ANALIZAFLAXULUI DE

NUMERAR ACTUALTZAT
$I
APLICATII SPECIALE IN
CAPIT ALTZ AREA VENITULUI
24
Termeni importanfi
.
Indicele de profitabilitate (PD
.
Rata intem5 de rentabilitate (IRR)
.
Previziuni
.
Rata medie statistice
.
Perioada de recuperare (PB)
.
Valoarea neti actualizatn (NPV)
Introducere
Analiza fluxului de numerar actualizat (DCF) este adecvati pentru orice tip de evolulie regulati sau
neregulattr a venituluil. ln multe pie1e, analiza DCF este tehnica preferatd de citre investitori. Tehnologia
computerizat[ face ca anaTiza DCF s[ reprezinte un instrument practic pentru munca de evaluare de
rutind.
Aplicabilitatea analizei DCF
Analiza fluxului de numerar actualizat poate fi utilizati atat in estimarea valorii actualizate, cAt pi pentru a
determina rata de rentabilitate din vdnzirile comparabile. In general, analiza DCF este utilizatl pentru
rezolvarea valorii actualizate cunoscdnd rata rentabilitEtii sau
pentru
a gdsi rata rentabilitdtii cunoscand
prelul de achizitie. ln activitatea de evaluare uzuald, evaiuatorui incepe prin a concepe tabeli detaliate cu
ajutorul computerului. Aceste tabele evidenliazd elemente de venituri, de cheltuieli
9i
fluxuri de numerar
anuale sau ocazional lunare, extinse peste perioadele de timp presupuse pentru
delinere sau pentru alte
perioade de timp studiate. Fluxurile de numerar act'talizat, inclusiv prepl net de revanzare, sunt
actualizate la o anumiti IatZ (sau rate) penku a determina o valoare acisalizati.ln acest fel, evaluatorul
poate calcula toate fluxurile de venituri pentru
proprietatea
de evaluat ln cauzd qi estimeazi frecvenfa
acestot fluxuri, astfel ce valoarea in timp a banilor este
recunoscuE in analizd in mod adecvat.
Anumite pdreri critice evidenliazl faptul cd previziunile,
care nu sunt bazate pe evidentele pielei, pot conduce la
valori de pial6 nerealiste gi cd rezultatele analizei pot fi
afectate subtil de abateri minime. Aceste
probleme.
ca si
altele asociate cu formula Ellwood2. reflecu o utilirui"
necorespunzatoare de catre evaluatori; acestea nu
submineazz.
justelea
tehnicilor. Alte pdreri critice
'
Canadian Unifonn Standards atenfioneaze asupra criteriilor pentru o analiza adecvati a DCF. A se vedea
$i
Statement on
Appraisal Standards nr. 2 al colecfiei de Uniform Standards ofprofesional Appraisal
practice.
I
Formula specializatd a ratei anuale de capitalizare, cend este utilizate
ientru
analiza DCF (de ex. formula Ellwood) este
lnlocuittr, ln general, de calculul computelizat. Cititorii interesali ln revizuirea analizei Ellwood pentru credit-capital pot con$ulta
Anexa C sau cartea
,,
Capitalization Theory and Techniques: Study Guide" (2'd edition) 2000, autor Charles Akerson, Appraisal
Institute - Chicaso.
Analiza fluxulul de numerar actualizat
(DCF)
este o procedurA
ln care o rald a rentabilitatil
este aplica unui set de fluxuri de venituri gi
unei valori terminale previzionate, pentru
a
determina dace investilia ln proprietate
va
produce rontabilitatea agteplata, dat fiind un
pret
de cumperare cunoscut. Dace rata
rentabilitatii este cunoscuta, analiza DCF poate
fl utillzate pentru
determinarea valorii
actuallzate a proprietdlii.
Dace prelul
de
cumperare a
proprietetii
este cunoscut, se
poate
aplica analiza DCF pentru
a gesi
rata
obiecteaza asupra incertitudinii
rezultatelor financiare previzionate pentru cinci sau zece anl
$l
menFoneaza acest aspect ca un argument pentnr a nu se utiliza tehnica DCF. Totu;i, acest argument
ignora realitatea pielei proprietililor
imobiliare. Investitorii fac previziuni pi se bazeaz! pe analiza DCF,
de afaceri. Investitorii
fac previziuni gi
se bazeazd pe analiza DCF, in siecial in ceea ce
investifiilor, a proprietililor
inchiriate cum sunt centrele comerciale sau de afaceri
)
Conform principiului
anticipdrii, prwiziunea
bazati pe evidenlele de piali reprezintd esenJa evaludrii. in
consecint[, kebuie abordati in acelaqi mod in care sunt oblinute toate iniormaliile de piag, de fapt, cu o
gura rezultate riguroase numai dacl
si incerce s[ previzioneze
valorile
adi de delinere a proprietdfii,
fiind
egrabd trebuie sA reflecte aqtept6rile
Previzionare
in efectuarea de previziuni,
evaluatorul utilizeazi aceeaqi procedurd
folositE de investitorii care ttilizeaz|
analiza DCF ln procesul
de luare a deciziilor. Pagii procedurali
tipici, includ previzionarea
venihrlui, a
gradului de neocupare, a cheltuielilor de xploatare
$i
de capital qi dividendele aferente capitalului (daci
este cazul) pe o perioadi
de delinere de la 5 la 15 ani.
pe
anumite piele, perioada de 10 ani de delrnere,
reprezinti, o medie
,
o perioadi
ltan_qarg
sau tipicE de previziune;
in alte^cazuri, perioada
de previziune
poate fi mai lungd sau mai scur6.. Cand est cazul, se poate previziona qi
serviciul datoriei gi fluxul de
numerar dupi impoziiare. Se estimeazi, de asemenea, venitul rezidual din vAnzarea propriet.6lii,
la
sfbrgitul perioadei
de previziune.
Categoriile de previziuni
tipice utili zate in ana,liza DCF includ urmdtoarele:
.
Ralele chiriilor de piali curente gi variafiile agteptate in rata pre vzionatl
.
Chiriile de baz6 existente qi corecliile chiriei
Previziuni
nformalii despre
venitul bru
din neocupare gi
din neinca
nitul brut efectiv,
cheltuielile
venitul net din
contractuale de bazi
o
Opliuni de reinnoire
r
Prevederi asupra acoperirii cheltuielilor actuale
gi
anticipate (escaladare)
.
Rotalia chiria$ilor
o
lpoteze
onditrii noi
de lnchj
si concesii
de chiri
costtui de
pregetire
a spatiului chiriagului qi comisioane
de inchiriere
o
Cheltuieli de exploatare
o
Venitul net din exploatare
.
Valoarea terminali sau alte costud de vdnzare sau de tranzaclionare
o
Ratele de achralizare
r
s
24.2
Analiza fluxului de numerar actualizat
Aplicafii
Urmatoarele doud analize DCF se refer[ la un centru comercial de 10.000 pp3
primul
exemplu reprezrnta
o privire-
de ansamblu asupra procedurilor
utilizate pentru previzionarea gi actualizarea
fluxului de
numerar ln valoare. Al doilea exemplu arati cum se deduce rata rentabilititrii din vdnzlrile comparabile.
Previzionarea gi
actualizarea
fluxului de venituri in
yaloare
Proprietatea ce va fi evaluat2i este dreptul asupra unei proprietifi
datd cu chirie, care este un centru
comercial-
mic, care cuprinde 5 unitSli a cate 2.000 pp
i""ur". Pentru analiza DCF sunt utilizate
urmdtoarele informalii:
o
Chiriile de piald
curente se situeazd la nivelul de 8,00$ pe pp anual
9i
cresc cu o rat[ compusa de
4Yo antal.
'
Chiria aferenti unitelii A va fi 825$ lunar pentru
incd doi ani. Chiriagul va relnchiria
proprietatea
la terminarea contractului,
la valoarea
chiriei de pialE.
o
Unitatea B are un c
durati temasA de 6 ani. Chiria
curenta este 1.223$
ori mai mare decdt
cu un indice de cregtere de 1,5
oricum mai mare.
prelurile
de
.
consum se a$teapti sd creascl cu 4% pe a
impozitele vor cregte, la fiecare revizuire s
'
Mentinerea
aspectului exterior general,
inclusiv curetirea gi
zugrlvirea,
se ridici la l00g pe
lnnd; se previzioneaze
o cre$tere a acestor cheltuieri cu 10$ pe luni, in fi
"L*"
ui.
- -
o
Onorariile
de management
sunt st abjlite Ia 5%o din chiriile colectate.
r
Se anticipeazi
o pierdere
nominala totala din neincasarea
chiriilor de 250$ anual.
r
Acoperiqul va trebui inlocuit ln cel de-al doilea an, la un cost de 12.500$, dar nu se prevdd
alte
cheltuieli
de reparatii sau inlocuire, ln perioada previzionatd.
'
venitul pentru
cel de-al
$aselea
an al investiliei
se estimeazd in scopul determindrii prefului
de
oadei de previziune
de 5 ani. Venitul din anul 6 al
an de expl.oatare,
de c6tre noul proprietar.
prelul
5 ani de definere, se estimeazi la ica.655.700$
s 3% cheltuieli de vdn"are).
Evaluatorul
a
ana,iza DCF
1"":,:iilff1,ii*flj
l;HrT"|fi',JiT|;j;.fifiHil1Hx';
chirie (prezen
Determinarea
ratei rentabilit[fii
din vf,nzlrile
comparabile
na$I, pentru
a scurt timp
cheltuielile
3
n.t. pp
= picior ptrtrat (92g
crrr2)
24.3
Capitolul 24
!l^:?Mg]
q".i"adei
de delinere, centrul comercial
arc o rate de capitalizare terminal|
de r\yo
(60
715S/506'000$) care este echivalentE
cu rata de capitalizare terminaln a propriet6fii
in cauzd..
implicd
un proces
matematic de aproximalii
.u"""riu", in care sunt
ili0ate, la prelul de venzare cunoscut gi la fluxul de numerar. in practrcd,
efechlate manual, ci sunt realizate prin programe
de calcul financiar.
E
7
Tabelul 24.1
Analiza DCF pe 5 ani pentru
un centru comercial
Anul I
$9.900
14.676
16.000
16.000
16.000
$72.576
Anul 2 Anul 3 Anut4
$9.900
15.410
16.640
16.640
16,640
$75.230
$17.306
16.180
17.306
17.306
17.306
$85.404
$7.800
1.440
4.270
250
$13.760
$71.644
$17.999
16.989
17.999
17.999
l7 000
$88.985
$18,718
17.839
18.718
18.718
18.718
$92.711
$7.800
1,680
4.636
250
0
$14.366
$78,345
Factori de
actualizare
@1s%"
0,869565
=
0,756144
=
0,657516
=
o,571753
=
0,497177
=
0,497177
=
Anul 6
$19.467
18.730
19.467
19.467
'19.467
$96.598
$8.600
1.800
4.830
250
0
$15.480
$81.1 18
Valoare
actualizate
$52.606
$38.108
$47.107
$42.839
$38.951
$219.611
$325.999
$545.610
Venituri
Unitatea A
Unitatea B
Unitatea C
Unitatea D
Unitatea E
Subtotal
Cheltuieli
lmpozite
Intrelinere
Management
Pierderi din neocupare
lnlocuiri
Subtotal
VNE
Valoarea actualizatd a fluxului de venit
de
Valoa
net de revenzare
(VNE
rat5 de capitalizare termtnald
de12%
minus
3% din pretul
de vanr rui)
--
-'-
Valoarea actualizati
totala a dreptului asupra proprietaFi
dati cu
chirie
$7.000
1.200
3.629
250
0
$12.079
$60.497
$7.000
1.320
3.762
250
12.500
$24.832
$50.398
$7.800
1.560
4.449
250
0
$14.059
$74.926
Flux de
numerar
$60.497
x
$50.398
x
$71.644
x
$74.926
x
$78.345
x
Subtotal
$655.700
x
Unitatea 1
Unitatea 2
Unitatea 3
Unitatea 4
Subtotal
Cheltuieli
lmpozite
l\4entenanle
Management
Pierderi cumulate
inlocuiri
Subtotal
VNE
Tabelul 24.2
Veniturile gi cheltuielile
cronologice
ale centrelor comerciale
comparabile
,|
Anul 2
$10.400
18.210
13.677
20.515
$62.802
3
$6.600
875
3.133
257
0
$10.865
$51.937
$10.000
17.676
't3.151
19.726
$60.553
$6.600
810
3.020
300
0
$10.730
$49.823
$10.816
18.888
14.224
21.348
$65.276
$o.6oo
953
3.256
243
5.200
$16.252
$49.024
Anul 4
$11.249
19.453
14.793
22.189
$67.684
$11.699
'19.941
15.385
23.077
$70.102
$7.200
1.108
3.5'15
264
5.200
$17.287
$52.815
$12.165
20.835
16.000
24.000
$73_000
$7.200
1.060
3.374
240
$55.810
$7 .200
1.210
o.ozc
250
0
$12.285
$60.715
24,4
Analiza fluxului de numerar actualizat qi aplicatii speciale ln capitalizarea venitului
Valoarea actualizati a fluxului de venituri
Flux de Factor de actualizare Valoarea
venituri
@LSYI
^cttraliz^td
49.823$
x
0,869565: 43.324$
51.937$
x
0,756144= 39.2725
49.024$
x
0,657516: 32.234$
55.810$x 0571753= 31.910$
52.815$x 0,497t77= 26.258$
Subtotal 172.9985
Valoarea actualizati a prefurilor de rev6nzare
490.820"$
x
0,497177 =
Valoarea actualizatl totalE a dreptului asupra proprietifii
dati cu chirie
*506,000$
minus cheltuieli de venzare de 3% din de
'tanzare
7tL n)tq,
4r7 .022$
Selectarea unei rate a rentabilteui de 15%, produce
o valoarea tatal1 aclrtalizatl semnificativ mai mici
decAt suma de 453.000$, ce reprezinti prepl pldtit inilial pentru proprietate. Evaluatorul va incerca apoi o
rati totald de actu alizare de, sb zicem, I 0olo.
Valoarea actualizati a fluxului de venituri
Flux de
numerar
49.823$
x
51.937$
x
49.024$
x
55.810$
x
52.815S
x
Subtotal
Factor de
acttalvare l0%o
0,909091
:
0,826446:
0,751315:
0,683013 =
0,620921
=
Valoarea
actualizatl
4s.294$
42.923$
36.832$
38.1 19$
32.7945
195.962$
304.7605
Valoarea actualizattr a prefurilor de revAnzare
490.820$
x
0,620921
:
Valoarea totali actualizati a dreptului asupra
dati cu chirie 500.
Valoarea acntaljzatA tolzld de 500.722$ este mai mare decdt 453.000$, astfel incat rata d,e act.salizare de
10olo selectatd este prea mic6. Analistul va continua testarea ratelor de actualizare cuprinse intre 10% gi
15%, calculdnd treptat pdn[ cdnd va descoperi rata de actualizare corectii. Aceste calcule repetitive nu mai
sunt necesare tn practica evaludrii, deoarece programele computerizate pot rezolva rapid gi uqor, oferind
valoarea necesard pentru variabila necunoscutd (Y6
).
in acest exemplu, solulionarea ratei totale de actualizare cu ajutorul calculelor computerizate, determina o
ratt de 12,7Yo (aproximativ) care este semnificativ mai mic6 decdt rata de actualizare de 15%o selectzlA
pentru evaluarea proprietilii
in cauz6. Rata de achralizare determinati din vanzirile comparabile, se
bazeazS, pe informafii istorice, in timp ce rata de actualizare selectatd pentru proprietatea
in cauz6 se
bazeazd pe rata de recuperare a investiliilor proprietarului,
la sfbrgitul perioadei
di delinere. O rati de
actualizarc mai mare pentru proprietaiea
de evaluat, poate reflecta riscurile majorate aie investilrei sau
a$teptirile investitorului pentru o piald in dezvoltare, dup6 terminarea perioidei
de delinere. ca o
verificare suplimentare, pot fi analizate pi
alte vAnziri comparabile gi ratele de acitalizare rezultate pot fi
reconciliate pentru a sigura informafii suplimentare in estimarea ratei totale de actualizare.
t
Analiza investi{iilor
in plus, pentru a dezvolta o opinie asupra valorii sau pentru a d
din vAnzirile
"o-p-"iU,f",
tehnicile analizei DCF sunt adesea utilizate pentr
nvestiliilor in
proprietali imobiliare, la o rati aqteptati a recuperdrii acestora.
estiliei includ
urmetoarele aspecte:
o
Valoarea neti acfializah
.
Rata internd de rentabilitate
.
Perioada de recuperare a capitalului investit
.
Indicele de profrtabilitate (sau raportul cost/profit)
r
Rata medie statisticd
Acegti indicatori, utilizali singular, nu sunt perfecli, dar prin folosirea 1or asociata, iqi pot dovedi
eficacitatea. Ei evidenliaza o inlelegere a mecanismului
pielei
9i
sunt utili in aplicaliile tipice ale
proprietdlii imobiliare.
Valoarea netl actualizatl
Ei
rata internl de rentabilifate
Valoarea neti actualizat5
(VNA)
9i
rata intemd de
rentabilitate
(NR) reprezintd dou6 modele de achralizare
a fluxurilor de numerar, utiliza0e pe scare larg[
pentru a
cuantifica
performanlele investiliei
9i
pentru a dezvoltz
criteriile decizionale. Valoarea neti actualizatA
(recuperarea sumei investite in dolari) reprezinte
diferenla dintre valoarea act.:z,lizali. a hrhror fluxurilor
de numerar
pozitive qi valoarea actualizatE a tuturor fluxurilor de numerar negative sau a cheltuielilor de
capital. Cend valoarea neti actualizatL a fluxurilor pozitive este mai mare decdt valoarea net2i acij.t lizatl
a fluxurilor de numerar negative sau a chelh-rielilor de capital, decizia de investire este viabili. Dacd
existd un rezultat contrar, investilia nu este considerati fezabill'.
O valoare net1
^ctualizatl
egall cu zero, evidenliazi faptul cI suma flrxurilor de numerar
pozitive esie
egali cu suma fluxurilor de numerar negative sau a cheltuielilor de capital. Rata de actualiza_re care face
ci vuloarea net act,nlizatl a unei investilii si fie egall cu zero este rata inteme de rentabilita0e. Altfel
spus, RIR aclualizeaz1 toate veniturile investiliei, inclusiv venitul din valoarea terminali, intr-o valoare
achralizat[ echivalenti cu investitia iniliald.
Aplicabilitatea
gi limitirile valorii nete actualizate
Se pot stabili anumite reguli ln decizia apliclrii VNA. De exemplu, sd considerlm cA o proprietate cu o
valoare acitalizati anticipattr de 1.100.000$ a tuhror veniturilor investiliei,
pe o perioadi de 10 ani, poate
fi achizitionatd
pentru suma de 1.000.000$. Daci obiectiwl unui investitor este ca nivelul VNA si fie
egal cu zero, inseamni ci investilia lndeplinegte acel criteriu. Cerinlele vor fi satisldcute
5i
in cazul unui
obiectiv secundar al investitorului, respectiv pentru o \rNA de 100.000$, dar nu gi ln cazul unei valori
neie achralizate solicitate de 150.000$.
Valoarea neti actualizatE, ia in considerare valoarea in timp a banilor
pi pot fi aplicate rate de actualizare
diferite ln cazul investitiilor diferite, pentru a include diferenlele de risc. Totugi, aceastd metodl nu se
poate aplica penhu cheltuielile diferite de capital. Nu se pot stabili diferenlele intre valoarea neti
actualizitl de, 100.000$ la cheltuieli de capital de 1.000.000$
9i
aceeagi valoare neti actualizatA la
Valoarea netd actualizatd
(VNA)
9i
rata intema
de rentabilitate
(RlR) reprezinta doue modele
de fluxuri de numerar actualizate, utilizate
frecvent pentru cuantificarea
performanlelor
investitiilor.
a
Valoarea net6 actualizat?i nu analizeazl ln mod explicit valoarea ln timp a banilor, nici nu trateazi ln mod adecvat problema
riscului. Acestea sunt continute implicit ln rata de actualizare.
500.000$
cheltuie'li de capital. Astfel, aceastd tehnici este cel mai bine utilizati in corelare
cu ati
indicatori.
Limitlri
9i
posibile erori ale RIR
ati de succes lntotdeauna'
numerar neobignuite
Pot
9i Pot
fi oblinute
mai multe
RIR sau nici un RIR.
Mai multe rate interne de rentabilitate
Se considerl o proprietate imobiliar6
cu un flux de
numerar ca in Ta6elul 24.3. Presupun6nd
c6 investitorul
Ji a"
'""-"iio"z,
cu condilia
-de
ylf.:i?.iT:::'*fl::
.i"l"tf:,:1
l#liililr"t
ii tia""pi""riri*e,
fluxurile
de numerar nete ale investito ului pot ardta ca in tabelul
dupd finanlare,
poate fi oblinuti
prin analiza
re ratd de actualizare cuprinsi ln intervalul
0%
24.1 indicd nu o rate inteml de rentabilitate,
ci
t calculate la 4'50839%
9i
18,3931%'
de vedere
in analiza
ecvali alti
ajustate pentru a perm.ite o analizl mai cuprinzdtoare'
o analizd amenundte a exemplului
prezenlat anterior, evidentia zL citeva caractefistici
ale RIR, care nu
pot fi evidente ln exemplele tipice.
urmator.
Tabelul
24.3
Fluxul de numerar net
Anul
0
I
2
3
4
5
6
7
8
o
l0
Flux de numerar
lnainte de
crediUdobAndtr
- 12.300$*
2.000$
2.000$
2.000$
2.000$
1.000$
1.000$
1.000$
1.000$
1.000$
9.000$r
Credit
10.000$
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-10.000$
DobAndI
0$
-1.000$
-1.000$
-1.000$
-1.000$
- 1.000s
-1.000$
-1.000$
-1.000$
-i.000$
-1.000$
Fluxul de
numerar net
-2.300s
1.000$
1.000$
1.000$
1.000$
0
0
0
0
0
-2.000$
tvenit
si incaslri din vanzatea
24.7
Tabelul 24.4
Tabelul valorilor nete actualizate
Rata de actualizare
0
2
4
6
e
10
t2
l4
16
18
Valoarea neti actualizati
-300
-1JJ
-zl
48
86
99
93
74
20
z2
24
45
8
-34
-80
-128
Figura 24.1
grafici pentru exemplul dat
ill
,'ap
f
tt0
I
to
,o
;{0
o
!ro
.sqt
Yaloarea netd actualizatd Ia rata rentabilitdtii zero
Valoarea cumulatii a fluxurilor de numerar nete, prczentat: in Tabelul 24.3, este negativ[. Suma totali a
fluxurilor nete de numerar negative este 4.300$, in timp ce suma totall a fluxurilor nete de numerar
pozitive este 4.000$. Astfel, valoarea neti actualizati, adicd diferenla dintre valoarea acftralizatl a
beneficiilor actualizate a$teptate sau fluxurile de numerar pozitive gi valoarea acinlizati, a cheltuielilor de
capital sau fluxurile de numerar negative, fErd a fi de actualizate sau la rata de acitalizare zero, este -300$
(a se vedea Figura 24. I
).
Acest aspect ar trebui sd reprezinte un semnal de avertisment pentru analist.
in aceste circumstanle, RIR nu poate fi pozitivd decdt ah-rnci cAnd succesiunea flrxurilor de numerar
pozitive gi a celor negative, pe perioada de previziune, se realizeazl astfel incdt valoarea neti actualizati
cre$te odati cu cregterea ratei de actualizare, p6ni cind valoarea neti act:a,lizati devine zero. Exemplul
precedent ilustreazi acest fenomen. Acest tip de actualizare inversl, este valid din punct de vedere
matematic, dar nu este ln concordanp cu notiunea practicl de diminuare a valorii nete actualizate prin
cregterea ratei de actualizare. Nu este surprinzitor faptul c6, in asemenea cazuri, RIR este dificil de lnleles
gi utilizarea sa este pusi sub semnul lntreblrii.
24.8
Analiza fluxului de numerar actualizat
Rata internd de rentabtlilate negativd
Dacd valoarea neti acfializat| a unei investilii 1a rata de rentabilitate zero este negativA, atunci poate fi
indicata o RIR negativi. O ratii interni de rentabilitate negative
poate fi interpretaie ca o pierdere, dar RIR
este lnleleasa, h general, ca o rute a rentabilitdlii
pozitivd. Orice ratd de pierdere prevlzionata va
descuraja investiliile de capital.
Conceptul de RIR negativa are limitad, atet din punct de vedere teoretic, cet
9i
din punct de vedere
practic. La o primi pr.ivire, ecualia RIR evidenliazd faph-rl cd o RIR negativd de 100% sau peste nu are
inleles deoarece impiicd imp[4irea la zero sau reprezintd o ridicare la putere a unui numdr negativ.
Capital propriu redus sau inexistent
Deoarece RIR este o cuantificare a rentabilitafii capitalului investi! nu poate fi utilizatd pentru mdsurarea
performanlelor oportunitA|lor care nu necesiti investilii de capital. Unele investilii pot fi finanlate din
ifar-a, adicd prin credite care acoperd 100% sau mai mult din necesarul de capital. Dacd fluxurile de
numerar nete previzionate sunt toate pozitive, nu existi ratd intemd de rentabilitate. Este evident cd, nict o
rat6 de actuaizare nu poate face ca o serie de beneficii exclusiv pozitive sd fie egale cu zero. Acelaqi
ralionament
poate fi aplicat investiliilor care necesitd capital redus sau un nivel redus al unei pldli in
numerar ln raport cu veniturile a$teptate. De exemplu, un profit de 1$ la o investilie de l$, produce o ratd
a rentabilitnfi de 100%; un venit de 100$ la o investilie de 1$, indicd o rata a rentabilit6lii de 10.000%.
DacA investitia este foarte micd, varialiile ugoare ale venitului pot cauza schimbdri foarte mari in rata
rentabilitalii
gi in pierderi. Pentru astfel de investilii, RIR nu este un reper practic.
Totu$i, RIR poate fi un indicator valoros in analiza investiliilor care sunt finanlate ln propo4ie de 100%
de la inceput
$i
sunt prevazute sE functioneze cu pierderi pentru o perioade de timp. In aceste cazuri,
primul flux de numerar negativ poate rcprezenra o investilie semnificativd de capital
propriu
Si
rata
intemd de rentabilitate previzionatd poate fi cea mai bund mdsurd a performanjei. Este util6, de asemenea,
compararea RIR lnainte de finanfare, cu o rata a dobAnzii care sa reflecte costul capitalului. Diferenla
poate fi utilizatA ca misuri a unui levier financiar previzionat.
Concepte de reinvestire
RIR reprezinti o rati intem6 a rentabilit5lii capitalului pe parcursul unei investiJii. Poate fi aplicat6 la o
singuri proprietate sau la intregul portofoliu de investitii. Nu se face nici o presupunere asupra felului in
care investitonrl angajeazd,, de fapt, fondurile primite pe intreaga perioadd de investilie a proprietalii
definute. Venitul din inyestiiia intr-o proprietate imobiliari poate fi reinvestit intr-un alt proiect, cu o alti
rati de rentabilitate, depus la o banc6 sau chelhrit, dar RIR nu este afectatd. Chiar dac6 un investitor
reinveste$te, de fapt, capitalul imprumutat pentru o investilie la oricare ratd, o caracteristici definitorie a
RIR este similaritatea, din punct de vedere matematic, cu reinvestirea la aceea$i rat6 a dobdnzii ca gi RIR.
Astfel, se stabilegte un cadru pentru diferenlierea RIR de alti indicatori ai rentabilit5lii investiliei, care
expliciteazd ipotezele rejnvestirir.
Este util sd se includl concephrl de reinvestire in analiza investiliilor, atunci cSnd privim rentabilitatea in
contextul investitiilor totale de portofoliu. Calcularea ratei rentabilitdlii unei investilii gi compararea
acesteia cu alte doud sau cu mai multe investilii altemative reprezinta un concept fundamental a1 finanjdrii
$i
toate sumele investite trebuie luate in considerare gi ln afara perioadei de anaTizd. Degi este posibild
calcularea
,,post
factum" a rentabilitAlii actuale, prin misurarea efectelor sumelor investite iniJial pe
durata perioadei de analizl, evaluator.ii iau in considerare, in general, oportunitatea rentabilit6gii fluxurilor
de numerar anticipate. Propriet6lile imobiliare generatoare de venit, au atAt o ratd de recuperare a
capitalului investit cAt qi o rentabilitate a acestuia, pe parcursul duratei investiliei. Rata rentabilitafi poate
diferi, in funclie de ipotezele diferite ale reinvestirii. Degi existd probleme potenliale privind conceptul
unei RIR, nu trebuie forlate ipotezele particulare de reinvestire, chiar daci reinvestirea se face cu aceeapi
rati ca
qi
RIR.
24.9
in unele cazuri asociate cu RIR, existd anumite situalii care
produc rezultate matematice ce determind mai
multe RIR. O conceplie diferitd a ratei rentabilitlJii cu o premisd specificl de reinvestire este utilizatd
frecvent
pentru a asigura mai multe RIR. Degi ipoteza unei rate de reinvestire anumite, alta decat RIR nu
se finaliieaz1 intr-u; RlR, ipotezele reinvestirii se aplicl unor concepte de rate ale rentabilitilii care se
asociazi cuantifi cdrilor RIR.
NR cu reinvesttre
Aceasti varianti a RIR se bazeazd
pe a$0eptarea ca toate
venihrrile unui
proiect pot fi reinvestite imediat cu o rati
specihcatd,
qi llsate sd creascd cu acea rati pAn[ la
s{brgitul perioadei de delinere a investi}iei. Rezultatele
combinate ale veniturilor investiliei
gi ale reinvestirii
sunt evidenliate, in acest caz, in rata totala a
rentabilititii. RIR cu reinvestire marcheazl, performanla
rotala a$teptati a capitalului ini{ial, care lucreazi in mai
Conceptele de reinveslire
pot fi incluse in
analiza RlR. Rata internd de rentabilitate
corectatA sau modificate
(RlRe sau RlRla
)
este
o ratd internd de rentabilitate
penku
reinvestire. Rata interne de rentabilitate
financiara a
gestionSrii (RlRrv
)
este o ratd
intemS de rentabilitate cu o anumit; rate a
multe inv;sdtii, ignorl, mai degrab6, ceea ce se int6mp16 cu pirli ale capitalului investit in timpul
perioadei de delinire. Aceasr-d rati poate fi utilizatd, de asemenea,
pentru a preveni oblinerea mai multor
solulii ate
""ui1i"i
RIR. Rata intema de rentabilitate ln cazul reinvestirii, este denumiti ftecvent RIR
corectati sau modificati
(RIRA
sau RIRy). Formula pentru RIRM este prezentati in Anexa c.
NR cu o anumitd ratd a creditului
Rata intern[ a rentabilitatii cu o anumiti rati a creditului, reprezintd, o alti varianti a RIR, care poate fi
utilizatii
pentru a preveni oblherea ratelof multiple. Este, ceea ce numim uneori, RIR pentru investilii sau
rata rentabilitllii financiare a administrlrii
(RIRFM). RIR pentru investilii sau RIRn,r spcificA o rate a
dobAnzii
pentru sumele imprumuLate necesare
pentru intreaga
perioadi a investiliei, dacd. aceasta
genereaz6 fluxuri de numerar negative. Ca gi alte rate derivate din RIR, aceasta identificd riscuri diferite
fi
venituri potenliale, care se aplicl fondurilor imprumutate din investilia iniliale Concephrl de gestionare
frnanciare,- consi6 in faptul ci vor fi rambursate rate mai mici
gi riscurile
gestionerii vor permite un
eventual cdgtig, cu o rat.zi mai mare a rentabilitE,tii investiliei in proprietatea imobiliari. Mai mult,.ca
9i
in
cazul altor rate care presupun reinvestirea
(RIRn sau RIRIa) pentru a determina RIRps a lntregului capital
investit, este analizati gi pe perioada de investilie a propriet.ilii imobiliare.
Concluzii
RIR poate fi la fel de importanii
pentru un investitor imobiliar ca qi rata dobAnzii
pentru un creditor; de
fapt, cei doi indicatori sunt echivalenfi. Itata dobenzii pentru un credit este aceea$i cu rentabilitatea
"rlditoloi
sau RIR. RIR nu este un indicator
principal al tuturor investiliilor, iar atunci cdnd este utilizatd
nu reprezint6 singurul criteriu. Este, oricum, un indicator fundamental al performanlei financiare a unei
invesilii. RIR eite un instrument analitic valoros dacl factorul decizional igi inlelege atribuliile
9i
limitirile
qi are acces la tehnici analitice sau complementare.
Alfi indicatori de performanfi
Cei mai frecventi indicatori de performante financiare sau de profitabilitate includ urmitoarele:
.
Perioada de recuperare a capitalului investit
Analiza fluxului de numerar actualizat
.
Indicele de profltabilitate sau raportul cost/beneficiu
o
Rata medie statisticd
Acegti indicatori nu m5soarl
performanlele sau profitul pe aceeagi scald sau sub aceleagi ipoteze.ca
qi in
"u^i
ruR. Utilitarea tor depinde de situulie
qi de preleriniele utilizatorului. Nici RIR
9i
nici un alt
indicator inlocuitor nu este superior in toate situaliile
Perioada de recuperare a capitalului
investit
Perioada de recuperare se foloseqte tareori, ca unici metodd de estimare a recuperdrii investiliei; este
utilizatl frecvent impreund cu a{i indicatori. Perioada de recuperare
(PR) este definita ca durata.de timp
neoesar4
pentru ca fiuxurile nete de numerar
genefate de o investiiie sd fie egale cu cheltuielile investite
iniliaf- fraguf de rentabilitate este atins ahrnci cAnd veniturile cumulate ale investifiei sunt egale cu
piJrderile Jumulut". Perioada de recuperare
poate fi calcuhE atat
inainte de
impozitare, cdt pi din fluxurile de numerar dupl impozitare, deci
de flux de
numerar selectat. Ecualia peniru perioada de recuperare
poate fi expri
PR=
Acest indicator de performanJd este utilizat de invesiitori care doresc sd
$tie,
pur
9i
simplu, in cdt timp lqi
vor recupera banii investili.
'ieoretic,
o investilie cu o perioadd de recuperare de trei ani, va fi preferatl
celei cu b perioadE de recuperare
pe temen de cinci ani, toate celelalte elemente fiind aceleag.i. Similar, o
investitie cu durata de recuperare pe gase ani, va fi de neacceptat penhu un investitor care urmare$te s6'$i
recupereze investilia ln patnr ani.
Pentru o investilie ln capital, de la care se agteapti si producd fluxuri de numerar egale, perioada de
recuperare este reciproca simpll a ratei de capitalizare a capitalului
(sau rata dividendelor afetente
caoitalului investit): .
PR=
I
R6
Dac6 fluxurile de numerar anuale ale capitalului propriu nu se previzioneazd si fie de mdrime egali in
perioada de recuperare, fluxurile de numerar din fiecare an trebuie insumate pdni ce suma lor egaleazl
sau excede cheltuielile de capital; acel pr.rnct indicd anul in care capitalul va fi recuperat integral.
Deqi perioada de recuperare este simplu qi u$or de inleles, are anumite dezavantaje. in primul rAnd,
cuantificd perioada de timp ln care vor fi recuperali banii investili de c[tre investitor, dar nu ia in
considerare valoarea in timp a banilor investifi. Recuperarea ln cinci ani a unei investilii de 100.000$,
care aduce in primul an 10.000$
9i
90.000$ in al cincilea an, nu se deosebegte de cea a unei investilii de
100.000$ care produce 90.000$ ln anul 1
9i
10.000$ ln anul 5. Valoarea in timp a banilor permite
folosirea unei surne suplimentare de 80.000$ (adici, diferenla lntre_ cei 90.000$ din a doua investi,tie
$i
cei
10.000$ din prima investilie; din al doilea an pdni in al cincilea ans .
Un alt neajuns al perioadei de recuperare este acela ci nu ia in considerare efectul unui posibil cdgtig sau
a1 unei pierderi a capitalului investit, dincolo de pragul de rentabilitate
gi nici nu cuantific[ riscurile
investiliei. O investilie cu o perioadl de recuperare de trei ani, poate fi mult mai riscanti decdi una cu
perioada de recuperare de cinci ani, degi este preferatd, in general, investilia cu perioada de recuperare
mai scurti.
5
Un indicator rnai soflsticat, dar lnai putin utilizat, este perioada d9 recuperare actualizatd, indicator ce recunoa$te valoarea in
timp a banilor Ia o mtit a rentabilitifii stabilit?l. In acest context, perioada de recuperare reprezintl timpul necesar pentu ca
beneficiile actualizate se fie egale cu cheltuielile actuaiizate.
Fluxurile de numerar nete anuale
24,t|
Astfel, acest indicator al performanlei va trebui utilizat numai
pentru compararea
investiliilor cu
caracteristici
similare sau in corelare cu aplicarea altor indicator de performanF
Indicele de
Profitabilitate
Degi cuanlificarea venitur
imprec is5
pentru a fi utilizati, se apl
(IP)' care
'mai
este numit
gi raportul
anticipate
(benefrcii) impl4iti la valoarea achralizatA a cheltuie
rP
=
ti a cheliuielilor de caPital
Acest indicator implicl o rat.i a rentabititilii minima sau o rentabilitate satisfxcitoare
valoarea
actualizati a cagtiguiilor
anticipate
gi valoarea ictualizati a cheltuielilor de capital sunt calculate- utilizdnd
rata doriti
"u'ruli
d" actualLare. Daci, de exemplu, valoarea actualizatb a cheltuielilor
de capital
actlralizat|cu
o rati de 10olo este 12.300$
9i
valoarei actualizati a beneficiilor este 12 399$, indicele de
profitabilitate, bazat
pe o rat6 a rentabilitilii satisficitoare de 10olo, este 12.399$/12.300$
:
1,008.
Un indice de profitabilitate mai mare de 1,0 indi
corespunzdtor ratei de actualizare aleasi. Un indice
este satisfhcdtoare in ceea ce priveqte rata doriti a
selectate es0e egali cu rata inteml de rentabilitate
indicele
profitabilitilii poate reprezenta o rati mr
acceptabila in lumina riscurilor implicate.
Acest indicator
perfecgionat al performanlei investiliei, ia in considerare valoarea in timp a banilor, aspect
"ur"
ou
"rt"
prezent ln procediul calculaiii incaslrilor
pe dolarii investili. Indicele de profitabilitate este
utilizat ln mod special in compararea investiliilor care necesiti chelhrieli de capital diferite,
perioade
diferite de timp
penku incasarea venihrrilor
9i
caracteristici diferite ale riscurilor. Indicele de
nrofitabilitate
eite
-utilizat
frecvent in corelare cu alli indicatori, in mod special cu valoarea netl
acnalizatl. in combinalie, acegti indicatori asigurd o clarificare a problemei investi,tiilor.
Rata medie statistici
O rat.ii medie statistica este, din punct de vedere tehnic, o medie a tuhiror ratelor selectate dintr-o anumiti
perioadi de timp. Este similard ratei de cre$tsre a capitalului investit inh-un fond muhral, in care toate
veniturile din dividende sunt automat reinvestite. Rata medie statisticd, cunoscuti
qi sub numele de ratd
medie unitara sau ratA a creqterii valorii contabile a acliunii, este utilizati in primul r6nd pentru a evaiua
performanJa unui management de portofoliu
9i
nu a portofoliului in sine'
Analiza investiliei
pentru o clldire de birouri
Analiza urmStoare, sebazeaz|
pe o previziune pe un termen de 10 ani a beneficiilor viitoare,
generate de
investilia lntr-o cladire de birouri. Atet venitul net din exploatare, cdt
9i
dividendele aferente capitalului
sunt estimate
pentru fiecare an. Sunt estimate, de asemenea, veniturile din revdnzarea
proprietilii la
sfhrpitul celor 10 ani de previziune.
24.12
Analiza fluxului de numerar actualizat gi aplicafii speciale in capitalizarea venitului
Analiza proprietitii
.
Proprietatea aralizatA este compuse dintr-un teren de 52.000 pp pe care se afli o clidire de
birouri, cu o v6rstii de 50 de ani, cu 25 de etaje, fiind situatA inh-o localie aflati la nordul
districhrlui comercial central.
o
Suprafala inchiriabila totaE este 951.049 p.p. pentru birouri pi magazine.
.
Spaliul aferent magazinelor este 13.293 p.p. qi este inchiriai pe baza a cinci contracte.
.
Spaliul pentru birouri este ocupat de 19 chiriaqi, pentru care sunt incheiate 21 de contracte de
lnchiriere. Multe dintre acestea sunt contracte vechi, care vor expira cur6nd. Contractele
incheiate pentru aproximativ 58,4% din spaliul lnchiriabil al cl6dirii vor expira gi vor fi
disponibile pentnr reinnoire sau reinchiriere in anul 3 qi 4. Ultimul contract existent va expira in
anul 22. (Expirarea contractelor gi reinnoirile ulterioare se referd la rotalia inchirierilor). Planul
expirdrii contractelor de lnchiriere este prezentat in Tab eh:l24.5.
.
Chiria medie bruti actual6, pe un pp de suprafale lnchiriabilA este 8,57$. Evaluatorii estimeaze o
chirie medie de piali curentd la nivelul de 18$/pp de suprafali pentru spaliile de birouri qi
25$/pp de suprafali pentru magazine (spaiii comerciale). Chiria medie ponderati de piala este
estimati la 18,10$/pp Astfel, diferenJa dintre chiria medie brutd potentialA de pia!6 qi chiria
prevdz'rti. in contractul existent este 9,53$/pp de suprafaJd (18,10$ - 8,57$)
9i
chiria curentl
reprezintd 47
,35To
din chiria de piat6.
r
Piala spafiilor de birouri este ln echilibru
9i
exist6, penffu aceaste clddire, o cerere superioar6
mediei cererii pentru spalii similare. Degi clidirea este veche, a fost renovatd, iar pentru
imbundtAlirea sistemelor mecanice
Si
pentru menlinerea situa!.iei sale competitive, s-au efectuat
cheltuieli de capital importante. Aceasta este \ocalizald lntr-o zond secundard bund
qi
este
adaptati ideal pentru operaliuni administrative, activitili informatice, de contabilitate sau de
depozitare, care necesitd un spatiu larg, cu anexe.
Tabel 24.5
Planul expirlrii contractelor de inchiriere
Anul
0
2
3
4
f,
o
7
8
9- 10
1I
22
Total
Nr, de contracte
care expiri
0
0
7
6
2
2
I
1
0
I
0
I
2l
Suprafa!a
lnchlriabili
in pp
0
0
268.4s8
286.706
5r.302
22.730
7.930
4s.979
0
924
0
267.020
951.049
o/o
din suprafafa
totali disponibill
pentru inchiriere
(cumdativ)
;;i
58,4
63,8
66,2
67,0
1r,8
7 r,8
71,9
71,9
100,0
Rationamente pentru previziune
Evaluatorul determin6 cd investitorii in cl6diri pentru birouri, similare cu proprietatea d.e analizat,
previzioneazl
veniturile nete din exploatare sau dividendele aferente capitalului, pentru o perioadd
ulterioari aferenti celor 10 ani de definere. Pentru a stabili un pre!
de cumperare care sd
justifice
riscul
inerent al investiliei propuse, veniturile nete din exploatare sau div.idendele aferente capitalului
previzionate pe cei 10 ani, precum gi
valoarea terminald, sunt actualizate la o ratd a rentabilitalii adecvati.
Capitolul
24
Pentru a simula analiza specifici investitorului, evaluatoml efectueaze urmAtoarele:
L Analizeazd venihrl curent, stabileqte nivelut chiriei de piald pentru fiecare spafiu inchiriat
9i
previzioneazd veniturile viitoare pentru fiecare an al perioadei de 10 ani, pe baza chiriilor
existente, a reinnoirii probabile a contractelor la nivelul chiriei de piale gi a experienlei privind
gradul de ocupare estimat.
2. Previzioneazd alte venituri. incluzdnd venitul din clauzele de modificare a venihrlui, cuprinse in
contractele existente qi face previziuni de creqtere a venitului pentru contractele noi de inchiriere.
3. Previzioneazd cheltuielile viitoare ale proprietniii, dupd analiza cheltuielilor de exploatare
istorice, a proprietililor comparabile
9i
a bugeh-rlui curent al proprietilii.
4. Estimeazd venitul net din exploatare (\T{E).
5. Estjmeaz6 valoarea terminali a proprietilii.
6. Previzioneazd serviciul datoriei, pe baza condi,tiilor de finantare, existente sau
propuse.
7. C6,nd, este cazul, estimeazd dividendele aferente capitalului propriu care vor fi generate de
proprietate in fiecare an a1 perioadei de delinere previzionati.
8. Estimeazd beneficiile terminale care vor fi primite la flrnele perioadei db delinere previzionati (in
acest caz, VNE din anul 11 capitalizat) cu rata de capitalizare terminald de 11%). Dac[ se
afteaptd o schimbare semnificativd a cheltuielilor de capital sau modific[ri ale contractelor de
inchiriere in cel de-al l llea an, adicl anul venzdrii proprietAlii, pentru a ingloba qi acest aspect
poate fi extinsi perioada de analizd. in acest fel, existi garangia ci analiza nu va fi afectati de un
eveniment neprevizut in anul final, an in care se calculeazl valoarea terminall.
intr-o estimare a valorii de piaJn, aceste etape trebuie aplicate intr-o manieri care sa reflecte
ralionamenhrl
participanjilor pe piafd. in aplicalia prezentatA, evaluatorul lncepe cu colectarea
informaliilor de pia,ti pertinente referitoare 1a vdnzlrile recente de cl[diri de birouri, de pe aceeagi pia16 cu
cea a proprietilii evaluate. Pentru a verifica informaliile, evaluatorul intervieveazd pe unul dintre
participanti, de obicei pe cumpArator, pentru a determina venitul net din exploatare
(sau dividendele
aferente capitalului) previzionat asociat fiecArei v6nzdri. Tabelul 24.6, care prezinti informalii despre
viruarea unei propriet.Ili comparabile, ilustreaz[ tipul de informaiii detaiiate care trebuie g[site pentru
fi ecare tranzac,tie comparabild.
Previziuni pentru proprietatea evaluatl
Perioada de delinere. Previzitnlle se bazeazd pe o perioadi de delinere a proprietiiii de 10 ani,
lncepand de la data evaluirii. Pe aceasti piafn
$i
pentru acesi tip de proprietate este tipici o
previziune pe 10 ani. Aceasti previziune ia in considerare efectele reinchirierii a 71,9%o din
spafiul clddirii; restul de 28,1% din clddire este de]inuti de un chiriag principal gi nu expirl pind
in anul 17.
Chiriile existente. Chiriile conhachrale
gi corecliile lor sunt previzionate prin prisma chiriilor
existente
qi a clauzelor de modificare.
Cresterea venitului. Cregterea venitului se calculeazi in concordanli cu termenii specifici ai
contractelor de inchiriere. Pentru conhactele noi anticipate, cresterea venitului se bazeazS, pe o
divizare pro rata a sumei cu care cheltuielile de exploatare gi impozitele pe proprietate dep[qesc
aceste cheltuieli in anul de baz6. Anul de bazd este definit ca anul inceperii derulSrii contractului
de inchiriere. Conform practicilor locale, cregterea venitului este raportatd in anul urmdtor
acestei modificdri.
Degi prevederile specifrce rferitoare la modificarea venittuilor variazi,, analiza efectuati de
cdtre frecare evaluator arati cd investitorii potenliali fillizeaz| o combina{ie de clauze de
modificare care, luate impreuni, majoreazd. sumele colectate anual din chirii, astfel incdt sumele
totale din fiecare an si se apropie de chiriile de piafn.
.
Opliuni de reinnoire. Se presupune ci vor fi exercitate opliunile de reinnoire conlinute in
contractele de chirie existente. care soecific[ noi chirii contractuale sau clauze de modifrcare:
24.14
F
Analiza fluxului de numerar actualizat gi aplicalii speciale in capitalizarea venitului
venihrl specificat conform acestor reinnoiri este cuprins in previziune. Un contract de lnchiriere
are o optiune de reinnoire in al qaptelea an, incepAnd din anul al doilea care specificd o chirie
anualI mai mic[ decdt chiria anticipatd de pia!6 in acel an (chiria de piali este 18,00$ pe p.p. de
suprafaJd, in comparalie cu 13,00$ pe p.p., cet este prevdzutA in chiria contrachralI). Se
presupune exercitatea gi a altor opliuni de reinnoire, care nu menlioneazd chiria contractuald sau
clauze de modificare; in aceste cazuri, se aplici ratele chiriei de piald qi noile prevederi pentru
clauze de modificare.
t
Rotalia chiriasilor. Aproximativ 35% din spaJiul clddidi este ocupat de trei mari corporalii care
probabil vor rdmdne aici. Se anticipeazd, cE acest spaJiu va fi reinchiriat locatarilor existenli. Alt
spaliu de 50% al clldirii se presupune ci va fi inchiriat locatarilor existenfi; restul de 15% al
Tabel24.6
Informalii despre venziri comparabile
Adresa Str. Principala nr, 110
Acelaqi ora;. aceeaSi provincie
Data tranzacliei Iunie 2001
PreFl hanzactiei 60 milioane $
Vanzdtorul XZY lflvestment Co.
Cumpdratorul Str. P ncipale nr. 110 Co,
Descriere Cltrdire de birouri cu 32 de eraje, construiri in 1966;
conline 748.701 pp de spafiu situat la parter, cu
dimensiuni cuprinse tntre 8.100 pp
9i
30.600 pp sinrate
intr-un plan cadru de 32.609 pp
Obsewalii Proprietatea a fost vandutd prin plat[ ln numerar;
,
cumperetorul atteapte o crettere a venitului net peste
medle
Preful de vAnzare pe p.p. 80,14$
Chiria contractuala medie pe p.p. de supnfafe, la data vanzirii 12,44$
Informagii financiare anticipate pentru anul I (estimarea
cumperetorului):
Chiria medie de piaft pe pp 18,00$
Chiria conhactuali medie pe pp 12,44$
Cheltuieli fix pe pp 2,6'7$
Cheltuieli variabile pe pp 4,'79$
AlocAri pentru lnlocuiri pe pp 0,50$
Venitul net din exploatare pe pp 4,98$
Rata totalE de capitalizare* 6,2%
Rata de capitalizare a capitalului propriu
6,2%
Rata anticipa6 de rentabilitate a pielei pe l0 ani (RIR) 13,5 %
Previziunea cumparitorului: Media de 18,00$/pp ln anlll I
$i
2, cre$te constant cu 50% pe an
Chiria de piald
Clauze de modificare Chiria totaltr specifice va fi apropiatd de rata chiriei de pia16
Cfetterea cheltuielilor Se presupune cd ihpozitele pe proprietate vor cregte cu 2Yo pe an;
cheltuielile cu energia cu 5% anual;
$i
alte cheltuieli de exploatare cu 4%
anual
Relnchirierea Se.presupune ce toatg spafiile vor fi reinchiriate succesiv pe termen de 5
anl
Neocupare 75% din spaliu fiind deja reinchiriat, se presupune ct va fi neocupat timp
de 3 luni
Cornisioane de inchirieret Comisioane standard pentru pldfi in pdmul an coltractual
Amenajari interioare pentru spaliul chiria$ului 20,00$/pp penru contractele noi; 7,5$/pp pentru conhactele existente sau
reimoite
RevAnzare Calculati prin aplicarea unei rate totale de capitalizare de l0% la venitul
net din exploatare din anul I I
$i
deducerea unui procent de 2,50% pentru
chelnrieli de vAnzare
*Deoarce
propri.tetea nu cste ipotecatn, rala d. capitaliare 6 c.pitElului prolrnu ste identica cu rats total! de capiralizare. GEdul de neocupare pentru aceastd
chdire ste 100%. chdire ste 100%.
tEste
imperios necesarca ewluatotul sA ia in cons;derare comisio&nele de tnchiriere attt pentru chinatii noi, cat
$i
pentru chiriatii existenli, ca
fi
o probabile
24.r5
Capitolul
24
spaliului
va fi inchiriat
unor noi chiriagi' Aceste ipoteze sunt ln concordanld
cu vAnzdrile
comparabile
din punct de vedere al caractet lui propriet.Sfii
9i
al chiriaqilor sdi
o
Termenele
noilor contracte de tnchiriere. Atunci cind chiriile existente
9i
opliunile de reinnoire
expira, se
presupune ci spaliul va ft reinchiriat
pe termene succesive de, 10 ani Pe aceasti
piald'
sunt frecvente
pentru acest tip de spaliu cox tractele de inchiriere
pe zece am'
.
Ratele chiriilor
de piald:
Spalii
pent- ti.uti, incepdnd cu 1 ianuarie,
anul l' pe o perioadi de doi ani' chir'ia va
fi inmedie 1S$/pp; rata de piali se presupune c[ va creqte ulterior
cu 5% anual.
Spaliurcomerciar'
ftHll*:fi,il"ffJJ#X#lll;,lllil#lifi;u'
""''
Previziuniie
referitoare la ratele de inchiri
chiriilor
curente
pentru spalii similare din
prc
sal
24.7).
Trbel24.7
Analiza ratelor de
estimate
pe
baza datelor
clidirea de birouri
Rate de cregtere a a;il
Rate de crestere a
Perioada Perloada a Ulterlor Cheltuieli
doua
o,
Nr.
'o
anl
::
4,0 2
4,0 2
Energie
('/.1
5,0
4,5
5,0
4,0
5,0
4,0
5,0
4,5
6,0
5,0
lmpozite
pe
proprietate
9i
asigurarea
(%)
2,O
3,0
3,0
4,0
4,O
4,0
4,0
4,0
5,0
4,O
int6ia
Vdnzarea
Data V"
IIi
I 09/00 0,0 2
2 09/00 4,o
3 06/00 0,0 2
4 07199
0,0 3
5 03/00 0,0 2
6 03/00 0,0 3
7 04/99 5,0
8 04/99 0,0 2
I
07/99 5,0
10
10/99. 0,0 3
variabile
l%)
("/.1
5,0
4,0
4,0 4,5
5,0
4,5
5,0
4,0
5,0 4,O
5,0 4,0
5,0 5,0
5,0 4,5
5,0 5,0
5,0 4,0
11 08/00 0,0 2
2
4.0
Pierderile
din neocupare
si
din nelncasarea
chiriilor. un spaliu de 15% din totalul clddirii este
I rAmene neocupat
pentru o perioadl medie de
iriat locatarilor
existenli, astfel incat nu se
at in considerare
pierderile de venit asociate cu
ontractuale sau a modificarii venitului aferent
0nd de la expirarea fieclrui contract' De aceea,
unei neocupiri
anticipate, sunt incluse in
e ce reflecti un
grad
qi astfel, venitul
meaze o coti suplim
din venitul brut
total, aferent
graclului de neocupare
9i
piertlerii care nu este
venitul estimat
corespunzator
-cl6diri1or
de tirouri cu mai muui chiria;i, a9a cum este relevat de informaliile
privind vAnzirile comParabile.
Impozite
pe proprietate
Si
asigurdri. lnpozitele
6rile sunt estimate Ia
gS'8.OOOS'tu"
t,OS$lpp ie zuprafap
lnchiriabi16,
fiscal l' Cheltuielile
"".tir"t"
p""ttit ptaia impozitutui
ie presupuie c
4Vo anual'
24.16
Analiza fluxului de numerar actualizat
$i
aplicafii speciale in capitalizarea venitului
.
Management. Pentru aceasti proprietate,
onorariile pentru activitatea de management se
estimeazd la 75.000$ pentru anul 1
9i
se estimeazd cre$terea cu 4,5%o pe fiecare an al perioadei.
Degi clddirea este mare, numdml mic de chiriaqi
$i
activitatea semnificativd de inchiriere
progr^amatd penfu perioada urmdtoare, ar trebui si atragd un management competent Ia aceasE
ratd. In multe cazuri, managementul este calculat ca procentaj din venitul brut efectiv.
.
Comisioane pentru inchirieri. Pentru a estima comisioanele pentru lnchirieri, evaluatorul aplici
o ratl medie ponderati a comisionului pentru inchiriere de I7,15%o din chiria de bazd din primul
an, tuturor activitdfilor de reinchiriere. Aceastd estimare se bazeaze pe presupunere a cd 35%o din
spatiu va fi inchiriat clor trei locatari principali, la o ratd a comisionului de 14% din chiria
contractuall din primul an;50% din spa]iu va fi reinchiriat locatarilor actuali la o rati a
comisionului de 14%o din chiria contractuald din primul an 15%o dn spaliu va fi lnch.iriat unor
noi solicitanli la o rati a comisionului de 35/:o din chiria contractuali din orimul an.
Comisioanele vor fl plAtite integral la ocupare gi se deduc din venit. Programaiea acestor
comisioane este corelatA cu ratele specifice oblinute de agenlii locali imobiliari
Si
sunt reflectate
frecvent dupd calcularea VNE (deci
nu sunt luate ln considerare cdnd se calculeazi VNE).
.
Cheltuieli de exploatare variabile. Cheltuietile de exploatare variabile, mai pulin comisioanele
de inchiriere gi de management, care vor fi tratate separat, sunt estimate la 2.161.000$ in primul
an sau 2,278/pp de lnchiriat (a se vedea Tabelul 24.8). Estimdrile cheltuielilor sunt sustinute de
o analizd a cheltuielilor recente de exploatare ale clddirilor competitive. Estimarea SIVAC a
scdzut ln anul I fati de anul de bazi, deoarece clddirea a fost racordati la centrale termice de
mare eficien16 ( a se vedea Tabelul24.8). Pentru cheltuielile cu energia, se anticipeazd o cre$tere
de 5To pe an, iar pentru alte cheltuieli se estimeaze o cre$tere de 4,5%o anual. Aieste cregteri se
bazeazl pe cre$terea previzionati
a ratei cheltuielilor aferente vdnzirilor comparabile.
Chelhrielile pentru energia electrici consumatd de chiriag
$i
pentru curilenia spatiutui lnchiriat
acestuia, nu sunt incluse, deoarece chiriaqii existenfi lqi plitesc
aceste cheltuieli. Aceasti
practicl este tipici in cadrul lnchirierii spatiilor pentru birouri, iar chiria de pia16 estimata la
l8$/pp se bazeazl pe aceastii practica.
.
Alocarea pentru tnlocuiri. costul amenajtrrii spaliului de lnchiriat, de exemplu, pentru
acoperigul
9i
echipamentul SIVAC, este prevdzut pentru primul
an la 100.000$, cu o cregtere de
4'5To pentru fiecare din anii urmdtori. Aceaste analiz.6 trateazd alocirile destinate inlocuirilor ca
o estimare medie. ln multe cazuri, poate fi mai adecvatil cumularea tuturor cheltuielilor drntr-un
anumit an, in care este prevlzutd lnlocuirea.
o
Amenajdrile efecluale de cdlre chirias. Amenajlrile efectuate de cdtre chiriag (AC) constau ln
costurile aferente pregltirii
spafiului lnchiriat. Previziunea pentru
AC incepe din al treilea
fi
al
patrulea
an in caa unor contracte de lnchiriere pe 7 ani, care expiri in anul 3 gi
in cazul
contractelor de lnchiriere pe 6 ani, care expir6 in anul 4 (a se vedea iabelul 24.5).
pentru
toate
spaliile care vor fi inchiriate unor noi solicit i, se prevede
necesitatea zugrdvirii la un cost de
20'00$/pp. Pentru spaliile care vor fi reinchiriate locatarilor existenli, selrevid cheltuieli cu
zugrivirea sau amenajdrile chiriagului de 7,50$/pp.
c
Valoarea terminald' Pre1ul de revdnzare este estimat prin aplicarea unei rate totale de
capitalizare de 10olo asupra venitului net din exploatare aferent anului urmator al perioadei
de
previziune
(anul ll). Venitul net din exploatare pentru
anul 11 reprezinti venitui previzionat
pentru primul an al umitorului proprietar.
ln aceastli aplicalie, iunt deduse cheituielile de
vdnzare de 2,5Yo, pentru
a obline prepl net de rev6nzare.
24,17
Capitolul
24
Tabel 24.8
Estimarea
cheltuielilor
de exploatare
variabile ale proprietlt'ii
evaluate"
SIVAC
Salarii
Reparalii
qi intrelinere
Electricitate
Paz6
Cure,tenia
sPaliilor
comune
Colectarea
gunoiului
Cheltuieli
generale qi de administralie
Api
gi canalizare
Total
Total
pe pp de suprafali
inchiriabill
*exolusivcheltuielilecucomisioaneledemanagement'caresuntestimatgseparat
t
reflect[
conversia la o cenkale termici de mare
Bugetul
anului anterior
$500.000
154.000
385.000
600.000
175.000
25.000
5.000
185.000
44.000
$2.073.000
2,18
Estimare
buget an 1
$400.0007
175.000
440.000
660.000
200.000
30.000
6.000
200.000
50.000
$2.161.000
2,27
Rezultatele
Previziunii
Caiculele
matematice
bazate
pe previziune sunt
prezentate, ln acest exemplu de aplicalie,
in Tab eH 24 .9 .
Rata rentabiliti{ii
doritii de investitor
ati orin calcularea
va
erioadei de definere
gi
anul 11
(prelul net de
cere o rati tota16 a rentabilititii
(Yo) de l3Yo' La o
venitului
net din exploatare
gr u Jo.ii terminale
este 101.612.914$
(a se vedea-Tabelul
24'10)' Aceasta
lnseamnl
ci investitorul se agteapE si oblini o rati a rentabilitnlii
de 13% dacl plategte
pentru propnetate
101.612.914$.
.
Analiz[
suPlimentard
zarea fluxului de numerar
pr'evizionat
pentru fiecare
de capitalizare
de 4,8ol0,
pentru o valoare estimath de
"a
\AIE din anul f . in acest exemplu, multe din
este sub nivelul ratei de pe pia!6' Pe mesur[ ce aceste
Dievdz.Jt
lul
Perioadei
de d
"t"st"tau
E din anul 1 l, se
piaia pi r
de l0% utilizat-i
iootez6.
24.18
Nt
PF
)6t
r:
H.!
C.l(!o
r-.
=3 ]: lt d,
<ci
9E
\ aq
(t
;:
e,
Ee
E lrE
; t,E
P * 3t
-
=
2=
E 9 iS
rf)
l,{
ci E
pid
!a d :6
N E
o.lt
(o
(o
d
tf)
(o
\
c')
o?
r:
N
ol
s
o
i!
o
o)
o
F.O
Cv) F
(\(.)
qq?
cd rr
(o
o)
q
c!
oio
l'- O)
!:
Y\
f.-
(o
c!@
-:
l. O)
N f.*
ot-
@N
(o
tr
o)
F- C!
C{ l-
o)
a)
!F9s
.GFY
E 5=
; o.g
:-d 5
.E<^=
NEHEflfiEE$$bI
HNFE$l
ENEEgg'Fg:HI FFF."*I
.'o? |
rt(ot-l
I t'+ F I
I
EBHFfifi;Hfitgl FH*FH-l
8RE$R$'xR:Sl
ENR$ |
FI$NI
l* E I
HHNF$EfiP$ERl
H&*$H1
HRBBRS-FHF!I
Si.{g
I
t3
g
I
gPf;iEEgqgg
Hb5FEI
HftM$NE*3NPEI
;NRREI
lE; I
3H33S3:P$R
E6"E
o
o)
o
.E
(,
0)
E
o
o
G
o
o
o
.,
xlR
9Gl
tc!
FIR
=t(\
V c.i
IN
r-1tr
-l
.:
IN
..-.t_
l.o
F-t;
.+l'-
^ill'.
sls
lN
t5
KI:
sl\
l@
o)
q\
lr')
t;
Nt,4
a6t:
l(t
o)t'.
+lA
s.lq
lo)
vla
t-t -:
-.rlN
st;i
..-l , ,:
l@
o)t;
tt=
^1C!
vE
l@
e
E
(!
q)
o)
(Y)
N(f)
-i
^i
N
@F-
l- l()
o)
(o
NO
C.l
c)F
(o
co
F-
(O
Rq
(o
o)
(o
F-
6id
f--
(\ (o
(Or
LON
(r'
F-
OF-
Lr)@
(o
ct)
\t 6l
N(O
ta)
co lt!
to ao
$N
ao r,
(\l
O'N
ra) ta,
(\t
I.\
o(o
o)
(r'
(\@
ot-
@
lg.
o
o..
sr
ii
ol
E bE
t:
l<
I
I
t;
lo
I
I
lo,
t<
I
I
I
t:
l.
I
I
lF.
t<
I
I
I
l@
ll
I
I
I
t:
lo
I
l-
.t
:
N
:
Capitolul 24
E--
Tabelul24.l0
Actualizarea fluxurilor de venituri si a valorii terminale
Anul \T{E. ($)
|
4.928.131 x
z 4.908.580
x
3 5.660.671
x
4 9 .304.7 45
x
5 ll.813.732
x
6 t2.57r.r37
x
7 l3.132.0s7
x
8 14.260.011
x
9 16.460.547
x
10 17.290.747
x
Factorul de actualizare
@l3v,r
0,884956
0,783147
0,693050
0,613319
0,542760
0,480319
0,425061
0,376160
0,332885
0,294588
clidirea de birouri
Valoarea actualizati
4.36L179
3.844.140
3.923.128
5.706.777
6.4r2.021
6.038.156
5.581.925
5.364.046
5.479.469
5.093.647
51.804.488
173.4r3.770
4.335.344
169.078.426
49.808.426
101.612.914+
Valoarea terminald (bazati pe VltlE din anul 11)
Se scad chelhrielile de vdnzare
@)'5Yo
pe an
Acnnlizar ea la 0,29 4 5 88
Valoarea clEdirii de birouri la 1 ianuarie, anul I
'
VNE din Tabelul 24.9
r
Factorii de actualizare nu sunt necesari penku calculul fluxului de
comDuterizat sau tabele de calcul financiar,
numerar actualizat cand se foloselte un program
r
Valorile determinate cu aiutorul tabelelor de calcul financiar vor fi usor diferite
qrn
cauza
De exemplu, dacl M\IE este previzionat sd creasci cu 3%o pe an incep6nd din anul 1l gi rata de
acfr)alizarc doritd rdmane l3o/o, aisnci curba exponential[ a modelului de proprietate, comentat in
Capitolul 23, care implici o ratji de crpitzlizarc de l}Yo, va fi mai adecvat?i. in plus, toa0e cetelalte fiind
egale, ratele de capitalizarc terminald (RyS) sunt, de reguld, de$i nu neaperat necesar, mai mari decat
ratele de capitalizare din primul an. Aceasta se datoreazi micqorlrii duatei de viali economici rdmasi a
proprieE,tii dupd terminarea perioadei de previziune (ca qi
datoriti pierderii din pozifia sa competitivi de
pe piafe)
$i
a cre$terii riscului, asociat cu previziunea
venitului pe caliva ani in viiior6, Cerinlele de
recuperare a capitalului pentru proprietElile mai vechi sunt in general mai mari datoritii duratei de viali
economici rdmasI mai mic6 gi cu riscuri asociate mai mari.
Valoarea act.nltzat' estimatd a proprietiJii din acest exemplu, de 101.612.914$ reflecti cregterea
prcvdzati a \t[E datorati relnnoirii contractelor de tnchiriere
$i
cre$terii ratei chiriilor de pe piap, ca gi
prelului de revdnzare estimat. Valoarea estimate rezultat?i a propriet?itii este relativ mdi mare pe baza
VNE din primul an, ceea ce explicd nivelul relativ redus al ratei totale de capitalizare, de 4,8%. Degi multi
investitori l;i fundamenteazi deciziile de cumperare pe rentabilitatea totali estimatii, cei mai multi au un
timp limitat de realizare a unei recuperdri acceptabile, de obicei, ftrtoe cinci gi
zece ani.
Previzionarea venihrrilor gi a cheltuielilor pe termen lung, efectuatii de evaluatori, se va reflecta in cifre
diferite aproape intotdeauna, fajd de nivelele achrale ale venitului gi cheltuielilor. Tohrgi, in loc sd
previzioneze nivelele maxime
9i
minime care pot fi atinse pe perioada anticipati de definere, evaluatorii
simuleazi mai degrabb cerinjele participanlilor pe piali, in ceea ce priveqte performanla investiliei
imobiliare.
6
A se vedea D. Richard Wincott. 1991.
,,Terminat
Capitalizatiotr Rates and Reasonableness" , The Appraisat Journat (ApnI):
253-260. DacE, pe parcursul perioadei
de delinere, se face o importanti cheltuiah de capital pentru mobilares sau .*-"najar"u
unei proprietEgi detetiorate, RN poate fi egala sau mai mica fafi de
fu.
O astfel de retapie lntre Rry pi Re exisE
9i
cind venitul
curent esle mai mare decdt cel de piafi.
Analiza flurului de numerar actuqlizat
$i
aplicatii speciale in capitslizarea venitului
Acest exemplu ilustreazi necesitatea de a lua in considerare, cu mare atenlie, schema de evolulie a VNE
anticipatd, atunci cand este selectati o ratii totald de crpitalizare, pentru utilizarea acesteia intr-un model
de capitalizare direct[ sau intr-un model de proprietate pentru flrxul de numerar acnralizat. Ratele de
capitalizare pot si difere in mod semnificativ pentru proprietefle care au scheme de evolulie diferite ale
VNE dupd primul an ca gi un potenlial (valoare)
de rev6nzare diferit(e). Absenia unei scheme de evoluJie
regulati a venitului nu semnificE neaperat cA analiza detaliatli DCF este singura metoda care hebuie
aplicattr' Evaluatorul va descoperi cd unele dintre modelele standard de evaluare pot fi ajustate pentru a
compensa orice deviere de la schema de evolutie regulati a'venitului sau ci un anumit model special de
evaluare poate fi creat pentru rezolvarea problemei.
Bibliografie
Akerson, charles B. 1996. The appraiser's ltorkbook (2nd
edition). chicago: Appraisal Institute.
Akerson, c!ar]9s
!.
2000. capitalization Theory and rechniques: sndy Guide (2'd edition). chicago:
Appraisal Instih.r0e.
American Institute of Real Estate Appraisers. 1989. Forecasting: Market Determinants Affecting Cash
Flows and Reversions. Research Series Report 4, Chicago: American Institute of Real Estate
Appraisers.
American Institute of Real Estate Appraisers . 1985. Readings in the Income Capitalization Approach to
Real Property valuation, volume E. chicago: American Institute of Real Estate Appraisirs.
Fisher, Clifford E., Jr. 1995. Rates and Ratios tJsed in the Income Capitalizarion Approach. Cirrcago:
Appraisal Institute.
Greer, Gaylon E. 1997.Investment Analysis
for
Real Estate Decisions (4th edition). Chicago: Dearbom
Financial Publishing.
Mason, James J', ed. and comp. 1981. AIREA Financial Tables. Chicago: American Institute of Real
Estate Appraisers.
24.21
--
PARTEA
a VI-a
RECONCILIEREA
$I
RAPORTAREA
Partea a VI-a prezintd sarcinile principale ale solulion6rii diferenlelor dintre valorile oblinute ln
urma aplicdrilor aborddrilor valorii qi apoi de comunicare a concluziilor evaluatorului clientului,
prin raporhrl de evaluare. Capitolul 25, Reconcilierea valorilor se referd la penultima etapl a
procesului de evaluate, in care evaluatorul aplici rafionamenful profesional gi experienla sa
pentru a exprima o opinie asupra valorii care poate fi sustinutd. Capitolul 26' Raportul de
evaluare, prezintd modalitelile prin care concluziile evaluirii sunt remise clientului, fie intr-un
raport de evaluare scris, fie intr-o forml orald de comunicare a concluziilor asupra valorii.
F
RECONCILIEREA
vALoRILoR
25
Termeni imPortanfi
Interval de lncredere
Interval
probabil de valori
Interval de valori
Opinia finald asupra valorii
e
Reconciliere
.
Rotunjirea valorii finale
o Valoare punctuald
Introducere
ln
procesul de evaluare se ulllizeazd, de obicei, mai multe aborddri, din fiecare
diferiti. Dac[ sunt utilizate doud sau mai multe aborddri, evaluatorul trebuie sa re
i"rf l"r"ir."i"
pr"., Jittt . .irrg*a ubotd*"
pot rezulta mai multe valori in
-.p*uti"i
direcie, de exemplu, {in analiza fiecdrei vdnz6ri de propriet5li comparabile rezultd un pre! de
vanzle ajustat, care este o valoare pentru propdetatea respectiva. Difedtele criterii de comparaiie aplicate
vdnzariloi de pioprietiifi pot duce li oblinirea unor valori diferite
-
de exemplu,
proprietilile rezidenliale
pot fi analizate ir termeni de prel pe locuinld
uri l11 tenneni de prc!
ie
metrul pltrat de suprafatd ionsiruiti desfd
rafa16 inchiriabild' in
'analiza
pi bazd de venit, pot rezulta valori
r de venit 1a diferite
forme di venit, prin capitalizarea directi a venitului net qi prin actualizarea fluxului de numerar.
Adesea, evaluatorul solulioneazd diferitele valori
are, ca parte a procesului de
aplicare a aborddrii respective. in alte situalii, e
pentru solulionarea acestor
diferenle, dup6 ce a reanalizat scopul
9i
utiliz ti
acuratelea informaliilor
disponibile
precum gi intregul proces de evaluare. Acest lucru este acceptabil atata timp cat este
menlinutA integritatea fiecSrei aborddri. Rezolvarea diferenlelor lntre nivelurile valorii este numitd
reconciliere. Degi rezultatul procesului de reconciliere reprezintd de regulE valoarea final1, aceastd ana.lrzE
poate indica necesitatea aprofund6rii studiului sau a efectudrii unor noi analize. De exemplu, dacd fiecare
dintre cele trei abordari este aplicatl independent, reconcilierea
poate evidenlia contradiclii sau aspecte
nesolulionate. Prin urmare, reconcilierea oferd un control integral al cattilii procesului de evaluare
anterior stabilirii valorii finale gi, de asemenea, ajutd la identificarea factorilor cheie care trebuie
mentionali
$i
explicali in raportul de evaluare.
Opinia final6 asupra valorii nu reprezintd pur pi simplu
media diferitelor valori obginute. Nu este utilizatd o
formuld mecanici pentru a selecta o anumiti valoare
dintre altele; mai degrab6, reconcilierea fina16 se bazeazd
pe aplicarea adecvati a tehnicilor de evaluare, pe
Ralionamentul
profeslonal, experienla
$i
aplicarea adecvate a tehnicilor de evaluare au
o importanle esentiale in cadrul reconcilieril
finale.
ralionamentul profesional qi pe expelienla evaluatorului, Tabelul 25.1 ilustreazd tipurile de intrebdri pe
care gi le pune un evaluator in procesul de reconciliete finald.
25.1
Tabel25.1
intreblri
puse in procesul de reconciliere finali
Cu privire la evaluarea terenului:
o
Existi un numlr adecvat de vdnz[ri?
o
Vdnzbrile sunt comparabile?
.
Vdnzirile sunt competitive?
r
Existi sustinere din pariea pielei pentru ajustirile facute?
.
Acei factori care nu au putut fi suslinuli
prin ajustare cantitative au fost abordali utilizdnd analiza
calitativd in reconciliere?
.
Prelurile de vanzare corectate sunt apropriate de prelurile existente pe piald?
Cu privire la abordarea
Prin
cost:
.
Valoarea terenului este bine suportatd?
o
Estim6rile costului sunt credibile?
r
Estimdrile costului iau in considerare toate costurile?
.
Informaliile despre vAnzbrile comparabile, utilizate pentru a extrage de pe piaF deprecierea, sunt
credibile?
.
Alocarea deprecierii intre componente s-a realizat corect?
o
Valorile oblinute prin aceast[ abordare sunt compatibile cu cele oblinute prin alte aborddri?
Cu
privire la abordarea prin comparatie directi:
.
Existi un numdr adecvat de vAnziri?
o
Vdnzlrile sunt comparabile?
o
VAnz[rile sunt competitive?
.
Existd suslinere din partea pielei pentru ajust.[rile fhcute?
o
Acei faciori care nu au putut fi suslinu1i prin ajustare cantitativ5 au fost abordali utilizdnd analiza
calitativl in reconciliere?
o
Prelurile de vdnzare corectate sunt apropriate de prelurile existente pe pia,ti?
o
Valorile oblinute prin aceast?i abordare sunt compatibile cu cele oblinute prin alte abordiri?
Cu privire la abordarea prin venit:
r
Existi un numlr adecvat de proprietili lnchiriate comparabile?
.
Sunt acestea comparabile?
.
Existl susfinere din partea pielei pentru ajustlrile flcute?
o
Acei factori care nu au putut fi suslinuli prin ajustare cantitativd au fost abordali utilizind analiza
calitativd in reconciliere?
.
Sunt disponibile informalii referitoare la istoricul cheltuielilor? in caz afirmativ, cAt de credibile
dunt acestea?
.
Declaraliile de venituri gi cheltuieli ale proprietarului includ toate veniturile?
.
Declaratiile de venituri qi cheltuieli ale proprietarului includ toate cheltuielile?
o
Declaraliile de venituri
$i
cheltuili ale proprietarului includ orice alte cheltuieli care nu sunt
tipice?
r
Previziunea cheltuielilor este ln concordanfi cu estimlrile pielei?
r
Metoda capitalizlrii este suslinutii de piali?
.
Rata de capitalizare sau rata de actualizare sunt suslinute de pia$?
o
Metoda de capitalizare a venitului reflectE modelele de pe piat5?
.
Abordarea reflectii opiniile (rafionamentul) pielei?
.
Valoriie oblinute prin aceasti abordare sunt compatibile cu cele oblinute prin alte abordiri?
Reexaminarea
Pentru a face reconcilierea, evaluatorul trece ln revisti intregul proces de evaluare, asigurdndu-se cd
informaliile disponibile
pi tehnicile de analizd, precum qi logica aplicatS, au condus la ralionamente
t<1
Reconcilierea valorilor
pertinente. Evaluatorui verifica informaliile pentru a se asigura ce acestea sunt autentice, pertinente
$i
suficiente. Definilia valorii, drepturile de proprietate identificate
9i
condiliile impuse sunt atent
reconsiderate pentru a stabili daci procedurile utilizate ln analizd trateazd in mod specific fiecare din
aceste elemente. Evaluatorul va tebui sA examineze diferenlele dintre valorile rezultate din aplicarea
aborddrilor diferite, si verifice qi se filheze logic aceste concluzii preliminare gi sd rezolve once
inadvertente.
ln aceastd etapd a procesului de evaluare, evaluatorul igi pune o serie de intrebdri:
r
Varsta efectivl a proprietdlii, utilizati ln abordarea prin costuri, este in concotdanli cu starea
fizic6 descrisd?
.
in abordErile prin venit gi prin comparafie directd este folositi aceeaqi starc fizicA drept bazA
de ajustare pentru tnchirieri comparabile, cheltuieli comparabile gi
v6nzdri comparabile?
.
Valorile rezultate din cele trei abord6ri sunt ln concordanti cu cea mai bune utilizare stabiliE
de evaluator?
.
Valorile rezultate din aborddrile aplicate reflecti aceeagi valoare definiti? De exemplu, o
valoare oblinuti din abordarea prin venit mai mare decat o valoare rezultatii din abordarea
prin cost poate sau nu sA includi o componentA a valorii, care nu este de nah.lra propdetAlii
imobiliare sau a intreprinderii.
Toate calculele matematice trebuie verificate, de prefer.inld de citre un a1t evaluator. Erorile semlificative
pot conduce la niveluri incorecte ale valorii, dar chiar qi erorile minore pot diminua increderea clientului
in evaluarea prezentatE. In cele din urm6, ralionamentul profesional folosit pe parcursul intregului proces
de evaluare va trebui atent cercetat iar evaluatorul va trebui si isi ound urmdtoarele lnkeblri
sup limentare:
Aborddrile gi metodele aplicate iau ln considerare toate informaliile disponibile gi conduc, in
mod sistematic, la concluzii semlificative referitoare la utilizarea propusd a evaluirii?
Evaluarea asigur6 informaliile necesare pentru rezolvarea problemei clientului? De exemplu,
in cazul in care clientul doreste stabilirea
unei baze amortizabile pentru calcularea
impozihrlui pe venit, evaluarea va stabili
valori diferite penfix construclii
9i
teren? Un
client care vizeaz6, o renovare a proprietilii
va dori informalii despre costurile gi
beneficiile cheltuielilor de renovare. in
situatia in care clientul ia in considerare o
oferti de achizi{ie, evaluatorul trebuie sd.
analizeze cu atenlie clauzele contractului propus.
Criteriile de reconciliere
Reexaminarea unei evaludri ajuti la asigurarea acuratelei,
a soliditnlii sale gi a ralionamentului care conduce la
valoare. Un evaluator se bazeazl in reconciliere
pe
experienla profesionald gi pe ralionamentul .iu
profesional
mai mult decdt in orice alt6 etape a Drocesului
de evaluare. Evaluatorul centare$te semnihcalia relative,
aplicabilitatea gi argumentarea fiecdrui rezultat al valorii
gi se bazeazi mai mult pe metoda cea mai adecvatd. cu
natura
problemei
evalulrii.
in cadrul reconcilierii, evaluatorul
reexamineazd intregul proces de svaluare
pentru
a veriflca inconsecvenlele dintre
abordArile aplicate (comparabilele seiectate
Si
ajustdrile calculate), cea mai bund utilizafe
pe
cafe ae bazeazA fiecare abordare, valoarea
definite estimatd ln flecare abordare si
dreoturile asuora oroorletdtll evaluate,
Evaluatorul utilizeaze criteriile de reconciliere
pentru
a formula o estimare a valorii finale
semnificativd, argumentatd
Si
credibil6.
Aplicarea adecvate a aborddrilor, acufatelea
informaliilor gi a calculelor precum gi cantitatea
Si
suficienta datelor
prezentate
sunt corelate cu
problema
specificA a evaludrii.
t< ?
Y=
Reconcilierea
necesiti ralionamentul
profesional
9i
o analizS atenti a logicii
procedurilor din care rezult5
fiecare valoare. Adecvarea,
precizia gi cantitate;
informaliilor sunt criteriile cu care un evaluator iEi
formeazi
o opinie finalI clard
Ei
fundamentati
asupra valorii'
Adecvarea
Adecvarea
unei abordiri cu utilizarea
(destinalia) propusd a evaluirii este, in mod frecvent, corelatd
direct
estima valoarea de piald a unui centru comercial
duri asociate abordErii
prin venituri, cum ar fi
net sau metoda fluxului de numerar actualizat
luarea construcliilor
vechi dar
poate fi aplicatl in
llor este
oporhrna. Abordarea
prrn compara,tie directi
poate fi
in cazul
#"."
"*irta
p"fine informalii
privind venituiile
gen
cupanli-
proprietari .
Degi valoarea
finale estimate se stabileqte
pe baza
finald nu trebuie si fie identicl cu valorile dete
cupate de proprietar, metoda compara,tiei directe va
fi probabii de prima imPo(anfi.
Precizia
Precizia unei evaluiri se apreciazi prin increderea evaluatorului ln acufate,fea informaliilor
qi a-ajustirilor
'
izatd. De exemplu, cdt de sigur este evaluatorul de
aibd mai multi lncredere in acurate{ea informaliilor
ln cele1al0e.
Num6ru1
propriet.afilor comparabile, numarul
corec]iilor precum qi m[rimea absoluti
9i
neti
(in dolari) a
"o.""1iitoi
pout" sugera
pre;izia relativl a unei anumite abordlri. Daci
pentru o anumitii abordare existl
un num6r mare de proprieteli comparabile
9i
daci acestea
par sl indice un tipar relativ uniform al pielei,
este recomandabila
o precizie mai-mare iar evaluatorul s-ar putea baza mai mult pe aceas$i abordare' De
exemplu, dacd existe multe proprietili inch
informalii despre venihrile, cheltuielile
9i
conferi o precizie gi o incredere mai mare
multe proprietili construite recent, similare cu propri
terenuiui
gi costurile de construilie pot conferi autorilate aborddrii prin cost. Vdnzirile recente de
p."p.i"tfE similare pot asigura informaliile necesare
pentru estimarea unor valori credibile prin
comparalie directi.
25.4
r
Reconcilierea valorilor
Cantitatea informafiilor
Adecvarea gi precizia afecteazd calitatea gi relevanla valorii rezultate dintr-o comparabill sau o abordare.
Degi aceste criterii sunt luate ln considerare separat in procesul de reconciliere, ambele trebuie studiate in
raport cu cantitatea informaliilor fumizate de o anumitd comparabili sau abordare. Chiar
9i
informaJiile
precise qi adecvate pot fi afectate de insuficienla informaliilor.
De exemplu, sI luim in considerare cazul unui evaluator care incearcd sA extrage o ratd totald de
capitalizare din hei vdnzdri de proprietili comparabile. Proprietifile sunt considerate similare ln privinla
caracteristicilor fizice gi de localizare
9i
din punct de vedere al tranzacliilor. Datele disponibile
pentru
fiecare dintre acestea sunt verificate qi sunt considerate sigure, reiegind astfel cd fiecare comparabilE poate
produce o estimare precisi a ratei totale de capitaTizare. Totu$i, informaliile disponibile pentru una din
comparabile cuprind cheltuielile de capital
$i
un cont de profit
9i
pierdere din exploatare detaliat, din
ultimii trei ani. Informaliile despre celelalte doud comparabile sunt mai pulin detaliate. Pentru una dintre
comparabile sunt disponibile numai datele despre veniturile brute
$i
nete pentru cei 3 ani anter.iori; pentru
cealaltd, existi informatii detaliate doar pentru un singur an. Deoarece informaliile disponibile pentru
prima comparabili sunt mai abrmdente, evaluatorul va avea o incredere mai mare in- rata de capitalizare
oblinutd pentru aceasta vanzare decdt in ratele oblinute din celelalte doud vAnzlri. In termeni statistici,
intervalul de lncredere ln care se gdse$te adeverata valoare poate fi inguslat in urma obtinerii unor
informatii suplimentare. Indiferent de cantitatea informaliilor disponibile, responsabilitatea evaluatorului
dep6$e$te simpla manipulare a cifrelor. Este datoria sa sa prezinte o opinie fr.rndamentat5 asupra valor.ii
care sd corespundd cu definiJia valorii utilizat6 in evaluare.
in final, degi informaliile despre v6nzdrile comparabile pot fi corecte
9i
adecvate, ele pot reflecta
evenimente petrecute cu mult timp inaintea datei efective a evaluirii. V6nzdrile de clddiri, vdnzdrrle de
terenuri, inchirierile, cheltuielile, costurile de construclie gi dezvoltare, ratele de neocupare gi de absorblie
pot fi mult anterioare datei evaludrii. Aceste informaiii sunt relevante numai in mdsua ln care ajut[
evaluatorul s[ estimeze beneficiile viitoare anticipate ale proprietafii gi valoalea acf'taliza:f," a acestora.
Informafiile existente pe piaJd sunt importante insd ele trebuie sd ajute gi nu sE impiedice analiza
evaluatorului.
Estimarea valorii finale
intr-un raport de evaluare, valoarea finald estimatE poate
fi exprimati ca o singurd cifrd, ca un interval de
valori sau in relajie cu o anunriti cifrd (de exemplu,
,,nu
mai mult de', sau
,,nu
mai pulin de,,). in mod
obi$nuit, o valoare este exprimati ca o cifri unicl numiti estimare punctualS.
O valoare punctuah este
cerute pentru mai multe scopuri:
.
ImpozitareaproprietEtiiimobiliare
r
Calculul amortizdrii deductibile de Ia impozitul pe venit
o
Estimarea despdgubirilor ln caz de dezastre nahrrale, de rispundere civild gi de expropriere
r
Determinarea chiriei de bazd
.
Adoptarea deciziilor de transfer de proprietate
Din cauza reglement.iirilor legale sau de alti naturtr, mulli clienli soliciti o valoare punctual[.
O valoare punctuala va fi rotunjitii pentru
a reflecta gradul de precizie asociat cu estimarea unei anumite
valori. Adesea, modul in care se realizeazl rotunjirea este convenlional
-
de exemplu, la doud. sau trei
cifte. Daci valoarea finalS este un numdr fomat din 6 cifre, va fi probabil
rotunjiti ia ordinul miilor sau
zecilor de mii; daci este un numir format din 7 cifre, va fi probabil rotunjitl h o;dinul zecilor sau sutelor
de mii' in unele cazuri, acolo unde informaliile de piald sunt mai diverse, intervalul poate
fi mai lare.
25.s
Capitolul 25
?-
Chiar gi o cifr6 rotunjiti poate presupune o precizie mai
mare decAt este garantate. Pentru c6 valoarea estimata
reprezinti o opinie, aceasta presupune un interv'al in care
se poate incadra valoarea proprietilii. Acest interval de
valori reflecti, de regul[, intervalul de valori oblinute
prin doui sau mai multe aborddri, insd este posibil ca
valoarea finali sd nu se incadreze in intervalul respectiv.
De exemplu, un evaluator poate determina o valoare finaln de 9.400.000 $ care reprezintl concluzia
bazatA pe doul abordlri, care au generat valori preliminare de 9.390.000 $
pi respectiv 9.380.000 $. in
acest caz, valoarea de 9.400.000 $ nu este extrasd statistic. Ea se situeazd in afara intervalului indicat de
cele doui aborddri, dar poate reflecta, in mod acceptabil, valoarea de pialA a proprietelii bazati pe cele
doud abordlri. In plus faJi de valoarea punctuali, evaluatorul poate raporta un intewal de valori de genul
,,intre
9.300.000 $ si
9.400.000 $".
Atunci cdnd comunic[ un interval de valori, evaluatoml indicd faptr-rl cd valoarea nu se situeazd sub
nivelul minim dar nici peste nivelul maxim al intervalului. Un interval larg de valori nu este de nici un
folos clientului, iar un interval ingust al valorilor poate implica o precizie frrd garanfie. CAnd li se pune la
dispozilie un interval de valori, clienJii pot sl considere valorile extreme corespunzbtoare scopului lor
drept o garantare virhtalb. In consecinli, evaluatorii trebuie s[ ruporIoze valoarea final5 intr-o manierd
care sZ nu li inducl in eroare pe clienli.
ln afara intervalului de valori, evaluatorul poate comunica un interval probabil de valori pentru a sugera
nivelul de incredere asociat cu valoarea estimate. Datele luate in considerare in fiecare abordare trebuie si
permiti o astfel de variajie. De exemplu, un evaluator poate lua in considerare o scheml a chiriei de pia!6
mai agresivl sau mai pulin agresivi pentru analiza unui centru comercial. Pentru cele doud fluxuri de
venituri, rezultate din cele doud scheme de evolulie a chiriei, se pot aplica rate diferite de capitalizare,
precum gi rate de actualizare diferite gi multiplicatori de venit diferili. Orice diferenle de valoare oblinute
prin abordarea prin venit, din chiria maximl pi chiria minimd previzionate, trebuie si fie corelate cu
niveluri diferite ale riscurilor aferente profihrlui antreprenorial, atunci cind se aplici abordarea prin cost.
Bibliografie suplimentari
Emerson, Ralph III. 1998.
,,Proper
Reconciliation in Narrative Reports Favors Substance Over Form."
The Appraisal Journal (Jaruary).
Lambert, D.W. 1976.
,,Three
Approaches to Value
-
Market, Market and Market...(The)". Canadian
Appraiser. Volume 20, Book 1, p. 31 (revisited 1988, Volume 32, Book 2, p. 20).
Klaasen, Romain L. 1977, Practising Real Estate Appralsail. Winnipeg: Appraisail Institute ofCanada.
Robers, Joe R., and Eric Roberts. 1991.
,,The
Myth About Appraisals." The Appraisal Joumal (April).
Spence, Mark T. and James, A. Thorson. 1998.
,,The
Effect of Expertise on the
Quality
of Appraisal
Sewices." Journal of Real Estate Research, Y ol:ume 15, Number 1/2.
opinia finale asupra valorii poate fl prezentata
printr-o singuri cifr; (valoare punctuale),
ca
un interval al valorilor sau raportat la un
anumit nivel
(de
exemplu
"nu
mai mult de",
,,nu
mai putin de").
25.6
RAPORTUL
DE EVALUARE
Introducere
Concluziile
la care ajung evaluatorii
in urma
pto
t destinate.
Standarde
pentru rapoartele
scrise
f"
are,
concordanla
cu cerinlele
imP
cerinlele
pentru raPoartele
de
cadrul Standardelor
Uniforme
sunt definite cerinlele
pentru raportul de evaluare'
Aceste standarde sunt aplicabile hlturol activitalilor oricdrui membru al Institutului, activitili
care implicE
,
utilitatea sau valoarea
6]i imobiliare identificat
Canadian de Evaluare
nddrile sale lntr-o manierd semdficativa
pentru client'
nle cu aceste Standarde"'
Standardele de Evaluare stabilesc cerinlele
pe care
trebuie
raPort de evaluare' Ele
sunt ln
mirea raPortului, desPre
care ac
d
,,aceste
standarde nu
impun structura, formahJl sau stilul raportului de
"u"luur".
Acestea sunt in funclie de necesitalile
utilizatorilor
qi ale evaluatorilor. Co;linutul
efectiv al raportului dete mind conformitatea cu standardele"
Cu toate acestea, secliunea de definilii a Standartlelor oferl tndrumare asupra terminologiei
care poate fi
aDlicata in raoortul de evaluare.
Termpni
imPortanfi
o
RaPortul
de evaluare
26.1
Tipurile de RAPOARTE DE EVALUARE inctud:
Raport explicativ complet
-
cuprinzitor gi detaliat; realizat firi
lim.itative extraordinare;
rnvocarea unei condigii
Raport explicativ
-
un raport detaliat in care a fost invocati o conditie limitativd
exlraordinara;
Raport limirqt
-
concis
5i
scurt;
Raport tip
-
mformat sLandardizat care combind tabele cu comencarii explicative
Cerinlele impuse de standarde pentru
raporhrl formal nu se extind in afara acestei definilii. Recomarderile
standard de practica ln evaluare oferd indrumare suplimentara, afa cum se va discuta ulterior in acest
caDitol.
TabeI 26.1
Standard de evaluare - Cerinfe
Preambul
Acest standard trateazd proceduile
de determinare qi comunicare a urtei opinii formale asupra valorii qi cuprind
confinutul minim necesar pentru a obtine un raport cred ril care s6 nu inducA in eroare.
Norme
in raport, evaluatorul trebuie sd identifice:
l.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
27.
Notd:
clientul sau alli utilizatori (nume)
utilizarea propusd a opiniilor qi
concluziilor evaluatorului
scopul evaluirii, incluzdnd o definilie relevanti a valorii
sfera de activitdfi necesare pentru realizarea evaludrii
dacd evaluarea este acfualE, retrospectivd, prospectivd
sau o a cfi:rrlizarc
o anahza a perioadei rezonabile de expunere pe piafi coreratd cu estimarea unei valori de pia{i.
data efectiv6 a opiniilor gi conctuziilor evaluatorului
data raportului
amplasarea gi caracteristicile proprietd{ii gi drepturilor care fac obiectul evalulrii
toate ipotezele gi condi{iile limitative
orice condigii ipotetice (inclusiv
conshucfiile proiectate)
restrictii asupra utilizdrii terenului
utilizarea existentE.
Ei
utilizarea reflectatd in evaluare
sA defineasce
Fi
sd stabileasca cea mai bund utilizare
sd descrie gi si analizeze toate informatiile semnifrcative penhu
evaluare
sd descrie qi si aplice metodele de evaluare adecvate pentru proprietatea
evaluati
sd argumenteze excluderea oricdreia dintre metodele uzuale de ivaluare
sd detalieze ra,tionamentul care sti la baza analizelor, opiniilor qi concluziilor fiectrei abord6ri in evaluare
c&rd determind o valoare a unei proprietili
lnchiriate, i5 analizeze efectul asupra valorii, in cazul ln care
existd un astfel de efect, al clauzelor gi condiliilor contractului de inchiriere
sE analizeze efech.rl asupra valorii al unei comasdri
sd analizeze efectul asupra valorii lucrdrilorpublice
sau private
de amenajiri gi conshuclii
sd analizeze efectul asupra valorii al oricirui bun mol il
si
sa
drare sau cota{ii ale proprietnfii
sd
gi concluziile obtinute din fiecare abordare intr_o
va
sd raporteze valoarea finaE
sd includ6 o certificare semnati a valorii
Un evaluator care semneazi o certificare a valorii lEi asumd responsabilitatea pentru evaluare qi penhu
conlinutul raportului de evaluare.
tia
2001. Consultali editia cea mai receng a CUSpAp pennu
e pmcticE
in evaluare. Codul Etic si Comentjrii.
26.2
Tipuri de rapoarte
Un raport de evaluare poate fi verbal sau scris'. Comunicdrile scrise pot fi sub forma unui raport tip sau a
unui raport explicativ. De obicei, un raport de evaluare este prezentat sub forma solicitatA de utilizatoml
c6ruia ii este destinat. in cazul in care un client solicitA un raport care nu include o documentalie detaliatd,
evaluatorul trebuie tohrgi se efectueze analiza pentru a reali.za o evaluare completi. Intr-un astfel de caz,
toate materialele, datele qi foile de lucru utilizate in preg[tirea raportului sunt pAstrate in dosarul
permanent al evaluatodui. Chiar dacd evaluatorul nu va fi nevoit vreodati si
justifice
in scris opinia
exprimati intr-o form6 abreviati, el poate fi solicitat ulterior sd explice sau sI i$i suslina opinia.
Cantitatea de informalii depinde de tipul de raport elaborat. Un raport mai pulin detaliat va necesita o
documentalie mai ampld, ln timp ce un raport mai detaliat va necesita o documentalie externd minimd. La
un pol al gamei de rapoarte de evaluare se situeazl raportul explicativ complet care include descrierea
detaliatd a informafiilor, a rationamentului gi a analizelor utilizate pentru a determina valoarea. La polul
opus, se afl6 raporhrl limitat care poate se nu conlind nici una dinhe aceste informalii. La mijlocul gamei
se gdsesc raportul explicativ gi raportul tip care pot sd conlind unele (dar nu toate) dinhe informaliile
descriptive adunate pe parcursul evaluerii.
Prezentarea unora dintre aspecte poate fi mai scurti in
rapoartele mai pulin detaliate decet h raportul explicativ
complet; cu toate acestea, raporh:l trebuie s6 fie in
conformitate cu CUSPAP
qi sd conlind sufic.iente
informalii inc6t sE il conducd pe cititor la concluziile
evaluatofului. Evaluatorul care comunicd un raport
verbal trebuie se pasheze la dosar toate insemndrile gi
toate datele, impreunl cu o prezentare completa a
analizei, concluziilor qi opiniei sale asupra valorii.
Indiferent de modalitatea ln care este exprimat
un raport de evaluare, toate datele
$i
insemndrile, precum gi un sumar al anallzei
$i
concluziilor evaluatorului vor fl pedrate in
dosarul d lucru, cu exceplia cazului
'in
care
informalia ln sine este conlinutd in raportj cu
alte cuvinte, informa(iile trebuie fie incluse in
raport, fie
pdstrate
la dosar.
Rapoarte verbale
Un evaluator poate face un raport verbal c6nd circumstanfele sau nevoile clientului nu permit sau nu
justific[
realizarea unui raport scris. Raportul de expertiz5, daca este prezentat ca depozilie in instan!5,
este considerat un raport verbal. In alie situalii, rapoartele verbale sunt comunicate clientului personal sau
pril telefon, Standardele Uniforme Canadiene impun ca, tn limita ln care este posibil qi adecvat, fiecare
raport verbal de evaluare a unei propdet5li
imobiliare, inclusiv rapoartele de expertizl asupra valorii,
trebuie sd fie realizate conform Standardelor de evaluare.
Fiecare raport verbal trebuie sd includd bazele pe care se fundamenteazd, evaluarea, in special ipotezele pi
condiliile limitative utilizate. Dupd comunicarea unui raport verbal, evaluatorul trebuie sa
pAstreze
la
dosar toate lnsemndrile pi informaliile relevante pentru
evaluare. Dacd i se soliciti ulterioi
(in
orice
moment al perioadei ptev6zute
de pdstrare
la dosar a informaliilor) evaluatorul ar putea realiza un rapon
care se intnmeascd cerinlele minime pentru un raport de evaluare adecvat pentru
cel cdruia ii este destinat
5i
pentru utilizarea propusA.
Acest dosar de lucru trebuie sA conlinA toate rapoartele verbale, declaraliile sau transcrierea declaraliilor,
inclusiv certificarea semnatE
$i
data$ evaluatorului. Standardele Uniforme Canadiene impun ca dosarul
de lucru si existe anterior gi in acelagi timp cu efechrarea unui raport de evaluare verbal
(sau
scris),
'Un
raport de evaluare trimis clientului prin email sau prin alt mediu electronic este considerat raport de evaluare scris.
Standardele Uniforme Canadiene ofertr instrucliuni privind transmiterea rapoartelor pe cale electronica
-
a se vedea cap. Raport,
rindul.l3o2. Luarea unor precaufii rezonabile pentru a pteveni alterarea niautorizati a rapoartelor transmise pe cale e'lectronicd
reprezinte o incercare de ordin etic
$i
tehnic
Dentfl evaluatori.
26.3
Capitolut 26
Rezumatul scris al unui raport verbal trebuie addugat la dosarul de lucru intr-un termen rezonabil de la
comunicarea raportului verbal.
Organizarea
gi conJinutul dosarului de lucru al evaluatorului poate varia atAu timp cai conlinutul acestuia
este accesibil pentru evaluator pe parcursul perioadei prevAzute de pdstrare a datelor. Dosarul poate
conline informalii care se regdsesc in alti parte, de exemplu, stocate intr-un computer, pastrate intr-un alt
dosar sau in alt loc.
Rapoarte tip
Rapoartele tip lndeplinesc adesea cerinlele irstihr,tiilor financiare, ale companiilor de asigurdri gi ale
organismelor guvemamentzle. Ele sunt solicitate pentru achizilionarea qi vanzarea majoritArii locuinJelor
ti
pentru creditele ipotecare existente pentru proprietdlile
rezidenliale, pe pia,ta ipotecari secundari creata
de agenliile guvemamentale qi de organizaliile private. Deoarece acegti clienli verificd multe evaludri,
utilizarea unui raport tip este eficientl gi convenabild. CAnd este utilizat acest tip de raport, cei
r6spunzdtori de verificarea evaluirii gtiu exact unde s[ giseascS. fiecare categorie de date ln raport. Prin
elaborarea raporhrlui tip, evaluatorul se asigurE cd nici unul dintre elementele solicitate de
yerificator
nu a
fost trecut cu vederea. Instihrtul Canadian de Evaluare a elaborat forme standardizate pentru rapofiarca
unei evaludri, care includ sugestiile aduse de utilizatorii rapoartelor de evaluare. in Anexa I este
prczent^t1 structura unui raport de evaluare pentru propriet.lli rezidenliale cu certificarea gi condiliile
limitative adecvate.
Rapoartele tip, ca de altfel ioate rapoartele de evaluare, trebuie sd se conformeze Standardelor de evaluare
(CUSPAP). Degi majoritatea proprietdlilor
sau a pielelor pe care sunt tranzaclionate conlin una sau mai
multe caracteristici atipice, rapoartele tip sunt standardizate. Prin urmare, nici un raport tip nu poate si
trateze in mod adecvat toate informafiile impuse de standardele de practic[ profesionall. Aceste rapoarte
pot fi utiliza0e numai dacd sunt imbunetilite cu informalii suplimentare pentru a lntruni cerintele
standardelor de evaluare. Pentru un evaluator cu experienld este normal si suplimenteze un raport tip de
evaluare cu explicalii detaliate, sd analizeze comparabilele utilizdnd o metod[ diferiti de cea prevlzutA
in
rapodul tip
9i
sh precizeze sau sd modifice ipotezele, condiliile limitative sau analizele efectuate.
Degi utilizarea rapoartelor tip standardizate se limiteazd ln general la sectorul locuin{elor
gni-familiale,
ocazional, clienfii soliciti evaluatorilor sd
.utllizeze
rapoarte tip pentru evaluarea proprietdlilor
nerezidentiale, cum ar fi apartamente, proprietIli comerciale pi industriale.
2
Rapoartele standardizate
pentru acest tip de proprietiili nu sunt distribuite pe larg
9i
nu au fost create de organizaliile recunoscute
din domeniul evaludrii, cum ar fi Institutul Canadian de Evaluare. Evalulrile de acest gen sunt de reguld
mai complexe, ceea ce face dificili realizarea unor rapoarte standardiz ate adecvate.
Evaluatorii trebuie s6 se asigure, cu mare atenlie, c[ raportul tip nu dicteazi modul de deslEqurare a
procesului de evaluare. Metodologia aplicatd inf-o evaluare este determinatd de nahnra
problemei
specifice de evaluat gi nu de tipul de raport. Dac[ un raport tip nu ofere prezentarea gi expunerea adecvatl
a tuturor analizelor gi
informaliilor pe care evaluatorul le consider[ relevanle, aceste informatii trebuie
adeugate ca supliment.
2
Pentru o disculie aprofundatE asupra rapoartelor tip de evaluare, a s colsulta urmefoargle indrumare din seria Comunrcarea
Report Form 2065. Chicago: Appraisal Institute.
RaPortul de evaluare
Raportul explicativ
Rapoartele de
evaluatorilor
posibilitatea de a-$i susline
qi explica opiniile
qi
concltrziile si
i
"rup.u
pt""i'i"i valorii finale in elaborarea unui raport de
"""fr*""".i,ff
se d;fimiteze secliunile descriptive de partea de analizd
9i
interpretare. Datele faptice
gi cele descriptive sunt
prezentzte, de obicei, la inceputul raportului; astfel
analLa
gi interpretarea ulterioara se pot referi la ac este informaJii
9i
pot indica modul in care acestea
influenpaze vaioarea finald. Trebuie evitatd repetarea sau reproducerea
inutild a diferitelor aspecte, inse
prezentarea informaliilor
poate depinde de natura
9i
dimensiunea raportului'
un raport bine elaborat se bazeaza pe o cercetare amanuntite,
pe o organizare logica
9i
pe un_ralionament
sotid. ,q,ceste atriUute de baz6 sunt puse ln valoare de o bund compozilie, un stil de redactare fluent
qi de o
exprimare clar6. Va fi evitatA utilizarea
jargonului tehnic sau a argoului. Pentru a comunica eficient cu
cititorul, conlinutul raportului va fi concepui cAt mai succint posibil
3
Evaluatorul
poate sau nu s[ fie de fald in momentul studierii raportului de evaluare; aqadar, taportul de
evaluare esti reprezeniatul s6u. Un raport bun creeazl o impresie favorabila asupra competenler
profesionale a evaluatorului. Sugestiile urmdtoare pot fi utile evaluatorilor
pentru a crea o bunl impresie:
r
Hdrtia utilizati, coperta gi modul in care este legat raportul trebuie sE fie de bund calitate.
.
Dimensiunea si stilul fonhrlui utilizat trebuie sd fie atabtive
9i
lizibile. Fotografiile
9i
graficele
trebuie s[ fie atent pregatite. Stilul titlurilor
9i
subtitlurilor trebuie si corespundd subiectului
tratat.
in mod ideal, ilustratiile ar trebui s[ fie integrate cu textul sau prezentate pe paginile care preced
materialul analizat. ie exemplu, o fotografie a proprietdlii prezentate poate fi plasatd pe pagina
anterioare identificErii
proprietilii. o hartE a vecin6t6lii
poate fi inclusi pe pagina dinaintea
descrierii vecindtilii, pentru a ardta localizarea propriet[]ii in cauzd. Tabelele
9i
graficele trebuie
prezentate acolo unde sunt discutate, in timp ce ilustraliile cate nu au legetufd directe cu partea
descriptiv[ vor fi incluse ln anex6.
Pdrfile raportului trebuie prezentate in secliuni clar denumite, care si fie identificate ln cuprins,
Tehnologiile modeme de editare le permit evaluatorilor sA printeze la birou rapoade atractive,
de bune calitate.
Principii generale
Rapoartele de evaluare explicative pot varia din punct de vedere al conlinutului
9i
al organizbrii, dat toate
confin anumite elemente. In esen!6, un raport explicativ urmire$te ordinea de desfhgurare a procesului de
evaluare.
Cele mai multe rapoarte explicative au patru pe4i
majore. Conlinutul fiecdrei secliuni poate fi d^ivizat cu
subtitluri sau przentat ca o expunere continui. In fiecare
caz, diviziunile principale ale raporhrlui trebuie
identificaie cu titluri individuale. Cele patru pdrfi de bazd
ale unui raport sunt introducerea, premisele evaludrii,
prezentarea datelor, analiza informaliilor gi concluziile.
Un raport de evaluare explicativ are, de
regule, patru peti (inhoducerea, premisele
evaluArii,
prozentarea
datelor, analiza datelor
gi concluziile)
Si
o anexe.
3
Pentru comentarii mai ample referitoare la rapoaitele scrise a se vedea Alan Blakenship, 1998, The Appraisal l{riting
Handboolt ChicaEo, Appraisal Institute, De asemenea, T. Ryan, 1989,
Quality
of Appraisal Reporting,The Canadian Appraiser,
vol, 33, book 3, p,17. Pentru alte indicalii asupra utilizdrii unei forme de raport a se vedea Guidenote 3, USPAP.
Multe rapoarte conlin
Fi
o a cincia secliune, anexa, care hclude informalii suplirnenlare
9i
material
ilustrativ care ar int.rerupe cursivitatea texfului. Organizarea rapoartelor explicative variazb dar modelul
prezentat in Tabelul 26.2 poate fi utilizat ca indrumare
generalf,.
Tabel26.2
Cadrul
general aI raportului de evaluare explicativ
Partea intei
-
Introducere
Pagina de titlu
Scrisoarea de transmitere
Cuprinsul
Certifrcarea valorii
Rezumatul concluziilor importante
Parta a doua
-
Premisele evaluirii
Scopul, utilizarea evaluirii
9i
utilizatorul evaludrii
Dehnirea valorii
Ei
data estimirii valorii
Drephrile de proprietate evaluate
Sfera evaludrii
Identificarea tipului de raport
Condifii limitative exhaordinaxe
Ipoteze extraordinare
gi condilii ipotetice
Ipoteze general
$i
condilii limitative
Partea a treia
-
Prezntarea datelor
Identifi carea proprietifii, descrierea
jr.ridicd
Identificarea oricdror bunuri mobile sau a altor elemente care nu reprezhtd proprietifi imobiliare
Istoric, incluzend vanzdrile anterioare gi ofertele sau cotafiile curente
Date despre aria de pia!6, oraq, vecindtdfi
qi amplasare
Descrierea terenului
Descrierea amenaj irilor gi construcliilor
Date privind impozitele qi valorile de impozitare
Studii de vandabilitate, daca se considere oportun
Partea a patra
-
Analiza datelor
$i
concluziile
Cea mai bund utilizare a terenului considerat ca fiind liber
Cea mai bund utilizarc a proprietdfii considerdti construite
Valoarea terenului
Abordarea prin cost
Abordarea prin de venit
Abordarea prin comparafie directi
Reconcilierea qi opinia finali asupra valorii
Estimarea perioadei de expunere pe pia,ti
Calihcdrile evaluatorului
Parteaacincia-Anexa
Desuiereajuridici detaliati, dacd nu este inclusd in prezentarea datelor
Date statistice detaliate
Rezumatul inchirierilor
Alte informatii considerate adecvate
secundare
Aranjarea eiementelor ln acest cadru general este- flexibil[ gi poate fi adaptati aproape oricerui tip de
evaluare
$i
oricerui tip de proprietate imobiliard. In practici, aceastii schemi va fi adaptati la cerinlele
specifice ale lucrdrii pi conform preferinlelor proprii ale evaluatorului saq
$i
mai important, ale clientului.
Evalulrile anumitor tipuri de proprietate pot solicita o modificare sau o suplimentare a elementlor de
baz6, prezentate in acest cadru general,
26.6
Partea int0i - Introducerea
Pagina de tiUu
Pagina de titlu contine adresa proprietdlii, data evaluirii, numele
9i
adresa evaluatorului,
precum qi
numele
gi adresa clientului.
Scrisoarea de transmitere
Scrisoarea de tansmitere prezintil oficial raporhrl de evaluare clienhrlui. Ea trebuie conceputi intr-un stil
corespunz6tor limbajului ifacerilor
qi sd fii pe cat de succintl
permite caracterul
qi natura evaludrii. O
scrisoare de tansmitere adecvati poate include urmdtoarele elemente:
.
Data scrisorii
gi formula de adresare
.
Adresa proprietnlii
9i
o scurti descriere, daci este necesar
.
Declaralie care identificl interesul in proprietatea evaluati
.
Declaralie cd inspeclia proprietalii
$i
toate investigaliile
qi analizele necesare au fost efectuate
de evaluator
.
Menliunea cd scrisoarea este lnsolitZ de un raport de evaluare cu un num5r specificat de pagini
gi identificarea tipului de evaluare gi formei de raport de evaluare
.
Tipul de valoare estimat in raportul de evaluare
.
Data efectiviL a evaludrii
.
Opinia asupra valoriia
.
Clauze care limileazd responsabilitatea
gi rlspunderea
profesionald a evaluatorului la ulilizarea
propusd gi la utilizatorul pentru care este destinati evaluarea
.
Orice ipoteze extraordinare qi condifii limitative
.
SemnAturaevaluatorului
Cuprinsul
in cuprins, diferitele secliuni ale raportului sunt prezentate, de obicei, in ordine. Trebuie evidenliate aici
capitolele principale ale raportului qi toate subtitlurile utilizate in rapod.
Certificarea valorii
Certificarea evaluatorului atestd faptul ci evaluatorul a condus personal evaluarea, intr-o manierd
obiectivd gi nepdrtinitoare gi in concoidanli cu CUSPAP. in Tabelul26.3 sunt
prezentate informaliile care
hebuie incluse ln certificarea evaluatorului. Certificarea
poate fi prezentatil dupl opinia asupra valorii
fina1e sau poate fi combinat?l cu aceasta. ln mod obignuit, majoritatea rapoartelor de evaluare ptezinti
certificarea imediat dupb scrisoarea de transmitere sau ln anexa raporhrlui.
Fie cd este inclus[ ca parte a introducerii, fie ce este prezentati pe o pagini separati, semflatZ, certificarea
esle importante deoarece stabilegte pozilia evaluatorului, protejdnd astfel atat integritatea evaluatorului cAt
si validitatea evaludrii.
*
Deta$area scrisorii de hansmitere de raport ll poate induce ln eroare pe utilizator
LIJ. t
Tabel 26.3
cerinfele standardelor uniforme Canadiene de
practicr profesionald
in Evaluare
Certificarea
Orice raport scris de evaluare a uaei propdetaF
imobiliare trebuie sa conlin6 o cartificare semnatd, asemdnetoare
din punct de vedere al con{inutului cu urmitoarea formd:
Referinli: (Identifi carea propdefd[ii)
Certific dupl cunogtinfa gi pErerea
mea cA:
D expunerile faptelor din acest raport sunt corecte
Ei
adevdrate
c analizele, opiniile
9i
concluziile raportate se limiteazd d.oar la ipotezele qi condifiile limitative prezentare
$r
reprezind. analizele, opiniile qi concluziile mele profesionale giimpa4iale
o nu am. nici un interes (sau specificali interesul) prezent
sau viitor in proprietatea
care constituie obiectul
acestui rapori gi nici un interes personar (sau specirrcali intercsul) legatde pd4ile implicate
n nu am nici o pdrtinire legatd de propdetatea care este obiectul aceshri raport sau legata de pdr{ile implicate
in aceastd evaluare
n angalarea mea in aceastd evaluare gi onorariul pentru aceasE lucrare nu depind de raportarea unor rezultate
predeterminate,
de mdrimea valorii estimate sau de o concluzie favorabilE clientului
c analizele, opiniile
5i
concluziite mele, precum
9i
acest raport au fost efectuate in conformitate au
Standardele Uniforme Canadiene
tr detin cunogtin,tele qi experienfa necesara pentru efectuarea, in mod competent, a acestei lucrd,ri
tor care sem.neaza acest raDort.
a oferit asistenl6 profesionald
cerinfele Institutului Canadian de Evaluare
orivind
rii desemnali
c subsemnahrl a inspectat personal proprietatea
in cauzE la (specificagi
data la care proprietatea
a fost
inspectati personal) sau, subsenurahrl nu a inspectat proprietatei
E p,e bvza datelor, analizelor gi conclwiilor conlinute aici, valoarea de piafi a interesului in proprietatea
descdsI, la data (inserafi data), este (inserafi
valoarea)
cl sermetura
$i
data certificdrii (dacd
este semrata de mai multe pe$oane,
certificarea hebuie si specifice in
mod clar care dintre acesrea au efectuat o inspectie personald.
a propriedlii
evatuate)
Responsabilitatea
Standardele Uniforme Canadiene il obligd pe evaluatorul care sermeaza o certificare a valorii s6 ipi asume
responsabilitatea pentru
evaluare gi pentu
conlinutul raporfului de evaluare.
.
cel pufin un evaluator trebuie s6 he rdspunzAtor pentru
intregul rapon
o
dac6 certifrcarea valorii poartii numai o singurd semndture, in acest caz persoana
respectivd este
rdspunzdtoare peDtru lnhegul raport
'
:v.alY*?rii ,trebuie
sd dezvdluie ln cadrul certificdrii, orice fel de asistonfe profesional6
semnificativd
prrmlB ln elaborarea unul raDort
e
evaluatorii hebuie sd clezvaiuie in cadrul certificdrii pi sd accepte responsabilitatea pentru
orice fel de
asistenfd semnificativd
in evaluarq primita in elaborarea unui raoon
r
in.nici o situagie nu este pobivit
ca un evaluator doar sd semneze un raport de evaluare elaborat de un
asistent
'
dace certiflcarea
valorii este semnata de doi sau mai mulpi evaluatori coautori, ln acest caz ambii sunt
responsabili pentru inhegul raport
o
altd p.ersoan6
cu auJorizare poate
sernna certificarea cu numele evaluatorului, dac6 nu conhavine legislatiei
jurisdicf
iei respective
26,8
Rezumatul concluziilor importante
cand un raport de evaluare e lung gi complicat,
poate fi util un rezumat al punctelor principale
9i
al
concluziiloi importante. O astfel de expr.rnere este convenabilS
pentru cititorii raportului_qi
permite
evaluatorului sd sublinieze aspectele principale luate in considerare
pentru estimarea valorii finale. Lista
urmdtoare indicl tipul de elemente incluse ln mod uzual intr-un rezumat; cu toate acdstea, nu toate
elementele sunt aplicabile oric[rui tip de evaluare:
.
ScufiA identificare a proprietelii: caracteristicile
privind localizarea, amplasamentul
9i
construcfiile
(daci existi)
o
Orice condilii lirnitative extraordinare, ipoteze extraordinare sau condilii ipotetice
o
Determinarea celei mai bune utilizdri a terenului considerat a fi neocupat
9i
a proprietilii
considerata ca fiind construiti
.
Data efecdve a evalulrii, data inspecliei
.
Concluziile evaludrii, cum ar fi valoarea terenului, valoarea oblinutb prin abordarea prin cost,
valoarea oblinuta prin abordarea
prin comparalie direct6, prin abordarea prin venit, ptin analiza
fluxurilor de numerar actuahzatE
.
Opinia finald asupra valorii definite
Partea a doua
-
Premisele eYaluirii
Siopul, util2area propusi gi utilizatorul ciruia li este destinatd evaluarea
Scopul unui raport de evaluare reprezinE lntrebarea la care clientul gi utilizatorii c[rora le este destinata
auuiu"r.u cauli un raspuns.
rJtiTizarea
propusi este motiwl pentru care clientul are nevoie de evaluare
-
de exemplu,
pentru a lua o decizie de achizilie, vdnzare sau lnchiriere. Utilizatorul cdruia ii este destinate
ovaluarea ostl olientul sau orice alte parte identificatit, prin nume sau tip, drept utilizatori ai raportului de
evaluare, de consultanla sau raportului de verificare, de citre evaluator, pe baza comunicdrilor
purtate cu
clientul, la data contractirii lucririi.
Definirea valorii
qi data estimirii valorii
Pentnr a elimina orice confuzie in mintea utilizatorului cdmia ii este destina6 evaluarea sau a altor cititori
ai raportului, este necesare includerea in raport a unei definilii acceptabile a valorii supuse evaludrii.
(Definiliile diferitelor tipuri de valoare sunt citate ln Capitolul 2.)
O evaluare poate cere una din urmitoarele:
.
O opinie asupra valorii actuale (curente)
.
O opinie asupra valorii retrospective
o
O opinie asupra valorii prospective
Este esenliale raportarea datei la care este valabild valoarea determinati. in mod obignuit, data estim6rii
valorii gi data inspecliei proprietZJii sunt aceleaqi, ln special pentru determindrile valorii curente de piata.
Dacl data inspecliei diferi de data estimirii valorii, in acest caz ambele date vor fi consefiinate in raporhrl
de evaluare. Raporhrl va menliona, de asemenea, dace este o actualizare a unui rapod de evaluare
anterior, Un evaluator poate actualiza o evaluare care conline o opinie asupra valorii actuale (curente),
retrospective sau prospective.
26,9
Drepturile
de
proprietate
evaluate
uie si stabileasci 9i
sl defineascl
drephrrile
sau
upusA estimarii'
Sfera evaluirii
responsabilitate.
Itlentificarea
tipului
de raport
Tipulderaportutilizat(gianume,raportexplicativcomplet,raportexplicativ,raportlimitatsaufaporttip)
irebuie
declarat.
Contlilii
limitative
extraordinare
ii credibile'
ExemPIe
sunt:
.
excluderea
unei abordlri
relevante
de evaluare
o
neefechrarea
insPeciiei
ln htedod
construcliilor
in cauza
.
titlul de proprietate
nu a fost examinat
.
lipsa
asigurdrii
de rlspuntlere
profesionall
Unele condilii
sunt inacceptabile
ln orice misiune
daci acestea:
.
compromit
imparlialitatea'
obiectivitatea
sau independenta
evaluatorului
o
limiteazd
,r"ro
"uuiuarii-iot-o
asemenea
mlsurd
inc6t- rezultatele
ou sunt credibile
dat fiind
scopul evaludrii
9i
utilizarea
propu-si a rezultatelor
.
o limieaz[
con]inutul
raportului
astfel inc6t acesta va induce in eroare
. ln unele
Condiliil
restricliile
evalulri,
evalulrii
26.10
RaPortul de evaluare
Ipoteze extraordinare
gi condilii ipotetice
alorii sau co
rezintd
Atunci cdnd
supusa
un contract
lare, o
ar lnc6 necuantificat)
evaluatorul trebuie si declare
pra valorii sd fie clar.
Ipoteze
generale
9i
conditii limitative
Ipotezele
generale gi condiliile limitative
pot fi declarate in scrisoarea de transmitele, dar sunt de obicei
incluse caiagini separate ln raport, deoarlce scrisoarea de kansmitere nu constituie o parte a raportului'
Aceste deciar-a1ii sunt menite si il protejeze pe evaluator
9i
s611 informeze
pe client sau pe a\i utilizatori
ai raportului. Ipotezele
intr-un raport de evaluare tipic trateaze aspecte
precum
consideraliile
juridice
$i
I de proprietate, garanlii
9i
ipoteci, administrarea.
proprietalii,
informaliile fumizate de
studii de inginerie,
prospecfiuni), ascunderea existenlei unor
substanle
periculoase pe proprietatea respective,
9i
conformitatea cu reglementdrile de zonare locale,
.egionaie ,uu guu.*um"ntaG. Ipotezele
9i
condiliile limitative
genemle nu sunt ln mod obligatoriu
neiesare pentru raport. Nici nu sult un mijloc de a evita cercetarea detaliatd sau unele aspecte care sunt
pertinente pentru o evaiuare dati. Fiecare ipotezd sau condilie limitativA hebuie sA fie rezonabil[
9i
ia-iritita in contextul evaludrii
gi s6 nu intre ln conflict cu celelalte responsabilitdti a1e evaluatorului,
cum ar fi identificarea ipotezelor extraordinare sau condiliilor ipotetice. (A se vedea Tabelul 26.4 pentru
exemple de ipoteze
qi condilii limitative
generale tipice).
in ultimii ani, multi evaluaSori s-au striduit sd identifice toate ipotezele
9i
condiliile limitative care se
aplicd unei anumite p6rfi a raportului, in secliunea respectivi. De exemplu, declaraliile referitoare la
iiotezele
privind conitrucgiile
-
cum ar fi cele legate de integritatea structuralA
6i
de conformitatea cu
normele de construclie ln vigoare
-
sunt extrase din secliunea carc ttateazl ipotezele
qi condiliile
limitative generale qi ptasate in secliunea raporhrlui la care sunt aplicabile,
$i
anume, la descrrerea
construcliilor.
Partea a treia
-
Prezentarea datelor
Identifi carea proprietdf ii
Proprietatea in cauzA este identificati astfel inc6t sd nu poati fi confundati cu nici o alti proprietate
imobiliarE. Aceasta se
poate realiza prin includerea tn raport a unei descrieri complete din punct de vedere
juridic.
CAnd este folositE o copie a figei de rol a proprietalii sau a registrului de cadastru, evaluatorul se
poate referi la acestea gi le poate prezenta pe pagina anterioar6 sau urmetoare descrierii. Dacd figa de rol
nu este disponibil[, evaluatorul poate descrie proprietatea prin denumire, specificdnd pe ce parte a strdzii
este amplasati, numele strizii gi numdrului lotului
9i
al clldirii. O fotografie a proprietilii respective,
plasatl pe o paginA introductive, poate lmbunAtili aceastd secliune a raporh,rlui. Trebuie identificate
bumuile mobile precum gi alte elemente care nu reprezinti proprietate imobiliari.
26.11
Tabel 26.4
Ipoteze
gi conditii limitative
Institutul Canadian de Evaluare a stabilit ipotezele
qi condi{iile limitative standard
Pentru
rapoartele tip
-
a se
consulta Anexa l. Standardele Uniforme Canadiene oferi indrumare privind aspectele corespunzAtoare ipotezelor
$i
condiliilor limitative
generale:
Ipoteze
gi condifii limitative
Ipoteze
9i
condilii limitative generale. Exemple:
Ipoleze
.
credibilitatea surselor de informafii
.
conformitatea
cu reglementirile
guvemamentale
.
finantare normald
.
titlu de proprietate vanclabil
.
absenla defectelor construcfiilor
.
capacitatea de rodire a solului
.
absenta lncdlcdrilor
proprietiilii
.
interesul aratat de utilizatorii raportului
Condilii limilative
.
neasumarea responsabilitiipii fafd de utilizatorii nemen,tionali sau fafa de orice utilizare care nu a fost
avutd itr vedere
.
concluziile pot fi valabile doar la data evaludrii
.
neasumarea responsabilitifii pentru factori
juridici
.
onorarii pentru participarea la proceduri
juridice
de aprobat
r raportul nu trebuie utilizat partjal
r posesia raportului nu conferd dreptul de a-l publica
o poate fi solicitat acceptul pentru vedficare
.
estimarea costurilor nu este validi penhu evaludrile pentru asigurari
.
valoarea finald este exprimati in dolari canadieni
.
neasumarea responsabilitifii pentru orice alterare neautorizati adusd raportului
.
. penfu validitate este necesare sernnatura originah
Evaluatorii trebuie sA ia in considerare aplicabilitatea ipotezelor
$i
condi{iilor limitative
generale de la caz la caz.
Aspectele de mai sus, referitoare la ipoteze qi condilii limitative, sunt comune pentru rapoartele de evaluare, lnsd
formularea specificd a acestor elemente gi includerea unui anumit element este posibil sd nu fie aplicabild oricdrei
evalutui.
Pentru sugestii privind formularea acestor ipoteze
9i
condi(ii limitative gi penhu informalii suplimentare, a se
consulta Handbook of Disclosure Guidelines
for
the Yaluation of Real Estate Assets
,
editati de APpraisal Institute
ofCanada. 1996. Wimipeg: Appraisal Institute of Canada.
Istoric
Siandardele Uniforme Canadiene impun ca venzdrile anterioare ale proprietiilii in cauzi
(in decurs de un
an pentru proprietiilile rezidenliale mono-familiale
9i
pentru cele cu pfurd la patru familii,
$i
din ultimii hei
ani penhu celelalte tipuri de proprie6li)-sl fre a alizatn
$i
descrise in raporhrl de evaluare.' Pentru
proprieElile de alt tip decAt cele unifamiliale, este necesare prezentarea impozitelor recente
pe veniturile
generate de proprietate. Datele istorice despre o proprietate pot include informalii despre urmltoarele:
5
Acestea sunt cerinlle minime; infomaliile despre v6nzdri, comercializare gi activitafi de inchiriere, refedtoare la o proprietate,
derulate anterior acestor limite de timp, pot oferi detalii utile desFe valoare.
26,12
.
Costuri initiale de construclie, achizilionare sau asamblare
.
Cheltuieli
pentru aporturi de capital sau modemizare
.
Date financiare sau transferuri de proprietate
.
Experienla unor
pierderi accidentale
o
Istoricul;i tipul de ocupare
e
Dezvolt[ri sau utiliz6ri ale proprietnlii existente inainte de construclia clidirilor actuale
.
Orice alli factori care se referd la sau care afecleazd calculele, estimlrile sau concluziile
prezentate in raport.
Informafii
privind zona' ora$ul' vecinltifile
qi localizarea
Toate aspectele legate ale un orag qi lmprejurimile sale pe care evaluatorul le considele
pertinente pentru
evaluare trebuie iricluse in informaliile deipre piap. (Utilizarea
$i
credibilitatea diferitelor tipuri de date,
ln relalie cu diverse clasificdri ale propriet[tilor
9i
cu problemele specifice de evaluare s]rnt prezentate ln
Capitolele 7
pi 8). Un evaluator ap
aliza datelor, dar
in raport tr;buie analizate doar
cauz6 Trebuie
prezintate atet aspectele pozitive,
ru1 prezintd date
doar in sprijinul factorilor
pozitivi sau doar al celor
Dac6 se impune utilizarea unei cantitEJi considerabile de informalii statistice
(de exemplu, aspecte
demografice, indicatori ai nivelului de trai, indicatori ai veniturilor
pe familie), evaluatorul
poate
lncorplra tn raport aceste date sau le poate prezenta sub formd tabelard la inceputul analizei,
9i
se poate
.eferi la acestea
pe parcurs. in multe rapoarte nu este necesar6 o secliune separati despre datele privind
piala. De fapt, informaliile privind piala sunt adesea combinate cu informaliile despre vecinetAli.
Cantitatea de informalii despre vecinititi
9i
localizare necesare depinde de tipul de evaluare
qi de
utilizatorul cdreia li este destinati, De exemplu, in cazul in care este realizati o evaluare pentru un client
din afara orapului, care nu este familiarizat cu proprietatea qi comunitatea local6, este recomandabili
introducerea mai multor date despre comunitate qi vecindt5gi dec6t ar fi necesar pentru un client local.
Dacd evaluarea se referA h o proprietate importantd, utilizati in scop de afaceri, ale cerei venituri derivd
din puterea de cumpfuare a zonei inconjuritoare, evaluatorul trebuie se ofere o descriere detzliate a
vecin6tdfilor gi sd analizeze modul in care populalia gi puterea ei de cumpirare afecteazd valoarea
proprietifii in cauzd.
Evaluatorul tebuie sE consemneze gi prezenJa unor priveligti speciale sau a unor condifii nefavorabile din
vecinetate gi sE ofere
justificdri
sau informalii care sA suslind concluziile trase. De exernplu, dacd
evaluatod declar[ cd zona se dezvoltd, trebuie incluse ln raport informa]ii despre ritmurile de cregtere
cuente sau previziuni ale ritmului de construclie. DacA raportul afirmd ci zona este in declin, din cauza
unei deteriortrri anormale sau a intrelinerii necorespunzitoare, evaluatorul se poate referi la propr.ietili
specifice care exprim[ aceste condilii nefavorabile sau poate utiliza fotografii pentru a ilustra condilii1e
vecinedlii.
Descrierea terenului
Informaliile pertinente referitoare la amplasamentul ln cauzl fac parte din secJiunea referitoare la
descrierea terenului. Descrierea terenului implicd trei aspecte diferite ale amplasamentului proprietdlii:
o
Caracteristici fizice
.
Caracteristicijuridice
.
Caracteristicieconomice
26.13
Caracteristici Jizice
Informaliile
fizice relevante
despre
amplasament
pot include
descrierea
urmdtoarelor
aspecte:
.
Falada
proprietalii,
addncimea,
zona de amplasare'
topografia
9i
forma
o Condiliile
solului
9i
subsoiului
o Utiliteli
. Acces
9i
exPunere
. Alr" u*"nuje.i
care aduc avanlaje sau dezavantaje
amplasamntuiui
ln secliunea
de descriere
a terenului,
evaluatorului
trebuie s6 ofere o concluzie
privind utilitatea
sau
uduptutitt
t"u u.plasamenhrlui
la construcliile
existente sau
propuse'
C ar ac teris tici
j ur i dice
Caracteris
tic i ec onomtc e
CaracteristicileeconomicealeuneiproprietSli,calepotaveaefectasupravaloriiacesteiagicaretrebuie
unalizate
in rapo.tt.rl
de evaluare, includ urmltoarele
i specte:
liare
ale
Pe
construclii
la taxele asupra costurilor
de dezvoltare
9i
a
ce carc afecteul
amPlasamentul
Aceste reglementiri
economice
diferd de cele
juridice cum ar fi seflituliie
9i
imprejmuirile.
Primele sunt
legate de puterea d" irnporrt-"
u gut'"mului iar cele din urmd decurg din puterea coercitivl'
Descrierea
construcliilor
Insecliuneaezentate$iun^|izateloaledateledespreconstruc.iii$i
amenaj[rireincursulevalu[rii,evaluatoruliainconsiderareqi
analizeazd
o
unt
prezentate numai acele caracteristici
semnificative
ui" p-pti"Utii
"-e
influenleazi
valoarea Aceste caracteristici
pot include:
o VArsta cronologicl
qi vdrsta efectivl
a clldirii
o Dimensiunileclidirii
.
Numlml
$i
mlrimea unitililor din componenla
proprietilii
e
Detalii structurale
9i
constructive
.
Echipament
mecantc
c
Slareafnicl
o
Utilitatea
sau inutilitatea
fimc,tionali
26.14
Informaliile despre proprietate
pot fi suslinute cu ajutorul
or, planurilor
de nivel
5i
cotelor de ineltime. Daca descrierea detaliilor struchrale
$i ecanice este lunga, poate
l-r utilizat un rezumat in cadrul raportului pentru a e
ridenlia
Date privind
impozitele
Ei
taxele
Valorile curente de impozitare, impreunl cu o estimare a cotelor actuale de impozit la valoare, trebuie
prezentate
in raport. Este necesare analiza tendinlelor existente in valoarei de impozitare sau a
schimblrilor previzibile.
Poate fi oportuni compararea impozitelor asupra propriet6,tii in cauzd cu
impozi0ele asupra altor proprietzli,
in special in cazul in care diferen.ta este semnilciti.r,a.
'
Studiul de vandabilitate
in evaluarea proprietd,tilor generatoare
de venituri, cum ar fi cladirile de birouri, centrele comerciale gr
clddirile de apartamente, poate fi realizat un studiu de vandabilitate pentru
a afla cum s e incadreazd,
proprietatea anali zati'ln pialz global6, din punct de vedere al nivelurilor chiriei qi al ratelor de absorbtie.
De obicei, un studiu de vandabilitate este legat direct de concluziile prezentate
ln raportul de evaluare. Un
astfel de studiu poate analiza urmltoarele aspecte:
.
Piala sau subpiaia imobiliard specificd
e
Oferta de proprietili existente (pe baza inventarierii spaliilor, a analizdrii tendinlelor de
constructie, a gradului de ocupare qi a ratelor de absorblie)
o
Cererea previzionali (cregterea
sau diminuarea previzibill)
.
Echilibrul curent dintre cerere pi oferti
o
Nivelul chiriilor competitive
Partea a patra
-
Analiza datelor qi
concluziile
Cea mai buni utilizare hebuie exprimati in termenii utilizdrii celei mai probabile gi mai profitabile
a
proprietilii. Cele patru.criterii
- 9i
anume, ca utilizarea sE fie legal permisibill, posibiie fizic;fezabil6 din
punct de vedere financiar (si fie recunoscuti de piald) gi maxim productivi
-
vor fi analizate in corelalie
cu specificul propdetilii.
De asemenea, trebuie analizate tipurile de utilizare a terenului in zona,
reglementirile privind zonarea precum qi profitabilitatea
construcliilor existente sau propuse.
Cea mai buni utilizare a terenului considerat a fi liber
in raport trebuie specificati clar cea mai bunl utilizare pe care se bazeaz6. estimarea valorii ierenului
considerat a fi liber. Caracterul gi cantitatea datlor prezentate gi
analizate in aceasti seciiune sunt
determinate de scopul gi utilizarea propusl a evaludrii.
Cea mai buni utilizare a proprietlfii
considerati ca fiind construiti
Dup[ o scurti descriere in raport a teoriei gi principiitor
celei mai bune utilizfi pi dupd prezentarea
analizei celei mai bune utiliziri a terenului considerat a fi liber, cu un grad
de detalGrJ corelat cu
specificul evaludrii, evalua0orul trebuie sd explice necesitate a analizei celei mai bgne utiliziri a
proprietdtii considerat?i ca fiind construiti. Analiza rentabilitiilii utiliz-irilor aloemative ll va determina pe
evaluator sA Fage concluzii referitoare la mentinere4 inlocuirea sau demolarea constructiilor existente.
26,15
Evaluatorulpoatesugeraunposibilcursalacliuniicumarfireabilitarea,lmbunEtilireaactivitdtiide
l"it"ilt"t"
,ur.,r .,n
-unug"t"nt
mai bun al
proprietelil'
Valoarea
terenului
analizd a
terenului
cititor la
Abordirile
valorii
Evaluatorulaplicdaborddrileadecvatespecificurligva\ue|iqidetermindnivelulvalorii.inraportvorfi
desciise
modalitdlite
de apticare
I frecarii
abordari,
datele faptice, analiza
qi ralionamentul
care au condus
la nivelul
resPectiv
al valorii'
raportul.
Cele trei aborddri
sunt rareorr complet
independente
unele fap de celelalte
O evaluare
este compusa
dinrr_un
numer
de procedwi irr;;i";#;;t;illi
itr."putuuit.
ce au ca obiectiv
comun
determinarea
unei valori
credibiie'
Tabel 26'5
Descrierea
abordirilor
valorii
@
de evaluare dupl cum urmeazl:
ln abordarea
prin comparalie
direct.l,
proprietate a at izali' este comparati
cu proprietiii
,i-iiur"
ao."^*
fost vdndute recent sau cu cele pentru car
;-;;;;
de pre!. Datele
despre
proprietlJile comparabile
folosite
pentru a demonstra
un
pre! probabil' cu care s-ar
daci ar fi oferiti
Pe PiaJi.
a
Prin
cost.
ln abordarea
prin venit, se calculeazd
venitul
adecvate.
26.16
Reconcilierea nivelurilor valorii
Reconcilierea nivelurilor valorii trebuie si il conduci pe cititor in mod logic la estimarea valorii linale.
Estimarea valorii finale se poate realiza in mai multi feluri. Urmdtoarei modalitate este un exemplu
simplu:
Ca rentltat al cercetirii gi analizei pe care le_am
realizat, in opinia mea, valoarea de piafd
a
participaliei
identificate
la proprietate,
la data de
20 iulie 2001, a fost:
400.000
$
Relineli ce data la care a fost realizatd. evaluarea poate
fi diferitl de data scrisorii de transmitere a
raporhrlui de evaluare.
Atunci cand evaluatorul alege s6 aloce valoarea estimati pe fiecare componenta a proprietilii,
dup6
estimarea vaiorii finale, poate fi prezentatd alocarea pe
elemente. in acest caz, valoarea estlmat6 poate
fi
alocati astfel:
Teren
Construclii
Bunuri mobile qi alte elemente
Total
90.000
$
310.000
$
0s
400.000
$
Perioada de expunere pe piald
Multe din definiliile valorii de piala pomesc de la premisa
cr o tranzac,tie are loc dupd o
,perioadi
rezonabild de expunere pe pia!i". Standardele Uniforme Canadiene de Practici Profesionald in ivaluare
impun ca evaluatorul si prezinte o analizi a perioadei rezonabile de expunere, legati de estirnarea valorii
de pia]e. Aceasta hebuie si fie expusd in raport.
intr-o evaluare, perioada de expunere reprezinti perioada
de timp estimatd in care participalia
la o
propdetate supusE evaluErii a fost oferiti pe piafi, inainte de consumarea ipotetici a unei v6nzAri. la
valoarea de piala, Ia data efectivd a evaluarii; o estimare retrospectiva, bazatd pe o anafiz; a
evenimentelor trecute, in condijiile unei piele competitive gi deschise. Perioada di expunere este
intotdeauna considerati a fi aurt loc inainte de data efectivi a evaludrii. Ea poate
fi exprimati sub forma
unui interval
9i
trebuie si apari in acea secliune a raportului care prezintl descrierea gi analiza condiliilor
de pia!6 precum qi alituri de estimarea valorii finale. Perioada de expunere diferi in funclie de diversele
tipuri de proprietiii imobiliare
$i
de condiliile de pia1a.
in loc sI apar6 ca o estimare izolat?i a unei
perioade de timp, ea trebuie sd se refere la proprietatea
evaluati, la valoarea estimatE. Conceptul general
de perioadl r cuprinde nu numai o perioadd adecvat?i, suficientd pi rezonabile de
timp, ci qi un cva! suficient gi rezonabil. in cazul in care, in raport se face referire
la ambele no
o distinclie clari inhe perioada de expunere (care face referire la
trecut) pi perioada de marketing (referitoare
la viitor).
Deqi Standardele Uniforme Canadiene de Practicl Profesionali in Evaluare soliciti doar o estimare a
perioadei de expunere pe piafn, mul,ti clienli solicit5
9i
o estimare a perioadei de marketing. Perioada de
marketing reprezintd estimarea duratei de timp necesare pentru a vinde o participatie
la o proprietate
imobiliard, la nivelul stabilit al valorii de piali, in timpul perioadei
imediat urmltoare datei efective a
evalubrii.
Informafiile asociate includ alie condifi de piafd, care pot afecta perioada de marketing, cum ar fi
identificarea cumpiriiorilor gi vdnz6torilor tipici pentru
tipul de proprietat e in cavzd,, precum gi nivelurile
tipice de investiiii de capital gi/sau condilii de finanfare. Perioada de marketing este o funclie de pre!,
timp, utilizare
9i
condilii anticipate ale pielei, cum ar fi modificf,ri ale coshuilor
9i
disponibidtelii
26.17
fondurilor
-
gi nu doar o estimare izolatd a unei
perioade
de
clienh-rlui.
Deciziile de marketing vor fi ale
timp.
Califi cirile evaluatorului
Calificdrile evaluatorului pot fi incluse in raporhrl de evaluare ca dovad[ a competenlei sale de a reayza o
astfel de evaluare gi sunt descrise, de obicei, in situa,tiile in care raportul de evaluare va fi prezentat
ln fata
instanlei, pentru a exprima mdrhrria de expert a evaluatorului. Aceste calificlri pot include aspecie
privind:
.
experien!aprofesionalA
.
studiile
$i
pregdtirea
o
afilieri
$i
activitdli de afaceri, profesionale
sau academice
.
clienli pentru care evaluatorul a oferit servicii profesionale,
tipul de propriet5ti
evaluate
$i
natura
lucrErilor de evaluare efectuate
Utilizarca unei astfel de expuneri a calific5rilor este at6t de rdspdndita incdt mulli evaluatori considerd
eficientS includerea in fiecare raport de evaluare a unei prezentdri
tiplrite a calificdrilor lor. Denaturarea
calificlrilor sau prezentarea
unor informalii false referitoare la califrcdri va fi desizur o incalcare a
codului etic.
Anexa
in-funclie. de mdrimea qi complexitatea evalulrii, pot
fi^adiugate materiale suplimentare pentru
a prezenta
informalii ce ar inherupe cursul expunerii raportu li. ln anexd pot
fi incluse urmdtoareie elemente dacr
acestea nu au fost deja prezentate in corpul raporhrlui:
o
Planul parcelei
o
Planurile
$i
elevatiile cl[dirilor
.
Fotografii ale propriet6lilor
la care s-a fEcut referire in raport
o
Harta ora$ului, a zonelor lnvecinate sau alte tipuri de hirti
.
Diagrame
$i
grafice
o
Informalii istorice despre venituri gi chelhrieli
.
Specificalii legate de clldiri
, o
Estimdri detaliate ale costurilor de reconstrucfie sau de inlocuire a crddirilor
o
Date despre vAnznri gi cotalii
o
Sumarullnchirierilor
o
Date despre analiza de vandabilitate (de
exemplu, informalii
despre tendinlele de evolulie iu
domeniul construcliilor,
a gradului
de neocupare gi
nivelurile compititive ale chiriei).
Bibliografie
suplimentarl
Blanlenship, Alan. 1998. The Appraisat writing Handbook. cbicago: Appraisal Institute
Craft, J.L. 1995.
,,Logic
and Rhetoric in Appraisal Reporting".
The Appraisal Journal (April)
Eaton, J.D. 1999.
,,FRCP:
The othe_r Appraisal Report standard". valuation Insights &
perspectnes,
Volume 4, Number 2 (Second
euarter).
Horevitz, Anl
Y,utfu
1997.
,,Appraisal writing, Aristotle, and the Art of
persuasion,,.
The Appraisar
Journal (Jdy).
26.18
Rex, charles w., IIl. and Susan Ir{otycka Rex. 1996.
"Market Analysis in Appraisal Reports:
Vitalizing Key Dara Sections". valuation Insights&perspectives, volume 1, Number 4 (Fa[j.
Tardiff,- Frank D. 1994.
"using
an Engagement Letter to Minimize Discrepancies Between Appraised
Value and Transaction Price". The Appraisal Journal (Ianuary).
wilson, L. Deane. 1996.
"Are Appraisal Reports Logical Fal'Lacies2" The Appraisat Joumal (Lpril).
KJaasen, Romain L. 1992.
"Its only words: But writers Beware!" canadian Appraiser, Volume 36, Book
2: p.33.
26.19
ANEXA 1
Raport de evaluare a locuinfelor
-
Form[ integrali,
cu prezentarea condifiilor limitative gi certificlrii evaluatorului
(No6: Insritutu I de Evaluare din Canada revizui$te din cand in ceDd fonnularele st ndadizate ale rapo.tuluid \aluare Penhu infonnalii cu pnvire lacea mai noun
veGiune a fomularelor, @ntacta$ ltrstit!tulde Evaluare d'n cuada
-de
obicei se pot descirca de p ww{.aicanada.org)
MPORTDE EVALUARE A LOCUTNTELOR FoRMi TNTEGRALi
Atenfre:........ ....,,,,,
Telefonr....-.......... ...........
N!mle solicitantuLui: ........:.
..^Dnr I'vrr IIiP
. penh,
a ...im' !,I.'rs de ni'ra
DREPTURILE DE PROPRIETATE EVALUATE: DrepLdeplin.. Drptdeadacuchirie.-.Condominiun...Conun...Altul(descderc)
EsresubiectulutruiinrersfraclionaEsgmfllfizicsaudeiinerep64iah?Nu..Da..(Dacada,vedelicommtariiulterioarclnacstBPon)
OCUPATDE:ProDdetar......... . -......... Chiria... ............ .- - Vant
Notd:Ddcdceahdibunaunliarenr6telolositdcnrcht,sflnxesterelectatdutilhdedihrdpo,ruiconehtdrlledtLrdte.
NATURAROGIUNII TENDINTAREGIUNTI coNFoRMtrarEA vARsra EsrrMAT,i. A
vARsrEIsuBIEcruLUI suBIEcruLUI
MEDTA YARSTEI
PROPRIET,4TII
REGIUNE , SLbil Nou . Vcch'... Simile ..
cONDITIE
Supe.ior .. Inlenor.. Sinilar...
MiNME
Ma..Mic...Similar..
Canentadi:....... ....
. Co'neoiaylndusLdal ... in t'anzi1i"
, , Mixt
oFERTi
Bune..S is6cdtoare...Stabz... ANAINZECINATA:
de la ..... la ani
CERERE
Buna -.. Satistlcaloare. . Slabt.
pRxTUL pRopRJETiTILoR
ASEv,iNAr oARI'i
IN REGIUNE
de la ..... .......... ...... ...$ h ........ ...., . .. . $
JN AR]A JNVE2INATI
dela -Sla -.... .. .... .. $
codenradi: ,,,,,,,,,,. .,, Alt le
SUPRAFATA CoNSTRUITA
.. ...%
DTSTANTA PAN,{LA'
$coalagnedl!
sUMAR:cuPrindecerereapie|ei'rndinlavaloditiinfusn{elenefavodbiIeaparentedinanainvecinat!'dacdexhl.i(deexenplu:calef*ai''Pr
im..d'nledtrafcfaciIiredde,DacbdniDUo|icsauiv.le.,nolasanentecom*ciah,/indut.iaIe.d
CARACTERISTICTI SERYICII PUBLICE: DRUM DE ACCEST
. Pnt comun . Panicular ...Dinbeton .. Drumpavat
-.
Drumpielruit .- Telefod
...Alee ..Borduri
... Iluminat stddal ... cabluTv
... Cze ha(u,Je . . Csnalde ape Eak ... Mutual ... Din piatrS
... Cuasfalt .-. ShteE selric ... Sitrslhr
............. ... Rqeade apt ... Caul de ape pluviale ...Coril
PARCAR.E
... amj ..,
$oprcn
.., Nimic
PRT!'ELISTE
... Excln6 ... Pllcud SISTEMUL ELECTRIC
,.. P.sub pdment ,, Adiatr ... Mdie
.-. Slab! SITUAFA BORDURILOR
. . Exctdlt ... Bun! .- Med ANEXE
... SatisE4[toare ... Skbe
,
...Utile
ZoNAREA......................... ..
UTILIZARE CURENTA: NU ESTE coNFoRMA cu ZoNAREA? ... Da... Nu
(vsi
comenradile)
conentdrii:(inc|udorice@tedsticiPozitivesauncgativecumsw1con|omitateacuzotr4efccteleseNif|iilor'eslric|iialIelitlUluidePrPrit'e
Limitl de viad @omanda6: ...Da ... Nu
SUPRAFATA NryELULUI: SUASOL:
Surst....,.,,,.,,...-.,,.,........,,,,,,,,,,,,.Codpli!
Parlr....................................... .. Ia4iald
PROIECT: FINISARE EXTERTOARA
... Unnivel .... ll2Nivel ... Cirnmid6.pgrente
... Nivellnpaqit ....2 Nivele ... Cadmida mnlila
Etaj I
... Laterale de aluminiu
Etrj U SuprafdFlotali ...........................
Totdl .' ..- .......- pp........................ ACOPERI$:
.'....,,....,...pp...................... TIPUL DE CLiDIRI: ...
Tisleasralrice
CONSTRUCTTE:
... Caramid5
,.. Piatr5
... Seni'lDpt E
...
$indrile
.. Metal
411e1er.,,.,,,,,,,,,,,.,,..,,,.,..,,,..,..- Altetei,.
26.20
TOC DE GEAWFTNISARE: UFFI VIZBIL:
co\DTTE;FE-m6;il cE$ilfr:
. Slabi
AItulr..... ...... _: _... _._.
INcilzlR!:
Aer cald ... PdnpaidoseaE
Altlip:., ,,. ...... ,,. ,,,,,,, _.
TIP COMBUSTIBILI
... Altul:........ .. ..._.... . _... ...
;;;;"#;... ........-.t :t..
DoRMIToARE (M):
CONDITIE INTERIOA&{ GENERALA:
... Slabi
ZIDURI DE FUNDATIEI
... Pldci,
siiEid
berotr
\ZALATIE:
.. Phfon PlatrFu
. Ziduri ... Slbsol
AILle:,, ,. . ,,
INSTALATTI DD APA:
.. cupru ... Pvc/plasric
BAI(rr):
..L Medru
PARDOSEAL,i:
... Covor ... Folievinil
-.. rarchet lsninat ... Dalevinil
. - P@hetdasi! .. CeBmice
Allels -,...,..,,,,...,,,,,,.,,,,,,,. .
FACTLIT,{TI & ALTE FUNCTII
.. Maiina de spebt vdse
... Sobi
,, SaunI
Olel grlqnizit ... ABS
... Mediu
. Mic
INSTALATII ELECTRICEI
,, SieuBnle . , Conkcre PLANULCAMEREI: DULAPURI:
Conent!rir:... ... ... Bun .. Satisficdtor . . Bune
Pute@ mdihn Ia panou eLeckic: ...Mediu ...Slab ...Medii
....................................rmpQ,
FINISAREA SUBSOLULUI, UTILITATT: . ..........
cARAJE/$OPROANE:..
PLATFORME TERASE, ALTEAMENAJARI:...--.... ...-..... ......
CoMDNTARII (clldire, in{E$are, calihte, cond4ie, ftn4ii, functii speciale, smenajtui aricipate pdvala saupublie,.lc.):
dniliald
Valo& indicait.......... ..... ,.S ..................
VALOAREA PRIN ABORDARM PRIN COST (rotunjite) ... . ............... .....
lot de .oBtnrclie cryi$e in ac6t tabel na @
Jost
c4e solicitdte pentru 4igurure
,i
nn pot
li Iolosite
in acat scop. Abor.t@a pin .ost tu se dpttt
Nr,I N..2 Nr.3
MCA LFA
: clddirc & Stil
VALOARE DtN ABORDAB.EA PRIN COMPARATTE DIRICTA (rclunjir.):
VAIOARE FINAL,{ ESTIMAT'COMENTAzuI ASUPM TIMTULUI DE EXPUNERE REZ)NABIL: ,,,.-..--..
............,.......--,......$
hro.icul
ti
daliz contractllor clMte de vtMrc, vanz5ri a nr.rio@, optiutri, @ta(ii sd *oaterq k varzde a preprieEgi in uhimul atrl
Acest rapon Ce
evaluare repr@in6 mato@ valoare (dat nu ca c@nu, vezi @mm.r.iile)l
Actuatiz@ raoodu lui temindti
...Cl@iA .,, Rekospectiv! ... Prspecriv[
26.21
SFERARAPORTULUI
aprofundate realirate de
scopul
$r
cu
area
$i
analiza necesar
cii Evaluarii
Evaluaie din canada
raPortare a
informaliilof fi
analizei acestofa, prezintS procedurile relevant
$i
mliona
excluse alte
proceduri de evaluare obi$nuite
Dresuounend ce
ptetul nu esle afeclat de srimulenle necorespuPatoar'
'Noh:
Dacd sc e;alueazd un al! tiP de valoare' diferit de valoatea de piald consultali canehtariite atasate'
DEFINITIA CELEI MAI BUNE UTILIZAPJ
Uiiri**i
pr"U"Uifa *^.abil6
si
lgahauni propriet[li imobiliare, care este fizicposibild, argumentatE adecvat
si
fezabili financiar
$i
care determind cea
Certificarea care aPare ln acest rapod de evaLuare este supusd urmltoarelor condilii:
IPOTEZE OBTSNUITE
$I
CONDITII LIMITATIVE:
la care se face referinli. Nu este corect ca o a treia parte s[ se folosasci de
lui evalu:rii si
ewluatorului verificatot a'a cum se
Precizea"n
h punctul l0
lara clienhrlui. destinatarilor evaluirii $i celor care au obtinut acordul scris
li
oricc astfel de persoan4 pagube rezultsle in unna dciziilor sau acliunilor
li
dertinararii ortului de evaluare
ali
$i
politici re se schimbn rapid
ti
adesea in mod neaftept t' estimarea
la o altn daE excep$e fdcend situalia in care evaluatorul confirms in scns
3. Evaluatorul nu este responsabil
pentru problemele de naturn legale care afecteaza fie proprielatea imobiliarA eval a4 fie dreptul de prcprietate asupra
-
acesteia. Nu au fost lEcrte cerce_teri ]a arhiva, iar evaluatorul pfesupune cd titlul d propdetate este valabil
9i
se poate tranzaqiona, nu are datorii
Si
nu
este ipotecat rau inchiriat; in caar' ln care existd o asemenea situafie, acest lucru trebuie menlionar in raPort. Proprietatea imobiliara se evalueazi pe
ba"a premisei
n. Se prlsupune specti reglemni5rile
lrivind
documeotaliile de urbanism, legile de constxclie
si
regulamentele
sanitare, iar in
cerinfe, valoafea de
Piali
poate {i afectati-
5.
propritatea
nu a fost expertizaE deraliat. Orice scbil5 din raportul de evaluare prezintE dimensiunile aproximative ale prop.ietalii
ti
este iealizatn
penEu a ajuta cititorul sd vizualizeze propnetatea
6. Lest raoort este intocmit
pe
baza
presupunerii ci nu este necesarl
prezenhrea sau folosirea acestui raport ints-o instanF, cu excePlia situafiilor cand
aces! Iucru a fosr srabilir lnprealabil. intr-o astfl de situafie, trebuie str se prcizzg dar nu in mod necesar, numai tidpul necesar verificddi raportului
$i
informafiilor legate de acest4
Pr
m
Si
compensafia adecvattr
L bace nu si arata attfel in acest ripo evaluatorul nu are cunostiflli asupra sttrii ascunse sau invizibile a proprieti$i (iDclusiv, dar f:r5 a se limita doar
la acesrea. starea si structura solului, stnrctura fizice, sistemele mecanic
$i
alte sisteme de funcfionare, firndatia, otc) sau asupra condiliilor adverse de
mediu (d; pe proprietatea imobiliari in cauze sau de pe o proprieate lnvecinati, inclusiv
lrezenfa
substanlelor
Periculoase,
substanlelor.toxice, etc.)
"o.e
poi-i.'oru suo.i"gora valoarea propriedlii. Sepresupune cA nu existtr astfl de condilii dact elenu au fost obsewate la data inspecgiei sau nu au
devenit vizibile ln perioada efectuSrii analizi obigluite, necesart pentru intocmirea raportului de evaluare. Acst mport nu trebuie elaborat ca un audit
de mediu sau ca un raport detaliat al sterii propriet4ii, astfel de informafii dep4ind sfera acesuri rapo(
$Vsau
calificarea evaluatomlui, Evalualorul nu
ofed
garanfii explicit; sau implicire in privinfa stirii fu cre se afli p oprielata
$i
nu ste rcsponsabil pentru existenla unor astfel de silualii
9i
nici
g, irii raportutui de eva Ie consided a fi credibile
$i
l$i ,$umi rsponsabi liilor
fumizate de terle pt4i
9. Opiniile privind valoarea precum qi alte concluzii incluse in raport presupun incheier sarcini clre trebuie finalizata
ftrh-o manierl responsabiE, Poate Ii necesarA efectuarea unei alte inspecfii pentru a confirma incheierea acstor sarcini.
10. ConFnutul aceshrilaporr este confidenlial
$i
auto I nu ll va dezvilui unei trp
lersoang
cu exceplia sinratiilor prevzzute de Standardle tlniforme
Canadiene ale
pradi;ii
EvalGrii Profesiondle
CS
ndardele")
$i/sau
atunci c6nd propriilatea a inkat ln arnfia unui corpjudiciar calificat sau a unuia
semiiudiciar.
ll. Evaluatonrl a fost de acord s5-$i ssume realizara misiunii incredinlatd de citre clientul numit in mport,ln scopul utiliziirii precizate de cltre client,
care de asemenea este precizat ln raport. Clientul a fost de acord cA realiarea evalLrArii
$i
fofinatul raportului 6udt adecvate destinaliei evaluirii.
12. ConsimFmAntul scris al evaluatorului
Si
al evaluatorului verificator, daci acsta este necesar, trebuie oblinut inainte ca oricare
Parte
a raportul i de
evaluare sd poate fi utiliza6 in orice scop de ctrtre orice persoane, cu exceptia clientului
$i
a altor destinatari ai evalurrii care au fost preciza$ tn raPort,
de asiguriri
$
au phtit orcrariul care clien l este un creditor iPotecar.
{i
aprobara ute inainte cs rdp pade a sa) sE poatE fi tuodificat sau
4i,
inclusiv al decat diefltul sau
pro6pecte, memorii, publicitate, relalii
publice, informafii, vanzare sau alte mijloace
26.22
IPOTEZE EXTRAORDINARE SI CONDITTT LTIVIITATIVE:
lpoteza cxtraordinari r+rezinla acea ipot.z;. fie presupusS, fie neconfirmat;, cure. daca nu este adevirali, porte dtermrna modrEcarea optnfllor
tr
concluzrllor e\'3luaiorului (de exemplq absenla contaminErii acolo unde o astfel de conlaminare este posibils, prezenF inn-o localizare necunoscuu sru
carc nu este sigur; a unui canal colector sanitar municipal). Conditia limitativi extraordinrri reprezinti o moditrc-are necesara siu excluderd unci
Reglli Standard care trebuie explicag qi justificate
de cntre evaluator (de exemplu, excluderca unei aborderi relevante a valorii). Inainte de a accepta o
misiune, care implicE invocarea unei condilii limitative extraordinare, evaluaioml lrebuie sa ajungd la concLuzia ci sfera misiunri va determina formularea
unor opinii
Si
concluzii credibile. Atat ipotezele extraordinafe, cer
$i
condiliile limirative xtraordinare trbuie s5 insofeasce formularea fiedrei opinii/
.;;,;,,,;;;;;;;;
Condiliile iporedce pot fi utilizate atunci cand ele surt necesare pentm scopuri legale, ln vederea analizei camcterului rezonabil saLr pentru compara(ie.
Condiliile ipotetice obiSnuite cuprind amenajarile terenului
Si
constructii)e propuse
$i
evalunri prospective. Pentru fiecare condilie ipotetici este necesara o
ipoteze extraordinari (vezi mai sus) O analize bazata pe o condilie ipoteticn nu Eebuie se duce h realiza rea unui rapon de evaluare care induce ln eroare
sau care se bazeaza
!e
acfiuni sau eveninente ilegale sau improbabile, ln contextul misiunii respective. Urmeaze apoi o descriere a fiecerei condifi
::::t:: ::T:::1" :::*lli utlT" Tlurl il*
EXCEPTIA JURISDICTIONALA:
Excepliajurisdiclionald permite evaluatorului sE nu ia in coNideralie o parte sau mai multe pa4i ale Shndardelor, care se dovedesc a fi contrare legii sau
politicii publice dintr-o anumitAjuisdicfie,
$i
doar acea parte va fi nulE
9i
ri efect
-ln
respectiva
jurisdicfie.
Urmtrtoarele comentarii identifice padea sau
pe4ile care nu au fost luate ln considera., in cazul in care acest lucru este necesar, precum
$i
au[oritatea legali care
justifici
acest
Subsemnatul certific in cunoftinF de cauze
si
cu blnn credinF ce:
1 Afirmatiile privind faptele cuprinse in prezenh. raport sunt adevdrate
9i
corecte.
2. Analizele, opidiile
$i
concluziile sunt limihte doar de ipotezele
$i
concluziile limitative nenlionate
si
sunt analizele, opiniile
$i
concluziile mele
profesionale personale, impa4iale
$i
neplrtiniioare.
3. Nu am interese arterioare, prezente sau viitoarc ln privinfa proprietEtii imobiliare care face obie.tul prezentului raport de evalua(e
$i
nu am nici un
interes personal privind pd4ile implicate ln prezenta misiune, exceplie fAcend rolul henlionat aici.
4. Implicarea rnea ln aceast; misiune nu erte conditionatn de formularea sau prezenhrea unui rezultal prestabiljt, ln fruclie de mSrimea lalorii estimatq
de direclia de evaluare care favorjzea?tr cauza cliertului, de atingerea unui rezulial stabilit sau de producerea unui eveniment, in tunclie de opinia mea.
5. Aflatizele, opiniile
$i
concluziil mle au fost formulate, Ia fel ca
Si
lntocmirea aceshri mpoG in concordanfb cu Stardardele Uniforme Canadiefle ale
Practicii Evaluirii Profesionale-
6. Posed cunottintele
$i
experinla necesare indeplinirii misiunii in mod competenL Cu exceplia persoanelor menfionate, nici o alttr persoanl nu mi-a
acordat asistentd profesionald in vederea indeplinirii acestei misiDtri de evaluare
7. InslitutuIde Evafuare din canada are ur Program de Reatestare obligatorie a membrilor lnscri$i. La data p(ezentului mport, cerinlele acestui program
au fost respectate.
CERTIFICAREA EVALUATORULUI VERIFICATOR.:
in cazul in care un evaluator vedfimtor a semnat acest mport de evaluare, acesta crtificE
Si
este de acord cu urmitoarea declarali: "Subsennani am
supmvegheat in mod direct evaluatorul, care a intocmit acest raport de evaluare
fi,
dup5 verificarea raportului, sunt de acord cu afirmaliile
$i
corcluziile
ewluatorului
$i
sunt de acord ca numele meu si fie asociat cu certificarea IEcuE de evaluator
ti
imi asum intreaga responsabilitate ir privinla evaluirii
$i
a
raportului de evaluare".
IDENTIFICAREA PROPRIETAFI:
tN URMA EVALUARII EFECTUATE DE MINE
$I
ANALIZEI INFORMATIII0R APLICABILE
$I
A FACTORILOR RELEVA}III, CONCLUZIA
MEA EsrE cA VALoAREA DE PIATA A
pRoppJETiTII
TMoBILIARE DESCRISE (sAU DREPTULUI EVALUAT) EsrE ..
EVALUATOR: EVAIUATOR VERIFICATOR (daci este cazul):
lnformaliiprivindautoriatia(incazurilincaieseaplicl):................... Infomatii p vind autorizatia (in cazurile ln care se aplic4: ...........,.......
NOT'{: Pentru ca eraluarca sd
rte
volabild, este necesard sennntura tn origitul sau seinAtura electronicd personalizatd.
ANEXE: Vanzlri aditionale: ........ Anexd schiF .....-...-..... Anexi naratild: ....... . ..
Anexlfoto:...............- Anexihar6:................ Ipoteze/Condiliilimitativ:........,.,.......
Altele:.'''''.'.'.'..'..''..'.Aliele:.''......'......'......AeIe:.'...............''....
26.23