Sunteți pe pagina 1din 152

FACULTATEA DE DREPT I TIINE ADMINISTRATIVE

ANUL UNIVERSITAR: 2013 2014


CURS DREPT CIVIL ANUL II.
DREPTURILE REALE
CONSTANA
2013
CURS 1
Intro!"#r#
O$%#"t%&#'# "!r(!'!% : Cunoscut fiind c una dintre cele mai importante instituii de
drept civil o constituie dreptul de proprietate, studiul materiei drepturilor reale pune n
centrul su analiza ampl tiinific a noiunii economice de proprietate, dar, mai cu
seam, a instituiei juridice a deptului de proprietate, instituie care are rolul de a
caracteriza toate ornduireile sociale.
Co)*#t#n+# "on,#r%t# : Cursul urmrete s faciliteze cunoaterea i nsuirea
reglementrilor juridice, a instituiilor i conceptelor, a aspectelor din teorie i din
practica judiciar cu privire la drepturile reale i nsuirea aspectelor din practica
judiciar cu privire la constituirea, dobndirea, exercitarea i stingerea drepturilor
reale i a drepturilor de crean i aprarea acestora prin mijloace de drept civil.
E-*'%".r# /% %nt#r*r#t.r# : Este necesar explicarea i interpretarea mai multor
texte din noul Cod civil, care aduc elemente i concepte noi sau introduc noi
reglementri cu privire la instituii juridice din domeniul drepturilor reale.
In(tr!)#nt.' .*'%".t%&# : copul cursului este acela de a permite i facilita
studenilor aprofundarea studiului dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale
principale sub aspectul modurilor de dobndire, a regimului juridic al circulaiei unor
categorii de bunuri, analiza dezmembrmintelor dreptului de proprietate, restriciilor i
ngrdirilor modului de exercitare a dreptului de proprietate.
unt studiate importante instituii juridice, cum ar fi patrimoniul, posesia, ca
stare de fapt, cu importante consecine juridice, modalitile dreptului de proprietate,
mijloacele de aprare a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale,
publicitatea imobiliar, instituii cu larg aplicabilitate practic i cu importante
consecine n plan teoretic.
!e o importan practic deosebit se bucur, n cadrul studiului, analiza
regimului juridic al circulaiei terenurilor i a regimului juridic al circulaiei
construciilor.
"enionm c toate aceste teme de nvare nu constituie ele nsele un curs
universitar, nu reprezint comunicarea ex#austiv a informaiilor necesare pentru
nelegerea, nvarea i aprofundarea cursului, ci reprezint doar nite jaloane de
nceput, de la care trebuie s porneasc nvarea i aprofundarea noiunilor,
conceptelor i instituiilor de drept civil din materia drepturilor reale.
$entru susinerea examenului nu este suficient numai parcurgerea
elementelor prevzute n prezenta sintez.
R#(!r(# /% )%0'o."# # '!"r!
tudentull beneficiaz de cursuri scrise n materia drepturilor reale, culegeri
de spee i teste gril pentru autoevaluarea cunotinelor, astfel nct prezentele
sinteze nu au dect rolul de a fixa unele elemente de cunoatere, dar nu reprezint o
tratare ex#austiv a materiei drepturilor reale.
Str!"t!r. "!r(!'!% : cursul este format din %& uniti de nvare, dup cum
urmeaz '
Un%t.t#. # 1n&2+.r# 1
P.tr%)on%!'
Un%t.t#. # 1n&2+.r# 2
Dr#*t!r%'# *.tr%)on%.'#
Un%t.t#. # 1n&2+.r# 3
Po(#(%. /% #,#"t#'# (.'#
Un%t.t#. # 1n&2+.r# 4
Dr#*t!' # *ro*r%#t.t#
Un%t.t#. # 1n&2+.r# 3
Dr#*t!' # *ro*r%#t.t#. Cont%n!.r#
Un%t.t#. # 1n&2+.r# 4
C%r"!'.+%. 0!r%%"2 . t#r#n!r%'or /% . "on(tr!"+%%'or
Un%t.t#. # 1n&2+.r# 5
Mo.'%t2+%'# 0!r%%"# .'# r#*t!'!% # *ro*r%#t.t#
Un%t.t#. # 1n&2+.r# 6
Mo.'%t2+%'# 0!r%%"# .'# r#*t!'!% # *ro*r%#t.t#. Cont%n!.r#
Un%t.t#. # 1n&2+.r# 7
8n9r2%r%'# /% r#(tr%"+%%'# r#*t!'!% # *ro*r%#t.t# *r%&.t2
Un%t.t#. # 1n&2+.r# 10
A*2r.r#. r#*t!'!% # *ro*r%#t.t#
Un%t.t#. # 1n&2+.r# 11
Mo!r%'# # o$:n%r# . r#*t!'!% # *ro*r%#t.t#
Un%t.t#. # 1n&2+.r# 12
D#;)#)$r2)%nt#'# r#*t!'!% # *ro*r%#t.t#
Un%t.t#. # 1n&2+.r# 13
D#;)#)$r2)%nt#'# r#*t!'!% # *ro*r%#t.t#. Cont%n!.r#
Un%t.t#. # 1n&2+.r# 14
P!$'%"%t.t#. %)o$%'%.r2
<%$'%o9r.,%# :
( C. )ora, !rept civil. !repturile reale, Edit. *niversul )uridic, +ucureti, ,-%,.
( +. /lorea, !rept civil. !repturile reale principale, Edit *niversul )uridic,
+ucureti, ,-%%.
( ". *liescu, 0. 1#erg#e, !rept civil. !repturile reale principale, Edit. *niversul
)uridic, +ucureti, ,-%%.
( zilard ztran2icz3i, !rept civil. !repturile reale principale conform noului Cod
civil, Edit. C.4. +ec3, +ucureti, ,-%,.
( 1. +oroi, 5. tnciulescu, 6nstituii de drept civil, Edit. 4amangiu, +ucureti,
,-%,.
M#to. # #&.'!.r# : examen scris
Un%t.t#. # 1n&2+.r# 1 P.tr%)on%!'
1.1. R#9'#)#nt2r% '#9.'# /% no+%!n#. # *.tr%)on%!
1.2. T#or%% "! *r%&%r# '. *.tr%)on%!
1.3. C.r."t#r#'# 0!r%%"# .'# *.tr%)on%!'!%
1.4. F!n"+%%'# *.tr%)on%!'!%

1.1. R#9'#)#nt2r% '#9.'# /% no+%!n#. # *.tr%)on%!
!repturile i obligaiile patrimoniale sunt cele care au un coninut economic,
deci pot fi evaluate n bani. !eosebit de acestea, drepturile i obligaiile
nepatrimoniale nu au o valoare economic i, datorit acestui fapt, nu au posibilitatea
de a fi evaluate n bani.
7oiunea de patrimoniu, n sensul acestuia, precis i concret, pe care l
folosete dreptul civil, este raportat exclusiv la sfera drepturilor i obligaiilor
patrimoniale.
!iscutnd despre patrimoniu, se observ c drepturile subiective patrimoniale i
obligaiile patrimoniale corelative pot s fie tratate, abordate, fiecare n mod separat,
deci luate ut singuli, n propria lor individualitate, fcnd abstracie de celelalte
drepturi i obligaii ale persoanei respective.
!ar drepturile subiective patrimoniale i obligaiile corelative patrimoniale pot s
fie privite n totalitatea lor, adic pot s fie privite ca o universalitate juridic.
!e esena patrimoniului este existena unui ansamblu, a unei totaliti, a unei
universaliti, a unei globaliti, deci este vorba despre un complex de bunuri care
trebuie s aib o interferen, o puternic legtur interioar.
7oul Cod Civil folosete noiunea de patrimoniu n mai multe texte, mai cu
seam n materia dreptului succesoral. +unoar, conform prevederilor art. %%%&
alin. 8,9, motenitorii legali i legatarii universali sau cu titlu universal rspund pentru
datoriile i sarcinile motenirii numai cu bunurile din patrimoniul succesoral,
proporional cu cota ce revine fiecruia, legiuitorul instituind, ca principiu, acceptarea
motenirii numai sub beneficiu de inventar. !e asemenea, n cazul acceptrii forate
a motenirii, conform prevederilor art. %%%:, motenitorul care a sustras sau a
ascuns cu rea(credin, bunuri din patrimoniul succesorat sau a ascuns o donaie
supus raportului ori reduciunii este considerat c a acceptat motenirea, c#iar dac
anterior renunase la aceasta i nu va avea niciun drept cu privire la bunurile
sustrase sau ascunse i, dup caz, este obligat s raporteze sau s reduc donaia
ascuns fr a participa la distribuirea bunului donat. Cu toate acestea, asemenea
motenitor are obligaia s plteasc datoriile i sarcinile motenirii proporional cu
cota din motenire, inclusiv cu propriile bunuri.
!e asemenea, n conformitate cu reglementrile art. %%;- din noul Cod civil,
motenitorul cu vocaie succesoral sau cu titlu universal poate obine oricnd
recunoaterea calitii sale de motenitor contra oricrei persoane care pretinde c
se ntemeiaz pe titlu de motenitor i posed toate sau numai o parte din bunurile
din patrimoniul succesoral. <extul urmtor, art. %%;% alin. 8%9 din acelai Cod,
prevede c recunoaterea calitii de motenitor l oblig pe deintorul fr titlu al
bunurilor din patrimoniul succesoral la restituirea acestor bunuri, cu aplicarea
regulilor stabilite la art. %=;>(%=&:.
0rt. %%;; din noul Cod civil prevede c certificatul de motenitor face dovada
calitii de motenitor, legal sau testamentar, i dovada dreptului de proprietate al
motenitorilor acceptani asupra bunurilor din masa succesoral, iar n vederea
stabilirii componenei patrimoniului succesoral, notarul public trebuie s procedeze,
mai nti, la lic#idarea regimului matrimonial.
?n conformitate cu dispoziiile art. %%;@ din noul Cod civil, dac n termen de un
an i = luni de la desc#iderea motenirii nu s(a nfiat niciun succesibil, notarul, la
cererea oricrei persoane interesate, trebuie s i someze pe toi succesibilii, printr(o
publicaie fcut la locul desc#iderii motenirii, la locul unde se afl imobilele din
patrimoniul succesoral, precum i ntr(un ziar de larg circulaie, pe c#eltuiala
motenirii, s se nfieze la biroul su n termen de cel mult dou luni de la
publicare i dac niciun succesibil nu se prezint n termenul fixat n publicaie,
notarul va constata c motenirea este vacant.
0rt. %%;: din noul Cod civil, reglementnd intrarea n stpnirea motenirii
vacante i rspunderea pentru pasiv, prevede, la alin. 8,9, c comuna, oraul sau,
dup caz, municipiul suport pasivul motenirii vacante numai n limita valorii
bunurilor din patrimoniul succesoral. <ot astfel, la art. %%>; alin. 8,9, teza a 66(a din
acelai Cod, reglementnd evaluarea bunului n cazul raportului prin ec#ivalent,
legiuitorul prevede c dac devalorizarea bunului intrat n patrimoniu era inevitabil
la data dobndirii, n virtutea naturii sale, nlocuirea bunului nu este luat n
considerare.
Aeglementnd garania comun a creditorilor, adic gajul general al creditorilor
c#irografari, una dintre funciile patrimoniului, legiuitorul, la art. ,;,& alin. 8%9 din noul
Cod civil prevede c cel care este obligat personal rspunde cu toate bunurile sale,
mobile i imobile, prezente i viitoare i acestea servesc drept garanie comun a
creditorilor si. 0cest text de lege se refer la bunurile mobile i imobile, prezente i
viitoare, constituind dreptul de gaj general al creditorilor c#irografari. 0ceti creditori
au dreptul, n situaia n care debitorul lor nu(i ndeplinete obligaia, s urmreasc
toate bunurile debitorului, deci au posibilitatea s urmreasc ntregul patrimoniu al
acestuia. Este situaia cunoscut pe care o denumim gajul general al creditorilor
c#irografari. ?n acest ultim exemplu, legiuitorul a avut n vedere bunurile prezente i
viitoare, toate aceste bunuri garantnd obligaiile asumate de debitor, avnd n
vedere deci, altfel spus, totalitatea bunurilor debitorului, deci universalitatea acestor
bunuri privite ca atare. !ebitorul are posibilitatea de a dispune n mod liber de
bunurile care compun patrimoniul su. $oate s mreasc activul, s micoreze
pasivul sau invers, neputnd fi ngrdit n asemenea prerogative. Este de observat
c, n situaia n care se ajunge la scaden i debitorul nu are posibilitatea s
execute obligaia asumat, creditorului i se recunoate dreptul de a urmri orice bun
care se gsete n patrimoniul debitorului su, neinteresnd dac acest bun exista
sau nu exista n patrimoniul debitorului la momentul asumrii obligaiei.
?n conformitate cu reglementrile legale menionate creditorul poate s
urmreasc patrimoniul debitorului aa cum acest patrimoniu se va gsi la momentul
declanrii urmririi, indiferent dac bunurile existau la momentul asumrii obligaiei,
ori dac bunurile care se gsesc n patrimoniu au fost dobndite dup momentul
asumrii obligaiei respective. Creditorul nu are posibilitatea urmririi bunurilor ce au
prsit patrimoniul, n momentul la care el a nceput executarea.
$utem spune c acest gaj general al creditorilor c#irografari l constituie
patrimoniul debitorilor. Bbservm c legiuitorul a folosit noiunea de patrimoniu,
explicnd, pe aceast cale, dreptul de gaj general al creditorilor c#irografari.
Com mai ntlni noiunea de patrimoniu i n cazul reglementrilor coninute de
noul Cod civil la art. %D@, atunci cnd prevede care sunt elementele constitutive ale
persoanei juridice, enumernd printre elementele necesare constitutive ale persoanei
juridice i existena unui patrimoniu propriu.
Exist i alte reglementri n cuprinsul noului Cod civil, unde legiuitorul face
aplicaia noiunii de patrimoniu.
Brdonana 1uvernului nr. ,=E,---, spre exemplu, reglementeaz la art. %=, c
actul constitutiv al fundaiei trebuie s indice patrimoniul iniial al fundaiei.
5a fel sunt i reglementrile coninute de 5egea nr. ;%E%::-. 5egiuitorul face
referire la noiunea de patrimoniu al societilor comerciale n mai multe texte.
5egea nr. %>E%::- privind reorganizarea unitilor economice de stat ca regii
autonome i societi comerciale, folosete noiunea de patrimoniu n mai multe
texte, anume la art. &, alin. 8%9 se arat c, prin actul de nfiinare a regiei autonome,
trebuie s se stabileasc obiectul de activitate, patrimoniul, denumirea i sediul
principal. 0rt. > alin. 8%9 din acelai act normativ arat c regia autonom este
proprietara bunurilor din patrimoniul acesteia. 0l doilea alineat al aceluiai articol
prevede c exercitndu(i dreptul de proprietate, regia autonom posed, folosete
i dispune n mod autonom, de bunurile pe care le are n patrimoniu sau le culege
fructele, pentru realizarea scopului pentru care a fost constituit.
ub aspect juridic, patrimoniul reprezint totalitatea drepturilor i obligaiilor
care au un coninut economic, care sunt evaluabile n bani, care aparin unei anumite
persoane. !eci, patrimoniul conine toate drepturile unei persoane, drepturi evaluabile
n bani. 5a fel i obligaiile corelative acestora.
?n acest sens vom aminti prevederile art. ;% din noul Cod civil, n conformitate cu
care orice persoan fizic sau persoan juridic F adic, am spune noi, orice subiect
de drept civil F este titular a unui patrimoniu care include toate drepturile i datoriile
ce pot fi evaluate n bani i aparin acesteia.
?n coninutul patrimoniului, drepturile i obligaiile cu caracter economic se afl
ntr(o strns corelare. !repturile formeaz activul patrimonial, iar obligaiile
formeaz pasivul patrimonial.
$atrimoniul cuprinde, astfel cum precizam, activul i pasivul. 0ctivul
patrimoniului este compus din toate drepturile care au valoare economic,
exprimabil n bani. 0ici pot fi incluse dreptul de proprietate, alte drepturi reale i pot
s fie incluse, de asemenea, drepturi de crean.
?n ce privete pasivul patrimonial, acesta conine datoriile i obligaiile care au
un coninut economic, coninut exprimabil n bani, pe care le are o anumit persoan.
$asivul poate fi format din obligaia de a da 8a transmite sau a constitui un drept
real9, poate s constea n obligaia de a face 8de a efectua o anumit prestaie
pozitiv, obligaie pe care i(a luat(o debitorul raportului juridic obligaional9 sau poate
s constea n obligaia de a nu face ceva ceea ce debitorul ar fi putut face nainte de
a nc#eia raportul juridic obligaional respectiv.
n final, putem spune c patrimoniul reprezint totalitatea drepturilor i
obligaiilor patrimoniale, cu un coninut economic evaluabil n bani, care aparin unui
subiect de drept (persoan fizic sau persoan juridic), drepturi i obligaii care sunt
privite ca activ i pasiv i care se gsesc ntr-o permanent interdependen i
coneiune.
1.2. T#or%% "! *r%&%r# '. *.tr%)on%!
0u existat dou teorii cu privire la patrimoniu.
<eoria personalist a patrimoniului 8teoria patrimoniului personalitate9 a fost
elaborat n /rana n secolul al G6G(lea i conform acestei teorii, ntre persoan i
patrimoniu exist o strns legtur, astfel nct patrimoniul capt caracterele
eseniale ale personalitii titularului, devenind astfel indivizibil i inalienabil.
?n cuprinsul acestei teorii se confer patrimoniului mai multe caractere juridice,
dup cum urmeaz'
( numai persoanele pot s aib un patrimoniu, deoarece drepturile subiective
civile nu pot s existe n afara persoanei i nici patrimoniul nu poate fi desprins,
separat de o persoan.
( orice persoan, n mod obligatoriu, are un patrimoniu 8prin aceasta trebuie s
nelegem existena unor bunuri, a unor drepturi i obligaii, dar i aptitudinea de a
avea asemenea drepturi i obligaii9.
( o persoan poate avea un singur patrimoniu, acesta fiind indivizibil.
( patrimoniul nu poate fi desprit de persoan, atta vreme ct persoana este
n via. patrimoniul poate fi transmis numai prin acte mortis causa ctre succesorii
universali sau cu titlu universal, ns unele componente ale patrimoniului pot fi
transmise cu titlu particular i n timpul vieii titularului.
0ceast teorie a constituit suport pentru promovarea intereselor economice
exercitate n 0pusul Europei la sfritul secolului al G6G(lea.
?n acele condiii economice, teoria patrimoniului(personalitate a nceput s
constituie o frn n calea circulaiei libere a capitalului. $entru acest motiv, n dreptul
francez, au nceput s fie constituite diverse procedee, pe baza crora s se
ocoleasc principiul indivizibilitii patrimoniului.
0stfel a aprut teoria patrimoniului de afectaiune 8teoria patrimoniului scop9
?n cadrul acestei teorii se susine existena patrimoniului, ca universalitate de
drepturi i obligaii, independent c aparine sau nu unei persoane. 6deea c numai
persoanele pot avea un patrimoniu ( s(a spus ( nu este exact, pentru c patrimoniul
poate exista de fiecare dat cnd anumite bunuri sunt afectate unui anume scop,
fr ca pentru existena scopului respectiv s fie necesar constituirea unei persoane
juridice.
7oiunea de personalitate juridic i aceea de patrimoniu sunt noiuni separate.
$ersonalitatea juridic este inconfundabil cu patrimoniul, care trebuie s
rmn o universalitate de drepturi i obligaii cu o anume afectaiune, adic afectate
unui scop comun.
?n cadrul acestei demonstraii juridice, una i aceeai persoan poate avea
dou sau mai multe patrimonii, anume patrimoniul general i mai multe patrimonii
speciale.
Existena fiecrui patrimoniu este legat de afectaiunea pe care persoana o d
unei anumite mase de bunuri.
Conform teoriei patrimoniului scop nu mai poate fi reinut ideea c numai
persoanele pot avea un patrimoniu. $ersonalitatea juridic i patrimoniul trebuie s
fie separate, iar o persoan poate avea mai multe patrimonii sau mai multe fraciuni
de patrimonii care sunt afectate anumitor scopuri.
7u se recunoate patrimoniului caracterul inseparabilitii de persoan.
$utem observa, conform acestei teorii, c unitatea drepturilor i obligaiilor nu
depinde de apartenena acestora la o anumit persoan, ci depinde de un scop sau
de o afectaiune acordat.
(a precizat c, n cazul divizrii patrimoniului n patrimonii de afectaiune,
acestea prezint caracterele unei universaliti juridice, destinate unor scopuri
determinate i, n acest caz, nu mai funcioneaz, ca n cazul maselor patrimoniale,
comunicarea dintre ele, patrimoniile de afectaiune fiind autonome. ?ntruct nu mai
este vorba despre existena unui patrimoniu unic, ci de mai multe patrimonii
autonome, care sunt destinate unor scopuri diferite, nu mai exist o comunicare ntre
acestea, cum este cea dintre masele de drepturi i obligaii care divizeaz
patrimoniul, dar care nu afecteaz unicitatea acestuia.
<eoria permite unui investitor s participe cu aciuni sau cu pri sociale la mai
multe societi comerciale, n cadrul fiecreia dintre acestea rspunderea fiind
limitat la cuantumul capitalului afectat activitii societii respective.
1.3. C.r."t#r#'# 0!r%%"# .'# *.tr%)on%!'!%.
n primul r!nd, patrimoniul constituie o universalitate juridic. 0cest caracter
rezult din definiia dat patrimoniului, innd seama de faptul c acesta reprezint o
mas de drepturi i de obligaii ce aparin unei persoane.
0naliznd acest caracter juridic, trebuie precizat c patrimoniul, ca mas de
bunuri, de drepturi i obligaii, aflate ntr(o strns corelaie i cu acelai regim juridic,
constituie o universalitate i ( de asemenea ( tot cu prilejul acestei discuii trebuie
observat c drepturile i obligaiile din cuprinsul patrimoniului sunt diferite de
universalitate. !e aici rezult c sc#imbrile care se produc n interiorul patrimoniului
nu sunt de natur s influeneze identitatea universalitii, pentru c bunurile sunt
cuprinse n universalitate numai n ce privete cuantumul valorii lor bneti.
Constituind o universalitate juridic, patrimoniul se menine ca atare pe
perioada ct titularul este n via, ba c#iar i dup momentul morii acestuia, pn
cnd patrimoniul trece la motenitorii universali sau cu titlu universal.
$atrimoniul este o universalitate juridic care exist independent de voina
proprietarului.
Exist o diferen vdit ntre universalitatea de fapt i universalitatea de drept.
*niversalitatea de fapt a fost definit de noul Cod civil la art. >&%, aceasta
reprezentnd ansamblul bunurilor care aparin aceleiai persoane i au o destinaie
comun stabilit prin voina acesteia sau prin lege, iar bunurile care alctuiesc
universalitatea de fapt pot, mpreun sau separat, s fac obiectul unor acte sau
raporturi juridice distincte.
"n alt caracter al patrimoniului are n vedere aceea c orice persoan are un
patrimoniu.
$entru a participa la raporturile juridice de drept civil, este necesar ca subiectul
de drept, persoan fizic sau juridic, s aib un patrimoniu. 0rt. ;% alin. % din noul
Cod civil prevede expres c Horice persoan fizic sau persoan juridic este titular
a unui patrimoniu...I
Este cunoscut c patrimoniul este format din drepturile i obligaiile prezente,
care au un caracter economic, dar i din cele viitoare. $atrimoniul reprezint o
vocaie, o potenialitate.
7umai persoanele au un patrimoniu, ceea ce nltur posibilitatea existenei
unui patrimoniu fr titular i, de asemenea, orice persoan are un patrimoniu.
"n alt caracter juridic al patrimoniului are n vedere aceea c o persoan fizic
sau juridic nu poate avea dect un singur patrimoniu. Este vorba despre unicitatea
patrimoniului.7u are importan cuantumul, ntinderea drepturilor i obligaiilor care
ar fi incluse ntr(un patrimoniu.
7u este posibil ca un subiect de drept s fie titular a mai multor patrimonii.
0mintim, de asemenea i caracterul inalienabilitii patrimoniului, n sensul c
acesta este strns legat de persoan i nu poate fi desprit de aceasta, atta vreme
ct exist, ct constituie un subiect de drept. 0cest lucru nu nseamn, ns, c unei
persoane fizice sau juridice i este interzis s transmit prin acte ntre vii drepturi din
patrimoniul su. <ransmiterea unuia sau unora dintre drepturi este posibil,
interzicndu(se ns, transmiterea ntregului patrimoniu, ca universalitate juridic,
prin acte ntre vii, n cazul persoanelor fizice.
<oate transmisiunile ntre vii opereaz numai cu titlu particular. Aezult c pot fi
transmise, ntre vii, n parte, componentele unui patrimoniu, interzicndu(se
transmiterea ntregului patrimoniu. 0cesta poate fi desprit de persoana fizic numai
n situaia morii acesteia. $e aceast cale opereaz o transmisiune patrimonial
pentru cauz de moarte, transmindu(se ntregul patrimoniu al persoanei decedate,
ctre unul sau ctre mai muli motenitori, fiind, deci, o transmisiune mortis causa
universal ori o transmisiune mortis causa cu titlu universal.
?n situaia persoanelor juridice, transmisiunea ntregului patrimoniu are loc n
cazul ncetrii acestora, ca urmare a reorganizrii prin fuziune i prin divizare total.
$ersoanele juridice au posibilitatea, de asemenea, s transmit cote(pri din
patrimoniul lor n cazul reorganizrii, prin divizare parial ctre o alt persoan
juridic care fiineaz ori care ia natere pe aceast cale 8conform prevederilor art.
,;, F ,&; din noul Cod civil9.
!ei patrimoniul se caracterizeaz prin existena drepturilor i obligaiilor cu
coninut evaluabil n bani, s(a apreciat c, n cazul decesului persoanei fizice, se
transmit numai drepturile i obligaiile defunctului, ns obiectul transmisiunii nu este
patrimoniul, ci doar totalitatea drepturilor i obligaiilor existente n patrimoniu la
momentul decesului, iar ideea de transmisiune universal sau cu titlu universal este
numai parial corect, ntruct nu se transmite patrimoniul, care se caracterizeaz
prin permanen i continuitate pe durata existenei persoanei titularului su.
n fine mai amintim i divizibilitatea patrimoniului. !ei patrimoniul este unic,
aceasta nu conduce la ideea indivizibilitii patrimoniului, n sensul c toate
elementele coninute n acesta ar avea acelai regim juridic.
$atrimoniul este divizibil n mai multe mase sau grupe de drepturi i obligaii,
fiecare dintre acestea avnd o destinaie sau o afectaiune special i, deci, avnd
regim juridic distinct.
?n acest sens, art. ;% alin. 8,9 din noul Cod civil prevede c patrimoniul face
obiectul unei diviziuni sau unei afectaiuni numai n cazurile i n condiiile pe care le
prevede legea, putnd exista, conform preverilor alin. 8;9 al aceluiai articol,
patrimonii de afectaiune, care sunt mase patrimoniale fiduciare, cele afectate
exercitrii unei profesii autorizate i alte patrimonii determinate potrivit legii.
?n cazul bunurilor soilor, n cadrul regimului comunitii legale, reglementat la
art. ;;:(;>: din noul Cod civil, legiuitorul distinge ntre bunurile comune ale soilor
8art. ;;: F bunurile dobndite n timpul regimului comunitii legale de oricare dintre
soi9 i bunurile proprii 8art. ;&- F bunurile dobndite prin motenire legal, legat sau
donaie, cu excepia cazului n care dispuntorul a prevzut, n mod expres, c ele
vor fi comune, bunurile de uz personal, bunurile destinate exercitrii profesiei unuia
dintre soi, dac nu sunt elemente ale unui fond de comer care face parte din
comunitatea de bunuri, drepturile patrimoniale de proprietate intelectual asupra
creaiilor i asupra semnelor distinctive nregistrate, bunurile dobndite cu titlu de
premiu sau recompens, manuscrisele tiinifice sau literare, sc#iele i proiectele
artistice, proiectele de invenii i alte asemenea bunuri, indemnizaia de asigurare i
despgubirile pentru orice prejudiciu material sau moral adus unuia dintre soi,
bunurile, sumele de bani sau orice valori care nlocuiesc un bun propriu, precum i
bunul dobndit n sc#imbul acestora i fructele bunurilor proprii9.
+unurile proprii i bunurile comune au regimuri juridice diferite.
Creditorii bunurilor proprii, deci creditorii personali ai soilor, i pot urmri pe
acetia numai n legtur cu bunurile proprii, adic n legtur cu bunurile n raport
de care a luat natere creana. ?n cazul n care bunurile respective sunt insuficiente
spre a satisface ntinderea creanei, creditorul are posibilitatea s cear mprirea
bunurilor comune ale soilor i, n urma partajului, partea din bunurile comune va
deveni bun propriu al soului debitor i ca atare, creditorul interesat are posibilitatea
s urmreasc aceste bunuri pentru c ele i(au sc#imbat natura juridic, devenind,
din bunuri comune, bunuri proprii ale unuia dintre soi.
?n cazul creditorilor care au o crean mpotriva bunurilor comune ale soilor,
acetia pot urmri numai acele bunuri i numai n situaia n care nu se pot ndestula
pe msura creanei din bunurile comune, au posibilitatea s urmreasc i bunurile
proprii.
?n conformitate cu prevederile art. ;>; din noul Cod civil, bunurile comune nu
pot fi urmrite de creditorii personali ai unuia dintre soi, ns, dup urmrirea
bunurilor proprii ale soului debitor, creditorul su personal poate cere partajul
bunurilor comune, numai n msura necesar pentru acoperirea creanei sale i
bunurile astfel mprite devin bunuri proprii.
0rt. ,;,& alin. 8;9 din noul Cod civil prevede c creditorii ale ctor creane s(au
nscut n legtur cu o anumit diviziune a patrimoniului, autorizat de lege, trebuie
s urmreasc mai nti bunurile care fac obiectul acelei mase patrimoniale, iar
numai dac acestea nu sunt suficiente pentru satisfacerea creanelor, pot fi urmrite
i celelalte bunuri ale debitorului.
"ai trebuie s amintim i prevederile art. ;; din noul Cod civil, conform cu care
constituirea masei patrimoniale afectate exercitrii n mod individual a unei profesii
autorizate se stabilete prin actul nc#eiat de titular, cu respectarea condiiilor de
form i de publicitate prevzute de lege, cu precizarea c, n conformitate cu
prevederile art. ,;,& alin. ultim, bunurile care fac obiectul unei diviziuni a
patrimoniului afectate exerciiului unei profesii autorizate de lege pot fi urmrite
numai de creditorii ale ctor creane s(au nscut n legtur cu profesia respectiv i
aceti creditori nu au posibilitatea s urmreasc celelalte bunuri ale debitorului.
1.4. F!n"+%%'# *.tr%)on%!'!%
$atrimoniul ndeplinete trei funcii'
( patrimoniul constituie gajul general al creditorilor c#irografari.
( patrimoniul explic i permite subrogaia real cu titlu universal.
( patrimoniul explic i permite transmisiunea universal i transmisiunea cu
titlu universal.
!iscutm succint aceste funcii ale patrimoniului.
#u privire la gajul general al creditorilor c$irografari trebuie s pornim de la
dispoziiile art. ,;,& alin. 8%9 din noul Cod civil, text care prevede c orice persoan
care este obligat este inut s(i exercite obligaiile cu toate bunurile sale mobile i
imobile, prezente i viitoare. !in acest text nelegem c legiuitorul instituie un drept
de gaj general al creditorilor asupra ntregului patrimoniu al debitorului, patrimoniu
care are funcia de a garanta creanele tuturor creditorilor.
$atrimoniul constituie o garanie general a tuturor creditorilor i debitorul
rspunde fa de creditori pentru ntinderea obligaiilor cu toate bunurile care se
gsesc n patrimoniul su, bunuri actuale sau bunuri viitoare.
Creditorii c#irografari au ca garanie ntregul patrimoniu al debitorului, care
constituie gajul general, deci totalitatea bunurilor debitorului, astfel cum ele se vor
gsi la momentul executrii silite, neavnd importan ce modificri se produc n
cuprinsul patrimoniului, din momentul naterii creanei i pn n momentul executrii
acesteia.
0cest lucru nseamn c debitorul, titularul patrimoniului, are dreptul s fac
orice operaiune dorete cu bunurile din patrimoniu, deci le poate nstrina, poate s
dobndeasc alte bunuri, neavnd o interdicie n acest sens, datorit faptului c
exist acel gaj general.
Creditorii nu au posibilitatea s urmreasc bunurile viitoare dect n msura n
care aceste bunuri devin prezente, adic intr n patrimoniul debitorului. creditorii,
deci, nu au posibilitatea s urmreasc nici bunurile care nu au intrat nc n
patrimoniul debitorului i nici pe acelea care au ieit din patrimoniul su la momentul
nstrinrii, ntruct nu exist un drept individualizat al creditorilor asupra fiecrui bun
privit ut singuli, ci numai un drept asupra ntregului patrimoniu, n universalitatea
acestuia.
5a scaden, n cazul neexecutrii obligaiei de ctre debitor, creditorul poate s
urmreasc oricare bun care se gsete n patrimoniul debitorului, bun care exist la
data urmrii, indiferent c bunul era sau nu era n patrimoniului debitorului la
momentul naterii obligaiei. +unurile care nu se aflau n patrimoniu la momentul
naterii obligaiei, dar care se gsesc n patrimoniu la data urmrii, pot s fie
urmrite, ele ncadrndu(se n ipoteza stabilit prin dispoziiile art. ,;,& alin. 8%9 din
noul Cod civil.
Exist o strns interdependen ntre gajul general al creditorilor c#irografari i
indivizibilitatea patrimoniului. !ac patrimoniul este divizat n mai multe mase de
bunuri, atunci creditorii pot urmri numai bunurile care constituie masa n legtur cu
care a luat natere creana. ?ntr(o asemenea situaie, acest gaj rmne un gaj
general pentru c poart asupra ntregii categorii, grupe, mase din patrimoniu i este
specializat, pentru c se limiteaz numai la elementul activ al prii din patrimoniu
care constituie grupa respectiv. Este situaia ce se poate desprinde din
specializarea gajului general al creditorilor c#irografari, atunci cnd acetia sunt
creditori comuni ai soilor i, deci, pot urmri numai bunurile comune ale acestora, iar
creditorii personali ai soilor pot urmri numai bunurile proprii ale soului debitor. ?n
acest sens, alin. 8;9 al art. ,;,& prevede c creditorii ale ctor creane s(au nscut n
legtur cu o anumit diviziune a patrimoniului, autorizat de lege, trebuie s
urmreasc mai nti bunurile care fac obiectul acelei mase patrimoniale, iar numai
dac acestea nu sunt suficiente pentru satisfacerea creanelor, pot fi urmrite i
celelalte bunuri ale debitorului.
% doua funcie a patrimoniului o reprezint subrogaia real cu titlu universal.
ubrogaia este universal sau cu titlu universal atunci cnd se produce n
cadrul unui patrimoniu. Cnd subrogaia privete un bun determinat, ut singuli, atunci
va fi o subrogaie cu titlu particular.
?n cazul n care n cuprinsul unui patrimoniu bunul este nlocuit cu alt bun,
substituirea respectiv este o subrogaie real, universal sau ( dup caz ( cu titlu
universal.
?n cazul nstrinrii unui bun, locul acestuia n cuprinsul patrimoniului este luat,
fie de preul primit, dac ne gsim n prezena unui contract de vnzare, fie, spre
exemplu, n prezena altui bun, atunci cnd este vorba despre un contact de sc#imb.
Calorile nou intrate n patrimoniu vor avea acelai regim juridic ca i valorile
nlocuite, n conformitate cu principiul care rezult din adagiul in judiciis
universalibus, pretium succedit loco rei et res loco pretii.
ubrogaia real cu titlu universal trebuie s fie privit corelat cu divizibilitatea
patrimoniului.
ubrogaia real este subordonat divizibilitii patrimoniului, pe aceast cale
asigurndu(se destinaia fiecrei mase de bunuri.
ubrogaia real ( universal ( se produce n interiorul fiecrei mase de bunuri
din patrimoniu, pe aceast cale asigurndu(se destinaia bunurilor respective i, de
asemenea, constituind o barier n sensul gruprii bunurilor dintr(o mas n alta.
Exemplul care se poate lua n acest sens l reprezint reglementarea art. ;&- alin. 8%9
lit. g din noul Cod civil, cu privire la bunurile proprii ale soilor, n cadrul regimului
matrimonial al comunitii legale, n sensul c dac se nstrineaz un bun propriu al
unuia dintre soi, atunci bunul care este procurat cu banii primii intr n masa
bunurilor proprii.
<ot astfel, dac se nstrineaz un bun comun, atunci valoarea de nlocuire a
bunului comun va fi considerat ca fcnd parte din masa bunurilor comune 8art. ;;:
din noul Cod civil9.
!in punct de vedere practic, aceast funcie a patrimoniului, care este
subrogaia real cu titlu universal, se evideniaz i n cazul mpririi unui patrimoniu
i atunci cnd este n discuie problema restituirii unui patrimoniu de ctre
motenitorii apareni.
?n cazul restituirii unui patrimoniu, dac ne aflm n prezena anulrii #otrrii
judectoreti declarative de moarte a unei persoane, patrimoniul care a aparinut
acesteia trebuie s fie restituit. ?n cazul n care prezumtivul motenitor a nstrinat
unele bunuri, atunci preul primit se subrog bunurilor nstrinate, asigurnd
plenitudinea patrimoniului ce se cere a fi restituit. unt incidente dispoziiile art. >&
alin. 8,9 din noul Cod civil.
?n fine, ultima dintre funciile patrimoniului o reprezint transmisiunea universal
sau cu titlu universal.
7oiunea de patrimoniu explic situaiile privind transmisiunile n cazul
decesului persoanei fizice i n cazul reorganizrii persoanei juridice. ?n acest sens,
toate drepturile i obligaiile care au aparinut subiectului de drept respectiv se
transmit ca universalitate.
<ransmisiunea este universal cnd ntreg patrimoniul se transmite unui singur
succesor ori este cu titlu universal, atunci cnd patrimoniul se transmite n mod
fracionat la mai muli succesori.
<ransmisiunea este cu titlu particular cnd se transmite unul sau se transmit
mai multe bunuri determinate.
uccesorilor universali i succesorilor cu titlu particular li se transmit activul i
pasivul. ?ntre cele dou feluri de transmisiune, universal i cu titlu universal, nu
exist o diferen de regim juridic, ci exist numai o diferen cantitativ.
?ntre transmisiunea universal i transmisiune cu titlu universal exist numai o
diferen de ordin cantitativ, transmindu(se elemente de activ i elemente de pasiv
patrimonial, cu pstrarea proporiei dintre acestea.
8ntr#$2r% # "ontro' /% t#)# # #;$.t#r#
1. D#,%n%+% /% #-*'%".+% no+%!n#. # *.tr%)on%! %n *!n"t # &##r# 0!r%%" /%
%n *!n"t # &##r# #"ono)%".
2. E-*!n#+% t#or%%'# "! *r%&%r# '. *.tr%)on%! /% "on%+%%'# #"ono)%"o=0!r%%"#
# #'.$or.r# . ."#(tor..
3. E-*'%".+% ,!n"+%%'# *.tr%)on%!'!%
4. E-*'%".+% ".r# #(t# %,#r#n+. %ntr# *.tr%)on%!> ". !n%&#r(.'%t.t# 0!r%%"2
/% ,on!' # "o)#r+> ". !n%&#r(.'%t.t# # ,.*t
Un%t.t#. # 1n&2+.r# 2
Dr#*t!r%'# *.tr%)on%.'#
2.1. Dr#*t!r%'# r#.'# /% r#*t!r%'# # "r#.n+2
2.2.O$'%9.+%%'# r#.'#
2.3. C'.(%,%".r#. r#*t!r%'or r#.'#
2.4.F%!"%.
2.4. A)%n%(tr.r#. $!n!r%'or .'t!%.
2.1. Dr#*t!r%'# r#.'# /% r#*t!r%'# # "r#.n+2
&reptul real este un drept subiectiv civil patrimonial n virtutea cruia titularul
acestuia poate s(i exercite atributele asupra unui bun determinat, n mod direct,
nemijlocit, fr a fi necesar, n acest scop, intervenia altei persoane.
<uturor celorlalte persoane le incumb obligaia de a nu face nimic de natur
s(l stnjeneasc pe titularul dreptului n exerciiul prerogativelor ce(i sunt conferite.
este, deci, o obligaie de abinere, este o obligaie general negativ de a nu face.
%. !repturile reale implic existena unui subiect activ determinat i a unui
subiect pasiv nedeterminat, care are obligaia general negativ, de a nu face nimic
de natur s(l stnjeneasc pe titularul dreptului n exerciiul prerogativelor care sunt
recunoscute acestui drept.
!repturile reale sunt drepturi absolute, opozabile erga omnes, ns ele se
deosebesc de alte drepturi absolute. Caracteristic pentru drepturile reale este c ele
au un coninut economic, un coninut evaluabil n bani, deci sunt drepturi
patrimoniale.
,. !repturile reale implic existena unor acte de stpnire cu privire la bun i
aceast stpnire este opus terilor care au obligaia de a nu(l stnjeni pe titular n
exercitarea dreptului su, deci este vorba despre o obligaie general negativ a
tuturor persoanelor, altele dect titularul dreptului real.
;. !repturile reale implic exercitare unor acte materiale de folosin care se
caracterizeaz prin posesie. !repturile reale au un caracter perpetuu, precum dreptul
de proprietate sau au o durat limitat la viaa beneficiarului.
&. !repturile reale prezint efecte speciale, ca urmare a caracterului lor absolut.
ne referim la dreptul de urmrire i la dreptul de preferin.
!reptul de urmrire reprezint o posibilitate recunoscut titularului dreptului real
de a pretinde bunul de la orice persoan la care acesta s(ar afla, din minile oricrui
deintor al bunului respectiv. 0ceasta nseamn c titularul dreptului real l poate
urmri n minile oricui s(ar gsi.
?n ce privete dreptul de preferin, acesta const n posibilitatea conferit de
dreptul real titularului, de a avea prioritate fa de orice alt drept, ce creeaz
posibilitatea acestuia de a(i satisface dreptul real naintea altor drepturi, n aa fel
nct titularii de drepturi reale nu suport concursul creditorilor c#irografari, putnd fi
pltii naintea acestora cu privire la bunurile fa de care exist un drept real. 0cest
drept de a fi pltii n mod privilegiat, pe care l confer drepturile reale, este denumit
n doctrina juridic drept de preferin.
>. !repturile reale sunt prevzute de lege i sunt limitate ca numr, neexistnd
posibilitatea subiectelor de drept civil de a crea, prin voina lor, alte tipuri de drepturi
reale.
=. !repturile reale sunt aprate prin aciunile reale 8aciunea n revendicare,
aciunea n prestaie tabular, aciunea confesorie, aciunea negatorie, aciunea n
grniuire ( ca aciuni petitorii ( i prin aciunile posesorii9.
&reptul de crean este un drept subiectiv civil n baza cruia titularul, adic
subiectul activ 8care poart denumirea de creditor9 poate s cear subiectului pasiv
determinat 8care poart denumirea de debitor9, s dea, s fac sau s nu fac ceva.
Bbservm c n cadrul dreptului de crean se evideniaz un raport juridic
ntre un subiect activ 8creditorul9, determinat i un subiect pasiv 8debitorul9, la fel,
determinat. !eosebit de dreptul real, care este un drept absolut, dreptul de crean
este un drept relativ.
%. ?n cadrul dreptului de crean subiectul activ 8creditorul9 i subiectul pasiv
8debitorul9 sunt cunoscute, determinate, la momentul naterii raportului juridic.
,. Bbligaia debitorului poate consta dintr(o prestaie pozitiv, adic de a da sau
de a face i o prestaie negativ, a nu face ceva ce nainte de nc#eierea raportului
juridic de crean ar fi putut s fac. Bbligaia negativ este cuantificat ntr(un raport
patrimonial, respectiv, este un drept care se regsete n patrimoniul creditorului i o
obligaie negativ corelativ care se regsete n patrimoniul debitorului. !reptul
constituie un element de activ, iar obligaia, n cadrul patrimoniului debitorului, este
un element al pasivului.
;. !repturile de crean sunt drepturi limitate n timp, ntruct creditorul are
posibilitatea s solicite de la debitor ndeplinirea obligaiei corelative numai o anumit
perioad de timp.
&. !reptul de crean nu d dreptul la exercitarea dreptului de urmrire i a
dreptului de preferin, ca n cazul drepturilor reale, ntruct dreptul de crean este
un drept relativ.
>. !repturile de crean sunt nelimitate numeric, ele pot izvor din acte juridice
sau din fapte juridice i pot constitui o creaie a prilor raportului juridic.
=. !repturile de crean sunt aprate de aciunile personale, care sunt de
competena instanei de la domiciliul debitorului, ca regul general.
2.2. O$'%9.+%%'# r#.'#
0cestea reprezint o categorie juridic intermediar ntre drepturile reale i
drepturile de crean.
Bbligaiile reale constau n anumite ndatoriri pe care le stabilete legea sau pe
care le stabilesc prile, prin contract, a cror existen este determinat de faptul
stpnirii unui bun. Caracteristica acestor obligaii este aceea c au o opozabilitate
mai mare dect drepturile de crean, dar mai restrns dect drepturile reale.
Bbligaiile reale sunt obligaiile scriptae in rem 8obligaii opozabile i terilor9 i
obligaii propter in rem 8obligaii reale de a face9.
'bligaiile reale de a face reprezint ndatoriri sau sarcini care rezult din
stpnirea anumitor bunuri i care oblig numai n legtur cu bunurile respective,
fiind accesorii ale stpnirii unui anumit bun i se transmit o dat cu bunul respectiv,
fr a fi necesar vreo formalitate special, precum ndeplinirea formelor de
publicitate imobiliar.
Bbligaia propter rem revine att titularului unui drept real, ct i posesorului
sau unui simplu detentor precar al lucrului, n raport de voina legiuitorului, fiind
opozabil nu numai deintorului actual al bunului, ci i deintorilor ulteriori i
succesivi.
Bbligaiile propter rem pot fi legale sau convenionale. Cele legale sunt obligaii
propter rem prevzute expres de reglementrile legii, cum ar fi, spre exemplu art. @&
i urmtoarele din 5egea fondului funciar nr. %DE%::%, care reglementeaz obligaii n
sarcina deintorilor de terenuri agricole, anume obligaia de a cultiva terenurile,
obligaia de a asigura protecia solului, obligaia de a pune la dispoziie terenurile ce
se gsesc n perimetrele de ameliorare pentru aplicarea msurilor i executarea
lucrrilor pentru reluarea capacitii de producie a acestor terenuri.
Brdonana de urgen nr. %:>E,--> privind protecia mediului prevede, la art.
=D, c deintorii de terenuri, cu orice titlu, precum i orice persoan fizic sau
juridic, dac desfoar o activitate pe un teren, fr a avea un titlu juridic, au
obligaia de a preveni, pe baza reglementrilor n domeniu, deteriorarea calitii
mediului ecologic, de a asigura luarea msurilor de salubrizare a terenurilor
neocupate productiv sau funcional, n special a acelora situate de(a lungul cilor de
comunicaii rutiere, feroviare i de navigaie i de a respecta orice alte obligaii
prevzute de reglementrile legale n domeniu.
"ai amintim ca obligaii propter rem de natur administrativ i reglementrile
art. =&, =:, @-, :- din 5egea nr. &=E,--D 8Codul silvic9 i acelea ale art. >: alin. 8,9,
=D alin. 8%9 din 5egea apelor nr. %-@E%::=.
?n cadrul obligaiilor propter rem de natur administrativ sunt incluse i aa(
numitele servitui administrative, precum reglementeaz 5egea nr. &-@E,--= a
vntorii i proteciei fondului cinegetic, la art. %> alin. 8D9 8proprietarii i deintorii de
terenuri cu orice titlu, precum i executanii de lucrri de orice natur pe terenurile din
fondurile de vntoare sunt obligai s ia msurile prevzute de lege pentru protecia
faunei cinegetice i a mediului su de via i rspund pentru pagubele pe care le
produc acestora prin aciuni ilicite svrite cu intenie sau din culp9.
?n cazul obligaiilor propter rem convenionale, acestea rezult din convenia
prilor. pre exemplu, asemenea obligaie poate fi aceea pe care i(o asum
proprietarul fondului aservit n momentul constituirii unei servitui de trecere, de a
efectua lucrrile necesare pentru exerciiul servituii respective.
Bbligaia aceasta se transmite mpreun cu fondul aservit la toi dobnditorii,
fr a fi necesar nc#eierea unei noi convenii.
'bligaiile opozabile i terilor 8scriptae in rem9 corespund unor drepturi de
crean, fiind strns legate de stpnirea unor bunuri imobile, de ctre o alt
persoan, alta dect proprietarul acestora. ?n acest sens se poate lua ca exemplu
reglementarea de la art. %D%% din noul Cod civil, n conformitate cu care dac bunul
dat n locaiune este nstrinat, dreptul locatarului este opozabil dobnditorului, n
cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dac locaiunea a fost notat n cartea
funciar, n cazul imobilelor nenscrise n cartea funciar, dac data cert a locaiunii
este anterioar datei certe a nstrinrii, n cazul mobilelor supuse unor formaliti de
publicitate, dac locatarul a ndeplinit aceste formaliti i n cazul celorlalte bunuri
mobile, dac la data nstrinrii bunul se afla n folosina locatarului. !ei proprietarul
actual al bunului este un ter n raport cu prile contractului de locaiune, totui
aceast obligaie i este opozabil.
2.3. C'.(%,%".r#. r#*t!r%'or r#.'#
?n literatura juridic, clasificarea drepturilor reale are n vedere dou criterii,
anume natura bunurilor care constituie obiectul acestora i ( cellalt criteriu ( dup
cum au sau nu o independen de sine stttoare. Com discuta pe rnd aceste
clasificri.
!up natura bunurilor care constituie obiectul acestora, drepturile reale pot fi
drepturi reale mobiliare i drepturi reale imobiliare.
!repturile reale mobiliare au ca obiect bunuri mobile, corporale sau incorporale,
iar drepturile reale imobiliare au ca obiect bunuri imobile.
6mportana clasificrii const n regimul juridic diferit aplicabil celor dou
categorii de drepturi.
!up cum au sau nu o existen de sine stttoare, vom deosebi drepturi reale
principale i drepturi reale accesorii.
&repturile reale principale sunt acele drepturi reale care au o existen de sine
stttoare, independent, raportat la alte drepturi, fie reale, fie de crean. !intre
acestea, cel mai important este dreptul de proprietate.
7oul Cod civil reglementeaz F la art. >>% ( urmtoarele drepturi reale' dreptul
de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de
abitaie, dreptul de servitute, dreptul de administrare, dreptul de concesiune, dreptul
de folosin 8acestea constituind drepturi reale principale9, drepturile reale de
garanie 8care sunt drepturi reale accesorii9 i alte drepturi crora legea le recunoate
un asemenea caracter.
&repturile reale accesorii sunt dreptul de gaj 8amanetul9, dreptul de ipotec,
privilegiile i dreptul de retenie.
!reptul de gaj este o garanie real mobiliar care se constituie prin
deposedarea debitorului de bunul grevat, conferind titularului acestuia un drept de
urmrire i un drept de preferin 8art. ,&D- (,&:& din noul Cod civil9.
!reptul de ipotec este un drept real constituit asupra unuia sau mai multor
bunuri mobile sau imobile determinate, care reprezint proprietatea altei persoane,
constituindu(se fr deposedare, care i confer titularului, care poart denumirea de
creditor ipotecar, posibilitatea urmririi bunului n minile oricui s(ar afla acesta i de
a fi pltit cu prioritate din preul bunului respectiv 8reglementarea o regsimla art.
,;&; F ,&@: din noul Cod civil9.
$rivilegiile reprezint drepturile reale aparinnd unor creditori care prin natura
creanelor lor au posibilitatea s fie pltii nainte, cu prioritate, din valoarea unor
bunuri determinate care aparin debitorului, c#iar i fa de creditorii ipotecari
posteriori 8art. ,;;; F ,;&, din noul Cod civil9.
!reptul de retenie este un drept real care confer posibilitatea creditorului, care
este, n acelai timp i debitor al obligaiei de restituire sau de predare a bunului
respectiv ctre altcineva, de a reine bunul i de a refuza s l restituie pn la
momentul la care debitorul, creditor al lucrului respectiv, i va executa obligaia care
a luat natere n legtur cu bunul n cauz, putndu(se stabili, prin lege i alte
situaii n care o persoan poate exercita un drept de retenie. Aeglementarea o
regsin la art. ,&:> F ,&:: din noul Cod civil.
Bbligaia aceasta poate consta n c#eltuieli privind pstrarea, conservarea,
ntreinerea sau mbuntirile aduse bunului respectiv.
2.4. F%!"%.
/iducia este reglementat n noul Cod civil la art. @@; F @:%.
/iducia reprezint o operaiune juridic n cadrul creia unul sau mai muli
constituitori transfer drepturi reale, drepturi de crean, garanii sau alte drepturi
patrimoniale ori un ansamblu de drepturi patrimoniale, prezente sau viitoare, ctre
unul sau mai muli fiduciari care le exercit pentru ndeplinirea unui scop determinat,
n folosul unuia sau mai multor beneficiari i asemenea drepturi constituie o mas
patrimonial autonom, distinct de celelalte drepturi i obligaii din patrimoniile
fiduciarilor.
/iducia poate lua natere fie prin lege, fie prin contract, care trebuie s mbrace
forma autentic ad validitatem.
$rile contractului de fiducie sunt constituitorul i beneficiarul. Constituitor
poate fi orice persoan fizic sau juridic, pe cnd, n privina fiduciarului, art. @@=
alin. 8,9 i 8;9 din noul Cod civil instituie condiii speciale.
$ot avea calitatea de fiduciari instituiile de credit, societile de investiii i de
administrare a investiiilor, societile de servicii de investiii financiare, societile de
asigurare i de reasigurare legal nfiinate, notarii publici i avocaii, indiferent de
forma de exercitare a profesiei, enumerarea pe care o face legea fiind limitativ.
+eneficiarul fiduciei poate fi constituitorul, fiduciarul sau o ter persoan, dar
beneficiarul nu are calitatea de parte n contractul de fiducie.
!ac nu exist o stipulaie contrar, constituitorul fiduciei este n msur s
desemneze un ter care s i reprezinte interesele n executarea contractului i care
s i exercite drepturile care au luat natere din contractul de fiducie.
Contractul de fiducie trebuie s cuprind obligatoriu drepturile reale, drepturile
de crean, garaniile i orice alte dreptrui patrimoniale transferate, durata
transferului, care nu poate depi ;; de ani, ncepnd de la data nc#eierii
contractului, identitatea constituitorului sau, dup caz, a constituitorilor, identitatea
fiduciarului sau, dup caz, a fiduciarilor, identitatea beneficiarului sau, dup caz, a
beneficiarilor sau elementele necesare pentru determinarea acestora, scopul fiduciei
i ntinderea puterilor de administrare i de dispoziie ale fiduciarului ori, dup caz,
ale fiduciarilor.
!urata maxim a contractului de fiducie este stabilit la ;; de ani, fr ca
legiuitorul s prevad i posibilitatea de prelungire a efectelor acestui contract
dincolo de termenul stabilit la art. @@: alin. 8%9 lit. b din noul Cod civil.
5ipsa oricruia dintre elementele menionate la art. @@: alin. 8%9 din noul Cod
civil atrage sanciunea nulitii absolute a contractului de fiducie.
B alt cerin de fond, obligatorie instituit de lege o reprezint nregistrarea
contractului de fiducie i a modificrilor aduse acestuia, la organul fiscal competent
s administreze sumele datorate de fiduciar bugetului general consolidat al statului.
Bbligaia efecturii nregistrrii revine fiduciarului, care trebuie s depun diligenele
pentru nregistratea contractului n termen de o lun de la data nc#eierii contractului
sau, dup caz, n termen de o lun de la data modificrii acestuia. 7endeplinirea
obligaiei statuate la art. @D- alin. 8%9 din noul Cod civil se sancioneaz cu nulitatea
absolut a contractului de fiducie.
?n scopul opozabilitii fa de teri, contractul de fiducie trebuie nscris n 0r#iva
Electronic de 1aranii "obiliare, iar nendeplinirea unei asemenea cerine conduce
la inopozabilitatea contractului de fiducie n raport cu terii.
Contractul de fiducie trebuie s cuprind condiiile n care fiduciarul d
socoteal, rspunde n faa constuitorului cu privire la modul de ndeplinire a
obligaiilor sale.
!e asemenea, conform clauzelor contractului de fiducie, fiduciarul este inut
s dea socoteal, att beneficiarului, ct i reprezentantului constituitorului, la
solicitarea acestora, rezultnd, deci, c fiduciarul trebuie s dea socoteal
constituitorului conform clauzelor contractuale, oricnd, la solicitarea constituitorului,
pe cnd, n raporturile cu beneficiarul i cu reprezentantul constituitorului, fiduciarul
trebuie s dea socoteal numai la intervalele prevzute n contract.
Cauzele de ncetare a contractului de fiducie sunt prevzute la art. @:- din
noul Cod civil. 0stfel, contractul de fiducie nceteaz '
( prin mplinirea termenului.
( prin realizarea scopului urmrit, cnd acesta intervine nainte de mplinirea
termenului.
( n cazul n care toi beneficiarii renun la fiducie, iar n cuprinsul contractului
nu s(a precizat cum vor continua raporturile fiduciare. trebuie reinut c declaraiile de
renunare sunt supuse acelorai formaliti de nregistrare ca i contractul de fiducie,
iar ncetarea opereaz la momentul finalizrii formalitilor de nregistrare pentru
ultima declaraie de renunare.
( n momentul n care s(a dispus desc#iderea procedurii insolvenei mpotriva
fiduciarului.
( n momentul n care se produc efectele reorganizrii persoanei juridice.
e recunoate ncetarea contractului de fiducie i atunci cnd acesta se
desfiineaz prin #otrre judectoreasc de admitere a aciunii formulate de ceilali
creditori ai constituitorului care nu au o garanie real asupra bunurilor acestuia
8conform art. @D= alin. %, teza 6 din noul Cod civil9 i n cazul revocrii contractului de
ctre pri, cu acordul beneficiarului sau, dac acesta refuz s(i dea acordul, cu
autorizarea instanei judectoreti 8conform art. @D: alin. , din noul Cod civil9.
*rmare ncetrii contractului de fiducie, masa patrimonial fiduciar existent n
acel moment se transfer la beneficiar, iar n absena acestuia, se transfer la
constituitor.
2.3. A)%n%(tr.r#. $!n!r%'or .'t!%.
Aeglementarea legal a instituiei administrrii bunurilor altuia o regsim n noul
Cod civil, <itlul C din Cartea a 666(a H!espre bunuriI, la art. @:, F D>@.
0dministrarea bunurilor altuia constituie o operaiune juridic n cadrul creia un
administrator persoan fizic, urmare mputernicirii primite, administreaz un bun,
mai multe bunuri privite ut singuli, o mas patrimonial sau un patrimoniu care nu i
aparine.
/ormele de administrare reglementate de noul Cod civil sunt administrarea
simpl i administrarea deplin.
n cazul administrrii simple, persoana mputernicit cu administrarea trebuie s
efectueze toate actele necesare n scopul conservrii bunurilor i actele utile n
scopul folosirii bunurilor conform destinaiei obinuite a acestora.
0stfel, cel mputernicit cu administrarea simpl are obligaia de a culege fructele
bunurilor, de a exercita drepturile aferente administrrii acestora, de a ncasa
creanele administrate i de a elibera c#itanele corespunztoare, de a exercita
drepturile aferente valorilor mobiliare aflate n administrarea sa i dreptul de vot, de
conversie i de rscumprare.
Cel mputernicit cu administrarea simpl mai are i obligaia de a continua
modul de folosire sau de exploatare a bunurilor frugifere, fr a sc#imba destinaia
acestora, excepie fcnd cazul n care este autorizat de beneficiar, ori atunci cnd
acesta nu o poate face, cu autorizarea instanei judectoreti.
0dministratorului i mai revine obligaia de a investi sumele de bani aflate n
administrarea sa, acesta fiind abilitat s modifice investiiile efectuate anterior
dobndirii calitii sale sau efectuate de el nsui n calitate de administrator.
Cu privire la actele de dispoziie, dac administrarea are ca obiect un bun
individual determinat, administratorul poate nstrina cu titlu oneros bunul sau l
poate greva cu o garanie real, numai cu autorizarea beneficiarului, sau n caz de
mpiedicare a acestuia ori dac acesta nu a fost nc determinat, cu autorizarea
instanei judectoreti, cu excepia bunurilor supuse pericolului deprecierii sau pieirii
imediate, pentru care nu este necesar asemenea autorizare.
<ot cu privire la actele de dispoziie, atunci cnd administrarea are ca obiect o
mas patrimonial sau un patrimoniu, administratorul are dreptul de a nstrina un
bun individual determinat sau l poate greva cu o garanie real, dac este necesar
pentru administrarea universalitii, iar n celelalte cazuri, o poate face numai cu
autorizarea prealabil a beneficiarului sau, dup caz, a instanei judectoreti.
?n lipsa autorizaiei necesare pentru afectuarea actelor de dispoziie, dac actul
nc#eiat n asemenea condiii d natere unor prejudicii, se nate n sarcina
administratorului obligaia de a le repara integral i aceasta constituie un motiv de
nlocuire a sa.
n cazul administrrii depline, persoana mputernicit cu administrarea are
obligaia de a conserva i de a exploata n mod profitabil bunurile, de a spori
patrimoniul sau de a realiza afectaiunea masei patrimoniale, n msura n care
aceasta este n interesul beneficiarului.
?n scopul aducerii la ndeplinire a obligaiilor ce(i revin, administratorului i se
recunoate posibilitatea de a nstrina, cu titlu oneros bunurile sau de a le greva cu
un drept ori de a le sc#imba destinaia i de a efectua orice alte acte necesare sau
utile, inclusiv orice form de investiie.
0dministratorul bunurilor altuia trebuie s acioneze numai n limitele puterilor
care i(au fost conferite i trebuie s respecte obligaiile ce rezult din dispoziiile
legale incidente, din actul constitutiv sau din nelegerea ulterioar a prilor i acesta
nu va fi inut rspunztor pentru pieirea cauzat de fora major, vec#imea sau
natura perisabil a bunurilor sau de folosirea obinuit i autorizat a acestora.
5egea prevede, la art. D%, din noul Cod civil, un sistem de atenuare a rspunderii
administratorului, n sensul c, n aprecierea limitelor rspunderii sale i a
eventualelor despgubiri pe care le datoreaz, instana judectoreasc este n drept
s reduc ntinderea acestora, innd cont de circumstanele asumrii administrrii
sau, dac este cazul, de caracterul gratuit al serviciului administratorului.
Bbligaiile administratorului n raport cu beneficiarul se materializeaz n
urmtoarele aspecte '
- obligaia de diligen, onestitate i loialitate, n sensul c administratorul
trebuie s acioneze cu diligena unui bun proprietar n administrarea bunurilor sale
(bonus pater familias) i s acioneze cu onestitate i loialitate pentru realizarea
optim a intereselor beneficiarului sau a scopului urmrit.
( obligaia de a evita conflictul de interese, n sensul c administratorul nu i
poate exercita atribuiile n interesul su propriu sau al unei tere persoane, fiind
obligat s evite apariia unui conflict ntre interesul su propriu i obligaiile care i
revin n aceast calitate. dac administratorul are i calitatea de beneficiar, trebuie
s(i exercite atribuiile n interesul comun al tuturor beneficiarilor, acordnd
tratament egal interesului su cu acela al celorlali beneficiari.
- obligaia de a nu dob!ndi drepturi n legtur cu bunurile administrate, care
se materializeaz n aceea c n timpul exercitrii calitii sale, administratorul nu
poate deveni parte la contracte avnd ca obiect bunurile administrate i nici nu
poate dobndi drepturi asupra bunurilor respective sau mpotriva beneficiarului 8cu
excepia acelora dobndite prin succesiune9. ne ntrebm dac legiuitorul se refer n
art. D-= alin. 8%9 din noul Cod civil, att la motenirea legal ct i la cea
testamentar i nclinm s credem c excepia privete numai succesiunea legal.
0ctele juridice menionate la alin. 8%9 al art. D-= din noul Cod civil vor putea fi,
totui, nc#eiate de ctre administrator, dac acesta va avea mputernicirea expres
a beneficiarului sau, n caz de mpiedicare a beneficiarului sau dac acesta nu a fost
nc determinat, cu mputernicirea instanei judectoreti.
( obligaia de a respecta separaia bunurilor administrate, n sensul c
administratorul trebuie s in o eviden a bunurilor sale proprii, distinct de aceea
abunurilor preluate n administrare, obligaie care subzist i atunci cnd, la
preluarea bunurilor beneficiarului, nu a fost ntocmit un inventar.
( obligaia de a nu folosi bunurile administrate n interes propriu, n sensul c,
n absena acordului beneficiarului sau a mputernicirii conferite de lege, prin actul
constitutiv sau prin nelegerea ulterioar a prilor, administratorului i revine
asemenea obligaie, acesta avnd i obligaia de a nu folosi n avantajul su datele
sau informaiile la care are acces n calitatea sa.
( obligaia administratorului de a nu dispune cu titlu gratuit de bunurile sau
drepturile care i sunt ncredinate, excepie fcnd cazul n care interesul unei bune
administrri o impune.
( obligaia de imparialitate, n sensul c, dac exist mai muli beneficiari,
concomiteni sau succesivi, administratorul este inut s acioneze cu imparialitate,
innd cont de drepturile i interesele fiecruia dintre acetia.
"ai trebuie s semnalm i dreptul, de aceast dat, al administratorului de a
sta n justiie pentru orice cerere sau aciune avnd ca obiect bunurile administrate.
?n privina rspunderii personale a administratorului, vom preciza c atunci cnd
acesta i asum obligaii n limitele puterilor conferite, n numele beneficiarului sau al
fiduciarului, pentru masa patrimonial fiduciar, nu va fi inut rspunztor personal n
raporturile cu terii contractani, ns va fi rspunztor personal fa de terii cu care
contracteaz atunci cnd se oblig n nume propriu, sub rezerva drepturilor reinute
de acetia mpotriva beneficiarului sau, dup caz, a fiduciarului, pentru masa
patrimonial fiduciar.
Ct privete angajarea rspunderii personale a administratorului n cazul
depirii puterilor conferite, acesta va fi inut s rspund personal fa de terii cu
care a contractat, n msura n care acetia nu au cunoscut c administratorul a
depit puterile sau c beneficiarul nu a ratificat n mod expres sau tacit actul
nc#eiat de administrator cu depirea puterilor conferite.
$lafonarea nivelului rspunderii beneficiarului n raport cu terii are n vedere
aceea c beneficiarul rspunde fa de teri pentru prejudiciile cauzate n mod
culpabil de ctre administrator n exercitarea atribuiilor sale numai pn la
concurena ctigului obinut i asemenea dispoziii legale sunt aplicabile i n cazul
masei patrimoniale fiduciare.
Cauzele de ncetare a administrrii, reglementate la art. D&= din noul Cod civil,
sunt urmtoarele'
( stingerea dreptului beneficiarului asupra bunurilor administrate.
( expirarea termenului sau mplinirea condiiei stipulate n actul constitutiv.
( ndeplinirea scopului administrrii sau ncetarea cauzei care a dat natere
administrrii.
( denunarea de ctre beneficiar a actului de desemnare, urmare a solicittii
comunicate administratorului, de a restitui bunurile.
( nlocuirea administratorului de ctre beneficiar sau de ctre instana
judectoreasc, la cererea altei persoane interesate.
( decesul, punerea sub interdicie judectoreasc, renunarea administratorului
ori supunerea acestuia la procedura insolvenei.
( punerea sub interdicie judectoreasc a beneficiarului sau supunerea
acestuia la procedura insolvenei, n msura n care aceasta afecteaz bunurile
administrate.
5a momentul ncetrii raporturilor de administrare, administratorului i revine
obligaia de a prezenta o dare de seam final beneficiarului sau, dac este cazul,
administratorului nlocuitor sau celorlali administratori, iar dac raporturile de
administrare nceteaz simultan cu mai muli administratori, trebuie s prezinte
mpreun o singur dare de seam final, excepie fcnd situaia n care atribuiile
acestora sunt separate.
!ac darea de seam este acceptat de ctre beneficiar, aceast acceptare
este de natur s(l descarce pe administrator.
!ac darea de seam prezentat de administrator nu este acceptat de
beneficiari, el se poate adresa instanei judectoreti solicitnd ncuviinarea
descrcrii de gestiune.
0dministratorul are obligaia de a preda bunurile administrate la locul unde
acestea se gsesc i are obligaia de a preda tot ce a primit n exercitarea atribuiilor
sale, c#iar dac plata primit de la ter este nedatorat beneficiarului sau, dup caz,
fiduciarului, pentru masa patrimonial fiduciar.
!e asemenea, are obligaia de a restitui orice profit sau alt avantaj patrimonial
realizat n folos personal prin utilizarea, fr permisiune, a datelor i informaiilor
obinute urmare exercitrii calitii de administrator.
?n cazul utilizrii, fr permisiune, a unui bun, administratorul are obligaia de
a(l indemniza pe beneficiar sau, dac este cazul, pe fiduciar, n contul masei
patrimoniale fiduciare, cu ec#ivalentul folosinei acelui bun.
8ntr#$2r% # "ontro' /% t#)# # #;$.t#r#
1. F."#+% o .n.'%;2 "o)*.r.t%&2 1ntr# r#*t!r%'# r#.'# /% r#*t!r%'# # "r#.n+2
2. E-*'%".+% "# r#*r#;%nt2 o$'%9.+%%'# r#.'#
3. E-*'%".+% "# r#*r#;%nt2 ,%!"%. /% "!) ,!n"+%on#.;2.
4. E-*'%".+% "# r#*r#;%nt2 .)%n%(tr.r#. $!n!r%'or .'t!%..
Un%t.t#. # 1n&2+.r# 3
Po(#(%. /% #,#"t#'# (.'#
3.1. No+%!n#. /% #'#)#nt#'# *o(#(%#%
3.2. T#or%% "! *r%&%r# '. *o(#(%#
3.3. Do$:n%r#. /% *%#r#r#. *o(#(%#%
3.4. C.'%t2+%'# /% &%"%%'# *o(#(%#%
3.3. E,#"t#'# *o(#(%#%
3.1. No+%!n#. /% #'#)#nt#'# *o(#(%#%
Cu privire la instituia posesiei, sediul materiei l gsim n noul Cod civil, Cartea
a 666(a, <itlul C666, art. :%= F :>,.
$osesia reprezint exercitarea n fapt a prerogativelor dreptului de proprietate
asupra unui bun de ctre persoana care l stpnete i care se comport ca un
proprietar, iar reglementrile legale n materia posesiei sunt aplicabile i n privina
posesorului care se comport ca titular al altui drept real, excepie fcnd drepturire
reale de garanie.
$osesia este o stare de fapt, exercitarea unei puteri de fapt, care d natere
unor efecte juridice, permind posesorului s se comporte fa de lucru ca i cnd ar
fi adevratul titular al dreptului real, exercitnd stpnirea material sau exercitarea
unei puteri de fapt asupra lucrului, avnd intenia i voina de a se comporta ca i
titular al dreptului real respectiv.
$osesia ca stare de fapt nu poate fi asimilat unui drept i este diferit de
efectele juridice la care d natere.
0supra bunurilor corporale, stpnirea reunete elementele animus i corpus,
iar asupra bunurilor incorporale stpnirea se limiteaz numai la elementul
intenional, volitiv, animus.
Este cunoscut c numai bunurile individual determinate pot constitui obiect al
posesiei, iar bunurile de gen pot fi posedate numai dup individualizarea acestora
prin orice form de individualizare 8numrare, msurare, cntrire etc.9
Elementul corpus reprezint stpnirea material a bunului, efectuarea de acte
materiale de deinere i de folosire a lucrului. Ca regul general, exercitarea
elementului corpus implic un contact nemijlocit cu lucrul deinerea acestuia,
svrind acte juridice privind dreptul real 8comodat, locaiune, depozit9.
tpnirea material implic i exercitarea altor drepturi reale cu privire la bun,
altele dect dreptul de proprietate, ntruct toate drepturile reale sunt susceptibile de
posesie.
Elementul psi#ologic, internaional, volitiv denumit animus reprezint intenia
sau voina posesorului de a exercita stpnirea lucrului, de a se comporta cu privire
la bunul n cauz ca i proprietar al acestuia sau ca i titular al altui drept real.
Elementul animus se mai numete i animus domini sau animus rem sibi $abendi
sau animus possidendi.
Caracterele juridice ale posesiei sunt urmtoarele'
F posesia se bazeaz pe intenia de a poseda pentru sine. n lipsa elementului
intenional animus ne aflm n prezena unei detenii precare i nu a posesiei.
F posesia este aplicabil numai n materia drepturilor reale, fr a fi extins i
asupra drepturilor de crean . tot astfel, posesia nu se poate exercita asupra
universalitilor juridice 8motenirea9 sau asupra universalitilor de fapt 8fonduri de
comer9.
( posesia este susceptibil de a conduce la dobndirea unui drept de
proprietate sau a altui drept real.
3.2. T#or%% "! *r%&%r# '. *o(#(%#
?n literatura juridic au fost concepute i argumentate dou teorii cu privire la
posesie, astfel '
F <eoria subiectiv, promovat de avign2, care acord prioritate elementului
subiectiv, psi#ologic, volitiv, asupra elementului material, corpus. e consider c n
analiza posesiei, elementul primordial, determinat, l reprezint voina de a poseda,
n lipsa acestui element, simplul corpus reprezentnd detenia precar i nu posesie,
iar titularul nu va avea animus domini sau animus possidendi, ci animus detinendi,
care ar corespunde unei detenii precare.
Coina de a poseda este determinant n aceast teorie, avign2 clasificnd
posesorii i detentorii precari n patru categorii'
( adevraii proprietari i persoanele care, cu bun(credin sau cu rea(credin
se consider i se comport ca proprietari.
( titularii dezmembrmintelor dreptului de proprietate, acetia exercitnd asupra
lucrurilor numai o (uasi possessio)
- persoanele ce dein lucrurile n temeiul unor legturi contractuale, pentru
realizarea propriului interes.
( persoanele care exercit posesia nomine alieno 8mandatarul, depozitarul,
comodatarul9.
F <eoria obiectiv, promovat de )#ering, care a combtut teoria subiectiv,
susinnd c elementul material corpus primeaz asupra elementului intenional,
ultimul fiind considerat inclus n elementul material.
?n cadrul teoriei ce analizm se consider c elementul intenional apare distinct
de elementul material numai accidental.
6#ering a considerat c posesia, ca putere fizic asupra unui lucru, este totui
un drept, iar nu o stare de fapt, pornind de la ideea c drepturile sunt interese
protejate juridic i fiecare drept are un element material 8un interes9 i un element
formal 8protecia juridic9. 0cesta a considerat c, atta vreme ct posesia cuprinde
un interes incontestabil privind utilizarea economic a bunului, iar asemenea interes
este protejat juridic, atunci posesia este un drept.
C#iar i detenia precar presupune existena unui element psi#ologic, alturi
de elementul material, ns acest element psi#ologic nu este animus possidendi, ci
animus detinendi, care nseamn c detentorul precar nu stpnete lucrul pentru
sine, ci pentru persoana care i l(a ncredinat, fiind posibil ca aceeai persoan s
aib i calitatea de posesor, i pe aceea de detentor precar.
3.3. Do$:n%r#. /% *%#r#r#. *o(#(%#%
$osesia se dobndete prin reunirea celor dou elemente, animus i corpus,
care aparin aceleiai persoane.
Elementul material, corpus se dobndete printr(un fapt unilateral al posesorului
care const n exercitarea actelor materiale de deinere i folosin a unui lucru care
nu a aparinut nimnui, urmare a unei activiti al crui rezultat s fie intenia de a se
comporta ca stpn al lucrului.
Elementul material al posesiei se mai poate dobndi i prin predarea lucrului de
ctre fostul posesor sau transmiterea mortis causa a acestuia.
Cu privire la elementul animus, element de natur psi#ic, intenional, acesta
trebuie s existe direct i nemijlocit n persoana posesorului. 0cesta se dobndete
n momentul n care detentorul bunului i manifesta voina n sensul de a reine
bunul pentru sine prin svrirea de acte care s nu lase ndoial cu privire la
intenia sa.
Elementul psi#ologic, volitiv nu se poate dobndi i exercita prin altul, dect
excepional, n cazul persoanelor lipsite de capacitate de exerciiu, care dobndesc i
exercit elementul psi#ologic, animus, prin intermediul reprezentanilor legali.
$osesia se poate pierde fie prin pierderea ambelor elemente constitutive, fie
prin pierderea unuia dintre acestea.
$rin pierderea simultan a elementelor animus i corpus posesia se pierde
atunci cnd posesorul nstrineaz i pred dobnditorului bunul posedat ori prin
abandonarea bunului.
Conform prevederilor art. :,% din noul Cod civil, posesia nceteaz prin
pierderea simultan a elementelor animus i corpus n cazul nstrinrii bunului, n
cazul abandonrii bunului imobil sau nscrierii n cartea funciar a declaraiei de
renunare la dreptul de proprietate asupra unui bun imobil, n cazul pieirii bunului, n
cazul trecerii bunului n proprietate public i n cazul nscrierii dreptului de
proprietate al comunei, oraului sau municipiului, conform dispoziiilor art. DD: alin.
8,9 din acelai Cod.
$rin pierderea elementului material se pierde posesia cnd bunul intr n
stpnirea altei persoane fizice fr voia posesorului sau cnd acesta din urm
pierde bunul.
0vnd n vedere prevederile art. :,% lit. g din noul Cod civil, posesia nceteaz
prin deposedare, dac posesorul rmne lipsit de posesia bunului mai mult de un an.
$ierderea elementului psi#ologic, animus, se ntlnete mai rar, cum ar fi n
situaia vnztorului care transmite cumprtorului dreptul de proprietate, ns mai
pstreaz bunul o perioad de timp dup momentul transmisiunii dreptului.
?n acest caz posesia vnztorului va fi exercitat n numele i pe seama
cumprtorului, cel puin teoretic, deoarece practic vnztorul a devenit, din
momentul transmisiunii dreptului de proprietate asupra lucrului, un simplu detentor
precar. Bperaiunea juridic poart denumirea de constitut posesoriu. ?n acest caz
facem aplicaia articolului :,% lit. a din noul Cod civil, n conformitate cu care posesia
nceteaz prin transformarea sa n detenie precar.
!ovada posesiei implic dovedirea ambelor elemente, animus i corpus.
Elementul corpus se poate dovedi prin orice mijloc de prob, ntruct este un
fapt material, iar elementul animus, psi#ologic, fiind mai dificil de dovedit, sunt
folosite prezumiile legale. 7oul Cod civil reglementeaz prezumia de posesie i
prezumia de proprietate la art. :%:.
3.4. C.'%t2+%'# /% &%"%%'# *o(#(%#%
$osesia trebuie s se caracterizeze prin existena celor dou elemente, animus
i corpus, ns, pentru a produce efecte juridice, aceasta trebuie s fie o posesie
util, astfel cum prevede art. :,, alin. 8%9 din noul Cod civil./r a enumera calitile
pe care trebuie s le ndeplineasc posesia, noul Cod civil, la art. :,, alin. 8,9 teza 6
prevede c posesia nu este util, adic este o posesie viciat, dac este discontinu,
tulburat sau clandestin, reglementnd i prezumia relativ a existenei unei
posesii utile, n teza a 66(a.
Cu privire la caracterul neec#ivoc al posesiei, doctrina juridic i practica
judiciar au menionat ca i calitate a posesiei neec#ivocul sau lipsa de ec#ivoc, dei
aceast calitate a posesiei a fost, c#iar criticat, considerndu(se a fi inutil. 7ici
Codul civil romn de la %D=& i nici noul Cod civil, n ciuda discuiilor din doctrin, nu
reglementeaz lipsa ec#ivocului, ca i calitate a posesiei i, corelativ, viciul
ec#ivocului.
Calitile posesiei, conform dispoziiilor noului Cod civil, sunt continu,
netulburat i public, lipsa oricreia dintre aceste caliti constituind un viciu al
posesiei.
$osesia este panic atunci cnd este lipsit de violen material sau moral
n perceperea i durata cursului acesteia, iar posesia nu nceteaz a fi public i nu
devine clandestin dect atunci cnd posesorul ascunde actele materiale de posesie
efectuate, persoanelor care ar fi interesate s le cunoasc.
0cest viciu al posesiei se considera c avea un caracter relativ i temporar,
deoarece posesie ec#ivoc se transform n posesie util n momentul n care exist
convingerea c posesorul are i elementul psi#ologic, animus.
*ercitarea posesiei trebuie s aib un caracter de continuitate, adic actele de
posesie trebuie s se exercite la intervale normale de timp, fr intervale exagerat de
mari, n raport de natura bunului sau exerciiului dreptului care constituie obiectul
posesiei.
Conform dispoziiilor art. :,; din nou Cod civil posesia este discontinu atunci
cnd posesorul o exercit cu intervale anormale n raport de natura bunului.
Caracterele juridice ale viciului discontinuitate sunt' viciu absolut, viciu temporar
i viciu aplicabil numai bunurilor imobile, deoarece pentru bunurile mobile se aplic
regula statuat la art. :;> F :;@ din noul Cod civil, n conformitate cu care posesia
de bun credin asupra unui bun mobil valoreaz titlu de proprietate.
Ca viciu absolut, acesta poate fi invocat de orice persoan care are interes ca
posesia s nu fie util, pentru a nu(i produce efectele, astfel cum prevede art. :,=
alin. 8%9 din noul Cod civil.
0poi, discontinuitatea are un caracter temporar, ntruct dureaz pn cnd
actele de stpnire capt un caracter regulat i normal. Conform prevederilor art.
:,@ din noul Cod civil, posesia viciat devine posesie util ndat ce viciul nceteaz.
?n fine, discontinuitatea este specific doar bunurilor imobile, ntruct pentru
bunurile mobile exist regula statuat la art. :;> F :;@ din noul Cod civil.
Conform dispoziiilor art. :,& din noul Cod civil, posesia este tulburat atta
timp ct este dob!ndit sau conservat prin acte de violen, fizic sau moral, care
nu au fost provocate de alt persoan. !eci, posesia trebuie s fie panic,
netulburat i viciul violenei va afecta posesia att cnd aceasta a fost dobndit
prin violen, ct i atunci cnd aceasta a fost meninut, conservat prin violen.
Aezult c ne aflm n prezena unei posesii viciate att atunci cnd a nceput, ct i
atunci cnd s(a conservatat prin mijloace violente, dar nu i cnd asupra acesteia a
fost exercitat violena.
Ciolena este un viciu relativ, temporar i o putem ntlni att la bunurile imobile,
ct i la cele mobile. Conform prevederilor art. :,@ din noul Cod civil, posesia viciat
devine util ndat ce viciul nceteaz.
Ca i viciu relativ, aceasta poate fi invocat numai de persoana mpotriva creia
a fost exercitat, iar fa de celelalte persoane posesia nu este alterat prin violen,
conform dispoziiilor art. :,= alin. , din noul Cod civil. Ciolena este un viciu temporar
pentru c la momentul ncetrii acesteia posesia devine util.
?n fine, putem ntlni acest viciu i la bunurile mobile i la cele imobile.
$entru a fi util, posesia trebuie s fie public, adic s fie eercitat public, iar
conform dispoziiilor art. :,> din noul Cod civil, ne aflm n prezena unei posesii
clandestine cnd titularul o exercit astfel nct nu poate fi cunoscut, adic n
ascuns de adversarul su, acestuia din urm fiindu(i imposibil s aib cunotin de
aceast stare de fapt.
Clandestinitatea este un viciu temporar, relativ i de regul, o ntlnim la
bunurile mobile. Clandestinitatea este viciu temporar, deoarece nceteaz n
momentul n care posesia a devenit public 8conform prevederilor art. :,@ din noul
Cod civil, posesia viciat devine util ndat ce viciul nceteaz9.
0ceasta este un viciu relativ, deoarece poate fi invocat numai de ctre
persoana fa de care posesia a fost exercitat n ascuns 8art. :,= alin. , din noul
Cod civil prevede c numai persoana fa de care posesia este tulburat sau
clandestin poate invoca aceste vicii9.
Clandestinitatea se ntlnete n cazul bunurilor mobile i, mai rar, i n cazul
bunurilor imobile 8cum ar fi efectuarea de pivnie, galerii etc. sub proprietatea unui
vecin9.
<rebuie luat n discuie i problema precaritii posesiei.
!ei i posesorul i detentorul precar exercit o stpnire material asupra unui
bun, avnd att unul, ct i cellalt elementul corpus, elementul material, acetia se
deosebesc prin aceea c posesorul are elementul psi#ologic animus, pe cnd
detentorul precar nu deine lucrul cu intenie de a se comporta ca titular al unui drept
real, ci deine lucrul pentru altul i nu pentru sine. !etentorul precar nu are animus
domini ori animus rem sibi $abendi, avnd calitatea de detentori precari locatarul,
depozitarul, comodatarul, creditorul gajist, uzufructuarul, uzuarul, coproprietarul
pentru totalitatea lucrului aflat n indiviziune, administratorul bunurilor altuia,
persoanele care dein lucrul cu ngduina proprietarului i orice alt persoan care
deine lucrul n baza unui contract.
e consider c uzufructuarul, uzuarul, titularul dreptului de abitaie, acela al
dreptului de servitute sunt posesori n limitele conferite de acest drept, ns au
calitatea de detentori precari cu privire la dreptul de proprietate care aparine
titularului acestui drept.
"ai au calitatea de detentori precari i cruul, pentru marfa primit la
transport, tutorii, cu privire la bunurile acelora aflai sub ocrotirea lor, vnztorul care
nu pred lucrul vndut, acela care execut o lucrare i nu o pred beneficiarului,
constructorul de rea credin n cazul accensiunii imobiliare artificiale, beneficiarul unui
antecontract de vnzare care a dobndit stpnirea bunului pe care, n viitor, urmeaz
s(l cumpere.
7oul Cod civil, la art. :%D alin. 8%9 arat cazurile care nu constiruie posesie.
!ei exercit numai o detenie precar, n cazurile i n condiiile prevzute de
lege, detentorul precar F asfel cum prevede alin. 8,9 al art. :%D din noul Cod civil F
poate invoca efectele care sunt recunoscute posesiei.
0rt. :%: alin. 8,9 din noul Cod civil prevede c odat dovedit, detenia precar
este prezumat c se menine, pn la proba intervertirii sale, prezumia fiind
relativ, se poate face proba transformrii deteniei precare n posesie.
+ntervertirea precaritii nseamn sc#imbarea deteniei precare n posesie.
6ntervertirea precaritii n posesie este posibil numai dac manifestarea de
voin a detentorului precar n sensul transformrii elementului animus detinendi n
animus possidendi este nsoit i de un alt fapt juridic n sens larg, adic de un act
juridic nc#eiat cu un ter sau un fapt juridic n sens restrns.
0rt. :,- din noul Cod civil reglementeaz trei moduri de transformare a
deteniei precare n posesie, la care ne vom referi n continuare.
a. Cnd detentorul precar al unui bun nc#eie cu bun(credin un act translativ
de proprietate cu titlu particular cu alt persoan, dect proprietarul bunului. unt
incidente dispoziiile art. :,- alin. 8%9 lit. a din noul Cod civil.
!e exemplu, locatarul cumpr imobilul pe care l deine cu titlu de nc#iriere,
de la o persoan pe care o consider a fi adevratul proprietar al imobilului. !in
momentul cumprrii imobilului, dac cumprtorul a fost de bun(credin i nu a
tiut c a dobndit de la un nondominus, se produce transformarea deteniei precare
n posesie, titlul posesiei fiind intervertit.
b. Cnd detentorul precar al bunului svrete mpotriva posesorului acte de
rezisten neec#ivoce n privina inteniei sale de a ncepe s se comporte ca un
proprietar i intervertirea nu se produce nainte de mplinirea termenului prevzut
pentru restituirea bunului. unt incidente dispoziiile art. :,- alin. 8%9 lit. b din noul
Cod civil.
$entru a ne afla n prezena acestui caz de intervertire a precaritii trebuie s
se manifeste voina de a poseda n contra voinei autorului su prin acte de
rezisten care s dea natere unui conflict ntre detentorul precar i proprietarul
lucrului, conflict care poate fi refuzul depozitarului de a restitui bunul primit n depozit,
al comodatarului de a restitui bunul mprumutat ori al c#iriaului de a plti c#iria,
susinnd c este proprietar.
$rin acte de rezisten nelegem toate acele acte care exprim un conflict ntre
detentorul precar i acela de la care deine bunul n legtur cu sc#imbarea atitudinii
subiective a detentorului care ncepe s se comporte ca un titular al dreptului de
proprietate sau al altui drept real.
c. Cnd detentorul precar nstrineaz bunul, printr(un act translativ de
proprietate cu titlu particular, cu condiia ca dobnditorul s fie de bun credin.
unt incidente dispoziiile art. :,- alin. 8%9 lit. c din noul Cod civil.
!e exemplu, un c#iria, care se consider a fi proprietar, nstrineaz cu titlu
oneros, bunul ctre o ter persoan de bun credin, care l consider pe c#iria,
proprietar al lucrului.
<erul dobnditor de bun(credin ncepe s posede pentru sine,
considerndu(se c are posesia util asupra bunului. 0cesta nu va avea obligaia de
restituire a lucrului, obligaie pe care o avea detentorul precar de la care a dobndit
lucrul.
3.3. E,#"t#'# *o(#(%#%
?n ciuda faptului c posesia reprezint numai o stare de fapt, aceasta produce
totui, efecte juridice. 0stfel, conform noului Cod civil efectele posesiei sunt
urmtoarele' %. posesia creaz prezumia de proprietate 8art. :%: alin. ;9. ,.
uzucapiunea imobiliar 8art.:;- F :;&9. ;. dobndirea proprietii mobiliare prin
posesia de bun credin 8art. :;> F :&-9. &. ocupaiunea 8art. :&% F :&@9. >.
dobndirea fructelor prin posesia de bun(credin 8art. :&D9.
Com analiza, n cele ce urmeaz, unele dintre efectele posesiei, anume
prezumia de proprietate i dobndirea fructelor prin posesia de bun credin,
celelalte efecte urmnd a fi studiate n alte pri ale cursului acestuia.
$osesia creeaz o prezumie de proprietate n favoarea posesorului, deoarece
n majoritatea situaiilor posesia este conform dreptului i n acest sens este i
reglementarea art. :%: alin. 8;9 din noul Cod civil, conform cu care pn la proba
contrar, posesorul este considerat proprietar, cu excepia imobilelor nscrise n
cartea funciar. 7e aflm, aici, n prezena unei prezumii relative, juris tantum.
!ac posesia se exercit asupra unui bun mobil corporal, ne vom afla n
prezena unei prezumii absolute juris et de jure de proprietate, astfel cum
reglementeaz legiuitorul la art. :;> F :;D din noul Cod civil 8posesiunea de bun(
credin asupra bunurilor mobile valoreaz titlu de proprietate9. ?n acest caz, acela care
exercit posesia este considerat i proprietar al bunului mobil i dac cineva tgduiete
calitatea sa de proprietar, are obligaia de a proba contrariul.
!eosebit de prezumia absolut n materie bunurilor mobile, la bunurile imobile
ne gsim n prezena unei prezumii relative, permind aceluia care se pretinde
proprietar s rstoarne asemenea prezumie.
*n alt efect al posesiei l reprezint dobndirea fructelor de ctre posesorul ede
bun(credin. 0stfel cum prevede art. >&@ din noul Cod civil, produsele bunurilor sunt
fructele i productele. /ructele reprezint acele produse care deriv din folosirea unui
bun, fr a diminua substana acestuia, adic tot ceea ce produce un bun, cu caracter
de periodicitate, fr ca prin perceperea acestora s se altereze substana bunului,
astfel cum prevede art. >&D alin. 8%9, teza 6 din noul Cod civil. 0cestea pot fi fructe
naturale, fructe industriale i fructe civile.
/ructele naturale reprezint produsele directe i periodice ale unui bun, care se
obin fr intervenia omului, legiuitorurul, la art. >&D alin. 8,9 din noul Cod civil,
exemplificnd cu acelea pe care pmntul le produce de la sine, producia i sporul
animalelor, iar conform prevederilor alin. 8;9 al aceluiai articol, fructele industriale
reprezint tot produsele directe i periodice ale unui bun, dar obinute ca rezultat al
interveniei omului, legiuitorul exemplificnd cu recoltele de orice fel.
?n fine, fructele civile reprezint veniturile rezultate din folosirea bunului de ctre o
alt persoan n virtutea unui act juridic, legiuitorul exemplificnd, la alin. 8&9 al art. >&D
din noul Cod civil, cu c#iriile, dobnzile, arenzile, venitul rentelor i dividendele.
!eosebit de fructe, productele reprezint produsele obinute dintr(un bun, care i
consum sau i diminueaz substana, legiuitorul exemplificnd, la art. >&: din noul Cod
civil, cu copacii unei pduri sau piatra dintr(o carier.
0tt fructele, ct i productele, se cuvin proprietarului, dac prin lege nu se
prevede altfel, astfel cum prevede art. >>- alin. 8%9 din noul Cod civil, iar temeiul juridic al
dobndirii fructelor de ctre proprietarul bunului l constituie atributul fructus, jus fruendi,
ca i component al atributelor dreptului de proprietate.
#u privire la condiiile dob!ndirii fructelor de ctre posesorul de bun credin, sunt
incidente prevederile art. :&D din noul Cod civil.
5egiuitorul instituie regula potrivit creia posesorul de bun(credin dobndete
dreptul de proprietate asupra bunului posedat i n acest fel proprietarul, cruia i
revenea dreptul de a culege fructele, conform atributului jus fruendi al dreptului de
proprietate, nu mai poate solicita restituirea acestora. !eci, de la regula n conformitate
cu care fructele se cuvin proprietarului, legiuitorul a reglementat, la art. :&D din noul
Cod civil, o excepie, anume posesorul de bun(credin dobndete dreptul de
proprietate asupra fructelor bunului posedat.
Cu privire la momentul la care trebuie s existe buna(credin, posesorul
trebuie s manifeste bun(credin la data perceperii fructelor, adic la data fiecrie
perceperi a acestora. ?n lipsa bunei(credine, posesorului i revine obligaia de a
restitui fructele pe care le(a cules sau contravaloarea acestora, dac acestea au fost
consumate sau nstrinate ori dac, din neglijena sa, din lipsa de interes
manifestat, a omis s le culeag.
Aeferitor la fructele civile care au fost culese anticipat, conform prevederilor art.
:&D alin. 8,9 teza a 66(a din noul Cod civil, acestea revin n proprietate posesorului, cu
condiia ca buna sa credin s se menin la data scadenei acestora.
Cu privire la fructele produse de imobilele nscrise n cartea funciar, buna(
credin se apreciaz n raport cu condiiile cerute terilor dobnditori pentru a
respinge aciunea n rectificare, conform dispoziiilor alin. 8;9 al art. :&D din noul Cod
civil. ?n celelalte cazuri, adic atunci cnd este vorba despre fructele produse de
bunurile imobile care nu sunt nscrise n cartea funciar ori de bunuri mobile,
posesorul este considerat de bun credin atunci cnd are convingerea c este
proprietarul bunului n temeiul unui act translativ de proprietate ale crui cauze de
ineficacitate nu le cunoate i nici nu ar trebui, dup mprejurri, s le cunoasc.
$roprietarul are obligaia de a plti posesorului de rea(credin toate c#eltuielile
necesare pe care acesta le(a fcut cu lucrul, precum i c#eltuielile pe care le(a fcut
pentru culegerea fructelor. !ac aceste c#eltuieli nu ar fi restituite de ctre proprietar,
posesorului de rea(credin, am asista la o mbogire fr just cauz a proprietarului,
n dauna posesorului de rea(credin. $n la restituirea acestor c#eltuieli posesorul are
un drept de retenie asupra fructelor.
,rebuie s lum n discuie i aprarea poseriei prin aciunile posesorii.
0ciunile posesorii sunt aciuni n justiie prin care posesorul i apr posesia,
ca stare de fapt, mpotriva nclcrilor i tulburrilor care i sunt aduse, pentru a
menine aceast stare sau pentru a redobndi posesia, atunci cnd aceasta a fost
pierdut.
Aeglementarea aciunilor posesorii se afl n noul Cod civil art. :&: ( :>, legea
distingnd aciunea posesorie general 8n complngere9, aciunea posesorie special
8n reintegrare sau reintegranda9 i aciunea privind luarea msurilor pentru conservarea
bunului posedat.
0ciunile posesorii prezint urmtoarele caractere juridice '
a. 0ciunile posesorii sunt aciuni reale, apr posesia i indirect apr
drepturile reale crora aceasta le corespunde i pot fi introduse mpotriva oricror
persoane care tulbur exercitarea posesiei sau care l deposedeaz pe posesor de
bunul asupra cruia exercit starea de fapt. 0ciunile posesorii nu pun n discuie
existena dreptului real, rezumndu(se exclusiv la posesie, ca stare de fapt, care
poate fi conform dreptului sau contrar dreptului. Conform prevederilor art. :>-
alin. 8%9 din noul Cod civil, aciunile posesorii pot fi introduse i mpotriva
proprietarului bunului, atunci cnd acesta fie tulbur modul normal de exercitare a
posesiei de ctre posesor, fie l deposedeaz de bunul respectiv, ns nu pot fi
introduse mpotriva persoanei fa de care exist obligaia de restituire a bunului
8alin. , al art. :>-9.
b. 0ciunile posesorii sunt aciuni imobiliare, putnd fi exercitate numai pentru
aprarea posesiei asupra bunurilor imobile.
?n materie mobiliar, conform dispoziiilor art. :;> din noul Cod civil, oricine se
afl la un moment dat n posesia unui bun mobil este prezumat c are un titlu de
dobndire a dreptului de proprietate asupra bunului, astfel nct posesia se confund
cu proprietatea, posesoriul se confund cu petitoriul. $entru aprarea drepturilor
reale pot fi folosite numai aciunile petitorii.
c. $rin aciunile posesorii se apr numai posesia ca stare de fapt, nu i dreptul
real, deosebindu(se de aciunile petitorii prin intermediul crora se apr drepturile
reale.
d. 0ciunile posesorii pot fi exercitate timp de un an din momentul tulburrii
posesiei sau deposedrii.
!eosebim trei categorii de aciuni posesorii.
%ciunea posesorie general sau n compl!ngere poate fi folosit pentru a face
s nceteze orice tulburare adus posesiei, mai puin n cazul n care tulburarea
posesiei s(a fcut prin violen.
Exercitarea acestei aciuni n justiie necesit ndeplinirea urmtoarelor condiii'
a. nu fi trecut nu au de la tulburarea sau deposedarea. 0cest termen se
calculeaz de la primul act de tulburare. <ulburrile pot fi de fapt sau de drept. 0rt.
:>% alin. 8%9 din noul Cod civil prevede c acela care a posedat un bun cel puin un
an poate solicita instanei de judecat prevenirea sau nlturarea oricrei tulburri a
posesiei sale ori, atunci cnd este cazul, restituirea bunului.
b. ?nainte de deposedare sau de tulburarea adus posesiei, reclamantul trebuie
s dovedeasc c a posedat bunul cel puin un an.
c. $osesia reclamantului trebuie s fie util i neviciat, respectnd condiiile
stabilite de art. :,, alin. , din noul Cod civil.
%ciunea posesorie special, n reintegrare sau reintegranda poate fi folosit de
ctre posesorul a crui posesie a fost tulburat sau care a fost deposedat prin
mijloace violente. 0rt. :>% alin. 8,9 din noul Cod civil prevede c dac tulburarea sau
deposedarea este violent, aciunea posesorie poate fi introdus i de cel care
exercit o posesie viciat, indiferent de durata posesiei sale.
Ciolena reprezint orice fapt contrar ordinii juridice i bunelor raporturi n
societate, care implic rezisten din partea adversarului i care tinde la
deposedarea posesorului.
!octrina juridic recunoate i grupeaz n trei categorii faptele care justific
introducerea unei aciuni posesorii n reintegrare ' acte de ocupare a unui imobil fr
permisiunea posesorului, acte de obstrucie, prin care o persoan l mpiedic pe
posesor s stpneasc imobilul 8precum cldirea unui gard sau a unui zid n calea
posesorului9 i acte de distrugere, precum drmarea unui zid despritor ori
distrugerea recoltei situate pe terenul posesorului.
!eoarece aceast aciune n justiie are un caracter special, de urgen,
conform dispoziiilor art. :>% alin. 8,9 din noul Cod civil, este necesar s respecte o
singur condiie, anume s nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare.
0ciunile posesorii pot fi exercitate de orice posesor al bunului, c#iar i atunci
cnd acesta este i proprietar sau titular al altui drept real cu privire la bunul
respectiv.
!ac sunt ntrunite condiiile cerute de lege, oricare dintre aciunile posesorii
pot fi introduse i de ctre detentorul precar, acesta fiind obligat s dovedeasc i
titlul n baza cruia deine bunul.
0ciunile posesorii pot fi formulate de titularii dreptului de servitute, n cazul
servituilor continue i aparente.
!ac posesorul, care este i titular al dreptului real cu care posesia este
conform, formuleaz, pentru a(i apra posesia, o aciune posesorie care i este
respins, acesta are desc#is calea unei aciuni petitorii 8aciune n revendicare sau
alt aciune care apr drepturile reale9, ntruct #otrrea judectoreasc
pronunat n posesoriu nu are autoritate de lucru judecat n petitoriu.
5uarea msurilor pentru conservarea bunului posedat permite folosirea celei
de(a treia categorii de aciuni posesorii.
$rin adoptarea noului Cod civil, legiuitorul a reglementat expres, la art. :>,,
posibilitatea lurii msurilor pentru conservarea bunului posedat.
untem n prezena unor mijloace procesuale puse la dispoziia posesorului n
scopul prevenirii producerii unor tulburri i pentru a evita un pericol de distrugere
sau de deposedare a bunului posedat.
$entru formularea unei asemenea aciuni sunt necesare urmtoarele condiii '
( s existe motive temeinice s se considere c bunul posedat poate fi distrus
sau deteriorat de un lucru care se afl n posesia altei persoane sau ca urmare a
unor lucrri, legiuitorul amintind, cu titlu de exemplu, ridicarea unei construcii, tierea
unor arbori ori efectuarea unor spturi pe fondul nvecinat 8art. :>, alin. % din noul
Cod civil9.
( obiectul aciunii trebuie s constea n luarea msurilor necesare pentru
evitarea pericolului sau, dac este cazul, ncetarea lucrrilor, astfel cum prevede
ultima parte a alin. 8%9 a art. :>, din noul Cod civil.
$n la soluionarea cererii, posesorii sau, dup caz, prtul, pot fi obligai la
plata unei cauiuni, al crei cuantum este lsat la aprecierea instanei, numai n
situaiile urmtoare '
( dac instana dispune, n mod provizoriu, deplasarea lucrului sau ncetarea
lucrrilor, atunci cauiunea se stabilete n sarcina posesorului, cu scopul de a se
putea repara prejudiciul care s(a cauzat prtului prin asemenea msur.
( dac instana ncuviineaz meninerea lucrului n starea actual sau
continuarea lucrrilor, cauiunea se stabilete n sarcina prtului astfel nct s se
asigure posesorului sumele necesare pentru restabilirea situaiei anterioare.
?n fiecare dintre aceste dou situaii legiuitorul a fost preocupat de
reglementarea unor msuri care s protejeze, cup caz, fie interesele prtului
constructor, fie acelea ale posesorului reclamant.
0stfel, dac instana dispune deplasarea lucrului sau ncetarea lucrrilor i se
dovedete c cererea a fost nentemeiat i msura a produs prejudicii prtului,
atunci se asigur posibilitatea reparrii acelor prejudicii.
!ac instana ncuviineaz meninerea lucrului n starea actual sau
continuarea lucrrilor i se dovedete c, totui, cererea posesorului reclamant a fost
ntemeiat i c acesta a suferit prejudicii, atunci se asigur posibilitatea reparrii
acelor prejudicii.
8ntr#$2r% # "ontro' /% t#)# # #;$.t#r#
1. E-*'%".+% no+%!n#. /% #'#)#nt#'# *o(#(%#%
2. E-*'%".+% %(t%n"+%. %ntr# *o(#(%# /% #t#n+%. *r#".r2
3. E-*'%".+% %(t%n"+%. %ntr# ."+%!n%'# *o(#(or%% /% ."+%!n%'# *#t%tor%%
4. E-*'%".+% "# #(t# %nt#r&#rt%r#. *r#".r%t2+%% /% "!) ,!n"+%on#.;2 ."#.(t. 1n
"#'# tr#% ".;!r% r#9'#)#nt.t# # '#9#
3. Ar2t.+% ".r# (!nt &%"%%'# *o(#(%#%> ".r."t#r#'# 0!r%%"# .'# ."#(tor. /%
#-#)*'%,%".+%
4. E-*'%".+% "#'# tr#% t%*!r% # ."+%!n% *o(#(or%% r#9'#)#nt.t# 1n no!' Co
"%&%'
5. E-*'%".+% "# #(t# '%*(. # #"?%&o" /%> "or#'.t%&> #"?%&o"!'
Un%t.t#. # 1n&2+.r# 4
Dr#*t!' # *ro*r%#t.t#
4.1. D#,%n%+%. r#*t!'!% # *ro*r%#t.t#
4.2. C.r."t#r#'# 0!r%%"# .'# r#*t!'!% # *ro*r%#t.t#
4.3. Atr%$!t#'# r#*t!'!% # *ro*r%#t.t#
4.4. For)#'# r#*t!'!% # *ro*r%#t.t#
4.3. C.r!' '#9.' .' *ro*r%#t2+%% *!$'%"#
4.4. Do)#n%!' *!$'%"
4.5. E-#r"%t.r#. r#*t!r%'or .(!*r. o)#n%!'!% *!$'%"
4.1. D#,%n%+%. r#*t!'!% # *ro*r%#t.t#
?ncercnd s definim dreptul de proprietate, constatm c acesta este un drept
subiectiv civil care confer titularului dreptul de a ntrebuina, de a folosi i de a
dispune de un lucru n mod exclusiv, perpetuu, cu respectarea reglementrilor legale
i n cadrul determinat de lege, unde trebuie s includem i limitele legale acea
exercitrii acestui drept. !reptul de proprietate este un drept real, el permite
aproprierea unui lucru, n sensul c titularul poate s posede, s foloseasc i s
dispun de un lucru, conform naturii lucrului, conform destinaiei acestuia, n cadrul
legal i cu respectarea reglementrilor existente.
!reptul de proprietate este cel mai important i mai amplu drept real, care
absoarbe toate utilitile bunului i nu are ca limit dect bunul nsui, fiind un drept
complet i total, deoarece titularul are toate puterile asupra bunului su.
0stfel cum prevede art. >>; alin. 8%9 din noul Cod civil, constituie obiect al
dreptului de proprietate privat toate bunurile de uz sau de interes privat aparinnd
persoanelor fizice, persoanelor juridice de drept privat sau de drept public, inclusiv
bunurile care alctuiesc domeniul privat al satatului i al unitilor administrativ(
teritoriale, incluzndu(se aici F conform alin. 8,9 ( i motenirile vacante, astfel
constatate prin certificat de vacan succesoral, care intr n domeniul privat al
comunulor, oraelor sau municipiilor, dup caz.
0u calitatea de titulari ai dreptului de proprietate privat toate subiectele de
drept civil, fie individuale, fie colective.
4.2. C.r."t#r#'# 0!r%%"# .'# r#*t!'!% # *ro*r%#t.t#
-.#aracterul eclusiv al dreptului de proprietate permite titularulului s exercite
singur toate atributele dreptului de proprietate, excluznd participarea tuturor
celorlalte persoane i fr a fi necesar concursul acestora pentru exercitarea deplin
a atributelor acestui drept.
<itularul dreptului de proprietate este singura persoan abilitat s exercite
toate atributele conferite de dreptul respectiv.
0tributele recunoscute acestui drept sunt independente de puterile oricrei alte
persoane asupra bunului respectiv, cu excepia cazurilor cnd proprietatea este
dezmembrat.
?n situaia dezmembrrii proprietii unele atribute sunt exercitate de ctre o alt
persoan care exercit un alt drept real principal derivat din dreptul de proprietate.
..&reptul de proprietate are un caracter absolut i inviolabil, deoarece este
recunoscut titularului n raporturile acestuia cu toate celelalte persoane care au
obligaia s nu fac nimic de natur a(l stnjeni n exerciiul prerogativelor
recunoscute dreptului su.
!reptul de proprietate este opozabil tuturor, erga omnes, aa cum sunt toate
drepturile reale, i este nelimitat, nengrdit n coninutul su.
?n condiiile actuale, att art. >>> alin. 8%9, ct i art. >>= din noul Cod civil
reglementeaz posibilitatea limitrii exerciiului dreptului de proprietate.
$rotecia juridic a dreptului de proprietate se regsete nu numai n dreptul
intern, ci i n conveniile internaionale. 0stfel, declarai *niversal a !repturilor
Bmului din %- septembrie %:&D prevede, la art. %@, c orice persoan, singur sau n
colectivitate, are dreptul la proprietate i nimeni nu poate fi privat n mod arbitrar de
proprietatea sa.
!e asemenea, $rotocolul adiional din ,- martie %:>, la Convenia European
a !repturilor Bmului din noiembrie %:>- statueaz, la art. %, c orice persoan fizic
sau moral are dreptul la respectare bunurilor sale i nimeni nu poate fi privat de
proprietatea sa dect pentru cauz de utilitate public, n condiiile prevzute de lege
i conform principiilor generale ale dreptului internaional.
Cu privire la cel din urm text menionat, Curtea European a !repturilor
Bmului a statuat c acesta conine o norm cu caracter general, care enun
principiul respectrii proprietii, o alt norm care are n vedere c privare de
proprietate nu se poate face dect n anumite condiii i o a treia norm, care
recunoate dreptul statelor contractante de a reglementa modul de utilizare a
bunurilor de ctre titularul dreptului de proprietate conform interesului social.
+nviolabilitatea dreptului de proprietate vine s ntreasc caracterul absolut al
acestuia.
Conform reglementrilor art. %;= pct. > din Constituia Aomniei revizuit,
proprietatea privat este ( n condiiile legii organice ( inviolabil, deci dreptul de
proprietate nu poate s fie nclcat de ctre nimeni.
Exist, ns, excepii de la acest principiu.
B prim excepie o constituie aceea c bunurile imobile aflate n proprietate
privat pot fi expropriate pentru cauz de utilitate public.
?n acest sens, art. && pct. ; din Constituia Aomniei revizuit, arat c nimeni
nu poate fi expropriat dect pentru cauz de utilitate public, stabilit conform legii cu
o dreapt i prealabil despgubire. conform art. && pct. ; sunt interzise
naionalizarea sau orice alte msuri de trecere silit n proprietatea public a unor
bunuri pe baza apartenenei sociale, etnice, religioase, politice sau de alt natur
discriminatorie a titularilor. 0rt. >=, alin. 8;9 din noul Cod civil arat c exproprierea
se poate face numai pentru o cauz de utilitate public stabilit potrivit legii, cu just
i prealabil despgubire, fixat de comun acord ntre proprietar i expropriator, iar n
caz de divergen asupra cuantumului despgubirilor, acesta se stabilete pe cale
judectoreasc.
5egea nr. ;;E%::& privind exproprierea pentru cauz de utilitate public
reglementeaz cror imobile le sunt aplicabile dispoziiile sale, definete utilitatea
public, arat procedura declarrii acesteia, stabilirea despgubirilor, punerea n
posesie a expropriatului, retrocedarea imobilelor expropriate.
B a doua excepie de la caracterul absolut i inviolabil al dreptului de
proprietate o reprezint reglementrile din art. && pct. > din Constituia Aomniei
revizuit, n sensul c atunci cnd sunt necesare lucrri de interes general,
autoritatea public are dreptul de a folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare cu
obligaia corelativ de a(l despgubi pe proprietar pentru daunele care au fost
cauzate solului, plantaiilor sau construciilor i pentru orice alte daune care sunt
imputabile autoritii respective.
!espgubirile sunt stabilite de acord cu proprietarul, iar n cazul n care prile
nu se neleg, vor decide instanele judectoreti, conform art. && pct. = din
Constituia Aomniei, revizuit.
/.0rin perpetuitatea dreptului de proprietate trebuie s nelegem c n caz de
nstrinare, dreptul de proprietate reapare n patrimoniul dobnditorului, c dreptul de
proprietate nu se pierde, nu dispare prin moartea titularului su i c dreptul de
proprietate nu se stinge prin neuz din partea titularului.
!reptul de proprietate poate s fie transmis att prin acte ntre vii, ct i pentru
cauz de moarte.
<ransmisibilitatea acestuia nu contravine caracterului perpetuu i se realizeaz
prin trecerea bunului dintr(un patrimoniu n altul fr s existe modificri ale dreptului
de proprietate.
Caracterul perpetuu al dreptului nu se pierde c#iar dac natura i coninutul
dreptului se sc#imb prin trecerea lucrului de la o persoan la alta.
4.3. Atr%$!t#'# r#*t!'!% # *ro*r%#t.t#
%. 0tributul posesiei presupune exercitarea de ctre titularul dreptului de
proprietate a unei stpniri efective cu privire la bun n materialitatea sa, direct,
nemijlocit, prin putere proprie i n interesul su propriu sau posibilitatea de a
consimi ca stpnirea s fie exercitat n numele i n interesul su de ctre alt
persoan.
$osesia, ca prerogativ a dreptului de proprietate nu trebuie confundat cu
starea de fapt a aproprierii i stpnirii unui bun, ci reprezint exprimarea intelectual
a ndreptirii aproprierii i stpnirii, fiind, deci, un element de drept i nu de fapt, iar
manifestarea exterioar a acestui element juridic, nu acoper ntreaga arie a posesiei
ca stare de fapt.
,. 0tributul folosinei desemneaz facultatea recunoscut proprietarului de a
folosi bunul n interes propriu, dobndind, n acest fel, n proprietate, fructele i
productele pe care le poate obine de la bunul respectiv.
!up cum reglementeaz art. >&@ din noul Cod civil, produsele bunurilor sunt
fructele i productele. /ructele reprezint acele produse care deriv din folosirea unui
bun, fr a diminua substana acestuia, adic tot ceea ce produce un bun, cu caracter
de periodicitate, fr ca prin perceperea acestora s se altereze substana bunului,
astfel cum prevede art. >&D alin. 8%9, teza 6 din noul Cod civil, fructele putnd fi naturale,
industriale i civile.
!eosebit de fructe, productele reprezint produsele obinute dintr(un bun, care i
consum sau i diminueaz substana, legiuitorul exemplificnd, la art. >&: din noul Cod
civil, cu copacii unei pduri sau piatra dintr(o carier.
;. 0tributul dispoziiei reprezint o prerogativ recunoscut proprietarului de a
putea nstrina bunul sau de a avea posibilitatea constituirii asupra acestuia a
drepturilor reale n favoarea altor persoane.
!reptul de dispoziie are n vedere i dispoziia material, adic n privina
substanei bunului, proprietarul putndu(l transforma, distruge sau consuma, cu
respectarea reglementrilor legale incidente.
1us abutendi este un atribut al dreptului de proprietate, cuprinznd atributele
distinctive ale dreptului, atribute de care dreptul de proprietate nu poate fi lipsit.
$roprietarul are posibilitatea s(i nstrineze jus fruendi i jus utendi, fr s
piard puterile asupra bunului, ns nu poate nstrina jus abutendi, deoarece va
pierde, n acest caz, nsui dreptul de proprietate.
4.4. For)#'# r#*t!'!% # *ro*r%#t.t#
&up subiectele dreptului de proprietate deosebim drept de proprietate
aparinnd persoanelor fizice i drept de proprietate aparinnd persoanelor juridice.
&up modul de dob!ndire vom deosebi'
( drept de proprietate dobndit prin acte juridice i drept de proprietate dobndit
prin fapte juridice.
( drept de proprietate dobndit prin acte ntre vii i drept de proprietate dobndit
prin acte pentru cauz de moarte.
( drept de proprietate originar 8dobndit prin modurile originare de dobndire a
dreptului de proprietate9 i drept de proprietate derivat 8dobndit prin modurile de
dobndire derivate9.
&up regimul juridic aplicabil deosebim'
( drept de proprietate public.
( drept de proprietate privat.
&up titular, proprietatea poate s fie public i privat.
4.3. C.r!' '#9.' .' *ro*r%#t2+%% *!$'%"#
$roprietatea public este acea proprietate care aparine statului sau unitilor
administrativ(teritoriale i care poart asupra unor bunuri care, prin natura lor sau
printr(o dispoziie special a legii, sunt de uz sau de interes public.
?n condiiile n care exist cele dou forme ale dreptului de proprietate,
proprietate public i proprietate privat, trebuie s admitem c n cadrul proprietii
publice exist bunuri care fac parte din domeniul public i bunuri care aparin
proprietii private 8termenul consacrat fiind acela de domeniu privat9. 0tt bunurile
din domeniul public, ct i acelea care formeaz proprietate privat 8adic domeniul
privat9 pot avea ca titulari statul i unitile administrativ(teritoriale.
7umai statul i unitile administrativ(teritoriale pot avea calitatea de titulari ai
dreptului de proprietate public, astfel cum prevede art. %;= alin. 8,9 din 5egea
fundamental i art. D>D din Codul civil, astfel nct niciun alt subiect de drept civil nu
poate fi titular al dreptului de proprietate public.
+unurile care constituie obiectul dreptului de proprietate public formeaz
domeniul public, care poate s fie de interes naional, de interes judeean sau de
interes local, astfel cum prevede art. D=- alin. 8%9 i 8,9 din Codul civil.
<ot proprietate a statului sau a unitilor administrativ(teritoriale sunt anumite
bunuri, care, ns, sunt de domeniul privat al proprietii publice, asemenea bunuri
constituind proprietate privat a statului i a unitilor administrativ(teritoriale.
+unurile domeniale reprezint bunuri mobile sau imobile proprietate a statului
sau a unitilor administrativ(teritoriale, asupra crora persoanele juridice amintite
exercit un drept de proprietate public sau un drept de proprietate privat, iar
noiunea de bunuri domeniale este definit n raport de dou criterii i anume, n
primul rnd, asemenea bunuri sunt obiectul dreptului de proprietate public sau
privat i n al doilea rnd, asupra acestora exercit dreptul de proprietate numai
statul sau unitile administrativ(teritoriale.
?n afara reglementrilor constituionale, regimul juridic al proprietii publice l
regsim n urmtoarele acte normative'
( 5egea nr. ,%;E%::D privind bunurile proprietate public.
( Codul civil, art. D>D F D@> 8<itlul 6C $roprietatea public9.
( 5egea fondului funciar nr. %DE%::%.
( 5egea nr. ,%>E,--% a administraiei publice locale.
( 5egea nr. ,;DE,--& a petrolului.
( Brdonana de urgen a 1uvernului nr. %->E,--% privind frontiera de stat a
Aomniei.
( 5egea apelor nr. %-@E%::=.
( 5egea nr. %@E%::- privind regimul juridic al apelor maritime interioare, al mrii
teritoriale, al zonei contigue i al zonei economice exclusive ale Aomniei.
( 5egea nr. &=E,--D Codul silvic.
( Brdonana 1uvernului nr. &;E%::@, privind regimul juridic al drumurilor.
( 5egea nr. ;;E%::& privind exproprierea pentru cauz de utilitate public.
( 4otrrea 1uvernului nr. D&%E%::> privind modurile de transmitere fr plat
i de valorificare a bunurilor aparinnd instituiilor publice.
Exist i alte reglementri speciale n materia dreptului de proprietate public.
4.4.Do)#n%!' *!$'%"
!omeniul public a fost considerat un ansamblu de bunuri supuse unui regim
juridic de drept administrativ, dominat de principiul inalienabilitii i de un regim de
protecie special, reprezentnd ansamblul bunurilor colectivitilor publice i
stabilimentelor publice care sunt puse la dispoziia direct a publicului care le
folosete sau sunt afectate unui serviciu public prin natura lor sau prin amenajri
speciale, adaptndu(se exclusiv sau esenial scopului particular al acestor servicii.
+unurile care formeaz obiectul dreptului de proprietate public alctuiesc
domeniul public i poart denumirea de bunuri domeniale, deosebit de celelalte
bunuri care constituie domeniul civil i care aparin particularilor.
Cu privire la bunurile domeniale, vom distinge ntre domeniul public i domeniul
privat, domeniul public putnd fi de interes naional 8al statului9, de interes judeean
sau de interes local 8al unitilor administrativ teritoriale9.
?n conformitate cu prevederile art. D>: alin. 8%9 din Codul civil, constituie obiect
exclusiv al proprietii publice bogiile de interes public ale subsolului, spaiul aerian,
apele cu potenial energetic valorificabil, de interes naional, plajele, marea teritorial,
resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental i alte bunuri
stabilite prin lege organic.
5egea administraiei publice locale nr. ,%>E,--% face precizarea c, comunele,
oraele i judeele sunt persoane juridic de drept public, cu patrimoniu propriu i
deplin capacitate juridic 8art. ,% alin. %9. 0utoritile administraiei publice locale
administreaz sau dispun ( dup caz ( de resursele financiare i de bunurile
proprietate public sau privat ale comunelor, oraelor i judeelor, conform
principiului autonomiei locale, precizeaz 5egea, la art. %-.
Consiliile locale i consiliile judeene ( conform art. %@ din 5egea nr. ,%>E,--% (
pot #otr cu privire la participarea cu capital sau bunuri, n numele i n interesul
colectivitilor locale pe care le reprezint, la constituirea de societi comerciale sau
la nfiinarea, funcionarea i dezvoltarea unor organisme prestatoare de servicii
publice i de utilitate public de interes local sau judeean.
$entru exercitarea atribuiilor ce le revin, consiliile locale adopt #otrri, cu
votul majoritii membrilor prezeni, cu excepia cazurilor n care legea sau
regulamentul de organizare i funcionare cer o alt majoritate.
?n concepia legiuitorului consiliul judeean reprezint autoritatea administraiei
publice locale, constituit la nivel judeean, pentru coordonarea activitii consiliilor
comunale, oreneti i municipale, pentru realizarea serviciilor publice de interes
judeean 8art. D@9 care, printre altele, gestioneaz patrimoniul judeului 8art. :%, alin.
%, lit. c9, #otrte darea n administrare, concesionarea sau nc#irierea bunurilor
proprietate public a judeului sau, dup caz, a serviciilor publice de interes judeean,
#otrte cu privire la vnzarea, concesionarea i nc#irierea bunurilor proprietate
privat a judeului 8art. :% alin. ;, lit. a i b9.
5egea nr. ,%>E,--%, la art. %%:, arat c reprezint patrimoniu al unitii
administrativ(teritoriale bunurile mobile i imobile care aparin domeniului public al
unitii administrativ(teritoriale, domeniul privat al acesteia, precum i drepturile i
obligaiile cu caracter patrimonial.
0parin domeniului public de interes local sau judeean bunurile care, potrivit
legii sau naturii lor, sunt de uz sau de interes public i nu sunt declarate prin lege de
uz sau de interes public naional, conform art.%,- alin. 8%9 din lege, care, la alin. 8,9,
precizeaz c bunurile din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile i
insesizabile, iar acelea din domeniul privat sunt supuse dispoziiilor legale de drept
comun dac legea nu dispune altfel.
"ai precizm c, n conformitate cu dispoziiile art. %,;, consiliile locale i
consiliile judeene #otrsc ca bunurile din domeniul public sau privat, de interes
local sau judeean, s fie date n administrarea regiilor autonome i instituiilor
publice, s fie concesionate sau nc#iriate i mai #otrsc cu privire la cumprarea
unor bunuri sau la vnzarea bunurilor care fac parte din domeniul privat de interes
local sau judeean.
5egea administraiei publice locale, la art. %,& reglementeaz dreptul consiliilor
locale i a celor judeene de a da n folosin gratuit, pe termen limitat, bunuri
mobile i imobile proprietate public sau privat, local sau judeean, persoanelor
juridice fr scop lucrativ, care desfoar activitate de binefacere sau de utilitate
public ori serviciilor publice.
5egea nr. ,%;E%::D privind bunurile proprietate public arat c dreptul de
proprietate public aparine statului sau unitilor administrativ(teritoriale, aceste
persoane juridice exercitnd posesia, folosina i dispoziia asupra bunurilor care
formeaz domeniul public.
0rt. ; al 5egii arat c domeniul public este format din bunurile prevzute n art.
%;= alin.8;9 din Constituia Aomniei revizuit, din bunurile stabilite n 0nexa la
aceast lege i din orice bunuri care, potrivit legii, sau prin natura lor sunt de uz sau
de interes public i sunt dobndite de stat sau de unitile administrativ(teritoriale prin
modurile prevzute de lege.
0lineatele 8,9 i respectiv 8;9, ale art. ; din 5egea nr. ,%;E%::D arat care sunt
bunurile ce formeaz domeniul public al statului i, respectiv, domeniul public al
judeelor. ?n alin. 8&9 al aceluiai articol se arat c domeniul public al comunelor,
oraelor i municipiilor este alctuit din anumite bunuri prevzute expres de 5ege la
punctul ; din 0nex i din alte bunuri de uz sau de interes public local, declarate ca
atare prin #otrre a consiliului local, dac nu sunt prin lege, declarate de uz de
interes public naional sau judeean.
!eosebit de aceste reglementri, art. & al 5egii vorbete expres despre
domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ(teritoriale, preciznd c
acesta este compus din bunurile aflate n proprietatea subiectelor de drept amintite,
bunuri altele dect cele care fac parte din domeniul public. 0supra acestor bunuri
statul sau unitile administrativ(teritoriale au un drept de proprietate privat.
Constituia Aomniei, republicat, statueaz n cuprinsul art. %;= alin. 8%9, n
sensul c proprietatea este public sau privat.
Elementele regimului juridic aplicabil proprietii private sunt conturate n
cuprinsul art. && i n alineatul final al art. %;= din 5egea fundamental.
0stfel, n conformitate cu prevederile art. && din Constituia Aomniei,
revizuit, dreptul de proprietate, precum i creanele asupra statului sunt garantate.
Coninutul i limitele acestor drepturi sunt stabilite prin lege.
$roprietatea privat, potrivit dispoziiilor art. %;= alin. 8>9 al 5egii
fundamentale, este inviolabil, n condiiile legii organice.
$roprietatea privat, spre deosebire de proprietatea public, nu este exclusiv
i limitat. ?n calitate de titulari ai acesteia pot aprea, n egal msur, persoanele
fizice sau persoanele juridice de drept privat.
$roprietatea public este garantat i ocrotit prin lege i aparine statului sau
unitilor administrativ-teritoriale.
+unurile proprietate public sunt inalienabile. n condiiile legii organice, ele
pot fi date n administrare regiilor autonome ori instituiilor publice sau pot fi
concesionate ori nc#iriate. de asemenea, ele pot fi date n folosin gratuit
instituiilor de utilitate public.
!in interpretarea dispoziiilor 5egii fundamentale, rezult c proprietatea
privat reprezint regula, iar proprietatea public excepia. 0adar, proprietatea care
nu este public este privat, o alt form a dreptului de proprietate nefiind
recunoscut.
$otrivit dispoziiilor 5egii nr. ,%;E%::D privind bunurile proprietate public, cu
modificrile ulterioare, dreptul de proprietate public aparine statului sau unitilor
administrativ(teritoriale, asupra bunurilor care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt
de uz public sau de interes public.
!omeniul public F conform dispoziiilor art. ; alin. 8%9 din 5egea nr. ,%;E%::D (
este alctuit din bunurile prevzute de art. %;= din Constituie, din cele stabilite n
anexa la 5egea nr. ,%;E%::D i din orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura
lor, sunt de uz sau de interes public i sunt dobndite de stat sau de unitile
administrativ(teritoriale prin modurile prevzute de lege.
+unurile proprietate public sunt scoase din comer numai ct timp aparin
domeniului public. Bdat cu dezafectarea bunului din proprietate public i trecerea
lui n domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ(teritoriale, prin decizia
autoritii competente, n condiiile legii, bunul va urma regimul juridic cruia i este
supus acel domeniu, aa nct va putea fi nstrinat, de asemenea n condiiile legii.
Conform prevederilor art. ; alin. 8%9 din 5egea nr. ,%;E%::D privind bunurile
proprietate public, domeniul public este alctuit din bunurile prevzute de
Constituie, de cele stabilite prin anexa care face parte integrant din lege i din orice
alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public i
sunt dobndite de stat sau de unitile administrativ F teritoriale prin modurile
prevzute de lege.
!e asemenea, trebuie fcut distincia ntre domeniul public al statului i
domeniul public al unitilor administrativ(teritoriale.
0stfel, potrivit dispoziiilor art. ; alin. 8,9(8&9 din 5egea nr. ,%;E%::D, domeniu
public al statului este alctuit din bunurile prevzute n Constituie, de cele prevzute
la pct. 6 din anex, precum i din alte bunuri de uz sau de interes public naional,
declarate ca atare prin lege.
!omeniul public al judeelor este alctuit din bunurile prevzute la pct. 66 din
anex i din alte bunuri de uz sau de interes public judeean, declarate ca atare prin
#otrre a consiliului judeean, dac nu sunt declarate prin lege de uz sau de interes
public naional.
!omeniul public al comunelor, al oraelor i al municipiilor este alctuit din
bunurile prevzute la pct. 666 din anex i din alte bunuri de uz sau de interes local,
declarate ca atare prin #otrre a consiliului local, dac nu sunt declarate prin lege
bunuri de uz sau de interes public naional ori judeean.
Enumerarea din anexa legii nu este ex#austiv, ci numai exemplificativ.
0rt. D>D din Codul civil prevede c se exercit dreptul de proprietate public
asupra bunurilor care, prin natura lor sau prin declaraia legii sunt de uz ori de interes
public, punnd condiia ca asemenea bunuri s fie dobndite prin unul dintre
modurile prevzute de lege.
<recerea bunurilor din domeniul public al statului n domeniul public al
unitilor administrativ(teritoriale sau din domeniul public al acestora din urm n
domeniul public al statului se poate realiza potrivit procedurii reglementate de art. : i
%- din 5egea nr. ,%;E%::D.
4otrrea de trecere a bunului din domeniul public n domeniul privat poate fi
atacat, n condiiile legii, la instana de contencios administrativ competent.
?n condiiile art. D=- alin. 8;9, teza 6 din Codul civil, bunurile care constituie
obiect exclusiv al proprietii publice a statului sau a unitilor administrativ(teritoriale
potrivit unei legi organice nu pot fi trecute din domeniul public al statului n domeniul
unitii administrativ(teritoriale sau invers, dect ca urmare a modificrii legii
organice. Conform tezei a 66(a a alin. 8;9 al aceluiai articol, n celelalte cazuri,
trecerea unui bun din domeniul public al statului n domeniul public al unitii
administrativ(teritoriale i invers se poate face n condiiile legii.
4.5. E-#r"%t.r#. r#*t!r%'or .(!*r. o)#n%!'!% *!$'%"
Exercitnd dreptul de proprietate public, statul i unitile administrativ(
teritoriale au calitatea att de subiecte de drept privat, ct i calitatea de subiecte de
drept public, cele dou caliti manifestndu(se concomitent, n anumite situaii,
deoarece regimul juridic al dreptului de proprietate public constituie o sintez
inseparabil de elemente de drept public i de drept privat.
Exercitarea atributelor dreptului de proprietate public se face direct prin
unitile administrativ(teritoriale, prin intermediul consiliilor locale sau consiliilor
judeene ori Consiliului 1eneral al "unicipiului +ucureti, atunci cnd asupra
bunurilor din domeniul public nu s(au constituit drepturi reale specifice sau dac
asemenea bunuri nu au fost nc#iriate ori se exercit direct de ctre stat prin
"inisterul /inanelor $ublice. ?n condiiile art. ,,; alin. 8%9 din noul Cod civil, n
raporturile civile n care se prezint n mod nemijlocit, n nume propriu, ca titular de
drepturi i obligaii, statul particip prin "inisterul /inanelor $ublice, afar de cazul
n care legea stabilete un alt organ n acest sens, iar conform alin. , al aceluiai
articol, dispoziiile menionate sunt aplicabile n mod corespunztor i unitilor
administrativ F teritoriale care particip la raporturile civile n nume propriu, prin
organele prevzute de lege.
?n situaiile n care bunul n litigiu nu face parte din domeniul public al statului,
calitatea de prt nu o poate avea dect unitatea administrativ(teritorial, care,
conform reglementrilor 5egii nr. ,%>E,--%, are un patrimoniu, din care face parte
bunul respectiv sau orice alt persoan juridic, dac aceasta invoc un drept
asupra bunului respectiv.
Exercitarea atributelor asupra bunurilor din domeniul public se poate face i n
mod indirect de ctre unitile administrativ teritoriale, n conformitate cu prevederile
art. %;= alin. 8&9 din Constituia Aomniei republicat i n baza prevederilor 5egii nr.
,%>E,--% i ale 5egii nr. ,%;E%::D, sens n care ne referim la constituirea dreptului
de administrare, a dreptului de concesiune, nc#irierea sau constituirea dreptului de
folosin cu titlu gratuit a bunurilor proprietate public.
tatul i unitile administrativ(teritoriale nu au posibilitatea s nstrineze
bunurile din domeniul public, deoarece n conformitate cu punctul & al art.%;= din
Constituia Aomniei revizuit i cu prevederile art. D=% alin. 8%9 din Codul civil,
bunurile ce constituie proprietate public sunt inalienabile.
0ceste bunuri pot fi date n administrare regiilor autonome ori instituiilor publice
sau pot fi concesionate ori nc#iriate, n condiiile legii organice. +unurile proprietate
public pot fi date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public.
0ceast modalitate de exercitare a drepturilor asupra domeniului public vine s
acopere reglementrile, deja existente, ale art. %@ din 5egea nr. ,%;E%::D i ale art.
%,; din 5egea nr. ,%>E,--%. 0semenea bunuri pot fi date n administrarea regiilor
autonome, a prefecturilor, autoritilor publice centrale i locale, a altor instituii
publice de interes naional, judeean sau local.
tatul sau ( dup caz ( unitile administrativ(teritoriale exercit prerogativele
recunoscute dreptului de proprietate, adic posesia, folosina i dispoziia, asupra
bunurilor care formeaz domeniul public, ns cu limitele prevzute de lege.
Exercitnd dreptul de proprietate asupra bunurilor din domeniul public, statul
sau unitile administrativ(teritoriale pot s treac bunuri din domeniul privat al
statului sau al acestora n domeniul public, prin #otrre a 1uvernului, a consiliului
judeean, respectiv, a consiliului local.
Conform art. D alin. 8;9 din 5egea nr. ,%;E%::D, trecerea n domeniul public a
unor bunuri din patrimoniul societilor comerciale la care statul sau unitile
administrativ(teritoriale au calitatea de acionar, se poate face numai cu plat i cu
acordul adunrii generale a acionarilor societii comerciale n cauz. !ac lipsete
un asemenea acord, bunurile societii comerciale pot fi trecute n domeniul public
numai prin procedura exproprierii pentru cauz de utilitate public i dup o just i
prealabil despgubire.
5a cererea consiliului judeean, respectiv a Consiliului 1eneral al municipiului
+ucureti sau a consiliului local, sau prin #otrre a 1uvernului, exist posibilitatea
trecerii unui bun din domeniul public al statului, n domeniul public al unei uniti
administrativ(teritoriale.
<recerea unui bun din domeniul public al unei uniti administrativ(teritoriale, n
domeniul public al statului se poate face la cererea 1uvernului, prin #otrre a
consiliului judeean, respectiv a Consiliului 1eneral al municipiului +ucureti sau a
consiliului local.
!ac bunul care constituie obiect al dreptului de proprietate public a pierit ori a
fost trecut n domeniul privat, atunci nceteaz i dreptul de proprietate public.
<ransferul unui bun prin dezafectare din domeniul public n domeniul privat nu
nseamn c bunul respectiv poate fi vndut imediat, oricui i indiferent pentru ce
motiv, ci trebuie s fie urmrit un scop, o anumit finalitate specific, cu caracter
domenial, i anume satisfacerea unui interes public.
<recerea din domeniul public n domeniul privat se poate face prin #otrre a
1uvernului, a consiliului judeean, respectiv a Consiliului 1eneral al "unicipiului
+ucureti, sau a consiliului local, dac prin Constituie sau prin alt lege nu se
dispune altfel.
<rebuie reinut reglementarea art. D=- alin. 8;9 din Codul civil, n cadrul creia
legiuitorul face distincie ntre regimul juridic al bunurilor care formeaz obiectul
exclusiv al proprietii publice a statului sau a unitilor administrativ(teritoriale potrivit
unei legi organice, care nu pot fi trecute din domeniul public al statului n domeniul
public al unitii administrativ(teritoriale sau invers dect ca urmare a modificrii legii
organice i celelalte cazuri, n care trecerea unui bun din domeniul public al statului
n domeniul public al unitii administrativ F teritoriale i invers se face n condiiile
legii.
+unurile din domeniul public pot fi date n administrarea regiilor autonome, a
prefecturilor, a autoritilor administraiei publice centrale i locale, a altor instituii
publice de interes naional, judeean sau local i aceasta se realizeaz prin #otrre
a 1uvernului sau a consiliului judeean, respectiv a Consiliului general al municipiului
+ucureti, sau a consiliului local.
Cei care se bucur de acest drept de administrare posed, folosesc i dispun
de bun n condiiile actului prin care le(a fost dat bunul n administrare.
Exist posibilitatea revocrii dreptului de administrare, atunci cnd titularii
acestuia nu(i exercit drepturile i nu(i execut obligaiile ce rezult din actul de
transmitere.
!e asemenea, bunurile din domeniul public pot fi concesionate sau nc#iriate
regiilor autonome, prefecturilor, autoritilor administraiei publice centrale i locale i
altor instituii de interes naional, judeean sau local.
$rin #otrre a 1uvernului, a consiliului judeean, respectiv a Consiliului
1eneral al municipiului +ucureti sau a consiliului local, pot fi nc#iriate bunuri
proprietate public a statului sau a unitilor administrativ(teritoriale, iar contractul de
nc#iriere va cuprinde clauze de natur s asigure exploatarea bunului nc#iriat
conform specificului su. Contractul se poate nc#eia cu orice persoan fizic sau
juridic, romn sau strin, de ctre titularul dreptului de proprietate sau de ctre
titularul dreptului de administrare.
?n ce privete concesionarea sau nc#irierea bunurilor proprietate public,
aceasta se face numai prin licitaie public, iar sumele ncasate din nc#irierea sau
concesionarea bunurilor proprietate public se fac venit la bugetul de stat sau, dup
caz, la bugetele locale.
!ac contractul de nc#iriere este nc#eiat de titularul dreptului de administrare,
acesta din urm are dreptul s ncaseze o cot(parte ntre ,-(>-J din c#irie, stabilit
prin #otrre a 1uvernului, a consiliului judeean, respectiv a Consiliului 1eneral al
municipiului +ucureti sau a consiliului local, prin care s(a aprobat nc#irierea.
Conform art. %@ din 5egea nr. ,%;E%::D, este recunoscut statului i unitilor
administrativ(teritoriale dreptul de a da n folosin gratuit unele imobile din
patrimoniul lor, pe termen limitat, persoanelor juridice fr scop lucrativ care
desfoar activitate de binefacere sau de utilitate public sau serviciilor publice.
tatul i unitile administrativ(teritoriale pot folosi aciunile n justiie pe care le
are orice proprietar pentru aprarea bunurilor din domeniul public. 0stfel, pot utiliza
aciunea n revendicare sau aciunile posesorii.
?n litigiile privitoare la dreptul de administrare, titularul acestui drept poate s
stea numai n nume propriu.
?n litigiile privind dreptul de proprietate asupra bunului, titularul dreptului de
administrare este obligat s arate cine este titularul dreptului de proprietate.
<itularul dreptului de administrare este rspunztor pentru prejudiciile cauzate
de nendeplinirea unei asemenea obligaii, nendeplinire care poate s atrag i
revocarea dreptului de administrare. ?n asemenea litigii statul este reprezentat de
"inisterul /inanelor $ublice, iar unitile administrativ(teritoriale, de consiliile
judeene sau respectiv, de Consiliul 1eneral al municipiului +ucureti sau de
consiliile locale, care dau mandat scris, n fiecare caz, preedintelui consiliului
judeean sau primarului. 0cesta, la rndul su, poate s desemneze alt funcionar de
stat sau un avocat care s(l reprezinte n faa instanei.
!ispoziiile menionate, conform art. %, alin. ultim din 5egea nr. ,%;E%::D, sunt
aplicabile i n litigiile privind dreptul de concesiune, nc#iriere sau la dreptul de
proprietate asupra bunurilor concesionate sau nc#iriate.
0bordnd problema exercitrii dreptului de propritate asupra domeniului public,
trebuie s avem n vedere i corelarea prevederilor art. >>& alin. 8,9 din Codul civil,
conform crora dac prin lege nu se prevede altfel, dispoziiile legale aplicabile
dreptului de proprietate privat se aplic i dreptului de proprietate public, numai n
msura n care sunt compatibile cu acesta din urm, cu prevederile art. D=, alin. 8%9
din Codul civil, care prevd c dreptul de proprietate public este susceptibil de orice
limite reglementate de lege sau de Codul civil pentru dreptul de proprietate privat,
ns, n msura n care acestea sunt compatibile cu uzul sau interesul public cruia
i sunt destinate bunurile afectate. !in asemenea reglementare am putea nelege c
legiuitorul a urmrit, n msura n care este posibil, o apropiere ntre regimul juridic
aplicabil proprietii publice i acela aplicabil proprietii private, atunci cnd, aplicnd
reglementrile incidente n materia proprietii private, acestea nu ar fi de natur s
impieteze asupra uzului sau interesului public cruia i sunt destinate bunurile
proprietate public.
Aespectnd permanent uzul sau interesul public, dreptului de proprietate
public i sunt aplicabile c#iar i limitele legale aplicabile proprietii private.
8ntr#$2r% # "ontro' /% t#)# # #;$.t#r#
1. D#,%n%+% r#*t!' # *ro*r%#t.t#
2. Pr#;#nt.+% /% #-*'%".+% ".r."t#r#'# 0!r%%"# .'# r#*t!'!% # *ro*r%#t.t#
3. Pr#;#nt.+% ,or)#'# r#*t!'!% # *ro*r%#t.t# 1n Ro):n%.
4. Ar2t.+% ".r# (!nt $!n!r%'# %n o)#n%!' *!$'%" /% "%n# (!nt t%t!'.r%%
r#*t!'!% # *ro*r%#t.t# .(!*r. $!n!r%'or %n o)#n%!' *!$'%"
Un%t.t#. # 1n&2+.r# 3
Dr#*t!' # *ro*r%#t.t#. Cont%n!.r#
3.1. D%(t%n"+%. %ntr# o)#n%!' *!$'%" /% o)#n%!' *r%&.t
3.2. R#9%)!' 0!r%%" .' *ro*r%#t2+%% *!$'%"#
3.3. Dr#*t!r%'# r#.'# "or#(*!n;2to.r# *ro*r%#t2+%% *!$'%"#
3.4. Do)#n%!' *r%&.t
3.3. St%n9#r#. r#*t!'!% # *ro*r%#t.t# *!$'%"2
3.4. A*2r.r#. r#*t!'!% # *ro*r%#t.t# *!$'%"2
3.1. D%(t%n"+%. %ntr# o)#n%!' *!$'%" /% o)#n%!' *r%&.t
0u fost propuse mai multe criterii pentru a se face distincie ntre domeniul
public i domeniul privat, fiecare dintre acestea avnd importana i ponderea sa n
abordarea problemei acestei distincii.
!ispoziiile actelor normative care reglementeaz regimul juridic al domeniului
public i regimul juridic al domeniului privat permit evidenierea i analiza criteriilor de
distincie dintre domeniul public i domeniul privat, pornind de la prevederile 5egii
fundamentale.
"n prim criteriu are n vedere destinaia bunurilor, n sensul afectaiunii acestora
unui serviciu public, ceea ce ar determina calificarea bunurilor ca fiind din domeniul
public.
0stfel, s(a considerat c bunurile de uz public sunt acelea la a cror utilizare au
acces toi membrii comunitii, indiferent care ar fi momentul i durata acestei
utilizri, iar bunurile de interes public sunt acelea care, dei nu sunt accesibile uzului
public, totui sunt afectate funcionrii serviciilor publice, fiind destinate s realizeze
n mod direct un interes naional sau local.
Criteriul afectaiunii bunului a fost considerat prea vast, deoarece ar avea ca
urmare includerea n domeniul public a multor categorii de bunuri, atunci cnd
asemenea bunuri ar fi utilizate n scopul desfurrii unui serviciu public i, astfel, a
fost propus criteriul afectaiunii bunului la uzul direct al publicului, criteriu care ( de
aceast dat ( a fost pus n discuie i supus criticii cu motivarea c ar restrnge
excesiv categoriile de bunuri care sunt incluse n domeniul public.
!ei criteriul de baz care servete la stabilirea apartenenei unui bun la
domeniul public l reprezint afectaiunea bunului, astfel cum rezult din voina
legiuitorului exprimat n modul de redactare a mai multor acte normative, nu putem
exclude nici criteriul naturii bunului, n sensul c anumite bunuri, datorit naturii
acestora nu pot s aparin particularilor.
?n conformitate cu acest criteriu, ar trebui ca toate bunurile care sunt
susceptibile de apropriere ca drept de proprietate s aparin numai domeniului
privat.
?n acest sens, art. & alin. 8%9 i alin. 8>9 din 5egea nr. %DE%::% a fondului funciar,
republicat, reglementeaz c terenurile prin natura lor sunt de domeniul public sau
de domeniul privat.
Cu privire la acest criteriu de delimitare a bunurilor din domeniul public n raport
de acelea din domeniul privat, se poate observa c exist anumite bunuri care, dei
sunt de domeniul public, ca natur, sunt susceptibile de a fi proprietate privat.
0ctualul cadru legal face distincia ntre domeniul public al statului i domeniul
public al unitilor administrativ(teritoriale, n sensul c bunurile de uz sau de interes
public judeean sau local aparin domeniului public al unei uniti administrativ(
teritoriale numai dac legea nu le(a declarat bunuri de uz sau de interes public
naional, conform prevederilor art. ; alin. 8;9 i 8&9 din 5egea nr. ,%;E%::D i conform
prevederilor art. %,- alin. 8%9 din 5egea nr. ,%>E,--%.
5egea nr. %DE%::% a fondului funciar, modificat i republicat, n art. 8&9 ultimul
alineat arat c terenurile din domeniul public sunt acelea afectate unei utiliti
publice. 5egea fondului funciar face referire la terenuri, acestea constituind obiectul
su de reglementare.
?n conformitate cu reglementrile 5egii nr. ,%;E%::D, domeniul public este
format din bunurile menionate n 0nex i din oricare alte bunuri, care potrivit legii
sau prin natura lor sunt de uz sau de interes public 8sunt reglementrile art. ; alin. 8%(
&9.
Codul civil, la art. D>D, prevede c proprietatea public se exercit asupra
bunurilor care, prin natura lor sau prin declaraia legii sunt de uz ori de interes public,
punnd condiia ca asemenea bunuri s fie dobndite prin unul dintre modurile
prevzute de lege.
3.2. R#9%)!' 0!r%%" .' *ro*r%#t2+%% *!$'%"#
$rerogativele recunoscute dreptului de proprietate public prezint unele
particulariti.
n primul r!nd, bunurile din domeniul public sunt inalienabile. ?n acest sens, art.
%;= pct. & din Constituia revizuit prevede aceasta ca o consecin a faptului c
aceste bunuri pot constitui exclusiv obiectul proprietii publice.
Conform textului constituional menionat, bunurile proprietate public pot fi date
n administrare regiilor autonome sau instituiilor publice, ori pot fi concesionate ori
nc#iriate, n condiiile legii organice. 0semenea bunuri pot fi date n folosin gratuit
instituiilor de utilitate public.
0rt. D=% alin. 8%9 din Codul civil prevede c bunurile proprietate public sunt
inalienabile, imprescriptibile i insesizabile.
<ot astfel, resursele de petrol care constituie proprietate public aparin statului
i pot fi puse n valoare prin concesionarea operaiunilor petroliere prin acord
petrolier, conform prevederilor art. ;- i urmtoarele din 5egea petrolului nr.
,;DE,--&.
5egea administraiei publice locale nr. ,%>E,--%, la art. %,-, alin. 8,9,
reglementeaz c bunurile din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile i
insesizabile. Consiliile locale sau consiliile judeene #otrsc ca bunurile care aparin
domeniului public sau privat, de interes local sau judeean, s fie date n
administrarea regiilor autonome sau instituiilor publice, s fie concesionate sau
nc#iriate, reglementeaz art. %,; alin. 8%9 din 5ege, iar la alin. 8,9 se prevede c
vnzarea, concesionarea i nc#irierea se fac prin licitaie public, organizat n
condiiile legii.
Consiliile locale i consiliile judeene pot da n folosin gratuit pe termen
limitat, bunuri mobile i imobile proprietate public sau privat local ori judeean,
persoanelor juridice fr scop lucrativ, care desfoar activitate de binefacere sau
de utilitate public ori serviciilor publice, astfel cum reglementeaz art. %,& din 5egea
nr. ,%>E,--%.
5egea nr. ,%>E,--% arat c bunurile care fac parte din domeniul privat sunt
supuse dispoziiilor de drept comun, dac prin lege nu se prevede altfel 8art. %,% alin.
,9.
Consiliile locale #otrsc cu privire la vnzarea, concesionarea sau nc#irierea
bunurilor proprietate privat a comunei sau oraului, iar consiliile locale i consiliile
judeene #otrsc ca bunurile care aparin domeniului public sau privat de interes
local sau judeean s fie date n administrarea regiilor autonome i instituiilor
publice, s fie concesionate sau nc#iriate, putnd #otr i cu privire la cumprarea
unor bunuri care fac parte din domeniul privat de interes local sau judeean.
?n condiiile art. %,% alin. 8;9 din 5egea nr. ,%>E,--%, donaiile i legatele cu
sarcini pot fi acceptate numai cu aprobarea consiliului local sau, dup caz, a
consiliului judeean, cu votul majoritii consilierilor locali sau judeeni n funcie.
0stfel cum precizam, bunurile din domeniul public pot fi date n administrare
regiilor autonome, prefecturilor, autoritilor administraiei publice centrale i locale,
instituiilor publice de interes naional, judeean sau local. Ele pot F de asemenea F
s fie nc#iriate, concesionate sau date n folosin gratuit pe termen limitat
persoanelor juridice fr scop patrimonial, lucrativ, care desfoar activiti de
binefacere sau de utilitate public sau serviciilor publice.
5egea nr. ,%;E%::D reglementeaz c bunurile din domeniul public sunt
inalienabile, neputnd fi nstrinate, ci numai date n administrare, concesionate sau
nc#iriate.
Caracterul inalienabil al bunurilor din domeniul public nu este nfrnt de
posibilitatea legal de a transfera bunul din domeniul public n domeniul privat, care
se face prin acte administrative.
?n conformitate cu prevederile art. %- alin. 8,9 din 5egea nr. ,%;E%::D trecerea
din domeniul public n domeniul privat se face fie prin #otrre a 1uvernului, a
consiliului judeean, respectiv a Consiliului 1eneral al "unicipiului +ucureti sau a
consiliului local, dac prin Constituie sau prin lege nu se dispune altfel, fiind posibil
i trecerea din domeniul public al unei uniti administrativ(teritoriale n domeniul
public al statului sau din domeniul public al statului n domeniul public al unei uniti
administrativ(teritoriale, n condiiile art. : din 5egea nr. ,%;E%::D.
!ac stingerea dreptului de proprietate rezult c#iar i din modificrile survenite
din cauze naturale, cum ar fi distrugerea cordonului litoral care separ marea de un
lac, ncorporndu(l pe acesta n domeniul public, atunci cnd natura reface ceea ce a
desfcut, dreptul de proprietate renvie, orict de lung ar fi durat de timp scurs.
n al doilea r!nd, bunurile din domeniul public sunt imprescriptibile, astfel nct nu
se pot dobndi pe calea prescripiei ac#izitive, nici pe calea posesiei de bun(credin,
n cazul bunurilor mobile corporale, conform reglementrilor art. :;> F :;@ din Codul
civil .
?n acest sens se refer i 5egea nr. %DE%::% a fondului funciar, modificat i
republicat, la art. > alin. 8,9.
Codul civil, dup ce la art. D=% alin. 8%9 consacr principiul imprescriptibilitii
bunurilor proprietate public, la alin. 8,9 precizeaz expres c proprietatea asupra
acestor bunuri nu se stinge prin neuz i nu poate fi dobndit de teri prin uzucapiune
sau, dup caz, prin posesia de bun(credin asupra bunurilor mobile.
6mprescriptibilitatea constituie un corolar al inalienabilitii bunurilor din
domeniul public, ntruct acestea pot s constituie numai obiect al proprietii
publice.
!e asemenea, bunurile din domeniul public sunt imprescriptibile extinctiv, adic
orict timp ar trece de la deposedarea titularilor acestora, aciunea n revendicare nu
se prescrie, neputnd fi paralizat pe nici o cale. deci, ele pot fi oricnd revendicate,
fr a se putea opune prescripia extinctiv, prescripia ac#izitiv, sau dobndirea cu
bun(credin a bunurilor mobile conform art. :;>(:;@ din Codul civil.
?ntruct asemenea bunuri sunt imprescriptibile extinctiv, aciunea n revendicare
a unui bun propritate public poate fi oricnd exercitat, fiind imprescriptibil extinctiv
c#iar i n situaiile de excepie n care aciunea n revendicare a unui bun proprietate
privat ar fi supus prescripiei extinctive sau unui termen de decdere.
+unurile din domeniul privat sunt prescriptibile, putnd fi dobndite prin
prescripie ac#izitiv ori prin posesie de bun(credin, pentru bunurile mobile n
condiiile art. :;> ( :;@ din Codul civil.
+unurile din domeniul public sunt imprescriptibile extinctiv.
n al treilea r!nd, bunurile proprietate public sunt insesizabile, adic nu pot fi
urmrite pe calea executrii silite, ntruct titularii dreptului de proprietate public
sunt solvabili i nu se ajunge la nstrinarea bunurilor acestora prin procedura
executrii silite. ?n acest sens, art. D=% alin. 8%9 din Codul civil instituie caracterul
insesizabil al bunurilor proprietate public, astfel nct asemenea bunuri nu pot fi
urmrite de ctre creditorii statului i ai unitilor administrativ(teritoriale.
n al patrulea r!nd, dreptul de proprietate public este susceptibil de orice limite
reglementate de dispoziiile legale pentru dreptul de proprietate privat, ns numai
n msura n care acestea sunt compatibile cu uzul sau interesul public cruia i sunt
destinate bunurile afectate 8art. D=, alin. % Cod civil9.
0lin. 8,9 al art. D=, din Codul civil prevede c incompatibilitatea se constat prin
acordul dintre titularul proprietii publice i persoana interesat sau, n caz de
divergen, pe cale judectoreasc i n aceste cazuri persoana interesat are
dreptul la o just i prompt despgubire din partea titularului proprietii publice 8art.
D=, alin. ; Cod civil9. 0ceste texte din Codul civil trebuie privite corelate cu
reglementrile art. >>& alin. 8,9 din acelai Cod, n conformiate cu care dac prin lege
nu se prevede altfel, reglementrile legale n materia dreptului de proprietate privat
se aplic i dreptului de proprietate public, numai n msura n care sunt
compatibile cu acesta din urm. e observ c legiuitorul a fost preocupat s
extind, att ct este posibil, sfera reglementrilor n materia proprietii private i
asupra proprietii publice, preocupat fiind, totodat, ca n cazul limitelor i restriciilor
dreptului de proprietate privat, aplicate proprietii publice, s nu se aduc atingere
uzului sau interesului public cruia i sunt destinate bunurile proprietate public.
n ultimul r!nd, referitor la formalitile de publicitate imobiliar, conform
prevederilor art. &= din 5egea nr. @E%::= privind cadastrul i publicitatea imobiliar,
modificat, imobilele ce aparin domeniului public i domeniului privat al statului sau,
dup caz, al unitii administrativ(teritoriale se nscriu n cri funciare speciale ale
unitii administrativ(teritoriale pe care sunt situate, cu excepiile prevzute de lege.
0ceste cri funciare speciale se in de ctre birourile teritoriale ale oficiului de
cadastru i publicitate imobiliar.

3.3. Dr#*t!r%'# r#.'# "or#(*!n;2to.r# *ro*r%#t2+%% *!$'%"#
!repturile reale corespunztoare proprietii publice sunt dreptul de
administrare, dreptul de concesiune i dreptul de folosin cu titlu gratuit,
reglementarea fiind la art. D== F D@> din Codul civil.
&reptul de administrare a fost definit ca drept real principal, avnd caracter
imobiliar, imprescriptibil i insesizabil, constituit cu titlu gratuit asupra unui bun din
domeniul public avnd ca titulari regii autonome i instituii publice, care i confer
titularului su posesia, folosina i dispoziia n conformitate cu actul constitutiv.
Aeglementrile legale privind dreptul de administrare pornesc de la prevederile
art. %;= alin. 8&9 din Constituia Aomniei, republicat, n conformitate cu care
bunurile proprietate public sunt inalienabile, ns pot fi date n administrare regiilor
autonome i instituiilor publice, continund cu prevederile art. %,; alin. 8%9 din 5egea
nr. ,%>E,--%, n conformitate cu care consiliile locale i consiliile judeene #otrsc
ca bunurile din domeniul public sau din domeniul privat, de interes local sau
judeean, s fie date n administrare regiilor autonome sau instituiilor publice.
Codul civil reglementeaz dreptul de administrare la art. D=@ F D@-.
!reptul de administrare mai este reglementat i prin Brdonana 1uvernului nr.
%>E%::; i prin Brdonana de urgen a 1uvernului nr. ;-E%::@.
<itulare ale drepturi de administrare sunt regiile autonome i autoriti ale
administraiei publice centrale sau locale i alte instituii publice de interes naional,
judeean ori local, astfel cum dispune art. D=D alin. 8%9 din Codul civil, acestea
acionnd att n calitate de subiecte de drept public, ct i n calitate de subiecte de
drept privat, n funcie de natura raporturilor juridice.
!reptul de administrare se constituie prin #otrre a 1uvernului sau a
consiliului judeean ori a Consiliului general al municipiului +ucureti sau a consiliului
local.
!reptul de administrare este inalienabil, insesizabil i imprescriptibil.
5egea nr. ,%;E%::D privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia
prevede, la art. %, alin. 8;9, c titularii dreptului de administrare pot s posede, s
foloseasc i s dispun de bunurile primite n administrare, n condiiile actelor prin
care asemenea bunuri au fost date n administrare.
0lin. 8,9 al art. D=D din Codul civil prevede c titularii dreptului de administrare
pot folosi i dispune de bunurile date n administrare n condiiile legii i, dac este
cazul, n condiiile stabilite prin actul de constituire.
$rerogativele dreptului de administrare sunt diferite de acelea ale dreptului de
proprietate public, astfel posesia constituind numai expresia juridic a stpnirii i
nu a aproprierii bunului.
Aegiile autonome i instituiile publice au i o dispoziie material asupra
bunurilor, aceasta recunoscndu(li(se n anumite limite, determinate de exploatarea
bunurilor conform destinaiei lor.
<itularii dreptului de administrare exercit folosina bunurilor pe care le(au primit
n administrare n funcie de destinaia bunurilor i de condiiile menionate n actul de
administrare, n raport de specificul bunurilor.
/ructele bunurilor date n administrare pot fi utilizate pentru acoperirea
c#eltuielilor i pentru desfurarea activitii regiilor autonome i trebuie vrsate la
buget de ctre instituiile publice.
<itularii dreptului de administrare exercit numai dispoziia material a bunurilor.
!reptul de administrare nceteaz o dat cu ncetarea dreptului de proprietate
public sau prin actul de revocare al organului care a constituit acest drept, n
condiiile legii i dac interesul public o impune, astfel cum prevede art. D=: din
Codul civil.
*n alt mod de ncetare a dreptului de administrare este reprezentat de trecerea
bunului n administrarea altei persoane juridice sau n cazul redistribuirii bunurilor
ntre regiile autonome sau ntre instituiile publice.
!reptul de administrare al regiilor autonome sau al instituiilor publice mai poate
s nceteze fie prin reorganizarea sau desfiinarea acestor persoane juridice, fie prin
trecerea unor bunuri din domeniul public n domeniul privat, prin #otrre a
1uvernului, a consiliului judeean, a Consiliului 1eneral al "unicipiului +ucureti sau
a consiliului local, n condiiile reglementate de art. %- alin. 8,9 din 5egea nr.
,%;E%::D.
Ca regul general, dreptul de administrare ia fiin prin acte juridice de drept
administrativ, existnd, deci, raporturi juridice de subordonare specifice, ns, n
raporturile de drept privat, dreptul de administrare este opozabil erga omnes, ntruct
este un drept real, care poate fi aprat prin mijloace de drept civil. !reptul de
administrare a bunurilor proprietate public are o natur juridic mixt, administrativ
i civil, din care rezult consecine practice importante..
?n ce privete aprarea n justiie a dreptului de administrare, aceasta revine
titularului dreptului, care poate exercita aciunea confesorie, conform dispoziiilor art.
D@- Cod civil, raportat la art. =:= alin. 8%9 din acelai Cod, mpotriva oricui ar nclca
prerogativele recunoscute titularului acestui drept, asemenea aciune putnd fi
formulat inclusiv mpotriva titularului dreptului de proprietate public.
&reptul de concesiune reprezint un drept real principal inalienabil,
imprescriptibil i insesizabil constituit cu titlu oneros n baza unui contract de
concesiune nc#eiat ntre o autoritate public i un subiect de drept privat 8persoan
fizic sau juridic9 cu privire la un bun din domeniul public, conferind titularului
posesia, folosina i dispoziia, conform obligaiilor care rezult din contractul
nc#eiat, pe o perioad determinat de timp.
Cadrul legal l reprezint dispoziiile constituionale ale art. %;= pct. &, precum i
reglementrile Brdonanei de urgen a 1uvernului >&E,--= privind regimul
contractelor de concesiune de bunuri proprietate public i acelea ale Brdonanei de
urgen a 1uvernului nr. ;&E,--= privind atribuirea contractelor de ac#iziie public, a
contractelor de concesiune de lucrri publice i a contractelor de concesiune de
servicii.
Codul civil reglementeaz contractul de concesiune la art. D@% F D@;.
Contractul de concesiune de bunuri proprietate public se nc#eie n form
scris i prin acesta o autoritate public, denumit concedent, transmite, pentru o
perioad determinat, unei alte persoane, denumit concesionar, care acioneaz pe
riscul i rspunderea sa, obligaia de exploatare a unui bun proprietate public, n
sc#imbul unei redevene.
Bbiectul contractului de concesiune l reprezint bunurile proprietate public a
statului sau a unitilor administrativ(teritoriale, iar redevena obinut constituie venit
la bugetul de stat sau la bugetele locale.
Calitate de concedent o pot avea ministerele sau alte organe de specialitate ale
administraiei publice centrale, pentru bunurile proprietate public a statului i
consiliile judeene, consiliile locale, Consiliul 1eneral al "unicipiului +ucureti sau
instituiile publice de interes local, pentru bunurile proprietate public a judeului,
oraului sau comunei, iar calitatea de concesionar o poate avea orice persoan fizic
sau juridic, romn sau strin.
Contractul de concesiune este nc#eiat n conformitate cu legea romn,
indiferent de naionalitatea sau cetenia concesionarului, pentru o durat de cel mult
&: de ani, durata concesiunii stabilindu(se de ctre concedent pe baza studiului de
oportunitate. Contractul poate fi prelungit pentru o perioad egal cu cel mult
jumtate din durata iniial.
6niiativa concesionrii are la baz efectuarea unui studiu de oportunitate, iar
concedentul este obligat ca, ntr(un termen de ;- de zile de la nsuirea propunerii
de concesionare formulate de orice persoan interesat, s procedeze la ntocmirea
studiului de oportunitate.
Concesionarea se aprob prin #otrre a 1uvernului, a consiliilor locale,
judeene sau a Consiliului 1eneral al "unicipiului +ucureti, dup caz.
Bfertantul are obligaia de a elabora oferta n conformitate cu prevederile
documentaiei de atribuire, aceasta avnd caracter obligatoriu, din punct de vedere al
coninutului, pe toat durata de valabilitate stabilit de concedent.
Criteriul de atribuire a contractului de concesiune l constituie cel mai mare nivel
al redevenei, ns concedentul poate avea n vedere i alte criterii, cum ar fi
capacitatea economico(financiar a ofertanilor, protecia mediului, condiii specifice
impuse de natura bunului concesionat.
Contractul de concesiune cuprinde clauzele prevzute n caietul de sarcini i
clauzele convenite de prile contractante, n completarea acelora din caietul de
sarcini, coninnd i interdicia, pentru concesionar, de a subconcesiona unei alte
persoane obiectul concesiunii, cu excepia situaiei n care subconcesionarea este
permis.
Contractul de concesiune trebuie s cuprind i clauze contractuale referitoare
la mprirea responsabilitilor de mediu ntre concedent i concesionar, precum i
s precizeze n mod distinct categoriile de bunuri care vor fi utilizate de concesionar
n derularea concesiunii, anume bunurile de retur, care revin gratuit i libere de orice
sarcini concedentului la ncetarea contractului de concesiune 8bunurile care au fcut
obiectul concesiunii9 i bunurile proprii care la ncetarea contractului de concesiune
rmn n proprietatea concesionarului 8bunurile care au aparinut concesionarului i
au fost utilizate de acesta pe durata concesiunii9.
Concesionarul are dreptul i obligaia de a exploata bunul primit n concesiune,
n sc#imbul unei redevene i pentru o durat determinat, cu respectarea condiiilor
prevzute de lege i a contractului de concesiune 8art. D@% alin. % din Codul civil9.
?n ce privete exercitarea dreptului de concesiune, se recunoate dreptul
concesionarului de a efectua orice acte materiale sau juridice necesare pentru
asigurarea exploatrii bunului. <rebuie precizat, totui, c acesta nu are i
posibilitatea de a nstrina i nici greva bunul dat n concesiune ori bunurile destinate
sau rezultate din realizarea concesiunii i care, potrivit legii sau actului constitutiv,
trebuie s fie predate concedentului la ncetarea concesiunii, astfel cum prevede art.
D@, alin. 8%9 teza a 66(a din Codul civil.
Concesionarului i se recunoate dreptul de a culege fructele bunului dat n
concesiune i, ntr(o anumit msur, astfel cum rezult din dispoziiile legale i din
actul de constituire i productele acestuia.
Exist posibilitatea legal de modificare unilateral a prii reglementare a
contractului de concesiune, de ctre concedent, din motive excepionale legate de
interesul naional sau local, dup caz, iar dac asemenea modificare este de natur
s aduc un prejudiciu concesionarului, acesta este n drept s primeasc o just
despgubire.
Contractul de concesiune i nceteaz efectele la expirarea perioadei stabilite,
n cazul n care interesul naional sau local o impune, prin denunarea unilateral de
ctre concedent, cu plata unei juste i prealabile despgubiri n sarcina acestuia, n
cazul nerespectrii obligaiilor contractuale de ctre concesionar, prin reziliere de
ctre concedent, cu plata unei despgubiri n sarcina concedentului, la dispariia
bunului concesionat din cauz de for major sau n cazul imposibilitii obiective a
concesionarului de a(l exploata, prin renunare, fr plata unei despgubiri.
5a ncetarea contractului de concesiune, concesionarul este obligat s restituie,
n deplin proprietate, liber de orice sarcin, bunul concesionat i investiiile pe care
le(a realizat.
umele reprezentnd redevena sunt utilizate numai pentru ntreinerea,
repararea, reabilitarea, modernizarea iEsau dezvoltarea bunurilor proprietate
public, bunuri care au fcut obiectul concesionrii.
?n ce privete aprarea n justiie a dreptului de concesiune, aceasta revine
titularului dreptului, care poate exercita aciunea confesorie, conform dispoziiilor art.
D@; Cod civil, raportat la art. =:= alin. 8%9 din acelai Cod, mpotriva oricui ar nclca
prerogativele recunoscute titularului acestui drept. 0ciunea confesorie poate fi
formulat inclusiv mpotriva titularului dreptului de proprietate public.
?n fine, dreptul de folosin cu titlu gratuit constituie un drept real principal,
inalienabil, insesizabil i imprescriptibil care este constituit de ctre autoritatea
competent asupra unui bun din domeniul public, n scopul exercitrii dreptului de
proprietate public, avnd ca titular o persoan juridic de drept privat de utilitate
public i care confer titularului atributele posesiei, folosinei i dispoziiei, oblignd
la respectarea ndatoririlor stabilite n actul de constituire.
?n conformitate cu prevederile art. %;= pct. & din Constituia Aomniei,
republicat, bunurile proprietate public pot fi date n folosin gratuit instituiilor de
utilitate public. tatul i unitile administrativ(teritoriale au dreptul de a da imobile
din patrimoniul lor n folosin gratuit, pe termen limitat, persoanelor juridic fr scop
lucrativ care desfoar activitate de binefacere sau de utilitate public sau serviciilor
publice, conform dispoziiilor art. %@ din 5egea nr. ,%;E%::D.
!reptul de folosin cu titlu gratuit este reglementat la art. D@& F D@> din Codul
civil. !reptul de folosin cu titlu gratuit se constituie i nceteaz ca i dreptul de
administrare 8art. D@& alin. ; Cod civil9.
!reptul de folosin asupra bunurilor proprietate public se acord cu titlu
gratuit, pentru o perioad limitat de timp, n favoarea persoanelor juridice fr scop
lucrativ care desfoar activitate de utilitate public sau serviciilor publice.
Conform reglementrilor art. %,& din 5egea nr. ,%>E,--%, consiliile locale i cele
judeene pot da n folosin gratuit pe termen limitat bunuri proprietate public sau
privat, persoanelor juridice fr scop lucrativ, care desfoar activitate de
binefacere sau de utilitate public sau serviciilor publice.
0semenea drept se poate constitui att asupra bunurilor mobile, ct i asupra
bunurilor imobile.
!up adoptarea noului Cod civil, n conformitate cu prevederile art. D@& alin.
8%9, titulare ale dreptului de folosin cu titlu gratuit sunt instituiile de utilitate public.
!reptul de folosin gratuit asupra bunurilor proprietate public se constituie fie
prin #otrre a 1uvernului sau a consiliului judeean ori a Consiliului 1eneral al
"unicipiului +ucureti, fie a consiliului local i are caracter inalienabil, imprescriptibil
i insesizabil, precum i un caracter temporar.
!reptul de folosin cu titlu gratuit confer titularului su posibilitatea exercitrii
posesiei n calitate de titular al acestui drept i posibilitatea de a culege fructele
bunului posedat, ns, cu precizarea c, n lipsa unor dispoziii contrare, titularul
acestui drept nu beneficiaz de fructele civile ale bunului, astfel cum dispun art. D@&
alin. 8,9 din Codul civil.
?n privina dreptului de dispoziie, titularii dreptului de folosin gratuit pot
exercita dispoziia material.
?n opinia noastr actul de constituire a dreptului de folosin gratuit este un act
administrativ.
?n ce privete aprarea n justiie a dreptului de folosin cu titlu gratuit, aceasta
revine titularului dreptului, care poate exercita aciunea confesorie, conform
dispoziiilor art. D@> Cod civil, raportat la art. =:= alin. % din acelai Cod, mpotriva
oricui ar nclca prerogativele recunoscute titularului acestui drept, inclusiv mpotriva
titularului dreptului de proprietate public.
3.4. Do)#n%!' *r%&.t
<oate bunurile proprietatea statului sau a unitilor administrativ(teritoriale care
nu aparin domeniului public, formeaz proprietatea privat a statului, respectiv a
unitilor administrativ(teritoriale. fera acestor bunuri depinde de ntinderea
domeniului public.
!reptul de proprietate cu privire la bunurile din domeniul privat cuprinde
prerogativele usus, fructus i abusus.
+unurile din domeniul privat pot s fie concesionate, nc#iriate sau date n
locaie de gestiune, conform legii.
Conform dispoziiilor art. %;= punct > din Constituia Aomniei revizuit,
proprietatea privat este inviolabil, n condiiile legii organice.
3.3. St%n9#r#. r#*t!'!% # *ro*r%#t.t# *!$'%"2
Conform prevederilor art. D=& din Codul civil, dreptul de proprietate public se
stinge atunci cnd bunul asupra cruia poart a pierit sau a fost trecut n domeniul
privat ori dac a ncetat uzul sau interesul public, cu respectarea condiiilor prevzute
de lege.
<recerea unui bun din domeniul public n domeniul privat se poate face prin
#otrre a 1uvernului, a consiliului judeean, respectiv a Consiliului 1eneral al
"unicipiului +ucureti, sau a consiliului local, dac prin Constituie sau prin alt lege
nu se dispune altfel.
!ac un bun a devenit proprietate public n temeiul legii, n accepiunea
acesteia n sens restrns, ca act normativ emis de $arlament, trecerea acestuia n
domeniul privat necesit un act normativ care s aib cel puin aceeai for juridic.
3.4. A*2r.r#. r#*t!'!% # *ro*r%#t.t# *!$'%"2
Bbligaia de a apra n justiie dreptul de proprietate public revine titularului
acestuia.
<itularilor drepturilor corespunztoare proprietii publice 8titularul dreptului de
administrare, titularul dreptului de concesiune i titularul dreptului de folosin cu titlu
gratuit9 le revine, n primul rnd, obligaia de a(l informa pe titularul dreptului de
proprietate cu privire la orice tulburare adus dreptului de proprietate public i, n al
doilea rnd, obligaia de a(l introduce n proces pe titularul dreptului de proprietate
public, n condiiile reglementate de Codul de procedur civil.
unt aplicabile n mod corespunztor reglementrile privind aciunea n
revendicare, prevzute de art. >=; Cod civil, astfel cum dispune art. D=> alin. 8;9 din
acelai Cod.
8ntr#$2r% # "ontro' /% t#)# # #;$.t#r#
1.Ar2t.+% 1n "# "on(t2 %(t%n"+%. %ntr# o)#n%!' *!$'%" /% o)#n%!' *r%&.t
2. Pr#"%;.+% ".r# #(t# r#9%)!' 0!r%%" .' o)#n%!'!% *!$'%" /% ".r# #(t#
r#9%)!' 0!r%%" .' o)#n%!'!% *r%&.t
3. Pr#;#nt.+% r#*t!r%'# r#.'# "or#(*!n;2to.r# *ro*r%#t2+%% *!$'%"#
4. Ar2t.+% %n "# #(t# ,or).t o)#n%!' *r%&.t
3. E-*'%".+% "# r#*r#;%nt2 r#*t!' # .)%n%(tr.r# /% ".r# (!nt ".r."t#r#'#
0!r%%"# .'# ."#(t!%.
4. E-*'%".+% "# r#*r#;%nt2 r#*t!' # "on"#(%!n# /% ".r# (!nt ".r."t#r#'#
0!r%%"# .'# ."#(t!%.
Un%t.t#. # 1n&2+.r# 4
C%r"!'.+%. 0!r%%"2 . t#r#n!r%'or /% . "on(tr!"+%%'or
4.1. C%r"!'.+%. 0!r%%"2 . t#r#n!r%'or "on,or) r#9'#)#nt2r%'or Co!'!% "%&%'
4.2. C%r"!'.+%. 0!r%%"2 . t#r#n!r%'or %n ,on!' ,or#(t%#r
4.3. Do$:n%r#. r#*t!'!% # *ro*r%#t.t# *r%&.t2 .(!*r. t#r#n!r%'or # "2tr#
"#t2+#n%% (tr2%n%> .*.tr%;% /% # "2tr# *#r(o.n#'# 0!r%%"# (tr2%n#
4.4. C%r"!'.+%. 0!r%%"2 . "on(tr!"+%%'or
4.1.C%r"!'.+%. 0!r%%"2 . t#r#n!r%'or "on,or) r#9'#)#nt2r%'or Co!'!% "%&%'
Conform reglementrilor Codului civil, terenurile proprietate privat, indiferent
de titular, sunt n circuitul civil general, de unde rezult c acestea pot fi nstrinate
i, respectiv, dobndite, prin modurile generale de transmisiune i de dobndire
reglementate de lege. Aeferindu(ne la titularii dreptului de proprietate privat, avem
n vedere persoane fizice, persoane juridice de drept privat, statul, unitile
administrativ(teritoriale.
0supra terenurilor proprietate privat pot fi constituite dezmembrminte F uz,
uzufruct, abitaie, servitute i superficie F i garanii reale F ipotec imobiliar,
privilegii imobiliare.
Aeferitor la problema de form a actelor juridice de nstrinare a terenurilor
trebuie s facem unele precizri.
0stfel, conform dispoziiilor legale 8art. D@= alin. ; din Codul civil9 prin imobil
nelegem una sau mai multe parcele de teren alturate, indiferent de categoria de
folosin, cu sau fr construcii, aparinnd aceluiai proprietar, situate pe teritoriul
unei uniti administrativ(teritoriale i care sunt identificate printr(un numr cadastral
unic.
Conform prevederilor art. D@@ din Codul civil, drepturile imobiliare nscrise n
cartea funciar sunt drepturi tabulare i acestea se dobndesc, se modific i se
sting numai cu respectarea regulilor de carte funciar.
Bbiect al drepturilor tabulare l constituie imobilul, astfel determinat prin
definiia menionat dat de Codul civil, care, dup nscrierea n cartea funciar nu
mai poate fi modificat dect cu respectarea regulilor de carte funciar, deoarece
drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar se dobndesc numai
prin nscriere n cartea funciar, pe baza actului sau faptului care a justificat
nscrierea i se pierd sau se sting numai prin radierea din cartea funciar, cu
consimmntul titularului dat prin act autentic notarial. ?ns, acest consimmnt nu
este necesar dac dreptul se stinge prin mplinirea termenului artat n nscriere sau
prin decesul titularului persoan fizic ori prin ncetarea existenei titularului persoan
juridic.
4otrrea judectoreasc definitiv sau F n cazurile artate de lege F actul
autoritii administrative, sunt de natur s nlocuiasc acordul de voin sau F dup
caz F consimmntul titularului 8art. DD> alin. & Cod civil 9.
?nscrierea n cartea funciar se efectueaz n baza nscrisului autentic
notarial, a #otrrii judectoreti rmas definitiv, a certificatului de motenitor sau
n baza unui alt act emis de autoritile administrative, dac legea prevede aceasta.
!e asemenea, n conformitate cu prevederile art. >& din 5egea nr. @E%::= a
cadastrului i publicitii imobiliare, republicat, cu modificrile i completrile
ulterioare, notarul public care a ntocmit un act prin care se transmite, se modific, se
constituie sau se stinge un drept real imobiliar are obligaia de a cere din oficiu
nscrierea n cartea funciar i trebuie s transmit cererea de nscriere a actului
respectiv n ziua ntocmirii acestuia sau cel mai trziu a doua zi, la biroul teritorial de
cadastru i publicitate imobiliar n a crui raz de activitate se afl imobilul i cu
privire la aceasta trebuie s se fac meniune expres n cuprinsul actului, sau dup
caz, al certificatului de motenitor.
!e asemenea, mai precizm c la autentificarea actelor prin care se
transmite, se modific, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar, notarul
public are obligaia de a solicita un extras de carte funciar pentru autentificare, care
este valabil timp de %- zile lucrtoare de la data nregistrrii cererii sau, dup caz, un
certificat de sarcini.
4.2. C%r"!'.+%. 0!r%%"2 . t#r#n!r%'or %n ,on!' ,or#(t%#r
5egea nr. &=E,--D 8Codul silvic9 reglementeaz, la art. ;& alin. 8%9, c
terenurile forestiere proprietate public a statului nu fac obiectul constituirii dreptului
de proprietate sau vreunui dezmembrmnt al acestuia.
0rt. ;> din actualul Cod silvic prevede c reducerea suprafeei fondului
forestier naional este interzis, ns, excepional, n temeiul art. ;= din acelai Cod,
este permis reducerea suprafeei fondului forestier naional prin scoatere definitiv,
pentru realizarea obiectivelor de interes naional, declarate de utilitate public, n
condiiile legii i la cerere, solicitantul terenului pe care urmeaz a fi realizate
obiectivele respective poate compensa suprafaa ocupat cu terenuri ec#ivalente ca
suprafa i bonitate, caz n care nu se mai pltete contravaloarea terenului scos
din fondul forestier naional, dar se ac#it anticipat celelalte obligaii bneti.
Compensarea menionat se realizeaz n ec#ivalen valoric, n condiiile n
care suprafaa terenului dat n compensare nu poate fi mai mic dect suprafaa
terenului care face obiectul scoaterii din fondul forestier.
$ot fi scoase definitiv din fondul forestier naional, doar cu condiia
compensrii acestora, fr reducerea suprafeei fondului forestier i cu plata
anticipat a obligaiilor bneti, numai terenurile necesare realizrii sau extinderii
urmtoarelor categorii de obiective' necesare explorrii i exploatrii resurselor
minerale, cum ar fi crbuni, roci utile, agregate minerale, minereuri, ape minerale,
surse de energie alternativ, petrol i gaze naturale. necesare pentru structuri de
primire turistic cu funciuni de cazare turistic, uniti de cult, obiective sociale,
sportive i medicale, construcii #idrote#nice de interes local 8n nelesul legii,
categoria obiective sociale nu include locuinele individuale i ansamblurile
rezideniale edificate n fondul forestier proprietate public9. pentru locuine sau case
de vacan, numai n fondul forestier proprietate privat a persoanelor fizice i
juridice. pentru obiective instalate n fondul forestier nainte de anul %::-, cuprinse n
amenajamentele silvice n vigoare la data de % ianuarie %::-, la categoria Hocupaii i
litigiiK. pentru reele de surse de ap potabil i canalizare, reele i sisteme de
comunicaii, precum i drumuri de interes judeean i local. pentru repararea i
ntreinerea reelelor de transport petrol, gaze naturale i energie electric.
Compensarea se realizeaz fizic cu un teren care are de cinci ori valoarea
terenului care se scoate definitive din fondul forestier, iar suprafaa terenului dat n
compensare nu poate fi mai mic dect de trei ori suprafaa terenului care face
obiectul scoaterii din fondul forestier. <erenurile cu care se realizeaz compensarea
trebuie s fie numai din afara fondului forestier naional, dar limitrofe acestuia, apte
de a fi mpdurite, iar n situaia n care suprafaa minim a unui teren cu care se
realizeaz compensarea este mai mare de ,- #a, acesta poate s nu fie limitrof
fondului forestier, dar trebuie s fie compact, ns nu se poate realiza compensarea
cu terenuri situate n zona alpin i subalpin i pentru aceste terenuri sunt obligatorii
nscrierea n amenajamentele silvice i asigurarea administrrii sau serviciilor silvice
n termen de ;- de zile de la data aprobrii scoaterii definitive din fondul forestier,
precum i mpdurirea n maximum dou sezoane de vegetaie.
5egea nu admite compensarea cu terenuri limitrofe perdelelor forestiere de
protecie, iar n judeele n care suprafaa fondului forestier este sub %=J din
suprafaa judeului, compensarea se realizeaz numai cu terenuri din cadrul aceluiai
jude.
<rebuie precizat c terenurile scoase definitiv din fondul forestier i terenurile
primite n compensare dobndesc situaia juridic a terenurilor pe care le nlocuiesc.
<erenurile scoase definitiv din fondul forestier naional devin proprietatea
beneficiarului n momentul efecturii operaiunii de predare(primire i dobndesc
destinaia pe care acesta a solicitat(o i care i(a fost aprobat.
7u pot fi scoase definitiv din fondul forestier naional terenurile aflate n
perimetrul fiei de protecie a frontierei de stat, care fac parte din domeniul public i
care, prin natura lor, sunt destinate proteciei i ntreinerii liniei de frontier.
c#imbarea destinaiei obiectivului construit pe terenul care a fcut obiectul
scoaterii definitive din fondul forestier naional mai devreme de > ani determin
abrogarea ordinului ministrului sau #otrrii 1uvernului de aprobare i are ca efect
aducerea la starea iniial a terenului scos din fondul forestier, pe c#eltuiala
beneficiarului aprobrii.
$entru realizarea sc#imbului de terenuri n situaiile n care unul dintre
terenuri este proprietate public a statului, sc#imbul trebuie s ndeplineasc cel
puin una dintre urmtoarele condiii'
a9 s conduc la eliminarea de enclave din fondul forestier proprietate
public a statului.
b9 s determine comasarea terenurilor forestiere proprietate public a
statului.
c9 s asigure majorarea suprafeelor mpdurite din zonele deficitare n
pduri.
c#imbul de terenuri se iniiaz de administratorul pdurilor proprietate
public a statului i se aprob prin ordin al conductorului autoritii publice centrale
care rspunde de silvicultur.
c#imbul de terenuri se poate realiza numai n cadrul aceluiai jude, cu
excepia cazurilor n care intr n fondul forestier terenuri cu destinaie agricol din
zonele deficitare n pduri.
c#imbarea categoriei de folosin silvic a terenurilor cu destinaie
forestier, pe perioada de aplicare a amenajamentului silvic, n alt categorie de
folosin silvic se aprob prin ordin al conductorului autoritii publice centrale care
rspunde de silvicultur.
c#imbarea categoriei de folosin silvic a terenurilor cu destinaie
forestier de la folosina LpdureL, la alt categorie de folosin silvic, se face cu
plata unei taxe ec#ivalente cu taxa de scoatere definitiv din fondul forestier, care se
vireaz n fondul de ameliorare a fondului funciar cu destinaie silvic, cu excepia
terenurilor destinate construciei de drumuri forestiere, nfiinrii de pepiniere silvice,
constituirii culoarului de frontier i fiei de protecie a frontierei de stat, precum i
cele destinate realizrii unor obiective din cadrul istemului 6ntegrat de ecurizare a
/rontierei de tat.
4.3. Do$:n%r#. r#*t!'!% # *ro*r%#t.t# *r%&.t2 .(!*r. t#r#n!r%'or # "2tr#
"#t2+#n%% (tr2%n%> .*.tr%;% /% # "2tr# *#r(o.n#'# 0!r%%"# (tr2%n#
<rebuie s pornim de la dispoziiile art. && alin. 8,9, teza a 66(a din Constituia
Aomniei, n conformitate cu care cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de
proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea
Aomniei la *niunea European i din alte tratate internaionale la care Aomnia
este parte, pe baz de reciprocitate i prin motenire legal.
5egea special o reprezint 5egea nr. ;%,E,--> privind dobndirea dreptului
de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, precum
i de ctre persoanele juridice strine.
!ispoziiile acestui act normativ sunt aplicabile n cazul dobndirii dreptului de
proprietate asupra terenurilor de ctre cetenii strini i de ctre apatrizi prin acte
ntre vii. 5egea nu reglementeaz dobndirea dreptului de proprietate pe cale
succesoral, astfel nct, n tcerea legii, nelegem c prin motenire legal nu sunt
instituite restricii n ce privete dobndirea dreptului de proprietate funciar de ctre
ceteni strini i apatrizi, deci acetia pot dobndi necondiionat dreptul de
proprietate funciar prin acest mod de dobndire a drepturilor reale.
!iscuia pe care dorim s o facem va trebui s nceap cu definiia pe care
legiuitorul o d unor termeni cu care acesta va opera n cuprinsul legii.
0stfel, legea arat c vom nelege prin stat membru orice stat membru al
*niunii Europene sau al paiului Economic European, iar prin stat ter trebuie s
nelegem orice alt stat, altul dect statele membre.
5egea mai definete i noiunea de rezident, fiind vorba despre strinul care
are drept de reziden pe teritoriul Aomniei sau de persoana juridic strin care
are cel puin un sediu secundar pe teritoriul Aomniei, n condiiile legii.
?n legtur cu explicarea noiunii de rezident, legea permite unei persoane
juridice strine s aib un sediu secundar pe teritoriul Aomniei.
ediul reprezint, pentru persoana juridic, ceea ce este domiciliul pentru
persoana fizic, adic un atribut de identificare, drept personal nepatrimonial, locul
de identificate n spaiu a acesteia, iar ntr(o clasificare, n raport de ponderea sa n
volumul persoanei juridice, se distinge ntre sediul principal i sediul secundar,
acesta din urm fiind locul n care persoana juridic i desfoar o parte a
activitii, o activitate secundar.
7oiunea de sediu secundar nu era consacrat in terminis de legea romn
nainte de intrarea n vigoare a noului Cod civil, existnd posibilitatea de a considera
c ne aflm n prezena unui asemenea sediu secundar acolo unde persoana juridic
i desfura o parte a activitii sale. $oate c, nu lipsit de importan ar fi fost ca
legiuitorul s defineasc sediul secundar, mai cu seam, avnd n vedere c discuia
se fcea n legtur cu o persoan juridic constituit n conformitate cu legislaia
unei ri membre a *niunii Europene sau a paiului Economic European. Aezult c
nainte de intrarea n vigoare a noului Cod civil legiuitorul, atunci cnd a adoptat
5egea nr. ;%,E,-->, a utilizat noiunea de domiciliu secundar, care nu era consacral
legislativ, ns care era acceptat de o parte a doctrinei de specialitate.
*lterior, dup adoptarea noului Cod civil, art. ,,@ prevede c sediul
persoanei juridice se stabilete potrivit actului de constituire sau statutului, iar n
funcie de obiectul de activitate, se recunoate persoanei juridice posibilitatea de a
avea mai multe sedii cu caracter secundar pentru sucursale, reprezentane teritoriale
i puncte de lucru, recunoscnu(se persoanei juridice i posibilitatea de a avea un
sediu ales 8aa cum este recunoscut i posibilitatea persoanei fizice de a avea un
domiciliu ales, n condiiile art. :@ din noul Cod civil9.
*n alt termen pe care legea l definete, dar care poate da natere unor
discuii este acela de fermier care desfoar activiti independente. ?n nelesul
legii, o asemenea persoan este orice persoan fizic care desfoar activitate
agricol sau silvic, urmrind obinerea de produse agricole vegetale sau animale i
activitate de depozitare i prelucrare a produselor obinute din activitatea proprie sau
care desfoar o activitate n vederea realizrii de produse lemnoase i
nelemnoase ale fondului forestier.
?n cele ce urmeaz vom analiza i posibilitile conferite de legiuitor unui
asemenea fermier, care beneficiaz de o situaie privilegiat, de a dobndi dreptului
de proprietate funciar n Aomnia.
?n conformitate cu prevederile art. ; al legii, este permis cetenilor statelor
membre ale *niunii Europene sau ale paiului Economic European i apatrizilor cu
domiciliul n aceste stat sau n Aomnia, precum i persoanelor juridice constituite n
conformitate cu legislaia unui stat membru al *niunii Europene sau al paiului
Economic European s dobndeasc dreptul de proprietate asupra terenurilor n
Aomnia n aceleai condiii cu cele prevzute de lege pentru cetenii romni i
pentru persoanele juridice romne.
e poate observa c, de principiu, legea prevede o asemenea posibilitate,
pentru ca, n reglementrile ce urmeaz, s fac anumite distincii, pe care le vom
discuta.
Cetenii statelor membre ale *niunii Europene sau ale paiului Economic
European nerezideni n Aomnia, apatrizii nerezideni n Aomnia, ns cu domiciliul
ntr(un stat membru al *niunii Europene sau al paiului Economic European i
persoanele juridice nerezidente, ns constituite conform legislaiei unui stat membru
al *niunii Europene sau al paiului Economic European pot dobndi dreptul de
proprietate asupra terenurilor n Aomnia pentru reedine secundare sau, respectiv
pentru sedii secundare, la mplinirea unui termen de > ani de la data aderrii
Aomniei la *niunea European.
?n privina domiciliului, art. %; din !ecretul nr. ;%E%:>& prevedea c acesta
este acolo unde persoana fizic are locuina statornic sau principal, iar conform
art. ,> alin. 8%9 din Brdonanei de urgen a 1uvernului nr. :@E,--> privind evidena,
domiciliul, reedina i actele de identitate ale cetenilor romni, domiciliul unei
persoane fizice era la adresa unde ea i are locuina statornic.
5egea nr. @%E,-%% pentru punerea n aplicare a 5egii nr. ,D@E,--: privind
Codul civil a abrogat expres !ecretul ;%E%:>& i a modificat prevederile art. ,= alin.
8%9 i art. ,: din Brdonana de urgen a 1uvernului nr. :@E,--> privind evidena,
domiciliul, reedina i actele de identitate ale cetenilor romni, prevznd c
domiciliul persoanei fizice este acolo unde aceasta declar c are locuina principal.
0rt. ,: din Brdonana de urgen a 1uvernului nr. :@E,-->, astfel cum a fost
modificat prin prevederile 5egii nr. @%E,-%% pentru punerea n aplicare a 5egii nr.
,D@E,--: privind Codul civil, dispune c reedina este acolo unde persoana fizic
declar c are locuina secundar, alta dect cea de domiciliu.
7oul Cod civil, la art. D@, definind domiciliul, arat c acesta este acolo unde
persoana fizic declar c i are locuina principal.
?n privina reedinei, nici reglementrile n vigoare naintea intrrii n vigoare a
noului Cod civil i nici prevederile art. :- i :% ale acestuia nu permit existena mai
multor reedine.
Aeedina F art. :- alin. 8%9 din noul Cod civil folosete singularul F este
considerat domiciliu, cnd acesta nu este cunoscut. <ot singularul l folosete
legiuitorul i la alin. 8,9 ala celuiai articol, prevznd c n lips de reedin,
persoana fizic este considerat c domiciliaz la locul ultimului domiciliu, iar dac
acesta nu se cunoate, la locul unde acea persoan se gsete. <ot astfel, n cele
trei alineate ale art. :% se folosete numai singularul, rezultnd fr dubii c i n
reglementarea noului Cod civil persoana fizic nu poate avea dect o singur
reedin, fiind exclus posibilitatea de a avea reedine secundare.
!e altfel, art. ,> din Brdonana de urgen a 1uvernului nr. :@E,--> prevede
expes, la art. ,> alin. 8,9 c cetenii romni au dreptul s(i stabileasc sau s(i
sc#imbe, n mod liber, domiciliul ori reedina, cu excepia cazurilor expres prevzute
de lege, iar la alin. 8;9 prevede c cetenii rom!ni nu pot avea n acelai timp dec!t
un singur domiciliu i2sau o singur reedin, iar n cazul n care acetia dein mai
multe locuine, i pot stabili domiciliul sau reedina n oricare dintre ele.
Aezult c reedina este locul unde persoana are locuina vremelnic,
temporar sau secundar, aceasta fiind definit ca un atribut de identificare n spaiu
a persoanei fizice, prin indicarea locuinei vremelnice ori temporare.
0naliznd aceste reglementri legale ar rezulta c posibilitatea existenei mai
multor reedine este recunoscut numai cetenilor statelor membre ale *niunii
Europene sau ale paiului Economic European nerezideni n Aomnia, apatrizilor
nerezideni n Aomnia, ns cu domiciliul ntr(un stat membru al *niunii Europene
sau al paiului Economic European.
?n legtur cu reglementarea de la art. & din 5egea nr. ;%,E,-->, credem c
legiuitorul ar fi putut s stabileasc o anumit suprafa, destul de limitat, n scopul
constituirii unor asemenea reedine i, respectiv sedii secundare, astfel cum le
denumete legiuitorul.
5egiuitorul a permis dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor
agricole, asupra pdurilor i terenurilor forestiere la mplinirea unui termen de @ ani
de la data aderrii Aomniei la *niunea European de ctre cetenii unui stat
membru al *niunii Europene sau al poaiului Economic European, de ctre apatrizii
cu domiciliul ntr(un stat membru sau n Aomnia i de ctre persoanele juridice
constituite conform legislaiei unui stat membru al *niunii Europene sau al paiului
Economic European.
!in reglementarea menionat rezult c dup scurgerea unui termen de @ ani
din momnetul aderrii Aomniei la *niunea European pot fi dobndite fr nici un
fel de restricii terenuri agricole i forestiere de ctre aceste subiecte de drept.
0semenea dispoziii legale nu sunt aplicabile fermierilor care desfoar
activiti independente F astfel cum i denumete i i definete legea ( i care pot fi
ceteni ai unui stat membru al *niunii Europene sau ai unui stat din paiul
Economic European sau apatrizi cu domiciliul ntr(un asemenea stat, care i
stabilesc reedina n Aomnia sau apatrizi cu domiciliul n Aomnia.
Aezult c fermierii care desfoar activiti independente pot s
dobndeasc terenuri agricole, pduri i terenuri forestiere dendat ce Aomnia a
aderat la *niunea European, fr vreo restricie sau limitare n ceea ce privete
suprafaa sau termenul de la care dreptul de proprietate poate fi dobndit.
5egiuitorul ar fi trebuit s se asigure c aceast categorie de subiecte de
drept, fermierii care desfoar activiti independente, se va ocupa exclusiv de
agricultur, zoote#nie i silvicultur i va desfura activitile pe care le prevede
legiuitorul n definiia legal, definiie care pune n discuie c#iar calitatea acestor
fermieri, pe care ne(a fost greu s(i calificm ca fiind comerciani, n sensul Codicelui
de comer din %DD@ 8Codul comercial romn abrogat parial prin 5egea nr. @%E,-%%
pentru punerea n aplicare a 5egii nr. ,D@E,--: privind Codul civil9, dar pe care
trebuie s(i calificm ca profesioniti, n condiiile reglementrilor art. ; din noul Cod
civil.
?n cazul prevzut de 5egea nr. ;%,E,--> poate c perioada ar fi trbuit s fie
mai scurt, eventual o indisponibilizare legal de numai > ani i atunci ar fi existat
sigurana c acela care investete n terenuri agricole, pduri i terenuri forestiere, le
va folosi efectiv pentru agricultur sau, respectiv silvicultur i nu n scopuri
comerciale. Este mai greu s acceptm c un investitor ar dori s dobndeasc n
proprietate asemenea terenuri i timp de > ani s le pstreze, pentru ca abia apoi s
le poat vinde.
Calitatea de fermier care desfoar activiti independente poate fi dovedit
F conform dispoziiilor legale F cu documentele emise sau eliberate de autoritile
competente din statul membru al *niunii Europene sau al paiului Economic
European, pentru cetenii statelor membre sau apatrizii cu domiciliul n statele
membre sau de autoritile competente din statul de provenien pentru apatrizii cu
domiciliul ntr(un stat membru al *niunii Europene sau al paiului Economic
European.
?n privina apatrizilor care au domiciliul n Aomnia, acetia pot face dovada
calitii de fermier care desfoar activiti independente cu atestatul eliberat de
"inisterul 0griculturii i !ezvoltrii Aurale.
?n ce privete posibilitatea apatrizilor cu domiciliul ntr(un stat membru al
*niunii Europene sau al paiului Economic European de a dovedi calitatea de
fermier care desfoar activiti independente cu documentele eliberate de
autoritile competente din statul de provenien, avem unele obiecii.
5a alin. 8&9 al art. > al 5egii, legiuitorul prevede c fermierii care desfoar
activiti independente dobndesc dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole,
pdurior i terenurilor forestiere n aceleai condiii cu cele aplicabile cetenilor
romni, de la data aderrii Aomniei la *niunea European. 0semenea persoane,
dobndind dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor
forestiere, nu pot sc#imba destinaia acestora pe durata perioadei de tranziie.
?n fine, legiuitorul a fost preocupat i de reglementarea modului de dobndire
a deptului de proprietate asupra terenurilor de ctre cetenii strini, de ctre apatrizii
i de ctre persoanele juridice aparinnd altor state, altele dect acelea din *niunea
European sau din paiul Economic European.
0stfel, aceste persoane pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor
n condiiile rezultnd din tratatele internaionale, pe baz de reciprocitate, ns nu
pot dobndi dreptul de proprietate funciar n condiii mai favorabile dect acelea n
care o pot face cetenii unui stat membru al *niunii Europene sau al paiului
Economic European i de ctre persoanele juridice constituite conform legislaiei
unui stat membru al *niunii Europene sau al paiului Economic European.
Este fireasc o asemenea interdicie, ntruct legislaia romn urmrete
protecia drepturilor cetenilor *niunii Europene i acetia trebuie s se bucure de
condiii mai avantajoase n ce privete dobndirea dreptului de proprietate asupra
terenurilor n Aomnia, dect cetenii altor state, altele dect acelea din *niunea
European sau din paiul Economic European.
4.4. C%r"!'.+%. 0!r%%"2 . "on(tr!"+%%'or
Aegimul juridic al circulaiei construciilor este reglementat prin noul Cod civil,
!ecretul(lege nr. =%E%::-, privind vnzarea de locuine din fondurile satului ctre
populaie, 5egea nr. D>E%::, pentru vnzarea de locuine i spaii cu alt destinaie,
construite din fondurile statului i din fondurile unitilor economice sau bugetare de
stat, 5egea nr. >-E%::% privind autorizarea executrii lucrrilor de construcii, cu
modificrile ulterioare, 5egea nr. %-E%::> privind calitatea n construcii, 5egea nr.
;>-E,--% privind amenajarea teritoriului i urbanismul, 5egea nr. %%&E%::= a
locuinei, 5egea nr. &,,E,--% privind protejarea monumentelor istorice republicat,
5egea nr. %:-E%::: privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare, 5egea nr.
%%,E%::> pentru reglementarea situaiei juridice a unor imobile trecute n proprietatea
statului.
$ersoanele fizice ndreptite pot dobndi spaii de locuit sau spaii cu alt
destinaie conform reglementrilor din !ecretul F5ege nr. =%E%::-, cu modificrile
survenite i 5egii nr. D>E%::,, cu modificrile survenite 8republicat n ". Bf. nr. ,=&
din %> iulie %::D9. !obndirea dreptului de proprietate se realizeaz prin vnzare, n
condiiile prevzute de lege.
$ot fi vndute ctre persoanele ndreptite s le cumpere locuinele construite
din fondurile unitilor bugetare de stat, cu excepiile reglementate n actele
normative, locuinele care nainte de = martie %:&> au aparinut instituiilor de stat,
regiilor autonome, societilor comerciale cu capital de stat, mixt, privat, care nu mai
exist dup acea dat sau care au devenit pe cale de reorganizare, uniti
economice sau bugetare, locuinele finanate din fondurile statului n curs de
executare nerepartizate pn la intrarea n vigoare a 5egii nr. D>E%::,, construcii
nc neterminate, prin vnzare pe apartamente, pe paliere, pe scri, pe tronsoane de
cldiri sau cldirile n ntregime, pe cale de licitaie public. paiile destinate
activitii de comer, de prestri servicii, de mic industrie, toate n construciile n
curs de execuie, proprietate a regiilor autonome specializate n administrarea
locuinelor sau organelor locale ale administraie publice pot fi nstrinate, tot prin
licitaie. 0ceste locuine pot s fie cumprate de ctre persoanele care le ocup n
calitate de c#iriai.
Conform reglementrilor legale nu se vnd locuinele de intervenie.
0u dreptul de a cumpra locuinele construite din fondurile unitilor economice
de stat sau bugetare ale statului i persoanele care le ocup n calitatea de c#iriai,
care nu mai sunt angajaii unitilor proprietare.
Conform reglementarilor !ecretului(lege nr. =%E%::-, o dat cu locuina se
transmite cumprtorului acesteia un drept de folosin asupra terenului aferent pe
durata existenei construciei, drept de folosin care a fost transformat, prin
dispoziiile 5egii nr. %DE%::%, modificat i republicat, n drept de proprietate, la
cererea proprietarilor construciilor.
Cnzarea(cumprarea se realizeaz prin obinerea de credite, cu sprijinul
statului, iar contractul de vnzare(cumprare, procesul verbal de predare(primire a
locuinei i, dac este cazul, contractul de mprumut, fac dovada dreptului de
proprietate asupra locuinei.
Conform !ecretului(lege nr. =%E%::-, n caz de nstrinare a locuinei prin acte
ntre vii sau pe calea unei transmisiuni succesorale, dobnditorul va prelua toate
drepturile i obligaiile rezultate din contractul de mprumut sau din contractul de
vnzare(cumprare, precum i dreptul de proprietatea asupra terenului aferent
construciei. $rin dispoziiile legii se instituie un drept de proprietate comun pe cote
pri forat i perpetu, asupra prilor, dotrilor i instalaiilor de folosin i utilitate
comun.
$rin reglementrile !ecretului(lege nr.=%E%::- nu se face nici o referire cu
privire la posibilitatea dobndirii dreptul de proprietate cu privire la mai multe locuine.
?n tcerea legii rezult c persoanele fizice pot dobndi mai multe locuine
proprietate privat.
5egea nr. %:-E%::: privind creditul imobiliar pentru investiii imobiliare instituie,
la art. >, necesitatea unui acord 8a unei autorizri9 scris al creditorului ipotecar pentru
nstrinarea imobilului, pn la rambursarea integral a creditului ipotecar pentru
investiii imobiliare i acest acord este necesar n legtur cu fiecare nstrinare
determinat.
0ctele nc#eiate cu nerespectarea acestor reglementri se sancioneaz cu
nulitatea absolut i la nscrierea ipotecii aferente unui credit ipotecar pentru investiii
imobiliare, biroul de carte funciar are obligaia de a nota din oficiu aceast interdicie
de nstrinare.
"ai amintim c 5egea nr. &,,E,--% privind protejarea monumentelor istorice,
republicat, la art. &, alin. 8&9 F 8:9 instituie un drept de preempiune n favoarea
statului pentru dobndirea cldirilor monumente istorice.
0stfel, monumentele istorice aflate n proprietatea persoanelor fizice sau
juridice de drept privat pot fi vndute numai n condiiile exercitrii dreptului de
preemiune al statului romn, prin "inisterul Culturii i Cultelor, pentru monumentele
istorice clasate n grupa 0, sau prin serviciile publice deconcentrate ale "inisterului
Culturii i Cultelor, pentru monumentele istorice clasate n grupa +, ori al unitilor
administrativ(teritoriale, dup caz, potrivit prezentei legi, sub sanciunea nulitii
absolute a vnzrii.
$roprietarii, persoane fizice sau juridice de drept privat, care intenioneaz s
vnd monumente istorice, au obligaia de a transmite serviciilor publice
deconcentrate ale "inisterului Culturii i Cultelor ntiinarea privind intenia de
vnzare, nsoit de documentaia stabilit prin ordin al ministrului culturii i cultelor,
iar aceste servicii descentralizate trebuie s transmit "inisterului Culturii i Cultelor
ntiinarea, documentaia i propunerea de rspuns, n termen de > zile lucrtoare
de la primirea acestora.
?n privina termenului de exercitare a dreptului de preemiune al statului, acesta
este de maximum ,> de zile de la data nregistrrii ntiinrii, documentaiei i a
propunerii de rspuns la "inisterul Culturii i Cultelor sau, dup caz, la serviciile
publice deconcentrate ale acestui minister, iar titularii dreptului de preemiune trebuie
s prevad n bugetul propriu sumele necesare destinate exercitrii dreptului de
preemiune, cu precizarea c valoarea de ac#iziionare se negociaz cu vnztorul.
?n cazul n care "inisterul Culturii i Cultelor sau serviciile publice
deconcentrate ale acestui minister nu i exercit dreptul de preemiune n termenul
legal, acest drept se transfer autoritilor publice locale, care l pot exercita n
maximum %> zile.
Comunicrile privind neexercitarea dreptului de preemiune au termen de
valabilitate pentru ntregul an calendaristic n care au fost emise, inclusiv pentru
situaiile n care monumentul istoric este vndut de mai multe ori.
?n finalul acestui seciuni putem preciza c circulaia juridic a imobilelor
construcii, partajul construciilor, precum i partajul terenurilor, indiferent c acestea
din urm sunt cu sau fr construcii, ca regul general, nu mai necesit eliberarea
unei autorizaii administrative. !e la aceast regul am prezentat unele excepii.
$recizm c n conformitate cu prevederile art. D@= alin. 8;9 din Codul civil, n
nelesul legii, imobilul este reprezentat de una sau mai multe parcele de teren
alturate, indiferent de categoria de folosin, cu sau fr construcii, aparin!nd
aceuiai proprietar, situate pe teritoriul unei uniti administrativ-teritoriale i care
sunt identificate printr-un numr cadastral unic. ub rezerva unor dispoziii legale
contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar se dobndesc,
att ntre pri, ct i fa de teri, numai prin nscrierea acestora n cartea funciar,
pe baza actului sau faptului care a justificat nscrierea 8art. DD> alin. % Cod civil9.
?n conformitate cu prevederile art. DD> alin. 8,9, teza a 66(a din Codul civil,
drepturile reale se pierd sau se sting numai prin radierea acestora din cartea
funciar, cu consimmntul titularului dat prin nscris autentic notarial.
0ceste dispoziii legale trebuie corelate cu prevederile art. %,&& din Codul civil,
n conformitate cu care, n afara altor cazuri prevzute de lege, conveniile prin care
se strmut sau se constituie drepturi reale care urmeaz s fie nscrise n cartea
funciar trebuie s fie nc#eiate prin nscris autentic ad validitatem, sub sanciunea
nulitii absolute a actului respectiv.
"ai precizm c subiectele de drept civil F persoane fizice i persoane juridice
F strine pot dobndi, fr nicio restricie, dreptul de proprietate privat asupra
construciilor n Aomnia.
8ntr#$2r% # "ontro' /% t#)# # #;$.t#r#
1. E-*'%".+% "!) (# r#.'%;#.;2 "%r"!'.+%. 0!r%%"2 . t#r#n!r%'or "on,or)
r#9'#)#nt2r%'or no!'!% Co "%&%'.
2. E-*'%".+% "!) (# r#.'%;#.;2 "%r"!'.+%. 0!r%%"2 . t#r#n!r%'or ,or#(t%#r.
3. E-*'%".+% 1n "# "on%+%% .! *o(%$%'%t.t#. # . o$:n% r#*t!' # *ro*r%#t.t#
,!n"%.r2 1n Ro):n%. "#t2+#n%% (tr2%n%> .*.tr%;%% /% *#r(o.n#'# 0!r%%"#
(tr2%n#.
4. E-*'%".+% "!) (# r#.'%;#.;2 "%r"!'.+%. 0!r%%"2 . "on(tr!"+%%or.
Un%t.t#. # 1n&2+.r# 5
Mo.'%t2+%'# r#*t!'!% # *ro*r%#t.t#
5.1. Pro$'#)# 9#n#r.'#
5.2. Dr#*t!' # *ro*r%#t.t# r#;o'!$%'2 (.! r#&o".$%'2
5.3. Dr#*t!' # *ro*r%#t.t# .n!'.$%'2
5.1. Pro$'#)# 9#n#r.'#
"odalitile dreptului de proprietate sunt proprietatea rezolubil, proprietatea
anulabil i proprietatea comun 8care poate fi proprietate comun pe cote(pri i
proprietate comun n devlmie9.
5.2. Dr#*t!' # *ro*r%#t.t# r#;o'!$%'2 (.! r#&o".$%'2
!reptul de proprietate rezolubil sau revocabil se caracterizeaz prin aceea c
existena dreptului n patrimoniul dobnditorului este nesigur, dreptul putnd fi
desfiinat, pe aceast cale rentorcndu(se n patrimoniul nstrintorului, n cele mai
multe situaii.
"eninerea dreptului de proprietate n patrimoniul titularului actual este
condiionat de realizarea sau nerealizarea unui eveniment.
?n conformitate cu dispoziiile art. %&-% alin. 8%9 din Codul civil, condiia este
rezolutorie atunci cnd ndeplinirea acesteia determin desfiinarea obligaiei, alin.
8,9 prevznd c pn la proba contrar, condiia se prezum a fi rezolutorie ori de
cte ori scadena obligaiilor principale preced momentul la care condiia s(ar putea
ndeplini. !eci, condiia rezolutorie este aceea care supune desfiinarea obligaiei
unui eveniment viitor i incert. 0ceasta nu suspend executarea obligaiei, ci numai
oblig pe creditor a restitui ceea ce a primit, n cazul ndeplinirii evenimentului cu
valoare de condiie.
0rt. %&-@ alin. 8%9, teza 6 din Codul civil prevede c atunci cnd condiia
rezolutorie produce efecte retroactive, n caz de ndeplinire, fiecare dintre pri este
obligat s restituie celeilalte prestaiile pe care le(a primit n temeiul obligaiei, ca i
cum aceasta nu ar fi existat niciodat
pecificul proprietii rezolubile sau revocabile const n aceea c are o
existen nesigur, acesasta putnd s dispar n cazul ndeplinirii condiiei
rezolutorii sau suspensive. ?n consecin, actele juridice nc#eiate de proprietarul sub
condiie rezolutorie, dac aceast condiie se ndeplinete, urmeaz s fie
desfiinate, innd seama de principiile resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis,
nemo dat (uod non $abet sau nemo plus juris ad allium transffere potest, (uam ipse
$abet.
Cnd dobnditorul unui bun este proprietar sub condiie rezolutorie,
transmitorul este proprietar sub condiie suspensiv asupra aceluiai bun i invers.
!eci, condiia rezolutorie, cu privire la dobnditor, are, n privina
transmitorului, efectele condiiei suspensive.
+unul transmis sub condiie rezolutorie aparine concomitent la dou persoane,
dobnditorul, proprietar sub condiie rezolutorie i transmitorul, proprietar sub
condiie suspensiv.
!obnditorul este proprietarul actual i provizoriu, ntruct dreptul acestuia este
sub condiie rezolutorie, iar transmitorul are posibilitatea de a deveni proprietarul
bunului atunci cnd se realizeaz condiia suspensiv.
Exist mai multe situaii n care ne aflm n prezena dreptului de proprietate
rezolubil sau revocabil, astfel '
%. ?n cazul donaiilor dintre soi, care conform art. %-;% din Codul civil, sunt
revocabile numai n timpul cstoriei, soul care are calitatea de donator are
posibilitatea, oricnd, n timpul cstoriei, s revoce unilateral donaia fcut celuilalt
so. deci dreptul de proprietate dobndit de soul donatar este dependent de
revocarea sau nu a donaiei de ctre cellalt so, donator.
,. ?n situaia transmisiunii dreptului de proprietate printr(un act juridic sub
condiie rezolutorie, existena dreptului dobnditorului este dependent de realizarea
sau nerealizarea condiiei rezolutorii. 0rt. %;:: din Codul civil prevede c este
afectat de condiie obligaia a crei eficacitate sau desfiinare depinde de un
eveniment viitor i nesigur, legiuitorul preciznd c ne aflm n prezena condiiei
suspensive atunci cnd de ndeplinirea sa depinde eficacitatea obligaiei 8art. %&--
Cod civil9 i ne aflm n prezena condiiei rezolutorii atunci cnd ndeplinirea
acesteia determin desfiinarea obligaiei i pn la proba contrar, condiia se
prezum a fi rezolutorie ori de cte ori scadena obligaiilor principale preced
momentul n care condiia s(ar putea ndeplini 8art. %&-% Cod civil9.
;. ?n cazul n care o persoan construiete pe terenul proprietatea altei
persoane, proprietarul terenului poate deveni i proprietar al construciei n condiiile
art. >D% ( >D, din Codul civil, pe calea accesiunii imobiliare artificiale.
0stfel, n primul rnd, trebuie s amintim concepia legiuitorului cu privire la
buna(credin a autorului lucrrii. 0rt. >D= Cod civil prevede c autorul lucrrii este
considerat de bun credin dac se ntemeiaz fie pe cuprinsul crii funciare, n
care, la data realizrii lucrrii, era nscris ca proprietar al imobilului, fie pe un mod de
dobndire nesupus nscrierii n cartea funciar, dac, i ntr(un caz i n cellalt, nu
rezult din cartea funciar i nici nu a cunoscut pe nicio alt cale viciul titlului su.
?ns, nu poate invoca buna credin acela care construiete n lipsa sau cu
nerespectarea autorizaiilor cerute de lege. 0ceste reglementri sunt aplicabile i n
cazul n care autorul lucrrii se ntemeiaz pe un drept de superficie sau pe orice alt
drept real care i permite, realiznd o lucrare asupra imobilului altuia, s devin
proprietar ala acestei lucrri.
?n al doilea rnd, atunci cnd autorul lucrrii autonome cu caracter durabil
asupra imobilului altuia este de bun(credin, proprietarul imobilului are dou
posibiliti '
( fie s cear instanei s dispun nscrierea sa n cartea funciar ca proprietar
al lucrrii, pltind, la alegerea sa, autorului lucrrii fie valoarea materialelor i a
manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrrii.
( fie s cear obligarea autorului lucrrii s cumpere imobilul la valoarea de
circulaie, pe care acesta ar fi avut(o dac lucrarea nu s(ar fi efectuat 8art. >D% Cod
civil9.
?n al treilea rnd, atunci cnd autorul lucrrii autonome cu caracter durabil
asupra imobilului altuia este de rea(credin, proprietarul imobilului are trei
posibiliti '
( fie s cear instanei s dispun nscrierea sa n cartea funciar ca proprietar
al lucrrii, cu plata, la alegerea sa, ctre autorul lucrrii, a jumtate din valoarea
materialelor i a manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului.
( fie s cear instanei obligarea autorului lucrrii la desfiinarea acesteia.
( fie, n sfrit, s cear instanei obligarea autorului lucrrii s cumpere imobilul
la valoarea de circulaie pe care acesta ar fi avut(o dac lucrarea nu s(ar fi efectuat.
$n n momentul la care proprietarul terenului i manifest voina, n sensul
de a deveni i proprietar al construciei, plantaiei sau lucrrii efectuate, cel care a
ridicat construcia, lucrarea sau a efectuat plantaia exercit un drept de proprietate
supus desfiinrii, cu caracter retroactiv, n funcie de voina proprietarului terenului.
!in momentul ridicrii construciei i pn n momentul exprimrii opiuni de
ctre proprietarul terenului, constructorul are asupra lucrrilor edificate un drept de
proprietate. ingura posibilitate de a proteja i drepturile constructorului i pe cele ale
proprietarului terenului este de a(l considera pe constructor ca proprietar prezumat al
construciei ridicate, pn n momentul n care proprietarul terenului i manifest
expres voina de a pstra construcia.
&. Mi vnzarea cu pact de rscumprare a fost calificat ca fiind o vnzare sub
condiie rezolutorie, pur potestativ, ntruct realizarea evenimentului cu valoare de
condiie depinde exclusiv de voina vnztorului. Efectele constau n aceea c, n
urma realizrii acordului de voin, cumprtorul devine proprietar sub condiie
rezolutorie, iar vnztorul i pstreaz facultatea de rscumprare, avnd, deci, n
patrimoniu, un drept de crean.
Exercitarea dreptului de rscumprare ar reprezenta o manifestare unilateral
de voin, un act unilateral de dispoziie a crui exercitare irevocabil rspunde
nevoii de realizare a siguranei circuitului civil.
Cnztorul poate renuna la facultatea de rscumprare n mod expres sau
implicit, dar neec#ivoc, dup cum poate retracta renunarea atta timp ct nu a fost
acceptat.
Efectele exercitrii acestui drept constau n aceea c bunul revine n
proprietatea vnztorului, corelativ cu naterea n patrimoniul cumprtorului a unui
drept de crean privind preul rscumprrii, c#eltuielile contractului i c#eltuielile
necesare i utile, eventual cu recunoaterea unui drept de retenie al cumprtorului
asupra bunului.
Codul civil reglementeaz vnzarea cu opiune de rscumprare la art. %@>D F
%@=,. 0stfel, aceasta reprezint o vnzare afectat de condiie rezolutorie prin care
vnztorul i rezerv dreptul de a rscumpra bunul sau dreptul transmis
cumprtorului, ns opiunea de rscumprare nu poate fi stipulat pentru un
termen mai mare de > ani, iar atunci cnd s(a stipulat un termen mai mare, acesta se
reduce de drept la > ani 8art. %@>D Cod civil9.
0rt. %@=- alin. 8%9 din Codul civil prevede c efectele vnzrii cu opiune de
rscumprare se stabilesc potrivit dispoziiilor privitoare la condiia rezolutorie, care
se aplic n mod corespunztor.
#u privire la efectele proprietii rezolubile vom deosebi urmtoarele cazuri3
%. $n la realizarea condiiei, pendente conditione, dobnditorul bunului sub
condiie rezolutorie poate exercita toate prerogativele unui proprietar pur i simplu.
ntruct condiia rezolutorie, nainte de a se ndeplini, nu afecteaz existena i
efectele dreptului, cu toate atributele sale. ?n acest sens, este recunoscut
dobnditorului sub condiie rezolutorie dreptul de a efectua, cu privire la bun, acte de
administrare i acte de dispoziie. 0cesta poate s transmit, pe cale succesoral,
dreptul de proprietate, ns tot cu caracter rezolubil.
0ctele de dispoziie efectuate de dobnditorul bunului sub condiie rezolutorie
sunt rezolubile n baza principiului consacrat prin adagiul nemo plus juris ad alium
transferre potest (uam ipse $abet. <ransmitorul bunului poate dispune de acesta, l
poate nstrina, ns sub condiie suspensiv, adic nstrinarea se realizeaz dac
se ndeplinete condiia menionat. !reptul acestei persoane se poate transmite pe
cale succesoral, tot sub condiie suspensiv.
$roprietarul sub o asemenea condiie are posibilitatea de a efectua acte de
conservare.
,. 0tunci cnd condiia se realizeaz, eveniente conditione, dreptul
dobnditorului se desfiineaz retroactiv, ca i cum nu ar fi existat niciodat, iar
transmitorul redevine proprietar pur i simplu asupra bunului, ca i cum niciodat
nu ar fi nstrinat bunul n cauz.
<oate drepturile consimite de ctre dobnditor asupra bunului, precum i toate
nstrinrile efectuate de ctre acesta ctre teri i nceteaz efectele, acetia din
urm avnd de suferit consecinele desfiinrii retroactive. !eci, efectul retroactiv al
condiiei se produce cu privire la actele de dispoziie, care sunt desfiiate, potrivit
principiului consacrat prin adagiul resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis.
$e de alt parte, actele de administrare vor rmne valabile n cazul realizrii
condiiei rezolutorii.
e susine c proprietarul sub condiie rezolutorie, n ce privete actele de
administrare, este considerat ca mandatar al celuilalt proprietar.
?n privina fructelor dobndite, percepute, ele rmn dobndite, ntruct
perceperea acestora are valoarea unui act de administrare.
$roprietarul sub condiie rezolutorie are aceleai drepturi ca posesorul de bun(
credin, cruia art. &D> din Codul civil i d dreptul la fructele percepute.
?n privina #otrrilor judectoreti pronunate mpotriva proprietarului sub
condiie rezolutorie pendente conditione, acestea nu sunt opozabile proprietarului
sub condiie suspensiv, ntruct este aplicabil principiul relativitii efectelor lucrului
judecat.
$e de alt parte, #otrrile judectoreti pronunate n favoarea proprietarului sub
condiie rezolutorie mpotriva terilor folosesc proprietarului sub condiie suspensiv
pentru c, prin realizarea condiiei, acesta din urm devine creditorul fostului
dobnditor i, deci, poate invoca drepturile acestuia n baza art. :@& din Codul civil.
;. &eficiente conditione, n situaia n care condiia rezolutorie nu se realizeaz,
dreptul proprietarului sub condiie rezolutorie se consolideaz cu efect retroactiv, fiind
considerat pur i simplu din momentul n care s(a nscut. n acest caz actele
efectuate pendente conditione devin definitiv valabile i drepturile n favoarea terilor
se consolideaz, de asemenea, cu efect retroactiv.
$e de alt parte, transmitorul, proprietar sub condiie suspensiv, pierde
dreptul, cu efect retroactiv i pe cale de consecin, toate actele efectuate de ctre
acesta pendente conditione sunt i ele desfiinate, tot cu efect retroactiv.
5.3. Dr#*t!' # *ro*r%#t.t# .n!'.$%'2
!reptul de proprietate care este dobndit printr(un act juridic translativ de
proprietate anulabil constituie dreptul de proprietate anulabil.
$n la acoperirea, confirmarea nulitii relative a actului juridic respectiv, pn
la expirarea termenului de prescripie a dreptului la aciune n sens material privind
anularea, dreptul de proprietate al dobnditorului are un caracter nesigur. !reptul
acesta poate s fie desfiinat, prin admiterea de ctre instana judectoreasc a unei
aciuni n anulare, formulat de una din persoanele care o pot exercita n interiorul
termenului de prescripie extinctiv.
0tunci cnd actul juridic este confirmat expres sau tacit, sau cnd se mplinete
termenul de prescripie a dreptului la aciune n sens material, ne aflm n prezena
unui drept de proprietate al dobnditorului consolidat n mod ireversibil. n aceast
situaie, proprietarul, titularul dreptului, devine proprietar pur i simplu.
Efectul anulrii actului translativ de proprietate se produce retroactiv att n
raporturile dintre pri, ct i fa de terele persoane, avnd n vedere principiul
resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis.
$rin confirmare, actul translativ de proprietate anulabil devine un act valabil, iar
partea care l(a confirmat nu mai are posibilitatea solicitrii anulrii acestuia i nici nu
poate s opun celeilalte pri nulitatea actului respectiv. !eci, nulitatea relativ a actului
nu mai poate fi invocat nici pe cale de aciune, nici pe cale de excepie.
?n aceast materie, terii sunt persoanele care au dobndit, n perioada dintre
nc#eierea actului translativ de proprietate anulabil i confirmarea acestuia, anumite
drepturi i care ar fi prejudiciate prin confirmarea nulitii.
Calidarea contractului este reglementat la art. %,=% F %,=> din Codul civil.
0stfe, un contract care este afectat de o cauz de nulitate se consider validat atunci
cnd nulitatea este acoperit i nulitatea poate fi acoperit prin confirmare sau prin
alte moduri anume prevzute de lege.
Este posibil confirmarea unui contract anulabil cu condiia ca aceasta s
rezulte din voina expres sau tacit de a renuna la dreptul de a invoca nulitatea,
ns voina de a renuna trebuie s fie cert.
$entru a putea fi confirmat, un contract anulabil trebuie s ntruneasc condiiile
de validitate la momentul confirmrii sale.
$ersoana care poate invoca nulitatea este n msur s confirme contractul
numai cunoscnd cauza de nulitate. ?n caz de violen, contractul poate fi confirmat
numai dup ncetarea violenei.
?n cazul unui minor, persoana abilitat legal s ncuviineze actele minorului are
posibilitatea F acionnd n numele i n interesul minorului F s cear anularea
contractului fcut fr ncuviinarea sa sau s confirme contractul, cnd aceast
ncuviinare era suficient pentru nc#eierea valabil a contractului 8art. %,=; alin. &
Cod civil9. 0ceste reglementri prevzute de lege sunt aplicabile i n situaia n care
este vorba despre acte nc#eiate fr autorizarea instanei de tutel.
5egiuitorul a permis confirmarea implicit prin executarea n mod voluntar a
obligaiei la data la care obligaia putea fi valabil confirmat de partea interesat.
!e asemenea, prin art. %,=; alin. 8=9 din Codul civil se prevede posibilitatea
confirmrii implicite prin executarea n mod voluntar a obligaiei la data la care
contractul putea fi confirmat n mod valabil, iar persoana interesat poate solicita
confirmarea prin intermediul unei notificri n termen de de = luni, legiuitorul
prevznd sanciunea decderii din dreptul de a cere anularea contractului, atunci
cnd persoana care avea dreptul de confirmare sau de exercitare a aciunii n
anulare nu a ales una dintre cele dou posibiliti puse la dispoziie de lege.
*rmare confirmrii unui contract translativ de proprietate, dreptul de proprietate
anulabil pn atunci devine un drept pur i simplu din momentul nc#eierii
contractului.
Confirmarea produce efecte din momentul nc#eierii contractului i are ca efect
renunarea la mijloacele i excepiile care puteau fi opuse, sub rezerva, ns, a
drepturilor dobndite i conservate de terii de bun credin.
0tunci cnd fiecare dintre pri poate invoca nulitatea contractului sau mai multe
pri o pot invoca mpotriva alteia, confirmarea fcut de una dintre pri nu
mpiedic invocarea nulitii de ctre celelalte pri.
?n fine, confirmarea unui contract anulabil pentru vicierea consimmntului prin
dol sau prin violen nu este de natur s mpiedice i renunarea la dreptul de a
cere daune interese.
8ntr#$2r% # "ontro' /% t#)# # #;$.t#r#
1.Pr%n "# (# ".r."t#r%;#.;2 )o.'%t2+%'# 0!r%%"# .'# r#*t!'!% # *ro*r%#t.t#
2.E-*'%".+% "# #(t# *ro*r%#t.t#. r#;o'!$%'2 (.! r#&o".$%'2
3. E-*'%".+% "# #(t# *ro*r%#t.t#. .n!'.$%'2
4. E,#"t!.+% o .n.'%;2 "o)*.r.t%&2 1ntr# r#*t!' # *ro*r%#t.t# *!r2 /% (%)*'2 /%
r#*t!' # *ro*r%#t.t# r#;o'!$%'2
3. E,#"t!.+% o .n.'%;2 "o)*.r.t%&2 1ntr# r#*t!' # *ro*r%#t.t# *!r2 /% (%)*'2 /%
r#*t!' # *ro*r%#t.t# .n!'.$%'2
Un%t.t#. # 1n&2+.r# 6
Mo.'%t2+%'# r#*t!'!% # *ro*r%#t.t#. Cont%n!.r#
6.1. Dr#*t!' # *ro*r%#t.t# "o)!n2. Pro$'#)# 9#n#r.'#
6.2. Dr#*t!' # *ro*r%#t.t# "o)!n2 *# "ot#=*2r+%
6.3. Dr#*t!' # *ro*r%#t.t# "o)!n2 1n #&2')2/%#
6.1. Dr#*t!' # *ro*r%#t.t# "o)!n2. Pro$'#)# 9#n#r.'#
?n situaia proprietii comune, prerogativele dreptului de proprietate aparin
mpreun i concomitent mai multor titulari.
/ormele proprietii comune, astfel cum prevede art. =;, din Codul civil, sunt
proprietatea pe cote(pri 8coproprietatea9, care poate fi obinuit sau forat
8aceasta din urm nu poate nceta prin partaj judiciar9 i proprietatea n devlmie
8devlmia9.
5egea mai instituie i o prezumie relativ, iuris tantum, la art. =;; Cod civil,
anume, dac bunul este stpnit n comun, coproprietatea se prezum, pn la
proba contrar.
6.2. Dr#*t!' # *ro*r%#t.t# "o)!n2 *# "ot#=*2r+% @"o*ro*r%#t.t#.A
$roprietatea comun pe cote(pri implic existena a doi sau mai muli titulari ai
dreptului care poart asupra aceluiai bun, iar dreptul de proprietate al fiecruia este
determinat n mod abstract sub forma unei fracii matematice, procentuale, bunul
rmnnd nedivizat n materialitatea sa.
!reptul fiecrui coproprietar este concurent, se ntlnete cu drepturile celorlali
coproprietari n fiecare particul din bunul respectiv. Aezult c niciun proprietar nu
este titular exclusiv asupra unei fraciuni materiale din bun i bunul nu este divizat n
raport de drepturile fiecruia.
"ai rezult c fiecare coproprietar este titularul exclusiv doar asupra unei cote(
pari ideale i abstracte din dreptul de proprietate, dreptul fiind fracionat i nu bunul.
?n reglementarea actual, proprietatea comun face obiect de reglementare al
Capitolelor 6C i C ale <itlului 66 $roprietatea privat din Cartea a 666 ( a !espre bunuri
8art. =;% F =:,9 din noul Cod civil.
Cu privire la proprietatea comun pe cote(pri obinuit, vom preciza cele ce
urmeaz. Cel mai adesea, dreptul de proprietate comun pe cote(pri se nate din
succesiune. $e aceast cale, dreptul de proprietate exclusiv care aparinea lui
decujus asupra unui bun sau asupra unei mase de bunuri este nlocuit, n cazul
existenei mai multor motenitori, cu dreptul de proprietate comun pe cote(pri,
dreptul fiecrui motenitor fiind stabilit printr(o cot matematic, abstract, cu privire
la bunurile care compun masa succesoral. *n alt mod prin care poate lua natere
dreptul de proprietate comun pe cote(pri l constituie convenia, atunci cnd
dreptul asupra bunului este dobndit de dou sau mai multe persoane.
!e asemenea, proprietatea comun pe cote(pri poate fi dobndit prin
coposesie prelungit asupra unui bun n condiiile prevzute de lege, pentru a
dobndi dreptul de proprietate pe calea prescripiei ac#izitive.
!reptul de proprietate comun pe cote(pri poate lua natere prin
construirea de ctre mai multe persoane pe terenul proprietatea unuia sau mai
multor proprietari. ?n acest fel, se dobndete dreptul de proprietate comun pe cote(
pri asupra imobilului construit, iar cota(parte a fiecruia dintre coproprietari este
determinat de contribuia avut la realizarea construciei.
$e calea ocupaiunii, n ipoteza n care mai multe persoane i(au exercitat
concomitent dreptul de dobndire asupra unui bun, se poate nate proprietatea
comun pe cote(pri obinuit sau temporar.
?n cazul desfacerii cstoriei sau la ncetarea acesteia, proprietatea comun
devlma a soilor cu privire la bunurile comune se transform n proprietate
comun pe cote(pri, urmnd ca apoi aceasta s fie supus partajului. 7e referim la
regimul comunitii legale, n cadrul cruia bunurile dobndite n timpul regimului
comunitii legale de oricare dintre soi sunt, din momentul dobndirii acestora,
bunuri comune n devlmie ale soilor 8art. ;;: din Codul civil9. !e asemenea,
poate exista proprietate comun devlma a soilor i n cadrul regimului comunitii
convenionale, reglementat la art. ;== F ;=D din Codul civil.
0ceast modalitate a dreptului de proprietate are un caracter esenialmente
temporar, n sensul c oricare dintre titularii dreptului de proprietate poate s cear
ncetarea coproprietii prin partaj 8mpreal9, fr a fi excluse i alte moduri de
ncetare a proprietii comune pe cote(pri obinuite.
n ce privete eercitarea dreptului de proprietate comun pe cote-pri
obinuit, vom evidenia, mai nt!i, drepturile coproprietarilor asupra bunului n
materialitatea sa.
7oul Cod civil reglementeaz coproprietatea obinuit la art. =;& F =&>.
ub acest aspect, se impune a fi fcut distincia dintre drepturile
coproprietarilor asupra bunului n materialitatea sa 8tiut fiind c nici unul dintre
coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei pri determinate din bun9 i
drepturile coproprietarilor asupra cotei-pri ideale i abstracte din dreptul de
proprietate.
!ac fiecare coproprietar poate dispune n mod liber de cota sa parte din
dreptul de proprietate asupra bunului, cot(parte care i aparine n mod exclusiv, n
privina exercitrii atributelor dreptului de proprietate asupra bunului n materialitatea
sa trebuie analizat, pe de o parte, situaia actelor materiale i, pe de alt parte,
aceea a actelor juridice.
?n cazul acestora din urm, deosebim dup cum suntem n prezena unor acte
de conservare i de administrare sau a unor acte de dispoziie.
!e principiu, conform prevederilor art. =;> din Codul civil, coproprietarii mpart
beneficiile i suport sarcinile coproprietii proporional cu cota( parte din drept ce
revine fiecruia dintre acetia.
%ctele materiale constau n acte de posesie, folosin i dispoziie asupra
bunului comun. Coposesia d dreptul fiecrui coproprietar de a stpni
materialmente bunul n acelai timp cu ceilali coprtai.
0cela dintre coproprietari care este exclus de la exerciiul posesiei sau tulburat
n posesia sa de ctre ceilali coproprietari, poate folosi mpotriva acestora aciunile
posesorii.
Exercitarea posesiei de ctre unul singur dintre coproprietari asupra bunului
comun, nu constituie o posesie util, de natur s conduc la dobndirea dreptului
de proprietate pe calea prescripiei ac#izitive.
Coproprietarul posesor exclusiv al bunului are posibilitatea s invoce
dobndirea pe cale de uzucapiune, dac sunt ntrunite condiiile legale pentru a
deveni proprietar exclusiv al bunului respectiv.
$entru ca fiecare coproprietar s poat exercita folosina material a bunului,
este necesar ca acesta s respecte dou reguli i anume'
( s nu sc#imbe destinaia i modul de utilizare a bunului respectiv.
( s nu mpiedice exerciiul simultan i concurent al folosinei asupra bunului din
partea celorlali coproprietari.
0stfel, conform prevederilor art. =;= din Codul civil, fiecare dintre coproprietari
are dreptul de a folosi bunul comun n msura n care nu sc#imb destinaia i nu
aduce atingere drepturilor celorlali coproprietari. ?n msura n care unul dintre
coproprietari, mpotriva voinei celorlali, exercit o folosin exclusiv asupra bunului
comun, acesta poate fi obligat la despgubiri, constnd n contravaloarea lipsei de
folosin a bunului comun de care au fost privai ceilali coproprietari.
Conform prevederilor art. =;: din Codul civil, modul de folosire a bunului comun
se stabilete prin acordul coproprietarilor, iar atunci cnd acetia nu se neleg, prin
#otrre judectoreasc. e observ c legiuitorul a introdus regula unanimitii, iar
atunci cnd coproprietarii nu se pot nelege cu privire la modul de folosire a bunului
comun trebuie s apeleze la instana judectoreasc, care trebuie s dispun, prin
#otrre, modul de exercitare a folosinei.
?n situaia n care coproprietarii nu se neleg n ce privete folosina material a
bunului comun, exist posibilitatea s decid instana de judecat, n soluionarea
cererii unuia dintre coproprietari privind realizarea unui partaj de folosin.
$artajul de folosin nu trebuie confundat cu partajul dreptului de proprietate
comun pe cote(pri obinuit, care conduce c#iar la ncetarea acestei stri.
pre exemplu, n practica judiciar au fost pronunate soluii de partajare a
folosinei cu privire la podul comun, curtea comun .a.
4ructele bunului se cuvin coproprietarilor n proporie cu cota(parte a fiecruia
asupra bunului respectiv, astfel cum prevede art. =;@ din Codul civil.
!ac n cazul fructelor naturale sau industriale exist, pn la mpreal, un
drept de proprietate comun pe cote(pri la fel ca i asupra bunului productor de
fructe, n ceea ce privete fructele civile, acestea se culeg de coproprietarul bunului
frugifer, fr a se mai pune problema mpririi lor.
0roductele bunului revin fiecrui coproprietar n limita cotei(pri din dreptul de
proprietate.
/ructele naturale sau fructele industriale ale bunului comun nsuite de un
coproprietar fac parte din masa partajabil, ct timp acestea nu au fost consumate
sau nstrinate sau nu au pierit i pot fi identificate distinct. !ac asemenea fructe au
fost consumate, nstrinate sau au pierit, coproprietarul interesat are dreptul la
despgubiri, excepie fcnd situaia n care fructele au pierit n mod fortuit.
?n baza prevederilor art. =;D alin. 8,9 teza ultim din Codul civil, dreptul la
aciune n despgubiri este supus prescripiei, conform dreptului comun, adic
termenul de ; ani, astfel cum prevede art. ,>%@ Cod civil.
<ot astfel, conform prevederilor alin. 8;9 al aceluiai articol, dreptul de a solicita
fructele civile ale bunului comun nsuite de ctre unul dintre coproprietari este
prescriptibil tot n termenul general de prescripie de ; ani.
?n ce privete dispoziia material asupra bunului comun, aceasta poate fi
exercitat cu consimmntul tuturor coproprietarilor, potrivit regulii unanimitii, la
care ne(am referit.
7ici unul dintre coproprietari nu are posibilitatea s execute lucrri de transformare,
modificare, renovare sau orice alte lucrri menite s sc#imbe destinaia bunului dect cu
acordul tuturor celorlali coproprietar
?n privina actelor juridice, i acestea sunt supuse regulii unanimitii.
!atorit specificului proprietii comune, actele juridice care se nc#eie cu
privire la bunul comun n materialitatea sa ori asupra unor pri determinate din
asemenea bunuri, sunt guvernate de regula amintit.
0stfel, cu privire la actele de conservare, fiecare dintre coproprietari poate s
fac astfel de acte cu privire la bunul comun, fr acordul celorlali coproprietari 8art.
=&- Cod civil9. 0semenea acte sunt de natur s foloseasc tuturor coproprietarilor,
iar opoziia unuia sau mai multora dintre acetia ar fi de natur s aduc prejudicii
bunului comun i s nesocoteasc interesele economice ale celorlali, ceea ce l(a
determinat pe legiuitor s reglementeze posibilitatea efecturii unor asemenea acte
de ctre unul singur dintre coproprietari, fr a fi necesar s se mai respecte regula
unanimitii.
?n cazul actelor de administrare, cum ar fi nc#eierea sau denunarea unor
contracte de locaiune, cesiunile de venituri imobiliare i alte asemenea acte, cu
privire la bunul comun, pentru nc#eierea acestora este necesar s existe acordul
coproprietarilor care dein majoritatea cotelor(pri i astfel, vom observa c
legiuitorul, la art. =&% alin. 8%9 Cod civil F a nlocuit regula unanimitii, cu aceea a
majoritii.
?n privina actelor de dispoziie, n conformitate cu prevederile art. =&% alin. 8&9
din Codul civil, orice asemenea acte cu privire la bunul comun, actele de folosin cu
titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare i locaiunile nc#eiate pe termen mai
mare de trei ani i actele care urmresc exclusiv nfrumusearea bunului, toate
acestea nu se pot nc#eia dect cu acordul tuturor coproprietarilor, legiuitorul
preciznd c orice act juridic cu titlu gratuit trebuie s fie considerat act de dispoziie.
Bbservm c aici legiuitorul revine la regula unanimitii.
?n cazul n care regulile privind actele de conservare, de administrare i de
dispoziie prevzute de legiuitor la art. =&% din Codul civil sunt nesocotite, actele
juridice astfel nc#eiate se sancioneaz cu inopozabilitatea n raport cu acela dintre
coproprietari care nu a consimit nici expres i nici tacit, la nc#eierea unor asemenea
acte 8art. =&, alin. , cod civil9.
!e asemenea, alin. 8;9 prevede posibilitatea coproprietarului vtmat, nainte
de partajul bunului comun, s exercite aciunile posesorii mpotriva terului care ar fi
intrat n posesia bunului comun n urma nc#eierii unui asemenea act i n acest caz
restituirea posesiei bunului se face n folosul tuturor coproprietarilor, cu obligarea la
plata de daune(interese, atunci cnd este cazul, de ctre aceia care au participat la
nc#eierea actului.
5egiuitorul creator al noului Cod civil a fost preocupat de alinierea dispoziiilor
naionale la practica Curii europene a drepturilor omului, prevznd, la art. =&; alin.
8%9, c fiecare coproprietar poate sta singur n justiie, indiferent de calitatea
procesual, n orice aciune privitoare la coproprietate, subliniind expres H...inclusiv n
cazul aciunii n revendicareI.
Bricare dintre coproprietari are posibilitatea s cear remedierea degradrilor
cauzate bunului comun sau s solicite plata de despgubiri de la autorul acestor
degradri, conform reglementrilor din cadrul rspunderii civile delictuale, fr s
existe consimmntul celorlali coproprietari.
$rin prevederile art. =&& din Codul civil legiuitorul a permis derogarea de la
dispoziiile art. =;>, privind repartizarea beneficiilor i sarcinilor ntre coproprietari, de
la dispoziiile art. =;=, privind exercitarea n comun a dreptului de folosin, de la
dispoziiile art. =&%, privind actele de administrare i de dispoziie, de la dispoziiile
art. =&, alin. 8%9, privind sanciunile aplicabile pentru nerespectarea regulilor
prevzute la art. =&%, prevznd posibilitatea nc#eierii unui contract de administrare
a coproprietii nc#eiat cu acordul tuturor coproprietarilor. 0dministrarea bunului
comun sau bunurilor comune poate fi realizat de o persoan fizic sau juridic, alta
dect coproprietarii sau de unul dintre acetia.
!enunarea unilateral a contractului de administrare a bunului comun de ctre
unul dintre coproprietari are ca urmare ncetarea efectelor acelui contract i aplicarea
regulilor prevzute de lege pentru coproprietatea obinuit.
!ac printre bunurile asupra crora se exercit dreptul de coproprietate
obinuit se gsesc i bunuri imobile, contractele de administrare a coproprietii i
declaraiile de denunare a acestor contracte trebuie s fie notate n cartea funciar,
la cererea oricruia dintre coproprietari.
n privina drepturilor coproprietarilor asupra cotei-pri ideale din dreptul de
proprietate reinem c deoarece fiecare coproprietar are un drept eclusiv de
proprietate asupra cotei-pri ideale din dreptul de proprietate, poate nstrina
aceast cot-parte sau o poate greva, fr a fi necesar consimm!ntul celorlali
coproprietari.
?n cazul nstrinrii cotei(pri ideale din dreptul de proprietate, dobnditorul va
lua locul coproprietarului, avnd aceleai drepturi i obligaii.
#u privire la bligaiile coproprietarilor referitoare la bunul comun, se cuvine s
amintim cele ce urmeaz.
<oi coproprietarii au obligaia de a contribui la acoperirea c#eltuielilor i datoriilor
care se nasc din ntrebuinarea, conservarea i administrarea bunului comun,
proporional cu cota(parte ideal, matematic, abstract a fiecruia.
?ntruct coproprietatea obinuit reprezint o stare temporar, aceasta
nceteaz prin partaj, fr ns ca mpreala s fie singurul mod de sistare a sa.
Aeglementarea legal a partajului o regsin la art. ==: ( =D= Cod civil.
Coproprietatea poate s nceteze, n primul r!nd, prin dobndirea tuturor
cotelor(pri ale coproprietarilor, de ctre unul singur dintre acetia, prin cumprare,
prin succesiune, prin donaie.
n al doilea r!nd, coproprietatea poate s nceteze, atunci cnd toi
coproprietarii nstrineaz cotele(pri unei tere persoane care devine proprietar pur
i simplu, exclusiv asupra bunului n cauz.
n al treilea r!nd, coproprietatea nceteaz prin pieirea total a bunului sau prin
exproprierea acestuia.
n al patrulea r!nd, coproprietatea nceteaz prin partaj 8mpreal9, care
reprezint modul specific de ncetare a coproprietii.
?mpreala reprezint operaiunea juridic prin care nceteaz starea de
coproprietate sau de indiviziune, bunul sau bunurile stpnite pe cote(pri fiind
mprite n materialitatea lor ntre coproprietari. $e aceast cale, fiecare dintre
coproprietari devine proprietar exclusiv asupra unei pri determinate din bun sau
asupra unor bunuri dintre cele care constituie obiectul dreptului de proprietate
comun, drept care se transform ntr(un drept de proprietate exclusiv.
4otrrea judectoreasc definitiv i irevocabil de partaj imobiliar, declarativ
de drepturi, constituie titlu apt de intabulare, n virtutea cruia titularul dreptului
declarat n instan poate s solicite nscrierea n cartea funciar a dreptului su de
proprietate astfel dobndit.
Cu privire la partajarea fructelor bunului comun, se impune a fi avut n vedere
regimul juridic al diferitelor categorii de fructe.

/ructele civile, c#irii, dobnzi, arenzi, sunt sume de bani care se cuvin
proprietarilor, drepturi de crean n privina crora i dreptul de a solicita partajul este
prescriptibil sub aspect extinctiv, n termenul general de prescripie prevzut de art. ,>%@
Cod civil, respectiv trei ani.
$rivind fructele industriale i fructele naturale, atta vreme ct acestea exist n
materialitatea lor, aciunea pentru aducerea la masa de mprit este imprescriptibil
extinctiv, fiind vorba despre o aciune n revendicare.
0tunci cnd fructele industriale i naturale nu mai exist n materialitatea lor,
este vorba despre existena ( de aceast dat ( a unui drept de crean, iar aciunea
pentru valorificarea acestuia este prescriptibil n termenul general de prescripie de
; ani.
$artajul poate fi convenional, adic efectuat prin bun nvoial sau judiciar,
adic urmare a naintrii unei aciuni n partaj instanei judectoreti, conform
prevederilor art. =@- Cod civil. $artajul judiciar va fi necesar ntotdeauna cnd
coproprietarii nu se neleg cu privire la modul de mprire a bunului sau bunurilor
?n cazul partajului voluntar fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al
bunurilor sau, dup caz, al sumelor de bani care i(au fost atribuite numai cu ncepere
de la data stabilit n actul de partaj, dar nu mai devreme de data nc#eierii actului, n
cazul partajului voluntar sau, dup caz, de la data rmnerii definitive a #otrrii
judectoreti.
!ac bunurile supuse partajului sunt bunuri imobile, efectele juridice ale
partajului se produc numai dac actul de partaj nc#eiat n form autentic ad
validitatem sau #otrrea judectoreasc rmas definitiv, dup caz, au fost
nscrise n cartea funciar.
$e cale de excepie, ns, partajul poate fi cerut i n cazul prilor comune din
cldirile cu mai multe etaje sau apartamente 8care aparin unor proprietari diferii9,
atunci cnd aceste pri nceteaz de a mai fi destinate folosinei comune.
5a alin. 8;9 al art. =@% Cod civil se precizeaz c partajul este posibil numai prin
bun nvoial (adic partaj convenional) n cazul proprietii periodice i n celelate
cazuri de coproprietate forat.
?n privina partajului bunurilor proprietate comun pe cote(pri, titularii dreptului
au posibilitatea de a stabili, pe cale de convenie, suspendarea partajului pentru o
perioad de cel mult > ani i, desigur, dac este vorba despre imobile, asemenea
convenii trebuie nc#eiate n form autentic ad validitatem i trebuie s se supun
formalitilor de publicitate imobiliar.
?n condiiile art. =@; Cod civil, dac instana judectoreasc sesizat, de ctre
un coproprietar, cu o cerere de partaj, constat c pronunarea partajului este de
natur s aduc grave prejudicii intereselor celorlali coproprietari, poate suspenda
pronunarea partajului pentru cel mult un an, iar dac pericolul acestor prejudicii este
nlturat nainte de mplinirea termenului, la cererea prii interesate, poate reveni
asupra msurii dispuse.
unt instituite condiii speciale cu privire la capacitatea de exerciiu, n sensul c
atunci cnd unul dintre coproprietari este lipsit de capacitatea de exerciiu sau are
capacitatea de exerciiu restrns, efectuarea partajului voluntar este condiionat de
autorizarea instanei de tutel i, dac este cazul, a ocrotitorului legal.
/olosina exclusiv a bunului de ctre unul singur dintre coproprietari nu
mpiedic efectuarea partajului, excepie fcnd cazul n care unul dintre copropritari
a dobndit dreptul de proprietate exclusiv urmare uzucapiunii i cnd nu se mai
pune problema partajului, deoarece n acest caz a intervenit transformarea deteniei
precare n posesie.
5egiuitorul a instituit unele reguli cu privire la partaj, la art. =@= Cod civil. 0stfel,
din formularea legiuitorului rezult c regula este aceea c partajul bunurilor comune
se face n natur. 0ceasta este cea mai important modalitate de mprire, fiind
considerat ca principiu n materia partajului.
?n cazul n care bunul este indivizibil sau nu este comod partajabil n natur, fie
se atribuie ntregul bun unuia sau mai multor coproprietari, la solicitarea acestora, cu
obligarea la plata unei sulte, fie se vinde bunul, n modul stabilit de ctre coproprietari
i se mparte preul obinut, n raport cu cota(parte din drept deinut de fiecare dintre
coproprietari. !ac coproprietarii nu se neleg cu privire la modul de efectuare a
vnzrii bunului comun, atunci regula stabilit de ctre legiuitor este accea c bunul
se vinde la licitabie public, n condiiile legii. 0tunci cnd instana judectoreasc
constat c bunul proprietate comun nu poate fi mprit n mod concret n natur,
fiind indivizibil i trebuie s pun capt coproprietii prin atribuirea bunului unuia
dintre coproprietari, va decide n acest sens, urmnd ca restul coproprietarilor s
primeasc ec#ivalentul n bani a valorii cotelor(pri pe care le dein.
Cu referire la datoriile care au luat natere cu privire la bunul comun, n
condiiile art. =@@ Cod civil, oricare dintre coproprietari este n msur s solicite
stingerea datoriilor nscute n legtur cu coproprietatea i care sunt ori devin
scadente n cursul anului n care are loc partajul, iar suma necesar pentru stingerea
obligaiilor se preia, n lips de stipulaie contrar, din preul vnzrii bunului comun
cu ocazia partajului i este suportat de ctre coproprietari proporional cu cota(
parte a fiecruia.
5egiuitorul a stabilit reguli cu privire la executarea silit privitoare la bunul
comun. 0stfel, n mod expres legiuitorul a prevzut posibilitatea creditorilor unui
coproprietar de a urmri cota(parte a acestuia din dreptul asupra bunului comun sau
de a cere instanei mprirea bunului i n acest din urm caz urmrirea se face
asupra prii de bun sau asupra sumei de bani care se cuvine debitorului, urmare
partajului.
!ac se pune problema unei vnzri silite a unei cote(pri din dreptul de
proprietate asupra unui bun, executorului judectoresc i revine obligaia de a(i
notifica pe ceilali coproprietari, precizndu(le ora i locul licitaiei. 0ici legiuitorul a
instituit un drept de preemiune n favoarea coproprietarilor, care le permite acestora
s dobndeasc dreptul asupra cotei(pri din dreptul de proprietate asupra bunului
supus vnzrii silite, la pre egal. (ar putea ridica problema modului de exercitare a
dreptului de preemiune menionat n cazul n care la pre egal, mai muli
coproprietari i manifest intenia de a cumpra cota(parte a coproprietarului debitor.
Credem c acetia sunt ndreptii s dobndeasc o cot(parte din cota(parte care
se vinde silit, rmnnd n continuare n stare de coproprietate.
Conform alin. 8;9 al art. =@D Cod civil, creditorii care au un drept de garanie
asupra bunului comun sau aceia a cror crean s(a nscut n legtur cu
conservarea sau administrarea acestuia, au dreptul de a urmri silit bunul, n minile
oricui s(ar gsi acesta, fie nainte de partaj, fie dup mprirea bunului comun.
Coproprietarilor le este recunoscut posibilitatea de a nc#eia convenii cu
privire la suspendarea partajului, ns acestea pot fi opuse creditorilor numai dac,
nainte de naterea creanelor acestora, conveniile au dobndit dat cert, n cazul
bunurilor mobile sau aceste convenii au fost autentificate, n cazul bunurilor imobile
i au fost ndeplinte formalitile legale de publicitate.
Conform prevederilor art. =@: alin. 8%9 Cod civil, creditorii personali ai unui
coproprietar pot interveni, pe c#eltuiala lor, n partajul cerut de coproprietari sau de
alt creditor, dar nu pot ataca un partaj efectuat, dact dac s(a fcut n lipsa lor i
fr s se in seama de opoziia pe care au fcut(o ori dac partajul a fost simulat
sau dac s(a fcut astfel nct creditorii nu au putut interveni n proces. 0ceste
reglementri legale sunt aplicabile i n cazul creditorilor care au un drept de garanie
asupra bunului comun i n cazul acelora a cror crean s(a nscut n legtur cu
conservarea sau administrarea bunului respectiv.
5egea recunoate valabilitatea actelor juridice nc#eiate de ctre un
coproprietar cu privire la bunul comun i acestea sunt opozabile aceluia care i(a fost
atribuit bunul n urma partajului. <ot astfel, garaniile care au fost constituite de ctre
un coproprietar asupra cotei sale pri se strmut asupra bunului care i(a fost
atribuit sau, dup caz, a sumelor de bani care i(au fost atribuite urmare partajului.
*n singur coproprietar nu are posibilitatea de a nc#eia singur, fr acordul
unanim al celorlali coproprietari, nici acte de dispoziie, prin care s nstrineze sau
s greveze ntregul bun sau o parte material determinat din acesta.
Coproprietarii i datoreaz garanie pentru eviciune i vicii ascunse n limita
cotelor(pri, aplicndu(se reglementrile legale n materia garaniei vnztorului.
/iecare coproprietar are obligaia de a(l despgubi pe coproprietarul prejudiciat
urmare survenirii eviciunii sau viciului ascuns, iar atunci cnd unul dintre
coproprietari este insolvabil, partea datorat de acesta se suport, proporional de
ctre ceilali coproprietari, dar i de ctre coproprietarul prejudiciat.
?n cazul n care prejudiciul este urmarea faptei svrite de un alt coproprietar,
precum i atunci cnd coproprietarii au fost scutii prin actul de partaj, acestora nu le
mai revine obligaia de garanie.
Convenia de partaj este necesar s ndeplineasc toate condiiile de
valabilitate ale actului juridic civil. Contractul de partaj nu este supus vreunei
formaliti speciale, deci este un act consensual, de unde rezult c poate fi nc#eiat
n orice form dorit de pri, fiind valabil c#iar i n form verbal. 7e referim la
negotium sau negotium juris i nu la instrumentum sau instrumentum probationis.
ub aspectul probei, este necesar respectarea existena formei scrise numai
ad probationem , iar nu pentru validitatea actului n cauz.
?n privina posibilitii de a desfiina partajul, dac acesta este convenional,
conform art. =D& alin. 8%9 Cod civil, este susceptibil de desfiinare pentru aceleai
cauze ca i contractele. ?ns, nu are posibilitatea de a invoca nulitatea relativ a
partajului convenional coproprietarul care, dei a cunoscut cauza de nulitate, a
nstrinat n tot sau n parte bunurile atribuite 8art. =D> Cod civil9. ?n acest din urm
caz, nstrinarea bunurilor atribuite are valoare de confirmare a nulitii relative.
!e asemenea, pentru nc#eierea valabil a conveniei de partaj, este necesar
ca toi coproprietariiEcoindivizarii s fie prezeni i s consimt cu privire la mpreala
bunurilor. ?n cazul efecturii partajului fr participarea tuturor coproprietarilor, acesta
este sancionat cu nulitatea absolut.
7oul Cod civil prevede expres sanciunea nulitii absolute atunci cnd partajul
este efectuat fr participarea tuturor coproprietarilor.
Cu privire la coproprietatea comun pe cote(pri forat, vom preciza cele ce
urmeaz. Coproprietatea forat se menine independent de voina coproprietarilor i
este determinat de destinaia deosebit a bunului respectiv. 0ceasta are ca obiect
un bun sau mai multe bunuri, care datorit naturii lor pot i sunt folosite n mod
permanent de doi sau mai muli proprietari, bunuri care nu pot s fie mprite,
existnd i anumite excepii prevzute de noul Cod civil.
?n concepia clasic, aceast form a proprietii comune a fost caracterizat
prin aceea c bunurile asupra crora se exercit sunt accesorii fa de alte bunuri
considerate principale i care sunt proprietate exclusiv a fiecrui coproprietar.
0ceast coproprietate este forat pentru c exist i se menine independent,
n afara voinei coproprietarilor i a fost consierat perpetu datorit scopului sau
destinaiei permanente creia i sunt afectate bunurile asupra crora poart. 0cum
legiuitorul a renunat la a o denumi perpetu, mai mult, permind i posibilitatea ca
anumite bunuri proprietate comun pe cote(pri forat, s fie partajate.
Cota(parte din drept are caracter accesoriu, n sensul c se poate nstrina
numai odat cu nstrinarea bunului principal fa de care aceasta are caracter
accesoriu. Conform principiului accesorium se(uitur principale, situaia juridic a
dreptului de proprietate comun pe cote(pri forat i perpetu o urmeaz pe aceea
a dreptului de proprietate purtnd asupra bunului principal.
?n acest sens, coproprietarii nu pot solicita partajarea bunului comun, accesoriu
necesar al bunului principal, bun care constituie obiectul dreptului de proprietate
exclusiv al fiecruia dintre coproprietari, cu excepiile prevzute de lege. Cu toate
acestea, practica judiciar a admis partajul folosinei unor bunuri proprietate comun
pe cote(pri forat i perpetu, cum ar fi, spre exemplu, curtea unui imobil sau
podul acestuia.
n privina regimul juridic general al coproprietii forate, acesta este
reglementat la art. 567 #od civil.
0rt. =&= Cod civil enumer cazurile de coproprietate forat, anume '
( bunurile prevzute la art. =&:, =D@ i %%&% din Codul civil.
( bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile vecine,
situate pe linia de #otar ntre acestea, cum ar fi potecile, fntnile, drumurile
i izvoarele.
( bunurile comune afectate utilizrii a dou sau mai multe fonduri, cum ar fi o
central termic sau alte instalaii care deservesc dou sau mai multe
cldiri, un drum comun ntr(un cartier de locuine sau alte asemenea bunuri.
( orice alt bun comun prevzut de lege.
/iecare coproprietar poate folosi bunul comun ca un adevrat proprietar,
existnd ns anumite limite, dup cum urmeaz'
%. s nu aduc atingere drepturilor simultane i concurente de aceeai natur,
egale, reciproce ale celorlali coproprietari.
,. folosina trebuie s se nfptuiasc numai n sensul utilizrii fondului cruia i(
a fost afectat bunul comun accesoriu. *n coproprietar nu are dreptul de dispoziie dect
cu privire la cota(parte abstract i nu poate transforma modul de folosin al bunului
comun sau nu poate efectua acte de administrare nici c#iar n folosul coproprietarilor,
dect cu acordul tuturor acestora.
*n coproprietar nu poate nc#eia acte de dispoziie prin care s nstrineze
bunul comun. nstrinarea bunului proprietate exclusiv conduce, automat, la
transmiterea ctre dobnditor a dreptului de proprietate comun pe cote(pri forat
i perpetu, ca drept accesoriu.
!eci, fiecare coproprietar poate s nstrineze bunul principal, fr
consimmntul celorlali coproprietari i, pe cale de consecin, i dreptul de
proprietate comun pe cote(pri asupra bunului accesoriu.
Coproprietarii au obligaia s suporte c#eltuielile de ntreinere, folosin,
reparaii, conservare a bunului comunproporional cu cota parte din drept care revine
fiecrui coproprietar. Cnd bunul are caracter accesoriu, dac nu exist o convenie
contrar, cota(parte din drept a fiecrui coproprietar se stabilete n funcie de
ntinderea bunului principal 8art. =&@ alin. ;, ultima tez9.
?ntinderea acestei obligaii este n raport cu partea fiecruia sau cu valoarea, cu
ntinderea bunului principal pentru a crui utilitate este destinat, ca accesoriu, bunul
asupra cruia se constituie dreptul de proprietate comun pe cote(pri forat i
perpetu.
8om proceda la o analiz a categoriilor de bunuri pe care le reglementeaz
art.565 din #odul civil, acelea care reprezint coproprietate forat.
n primul r!nd, avem n vedere proprietatea comun pe cote-pri forat asupra
prilor comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente.
?n actuala reglementare sediul materiei l gsim n art. =&D F =>: din Codul
civil, n 5egea nr. >-E%::%, modificat i republicat, n !ecretul ( 5ege nr. =%E%::-,
n 5egea nr. D>E%::>, n 5egea locuinei nr. %%&E%::=, n 5egea nr. ,;-E,--@ privind
organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari i n 4otrrea 1uvernului nr.
%>DDE,--@ pentru aprobarea 7ormelor metodologice de aplicare a 5egii nr. ,;-E,--@
privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari.
Conform prevederilor art. =&D din Codul civil, constituie obiect al coproprietii
forate din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente acele pri din cldire care
sunt destinate folosirii spaiilor cu destinaie de locuin sau cu alt destinaie
aparinnd unor proprietari diferii. 0ceste pri din cldire nu pot fi folosite dect n
comun, constituie obiect al dreptului de coproprietate forat i sunt bunuri accesorii
n raport cu spaiile locative.
Aeprezint asemenea pri comune, dac prin lege sau prin act juridic nu se
prevede altfel, terenul pe care se afl cldirea 8compus din suprafaa construit i
neconstruit necesar, potrivit naturii sau destinaiei construciei, pentru a asigura
exploatarea normal a acesteia9, fundaia, curtea interioar, structura, structura de
rezisten, pereii perimetrali i despriturile dintre proprieti iEsau spaiile comune,
acoperiul, terasele, scrile i casa scrilor, #olurile, pivniele i subsolurile
necompartimentate, rezervoarele de ap, centralele termice proprii i ascensoarele,
instalaiile de ap i canalizare, electrice, de telecomunicaii, de nclzire i de gaze
de la branamentEracord pn la punctul de distribuie ctre prile aflate n
proprietate exclusiv, canalele pluviale, paratrsnetele, antenele colective i alte
asemenea pri i alte bunuri care, potrivit legii sau voinei prilor sunt de folosin
comun. Conform prevedrilor art. =&: alin. 8,9 din Codul civil, courile de fum i de
aerisire, spaiile pentru spltorii i usctorii sunt considerate pri comune exclusiv
pentru coproprietarii care folosesc aceste utiliti n conformitate cu proiectul cldirii.
Conform 5egii nr. ,;-E,--@, proprietatea comun este format din toate
prile dintr(un condominiu care nu sunt apartamente sau spaii cu alt destinaie
dect aceea de locuin, iar proprietatea comun aferent tronsoanelor sau scrilor
care nu poate fi delimitat reprezint cel puin o instalaie pe vertical care
alimenteaz n comun tronsoane ori scri sau pri de construcie comune
tronsoanelor ori scrilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca
poziie i suprafa.
Cota(parte indiviz o constituie cota(parte de proprietate care i revine fiecrei
proprieti individuale din proprietatea comun i este egal cu raportul dintre
suprafaa util a proprietii individuale i totalul suprafeelor utile ale tuturor
proprietilor individuale.
!ecretul ( lege nr. =%E%::- privind vnzarea de locuine construite din fondul
statului ctre populaie, 5egea nr. >-E%::% privind autorizarea executrii lucrrilor de
construcii i 5egea nr. D>E%::, privind vnzarea de locuine i spaii cu alt
destinaie construite din fondurile statului i din fondurile unitilor economice sau
bugetare ctre populaie statueaz, n cazul n care ntr(o cldire exist mai multe
apartamente sau spaii cu alt destinaie, avnd proprietari diferii, c o dat cu
dreptul de proprietate asupra acestor apartamente se transmite i dreptul de
proprietate pe cote(pri, forat i perpetu privind construciile, instalaiile, dotrile
care datorit naturii lor sunt folosite n comun.
5egea permite atribuirea n folosin exclusiv a prilor comune coproprietarilor
numai cu condiia ca prin aceasta s nu fie lezate drepturile celorlali coproprietari. B
asemenea msur se poate dispune numai printr(o decizie de atribuire n folosin
exclusiv cu o majoritate de dou treimi din numrul coproprietarilor i al cotelor(
pri, iar n cldirile unde sunt constituite asociaii de proprietari, asemenea decizie
trebuie s fie adoptat de ctre adunarea general, cu aceeai majoritate.
0sociaia de proprietari reprezint o form de asociere autonom i nonprofit
a majoritii proprietarilor dintr(un condominiu i are drept scop administrarea i
gestiunea proprietii comune care, pe lng drepturi, impune obligaii pentru toi
proprietarii.
0sociaia de proprietari se nfiineaz prin acord scris a cel puin jumtate plus
unu din numrul proprietarilor apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect
aceea de locuin, din cadrul unei cldiri, iar n cldirile de locuine cu mai multe
tronsoane sau scri se pot constitui asociaii de proprietari pe fiecare tronson ori
scar n parte numai n condiiile n care nu exist o proprietate comun aferent
tronsoanelor sau scrilor care nu poate fi delimitat.
!up nfiinarea asociaiei de proprietari, aceasta se identific prin denumire,
adresa condominiului, nc#eierea judectorului delegat sau orice alt document legal
acordat la nfiinare i prin codul de identificare fiscal a asociaiei, iar actele care
eman de la asociaiile de proprietari trebuie s cuprind atributele de identificare.
Conform art. =>: Cod civil, n cazul cldirilor cu mai multe etaje sau
apartamente ori n cazul ansamblurilor rezideniale formate din locuine individuale,
amplasate izolat, niruit sau cuplat, n care exist proprieti comune sau proprieti
individuale, se constituie asociaii de proprietari, care se organizeaz i funcioneaz
n conformitate cu dispoziiile legale.
?n privina actelor juridice privind cotele(pri, nstrinarea sau ipotecarea
acestora nu se poate face dect odat cu dreptul asupra spaiului care constituie
bunul principal, ntruct cota(parte din dreptul de proprietate asupra prilor comune
are caracter accesoriu n raport cu dreptul de proprietate asupra spaiului din cldire
care reprezint bunul principal 8art. =>% Cod civil9.
Corelat cu aceast reglementare, trebuie subliniat c, dac nu exist stipulaie
contrar cuprins n titlurile de proprietate, cotele(pri se stabilesc prin raportarea
suprafeei utile a fiecrui spaiu locativ la totalul suprafeei utile a spaiilor locative din
cldire.
5egea reglementeaz drepturile i obligaiile coproprietarilor la art. =>;(=>D
Cod civil.
Cota(parte indiviz de proprietate din proprietatea comun a fiecrui proprietar
este nscris n acordul de asociere.
Conform art. =>& Cod civil, n lipsa unor prevederi legale sau nelegeri
contrare, fiecare coproprietar suport c#eltuielile legate de ntreinerea, repararea i
exploatarea prilor comune, n proporie cu cota sa parte, ns, c#eltuielile legate de
prile comune folosite exclusiv de ctre unii dintre coproprietari cad n sarcina
acestora din urm.
$reocupat find de modul n care se poate exercita dreptul de proprietate
comun forat i perpetu, legiuitorul a reglementat i obligaia de a permite accesul
n spaiile care constituie bunurile principale 8art. =>= Cod civil9. 0stfel,
coproprietarilor le revine obligaia de a permite accesul n spaiile care constituie
bunuri principale, n scopul efecturii lucrrilor necesare conservrii cldirii i
ntreinerii prilor comune, iar n msura n care ndeplinirea unei asemenea obligaii
este ne natur s le cauzeze prejudicii, acetia sunt despgubii de ctre asociaia
de proprietari sau, dup caz, de ctre proprietarul n interesul cruia au fost efectuate
lucrrile respective.
!istrugerea cldirii n care exist spaii cu destinaie de locuin sau spaii cu
alt destinaie i pri comune aferente acestora d natere unor efecte deosebite.
0stfel, atunci cnd cldirea a fost distrus n ntregime sau ntr(o proporie mai mare
de jumtate din valoarea acesteia, orice proprietar are posibilitatea de a solicita
vnzarea la licitaie public a terenului i a materialelor de construcie care au
rezultat, dac nu exist o nelegere contrar cu privire la producerea unui asemenea
eveniment.
?n cazul n care distrugerea nu depete jumtate din valoarea cldirii,
proprietarii trebuie s contribuie la refacerea prilor comune, iar dac unul sau mai
muli dintre coproprietari fie refuz, fie nu pot participa la refacere, acetia au
obligaia de a ceda celorlali coproprietari cotele lor pri din dreptul de proprietate.
?ncetarea destinaiei folosinei comune a unor bunuri proprietate comun pe
cote(pri forat conduce la ncetarea acestei forme de coproprietate.
+unurile asupra crora nu se mai exercit coproprietatea forat, devin bunuri
coproprietate obinuit i temporar, ns nstrinarea sau ipotecarea unor
asemenea bunuri nu se poate face dect cu acordul unei majoriti de dou treimi din
numrul coproprietarilor.
Coproprietarii care nu au fost de acord cu ncetarea destinaiei folosinei
comune a bunurilor ori care s(au opus la nstrinare sau ipotecare au dreptul la o
despgubire determinat fie convenional, fie prin #otrre judectoreasc.
5egea impune obligativitatea nscrierii n cartea funciar pe baza documentaiei
cadastrale a imobilului sau a prii din imobil care rezult din ncetarea destinaiei
folosinei comune 8art. =>D alin. ultim Cod civil9.
n al doilea r!nd avem n vedere proprietatea comun pe cote-pri forat
asupra despriturilor dintre dou imobile.
!espriturile comune sunt anul, zidul, gardul care separ dou proprieti
vecine, sediul materiei gsindu(se n Codul civil, de la art. ==- F ===.
?n privina despriturilor dintre dou fonduri care aparin unor coproprietari
diferii, legiuitorul a avut n vedere zidul, anul i orice alt despritur ce se
prezum a fi n proprietate comun a vecinilor, dac nu rezult contrariul din titlul de
proprietate, dintr(un semn de necomunitate sau dac proprietatea comun nu a
devenit proprietate exclusiv prin uzucapiune.
5egiuitorul a fost preocupat de evidenierea situaiilor n care exist semne de
necomunitate, anume, atunci cnd culmea zidului este dreapt i perpendicular
spre un fond i nclinat spre cellalt fond, zidul fiind prezumat a fi n proprietatea
exclusiv a proprietarului fondului ctre care este nclinat coama zidului.
?n cazul anului, exist semn de necomunitate cnd pmntul este aruncat ori
nlat exclusiv pe o parte a anului, anul fiind prezumat a fi proprietatea exclusiv
a proprietarului fondului pe care este aruncat pmntul, considerndu(se a fi semne
de necomunitate orice alte semne care fac s se prezume c zidul a fost construit
exclusiv de unul dintre proprietari. <oate aceste prezumii sunt iuris tantum, relative,
putndu(se dovedi contrariul.
0stfel, conform reglementrii de la art. ==, alin. 8%9 Cod civil, oricare dintre
vecini are posibilitatea de a(i obliga pe proprietarii fondurilor nvecinate s contribuie
la construirea unei desprituri comune. !in aceast reglementare nelegem c,
atunci cnd ntre dou fonduri care aparin unor proprietari diferii nu exist o
despritur comun F an, zid, gard F i unul dintre proprietari dorete s
construiasc o asemenea despritur, poate solicita celuilalt proprietar vecin s
contribuie la construirea acesteia. ?n aceast situaie, dac proprietarul vecin refuz,
poate fi acionat n judecat, solicitndu(i(se s contribuie la construirea despriturii
comune.
n al treilea r!nd, avem n vedere dreptului de proprietate periodic, care este
reglementat la art. 597 : 5;. #od civil. <egiuitorul o consider unul dintre cazurile de
coproprietate forat, determin!nd-o astfel la art. 565 pct. -.
Conform concepiei legiuitorului creator al noului Cod civil, proprietatea
periodic constituie o form de existen a proprietii comune pe cote(pri forate,
constnd n exercitarea de ctre mai multe persoane, n mod succesiv i repetitiv a
dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, n intervale de timp egale
sau inegale, aceasta avndu(i temeiul ntr(un act juridic, cu aplicarea dispoziiilor n
materie de carte funciar, atunci cnd este cazul.
!reptul de proprietate periodic se poate dobndi prin convenie 8acesta fiind i
modul principal de dobndire9, prin succesiune, sau c#iar prin uzucapiune, atunci
cnd posesia prelungit este exercitat n condiii care s fie de natur a conduce la
dobndirea dreptului de proprietate periodic, iar nu a dreptului de proprietate pur i
simplu asupra bunului. ?n aceast din urm ipotez, este de presupus c i n privina
celorlalte perioade, exercitarea dreptului de proprietate, sau, dup caz, posesia ca
stare de fapt se caracterizeaz prin aceeai secvenialitate, succesivitate i
repetitivitate.
0adar, dreptul de proprietate periodic s(ar putea dobndi prin prescripie
ac#izitiv n cazul n care mai muli posesori ai unui imobil ar exercita asupra bunului
o posesie util n perioada cerut de lege pentru a prescrie, dac se face dovada c
animus possidendi corespunde n persoana fiecruia dintre acetia unei asemenea
modaliti juridice.
Este posibil ca prile contractante s convin construirea sau confecionarea
unui bun asupra cruia s dobndeasc un drept de proprietate periodic, dup cum
acordul acestora poate privi dobndirea unui drept de proprietate periodic asupra
unui bun preexistent ac#iziionat n comun.
<otodat, dreptul de proprietate periodic poate fi dobndit prin acte juridice cu
titlu gratuit ( liberaliti ori prin legat, atunci cnd testatorul i exprim voina n acest
sens.
?n toate situaiile n care se pune problema dobndirii dreptului de proprietate
periodic asupra unor bunuri imobile prin acte ntre vii trebuie respectate dispoziiile
legale n materie de carte funciar.
Calitatea de titular al dreptului de proprietate periodic confer posibilitatea
folosirii bunului comun o anume perioad din decursul anului, ntotdeauna aceeai i
pentru acea perioad de timp oricare coproprietar poate nc#eia acte juridice cu
privire la bun, cum ar fi vnzarea, ipotecarea, donaia, nc#irierea. 5a finele perioadei
sale de folosin are obligaia de a preda, spre folosin, bunul comun, urmtorului
coproprietar, conform perioadei de timp n care acesta a dobndit dreptul de
proprietate periodic.
?ns, actele de administrare sau de dispoziie privind cota(parte din dreptul de
proprietate aferent unui alt interval de timp sunt inopozabile titularului cotei(pri
respective.
!reptul n discuie confer fiecruia dintre titulari posibilitatea de a dispune de
toate puterile asupra bunului, de a exercita atributele posesiei, folosinei i dispoziiei,
dar cu anumite particulariti, decurgnd din destinaia bunului, care face ca interesul
colectiv s primeze. <otui, nu se poate considera c, n afara intervalului de timp ce
i revine, titularului nu i mai este recunoscut nici o prerogativ cu privire la bun ori
c nu mai are nici un fel de obligaie.
!repturile cotitularilor nu se ntlnesc, n fiecare moment, asupra fiecrei
particule din bunul privit n materialitatea sa, ca n cazul coproprietii. !impotriv,
dreptul fiecruia dintre ei, purtnd asupra aceluiai bun, se exercit n mod individual
i independent, n putere proprie n perioada alocat, fr concursul vreunei alte
persoane, dar cu limitele impuse de afectaiunea bunului, ntr(o manier care s nu
aduc atingere dreptului celorlali titulari.
?n cazul dreptului de proprietate periodic, posesia se exercit ntr-un mod
specific, titularul dreptului neaflndu(se ntr(un contact permanent cu lucrul, pe care l
stp!nete direct, nemijlocit, numai n intervalele de timp ce i(au fost alocate, deci n
mod consecutiv, repetitiv i pentru o perioad determinat sau determinabil din an.
5a ncetarea intervalului de timp alocat, folosina este predat titularului cruia i
este alocat urmtorul interval ntr(o stare care s permit n mod real exercitarea
dreptului acestuia. $rin urmare, fiecare dintre titulari are obligaia de a conserva
substana bunului, natura i destinaia acestuia.
Exercitarea atributului folosinei n cazul dreptului de proprietate periodic
presupune administrarea imobilului n ansamblul su, pe ntreg parcursul anului, iar
nu numai n intervalul de timp determinat sau determinabil din an alocat fiecrui
titular.
/iecare titular va nc#eia toate actele de conservare cu privire la bunul comun,
astfel nct s nu mpiedice sau s ngreuneze exercitare drepturilor celorlali titulari.
5a art. =D: alin. 8,9, teza ultim din Codul civil se prevede expres c sunt
aplicabile reglementrile art. =&, alin. 8,9 i ale art. =&; din Codul civil.
?n raporturile cu terii cocontractani de bun(credin, actele de administrare
sau de dispoziie privind cota(parte din dreptul de proprietate aferent altui interval
de timp sunt anulabile.
?n privina actelor de administrare sau de dispoziie, care sunt de natur s
conduc la consumarea, n tot sau n parte, a substanei lucrului, acestea pot fi
nc#eiat numai cu acordul celorlali coproprietari 8art. =:- alin. , Cod civil9. e
observ c n privina acestor acte, legiuitorul a introdus regula unanimitii.
?n intervalul de timp ce i revine, oricare dintre titularii dreptului de proprietate
periodic poate culege fructele bunului, fie ele naturale, industriale sau civile,
conform nelegerii prilor.
$entru administrarea coproprietii, n cazul proprietii periodice,
coproprietarilor le este permis s nc#eie un contract de administrare n condiiile art.
=&& din Codul civil. <itularii dreptului de proprietate periodic pot nc#eia un contract
de administrare cu privire la bunul asupra cruia poart dreptul lor i pot conveni
asupra unor regulamente sau statute ale imobilului. 0dministratorul poate fi o
persoan fizic sau o societate comercial specializat n ntreinerea imobilelor.
?nclcarea obligaiilor stabilite de lege are ca urmare obligarea coproprietarului
care a nesocotit reglementrile legale, producnd celorlali coproprietari prejudicii,
obligarea acestuia la plata de despgubiri.
0tunci cnd unul dintre coproprietari tulbur grav exercitarea dreptului de
proprietate periodic de ctre ceilali titulari, acesta poate fi exclus, la solicitarea
coproprietarului sau coproprietarilor vtmai, prin #otrre judectoreasc.
$rocedura excluderii unui coproprietar este reglementat de lege 8art. =:% alin.
, F = Cod civil9 i n legtur cu aceasta sunt necesare precizri.
Excluderea poate fi dispus numai dac unul dintre ceilali coproprietari sau un
ter cumpr cota(parte a celui exclus. Aezult c n cazul n care niciunul dintre
coproprietari nu dorete s o cumpere i nici nu se gsete un ter care s o
cumpere, atunci coproprietarul care tulbur grav exercitarea proprietii periodice nu
poate fi exclus.
5egea prevede obligativitatea pronunrii, mai nti, a unei nc#eieri de admitere
n principiu a cererii de excludere, prin care se stabilete c sunt ndeplinite condiiile
excluderii. 0ceast nc#eiere poate fi atacat cu recurs pe cale separat.
!up ce nc#eierea de admitere n principiu a rmas definitiv, dac nu
intervine nelegerea prilor cu privire la preul vnzrii dreptului coproprietarului
exclus, instana stabilete preul vnzrii n baza unei expertize i dup
consemnarea preului la banca stabilit de instan, se pronun #otrrea care ine
loc de contract de vnzare.
!up ce #otrrea care ine loc de contract de vnzare a rmas definitiv,
dobnditorul cotei(pri din proprietatea periodic i poate nscrie dreptul n cartea
funciar, iar transmitorul dreptului poate ridica suma consemnat la banca stabilit
de instan.
Cu privire la ncetarea proprietii periodice, n conformitate cu prevederile art.
=:, din Codul civil, aceasta nceteaz prin radierea din cartea funciar n temeiul
dobndirii de ctre o singur persoan 8sau de ctre mai multe persoane9 a tuturor
cotelor(pri din dreptul de proprietate periodic i n alte cazuri prevzute de lege.
?n cazul n care obiect al dreptului de proprietate periodic l constituie bunuri
mobile, stingerea i, respectiv, dobndirea dreptului de proprietate se poate face prin
toate modurile prevzute de legea civil.
Mi n privina bunurilor imobile, cu respecatrea regulilor stabilite n materie de
carte funciar, este posibil dobndirea dreptului de proprietate periodic, prin
modurile generale de dobndire a dreptului de proprietate prevzute de lege.
Bricare dintre titulari va putea transmite numai dreptul su, ce se exercit ntr(o
perioad determinat sau determinabil din an, iar nu un drept de proprietate
exclusiv asupra bunului i nici un drept de proprietate periodic aferent unei alte
perioade.
!obnditorii subsecveni vor avea aceleai drepturi, dar i aceleai obligaii ca
i autorii lor.
$rin raportare la o anumit perioad de timp, dreptul asupra bunului nu este
divizat. !in aceast perspectiv, el nu are caracter concursual. Exist mai muli
titulari ai dreptului numai dac ne raportm la ansamblul perioadelor
corespunztoare unui an calendaristic.
n al patrulea r!nd, ca form a coproprietii forate, amintim proprietatea
comun pe cote-pri forat asupra amintirilor de familie, fiind incidente dispoziiile
art. --6- : --6. #od civil.
0semenea bunuri, precum cele care H...au aparinut membrilor familiei i stau
mrturie istoriei acesteiaI, nu erau reglementate in terminis de legislaia anterioar,
fiind, ns, recunoscute ca obiect al dreptrului de coproprietate forat de o parte a
doctrinei i este vorba despre corespondena purtat de membrii familiei, ar#ivele
familiale, decoraiile, armele de colecie, portretele de familie, documentele i orice
bunuri cu semnificaie moral deosebit pentru o familie.
Bbservm c este vorba despre bunuri cu o valoare sentimental i nu
neaprat cu o valoare material. 6nteresul coproprietarilor este i mai mare atunci
cnd asemenea bunuri au i o valoare de circulaie deosebit 8cum ar fi, spre
exemplu, portrete de familie realizate de autori celebri, colecii valoroase de
documente, de arme sau decoraii i medalii9.
n fine, mai trebuie s amintim proprietatea comun pe cote-pri forat asupra
bunurilor comune necesare sau utile pentru folosina a dou imobile vecine, situate
pe linia de $otar ntre acestea.
Este vorba despre fntni, drumuri, poteci, izvoare care sunt situate pe linia
despritoare dintre dou proprieti i sunt considerate proprietate comun pe cote(
pri forat a ambilor proprietari. 0semenea bunuri constituie obiect al dreptului de
proprietate comun pentru c sunt necesare folosirii celor dou imobile nvecinate.
0tunci cnd asemenea bunuri se afl situate doar pe unul dintre fonduri, ns
servesc i pentru utilitatea altui fond, suntem n prezena unei servitui, iar nu n cazul
unei proprieti comune pe cote(pri forate i perpetue.
6.3. Dr#*t!' # *ro*r%#t.t# "o)!n2 1n #&2')2/%#
!reptul de proprietate comun n devlmie reprezint o form a dreptului de
proprietate comun, care se caracterizeaz prin aceea c titularii nu au determinat
o cot parte ideal matematic din dreptul de proprietate asupra bunurilor care sunt
nefracionate n materialitatea lor.
*n caz de proprietate comun n devlmie l(a constituit acela al bunurilor
dobndite de ctre soi n temeiul Codului familiei, act normativ abrogat prin 5egea
nr. @%E,-%% pentru punerea n aplicare a 5egii nr. ,D@E,--: privind Codul civil.
Conform reglementrilor noului Cod civil, soii pot nc#eia o convenie
matrimonial, prin care s aleag un alt regim juridic dect acela al comunitii legale
8art. ;,: Cod civil9.
Aegimul comunitii de bunuri al soilor poate nbrca fie regimul comunitii
legale, fie regimul separaiei de bunuri, fie regimul comunitii convenionale.
?n cadrul regimului comunitii legale, conform prevederilor art. ;;: Cod civil,
bunurile dobndite n timpul acestui regim matrimonial de oricare dintre soi sunt, de
la data dobndirii acestora, bunuri comune n devlmie ale soilor. $oate exista
drept de proprietate comun n devlmie i n cadrul regimului comunitii
convenionale, reglementat la art. ;== F ;=D Cod civil.
Conform regimului comunitii legale, calitatea de bun comun nu trebuie s fie
dovedit 8art. ;&; alin. % Cod civil9, iar conform prevederilor alin. 8;9 al aceluiai
articol, pentru bunurile mobile dobndite anterior cstoriei, nainte de nc#eierea
acesteia se ntocmete un inventar de ctre notarul public sau sub semntur
privat, dac prile convin astfel i n lipsa inventarului, se prezum, pn la proba
contrar, c bunurile sunt comune.
/iecare so are dreptul de a folosi bunul comun fr consimmntul celuilalt
so, ns sc#imbarea destinaiei bunului comun nu se poate face dect prin acordul
soilor.
/iecare dintre soi poate nc#eia singur i acte de conservare i acte de
administrare cu privire la bunurile comune i poate nc#eia acte de dobndire a
bunurilor proprietate comun devlma. ?n cazul n care interesele legate de
comunitatea de bunuri au fost prejudiciate printr(un act juridic, soul care nu a
participat la nc#eierea actului este n msur s solicite daune(interese de la cellalt
so, fr a afecta drepturile dobndite de terii de bun(credin.
?n privina actelor de nstrinare sau de grevare cu drepturi reale avnd ca
obiect bunurile comune, acestea nu pot fi nc#eiate dect cu acordul ambilor soi,
excepie fcnd darurile obinuite 8art. ;&= alin. % i ; din Codul civil9. <otui, oricare
dintre soi poate dispune singur, cu titlu oneros de bunurile mobile comune a cror
nstrinare nu este supus anumitor formaliti de publicitate.
0ctul nc#eiat fr consimmntul expres al celuilalt so, atunci cnd
asemenea consimmnt este necesar conform dispoziiilor legale, este lovit de
nulitate relativ.
+unurile comune pot constitui obiectul unui aport la societi, asociaii sau
fundaii conform regimului juridic stabilit la art. ;&D F ;&: Cod civil.
/iecare so poate dispune prin legat de partea ce i s(ar cuveni, 50 ncetarea
cstoriei, din comunitatea de bunuri 8art. ;>- Cod civil9.
5egea reglementeaz i regimul juridic al datoriilor comune ale soilor i
rspunderea subsidiar pentru acestea 8art. ;>%(;>, Cod civil9 i modul de urmrire
a bunurilor comune i a veniturilor din profesie 8art. ;>; F ;>& Cod civil9.
5a ncetarea comunitii, aceasta se lic#ideaz fie prin #otrre judectoreasc,
fie prin act autentic notarial, iar pn la finalizarea lic#idrii, comunitatea subzist n
privina bunurilor i n privina obligaiilor 8art. ;>> alin. % i , Cod civil9.
!ac regimul comunitii de bunuri nceteaz prin desfacerea cstoriei, fotii
soi rmn coproprietari exercitnd un drept de proprietate comun n devlmie
asupra bunurilor comune, pn la stabilirea cotei(pri ce revine fiecruia.
0stfel, n ce privete lic#idarea comunitii, fiecare dintre soi va prelua bunurile
sale proprii, apoi se vor partaja bunurile comune, n funcie de cota(parte ce revine
fiecrui so, pe baza contribuiei sale la dobndirea bunurilor comune i la
ndeplinirea obligaiilor comune. Conform art. ;>@ alin. 8,9, teza a doua Cod civil,
pn la proba contrar se prezum c soii au avut o contribuie egal.
5egea permite i partajul total sau parial al bunurilor proprietate comun
devlma n timpul regimului comunitii, prin act nc#eiat n form autentic
notarial ad validitatem sau pe cale judectoreasc, atunci cnd soii nu se neleg,
astfel nct bunurile atribuite fiecrui so prin partaj devin bunuri proprii, iar bunurile
nemprite rmn bunuri comune 8art. ;>D alin. % i ; Cod civil9.
!ei toate bunurile comune au fost mprite n timpul regimului comunitii,
acesta nu nceteaz dect n condiiile legii, astfel nct bunurile care ulterior vor fi
dobndite de oricare dintre soi, ca bunuri comune, vor fi supuse, n continuare
regimului juridic al comunitii.
8ntr#$2r% # "ontro' /% t#)# # #;$.t#r#
1. Ar2t.+% ".r# (!nt ".;!r%'# # *ro*r%#t.t# "o)!n2 *# "ot# *2r+% ,or+.t2
2. E-*'%".+% "# #(t# *ro*r%#t.t#. *#r%o%"2
3. E-*'%".+% "# r#*r#;%nt2 *ro*r%#t.t#. "o)!n2 1n #&2')2/%#
4. E,#"t!.+% o .n.'%;2 "o)*.r.t%&2 . *ro*r%#t2+%% "o)!n# *# "ot# *2r+% /% .
*ro*r%#t2+%% "o)!n# 1n #&2')2/%#
3. E,#"t!.+% o .n.'%;2 "o)*.r.t%&2 1ntr# r#*t!' # *ro*r%#t.t# *!r2 /% (%)*'2 /%
r#*t!' # *ro*r%#t.t# *#r%o%"2
Un%t.t#. # 1n&2+.r# 7
8n9r2%r%'# /% r#(tr%"+%%'# r#*t!'!% # *ro*r%#t.t#
7.1.Pro$'#)# 9#n#r.'#
7.2. R#(tr%"+%% .'# r#*t!'!% # *ro*r%#t.t# (t.$%'%t# *r%n '#9#
7.3. L%)%t# .'# r#*t!'!% # *ro*r%#t.t# (t.$%'%t# *# ".'# "on&#n+%on.'2
7.4.L%)%t# .'# r#*t!'!% # *ro*r%#t.t# (t.$%'%t# *# ".'# 0!#"2tor#.("2
7.3.E-*ro*r%#r#. *#ntr! ".!;2 # !t%'%t.t# *!$'%"2
7.1. Pro$'#)# 9#n#r.'#
0rt. >>> alin. 8%9 din noul Cod civil, reglementnd coninutul dreptului de
proprietate privat, statueaz c aceasta reprezint dreptul titularului de a poseda,
de a folosi i de a dispune de un bun n mod exclusiv, absolut i perpetuu, ns, n
limitele stabilite de lege, pentru ca la art. >>= alin. 8%9 s prevad expres c dreptul
de proprietate poate fi eercitat n limitele materiale ale obiectului su i acestea sunt
limitele corporale ale bunului care formeaz obiectul dreptului de proprietate, cu
ngrdirile stabilite de lege.
5egiuitorul consacr, la art. >>= alin. 8, 9 Cod civil, posibilitatea ca prin lege s
fie duse limitri ale eerciiului dreptului de proprietate, pentru ca, la alin. 8;9 s
prevad i posibilitatea limitrii eerciiului deptului de proprietate i prin voina
proprietarului, cu excepiile prevzute de lege.
5imitele juridice ale dreptului de proprietate privat sunt reglementate n Codul
civil, Capitolul 666 din <itlul 66 al Crii a 666(a !espre bunuri, art. =-, F =;-.
!e asemenea, n conformitate cu prevederile art. >>: Cod civil, proprietatea
terenului se ntinde i asupra subsolului i spaiului de deasupra terenului, ns cu
respectarea limitelor stabilite de lege. 0stfel fiind, este rescunoscut dreptul
proprietarului de a face, deasupra i n subsolul terenului, toate construciile,
plantaiile i lucrrile pe care le dorete, n afar de excepiile stabilite de lege i
poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le(ar produce, fiind inut s
respecte, n condiiile i n limitele determinate de lege, drepturile terilor asupra
resurselor minerale ale subsolului, izvoarelor i apelor subterane, lucrrilor i
instalaiilor subterane i altora asemenea.
?n sfrit, conform alin. 8;9 al art >>: Cod civil, apele de suprafa i albiile
acestora aparin proprietarului terenului pe care se formeaz sau curg, n condiiile
prevzute de lege, iar proprietarul unui teren are dreptul de a apropria i de a utiliza,
n condiiile legii, apa izvoarelor i a lacurilor aflate pe terenul respectiv, apa freatic
i apele pluviale.
7.2. R#(tr%"+%% .'# r#*t!'!% # *ro*r%#t.t# (t.$%'%t# *r%n '#9#
=e cuvine s ncepem cu restriciile n interes public. >estriciile dreptului de
proprietate stabilite pe cale legal pot s fie n interes public sau n interes privat.
Conform art. =-, alin. 8%9 Cod civil, legea poate limita exercitarea dreptului de
proprietate fie n interes public, fie n interes privat.
0cele limitri sau restricii n interes public au n vedere ngrdiri de interes
edilitar, cum ar fi unele din reglementrile din 5egea nr. >-E%::% privind autorizarea
executrii lucrrilor de construcii, modificat i republicat, ngrdiri de interes
economic general, ngrdiri aduse dreptului de proprietate n interesul sistemului de
aprare naional, cum ar fi constituirea de zone militare, de protecie a unor
obiective strategice, a porturilor, aeroporturilor, a altor obiective, ngrdiri privind
salubritatea i sntatea public, restricii i ngrdiri n interes istoric, cultural,
ar#itectonic i ngrdiri n interesul unor monopoluri ale statului. !e asemenea, art.
=-; Cod civil prevede c dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor
privind protecia mediului i asigurarea bunei vecinti, precum i la respectarea
celorlalte sarcini care revin proprietarului conform dispoziiilor legale sau obiceiului. ?n
acest text legiuitorul s(a referit att la restricii ale dreptului de proprietate n interes
public, ct i privat.
!eterminarea legal a unei limite sub care proprietatea forestier nu poate fi
divizat este conform reglementrilor constituionale de la art. && alin. 8@9, potrivit cu
care proprietarul are obligaia s respecte i sarcinile privind protecia mediului,
acestea constituind limitri ale dreptului de proprietate.
Cu privire la restriciile n interes privat, avem n vedere c legiuitorul, la art.
=-; Cod civil reglementeaz necesitatea exercitrii dreptului de proprietate astfel
nct s se permit asigurarea bunei vecinti i a celorlalte sarcini care, conform
legii sau obiceiului locului, revin proprietarului i le vom analiza.
Cu privire la reglementrile privind folosina apelor, aceste limite juridice ale
dreptului de proprietate privat sunt reglementate la art. =-& F =%- Cod civil.
%. 0stfel, proprietarul fondului inferior are obligaia de a nu efectua niciun fel
de lucrri, de natur s mpiedice curgerea fireasc a apelor provenind de pe fondul
superior, ns, atunci cnd prin curgerea normal a apelor de pe fondul superior s(ar
cauza prejudicii fondului inferior, proprietarul acestuia este n msur s solicite
ncuviinarea instanei judectoreti pentru a efectua pe fondul proprietatea sa
anumite lucrri de natur s sc#imbe direcia apelor, iar toate c#eltuielile ocazionate
de efectuarea lucrrilor respective cad n sarcina sa.
Corelativ obligaiei ce revine proprietarului fondului inferior, proprietarul
fondului superior nu poate efectua lucrri care s priveasc modul de curgere a
apelor de pe fondul su, atunci cnd acestea ar avea ca urmare agravarea situaiei
fondului inferior.
,. 0rt. =-> Cod civil prevede obligaia proprietarului fondului inferior de a nu
mpiedica curgerea provocat a apelor de ctre proprietarul fondului superior sau de
alte persoane, cum ar fi cazul apelor care nesc de pe fondul superior datorit unor
lucrri subterane pe care le ntreprinde proprietarul acestuia, al apelor provenite din
secarea terenurilor mltinoase, al apelor folosite n scop casnic, agricol, industrial,
sub condiia ca aceast curgere provocat s precead vrsarea ntr(un curs de ap
sau ntr(un an. Este vorba despre instituirea condiiei ca apele la care face referire
legiuitorul s se verse ntrun an sau ntr(un curs de ap i dup aceea s ajung pe
fondul inferior.
Corelativ acestei obligaii a proprietarului fondului inferior, proprietarul fondului
superior este obligat s aleag calea i mijloacele de scurgere de natur s aduc
prejudicii ct mai mici fondului inferior, cu obligaia de a plti o just i prealabil
despgubire proprietarului fondului inferior. Este vorba despre acoperirea ntregului
prejudiciu adus fondului inferior.
$e cale de excepie, cnd pe fondul inferior se afl o construcie, mpreun cu
curtea i grdina aferent sau un cimitir, proprietarul fondului inferior nu mai este
inut de a respecta obligaia statuat la art. =-> alin. 8%9 Cod civil.
;. 0rt. =-= Cod civil instituie dreptul proprietarului care vrea s foloseasc
pentru irigarea terenului su apele naturale i artificiale de a face pe terenul
riveranului opus lucrrile necesare pentru captarea apei.
$entru ca proprietarul terenului care urmeazs fie irigat s poat efectua
lucrrile de captare a apei este necesar s suporte c#eltuielile ocazionate de
efectuarea unor asemenea lucrri i s respecte cerinele instituite de lege la art. =->
alin. 8,9 i 8;9, adic s aduc prejudicii minime proprietarului fondului riveran prin
efectuarea lucrrilor necesare i s l despgubeasc pe proprietarul fondului
riveran, conform prevederilor art. =-> alin. 8,9 Cod civil.
?n aceleai condiii statuate de art. =-> alin. 8;9 Cod civil, adic dac pe fondul
riveran se afl o construcie, mpreun cu grdina i curtea aferent sau un cimitir,
sunt inaplicabile reglementrile legale privind interzicerea mpiedicrii efecturii
lucrrilor pentru irigarea terenului.
&. 0rt. =-@ Cod civil reglementeaz obligaia proprietarului cruia apa i
prisosete pentru necesitile curente, s ofere surplusul su de ap proprietarului
care nu i(ar putea procura apa necesar pentru fondul su, dect cu o c#eltuial
excesiv. ?n acest caz, proprietarul cruia i se ofer apa spre folosin, are obligaia
de a plti celui care i pune apa la dispoziie o just i prealabil compensaie.
?n cazul n care proprietarul cruia i prisosete apa ar refuza furnizarea
acesteia sub cuvnt c aceasta i(ar fi necesar pentru alte activiti, altele dect
satisfacere nevoilor curente, nu poate fi exonerat de obligaia de a oferi apa
proprietarului aflat n nevoie, ns, acesta din urm trebuie s(i acorde o despgubire
suplimentar.
>. Cu privire la folosirea izvoarelor, sunt incidente prevederile art. =-D F =-:
Cod civil.
0stfel, legea instituie dreptul proprietarului fondului pe care se afl un izvor de
a(i da orice ntrebuinare dorete acestuia, cu condiia de a nu aduce atingere
drepturilor dobndite de ctre proprietarul fondului inferior.
Cu toate acestea, proprietarul fondului pe care se afl izvorul nu(i poate
sc#imba cursul, dac aceasta ar avea ca urmare lipsirea locuitorilor unei localiti de
apa necesar pentru satisfacerea nevoilor curente.
!repturile proprietarului fondului pe care se afl izvorul sunt protejate de
legiuitor, prin instituirea regulilor de la art. =-: Cod civil. 0stfel, proprietarul fondului
pe care se gsete izvorul poate solicita a i se plti repararea prejudiciilor cauzate de
persoana care, urmare efecturii lucrrilor respective, fie a secat, fie a micorat, fie a
alterat apele acelui izvor.
!ac situaia de fapt permite aceasta, proprietarul fondului pe care se gsete
izvorul poate solicita restabilirea situaiei anterioare, dac apa este indispensabil
exploatrii fondului su.
?n cazul n care izvorul se ntinde pe dou fonduri nvecinate, proprietarii
acestora sunt ndreptii s pretind plata reparaiilor cauzate i, dac este cazul,
restabilirea situaiei anterioare, atunci cnd apa era indispensabil exploatrii celor
dou fonduri.
Aeglementrile Codului civil, n materia folosirii apelor, astfel cum prevede art.
=%-, se completeaz cu reglementrile speciale n materia regimului apelor i este
vorba despre reglementrile din 5egea nr. %-@E%::= a apelor.
n privina reglementrilor privind pictura streainii i privind distana i
lucrrile intermediare pentru construcii, lucrri i plantaii, vom preciza cele ce
urmeaz.
Cu privire la restriciile menionate, sunt incidente reglemenrile art. =%% F =%;
Cod civil.
%. 0stfel, din reglementrile art. =%% Cod civil rezult obligaia proprietarului
unei construcii de a construi streaina casei sale asfel nct apa pluvial s nu se
scurg pe fondul proprietarului vecin.
,. ?n privina construciilor, lucrrilor sau plantaiilor, acestea pot fi realizatede
ctre proprietarul fondului numai rerspectnd distana minim de =- centimetri fa
de linia de #oatr dintre dou proprieti, dac din lege sau din regulamentele de
urbanism nu se prevede altfel, cu condiia ca s nu se aduc atingere drepturilor
proprietarului vecin.
0rt. =%, teza a 66(a din Codul civil permite o derogarea de la distana minim,
prin acordul prilor, care trebuie s fie exprimat prin nscris autentic.
;. ?n primul rnd, distana la care pot fi plantai arborii, n raport de linia de
#otar, trebuie s respecte dispoziiile legale, acelea prevzute n regulamentul de
urbanism sau conform obiceiului locului.
?n al doilea rnd, n lipsa unor dispoziii legale sau cuprinse n regulamentul de
urbanism ori n lipsa unui obicei al locului, arborii trebuie s fie sdii la o distan de
cel puin doi metri de linia de #otar, excepie fcnd arborii mai mici de doi metri,
plantaiile i gardurile vii.
7erespectarea distanei la care am fcut referire atrage posibilitatea
proprietarului vecin de a solicita fie scoaterea, fie tierea arborilor, plantaiilor ori
gardurilor vii la nlimea cuvenit, pe c#eltuiala proprietarului fondului pe care
acestea sunt ridicate.
!e asemenea, proprietarul fondului peste care se ntind rdcinile sau
ramurile arborilor aparinnd proprietarului vecin este abilitat de lege s le taie el
nsui, iar fructele arborilor care cad n mod natural pe fondul su i le poate nsui.
8ederea pe proprietatea vecinului este reglementat la art. 5-6 : 5-5 #od
civil.
Conform prevederilor art. =%& Cod civil, nu este permis s se fac fereastr
sau desc#idere n zidul comun, dect cu acordul coproprietarilor.
5egea instituie obligativitatea pstrrii unei distane minime de doi metri ntre
fondul ngrdit sau nengrdit al proprietarului vecin i fereastra pentru vedere,
balconul sau alte lucrri care ar fi orientate ctre fondul acestuia, iar cnd este vorba
despre fereastra pentru vedere, balconul sau alte asemenea lucrri, care sunt
neparalele cu linia de #otar spre fondul proprietarului vecin, trebuie s respecte o
distan de cel puin un metru.
5egea confer i criteriul de determinare a punctului de unde se calculeaz
distanele pe care le reglementeaz, anume, punctul cel mai apropiat de linia de
#otar, existent pe faa zidului n care s(a desc#is vederea sau, dup caz, pe linia
exterioar a balconului, pn la linia de #otar. ?n cazul lucrrilor neparalele, distana
se msoar tot perpendicular, de la punctul cel mai apropiat al lucrrii de linia de
#otar i pn la aceast linie.
Este permis desc#iderea de ferestre pentru iluminat la distane mai mici
dect cele menionate, de linia de #otar dintre proprieti, dac acestea sunt
construite n aa fel nct s mpiedice vederea spre fondul nvecinat.
Aeglementri privind dreptul de trecere regsim la art. =%@ F =,- Cod civil,
texte de lege care sunt subsumate seciunii limitelor juridice ale dreptului de
proprietate.
$roprietarul fondului care este lipsit de acces la calea public i poate
exercita dreptul de a trece pe fondul vecinului su, n scopul exploatrii propriului
fond. Exercitarea acestui drept trebuie s se fac n aa fel nct s aduc o minim
stnjenire dreptului de proprietate asupra fondului care are acces la calea public, iar
atunci cnd mai multe fonduri vecine au acces la calea public, trecerea trebuie s
se exercite pe fondul cruia i s(ar aduce cele mai puine prejudicii.
Conform prevederilor art. =%@ alin. 8;9 Cod civil, dreptul de trecere este
imprescriptibil i acesta se stinge atunci cnd fondul dominant dobndete un alt
acces la calea public.
?n situaia n care lipsa accesului la calea public este urmare a nc#eierii unui
contract de vnzare, de sc#imb, de partaj sau a unui alt act juridic, dreptul de trecere
la calea public nu poate fi cerut dect acelora care au dobndit partea de teren pe
care, anterior, se fcea trecerea ctre cale public. !ac, ns, lipsa de trecere este
imputabil proprietarului care pretinde a i se permite trecerea, o asemenea trecere
nu poate fi stabilit dect cu consimmntul proprietarului fondului care are acces la
calea public, proprietarul cruia i se accept trecerea fiind obligat la plata dublului
despgubirii, n condiiile art. =%D alin. 8,9 Cod civil.
"odul de exercitare i ntinderea dreptului de trecere se determin fie prin
convenia prilor, fie prin #otrre judectoreasc, fie print(o folosin continu timp
de zece ani.
<ermenul de prescripie pentru dreptul la aciunea n despgubire pe care o are
proprietarul fondului aservit mpotriva proprietarul fondului dominant ncepe s curg
din momentul stabilirii dreptului de trecere, iar n cazul n care nceteaz dreptul de
trecere, proprietarul fondului aservit este obligat s s restituie despgibirea
ncasat, cu deducerea pagubei suferite n raport cu calcularea duratei efective a
dreptului de trecere.
<egiuitorul a stabilit i alte limite juridice ale dreptului de proprietate, la art. 5.-
: 5.? #od civil.
%. 0vem n vedere dreptul de trecere pentru utiliti, reglementat la art. =,% Cod
civil. 0stfel, proprietarului i revine obligaia de a permite trecerea prin fondul su a
reelelor edilitare care deservesc fonduri nvecinate sau din aceeai zon, cum ar fi
conducte de ap, de gaz sau altele asemenea, a canalurilor i a cablurilor electrice,
subterane sau aeriene sau a oricror instalaii sau materiale cu acelai scop, ns
asemenea obligaie subzist numai pentru situaia n care trecerea prin alt parte ar
fi imposibil, periculoas sau foarte costisitoare. Aezult c atunci cnd este posibil
trecerea prin alt parte i aceasta nu este periculoas sau foarte costisitoare, atunci
proprietarul fondului care are nevoie de instalarea acestor utiliti nu poate solicita s
i se permit trecerea prin fondul nvecinat.
?n cazul exercitrii dreptului de terecre pentru utiliti, proprietarul fondului prin
care se exercit trecerea are dreptul la plata unei despgubiri juste, iar dac este
vorba despre utiliti noi, atunci despgubirea trebuie s fie i prealabil.
,. !reptul de trecere pentru efectuarea unor lucrri este reglementat la art. =,,
Cod civil, n sensul c proprietarul are obligaia de a permite folosirea fondului su
pentru efectuarea unor lucrri necesare fondului nvecinat i accesul vecinului pe
terenul su pentru tierea crengilor i culegerea fructelor, n sc#imbul unei
despgubiri, ns, n condiiile art. =,% alin. 8,9 Cod civil, obligaia subzist numai
pentru situaia n care trecerea prin alt parte ar fi imposibil, periculoas sau foarte
costisitoare.
;. !reptul de trecere pentru reintrarea n posesie este reglementat la art. =,;
Cod civil. 0stfel, proprietarul unui fond nu poate mpiedica accesul altei persoane
pentru a redobndi posesia unui bun ajuns ntmpltor pe acel fond, cu condiia de a
fi fost ntiinat n prealabil. ?n toate situaiile, proprietarul fondului este ndreptit la o
just despgubire pentru prejudiciile ocazionate de reintrarea n posesie i pentru
prejudiciile pe care bunul le(a cauzat fondului.
&. Conform prevederilor art. =,& Cod civil, atunci cnd o persoan a folosit sau
a distrus un bun al altei persoane n scopul de a se apra pe sine ori pe alt
persoan de un pericol iminent, proprietarul bunului are dreptul s cear o
despgubire ec#itabil numai de la cel care a fost salvat, ns, nu poate pretinde nici
o despgubire proprietarul care a provocat sau care a favorizat apariia pericolului.
7.3. R#(tr%"+%% .'# r#*t!'!% # *ro*r%#t.t# (t.$%'%t# *# ".'# "on&#n+%on.'2
7oul Cod civil reglementeaz limitele convenionale ale dreptului de prorietate
la art. =,= F =,:.
0stfel, cu condiia de a nu nclca ordinea public i bunele moravuri,
proprietarul poate consimi la limitarea prin acte juridice a exerciiului dreptului de
proprietate.
0rt. =,@ Cod civil prevede c prin convenie sau testament 8deci, prin act juridic9
se poate interzice nstrinarea unui bun, cu respectarea a dou condiii '
( durata s nu fie mai mare de &: de ani, termenul ncepnd s curg de la data
dobndirii bunului.
( s existe un interes serios i legitim.
Cu toate acestea, dobnditorul poate fi autorizat de instan s dispun, totui,
de bun, atunci cnd interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a bunului a
disprut, sau, dac acesta nu a disprut, dar a intervenit un interes superior, care
impune nclcarea obligaiei de inalienabilitate.
!e asemenea, nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate ntr(un contract
conduce la nulitatea ntregului contract, dac aceasta a fost determinant la
nc#eierea contractului, n contractele cu titlu oneros, caracterul determinant fiind
prezumat de lege, pn la proba contrar.
5egea reglementeaz i condiiile de opozabilitate privind clauza de
inalienabilitate. 0stfel, asemenea clauz nu poate fi invocat mpotriva dobnditorilor
bunului sau a creditorilor proprietarului care s(a obligat s nu nstrineze, dect dac
este valabil i ndeplinete condiiile de opozabilitate, adic s fie supus
formalitilor de publicitate cerute de lege, atunci cnd este cazul.
0tunci cnd clauza de inalienabilitate privete bunuri mobile, sunt aplicabile
regulile speciale n materia dobndirii dreptului de proprietate prin posesia de bun(
credin.
Conform prevederilor art. =,D alin. 8&9 Cod civil, cnd clauza de inalienabilitate
a fost prevzut ntr(un contract cu titlu gratuit, aceasta este opozabil i creditorilor
anteriori ai dobnditorului.
7endeplinirea condiiilor de inopozabilitate nu l lipsete pe beneficiarul clauzei
de inalienabilitate de dreptul de a pretinde plata de daune(interese de la proprietarul
care nu ndeplinete asemenea obligaie.
anciunile privind nerespectarea clauzei de inalienabilitate sunt reglementate
la art. =,: Cod civil i acestea sunt '
( rezoluiunea contractului cerut de nstrintorul bunului, care are de
suferit urmare a nerespectrii acesteia, n situaia nclcrii acestei
clauze de ctre dobnditor.
( anularea actului de nstrinare subsecvent nc#eiat cu nerespectarea
clauzei de inalienabilitate, solicitat fie de transmitorul bunului n
favoarea cruia s(a stipulat clauza, fie de ctre terul n favoarea cruia
aceasta a fost stipulat.
Conform prevederilor art. =,: alin. ultim Cod civil, nu pot fi supuse urmririi
bunurile pentru care s(a stipulat inalienabilitatea, atta timp ct clauza produce
efecte, dac prin lege nu se prevede altfel.
7.4. R#(tr%"+%% .'# r#*t!'!% # *ro*r%#t.t# (t.$%'%t# *# ".'# 0!#"2tor#.("2
7oul Cod civil reglementeaz limitele judiciare la art. =;-.
0stfel, n primul r!nd, atunci cnd proprietarul prin exercitarea dreptului su
cauzeaz inconveniente mai mari dect cele normale n relaiile de vecintate, avnd
n vedere considerente de ec#itate, instana poate s l oblige la despgubiri n
folosul celui vtmat i, dac este posibil, la restabilirea situaiei anterioare.
n al doilea r!nd, dac prejudiciul cauzat este unul minor, n raport cu
necesitatea sau utilitatea desfurrii activitii prejudiciabile de ctre proprietar,
instana poate ncuviina desfurarea acelei activiti, persoana prejudiciat avnd
dreptul la despgubiri.
n al treilea r!nd, n cazul n care prejudiciul este iminent sau foarte probabil,
instana poate s ncuviineze, prin ordonan preedinial, msurile necesare
pentru prevenirea pagubei.
7.3. E-*ro*r%#r#. *#ntr! ".!;2 # !t%'%t.t# *!$'%"2
0rticolul % din $rotocolul nr. % la Convenia european a drepturilor omului
conine principiul proteciei dreptului de proprietate, principiul posibilitii privrii de
proprietate pentru cauz de utilitate public i principiul exercitrii dreptului de
proprietate n conformitate cu interesul general.
Exproprierea pentru cauz de utilitate public este o restricie adus dreptului
de proprietate sau o restricie inclus n gama intereselor economice i sociale
generale i intereselor domeniului public, este o msur care determin stingerea
dreptului de proprietate privat, reprezint o excepie de la caracterul perpetuu al
proprietii i, n fine, reprezint transformarea calitativ a proprietii, din proprietate
privat n proprietate public.
Exproprierea reprezint un act de putere public, prin intermediul cruia se
dobndete forat proprietatea privat n condiiile necesitii realizrii unei lucrri de
utilitate public, pltindu(se o just i prealabil despgubire.
*tilitatea public este aceea care i subordoneaz caracterul inviolabil al
dreptului de proprietate.
?n materia exproprierii pentru cauz de utilitate public reglementarea legal
pornete de la textul Constituiei, modificate i revizuite, art. && alin. 8;9 i 8=9,
continund cu reglementrile art. >>>, >>=, >>:, >=, alin. 8;9, =-, Cod civil, cu
acelea ale 5egii nr. ;;E%::& primind exproprierea pentru cauz de utilitate public i
cu acelea ale 4otrrii 1uvernului nr. >D;E%::& de aprobare a Aegulamentului
privind procedura de lucru a comisiilor pentru efectuarea cercetrii prealabile n
vederea declarrii utilitii publice pentru lucrri de interes naional sau de interes
local.
Exist i alte reglementri legale cu inciden asupra exproprierii pentru cauz
de utilitate public, precum 5egea fondului funciar nr. %DE%::%, modificat i
republicat 8art. D; alin. &9, 5egea nr. >-E%::% privind autorizarea executrii lucrrilor
de construcii, modificat, 5egea petrolului nr. ,;DE,--&, 5egea nr. %;DE,--& a
mbuntirilor funciare, 5egea apelor nr. %-@E%::= 8art. ,:9, Brdonana de urgen a
1uvernului nr. %&:E,--, privind unele msuri pentru finanarea construciilor
ncepute nainte de data de % ianuarie %::- i neterminate pn la data de % iulie
,--,, 5egea nr. ,>>E,-%- privind exproprierea pentru cauz de utilitate public,
necesar realizrii unor obiective de interes naional, judeean i local, 4otrrea
1uvernului nr. >;E,-%% pentru aprobarea 7ormelor metodologice de aplicare a 5egii
nr. ,>>E,-%- privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, necesar realizrii
unor obiective de interes naional, judeean i local.
?n privina obiectului exproprierii, pot s fie expropriate bunurile imobile
proprietate a persoanelor fizice sau persoanelor juridice i cele aflate n proprietate
privat a unitilor administrativ teritoriale. 0er a contrario, nu pot fi expropriate
bunurile imobile proprietate public care datorit naturii, destinaiei, afectaiunii
acestora sunt subordonate unei utiliti publice printr(un act de putere al autoritii
competente i nu sunt supuse acestei msuri nici lucrurile imobile aflate n
proprietatea privat a statului, deoarece acesta are dreptul s afecteze utilitii
publice oricare dintre bunurile imobile pe care le are n proprietate privat.
6mobilele proprietate privat aparinnd unitilor administrativ(teritoriale pot fi
expropriate atunci cnd utilitatea public este de interes naional.
#u privire la procedura eproprierii, prin cesiune amiabil poate fi nlturat
aceasta i prile pot conveni o alt modalitate de transfer a dreptului de proprietate
privat asupra imobilelor, n proprietate public. Cesiunea amiabil poate s intervin
n orice faz a procedurii de expropriere, pn n momentul soluionrii cererii de
expropriere de ctre instan. ?n unele situaii prile pot s convin numai cu privire
la modalitile de transfer cu titlu oneros asupra bunului, ns nu i asupra naturii i
ntinderii despgubirilor pe care urmeaz s le primeasc proprietarul, situaie n
care instana judectoreasc ia act de nelegerea prilor i stabilete ntinderea
despgubirilor sau ec#ivalentul n natur cuvenit proprietarului.
$rocedura exproprierii cuprinde urmtoarele etape' utilitatea public i
declararea acesteia, msuri premergtoare exproprierii 8etapa administrativ9 i
exproprierea i stabilirea despgubirilor 8etapa judiciar9. Com discuta pe rnd
aceste etape.
?n legtur cu utilitatea public i declararea acesteia, legea prevede c
exproprierea poate fi #otrt de instanele judectoreti numai n urma declarrii
utilitii publice n condiiile legii. 0ceasta se declar pentru interes naional sau
pentru interes local.
*tilitatea public se declar de guvern, pentru lucrrile de interes naional i de
consiliile judeene sau consiliul local al municipiului +ucureti, pentru lucrrile de
interes local.
?n cazul situaiilor speciale, pe care legea le prevede, utilitatea public se
declar pentru fiecare caz n parte, prin lege.
$entru a se declara utilitatea public este necesar o cercetare prealabil,
efectuat de comisii numite de guvern, pentru lucrrile de interes naional i de ctre
delegaia permanent a consiliului judeean sau de primarul general al municipiului
+ucureti, pentru lucrrile de interes local.
?n urma cercetrii prealabile se ntocmete un proces(verbal care se nainteaz
guvernului sau, dup caz, consiliului judeean respectiv, consiliului local al
municipiului +ucureti.
1uvernul, consiliul judeean ori consiliul local al municipiului +ucureti adopt
actul de declaraie a utilitii publice, care se aduce la cunotina public prin afiarea
la sediul consiliului local n a crui raz se gsete imobilul i prin publicarea n
"onitorul Bficial, cnd este vorba de utilitate public de interes naional sau prin
publicarea n presa local, cnd este vorba despre utilitatea public de interes local.
7u vor fi publicate actele prin care se declar utilitatea public, pentru lucrri
privind aprarea rii i sigurana naional.
0 doua etap o reprezint msurile premergtoare exproprierii. ?n cadrul
acesteia, expropriatorul ntocmete planurile imobilelor expropriate, indicnd numele
proprietarilor i ofertele de despgubiri. 0cestea se depun la consiliul local al
localitii unde sunt situate imobilele, pentru consultarea de ctre persoanele
interesate. $ublicitatea acestora nu se aplic n cazul documentaiei cu privire la
lucrrile referitoare la aprarea rii i sigurana naional, cazuri n care se depune
numai oferta de despgubiri.
$rocesul(verbal care nc#eie cercetarea prealabil declarrii utilitii publice i
propunerile de expropriere se notific titularilor drepturilor reale asupra imobilelor, n
%> zile de la publicare, pentru ca aceste persoane s poat formula ntmpinarea
mpotriva actelor n termen de &> de zile din momentul primirii notificrii.
?ntmpinarea trebuie s se depun la primarul localitii unde se afl imobilul
expropriat i trebuie s se soluioneze n termen de ;- de zile de ctre o comisie
format n conformitate cu dispoziiile legale. Ca urmare a deliberrii, comisia poate
accepta soluia expropriatorului sau o poate respinge. ?n acest sens, adopt o
#otrre motivat, care se comunic prilor n termen de %> zile din momentul
adoptrii. !ac prile se neleg n aceast faz, atunci comisia consemneaz
acestora, iar atunci cnd comisia respinge propunerile expropriatorului, acesta poate
s revin cu noi propuneri, refcnd planurile i documentaia i relund procedura.
4otrrea comisiei poate fi atacat cu contestaie de ctre expropriator, de
ctre proprietar, de ctre titularii altor drepturi reale asupra imobilului supus
exproprierii, n termen de %> zile din momentul comunicrii. 6nstana competent este
curtea de apel n raza creia se afl imobilul, cauza soluionndu(se conform
procedurii stabilite de 5egea contenciosului administrativ nr. >>&E,--& cu modificrile
ulterioare.
Cea de(a treia etap o reprezint exproprierea i stabilirea despgubirilor.
Cererile privind exproprierea sunt de competena tribunalelor n raza crora se
gsete imobilul propus exproprierii.
?n cadrul acestei etape instana judectoreasc verific dac sunt ntrunite
condiiile legale pentru expropriere i stabilete despgubirile. 0ceasta nu poate intra
n problemele de fond privind exproprierea. $e cale de excepie, atunci cnd
expropriatorul solicit numai exproprierea unei pri din teren sau din construcie, iar
proprietarul solicit instanei exproprierea total, instana poate aprecia referitor la
situaia real, dac este posibil o expropriere parial, iar n cazul contrar, dispune
exproprierea total.
!ac prile se nvoiesc cu privire la expropriere i la cuantumul despgubirilor,
instana judectoreasc ia act de nvoial i pronun o #otrre, iar atunci cnd
prile se nvoiesc numai cu privire la expropriere, dar nu i cu privire la cuantumul
despgubirilor, instana este ceea care stabilete cuantumul respectiv.
!espgubirile cuvenite proprietarului vor fi evaluate separat de acelea cuvenite
titularilor altor drepturi reale ori altor persoane ndreptite.
"odul de plat a despgubirilor se determin de ctre instana judectoreasc.
0ceasta stabilete termenul de plat n aa fel nct s nu depeasc termenul de
;- de zile din momentul rmnerii definitive a #otrrii judectoreti.
$rintr(o nc#eiere a instanei prin care se constat ndeplinirea obligaiilor
privind despgubirea se dispune eliberarea titlului executor i punerea n posesie a
expropriatorului.
!ac exproprierea are ca obiect terenuri pe care exist plantaii, punerea n
posesie a expropriatorului asupra acestora opereaz dup ce recolta a fost culeas,
cu excepia cazurilor cnd valoarea recoltelor neculese a fost inclus n cuantumul
despgubirilor.
?n caz de extrem urgen, datorit unor lucrri privind aprarea naional,
ordinea public i sigurana naional sau n cazul de calamiti naturale, instana are
posibilitatea s dispun punerea de ndat a expropriatului n posesie, cu obligaia
acestuia de a consemna despgubirile n termen de ;- de zile pe numele celor
expropriai.
Ca urmare a exproprierii, imobilul expropriat trece din proprietatea privat, n
proprietatea public ca urmare a unei #otrri judectoreti, acesta fiind liber de
orice sarcini.
!repturile reale principale, uz, uzufruct, abitaie, superficie i orice drepturi
reale, precum i atribuirea n folosin se sting la momentul exproprierii, iar titularii
acestora au dreptul la despgubiri.
Brice locaiune constituit asupra bunului imobil expropriat nceteaz la data
rmnerii definitive a #otrrii judectoreti de expropriere, iar dac se expropriaz
cldiri cu destinaie de locuin exproprierea proprietarilor i evacuarea c#iriailor se
poate face numai dup ce expropriatorul asigur spaiu de locuit la cererea
persoanelor menionate.
$roblematica spaiului de locuit pentru aceste persoane trebuie s fie
menionat i soluionat n #otrrea judectoreasc de expropriere, iar cu prilejul
stabilirii despgubirilor trebuie s se aib n vedere i prejudiciul suferit de proprietar
sau de c#iriai datorit mutrii din imobilul expropriat.
!ac imobilul expropriat se ofer spre nc#iriere nainte de utilizarea acestuia n
raport de scopul pentru care a fost expropriat, iar expropriatul se afl n situaia de a(l
putea utiliza, el are dreptul de a lua cu c#irie prioritar bunul respectiv.
?n cazul n care imobilele expropriate nu au fost utilizate timp de un an pentru
scopul n vederea cruia au fost expropriate, adic nu au fost executate lucrrile de
interes public i nici nu s(a fcut o nou declaraie de utilitate public, atunci fotii
proprietari au dreptul s solicite retrocedarea imobilelor respective. ?n acest caz, fotii
proprietari trebuie s fie notificai la adresa iniial comunicat expropriatorului n
vederea plii despgubirii. Cererea de retrocedare se adreseaz tribunalului, n
termenul general de prescripie, acesta ncepnd s curg de la data notificrii.
6nstana nvestit cu soluionarea cauzei verific temeiurile cererii i dispune
retrocedarea, iar preul imobilului se stabilete ca i n cazul exproprierii, fr a putea
depi despgubirea actualizat.
!ac lucrrile pentru care s(a fcut exproprierea nu s(au realizat, iar
expropriatorul dorete s nstrineze imobilului expropriat, fostul proprietar are un
drept de prioritate la dobndirea imobilului.
?n privina preului dobndirii, acesta nu poate fi mai mare dect despgubirea
primit actualizat.
Expropriatorul l va notifica pe fostul proprietar n condiiile art. ;> din 5egea nr.
;;E%::&, modificat, iar dac acesta nu dorete s cumpere sau nu formuleaz un
rspuns n termen de dou luni de la primirea notificrii, atunci imobilul poate fi
nstrinat n mod liber.
!ac dreptul prioritar de dobndire este nclcat, fostul proprietar se poate
substitui n drepturile cumprtorului, pltind acestuia preul i c#eltuielile ocazionate
de vnzare. !reptul de substituire se exercit n termen de dou luni de la data
comunicrii nc#eierii prin care s(a dispus nscrierea n cartea funciar n folosul
cumprtorului.
0stfel fiind, fostul proprietar preia locul cumprtorului, substituindu(se acestuia
n toate drepturile i obligaiile nscute din contractul nc#eiat cu nclcarea dreptului
prioritar de dobndire.
unt aplicabile dispoziiile legale privind oferta de plat urmat de
consemnaiune, iar procesul(verbat nc#eiat de executorul judectoresc pentru a
constata primirea plii de ctre terul cumprtor sau, dup caz, nc#eierea
executorului judectoresc de constatare a consemnrii plii preului de ctre terul
cumprtor rmas definitiv, ine loc de titlu de proprietate, fiind aplicabile
dispoziiile legale n materie de carte funciar.
8ntr#$2r% # "ontro' /% t#)# # #;$.t#r#
1. E-*'%".+% no+%!n#. r#*t!'!% # *ro*r%#t.t#> "or#'.t "! *o(%$%'%t.t#. # .
1n9r2% ."#(t r#*t
2. E-*'%".+%.r# (!nt r#(tr%"+%%'# r#*t!'!% # *ro*r%#t.t# (t.$%'%t# *r%n '#9#
3. E-*'%".+% 1n "# "on(t.! r#(tr%"+%%'# r#*t!'!% # *ro*r%#t.t# (t.$%'%t# *#
".'# 0!#"2tor#.("2
4. E-*'%".+% 1n "# "on(t.! r#(tr%"+%%'# r#*t!'!% # *ro*r%#t.t# (t.$%'%t# *#
".'# "on&#n+%on.'2
3. E-*'%".+% "# #(t# #-*ro*r%#r#. *#ntr! ".!;2 # !t%'%t.t# *!$'%"2
Un%t.t#. # 1n&2+.r# 10
A*2r.r#. r#*t!'!% # *ro*r%#t.t#
10.1. Pro$'#)# 9#n#r.'#
10.2. M%0'o."# 0!r%%"# %n%r#"t# (.! n#(*#"%,%"# # .*2r.r# . r#*t!'!% #
*ro*r%#t.t#
10.3. M%0'o."# 0!r%%"# %r#"t# (.! (*#"%,%"# # .*2r.r# . r#*t!'!% #
*ro*r%#t.t#
10.3.1. A"+%!n%'# *o(#(or%%
10.3.2. A"+%!n%'# *#t%tor%%
10.3.3. A"+%!n#. 1n r#&#n%".r# %)o$%'%.r2
10.3.4. A"+%!n#. 1n r#&#n%".r# )o$%'%.r2
10.1. Pro$'#)# 9#n#r.'#
"ijloacele juridice de aprare a drepturilor reale principale se clasific n
mijloace directe, specifice i mijloace indirecte, nespecifice.
"ijloacele specifice i gsesc temeiul n mod direct i nemijlocit n dreptul real
sau n faptul posesiei i urmresc aprarea exclusiv a acestui drept.
"ijloacele specifice de aprare a dreptului de proprietate constituie aciuni n
justiie care permit titularului dreptul de proprietate nlturarea atingerilor aduse
acestui drept i asigurarea exercitrii sale n condiii normale.
10.2. M%0'o."# 0!r%%"# %n%r#"t# (.! n#(*#"%,%"# # .*2r.r# . r#*t!'!% # *ro*r%#=
t.t#
"ijloacele indirecte sau nespecifice de aprare a dreptului de proprietate i a
celorlalte drepturi reale nu se ntemeiaz direct i nemijlocit pe asemenea drepturi, ci
se ntemeiaz pe drepturi de crean, urmrind realizarea acestora. 0semenea
aciuni n justiie sunt aciunea ntemeiat pe mbogirea fr just cauz, aciunea n
restituirea plii nedatorate, aciunile pentru executarea contractelor, aciunile n
repararea prejudiciilor cauzate.
10.3. M%0'o."# 0!r%%"# %r#"t# (.! (*#"%,%"#
"ijloacele juridice directe sau specifice de aprare a dreptului de proprietate
sunt aciuni n justiie care se ntemeiaz direct pe un drept real, sau pe posesia, unui
bun imobil. unt mijloace specifice de aprare a dreptului de proprietate aciunile
petitorii i aciunile posesorii.
10.3.1. A"+%!n%'# *o(#(or%%
0ciunile posesorii constituie aciuni reale n justiie, care apr posesia ca stare
de fapt ( fr s intereseze cui aparine dreptul de proprietate sau alt drept real (
urmrind nlturarea oricrei tulburri aduse acesteia sau meninerea posesiei ori
redobndirea posesiei care a fost pierdut.
?ntruct, de cele mai multe ori, posesia corespunde dreptului real pretins, prin
aprarea posesiei este protejat nsui dreptul de proprietate sau alt drept real cruia
i corespunde posesia ca element de drept.
ub aspect probator, aciunile posesorii prezint importante avantaje prin
raportare la aciunile petitorii, n sensul c, n cadrul acestora, trebuie dovedit numai
starea de fapt, iar nu i dreptul real, a crui existen nu este pus n discuie.
0ciunile posesorii sunt aciuni reale imobiliare.
Caracterul real al aciunilor posesorii const n aceea c astfel de aciuni pot fi
formulate mpotriva oricrei persoane care a tulburat posesia altuia sau l(a
deposedat de bun pe posesor.
10.3.2. A"+%!n%'# *#t%tor%%
0ciunile petitorii sunt acele aciuni n justiie cu ajutorul crora se apr dreptul
de proprietate sau un alt drept real, reclamantul solicitnd instanei judectoreti s
stabileasc dac este titularul dreptului de proprietate sau altui drept real asupra unui
bun, fiind recunoscute ca aciuni petitorii aciunea n revendicare, aciunea n
grniuire, aciunea negatorie, aciunea confesorie i aciunea n prestaie tabular.
%ciunea n grniuire este reglementat de dispoziiile art. >=- Cod civil, n
conformitate cu care proprietarii terenurilor nvecinate sunt obligai s contribuie la
grniuire prin reconstituirea #otarului i fixarea semnelor corespunztoare,
suportnd c#eltuielile ocazionate de aceasta n mod egal.
Bperaiunea de grniuire constituie o delimitare, folosind semne exterioare, a
dou proprieti vecine, care aparin unor titulari diferii i aceast operaiune se
poate efectua fie pe cale amiabil, fie prin aciune n justiie.
1rniuirea, raportat la titularii dreptului real asupra celor dou fonduri vecine,
constituie o obligaie real de a face 8propter rem9, iar din punctul de vedere al
aceluia care o solicit, reprezint un atribut al dreptului real, iar aciunea n grniuire
constituie o aciune n justiie real, petitorie, imobiliar, prin care reclamantul solicit
instanei judectoreti s determine prin semne exterioare ntinderea dintre dou
fonduri nvecinate atunci cnd aceast ntindere este cunoscut i nu se contest
limitele fondurilor.
0ciunea n grniuire este o aciune petitorie deoarece are ca scop delimitarea
proprietilor limitrofe, astfel nct, pentru a fi admis o aciune n grniuire, este
necesar ca fondurile s fie nvecinate i s aparin unor proprietari diferii.
!ei aciunea n grniuire este diferit de aciunea n revendicare, totui, dac
n cadrul unei astfel de aciuni se pune n discuie i dreptul asupra unei pri din
fondul vecin, considerat a fi stpnit fr drept de ctre prt, aceasta implic i o
revendicare, ceea ce impune obligaia reclamantului de a proba n faa instanei
dreptul su de proprietate. 0ciunea n grniuire este imobiliar i petitorie, astfel
cum am artat, i are caracter imprescriptibil.
4otrrea judectoreasc prin care se soluioneaz o aciune n grniuire
produce efecte n privina delimitrii fondurilor nvecinate, dar nu i cu privire la
dreptul de proprietate asupra imobilelor.
Conform prevederilor art. =&; alin. 8;9 Cod civil, aciunea n grniuire poate fi
introdus i de ctre un singur coproprietar, ns nu poate fi introdus mpotriva unui
alt coproprietar.
%ciunea negatorie este reglementat la art. >=& Cod civil i constituie o aciune
n justiie prin care reclamantul solicit instanei judectoreti s pronune o #otrre
prin care s statueze c prtul nu este titularul unui drept real 8uz, uzufruct, abitaie,
servitute, superficie9 asupra bunului proprietatea sa i s dispun obligarea prtului
s nceteze exercitarea acelui drept.
0adar, aciunea negatorie este acea aciune prin care reclamantul contest
legitimitatea puterilor exercitate de altul asupra bunului, neag existena dreptului de
superficie, de uzufruct, de uz, de abitaie ori de servitute pretins de prt i solicit
ncetarea exerciiului nelegitim de ctre o alt persoan a unui drept real principal
derivat asupra bunului.
0ciunea negatorie este o aciune real, n sensul c pune n discuie existena
dreptului real al prtului, petitorie i imprescriptibil.
0ciunea confesorie este reglementat n Codul civil, la art. =:=, @->, @>& i
@>@. 0stfel, conform prevederilor art. =:= alin. 8%9 Cod civil, aciunea confesorie de
superficie poate fi intentat mpotriva oricrei persoane care mpiedic exerciiul
dreptului, c#iar i mpotriva proprietarului terenului.
0rt. @-> Cod civil prevede c aceste dispoziii legale sunt aplicabile i n cazul
dreprului de uzufruct, reglementnd, n acest mod i aciunea confesorie de uzufruct.
Conform art. @>& Cod civil, i dreptul de uz i dreptul de abitaie sunt aprate de
aciuni confesorii. ?n fine, dreptul de servitute, conform prevederilor art. @>@ Cod civil,
este aprat tot prin aciune confesorie.
%ciunea confesorie constituie o aciune n justiie prin care reclamantul solicit
instanei judectoreti s pronune o #otrre prin care s stabileasc dac este
titularul unui drept real, dezmembrmnt al dreptului de proprietate 8uzufruct, uz,
abitaie, servitute, superficie9 asupra bunului altcuiva i s dispun obligarea
prtului s(i permit exercitarea respectului drept real.
$rin aciunea confesorie se urmrete, deci, aprarea dezmembrmintelor
dreptului de proprietate privat.
0ciunea confesorie prin care se urmrete aprare dreptului de uzufruct, a
dreptului de uz sau de abitaie i a dreptului de servitute este prescriptibil n
termenele speciale de prescripie prevzute de lege, spre deosebire de aciunea
confesorie care tinde la aprarea unui drept de superficie, care este imprescriptibil
extinctiv. ?n aceast din urm situaie, imprescriptibilitatea i gsete justificarea n
mprejurarea c dreptul de superficie presupune nu numai un drept de folosin
asupra terenului, ci i un drept de proprietate asupra construciei, plantaiei sau
lucrrii, iar aciune n revendicare imobiliar este imprescriptibil extinctiv.
#u privire la aciunea n prestaie tabular, trebuie reinut c n condiiile
noului Cod civil, aciunile de carte funciar sunt aciunea n prestaie tabular,
aciunea n justificare tabular i aciunea n rectificare tabular. 0ciunea n
prestaie tabular este reglementat la art. D:= F D:@ Cod civil i constituie aciunea
prin care, atunci cnd cel obligat s transmit, s constituie ori s modifice n folosul
altuia un drept real asupra unui imobil nu i execut obligaiile necesare pentru
nscrierea n cartea funciar, dobnditorul potenial al unui drept real tabular solicit
instanei judectoreti s dispun nscrierea n cartea funciar a dreptului tabular n
cauz.
%ciunea n revendicare este o aciune real, petitorie pe care o formuleaz
reclamantul(proprietar, care a pierdut posesia unui bun, solicitnd instanei
judectoreti s(i recunoasc dreptul de proprietate asupra bunului i s dispun
restituirea bunului de la cel care l stpnete fr drept.
0ciunea n revendicare este reglementat la art. >=;, >=> i >== Cod civil.
0stfel, proprietarul unui bun are dreptul de a(l revendica de la posesor sau de la alt
persoan care l deine fr drept, dac este cazul, i cu plata de despgubiri. 0lin.
8,9 al art. >=; Cod civil instituie caracterul imprescriptibil al aciunii n revendicare, cu
excepia cazurilor n care se dispune altfel prin lege.
!reptul de proprietate dobndit cu bun credin este recunoscut, n condiiile
legiii, iar #otrrea judectoreasc prin care s(a admis aciunea n revendicare este
opozabil i poate fi executat i mpotriva terului dobnditor, n condiiile Codului de
procedur civil.
unt recunoscute aciunii n revendicare caracterul real, caracterul petitoriu, la
care unii autori adaug i caracterul imprescriptibil. B condiie cerut pentru
succesul aciunii n revendicare este ca aceasta s fie introdus mpotriva celui care
deine lucrul, ntruct, printr(o astfel de aciune, se urmrete restituirea lucrului.
0ciunea n revendicare pune n discuie, n cadrul procesului, nsi existena
dreptului de proprietate asupra bunului, sarcina probei dreptului revenind
reclamantului. Caracterul petitoriu al aciunii n revendicare o deosebete de aciunile
posesorii.
Caracterul real al aciunii n revendicare o deosebete de aciunile personale,
acestea din urm ntemeindu(se pe drepturi de crean, motiv pentru care sunt
admisibile numai mpotriva debitorului.
0ciunea n revendicare este imprescriptibil, n sensul c orict de ndelungat
ar fi intervalul de timp n care nu ar fi exercitat, dreptul la aciune nu se stinge,
ntruct dreptul de proprietate este un drept perpetuu i trebuie s beneficieze, pe
toat durata existenei lui, de un mijloc specific de aprare, care este tocmai aciunea
n revendicare. <otui, aceasta poate fi paralizat prin invocarea uzucapiunii, att pe
cale de aciune, ct i pe cale de excepie.
0ciunea n revendicare se stinge odat cu stingerea dreptului de proprietate pe
care l apr.
0rt. >=; alin. 8,9 Cod civil prevede c dreptul la aciunea n revendicare este
imprescriptibil, cu excepia cazurilor n care prin lege se dispune altfel.
Conform alin. 8%9 al art. =&; Cod civil, fiecare coproprietar poate sta singur n
justiie, indiferent de calitatea procesual, n orice aciune privitoare la coproprietate,
inclusiv n cazul aciunii n revendicare, iar conform alin. 8;9 al aceluiai articol, cnd
aciunea nu este introdus de toi coproprietarii, prtul poate cere instanei
introducerea n cauz a celorlali coproprietari n calitate de reclamani, n temeiul i
condiiile prevzute de Codul de procedur civil pentru c#emarea n judecat a altor
persoane.
10.3.3. A"+%!n#. 1n r#&#n%".r# %)o$%'%.r2
tudierea regimului juridic al aciunii n revendicare imobiliare implic analiza
unor aspecte privind proba dreptului de proprietate, imprescriptibilitatea aciunii i
efectele produse.
?n cazul aciunii n revendicare, reclamantul trebuie s dovedeasc dreptul su
de proprietate asupra bunului, aplicndu(se regula statuat prin adagiul actor
incumbit probatio.
$rtul se afl n posesie bunului i are o poziie privilegiat, n favoarea
acestuia opernd prezumie de proprietate, iar dup ce reclamantul probeaz
existena dreptului su, prtul este acela care are obligaia de a produce dovezi n
favoarea susinerilor sale.
?n condiiile noului Cod civil, dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul
de carte funciar i, sub acest aspect, lucrurile trebuie s fie clare. ?naintea adoptrii
noului Cod civil, n sistemul de publicitate persoanl 8al registrelor de transcripiuni i
inscripiuni imobiliare9 au existat probleme dificile cu privire la proba dreptului de
proprietate.
?n materia drepturilor reale principale regula este imprescriptibilitatea, iar
prescriptibilitatea este excepia.
Caracterul imprescriptibil al aciunii n revendicare imobiliar cunoate excepia
stabilit la art. >,- Cod procedur civil, cu modificrile i completrile ulterioare, n
conformitate cu care Horice cerere de eviciune, total sau parial, privind imobilul
adjudecat este stins, dac imobilul adjudecat era nscris n cartea funciar i dac,
de la data nregistrrii cererii de nscriere formulate de dobnditorul anterior al
dreptului nscris n folosul terului adjudecatar, au trecut cel puin / ani.
?n cazul imobilelor nscrise pentru prima dat n cartea funciar, n temeiul
actului de adjudecare, cererea de eviciune se va prescrie n termen de / ani de la
data nscrierii actului de adjudecare n cartea funciar. 0ceast prescripie curge i
mpotriva dispruilor, minorilor i persoanelor puse sub interdicie.I
B alt excepie este cea prevzut de art. >@, din Codul civil, care
reglementnd avulsiunea, ca form a accesiunii imobiliare naturale, prevede c
proprietarul terenului de la care o ap curgtoare a smuls brusc o poriune de mal din
teren, alipind(o la terenul altui proprietar riveran, nu pierde dreptul de proprietate
asupra prii desprinse dac o revendic n termen de un an de la data faptului.
Conform art. >=; alin. 8&9 Cod civil, #otrrea judectoreasc prin care s(a
admis aciunea n revendicare este opozabil i poate fi executat i mpotriva
terului dobnditor, n condiiile Codului de procedur civil.
Com avea n vedere i dispoziiile art. >== alin. 8%9 Cod civil, n conformitate cu
care, urmare admiterii aciunii n revendicare, prtul este obligat s restituie bunul
sau s plteasc despgubiri atunci cnd bunul a pierit din culpa sa sau cnd a fost
nstrinat, n aceleai condiii prtul fiind obligat s restituie i productele sau
contravaloarea acestora. Evaluarea despgubirilor se va face, n toate situaiile,
raportat la momentul restituirii.
?n privina fructelor rezultate de la bunul revendicat, posesorul de bun-credin
pstreaz fructele percepute pn la momentul introducerii aciunii n revendicare,
fr a prezenta interes dac acestea sunt naturale, industriale sau civile, iar pe cele
percepute dup aceast dat le restituie proprietarului.
?n situaia n care bunul a pierit fortuit, posesorul de rea-credin va restitui
valoarea acestuia, dac nu dovedete c bunul ar fi pierit i la proprietar, precum i
fructele ncasate sau percepute, sau contravaloarea lor, dac le(a consumat, nu le(a
perceput din neglijen ori dac le(a lsat s se piard. El va fi ndreptit s rein
c#eltuielile fcute cu ntreinerea bunului i acelea fcute n scopul culegerii fructelor.
Conform prevederilor art. >== alin. 8,9 Cod civil, posesorul de rea(credin sau
detentorul precar, urmare admiterii aciunii n revendicare, vor fi obligai i la
restituirea fructelor produse de bun, pn n momentul napoierii acestuia ctre
proprietar.
Este firesc, astfel cum dispune alin. 8;9 al articolului amintit, ca proprietarul s
fie obligat s restituie posesorului care a pierdut n aciunea n revendicare,
c#eltuielile necasare pe care acesta din urm le(a fcut.
C#eltuielile utile se restituie n limita sportului de valoare, dac prin lege nu se
dispune altfel 8art. >== alin. & Cod civil9, iar proprietarul poate fi obligat i la restituirea
c#eltuielilor necesare pentru producerea i culegerea fructelor sau a productelor 8art.
>== alin. > Cod civil9.
?n privina c#eltuielilor voluptuare, proprietarul nu are obligaia s le acopere,
ns posesorul este n drept s(i nsueasc lucrrile efectuate cu aceste c#eltuieli,
cu condiia ca prin aceasta, bunul s nu se deterioreze 8art. >== alin. D Cod civil9.
0tunci cnd c#eltuielile se concretizeaz ntr(o lucrare nou, astfel cum dispune
alineatul ultim al art. >== Cod civil, sunt incidente prevederile legale n materia
accesiunii imobiliare artificiale.
e instituie un drept de retenie n favoarea prtului, asupra produselor, pn
la restiituirea c#eltuielilor necesare pentru producerea i culegerea acestora,
excepie fcnd situaia n care proprietarul furnizeaz prtului o garanie suficient.
0semenea drept de retenie nu poate fi exercitat asupra bunului frugifer sau atunci
cnd intrarea n stpnirea material a bunului s(a fcut prin violen sau fraud ori
atunci cnd produsele sunt bunuri perisabile ori sunt supuse, urmare trecerii unei
perioade scurte de timp, unei scderi semnificative a valorii acestora.
10.3.4. A"+%!n#. 1n r#&#n%".r# )o$%'%.r2
unt incidente reglementrile de la art. :;> F :&- din Codul civil, texte
din care vom distinge mai multe situaii, anume' %. cazul proprietarului care n
mod voluntar se desesizeaz de bunul su mobil, lsndu(l n minile unui
detentor precar, care, fiind de rea(credin l nstrineaz cu titlu oneros unui
dobnditor de bun(credin. ,. cazul n care proprietarul pierde bunul mobil
sau acesta i este furat, bunul ajungnd n minile unui dobnditor de bun(
credin. ;. cazul n care proprietarul se desesizeaz involuntar de bunul su
mobil, iar acela care l(a gsit se poate afla n situaiile reglementate la art. :&%
i urm. Cod civil 8ocupaiunea, ca mod de dobndire a dreptului de
proprietate9. &. cazul n care bunul mobil se gsete la un #o sau la un gsitor
8i acetia ncalc prevederile statuate la art. :&, i urm. din Codul civil9 sau la
un dobnditor de rea(credin 8este cazul n care fie reclamantul a pierdut
bunul, fie acesta i(a fost furat, prtul fiind un posesor de rea(credin9.
Conform dispoziiilor Codului civil, posesiunea de bun(credin
valoreaz titlu de proprietate. 0stfel, art. :;@ alin. % Cod civil prevede c
persoana care, cu bun(credin, nc#eie cu un neproprietar (nondominus) un
act translativ de proprietate cu titlu oneros, care are ca obiect un bun mobil,
devine proprietarul acelui bun din momentul lurii acestuia n posesie efectiv.
$osesorul unui bun mobil devine proprietarul acestuia prin simpla exercitare a
posesiei ca stare de fapt asupra bunului, posesia constituind un adevrat titlu de
proprietate. ?n aceste condiii, acela care, cu bun(credin, a dobndit un bun mobil
de la un neproprietar, poate invoca n favoarea sa prezumia de titlu de proprietate,
acesta reprezentnd un mod specific de dobndire a dreptului de proprietate. 7u
este necesar ca acela care invoc posesia de bun(credin ca titlu de proprietate s
dein un instrumentum probationis, deoacece legea instituie prezumia de
proprietate n favoarea sa, pe aceast cale ocrotind buna(credin a aceluia care a
dobndit bunul, ntruct bunurile mobile corporale circul de la mn la mn, fr
s fie nevoie de vreo dovad. <erul a dobndit bunul fiind de bun(credin i avnd
n vedere aparena de proprietate pe care proprietarul a creat(o, ncredinnd bunul
mobil unei anumite persoane i lipsa de diligen n alegerea persoanei creia
proprietarul i(a ncredinat bunul mobil trebuie suportat de proprietar i nu de acela
care a dobndit bunul cu bun(credin de la cel care avea aparena de proprietar.
Conform dispoziiilor art. :;> Cod civil, oricine se afl la un moment dat n possia
unui bun mobil se prezum c are un titlu de dobndire a dreptului de proprietate asupra
bunului rerspectiv.
?n actualul Cod civil, se recunoate posesorului de bun(credin un drept de
proprietate asupra bunului mobil, drept care poate fi aprat pe cale de excepie, fr a fi
necesar trecere vreunui termen.
5egiuitorul a dorit s instituie o prezumie juris et de jure de proprietate pentru
posesorul de bun-credin.
<otui, prezumia de proprietate poate fi fi rsturnat fie atunci cnd
reclamandul dovedete c are titlu de proprietate cu privire la bunul mobil aflat n
posesia prtului, dovedind i titlul precar n baza cruia i(a fost ncredinat bunul
mobil prtului, fie cnd reclamantul dovedete c bunul i(a fost furat sau c l(a
pierdut, fie F n sfrit ( atunci cnd reclamantul dovedete c posesia prtului era
viciat la momentul introducerii aciunii n revendicare.
0rt. :;@ alin. 8%9 din Codul civil se aplic bunurilor mobile corporale individual
determinate. <otui, conform prevederilor art. :&- din Codul civil, regula conform
creia posesia de bun(credin asupra bunurilor mobile corporale valoreaz titlu de
proprietate se aplic i titlurilor de valoare la purttor, deoarece acestea dei sunt
bunuri mobile incorporale, ns sunt susceptibile de posesie.
Aegula art. :;@ alin. 8%9 Cod civil nu se aplic nici bunurilor mobile proprietate
public i nici bunurilor mobile corporale care sunt accesorii ale unui imobil, adic
devenite bunuri imobile prin destinaie dat de proprietar.
0rt. :;@ alin. 8%9 din Codul civil se aplic numai terului dobnditor de bun(
credin i cu titlu oneros, care a dobndit bunul imobil corporal de la un detentor
precar care deinea bunul de la adevratul proprietar, acesta din urm ncredinndu(
i(l detentorului precar de bun(voie.
5egiuitorul a avut n vedere situaia n care adevratul proprietar, de bun(voie,
a ncredinat un bun mobil corporal 8de exemplu, prin contract de depozit, de
nc#iriere, de comodat9 unei tere persoane, care a devenit, n acel fel, detentor
precar.
Aegula de la art. :;@ alin. 8%9 Cod civil recunoate terului dobnditor cu titlu
oneros de bun(credin dreptul de proprietate, ntruct, la momentul dobndirii,
acesta era ncredinat c persoana de la care a dobndit bunul avea calitatea de
proprietar i posesia bunului, att cu animus, ct i cu elementul corpus.
?n cazul n care terul dobndete bunul mobil de la adevratul proprietar, nu
mai trebuie s invoce prevederile art. :;@ alin. 8%9 Cod civil, deoarece temeiul juridic
al dobndirii dreptului de proprietate mobiliar l reprezint actul juridic pe care l(a
nc#eiat cu adevratul proprietar 8n acest caz a dobndit bunul de la verus
dominus).
?n cazul n care proprietarului bunului acesta i(a fost furat sau dac l(a pierdut
8deci atunci cnd nu s(a desesizat de bun prin voina sa, ci, mai degrab n afara
voinei sale9, se vor aplica prevederile legale de la alin. 8,9 sau, dup caz, ale alin.
8;9 de la art. :;@ Cod civil, dac bunul se afl la acela care l(a dobndit cu bun(
credin de la #o sau de la gsitor.
<ot astfel, reglementrile art. :;@ alin. 8%9 Cod civil nu se aplic atunci cnd
bunul mobil corporal se afl la #o sau la gsitor.
$roprietarul poate introduce mpotriva detentorului precar fie o aciune n
revendicare a bunului, fie o aciune personal, izvort din contractul nc#eiat,
solicitnd restituirea bunului mprumutat, nc#iriat sau dat n depozit. 0ciunea
personal poate fi introdus mpotriva detentorului precar c#iar dac acesta a
nstrinat lucrul, aciunea proprietarului transformndu(se ntr(o aciune n
despgubire.
"ai trebuie s amintim i reglementrile art. %,@> din Codul civil, care
reglementeaz dobndirea dreptului de proprietate n cazul transmisiunii succesive a
unui bun mobil. 0stfel, atunci cnd proprietarul a transmis succesiv ctre mai multe
persoane dreptul de proprietate asupra unui bun mobil corporal, acela care a
dobndit cu bun(credin posesia efectiv a bunului este titular al dreptului, c#iar
dac titlul su are dat ulterioar. Este considerat de bun(credin dobnditorul
care, la data intrrii n posesie, nu a cunoscut i nici nu putea s cunoasc obligaia
asumat anterior de nstrintor, iar atunci cnd niciunul dintre dobnditori nu a
obinut posesia efectiv a bunului mobil corporal i creana fiecruia de predare a
bunului este exigibil, va fi preferat acela care a sesizat primul instana
judectoreasc.
?n alegtur cu acest din urm text din Codul civil, n primul r!nd, credem c
trebuia s(i gseasc locul nu la efectele contractului, ci la seciunea rezervat
dobndirii proprietii mobiliare prin posesia de bun(credin.
n al doilea r!nd, soluia de la ultimul alineat al art. %,@> Cod civil, care l
prefer pe acela care a sesizat primul instana, nu ni se pare a fi ec#itabil. "ai
degrab credem c primul dintre dobnditorii bunului mobil ar fi trebui s fie preferat
de ctre legiuitor.
+una(credin trebuie s existe la momentul la care terul a intrat n posesia
bunului n mod efectiv, c#iar dac actul translativ de proprietate ntre detentorul precar i
terul dobnditor a fost nc#eiat la o dat anterioar.
!esigur c detentorul precar, sub aspect penal, poate fi cercetat pentru
svrirea infraciunii de abuz de ncredere.
0oate invoca dispoziiile art. ;/7 alin. - #od civil terul dob!nditor al unui bun
mobil corporal, care este de bun credin i a crui posesie ndeplinete anumite
condiii.
0stfel, posesia trebuie s fie real, adic s aib ambele elemente, animus i
corpus. 7u sunt incidente dispoziiile textului de lege pe care l analizm n cazul n
care terul dobnditor are numai elementul animus i nc nu a dobndit i stpnirea
material a bunului.
$osesia trebuie s fie util, adic s prezinte calitile stabilite de lege. <rebuie
s avem n vedere prevederile art. :,, Cod civil, n conformitate cu care, n afara
situaiilor prevzute de lege, nu poate produce efecte juridice dect posesia util i
nu ne aflm n prezena unei posesii utile atunci cnd aceasta este discontinu,
tulburat sau clandestin 8este vorba despre viciile posesiei, astfel cum acestea sunt
reglementate la art. :,; F :,@ Cod civil9.
?n fine, posesia trebuie s fie de bun(credin, condiie care se impune s fie
ndeplinit la momentul intrrii efective n posesie a bunului, astfel cum prevede art.
:;D Cod civil. Este considerat de bun(credin posesorul care nu a cunoscut i nici
nu trebuia, dup mprejurri, s cunoasc, lipsa calitii de proprietar a
nstrintorului.
!ac ulterior intrrii n posesie a bunului dobnditorul a cunoscut c nu a
dobndit bunul de la proprietar, aceste fapt nu nltur aplicarea reglementrilor art.
:;@ alin. 8%9 Cod civil. +una(credin se prezum, iar reaua(credin trebuie s fie
dovedit, astfel cum prevede art. %& alin. 8,9 din Codul civil. 7e aflm n prezena
unei prezumii legale relative, reclamantul din aciunea n revendicare putnd dovedi
reaua(credin a posesorului prt.
5egiuitorul a dorit s protejeze buna(credin a dobnditorului, sacrificnd astfel
interesele adevratului proprietar, ntruct acesta din urm nu a dovedit suficient
diligen n alegerea persoanei creia i(a ncredinat bunul su mobil.
n cazul n care bunul mobil a fost pierdut de ctre proprietar sau bunul i-a fost
furat acestuia, dup care $oul sau gsitorul l-a nstrinat unui dob!nditor de bun-
credin, nu sunt aplicabile dispoziiile art. :;@ alin. 8%9 Cod civil, ci acelea ale alin.
8,9 al aceluiai articol, n conformitate cu care bunul pierdut sau furat poate fi
revendicat de la posesorul de bun(credin, dac aciunea este formulat n termen
de trei ani, termenul fiind calculat de la data la care proprietarul a pierdut stpnirea
material a bunului. $entru a pune capt discuiilor existente cu privire la natura
juridic a termenului acestuia 8care era tot de trei ani conform art. %:-: alin. , din
Codul civil romn de la %D=&9, legiuitorul, a prevzut expres, n art. :;@ alin. 8,9, c
ne aflm n prezena unui termen de decdere.
Conform dispoziiilor art. :;@ alin. 8,9 Cod civil, pentru ca textul legal s(i
gseasc aplicarea, trebuie s ne aflm n situaia unui dobnditor de bun(credin,
care a dobndit bunul mobil de la #o sau gsitor. reglementarea menionat nu este
aplicabil atunci cnd lucrul se gsete la #o sau la gsitor sau cnd se gsete la
un dobnditor de rea(credin.
$entru a putea revendica bunul, proprietarul(reclamant trebuie s probeze c a
fost posesorul lucrului, c acesta a ieit din patrimoniul fr voia sa i c exist identitate
ntre bunul revendicat i acela furat sau gsit.
Ca urmare a introducerii aciunii n termenul de ; ani prevzut de lege, dac
aceasta este admis, posesorul are obligaia de a lsa lucrul n minile proprietarului,
fr ca ultimul s(i restituie suma de bani pe care a pltit(o cu titlu de pre.
/ostul posesor care, urmare #otrrii judectoreti, va trebui s restituie bunul,
are mpotriva #oului sau gsitorului o aciune n regres, pentru a(i recupera suma
de bani pierdut.
5egiuitorul a avut n vedere i protecia dobnditorului de bun(credin n
anumite condiii speciale. 0stfel, potrivit dispoziiilor art. :;@ alin. 8;9 din Codul civil,
se acord o protecie special dobnditorului de bun(credin, dac a cumprat
bunul ntr(un loc public unde se vnd n mod obinuit bunuri mobile. !ac bunul
pierdut sau furat a fost cumprat dintr(un loc ori de la o persoan care vinde n
mod obinuit bunuri de acelai fel sau dac bunul a fost adjudecat la o licitaie
public, iar aciunea n revendicare a fost introdus n termenul de trei ani, posesorul
de bun(credin poate reine bunul, pn la indemnizarea sa integral pentru preul
pu care l(a pltit vnztorului.
0devratul proprietar, dup ce a pltit posesorului preul, are posibilitatea s
formuleze o aciune n despgubire mpotriva #oului sau a gsitorului.
>egula statuat la art. ;/7 alin. (-) i alin. (.) #od civil nu se aplic atunci c!nd
dob!nditorul bunului mobil este $o, gsitor al bunului care nu a respectat dispoziiile
art. ;6- #od civil sau dob!nditor de rea-credin, adic cel care cunoate situaia
juridic a bunului, tiind c acela de la care a dobndit bunul nu era proprietar.
Calificarea acestor persoane ca fiind de rea(credin are n vedere aceea c
persoanele menionate au dobndit posesia bunului mobil n condiii din care nu
rezult c au avut convingerea c dobndesc bunul de la adevratul proprietar. ?n
toate aceste situaii nu se poate pune problema ca posesorul s invoce
necunoaterea situaiei juridice a bunului mobil n discuie 8pentru c are calitatea fie
de #o, fie de gsitor care nu a respectat prevederile art. :&% Cod civil, fie de posesor
de rea(credin9.
?n cazul n care bunul a fost pierdut sau furat, proprietarul deposedat are la
ndemn aciunea n revendicare pentru aprarea dreptului de proprietate.
0devratul proprietar poate formula, deci, o aciune n revendicare pentru a
redobndi bunul de la #o, gsitor sau dobnditorul de rea(credin.
?n actuala reglementare a Codului civil, conform prevederilor art. >=; alin. 8,9,
dreptul la aciunea n revendicare este imprescriptibil, cu excepia cazurilor n care
prin lege se dispune altfel, astfel nct, se poate observa c legiuitorul nu distinge
ntre aciunea n revendicare mobiliar i aciunea n revendicare imobiliar
ntemeiat pe dreptul de proprietate privat. !eci, aciunea n revendicare a unui bun
mobil este imprescriptibil extinctiv, existnd posibilitatea, ns, pentru posesorul de
rea(credin s invoce dobndirea dreptului de proprietate asupra bunului mobil prin
uzucapiunea de %- ani, n condiiile reglementate la art. :;: Cod civil.
Cu privire la aspectele privind situaia gsitorului bunului mobil, astfel cum sunt
acestea sunt reglementate la art. :&% F :&@ Cod civil, aceste aspecte au fost
prezentate la seciunea rezervat ocupaiunii, ca mod de dobndire a dreptului de
proprietate.
%ciunea n revendicare a bunurilor proprietate public, fie c este mobiliar
sau imobiliar, prezint unele caracteristici speciale.
0ciunea n revendicare a bunurilor proprietate public reprezint aciunea prin
care reclamantul titular al dreptului de proprietate public 8statul sau unitile
administrativ(teritoriale9, care a pierdut stpnirea material a unui bun din
proprietatea public, c#eam n judecat pe prtul care deine aceast stpnire,
solicitnd instanei s(i recunoasc dreptul de proprietate public i s(l oblige pe
prt la restituirea stpnirii materiale a bunului.
?n raporturile civile n care se prezint nemijlocit, n nume proprieu, ca titular de
drepturi i obligaii, statul este reprezentat de ctre "inisterul /inanelor $ublice, cu
excepia situaiilor n care legea stabilete un alt organ n acest sens 8art. ,,; alin. %
Cod civil9. 0ceste dispoziii sunt aplicabile i unitilor administrativ(teritoriale care
particip la raporturile civile n nume propriu, prin organele prevzute de lege.
?n litigiile care au ca obiect dreptul de proprietate statul este reprezentat de
"inisterul /inanelor $ublice, iar unitile administrativ(teritoriale sunt reprezentate de
consiliul judeean, Consiliul 1eneral al municipiului +ucureti, ori de consiliile locale.
acestea dau mandat scris, n fiecare caz n parte, preedintelui consiliului judeean
sau primarului, acetia din urm putnd desemna un alt funcionar de stat sau un
avocat care s(i reprezinte n faa instanei ( art. %, alin. 8>9 din 5egea nr. ,%;E%::D,
modificat.
0ciunea n revendicare a unui bun proprietate public este imprescriptibil
extinctiv, avnd n vedere dispoziiile art. %;= pct. 8&9 din Constituia Aomniei,
revizuit i dispoziiile art. D=% alin. 8%9 i ale art. D=> alin. 8;9 din Codul civil.
+unurile proprietate public sunt imprescriptibile i sub aspect ac#izitiv, n
sensul c bunurile imobile din domeniul public nu pot fi dobndite prin uzucapiune,
iar bunurile mobile din domeniul public nu pot fi dobndite prin posesiunea de bun(
credin, conform prevederilor art. :;@ alin. 8%9 Cod civil, astfel nct aciunea n
revendicare nu poate fi paralizat.
8ntr#$2r% # "ontro' /% t#)# # #;$.t#r#
1. E-*'%".+% ".r# (!nt )%0'o."#'# 0!r%%"# %n%r#"t# (.! n#(*#"%,%"# #
.*2r.r# . r#*t!'!% # *ro*r%#t.t#
2. E-*'%".+% 1n "# "on(t2 %,#r#n+. %ntr# ."+%!n%'# *o(#(or%% /% ."+%!n%'#
*#t%tor%%
3. E-*'%".+% "# #(t# ."+%!n#. 1n 9r2n%+!%r# /% ".r# (!nt #,#"t#'# ."#(t#%.
4. Ar2t.+% ".r# (!nt #,#"t#'# .)%t#r%% ."+%!n%% 1n r#&#n%".r#
3. En!)#r.+% /% #-*'%".+% ".r# (!nt ".r."t#r#'# 0!r%%"# .'# ."+%!n%% 1n
r#&#n%".r#
4. E-*'%".+% 1n "# "on%+%% *o.t# ,% %n&o".t2 o$:n%r#. r#*t!'!% #
*ro*r%#t.t# )o$%'%.r2 *r%n *o(#(%. # $!n2="r#%n+2
Un%t.t#. # 1n&2+.r# 11
Mo!r%'# # o$:n%r# . r#*t!'!% # *ro*r%#t.t#
11.1. Pro$'#)# 9#n#r.'#
11.2. L#9#.> ". )o # o$:n%r# . r#*t!'!% # *ro*r%#t.t#
11.3. Tr.%+%!n#.
11.4. O"!*.+%!n#.
11.3. Bot2r:r#. 0!#"2tor#.("2
11.4. Con&#n+%.
11.5. A""#(%!n#.
11.5.1. A""#(%!n#. %)o$%'%.r2 n.t!r.'2
11.5.2. A""#(%!n#. %)o$%'%.r2 .rt%,%"%.'2
11.5.3. A""#(%!n#. )o$%'%.r2
11.6. U;!".*%!n#.
11.6.1. Pro$'#)# 9#n#r.'#
11.6.2. U;!".*%!n#. %)o$%'%.r2 #-tr.t.$!'.r2
11.6.3. U;!".*%!n#. %)o$%'%.r2 t.$!'.r2
11.6.4. U;!".*%!n#. )o$%'%.r2
11.1. Pro$'#)# 9#n#r.'#
0rt. >>@ din Codul civil reglementeaz modurile de dobndire a dreptului de
proprietate privat, acestea fiind convenia, motenirea legal sau testamentar,
accesiunea, uzucapiunea, posesia de bun credin n cazul bunurilor mobile i al
fructelor, ocupaiunea, tradiiunea, #otrrea judectoreasc, actul administrativ,
nscrierea n cartea funciar, n cazul bunurilor imobile, cu excepia cazurilor anume
prevzute de lege.
Conform prevederilor alin. 8,9 al art. >>@ Cod civil, prin lege se pot reglementa
i alte moduri de dobndire a dreptului de proprietate.
."odurile de dobndire a dreptului de proprietate pot fi clasificate dup mai
multe criterii.
a. !up ntinderea dob!ndirii, vom deosebi'
F moduri de dobndire universale 8acelea prin care dobnditorul primete
ntregul patrimoniu al transmitorului, cum ar fi succesiunea legal sau
testamentar, dac exist un singur succesor9 i moduri de dobndire cu titlu
universal 8acelea prin care dobnditorul primete numai o fraciune din patrimoniul
transmitorului, cum ar fi succesiunea legal sau testamentar, atunci cnd exist
mai muli succesori care vin la succesiune9. Este tiut c ntre dobndirea universal
i cea cu titlu universal nu exist o deosebire calitativ, ci doar cantitativ, n ambele
situaii fiind dobndit att activul, ct i pasivul, att drepturi, ct i obligaii ale
autorului.
F moduri de dobndire cu titlu particular, atunci cnd transmisiunea cuprinde
unul sau mai multe bunuri individual determinate, privite ut singuli 8cum ar fi
convenia, uzucapiunea, accesiunea, tradiiunea, legatul cu titlu particular9. Cu
excepia motenirii legale, a legatelor universale i cu titlu universal, precum i a
reorganizrii i transformrii persoanei juridice, toate celelalte moduri de dobndire
sunt cu titlu particular.
b. !up situaia juridic a bunului la momentul dobndirii, vom deosebi'
F moduri de dobndire originare, care nu necesit o transmisiune juridic a
dreptului de proprietate de la o persoan la alta, deoarece fie bunul nu a aparinut
nimnui la momentul dobndirii 8cazul ocupaiunii9, fie dobndirea opereaz n
absena unui raport juridic ntre titularul anterior al dreptului i dobnditor ori, c#iar n
situaia n care un astfel de raport juridic exist, el nu este valabil 8cazul uzucapiunii,
al dobndirii dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile de ctre posesorul de
bun(credin, al dobndirii fructelor de ctre posesorul de bun(credin9.
F moduri de dobndire derivate, adic acelea care presupun un transfer al
dreptului de proprietate de la o persoan la alta 8cum ar fi convenia, succesiunea,
tradiiunea9.
c. dup momentul transmisiunii, vom distinge'
( moduri de dobndire inter vivos sau moduri de dobndire ntre vii, care produc
efecte n timpul vieii prilor 8convenia, accesiunea, ocupaiunea, uzucapiunea etc.9.
( moduri de dobndire mortis causa sau moduri de dobndire pentru cauz de
moarte, care au ca efect transmisiunea dreptului de proprietate la moartea aceluia de
la care se dobndete dreptul 8succesiunea legal i succesiunea testamentar9.
d. !up caracterul transmisiunii, vom deosebi'
F moduri de dobndire cu titlu oneros, respectiv acelea prin care dobnditorul
se oblig s efectueze o anumit prestaie n sc#imbul dobndirii dreptului real 8cum
ar fi convenia, accesiunea9.
F moduri de dobndire cu titlu gratuit, n cazul crora transmitorul nelege s
procure un folos patrimonial, fr a urmri n sc#imb obinerea altui folos patrimonial,
iar dobnditorul nu are nici o obligaie n sc#imbul dreptului pe care l(a dobndit.
acesta i mrete patrimoniu, fr s fie obligat la plata unui ec#ivalent. $ot fi
menionate, cu titlu de exemplu, n acest sens, legatul, donaia, succesiunea legal.
11.2. L#9#.> ". )o # o$:n%r# . r#*t!'!% # *ro*r%#t.t#
?n conformitate cu reglementrile noului Cod civil, legea reprezint un mod de
dobndire a dreptului de proprietate n urmtoarele cazuri '
F dobndirea fructelor prin posesia de bun(credin 8art. :&D din Codul civil9.
F dobndirea coproprietii zidului comun 8art. ==> F === Cod civil9.
F dobndirea bunurilor mobile corporale prin posesia de bun(credin 8art. :;@
Cod civil9.
11.3. Tr.%+%!n#.
Conform reglementrilor art. %,@; alin. 8%9 Cod civil, drepturile reale se
constituie i se transmit prin acordul de voin al prilor, c#air dac bunurile nu au
fost predate, dac acordul poart asupra unor bunuri determinate sau prin
individualizarea bunurilor, atunci cnd acordul poart asupra unor bunuri de gen.
!ac, n dreptul roman, tradiiunea, ca mod de dobndire a dreptului de
proprietate, avea o nsemntate deosebit, n dreptul modern, aceasta i(a pierdut
din importan, simplul acord de voin fiind suficient pentru a opera transmisiunea
dreptului de proprietate.
$otrivit dispoziiilor legale n vigoare, tradiiunea, ca mod de dobndire a
dreptului de proprietate, opereaz numai n cazul darului manual, adic al acelor
donaii care au ca obiect bunuri mobile de mai mic importan, constituind o
solemnitate care nlocuiete forma nscrisului autentic.
0adar, tradiiunea ca mod de dobndire a drepturilor reale are o sfer extrem
de restrns n dreptul nostru civil.
Conform prevederilor art. %-%% alin. 8&9 din Codul civil, bunurile mobile
corporale cu o valoare de pn la ,>.--- lei pot constitui obiectul unui dar manual,
cu excepia cazurilor prevzute de lege, conform voinei legiuitorului, darul manual
nc#eindu(se n mod valabil prin acordul de voin al prilor, nsoit de tradiiunea
bunului.
11.4. O"!*.+%!n#.
Bcupaiunea, ca mod de dobndire a dreptului de proprietate, reprezint luarea
n posesie a unui bun care nu aparine nimnui 8res nullius9, dar care este
apropriabil, cu intenia de a dobndi dreptul de proprietate asupra acestuia.
Bcupaiunea este reglementat n Codul civil n Cartea a 666(a !espre bunuri,
<itlul C666 $osesia, Capitolul 666 Efectele posesiei, eciunea a &(a, art. :&% F :&@.
Ca efect al posesiei, ocupaiunea permite posesorului unui bun mobil care nu
aparine nimnui s devin proprietar al acesuia, nc din momentul intrrii n
posesie, cu condiia ca posesia s se exercite n condiiile legii, adic, putem spune,
c posesia trebuie s fie conform dreptului i nu contrar dreptului.
+unul mobil pierdut continu s aparin proprietarului su, astfel cum
prevede alin. 8%9 al art. :&, din Codul civil, gsitorul bunului avnd obligaia, ntr(un
termen de %- zile stabilit la alin. 8,9 al art. :&,, s l restituie proprietarului, sau atunci
cnd acesta nu este cunoscut, s(l predea organului de poliie din localitatea unde a
fost gsit.
+unul trebuie pstrat la organul de poliie o perioad de timp de = luni,
aplicndu(se regulile de la depozitul necesar, iar legea stabilete i obligaia
organului de poliie de a afia la sediul su i pe pagina de internet a unui anun cu
privire la bunul pierdut.
0lin. 8&9 al art. :&> Cod civil face aplicarea ocupaiunii, ca mod de dobndire a
dreptului de proprietate, preciznd c atunci cnd bunul sau preul acestuia nu este
pretins de proprietar, lucrul n cauz va fi considerat lucru fr stpn i remis
gsitorului, care dobndete dreptul de proprietate prin ocupaiune. Aemiterea
bunului se face n baza unui proces(verbal, care constituie documentul n baza
cruia se face proba dreptului de proprietate, adic reprezint instrumentum
probationis, dovada ocupaiunii putndu(se fece i prin alt mijloc de prob.
?n fine, ultimul alineat al art. :&> din Cod civil prevede c atunci cnd gsitorul
refuz s ia bunul sau preul acestuia, bunul devine proprietate a unitii
administrativ(teritoriale F comun, ora, municipiu F pe teritorul creia a fost gsit,
intrnd n domeniul privat.
unt interesante i prevederile art. :&= din Codul civil, cu privire la drepturile
asupra tezaurului gsit.
11.3. Bot2r:r#. 0!#"2tor#.("2
!reptul de proprietate poate fi dobndit prin #otrre judectoreasc, numai
atunci cnd aceasta are caracter constitutiv sau translativ de drepturi, iar nu i prin
#otrri judectoreti declarative, care numai constat sau recunosc drepturi
subiective preexistente.
11.4. Con&#n+%.
Cel mai important mod derivat de dobndire a dreptului de proprietate l
constituie convenia sau contractul.
Conform dispoziiilor art. %%== Cod civil, contractul reprezint acordul de voine
dintre dou sau mai multe persoane cu intenia de a constitui, modifica sau stinge un
raport juridic.
Conform dispoziiilor art. %,@; din Codul civil, drepturile reale se constituie i se
transmit prin acordul de voin al prilor, c#iar dac bunurile nu au fost predate,
dac acest acord poart asupra unor bunuri determinate sau prin individualizarea
bunurilor, n cazul n care acordul poart asupra bunurilor de gen, cu precizarea c,
n conformitate cu alin. 8;9, dispoziiile n materie de carte funciar i acelea speciale
referitoare la transferul anumitor categorii de bunuri mobile rmn aplicabile.
?n cazul transmisiunii succesive a bunurilor mobile sunt aplicabile prevederile
art. %,@> Cod civil. 0stfel, dac cineva a transmis succesiv, ctre mai multe
persoane proprietatea unui bun mobil corporal, acela care a dobndit cu bun(
credin posesia efectiv a bunului este titular al dreptului, c#iar dac titlul acestuia
are dat ulterioar, fiind considerat de bun(credin dobnditorul care, la data intrrii
n posesie, nu a cunoscut i nici nu putea s cunoasc obligaia asumat anterior de
nstrintor.
?n cazul n care niciunul dintre dobnditori nu a obinut posesia efectiv a
bunului mobil corporal i creana fiecruia de predare a bunului este exigibil, legea l
prefer pe acela care a sesizat primul instana judectoreasc.
<otodat, n conformitate cu dispoziiile art. %=@& din Codul civil, cu excepia
cazurilor prevzute de lege sau dac din voina prilor nu rezult contrariul,
proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul nc#eierii
contractului, c#iar dac bunul nu a fost predat ori preul nu a fost pltit nc, cu
precizarea c, n cazul strmutrii proprietii imobilelor, aceasta, n conformitate cu
dispoziiile art. %=@= Cod civil, este supus dispoziiilor de carte funciar.
?n privina predrii bunului imobil, aceasta se face prin punerea bunului la
dispoziia cumprtorului, liber de orice bunuri ale vnztorului 8art. %=D@ Cod civil9,
iar n ce privete predarea bunului mobil, aceasta se poate face, fie prin remiterea
material, fie prin remiterea titlului reprezentativ sau a unui alt document sau lucru
care permite cumprtorului preluarea bunului n orice moment 8art. %=DD Cod civil9.
!e asemenea, pentru nc#eierea valabil a unor contracte translative de
proprietate se impune, pe lng realizarea acordului de voin al prilor, respectarea
unor forme solemne.
0stfel, terenurile cu sau fr construcii, situate n intravilan i extravilan,
indiferent de destinaia sau de ntinderea lor, pot fi nstrinate i dobndite prin acte
juridice ntre vii, nc$eiate n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute.
11.5. A""#(%!n#.
0ccesiunea reprezint un mod de dobndire a dreptului de proprietate n
conformitate cu care tot ceea ce se unete cu lucrul sau se ncorporeaz ntr(un
lucru devine proprietatea persoanei creia i aparine lucrul la care s(a fcut unirea
ori, dup caz, ncorporarea.
ediul materiei l gsim n Codul civil, la art. >=@ F =-%.
0ccesiunea constituie un mod de dobndire a proprietii care const n dreptul
proprietarului unui lucru asupra a tot ce produce acel lucru sau, dup caz, asupra a
tot ceea ce se unete, ca accesoriu, cu lucrul n mod natural sau artificial.
?n conformitate cu dispoziiile art. >=@ Cod civil, prin accesiune, proprietarul unui
bun devine proprietar a tot ce se alipete cu bunul sau se ncorporeaz n acesta,
dac prin lege nu se preve altfel.
0ccesiunea a fost clasificat de art. >=D Cod civil, legiuitorul preciznd c
aceasta poate fi natural sau artificial.
?n funcie de bunul principal, accesiunea se nfieaz ca fiind imobiliar ( care
la rndul ei poate fi natural 8aluviunea, avulsiunea, accesiunea albiilor rurilor, a
insulelor i prundiurilor i accesiunea natural asupra animelelor9 sau artificial i
mobiliar.
11.5.1. A""#(%!n#. %)o$%'%.r2 n.t!r.'2
0ceast form a accesiunii const n unirea sau ncorporarea, fr intervenia
omului, a dou lucruri care au proprietari diferii. Cazurile de accesiune imobiliar
natural sunt' aluviunea, avulsiunea, accesiunea albiilor rurilor, insulelor i
prundiurilor i accesiunea natural asupra animalelor.
>eglementarea aluviunii este coninut de art. >=: F >@% din Codul civil.
?n conformitate cu prevederile art. >=: din Cod Civil, adugirile de teren la
malurile apelor curgtoare revin proprietarului fondului riveran, cu condiia ca acestea
s se produc treptat. Aezult c atunci cnd asemenea adugiri se fac dintr(o dat
nu ne mai aflm n cazul aluviunii, ci, mai degrab a avulsiunii, reglementat la art.
>@, Cod civil.
$roprietarul fondului riveran dobndete n proprietate terenul lsat de apele
curgtoare care s(au retras treptat la rmul respectiv, astfel cum prevede art. >@-
Cod civil.
0luviunea nu opereaz cu privire la pmnturile rmase dup retragerea
apelor, lacurilor, iazurilor sau #eleteelor, aceste terenuri rmnnd n proprietatea
persoanei creia i(au aparinut. !e asemenea, aluviunea nu i gsete aplicarea nici
cu privire la malul mrii, acesta fcnd parte din domeniul public.
Cod civil reglementeaz avulsiunea la art. >@, asemntor cu reglementarea
din Cod civil romn de la %D=&. Este avut n vedere situaia n care, urmare a
aciunii unei ape curgtoare este smuls brusc o poriune de teren i aceasta este
alipit la terenul altui proprietar riveran, caz n care acesta din urm devine i
proprietar al poriunii de teren alipite, dac proprietarul iniial nu o revendic n
termen de un an de la data faptului.
pre deosebire de aluviune, n cazul avulsiunii, efectele se produc ca urmare a
ruperii deodat a unei pri mari de pmnt i care se poate recunoate de fondul
unui proprietar i alipirea la fondul altui proprietar.
0ciunea n revendicare a fostului proprietar se prescrie n termen de un an.
7oul Cod civil reglementeaz accesiunea albiilor r!urilor, a insulelor i a
prundiurilor la art. >@; F >@>.
Conform prevederilor art. >@; Cod civil, albiile rurilor aparin proprietarilor
riverani, excepie fcnd acelea care fac obiectul proprietii publice, iar insulele i
prundurile care nu sunt n legtur cu terenurile avnd malul la nivelul mediu al apei,
revin proprietarului albiei.
0ceast soluie este judicioas, legiuitorul preciznd situaia juridic a albiilor
rurilor, evident cu reglementarea i a situaiei rurilor care fac obiectul proprietii
publice.
Conform alin. 8;9 al art. >@; Cod civil, atunci cnd insula aparine proprietarilor
riverani i trece peste jumtatea apei, fiecare dintre proprietari are dreptul de
proprietate aspura prii de insul care se ntinde spre el, pornind de la jumtatea
apei.
Cnd este vorba despre insulele nou formate, urmare a unui nou curs al unei
ape curgtoare, art. >@& Cod civil prevede c dac noul bra nconjoar terenul unui
proprietar riveran, acesta din urm rmne proprietar asupra insulei nou formate.
Conform art. ; alin. 8;9 din 5egea apelor nr. %-@E%::=, cu modificrile i
completrile ulterioare, insulele care nu sunt n legtur cu terenurile cu mal la nivel
mediu al apei, aparin proprietarului albiei rului.
?n conformitate cu dispoziiile coninute la art. >@> Cod civil, albia prsit de o
ap curgtoare care i(a format un nou curs va primi regimul juridic stabilit n legea
special, n actuala reglementare, 5egea apelor nr. %-@E%::=, cu modificrile i
completrile ulterioare.
0rt. >@= Cod civil reglementeaz accesiunea animalelor.
Cu privire la animalele domestice, dac acestea sunt rtcite pe terenul
proprietate a altei persoane, proprietarul terenului devine i proprietar al animalelor,
dac proprietarul animalelor nu le revendic n termen de ;- de zile de la data
declaraiei fcute la primrie de ctre proprietarul terenului, n conformitate cu
prevederile alin. 8%9 al articolului amintit.
0tunci cnd proprietarul animalelor le revendic dup o perioad de timp
situat n intervalul de ;- de zile stabilit de lege, iar proprietarul terenului a fcut
anumite c#eltuieli cu privire la #rana i adpostirea acestora, proprietarul animelelor
trebuie s suporte aceste c#eltuieli, ns legea nu precizeaz ce se ntmpl cnd
acesta contest cuantumul c#eltuielilor i refuz s le plteasc.
?n conformitate cu prevederile alin. 8,9 al art. >@= Cod civil, porumbeii, iepurii,
petii i alte asemenea animale care trec pe fondul altui proprietar aparin acestuia
ct timp rmn pe fond, excepie fcnd situaia n care trecerea a fost provocat
prin fraud sau prin artificii.
11.5.2. A""#(%!n#. %)o$%'%.r2 .rt%,%"%.'2
pre deosebire de accesiunea imobiliar natural, accesiunea imobiliar
artificial presupune intervenia omului i d natere unei obligaii de plat a
despgubirilor n sarcina proprietarului terenului ctre acela n detrimentul cruia s(a
produs accesiunea, conform principiului potrivit cruia nimnui nu(i este permis s(i
mreasc patrimoniul n dauna altei persoane.
!nd expresie principiului satuat prin adagiul superficiis solo cedit, art. >@@ Cod
civil prevede c lucrrile 8construcii, plantaii i orice lucrri efectuate asupra unui
imobil9 revin proprietarului acelui imobil, dac prin lege sau act juridic nu se prevede
altfel, principiu reluat i la art. >@: din acelai Cod, n conformitate cu care exist
prezumia relativ c orice lucrare fcut de proprietarul imobilului, este cu c#eltuiala
sa i este a acestuia. 5egiuitorul a avut n vedere lucrrile 8construcii, plantaii i
orice alte lucrri9 efectuate asupra unui imobil.
$roba contrar se poate face atunci cnd s(a constituit un drept de superficie,
cnd proprietarul imobilului nu i(a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrrii noi
sau n alte cazuri pe care le prevede legea.
5egiuitorul, la art. >@@ alin. 8,9 Cod civil, a prevzut c atunci cnd lucrarea este
realizat de proprietarul imobilului cu materielele sale sau cu materialele altuia,
dreptul de proprietate asupra lucrrii ia natere n favoarea proprietarului imobilului
de la momentul nceperii lucrrii, pe msura realizrii acesteia, dac prin lege sau act
juridic nu se prevede altfel.
?n privina lucrrilor, astfel cum acestea au fost precizate la art. >@@ alin. 8%9 Cod
civil, legiuitorul F la art. >@D din acelei Cod F le clasific n lucrri autonome
8construcii, plantaii i orice alte lucrri cu caracter de sine stttor, realizate asupra
unui imobil9 sau adugate 8care nu au caracter de sine stttor9, cu caracter durabil
sau cu caracter provizoriu.
5ucrrile autonome reprezint construcii, plantaii i orice alte lucrri cu
caracter de sine stttor realizate asupra unui imobil, care devin imobile, iar lucrrile
adugate sunt acelea care nu au un caracter de sine stttor i acestea din urm pot
fi necesare, utile sau voluptuare.
Cu privire la realizarea unei lucrri adugate cu caracter durabil asupra
imobilului altuia au fost distinse dou situaii, prima, la art. >D- Cod civil, atunci cnd
au fost realizate lucrri cu materialele altcuiva pe terenul proprietate a
constructorului, situaie n care acesta devine i proprietar al lucrrii, caz n care nu
se poate solicita nici obligarea la desfiinarea lucrrii i nici restituirea materialelor
folosite, proprietarul materialelor avnd dreptul numai la contravaloarea acestora i la
repararea oricror prejudicii cauzate.
#ea de-a doua situaie are n vedere realizarea de lucrri cu caracter durabil
asupra imobilului altuia, aici legiuitorul distingnd ntre lucrri autonome cu caracter
durabil i lucrri adugate cu caracter durabil.
?n privina lucrrilor autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia, la art.
>D% F >D, Cod civil legiuitorul distinge ntre situaia constructorului de bun credin
i situaia constructorului de rea credin.
Explicnd concepia legiuitorului cu privire la buna credin, art. >D= din acelai
Cod arat c exist bun credin atunci cnd constructorul se ntemeiaz pe
cuprinsul crii funciare, n care, n momentul realizrii lucrrii, era nscris ca
proprietar al imobilului sau pe un mod de dobndire nesupus nscrierii n cartea
funciar, n ambele situaii, dac nu rezulta din cartea funciar i nu a cunoscut pe
nicio alt cale viciul titlului su.
!e o mare importan este reglementarea alin. 8,9 a art. >D= Cod civil, care
prevede c n nicio situaie nu se bucur de prezumia de constructor de bun
credin acela care efectueaz o construcie cu nerespectarea autorizaiilor cerute de
lege. ?n acest mod se pune capt oricrui mod de interpretare cu privire la
constructorul care ar putea invoca buna sa credin, ns ar construi n lipsa unei
autorizaii legale.
Brice constructor care se ntemeiaz pe un drept de superficie sau pe orice alt
drept care i permite s realizeze o lucrare asupra imobilului altuia, devenind
proprietar al lucrrii, este supus acelorai reglementri, n ce privete analiza bunei
sale credine, ca i acela care se ntemeiaz pe un drept de proprietate.
n cazul constructorului de bun credin al lucrrii autonome cu caracter
durabil, ( conform prevederilor art. >D% Cod civil ( proprietarul terenului poate solicita
instanei' %. fie s dispun nscrierea sa n cartea funciar ca proprietar al lucrrii,
avnd dreptul s aleag ntre a plti constructorului valoarea materialelor i a
manoperei sau ,. de a plti sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrrii
i ;. s solicite obligarea autorului s cumpere imobilul la valoarea de circulaie pe
care acesta ar fi avut(o dac nu s(a fi efectuat lucrarea.
!ac proprietarul terenului dorete s devin proprietar asupra lucrrilor
executate are opiunea ntre a plti contravaloarea materialelor i preul muncii i
aceea de a plti sporul de valoare adus imobilului prin efecuarea lucrrii, atunci cnd
deine mijloacele financiare suficiente i lucrrile edificate i sunt necesare. ?n cazul
n care una sau ambele condiii amintite n urm nu sunt ndeplinite, legiuitorul
permite proprietarului terenului s solicite obligarea autorului lucrrii s cumpere
imobilul la valoarea de circulaie pe care acesta ar fi avut(o dac lucrarea nu s(ar fi
efectuat.
n cazul constructorului de rea credin al lucrrii autonome cu caracter durabil,
( conform prevederilor art. >D, Cod civil ( proprietarul terenului poate solicita
instanei fie %. s dispun nscrierea sa n cartea funciar ca proprietar al lucrrii, cu
plata, ctre constructor, fie a jumtate din valoarea materialelor i a manoperei, fie a
jumtate din sporul de valoare adus imobilului sau ,. s cear obligarea autorului
lucrrii la desfiinarea acesteia ori o ultim posibilitate, ;. s cear obligarea autorului
lucrrii s cumpere imobilul la valoarea de circulaie pe care acesta ar fi avut(o dac
lucrarea nu s(ar fi efectuat.
Aeglementarea de la art. >D, Cod civil reuete s apere mai bine drepturile
proprietarului terenului, prevznd posibilitatea acestuia de a solicita instanei
obligarea constructorului la desfiinarea acesteia sau plata numai a unei pri din
contravaloarea materialelor i a manoperei sau din sporul de valoare adus imobilului.
n privina lucrrilor adugate cu caracter durabil asupra imobilului altuia, sunt
incidente dispoziiile art. >D; F >D> Cod civil, legiuitorul fcnd distincie ntre lucrrile
adugate necesare, lucrrile adugate utile i lucrrile adugate voluptuare.
>eferitor la lucrrile adugate necesare, legiuitorul distinge ntre constructorul
de bun credin i acela de rea credin.
n cazul constructorului de bun credin, proprietarul imobilului dobndete
dreptul de proprietate asupra lucrrii adugate necesare din momentul efecturii
acesteia, cu obligaia de a plti autorului lucrrilor c$eltuielile rezonabile, c#iar i n
cazul n care imobilul nu mai exist. 0semenea lucrri adugate nu sunt susceptibile
de a fi evideniate n cartea funciar i atunci nu mai este necesar a opera
intabularea acestora i pentru aceste considerente dreptul de proprietate asupra
acestora se dobndete n mod direct la momentul realizrii lucrrilor.
n cazul constructorului de rea credin al lucrrii adugate necesare, din suma
datorat de propriaterul imobilului 8c#eltuielile rezonabile9 se poate deduce valoarea
fructelor imobilului, diminuat cu costurile necesare obinerii acestora.
?n situaia lucrrilor adugate utile, n cazul constructorului de bun credin,
proprietarul imobilului devine i proprietar al lucrrii din momentul efecturii acesteia,
avnd posibilitatea de a alege ntre plata valorii materialelor i a manoperei i plata
sporului de valoare adus imobilului.
n cazul autorului de rea credin al lucrrii adugate utile, proprietarul imobilului
poate, fie s devin i proprietar al lucrrii, dup caz, cu sau fr nscriere n cartea
funciar, pltind autorului lucrrii ori jumtate din valoarea materialelor i a
manoperei ori jumtate din sporul de valoare adus imobilului, fie s solicite obligarea
autorului lucrrii la desfiinarea acesteia, cu repunerea imobilului n starea anterioar
i plata de daune interese.
?n fine, art. >D> Cod civil dorete s reglementeze i situaia lucrrilor adugate
voluptuare, n cazul acestora proprietarul imobilului avnd dreptul fie s devin
proprietar al lucrrii, fr nscrierea n cartea funciar i fr nicio obligaie ctre
autorul de bun credin al lucrrii, fie s cear obligarea autorului de rea credin s
desfiineze lucrarea, cu obligarea de a readuce imobilul n situaia anterioar i de a
suporta plata de daune interese. ?n cazul autorului de bun credin al lucrrii se
prevede i posibilitatea acestuia de a ridica lucrrile adugate voluptuare nainte de
restituirea imobilului ctre proprietar, cu obligaia de a aduce imobilul n situaia
anterioar.
5egiuitorul a avut n vedere i anumite situaii speciale. 0stfel, o situaie
special o gsim reglementat la art. >D@ Cod civil, situaie care nu a fost avut n
vedere de legiuitorul romn de la %D=&. Este vorba despre lucrrile realizate parial
asupra imobilului autorului.
5egiuitorul distinge ntre constructorul de bun credin i acela de rea credin
a unor lucrri autonome cu caracter durabil realizate parial asupra imobilului
autorului i parial pe terenul proprietarului vecin. ?n cazul n care lucrarea a fost
executat cu bun credin, proprietarul vecin poate s cear nscrierea ntr(o nou
carte funciar a unui drept de coproprietate al vecinilor asupra imobilului rezultat,
incluznd terenul aferent, proporional cu valoarea contribuiei fiecruia. 0ceasta
reprezint unica posibilitate a proprietarului pe al crui teren au fost realizate lucrri
autonome cu caracter durabil. Aezult c proprietarul terenului are obligaia de a
accepta, n acest fel, s devin coproprietar cu constructorul de bun credin asupra
construciei, dar i asupra terenului.
?n situaia n care lucrarea autonom cu caracter durabil a fost realizat cu rea
credin, exist opiunea proprietarului terenului vecin ntre a cere ridicarea lucrrii de
pe teren, cu obligarea autorului lucrrii la plata de daune interese i ntre a cere
nscrierea n cartea funciar a unui drept de coproprietate al vecinilor, inndu(se
seama, n stabilirea cotelor pri, de valoarea terenului proprietarului vecin i de
jumtate din valoarea contribuiei autorului lucrrii. oluia oferit de legiuitor este, n
acest caz, ec#itabil, protejnd interesele proprietarului terenului.
0lin. 8;9 al art. >D@ Cod civil prevede c n caz de nenelegere ntre pri,
instana judectoreasc stabilete valoarea contribuiei fiecreia la imobilul rezultat,
respectiv a cotelor(pri din dreptul de proprietate.
?n toate situaiile, cnd este vorba despre dobndirea exclusiv sau pe cote
pri a dreptului de proprietate, aceasta este condiionat F conform prevederilor art.
>D: Cod civil F de nscrierea n cartea funciar, care va opera, dup caz, urmare
conveniei prilor, convenie ce trebuie s respecte forma autentic ad validitatem,
ori n baza #otrrii judectoreti.
?n cazul lucrrilor provizorii, astfel cum prevede art. >DD Cod civil, dac prile
8proprietarul terenului i autorul lucrrii9 nu se neleg, constructorul F indiferent dac
este de bun sau de rea credin ( are obligaia de a desfiina lucrrile, cu
respectarea dispoziiilor legale n materie 8adic obinerea autorizaiei de demolare9,
iar numai n cazul constructorului de rea credin, acestuia i revine obligaia de plat
a despgubirilor pentru prejudiciile cauzate i pentru lipsa de folosin a terenului.
?n cazul realizrii lucrrilor F autonome sau adugate, cu caracter durabil sau
provizoriu F pn n momentul nc#eierii convenei sau pn la data introducerii
cererii de c#emare n judecat de ctre acela ndreptit la nscrierea n cartea
funciar, autorului lucrrii i se recunoate dreptul de a(i ridica materialele, oricnd,
i astfel nu mai opereaz accesiunea, conform prevederilor alin. 8%9 al art >:- Cod
civil. 0lin. 8,9 al art. >:- Cod civil prevede c n cazul realizrii lucrrii cu rea(
credin, autorul acesteia poate fi obligat, dac este cazul, la plata de daune(
interese.
?n ce privete exercitarea dreptului autorului lucrrii la indemnizaie, art. >:%
Cod civil ne arat c prescripia dreptului la aciune al autorului lucrrii privind plata
acesteia nu curge ct timp acesta este lsat de ctre proprietar s dein imobilul.
C#iar dac dreptul de crean al autorului lucrrii ia natere la momentul
rmnerii definitive i irevocabile a #otrrii judectoreti, nu se declaneaz
curgerea termenului de prescripie mpotriva sa atta timp ct proprietarul imobilului i
permite s dein imobilul.
Conform. 0rt. >:% alin. 8,9 Cod civil, autorul lucrrii de bun(credin are un
drept de ipotec legal asupra imobilului pentru plata indemnizaiei i poate cere
nscrierea acestuia n baza conveniei nc#eiate n form autentic sau a unei
#otrri judectoreti, conform prevederilor art. >D: Cod civil.
B msur de protecie a drepturilor proprietarului terenului o constituie
reglementarea de la art. >:, Cod civil, n conformitate cu care atunci cnd
proprietarul terenului opteaz pentru obligarea autorului la cumprarea imobilului, iar
autorul lucrrii i proprietarul terenului nu se neleg pe cale amiabil, acesta din
urm se poate adresa instanei judectoreti solicitnd att detereminarea preului,
ct i pronunarea unei #otrri care s in loc de contract de vnzare cumprare.
6nspirndu(se din reglementri anterioare, legiuitorul a prevzut posibilitatea
persoanei interesate F proprietarul terenului F de a solicita pronunarea unei #otrri
judectoreti care s in loc de act autentic de nstrinare i, mai mult i
determinarea preului din contractul de vnzare(cumprare.
$rin alin. 8,9 al art. >:, Cod civil i se recunoate proprietarului iniial un drept de
ipotec legal asupra imobilului, n scopul garantrii plii preului de ctre autorul
lucrrii.
Aeglementnd i situaia autorului lucrrii care execut lucrrile cu materialele
altei persoane, la art. >:& Cod civil, legiuitorul a prevzut c n lipsa condiiilor legale
pentru dobndirea bunurilor mobile prin posesia de bun credin, acela care
realizeaz o lucrare asupra imobilului altei persoane folosind materialele unui ter are
obligaia de a plti contravaloarea materialelor i de a suporta repararea oricror
prejudicii cauzate.
Cnd autorul lucrrii a dobndit cu bun credin, posesia asupra materialelor,
ntemeindu(i posesia pe un act translativ de proprietate, cu titlu oneros, ale crui
vicii nu(i sunt cunoscute, atunci va dobndi dreptul de proprietate asupra
materialelor, fiind incidente dispoziiile art. :;@ Cod civil.
5egiuitorul a dorit s reglementeze i unele cazuri speciale de accesiune, la art.
>:= Cod civil.
' prim situaie, conform prevedeilor alin. 8%9 al acestui articol, are n vedere
pe titularul dreptului de superficie sau a altui drept real asupra imobilului altuia, care i
permite s dobndeasc proprietatea asupra lucrrii realizate asupra acelui imobil, n
caz de accesiune i care va avea, n mod corespunztor, drepturile i obligaiile
reglementate pentru proprietarul imobilului, cu excepia cazului n care s(a prevzut
altfel n momentul constituirii dreptului real. 0ceast reglementare are n vedere
situaia n care asupra unui imobil exist dou drepturi reale principale, anume un
drept de nud proprietate i un drept de superficie sau alt drept real dezmembrmnt
al dreptului de proprietate, caz n care titularul unor asemenea drepturi reale
dobndete dreptul de proprietate asupra lucrrii edificate. !ac un ter execut o
lucrare asupra imobilului, titularul dreptului de superficie sau al altui drept real, la
care face referire art. >:= alin. 8%9 Cod civil, va fi beneficiarul accesiunii. !ac la
momentul constituirii dreptului real la care face referire textul de lege amintit nudul
proprietar i titularul dreptului de superficie sau al altui drept real au prevzut altfel,
atunci nu va opera ipoteza prevzut la alin. 8%9, prima tez a art. >:=.
' a doua situaie, conform alin. 8,9 al art. >:= Cod civil, are n vedere cazul
lucrrilor autonome cu caracter durabil efectuate de titularul unui drept real asupra
imobilului altuia care nu i permite s dobndeasc dreptul de proprietate asupra
lucrrii realizate asupra acelui imobil, situaie n care sunt aplicabile prevederile art.
>D, Cod civil 8adic se aplic regulile statuate n cazul autorului de rea credin a
unei lucrri autonome cu caracter durabil asupra imobilului altei persoane9 i >D@
alin. 8,9 Cod civil, 8adic regulile privind lucrrile realizate parial asupra imobilului
autorului, dac lucrarea a fost realizat cu rea credin9. 0stfel fiind, titularul unui
drept de uzufruct, uz, abitaie sau drept real de folosin, care nu i permit s
dobndeasc dreptul de proprietate asupra lucrrii edificate, va avea regimul juridic
al unui constructor de rea credin dac realizeaz o lucrare asupra imobilului,
lucrare ntemeiat pe acel drept.
0lin. 8;9 al art. >:= Cod civil prevede c pentru lucrrile adugate efectuate de
ctre titularul unui drept real asupra imobilului altuia, care nu i permite s
dobndeasc dreptul de proprietate asupra lucrrii realizate asupra acelui imobil, se
aplic prevederile art. @%= Cod civil 8fiind vorba despre uzufructuar9, n lipsa unor
dispoziii contrare. Aeglementrile legale referitoare la lucrile i mbuntirile fcute
de ctre uzufructual sunt, astfel aplicabile i n cazul titularilor altor drepturi reale
asupra imobilului altei persoane.
Conform art. >:@ Cod civil, lucrrile fcute de un detentorul precar sunt supuse
regulilor autorului de rea(credin.
11.5.3. A""#(%!n#. )o$%'%.r2
0ccesiunea mobiliar constituie unirea a dou bunuri care aparin unor
proprietari diferii, fr ca ntre acetia s existe o convenie n privina bunului care
se obine. proprietarul bunului considerat a fi mai important devine i proprietar al
bunului mai puin important, avnd obligaia de despgubire a celui din urm.
6n noul Cod civil accesiunea mobiliar este reglementat succint la art. >:D(=-%.
+unul mobil care ia natere cu materialele altuia aparine aceluia care l(a
confecionat sau, dup caz proprietarului materialelor, avnd n vedere raportul dintre
manoper i valoarea materialelor, stabilit la momentul confecionrii bunului, iar
proprietarul bunului are obligaia de a plti despgubiri egale cu valoarea manoperei
sau, dup caz, cu valoarea materialelor, astfel cum dispune art. >:D Cod civil. e
poate obsrva c legiuitorul F n mod corect F s(a cluzit dup valoarea cea mai
nsemnat, fie a materialelor folosite, fie a manoperei ncorporate n bunul realizat.
?n cazul egalitii de valoare sau a unei diferene nesemnificative ntre valoarea
materialelor i valoarea manoperei, art. >:: Cod civil prevede c bunul mobil nou
creat devine proprietate comun, fiind supus regimului juridic stabilit pentru
asemenea modalitate a dreptului de proprietate. $oate c ar fi fost util ca legiuitorul
s prevad ce nelege prin Hdiferen nesemnificativI, stabilind un criteriu simplu
pentru determinarea acesteia, pentru a nu permite diferite interpretri de natur s
conduc la eventuale litigii ntre acela care a confecionat bunul i proprietarul
materialelor.
0semenea remarc se impune, avnd n vedere c n alte situaii legiuitorul a
oferit un sistem de determinare a diferenei, cum ar fi, spre pild, art. =-- Cod civil,
unde, reglementnd unirea a dou bunuri mobile avnd proprietari diferii, legiuitorul
prevede c fiecare dintre acetia poate solicita separarea bunurilor dac prin aceasta
cellalt proprietar nu ar suferi un prejudiciu mai mare de o zecime din valoarea
bunului su.
Aegulile de la art. >:D F =-- Cod civil corespund adjunciunii i specificaiunii,
astfel cum acestea au fost reglementate n Codul civil de la %D=&.
?n cazul confuziunii sau amestecului, cnd separarea bunurilor mobile unite
este imposibil, legiuitorul trimite la regulile pe care le(a statuat la art. >:D(>::.
11.6. U;!".*%!n#.
11.6.1. Pro$'#)# 9#n#r.'#
*zucapiunea sau prescripia ac#izitiv constituie un mod de dobndire a
dreptului de proprietate sau a altui drept real asupra unui bun imobil prin posesia
exercitat nentrerupt n termenul prevzut de lege i cu respectarea condiiilor
legale.
Aeglementarea legal a uzucapiunii o gsim n Cartea a 666(a !espre bunuri,
<itlul C666 $osesia, Capitolul 666 Efectele posesiei, art. :,D F :;& i art. :;:.
Ca regul general, pot fi dobndite pe calea prescripiei ac#izitive numai
drepturile reale principale asupra bunurilor imobile care se gsesc n circuitul civil.
*zucapiunea este nu numai un mod de dobndire a dreptului de proprietate, ci i a
celorlalte drepturi reale principale 8uzufruct, uz, abitaie, superficie, servitute9.
Conform prevederilor art. :,: cod civil, nu pot fi uzucapate bunurile care,
nainte sau dup intrarea n posesie, au fost declarate bunuri inalienabile.
$osesorul poate dobndi proprietatea asupra bunului posedat sau asupra
fructelor produse de acesta 8art. :,D Cod civil9.
<ot astfel, conform prevederilor art. :;: Cod civil, acela care posed bunul
mobil al altuia timp de %- ani, n alte condiii dect acelea prevzute n eciunea a
;(a a Capitolului 666 din <itlul C666 al Crii a 666(a din Codul civil 8art. :;> F :&-9, poate
dobndi, n temeiul uzucapiunii, dreptul de proprietate.
?n noul Cod civil, legiuitorul face distincie ntre uzucapiunea tabular i
uzucapiunea extratabular. !e asemenea, n lumina noii reglementri, pot fi
dobndite prin uzucapiune i bunurile mobile.
11.6.2. U;!".*%!n#. %)o$%'%.r2 #-tr.t.$!'.r2
*zucapiunea imobiliar extratabular este reglementat la art. :;- Cod civil,
care prevede c dreptul de proprietate asupra unui imobil i dezmembrmintele
acestuia pot fi nscrise n cartea funciar, n temeiul uzucapiunii, n folosul aceluia
care l(a posedat timp de %- ani, atunci cnd proprietarul nscris n cartea funciar a
decedat 8cazul persoanei fizice9 sau i(a ncetat existena 8cazul persoanei juridice9,
a fost nscris n cartea funciar declaraia de renunare la proprietate, imobilul nu
era nscris n nicio carte funciar.
Conform alin. 8,9 al aceluiai articol, n toate aceste situaii uzucapantul poate
dobndi dreptul numai dac i(a nregistrat cererea de nscriere n cartea funciar
nainte ca o ter persoan s(i fi nregistrat propria cerere de nscriere a dreptului
n folosul su, n baza unei cauze legitime, n cursul teremenului de uzucapiune sau
c#iar dup mplinirea acestuia.

0naliznd dispoziiile legale menionate, se pot preciza cele ce urmeaz '
( propriatarul persoan fizic, intabulat n cartea funciar trebuie s fie
decedat sau proprietarul persoan juridic s(i fi ncetat existena ori s
fi renunat la drept i declaraia de renunare s fie nscris n cartea
funciar sau imobilul s nu fie nscris n nicio carte funciar.
( nicio alt persoan fizic sau juridic s nu(i fi nscris dreptul de
proprietate n cartea funciar n folosul su, pe baza unei cauze legitime,
n cursul sau c#air dup mplinirea termenului de uzucapiune.
( s fie o posesie util, adic cu animus, corpus i fr vicii 8n condiiile
artate la art. :,, F :,@ Cod civil9.
( durata posesiei s fie de %- ani i acest termen nu poate ncepe s
curg nainte de moartea proprietarului 8persoan fizic9 sau nainte de
ncetarea existenei proprietarului 8persoan juridic9 sau nainte de
nscrierea n cartea funciar a a declaraiei de renunare la dreptul de
proprietate.
( uzucapantul s solicite admiterea cererii de nscriere a dreptului su de
proprietate n cartea funciar i cererea s(i fie admis.
5a momentul mplinirii termenului de uzucapiune, pentru a dobndi dreptul de
proprietate pe aceast cale, este necesar ca acela care invoc uzucapiunea s i
nregistreze cererea de nscriere a dreptului n cartea funciar, n acest fel
manifestndu(i intenia de a uzucapa i dobndete dreptul respectiv.
11.6.3. U;!".*%!n#. %)o$%'%.r2 t.$!'.r2
?n conformitate cu prevederile art. :;% Cod civil, drepturile aceluia care a fost
nscris, fr cauz legitim, n cartea funciar, fie ca proprietar al unui imobil, fie ca
titular al altui drept real, nu mai pot fi contestate dac cel nscris cu bun(credin a
posedat imobilul timp de > ani dup momentul nregistrrii cererii de nscriere, cu
condiia ca posesia sa s nu fie viciat.
0lin. 8,9 al art. :;% Cod civil precizeaz c este suficient s existe buna(
credin la momentul nregistrrii cererii de nscriere i n momentul intrrii n
posesie.
0naliznd dispoziiile legale menionate, observm mai multe condiii, pentru a
opera uzucapiunea imobiliar tabular, astfel '
( dreptul aceluia care invoc uzucapiunea s fi fost nscris fr cauz
legitim n cartea funciar.
( acela care invoc uzucapiunea imobiliar tabular s fi manifestat bun(
credin att n momentul nregistrrii cererii de nscriere n cartea
funciar, ct i n mementul intrrii n posesie.
( acela care invoc uzucapiunea s fi posedat imobilul timp de > ani dup
momentul nregistrrii cererii sale de nscriere.
( posesia sa s fie util, adic s aib animus, corpus i s fie fr vicii 8n
condiiile artate la art. :,, F :,@ Cod civil9.
!reptul de proprietate se dobndete conform titlului care se nscrie n cartea
funciar, momentul dobndirii acestuia reprezentndu(l data nregistrrii cererii de
nscriere a dreptului n cartea funciar.
Conform prevederilor art. :;; Cod civil, fiecare posesor este considerat c
ncepe n persoana sa o nou posesie, indiferent s transmisiunea bunului a operat
cu titlu universal ori cu titlu particular, existnd posibilitatea, pentru posesorul actual,
care invoc uzucapiunea, s uneasc posesia sa cu posesia a autorului su.
)onciunea posesiilor reprezint unirea, adugarea la timpul ct actualul
posesor, care invoc uzucapiunea, a posedat bunul, a posesiei exercitate de ctre
autorul su.
$entru a opera jonciunea posesiilor sunt necesare dou condiii'
F s existe o posesie propriu(zis, deoarece detenia precar nu poate fi unit
cu posesia.
F acela care invoc jonciunea posesiilor s fie succesor n drepturi al autorului
su, n sensul c exercit posesia de la autorul su n baza unui raport juridic. dac
aceast condiie nu este ndeplinit, va ncepe o nou posesie.
Curgerea termenului uzucapiunii este reglementat la art. :;, i :;& Cod civil.
0stfel, n cazul uzucapiunii imobiliare extratabulare, dreptul de proprietate asupra
unui imobil i dezmembrmintele sale pot fi nscrise n cartea funciar, n temeiul
uzucapiunii, n folosul celui care le(a posedat timp de %- ani, dac proprietarul nscris
n cartea funciar a decedat sau, dup caz, i(a ncetat existena i termenul nu
ncepe s curg mai nainte de data decesului sau, dup caz a ncetrii existenei
juridice a proprietarului, c#iar i atunci cnd intrarea n posesie s(a produs la o dat
anterioar.
<ot n cazul uzucapiunii imobiliare extratabulare, dreptul de proprietate asupra
unui imobil i dezmembrmintele sale pot fi nscrise n cartea funciar, n temeiul
uzucapiunii, n folosul celui care le(a posedat timp de %- ani, dac a fost nscris n
cartea funciar declaraia de renunare la proprietate i termenul uzucapiunii nu
ncepe s curg nainte de data nscrierii declaraiei de renunare la proprietate, c#iar
i atunci cnd intrarea n posesie s(a produs la o dat anterioar.
?n situaia n care survine vreunul dintre viciile posesiei, astfel reglementate la
art. :,, F :,@ Cod civil, atunci cursul termenului uzucapiunii se suspend.
!ispoziiile legale n materia uzucapiunii, astfel cum prevede art. :;& Cod civil,
se completeaz cu reglementrile legale n materia prescripiei extinctive.
11.6.4. U;!".*%!n#. )o$%'%.r2
0ceasta este reglementat la art. :;: Cod civil, n sensul c acela care exercit
posesia asupra bunului mobil al altei persoane, timp de %- ani, n alte condiii dect
acelea reglementate de legiuitor la eciunea a ;(a &ob!ndirea proprietii mobiliare
prin posesia de bun-credin din Capitolul 666 al <itlului C666 al Crii a 666(a din Codul
civil, poate dobndi dreptul de proprietate asupra acestui bun pe calea uzucapiunii.
$entru a opera uzucapiunea mobiliar este necesar s existe o posesie
neviciat, deoarece viciile posesiei suspend cursul uzucapiunii, care s se exercite
timp de %- ani, aici putnd fi aplicate i regulile statuate la art. :;; Cod civil n ce
privete jonciunea posesiilor, precum i dispoziiile legale n materia prescripiei
extinctive, la care face timitere expres art. :;& Cod civil.
8ntr#$2r% # "ontro' /% t#)# # #;$.t#r#
1. E-*'%".+% "# #(t# tr.%+%!n#.
2. E-*'%".+% "# r#*r#;%nt2 o"!*.+%!n#. /% "!) (# o$:n#/t# r#*t!' #
*ro*r%#t.t# *r%n %nt#r)#%!' ."#(t#%.
3. E-*'%".+% "!) ,!n"+%on#.;2 .""#(%!n#. %)o$%'%.r2 .rt%,%"%.'2> ". )o #
o$:n%r# . r#*t!'!% # *ro*r%#t.t#
4. Ar2t.+% ".r# (!nt ".;!r%'# # .""#(%!n# %)o$%'%.r2 n.t!r.'2
3. E,#"t!.+% o .n.'%;2 . !;!".*%!n%% %)o$%'%.r# t.$!'.r# /% . !;!".*%!n%%
%)o$%'%.r# #-tr.t.$!'.r#
Un%t.t#. # 1n&2+.r# 12
D#;)#)$r2)%nt#'# r#*t!'!% # *ro*r%#t.t#
12.1. Pro$'#)# 9#n#r.'#
12..2. Dr#*t!' # !;!,r!"t
12.1. Pro$'#)# 9#n#r.'#
!efinim dezmembrmintele dreptului de proprietate ca drepturi reale principale
exercitate asupra bunurilor altei persoane, drepturi derivate, opozabile erga omnes,
c#iar i proprietarului, drepturi care se constituie prin desprinderea atributelor din
dreptul de proprietate sau prin limitarea unor atribute ale dreptului de proprietate n
coninutul lor. Existena dezmembrmintelor, ca drepturi reale asupra lucrului altuia,
este de natur s limiteze caracterul exclusiv al dreptului de proprietate.
0naliza definiiei date noiunii de dezmembrminte ale dreptului de proprietate
conduce la concluzia c drepturile reale principale, dezmembrmintele proprietii,
sunt opozabile deopotriv terilor i proprietarului, care nu mai are posibilitatea ca,
prin voina i puterea proprie, s modifice sau s sting dreptul real respectiv.
!ezmembrmintele dreptului de proprietate sunt dreptul de uz, dreptul de
uzufruct, dreptul de abitaie, dreptul de servitute i dreptul de superficie.
12.2. Dr#*t!' # !;!,r!"t
?n conformitate cu dispoziiile art. @-; din Codul civil, Huzufructul este dreptul de
a folosi bunul altei persoane i de a culege fructele acestuia, ntocmai ca proprietarul,
ns cu ndatorirea de a(i conserva substanaI.
!in definiia dat dreptului de uzufruct de art. @-; din Codul civil, rezult c
acesta este un drept real derivat, dezmembrmnt al dreptului de proprietate privat,
n virtutea cruia un subiect de drept civil, persoan fizic sau persoan juridic (
denumit uzufructuar ( este ndreptit s posede i s foloseasc un bun care
aparine unei alte persoane, cu obligaia de a conserva substana bunului i de a(i
restitui bunul proprietarului la termenul stabilit sau cel mai trziu la moartea sa, cnd
uzufructuarul este o persoan fizic sau dup cel mult ;- de ani, cnd uzufructuarul
este o persoan juridic.
!reptul de uzufruct este, deci, un drept real principal derivat, esenialmente
temporar, reglementat de art. @-; F @&D din Codul civil.
*zufructul este un dezmembrmnt al dreptului de proprietate, deoarece
presupune dezlipirea din coninutul juridic al dreptului de proprietate a atributel or jus
utendi i jus fruendi, precum i constituirea lor ntr(un drept real care aparine unei
alte persoane dect proprietarului, numit uzufructuar. 0tributul dispoziiei rmne
proprietarului lucrului, care pstreaz nuda proprietate.
!reptul de uzufruct ia naterea prin dezmembrarea dreptului de proprietate
privat, respectiv prin desprinderea atributului folosinei, cu ambele elemente care l
caracterizeaz F usus i fructus F i prin divizarea atributului posesiei, ntruct
titularul dezmembrmntului are dreptul s stpneasc bunul, dar nu ca proprietar,
ci potrivit dreptului su.
#aracterele juridice ale dreptului de uzufruct sunt urmtoarele 3
n primul r!nd, dreptul de uzufruct este un drept real principal, un
dezmembrmnt al dreptului de proprietate, care se distinge prin modul n care ia
natere i prin coninutul su juridic.
n al doilea r!nd, ca drept real, dreptul de uzufruct este opozabil erga omnes i
nu poate fi confundat cu drepturile locatarului asupra bunului nc#iriat.
0stfel, dac uzufructul este un drept real, indiferent dac obiectul su l
constituie bunurile mobile sau imobile, locaiunea este un drept de crean, c#iar
dac obiectul su l constituie un bun imobil, ntruct drepturile de crean sunt
bunuri mobile prin determinarea legii. !e asemenea, fa de faptul c locaiunea
izvorte dintr(un raport de obligaii, proprietarului i revin o serie de ndatoriri, n timp
ce, n cazul uzufructului, proprietarul are n principal o obligaie negativ, de a nu
face nimic de natur a(l stnjeni pe uzufructuar n exercitarea dreptului su.
pre deosebire de locatar, care nu are posibilitatea s delase sau s
abandoneze folosina bunului, uzufructuarul poate s abandoneze bunul i folosina
acestuia.
Ca drept real, opozabil erga omnes, uzufructul este opozabil c#iar i
proprietarului din al crui drept s(a constituit.
*zufructuarul are la ndemn, pentru aprarea dreptului su o aciune real,
petitorie specific, aciunea confesorie de uzufruct.
n al treilea r!nd, dreptul de uzufruct este esenialmente temporar ntruct se
stinge cel mai trziu la moartea uzufructuarului, cnd acesta este o persoan fizic,
conform art. @-D alin. 8%9 din Codul civil, iar atunci cnd uzufructuarul este o
persoan juridic, uzufructul nu poate dura mai mult de ;- de ani, conform art. @-D
alin. 8,9 din Codul civil. ?n conformitate cu prevederile art. @-D alin. 8&9 Cod civil,
uzufrcutul constituit pn la data la care o alt persoan va ajunge la o anumit
vrst dureaz pn la acea dat, c#iar dac persoana n cauz ar muri nainte de a
mplini acea vrst.
*zufructul poate s fie mobiliar sau imobiliar, n raport de bunurile asupra
crora acesta a fost constituit.
n al patrulea r!nd, dreptul de uzufruct este cesibil. Conform prevederilor art.
@%& Cod civil, n absena unei prevederi contrare, uzufructuarul are posibilitatea de a
ceda dreptul su unei alte persoane fr acordul nudului proprietar, cu respectarea
dispoziiilor legale n materie de carte funciar. ?n acest caz, uzufructuarul rmne
dator fa de nudul proprietar numai pentru obligaiile nscute nainte de cesiune.
$n la notificarea cesiunii, uzufructuarul i cesionarul rspund solidar
!intre toate dezmembrmintele dreptului de proprietate, dreptul de uzufruct
este cel mai larg, ntruct confer titularului nu numai posesia i folosina, ci i unele
drepturi de dispoziie. ?n raport cu titularul dreptului de proprietate, potrivit unei opinii
exprimate n literatura de specialitate juridic, uzufructuarul ar fi un detentor precar.
n legtur cu coninutul dreptului de uzufruct, putem preciza c acest
dezmembrmnt al dreptului de proprietate este format din atributele usus i fructus,
ceea ce d dreptul uzufructuarului s posede bunul i s culeag fructele acestuia.
!eosebit de dreptul de uzufruct exercitat asupra bunului, acela care este
proprietarul bunului respectiv poart denumirea de nud proprietar i exercit un drept
de dispoziie juridic asupra bunului respectiv.
*zufructul mai poate crea, ns, i dezavantaje, n sensul c uzufructuarul se va
folosi de bunul respectiv i, tiind c dreptul su este temporar, nu se va preocupa
de conservarea bunului, ceea ce va l prejudicia pe nudul proprietar.
5a complinirea dreptului de proprietate, prin adugarea atributelor usus i
fructus, nudul proprietar, redevenind proprietar deplin, s(ar putea afla n situaia de a
se dezinteresa de bunul su i de a nu efectua c#eltuielile necesare.
<oate acestea ar conduce la degradarea bunului i la diminuarea valorii sale
economice.
n ce privete obiectul dreptului de uzufruct, vom constata c uzufructul se
poate constitui asupra oricror bunuri mobile i imobile, corporale sau incorporale,
inclusiv o mas patrimonial, o universalitate de fapt sau o cot(parte din aceasta.
Conform prevederilor art. @%, din Codul civil uzufructul poate fi constituit i
asupra unor bunuri consumptibile 8bani, grne, buturi9, situaie n care uzufructuarul
poate dispune de acestea, astfel nct acesta dobndete c#iar dreptul de
proprietate asupra bunurilor. *zufructul constituit asupra unor asemenea bunuri
consumptibile poart denumirea de cvasiuzufruct, uzufructuarul fiind obligat de a
restitui bunuri de aceeai calitate, cantitate i valoare sau, la alegerea proprietarului,
contravaloarea lor la data stingerii uzufructului.
*zufructul poate avea ca obiect unul sau mai multe bunuri individual
determinate, o fraciune dintr(o universalitate sau o universalitate, astfel nct se
poate discuta, dup caz, de uzufruct cu titlu particular, uzufruct cu titlu universal sau
uzufruct universal. $recizm c n conformitate cu prevederile art. @-@ Cod civil,
uzufructul poart asupra tuturor accesoriilor bunului dat n uzufruct i asupra a tot ce
se unete sau se ncorporeaz n acesta.
?n cazul uzufructului universal i cu titlu universal, potrivit dispoziiilor art. @&;
alin. 8%9 i 8,9 din Codul civil, dac uzufructuarul pltete datoriile aferente masei
patrimoniale sau prii din masa patrimonial date n uzufruct, nudul proprietar
trebuie s restituie sumele avansate, la momentul stingerii uzufructului, fr nicio
dobnd, iar dac nu le pltete, nudul proprietar are posibilitatea, fie s le plteasc
el nsui, fie s vnd o parte suficient din bunurile date n uzufruct. 0tunci cnd
nudul proprietar pltete aceste datorii, uzufructuarul datoreaz dobnzi pe toat
durata uzufructului.
Conform prevederilor art. @&; alin. ultim din Codul civil, legatarul uzufructului
universal ori cu titlu universal are obligaia de a ac#ita, n proporie cu obiectul
uzufructului i fr niciun drept de restituire, legatele cu titlu particular avnd ca
obiect obligaii de ntreinere sau, dup caz, rente viagere.
*zufructul se poate constitui i cu privire la bunuri incorporale ori c#iar asupra
unor universaliti de fapt, cum ar fi fondul de comer. Conform dispoziiilor art. @&>
Cod civil, n lipsa unei stipulaii contrare, uzufructuarul unui fond de comer nu poate
s dispun de bunurile care l compun, iar atunci cnd dispune de acestea are
obligaia de a le nlocui cu altele similare i de valoare egal.
e poate constitui un uzufruct i asupra creanelor, conform prevederilor art.
@;@ F @;D Cod civil. *zufructul asupra unei creane este opozabil terilor n aceleai
condiii ca i cesiunea de crean i cu ndeplinirea formalitilor de publicitate
prevzute de lege, iar uzufructuarului i se recunoate dreptul de a ncasa capitalul i
de a percepe dobnzile creanei i de a ndeplini toate actele necesare pentru
conservarea ori ncasarea dobnzilor. <itularul dreptului de crean poate face toate
actele de dispoziie care nu aduc atingere drepturilor uzufructuarului.
!up ce se efectueaz plata creanei, uzufructul continu asupra capitalului,
uzufructuarul avnd obligaia de a(l restitui creditorului la stingerea uzufructului.
<oate c#eltuielile i sarcinile referitoare la dobnzi sunt suportate de ctre
uzufructuar.
e poate constitui un drept de uzufruct i asupra unei rente viagere i atunci
uzufructuarul are dreptul de a percepe, pe durata uzufructului su, veniturile
dobndite zi cu zi, ns va fi obligat numai la restituire veniturilor ncasate cu
anticipaie 8art. @;: Cod civil9.
*zufructul poate avea ca obiect o turm 8art. @;= Cod civil9, pduri tinere 8art.
@%@ Cod civil9, pduri nalte 8art. @%D Cod civil9, livezi 8art. @,- Cod civil9, cariere de
piatr i de nisip aflate n exploatare 8art. @,% Cod civil9, prile sociale
corespunztoare unei societi comerciale 8art. @&% Cod civil9.
<erenurile i construciile proprietate privat, aflndu(se n circuitul civil, pot
constitui obiect al uzufructului.
*zufructul constituit asupra bunurilor consumptibile a dobndit, att n
literatura de specialitate, ct i n practic, denumirea de cvasiuzufruct i este
reglementat la art. @%, Cod civil.
Conform art. @-& din Codul civil uzufructul se poate constitui prin act juridic,
uzucapiune sau alte moduri prevzute de lege, cu respectarea dispoziiilor legale n
materie de carte funciar. *zufructul se poate constitui numai n favoarea unei
persoane existente 8art. @-& alin. , Cod civil9.
Constituirea dreptului de uzufruct prin acte juridice se realizeaz prin acte
juridice translative de drepturi, att inter vivos, ct i mortis causa, adic fie prin
convenie, fie prin testament.
"zufructul convenional poate lua natere prin acte cu titlu oneros sau prin acte
cu titlu gratuit. 0ceast constituire a dreptului de uzufruct poate avea loc fie n mod
direct, fie n mod indirect. n mod direct 8per translationem), atunci cnd proprietarul
nstrineaz usus i fructus i i pstreaz pentru sine nuda proprietate i indirect
(per deductionem), atunci cnd proprietarul nstrineaz nuda proprietate i reine
pentru el atributele usus i fructus, adic uzufructul.
"ai exist situaia n care proprietarul actual al bunului nstrineaz posesia i
folosina unei persoane, care va deveni uzufructuar, i nuda proprietate unei alte
persoane, care va avea calitatea de nud proprietar.
*zufructul poate fi instituit prin acte juridice fie pur i simplu, fie prin acte juridice
afectate de termen sau sub condiie.
6ndiferent dac uzufructul se constituie pe cale de nstrinare sau de retenie,
este absolut necesar un act translativ prin care s se transmit fie nuda proprietate,
fie uzufructul.
?n toate cazurile, persoana care constituie dreptul de uzufruct trebuie s fie
proprietarul bunului i s aib capacitate deplin de exerciiu.
*zufructul poate fi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit prin acte juridice care
mbrac forma contractului de donaie.
!reptul de uzufruct se poate constitui i prin testament. 0stfel, testatorul poate
s instituie uzufructul n favoarea unui legatar, motenitorii legali primind nuda
proprietate sau s lase legatarului nuda proprietate, motenitorii legali rmnnd cu
uzufructul. !e asemenea, este posibil ca testatorul s lase unui legatar nuda
proprietate, iar altuia dreptul de uzufruct, n limitele libertii sale de voin
.
*zufructul poate fi constituit prin testament i asupra unei cote(pri din
motenire.
!eoarece dreptul de uzufruct este susceptibil de posesie, acesta poate fi
dobndit i prin uzucapiune, iar n privina bunurilor mobile este aplicabil regula de
la art. :;@ Cod civil.
#odul civil reglementeaz n mod amnunit, n cuprinsul art. 7@; -76?,
drepturile i obligaiile uzufructuarului i ale nudului proprietar.
#u privire la drepturile uzufructuarului vom observa urmtoarele 3
n primul r!nd, uzufructuarul este ndrituit a avea folosina eclusiv a bunului
8art. @-: Cod civil9, ceea ce implic exercitarea unei posesii asupra acestuia. ?n
coninutul juridic al dreptului real de uzufruct intr att atributul posesiei, ntr(un mod
specific acestui dezmembrmnt, ct i atributul folosinei, cu cele dou componente
ale sale, usus i fructus.
0ciunea confesorie de uzufruct poate fi ndreptat mpotriva oricrei persoane
care mpiedic exercitarea dreptului, c#iar i mpotriva proprietarului care a constituit
dreptul de uzufruct 8art. @-> Cod civil9.
*zufructuarul mai are la dispoziie o aciune personal prin care poate cere
proprietarului s(i predea bunul, atunci cnd uzufructul s(a nscut din contract.
!reptul de uzufruct poate fi aprat i prin aciunile posesorii.
n al doilea r!nd, n exercitarea prerogativelor conferite de dreptul de uzufruct,
uzufructuarul, alturi de folosina bunului, i poate culege fructele, potrivit dispoziiilor
art. @%- F @%% din Codul civil.
*zufructuarul trebuie s se foloseasc de bun ca i proprietarul acestuia, s nu(
i sc#imbe destinaia, s conserve substana bunului, iar n cazul bunurilor
consumptibile acesta are i un drept de dispoziie.
/ructele naturale i cele industriale sunt dobndite de ctre uzufructuar prin
percepere, conform art. @%- din Codul civil.
/ructele naturale i industriale neculese n momentul desc#iderii uzufructului
aparin uzufructuarului, iar acelea neculese n momentul ncetrii dreptului de
uzufruct se cuvin proprietarului.
?n privina fructelor civile, acestea se cuvin uzufructuarului proporional cu
durata uzufructului, dreptul de percepere dobndindu(se zi cu zi, conform art. @%%
Cod civil.
Conformndu(se dispoziiilor legale i folosinei obinuite a proprietarului,
uzufructuarul poate s exploateze prile de pduri nalte care au fost destinate tierii
regulate, fie c aceste tieri se fac periodic pe o ntindere de pmnt determinat, fie
c se fac numai pentru un numr de arbori alei pe toat suprafaa fondului i n
celelalte cazuri uzufructuarul nu are dreptul de a tia arborii nali, ns, pentru
efectuarea reparaiilor care cad n sarcina sa, poate ntrebuina arborii czui
accidental sau poate tia arborii necesari, avnd obligaia de a constata, n prezena
nudului proprietar o asemenea trebuin 8art. @%D Cod civil9.
<ot n cadrul dreptului recunoscut uzufructuarului de a folosi bunul i de a(i
culege fructele, art. @%: Cod civil prevede c acesta poate lua din pduri araci pentru
vii, poate lua produse anuale periodice ale arborilor, cu respectarea folosinei
obinuite a proprietarului i conform dispoziiilor legale incidente.
?n privina pomilor fructiferi care se usuc i a acelora czui accidental, n baza
reglementrilor art. @,- Cod civil, acetia se cuvin uzufructuarului, cu ndatorirea de
a(i nlocui cu alii.
"ai semnalm i dreptul uzufructuarului de a folosi ntocmai ca nudul proprietar
carierele de piatr i cele de nisip, care se afl n exploatare la constituirea dreptului
de uzufruct 8art. @,% Cod civil9, ns nu are niciun drept asupra carierelor nedesc#ise
nc i nici asupra comorilor care s(ar putea descoperi n timpul uzufructului 8art. @,,
Cod civil9.
!e reinut este c uzufructuarul poate culege fructele bunului, nu i productele.
Cnd uzufructul poart asupra unor bunuri neconsumptibile, dar care, totui,
sunt supuse uzurii normale, uzufructuarul are dreptul de a le folosi ca un bun
proprietar i conform destinaeiei acestora i va fi obligat s le restituie n starea n
care se afl la momentul stingerii uzufructului 8art. @%; alin. % i , Cod civil9. 6 se mai
recunoate uzufructuarului i un drept de a dispune, ca un bun proprietar, de bunurile
care, dei nu sunt consumptibile, se deterioreaz rapid urmare utilizrii, iar la sfritul
uzufructului este inut s restituie nudului proprietar valoarea pe care ar fi avut(o
bunul la acea dat 8art. @%; alin. ; Cod civil9.
n al treilea r!nd, uzufructuarul are posibilitatea s eercite drepturile sau
atributele ce i sunt recunoscute n mod direct, prin eploatare direct i are i
posibilitatea de a ceda uzufrcutul, conform prevederilor art. @%& Cod civil. !ac
prile, la constituirea uzufructului prin act juridic nu au stipulat contrariul,
uzufructuarul poate ceda dreptul de uzufruct altei persoane, fr acordul nudului
proprietar, cu respectarea prevederilor legale n materie de carte funciar. ?n acest
caz, uzufructuarul rmne dator n raport cu nudul proprietar numai pentru obligaiile
nscute nainte de cesiune i pn la notificarea cesiunii, uzufructuarul cedent i
cresionarul fiind inui s rspund solidar pentru ndeplinirea tuturor obligaiilor fa
de nudul proprietar, iar dup notificarea cesiunii, cesionarul este dator fa de nudul
proprietar pentru toate obligaiile nscute dup notificarea cesiunii i n acest caz
uzufructuarului i se aplic dispoziiile legale n materia fideiusiunii. !up efectuarea
cesiunii, dreptul de uzufruct va continua pn la mplinirea termenului stabilit n actul
juridic prin care acest drept a fost constituit sau pn la decesul uzufructuarului
iniial, dac ne aflm n prezena unui uzufruct viager.
Cesiunea dreptului de uzufruct poate fi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.
!e asemenea, uzufructuarul are dreptul de a nc#iria sau de a arenda bunul pe
care l(a primit n uzufruct.
?n momentul ncetrii uzufructului, uzufructuarul nu poate pretinde despgubiri
pentru lucrrile adugate unui bun imobil, excepie fcnd cele necesare, sau pentru
acelea aduse unui bun mobil, c#air atunci cnd prin acestea s(a sporit valoarea
bunului.
Cnd mbuntirile au fost fcute fr ncuviinarea proprietarului, acesta este
n drept s solicite obligarea uzufructuarului la ridicarea lor i la readucerea bunului
n starea iniial.
?n cazul lucrrilor necesare adugate sau pentru celelalte mbuntiri fcute cu
ncuviinarea proprietarului, uzufructuarul poate solicita o indemnizaie ec#itabil,
dac valoarea bunului a sporit.
?n privina lucrrilor autonome fcute de uzufructuar asupra unui bun imobil sunt
aplicabile reglementrile legale n materia accesiunii imobiliare artificiale.
n al patrulea r!nd, atunci c!nd uzufructul poart asupra unor bunuri
consumptibile, uzufructuarul are posibilitatea s dispun de acestea, putndu(le c#iar
nstrina, dar are obligaia de a restitui, la sfritul uzufructului, bunuri de aceeai
cantitate, calitate, valoare i pre. ?n acest sens sunt reglementrile art. @%, Cod
civil.
5ocaiunile de imobile nc#eiate de uzufructuar i nscrise n cartea funciar
sunt opozabile proprietarului sau motenitorilor acestuia, dup stingerea uzufructului
prin decesul, n cazul persoanei fizice sau ncetarea existenei, n cazul persoanei
juridice, a uzufructuarului, pn la mplinirea termenului acestora, ns fr a depi
trei ani de la ncetarea uzufructului.
Conform prevederilor art. @%> alin. 8;9 Cod civil, rennoirile de nc#irieri de
imobile sau de arendri fcute de uzufructuar i nscrise n cartea funciar nainte de
expirarea contractelor iniiale sunt opozabile proprietarului i motenitorilor acestuia
pe o perioad de cel mult ase luni sau, dup caz, un an, dac la data stingerii
uzufructului nu au fost puse n executare, ns locaiunile nu pot dura mai mult de trei
ani de la data stingerii uzufructului.
0tunci cnd uzufructul a ajuns la termen i s(a stins, locaiunile nceteaz o
dat cu stingerea dreptului de uzufruct 8art. @%> alin. & Cod civil9.
?ns, contractul de locaiune care are ca obiect bunuri mobile nceteaz la data
stingerii uzufructului, fiind aplicabil regula resoluto jure dantis, resolvitur jus
accipientis.
*zufructuarul poate arenda sau nc#iria imobilele, iar la ncetarea uzufructului
nudul proprietar va trebui s respecte contractele nc#eiate, dac ele nu depesc
cadrul unui act de administrare, iar terul cu care s(a nc#eiat contractul a fost de
bun(credin. $roprietarul poate solicita ns anularea contractului de locaiune
atunci cnd a fost nc#eiat n frauda intereselor sale.
*zufructuarul nu va putea s fac acte de dispoziie, respectiv s nstrineze
bunul care formeaz obiectul uzufructului, dect n condiiile art. @%; alin. 8;9 din
Codul civil.
*zufructuarul va putea s nstrineze bunurile consumptibile care fac obiectul
uzufructului sau c#iar bunurile neconsumptibile sau nefungibile, dac exist o
nelegere n acest sens ntre nudul proprietar i uzufructuar. !e asemenea,
uzufructuarul va putea s vnd fructele prinse de rdcini,
n al cincilea r!nd, atunci c!nd uzufructul se eercit asupra unor bunuri
incorporale, se recunoate uzufructuarului dreptul asupra veniturilor pe care le
produc aciunile, fondul de comer, obligaiunile, rentele, dreptul de crean.
Conform dispoziiilor art. @;D Cod civil, uzufructuarul are dreptul s ncaseze
capitalul i s perceap dobnzile creanelor i s ndeplineasc actele necesare
pentru conservarea i ncasarea dobnzilor, iar titularul dreptului de crean poate
face acte de dispoziie care nu aduc atingere drepturilor uzufructuarului.
!up plata creanei, uzufructul continu asupra capitalului, uzufructuarul avnd
obligaia de a(l restitui creditorului la stingerea uzufructului.
?n cazul uzufructului rentei viagere, uzufructuarului i se recunoate dreptul de a
percepe, pe durata uzufructului, veniturile dobndite zi cu zi 8art. @;: alin. %, teza 6
Cod civil9.
!reptul de a spori capitalul care face obiectul uzufructului aparinu nudului
proprietar, iar uzufructuarul are numai dreptul de a exercita uzufructul asupra
bunurilor dobndite n acest mod 8art. @&- alin. % Cod civil9.
n al aselea r!nd, $otr!rile judectoreti obinute de uzufructuar n favoarea
sa pe tr!m petitoriu sau posesoriu, folosesc i nudului proprietar, dac prin aciunea
formulat s-a urmrit conservarea bunului asupra cruia s-a constituit uzufructul.
?n cazul #otrrilor judectoreti pronunate mpotriva uzufructuarului, acestea
nu sunt opozabile nudului proprietar, ntruct drepturile acestuia din urm nu pot s
fie influenate n mod negativ prin faptele uzufructuarului.
!eoarece uzufructuarul are dreptul de a exercita, ntr(o form specific,
atributul posesiei, ca element de drept, asupra bunului, uzufructuarul beneficiaz i
de o aciune personal mpotriva nudului proprietar. +unul asupra cruia poart
dreptul de uzufruct trebuie predat exact n starea n care se afl la momentul naterii
dreptului.
0ciunea personal pe care o are uzufructuarul se ntemeiaz pe faptul c
acesta exercit att atributul posesiei, ct i atributul folosinei, care intr, ambele, n
coninutul juridic al dreptului su real.
Cnd uzufructul a fost constituit prin testament, obligaia de a preda bunul
revine motenitorilor uzufructuarului.
<otodat, uzufructuarul are la ndemn i o aciune personal pentru predarea
bunului.
*zufructuarul mai poate recurge la o aciune real mpotriva celui care posed
bunul F indiferent dac acesta este nudul proprietar sau un ter F respectiv la
aciunea confesorie de uzufruct.
'bligaiile uzufructuarului sunt fie o manifestare a obligaiei generale negative
pe care uzufructuarul trebuie s o respecte n raport cu nudul proprietar, la fel ca
toate celelalte persoane care formeaz subiectul pasiv al raportului juridic real, fie
manifestri ale unor obligaii care intr n coninutul unor raporturi juridice
obligaionale.
"zufructuarul este inut, potrivit legii, a ndeplini unele obligaii c$iar nainte de a
intra n folosina bunului.
n primul r!nd, acestuia i revine obligaia de a ntocmi un inventar al bunurilor
mobile i un proces-verbal prin care s constate starea material a bunurilor imobile,
conform art. 7./ din #odul civil. 0stfel, uzufructuarul preia bunurile n starea n care
se afl la data constituirii uzufructului, ns nu poate intra n posesia acestora dect
dup inventarierea bunurilor mobile i constatarea strii n care se afl imobilele,
excepie fcnd cazul n care uzufructul unui bun mobil este dobndit prin
uzucapiune. !e precizat c inventarul trebuie s se ntocmeasc numai n prezena
nudului proprietar sau dup notificarea acestuia.
%poi, uzufructuarul mai are obligaia prealabil de a constitui o garanie,
conform prevederilor art. @,= din Codul civil. unt scutii s depun garanie
vnztorul i donatorul care i(au rezervat dreptul de uzufruct, iar n cazul n care
uzufructuarul este scutit de garanie, instana poate dispune depunerea unei garanii
sau luarea unei msuri conservatorii atunci cnd uzufructuarul, prin fapta sa ori prin
starea de insolvabilitate n care se afl, pune n pericol drepturile nudului proprietar.
?ntrzierea n depunerea garaniei nu este de natur s afecteze dreptul
uzufructuarului de a percepe fructele care i se cuvin de la data constituirii uzufructului
8art. @,D Cod civil9.
?ns, atunci cnd uzufructuarul nu poate oferi o garanie, instana, la cererea
nudului proprietar, numete un administrator al imobilelor i dispune ca fructele civile
ncasate i sumele ce reprezint contravaloarea fructelor naturale i industriale
percepute s fie depuse la o instituie de credit aleas de pri i atunci, uzufructuarul
ncaseaz numai dobnzile aferente 8art. @,@ alin. % Cod civil9.
7udul proprietar poate s cear vnzarea bunurilor care se uzeaz prin
folosin i depunerea sumelor la o instituie de credit aleas de pri, iar dobnzile
produse revin uzufructuarului. Cu toate acestea, uzufructuarului i se recunoate
dreptul de a(i fi lsate o parte din bunurile mobile necesare folosinei sale sau familiei
sale, cu obligaia de a le resttitui la stingerea uzufructului.
n timpul eercitrii dreptului de uzufruct, uzufructuarul are obligaiile la care ne
vom referi n cele ce urmeaz.
n primul r!nd, uzufructuarul trebuie s se foloseasc de bun ca un bun
proprietar, conform art. @%; alin. 8%9 Cod civil, adic trebuie s manifeste aceeai
grij ca i nsui proprietarul, asigurndu(se de ntreinerea bunului.
*zufructuarul are obligaia de a folosi lucrul ca un bun proprietar, de a face acte
de conservare i ntreinere a lucrului, de a aduce la cunotina proprietarului orice
tulburare i uzurpare a dreptului de proprietate, de a suporta o parte din sarcinile
lucrului care face obiectul uzufructului 8impozite, c#eltuieli de judecat ocazionate
de litigiile nscute n legtur cu folosina bunului9.
n al doilea r!nd, uzufructuarul trebuie s foloseasc bunul respect!nd
destinaia acestuia dat de nudul proprietar, cu ecepia cazului n care se asigur o
cretere a valorii bunului sau cel puin, nu se prejudiciaz n niciun fel interesele
proprietarului (art. 7.6 #od civil).
Corelat cu aceast obligaie, conform prevederilor art. @,> Cod civil,
uzufructuarul are obligaia de a(l despgubi pe nudul proprietar pentru orice
prejudiciu cauzat prin folosirea necorespunztoare a bunurilor date n uzufruct 8art.
@,> Cod civil9.
?n cazul distrugerii bunului datorit vec#imii sau cazului fortuit, nu ia natere
obligaia de reparare nici n sarcina proprietarului i nici n sarcina uzufructuarului,
astfel cum prevede art. @;% din Codul civil.
*zufructuarul are obligaia de a efectua reparaiile de ntreinere a bunului, iar
reparaiile mari sunt n sarcina nudului proprietar.
!ac uzufructuarul nu i ndeplinete obligaia de conservare, el va rspunde
pentru toate daunele suferite din aceast cauz de nudul proprietar.
n al treilea r!nd, nudul proprietar este obligat s suporte sarcinile i c$eltuielile
proprietii, astfel cum prevede art. @;> Cod civil, ns, poate exista i situaia n care
sarcinile i c$eltuielile proprietarului sunt suportate de ctre uzufructuar, caz n care
nudul proprietar are obligaia de a le rambursa, iar dac uzufrcutul este cu titlu
oneros, nudul proprietar datoreaz acestuia i dobnda legal.
<otui, uzufructuarul cu titlu particular nu este obligat la plata datoriilor pentru
care fondul este ipotecat, iar dac le va plti, i se recunoate o aciune mpotriva
nudului proprietar pentru restituirea acestora 8art. @;, Cod civil9.
n al patrulea r!nd, uzufructuarul trebuie s suporte c$eltuielile de judecat
ocazionate de litigiile privitoare la folosina bunului, iar nudul proprietar va suporta
c$eltuielile de judecat relative la proprietate.
!ac bunul este asigurat, pe durata uzufructului primele de asigurare sunt
pltite de uzufructuar.
n al cincilea r!nd, uzufructuarul trebuie s aduc dendat la cunotina nudului
proprietar despre orice uzurpare a fondului i orice contestare a dreptului de
proprietate, sub sanciunea obligrii la plata de daune(interese 8art. @;& Cod civil9.
Este vorba despre formularea unei aciuni n revendicare de ctre un ter, tulburri n
folosina bunului de ctre un ter, formularea unei aciuni n grniuire de ctre vecini.
n al aselea r!nd, conform prevederilor art. @;= Cod civil, dac turma dat n
uzufruct a pierit n ntregime din cauze neimputabile uzufructuarului, acesta va fi inut
s restituie numai pieile sau valoarea acestora, iar atunci cnd turma nu a pierit n
ntregime, uzufructuarul are obligaia s nlocuiasc animalele care au pierit cu cele
de prsil.
<a ncetarea uzufructului, obligaiile uzufructuarului sunt acelea la care ne vom
referi n continuare.
n primul r!nd, are obligaia de a restitui bunul primit n folosin. Aestituirea se
face n natur i n starea n care bunul se gsea n momentul naterii uzufructului,
conform prevederilor art. @%; alin. 8,9 Cod civil. !ac, n ciuda modului normal de
folosin a bunurilor, acestea s(au deteriorat rapid, la sfritul uzufructului,
uzufructuarul va fi inut s restituie valoarea pe care au avut(o bunurile la aceast
dat.
Conform art. @&D alin. 8%9 din Codul civil, uzufructul se stinge n cazul n care
bunul a fost distrus n ntregime dintr(un caz fortuit, iar cnd acesta a fost distrus n
parte, uzufructul continu asupra prii rmase.
n al doilea r!nd, c!nd uzufructul a avut ca obiect bunuri consumptibile,
uzufructuarul este inut s restituie bunuri de aceeai cantitate, calitate i valoare
sau, dup caz, ec$ivalentul n bani al acestora la data stingerii uzufructului.
/iind bunuri determinate generic, pieirea acestora nu l absolv pe uzufructuar
de restituire, ntruct genera non pereunt.
n al treilea r!nd, conform prevederilor art. 7-5 alin. (.) #od civil, dac lucrrile
sau mbuntirile aduse unui imobil au fost fcute fr ncuviinarea proprietarului,
acesta poate solicita obligarea uzufructuarului la ridicarea acestora i readucerea
bunului n starea iniial.
n privina drepturilor nudului proprietar, vom observa c acesta beneficiaz de
un drept real asupra bunului, care i confer atributul dispoziiei, ce se manifest prin'
( posibilitatea acestuia de a nstrina bunul care face obiectul uzufructului.
( posibilitatea nudului proprietar de a greva bunul supus uzufructului.
"ai mult, nudul proprietar poate face acte de administrare cu privire la bun, cu
condiia ca prin acestea s nu l mpiedice pe uzufructuar n exercitarea dreptului
su.
7udul proprietar are dreptul asupra productelor lucrului, ntruct dreptul de
folosin al uzufructuarului confer acestuia dreptul de a culege numai fructele.
$otrivit dispoziiilor art. @%- din Codul civil, nudul proprietar are dreptul de a
culege i fructele naturale i industriale neculese de uzufructuar la momentul ncetrii
dreptului su de uzufruct.
<otodat, nudul proprietar are dreptul s ncaseze indemnizaia de asigurare,
dac se produce distrugerea bunului, n cazul n care nuda proprietate a fost
asigurat i n acest caz uzufructul va continua dac aceasta nu este folosit pentru
repararea bunului, conform prevederilor art. @&D alin. 8,9 teza 6 din Codul civil.
7udul proprietar poate exercita toate aciunile prin care s(i apere dreptul, cum
ar fi aciunea n revendicare, aciunea n grniuire, aciunea negatorie, dar i
aciunile posesorii, n ipoteza n care uzufructuarul a pierdut posesia bunului, ori
aciunea pentru ieirea din indiviziune.
7u n ultimul rnd, nudul proprietar poate s foloseasc mpotriva
uzufructuarului o aciune personal pentru a(l obliga pe acesta s repare eventualele
degradri aduse imobilului care formeaz obiectul uzufructului, adic s readuc
bunul n starea iniial, fr a solicita stingerea uzufructului.
!ac uzufructuarul i exercit abuziv dreptul su, aducnd stricciuni bunului,
nudul proprietar poate cere c#iar ncetarea uzufructului. Conform prevederilor art.
@&@ alin. 8%9 Cod civil, uzufructul poate nceta la cererea nudului proprietar atunci
cnd uzufructuarul abuzeaz de folosina bunului, i aduce stricciuni sau l las s
se degradeze.
Ca drept real, dreptul de uzufruct este opozabil tuturor, inclusiv nudului
proprietar.
?n privina obligaiilor nudului proprietar, acesta trebuie s se abin de la orice
act sau fapt care ar fi de natur s tulbure exerciiul normal al dreptului de uzufruct.
Bbligaiile negative ale nudului proprietar constau n urmtoarele'
%. Bbligaia nudului proprietar de a(l garanta pe uzufructuar pentru eviciune,
mai ales cnd uzufructul este cu titlu oneros.
,. Bbligaia nudului proprietar de a se abine de la orice aciune sau inaciune
de natur a(l mpiedica pe uzufructuar n exercitarea dreptului su.
?n situaia n care nudul proprietar a micorat, prin fapta sa, valoarea
uzufructului, acesta va avea ndatorirea de a(l despgubi pe uzufructuar.

<otodat, se stabilete n sarcina nudului proprietar i obligaia de a(l garanta
pe uzufructuar pentru eviciune.
B asemenea obligaie, s(a artat n doctrin, rezult din natura uzufructului, mai
cu seam dac acesta este constituit cu titlu oneros sau n cuprinsul actului de
constituire se prevede expres o asemenea clauz.
7udul proprietar are i obligaii care intr n coninutul unor raporturi juridice
obligaionale i vom aminti aici obligaia de a garanta mpotriva eviciunii, obligaia de
a reconstrui, alturi de uzufructuar ceea ce s(a distrus urmare vec#imii sau unui caz
fortuit 8art. @;% Cod civil9, obligaia de a suporta c#eltuielile i sarcinile proprietii
8art. @;> Cod civil9, obligaia de a restitui sumele avansate de uzufructuarul universal
sau cu titlu universal 8art. @&; alin. % Cod civil9.
7udului proprietar i revine i obligaia de a face reparaiile mari, capitale ale
bunului ce formeaz obiectul dreptului de uzufruct, fiind incidente dispoziiile art. @,:
alin. 8,9 i 8;9 din Codul civil
#odul civil reglementeaz n cuprinsul art. 765 - 769, modurile de stingere a
dreptului de uzufruct, i anume, moartea uzufructuarului sau, dup caz, ncetarea
persoanei juridice, ajungerea la termen, consolidarea, atunci cnd calitatea de
uzufructuar i de nud proprietar se ntrunesc n aceeai persoan, renunarea la
uzufrcut, neuzul timp de %- ani sau, dup caz, timp de doi ani n cazul uzufructului
unei creane, prin abuz de folosin i n caz de pieire a bunului.
!in aplicarea principiilor generale de drept, rezult i alte moduri, nespecifice,
de stingere a uzufructului, cum ar fi, de exemplu'
( desfiinarea titlului celui care a constituit uzufructul.
( desfiinarea actului prin care s(a constituit uzufructul.
( uzucapiunea i posesia de bun(credin a dreptului de proprietate de ctre
un ter.
0adar, conform Codului civil, uzufructul se stinge n urmtoarele moduri'
n primul r!nd, prin moartea uzufructuarului, n cazul uzufructului viager. 0cesta
poate dura numai pe timpul vieii uzufructuarului. !urata dreptului de uzufruct poate
s fie redus sub durata vieii uzufructuarului. Este posibil ca dreptul de uzufruct s
se constituie n favoarea mai multor persoane n mod succesiv, sub condiia ca toi
beneficiarii dreptului s existe n momentul constituirii uzufructului.
*zufructul constituit n favoarea unei persoane juridice este limitat la ;- de ani.
n al doilea r!nd, uzufructul se stinge prin ajungerea la termenului pentru care a
fost constituit. $e cale convenional prile pot stabili uzufructul pentru un anumit
termen, acesta fiind termen cert sau incert.
n al treilea r!nd, uzufructul nceteaz atunci cnd asupra aceleiai persoane
sunt ntrunite ambele caliti, att aceea de uzufructuar, ct i aceea de nud
proprietar, deci, prin consolidare. $ersoana n cauz va dobndi dreptul de
proprietate deplin, care i va conferi exerciiul celor trei atribute ( usus, fructus i
abusus - i deci, uzufructul se stinge.
n al patrulea r!nd, uzufructul se stinge prin renunarea uzufructuarului la
dreptul su. Aenunarea poate fi expres sau tacit, cu titlu oneros sau cu titlu
gratuit,
n al cincilea r!nd, uzufructul se stinge prin neuzul timp de %- ani sau, dup
caz, timp de doi ani n cazul uzufructului unei creane.
n al aselea r!nd, prin abuzul de folosin nceteaz dreptul de uzufruct, textul
incident fiind art. @&@ din Codul civil. tingerea uzufructului, n aceast situaie se
pronun de instana judectoreasc, dac uzufructuarul exercit o folosin abuziv
asupra bunului, n sensul c, fie i aduce stricciuni, fie l las n nelucrare, ceea ce
conduce la degradarea bunului din cauza lipsei de ntreinere.
?n cazul unui abuz de folosin instana poate s dispun fie stingerea
uzufructului, fie preluarea folosinei bunului de ctre nudul proprietar, cu obligaia
acestuia de a plti uzufructuarului o rent pe durata uzufructului, iar cnd bunul este
imobil, instana poate dispune nscrierea unei ipoteci n cartea funciar, n scopul
garantrii rentei.
Conform art. @&@ alin. 8,9 din Codul civil, creditorii uzufructuarului pot s
intervin n proces, n scopul conservrii drepturilor lor i acetia se pot angaja s
repare stricciunile i pot oferi garanii pentru viitor.
n al aptelea r!nd, uzufructul se poate stinge i n caz de pieire a bunului.
0stfel, uzufructul se stinge n cazul n care bunul a fost distrus n ntregime dintr(un
caz fortuit, iar dac a fost distrus numai n parte, atunci uzufructul continu asupra
prii rmase.
Conform art. @&D alin. 8,9 Cod civil, n toate cazurile uzufructul continu asupra
despgubirilor pltite de ter sau, dup caz, asupra indemnizaiei de asigurare, dac
aceasta nu este folosit pentru repararea bunului.
n al optulea r!nd, uzufructul se stinge prin revocarea, rezolvirea, anularea
titlului prin care s(a constituit dreptul de uzufruct.
n al noulea r!nd, uzufructul se stinge prin rezolvirea, revocarea sau anularea
dreptului celui care a constituit uzufructul, avnd n vedere regula statuat prin
adagiul resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis. $e aceast cale se desfiineaz
i dreptul de uzufruct care a fost constituit.
n al zecelea r!nd, uzufructul se stinge ca efect al exproprierii bunului. ?n acest
sens, exist dispoziiile din 5egea nr. ;;E%::& privind exproprierea pentru cauz de
utilitate public.
5ucrul se restituie de bun voie n starea n care a fost primit de uzufructuar.
!ac uzufructuarul refuz restituirea bunului, poate fi obligat la aceasta prin
folosirea de ctre nudul proprietar a unei aciuni n revendicare.
<ot astfel, nudul proprietar poate folosi o aciune personal.
8ntr#$2r% # "ontro' /% t#)# # #;$.t#r#
1. E-*'%".+% no+%!n#. # #;)#)$r2):nt .' r#*t!'!% # *ro*r%#t.t#
2. E-*'%".+% "# r#*r#;%nt2 r#*t!' # !;!,r!"t
3. Pr#;#nt.+% r#*t!r%'# /% o$'%9.+%%'# !;!,r!"t!.r!'!%
4. Pr#;#nt.+% r#*t!r%'# /% o$'%9.+%%'# n!!'!% *ro*r%#t.r
3. E-*'%".+% .(!*r. "2ror $!n!r% (# *o.t# "on(t%t!% r#*t!' # !;!,r!"t
Un%t.t#. # 1n&2+.r# 13
D#;)#)$r2)%nt#'# r#*t!'!% # *ro*r%#t.t#. Cont%n!.r#
13.1. Dr#*t!' # !;
13.2. Dr#*t!' # .$%t.+%#
13.3. Dr#*t!' # (#r&%t!t#
13.4. Dr#*t!' # (!*#r,%"%#
13.3. Dr#*t!' # ,o'o(%n+2
13.1. Dr#*t!' # !;
!reptul de uz i dreptul de abitaie, reglementate de art. @&: F @>& i la art.
:@; din Codul civil, sunt dezmembrminte ale dreptului de proprietate, varieti ale
dreptului de uzufruct.
Exercitarea dreptului de uz i a dreptului de abitaie se realizeaz potrivit
regulilor instituite de lege pentru uzufruct, ns cu unele particulariti.
!eosebirea fa de uzufruct a celor dou drepturi reale rezid n aceea c
titularilor lor le sunt recunoscute cele dou atribute asupra bunului altuia, dar numai
n limitele satisfacerii nevoilor lor i ale membrilor familiei.
0adar, n cazul acestor dezmembrminte ale dreptului de proprietate, nu este
posibil cesiunea dreptului, admis n cazul uzufructului i nici cedarea
emolumentului acestora.
!reptul de uz este un drept real, esenialmente temporar, dezmembrmnt al
dreptului de proprietate, n virtutea cruia titularul poate exercita atributele posesiei
i folosinei asupra unui bun mobil sau imobil, care aparine altcuiva i poate culege
fructele naturale i industriale ale acestui bun pentru nevoile i trebuinele sale i ale
familiei.
0semenea drept are un caracter strict personal, ceea ce rezult din dispoziiile
art. @>, din Codul civil, n sensul c nu poate fi nici cedat, nici nc#iriat i nici arendat.
/ructele percepute de ctre uzuar trebuie s fie folosite pentru nevoile sale i ale
familiei sale.
?n msura n care bunul produce fructe care exced nevoilor titularului dreptului
de uz i ale familiei sale, uzuarul nu are nici un drept asupra surplusului i nu poate
nici s(l nstrineze pentru a cumpra alte lucruri de care are nevoie i pe care fondul
nu le produce.
?n msura n care, prin convenie, prile nu stabilesc limitele exercitrii
dreptului, acestea sunt cele prevzute de lege.
*zuarul are aceleai obligaii ca i uzufructuarul, respectiv de a ntocmi un act
constatator al strii imobilului i de a da o cauiune nudului proprietar.
<otodat, uzuarul are obligaia de a folosi bunul cu diligena unui bonus pater
familias i de a conserva substana bunului. C#eltuielile i reparaiile de ntreinere
i de cultur sunt, de asemenea, n sarcina uzuarului.
?ntruct este un dobnditor cu titlu particular, uzuarul nu poate fi obligat s
contribuie la plata datoriilor patrimoniale i nici a rentelor.
<otui, uzuarul poate ceda dreptul su, cu titlu oneros sau gratuit, nudului
proprietar, prin aceasta realizndu(se stingerea n mod valabil a uzufructului.
?n concluzie, dreptul de uz este supus aceluiai regim juridic ca i dreptul de
uzufruct, dar poate avea ca titular numai o persoan fizic, este strict personal, iar
uzuarul nu poate nstrina beneficiul sau emolumentul acestuia.
13.2. Dr#*t!' # .$%t.+%#
!reptul de abitaie este un dezmembrmnt al dreptului de proprietate, drept
real principal derivat, care are ca obiect o cas de locuit. 0cesta confer titularului
dreptului prerogativele posesiei i folosinei locuinei proprietatea altei persoane,
pentru satisfacerea nevoilor sale de locuit i ale familiei sale.
0adar, dreptul de abitaie este un drept de uz stabilit asupra unei case de
locuit.
!reptul de abitaie se constituie i se stinge urmnd aceleai reguli ca i dreptul
de uzufruct.
!reptul este inalienabil i insesizabil i, n principiu, nu poate face obiectul
locaiunii.
!reptul de abitaie se evideniaz prin aceea c poate avea ca titular numai o
persoan fizic i i se recunoate un caracter personal, n sensul c nu poate fi
exercitat dect n scopul satisfacerii nevoilor de locuit ale titularului i ale familiei
acestuia, art. @>- Cod civil pevznd expres c titularul dreptului poate locui n
locuina nudului proprietar mpreun cu soul i copii si, c#iar dac nu a fost
cstorit i nu avea copii la data la care s(a constituit abitaia, precum i cu prinii ori
alte persoane aflate n ntreinere.
Ca i dreptul de uz, dreptul de abitaie se constituie n temeiul unui act juridic
sau prin alte moduri prevzute de lege.
!ac titularul dreptului de abitaie sau titularul dreptului de uz, are dreptul s
ocupe ntreaga locuin sau, espectiv, are dreptul de a culege toate fructele naturale
i industriale produse de bun, atunci exist i datoria de a plti toate c#eltuielile de
cultur i reparaiile de ntreinere ntocmai ca i uzufructuarul 8art. @>; alin. % Cod
civil9. !ac acetia nu au dreptul de a culege dect o parte din fructe ori de a ocupa
numai o parte din locuin, c#eltuielile de cultur sau de ntreinere vor fi suportate
proporional cu acea parte.
$otrivit dispoziiilor art. :@; din Codul civil soul supravieuitor care nu este
titular al niciunui drept real de a folosi o alt locuin corespunztoare nevoilor sale
beneficiaz de un drept de abitaie asupra casei n care a locuit pn la data
desc#iderii motenirii, dac aceast cas face parte din bunurile motenirii,
asemenea drept fiind gratuit, inalienabil i insesizabil.
Condiiile exercitrii dreptului de abitaie al soului supravieuitor sunt
urmtoarele '
( casa de locuit s fac parte din motenire.
( soul supravieuitor s fi locuit n imobilul respectiv la data desc#iderii
succesiunii.
( soul supravieuitor s nu aib o locuin proprie i s nu devin, prin
motenire, proprietar exclusiv.
!reptul menionat se recunoate numai temporar soului supravieuitor, pn la
ieirea din indiviziune a motenitorilor, ns cel puin un an de la decesul celuilalt so.
0tunci cnd soul supravieuitor se recstorete, dreptul de abitaie n favoarea
sa nceteaz, c#iar dac pn la recstorire nu a operat ieirea din indiviziune i
c#iar nainte de mplinirea termenului de un an.
!reptul de abitaie este gratuit i personal, n sensul c poate fi instituit numai n
favoarea soului supravieuitor. asemenea drept nu poate s fie cedat altei persoane
i soul supravieuitor nu poate s nc#irieze locuina.
?n cazul n care locuina depete nevoile sale de locuit exist posibilitatea
celorlali motenitori ai soului decedat s restrng dreptul de abitaie al soului
supravieuitor sau s procure acestuia o alt locuin.
oul supravieuitor nu are obligaia de a da cauiune pentru dreptul de abitaie.
$otrivit dispoziiilor art. @>& din Codul civil, dispoziiile legale privind drepturile
de uz i de abitaie se completeaz, n mod corespunztor, cu acelea privitoare la
uzufruct.
?n ceea ce privete caracterele juridice ale celor dou drepturi reale, se
observ c pot fi identificate att elemente comune, ct i diferene care
particularizeaz fiecare drept n parte.
0stfel, ambele sunt varieti ale dreptului de uzufruct, titularii ambelor drepturi
au posesia i folosina bunului, culegnd fructele industriale i civile numai pentru
nevoile familiilor lor, ambele au un caracter strict personal, inalienabil i insesizabil.
<itularul dreptului de uz nu poate ceda sau nc#iria dreptul su i nici titularul
dreptului de abitaie nu poate nc#iria imobilul n care locuiete.
<itularii celor dou drepturi reale nu numai c nu pot ceda sau nc#iria dreptul
lor, dar nici nu l pot greva cu sarcini reale.
!reptul de uz i dreptul de abitaie nu pot fi urmrite silit de ctre creditori.
!e asemenea, n timp ce dreptul de uz se stabilete ntotdeauna prin voina
omului, dreptul de abitaie poate lua natere i prin efectul legii.
13.3. Dr#*t!' # (#r&%t!t#
Conform art. @>> din Codul civil, servitutea este o sarcin care greveaz un
imobil, pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar, utilitatea rezultnd din
destinaia economic a fondului dominant sau const n sporirea confortului acestuia.
!reptul de servitute, ca drept real principal, dezmembrmnt al dreptului de
proprietate privat, este perpetuu i indivizibil i este instituit asupra unui imobil
denumit fond aservit, pentru uzul i utilitatea unui alt imobil, denumit fond dominant,
cu condiia ca aceste dou imobile s aparin unor proprietari diferii. !in definiia
dat de legiuitor dreptului de servitute se pot desprinde urmtoarele elemente
constitutive ale servituii'
( servitutea este o sarcin impus unui imobil, numit fond aservit.
( aceast sarcin este stabilit n folosul unui alt imobil, numit fond dominant.
( cele dou imobile aparin unor proprietari diferii.
ediul materiei l gsim n Codul civil, la art. @>> F @@,.
&reptul de servitute prezint urmtoarele caractere juridice3
n primul r!nd, este un drept real principal derivat, asupra bunului altei
persoane, reprezentnd un dezmembrmnt al dreptului de proprietate.
Ca orice drept real, i acesta este un drept opozabil erga omnes. $entru
opozabilitate, este necesar ndeplinirea formalitilor de publicitate imobiliar.
n al doilea r!nd, servitutea se constituie n folosul i, respectiv, n sarcina unor
bunuri imobile prin natura lor, acestea aparinnd unor proprietari diferii.
!reptul de servitute se constituie n favoarea unui imobil pentru a(i asigura
utilitatea. acest drept nu se constituie n favoarea unei persoane.
Cele dou fonduri trebuie s aparin unor proprietari diferii, fr a fi obligatoriu
s fie nvecinate.
n al treilea r!nd, servitutea reprezint un drept real imobiliar, ntruct se poate
stabili numai cu privire la bunuri imobile.+unurile asupra crora se poate stabili o
servitute sunt imobile prin natura lor. 7u sunt susceptibile de servitute imobilele prin
destinaie sau imobilele prin obiectul la care se aplic.
n al patrulea r!nd, servitutea este un accesoriu al fondului cruia i profit, i ca
atare, urmeaz soarta fondului. ervitutea nu poate fi desprit de fond i nu
reprezint un drept de sine stttor. ea nu poate fi nstrinat, urmrit, ipotecat
sau separat de fond, independent de fondul fa de care are caracterul de
accesoriu.
n al cincilea r!nd, spre deosebire de celelalte drepturi reale principale derivate
din dreptul de proprietate privat, servitutea are un caracter perpetuu, care rezult
din caracterul accesoriu al acesteia.
ervitutea se transmite ntotdeauna odat cu fondul i numai mpreun cu el,
c#iar i atunci cnd, n actul translativ de proprietate, nu este inserat o clauz
expres privind servitutea.
ervitutea nu se stinge prin moartea proprietarului unuia dintre cele dou
fonduri, ci se transmite succesorului universal, cu titlu universal sau cu titlu particular
mpreun cu dreptul de proprietate asupra fondului dominant ori aservit, dup caz.
n al aselea r!nd, servitutea este indivizibil, n sensul c aceasta greveaz
ntregul fond aservit i, totodat, profit ntregului fond dominant.
Conform prevederilor art. @=: Cod civil, atunci cnd fondul dominant se mparte,
servitutea poate fi exercitat pentru uzul i utilitatea fiecrei pri, fr ca situaia fondului
aservit s poat fi agravat, iar atunci cnd se mparte fondul aservit, servitutea se poate
exercita pentru uzul i utilitatea fondului dominant, pe toate prile rezultate din
mprire, cu condiia de a nu agrava situaia fondului aservit i a nu produce
prejudicii proprietarului fondului aservit prin exercitarea acesteia.
$rin excepie, atunci cnd servitutea este exercitat pentru uzul i utilitatea
exclusiv a uneia dintre prile desprite din fondul dominant sau nu se poate
exercita dect pe una dintre prile desprite din fondul aservit, servitutea asupra
celorlalte pri se stinge.
#lasificarea servituilor se poate face dup mai multe criterii, la care ne vom
referi n cele ce urmeaz.
&up obiect, deosebim servitui pozitive i servitui negative, astfel cum prevede
art. @=, din Codul civil.
ervituile pozitive sunt acelea prin care proprietarul fondului dominant exercit
o parte din prerogativele dreptului de proprietate asupra fondului aservit, conferindu(i
proprietarului fondului dominant dreptul de a exercita acte de folosin asupra
fondului aservit, spre exemplu servitutea de trecere, servitutea de a lua ap.
ervituile negative sunt acelea prin care proprietarul fondului aservit este
obligat s se abin de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptului su de
proprietate, deci care impun proprietarului fondului aservit restricii n exerciiul
dreptului de proprietate. ?n acest sens amintim interdicia de a cldi sau interdicia de
a cldi mai sus de o anumit nlime.
&up felul n care se manifest, deosebim servitui aparente i servitui
neaparente.
$otrivit dispoziiilor art. @=- alin. 8,9 din Codul civil, servituile aparente sunt
acelea care se cunosc prin lucrri exterioare, printr(un semn vizibil de servitute,
precum o u, o fereastr, un apeduct, n timp ce servituile neaparente, conform
alin. 8;9 al aceluiai articol, sunt acelea a cror existen nu este atestat de vreun
semn vizibil de servitute, nu au un semn exterior de existen, precum spre
exemplu, pro#ibiiunea de a construi pe un fond sau de a nu construi dect pn la o
nlime determinat.
Ca servitui aparente putem aminti servitutea de vedere sau servitutea de
apeduct, iar n privina servituilor neaparente putem aminti servitutea de a nu
construi dincolo de o anumit nlime sau de a nu construi pn la o anumit
distan n raport de limita dintre proprieti.
&up modul de eercitare deosebim servitui continue i servitui necontinue,
acestea fiind reglementate la art. @=% Cod civil.
ervituile continue sunt acelea al cror exerciiu este sau poate fi continuu fr
a fi necesar faptul actual al omului, cum ar fi servitutea de vedere sau servitutea de a
nu construi, iar servituile necontinue sunt acelea pentru a cror existen este
necesar faptul actual al omului, cum ar fi servitutea de trecere cu piciorul ori cu
mijloace de transport.
#u respectarea dispoziiilor legale n materie de carte funciar, servituile se pot
constitui fie prin act juridic, fie pe cale de uzucapiune.
$rin act juridic pot lua natere toate categoriile de servitui, acestea putndu(se
constitui fie prin act juridic cu titlu oneros, ct i cu titlu gratuit, ns nu pot lua
natere prin act juridic unilateral, cu excepia testamentului.
Brice servitute poate fi dobndit prin uzucapiune tabular, deci aceasta
constituie regula general, iar prin uzucapiune extratabular pot fi dobndite numai
servituile pozitive, astfel cum prevede art. @=; Cod civil.
*ercitarea dreptului de servitute este reglementat la art. 75? : 75; din #odul
civil.
0rincipalul drept al proprietarului fondului dominant este acela de folosire a
servituii.
n al doilea r!nd, proprietarul fondului dominant, pentru a(i exercita dreptul de
servitute, poate s fac toate lucrrile necesare, n sensul pstrrii acesteia. 0stfel,
conform prevederilor art. @=> Cod civil, n lipsa unei prevederi contrare, proprietarul
fondului dominant poate lua toate msurile i poate face, pe c#eltuiala sa, toate
lucrrile necesare n scopul exercitrii i conservrii servituii respective. *lterior, n
scopul conservrii acestor lucrri, proprietarul fondului dominant i proprietarul
fondului aservit, proporional cu avantajele pe care le obin, trebuie s suporte
c#eltuielile, n msura n care lucrrile efectuate pentru exerciiul servituii sunt
necesare i profit inclusiv fondului aservit.
n al treilea r!nd, existena unei servitui presupune acordarea mijloacelor
necesare pentru utilizarea acesteia.
#u privire la obligaiile proprietarului fondului dominant, n primul r!nd, acesta
are obligaia de a exercita servitutea numai n limitele stabilite prin titlu, conform art.
=;> din Codului civil.
?n cazul exercitrii dreptului de servitute n afara acestor limite, proprietarul
fondului aservit poate s solicite oprirea executrii lucrrilor i plata de daune(
interese.
n al doilea r!nd, proprietarul fondului dominant nu poate aciona n sensul
modificrii caracterului servituii, nu poate sc#imba locul de exercitare a trecerii
determinat prin actul de constituire a servituii i nu poate s utilizeze servitutea ntr(
un alt scop dect acela pentru care dreptul de servitute i(a fost recunoscut.
n al treilea r!nd, proprietarul fondului dominant, prin modul n care exercit
servitutea, nu trebuie s agraveze situaia fondului aservit i nici s aduc prejudicii
proprietarului fondului aservit 8art. @=D Cod civil9. $rin modul de exercitare a servituii,
proprietarul fondului dominant nu trebuie s creeze o situai i mai grea fondului
aservit sau s aduc prejudicii proprietarului acestuia. ?n acest sens, conform art.
@=: alin. 8%9 din Codul civil, dac se mparte fondul dominant, servitutea poate fi
exercitat pentru uzul i utilitatea fiecrei pri, ns n aa fel nct s nu agraveze
situaia fondului aservit prin exerciiul servituii.
>eferitot la drepturile proprietarului fondului aservit, n primul r!nd, acesta poate
s nstrineze bunul asupra cruia s(a constituit servitutea sau l poate greva cu
sarcini reale, fr ca, pe aceast cale, s aduc atingere exerciiului dreptului de
servitute.
n al doilea r!nd, n toate cazurile n care c#eltuielile lucrrilor necesare pentru
excitarea i conservarea servituilor cad n sarcina proprietarului fondului aservit,
pentru pstrarea i pentru exercitarea acesteia, proprietarul fondului aservit are
posibilitatea s abandoneze fondul la dispoziia proprietarului fondului dominant, fie
n ntregime, fie numai n parte 8partea din fondul aservit care este necesar
exercittii servituii9, astfel cum prevede art. @== Cod civil.
n al treilea r!nd, proprietarul fondului aservit are dreptul s solicite despgubiri
de la proprietarul fondului dominant, acestea putndu(se stabili pe cale amiabil sau
judiciar.
#u referile la obligaiile proprietarului fondului aservit, n primul r!nd, dac prin
titlu rezult obligaia pentru proprietarul fondului aservit de a efectua c#eltuieli pentru
pstrarea servituii, acesta trebuie s respecte obligaiile, n sensul efecturii
lucrrilor. Conform art. @=> alin. 8,9 Cod civil, c#eltuielile privind conservarea
lucrrilor necesare n scopul exercitrii i conservrii servituii revin att proprietarului
fondului dominant, ct i proprietarului fondului aservit, proporional cu avantajele pe
care le obin, n msura n care lucrrile efectuate pentru exerciiul servituii sunt
nenecesare i n msura n care acestea profit i fondului aservit. ?n caz contrar, ele
cad numai n sarcina proprietarului fondului dominant.
n al doilea r!nd, proprietarul fondului aservit are obligaia de a nu face nimic de
natur s diminueze fondul servituilor, deci s se abin de la orice act de natur s
mpiedice, s diminueze exerciiul dreptului de servitute. 0cesta nu are posibilitatea
de a sc#imba starea locurilor sau strmutarea exercitrii servituii n alt loc 8art. @=@
alin. %, teza a 66(a Cod civil9.
$roprietarul fondului aservit poate oferi titularului servituii un alt loc de
exercitare a acestei servitui, atunci cnd ar fi prea mpovrtoare sau
i(ar aduce piedici n privina folosinei fondului su, deci, dac exist un interes serios
i legitim, n msura n care exercitarea servituii astfel cum a fost modificat, rmne
la fel de comod pentru proprietarul fondului dominant.
#auzele de stingere a servituilor sunt reglementate la art. 77@ din #odul civil.
ervituile se sting pe cale principal, prin radierea din cartea funciar i, se mai sting
i prin prin exproprierea pentru cauz de utilitate public a fondului aservit, n
conformitate cu prevederile 5egii nr. ;;E%::& privind exproprierea pentru cauz de
utilitate public, atunci cnd servitutea este contrar utilitii publice creia i este
afectat bunul expropriat.
Cu privire la cauzele de stingere a servituilor pe cale principal, amintim
consolidarea, atunci cnd ambele fonduri ajung s aib acelai coproprietar. Com
regsi confuziunea la toate tipurile de servitui, ea putndu(se realiza fie atunci cnd
proprietarul fondului dominant dobndete i dreptul de proprietate asupra fondului
aservit, fie cnd proprietarul fondului aservit dobndete proprietatea fondului
dominant, fie, n sfrit, cnd un ter dobndete att proprietatea fondului dominant,
ct i proprietatea fondului aservit.
<ot pe cale principal se sting servituile prin renunarea proprietarului fondului
dominant la dreptul de servitute, prin ajungerea la termen, atunci cnd servitutea a
fost stabilit pentru o anumit perioad de timp sau prin rscumprarea servituii de
ctre proprietarul fondului aservit.
?n ce privete rscumprarea, legiuitorul a prevzut un text expres, atunci cnd
este vorba despre rscumprarea servituii de trecere 8art.@@, Cod civil9. 0stfel,
servitutea de trecere poate fi rscumprat de ctre proprietarul fondului aservit
atunci cnd exist o disproporie vdit ntre utilitatea pe care o procur fondului
dominant, n raport cu inconvenientele sau deprecierea pe care trebuie o suporte
fondul aservit. Este vorba, deci, despre o analiz comparativ a utilitii pe care o
dobndete fondul dominant i a inconvenientelor i deprecierilor pe care le sufer
fondul aservit i atunci legiuitorul i(a permis proprietarului fondului aservit s
rscumpere servitutea, dac ntre utilitatea dobndit de un fond i inconvenientele
i deprecierea suferit de cellalt fond exist o vdit disproporie.
!ac prile nu se neleg cu privire la rscumprare, atunci instana poate
suplini consimmntul proprietarului fondului dominant, iar la stabilirea preului de
rscumprare, aceasta trebuie s in cont de vec#imea servituii i de sc#imbarea
valorii celor dou fonduri.
B alt cauz de stingere pe cale princiapl a servituii o reprezint
imposibilitatea definitiv de exercitare i aici trebuie corelate dispoziiile art. @@- alin.
8%9 lit. e9 din Codul civil, cu art. @=: alin. 8;9 din acelai Cod, n cazul mpririi
fondului dominant sau a fondului aservit. 0stfel, dac servitutea este exercitat
pentru uzul i utilitatea exclusiv a uneia dintre prile desprite din fondul dominant
ori nu se poate exercita dect pe una dintre prile desprite din fondul aservit,
servitutea asupra celorlalte pri se stinge.
*n alt caz de stingere a servituii l reprezint neuzul servituii timp de %- ani i
acest termen ncepe s curg de la ultimul act de exerciiu al servituilor necontinue
sau de la data primului act contrar servituilor continue i, n fine, servituile se sting,
pe cale principal, prin dispariia oricrei utiliti a acestora i de vreme ce a disprut
utilitatea exercitrii dreptului de servitute, ca o consecin fireasc apare i stingerea
servituii.
n privina aciunilor n justiie eercitate de proprietarul fondului dominant i de
proprietarul fondului aservit precizm cele ce urmeaz 3
n primul r!nd, proprietarul fondului dominant i apr dreptul de servitute prin
aciunea confesorie de servitute, care poate fi introdus mpotriva proprietarului
fondului aservit i prin care se valorific dreptul de servitute. 0rt. @>@ Cod civil
prevede expres c servitutea este aprat prin aciunea confesorie de servitute, cu
aplicarea prevederilor art. =:= alin. 8%9 Cod civil.
n al doilea r!nd, atunci cnd titularul dreptului de servitute este tulburat n
exerciiul acesteia, poate folosi aciunile posesorii, prin intermediul acestora putndu(
se apra, numai servituile continue i aparente, totui, n cazul servituilor constituite
prin titlu, 8acum, prin act juridic9 acestea pot fi aprate pe calea aciunilor posesorii,
c#iar i n cazul n care asemenea servitui nu sunt continue i aparente
13.4. Dr#*t!' # (!*#r,%"%#
!reptul de superficie este reglementat la art. =:; F @-, din Codul civil i acesta
reprezint dreptul de a avea sau de a edifica o construcie pe terenul altei persoane,
fie la nivelul solului, fie n subsol i asupra acelui teren superficiarul dobndete un
drept de folosin.
0cesta apare ca un dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra unui
teren numai n cazul edificrii de ctre o alt persoan dect proprietarul terenului a
unor construcii, lucrri sau plantaii pe suprafaa solului sau n pmnt.
?n cazul dreptului de superficie se evideniaz existena a dou drepturi care
aparin unor titulari diferii, drepturi care poart asupra unor bunuri imobile. Este
vorba, pe de o parte, despre dreptul de proprietate al superficiarului asupra
construciilor, lucrrilor, plantaiilor i pe de alt parte despre dreptul de proprietate
asupra terenului, care aparine altei persoane.
#aracterele juridice ale dreptului de superficie sunt urmtoarele 3
n primul r!nd, dreptul de superficie este un drept real imobiliar, care are ca
obiect un bun imobil, adic o suprafa de teren.
n al doilea r!nd, dreptul de superficie, astfel cum prevede art. =:& teza 6 din
Codul civil, este un drept temporar, limitat la cel mult :: de ani. !esigur c, acesta
poate fi constituit i pentru o perioad mai scur de timp. Conform celei de(a doua
teze a art. =:& Cod civil, exist posibilitatea rennoirii dreptului de superficie la
mplinirea termenului de :: de ani.
n al treilea r!nd, dreptul de superficie este un drept imprescriptibil, n sensul c
aciunea n revendicare poate s fie ntrebuinat de ctre titularul acestuia pn la
momentul stingerii dreptului nsui.
n al patrulea r!nd, se mai recunoate dreptului de superficie caracteristica de a
nu putea nceta pe calea ieirii din indiviziune, ntruct superficiarul i proprietarul
terenului nu se gsesc n starea de indiviziune.
n al cincilea r!nd, dreptul de superficie poate privi toate construciile, lucrrile
sau plantaiile de pe un teren sau poate privi numai anumite lucrri, plantaii sau
construcii situate pe acest loc.
n conformitate cu prevederile art. 5;/ alin. (.), (/) i (6) din noul #od civil,
dreptul de superficie poate fi dob!ndit prin urmtoarele moduri 3
( prin act juridic.
( prin uzucapiune.
( prin alt mod prevzut de lege.
( printr(un act juridic prin care proprietarul ntregului fond a transmis
construcia unei persoane i i(a constituit un drept de superficie asupra
terenului.
( printr(un act juridic prin care proprietarul terenului i al construciei a
transmis terenul i construcia, separat, ctre dou persoane, c#iar dac nu
s(a stipulat expres constituirea superficie.
( prin renunarea proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, n
favoarea constructorului.
( prin cesionarea dreptului de a invoca accesiunea n favoarea unei tere
persoane.
?n toate cazurile trebuie respectate dispoziiile legale n materie de carte
funciar.
Aeferindu(ne la dobndirea dreptuluide superficie perin act juridic, vom observa
c acest drept se poate dodndi prin act juridic ntre vii 8convenie9 sau prin act juridic
pentru cauz de moarte 8testament9.
?n cazul constituirii dreptului de superficie prin convenie, este posibil ca
proprietarul terenului s constituie dreptul de superficie n favoarea unei persoane i
s(i pstreze nuda proprietate sau invers, s(i pstreze un drept de superficie
asupra terenului, nstrinnd ctre o alt persoan nuda proprietate.
"ai poate exista situaia n care proprietarul unui teren pe care se gsete o
construcie s transmit unei persoane dreptul de proprietate asupra construciei i
s(i pstreze dreptul de proprietate asupra terenului, constituind, astfe, n favoarea
dobnditotului construciei, un drept de superficie asupra terenului. <ot astfel,
proprietarul unui teren pe care se gsete o construcie poate transmite unei
persoane dreptul de proprietate asupra construciei i altei persoane dreptul de
proprietate asupra terenului, proprietarul construciei dobndind, n acest mod, un
drept de superficie pe terenul pe care aceasta se gsete 8art. =:; alin. ; Cod civil9.
Evident c, n ambele situaii reglementate de art. =:; alin. 8;9 trebuie respectate
reglementrile n materie de carte funciar.
?n cazul constituirii dreptului de superficie prin testament, ca i n cazurile
discutate cu privire la constituirea dreptului de superficie prin acte ntre vii,
dispuntoarul are posibilitatea de a institui un legat n favoarea unei persoane,
acesta avnd ca obiect dreptul de proprietate asupra construciei, iar dreptul de
proprietate asupra terenului se va transmite ctre motenitorii legali.
<ot astfe, conform prevederilor art. =:; alin. 8&9, teza a 66(a Cod civil,
dobndirea dreptului de superficie se poate nscrie n favoarea unui ter pe baza
cesiunii dreptului de a invoca accesiunea.
n condiiile art. 5;? din #odul civil, dreptul de superficie se eercit n limitele
i n condiiile actului constitutiv i, atunci cnd n actul constitutiv nu exist stipulaii
contrare, exercitarea dreptului de superficie este detereminat de suprafaa de teren
pe care se va executa construcia, de suprafaa de teren necesar exploatrii
construciei sau, dac este cazul, de suprafaa de teren aferent i de aceea care
este necesar exploatrii construciei edificate.
!reptul de superficie confer titularului acestuia, proprietar al construciilor,
lucrrilor i plantaiilor, atributele dreptului de proprietate, n sensul c acesta poate
exercita posesia, folosina i dispoziia, avnd totodat exerciiul posesiei i folosinei
asupra terenului pe care se afl amplasate lucrrile, construciile i plantaiile. e
recunoate, c#iar, superficiarului existena unui drept de dispoziie asupra terenului.
Conform prevederilor att. =:> alin. 8&9 Cod civil, titularul seperficiei poate dispune n
mod liber de dreptul su, i pe toat durata de existen a construciei, dreptul de
folosin asupra terenului se poate nstrina sau ipoteca numai o dat cu dreptul de
proprietate asupra construciei. !obnditorul construciei, plantaiilor sau lucrrilor va
deveni i titular al dreptului de folosin asupra terenului situat sub acestea.
Cunoscut fiind c n baza dispoziiilor art. =:; alin. 8;9 Cod civil, superficia se
poate nscrie n cartea funciar i n temeiul unui act juridic prin care proprietarul
ntregului fond a transmis exclusiv construcia ori a transmis terenul i construcia, n
mod separat, ctre dou persoane, c#iar dac nu s(a stipulat expres constituirea
superficiei, titularul dreptului de superficie nu are dreptul de a modifica structura
construciei, permindu(i(se acestuia s o demoleze, ns, cu condiia de de a o
reconstrui n forma iniial. !ac totui, superficiarul modific structura construciei,
proprietarul terenului este abilitat ca, n termen de trei ani s solicite fie ncetarea
dreptului de superficie, fie repunerea construciei n situaia anterioar.
?ns, dac proprietarul terenului alege varianta de a solicita repunerea
construciei n situaia anterioar, termenul de prescripie stabilit de lege la trei ani se
suspend pn la expirarea duratei superficiei.
!ac superficia s(a constituit cu titlu oneros, prile trebuie s prevad
modalitile de plat a prestaiei de ctre superficiar. !ac nu a fost prevzut
modalitatea de plat a prestaiei, atunci titularul dreptului de superficie are obligaia
de a plti, sub form de rate lunare, o sum egal cu c#iria stabilit pe piaa liber,
calculat n raport de mai multe elemente, cum ar fi, natura terenului, destinaia
construciei, zona n care este situat terenul i orice alte criterii cu ajutorul crora
poate fi determinat contravaloarea folosinei, astfel cum prevede art. =:@ alin 8%9 din
Codul civil.
0tunci cnd prile nu se neleg cu privire la suma ce reprezint contravaloarea
prestaiei pe care trebuie s o plteasc superficiarul, cuantumul acesteia se
determin pe cale judectoreasc.
0prarea dreptului de superficie se poate face prin aciunea confesorie de
superficie, care este o aciune imprescriptibil i poate fi ndreptat mpotriva oricrei
persoane care mpiedic exercitarea dreptului respectiv, c#iar i mpotriva
proprietarului terenului, atunci cnd acesta ar mpiedica exercitarea dreptului de
superficie.
Cazurile de ncetare a dreptului de superficie sunt reglementate la art. =:D din
Codul civil i conform textului legal menionat, dreptul de superficie se stinge prin
radierea acestuia din cartea funciar, fie la epirarea termenului pentru care dreptul
a fost constituit, fie prin consolidare, atunci c!nd terenul i construcia revin
proprietate a aceleiai persoane, fie prin pieirea construciei, dac eist stipulaie
epres n acest sens, ori n alte cazuri prevzute de lege.
?n situaia n care dreptul de superficie a fost constituit pentru o durat
determinat i nu a fost rennoit acea perioad, dreptul de superficie se stinge la
mplinirea teremenului.
?n cazul ncetrii dreptului de superficie prin consolidare, sunt aplicabile
dispoziiile art. =:D lit. 8b9 din Codul civil. !reptul de superficie se poate stinge i
atunci cnd superficiarul devine i proprietar al terenului asupra cruia se exercit
dreptul de superficie sau atunci cnd proprietarul terenului devine i proprietar al
lucrrilor, construciilor sau plantaiilor.
!ei dreptul de superficie nu se stinge prin neuz i, c#iar dac se constituie
pentru o perioad de :: de ani, poate fi rennoit, totui acesta dureaz atta vreme
ct dureaz construcia, plantaia sau lucrrile respective. $rin pieirea construcieri,
dac exist stipulaie expres n acest sens, nceteaz dreptul de superficie. Este
limpede voina legiuitorului de a reglementa acest mod de stingere a superficiei din
cauze independente de voina proprietarului terenului i de voina superficiarului.
!reptul de superficie se stinge i atunci cnd au pierit bunurile, construciile,
lucrrile sau plantaiile existente ncorporate n sol, fie dintr(un caz fortuit, fie pentru
c au fost desfiinate, dezafectate de ctre acela care le(a efectuat.
*n alt caz de ncetare a dreptului de superficie l constituie acela reglementat la
art. ,D alin. 8;9 din 5egea nr. ;;E%::& privind exproprierea pentru cauz de utilitate
public, republicat. 0stfel, uzul, uzufructul, abitaia i superficia, precum i orice alte
drepturi reale, ct i concesionarea i atribuirea n folosin se sting prin efectul
exproprierii, titularii acestora avnd dreptul la despgubiri.
Efectele ncetrii superficiei sunt reglementate la art. =:: F @-% Cod civil.
0stfel, n cazul expirrii termenului, n primul r!nd, dac nu exist stipulaie
contrar, proprietarul terenului dobndete dreptul de proprietate asupra construciei
edificate de ctre superficiar, pe calea accesiunii, avnd obligaia de a(i plti fostului
superficiar valoarea de circulaie a acesteia, calculat la data expirrii termenului.
n al doilea r!nd, atunci cnd construcia nu exista la momentul constituirii
dreptului de superficie i dac valoarea acesteia este fie egal, fie mai mare dect
aceea a terenului, proprietarul terenului are dreptul de a cere obligarea
constructorului s cumpere terenul la valoarea de circulaie pe care acesta ar fi avut(
o dac nu ar fi existat construcia.
?n acest caz, constructorul este n drept s refuze cumprarea terenului dac
ridic, pe c#eltuiala sa, construcia cldit pe teren, deci dac o dezafecteaz i o
demoleaz i dac repune terenul n situaia anterioar.
n al treilea r!nd, dac nu exist o nelegere contrar ntre superficiar i
proprietarul terenului, n momentul ncetrii dreptului de superficie se sting
dezmembrmintele constituite de ctre superficiar.
n al patrulea r!nd, n privina ipotecilor care greveaz dreptul de superficie,
acestea se strmut de drept asupra sumei primite de la proprietarul terenului atunci
cnd superficia nceteaz la expirarea termenului i proprietarul terenului dobndete
dreptul de proprietate asupra construciei edificate de superficiar, pe cale de
accesiune.
n al cincilea r!nd, tot n privina ipotecilor care greveaz dreptul de superficie,
acestea se extind asupra terenului pe care nu a existat construcia la momentul
constituirii dreptului de superficie, dac constructorul a fost obligat s cumpere
terenul la valoarea de circulaie pe care ar fi avut(o dac nu ar fi existat construcia.
n al aselea r!nd, tot n privina ipotecilor care greveaz dreptul de superficie,
acestea se strmut de drept asupra materialelor, atunci cnd constructorul refuz
s cumpere terenul i i ridic, pe c#eltuiala sa, construcia edificat pe teren i
repune terenul n situaia anterioar.trii superficiei prin consolidare,
n al aptelea r!nd, ipotecile constituite cu privire la teren pe durata existenei
superficiei nu se extind cu privire la ntregul imobil, n cazul ncetrii dreptului de
superficie prin expirarea teremenului.
n al optulea r!nd, ipotecile constituite cu privire la teren pe durata existenei
superficiei se strmut de drept asupra sumei primite de ctre proprietarul terenului
de la constructorul care a fost obligat s cumpere terenul la valoarea de circulaie pe
care acesta ar fi avut(o dac nu ar fi existat construcia.
n ultimul r!nd, ipotecile constituite cu privire la teren pe durata existenei
superficiei se extind de drept cu privire la ntregul teren atunci cnd constructorul a
refuzat s cumpere terenul i cnd i(a ridicat construcia cldit pe teren i a repus
terenul n situaia anterioar.
n cazul ncetrii construciei prin consolidare, n primul r!nd, n absena unei
stipulaii contrare, dezmembrmintele care au fost consimide de ctre superficiar se
menin pe durata pentru care au fost constituite, ns nu mai trziu de mplinire a
termenului iniial al superficiei 8art. @-- alin. % Cod civil9.
n al doilea r!nd, ipotecile care s(au nscut pe durata existenei superficiei se
menin, fiecare n funcie de obiectul asupra crora s(au constituit 8art. @-- alin. ,
Cod civil9.
n cazul ncetrii superficiei prin pieirea construciei, n primul rnd, drepturile
reale care au grevat dreptul de superficie se sting, dac legea nu prevede altfel 8art.
@-% alin. %9
n al doilea r!nd, ipotecile nscute cu privire la nuda proprietate asupra
terenului, pe durata superficiei se menin asupra dreptului de proprietate rentregit
8art. @-% alin. , Cod civil9.
13.3. Dr#*t!' # ,o'o(%n+2
Conform art. %:, alin. 8;9 din 5egea nr. %DE%::% a fondului funciar, modificat i
republicat, se pot atribui n folosin agricol, la cerere, pn la >--- m
,
n
ec#ivalent arabil de familie, personalului de specialitate din serviciile publice
comunale, n perioada n care lucreaz n localitate, dac titularul sau membrii
familiei acestuia nu dein teren n proprietate n localitatea respectiv.
!reptul de proprietate asupra unor asemenea terenuri aparine unitilor
administrativ(teritoriale respective.
0tribuirea unor asemenea terenuri nu se poate face n cazurile n care n
localitatea respectiv au operat reduceri ale suprafeelor. 8art. %: alin. &9
5a plecarea din localitate, persoanele care se bucur de asemenea drept au
dreptul la despgubiri pentru investiiile pe care le(au fcut, cu consimmntul
prealabil al proprietarului i dac asemenea investiii sunt utile pentru suprafaa
atribuit. 8art. %: alin. >9
Aezult c dreptul de folosin reprezint un drept real, dezmembrmnt al
dreptului de proprietate i poart asupra unor categorii de terenuri agricole care sunt
n proprietatea comunelor, oraelor i municipiilor, asemenea drepturi constituindu(se
n favoarea unor persoane fizice, prin atribuirea n baza unor acte administrative.
Caracterele juridice ale dreptului real de folosin sunt cele la care ne vom referi
n continuare. Este un drept real, este dezmembrmnt al dreptului de proprietate din
domeniul privat al comunei, oraului sau municipiului.
0cest drept real este opozabil erga omnes, ca orice drept real, c#iar i
proprietarului care l(a constituit.
*n asemenea drept se constituie printr(un act administrativ, are caracter
individual, fiind constituit intutituu personale, putnd fi constituit numai n favoarea
persoanelor fizice pe care legea le desemneaz ca avnd o calitate special, anume
aceea de personal de specialitate din serviciile publice.
0semenea drept confer titularului posesia i folosina. $osesia corespunde
dreptului real respectiv, este o posesie a dreptului de folosin, iar usus, atributul
folosinei, confer titularului dreptul de a exploata terenul pentru producia agricol.
<itularul dreptului real de folosin are dreptul de a obine fructele rezultate din
cultivarea pmntului.
0semenea drept real este conceput ca fiind temporar i nceteaz la decesul
titularului. !reptul respectiv poate nceta i n timpul vieii titularului, atunci cnd
acesta i pierde calitatea avut n vedere, aceea de specialist din serviciile
comunale sau atunci cnd prsete localitatea respectiv.!reptul de folosin poate
s nceteze i ca sanciune, n condiiile art. @= din 5egea fondului funciar nr.
%DE%::%, modificat i republicat, n sensul c, dac nu(i ndeplinesc obligaiile,
titularii vor fi somai conform dispoziiilor legale, iar dac nu dau curs somaiei de a
folosi terenul n scopurile pentru care acesta a fost acordat, se procedeaz la
retragerea dreptului de folosin, n cazul neexercitrii obligaiei la sfritul anului n
curs. Aetragerea dreptului de folosin opereaz printr(un act administrativ.
8ntr#$2r% # "ontro' /% t#)# # #;$.t.r#
1. E-*'%".+% "# r#*r#;%nt2 r#*t!' # !;
2. E-*'%".+% "# r#*r#;%nt2 r#*t!' # .$%t.+%#
3. E,#"t!.+% o .n.'%;2 "o)*.r.t%&2 . r#*t!'!% # !;!,r!"t> *# # o *.rt# /% .
r#*t!'!% # !; /% # .$%t.$%#> # "#.'.'t2 *.rt#
4. E-*'%".+% "# r#*r#;%nt2 r#*t!' # (#r&%t!t#
3. E-*'%".+% "# r#*r#;%nt2 r#*t!' # (!*#r,%"%# /% "!) *o.t# '!. n./t#r#
."#(t.
Un%t.t#. # 1n&2+.r# 14
P!$'%"%t.t#. %)o$%'%.r2
14.1. Pro$'#)# 9#n#r.'#
14.2. S%(t#)!' # *!$'%"%t.t# %)o$%'%.r2 r#9'#)#nt.t # L#9#. nr. 51C1774 /% #
Co!' "%&%'
14.2.1. C..(tr!' 9#n#r.'
14.2.2. Con+%n!t!' "2r+%% ,!n"%.r#
14.2.3. Pr%n"%*%%'# (%(t#)!'!% # *!$'%"%t.t# %)o$%'%.r2 r#9'#)#nt.t # L#9#.
nr. 51C1774 /% # Co!' "%&%'
14.2.4. 8n("r%#r%'# 1n ".rt#. ,!n"%.r2
14.2.3. A"+%!n%'# *r%&%n *!$'%"%t.t#. %)o$%'%.r2
14.1. Pro$'#)# 9#n#r.'#
$ublicitatea imobiliar constituie un ansamblu de mijloace prevzute de lege,
prin care se asigura evidena, sigurana, opozabilitatea n raport cu terii a actelor
juridice prin care se constituiau, se transmiteau ori se stingeau drepturi reale
imobiliare. Conotaiile publicitii imobiliare se amplific prin adoptarea sistemului
crilor funciare n reglementarea noului Cod civil.
C#iar dac actul juridic nu produce efecte fa de teri ( n sensul c, pe de o
parte, drepturile rezultate din actul juridic nu se nasc n patrimoniul acestora, iar pe
de alt parte terii nu pot fi obligai printr(un act juridic la a crui nc#eiere nu au
participat ( totui acetia vor avea obligaia de a respecta existena, ca realitate
social i juridic, a situaiilor juridice create prin voina prilor care au participat la
nc#eierea actului juridic, personal sau prin reprezentant. !e aceea, existena acestei
situaii juridice trebuie s fie adus la cunotina terilor.
$ublicitatea imobiliar reprezint un sistem de formaliti stabilit de lege,
formaliti care trebuie ndeplinite n scopul constituirii i transmiterii drepturilor reale
care au ca obiect bunuri imobile, pentru asigurarea securitii cadrului circulaiei
bunurilor imobile i a opozabilitii actelor i faptelor juridice constitutive i translative
de drepturi reale imobiliare.
'biectivele urmrite prin ndeplinirea formalitilor de publicitate imobiliar sunt,
n principal, cele la care ne vom referi n continuare.
$rin publicitatea imobiliar se urmrete, n primul r!nd, s se asigure
certitudinea constituirii i transmisiunii drepturilor reale imobiliare, prin aducerea la
cunotina persoanelor interesate a situaiei juridice a bunurilor asupra crora poart
drepturile reale. pe aceast cale, se evit transmisiunile succesive, care urmresc
fraudarea intereselor terilor. Este vorba despre asigurarea opozabilitii fa de teri,
ceea ce este de natur s confere publicitii imobiliare protecia juridic de care se
bucur titularul drepturilor reale imobiliare.
n al doilea r!nd, se urmrete realizarea unei evidene ample a bunurilor
imobile, eviden te#nic, economic i juridic, care s permit utilizarea i
exploatarea eficient i identificarea acestor bunuri.
n al treilea r!nd, se permite organelor statului s exercite o cunoatere
permanent a tuturor elementelor necesare constituirii sistemului de impozitare i
taxare, pentru a evidenia permanent situaia juridic a imobilelor.
n al patrulea r!nd, prin acest sistem sunt ocrotite drepturile persoanelor care ar
dori s dobndeasc bunuri imobile, ntruct aceste persoane pot verifica i se pot
informa permanent cu privire la situaia juridic real a imobilelor pe care sunt
interesate s le dobndeasc.
n al cincilea r!nd, publicitatea imobiliar are i un rol probatoriu, astfel cum
rezult din cuprinsul art. :-- Cod civil, text legal potrivit cruia, dac n cartea
funciar s(a nscris un drept real n folosul unei persoane, se prezum c dreptul
exist n folosul ei, dac un drept real s(a radiat din cartea funciar, se prezum c
acel drept nu exist, putndu(se face dovada contrar numai n cazurile prevzute
de art. DD@ Cod civil i pe calea aciunii n rectificare de carte funciar.
?n condiiile reglementrii sistemului de publicitate n noul Cod civil, drepturile
reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar se dobndesc, att ntre pri, ct
i fa de teri, numai prin nscrierea acestora n cartea funciar, pe baza actelor sau
faptelor care justific nscrierea, sub rezerva unor reglementri legale contrare i se
pierd i se sting numai prin radierea din cartea funciar, cu consimmntul
titularului, dat prin nscris autentic notarial. "odificarea drepturilor reale imobiliare se
face n aceleai condiii.
Evoluia istoric i politic a teritoriilor romneti a influenat sistemele de
publicitate imobiliar utilizate pe acest teritoriu.
unt cunoscute urmtoarele sisteme de publicitate imobiliar'
F sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni imobiliare, sub
reglementarea Codului civil i a Codului de procedur civil, sistem aplicat n
"oldova, !obrogea, "untenia, Bltenia.
F sistemul de publicitate al crilor funciare reglementat prin !ecretul(lege nr.
%%>E%:;D i de !ecretul nr. ,&%E%:&@, cu aplicabilitate n +ucovina, <ransilvania,
Criana i +anat.
F sistemul intermediar al crilor de publicitate funciar, reglementat de 5egea
nr. ,&,E%:&@ pentru transformarea crilor funciar n cri de publicitate funciar,
aplicabil n unele localiti din judeul 6lfov.
F un sistem intermediar al crilor de eviden funciar, n reglementarea 5egii
nr. %;=E%:&=, sistem ce a luat fiin la solicitarea persoanelor interesate din localiti
din <ransilvania, unde crile funciare, ca urmare a rzboiului, au fost distruse,
sustrase sau pierdute.
Crile de eviden funciar se nc#id pe msur ce se ntocmesc noi cri
funciare sau pe msur ce se gsesc ori s(au gsit cele originale disprute.
14.2. S%(t#)!' # *!$'%"%t.t# %)o$%'%.r2 r#9'#)#nt.t # %(*o;%+%%'# L#9%% nr.
5C1774> )o%,%".t2 /% # %(*o;%+%%'# no!'!% Co "%&%'.
0naliza acestui sistem de publicitate implic abordarea mai multor probleme,
la care ne vom referi n continuare.
14.2.1. C..(tr!' 9#n#r.' /% ,!n"+%%'# ."#(t!%.
$rin 5egea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. @E%::=, au fost puse bazele
unui sistem real i unic de publicitate imobiliar, cu aplicabilitate pe ntreg teritoriul
rii, care a nlocuit sistemele paralele de publicitate imobiliar existente anterior.
0cest act normativ a creat, ns, numai premisele necesare pentru ntocmirea
cadastrului general i a noilor cri funciare.
5egea nr. @E%::=, modificat i Codul civil reglementeaz publicitatea imobiliar
prin sistemul crilor funciare. 0rt. D@= alin. 8%9 din Codul civil precizeaz c scopul i
obiectul crilor funciare l reprezint descrierea imobilelor i artarea drepturilor
reale care au ca obiect aceste imobile, prin imobil, conform alin 8;9, nelegndu(se
una sau mai multe parcele de teren alturate, indiferent de categoria de folosin, cu
sau fr construcii, aparinnd aceluiai proprietar, situate pe teritoriul unei uniti
administrativ(teritoriale i care sunt identificate printr(un numr cadastral. ?n acelai
fel este definit imobilul i de art. % alin. 8>9 din 5egea nr. @E%::=, modificat, iar alin.
8=9 al aceluiai articol prevede c entitile de baz ale acestui sitem sunt parcela,
construcia i proprietarul.
#adastrul general i cartea funciar constituie sistemul unitar i obligatoriu de
eviden te#nic, economic i juridic, de importan naional a tuturor imobilelor
de pe ntregul teritoriu al rii.
Cadastrul se realizeaz la nivelul unitilor administrativ(teritoriale, pe sectoare
cadastrae, sectorul cadastral fiind unitatea de suprafa delimitat de elementele
liniare stabile n timp 8osele, ape, canale, diguri, ci ferate9, care cuprinde unul sau
mai multe imobile alturate.
$otrivit dispoziiilor art. &, din 5egea nr. @E%::=, republicat, proprietarii unor
imobile nvecinate, n vederea unui mai bune exploatri a acestora, pot s le
alipeasc ntr(un imobil, n baza unei documentaii cadastrale i a actului autentic,
ntocmite n condiiile legii.
*n imobil nscris n cartea funciar se poate modifica prin alipiri, dac mai multe
imobile alturate se unesc ntr(un singur imobil sau atunci cnd se adaug o parte
dintr(un imobil la un alt imobil sau atunci cnd se mrete ntinerea acestuia.
6mobilul nscris n cartea funciar se poate modifica i prin dezlipiri, atunci cnd
se desparte o parte din imobil sau dac se micoreaz ntinerea acestuia.
Conform art. D@: alin. 8>9 Cod civil, operaiunile de modificare a imobilului
nscris n cartea funciar, prin alipiri sau dezlipiri, au caracter material i nu implic
nici(un transfer de proprietate.
?n situaia aliprii sau dezlipirii, imobilele rezultate se transcriu n cri funciare
noi, cu menionarea noului numr cadastral pentru fiecare imobil, iar cartea funciar
sau,dup caz, crile funciare vec#i se nc#id i nu mai pot fi redesc#ise pentru alte
nscrieri.
$rin parcel se nelege suprafaa de teren cu aceeai categorie de folosin.
Crile funciare ntocmite i numerotate pe teritoriul administrativ al fiecrei
localiti alctuiesc, mpreun, registrul cadastral de publicitate imobiliar al acestui
teritoriu, ce se ine de ctre biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial n a crui raz
teritorial de activitate este situat imobilul respectiv.
0cest registru se ntregete cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu
registrul cadastral de publicitate imobiliar, indicndu(se numrul cadastral al
imobilelor i numrul de ordine al crilor funciare n care sunt nscrise, cu un index
alfabetic al proprietarilor i cu o map n care se pstreaz cererile de nscriere,
mpreun cu un exemplar al nscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor
juridice supuse nscrierii.
istemul de eviden al cadastrului general are, deci, ca finalitate nscrierea n
registrul de publicitate imobiliar.
Cadastrele ntocmite la nivelul unitilor administrativ(teritoriale constituie baza
te#nic a crilor funciare, care se ntocmesc, se numeroteaz i se in, aa cum am
artat, pe localiti.
5a nivelul unitilor administrativ(teritoriale ( comune, orae, municipii (,
lucrrile te#nice de cadastru constau n '
a9 stabilirea, potrivit legii, a #otarelor unitii administrativ(teritoriale i a
limitelor intravilane componente.
b9 identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de proprietate
sau, n lipsa acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar i
determinarea formei i dimensiunilor tuturor imobilelor din cuprinsul fiecrei uniti
administrativ(teritoriale.
c9 consemnarea litigiilor de #otare aflate pe rolul instanelor judectoreti.
d9 ntocmirea documentelor te#nice cadastrale.
!ocumentele te#nice ale cadastrului se ntocmesc la nivelul unitii
administrativ(teritoriale, pentru fiecare sector cadastral n parte i evideniaz situaia
real constatat de comisia care a desfurat lucrrile de specialitate i aceste
documente sunt planul cadastral, registrul cadastral al imobilelor cuprinse n planul
cadastral i opisul alfabetic al proprietarilor imobilelor din sectorul cadastral.
$rimarii localitilor au obligaia s ntiineze deintorii imobilelor, n scris,
prin afiare i prin alte mijloace de publicitate n ce privete obligaiile acestora,
anume s permit accesul specialitilor pentru executarea lucrrilor de cadastru, s
prezinte actele juridice referitoare la imobile i s identifice limitele imobilelor
mpreun cu ec#ipele care realizeaz lucrrile de specialitate. !ac deintorii
imobilelor nu se prezint, identificarea limitelor se face n lipsa acestora.
!ocumentele te#nice pentru fiecare sector cadastral se afieaz, prin grija
oficiului teritorial de cadastru i publicitate imobiliar, la primria unitii
aadministrativ(teritoriale n cauz, iar titularii sarcinilor nscrise n registrele de
transcripiuni i inscripiuni 8ipoteci, privilegii, somaii, sec#estre, litigii i orice acte
juridice nscrise n registrele de transcripiuni9 trebuie s solicite rennoirea nscrierii
acestora n crile funciare n termen de ;- de zile de la afiare.
?n privina rectificrii documentelor te#nice ale cadastrului, cererile avnd
asemenea obiect trebuie s fie formulate n termen de ;- de zile de la afiare i s
fie nsoite de documente doveditoare i trebuie adresate oficiului teritorial de
cadastru i publicitate imobiliar, care le soluioneaz prin nc#eiere de carte
funciar, n termen de ;- de zile de la depunere.
?nscrierea n cartea funciar se face din oficiu, dup finalizarea lucrrilor de
cadastru pentru fiecare sector cadastral i dup expirarea termenului de soluionare
a contestaiilor.
!e la data desc#iderii crilor funciare din oficiu, registrele de transcripiuni i
inscripiuni, crile funciare i orice alte evidene de cadastru i publicitate imobiliar
se nlocuiesc cu planul cadastral i cu noile cri funciare, iar evidenele vec#i se
pstreaz la ar#iva biroului teritorial de cadastru i publicitate imobiliar i
identificarea i numerotarea imobilelor cuprinse n actele de proprietate i planurile
anterioare realizrii cadastrului i desc#iderii noilor cri funciare i pierd
valabilitatea.
Cuprinsul crilor funciare i al planului cadastral se dovedete cu copia sau
extrasul de carte funciar, iar dovada delimitrii unui imobil n raport de alte imobile
se poate face numai cu extrasul din planul cadastral.
$rin sistemul de cadastru general se realizeaz'
a9 identificarea, descrierea i nregistrarea n documentele cadastrale a
imobilelor prin natura lor, msurarea i reprezentarea acestora pe #ri i planuri
cadastrale, precum i stocarea datelor pe suporturi informatice.
b9 identificarea i nregistrarea tuturor proprietarilor i a altor deintori legali
de imobile, n vederea nscrierii n cartea funciar cu caracter definitiv.
c9 furnizarea datelor necesare sistemului de impozite i taxe pentru stabilirea
corect a obligaiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de organismele abilitate.
Cadastrul general are, conform dispoziiilor legale, urmtoarele funcii'
( 4uncia te$nic, realizat prin determinarea, pe baz de msurtori, a poziiei,
configuraiei i mrimii suprafeei terenurilor, pe destinaii, categorii de folosin i
proprietari, precum i ale construciilor.
( 4uncia economic, prin care se evideniaz destinaia, categoria de folosin
a parcelelor i elementele necesare stabilirii valorii economice a bunurilor imobile.
- 4uncia juridic, realizat prin identificarea proprietarului, pe baza actului de
proprietate i prin publicitatea imobiliar.
0ublicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general
are ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la
imobilele din acelai teritoriu administrativ i se realizeaz de ctre oficiile teritoriale
pentru imobilele situate n raza de activitate a acestora.
5egea prevede organizarea 0geniei 7aionale de Cadastru i $ublicitate
6mobiliar, instituie public cu personalitate juridic, unica autoritate n domeniu, n
subordinea 1uvernului. 5a nivel judeean i al "unicipiului +ucureti se nfiineaz
oficiile de cadastru i publicitate imobiliar, instituii publice cu personalitate juridic,
aflate n subordinea 0geniei 7aionale de Cadastru i $ublicitate 6mobiliar.
5a nivelul unitilor administrativ(teritoriale funcioneaz birouri de cadastru i
publicitate imobiliar, fr personalitate juridic, organizate n cadrul oficiilor de
cadastru i publicitate imobiliar.
<ot n subordinea 0geniei 7aionale de Cadastru i $ublicitate 6mobiliar a fost
nfiinat Centrul 7aional de 1eodezie, Cartografie, /otogrametrie i <eledetecie,
unitate cu personalitate juridic.
0ctivitatea de publicitate imobiliar n cadrul oficiilor teritoriale este ndeplinit
de registratori de carte funciar, numii prin ordin al directorului general al 0geniei
7aionale, n urma unui concurs organizat de aceasta.
?n cadrul oficiilor teritoriale, activitatea de publicitate imobiliar este n
responsabilitatea unui registrator(ef, iar n cadrul birourilor teritoriale, n
responsabilitatea unui registrator coordonator, numii prin ordin al directorului general
al 0geniei 7aionale, n urma unui concurs.
14.2.2. Con+%n!t!' "2r+%% ,!n"%.r#
Carte funciar a fost definit ca fiind un nscris autentic i cu caracter public,
care cuprinde descrierea imobilelor i artarea drepturilor reale corespunztoare,
precum i indicarea, dup caz, a drepturilor de crean, a actelor, faptelor sau altor
raporturi juridice n legtur cu imobilele nscrise n carte funciar, fie n scopul
dobndirii sau stingerii unor drepturi reale, fie n vederea opozabilitii lor fa de teri,
fie, n sfrit, numai n scopul informrii altor persoane interesate.
Cartea funciar este format din titlu i trei pri.
,itlul indic numrul i numele localitii n care este situat imobilul. !ac s(au
constituit drepturi de superficie sau de concesiune, titlul crii funciare al parcelei pe
care s(au constituit astfel de drepturi va cuprinde i meniunea acestui drept.
0artea +, privind descrierea imobilelor, conine numrul de ordine i cel
cadastral al fiecrui imobil, suprafaa imobilului, destinaia, categoria de folosin,
construciile, amplasamentul i vecintile, observaii.
0artea a ++-a, referitoare la nscrierile privind dreptul de proprietate, conine
numele proprietarului, actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de
proprietate, menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept, strmutrile
proprietii i modalitile acesteia, servituile constituite n folosul imobilului, faptele
juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, aciunile privitoare la
proprietate, modificri, ndreptri, nsemnri cu privire la titlu, n partea 6 sau partea a
66(a a crii funciare.
0artea a +++-a, referitoare la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de
proprietate i sarcini, cuprinde dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin, abitaie,
servitute n sarcina fondului aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare, locaiunea i
cesiunea de venituri pe o perioad mai mare de ; ani, faptele juridice, drepturile
personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la drepturile reale
nscrise n aceast parte, sec#estrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor acestuia,
modificri, ndreptri, nsemnri cu privire la nscrierile fcute n aceast parte.
14.2.3. Pr%n"%*%%'# (%(t#)!'!% # *!$'%"%t.t# .' L#9%% nr. 5C1774> )o%,%".t2 /% .'#
no!'!% Co "%&%'
<rsturile noului sistem de carte funciar se nfieaz dup cum urmeaz'
( orice imobil trebuie s fie cuprins ntr(o carte funciar.
( evidena juridic trebuie s se in pe imobile i nu pe persoane.
( crile funciare se ntocmesc i se numeroteaz pe teritoriul administrativ al
fiecrei localiti.
( crile funciare se in ntr(un singur exemplar.
( crile funciare se ntregesc cu alte documente i registre, astfel nct s
reflecte situaia juridic real a imobilelor.
( crile funciare descriu imobilul mpreun cu drepturile reale corespunztoare
i cu indicarea drepturilor personale, a actelor i faptelor juridice sau a altor raporturi
juridice aflate n legtur cu imobilul.
( carte funciar asigur opozabilitate fa de teri a drepturilor reale dobndite
ori modificate, precum i a altor acte juridice, fapte juridice sau raporturi juridice
aflate n legtur cu imobilul.
( att cartea funciar, ct i documentele cu care aceasta se ntregete sunt
publice, astfel cum reglementeaz, n condiiile actuale, art. DD; din Codul civil.
( la aceste trsturi evideniate n doctrina juridic naintea adoptrii noului Cod
civil, trebuie s mai adugm i cea mai important dintre acestea, introdus prin
dispoziiile noului Cod civil, anume acea c, sub rezerva unor dispoziii legale
contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar se dob!ndesc,
at!t ntre pri, c!t i fa de teri, numai prin nscrierea lor n cartea funciar, pe baza
actului sau faptului care a justificat nscrierea 8art. DD> alin. % Cod civil9 i, de
asemenea,, conform alin. 8,9 teza 6 al aceluiai articol, drepturile reale se pierd sau
se sting numai prin radierea lor din cartea funciar, cu consimmntul titularului
exprimat prin nscris autentic notarial.
Aegimul juridic al crilor funciare reglementate de 5egea nr. @E%::=, modificat
i de noul Cod civil, configureaz mai multe principii, la care ne vom referi n cele ce
urmeaz.
"n prim principiu l constituie publicitatea integral a nscrierii drepturilor reale
i al specialitii nscrierilor. Conform principiului enunat, publicitatea, conform 5egii
nr. @E%::=, modificat i conform noului Cod civil, are caracter real, adic evidena se
ine pe imobile i nu pe persoane. 0rt. D@= Cod civil prevede c descrierea imobilelor
i artarea drepturilor reale care au ca obiect aceste bunuri se opereaz n cartea
funciar, unde, n cazurile prevzute de lege, pot fi nscrise i alte drepturi, fapte sau
raporturi juridice, dac au legtur cu imobilele care sunt cuprinse n cartea funciar.
<oate informaiile nscrise n cartea funciar trebuie s fie precise i clare, astfel
nct s permit tuturor persoanelor interesate, care consult cartea funciar, s aib
o imagine complet i real cu privire la imobilul care prezint interes i s cunoasc
toate informaiile de natur juridic cu privire la acesta.
$entru un ansamblu condominiu, constituit din mai multe imobile, cu cote(pri
indivize comune, se desc#ide o carte funciar colectiv, iar pentru fiecare imobil,
apartament etc. avnd proprietari diferii, se formeaz cte o carte funciar
individual.
n al doilea r!nd, se evideniaz principiul relativitii nscrierilor, n conformitate
cu care nscrierea unui drept real se poate efectua numai mpotriva aceluia care, la
momentul nregistrrii cererii, este nscris ca titular al dreptului asupra cruia
nscrierea urmeaz a fi fcut i mpotriva aceluia care, nainte de a fi fost nscris, i(
a grevat dreptul, atunci cnd amndou nscrierile se cer deodat. ?n acest sens sunt
reglementrile art. D:; Cod civil.
$rincipiul menionat este susceptibil de excepii. 0stfel, o prim excepie o
reprezint nscrierea drepturilor reale n cazul actelor juridice succesive. Conform
prevederilor art. D:& Cod civil, n cazul n care un drept supus nscrierii n cartea
funciar a constituit obiectul unor cesiuni succesive fr ca nscrierile s fi fost
efectuate, cel din urm ndreptit nu poate cere nscrierea dreptului n folosul su
dect dac solicit, odat cu nscrierea acestuia, i nscrierea dobndirilor succesive
anterioare pe care le va dovedi cu nscrisuri originale sau cu copii legalizate ale
acestora.
!e asemenea, o alt excepie o reprezint nscrierile ntemeiate pe obligaiile
defunctului. Conform prevederile art. D:> Cod civil nscrierile ntemeiate pe obligaiile
defunctului se pot efectua i dup ce dreptul a fost nscris pe numele motenitorului,
ns numai n msura n care motenitorul este inut n continuare s respecte aceste
obligaii.
"n al treilea principiu al sistemului de publicitate n discuie l constituie
principiul legalitii nscrierilor, principiu care are n vedere exactitatea i corelaia
perfect a informaiilor coninute de cartea funciar, cu realitatea juridic.
$rincipiul legalitii nscrierii rezult din dispoziiile art. &D(&: ale 5egii nr.
@E%::=, republicat, cu modificrile ulterioare.
0stfel, registratorul admite cererea i dispune intabularea sau nscrierea
provizorie prin nc#eiere, numai dac, dup verificare, constat c nscrisul
ndeplinete urmtoarele condiii'
a9 este nc#eiat cu respectarea formelor prescrise de lege.
b9 cuprinde exact i complet numele sau denumirea prilor i se menioneaz
codul numeric personal, numrul de identificare fiscal, codul de nregistrare fiscal
sau codul unic de nregistrare, dup caz, atribuit acestora.
c9 individualizeaz imobilul printr(un numr de carte funciar i un numr
cadastral sau topografic, dup caz.
d9 este nsoit de o traducere legalizat, dac actul nu este ntocmit n limba
romn.
e9 este nsoit, dup caz, de o copie a extrasului de carte funciar pentru
autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza ntocmirii actului.
f9 este nsoit de dovada ac#itrii tarifului de publicitate imobiliar, cu excepia
scutirilor legale.
!ac se constat c cererea de nscriere n cartea funciar nu ntrunete
condiiile legale, se va respinge printr(o nc#eiere motivat. !espre respingerea
cererii se va face meniune n registrul de intrare, n dreptul nregistrrii acesteia,
precum i n cartea funciar.
%l patrulea principiu al sistemului de publicitate imobiliar reglementat de Codul
civil i de 5egea nr. @E%::=, republicat, cu modificrile ulterioare, l reprezint
principiul prioritii nscrierilor n cartea funciar, conform cu care dac exist mai
muli prezumtivi titulari ai unui drept tabular asupra aceluiai imobil, drept care rezult
n urma nc#eierii unor acte cu acelai autor, antecesor al dreptului tabular, este
considerat titular al dreptului tabular acela care a ndeplinit primul formalitile de
publicitate imobiliar.
!eci, primul care solicit nscrierea este i primul titular al dreptului nscris,
c#iar i n cazul n care titlul su are o dat posterioar titlului altui dobnditor, n
baza principiului statuat prin adagiul (ui prior tempore potior jure.
Conform prevederilor art. D:- Cod civil, sub rezerva situaiilor n care prin lege
nu se prevede altfel, nscrierile n cartea funciar i produc efectele de la data
nregistrrii cererilor, legiuitorul prevznd c se va ine cont de data, ora i minutul
nregistrrii acestora n toate situaiile n care cererea a fost depus personal, prin
mandatar ori notar public ori, dac este cazul, transmis prin telefax, pot
electronic sau prin alte mijloace care asigur transmiterea textului i confirmarea
primirii cererii de nscriere cu toate documentele justificative.
!e asemenea, n cazul drepturilor de ipotec, ordinea nregistrrii cererilor este
aceea care determin rangul acestora, iar dac mai multe cereri s(au primit n
aceeai zi prin pot sau curier, drepturile de ipotec vor avea acelai rang, iar
celelalte drepturi vor dobndi numai provizoriu rang egal, urmnd ca instana s se
pronune, la cererea oricrei persoane interesate, asupra rangului i, atunci cnd
este cazul, asupra radieri nscrierii nevalabile.
!ac dou sau mai multe drepturi au primit provizoriu rang egal, este preferat,
indiferent de data cert a titlurilor aflate n concurs, acela care a fost pus n posesia
bunului su sau cel fa de care debitorul i(a executat cel dinti obligaiile, cu
excepia drepturilor de ipotec care au acelai rang. 0tunci cnd niciunul dintre
dobnditori nu a fost pus n posesia bunului su sau debitorul nu i(a executat
obligaiile fa de niciunul dintre acetia, este preverat acela care a sesizat primul
instana judectoreasc.
?n acelai mod vor fi rezolvate situaiile i atunci cnd, n aceeai zi o cerere de
nscriere a fost depus ori comunicat n condiiile reglementate de art. D:- alin. 8%9
Cod civil, iar alta primit prin curier sau pot.
$rincipiul amintit este susceptibil de excepiile prevzute de legiuitor n
cuprinsul Codului civil.
0stfel, avem n vedere prevederile art. DD@ Cod civil, text care reglementeaz
dobndirea anumitor drepturi reale fr nscriere n cartea funciar. Este vorba
despre acele dreturi reale care provin din motenire, accesiune natural, vnzare
silit, expropriere pentru cauz de utilitate public i n alte cazuri prevzute de lege.
?ns, n cazul vnzrii silite, dac urmrirea imobilului nu a fost n prealabil
notat n cartea funciar, drepturile reale dobndite fr nscriere n cartea funciar
nu pot fi opuse terilor dobnditori de bun(credin. !eci, n acest caz, este
necesar nscrierea acestora n cartea funciar.
<ot astfel, dac este vorba despre drepturi reale dobndite fr nscrierea n
cartea funciar, adic atunci cnd acestea provin din succesiune, accesiune
natural, vnzare silit, expropriere pentru cauz de utilitate public sau n alte
cazuri prevzute de lege, iar titularii drepturilor astfel dobndite vor s dispun de
acestea prin cartea funciar, este necesar, n prealabil s fac nscrierea drepturilor
respective.
B alt excepie de la principiul n discuie este stabilit prin prevederile art. D:,
Cod civil, care reglementeaz situaia terului dobnditor de rea(credin. 0stfel,
acela care a fost ndreptit, printr(un act juridic nc#eiat n mod valabil, s nscrie un
drept real n folosul su n cartea funciar, poate cere radierea unui drept concurent
sau acordarea de rang preferenial fa de nscrierea efectuat de alt persoan,
dac actul juridic n temeiul cruia se solicit radierea sau acordarea rangului
preferenial este anterior aceluia n baza cruia terul i(a nscris dreptul, dac
dreptul reclamantului i acela al terului dobnditor provin de la un autor comun i
dac nscrierea dreptului n folosul reclamantului a fost mpiedicat de terul
dobnditor, fie prin violen, fie prin viclenie.
!e observat c radierea sau acordarea rangului preferenial poate fi cerut i
atunci cnd violena sau viclenia a provenit de la o alt persoan, alta dect terul
dobnditor, dac acesta din urm a cunoscut sau, dup caz, trebuia s cunoasc
aceast mprejurare, la momentul nc#eierii contractului n baza cruia a dobndit
dreptul intabulat n folosul su.
!reptul la aciune este prescriptibil n termen de ; ani, calculat de la data
nscrierii de ctre ter a dreptului n folosul su.
*n alt principiu al sistemului de publicitate analizat l constituie principiul forei
probante a nscrierii, acesta fiind consacrat de art. :-- Cod civil, text care instituie
dou prezumii relative, dup cum urmeaz'
( dac n cartea funciar s(a nscris un drept real n folosul unei persoane, se
prezum c dreptul exist n folosul ei.
( dac un drept real s(a radiat din cartea funciar, se prezum c acel drept nu
exist.
Este posibil a se face dovada contrar numai atunci cnd este vorba despre
dobndirea unor drepturi reale fr nscriere n cartea funciar n condiiile
reglementate la art. DD@ din Codul civil.
$otrivit dispoziiilor art. :-% alin. 8%9 Cod civil, dac prin lege nu se prevede
altfel, oricine a dobndit cu bun(credin un drept real nscris n cartea funciar, n
temeiul unii act juridic cu titlu oneros, este considerat titularul dreptului nscris n
folosul su, c#iar i atunci cnd, la cererea adevratului titular, dreptul autorului su
a fost radiat din cartea funciar.
!obnditorul este considerat de bun(credin dac, la data nregistrrii cererii
de nscriere a dreptului n folosul su, nu a fost notat nici o aciune prin care se
contest cuprinsul crii funciare, dac din cuprinsul crii funciare nu rezult nicio
cauz care s justifice rectificarea acesteia n favoarea altei persoane i dac nu a
cunoscut, pe alt cale, inexactitatea cuprinsului crii funciare. 0ceste reglementri
sunt aplicabile i terului care a dobndit cu bun(credin un drept de ipotec n
temeiul unui act juridic nc#eiat cu titularul de carte funciar sau cu succesorul n
drepturi al acestuia.
?n ultimul rnd, amintim i principiul efectului constitutiv sau translativ de
drepturi tabulare, conform cruia este obligatorie nscrierea drepturilor reale
imobiliare n cartea funciar, n conformitate cu actele juridice sau faptele juridice
justificative. Considerm acest principiu ca fiind cel mai important i care confer
sistemului de publicitate al crilor funciare o putere i o importan juridic special.
0stfel, dac legea nu prevede altfel, drepturile reale asupra imobilelor
cuprinse n cartea funciar se dobndesc ntre pri, dar i n raport cu terii, numai
prin nscrierea n cartea funciar, n baza actului sau faptului care justificat
nscrierea, excepiile fiind acelea reglementate la art. DD@ Cod civil, care
reglementeaz dobndirea unor drepturi reale fr nscriere.
14.2.4. 8n("r%#r%'# 1n ".rt#. ,!n"%.r2
?n conformitate cu dispoziiile Codului civil, nscrierile sunt urmtoarele '
( intabularea drepturilor tabulare.
( nscrierea provizorie.
( notarea unor drepturi, fapte i raporturi juridice.
( rectificarea nscrierilor n cartea funciar.
?n condiiile art. DD> din noul Cod civil, intabularea constituie o operaiune de
nscriere n cartea funciar a drepturilor tabulare, care are ca efect dobndirea, att
ntre pri ct i fa de teri, n baza actului juridic sau faptului juridic care justific
nscrierea, a drepturilor reale imobiliare respective.
!eci, nscrierea n cartea funciar are efect constitutiv sau translativ de drepturi
reale imobiliare, ceea ce conduce la concluzia c numai pe calea intabulrii i din
momentul efecturii acestei operaiuni se transmite dreptul real imobiliar din
patrimoniul transmitorului n acela al dobnditorului.
!reptul de proprietate i celelalte drepturi reale imobiliare se nscriu n cartea
funciar pe baza actului prin care s(au constituit ori s(au transmis n mod valabil.
7umai persoana care are calitatea de proprietar i al crei drept este nscris n
cartea funciar poate cere dezmembrarea terenului aflat n proprietate.
"odificarea coninutului unui drept ce greveaz un drept real imobiliar se
nscrie, dac legea nu dispune altfel, potrivit regulilor stabilite pentru dobndirea i
stingerea drepturilor reale.
?nscrierea n carea funciar se efectueaz n baza unor nscrisuri pe care le
enumer art. DDD din Codul civil, anume, nscricul autentic notarial, #otrrea
judectoreasc rmas definitiv, certificatul de motenitor sau un alt act emis de
autoritile administrative, dac prin dispoziiile legale se prevede aceasta. !in
aceast reglementare rezult c numai n acest mod se poate face intabularea n
cartea funciar i numai n baza actelor menionate.
Aenunarea la dreptul de proprietate se poate face numai printr(o declaraie n
form autentic notarial, nregistrat la biroul de cadastru i publicitate imobiliar,
pentru a se putea nscrie radierea dreptului, conform prevederilor art. DD: alin. 8%9
Cod civil.
*nitile administrativ(teritoriale pot solicita nscrierea dreptului de proprietate n
folosul acestora, pe baza #otrrii consiliului local i cu respectarea prevederilor
legale privind transferul drepturilor reale imobiliare, n condiiile n care o alt
persoan nu a solicitat nscrierea n temeiul uzucapiunii.
!e la regula intabulrii n cartea funciar fac excepie acele drepturi reale
imobiliare care, n baza legii, pot fi dobndite fr nscriere n cartea funciar. Este
vorba despre dreptruile provenind din motenire, accesiune natural, vnzare silit,
expropriere pentru cauz de utilitate public i alte situaii pe care legea le prevede.
?ns i n aceste situaii, titularii drepturilor dobndite n modurile artate nu pot
dispune de acestea prin cartea funciar, dect numai dup ce s(a fcut nscrierea.
?n situaia vnzrii silite, dac urmrirea silit a imobilului nu a fost notat n
prealabil n cartea funciar, dreptul cumprtorului nu este opozabil terilor
dobnditori de bun.credin.
!e asemenea, mai precizm i c n conformitate cu dispoziiile art. D:& Cod
civil, dac un drept real imobiliar supus nscrierii n cartea funciar
a fcut obiectul unor cesiuni succesive, fr ca nscrierile s fi fost efectuate, ultimul
dintre dobnditori nu poate efectua nscrierea n cartea funciar a dreptului real n
folosul su, dect numai n condiiile n care solicit, la momentul nscrierii acestuia i
nscrierea dobndirilor succesive anterioare.
nscrierea provizorie urmrete trecerea n cartea funciar a drepturilor reale
imobiliare, ca i n cazul intabulrii, ns aceste drepturi tabulare astfel nscrise au un
caracter de incertitudine.
?nscrierea provizorie produce efecte n ce privete dobndirea, modificarea sau
stingerea unui drept tabular din momentul nregistrrii cererii, sub condiia i msura
justificrii acesteia.
)ustificarea nscrierii provizorii implic existena consimmntului aceluia n
favoarea cruia s(a efectuat nscrierea provizorie, fie n form autentic, fie n
temeiul unei #otrri judectoreti definitive. 0ciunea n justificare tabular este
supus dispoziiilor coninute de art. D:= F D:@ Cod civil, n ce priviete aciunea n
prestaie tabular i efectele acesteia fa de terul dobnditor de rea(credin.
!ac este vorba despre nscrierea provizorie a radierii unei ipoteci, aceasta se
face n temeiul #otrrii judectoreti definitive sau a consinmntului creditorului,
dat n form autentic ori a procesului(verbal ntocmit de executorul judectoresc prin
care s(a constatat acceptarea plii sau a nc#eierii ntocmite de executorul
judectoresc, prin care s(a constatat efectuarea plii, nc#eiere rmas definitiv.
"ai trebuie amintit c n cazul justificrii unei nscrieri provizorii, aceasta
produce efecte asupra tuturor nscrierilor care au fost fcute condiionat de
justificarea acesteia i, tot astfel, nejustificarea unei nscrieri provizorii conduce la
radierea sa i a tuturor celorlalte nscrieri care s(au fcut condiionat de justificarea
ei.
$oate fi solicitat nscrierea provizorie dac dreptul real dobndit greveaz o
construcie viitoare, dac, n temeiul unei #otrri care nu este nc definitiv, partea
czut n pretenii a fost obligat la strmutarea, constituirea sau stingerea unui drept
tabular ori cel care administreaz bunurile altei persoane a fost obligat s dea o
garanie ipotecar, dac debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris
ipoteca, dac se dobndete un drept tabular nscris provizoriu, dac ambele pri
consimt numai pentru efectuarea unei nscrieri provizorii ori n alte cazuri prevzute
de lege.
"ai trebuie s amintim i notarea unor drepturi, fapte i raporturi juridice
?n sistemul noilor cri funciare, numai drepturile tabulare, drepturile reale
imobiliare pot face obiectul intabulrii sau al nscrierii provizorii, n timp ce drepturile
de crean, faptele juridice sau alte raporturi juridice aflate n legtur cu imobilele
cuprinse n carte funciar pot fi doar notate n carte funciar, n cazurile i condiiile
prevzute de lege.
e urmrete, astfel, numai informarea terilor cu privire la mprejurri speciale
privind titularul dreptului, fapte personale, drepturi personale sau raporturi juridice
care au calitatea de a evidenia anumite particulariti n legtur cu situaia juridic a
bunului imobil.
!repturile, faptele sau alte raporturi juridice care au legtur cu imobilele
cuprinse n cartea funciar devin opozabile terilor prin notare, dac nu se face
dovada c au fost cunoscute pe alt cale, cu execpia cazului n care, din lege
rezult c simpla cunoatere a acestora nu este suficient pentru a suplini lipsa de
publicitate.
0lin. 8,9 al art. :-, Cod civil prevede c sunt supuse notrii n cartea funciar
punerea sub interdicie i ridicarea acestei msuri. cererea de declarare a morii unei
persoane fizice, #otrrea judectoreasc de declarare a morii i cererea de anulare
sau de rectificare a #otrrii judectoreti de declarare a morii. calitatea de bun
comun a unui imobil. convenia matrimonial, modificarea sau nlocuirea acesteia.
destinaia unui imobil de locuin a familiei. locaiunea i cesiunea de venituri. aportul
de folosin la capitalul social al unei societi. interdicia convenional de
nstrinare sau de grevare a unui drept nscris. vnzarea fcut cu rezerva dreptului
de proprietate. dreptul de a revoca sau denuna unilateral contractul. pactul
comisoriu i declaraia de rezoluiune sau de reziliere unilateral a contractului.
antecontractul i pactul de opiune. dreptul de preempiune nscut din convenii.
intenia de a nstrina sau de a ipoteca. sc#imbarea rangului ipotecii, poprirea, gajul
sau constituirea altei garanii reale asupra creanei ipotecare. desc#iderea procedurii
insolvenei, ridicarea dreptului de administrare al debitorului supus acestei msuri i
nc#iderea acestei proceduri. sec#estrul, urmrirea imobilului, a fructelor ori
veniturilor sale. aciunea n prestaie tabular, aciunea n justificare i aciunea n
rectificare. aciunile pentru aprarea drepturilor reale nscrise n cartea funciar,
aciunea n partaj, aciunile n desfiinarea actului juridic pentru nulitate, rezoluiune
ori alte cauze de ineficacitate, aciunea revocatorie i orice alte aciuni privitoare la
alte drepturi, fapte sau raporturi juridice n legtur cu imobilele nscrise. punerea n
micare a aciunii penale pentru o nscriere n cartea funciar svrit printr(o fapt
prevzut de legea penal.
0u calitatea de teri acele persoane care au dobndit un drept real sau un alt
drept n legtur cu imobilul nscris n cartea funciar.
!e asemenea, cu caracter facultativ, fr ca opozabilitatea fa de teri s
depind de aceste nscrieri, se pot nota n cartea funciar incapacitatea sau
restrngerea, prin efectul legii, a capacitii de exerciiu sau de folosin, declaraia
de utilitate public n vederea exproprierii unui imobil i orice alte fapte sau raporturi
juridice care au legtur cu imobilul i care sunt prevzute n acest scop de lege.
"ai poate fi notat n cartea funciar intenia de a nstrina sau de a ipoteca, n
condiiile reglementrii de la art. :-& Cod civil, cu precizarea c dac nstrinarea
sau ipotecarea se realizeaz n termen de ; luni de la notarea inteniei de a nstrina
sau de a ipoteca, dreptul nscris va avea rangul notrii.
7otarea inteniei de a nstrina sau de a ipoteca i pierde efectul prin trecerea
unui termen de ; luni de la data nregistrrii cererii.
!e asemenea, conform prevederilor art. :-= Cod civil, se poate nota n cartea
funciar promisiunea de a nc#eia un contract avnd ca obiect dreptul de proprietate
asupra imobilului sau un alt drept n legtur cu acesta, dac promitentul este
nscris n cartea funciar ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii. <ot
astfel, se poate nota i antecontractul n cartea funciar, cu precizarea c notarea se
poate face oricnd n termenul stipulat n cuprinsul acestuia pentru executarea sa,
dar nu mai trziu de = luni de la expirarea lui.
$ot face obiectul notrilor n carte funciar'
( raporturile juridice care configureaz situaia juridic personal a titularului de
carte funciar 8minoritatea, interdicia judectoreasc, curatela, #otrrile
judectoreti declarative de moarte a titularului dreptului tabular etc.9.
( drepturile personale i alte raporturi juridice patrimoniale n legtur cu
imobilul nscris n carte funciar 8interdicia de nstrinare sau grevare, contractul de
nc#iriere pe o durat mai mare de ; ani, cesiunea de venituri pentru o perioad mai
mare de ; ani, pactul de preferin etc.9.
( intenia de a nstrina sau de a greva imobilul nscris n cartea funciar.
( ngrdirile legale i judiciare de nstrinare sau grevare a imobilului nscris n
carte funciar.
( msurile de executare silit i cele asigurtorii asupra imobilului nscris n
carte funciar.
( aciunile n justiie n legtur cu imobilul nscris n cartea funciar 8de
exemplu' aciunile pentru desfiinarea actului juridic, aciunea n constatare simulaiei
actului translativ sau constitutiv de drepturi, aciunea paulian, aciunea de partaj9.
?n fine, cu privire la rectificarea nscrierilor n cartea funciar, vom reine
urmtoarele '
Este necesar efectuarea rectificrilor nscrierilor n cartea funciar atunci cnd
nscrierile fcute nu corespund situaiei juridice reale, iar operaiunea de rectificare
const n radierea, ndreptarea sau corectarea oricror nscrieri inexacte din cartea
funciar.
$roba situaiei reale a imobilului se face printr(o recunoatere a titularului
nscrierii a crei rectificare se solicit, materializat ntr(o declaraie n form
autentic notarial sau printr(o #otrre judectoreasc definitiv pronunat
mpotriva acestuia, prin care s(a admis aciunea de fond 8aciunea poate fi n
anulare, n rezoluiune, n reduciune sau orice alt aciune ntemeiat pe o cauz de
ineficacitate a actului juridic9.
Aectificarea unei intabulri sau a unei nscrieri provizorii poate fi solicitat de
orice persoan interesat, n condiiile n care nscrierea sau nc#eierea nu este
valabil ori actul n temeiul cruia a fost efectuat a fost desfiinat pentru cauze ori
motive anterioare sau concomitente nc#eierii ori, dup caz, emiterii lui sau atunci
cnd dreptul nscris a fost greit calificat ori dac nu mai sunt ntrunite condiiile de
existen a dreptului nscris sau au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s(
a fcut nscrierea. Aectificarea intabulrii sau nscrierii provizorii mai poate fi
solicitat dac aceasta nu mai este, din orice alte motive, n concordan cu situaia
juridic real a imobilului.
Bperaiunea de rectificare a nscrierilor din cartea funciar se poate face fie pe
cale amiabil, prin declaraia autentic notarial a titularului dreptului care urmeaz a
fi radiat sau modificat, fie, n caz de litigiu, prin #otrre judectoreasc definitiv.
0tunci cnd dreptul nscris n cartea funciar trebuie rectificat, titularul acestiuia
are obligaia de a preda persoanei ndreptite, alturat consimmntului exprimat n
form autentic notarial pentru efectuarea rectificrii, i nscrisurile necesare. ?n caz
contrar, persoana interesat poate solicita instanei judectoreti s dispun
nscrierea n cartea funciar, iar #otrrea judectoreasc va suplini consimmntul
la nscriere al prii creia i revine obligaia de a preda nscrisurile necesare
rectificrii. 0ciunea n rectificare poate fi introdus concomitent sau separat, dup ce
a fost admis aciunea de fond, dac este acazul.
?n privina efectelor aciunii n rectificare, vom observa c #otrrea de admitere
a acesteia nu poate aduce atingere drepturilor nscrise n folosul acelora care nu au
avut calitatea de pri n cauz. ?ns, atunci cnd aciunea n rectificare a fost notat
n cartea funciar, #otrrea judectoreasc de admitere a rectificrii se nscrie, din
oficiu i mpotriva acelora care au dobndit vreun drept tabular dup notare, care se
radiaz o dat cu dreptul autorilor lor.
?n ce privete rspunderea pentru inerea defectuoas a cri funciare,
persoana care a fost prejudiciat printr(o fapt svrit n pstrarea i administrarea
crii funciare poate cere obligarea, n solidar, la plata despgubirilor a oficiului
teritorial de cadastru i publicitate imobiliar de la locul siturii imobilului i a
persoanei rspunztoare de prejudiciul produs, dac prejudciul nu poate fi evitat,
total sau parial urmare exercitrii aciunilor n justioie i a cilor de atac pe care
legea le reglementeaz.
0ciunea n rapararea prejudiciului trebuie introdus n cadrul termenului de
prescripie de un an, calculat de la data la care cel vtmat a cunoscut faptul
pgubitor, dar nu mai trziu de trei luni de la data svririi faptei care a generat
prejudiciul respectiv, iar cursul prescripiei se suspend pe perioada exercitrii
aciunilor i a cilor de atac reglementate de lege pentru nlturarea efectelor faptei
pgubitoare.
14.2.3. A"+%!n%'# *r%&%n *!$'%"%t.t#. %)o$%'%.r2
Conform prevederilor Codului civil exist trei aciuni n justiie cu privire la
nscrierile n cartea funciar, anume, aciunea n prestaie tabular, aciunea n
justificare tabular i aciunea n rectificare.
Conform dispoziiilor art. D:= Cod civil, aciunea n prestaie tabular constituie
o aciune n justiie pe care o introduce dobnditorul potenial al unui drept tabular,
mpotriva antecesorului tabular care are obligaia de a constitui, de a transmite sau
modifica un drept tabular i care nu se comport n consecin, urmrind obligarea
acestuia la ndeplinirea obligaiilor asumate pentru nscrierea n cartea funciar a
acelui drept tabular. !reptul la aciunea n prestaie tabular este imprescriptibil.
Aeglementarea juridic a acestei aciuni o gsim la art. D:= F D:@ Cod civil.
!ac aciunea n prestaie tabular a fost notat n cartea funciar, atunci
#otrrea judectoreasc se nscrie, din oficiu, i mpotriva acelora care au dobndit
vreun drept tabular dup notare.
B form special de exercitare a aciunii n prestaie tabular este reglementat la
art. D:@ Cod civil, anume, atunci cnd are n vedere situaia unui ter de rea(credin.
0stfel, aceasta poate fi introdus i mpotriva unui ter dobnditor nscris anterior n
cartea funciar, dac actul juridic pe care reclamantul l invoc este anterior aceluia n
temeiul cruia a fost nscris dreptul terului dobnditor, cu condiia ca terul s fi fost de
rea(credin la momentul nc#eierii actului.
!reptul la aciune n prestaie tabular mpotriva unui ter dobnditor de rea(
credin este prescriptibil n termen de trei ani de la data nscrierii dreptului n folosul
su, excepie fcnd cazul n care dreptul la aciune al reclamantului mpotriva
antecesorului tabular s(a prescris mai nainte.
%ciunea n justificare tabular reprezint aciunea n justiie pe care o poate
introduce acela care i(a nscris provizoriu n cartea funciar un drept tabular care
este afectat de o condiie suspensiv, contra aceluia mpotriva cruia s(a nscris
dreptul, n cazul n care acesta din urm refuz s(i dea consimmntul necesar
justificrii dreptului de ctre reclamant.
?n cadrul acestei aciuni, reclamantul poate solicita instanei judectoreti s
dispun obligarea aceluia mpotriva cruia s(a nscris provizoriu s consimt la
justificarea nscrierii sau s dispun intabularea dreptului real imobiliar, pe aceast
cale fiint transformat nscrierea provizorie ntr(o nscriere definitiv.
Conform prevederilor art. :%, Cod civil, dreptul afectat de o condiie
suspensiv se radiaz din oficiu din cartea funciar, dac nu se dovedete
ndeplinirea condiiei care afecteaz dreptul, ntr(un termen de cinci ani din momentul
nscrierii acestuia.
!e asemenea, condiia rezolutorie se radiaz din cartea funciar dac nu s(a
cerut, n baza acesteia, radierea dreptului nscris sub condiie rezolutorie, timp de
zece ani din momentul nscrierii.
n fine, mai avem n vedere aciunea n rectificare tabular.
?n situaia n care exist o neconcordan ntre coninutul crii funciare i
situaia juridic real, exist posibilitatea de a se solicita rectificarea acesteia,
constnd n radierea, ndreptarea sau menionarea nscrierii oricrei operaiuni,
susceptibil a face obiectul unei nscrieri n cartea funciar.
Bperaiunea de rectificare a nscrierilor din cartea funciar se poate face pe
cale amiabil, prin declaraia autentic notarial a titularului dreptului care urmeaz a
fi radiat sau modificat sau n caz de litigiu, prin #otrre judectoreasc definitiv.
!ac dreptul nscris n cartea funciar trebuie rectificat, titularul acestiuia are
obligaia de a preda persoanei ndreptite, alturat consimmntului exprimat n
form autentic notarial pentru efectuarea rectificrii, i nscrisurile necesare. ?n caz
contrar, persoana interesat se poate adresa instanei, care va dispune nscrierea n
cartea funciar, iar #otrrea judectoreasc va suplini consimmntul la nscriere
al prii creia i revine obligaia de a preda nscrisurile necesare rectificrii.
0ciunea n rectificare poate fi introdus concomitent sau separat, dup ce a
fost admis aciunea de fond, dac este acazul.
4otrrea de admitere a aciunii n rectificare nu poate aduce atingere
drepturilor nscrise n folosul acelora care nu au avut calitatea de pri n cauz. ?ns,
atunci cnd aciunea n rectificare a fost notat n cartea funciar, #otrrea
judectoreasc de admitere a rectificrii se nscrie, din oficiu i mpotriva acelora
care au dobndit vreun drept tabular dup notare, care se radiaz o dat cu dreptul
autorilor lor
$rin rectificare se nelege radierea, ndreptarea sau menionarea nscrierii
oricrei operaiuni, susceptibil a face obiectul unei nscrieri n cartea funciar.
0ciunea n rectificare poate fi introdus mpotriva aceluia n favoarea cruia s(a
efectuat nscrierea i mpotriva succesorilor si.
Brice persoan interesat poate cere rectificarea nscrierilor din cartea funciar
dac printr(o #otrre judectoreasc definitiv i irevocabil s(a constatat c'
%. nscrierea sau actul n temeiul cruia s(a efectuat nscrierea nu a fost
valabil ori actul n temeiul cruia nscrierea a fost efectuat a fost desfiinat, n
condiiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente nc#eierii ori,
dup caz, emiterii acestuia,
,. dreptul nscris a fost greit calificat.
;. nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au ncetat
efectele actului juridic n temeiul cruia s(a fcut nscrierea.
>. nscrierea din cartea funciar nu mai este n concordan cu situaia juridic
real a imobilului.
Cu privire la termenele de exercitare a aciunii n rectificare sunt aplicabile
dispoziiile reglementate la art. :-: Cod civil. 0stfel, sub rezerva prescripiei dreptului
la aciune n fond, aciunea n rectificare de carte funciar este imprescriptibil fa
de dobnditorul nemijlocit i fa de terul care a dobndit cu rea(credin dreptul
nscris n folosul su.
?n situaia n care aciunea n fond introdus pe cale separat a fost admis,
atunci aciunea n rectificare este imprescriptibil mpotriva acelora care au fost
c#emai n judecat, dar i mpotriva terilor care au dobndit un drept real dup
momentul la care aciunea de fond a fost notat n cartea funciar.
?n privina persoanelor care au dobndit cu bun(credin un drept real fie
prin donaie, fie prin legat cu titlu particular, aciunea n rectificare ( sub rezerva
prescripiei dreptului la aciunea de fond F trebuie s fie introdus n termen de cinci
ani, care se calculeaz de la data nregistrrii cererii lor de nscriere.
8ntr#$2r% # "ontro' /% t#)# # #;$.t#r#
1.E-*'%".+% "# r#*r#;%nt2 *!$'%"%t.t#. %)o$%'%.r2
2. E-*'%".+% "# r#*r#;%nt2 "..(tr!' 9#n#r.' /% ".r# #(t# "on+%n!t!' "2r+%%
,!n"%.r#
3. E-*'%".+% ".r# (!nt ."+%!n%'# # ".rt# ,!n"%.r2
4. E-*'%".+% ".r# (!nt *r%n"%*%%'# r#9'#)#nt.t# # Co!' "%&%' /% # L#9#. nr.
5C1774 . "..(tr!'!% /% *!$'%"%t2+%% %)o$%'%.r#> r#*!$'%".t2> "! )o%,%"2r%'#
!'t#r%o.r#