RELATIA LOCUIRE DEZVOLTARE URBANA

PROBLEME ALE ETAPEI ACTUALE

DELIMITAREA SUBIECTULUI
LOCUIREA propusa ca subiect de dezbatere, este o tema foarte
larga, avind in vedere ca se poate discuta despre:
1 reabilitarea marilor ansambluri de locuinte colective
2 locuirea in zonele protejate
3 relatia locuire reinnoire urbana prin conversia zonelor industriale
aflate in abandon sau prin inlocuirea fondului de locuit de calitate
scazuta si cu densitate mica
4 asanarea zonelor de locuit insalubre prin operatiuni conduse de
administratia publica
5 probleme specifice ale locuirii in mediul rural
6 relatia locuire dezvoltare urbana prin extinderea
intravilanului
6a) extinderea cu grupari de locuinte colective
6b) extinderi prin parcelare locuinte individuale
Pentru a limita durata interventiei si pentru a incheia cu concluzii cu un
grad cit mai mare de aplicabilitate, am ales sa discut numai despre un
anume aspect al dezvoltarii urbane prin extinderea intravilanului
si anume cazul parcelarilor pentru locuinte individuale.
CONTEXT
IIa. CONVENTII PE PLAN EUROPEAN LA CARE ROMANIA
A ADERAT PRIVIND DEZVOLTAREA URBANA


CARTA DE LA LEIPZIG PENTRU ORASE EUROPENE DURABILE
24-25 MAI 2007


O baza de pornire pentru utilizarea eficienta si durabila a resurselor este
reprezentata de o structura compacta a asezarilor umane. Aceasta poate
fi obtinuta printr-o planificare teritoriala si urbana, care sa previna
extinderea urbana necontrolata, printr-un control puternic al ofertei de
terenuri si al dezvoltarii de tip speculativ. Strategia de planificare urbana
prin care sa se realizeze o mixitate functionala intre locuire, locuri de
munca, educatie si folosirea recreationala a zonelor urbane s-a dovedit a fi
durabila.
CONTEXT
IIb. METODOLOGIA ACTUALA DIN ROMANIA
PRIVIND EXTINDEREA LOCALITATILOR
PRIN OPERATIUNI DE PARCELARE

Metodologia actuala de extindere a intravilanului abordeaza cu precadere
aspectele tehnice:

natura terenului
zonificarea functionala
accesibilitatea
echiparea tehnico-edilitara
coerenta organizarii spatiale

Lipsesc complet analizele de ordin financiar si o estimare a sarcinilor si
responsabilitatilor care revin administratiei publice , precum si a
sarcinilor ce revin promotorului.
CONTEXT
Dupa ce se constata ca proiectantul (planificatorul urban) a gasit solutii
tehnice pentru a asigura stabilitatea constructiilor, accesul, infrastructura
(drumuri, retele edilitare), densitatea optima documentatia de urbanism
este aprobata, putindu-se trece direct la instrainarea parcelelor + solicitari
de autorizare.

Este momentul in care actorul urban promotor, initiator al parcelarii,
dispare ca partener si obligatii in raport cu colectivitatea reprezentata de
primarie (dupa ce isi incaseaza plus- valoarea rezultata din modificarea
statutului terenului si dupa ce doar a aratat ce trebuie facut pentru
rezolvarea problemelor pe care noua rezolvare le ridica).

Primaria ramine sa discute in continuare cu o puzderie de solicitanti
(cumparatorii parcelelor) raspinditi pe un teritoriu larg, cu responsabilitatea
fata de acestia de a le asigura infrastructura, echipamentele publice, si
trebuind sa plateasca inclusiv exproprierile necesare pentru realizarea
acestora.
CONTEXT
Lipsite de resurse si de personal, primariile raman sa administreze oarecum
la intimplare un haos generat de documentatii de urbanism, altfel
armonioase. Haosul este generat de ignorarea in obligatiile planificatorului a
discutarii urmatoarelor aspecte:

1 - nevoia reala de extindere numarul de solicitari, date statistice,
prognoze de crestere

2 costul lucrarilor de infrastructura, de amenajare a domeniului
public si pentru alte echipamente publice

3 obligatiile contractuale care revin promotorului (dezvoltatorului)
privat in asigurarea echiparii, fara indeplinirea carora terenul nu poate fi
introdus in intravilan si autorizata construirea, precum si obligatiile care
revin primariei
CONTEXT
IIc. NORME DE ECHIPARE

Am lasat in mod deliberat ca ultim punct aspectul mixitatii functionale intre
locuire, locuri de munca, educatie si folosirea recreationala a zonelor urbane
despre care, in Carta de la Leipzig, ministrii europeni insarcinati cu dezvoltarea sustin
cu s-a dovedit durabila.
In prezent, odata cu abrogarea Legii sistematizarii din 1974 si a Normelor de ocupare
a terenului in cadrul perimetrelor construibile ale localitatilor urbane, elaborae de
Comitetul pentru Problemele Consiliilor Populare in baza acesteia, fara a fi inlocuite
cu alte forme mai flexibile cum ar fi observatorul urban in Franta, echiparea cu
dotari a ramas sa fie reglata exclusiv prin mecanismele economiei de piata, sau
la aprecierea subiectiva a promotorului, a proiectantului si a autoritatilor care
avizeaza si aproba. In caz de litigiu nu exista o prevedere care sa justifice in mod
obiectiv dimensionarea dotarilor.
Documentatia de urbanism ajunge in acest fel sa dea o valoare de vanzare
diferentiata terenurilor private, prin prevederea sau nu pe un teren sau altul a
unor suprafete mai mari sau mai mici, rezervate dotarilor publice.
Uneori, cand PUZ-ul cuprinde suprafete mai mari de teren decat parcela promotorului
(initiatorului), se ajunge la situatii absurde, cand aceste suprafete pentru spatii verzi,
biserici, scoli, gradinite sunt prevazute pe terenurile apartinind altor proprietari.
REALITATE FIZICA IN TEREN
In prezent, putem constata ca regula a dezvoltarii urbane prin parcelare, in
baza reglementarilor actuale, o extindere a oraselor noastre pe care o
putem califica drept incoerenta si total diferita de structura compacta a
asezarilor umane, despre care se discuta ca fiind un deziderat al dezvoltarii
durabile. Rezultatul este o dezvoltare necontrolata pe un teritoriu prea larg
pentru ca primaria sa aiba resurse sa il echipeze si in care locuitorul real, cu
totul alta persoana decat promotorul lucrarii, este silit sa traiasca: pe
drumuri desfundate, cu echipare cu retele incomplete si fara dotari.


Proiectantul opune acestei realitati planuri urbanistice ideale, dar care,
totodata, pot avea si calificativul de utopie, fiind lipsite de evidentierea
resurselor necesare pentru a le transforma in realitate.
ARGUMENT SUPLIMENTAR (AL TRADITIEI)
Romania nu descopera acum procedura de parcelare a unor foste
terenuri agricole. In perioada interbelica, in mai toate orasele
importante, au fost facute asemenea operatiuni, la al caror rezultat
ne uitam si acum cu respect.

Pentru exemplificare, alaturat am extras succesiunea etapelor
necesare a fi parcurse pentru o operatiune de parcelare, in
conformitate cu Regulamentul de constructii si alinieri al Municipiului
Bucuresti din 1939, dar care a fost posibil numai in baza Legii
pentru organizarea Municipiului Bucuresti din 4 martie 1939.
Sunt subliniate etapele care lipsesc din reglementarile actuale si
care transforma cele mai multe din incercarile de azi in esecuri.
ARGUMENT SUPLIMENTAR (AL TRADITIEI)
1 - Obtinerea Certificatului de aliniere si regim de construire de la Primarie
(echivalentul Certificatului de Urbanism de astazi)

2 cerere de autorizare a parcelarii, insotita de:
- planul propus pentru parcelare intocmit de catre un specialist calificat
- precizarea lucrarilor edilitare aflate pe teren sau in vecinatatea apropiata,
cu precizarea distantei exacte fata de proprietate

3 aviz al Directiei Planului si Sistematizarii a municipiului, cum ca
propunerea corespunde datelor din Certificatul de aliniere si regim de
construire

4 aviz al Comisiei de aplicare a Planului (echivalentul Comisiei Tehnice de
Urbanism)
5 aviz de la Societatile care administreaza retelele de apa, canalizare,
electricitate, gaze, care precizeaza daca parcelarea poate fi echipata cu
retele edilitare si in cazul avizului favorabil vor intocmi devizul
lucrarilor necesare
ARGUMENT SUPLIMENTAR (AL TRADITIEI)
6 emitere autorizatie provizorie de parcelare, in care sunt precizate
conditiile care trebuie indeplinite de cel care propune parcelarea si
lucrarile care ar trebui sa fie executate pe cheltuiala sa, in vederea
obtinerii autorizatiei definitive

7 executarea, prin grija celor care propun parcelarea, a lucrarilor
edilitare prevazute in autorizatia provizorie, precum si receptionarea
acestora de catre Primaria municipiului si de catre societatile care
administreaza respectivele retele edilitare

8 sunt interzise parcelarile pe terenurile situate pe strazile unde
Primaria nu face inca lucrari la care s-ar putea racorda cele aferente
parcelarilor propuse, decit daca proprietarul executa sau plateste costul
executarii racordarii lucrarilor edilitare aferente parcelarii, la cele existente
in oras, conform conditiilor cerute de societatile care administreaza aceste
retele
ARGUMENT SUPLIMENTAR (AL TRADITIEI)
9 toate suprafetele prevazute pentru strazi, alei infundate si trotuare, complet
inzestrate cu toate lucrarile edilitare, executate pe cheltuiala celor care propun
parcelarea, se predau Municipiului in mod obligatoriu si gratuit de catre
proprietar

10- la parcelarile unor terenuri cu suprafata mai mare de 10 000 mp trebuie sa
se cedeze gratuit comunei, pe langa terenul necesar deschiderii strazilor, o
suprafata de teren pentru scopuri publice (scoala, biserica, terenuri de sport,
etc). Aceasta suprafata va reprezenta 10% din intinderea totala a terenului
pentru cele cu suprafata cuprinsa intre 10 000 mp si 20 000 mp, respectiv 15%
- pentru terenurile cu suprafata mai mare de 20 000 mp (conform art. 19 Legea
pentru organizarea Municipiului Bucuresti, din 4 martie 1939)

11- emiterea autorizatiei definitive de parcelare

12- valabilitatea autorizatiei de parcelare este de 2 ani de la data aprobarii ei,
timp in care trebuie executate de catre proprietar si receptionate de organele
Primariei toate lucrarile edilitare prevazute in planurile aprobate.
CONCLUZIE
Pentru ca aceasta sumara prezentare sa nu ramana in categoria simplelor
lamentari, incerc ca, in cadrul limitelor impuse pentru analiza, sa propun si o
serie de masuri pentru perioada urmatoare. Vom ramane la stadiul de a
avea planuri urbanistice frumoase si o realitate neplacuta, daca nu vom
reusi, intr-un timp relativ scurt, sa impunem urmatoarele modificari in
legislatie si in metodologia de elaborare si aprobare a documentatiilor
de urbanism PUZ si PUG:
1 asocierea la rezolvarile tehnice, actualmente impuse prin cadrul de
continut, si a estimarii costului lucrarilor publice necesare pentru buna
functionare a noii dezvoltari (infrastructura rutiera, echiparea cu retele si
racordarea la retelele localitatii)
2 precizarea prin lege a unor suprafete minime care trebuie rezervate
pentru dotari si echipamente publice si care sa fie transferate catre
administratia publica fara despagubiri
3 stabilirea prin lege a unor responsabilitati diferentiate pentru
administratia locala si pentru dezvoltatorul privat (initiator PUZ), privind
asigurarea resurselor necesare pentru ca planurile de urbanism sa poata
fi puse in aplicare, si pana la indeplinirea carora autorizarea de construire a
locuintelor sa nu poata fi eliberata.
CONCLUZIE
PRECIZARE : Imaginile care au fost alese pentru a ilustra unele din
aspectele prezentate in analiza de fata sunt din localitati din
Romania. Intentionat nu sunt precizate nici asezarile, nici autorii
proiectelor.

Multe din greselile noastre se datoreaza lipsei de experienta in
planificarea urbana in conditiile economiei de piata, asociata cu un
anumit idealism in supraevaluarea resurselor. Important nu este sa
gasim vinovatii, ci sa vedem ce este de facut pentru a ne corecta
drumul.