cluj vzut i ca centru
financiar-bancar. Construciile dedicate locuirii vor fi n echilibru cu construciile dedicate
funciunilor publice, afacerii, comerului, spaiilor alocate distraciei i recrerii i vor avea o
repartiie adecvat n suprafata alocat de 267 ha.





Analiza rezultatului din exploatare

Indicator 2007 2008 Procentual
Cifra de afaceri 108,645,733 151,688,180 39.62%
Costul bunurilor vndute i al serviciilor
prestate 90,395,258 122,033,598 35.00%
Cheltuieli directe de producie 69,875,258 96,694,665 38.38%
Cheltuieli indirecte de producie 20,520,000 25,338,933 23.48%
Rezultat brut aferent CA nete 18,250,475 29,654,582 62.49%
Cheltuieli de desfacere 4,550,000 7,274,116 59.87%
Cheltuieli generale de administraie 2,250,000 2,587,500 15.00%
Alte cheltuieli din exploatare 37,320,779 75,589,953 102.54%
Alte venituri din exploatare 49,995,949 81,912,230 63.84%
Rezultatul din exploatare 24,125,645 26,115,243 8.25%


Stocuri
Stocurile au nregistrat o cretere de 18.2% de la 235 mil RON in 2007 la 277.89 mil
RON n 2008.Un procent de 53% din stocuri este reprezentat de terenuri iar 41% de producie n
curs.
La sfritul anului 2008, un numr de 25 de case sunt finalizate i un numr de 585 de
apartamente sunt n diverse stadii de execuie: 195 in Blue Lake, 17 Rubin, 16 Topaz, 80 Onix,
101 in Quartz, 108 Europa, 19 Lotus, 21 Roua si 28 Boreal.

Descriere 2007 2008 Procentual
Terenuri 143,517,188 146,078,608 1.78%
Avansuri pentru terenuri 4,541,201 5,037,017
Materiale de construcii 4,872,110 2,577,451 -47.10%
Prov pt deprec materialelor 1,370,998 995,184 -27.41%
Produse finite- case 18,953,527 7,834,370 -58.67%
Produse finite, marfuri, ambalaje
si ob de inventor 909,532 562,187 -38.19%
Producie n curs de execuie 62,295,597 116,476,158 86.97%
Avansuri pentru achiziia de
materiale de construcii 1,379,261 316,038
TOTAL 235,097,418 277,886,645 18.20%




Rezultat financiar
Devalorizarea RON fa de EUR, folosind cursul de schimb de la sfritul anului, a fost cu
54% mai mare n 2008 dect n 2007. Acesta este i motivul pentru care pierderea financiar din
direfene de schimb valutar este de 17.5 mil RON in anul 2008 fa de 10.1 mil in anul 2007. n
schimb veniturile din dobnzi au crescut cu aproape 100% fa de anul trecut ceea ce a
determinat ca pierderea financiar pe anul 2008 s fie doar cu 13.8% mai mare dect cea din
2007. Aceasta cretere a veniturilor din dobnzi este determinat de faptul c societatea a avut la
dispoziie sume importante de bani ce au fost investite pe termen scurt n depozite bancare.
Astfel, soldul mediu al conturilor de trezorerie a fost de 86.7mil RON n anul 2007 fa de 118.4
RON n anul 2008.

Descriere 2007 2008 Procentual
Cheltuieli privind dobnzile 12,510,887 15,326,608 22.51%
Cheltuieli din diferene de curs
valutar 24,832,645 21,316,691 -14.16%
Venituri din dobnzi 8,492,978 16,850,203 98.40%
Venituri din diferene de curs valutar 14,679,923 3,822,761 -73.96%
Alte venituri financiare 264,682 144,902 -45.25%
Profit/(Pierdere) -13,905,949 -15,825,433 13.80%




METODE DE EVALUARE A NTREPRINDERII


Etapele evalurii:
a) Identificarea ntreprinderii: SC Impact Developer&Contractor SA
b) Data efectiv a evalurii: 31 Decembrie 2008
c) Deintorul dreptului de proprietate: SC Impact Developer&Contractor SA
d) Scopul i destinaia evalurii: valoarea de pia a companiei, destinaii interne.


1. Metoda activului net corectat (vezi Anexa 3)

ANC= Total Active Corectate Total Datorii Corectate

Abordarea pe baz de active presupune evaluarea tuturor elelemtelor de activ i a tuturor
datoriilor pentru a obine activul net.
Fundamentul acestei abordri l reprezint principiul substituiei cel care spune c un
activ nu valoreaz mai mult dect costul de nlocuire al prilor sale componente.
innd cont de faptul c ntreprinderea i va continua activitatea ntr-un viitor previzibil
se aplic metoda activului net corectat (ANC) care presupune evaluarea activelor i datoriilor la
valoarea real sau alt valoare corespunztoare.
Aplicarea coreciilor s-a fcut dup urmtorul raionament:

Conform notelor explicative aferente situaiilor financiare la 31 decembrie 2008, ultima
reevaluare a activelor companiei a fost la data de 31.12.2006, nsa evolutia pietei a fost
de asa natur nct anumite ajustri sunt necesare n vederea determinrii valorii juste a
activelor respective
Cum princiala activitate a ntreprinderii este dezvoltarea de ansambluri rezideniale, iar
terenurile i cldirile au nregistrat deprecieri importante fa de anul trecut, vom
efectua urmtoarele ajustri.
Preul pe metru ptrat a sczut cu aproximativ 50% la terenuri i aproximativ 40% la
cldiri (in cazul cldirilor preul materialelor de construcii a sczut nesemnificativ,
taxele rmnnd constante )
Stocurile de materii prime,semifabricatele i produsele finite sunt alctuite n principal
din terenuri i construcii, iar ajustrile sunt la acelai nivel cu terenurile i constructiile
Mainile, utilajele i mijloacele de transport au avut deprecieri mai mici ele fiind mai
mult afectate de gradul de uzura al fiecreia

Aadar, conform metodei activului net corectat, valoarea companiei este de 42,45mil euro


Metoda pe baz de randament (DCF)

Vezi Anexa 4 si Anexa 5
Perioada de perviziune este de 5 ani. Se consider anul 2008 anul de baz, iar urmtorii
ani reprezint anii de previziune. Anii 2006 si 2007 ne ajut s observm tendinele de
dezvoltare ale ntreprinderii.
Presupunem c CA va scdea n anul 2009 cu 40%, scderea drastic fiind ateptat n
urma blocajului financiar existent n pia, accesul la credite fiind mai greu astfel c
potenialii clieni nu vor mai avea o surs de finanare facil. Pentru anii 2010 si 2011
asteptm o cretere de 5% acesta fiind primul semn de revenire, in urmtorii ani urmnd
s asistm la o cretere mai susinut estimat n jurul procentului de 10%
Pentru previziunea veniturilor din exploatare am analizat evoluia acetora n anii
precedeni precum i evoluia fa de cifra de afaceri estimnd o valoare de 1.55 din cifra
de afaceri.
Cheltuielile de exploatare au fost previzionate prin aceeai metod de raportare la cifra de
afaceri, valoarea considerat fiind de 1.36, binenteles c o ajustare descrescatoare ar
duce la eficientizarea utilizrii resurselor ceea ce se va reflecta n rezultatul anual.
Previziunea produciei vndute, veniturilor din vnzarea mrfurilor,a variaiei stocurilor
i a altor venituri din exploatare a fost estimat ca procent din veniturile din exploatare, in
urma analizei evoluiilor anterioare
acelai procedeu a fost aplicat i n cazul cheltuielilor cu materiile prime i materialele,
cheltuieli cu mrfurile, cheltuieli cu personalul i alte cheltuieli de exploatare, binenteles
n funcie de total cheltuieli de exploatare
am considerat c veniturile i cheltuielile financiare au o evolutie ce poate fi estimat n
funcie de cifra de afaceri (chiar dac unele venituri i cheltuieli au o parte fix ,
independent de cifra de afaceri i una variabil)
cheltuielile cu dobnzile au fost previzionate n funcie de valoarea creditelor contractate
i de scadenele acestora, ns am considerat c i in viitor compania i va menine
aproximativ acelai grad de ndatorare
rata de actualizare (k) a fost determinat n urma aplicrii CAPM, respectiv: randamentul
obligaiunilor de stat cu scadent de 5 ani(considerat rata fr risc) este de 11.25%;
coeficientul beta ce exprim variaia randamentului unei aciuni fa de evoluia general
a pieei a fost stabilit la valoarea de 1.45, iar rata medie a rentabilitii pe piaa bursier a
fost stabilit la nivelul de 18%
k= 11.25% +1.45(18%-11.25%)= 21%
pentru determinarea valorii reziduale am aplicat formula Gordon-Shapiro considernd o
cretere a cash-flow-ului pentru anul 2014 de 8% (acesta fiind n afara perioadei explicite
de previziune) fa de anul 2013.

VAN= valoarea actualizat net

= cash flow anual

k= rata de actualizare
VR=valoarea rezidual
g= rata anual constant previzionat pentru creterea perpetu a cash-flow-ului net n perioada
de previziune non-explicit

VAN=

=
148.328.515 lei.

Echivalentul in euro este: 148.328.515 / 3.9852= 37.219.842 euro.

Concluziile evaluarii:
Entitatea S.C. IMPACT Developer&Contractor S.A. este o societate care trece printr-o
perioada dificila, datorita conditiilor de piata existente,insa datorita unui management bun, va
trece cu bine peste aceasta criza care afecteaza direct compania intrucat activitatea ei de baza se
incadreaza in sectorul imobiliar.
In urma abordarii metodei activului net corectat si a metodei pe baza de venituri,
intreprinderea analizata are o valoare pozitiva.
Pretul de pornire intr-o licitatie, propus de evaluator, in urma analizarii datelor
furnizate, este de: 42mil eur (fiind incluse si veniturile previzionate a se obtine in viitor).



CONCLUZII
Prin parcurgerea studiului despre evaluarea ntreprinderii, am reuit s-mi lrgesc
orizontul de cunoatere i s privesc n ansamblu conceptul de evaluare i gradul tot mai ridicat
de importan pe care l dobndete n economia de pia.
Pe lng metodele clasice pe care le propune evaluarea, n fiecare moment se mai pot
aduga mbuntiri n scopul exprimrii unei opinii ct mai relevante i creterii gradului de
credibilitate. Orice potenial investitor sau creditor dorete s cunoasc mai n detaliu situaia
unei companii apelnd la serviciile unui evaluator profesionist.
n urma ntocmirii acestei lucrri am dobndit mult mai multe informaii referitoare la
metodele de abordare a diferitelor categorii de active existente n patrimoniul ntreprinderilor
analizate, iar prin studiul de caz am reuit s aplic o parte din cunotinele dobndite i s ajung
la o opinie n ceea ce privete valoarea companiei la un anumit moment.













ANEXE
Anexa 1

2007 2008
>rentabilitatea comercial 6.81% 5.44%
profit net 7,401,076 8,258,687
cifra de afaceri 108,645,733 151,688,180
>rentabilitatea financiar 2.27% 2.47%
profit net 7,401,076 8,258,687
capital propriu 326,702,495 333,718,186
>rentabilitatea economic 1.82% 2.43%
profit brut 10,219,696 10,289,810
active totale 561,589,014 422,667,216
gradul de ndatorare 34.57% 26.28%
capital imprumutat 112,953,404 87,706,265
capital propriu 326,702,495 333,718,186
>rata stabilitii financiare 78.29% 99.71%
capital permanent 439,655,899 421,424,451
total pasiv 561,589,014 422,667,216
>rata autonomiei globale 58.17% 78.96%
capital propriu 326,702,495 333,718,186
total pasiv 561,589,014 422,667,216
>rata DTS 19.99% 37.06%
DTS 112,275,614 156,647,911
total pasiv 561,589,014 422,667,216
>rata datoriilor totale 40.11% 57.81%
datorii totale 225,229,018 244,354,176
total pasiv 561,589,014 422,667,216







Anexa 2
Solvabilitate 2007 2008
>rata lichiditii curente 4.45 2.91
ACR 499,568,834 455,856,563
DTS 112,275,614 156,647,911
>rata lichiditii intermediare 2.36 1.14
ACR 499,568,834 455,856,563
Stocuri 235,097,417 277,886,645
DTS 112,275,614 156,647,911
>rata lichiditii la vedere 1.48 0.43
Disponibil 165,756,314 67,446,310
InvFinTS 0 0
DTS 112,275,614 156,647,911
>rata solvabilitii generale 2.49 1.73
active totale 561,589,014 422,667,216
datorii totale 225,229,018 244,354,176
>rata solvabilitii
patrimoniale 0.69 0.67
capitaluri proprii 326,702,495 333,718,186
credite bancare 146,329,103 165,527,039












INDICATORI
VALOAREA
CONTABIL
CORECII
VALOAREA
AJUSTAT
TERENURI 11,490,705 -5,745,353 5,745,353
MOBILIER, AP SI
BIROTIC
409,476 -81,895 327,581
CLDIRI 7,066,067 -2,826,427 4,239,640
MAINI, UTILAJE,
MIJLOACE DE
TRANSPORT
3,184,808 -477,721 2,707,087
ALTE IMOBILIZRI
CORPORALE
51,754,140 -25,877,070 25,877,070
TOTAL
IMOBILIZRI
CORPORALE
73,905,196 -35,008,466 38,896,730
IMOBILIZRI
FINANCIARE
51,331,877 51,331,877
IMOBILIZRI
NECORPORALE
420,202 -42,020 378,182
TOTAL ACTIVE
IMOBILIZATE
125,657,275 -35,050,486 90,606,789
STOCURI DE
MATERII PRIME
147,865,856 -73,932,928 73,932,928
SEMIFABRICATE,
PRODUSE FINITE
124,667,734 -49,867,094 74,800,640
AVANSURI 5,353,055 5,353,055
CREANE 110,523,608 110,523,608
CONTURI LA BNCI 67,446,310 67,446,310
TOTAL ACTIVE
CIRCULANTE
455,856,563 -123,800,022 332,056,541
CHELTUIELI
NREG. N AVANS
2,438,141 2,438,141
TOTAL ACTIVE 583,951,979 -158,850,508 422,663,331
DATORII 244,354,176 244,354,176
ACTIV NET 339,597,803 178,309,155
ANEXA 3 MIL EURO
42,454,561

Anexa 4
2006 2007 2008 media
val
considerata
Venituri din exploatare-TOTAL 101 146 154 133.81 155
Cifra de afaceri net
Producie vndut 98 92 91 93.79 89
Venituri din vnzare de marfuri 2 8 9 6.21 6
Variaia stocurilor 18 22 28 22.88 43
Alte venituri din exploatare 50 92 12 51.45 24
Cheltuieli de exploatare-
TOTAL
85 124 137 115.14 136
Cheltuieli cu materii prime si
materiale
26 14 9 16.50 9
Cheltuieli cu mrfuri 2 6 7 4.71 6.2
Cheltuieli cu personalul 2 3 4 3.28 3.6
Alte cheltuieli de exploatare 54 99 118 90.54 110
Rezultat exploatare
Venituri financiare-TOTAL 16.93% 21.57% 13.72% 17.41% 15
Venituri din dobnzi 34.25% 36.24% 80.94% 50.48% 51
Alte venituri financiare 65.75% 63.76% 19.06% 49.52% 49
Cheltuieli financiare-TOTAL 12.59% 34.37% 24.16% 23.71% 25
Cheltuieli cu dobnzi 65.60% 33.50% 41.83% 46.98% 45
Alte cheltuieli financiare 34.40% 66.50% 58.17% 53.02% 55












Anexa 5
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Venituri
din
exploatare
-TOTAL
233,600,41
0
141,070,00
7
148,123,50
8
155,529,68
3
171,082,65
1
188,190,91
7
Cifra de
afaceri
net
151,688,18
0
91,012,908 95,563,553
100,341,73
1
110,375,90
4
121,413,49
5
Productie
vndut
138,345,42
9
81,001,488 85,051,563 89,304,141 98,234,555
108,058,01
0
Venituri
din
vnzare de
mrfuri
13,342,751 5,460,774 5,733,813 6,020,504 6,622,554 7,284,810
Variaia
stocurilor
42,969,742 39,135,550 36,572,172 38,400,780 42,240,859 46,464,944
Alte
venituri
din
exploatare
18,354,331 21,843,098 22,935,253 24,082,015 26,490,217 29,139,239
Cheltuieli
de
exploatare
-TOTAL
207,485,16
7
123,777,55
5
129,966,43
3
136,464,75
4
150,111,23
0
165,122,35
3
Cheltuieli
cu materii
prime i
materiale
13,452,509 8,191,162 8,600,720 9,030,756 9,933,831 10,927,215
Cheltuieli
cu mrfuri
9,973,256 5,642,800 5,924,940 6,221,187 6,843,306 7,527,637
Cheltuieli
cu
personalul
6,256,009 3,276,465 3,321,411 3,398,713 3,452,440 3,554,200
Alte
cheltuieli
de
exploatare
179,698,90
5
100,114,19
9
105,119,90
9
110,375,90
4
121,413,49
5
133,554,84
4
Rezultat
exploatare
26,115,243 17,292,453 18,157,075 19,064,929 20,971,422 23,068,564
Venituri
financiare
-TOTAL
20,817,866 13,651,936 14,334,533 15,051,260 16,556,386 18,212,024
Venituri
din
16,850,203 9,556,355 10,034,173 10,535,882 11,589,470 12,748,417
dobnzi
Alte
venituri
financiare
3,967,663 4,095,581 4,300,360 4,515,378 4,966,916 5,463,607
Cheltuieli
financiare
-TOTAL
36,643,299 20,932,969 21,979,617 20,068,346 20,971,422 21,854,429
Cheltuieli
cu dobnzi
15,326,608 16,746,375 17,583,694 16,054,677 16,777,137 17,483,543
Alte
cheltuieli
financiare
21,316,691 4,186,594 4,395,923 4,013,669 4,194,284 4,370,886
Rezultat
financiar
-
15,825,433
-7,281,033 -7,645,084 -5,017,087 -4,415,036 -3,642,405
Rezultat
total
10,289,810 10,011,420 10,511,991 14,047,842 16,556,386 19,426,159
Impozit pe
profit
2,031,123 1,601,827 1,681,919 2,247,655 2,649,022 3,108,185
Rezultat
net
8,258,687 8,409,593 8,830,072 11,800,188 13,907,364 16,317,974
Amortizri 9,034,357 8,464,200 8,887,410 9,331,781 10,264,959 11,291,455
Cash flow 16,873,793 17,717,483 21,131,969 24,172,323 27,609,429
Valoarea rezidual
229,370,63
8












Bibliografie
1. Arthur J. Keown - Financial Management, tenth edition, Editura Pearson Prentice Hall,
2004;
2. Corpul Expertilor Contabili si Contabililor Autorizati din Romania Standardele
internationale de Raportare Financiara (IFRSs) incluzand Standardele Internationale de
Contabilitate (IASs)/ Consiliul pentru Standardele Internationale de Contabilitate, Editia
a treia revizuita- Bucuresti, Editura CECCAR, 2007;
3. Damodaran, Aswath - Investment Valuation Tools and techniques for determining the
value of any asset, 1996;
4. Dragota, Victor Management financiar vol II: Politici financiare de intreprindere,
ditura Economica 2003;
5. Isfanescu, Aurel; Anghel, Ion - Ghid practic de evaluare a intreprinderii, Editura Tribuna
Economica 2001;
6. McKinsey&Company Valuation, Measuring and Managing the Value of Companies,
third edition,2000;
7. Shannon P.Pratt Valuing, Small Business & Professional Practices,Third Edition, Irwin
Library 1998
8. Stan, V Sorin Ghid de Interpretare si aplicare a GN6- Evaluarea Intreprinderii,
ANEVAR 2007;
9. Stan,V Sorin (coord.) - Evaluarea intreprinderii, Editia a doua, Editura IROVAL 2006;
10. Stancu, Ion Finante, Editia a treia, Editura Economica,2002;
11. Valceanu,Gheorghe; Robu, Vasile - Analiza economico-financiara, Editia a doua, Editura
Economica 2005;
12. Frasineanu, Corina Perfectionarea metodelor de evaluare a patrimoniului, Editura ASE,
2004;
13. www.bvb.ro
14. www.cnvm.ro
15. www.impactsa.ro
16. www.ivsc.org
17. www.tradeville.eu