NOILE POSIBILITI DE DEZVOLTARE A AFACERILOR N

DOMENIUL CREDITULUI IPOTECAR

Prof.univ.dr. Ion Tr!n"
Facultatea de tiine Economice
Cluj - Napoca
#. Con$id!r%ii &!n!r'!
n Romnia, piaa afacerilor din domeniul imobiliar se afl la nceputurile sale !n nu
de mult nu e"istau re#lementri e"prese, specifice acestui domeniu, ele fiind introduse n
practic recent, ncepnd cu $e#ea nr%&'(%&&& pri)ind creditul ipotecar, continundu-se
cu Normele nr*(%+ aprilie ,''' ale -NR pri)ind creditul bancar pentru in)estiii
imobiliare .i Re#ulamentul nr,(%/ aprilie ,''' al CN01, apoi cu $e#ea nr23%(,+
sept,'',, pri)ind economisirea .i creditarea n sistem colecti) pentru domeniul locati)
%
.i finali4ndu-se prin 5rdonana de 6r#en a 7u)erunului Romniei nr,''(%/
dec,'',
,

8atorit ultimelor modificri inter)enite s-a procedat la modificarea $e#ii nr%&'(%&&&
pri)ind creditul ipotecar pentru in)estiii imobiliare prin 5rdonana de 6r#en a
7u)ernului nr,'% din %/ dec,'',, aprut n 1onitorul 5ficial menionat mai sus,
ncercndu-se o oarecare con)er#en cu le#islaia .i practicile occidentale
$a modul concret )orbinnd, n Romnia nu e"ist nc un sistem bine conturat dedicat
domeniului ipotecar, de.i recentele re#lementri sunt permisi)e, totul aflndu-se ntr-un
stadiu de nceput 9unt puine bnci care acord credite ipotecare propriu-4ise :)e4i -CR,
Reiffeissen -an;, <lp=a -an;, -anca >ransil)ania .i -R8, printre altele? moti)aia fiind,
fie lipsa de resurse pe termen lun#, fie orientarea strate#ic spre alte sectoare de acti)itate
bancar
!utem aprecia totu.i c n perioada imediat urmtoare domeniul afacerilor imobiliare
poate constitui un teren fertil pentru in)estitori, un plasament profitabil, cererea fiind ntr-
o continu cre.tere,iar riscul controlat,att din punctul de )edere al situaiei politice a
rii, al re#lementrilor le#ale, ct .i al supra)e#=erii prudenei bancare n domeniu
>oate acestea se )or alinia necondiionat la cerinele comunitare, a)ndu-se n )edere
procesul de aderare a Romniei la Comunitatea European
(. Vrin)! *o$i+i'! d! ,nfiin%r! un!i in$)i)u%ii finn"ir! -i d! "r!di). d! *rofi'
!otri)it re#lementrilor actuale e"ist urmtoarele posibiliti de a infiina n Romnia
instituii financiare profilate pe afaceri n domeniul ipotecar@
Banc comercial, care, de.i trebuie s aib un caracter universal, poate s-.i
stabileasc prin strate#iile proprii creditarea, cu preponderen, a domeniului ipotecar,
%
re#lementea4 acti)itatea bncilor, respecti) a caselor de economisire .i creditare pentru domeniul locati)
,
publicat n 1onitorul 5ficial nr&2A(,+ dec,'',
pe riscul propriu <ceasta presupune c, pe ln# creditul ipotecar, ea trebuie s fie n
msur s furni4e4e toat #ama de ser)icii .i produse bancare specifice unei bnci
comerciale uni)ersale
Banc sau cas de economii pentru economisire i creditare n sistem colecti) pentru
domeniul locati)
5biectul lor de acti)itate l constituie finanarea pe termen lun# a acti)itilor din
domeniul locati) <ceasta presupune acceptarea de la clieni de depo4ite .i acordarea de
credite acestora, cu dobnd fi", n completarea sumelor economisite, pentru a acoperi
suma total contractat, necesar dobndirii unor )alori imobiliare-anca, respecti) casa
de economii, n afara operaiunilor de economisire .i creditare n sistem colecti) pentru
domeniul locati), n limita autori4aiei acordate de -NR, poate desf.ura .i alte acti)iti
specifice oricrei bnci comerciale
Societile de credit ipotecar se pot infiinta si functiona ca si societati comerciale pe
actiuni, potri)it le#islatiei aplicabile acestora, precum si a pre)ederilor 5rd de
ur#enta nr ,''( %/%,,'',
5biectul lor de acti)itate const n@
- acti)itati de creditare de tip credit ipotecar si acti)itati cone"e acesteia,
inclu4nd, fara limitare@ administrarea de portofolii de credite ipotecareB
e"ecutarea sau )alorificarea creantelor ipotecare, respecti) a bunurilor ce fac
obiectul #arantiilor sau pri)ile#iilor aferenteB
- tran4actii, in cont propriu, cu instrumente monetare ne#ociabile :9C<!
)alutar, )n4ri-cumprri de titluri de stat, inclusi) de tip repo-re)ers,
)n4ri-cumprri de acti)e monetare eli#ibile pentru tran4actionare, )n4ri-
cumprri de )alut, operatii cu instrumente deri)ate?

9ocietatile de credit ipotecar pot inc=eia acte juridice a)ind ca obiect bunuri
mobiliare si imobiliare dobndite n urma e"ecutrii silite sau )oluntare a
#araniilor creditelor acordate .i pot )alorifica astfel de bunuri n condiiile le#ii
Ele pot a)ea calitatea de cedent .i,respecti) de cesionar, al unor creane ipotecare,
ori pri)ile#iate, care sunt transferate ctre o alt instituie abilitat drept creditor
ipotecar, respecti) ac=i4itionate de la aceasta din urm

Capitalul social minim este ec=i)alentul n R5$ a sumei de *'''''' E6R .i trebuie
s fie inte#ral )rsat in forma bneasc la momentul subscrierii <ciunile emise de
societile de credit ipotecar nu pot fi dect aciuni nominati)e
nfiinarea societilor de credit ipotecar se notific -ncii naionale a Romniei n
termen de *' de 4ile de la data nmatricularii n re#istrul comerului :cu scop
statistic? 8ocumentaia n )ederea notificarii este actul constituti) semnat de
acionari si do)ada nmatriculrii la 5ficiul Re#istrului Comerului

<cti)itatea de creditare, n R5$ si de)i4e, se derulea4 de ctre societile de credit
ipotecar prin conturi desc=ise la bnci autori4ate s funcione4e pe teritoriul
Romniei 5peraiile cu )alut sunt supuse re#imului )alutar, aplicabil bncilor
comerciale, pre)4ut de normele n )i#oare
9ocietile de credit ipotecar sunt obli#ate s-.i elabore4e norme proprii de creditare,
s se supun cerinelor prudeniale cu pri)ire la e"punerile mari fa de un sin#ur
debitor .i la e"punerea a#re#at <u, de asemenea, obli#aia s raporte4e -ncii
Nationale a Romniei structura portofoliului su de creane ipotecare, raportarea
urmnd s se fac trimestrial, pentru fiecare tip de credit ipotecar n parte :ac=i4itie,
constructie sau amenajare de imobile?
9ocietile de credit ipotecar .i constituie, n mod obli#atoriu, re#ulari4ea4 si
utili4ea4 provizioane specifice de risc de credit, care sunt deductibile n ntre#ime la
calculul impo4itului pe profit <ceste operaiuni se reali4ea4 cu respectarea
pre)ederilor din re#ulamentele -NR aplicabile n acest domeniu
9ocietile de credit ipotecar .i constituie si reparti4ea4 din profitul brut rezerve,
deductibile fiscal, n conformitate cu le#islaia romneasc .i re#lementrile -NR
aplicabil bncilor comerciale
9ociettile de credit ipotecar,asemntor altor institutii calificate drept creditori
ipotecari, se pot asocia in uniuni profesionale, care s le repre4inte interesele
colecti)e fa de autoritile publice, s promo)e4e cooperarea, s anali4e4e .i s
re4ol)e probleme de interes comun n domeniul creditului ipotecar .i pot adera la
uniuni internaionale de profil, cu respectarea obli#aiilor ce decur# din actele
constituti)e
<ceste societti, fiind instituii de profil, au obli#aia s-.i elabore4e .i s-.i
implemente4e propriile norme interne de nfptuire a operaiunilor, care s conin .i
cerine prudeniale .i de confidenialitate, s-.i or#ani4e4e controlul intern .i s aplice
n acest domeniu proceduri eficace , s-si numeasc un auditor financiar independent
care s le ntocmeasc raportul anual pri)ind situaiile financiare, s le anali4e4e
procedurile de control intern, s le acorde asistena financiar-contabil, s le audite4e
normele interne .i s formule4e o opinie cu pri)ire la toate acestea <uditorul
financiar independent nu poate fi dect o societate de audit financiar autori4at in
conditiile le#ii s desfa.oare acest tip de acti)itate in Romnia
Fondul ipotecar D ca o institutie specific pieei de capital- se nfiinea4 .i
funcionea4 numai cu a)i4ul Comisiei Naionale pentru 0alori 1obiliare
Fondurile ipotecare au ca obiect e"clusi) de acti)itate@
- ac=i4iia de creane ipotecare si pri)ile#iate de la persoane autori4ate,
respecti) de la creditori ipotecari@ banci, Casa de Economii si Consemnatiuni,
<#entia Nationala pentru $ocuinteB
- finanarea pe ba4a de #aranii ipotecare a constructiilor imobiliareB
- emiterea de titluri de )aloare, n ba4a portofoliului de creane ipotecare
detinut
Fondurile de acest tip se constituie ca fonduri nc=ise, pe ba4a unui contract de societate
ci)il particular sau ca societate comercial pe aciuni, a)nd un numr minim de 2
membrii fondatori D persoane fi4ice .i(sau juridice romne .i(sau strine, cu respectarea
pre)ederilor le#ale n )i#oare
Capitalul social minim este ec=i)alentul in R5$ a 2'''''' 698 .i trebuie meninut pe
toat durata de e"isten a acestuia En sc=imbul aportului la capitalul social, membrii
fondului primesc titluri de participare sau actiuni nominati)e, cu o )aloare nominal de
minimum %'' 698, n ec=i)alent R5$ >itularul lor este de drept membru al fondului
ipotecar, cu toate drepturile .i obli#aiile ce decur# din contractul de societate
Fondul ipotecar este repre4entat de un Consiliu de ncredere format din * membrii,
persoane fi4ice romne .i(sau strine, ales sau numit de <dunarea membrilor fondului,
indiferent dac aceste persoane sunt sau nu membre ale fondului
<dminstrarea fondului ipotecar se face de ctre o 9ocietate de administrare autori4at de
CN01,pe ba4a de contract inc=eiat ntre Consiliul de ncredere al fondului .i acea
societate 9ocietatea de administrare, la rndul su, )a nc=eia n numele .i pe seama
fondului ipotecar, un contract de depozitare cu o societate autori4ata de CN01 care
)a ine n custodie toate acti)ele fondului
7estiunea fondului ipotecar )a fi supra)e#=eat si )erificat de un auditor e"tern
independent care trebuie s ndeplineasc condiiile pre)4ute de re#lementrile
CN01-ului n acest domeniu
/. Cr!di)u' i*o)!"r. do+0n1i'!. $i&ur2ri'! o+'i&)orii.
Creditul ipotecar pentru in)estiii imobiliare este re#lementat prin $e#ea nr %&'(%&&&
.i se poate acorda pe o perioada de minimum 2 ani pentru persoanele juridice .i de
minimum %' ani pentru persoanele fi4ice Creditul poate fi acordat numai pe ba4 de
contract de credit ipotecar, att n R5$, ct .i ntr-o )alut liber con)ertibil 9uma
este pus la dispo4iia beneficiarului, e.alonat sau inte#ral, plata fcndu-se, dup
ca4, direct ctre )n4tor, n ca4ul cumprrii de imobile sau ctre antreprenor, n
ca4ul construciilor
Contractul de credit ipotecar, n ba4a cruia re4ult o crean ipotecar sau
pri)ile#iat, precum si contractele de #arantie aferente au calitatea de titlu executoriu
Epotecile sau pri)ile#iile constituite pentru #arantarea creditului ipotecar durea4 pn
la rambursarea inte#ral a acestuia, transferarea asupra altui imobil fiind permis
numai cu acordul prilor, cu condiia c )aloarea este cel puin e#al cu cea a
imobilului ipotecat anterior
Credite ipotecare pot fi acordate de catre bncile comerciale, bnci .i case de
economii, <#enia Naional pentru $ocuine, de alte instituii financiare abilitate prin
le#e :societi de credit ipotecar, fonduri ipotecare? !ot beneficia de credit ipotecar,
n condiiile le#ii, persoane fi4ice cu cetenia romn .i domiciliul n Romnia,
precum .i persoane juridice romne care au ca obiect de acti)itate construirea,
reabilitarea, consolidarea sau e"tinderea imobilelor cu destinaie locati) industrial
sau comercial, precum si cele care doresc s construiasc locuine de ser)iciu sau de
inter)enie pentru salariaii lor
Dobnzile pentru creditele ipotecare se pre)d e"pres prin contractul de credit
ipotecar, pot fi cu rat fi" sau )ariabil n ca4ul n care rata dobn4ii s-a stabilit s
fie )ariabil, obli#atoriu se aplic urmatoarele re#uli@
)ariaia ratei dobn4ii trebuie s fie le#at de fluctuaii ale unui indice de
referin care se mentionea4 n mod e"pres prin contractB
)ariaia ratei dobn4ii poate fi limitat, n sens cresctor .i descresctor, la un
anumit ni)el fa de rata iniial a dobn4ii 9e poate, de asemenea, pre)edea
prin contract ca rata dobn4ii s nu )arie4e fa de rata iniial dect atunci
cnd modificarea, n sens cresctor sau descresctor, nre#istrea4a o diferen
minimal, o marj anume preci4at sau determinat
modificarea ratei dobn4ii trebuie comunicat mprumutatului din timp, cel
mai tr4iu pn la data aplicrii noii rate
Asigurarea bunului ipotecat este obli#atorie pe toata durata creditului ipotecar
Contractele de asi#urare se nc=eie cu o societate de asi#urri a#reat, creditorul
nea)nd dreptul s impun mprumutatului un anumit asi#urator mprumutatul
nc=eie contractul de asi#urare pri)ind bunurile ipotecate, mprumutatorul urmnd sa
fi#ure4e n acesta ca beneficiar al poliei de asi#urare !rimele de asi#urare se ac=it
de ctre mprumutat odat cu rambursarea ratelor pri)ind creditul ipotecar primit n
ca4ul n care mprumutatul este o persoan juridic, acesta trebuie s nc=eie un
contract de asi#urare pentru riscul nefinali4rii construciilor pentru care s-a acordat
creditul ipotecar, beneficiarul poliei de asi#urare fiind mprumutatorul n ca4 de
desp#ubiri acordate acestea )or ser)i mai nti pentru a acoperi )aloarea creditului
ipotecar ramas de rambursat .i a celorlalte sume datorate mprumutatorului,
diferenele n plus cu)enindu-se de drept beneficiarului creditului sau mostenitorilor
acestuia
3. Cr!n%! i*o)!"r!. )i)'uri $i o+'i&%iuni i*o)!"r!
En sensul $e#ii nr %&'(%&&& pri)ind creditul ipotecar pentru in)estitii imobiliare,
creditori ipotecari sunt bncile autori4ate cu sediul in Romania, Casa de Economii si
Consemnaiuni si <#enia Naional pentru $ocuine Enstituiile menionate pot cesiona
creanele ipotecare re4ultate n urma acordrii de credite ipotecare unor entiti autori4ate
s opere4e pe piaa imobiliar romnesc : societi de credit ipotecar,fonduri ipotecare?
Titlurile ipotecare
>itularii de creane ipotecare si entitile autori4ate s funcione4e pe pieele de capital
:fondul ipotecar?, indiferent de modul n care au dobndit calitatea de creditor ipotecar,
pot emite, n ba4a creanelor ipotecare deinute, titluri de )aloare - denumite titluri
ipotecare- n limita a +2 F din )aloarea nominal a creanelor ipotecare pe care le dein
la momentul emisiunii
>itlurile de )aloare , sub form de tiluri ipotecare, se emit n form demateriali4at cu
respectarea re#lementrilor CN01-ului pri)ind emitentul, emisiunea, plasamentul,
transferul, depo4itarea si e)idena )alorilor mobiliare
Obligatiunile ipotecare
Entitile autori4ate s acorde credite ipotecare pot emite obligaiuni ipotecare, n ba4a
creanelor ipotecare deinute la momentul emisiunii, n limita a A' F din )aloarea
nominal total
<cestea sunt )alori mobiliare emise pe piaa de capital n form demateriali4at, cu
respectarea re#lementarilor CN01-ului
>itlurile ipotecare .i obli#aiunile ipotecare emise de acela.i titular de creane
ipotecare nu pot dep.i mpreun +2 F din )aloarea nominal total a creanelor
ipotecare deinute la momentul ultimei emisiuni
n scopul asi#urrii funcionrii normale a pieei de capital, emitenii de obli#aiuni
ipotecare )or constitui un fond de garantare a obli#aiunilor ipotecare a crei
nfiinare, or#ani4are, funcionare si mod de utili4are a sumelor repre4entnd #aranie
pentru emisiunea de obli#aiuni ipotecare se stabilesc prin actele constituti)e ale
fondului de #arantare i prin re#lementri ale CN01-ului