Teza Ana

5
ADNOTAIE

Evaluarea bunurilor imobile comerciale din oraul Chiinureprezint tema tezei de
licen elaborat de ctre diplomanta Tica Ana, student la Universitatea Agrar de Stat din
Moldova, facultatea Cadastru i Drept, specialitatea Evaluarea imobilului.
Teza dat este prevzut pentru demonstrarea cunotinelor teoretice i abilitilor
practice de participare n procesul de evaluare, a studiului pieii imobiliare, a aplicrii metodelor
de evaluare a bunurilor imobile.
La elaborarea tezei date au fost depuse toate cunotinele legate de domeniul evalurii
proprietii imobiliare ce se cuprind n cele patru capitole. Informaia cuprins n tez are diferite
aspecte, precum sunt generaliti ale activitii de evaluare, metodologia evalurii bunurilor
imobile n scop de vnzare-cumprare.
Evaluarea bunurilor imobile n scop de vnzare-cumprare s-a efectuat n baza legislaie n
vigoare i conform metodologie de evaluare a bunurilor imobile.
Teza de licen cuprinde 63 de pagini ce includ 14 tabele, 8 figuri i 19 formule.

6

INTRODUCERE

Moto: Aceleai obiecte constituie valori pentru cine tie s le foloseasc, iar pentru cine
nu tie, ele nu sunt valori.
Xenofon

n prezent, tot mai multe persoane se confrunt cu problemele induse proprietile
imobiliare, indiferent dac acestea sunt terenuri, case, vile, tamente de bloc, spaii comerciale sau
industriale, turnuri de ap sau construcii speciale. Dincolo de existena unui numr tot mai mare
de ) profesioniti angrenai direct n domeniul afacerilor legate de proprietile imobiliare,
trebuie s recunoatem c acesta este unul dintre punctele n care fieare dintre noi este obligat s
se confrunte cu regulile ce guverneaz sfera afacerilor. Momente precum cele ale cumprrii (sau
nchirierii) unei locuine pot fi considerate ca un examen" obligatoriu care trebuie parcurs de
marea majoritate a persoanelor. Eecul la susinerea" acestui examen poate fi confirmat de
anumite cazuri culese din viaa real.
Consideraiile de ordin tehnic, juridic, economic, financiar etc. induse de existena
proprietilor imobiliare au o istorie att de ndelungat nct identificarea unui moment precis al
apariiei acestora este extrem de dificil. Terenurile au constituit mereu un mijloc pentru a duce o
via decent i un scop pentru afirmarea social. Construcii datnd de peste 5000 de ani
continu s existe pe planeta noastr. Cu siguran, ct timp ne situm n sisteme de gndire
tiinific, construcia piramidelor a fost condiionat de priceperea unor ingineri i de efortul
unor constructori implicai n atingerea scopului final, de capacitile organizatorice ale unor
autentici manageri la nivel de proiect i la nivelul diferitelor etape implicate de construcie, de
posibilitatea atragerii unor resurse financiare (sau a unor echivalente materiale ale acestora). n
aceste condiii, a spune c preocuprile legate de proprietile imobiliare dateaz de civa ani,
dovedete o superficialitate n gndire.
Proprietile imobiliare n legtur cu accepiunea de proprietate generatoare de drepturi
i obligaii. ranii (fermierii) percep terenurile ca factori de producie. Managerii marilor firme
consider proprietile imobiliare ca o investiie, chiar similar celor financiare ntr-un anumit
sens. Statul ar trebui s identifice proprietile imobiliare cu o surs de venituri, prin intermediul
impozitelor. Oamenii politici ar trebui s perceap proprietile imobiliare ca mijloace de
mbuntire a calitii vieii, i deci de atragere a electoratului. n ceea ce privete acest ultim
aspect, se pot avea n vedere faciliti pentru construcia de locuine sociale sau pentru tineri,
precum i implementarea unor norme riguroase privind condiiile de mediu.
7

Iar pentru evaluatorii proprietilor imobiliare acestea din urm constitue estimarea
valorii lor utiliznd metodele de evaluare conform legislaiei n vigoare.
Scopul prezentei teze de licen este evaluarea bunului imobil comercial n scop de
vnzare cumprare. n aceste caz s-a determinat preul probabil pentru care bunul poate fi vndut
pe piaa liber. La estimarea valorii de pia s-a inut cont de toate proprietile competitive
expuse pe pia.
Obiectivul principal urmrit la elaborarea prezentei teze de licen este aplicarea
metodologiei de evaluare n conformitate cu legislaia.
Aceast tez de licen este constituit din patru capitole care includ toat informaia cu
privire la aspectele, metodologia i baza juridic din domeniul evalurii. Primul capitol sub
denumirea de ASPECTELE GENERALE ALE EVALURII BUNURILOR IMOBILE
COMERCIALE cuprinde noiuni generale i legislative cu privire la activitatea de evaluare,
precum i clasificarea bunurilor imobile comerciale.
CADRUL METODOLOGIC DE EVALUARE A BUNURILOR IMOBILE
COMERCIALE l constitue cel de-al doilea capitol care const din descrierea metodologiei de
evaluare aplicat, iar n capitolul urmtor deja s-a estimat valoarea bunului imobil comercial
aplicndu-se metodele de evaluare. Capitolul n care se conine partea practic se numete
EVALUAREA CENTRULUI COMERCIAL DIN OR. CHIINU, SECTORUL CIOCANA.
SECURITATEA ACTIVITII VITALE este ultimul capitol care include securitatea
muncii n cadrul centrului comercial prevzut printr-o instruciune.
Opiniile asupra elaborrii tezei de licen sunt expuse n compartimentul CONCLUZII,
iar totalitatea surselor care au fost utilizate la elaborarea acesteea sunt introduse n
compartimentul BIBLIOGRAFIE. Toate sursele care pot fi de folos la caracteristica obiectului
evalurii, documentaia ce atest existena obiectului, indicii care au fost utilizai la evaluarea
centrului comercial sunt alipite la compartimentul ANEXE.

8

1 ASPECTELE GENERALE ALE EVALURII BUNURILOR IMOBILE
COMERCIALE

1.1 Noiuni teoretice n evaluarea bunurilor imobile

Dezvoltarea pieei imobiliare n Republica Moldova n mare msur depinde de
elaborarea i implementarea n practic a unui sistem de evaluare a bunurilor imobiliare. Partea
metodologic a acestui sistem include principiile, metodele i procedurile de evaluare care pn
la etapa de tranziie a economiei erau cu totul altele. Nu era necesitate nici n organizaii
profesionale de tranzacii i evaluare a imobilelor.
n prezent se poate afirma cu toat certitudinea c evaluarea valorii reale, de pia, este
necesar n urmtoarele cazuri: privatizare, ipotec, pentru aprecierea bazei fiscale, expropriere,
stabilirea preului la vindere-cumprare, estimarea pierderilor n cazul imobilelor asigurate,
pentru calcularea impozitului pe imobilul motenit sau druit, pentru reglementarea relaiilor
materiale n caz de divor i alte cazuri.
Din punct de vedere al teoriei evalurii, valoarea bunurilor imbiliare este determinat de
atitudinea pieii, vnztorilor i cumprtorilor poteniali. n urma interaciunii factorilor pieii ia
natere expresia real a valorii, piaa fiind acel mediu care reflect atitudinea i aciunile
oamenilor ca rspuns la interaciunea forelor sociale i economice.
Teoria i practica evalurii opereaz, n mod uzual, cu urmtoarele concepte de baz:
Valoare de pia suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data
evalurii, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd, ntr-o tranzacie
liber, dup un marketing adecvat, n care fiecare parte a acionat n cunoatere de cauz, prudent
i fr constrngere.
Bun imobil sectoare de teren sau amenajri amplasate pe ele, cldiri, construcii,
apartamente i alte ncperi izolate, care nu pot fi supuse deplasrii fr a cauza prejudicii directe
destinaiei lor.
Evaluare procesul de determinare a valorii proprietii la o dat concret, innd cont de
factorii fizici, economici, sociali ce au influenat asupra valorii.
Obiectul evalurii bunul imobiliar supus evalurii.
Data evalurii proprietii data la care a fost efectuat evaluarea proprietii.
Raport de evaluare documentul ce conine descrierea obiectului evalurii i calculul
valorii, ntocmite de ctre evaluator n form scris sau electronic la finele procesului de
determinare a valorii obiectului evalurii.
9

Valoarea de reconstituire suma cheltuelilor totale necesare pentru crearea unei copii
exacte a cldirii sau a construciei evaluate, calculat n baza preurilor de pia existente la data
evalurii, cu aplicarea materialelor i tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea
obiectului evalurii i innd cont de uzura lui.
Elemente de comparaie caracteristica bunlui imobil sau condiia de efectuare a
tranzaciilor imobiliare care contribuie la schimbarea valorii obiectului evalurii.
Unitate de comparaie indice valoric specific utilizat n metoda analizei comparative a
vnzrilor.
Ajustare suma care se adun sau se extrage din preul de vnzare a bunului imobil
comparabil pentru a ine cont de diferenele ntre bunul imobil comparabil i bunul imobil
evaluat. Ajustarea poate fi exprimat n mrimi absolute sau relative.
Vrsta efectiv vrsta cldirii sau a construciei care reflect starea ei real. Vrsta
efectiv poate fi mai mic dect vrsta actual datorit exploatrii corecte a bunului imobil, sau
poate fi mai mare dect vrsta actual n cazul exploatrii incorecte.
Depreciere acumulat o pierdere de valoare fa de valoarea de reconstituire sau de
nlocuire a construciilor ce poate apre din cauze fizice, funcionale sau economice.
Capitalizare procesul de transformare a venitului anual generat de un bun imobil n
valoarea lui la data evalurii.
Cea mai bun utilizare utilizarea cea mai probabil a unui bun imobil care este posibil
din punct de vedere fizic, permis din punct de vedere legal, eficient din punct de vedere
economic i justificat n mod corespunztor din care rezult cea mai mare valoare a bunului
imobil supus evalurii.
Rata de capitalizare rat a rentabilitii utilizat pentru determinarea valorii unui bun
imobil prin capitalizarea venitului anual general de el.
Rata de actualizare valoarea actualizat a unei sume ce urmeaz a fi obinut n viitor.
Principalele categorii de imobil i segmente a pieei imobiliare care au o dezvoltare foarte
neuniform: piaa apartamentelor (locuinelor) i a ncperilor locuibile, piaa ncperilor
nelocative (cldiri, construcii, edificii, ncperi ncorporate i aferente caselor de locuit), piaa
terenurilor i imobilul industrial (de business).[5]
Evaluarea bunurilor imobiliare reprezint procesul de determinare a valorii acestor
bunuri. n fiecare caz concret, evaluarea se caracterizeaz prin particulariti specifice ce reflect
esena i specificul obiectului evalurii. Evaluarea este ntotdeauna legat de:
un anumit tip de tranzacie presupus n legtur cu obiectul evalurii (vnzare,
cumprare, schimb, ipotecare, asigurare, donaie, motenire, etc.);
anumii participani la proces: beneficiarul i evaluatorul;
10

o anumit dat de timp pentru care se efectueaz evaluarea.
Proprietatea imobiliar reprezint o parte considerabil a avuiei mondiale, iar evaluarea
acesteia este fundamental pentru asigurarea viabilitii proprietii globale i a pieelor
financiare. Termenul proprietate utilizat fr alte precizri sau identificri se poate referi la
oricare din alte tipurile de proprietate. Deoarece evaluatorii au adesea misiuni care se refer la
tipuri de proprietate diferite de proprietatea imobiliar sau la proprieti a cror valoare include
mai multe tipuri de proprietate, este esenial ntelegerea fiecrui tip de proprietate i distingerea
caracteristicilor acestuia. [10].
Evaluarea const n exprimarea valoric (n etalon bnesc) a mijloacelor, tehnicii
trenului. Cronologic, evaluarea este cea care determin suma.
Dezvoltarea pieei imobiliare n Republica Moldova n mare msur depinde de
elaborarea i implementarea n practic a unui sistem de evaluare a bunurilor imobiliare. Partea
metodologic a acestui sistem include principiile, metodele i procedurile de evaluare care pn
la etapa de tranziie a economiei erau cu totul altele. Nu era necesitate nici n organizaii
profesionale de tranzacii i evaluare a imobilelor.
n prezent se poate afirma cu toat certitudinea c evaluarea valorii reale, de pia, este
necesar n urmtoarele cazuri: privatizare, ipotec, pentru aprecierea bazei fiscale, expropriere,
stabilirea preului la vnzare-cumprare, estimarea pierderilor n cazul imobilelor asigurate,
pentru calcularea impozitului pe imobilul motenit sau druit, pentru reglementarea relaiilor
materiale n caz de divor i alte cazuri.

1.2 Clasificarea bunurilor imobile comerciale, centre comerciale

Scopul clasificrii bunurilor imobiliare este identificarea datelor caracteristice i a
tipurilor de bunuri imobiliare pentru a asigura un grad nalt de comparabilitate n procesul de
activitate.
Conform manualului Evaluarea bunurilor imobile, teorie i practic, O. Buzu i A.
Matcov, bunurilor imobile cu destinaie comercial se clasific astfel:
11

Fig. 1.1 Clasificarea bunurilor imobile comerciale
n oraul Chiinu se numr un numr vast de centre comerciale dintre care sunt cele
enumerate n figura 1.2.

Fig. 1.2 Centre comerciale n or. Chiinu

Bunuri imobile
comerciale
Magazine,
centre
comerciale
Hoteluri,
moteluri,camp
ing
Staii de
aprovizionare
cu combustibil
ntraprinderi
de alimentaii
publica
Oficiile
bncilor i
instituiilor
financiare
Oficii
Centre de
distracie,
cinematografe,
cluburi
Negustorii
Metro Cash &
Carry
Moldova
Malldova
Megapolis
Mall
Maraton
Gemeni
ELAT
JUMBO
SOIUZ
Budeti
SKYTOWER
Centre Comerciale
Centrul
Internaional
de Business
Baby Hall Belugul rii Art-Vest S.A. Varna
12

1.3 Baza juridic a activitii de evaluare

Pmntul nc din cele mai vechi timpuri i pn n prezent are o importan deosebit
pentru omenire. n legislaia Republicii Moldova conform Codul Civil al Republicii Moldova
Nr.1107-XV din 06.06.2002, la categoria de bunuri imobiliare snt raportate terenurile,
poriunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantaiile prinse de rdcini, cladirile,
construciile i alte lucrri legate solid de pmnt, precum i tot ceea ce, n mod natural sau
artificial, este ncorporat durabil n acestea, adic bunurile a cror deplasare nu este posibil fr
a cauza prejudicii considerabile destinaiei lor[1]
Conform Codului Funciar al Republicii Moldova Nr.828-XII din 14.01.1992
toate terenurile, indiferent de destinaie i de proprietate, constituie fondul funciar al
Republicii Moldova.
Fondul funciar, n dependen de destinaia principal, se compune din
urmtoarele categorii de terenuri:
- cu destinaie agricol;
- din intravilanul localitilor;
- destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i cu alte destinaii
speciale;
- destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sntii, activitii recreative, terenurile
de valoare istorico-cultural, terenurile zonelor suburbane i ale zonelor verzi;
- ale fondului silvic;
- ale fondului apelor;
- ale fondului de rezerv.
Obiecte imobiliare snt considerate: sectoarele de teren i cotele de teren .
Sectoarele de teren se caracterizeaz prin suprafa, amplasament, hotare, au
statut juridic i alte caracteristici, specificate n documentaia nregistrrii de stat a
dreptului asupra pmntului.
Sectoarele de teren i obiectele aferente acestora (solul, bazinele de ap
nchise, pdurile, plantaiile multianuale, cldirile, construciile, edificiile etc.),
strmutarea crora este imposibil fr a cauza pierderi directe destinaiei lor, constituie
bunuri imobile. Sectoarele de teren pot fi divizibile i indivizibile.
Se consider divizibile sectoarele de teren care pot fi mprite n poriuni
fr a le schimba destinaia, fr a nclca normele antiincendiare, sanitare,
13

ecologice, agrotehnice i urbanistice, fiecare poriune formnd dup divizare un teren de
sine stttor. n cazurile prevzute de lege sectorul de teren poate fi considerat
indivizibil.
Cotele de teren ale sectorului de teren aflat n folosin comun de asemenea
constituie obiecte ale relaiilor funciare.
Cotele de teren au expresie cantitativ i descriere, cuprinznd indicaii
privind destinaia i categoria de folosin. Cotele de teren n natur nu se delimiteaz.[2]
La evaluarea bunurilor imobile n scop de impozitare se aplic meniunile Coduliu Fiscal
al Republicii Moldova Nr.1055-XIII din 16.06.2000 (Titlul VI)
Activitatea de evaluare reprezint activitatea desfurat de ntreprinderile de evaluare,
care const n estimarea valorii de pia sau a altei valori a obiectului evalurii. Din punctul de
vedere al teoriei evalurii, valoarea bunurilor imobiliare este determinat de atitudinea pieii,
vnztorilor i cumprtorilor poteniali, pentru preiozitatea bunurilor imobiliare. n urma
interaciunii factorilor pieii ia natere expresia real a valorii, piaa fiind acel mediu care reflect
atitudinea i aciunile oamenilor ca rspuns la interaciunea forelor sociale i economice.[3]
Confirmarea activitii de evaluare n calitate de activitate independent n economia
Moldovei s-a produs n absena unui cadru juridic i metodologic bine determinat. Deci
companiile de evaluare au nceput prestarea serviciilor de evaluare la nceputul anilor 90 ai
secolului trecut, iar activitatatea de evaluare era supus licenierii de stat, primul proiect al
actului legislativ care a stabilit cerinele minime fa de evaluatori i activitatea de evaluare, i
care a specificat n linii generale metodologia evalurii de pia a aprut de abia n anul 2000. n
aprilie 2002 Parlamentul Republicii Moldova a adoptat Legea Republicii Moldova cu privire la
activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare Nr.989 XV din 18.04.2002. Astfel, pentru prima
dat n legislaia Moldovei a aprut definiia de evaluator i au fost specificate cerinele fa de
calificarea evaluatorului.
Evaluatorul poate fi orice persoan cu studii superioare n evaluare sau dup caz studii
superioare economice sau tehnice i care posed certificatul de calificare eliberat de Agenia de
Stat Relaii Funciare i Cadastru organul de stat abilitat cu funcia de control asupra activitii
de evaluare a bunurilor imobiliare. La fel, legea cu privire la activitatea de evaluare prevede
definirea strict a rolului organelor de stat, asociaiilor obsteti ale evaluatorilior i
ntreprinderilor de evaluare n organizarea activitii de evaluare.
Scopul legii cu privire la activitatea de evaluare este stabilirea cadrului juridic, economic
i organizaional al activitii de evaluare, asigurarea drepturilor evaluatorilor i a ndeplinirii de
ctre acetia i ntreprinderile de evaluare a obligaiilor fa de beneficiarii serviciilor de
14

evaluare. Legea reglementeaz raporturile dintre persoanele fizice i juridice ce apar n
activitatea de evaluare.
n conformitate cu legea evalurii se supun urmtoarele obiecte:
a) bunurile mobile, bunurile imobile i drepturile asupra lor;
b) activele nemateriale - drepturile asupra obiectelor proprietii industriale, drepturile de
autor, drepturile asupra resurselor naturale etc.;
c) ntreprinderile n calitate de complexe patrimoniale;
d) afacerea (businessul);
e) valorile mobiliare, obligaiile debitoare i creditoare;
f) lucrrile i serviciile, informaia;
g) alte obiecte.
Subieci ai activitii de evaluare pot fi, pe de o parte, evaluatorii i ntreprinderile de
evaluare a cror activitate este reglementat de prezenta lege, iar pe de alt parte, beneficiarii
serviciilor de evaluare.
Activitatea de evaluare se efectueaz n temeiul contractului de prestare a serviciilor de
evaluare, ncheiat ntre ntreprinderea de evaluare i beneficiar. Beneficiari pot fi att persoane
fizice, ct i persoane juridice, indiferent de forma juridic de organizare, inclusiv autoritile
administraiei publice centrale i locale. n contractul de prestare a serviciilor de evaluare poate fi
prevzut evaluarea unui obiect, a mai multor obiecte sau prestarea serviciilor de evaluare pe
parcursul unei perioade de timp indicate n cererea beneficiarului. n cazurile prevzute de
legislaie, valoarea obiectului evalurii poate fi determinat de ctre ntreprinderea de evaluare n
temeiul unei hotrri a instanei de judecat sau a altei autoriti abilitate s decid asupra
evalurii.
Contractul de prestare a serviciilor de evaluare se ncheie n scris ntre ntreprinderea de
evaluare i beneficiar i reprezint un document sinalagmatic. n contractul de prestare a
serviciilor de evaluare se indic:
a) numele, prenumele (denumirea) i adresa beneficiarului;
b) denumirea i adresa ntreprinderii de evaluare;
c) denumirea i adresa obiectului evalurii;
d) tipul i descrierea obiectului evalurii;
e) scopul evalurii;
f) data la care urmeaz a fi estimat valoarea;
g) tipul valorii estimative;
h) suma care trebuie pltit pentru serviciile de evaluare;
15

i) informaiile privind licena pentru activitatea de evaluare (data eliberrii, autoritatea
care a eliberat licena, termenul de valabilitate) - n cazul evalurii bunurilor imobile;
j) termenele de executare a lucrrilor de evaluare;
k) condiiile confidenialitii evalurii i reglementrile restrictive cu privire la
obligaiile evaluatorului;
l) alte informaii.
Efectuarea evalurii se finalizeaz cu ntocmirea n mod obligatoriu a raportului de
evaluare. Raportul va conine opinia clar i neechivoc a evaluatorului privind valoarea
obiectului evalurii. n raportul de evaluare se indic:
a) data ntocmirii raportului;
b) scopul evalurii;
c) numele, prenumele (denumirea) beneficiarului i datele de identificare ale lui;
d) denumirea ntreprinderii de evaluare i datele de identificare ale ei;
e) descrierea obiectului evalurii i datele privind proprietarul acestuia (n cazul n care
obiectul evalurii aparine persoanei juridice, se indic datele de identificare ale acesteia);
f) data la care a fost estimat valoarea;
g) tipul i definiia valorii estimate, care explic sensul noiunii utilizate;
h) lista standardelor, metodelor, datelor iniiale (cu indicarea sursei de obinere a lor),
utilizate pentru evaluare, precum i ipotezele evaluatorului, pe care se bazeaz evaluarea;
i) etapele evalurii i temeiul determinrii valorii recomandate a obiectului evalurii,
factorii restrictivi i domeniul aplicrii valorii estimate;
la raport se vor anexa:
j) copiile de pe actele care acord dreptul de prestare a serviciilor de evaluare (licena
ntreprinderii, certificatul de calificare al evaluatorului care a efectuat evaluarea);
k) copiile de pe actele, utilizate de evaluator, n baza crora au fost determinate
caracteristicile calitative i cantitative ale obiectului evalurii.
n raportul de evaluare poate fi inclus i alt informaie care, dup prerea evaluatorului,
a influenat esenial asupra valorii obiectului evaluat. Raportul trebuie s fie semnat de evaluator,
de conductorul ntreprinderii de evaluare i legalizat cu tampila ntreprinderii. ntreprinderea
de evaluare pstreaz cte un exemplar al rapoartelor de evaluare timp de 5 ani.[4]
Un aport imoportant n domeniul imobiliar l are Legea cadastrului bunurilor imobile
Nr.1543-XIII din 25.02.98. Aceast lege stabilete modul de creare i de inere a cadastrului
bunurilor imobile, prin care se asigur recunoaterea public a dreptului de proprietate i a altor
drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile, ocrotirea de ctre stat a acestor drepturi,
susinerea sistemului de impozitare i a pieei imobiliare. Ea reglementeaz raporturile juridice
16

privind bunurile imobile situate n limitele rii, indiferent de tipul de proprietate i de destinaia
lor, definite de legislaie ca susceptibile a face obiectul nregistrrii. Subieci ai nregistrrii snt
proprietarii de bunuri imobile i ali titulari de drepturi patrimoniale: ceteni ai Republicii
Moldova, ceteni strini, apatrizi, persoane juridice din ar i din strintate, organizaii
internaionale, Republica Moldova, unitile ei administrativ-teritoriale, state strine.
Conform legii obiecte ale nregistrrii snt bunurile imobile, dreptul de proprietate i
celelalte drepturi reale asupra lor. La bunurile imobile ce se nregistreaz n registrul bunurilor
imobile se raport:
a) terenurile;
b) cldirile i construciile legate solid de pmnt;
c) apartamentele i alte ncperi izolate.
n registrul bunurilor imobile pot fi nregistrate poriunile de subsol, obiectivele acvatice
separate, precum i plantaiile prinse de rdcini (plantaiile perene) nfiinate n conformitate cu
normele stabilite de legislaie. n registrul bunurilor imobile, n afar de drepturile reale ce au ca
obiect bunuri imobile, pot fi nscrise, n cazurile prevzute de lege, drepturile de crean, faptele
sau raporturile juridice aferente acestor bunuri. [5]
La determinarea valorii normative a pmntului se aplic Legea cu privire la preul
normativ i modul de vnzare cumprare a pmntului Nr.1308-XII din 25.07.1997.[6]
Legea insolvabilitii Nr.632-XV din 14.11.2001 i joac rolul la procesul de evaluare a
patrimoniului n cazul intentrii procedurii de insolvabilitate.
Legea exproprierii pentru cauza de utilitate public Nr. 488 XIV din 08.07.1999 ajut la
determinarea mrimii despgubiri n cazul transferului de bunuri sau drepturi patrimoniale din
proprietate privat n proprietate public.
Reglementarea procesului de privatizare a proprietii publice este prevzut n Legea cu
privire la programul de privatizare pentru anii 1997-1998 Nr.1217.XIII din 25.06.1997.
Legea privind societile pe aciuni Nr. 1134-XIII din 02.04.1997 relementeaz procesul
de evaluare a socitilor pe aciuni.
Dezvoltarea rapid a activitii de evaluare a proprietii imobiliare n Moldova a survenit
n pofida lipsei unui cadru juridic pe deplin dezvoltat i coerent. Din cauza acestor factori au fost
luate msuri reformatoare eseniale pentru a spori eficiena unor pri aparte ale sistemului, cum
au fost codurile i legile expuse mai sus.[8]

17

2 CADRUL METODOLOGIC DE EVALUARE A BUNURILOR IMOBILE
COMERCIALE

2.1 Structura procesului de evaluare a bunurilor imobile comerciale

Procesul de evaluare reprezint o succesiune a procedurilor de desfurare a unei evaluri
obiective a bunurilor imobile. Acest proces prevede stabilirea obiectivului evalurii, colectarea i
analizarea informaiei necesare n vederea obinerii unei evaluri argumentate a obiectului.
Procesul de evaluare este bazat pe metode tiinifice, fiind aplicabil la soluionarea
majoritii sarcinilor din domeniul evalurii bunurilor imobile. Volumul i succesiunea efecturii
evalurii bunurilor imobile depinde de scopul n care se face evaluarea, de tipul valorii estimate,
de cerinele standardelor profesionale de evaluare.
Prezentul raport este complet, la ntocmirea lui fiind aplicate medele de evaluare de baz
i procedeul narativ de perfectare n corespundere cu cerinele legislaiei Republicii Moldova n
vigoare n domeniul evalurii i standardelor internaionale. n procesul de evaluare au fost
acumulate toate datele posibile, s-a analizat informaia disponibil dup etapele reprazentate n
figura 2.1.

Fig. 2.1 Etapele procesului de evaluare
Informaia este cea mai valoroas resurs a pieii, ea determin calitatea serviciilor de
evaluare, conformitatea rezultatelor evalurii. Pentru efectuarea rapid i eficient a evalurii
este necesar o informaie divers. Principalele surse de informaie care pot fi utilizate de
evaluator sunt:
legislaia Republicii Moldova;
datele cadastrului bunurilor imobiliare;
Definirea misiunii de
evaluare
Colectarea i analiza
datelor
Analiza celei mai
eficiente utilizri
Reconcilierea valorii
i estimarea valorii
finale
ntocmirea raportului
de evaluare
18

datele statistice publicate oficial, datele mass-media privind conjuctura piaei;
documentaia de proiect i deviz;
normele i normativele de deviz;
experiena personal a evaluatorului;
date despre tranzacii cu bunuri imobiliare.
Sursele de informaie trebuie s fie sigure. Evaluatorul trebuie s posede o atitudine
critic fa de informaia publicat n mass-media. Informaia necesar pentru efectuarea
evaulrii poate fi reprezentat sub forma unei scheme:

Fig.2.2 Informaia necesar pentru evaluarea bunului imobil
Definirea misiunii de evaluare include urmtoarele elemente :
identificarea bunului imbiliar;
identificarea drepturilor patrimoniale care snt evaluate;
determinarea scopului evalurii;
determinarea bazei de evaluare (tipul valorii);
determinarea datei de evaluare;
coninutul misiunii de evaluare;
alte condiii limitate.
Obiectul evalurii este identificat dup numrul cadastral sau adresa potal.
Identificarea include descrierea complet a bunului imobiliar evaluat, precum i starea n care se
afl bunul. De regul, descrierea obiectului evalurii este compus din dou compartimente:
descriera terenului i descrierea construciilor, i se ntocmete n baza rezultatelor inspectrii
bunului imobiliar n natur. Identificarea complet a bunului presupune , pe lng descrierea
amplasrii i caracteristicile tehnice ale obiectului, descrierea legal a bunului imobiliar,
efectuat n baza documentelor ce confirm drepturile asupra bunului imobiliar.
Primar
Caracteristicile tehnice ale
bunului imobiliar
Indicatorii financiar - bancari
Informaia privind preul
tranzaciei
Descrierea juridic a obiectului
evalurii
Secundar
Informaia despre dezvoltarea
economic a regiunii
Situaia cererii i ofertei
Previziunile asupra dezvoltrii
economice, sociale i demografice
19

Valoarea bunului imobiliar depinde nu numai de caracteristicile fizice ale bunului ,ci i
de drepturile patrimoniale legate de bun. Persoana, drepturile creia sunt evaluate, poate s
posede doar, de exemplu, dreptul de arend, sau dreptul de administare economic. Bunul
imobiliar poate avea servitute pe alte terenuri sau dreptul de proprietate poate fi grevat de
servitute stabilit n folosul altor bunuri imobiliare, la fel dreptul de proprietate poate fi limitat de
diferite reglementri de stat. Astfel, pentru a determina valoarea bunului imobiliar trebuie de
inut cont de toate aspectele legale.
Evaluarea presupune determinarea valorii bunului la o dat anumit, deoarece valoarea
unui obiect variaz n timp. De exmplu, o decizie a autoritilor publice care va influena
conjunctura pieei poate influena n mare msur i valoarea bunului imobiliar, efectuat n
scopul determinrii strii reale a bunului evaluat i conjuncturii pieii.
Colectarea i analiza datelor. Corectitudinea rezultatelor evalurii depinde de exactitatea
i volumul datelor analizate.
Datele colectate de evaluator trebuie s satisfac urmtoarele criterii :
s fie adecvate obiectului evalurii;
s fie exacte (datele colectate trebuie s reflecte situaia real la data evalurii);
s fie demne de ncredere;
s fie complete(datele trebuie s fie suficiente pentru justificarea opiniei evaluatorului).
La etapa de colectare i analiz a datelor evaluatorul este familiarizat cu situaia pieii i
segmentul pieii pe care se afl bunul imobiliar evaluat, precum i cu proprietatea evaluat proriu
zis. Evaluatorul examineaz factorii generali care determin valoarea bunului imobiliar,
colectai la nivel de sector (cartier) , ora, regiune, ar. Din categoria factorilor generali fac parte
factorii sociali, economici, politici i factorii de mediu.
Dup examinarea factorilor generali, evaluatorul examineaz grupul factorilor specifici al
obiectului evalurii, care include urmtoarele elemente: costul i deprecierea, veniturile i
cheltuielile, rata capitalizrii, drepturile de proprietate, modul de utilizare a bunului.
Ultimul grup de factori ce urmeaz a fi analizat de evaluator sunt factorii specifici pentru
piaa dat i segmentul pieii la care se refer bunul imobiliar evaluat. Elementele de analiz
pentru acest grup de factori snt: lista proprietilor competitive, obiectele oferite pentru vnzare,
obiectele propuse pentru arenda, studiul cererii, ratele de absorbtie ale piee
Analiza celei mai bune i eficiente utilizri. Prin intermediul analizei celei mai bune i
eficiente utilizri evaluatorul stabilete influena factorilor pieii asupra obiectului evaluat i
identific modul de utilizare pe care se bazeaz pe estimarea valorii finale.
Exist dou temeiuri pentru care este necesar anliza celei mai bune i eficiente utilizri.
Primul temei este de a facilita procesul de identificare a bunurilor imobiliare comparabile.
20

Fiecare bun imobiliar comparabil trebuie s fie indentic sau similar din punct de vedere a celei
mai bune i eficiente utilizri. Cel de al doilea temei const n faptul de a decide necesitatea
meninerii bunului imobiliar n starea actual sau e nevoie de o modificare pentru a asigura
obinerea profiturilor maxime de la utilizarea lui. Un bun imobiliar trebuie meninut n starea
curent atta timp ct profitul obinut de la utlizarea curent este mai mare dect profiturile ce pot
fi obinute n cazul unei utilizri noi, rmase dup scderea costurilor pentru schimbarea modului
de utilizare a bunului imobiliar. Totodat este necesar s menionm c cea mai bun i eficient
utilizare trebuie s fie realizabil din punct de vedere fizic, posibil din punct de vedere legal i
eficient din punct de vedere economic.
Aplicarea metodelor de evaluare. n standardele activitii profesionale se menioneaz c
n procesul evalurii evaluatorul trebuie s utilizeze cele trei metode general acceptate :
metoda vnzrilor comparabile;
metoda costului;
metoda venitului.
n cazul cnd utilizarea uneia din metodele menionate nu este posibil, evaluatorul
trebuie s argumenteze n raport de evaluare imposibilitatea folosirii metodei date. Dat fiind
faptul c piaa imobiliar este un exemplu clasic al unei piee imperfecte, valorile obinute prin
aplicarea diferitor metode pot fi diferite.
Reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale. Aceast etap a procesului de evaluare
reprezint reconcilierea valorilor obinute n urma aplicrii metodelor de evaluare i
determinarea valorii finale a bunului imobiliar. Concluzia referitoare la valoarea final a bunului
imobiliar se va baza pe estimrile valorii rezultate din metodele de evaluare aplicate. La etapa
reconcilierei, evaluatorul, bazndu-se pe propria experien i cunotinele acumulate, va
argumenta alegerea metodelor de evaluare i importana acordat rezultatelor obinute prin
metodele folosite.
Elaborarea raportului de evaluare este etapa final a procesului de evaluare i include
elaborarea raportului de evaluare, care este prezentat beneficiarului (clientului). Independena de
inelegerea prealabil ntre client i evaluator, raportul de evaluare poate avea forma unei simple
scrisori sau a unui raport detaliat prezent n forma scris. De regul, forma i coninutul
raportului de evaluare sunt reglementate de legislaia naional i standardele profesionale i
nationale, cum ar fi Standardele Europene de Evaluare.
n figura alturat este reprezentat schematic pocesul de evaluare.

21

Definirea Misiunii De Evaluare
Identificarea
bunului
imobil
Identificarea
drepturilor
patrimoniale
Scopul
evalurii
Tipul
valorii
Data
evalurii
Coninutul
misiunii de
evaluare
Alte
condiii
limitative

Colectarea i Analiza Datelor
Factorii Externi

Factorii economici
Factorii juridici, politici
Factorii sociali
Factorii de mediu
Factorii Interni

Amplasarea
Modul de utilizare
Caracteristicile fizice ale bunului
imobil

Analiza celei mai bune i eficiente utilizri
Terenul considerat liber
Fizic realizabil
Legal admisibil
Economic eficient
Aplicarea metodelor de evaluare
Metoda costului Metoda vnzrilor
comparabile
Metoda venitului

Reconciliera Valorilor i Estimarea Valorii Finale
Raportul de evaluare
Fig. 2.3 Procesul de evaluare

2.2 Metodele de evaluare a bunurilor imobile comerciale

Abordrile rspndite n practica evalurii bunurilor imobile, terenuri comerciale sunt:
1 Abordarea comparativ
a) Metoda comparaiei directe
b) Metoda alocaiei
c) Metoda extragerii
2Abordarea venitului
a) Metoda capitalizrii directe
b) Metoda actualizrii fuxurilor de numerar
c) Metoda rezidual
22

Metoda comparaiei directe presupune estimarea valorii de pia a loturilor de teren n baza
analizei comparative a loturilor similare obiectului evalurii. Metoda dat se utilizeaz n
cazurile cnd exist suficient informaie despre vzrile bunurilor similare obiectului evalurii.
Loturile de pmnt comparabile trebuie s fie similare cu cele supuse evaluriidin punct de
vedere ale caracteristicilor fizice. n scopul aplicrii metodei date evaluatorul trebuie s dispun
de informaia privind preurile de ofert pentru aceste bunuri.
Aplicarea metodei comparaiei directe este efectuat n baza urmtoarei proceduri
standarde:
Colectarea i analiza datelor de pia n scopul selectrii bunurilor imobile
comparabile;
Identificarea unitilor i elementelor de comparaie;
Determinarea mrimii ajustrilor;
Comparaia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, n scopul ajustrii preurilor
de vnzare;
Analiza preurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina
valoarea de pia a obiectului evalurii.
La etapa colectrii i analizei datelor de pia evaluatorul determin numrul vnzrilor
comparabile necesare pentru analiz. Pentru efectuarea analizei comparative snt suficiente 3 5
vnzri, dar cu ct mai amre este numrul vnzrilor cu att este mai exact rezultatul evalurii.
Preurile loturilor de teren comparabile snt analizate i corectate n funcie de asemanri i
deosebiri. Urmtoarele elemente de comparaie snt examinate n cadrul metodei date:
1. drepturile de proprietate i alte drepturi reale transmise ;
2. condiiile de finanare;
3. condiiile de tranzacie;
4. condiiile pieii;
5. amplasarea;
6. caracteristicile fizice;
7. caracteristicile economice;
8. modul de folosin;
9. componentele valorii ce nu snt legate de lotul de teren.
Preurile loturilor depinde de avantajele obinute odat cu preluarea drepturilor de
proprietate asupra lui. Preul de vnzare va fi mai mare n cazul transmiterii dreptului de
proprietate absolut asupra terenului i construcii. Apariia unor restricii asupra drepturilor de
proprietate ( lipsa dretului de dispoziie a bunului imobil, existena unor grevri a dreptului de
proprietate servitute, etc.) contribuie la reducerea valorii bunului imobil, prin urmare i a
23

preului de vnzare. Dac dreptul de proprietate asupra obiectului evalurii este absolut, iar
dreptul de proprietate asupra bunului imobil comparabil este grevat de alte drepturi reale,
evaluatorul trebuie s efectueze corectrile respective ale preului de vnzare a obiectului
comparabil, mrimea ajustrii fiind egal cu valoarea de pia a drepturilor adiionale asupra
bunului imobil.
Estimarea ajustrii pentru condiiile de finanare depinde de acordul ntre cumprtor i
vnztor privind cindiiile efecturii i finanrii tranzaciei. Aceast ajustare este aplicat n
cazurile cnd cumprtorul pltete creditorului dobnd pentru creditul acordat n scopul
procurrii bunului imobil sau cnd vnztorul particip la finanarea tranzaciei, acordnd
cumprtorului un credit ipotecar.
Ajustarea pentru condiiile tranzaciei reflect condiiile atipice ale tranzaciei, cum ar fi
termenii restrni de de vnzare a terenului, existena unei relaii speciale ntre prile implicate n
tranzacie: de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune.
Caracteristicile economice snt analizate n cazul evalurii bunurilor imobile care
genereaz venituri. Ele cuprind cheltuielile operaionale curente, calitatea administrrii bunului,
plata de arend, condiiile i termenii contractului de arend i altele.
Ajustarea preurilor pentru diferenierea n modul de folosin este efectuat n cazul cnd
modul de folosin curent al obiectului comparabil difer, dar nu esenial, de modul de folosin
al obiectului evalurii.
Ajustarea pentru componentele valorii ce nu snt leegate de bunul imobil se aplic n cazul
cnd n tranzacia de vnzare a bunului imobil au participat i alte bunuri ce nu snt considerate
imobile, cum ar fi: utilaje i echipamente de producie, mobiliere i altele. Valoarea acestor
componente se separ de valoarea bunului imobil.
Ajustarea preurilor pentru amplasare este efectuat n cazurile cnd amplasarea lotului
evaluat difer de cel comparabil. Dac bunul este situat la o distan egal de 5 km pn la
localitate valoarea terenului se mrete cu 10 %, mai mare de 5 km scade cu 10 % . Distana
pn la drumul cu nveli de piatr egal cu 0,5 km mrete valoarea terenului cu 10 %, mai mare
de 0,5 km scade valoarea terenului cu 10 %. Fiecare 100 m nlime fa de nivelul mrii scade
valoarea terenului cu 10 %. n cazul n care exist izvor cu ap pentru irigaie valoarea terenului
se mrete cu 10 %.
Ajustarea pentru caracteristicile fizice este aplicat pentru diferenele ntre caracteristicile
fizice ale obiectelor comparabile cu cele supuse evalurii, fiind analizat fiecare caracteristic n
parte. Dac gradul de fertilitate a sectorului evaluat difer de gradul de fertilitate supuse deja
vnzrii cumprrii, atunci fiecare 10 grade hectar diferen mrete sau micoreaz valoarea
terenului. Un alt coeficient de ajustare este panta, dac aceasta este de pn la 5 grade, atunci se
24

mrete valoarea cu 10 % , mai mare de 5 grade scade valoarea terenului cu 10 %. Dac terenul
este salinizat slab, mediu sau puternic, valoarea lui scade respectiv cu 10%, 20%, 30%. Forma
sectorului de teren dreptunghiular, cu loturile n proporie 1: 1- 1 : 4 mrete preul cu 10% .
Alte configuraii sau proporii a loturilor scad valoarea lui cu 10%. Daca solul este supus
eroziunii cu grad slab, mediu sau puternic scade respestiv valoarea terenului cu 10%, 20% i
30%. De utilizat aceast informaie la metoda cheltuielelor cn estimm valoaea terenului
Pentru compararea terenurilor pot fi folosite urmtoarele uniti de msur: 1 m
2
, 1 ar, 1 ha
sau un lot de teren.
Metoda alocaiei este utilizat pentru detreminarea valorii terenuriloe cu construcii.
Metoda dat poate fi aplicat respectnd urmtoarele condiii:
1. disponibilitatea informaiei privind preurile de vnzare ale bunurilor imobile similare
obiectului evalurii;
2. existena informaiei veridice privind ponderea valorii terenului n valoarea bunului
imobil complex;
3. corespunderea mbuntirilor de pe teren criteriului cele mai bune i eficiente
utilizri.
Urmtoarele etape sunt aplicate n cadrul metodei alociei:
1. estimarea valorii bunului imobil complex di care face parte terenul evaluat, (V P
b.i.c
);
a. determinarea principalilor factori de influen asupra valorii bunului imobil complex,
parte component a cruia este terenul evaluat;
b. determinarea preurilor de vnzare pentru bunurile imobile comparabile bunului
imobil complex din care face parte terenul evaluat;
c. estimarea ajustrilor pentru deosebirile ntre bunurile imobile comparabile i bunul
d. ajustarea preurilor bunurilor imobile comparabile;
e. estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat;
2. determinarea ponderii mediei aritmetice a valorii terenului n valoarea bunului imobil
complex:
m
a
=
3
. c . i . VPb
3 Vt
c . i . VPb
2 Vt
c . i . VPb
t1 V

(2.1)
unde: m
a
- media aritmetic
V
t
- valoarea terenului;
VP
b.i.c
valoarea de pia a bunului imobil complex.
25

3. estimarea valorii terenului evaluat:
V
t
= VP
b.i.c
*m
m.a
. (2.2)
Metoda extragerii se utilizeaz pentru evaluarea terenurilor cu construcii, cu condiia
existenei informaiei despre preurile de vnzare a bunurilor imobile n componena crora intr
terenuri similare terenului evaluat.
n cadrul metodei extraciei sunt aplicate urmtoarele etape:
A. estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat;
a. determinarea principalilor factori de influen asupra valorii bunului imobil
complex, parte component a cruia este terenul evaluat;
b. determinarea preurilor de vnzare pentru bunurile imobile comparabile bunului
c. estimarea ajustrilor pentru deosebirile ntre bunurile imobile comparabile i bunul
d. ajustarea preurilor bunurilor imobile comparabile;
e. estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat;
B. calcularea valorii de reconstituire sau de nlociure a mbuntirilor de peternul
evaluat;
C. calcularea valorii terenului prin extragerea valorii de reconstituire sau de nlocuire a
mbuntirilor din valoarea bunului imobil complex.
Metoda capitalizrii directe implic transformarea venitului operional net obinut pe
parcursul unui singur an de gestiune n valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de
capitalizare.
Metoda dat se utilizeaz pentru estimarea valorii terenurilor care pot genera venituri pe
parcursul perioadei de exploatare. Metoda dat se aplic pentru evaluarea ternurilor cu
construcii i celor fr construcii n cazurile cndd este disponibil informaia despre veniturile
generate de terenurile similare obiectului evalurii.
Venitul obinut n urma utilizrii terenului poate proveni att din darea n arend a terenului
ct i din exploatarea lui de ctre proprietar n scopuri economice.
Plata de arend depinde de veniturile arendailor obinute n rezultatul folosirii terenurilor
conform destinaiei lor. Astfel, valoarea terenurilor reprezint suma actualizat a veniturilo
viitoare obinute din darea n arend a terenurilor.
n cadrul metodei capitalizrii directe snt aplicate urmtoarele etape:
1. estimarea venitului anual obinut de la utilizarea terenului;
2. determinarea ratei de capitalizare;
26

3. determinarea valorii terenului prin mprirea venitului anual la rata de capitalizare.
Metoda capitalizrii cuprinde urmtoarele metode:
1. tehnica rezidual;
2. capitalizarea plii de arend.
Tehnica rezidual se aplic pentru estimarea valorii terenurilor n cazul cnd datele privind
vnzrile comparabile nu snt disponibile i urmtoarele condiii snt satisfcute:
valoarea construciei este cunoscut sau poate fi estimat cu exactitate;
venitul operaional net este cunoscut sau poate fi estimat;
rata de capitalizare a cldirii i rata de capitalizare a terenului pot fi extrase din
analiza pieii imobiliare.
Capitalizarea plii de arend.Tehnica dat presupune transformarea plii de arend
pentruteren n valoarea de pia a terenului prin intermediul ratei de capitalizare. Plata de arend
reprezint suma pltit pentru dreptul de a utiliza i dreptul de a ocupa terenul, n conformitate
cu prevederile contractului de arend. n cazul capitalizrii directe a plii de arend se
presupune c:
perioada de arendare a terenului este nelimitat sau destul de ndelungat;
plata pentru arend va rmne constant pentru ntreagaperioad a arendei.
Valoarea terenului este determinat n baza urmtoarei formule:
V
t
=
r
I
(2.3)
unde: V
t
valoarea terenului;
I venitul anual obinut din darea n arend a terenului;
r rata de capitalizare.
Pentru terenurile destinate construciilor venitul anual este determinat ca totalitate a plilor
de arend ncasate pe parcursul unui an de gestiune; pentru terenutile agricole venitul poate fi
constituit fie din plile de arend, fie din venitul obinut n urma desfurrii activitii agricole.
Metoda rezidual se utilizeaz pentru evaluarea terenutilor cu construcii i terenurilor
destinate construciilor.
Urmtoarele etape se aplic n cadrul metodei reziduale:
1. calcularea valorii de reconstituire sau valorii de nlocuire a mbuntirilor
existente pe terenul evaluate sau ce urmeaz a fi construite. Valoarea de reconstituire se
calculeaz dup una din metode:
a) comparaiilor unitare;
b) costurilor segregate;
c) cantitativ.
27

2. estimarea venitului operaional net ce poate fi obinut n rezultatul utilizrii
bunului imobil complex, n baza plilor de arend de pia pentru bunurile imobile similare
bunului imobil complex parte component a creia este terenul evaluat;
3. estimarea venitului operaional net atribuit mbuntirilor prin nmulirea valorii
de reconstituire sau de nlocuire la rata de capitalizare pentru mbuntiri:
VON
=VR*R
c
(2.4)
unde: VON
- venitului operaional net atribuit mbuntirilor;

VR valoarea de reconstituire;
R
c
- rata de capitalizare.
4. calcularea venitului operaional net atribuit terenului, prin scderea venitului
operaional net atribuit mbuntirilor din venitului operaional net generat de bunul imobil
complex:
VON
t
=VON
b.i.c.
- VON

(2.5)
unde: VON
t
- venitului operaional net atribuit terenului;
VON
b.i.c.
- venitului operaional net atribuit bunului imobil complex;
5. determinarea valorii terenului prin mprirea venitului operaional net atribuit
terenului la rata de capitalizare a terenului:
VP
t
=
r
VONt
(2.6)
Nici o abordare din cele indicate nu este universal. n practica evalurii se utilizeaz
dou sau chiar trei metode pentru unul i acelai bun imobil. [8]
Pentru evaluarea construciei cu destinaie comercial se pot utliza metodele descrise n
figura 2.4.

Fig. 2.4 Abordri i metode de evaluare a construciilor cu destinaie comercial
Abordri i metode de evaluare a construciilor cu detinaie comercial
Abordarea comparativ
Metoda comparaiei directe
Abordarea veniturilor
Metoda capitalizrii directe
Metoda actualizrii fluxului de numerar
Abordarea cheltuielelor
Metoda costului
28

Metoda cheltuielilor.Aceast abordare se ntemeiaz pe determinarea costului reproducerii
totale a bunului imobil sau nlocuirii complete a obiectului evaluat, innd cont de mrimea
uzurii. La rezultatul obinut se adaug valoarea de pia a terenului ca i cum ar fi disponibil
pentru construcii.
Metoda cheltuelilor este aplicat n urmtoarele cazuri:
1) evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent, n aceste cazuri costul
construciei, care include i beneficiul investitorului se apropie de mrimea valorii de pia;
2) evaluarea construciilor nefinisate;
3) analiza tehnico-economic a bunurilor imobile;
4) reevaluarea mijloacelor fixe ale ntreprinderilor (n acest caz se va determina valoarea
de reconstituire);
5) argumentarea construciei unor cldiri sau edificii noi;
6) determinarea celei mai celei mai bune utilizri a obiectului evalurii;
7) evaluarea bunurilor imobile unice i celor cu destinaie special;
8) evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile.
Metoda dat se bazeaz pe estimarea fie a valorii de nlocuite (replacement cost), fie a
valorii de reconstituire (reproduction cost)
Valoarea de nlocuire reprezint totalitatea costurilor n preuri curente, pentru a construi
un obiect cu utilitate echivalent cu acea a obiectului evaluat, folosind materiale moderne de
construcie, tehnologii de construcie comtemporane, proiecte i design actualizate.
Valoarea de reconstituire reprezint totalitatea costurilor, exprimate n preuri curente,
pentru a construi o copie exact a construciei evaluate, folosind aceleai materiale de
construcie, tehnologii i manopere.[11]
Consecutivitatea etapelor de determinare a valorii de pia a bunului imobiliar prin
aplicarea metodei costului este prezentat n umtorul algoritm:
1. determinarea valorii terenului pe care este amplasat cldirea sau edificiul, fiind
considerat liber i disponibil;
2. determinarea valorii construciei noi (valoarea de nlocuire sau de reconstituire a
cldirii sau edificiului), n valoarea construciei noi sunt incluse cheltuielile legate nemijlocit de
construcie, costurile indirecte i beneficiul investitorului;
3. estimarea deprecierii acumulate, ca fiind sum a uzurii fizice (recuperabile sau
nerecuperabile), deprecierii funcionale (recuperabile sau nerecuperabile) i deprecierii
economice;
4. estimarea valorii construciei innd cont de mrimea deprecierii acumulate
(valoarea net);
29

5. estimarea valorii de pia a bunului imobil ca fiind suma valorii de pia a
terenului i valorii de reconstituire sau de nlocuire a construciei.[8]
Formula general de determinare a valorii bunului imobil prin metoda cheltuielilor este:
V=V
t
+(V
c
-D) (2.7)
unde: V- valoarea bunului imobil;
V
t
- valoarea de pia a terenului;
V
c
- valoarea construciei noi (de reconstituire sau de nlocuire);
D - deprecierea acumulat.
n cazul aplicrii metodei costurilor este necesar s fie determinat valoarea de pia a
terenului pe care este amplasat construcia, analiza celei mai bune utilizri solicitat opinia
evaluatorului privind diferena ntre valoarea terenului considerat liber i valoarea terenului cu
construcia actual.
Valoarea de reconstituire sau de nlocuire a obiectului evalurii este constituit din
urmtoarele elemente:
a) costul construciei;
b) cheltuieli indirecte;
c) beneficiul investitorului.
Costul construciei reprezint totalitatea cheltuelilor legate nemijlocit de construcia
obiectului. Costul construciei se determin n baza normelor de deviz i altor documente
normative.
Cheltueli indirecte reprezint totalitatea cheltuelilor legate de marketing, publicitate,
asigurare, achitarea impozitului, cheltuieli curente pentru meninerea obiectului n perioada
dintre finalizarea lucrrilor de construcie i vnzarea obiectului. Cheltuelile indirecte se
calculeaz n baza documentaiei investitorului i analizei pieii construciilor noi.
Beneficiul investitorului reprezint recompensarea pentru riscul legat de realizarea
proiectului de investiii. Mrimea beneficiului investitorului depinde de situaia concret de pe
pia i se determin n baza celei mai bune utilizri.
Valoarea de reconstituire sau de nlocuire se estimeaz prin aplicarea urmtoarelor
metode:
a) metoda comparaiilor unitare;
b) metoda costurilor segregate;
c) metoda cantitativ.
Metoda comparaiilor unitare se bazeaz pe analiza comparativ a unitilor ce
caracterizeaz calitile de consum ale obiectului ( 1 m.c. al volumului fizic al cldirii, l m.p. al
30

suprafeei totale). Costul unitii de comparaie a fost determinat n baza Culegerii indicilor
comasai ai valorii de reconstruire a cldirilor i construciilor pentru reevaluarea mijloacelor
fixe". n culegerea indicilor comasai ai valorii de reconstruire sunt luate n considerare toate
cheltuielile directe (preul materialelor, exploatarea mainilor, salariul muncitorilor) i alte
cheltuieli.
Metoda costurilor segregate se bazeaz pe estimarea costurilor unitare pentru diferite
elemente constructive ale cldirii, exprimate n unti de msur adecvate.
Metoda cantitativ se bazeaz pe estimarea cheltuielilor necesare pentru construcia
cldirii n ntregime i diferitor componente ale ei, prin ntocmirea devizelor locale, devizelor pe
obiect i devizelor generale pentru obiectul evalurii.
La determinarea valorii de reconstituire a bunului imobil este necesar de luat n
consideraie mrimea deprecierii acumulate , care reprezint reducerea calitilor de consum a
bunurilor imobile din punct de vedere al cumprtorului potenial i se manifest prin diminuarea
valorii bunului n rezultatul aciunii diferitor factori.
Formula depercierii acumulate este prezentat mai jos:
D
a
=U
f
+D
e
+D
f

(2.8)

unde: D
a
-deprecierea acumulat;
U
f
-uzura fizic;
D
e
-deprecierea economic;
D
f
- deprecierea funcional.
Se disting urmtoarele forme de depreciere:
a) uzura fizic;
b) deprecierea funcional;
c) deprecierea economic.
Uzura fizic reprezint o reducere a valorii bunului imobil care se datoreaz deteriorrii lui
sub influiena factorului timpului i altor factori externi ( factorii fizici, chimici, exploatarea
incorect a cldirii, ntreinerea nesatisfctoare a construciei).
Metodele de determinare a uzurii fizice snt:
a) metoda normativ;
b) metoda valoric:
c) metoda vrstei efective.
Metoda normativ presupune determinarea mrimii uzurii fizice n baza analizei strii
tehnice a elementelor constructive de baz ale cldirii. Metoda se aplic in dou etape:
31

1. se va determina uzura fizic a fiecrui element constructiv;
2. se va determina uzura fizic a construciei ntregi dup formula:
U
constr.
= U
element.
*100/GS
element.
(2.9)
unde: U
constr
- uzura fizic a construciei (%);
U
element.
-uzura fizic a elementelor construciei(% );
GS
element.
greutatea specific a elementelor contructive (%).
Metoda valoric presupune determinarea costului reparaiei capital a construciei. n
acest caz este determinat coeficientul care reprezint raportul ntre costul reparaiei capital i
valoarea de reconstituire a cldirii, estimat la data evalurii, innd cont de mrimea uzurii
fizice.
Metoda vrstei efective se aplic la determinarea uzurii fizice prin aplicarea formulei:
U
f
=VE/DVF *100 (2.10)
unde: VE- viaa economic;
DVF durata de via fizic.
Deprecierea funcional este legat de dezvoltarea tehnologiilor moderne care permit
crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinele pieii. Deprecierea funcional este
determinat de necorespunderea caracteristicilor cldirilor i construciilor standardelor
contemporane ale pieii.
Deprecierea economic este determinat de influena unor factori externi asupra bunului
imobil. Factorii externi includ schimbrile n economia rii, schimbrile pe piaa imobiliar,
schimbrile n legislaia naional, modificarea condiiilor de finanare i altele.
Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune estimarea valorii de pia a bunului
imobil industrial n baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evalurii
care au fost vndute recent i ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste bunuri
i obiectul evalurii.
Consecutivitatea etapelor de determinare a valorii de pia a obiectului evalurii prin
aplicarea metodei analizei comparative a vnzriior este prezentat n felul urmtor:
1. Definirea misiunii de evaluare;
2. Colectarea datelor de pe pia i analiza datelor de pia n scopul selectrii obiectelor
comparabile;
3. Selectarea unitilor i elementelor de comparaie;
4. Determinarea mrimii ajustrilor;
5. Compararea obiectului evalurii cu obiectele imobiliare comparabile, n scopul
corectrii preurilor de vnzare a bunurilor imobiliare comparabile;
32

6. Analiza preurilor ajustate ale obiectelor comparabile pentru a determina valoarea de
pia a obiectului evalurii.
n practica de evaluare se utilizeaz 9 elemente principale de comparaie care urmeaz a fi
analizate:
dreptul de proprietate,
condiiile de finanare,
condiiile de tranzaciei,
condiiile peii,
amplasamentul,
caracteristicile fizice,
caracteristicile economice,
modul de folosire;
componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobil.
Dreptul de proprietate i alte drepturi reale transmise. n majoritatea cazurilor, preul
bunului imobiliar este funcie a avantajelor obinute odat cu preluarea dreptului de proprietate
asupra lui. Dac dreptul de proprietate asupra obiectului evalurii este absolut, iar dreptul de
proprietate asupra bunului imobiliar comparabil este grevat de alte drepturi, evaluatorul trebuie
s aplice corectrile respective ale preului de vnzare a obiectului comparabil, mrimea ajustrii
fiind egal cu valoarea de pia a drepturilor adiionale asupra bunului imobiliar.
Condiii de finanare. Estimarea corectrii pentru condiii de finanare depinde de acordul
ntre cumprtor i vnztor privind condiiile efecturii i finanrii tranzaciei. n cazul cnd
tranzacia este finanat integral din mijloacele cuprtorului, la data vnzrii, nu este necesar s
fie aplicate careva corectri la preul tranzaciei, deoarece tranzacia este efectuat innd cont de
valoarea prezent a banilor la data tranzaciei. n cazul cnd vnztorul finanzeaz tranzacia,
acordnd un credit ipotecar cumprtorului, mrimea ajustrilor este determinat prin metoda
actualizrii fluxului de numerar a creditului ipotecar, acordat la rata dobnzii de plat.
Condiiile tranzaciei. Acest element de comparaie reflect condiiile atipice ale
tranzaciei. Ajustarea pentru condiiile tranzaciei este aplicat cnd vnzarea este efectuat n
termeni restrni, sau cnd ntre prile implicate n tranzacie exist relaii speciale.
Mrimea ajustrii poate fi determinat ca diferea ntre valoare de pia a bunului
imobiliar care a fost vndut n condiii normale" pentru piaa liber i valoarea de pia a unui
bun imobiliar similar obiectului evalurii, care a participat ntr-o tranzacie cu condiii atipice.
Condiiile de finanare. Ajustarea pentu condiiile pieei presupun estimarea evoluiei
preurilor pe piaa imobiliar pe parcursul ultimelor perioade de timp. Este important s fie luat
33

n considerare influiena inflaiei sau deflaiei, modificarea legislaiei fiscale i legislaiei n
general, schimbarea n structura cererii i a ofertei bunurilor imobiliare.
Amplasarea. Corectarea preurilor pentru amplasare este efectuat doar n cazurile cnd
bunurile imobiliare comparabile i obectul evalurii sunt amplasate n locuri diferite. Pentru
diferite tipuri de bunuri imobiliare factorul amplasri cuprinde diferite caracteristici. n general,
putem afirma c ajustarea pentu amplasare reflect diferena ntre bunuri ale proprietii
imobiliare analizate.
Caracteristicile fizice. Toate bunurile imobiliare au caracteristici fizice diferite din punct
de vedere al vrstei, suprafeei, elementele constructive, uzura fizic i aspectului exterior.
Ajustrile pentru caracteristicile fizice sunt determinate n urma analizrii fiecrui element de
comparaie.
Caracteristicile economice. Acest element de comparaie este analizat n cazul evalurii
bunului imobiliar care genereaz venituri.
Modul de folosin. Din lipsa bunului imobiliar selectate pentru analiza comparativ,
evaluatorul trebuie s exclud bunurile care au un mod de folosin diferit de cel al obiectului
evalurii.
Componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobiliar. Aceste elemente cel mai
frecvent sunt ntlnite n cazul proprietilor comerciale i industriale.
Metodele de estimare a ajustrilor sunt:
1. metoda analizei pure;
2. metoda analizei datelor secundare;
3. metoda analizei statistice.
Metoda analizei pure.Acesta metod const n analiza a dou vnzri comparabile pentru a
determina mrimea ajustrii pentu un element de comparaie. n acest caz, bunurile imobiliare
care au participat n tranzacie trebuie s posede caracteristici identice, cu excepia caracteristicii
pentru care este estimat corecia.
Metoda analizei datelor secundare.Aceast metod este utilizat pentru determinarea
ajustrilor n baza informaiei care nu este legat nemijlocit de obiectul evalurii sau bunul
imobil. La categoria datelor secundare se refer: rapoartele companiilor de analiz i cercetare,
articolele analitice de specialitate.
Metoda analizei statistice. Metoda analizei statistice presupune aplicarea metodelor
statistice, n special, metoda de corectere i regresie. Prin aceast metod sunt identificai factorii
care au cea mai mare influien asupra valorii bunului imobiliar i ponderea fiecrui factor.
Aplicarea metodei date este foarte efectiv n cazul cnd evaluatorul are de analizat un numr
34

mare de bunuri imobiliare standard, de aceea este pe larg utilizat n procesul de evaluare masiv
n scopul impozitrii.
Metoda venitului presupune estimarea valorii bunului imobil n baza venitului operaional
net ce poate fi generat de acest bun imobil n viitor.
Proprietarul poate obine venit fie din utilizarea bunului imobiliar n activitatea comercial
sau cea de producie, fie din darea lui n arend.
Aplicarea metodei veniturilor se efectueaz n dou etape:
a) prognoza veniturilor viitoare;
b) determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.
Indiferent de tehnica metodei venitului care urmeaz a fi aplicat, primul pas ntreprins de
evaluator este estimarea mrimii veniturilor. Venitul care reprezint cel mai mare interes pentru
evaluator este venitul operaional net. Venitul operaional net este parametrul de baz creia este
calculate impozitul pe venit, din care sunt rambursate creditele i sunt pltite dividendele.
Venitul brut potenial reprezint suma arenzii ce poate fi obinut n urma drii n arend a
bunului imobiliar..
Cheltueli operaionale sunt cheltuelile legate de asigurarea funcionrii bunului imobiliar.
Aceste cheltuieli sunt sustrase din venitul brut efectiv pentru a estima mrimea venitului
operaional net.
Cheltuelile operaionale sunt grupate n patru categorii:
1. cheltuieli operaionale fixe;
2. cheltuieli operaionale variabile;
3. cheltuieli operaionale de meninere i reparaie;
4. cheltuieli pentru nlocuirea elementelor constructive, termenul de utilitate ale crora e
expirat.
Formula n baza creie se determin venitul operaional net este:
VON=VBE-CO (2.11)
unde: VON venitul operaional net;
VBE- venitul brtu efectiv;
CO- cheltuieli operaionale.
VBE=(VBP-DSL)+AV (2.12)
unde: VBP- venitul brut potenial;
DSL- deduceri din spaii libere;
AV- alte venituri.
n cadrul metodei venitului sunt cunoscute dou tehnici de estimare a valorii:
1) capitalizarea direct;
35

2) actualizarea fluxului de numerar.
Prin metoda capitalizrii directe venitul unui singur an este transfomat n valoarea
bunului imobiliar, prin aplicarea unei rate de capitalizare, iar metoda fluxurilor financiare
actualizate presupune c valoarea bunului imobiliar reprezint suma valorilor prezente ale
fluxurilor de venit, care urmeaz a fi obinute de proprietar n perioada de posesie i valoarea
rezidual, care urmeaz a fi obinut de proprietar la sfritul perioadei de posesie din realizarea
bunului imobil.
Indiferent de tehnica metodei venitului care urmeaz a fi aplicat, primul pas ntreprins de
evaluator este estimarea mrimii veniturilor. Venitul care reprezint cel mai mare interes pentru
evaluator este venitul operaional net. Venitul operaional net este parametrul de baz creia este
calculate impozitul pe venit, din care sunt rambursate creditele i sunt pltite dividendele.
Venitul brut potenial reprezint suma arenzii ce poate fi obinut n urma drii n arend
a bunului imobiliar, n cazul cnd bunul imobiliar este ocupat la 100%, iar arendaii i onoreaz
obligaiile contractual fa de arendator n termenii stabilii de contract. n procesul estimrii
venitului brut potenial, urmtoarele informaii pot utilizate de evaluator:
informaia despre bunurile imobile similare;
informaia despre bunul imobiliar evaluat;
rezultatele analizei pieii imobiliare publicate n ediiile specializate.
Procesul de extragere a mrimii arenzii din informaia despre bunurile imobile similar
obiectului evalurii este identic celui utilizat n metoda vnzrilor comparabile.
Nivelul de ocupare a spaiilor i pierderile plilor de arend
Dup cum ne demonstreaz studiul pieii bunurilor imobiliare date n arend, o parte a
venitului brut potenial este pierdut din cauza:
imposibilitii de a asigura ocuparea deplin a spaiilor destinate drii n arend pe parcursul
ntregii perioade de operaie;
necolectarea plii de arend n termenii stabilii de contractual de arend.
Aceste dou elemente sunt incluse n "deducerea de spaii libere i piederile la colectarea
plii de arend" . Deducerea dat poate fi calculat n baza analizei comparative a bunurilor
imobiliare similar obiectului evalurii i de regul se exprim n procente fa de venitul brut
potenial.
Alte venituri de regul , venitul brut potenial este format de sursa primar de venituri
generat de o proprietate arenda spaiilor disponibile. Totui, un bun imobiliar, deseori, poate
produce i alte venituri, ce nu sunt legate nemijlocit de acordarea spaiilor de arend.
36

Venitul brut efectiv reprezint venitul generat de proprietatea imobiliar i este defenit ca
suma veniturilor provenite din darea n arend a proprietii imobiliare i altor venituri obinute
din exploatare, lund n considerare pierderile promovate de la spaiile nenchiriate i plile de
arend necolectate.
Cheltueli operaionale sunt cheltuelile legate de asigurarea funcionrii bunului imobiliar.
Aceste cheltuieli sunt sustrase din venitul brut efectiv pentru a estima mrimea venitului
operaional net.
Cheltuelile operaionale sunt grupate n patru categorii:
1. cheltuieli operaionale fixe;
2. cheltuieli operaionale variabile;
3. cheltuieli operaionale de meninere i reparaie;
4. cheltuieli pentru nlocuirea elementelor constructive, termenul de utilitate ale
crora e expirat.
Capitalizarea direct implic transformarea venituluioperaional net obinut pe parcusul
unui singur an de gestiune n valoarea bunului imobil prin intermediul ratei capitalizare. Astfel:
V = VON/R (2.13)
unde: V valoarea estimat;
VON venitul operaional net;
R rata de capitalizare.
Rata de capitalizare se estimeaz prin urmtoarele metode:
metoda analizei vnzriilor comparabile;
metoda multiplicatorului venitului brut efectiv;
tehnica grupului de investiii;
metoda coeficientului de acoperire a datoriei.
Formula care poate fi aplicat la determinarea ratei de capitalizare este urmtoarea
R
c
=R
p.r.
+R
m.n
+R
l
+R
n.r
+R
r.i.
(2.14)
unde: r
p.r
rata pur a rentabilitii;
r
m.n
rata managementului neefectiv;
r
l
rata lichiditii;
r
n.r.c
rata normei de restituire a capitalului;
r
r.i
- rata riscului invetiional.

Metoda actualizrii fluxului de numerar se bazeaz pa determinarea valorii prezente a
veniturilor anuale prognozate pentru o perioad de calcul deteminat. Pe lng veniturile anuale
37

obinute, aceast metod presupune determinarea valorii bunului imobil la sfritul perioadei de
calcul (reversia).
Reversia reprezint preul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vndut la sfritul
perioadei de calcul.
n cadrul metodei de actualizare a fluxului de numerar valoarea bunului imobil este
calculat dup formula:

n
n
1 t
t
t
r 1
R
r 1
VON
V
(2.15)
unde: t- perioada de calcul;
r rata de actualizare;
R- reversia.
Reversia se calculeaz prin capitalizarea venitului operaional net din anul imediat
urmtor perioadei de calcul:

1 n
1 n
r 1
VON
R

(2.16)
unde: R- reversia;
r rata de capitalizare estimat pentru anul imediat urmtor perioadei de calcul.
Rata de actualizare reflect ateptrile investitorului privind veniturile viitoare. Rata de
acualizare se determin prin urmtoarele metode:
1. metoda adiionrii;
2. metoda extraciei;
3. metoda investiiilor de alternativ.
Metoda adiionrii presupune nsumarea estimrilor individuale a fiecrei componente a
ratei de actualizare: rata real a rentabilitii, rata infleiei anticipate, rata riscului. Formula de
calcul este urmtoarea:
r
a
=r
p.r.
+r
l
+r
r.i
+ r
i.a.
; (2.17)
unde: r
i.a
rata inflaiei ateptate.
. r . p l
r
12
t
r (2.18)
unde: t- perioada de expunere pe pia a obiectului, luni.

38

% 100
DVE
1
r
. c . r . n
(2.19)
unde: DVE- durata de via economic, ani.
Metoda extraciei se bazeaz pe analiza informaiei despre bunurile imobile comparabile
i extragerea ratei de actualizare din datele despre veniturile nete i valorile bunurilor imobile
similare obiectlui evalurii.
Metoda investiiilor de alternativ se bazeaz pe principiul c proiectele de investiii cu
riscuri similare vor avea rate de actualizare egale. Estimarea ratei de actualizare poate fi efecuat
n baza sumei ratei curente a rentabilitii pe piaele de capital i diferena ntre mrimea ratei
rentabilitii pe pieele de capital i rata rentabilitii pentru bunurile imobile estimat din analiza
investiiilor anterioare.
La baza metodei veniturilor st premisa, c valoarea bunului imobil este determinat de
valoarea prezent a fluxului de venituri.

2.3 Analiza pieei bunurilor imobile comerciale, centre comerciale din or. Chiinu

Cu toii ne ntlnim, de multe ori, cu termenul de pia. Se vorbete despre pia liber,
economie de pia, pia de capital, pia financiar. Dar ce reprezint o pia?
Conform noiunii generale piaa este definit ca fiind un loc special amenajat unde se face
comer cu mrfuri, mai ales cu produse alimentare". Realitatea, cu care ne confruntm zi de zi,
ne oblig s acceptm, c aceast definiie nu surprinde dect parial semnificaia termenului de
pia". n cele ce urmeaz, ne vom referi la piaa imobiliar, ca spaiu al ntlnirii cererii i
ofertei de proprieti imobiliare.
Cerere - totalitatea bunurilor care agenii economici n calitate de cumprtori sunt gata s
cumpere la un pre anumit, ntr o unitate de timp.
Ofert totalitatea bunurilor oferite pe pia ntr un anumit moment de timp.
O pia reprezint spaiul (ca delimitare geografic sau n funcie de caracteristicile
bunurilor i serviciilor) n care se ntlnesc cumprtorii i vnztorii (ceri sau poteniali) pentru
a realiza tranzacii, la un pre, ce rezult din confruntarea cererii cu oferta de bunuri sau servicii.
Ceea ce individualizeaz tranzaciile cu proprieti imobiliare este faptul c acestea nu se
deruleaz pe o singur pia. Piaa proprietilor imobiliare se manifest, n fapt, ca dou piee
diferite: piaa pentru spaii fizice i piaa pentru active financiare.
39

Cu alte cuvinte, exist ageni, care abordeaz piaa imobiliar n funcie de utilitatea pe care
le-o confer deinerea unui anumit tip de proprietate, n funcie de destinaia acesteia (ca sediu de
desfurare a activitii pentru firme sau ca locuin pentru persoane), dar, totodat, activele
imobiliare se constituie ntr-o pia cu trsturi caracteristice, component a pieei financiare.
Astfel, investitorii poteniali de pe pia pot opta pentru investirea n imobile, ca alternativ la
investiiile n aciuni, obligaiuni, depozite bancare etc, ca o potenial surs de ctig de capital.
Aceast delimitare nu poate fi considerat strict. Se poate cumpra, de exemplu, un apartament,
ca locuin, dar care poate fi revndut la un pre mai mare dect cel pltit. n acest caz, se poate
nregistra att o cretere a satisfaciei personale n prim faz, ct i un ctig din investiia
efectuat, n cea de a doua etap.
Piaa pentru spaii fizice const ntr-un numr de proprieti observabile, ca latur a ofertei,
i un numr de poteniali cumprtori, ca latur a cererii. Astfel, ntr-o anumit zon comercial
a oraului, cererea pentru spaii de nchiriere pentru un fast food este determinat de cererea
pentru consumul produselor de tip fast food, n acea zon. Spaiul respectiv poate fi vndut sau
nchiriat, genernd o ncasare pentru vnztori sau pentru proprietarul, care l nchiriaz. ntlnirea
cererii cu oferta pentru spaii de nchiriere, n cazul nostru pentru desfurarea activitii acestei
uniti economice, trebuie s presupun, pe lng necesarul de astfel de spaii (cererea pe piaa
imobiliar) i existena unor imobile corespunztoare prin caracteristicile lor fizice (dimensiuni,
amplasament, adaptabilitate) pentru aceast activitate sau existena unui teren pe care s se poat
construi cldiri, adaptate unei astfel de activiti (eventual terenul poate deveni liber prin
demolarea unor construcii existente, care nu pot fi adaptate pentru aceast activitate).
Numeroase proprieti imobiliare pot fi privite, concomitent, n aceste dou ipostaze: pe de
o parte, ca investiii imobiliare ce pot genera ctiguri (prin nchiriere sau prin vnzarea la un pre
mai ridicat dect cel la care acestea au fost cumprate), iar, pe de alt parte, ca bunuri ce pot
produce un grad de satisfacie personal (satisfacia determinat de faptul c locuieti ntr-o
anumit cldire, c ai n proprietate un anumit teren etc). De exemplu, o cldire poate fi apreciat
de proprietarul ei pentru c poate genera ctiguri prin nchiriere, dar i pentru c i ofer,
personal, un grad de confort sau o privelite ncnttoare. Exist situaii n care aceste aspecte
sunt discutabile. De exemplu, un apartament, situat la un etaj superior, prezint avantajul unui
grad de luminozitate mai ridicat, a privelitii mai largi, dar i inconveniente, precum disconfortul
generat de defectarea liftului sau o presiune mai redus la ap. n aceste condiii, proprietatea va
fi evaluat de ctre participanii pe pia n funcie de propriile preferine, iar preul va indica
tendina dominant. Astfel, dac o persoan prefer avantajele date de poziionarea la etajul
superior, va putea cumpra apartamentul la un pre, mai mic dect cel pe care ar fi fost dispus s-1
40

plteasc. Totodat, el va trebui s accepte, dincolo de preferinele sale individuale, un pre mai
mic n cazul revnzrii.[12]
Subiecii pieii imobiliare sunt vnztorii i cumprtorii obiectelor imobiliare, utilizatorii
bunurilor imobiliare i agenii intermediari de marketing.
Conform rezultatelor anului 2010 segmentul cel mai promitor i mai popular al pieei
imobilului comercial continu s fie imobilul comercial.
Anul trecut a fost caracterizat de o stagnare pe piaa imobilului comercial, ceea ce a
determinat scderea nivelului activitii comerciale. ns spre finele lunii august 2010 a fost
observata o nviorare din partea cumprtorilor i chiriailor.
La acest segment continu s guverneze cumprtorii i chiriaii, ns creterea activitii
de cumprare i reducerea numrului de ncperi libere i face pe proprietari s priveasc situaia
dintr-un alt unghi. n domeniul street retail numrul de cereri deja corespunde cu numrul de
oferte, iar unii proprietari de obiecte comerciale din nou transform piaa imobiliar n piaa
vnztorului. Rolul su ntr-un astfel de scenariu l are, desigur, caracterul limitat al ofertei: aici
este imposibil supraproducia precum n sectorul imobiliar de depozitare sau birou, iar
majoritatea obiectelor se refer la aa-numitele resurse de nenlocuit. Numrul de ncperi situate
pe principalele strzi comerciale ale mun. Chiinu cu timpul nu crete. Desigur, n rezultatul
reconstruciei cldirilor vechi uneori apar unele zone noi, dar aceasta constituie mai degrab o
excepie rar, dect o regularitate. Anume acesta este motivul pentru care aceste ncperi
prezint interes pentru cumprtori.
n aceast perioad de cel mai mare interes s-au bucurat zonele comerciale cu o suprafa
mic de la 50 pn la 150 m.p. La alegerea obiectului clienii se conduc de urmtorii parametri
de baz: loc de trecere a pietonilor i autovehiculelor, trafic nalt de pietoni i transport,
apropierea de nodurile importante de transport, vitralii de faad, intrare din faa separat,
posibilitatea de amplasare a panoului publicitar, alimentarea cu energie electric, precum i alte
posibiliti comunale.
n ceea ce privete vnzrile de spaii street retail ele sunt n numr mic. Acest lucru se
datoreaz n primul rnd reducerii volumului ofertei de vnzare, revizuirii condiiilor comerciale
de vnzare, precum i retragerii de pe pia a celor mai interesante obiecte i a celor cu o
lichiditate nalt. ncperile street retail situate n locuri bune constituie ntotdeauna un deficit
indiferent de situaia economic. Criza a corectat preul de vnzare sau nchiriere. Cu toate
acestea, cumprtori i chiriai care doresc s cumpere sau s nchirieze astfel de ncperi la
preuri rezonabile nu se las de ateptat.[16]
n structura cererii se pot observa unele modificri: creterea numrului de persoane
cointeresate n nchirierea i achiziionarea ncperilor de magazine att cu suprafee mici 50-300
41

m
2
de format magazin pe lng cas, ct i marketuri alimentare sau centre comerciale cu
suprafaa de 500 - 2000 m.p. i mai bine.
n prezent costul mediu al 1 m.p. de spatiu comercial n mun. Chiinu constituie 800-
1200 euro, reprezentat n figura 2.6, iar costul nchirierii - 9-20 euro/1 m
2
/lun reprezentat n
figura 2.7.
La ncperile cu o suprafa nu prea mare de la 50 pn la 150 m
2
situate n culoarele
comerciale importante (bd. tefan cel Mare i strzile adiacente acestuia) adesea pretind o serie
de chiriai, n rezultatul crui fapt preul de vnzare i plata pentru chirie depeste costul mediu
uneori pn de trei ori. Analiza piei spaiilor comerciale, respectiv centre comerciale este
reprezentat n tabelele 2.1 i 2.2.
Tabelul 2.1- Analiza numrului ofertelor de vnzare a centrelor comerciale
Analiza ofertelor de vnzare pentru centrele comerciale din or. Chiinu n 2009
Sector Nr. de oferte analizate Preul ofertat,/m.p.
Centru 8 1272
Rcani 7 755
Botanica 9 971
Buiucani 7 645
Ciocana 6 594
Numrul total de oferte analizate 38 600-1000
Centru 13 1081
Rcani 10 1034
Botanica 9 837
Buiucani 9 656
Ciocana 7 635
Centru 10 1232
Rcani 9 1183
Botanica 9 932
Buiucani 9 827
Ciocana 7 639

Tabelul 2.2- Analiza numrului ofertelor de arend a centrelor comerciale
Analiza ofertelor de arend pentru centrele comerciale din or. Chiinu n 2009
Sector Numrul de oferte Preul ofertat, /m.p./lun
1 2 3
Centru 8 16
Rcani 7 13
Botanica 6 13
Buiucani 6 9
Ciocana 5 3
42

Continuarea tabelului 2.2
1 2 3
Centru 6 16
Rcani 6 11
Botanica 6 8
Buiucani 6 7
Ciocana 5 5
Centru 5 22
Rcani 6 11
Botanica 7 11
Buiucani 7 9
Ciocana 5 6
Informaia prezentat n tabelele anterioare poate fi urmrit n figurile 2.5 i 2.6.

Fig. 2.5 Preul mediu de vnzare, /m.p. a centrelor comerciale din or. Chiinu
Centru Rcani Botanica Buiucani Ciocana
1272.11
755.03
970.9
645.39
593.79
1081.12
1034.06
837.22
655.95
635.1
1231.99
1183.1
923
827.38
638.57
Preul mediu de ofert pentru 1 m.p. a centrelor comerciale din or. Chiinu
2009 2010 2011
43

Fig. 2.6 Preul mediu de arend ofertat pentru centre comerciale din or. Chiinu
n general numrul tranzaciilor imobiliare, n ianuarie -martie 2011, fa de aceeai
perioad a anului 2010 a crescut cu 21%
Acestea sunt datele ntreprinderii de stat Cadastru, potrivit crora, n trimestrul I al anului
trecut numrul acestor tranzacii s-a ridicat la 58421. Totodat, numrul de tranzacii de vnzare-
cumparare a bunurilor imobiliare a crescut n aceast perioad cu 18,6% - de la 23385 (n
trimestrul I al anului 2010) pn la 27726 operaiuni (n trimestrul I 2011).[20]

Centru Rcani Botanica Buiucani Ciocana
2011 22.4 11.33 11 8.94 5.47
2010 15.5 11.4 8 7.33 5.2
2009 16.38 13 12.67 9.33 6
0
10
20
30
40
50
60
P
r
e
u
l

d
e

a
r
e
n
d
/
m
.
p
/
l
u
n

Preul mediu de arend ofertat pentru 1 m.p. a centrelor comerciale din or.
Chiinu
44

3 EVALUAREA CENTRULUI COMERCIAL DIN ORAUL CHIINU,
SECTORUL CIOCANA

3.1 Descrierea i caracterizarea bunului imobil evaluat

Obiectul evalurii prezint o construcie cu destinaie comercial n stare de finisare cu 3
etaje, etaj soclu i mansard cu suprafaa total util de 1775,5 m.p. amplasat pe un sector de
pmnt cu suprafaa 6,0 ari. Obiectul dispune de 2 balcoane, 2 scri externe i o teras, suprafaa
total a acestora fiind de 92,1 m.p.
Obiectul evalurii este amplasat la magistrala central a sectorului Ciocana bd. Mircea cel
Btrn, pe care se nregistreaz un trafic intens de transport public (autobuse, troleibuze, maxi
taxi) i individual. Staiile transportului public sunt situate la 20-25 m de obiectul evaluat. n
nemijlocita apropiere se afl blocuri locative, obiecte sociale i comerciale.
Din punct de vedere al atractivitii comerciale obiectul are o poziie de amplasare
convenabil: - amplasarea la artera principal,
- trafic intens de transport,
- accesibilitate pentru cumprtori,
- disponibilitatea de parcri auto.
n procesul efecturii evalurii date obiectul menionat a fost inspectat. Date amnunite
despre bunul imobil inclusiv i fotografiile acestuia sunt alipite la anexa 1.
Tabelul 3.1 Caracteristicile tehnice ale obiectului sun prezentate n tabelul de mai jos:
Obiectul evalurii: Centrul de comer i agrement
1 2
Suprafaa de construcie a imobilului,
m.p.
472,8
Suprafaa total a imobilului, m.p. 1 775,5
Suprafaa balcoanelor, scrilor externe
i terasei, m
2

92,1
Volumul construciei, m.cub. 6 541
Suprafaa terenului, ari 6,0
Relieful drept
Accesul La strada principal
Infrastructura social-inginereasc nalt (conducta de gaze, electricitate, apeduct,
canalizare)
Descrierea juridic a obiectului Proprietate privat date din Registrul Bunurilor
Imobile
45

1 2
Scopul evalurii Determinarea valorii de pia
Fundaie Beton armat
Pereii de rezisten Piatr alb cu strat izolant de polistiren
Pereii despritori Fortan, crmid
Planeu ntre etaje Beton armat
Planeu de pod Beton armat
Acoperi igl ceramic pe grinzi de lemn cu strat izolant
Pardoseala Beton
Goluri: ferestre
ui
Termopan
Exterioare termopan, interioare nu sunt instalate
Finisaj tencuit
Instalaii inginereti Electricitate, apeduct, canalizare, sistem de
nclzire
Gradul de finisare 80%
Data evalurii 2.06.2011

3.2 Aplicarea metodelor de evaluare la estimarea valorii obiectului evalurii

I. Estimarea valorii obiectului evalurii prin metoda cheltuielelor
Metoda cheltuielilor are la baz principiul estimrii cheltuielilor pentru crearea unui
obiect analogic celui evaluat sau a cheltuielilor pentru nlocuirea obiectului supus evalurii.
a. Determinarea valorii de pia a terenului aferent
Pentru a se aplica metoda comparaiei directe la evaluarea terenului am studiat piaa i am
identificat trei oferte de terenuri pentru construcii. Pentru determinarea valorii terenului am
utilizat metoda analizei vnzrilor comparative, prezentat n tabelul 3.2 i 3.3.
Tabelul 3.2 - Caracteristica terenului evalurii i a terenurilor analogice
Elemente de
comparaie
Terenul
evaluat
Terenuri analogice
Terenul I Terenul II Terenul III
1 2 3 4 5
Locul amplasrii Ciocana Buiucani Centru Botanica
Pre de vnzare, 21000 65000 29000
Suprafaa , ari 6 5 6
Sursa www.imobile.md
data
ofertat:15.05.11
www.imobile.md
data
ofertat:20.04.11
www.999.md
data ofertat:
19.05.11
Drept de proprietate privat privat privat privat
46

1 2 3 4 5
Condiii de finanare de pia de pia de pia de pia
Condiiile tranzaciei ordinare ordinare ordinare ordinare
Dotarea cu reele
inginereti
bun parial

bun bun
Panta terenului fr
denivelri
fr denivelri fr denivelri fr denivelri
Forma sectorului egulat regulat regulat regulat
Condiii restrictive ocupat de
construcie
nu sunt
cunstrucii
nu sunt
cunstrucii
nu sunt
cunstrucii
Tabelul 3.3 - Calculul valorii de pia a terenului destinat construciei prin metoda analizei
comparative a vnzrilor
Elemente de
comparaie
Terenul evaluat Terenuri analogice
Terenul I Terenul II Terenul III
1 2 3 4 5
Pre de vnzare, 21000 65000 29000
Suprafaa , ari 6 6 5 6
Preul de vnzare 1/ar 3500 13000 4833
Drept de proprietate
Corecia
Preul corectat,
privat privat
1,0
3500
Privat
1,0
13000
privat
1,0
4833
Condiii de finanare
Corecia
Preul corectat,
de pia de pia
1,0
3500
de pia
1,0
13000
de pia
1,0
4833
Condiiile tranzacie
Corecia
Preul corectat,
ofert ofert
0,90
3150
ofert
0,90
11700
ofert
0,90
4350
Amplasarea
Corecia
Preul corectat,
Ciocana Buiucani
1,0
3150
Centru
0,70
8190
Botanica
0,90
3915
Dotarea cu reele
inginereti
Corecia
Preul corectat,
bun Parial

0,8
2520
bun

1,0
8190
bun

1,0
3915
Panta terenului
Corecia
Preul corectat,
fr denivelri

fr denivelri
1,0
2520
fr denivelri
1,0
8190
fr denivelri
1,0
3915
Forma sectorului
Corecia
Preul corectat,
regulat regulat
1,0
2520
regulat
1,0
8190
regulat
1,0
3915
Condiii restrictive

Corecia
Preul corectat,
Ocupat de
construcie
Nu sunt
cunstrucii
0,92
2318
Nu sunt
cunstrucii
0,92
7535
Nu sunt
cunstrucii
0,92
3602
Corecia general 0,6624 0,5796 0,7452
47

1 2 3 4 5
Corecia absolut% 33,76 42,04 25,48
Coeficientul de
greutate
2 1 3
Valoarea a 1 ar, (2318*2+7535*1+3602*3)/6=3830
Valoarea terenului
evaluat,
3830*6= 23000
Valoarea terenului
evaluat, lei (16,50 )
23000*16,5=379500
Valoarea terenului determinat prin aplicarea metodei analizei comparative a vnzrilor
este de 23000 (douzeci i trei de mii), sau 379500 (treisute aptezeci i nou mii pcinci sute)
lei.
b. Determinarea valorii de reconstituire a obiectului evalurii.
Valoarea de reconstituire a obiectului evalurii va fi egal cu produsul ntre costul unitii
de comparaie, exprimat n preuri curente n conformitate cu Corelaia preurilor curente pe
trimestrul I anul 2011 (K
2011
=21.065) n construcii a Departamentului Statistic i Sociologie al
Republicii Moldova prezentat i n anexa 2. n tabelul 3.4 ce va fi expus se efectueaz calculul
valorii reconstituire a 1 m.c.
Tabelul 3.4- Calculul valorii de reconstituire a 1 m.c.
Indicii Valoarea de
baz
Coeficieni
Nr.culegerii Culegeri, nr. 33, tab.3, r 2d ICVR
Preul 1 m.c.n anul 1969 ,ruble 22,8
Valoarea de reconstituire 1984 ,ruble 27,132 1,19
Valoarea de reconstituire 1991,ruble 40,698 1,50
Valoarea de reconstituire la data evalurii n simestrul I,
2011, lei
857,303 21,065
Valoarea de reconstituire cu evidena coeficientului de
folosire a materialului local,lei
823

0,96
Valoarea de reconstituire cu evidena
coeficientului de seismicitate, lei
856

1,04
Volumul constructiei,m.c. 6541
Valoarea de reconstituire total, lei 5599096
Valoarea de reconstituire cu cheltueli indirecte, lei 5767069 1,03
Valoarea de reconstituire cu evidena beneficiului
investitorului, lei
5882410 1, 02
Valoarea de reconstituire cu evidena taxei de valori
adugat, lei
7058892 1,20
Valoarea de reconstituire a centrului comercial este de 7058900 lei
c. Determinarea deprecierii acumulate
48

La determinarea valorii de reconstituire a bunului imobil este necesar de luat n
consideraie mrimea deprecierii acumulate, care reprezint reducerea calitilor de consum a
bunurilor imobile din punct de vedere al cumprtorului potenial i se manifest prin diminuarea
valorii bunului n rezultatul aciunii diferitor factori. Se disting urmtoarele forme de depreciere:
a) uzura fizic;
b) deprecierea funcional;
c) deprecierea economic.
Uzura fizic reprezint o reducere a valorii bunului imobil care se datoreaz deteriorrii
lui sub influiena factorului timpului i altor factori externi.
Lund n consideraie faptul c cldirea a fost construit cu patru ani n urm voi
considera uzura fizic egal cu zero
Deprecierea economic este reducerea valorii cldirilor n rezultatul influenei negative a
mediului exterior, condiionat fie de factorii economici, politici sau de alt natur.
Factori eseniali, care influeneaz mrimea deprecierii economice sunt aciunile
Guvernului i ale administraiei publice locale n domeniul impozitrii.
Avnd n vedere specificul pieei i destinaia obiectului evaluat am admis valoarea
deprecierii economice - 0%.
Deprecierea funcional (moral) a obiectelor este determinat de faptul pe ct imobilul
evaluat corespunde tehnologiilor i dotrilor moderne ale pieei vizavi de utilitatea lui
funcional. Lund n consideraie destinaia obiectului evaluat am admis valoarea deprecierii
funcionale 0%, deoarece bunul imobil corespude tehnologiilor i dotrilor moderne.
Mrimea deprecierii acumulate se va calcula dup formula 2.8.
D
a
=U
f
+D
e
+D
f

D
acumulat
= 0+0+0=0 lei
Aplicnd metoda cheltuielilor, am calculat valoarea total a obiectului evaluat prin
sumarea valorii de reconstituire determinat innd cont de mrimea deprecierii acumulate i
valoarea de pia a terenului, precum urmeaz n tabelul 3.5.
Tabelul 3.5- Valoarea de pia a centrului comercial
Indici Valori
Valoarea terenului, lei 379500
Valoarea de reconstituire a construciei, lei 7058900
Gradul de finisare a construciei,% 80
Valoarea de reconstituire a construciei, lei cu evidena gradului de finisare 5647120
Valoarea de pia a bunului imobil, lei 6026600
Valoarea de pia a bunului imobil, (1=16,5 lei) 365200
49

Valoarea de pia a obiectului evaluat calculat prin metoda cheltuielilor constituie
6026600 (ase milioane douzeci i ase mii ase sute) lei sau 365200 (trei sute aizeci i cinci
mii dou sute)
II. Estimarea valorii obiectului evalurii prin metoda analizei comparativ a
vnzrilor
Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune estimarea valorii de pia a bunului
imobil n baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evalurii care au fost
vndute recent i ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste bunuri i obiectul
evalurii. Metoda respectiv se utilizeaz n cazurile n care exist suficient informaie despre
vnzrile bunurilor imobile analogice obiectului evalurii.
Caracterizarea bunurilor imobile analogice (anexa 2 ) i a celui evaluat este reflectat n
tabelul 3.6.
Tabelul 3.6- Caracteristica obiectului evalurii i a obiectelor analogice
Elementele de
comparaie
Bunul
imobil
evaluat
Bunuri imobile analogice
Bunul imobil 1 Bunul imobil 2 Bunul imobil 3
Amplasarea Ciocana Centru Ciocana Rcani
Preul de vnzare, 3003750 720000 330000
Suprafaa, m.p. 1 775,5 1335 1480 260
Sursa www.999.md
data
ofertat:19.05.11
www.999.md
data
ofertat:19.05.11
www.999.md
data
ofertat:19.05.11
Dreptul de proprietate Privat Privat Privat Privat
Condiii de finanare De pia De pia De pia De pia
Condiii
tranzacionale
Ofert Ofert Ofert Ofert
Starea tehnic Foarte
bun
Bun Bun Foarte bun
Existena reelelor
tehnica
Toate Toate Toate Toate
Determinarea valorii bunului imobil prin metoda analizei vnzrilor comparabile este
rezentat n tabelul 3.7 .

50

Tabelul 3.7-Determinarea valorii obiectului prin metoda analizei comparative a vnzrilor
Elemente de
comparaiei
Bunul imobil
evaluat
Bunuri imobil analogice
Bunul imobil 1 Bunul imobil 2 Bunul imobil 3
Amplasarea Ciocana Centru Ciocana Rcani
Preul de vnzare, 3003750 720000 330000
Suprafaa, m.p. 1 775,5 1335 1480 260
Preul 1 /m.p. 2250 486 1269
Drept de proprietate
Corecia
Preul corectat, /m.p.
Privat Privat
1,0
2250
Privat
1,0
486
Privat
1,0
1269
Condiii de finanare
Corecia
De pia De pia
1,0
2250
De pia
1,0
486
De pia
1,0
1269
Condiii
tranzacionale
Corecia
Ofert Ofert

0,9
2025
Ofert

0,9
437
Ofert

0,9
1142
Amplasarea
Corecia
Ciocana Centru
0,7
1418
Ciocana
1,0
473
Ricani
0,9
1028
Starea tehnic
Corecia
Foarte bun Bun
1,1
1560
Bun
1,1
520
Foarte bun
1,0
1028
Nivelul de finisare,%
Corecia
Praul corectat, /m.p.
80 100
0,80
1248
100
0,80
416
100
0,80
822
Reele inginereti
Corecia
Preul corectat, /m.p
Toate Toate
1,0
1248
Toate
1,0
416
Toate
1,0
822
Corecia general 0,5544 0,7920 0,6480
Corecia absolut, % 44,56 20,8 35,2
Coeficientul de
greutate
1 3 2
Preul mediu
ponderat,
(1248*1+416*3+822*2)/6=690
Valoarea de pia, 690*1775,5=1225100
Valoarea de pia, lei
(1= 16,50lei)
1225100*16,5=20214200

n baza analizei rezultatelor tranzaciilor cu obiecte asemntoare sau comparabile din
tabelul, aplicnd metoda analizei comparative a vnzrilor, am apreciat valoarea obiectului supus
evalurii egal cu 1225100 (un milion dou sute dou zeci i cinci mii o sut) sau 20214200
(douzeci milioane dou sute paisprezece mii dou sute ) lei.
51

III. Estimarea valorii obiectului evalurii prin metoda veniturilor (actualizarea
fluxurilor de numerar)
Pentru determinarea valorii bunului imobil cu destinaie comercial, centru de comer s-a
aplicat metoda acualizrii fluxului de numerar. Actualizarea fluxului de numerar se bazeaz pe
determinarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioad de calcul
determinat.
n dependen de gestionarea bunului imobil venitul poate fi diferit. Una din cele mai
sigure posibiliti de a obine venit n urma utilizrii bunului imobil, este de al da n arend.
Rata de actualizare reflect ateptrile investitorului privind veniturile viitoare i este
estimat aplicarea metodei adiionrii prin formula 2.16.
r
a
=r
p.r.
+r
l
+r
r.i
+ r
i.a.

r
a
= 8+5,3+5+7,9=26%
unde: r
p.r.
-rata pur a rentabilitii, conform BNM -8%;
r
l.
rata lichiditii,
. r . p l
r
12
t
r =8/12*8=5,3;
r
i.n
rata riscului investiional, conform tabelului 3.8;
r
i.a
rata inflaiei ateptate, 7,9% conform BNM;
Dar pentru a se determina rate de actualizare este necesar de a calcula riscul investiional
care este prazentat n tabelul de mai jos.
Tabelul 3.8- Prima riscului investiional
Tipul i denumirea
riscului
Categoria
riscului
Gradaia
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
Riscul sistematic
1 Situaia economic
general
Dinamic 1
2 Majorarea numrului
de obiecte competitive
Dinamic 1
3 Modificarea legislaiei Dinamic 1
Riscul nesistematic
4 Mediul ambiant i
situaiile excepionale
1
5 Situaii excepionale
naturale i antropogene
1
6 Managementul
neefectiv
1
7 Factorii criminologici 1
8 Controale financiare 1
9 Nelichiditatea
obiectului
1
52

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Numrul observaiilor 0 1 2 1 2 1 0 1 0 1
Suma ponderat 0 2 6 4 10 6 0 8 0 10
Suma 46
Numrul factorilor 9
Riscul investiional 5%
Rata de capitalizare pentru obiectul evalurii se va determina prin formula 2.14.
Rc=R
p.r.
+R
r.i
+R
l
+R
n.r

.
+R
m.n

R
c
=8+5+5,3+2+1=21%
unde: r
m.n
rata managementului neefectiv, 2%;
r
n.r.c
-rata normei de restituire a capiatlului,

% 100
DVE
1
r
. c . r . n
=1
Aplicarea metodei de actualizare a fluxului de numerar este prezentat n tabelul 3.9.
Tabelul 3.9- Calculul valorii bunului imobiliar prin metoda actualizrii fluxului de numerar
Indicatorii Valoare
a de
baz
Perioada prognozat
2012 2013 2014 Anul dup
prognozare
Suprafaa arendat, m.p. 1775,5 - - -
Plata de arend pentru lei/m.p./lun

100 - - -
Majorarea prognozat a plii de
arend, %
5 - - 1,05
Plata de arend ajustat, lei /m.p./an 100 100 105
Venitul brut potenial, lei 21306000 2130600 2237130
Neachitarea plii de arend, lei 10 %
din VBP
213060 213060 223713
Venitul brut efectiv, lei 1917540 1917540 2013417
Cheltuieli operaionale, lei
(Analiza pieei obiectelor similare)
10% din
VBE
191754 191754 201342
Venitul operaional net, lei 1725786 1725786 1812075
Rata actualizrii, % 26
Coeficientul actualizrii
t
y) 1 (
1

1
) 26 , 0 1 (
1
0,7937
2
) 26 , 0 1 (
1
0,6299
3
) 26 , 0 1 (
1
0,4999
4
) 26 , 0 1 (
1
0,3968
Venitul operaional net actualizat,
lei
1369756 1087073 905856
Rata de capitalizare,% 21
Reversia, lei 1812075/0,21=380536
Reversia actualizat, lei 380536*0,3968=150997
Valoarea de pia, lei 1369756+1087073+905856+150997=3513700
Valoarea de pia, 3513700/16,50=213000
53

Valoarea centrului comercial estimat prin metoda actualizrii fluxurilor de numerar este
213000 (dousute treisprezece mii) sau 3513700 (trei milioane cinci sute treisprezece mii apte
sute) lei.

3.3 Reconcilierea rezultatelor evalurii

Procesul de reconciliere a rezultatelor evalurii prezint procesul de determinare a valorii
finale a centrului comercial. Procedura de reconciliere este constituit din dou etape:
1. Revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale ale evalurii, care include explicarea
diferenelor ntre valorile estimate prin aplicarea metodelor de evaluare i determinarea celei mai
credibile valori;
2. Estimarea valorii finale.
Revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale se bazeaz pe verificarea :
a. Corectitudinii selectrii tipului de valori estimate;
b. Corectitudinii metodelor aplicate;
c. Profunzimii analizei elementelor pieei imobiliare;
d. Veridicitii datelor utilizate n analiz;
e. Corectitudinii interpretrii i utilizrii datelor;
f. Corectitudinii efecturii ajustrilor;
g. Consistena datelor utilizate n evaluare.
n tabelul de mai jos sunt nscrise valorile de pia ale bunului imobil determinat prin cele
trei abordri iar n tabelul 3.12 se determin ponderea specific a fiecrei abordri.
Tabelul 3.11-Rezultatul metodelor utilizate
Abordarea i metodele de evaluare Valoarea,
Abordarea cheltuielilor
Abordarea comparativ
Abordarea venitului
365200
1225100
213000
Urmtorul pas este determinarea ponderii specifice a fiecrei metode.

54

Tabelul 3.12-Reconcilierea valorilor estimate prin metoda mediilor ponderate
Elementele Abordarea
costurilor
Abordarea
comparativ
Abordarea
veniturilor
Informaie deplin 0,4 0,4 0,2
Veridicitatea informaiei 0,3 0,4 0,3
Accesul pentru aplicarea n calcule 0,3 0,4 0,3
Capacitatea de a lua n consideraie capacitatea pieii 0,25 0,5 0,25
Capacitatea de a considera venitul 0,1 0,2 0,7
Capacitatea de a n considera specificrile
constructive
0,4 0,3 0,3
Media aritmetic 0,29 0,36 0,35
Valoarea total a obiectului n lei 365200 1225100 213000
Ponderea din valoare 105908 441036 74550
Valoarea total, 105908+441036+74550=621500
Valoarea de pia, lei 10254800
Valoare de pia final a centrului comercial este de 621500 (ase sute douzeci i unu
mii cinci sute) sau 10254800 (zece milioane dou sute cincizeci i patru mii opt sute) lei.

55

4 SECURITATEA ACTIVITII VITALE

4.1 Analiza strii securitii muncii i mediului ambiant a ntreperinderii

Securitatea muncii i a mediului ambiant n centru comercial ine de obligaia
angajatorului, care trebuie s asigure securitatea i sntatea lucrtorilor sub toate aspectele ce
in de activitatea desfurat:
1. n cadrul responsabilitilor sale, angajatorul este obligat s ia msurile necesare pentru
protecia securitii i sntii lucrtorilor, inclusiv pentru prevenirea riscurilor profesionale,
asigurarea informrii i instruirii, precum i pentru asigurarea organizrii i a mijloacelor
necesare.
2. Angajatorul este obligat s vegheze la adaptarea msurilor prevzute anterior, innd
seama de schimbarea mprejurrilor, cu scopul de a ameliora situaia existent.
3. Angajatorul este obligat s aplice msurile prevzute n baza urmtoarelor principii
generale de prevenire:
a) evitarea riscurilor profesionale;
b) evaluarea riscurilor profesionale ce nu pot fi evitate;
c) combaterea riscurilor profesionale la surs;
d) adaptarea muncii n funcie de persoan, n special n ceea ce privete proiectarea
locurilor de munc, alegerea echipamentelor de lucru, a metodelor de producie i de lucru, n
vederea atenurii muncii monotone i a muncii normate i reducerii efectelor acestora asupra
sntii;
e) adaptarea la progresul tehnic;
f) nlocuirea aspectelor periculoase prin aspecte nepericuloase sau mai puin periculoase;
g) dezvoltarea unei politici de prevenire ample i coerente, care s includ tehnologia,
organizarea muncii, condiiile de munc, relaiile sociale i influena factorilor legai de mediul
de lucru;
h) acordarea prioritii msurilor de protecie colectiv fa de msurile de protecie
individual;
i) asigurarea lucrtorilor cu instruciunile corespunztoare privind securitatea i sntatea
n munc.
La analiza strrii i securitii muncii i a mediului ambiant n ntreprindere industriale
este necesar:
56

a) s se evalueze riscurile profesionale, n special la alegerea echipamentelor de lucru, a
substanelor sau a preparatelor chimice utilizate, precum i la amenajarea locurilor de munc;
b) s se asigure, ulterior evalurii prevzute la lit.a) i n funcie de necesiti, aplicarea de
ctre angajator a msurilor de prevenire, precum i a metodelor de producie i de lucru care s
duc la mbuntirea nivelului securitii i al proteciei sntii lucrtorilor i s fie integrate n
toate activitile unitii respective i la toate nivelurile ierarhice;
c) s se ia n considerare capacitatea lucrtorilor n ceea ce privete sntatea i securitatea
acestora ori de cte ori le ncredineaz o sarcin;
Mijloacele financiare cheltuite de ctre angajator pentru realizarea msurilor de securitate
i sntate n munc snt deductibile. Msurile privind securitatea, igiena i sntatea n munc
nu vor comporta, n nici o situaie, obligaii financiare din partea lucrtorilor.

4.2 Msuri de ameliorare

Exist mai multe msuri de ameliorare, de exemplu n scopul asigurrii securitii
antiincendiare este necesar de inut cont de urmtoarele cerine:
1. Fumatul se admite numai n locuri special destinate, dotate cu urne i mijloace
antiincendiare;
2. Nu se aprind ruguri, nu se arde gunoiul i deeurile;
3. Nu se las fr supraveghere echipamentului de munc cu acionare electric, aparate
de nclzit, aparate de casiere, maini de calcul, aparate radio, televizoare, etc. conectate n reea
electric;
4. Nu se blocheaz accesul i trecerile spre mijloacele antiincendiare.
n scopul asigurrii electrosecuritii exist urmtoarele cerine:
1. Pentru evitarea electrocutrii nu se admite contactarea cu prile conductelor deschise
neizolate ale instalaiilor electrice, cu conduct. neizolate; s nu execute n mod samovolnic
reparaii i conectrii a conductoarelor electrice;
2. Instalarea lmpilor electrice, conectarea n reeaua electric a echipamentului de munc
trebuie s le ndeplineasc numai personalul electotehnic (electricianul de serviciu);
3. Conectarea n reeaua electric a echipamentului de munc cu acionare electric se
admite numai prin dispozitive speciale destinate pentru acest scop;
4. Nu se admite repararea i regularea echipamentului de munc cu acionare electric,
utilizarea lui, dac se simte ctui de puin aciunea curentului electric;
57

5. n calitate de corp mobil se permite numai utilizarea corpurilor special destinate pentru
acest scop de o tensiune nu mai mare de 12 V;
6. Se interzice folosirea corpurilor de eluminat staionare n calitate de iluminare mobil;
7. Despre toate cazurile de rupere a conductoarelor electrice, deteriorarea legrii la pmnt
i a echipamentului electric trebuie informat conductorul direct sau electricianul de serviciu.

4.3 Elaborarea unei instruciuni

Aprobat de VIBA SRL
Nr. 90 din 16.06.2011
Instruciune Nr.027
cu privire la i securitatea i sntatea muncii oragnizate n centrul comercial
Cerine generale ale securitii
1.1. Prezenta instruciune stabilete principii generale privind prevenirea riscurilor
profesionale, protecia sntii i securitii, eliminarea factorilor de risc i de accident,
informarea, consultarea, participarea echilibrat potrivit legii, instruirea lucrtorilor i a
reprezentanilor lor, precum i liniile directoare generale privind aplicarea principiilor
menionate.
1.2. Prevederile prezentei instruciuni se aplic:
a) angajatorilor;
b) lucrtorilor;
c) reprezentanilor lucrtorilor cu rspunderi specifice n domeniul securitii i sntii n
munc;
d) persoanelor care solicit angajarea n cmpul muncii, aflate n unitate cu permisiunea
angajatorului, n perioada de verificare prealabil a aptitudinilor profesionale;
1.3. Lucrtorul este obligat:
1. s ndeplineasc cerinele regulamentului de ordine interioar i dispoziiile zilnice ale
conductorului su direct;
2. s utilizeze echipamentul individual de lucru i ehipamentul individual de protecie din
dotare, corespunztor scopului pentru care a fost acordat;
3. s in aminte despre rspunderea personal pentru respectarea regulilor proteciei
muncii i securitatea colegilor si;
4. s ndeplineasc numai lucrulul pentru executarea cruia a fost instructat i admis de
ctre conductorul su direct;
58

5. s renune la ndeplinirea dispoziiilor, cerinele crora contravin regululor proteciei
muncii;
6. s ntrerup activitatea i s refuze s o continue dac nu sunt respectate cerinele de
securitate, cu condiia c astfel s nu dea natere unui pericol iminent de accidentare sau
mbolnvire profesional i sa i anune conductorul direct.
7. s anune imediat conductorul sau direct n cazul producerii unui accident de munc i
s ia imediat msuri pentru acordarea primului ajutor i stabilizarea situaiei astfel nchtpericolul
s nu s se extind;
8. s semnalizaze imediat conductorul direct al locului de munc despre orice defeciune
sau alt situaie care poate constitui un pericol de accidentare i/sau mbolnvire profesional;
9. s menin ncperile, din punc de vedere al mediului, ntr-o stare corespunztoare
cerinelor de securitate i igien;
10.s nsueasc i s respecte instruciunile de protecie a muncii specifice activitii
prestate;
11.angajaii care utilizeaz echipamente de munc cu acionare electric trebuie s
cunoasc msuri de protecie contra electrocutrii i metodelor de acordare a primului ajutor
medical.
Angajatul care nu ndeplinete cerinele instruciunii de protecie a muncii prezente va fi
tras la rspundere n conformitate cu legislaia n vigoare.
2. Cerinele securitii nainte de nceperea lucrului.
2.1. de controlat starea bun de funcionare a mijloacelor de munc;
2.2. de controlat prezena trusei medicale la locul de munc;
2.3. de primit informaie de la eful sectorului de odihn, primirea mesei i a apei
potabile;
2.4. de inut cont n timpul lucrului de cerinele antiincendiare;
2.5. de inut cont n timpul lucrului de cerinele sanitare la locul de munc.
3. Cerinele de securitate n timpul lucrrilor
3.1. de folosit mijloacele de munc dup destinaie;
3.2. de controlat locul de munc dac tot e n regul, sistemul de semnalizare, ventilare,
electricitate, iluminare etc.;
3.3. de respectat disciplina i programul de munc, normele de securitate i sanitrie;
3.4. a fi atent n timpul executrii lucrului, a nu se distrage cu convorbire sau lucru strin;
3.5. a se folosi numai de insrumente spacializate ntr-o stare bun de funcionare. De a nu
folosi instrumente ocaziionale.
4. Cerinele de securitate n caz de accident
59

4.1. la apariia situaiei de avarie lucrtorul este obligat s suspendeze imediat lucrul, s
prentmpine colegii despre pericol, s prseasc zona periculoas, s informeze conductorul
su direct i s participe la lichidarea consecinei situaiei date;
4.2. n caz de incendiu lucrtorul este obligat s prentmpine colegii despre pericol, s
solicite ajutorul echipei de pompieri i s participe la stingerea focului (flacra se stinge cu nisip,
stingtoare). Lucrtorul este obligat s cunoasc metodele de acordare a primului ajutor medical
n caz de arsuri. Nu se admite tragerea de pe locurile arse a mbrcmintei i scoaterea de pe
ran. Locurile arse se spal cu ap curat, ulterior cu o soluie slab de acid acetic sau boric. n
cazul arsurii ochilor se aplic comprese din soluie slab de acid boric.
4.3. n situaie de avarie (ruperea conductei cu aburi, ap, gaz, cldur, etc.) angajatul
este obligat s acorde primul ajutor medical accidentatului (n caz de traumare), s informeze
conductorul su direct i s participe la lichidarea consecinelor avariei.
4.4. n caz de electocutare accidentatul imediat se elibereaz de sub aciunea curentului
electic, deconectnd reeaua cu ntreruptorul sau printr-o metod de rupere a ei. Dac aceste
aciuni sunt imposibile, accidentatul trebuie separat de prile conductoare folosind
echipamentul de protecie sau obiecte uscate care nu conduc curentul electric. Pn la sosirea
medicului, dac accidentatul nu respir se execut respiraie artificial i masajul exterior al
inimii, atragnd atenie la starea pupilelor accidentului. Pupilele mrite indic la agravarea brusc
a circuitului sngelui n creier. n acest caz readucerea la via se ncepe imediat.
5. Cerinele la finalizarea lucrrilor
5.1. de a lsa curenie i regul la locul de munc;
5.2. dup finalizarea lucrului uneltele de lucru se pstraz la locul respectiv.
5.3. de a lsa instrumentele n funcionare bun.
Executor: Diplomanta facultii Cadastru i Drept
Tica Ana
Conductor tiinific Lector superior universitar
Revechi Veaceslav
Consultant la Securitatea Lector superior univeritar
activitii vitale : Ulier Anatol

60

1.1 Msurile de protecie a mediului ambiant a bunului imobil industrial,
depozit

Pentru aprecierea calitii componentelor mediului aerul, apa ,solul- sunt folosii indicii
strii lor normative.Cei mai rspndii indici normativi snt CMA ale substanelor duntoare n
mediile numite , eleborate n deosebi pentru oameni.
Msurile de baz pentru protecia i folosirea raianal a resurselor de ap includ: controlul
calitii apelor de suprafa i subterane, respectarea normelor sanitare la crearea i exploatarea
punctelor de captare a apei .
n dezvluirea activitii de munc n centre comerciale apa este folosit la necesitile
vitale precum i la igien. Procesele tehnologice i alimentarea cu ap a instalaiilor care necesit
cantiti mari de ap, trebuie s fie trecute la alimentarea n ciclu nchis sau repetat.
Protecia aerului atmosferei exercit o influen mare de a exclude poluarea lui. Lucrrile
cu diferite surse ce emit un volum de radiaie acioneaz negativ asupra mediului ambiant. Pentru
a exclude poluarea la efectuarea acestor lucrrii i procese este necesar de folosit mai pe larg
nclzirea electric a materialelor prin inducie.
Una din direciile principale a msurilor de protecie a naturii este prevenirea polurii
mediului ambiant la exploatarea mainelor de construcie i a unitilor de transport. Acest scop
pote fi atins pe umtoarele ci:
- micorarea concentraie substanelor toxice n gaze de eapament a mainelor de
construcie, prin reglarea minuios a sistemului de alimentare cu combustibil a motoarelor cu
ardere intern;
- excluderea compact a degajrilor toxice n atmosfer prin trecerea mainilor de
construcie la aciunea electric gaz natural.
O alt msur de protecie este instalarea n aproximativ toate la ntrile i ieirile a urnelor
de gunoi.

61

CONCLUZII

Fiecare dintre noi se confrunt, o dat sau de mai multe ori n via, cu problemele
generate de proprietile imobiliare, fie acestea terenuri, case, vile, spaii comerciale sau
industriale. Proprietile imobiliare constituie pentru noi locuina, locul de munc, principala
surs de venituri, locul de recreere, un element fr de care existena noastr nu poate fi
mplinit.
Teza respectiv cuprinde un cadru teoretic i practic cu informaii necesare de a cunoate
domeniul de activitatea a evalurii i de evitare a eventualelor probleme generate de proprietile
imobiliare.
Evaluarea se poate considera ca fiind regina" tiinelor economice, prin aceea c
sintetizeaz cunotine din numeroase domenii, att din economie (finane, contabilitate,
management, marketing), ct i din altele din afara acesteia, precum cele de construcii,
mecanic, drept, ecologie.
Produsul muncii viitorului evaluatorului l constituie raportul de evaluare, ntocmit n
capitolul trei,ce este documentul, prin care se prezint punctul de vedere al autorului cu privire la
valoarea estimat a proprietii imobiliare, i argumentele sale, care susin aceast concluzie.
Estimarea valorii de pia constituie un demers subiectiv, teoria i practica evalurii
afirmnd posibilitatea abordrii acestui proces prin cele trei metode care au fost aplicate la
estimarea valorii bunului imobiliar.

62

BIBLIOGRAFIE

Acte legislative
1. Codul Civil al Republicii Moldova Nr.1107 XV din 06.06.2002;
2. Codul Funciar
3. Coduliu Fiscal al Republicii Moldova Nr.1055-XIII din 16.06.2000 (Titlul VI)
4. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, nr. 989-XV din
18.04.2002;
5. Legii cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.98;
6. Legea cu privire la preul normativ i modul de vnzare cumprare a pmntului
Nr.1308-XII din 25.07.1997.
7. Legea cu privire la securitate, nr 587 din 05.08.2008;
8. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile;
9. Culegerea indicilor comasai ai valorii de reconstituire;
Cri i monografii
10. O. Buzu Organizarea activitii de evaluare , Chiinu 2002;
11. O.Buzu, A. Matcov Evaluarea bunurilor imobile teorie i practic, Chiinu 2003;
12. Ion Albu , Albu S., Evaluatorul i activitatea de evaluare n Republica Moldova.
U.T.M., 2004, vol.1;
13. V. Dragot Gestiunea imobiliar, Bucureti 2005.
Surse internet
14. www.PIATAIMOBILIARA.md ;
15. www.makler.md;
16. www.casa-ta.info;
17. www.lara.md;
18. www.imobile.md;
19. www.scritube.md;
20. www.facultate.regielive.ro
21. www.economie.md.

63

Anexe

64

Anexa 1.
Caracteristica bunului imobil supus evalurii

65

Continuarea anexei 1
66

Teza Ana

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Teza Ana

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

5

- venitului operaional net atribuit mbuntirilor;

S-ar putea să vă placă și