Sunteți pe pagina 1din 18

RAPORT DE EVALUARE

APARTAMENT 3 CAMERE
Adresa Suceava, str. Samoil Isopescu, nr. 34, bloc L5, Et.3/4, Ap. 14
PROPPRIETAR: S.C. COMINCO BUCOVINA S.A.


VALOAREA DE PIA
36.000 Euro

EVALUATOR: ALEXANDRU DEBREZENI
DATA EVALURII: 17 OCTOMBRIE 2013
DATA REDACTARII RAPORTULUI: 17 OCTOMBRIE 2013
ALEXANDRU DEBREZENI
Raport evaluare apartament Suceava
SC COMINCO BUCOVINA SA



Octombrie 2013 Pagina 2 din 18

CUPRINS
Introducere ................................................................................................................................................................... 3
Adresa de insotire .................................................................................................................................................... 3
Declaratia de conformitate ...................................................................................................................................... 4
1. Rezumatul raportului ........................................................................................................................................... 5
2. Identificarea problemei de evaluat ...................................................................................................................... 7
2.1.Identificarea destinatarului ................................................................................................................................ 7
2.2.Obiectivul, scopul i utilizarea raportului ........................................................................................................... 7
2.3.Identificarea drepturilor asupra proprietii de evaluat .................................................................................... 7
2.4.Data efectiv a opiniei asupra valorii ................................................................................................................. 7
2.5.Baza evalurii i definiia tipului de valoare estimat ........................................................................................ 7
2.6.Ipoteze extraordinare i condiii limitative ........................................................................................................ 8
2.7.Condiii de nepublicare ...................................................................................................................................... 9
2.8.Sursele de informaii .......................................................................................................................................... 9
3. Prezentarea datelor ............................................................................................................................................. 9
3.1.Descrierea si identificarea proprietatii ............................................................................................................... 9
3.2. Date despre aria de pia, ora, vecinti, localizare ................................................................................ 9
3.3.Analiza pieei imobiliare ................................................................................................................................... 10
3.4.Cea mai buna utilizare ...................................................................................................................................... 11
4. Analiza datelor si concluziile ................................................................................................................................... 12
4.1.Abordarea prin PIA (comparatia vnzrilor) ................................................................................................ 12
4.2.Abordarea prin venit ........................................................................................................................................ 14
4.3.Abordarea prin cost .......................................................................................................................................... 15
4.4.Reconcilierea i opinia final asupra valorii ..................................................................................................... 16
ANEXE ......................................................................................................................................................................... 17
1.Documentatie fotografica .................................................................................................................................. 17
2.Comparabile ........................................................................................................................................................ 18
3.Acte i documente de proprietate ...................................................................................................................... 18



ALEXANDRU DEBREZENI
Raport evaluare apartament Suceava
SC COMINCO BUCOVINA SA



Octombrie 2013 Pagina 3 din 18
1.INTRODUCERE
ADRESA DE INSOTIRE
Prezentul raport a fost ntocmit la solicitarea AA TOTAL INSOLVENCY SPRL, identificata cu CIF 25931349,
nr. de ordine n tabloul practicienilor n insolven: 0399, avnd sediul social: str. Poet Grigore Alexandrescu nr.83,
sector 1, Bucureti, reprezentata legal prin practician n insolven Nistor Mandache Ioan, n calitate de
ADMINISTRATOR JUDICIAR al debitoarei SC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN, identificat cu CUI 11688704, nr.
nreg. La Reg.Com.: J33/130/1999; avnd sediul social in oraul Frasin, str. Principala nr.1, jud. Suceava, desemnat
prin ncheierea nr. 162/2011, pronunat in dosarul 15664/86/2011, aflat pe rolul Tribunalului Suceava, Secia
Civila, Completul C4FF.
Prezentul raport de evaluare se refer la proprietatea imobiliara apartament 3 camere situate in ora
Suceava, str. Samoil Isopescu, nr. 34, bloc L5, Et.3/4, Ap. 14 aflat in proprietatea SC COMINCO BUCOVINA SA
FRASIN la data de 17 octombrie 2013.
Scopul raportului este estimarea valorii de piaa pentru proprietatea deinut de SC COMINCO BUCOVINA
SA FRASIN la data de 15 octombrie 2013 in vederea vnzrii.
Raportul a fost structurat dup cum urmeaz:
1. Introducere
2. Identificarea problemei de evaluat i a sferei misiunii de evaluare
3. Prezentarea datelor
4. Analiza datelor i concluziile
5. Anexe

n urma aplicrii metodologiei mai sus menionate, opinia evaluatorului referitoare la
VALOAREA DE PIA
36.000 160.000 lei

La solicitarea AA TOTAL INSOLVENCY SPRL a fost estimata si o valoare in ipoteza vnzrii forate.
VALOAREA N IPOTEZA VNZRII FORTAE
27.000 120.000 lei

Argumentele care au stat la baza elaborrii acestei opinii sunt:
1. Valoarea a fost obinut innd seama de condiiile limitative, ipotezele i aprecierile
prezente n raport.
2. Valoarea este valabil la data evalurii.
3. Valoarea este valabil numai pentru destinaia precizat n raport i la data evalurii.
4. Valoarea estimat reprezint opinia evaluatorului referitoare la valoarea de pia a
proprietii imobiliare evaluate.
Raportul a fost elaborat pe baza standardelor, recomandrilor i a metodologiei de lucru recomandate de ctre
ANEVAR.
ALEXANDRU DEBREZENI
Raport evaluare apartament Suceava
SC COMINCO BUCOVINA SA



Octombrie 2013 Pagina 4 din 18
DECLARAIA DE CONFORMITATE

Evaluatorul a respectat codul deontologic aa cum este el definit n Standardele Internaionale de Evaluare IVS
ediia 2011, recomandrile ANEVAR 2013 i actele normative n vigoare referitoare la acest aspect.
Ca evaluator declar c raportul de evaluare, pe care l semnez, a fost realizat n concordan cu reglementrile
Standardelor Internaionale de Evaluare i cu ipotezele i condiiile limitative cuprinse n prezentul raport. Declar c
nu am nici o relaie particular cu clientul i nici un interes actual sau viitor fa de proprietatea evaluat.
Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazeaz pe solicitarea obinerii unei anumite valori, solicitare
venit din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat,
iar remunerarea evalurii nu se face n funcie de satisfacerea unei asemenea solicitri. n aceste condiii,
subsemnatul, n calitate de elaborator, mi asum responsabilitatea pentru datele i concluziile prezentate n
prezentul raport de evaluare.


ALEXANDRU DEBREZENI
Membru titular ANEVAR




ALEXANDRU DEBREZENI
Raport evaluare apartament Suceava
SC COMINCO BUCOVINA SA



Octombrie 2013 Pagina 5 din 18
REZUMATUL RAPORTULUI
APARTAMENT 3 CAMERE SUCEAVA STRADA EMANOIL ISOPESCU
1.

PROPRIETAR
SC COMINCO BUCOVINA SA.
ADRESA PROPRIETII
ora Suceava, str. Samoil Isopescu, nr. 34, bloc L5, Et.3/4, Ap. 14
CLIENT/BENEFICIIAR
AA TOTAL INSOLVENCY SPRL in calitate de administrator judiciar al SC COMINCO
BUCOVINA SA FRASIN.
NATURA SI SURSA
INFORMATIILOR
Informaiile referitoare la proprietatea evaluata au fost furnizate de ctre AA
TOTAL INSOLVENCY SPRL.
In elaborarea raportului evaluatorul a folosit si alte informaii din piaa cu
citarea surselor.
SCURTA DESCRIERE
Proprietatea: Apartament cu 3 camere i dependine. Apartamentul are o
suprafaa utila de 64,5 mp.
Starea apartamentului apartamentul este ntro stare bun, fr mbuntiri.
CONDITII LIMITATIVE
DEOSEBITE
Proprietatea a fost evaluat n ipoteza c este liber de sarcini.

2.
TIPUL VALORII Valoarea de pia
SCOPUL EVALURII Estimarea valorii de piaa in vederea vnzrii.
DATA RAPORTULUI
17 octombrie 2013
DATA EVALURII
17 octombrie 2013
CURS DE SCHIMB BNR LA
DATA EVALURII
1 EURO = 4,4511lei
3.
DATE PRIVIND DREPTUL DE
PROPRIETATE
Proprietar si dobndire: SC COMINCO BUCOVINA SA
Contract de vnzare cumprare 1962/07.12.1999 BNP Petru Atnsoaiei
Dreptul de proprietate: Deplin
Cartea Funciar: 4448/25.07.2001
ncheiere de intabulare:
Nr. Extras CF: nu
Numr cadastral (vechi): 2124/XIV
Meniuni speciale n Cartea Funciar:
4.
DATE PRIVIND
DOCUMENTAIA
CADASTRAL
Nu s-a pus la dispoziie documentaia cadastral
5.
UTILIZAREA ACTUAL A
PROPRIETATII
Rezideniala
Liber
CEA MAI BUNA UTILIZARE Rezideniala
6.
ZONA DE AMPLASARE
URBANA: In zona central a oraului
ARTERE IMPORTANTE DE
CIRCULAIE N APROPIERE
Auto:
- Str. T. Vladimirescu, B-dul tefan cel Mare
- Calitatea reelelor de transport: buna, asfaltate, cu 1 banda pe sens
CARACTERUL EDILITAR AL
ZONEI
Tipul zonei
Blocuri 4 etaje si blocuri P+8(9)
Uniti comerciale in apropiere:
Lacuri: Nu
ALEXANDRU DEBREZENI
Raport evaluare apartament Suceava
SC COMINCO BUCOVINA SA



Octombrie 2013 Pagina 6 din 18
Cursuri de ap: nu
UTILITI EDILITARE
Reea urban de energie electric: existent.
Reea urban de ap: existent
Reea urban de termoficare: existent, apartamentul este debranat
Reea urban de gaze: existent, apartamentul este debranat
Reea urban de telefonie: Da
AMBIENT
Civilizat, linitit
Zona de referina: Centru
7.
METODA UTILIZATA
Abordarea prin piaa
Abordarea prin venit
VALOAREA DE PIA
36.000 Euro
160.000 Lei
VALOAREA N IPOTEZA
VNZRII FORATE
27.000 Euro
120.000 Lei

ALEXANDRU DEBREZENI
Raport evaluare apartament Suceava
SC COMINCO BUCOVINA SA



Octombrie 2013 Pagina 7 din 18
2.IDENTIFICAREA PROBLEMEI DE EVALUAT
2.1.IDENTIFICAREA DESTINATARULUI
Prezentul raport a fost ntocmit la solicitarea AA TOTAL INSOLVENCY SPRL, identificata cu CIF 25931349,
nr. de ordine n tabloul practicienilor n insolven: 0399, avnd sediul social: str. Poet Grigore Alexandrescu nr.83,
sector 1, Bucureti, reprezentata legal prin practician n insolven Nistor Mandache Ioan, n calitate de
ADMINISTRATOR JUDICIAR al debitoarei SC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN, identificat cu CUI 11688704, nr.
nreg. La Reg.Com.: J33/130/1999; avnd sediul social in oraul Frasin, str. Principala nr.1, jud. Suceava, desemnat
prin ncheierea nr. 162/2011, pronunat in dosarul 15664/86/2011, aflat pe rolul Tribunalului Suceava, Secia
Civila, Completul C4FF.
Prezentul raport de evaluare se refer la proprietatea imobiliara aflata in proprietatea SC COMINCO
BUCOVINA SA FRASIN. la data de 17 octombrie 2013.
Destinatarul raportului :AA TOTAL INSOLVENCY SPRL, identificata cu CIF 25931349, nr. de ordine n
tabloul practicienilor n insolven: 0399, avnd sediul social: str. Poet Grigore Alexandrescu nr.83, sector 1,
Bucureti, reprezentata legal prin practician n insolven Nistor Mandache Ioan, n calitate de ADMINISTRATOR
JUDICIAR al debitoarei SC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN, identificat cu CUI 11688704, nr. nreg. La Reg.Com.:
J33/130/1999; avnd sediul social in oraul Frasin, str. Principala nr.1, jud. Suceava
2.2.OBIECTIVUL, SCOPUL I UTILIZAREA RAPORTULUI
Obiectul prezentului raport de evaluare l reprezint apartamentul de 3 camere aflat in proprietatea SC
COMINCO BUCOVINA SA FRASIN ora Suceava, str. Samoil Isopescu, nr. 34, bloc L5, Et.3/4, Ap. 14.
Scopul raportului este estimarea valorii de piaa .
2.3.IDENTIFICAREA DREPTURILOR ASUPRA PROPRIETII DE EVALUAT
Apartamentul a fost achiziionat la data de 7 decembrie 1999 de ctre SC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN
conform contractului de vnzare cumprare 1962/7 decembrie 1999, BNP Petru Atanasoaei.
2.4.DATA EFECTIV A OPINIEI ASUPRA VALORII
Data evalurii 17 septembrie 2013
Data ntocmirii raportului 17 octombrie 2013
Data inspeciei 16 octombrie 2013
Cursul de schimb BNR al raportului 1 euro 4,4511 lei.
2.5.BAZA EVALURII I DEFINIIA TIPULUI DE VALOARE ESTIMAT
PRE, COST, PIA I VALOARE
Interpretarea defectuoas atribuit anumitor termenelor folosite poate conduce la nenelegeri i
interpretri eronate ale raportului de evaluare. Aceasta constituie o problem atunci cnd cuvintele uzuale au
nelesuri specifice pentru o anumita disciplin. Este cazul termenilor pre, cost, pia i valoare aa cum sunt
utilizai de disciplina evaluarea proprietilor i definii n standardele de evaluare internaional IVS.
Preul este termenul utilizat pentru o suma cerut, oferit sau pltit pentru un activ.
ALEXANDRU DEBREZENI
Raport evaluare apartament Suceava
SC COMINCO BUCOVINA SA



Octombrie 2013 Pagina 8 din 18
Costul reprezint suma de bani necesara pentru a achiziiona sau produce activul.
Pia este mediul n care bunurile, mrfurile i serviciile sunt comercializate ntre cumprtori i vnztori, prin
mecanismul pieei. Conceptul de pia presupune c bunurile i/sau serviciile se pot tranzaciona fr restricii,
ntre cumprtori i vnztori.
VALOAREA DE PIA
Valoarea de pia este o reprezentare a valorii de schimb, adic suma de bani pe care o proprietate ar
aduce-o dac ar fi oferit spre vnzare pe o pia liber, la data evalurii , conform cerinelor care corespund
definiiei valorii de pia.
Conform definiiei din Standardele Internaionale de Evaluare (IVS) ediia a opta:
Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un
cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing adecvat si n care
prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngeri.
TIPUL DE VALOARE ESTIMAT
In conformitate cu scopul declarat, tipul de valoare estimat n cadrul raportului este valoarea de pia.
DEFINIIA VALORII DE PIA
Conform definiiei din Standardele Internaionale de Evaluare (IVS) ediia a opta:
Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un
cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing adecvat si n care
prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngeri.
VNZAREA FORAT
Termenul de vnzare forat se utilizeaz deseori n situaiile cnd un vnztor este constrns s vnd i,
n consecin, nu are la dispoziie o perioad de marketing adecvat. Preul care ar putea fi obinut n aceste
situaii va depinde de natura presiunii asupra vnztorului i de motivele pentru care nu poate s aib la dispoziie
o perioad de marketing adecvat.
PREMISELE VALORII
Evaluarea este un proces de estimare a valorii unui bun la un moment dat. Valoarea reflect rezultatul
unor aprecieri fcute pe baza mai multor criterii de comparaie, ea exprimnd de fapt valoarea de ntrebuinare si
cea de schimb n contextul general al pieei.
Evalurile bazate pe pia utilizeaz n mod normal una sau mai multe abordri n evaluare, prin
aplicarea principiului substituiei, utiliznd informaii derivate din pia. Acest principiu arat c o persoan
prudent nu va plti pentru un bun sau serviciu mai mult dect costul de achiziie pentru un bun sau
serviciu acceptabil ca substitut, n absena factorilor timp, risc sau neadecvare. Costul cel mai mic al celei mai
bune alternative, pentru un bun substitut sau pentru un bun identic, va tinde s reflecte valoarea de pia.
2.6.IPOTEZE EXTRAORDINARE I CONDIII LIMITATIVE
Prezentul raport este ntocmit la cererea clientului i n scopul precizat. Nu este permis folosirea
raportului de ctre o ter persoan fr obinerea, n prealabil, a acordului scris al clientului, autorului
evalurii i evaluatorului verificator, aa cum se precizeaz mai jos.
Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natur legal, care afecteaz fie proprietatea
imobiliar evaluat, fie dreptul de proprietate asupra acesteia i care nu sunt cunoscute de ctre
ALEXANDRU DEBREZENI
Raport evaluare apartament Suceava
SC COMINCO BUCOVINA SA



Octombrie 2013 Pagina 9 din 18
evaluator. Proprietatea imobiliar se evalueaz pe baza premisei c aceasta se afl n posesie legal (titlul
de proprietate este valabil) i responsabil.
Se presupune c proprietatea imobiliar n cauz respect reglementrile privind documentaiile de
urbanism, legile de construcie i regulamentele sanitare, iar n cazul n care nu sunt respectate aceste
cerine, valoarea de pia va fi afectat.
Evaluatorul nu are cunotin asupra strii ascunse sau invizibile a proprietii (inclusiv, dar fr a se limita
doar la acestea, starea i structura solului, structura fizic, sistemele mecanice i alte sisteme de
funcionare, fundaia, etc.), sau asupra condiiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliar n
cauz sau de pe o proprietate nvecinat, inclusiv prezena substanelor periculoase, substanelor toxice
etc.), care pot majora sau micora valoarea proprietii.
Evaluatorul obine informaii, estimri i opinii necesare ntocmirii raportului de evaluare, din surse pe
care le consider a fi credibile i evaluatorul consider c acestea sunt adevrate i corecte. Evaluatorul
nu i asum responsabilitatea n privina acurateei informaiilor furnizate de tere pri.
2.7.CONDIII DE NEPUBLICARE
Prezentul raport de evaluare, n totalitate sau pri din acesta, sau orice referire la coninutul su nu pot fi
folosite sau incluse ntr-un document publicat, circular sau lucrare i nici publicat fr acordul scris i prealabil al
evaluatorului.
2.8.SURSELE DE INFORMAII
Informaiile utilizate la elaborarea acestui raport de evaluare i pe care evaluatorul le-a avut la dispoziie
au fost considerate de acesta ca fiind corecte, de ncredere i suficiente n realizarea scopului declarat.
Sursele de informaii utilizate au fost:
date primite direct de la SC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN si AA Total Insolvency
SPRL.;
informaii de la firmele specializate si de pe internet (site-uri specializate) privind datele
comparabilelor utilizate n raport;
reviste i publicaii de specializate
In redactarea lucrrii evaluatorul a folosit Standardele Internaionale de Evaluare ediia 2012, informaii din crile
de specialitate, reglementrile si recomandrile ANEVAR.
2. PREZENTAREA DATELOR
3.1.DESCRIEREA SI IDENTIFICAREA PROPRIETATII
Apartamentul este situat in oraul Suceava, str. Samoil Isopescu, nr. 34, bloc L5, Et.3/4, Ap. 14., in captul strzii.
Blocul este izolat termic se afl intr-o zona civilizata. Blocul are montat interfon la intrare.
Apartamentul are finisaje medii - gresie si faiana in bai, parchet de lemn in camere, gresie in balcoane, gresie pe
hol. Balcoanele sunt nchise cu geamuri termopan. O parte din geamuri sunt din termopan. Ua de la intrare este
metalica.
Apartamentului a fost debranat de la gaz si nclzirea centrala.
3.2. DATE DESPRE ARIA DE PIA, ORA, VECINTI, LOCALIZARE
ALEXANDRU DEBREZENI
Raport evaluare apartament Suceava
SC COMINCO BUCOVINA SA



Octombrie 2013 Pagina 10 din 18
Apartamentul este situat in zona centrala a oraului Suceava .In zona se afla liceul Samoil Isopescu, coala,
grdinia, biserici, mnstiri.

3.3.ANALIZA PIEEI IMOBILIARE
Preturile apartamentelor la nivel naional au sczut cu circa 52% pana la sfritul lui 2012, fata de
momentul de vrf al pieei imobiliare, si anume luna martie 2008, potrivit datelor furnizate de platforma Analize
Imobiliare. Astfel, indicele Imobiliare.ro calculat la nivel naional a sczut de la o valoare maxima de 2.058 de euro
pe metru ptrat util, pana la 986 de euro pe metru ptrat util, la finele anului trecut.
"Interesant este ca, pe parcursul ultimilor ani, scderea preturilor apartamentelor a precedat-o pe cea a
economiei si a fost semnificativ mai abrupta dect aceasta. Astfel, 2008, anul in care locuinele s-au depreciat cel
mai mult (24,8%), nici nu a fost propriu-zis unul de criza, economic vorbind: potrivit datelor Institutului Naional de
Statistica (INS), Produsul Intern Brut (PIB) a crescut atunci cu 7,3%. Aceasta discrepanta este explicata prin evoluia
pozitiva a sectorului construciilor, pentru care 2008 a fost de fapt un an de boom fiind atins apogeul livrrilor de
locuine la nivel naional, respectiv 67.255 de unitatea locative, cu 42% mai mult dect in anul precedent. In 2009
insa, primul an de criza pentru construcii, economia romneasca a nregistrat un recul similar cu avansul din anul
precedent: 7,1%. Locuinele si-au continuat si ele trendul puternic descendent, cu un minus de 20,6% la 12 luni. In
anul urmtor, scderea PIB a fost mult mai temperata - de 1,3% -, insa masurile de austeritate impuse de ctre
Guvern s-au resimit din plin in buzunarele romanilor si, implicit, asupra preturilor din imobiliare. Aa se explica
faptul ca apartamentele au continuat sa se ieftineasc simitor, cu 15,6%, in medie", se menioneaz in analiza
imobiliare.ro.
Preurile locuinelor urmeaz, n continuare, o tendin de scdere, care dac se va menine i n lunile
viitoare va duce, pn la finalul anului, la nregistrarea unor reduceri ale preurilor de pn la 7% . "nceputul lui
2013 a fost mai bun pentru piaa rezidenial dac l comparm cu nceputul anului trecut i se simte un oarecare
optimism n pia", a declarat pentru gndul Gabriel Voicu, manager New Homes n cadrul Coldwell Banker
Affiliates of Romnia. Voicu susine, de asemenea, c preurile au artat n 2013 aceleai semne de stabilitate
ALEXANDRU DEBREZENI
Raport evaluare apartament Suceava
SC COMINCO BUCOVINA SA



Octombrie 2013 Pagina 11 din 18
observate nc din anul 2011, cu uoare scderi sau cu unele creteri mici de la lun la lun, n funcie de zonele
unde sunt plasate locuinele i n funcie de segmentul din care acestea fac parte.
La o populaie de aproximativ 92.000 locuitori, conform ultimelor date publice, Suceava are o oferta
bogata de apartamente insa cererea este sczuta. De altfel, primria nu reuise s vnd cele 200 de apartamente
ANL la mijlocul anului, la un pre de 409 Euro/mp.( http://www.gandul.info//financiar/primaria-suceava-nu-
reuseste-sa-vanda-niciun-apartament-anl-pretul-e-mai-mare-decat-cel-de-PIA-10894121).
Vnzrile de apartamente au nceput destul de promitor, n prima parte a anului, dar n ultimele luni nu
s-a mai simit acelai elan din partea cumprtorilor. In ianuarie i n luna februarie au mers bine tranzaciile,
peste ateptri. Au sczut apoi. In mai, la Pate mai nimic, a declarat Dinu Ungureanu, administratorul ageniei
imobiliare Family. Situaia este cel puin la fel, dac nu chiar mai rea n ceea ce privete vnzrile de terenuri, dar i
nchirierile de locuine. Nu au fost terenuri tranzacionate. Nici casele nu au fost cutate, iar n ceea ce privete
spaiile comerciale, lucrurile merg destul de slbu, a spus Gabriel Naie de la agenia imobiliar ProActiv Business.
http://www.obiectivdesuceava.ro/local/PIA-imobiliara-a-inceput-bine-2013-dar-deja-da-semne-de-oboseala-la-
jumatatea-anului/. Cndva se inea cont de zon. Acum nu mai este diferen mare nici fa de Burdujeni, a spus
Vera Vatamaniuc. Ea a explicat c, n general, preul pe metru ptrat de locuin n blocurile vechi este similar,
nefiind diferene foarte mari de la un cartier la altul i c sunt multe oportuniti care au aprut n zona central
unde, ntr-adevr, s-ar prea c este cea mai mare tendin de scdere a preurilor locuinelor.
http://www.obiectivdesuceava.ro/local/programul-prima-casa-in-lei-a-amortit-si-mai-tare-PIA-imobiliara-din-
suceava/ . Garsoniere i apartamente cu dou camere care au fost achiziionate la preuri cu 25% i chiar cu 33%
fa de media n cartierele respective. O situaie de acest fel a fost menionat de Maria Mihai, n legtur cu un
apartament cu trei camere, fr mbuntiri, situat pe strada Samuil Ispoescu i care a fost cumprat cu 34
de mii de euro. http://www.obiectivdesuceava.ro/local/stranierii-nu-s-au-inghesuit-la-cumparat-apartamente-in-
aceasta-vara/
Puterea de cumprare a populaiei a sczut dramatic in ultimii ani. Exista oferta generoasa de
apartamente insa cererea este foarte sczuta. Preturile de vnzare ale apartamentelor sunt negociabile ns exist
i proprietari care in de preturi si prefera sa tina apartamentele la vnzare in sperana ca piaa se va redresa.
3.4.CEA MAI BUNA UTILIZARE
Cea mai bun utilizare este definit astfel:
Utilizarea probabil rezonabil si legal a unei proprietatea construite, care este posibil fizic,
fundamentat adecvat, financiar fezabil i care determin cea mai mare valoare.
Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru criterii, respectiv s fie :
Permis legal
Posibil fizic
Fezabil financiar
Maxim productiv
Cea mai bun utilizare a proprietaii formate din 1 apartament
In cazul proprietii din oraul Suceava, str. Samoil Isopescu, nr. 34, bloc L5, Et.3/4, Ap. 14.in opinia
evaluatorului, cea mai buna utilizare o constituie cea de proprietate rezideniala.
ALEXANDRU DEBREZENI
Raport evaluare apartament Suceava
SC COMINCO BUCOVINA SA



Octombrie 2013 Pagina 12 din 18

4. ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE
4.1.ABORDAREA PRIN PIA (COMPARATIA VNZRILOR)
Abordarea prin piaa este procesul prin care valoarea de pia estimat se obine prin analiza pieei n
urma creia proprieti similar identificate sunt comparate cu proprietatea supus evalurii, pentru a ajunge la o
indicaie asupra valorii acestuia.
Atunci cnd exist informaii disponibile, abordarea prin comparaia direct este cea mai direct i
sistematic abordare pentru estimarea valorii de pia.
Analiza comparativ este termenul general folosit pentru identificarea procesului care utilizeaz fie
analiza pe perechi de date, fie analiza comparaiilor relative pentru a obine o indicaie asupra valorii, n urma
aplicrii abordrii prin comparaie direct. n analiza comparativ cele dou tehnici sunt folosite mpreun sau
separat.
ALEXANDRU DEBREZENI
Raport evaluare apartament Suceava
SC COMINCO BUCOVINA SA



Octombrie 2013 Pagina 13 din 18
Element de comparatie Subiect
% euro % euro % euro
Pret vanzare (euro)
Tip pret (tranzactie / oferta)
Corectii
-10% -10% -3.700 -10% -3.950 -10% -3.650
Pret corectat (euro)
Drepturi de proprietate transmise
Deplin
Corectii
0% 0 0% 0 0% 0
Pret corectat (euro)
Conditii de finantare
De piata
Corectii (%)
0% 0 0% 0 0% 0
Pret corectat (euro)
Conditii de vanzare
De piata
Corectii (%)
0% 0 0% 0 0% 0
Pret corectat (euro)
Conditii ale pietei
2013
Corectii (%)
0% 0 0% 0 0% 0
Pret corectat (euro)
Localizare CENTRAL
Corectii (%)
0% 0 0% 0 0% 0
Pret corectat (euro)
An constructie
0
Corectii (%)
0% 0 0% 0 0% 0
Pret corectat (euro)
Suprafata utila construita
desfasurata
64,5
Corectii (%)
3% 999 10% 3.555 5% 1.643
Pret corectat (euro)
Finisaje interior
medii
Corectii (%)
0% 0 -10% -3.911 -10% -3.449
Pret corectat (euro)
mobilat
nu
Corectii (%)
0% 0 0% -500 0% 0
Pret corectat (euro)
Amenajare strazi
asfalt
Corectii (%)
0% 0 0% 0 0% 0
Pret corectat (euro)
Etaj
3 din 4
Corectii
5% 1.715 5% 1.735 5% 1.552
Pret corectat
Boxa - subsol
NU
Corectii
0 0 0
Pret corectat
Pret corectat (euro)
Corectie totala neta
Corectie totala neta(%)
Corectie totala bruta
Corectie totala bruta(%)
Opinia
Pentru comparabila A s-a efectuat cea mai mica corectie bruta totala
36.000 160.000 lei
37.000 39.500 36.500
Corectii Corectii Corectii
VALOAREA ESTIMATA PRIN COMPARATII DIRECTE
Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3
Deplin Deplin Deplin
33.300 35.550 32.850
Oferta Oferta Oferta
33.300 35.550 32.850
De piata De piata De piata
33.300 35.550 32.850
2008 2008 2008
33.300 35.550 32.850
De piata De piata De piata
33.300 35.550 32.850
Central Central Central
33.300 35.550 32.850
33.300 35.550 32.850
0 0 0
34.299 39.105 34.493
60 50 56
36.014 36.429 32.595
p din 4 4 din 4 4 din 4
34.299 34.695 31.043
32.595
nu nu nu
36.014 36.429
36.014 32.595 36.429
medii superioare superioare
nu da nu
asfalt asfalt asfalt
34.299 34.695 31.043
34.299 35.195 31.043
2.714 879 -255
0%
6.644
20%
2.714
8%
9.700
25%
8% 5%

ALEXANDRU DEBREZENI
Raport evaluare apartament Suceava
SC COMINCO BUCOVINA SA



Octombrie 2013 Pagina 14 din 18

4.2.ABORDAREA PRIN VENIT
Abordarea prin venit este o abordare comparativ a valorii oricrei proprieti generatoare de venit, care
ia n considerare informaiile referitoare la veniturile i cheltuielile aferente proprietii acesteia prin convertirea
venitului n valoare.
Abordarea prin venit consta n metode, tehnici i procedure matematice pe care evaluatorul le utilizeaz
pentru a analiza capacitatea proprietii de a genera beneficii i s transforme aceste beneficii ntr-o indicaie
asupra valorii actualizate.
Chiria lunara (EUR/luna) 180
Venit brut potential VBP (EUR/an) 2.160
Grad de ocupare 85%
Venit brut efectiv VBE (EUR/an) 1.836
Chetuieli de exploatare
- Fixe RON EUR
- Taxe proprietate 223 50
- Asigurare 45 10
- Altele 45 10
Subtotal cheltuieli fixe 70
- Variabile %
- Management 0% 0
- Administrator 0% 0
- Salarii personal intretinere 0% 0
- Utilitati spatii comune 0% 0
- Reparatii-intretinere 5% 92
- Altele 0% 0
Subtotal cheltuieli variabile 92
Total cheltuieli de exploatare (EUR/an) 162
Rata cheltuielilor de exploatare 9%
Venit net din exploatare (EUR/an) 1.674
Rata venit net din exploatare 91%
Rata de capitalizare 5,2%
Valoare randament (eur) 32.196
Valoarea de piata - Rotund 32.200
143.000 lei
VALOAREA DE PIATA ESTIMATA PE BAZA
CAPITALIZARII VENITULUI
GENERAT DE PROPRIETATE DIN CHIRIE

COMPARABILE A B C
Chirie lunara solicitata 150 180 200
Venit Brut Potential (EUR/an) 1.800 2.160 2.400
Grad de neocupare (% din VBP) 15% 270 324 360
Venit Brut Efectiv (EUR/an) 1.530 1.836 2.040
Cheltuieli aferente proprietarului (% din VBE) 5% 80 96 107
Venit Net din Exploatare (EUR/an) 1.450 1.740 1.933
Valoarea solicitata a proprietatii (EUR) 28.000 33.500 37.000
Rata de capitalizare (%) 5,18 5,19 5,23
Rata de capitalizare
CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE
proprietate rezidentiala
5,2

ALEXANDRU DEBREZENI
Raport evaluare apartament Suceava
SC COMINCO BUCOVINA SA



Octombrie 2013 Pagina 15 din 18

4.3.ABORDAREA PRIN COST
Abordarea prin cost este bazat pe afirmaia c un cumprtor prudent i informat ar plti pentru o
proprietate cel mult costul de achiziie al unui nlocuitor cu aceeai utilitate. Acest principiu este cunoscut ca
principiul substituiei.
Metoda costului presupune faptul c valoarea maxim a unui bun pentru un cumprtor informat este
suma care este necesar pentru a cumpra ori a construi un bun nou cu utilitate echivalent. Cnd bunul nu este
nou, din costul de reconstrucie sau de nlocuire brut trebuie deduse (sczute) toate formele de depreciere.
Aceasta abordare nu a fost folosit, deoarece evaluatorul nu a avut la dispoziie suficiente informaii
referitoare la proprietatea de evaluat


4.4.RECONCILIEREA I OPINIA FINAL ASUPRA VALORII
Reconcilierea evalurii reprezint analiza rezultatelor i concluziilor abordrilor aplicate care conduc la
estimarea valorii finale a proprietii. Criteriile care au fost luate n cadrul procesului de reconciliere in vederea
formulrii opiniei finale sunt. .
- ADECVAREA
- PRECIZIA
- CANTITATEA
Evaluarea reprezint o opinie aupra valorii, o concluzie profesional, imparial i logic formulat pe baza
experienei profesionale i bazat pe analiza tuturor informaiilor. Aceasta reprezint percepia evaluatorului
despre preul cel mai posibil, cel mai verosimil intr-o tranzacie obiectiv, neprtinitoare pentru proprietatea
evaluat.
In urma aplicrii metodologiei n vigoare s-au obinut urmtoarele valori.
METODA VALOAREA DE PIA
ABORDAREA PRIN PIA 36.000 160.000 lei
ABORDAREA PRIN VENIT 32.200 143.000 lei

Pentru formularea opiniei evaluatorul a inut cont de urmtoarele aspecte:
Abordarea prin piaa este cea mai credibil, dac evaluatorul deine informaii suficiente din pia.
Estimarea veniturilor care pot fi obinute din chirii este tot mai dificila n momentul de fa.

In opinia evaluatorului valoarea de piaa a imobilului este :
VALOAREA DE PIA
36.000 160.000 lei

La solicitarea AA Total Insolvency SPRL a fost estimat valoarea in ipoteza vnzrii forate.
Termenul vnzare forata se utilizeaz uneori n situaiile n care un vnztor este constrns s vnd i n
consecin nu are la dispoziie o perioada de marketing adecvat.
Printre motivele care stau la baza constrngerii vnztorului se afla :
- Evitarea deprecierii bunului.
- Evitarea si reducerea cheltuielilor necesare pentru administrarea si gestionarea bunului.
In opinia evaluatorului, valoarea apartamentului in ipoteza vnzrii forate este:
VALOAREA IN IPOTEZA VANZARII FORTATE
27.000 120.000 lei
ALEXANDRU DEBREZENI
Raport evaluare apartament Suceava
SC COMINCO BUCOVINA SA



Octombrie 2013 Pagina 17 din 18

ANEXE
1.DOCUMENTATIE FOTOGRAFICA







ALEXANDRU DEBREZENI
Raport evaluare apartament Suceava
SC COMINCO BUCOVINA SA



Octombrie 2013 Pagina 18 din 18

2.COMPARABILE

3.ACTE I DOCUMENTE DE PROPRIETATE