Sunteți pe pagina 1din 15

1

BANCILE DE CREDIT IPOTECAR


OPERATIUNIILE INSTITUTIILOR DE CREDIT












CUPRINS

2


1. Creditul ipotecar notiuni generale
2. Diferente intre creditul ipotecar si cel imobiliar
3. Principiile activitatii de creditare
4 Studiu de caz. Top 5: Cele mai avantajoase credite ipotecare in lei si in euro




SCOPUL REFERATULUI: Elaborarea unei succinte prezentari in ceea ce priveste
notiunile generale si modul in care se acorda un credit ipotecar.
OBIECTIVE:
Dobandirea unor cunostinte legate de modul de acordare a creditului ipotecar
Intelegerea diferentelor dintre creditul ipotecar si cel imobiliar

CUVINTE CHEIE: credit ipotecar, dobanda, garantii, credit imobiliar...






I. CREDITUL IPOTECAR NOTIUNI GENERALE

3

Creditul ipotecar reprezinta un credit imobiliar garantat doar cu ipoteca asupra locuintei
achizitionate, fiind reglementat initial de o lege speciala, Legea nr. 190/1999. In conditiile
acestei legi, creditul ipotecar pentru investitii imobiliare desemneaza acel tip de credite acordate
de institutii financiare autorizate, destinat sa finanteze construirea, cumpararea, reabilitarea,
consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinatie locativa, industriala sau comerciala.
Creditul ipotecar se acorda pe o perioada de minimum 5 ani pentru persoanele juridice si
de minimum 10 ani pentru persoanele fizice, fiind garantat prin ipoteci sau privilegii, astfel cum
sunt definite la art. 1.737 din Codul Civil, asupra imobilului, teren sau constructii pentru care
se acorda creditul. Ipoteca astfel constituita pentru garantarea creditului poate avea ca obiect
terenul si constructiile ridicate pe acesta ulterior constituirii sale, in limita valorii stabilite prin
contract si pe masura utilizarii creditului.
Ipotecile sau privilegiile constituite pentru garantarea imprumuturilor ipotecare dureaza
pana la rambursarea integrala a creditului pentru garantarea caruia au fost infiintate, nefiind
aplicabile dispozitiile art. 1.786 din Codul Civil. In cazul in care partile sunt de acord, ipoteca va
putea fi transferata asupra altui imobil cu valoare cel putin egala cu cea a imobilului ipotecat
anterior. Dupa inscrierea ipotecii asupra noului imobil, garantiile anterior constituite asupra
acestuia isi inceteaza de drept efectele.
Creditul ipotecar reprezinta acel credit al carui obiect il reprezinta material proprietatii
imobiliare: constructii si terenuri. Intre creditor si debitor intervine un contract potrivit caruia
primul pune la dispozitia celui de-al doilea o suma prin care acesta din urma sa-si constituie sau
sa-si extinda proprietatea imobiliara. Contractul avand in vedere obiectul specific al creditului,
contine unele prevederi caracteristice:
Mentionarea proprietatii cu care se garanteaza imprumutul;
Obligatiile ce decurg in cazul rambursarii anticipate;
Conditiile in care debitorul poate pierde proprietatea;


4

Creditul ipotecar are mai multe forme:
1

1. creditul ipotecare cu dobanda variabila opereaza cu un nivel al dobanzii stabilit in
functie de evolutia pietei financiare;
2. creditul ipotecar cu rambursare progresiva prevede pentru inceput reduceri intre 8 si
85% fata de rambursarile constante;
3. creditul ipotecar inversat purtator de anuitati, urmareste sa valorifice capitalul
imobilizat in locuinte proprietati, fara a se renunta la dreptul de proprietate si la uzufruct.
Decizia de a achizitiona un credit ipotecar, sau a unui credit in general, reprezinta un
process care este privit dintr-o tripla persectiva:
a) Din perspectiva legala, creditul ipotecar in Romania a fost reglementat de Legea
190/1999 careia in timp i s-au adus modificari si imbunatatiri;
Conform legii, pot avea acces la credit ipotecar(pentru achizitie, renovare-reabilitare sau
construire de locuinte) persoanele fizice cetateni romani cu domiciliul in Romania sau persoane
juridice romane cu obiect de activitate specific(construire, reabilitare de locuinte). In cazul
persoanelor fizice, rata de credit(cuprinzand capital, adica suma de rambursat si dobanda) nu
trebuie sa depaseasca 35% din venitul net al solicitantului.
b) Din punct de vedere financiar, legea confera mai multe avantaje institutiilor care
acorda acest tip de credit standardizat intr-o oarecare masura, cum ar fi posibilitatea emiterii in
viitor de titluri ipotecare in baza portofoliilor de credite acordate. Acest lucru inseamna ca, prin
emiterea si vanzarea acestor titluri(valori mobiliare) pe piata de capital, banca sau institutia
financiara emitenta va putea face rost de noi fonduri pentru a acorda mai departe credite
ipotecare. In viitor, aceasta solutie de refinantare pe piata secundara va fi singura viabila pentru a
accede de la noi fonduri pe termen lung cand restul au fost consumate deja pe credite.
c) A treia dimensiune a luarii unei astfel de decizii este reprezentata de perspectiva
personala a clientului. Semnarea unui contract de credit ipotecar pare o decizie greu de luat si
care presupune si din punctual de vedere al clientului prezenta anumitor riscuri. Aceste riscuri,
sunt, insa, analizate de catre institutiile bancare, pe baza acestei analize luandu-se decizia de
creditare:

1
Elena Violeta Drgoi, Mdlina Antoaneta Rdoi Moned, Editura Cartea Studeneasc, Bucureti, 2010,
pag 237.

5

1. Normele prudentiale ale institutiilor care acorda credite ipotecare analizeaza solicitantii
cel putin din punctual de vedere al venitului net, din care solicitantul trebuie sa suporte cu o rata
de credit si sa isi mentina un nivel decent al conditiilor de trai, tocmai pentru a reduce riscul de
neplata;
2. Ipoteca nu inseamna ca din momentul acordarii creditului locuinta intra in proprietatea
bancii, sau, mai rau, ca daca dupa rambursarea a 3 sferturi din credit imprumutantul nu mai poate
plati, locuinta se vinde si imprumutantul nu mai recupereaza nimic. Banca sau institutia de credit
are dreptul, dupa vanzarea la licitatie sau in alt mod a locuintei, sa retina exact sumele la care
este indreptatita in conformitate cu contractul de credit (capital, dobanzi, alte costuri justificate);
restul sumei obtinute dupa vanzare se restituie imprumutantilor.
3. Desi majorarea dobanzii variabile din contract constituie un risc, corelarea dobanzii
variabile la un index stabil (cum ar fi LIBOR, EURIBOR, care sunt rate ale dobanzilor practicate
intre banci, pe pietele interbancare europene) scuteste imprumutantul de astfel de emotii. O astfel
de mentiune in contractul de credit pare lipsita de importanta acum, dar nu si peste 5 ani, cand
conditiile economiei locale si mondiale pot fi complet diferite.
4. Multe din riscurile de neplata nu sunt de neevitat. Sistemul romanesc de asigurari pune
deja la indemana imprumutatilor o serie de produse de asigurare cum ar fi asigurarea de viata, de
invaliditate care il pot proteja pe imprumutat si pe familia acestuia in cazul producerii unui
eveniment nefericit.

Creditul ipotecar lichideaza piata imobilelor deja construite, imbunatateste starea unor
imobile pentru care nu existau in trecut fonduri de renovare, asigura fondurile necesare
construirii de noi locuinte si de aici un set intreg de alte beneficii, printre care noi locuri de
munca, revigorarea unor sectoare de activitate din industrie, sistematizarea terenurilor etc.
Emiterea de titluri in baza acestor portofolii de credite sau transferul acestor portofolii nu
inseamna modificarea conditiilor contractuale. Contractul de credit, cu mici exceptii (contul
bancar sau rata dobanzii, care pot suferi modificari, dar numai in conditiile specificate in
contract), nu poate fi modificat unilateral de catre banca sau de catre institutia financiara.
Garantiile solicitate pentru un credit ipotecar sunt ipoteca asupra imobilului pentru care se
acorda creditul si care trebuie sa acopere in proportie de minim 133% valoarea creditului,
6

asigurarea locuintei pentru care se acorda creditul si dupa caz, creditorii mai pot solicita si alte
garantii (garantii personale sau giranti, asigurari de viata).
De asemenea creditorii pot decide ca garantia sa acopere in proportie mai mare creditul in
functie de riscul asumat, adica avansul sau contributia solicitantului sa fie mai mare sau rata de
credit sa reprezinte mai putin de 35% din venitul net al solicitantului.

II. DIFERENTELE DINTRE UN CREDIT IPOTECAR SI UNUL IMOBILIAR

La solicitarea unui credit pentru achizitionarea unei locuinte la una dintre institutiile
financiare acreditate, acestea pun la dispozitia solicitantului lista cu oferte de credite care s-ar
putea incadra in cerintele acestuia. Aceasta lista cuprinde de cele mai multe ori cel putin un
credit ipotecar si unul imobiliar.
Aceste doua tipuri de credite sunt in stransa legatura, considerandu-se ca creditul ipotecar
reprezinta acel credit al carui obiect il reprezinta materia proprietatii imobiliare: constructii si
terenuri. Exista, insa o serie de caracteristici specifice fiecaruia dintre aceste doua tipuri de
credite, care le diferentiaza. Aceste criterii de departajare tin in special de doua dimensiuni,
conditiile de acordare a creditului si de costurile creditului.
Astfel diferentele dintre cele doua tipuri de imprumut pentru locuinta sunt constituite, in
principal din:
Garantii
Perioada de creditare
Nivelul limitei ratei lunare din venitul solicitantului
Imprumutul ipotecar se garanteaza numai cu imobilul finantat (achizitionat sau care
urmeaza sa fie construit), cel imobiliar se poate garanta cu alte locuinte, depozite colaterale etc.
din acest punct de vedere, creditul ipotecar este mai avantajos decat cel imobiliar, prin faptul ca
nu ai nevoie de o alta locuinta cu care sa garantezi imprumutul.
Cele mai multe institutii de credit nu mai fac insa o diferentiere clara intre cele doua
tipuri de imprumut, permitand solicitantului sa garanteze creditul, fie ca este ipotecar sau
imobiliar, cu locuinta finantata. Exemple in acest sens sunt ofertele disponibile de la Banca
Romaneasca sau HVB Bank, institutii care solicita aceleasi tipuri de garantii pentru ambele tipuri
de credit.
7

Din punct de vedere al perioadei de rambursare, imprumuturile imobiliare nu pot depasi,
conform legislatiei in vigoare, intervalul de 20 de ani, in timp ce creditele ipotecare se pot acorda
pe maximum 25 de ani. O perioada de rambursare mai consistenta este un avantaj cert pentru
solicitant, pentru ca in acest caz rata lunara de plata este mai mica, iar suma maxima
imprumutata este mult mai mare.
In ceea ce priveste nivelul ratei lunare maxime din venitul solicitantului, creditul
imobiliar prezinta un avantaj in fata celui ipotecar. Daca in cazul creditului imobiliar, rata nu
trebuie sa depaseasca 50% din venitul net, la cel ipotecar, aceasta nu poate fi mai mare de 35%
din venitul net. Luand astfel in considerare numai venitul net, obtii mai multi bani la creditul
imobiliar decat la cel ipotecar, platind, insa, mai mult pentru un credit imobiliar.
O alta diferenta care nu este stipulata in lege, dar care se desprinde din ofertele
institutiilor financiare, este data de costurile celor doua tipuri de credite. Majoritatea acestor
institutii percep dobanzi mai mari la creditele imobiliare decat la cele ipotecare. Spre exemplu, in
cazul HVB Bank, diferenta dintre dobanda la imprumutul ipotecar in euro si cel imobiliar in euro
este de peste un punct procentual. Nu toate bancile percep insa dobanzi diferite, una din
institutiile care nu face diferente din acest punct de vedere intre cele doua tipuri de credite fiind
Banca Romaneasca.
Atuurile creditului ipotecar:
Se garanteaza cu locuinta finantata;
Dobanzile percepute sunt mai mici decat la creditul imobiliar;
Perioada de creditare poate fi maximum 25 de ani;
Atuurile creditului imobiliar:
La evaluarea capacitatii de rambursare, ponderea ratei in venitul net lunar este de
pana la 50% din acesta, fata de creditul ipotecar unde rata nu trebuie sa
depaseasca 35%;






8

III. PRINCIPIILE ACTIVITATII DE CREDITARE

Activitatea de acordare a creditelor de catre bancile comerciale se bazeaza pe urmatoarele
principii generale:
Activitatea de angajare si acordare a creditelor sub toate formele, precum si
activitatea de asumare a unor riscuri, se bazeaza pe resursele proprii si resursele atrase ale bancii;
In acest scop, este necesar ca evidenta contabila sa fie structurata pe un sistem de conturi
corespunzator, in lei si valuta, de credite si disponibilitati deschise diferentiat, pentru urmatoarele
categorii:
Feluri de valuta;
Termen scurt, mijlociu sau lung;
Feluri de capital ale agentilor economici: de stat, privat, mixt, strain sau al
persoanelor fizice;
Contabilitatea externa, condusa si organizata cu ajutorul calculatorului asigura,
distribuirea zilnica a extraselor de cont bancare ale clientilor, balanta soldurilor conturilor
clientilor si balanta rulajelor conturilor clientilor in forma stabilita de comun acord cu Directia
Clientela, in functie de necesitatea de analiza, controlul si evidenta acestora in materie de
disponibilitati si credite existente in conturile clientilor, conturi pe care le au in administrare.

Elementele de analiza care vor sta in toate cazurile la baza asumarii de catre banca
a unor angajamente sunt urmatoarele:
Incadrarea in strategia generala a bancii. Aceasta strategie vizeaza atat mentinerea
pe linia politicii monetare a BNR, cat si obtinerea unui profit cat mai mare, evitarea
riscurilor, gestionarea cat mai eficienta a resurselor bancii;
Situatia concreta a fiecarui client. Se vor urmari, astfel, lichidarea, bonitatea,
solvabilitatea, responsabilitatea activitatii desfasurate, precum si pozitia pe piata a
fiecarui agent economic;
Activitatea de asumare de angajamente si de derulare a operatiunilor de creditare
va fi treptat, pe masura posibilitatilor, descentralizata in sensul aprecierii serviciilor de
clientele din punct de vedere al localizarii teritoriale;
9

In acest scop, data fiind tendinta generala de descentralizare a activitatii economice, se
vor urmari deschiderea cat mai rapida de sucursale, in toate resedintele de judet si in marile orase
industriale.
In toate cazurile, insa, se va urmari corelarea directa, generala a posibilitatilor de
refinantare existente in momentul respective;
Atentie deosebita se va acorda categoriilor de garantii ce vor putea fi obtinute in
acoperirea angajamentelor asumate, in numele clientilor sai, intre care, un loc deosebit
trebuie sa-l ocupe garantiile materiale reale oferite de client, bazate pe propria lor
activitate, precum si garantiile bugetare;

Se va trece la executarea garantiilor reale (ipoteca, gajul, scrisoarea de garantie sau firma
etc.) sau actionarea in justitie, pentru recuperarea creantelor detinute asupra clientilor, in cazul in
care se constata una din urmatoarele situatii:
Una din declaratiile pe linie financiar contabila, de organizare contabila, sau de
orice alta natura solicitata de catre banca, se va dovedi falsa;
Obiectul nu se inscrie in parametrii de eficienta economica;
Clientul nu are suficiente disponibilitati in conturile sale pentru achitarea la
termen si cuantumul prevazut, a obligatiilor ce ii revin fata de banca;
Derularea operatiunilor legate de angajamente asumate de banca, pentru si in
numele clientele, trebuie sa asigure alocarea unor sume importante pentru constituirea de
provizioane de risc, daca tinem seama de gradul de incertitudine ridicat, generat de faptul ca
majoritatea clientilor sunt noi, precum si de necesitatea acoperirii angajamentelor asumate in
conformitate cu practica bancara internationala;






10

STUDIU DE CAZ
Top 5: Cele mai avantajoase credite ipotecare in lei si in euro


In urma unui studiu realizat, bancile care ofera cele mai bune conditii de acordare a unui
credit ipotecar in suma de 220 000 lei sunt urmatoarele:
5. Raiffeisen Bank

Produs: Casa Ta
Valoare credit: 220.000 lei
Avans: 15%
DAE: 8,04%

Total de rambursat: 565.170,68 lei
Perioada rambursare: 30 ani
Tip dobanda: Variabila
Rata dobanda: 7,68%




4. Alpha Bank

Produs: Alpha Housing Imobiliar Promotional
Valoare credit: 220.000 lei
Avans: 15%
DAE: 7,92%

Total de rambursat: 558.804,02 lei
Perioada rambursare: 30 ani
Tip dobanda: Variabila
Rata dobanda: 7,56%




11

3. CEC Bank

Produs: Credit Ipotecar pentru Cumpararea de Locuinte
Valoare credit: 220.000 lei
Avans: 25%
DAE: 7,48%

Total de rambursat: 534.011,09 lei
Perioada rambursare: 30 ani
Tip dobanda: Variabila
Rata dobanda: 6,73%


2. BCR

Produs: Casa Mea BCR cu Dobanda Fixa in Primii 3 Ani
Valoare credit: 220.000 lei
Avans: 15%
DAE: 7,39%

Total de rambursat: 536.660,32 lei
Perioada rambursare: 30 ani
Tip dobanda: Fixa (in primii 3 ani)
Rata dobanda: 6,75%


1. BRD-Groupe Societe Generale

Produs: Imobiliar Habitat
Valoare credit: 220.000 lei
Avans: 20%
DAE: 7,22%

Total de rambursat: 519.587,13 lei
Perioada rambursare: 30 ani
Tip dobanda: Variabila
Rata dobanda: 6,35%



12

In ceea ce priveste un credit in euro, in suma de 70 000, situatie este urmatoarea:

5. Banca Transilvania

Produs: Credit ipotecar / imobiliar cu dobanda fixa 1 an
Valoare credit: 70.000 euro
Avans: 25%
DAE: 6,10%

Total de rambursat: 107.131,61 euro
Perioada rambursare: 30 ani
Tip dobanda: Fixa 1 an
Rata dobanda: 5,90% apoi variabila - 5,84%




4. BRD-Groupe Societe Generale

Produs: Imobiliar Habitat
Valoare credit: 70.000 euro
Avans: 25%
DAE: 5,87%

Total de rambursat: 100.483,79 euro
Perioada rambursare: 30 ani
Tip dobanda: Variabila
Rata dobanda: 3,72%


3. Marfin Bank

Produs: Marfin o Casa pentru Toata Lumea
Valoare credit: 70.000 euro
Avans: 25%
DAE: 5,70%

Total de rambursat: 101.854,06 euro
Perioada rambursare: 30 ani
13

Tip dobanda: Fixa 2 ani
Rata dobanda: 5.80% si apoi variabila - 5,22%


2. Banca Italo Romena

Produs: Credit imobiliar "You@Home" cu durata mai mare de 20 de ani
Valoare credit: 70.000 euro
Avans: 25%
DAE: 5,43%

Total de rambursat: 97.721,83 euro
Perioada rambursare: 30 ani
Tip dobanda: Variabila
Rata dobanda: 4,22%


1. Garanti Bank

Produs: Credit de Achizitie VIP
Valoare credit: 70.000 euro
Avans: 25%
DAE: 5,10%

Total de rambursat: 96.498,1 euro
Perioada rambursare: 30 ani
Tip dobanda: Variabila
Rata dobanda: 4,92%









14


CONCLUZII:

Avnd n vedere ca n Romnia, comparativ cu rile membre ale Uniunii
Europene,majoritatea persoanelor pot fi clasificate ca avnd venituri medii i mici, casele de
economii pentru credit ipotecar par s constituie cea mai eficient soluie pentru acoperirea
nevoilor definanare. Se impune luarea de msuri privind nmultirea acestui tip de instituii dar i
odiversificare a gamei de produse i servicii oferite populaiei. Bancile comerciale mixte
potcontribui i ele decisiv la dezvoltarea construciilor de locuine.
Consider c un individ ce dorete contractarea unui credit ipotecar i se afl,nc, ntr-o
situie de incertitudine fa de decizia alegerii unei oferte de pe pia, ar trebui s consulte un
broker de credite, care ar putea s i explice mai bine detaliile ofertelor de pe pia i s i ofere
statistici realiste pe baza crora individul poate elimina din ndoielile sale n legtur cu anumite
oferte de credit ipotecar.












15



BIBLIOGRAFIE:
Elena Violeta Drgoi, Mdlina Antoaneta Rdoi Moned, Editura
Cartea Studeneasc, Bucureti.
Legea nr. 190/1999 privind Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare
http://www.wall-street.ro