Noiuni privind cadastrul i publicitatea imobiliar

I. Noiuni introductive.
Una dintre prioritile Romniei n contextul socio-economic actual este
continuarea dezvoltrii pieei libere a proprietilor imobiliare. Statul este ns
interesat de cunoaterea situaiei bunurilor imobile pentru a cror transmitere ori
deinere percepe taxe i impozite, care constituie o important surs de venituri ale
bugetului public. De aceea, statul trebuie s recurg la diferite procedee prin care
proprietarii i posesorii de imobile s fie obligai la ndeplinirea anumitor formaliti
de eviden i publicitate.
Publicitatea imobiliar urmeaz n prezent o dinamic aparte, ca urmare a
apariiei i intrrii n vigoare a Noului Cod Civil, precum i a puternicelor influene
de natur economic i social.
Publicitatea imobiliar reprezint totalitatea instrumentelor juridice
prevzute de lege, cu ajutorul crora este evideniat n mod public situaia
material i juridic a bunurilor imobile, pentru a proteja securitatea static i
securitatea dinamic a circuitului civil avnd ca obiect aceste bunuri.
Publicitatea imobiliar are ca scop nscrierea n cartea funciar a actelor i
faptelor juridice referitoare la imobilele de pe teritoriul Romniei. Ea se efectueaz,
la nivelul nivelul fiecrei uniti administrativ-teritoriale (comun, ora sau municipiu,
jude), prin oficiile teritoriale de cadastru i publicitate imobiliar, aflate n
subordinea Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar.

II. Obiectivele publicitii imobiliare.
Obiectivele activitii de publicitate imobiliar sunt:
- de a asigura accesul liber, cu uurin i n timp util, al tuturor celor interesai,
la informaiile n legtur cu situaia juridic a imobilelor;
- de a realiza o eviden clar i cuprinztoare a tuturor bunurilor imobile, n
scopul utilizrii ct mai eficiente a acestora, n conformitate cu legea i interesele
generale ale societii;
2

- de a permite instituiilor statului, n condiiile legii, meninerea unui control
asupra schimbrilor ce se produc n situaia material a imobilelor, precum i n situaia
juridic a acestora, prin nstrinri ori grevri de sarcini, n scopul stabilirii n mod
corect a bazei de impozitare;
- de a realiza distincia ntre diferite situaii juridice ale unor bunuri imobile, n
funcie de mprejurarea dac acestea a fost sau nu nscrise n sistemul de publicitate, ori
de momentul nscrierii, aceast distincie avnd aplicabilitate practic, spre exemplu, n
domeniul uzucapiunii tabulare i extratabulare (art. 930-931 NCC);
- de a garanta securitatea static i securitatea dinamic a circuitului civil avnd
ca obiect bunuri imobile.
Securitatea static se refer la protejarea drepturilor existente n prezent asupra
unui bun imobil iar securitatea dinamic se materializeaz prin ocrotirea drepturilor ce
urmeaz a se dobndi asupra acelui imobil, conform legii, prin conferirea certitudinii
ce rezult din cunoaterea situaiei juridice a oricrui bun imobil aflat n circuitul civil,
de ctre orice persoan interesat.
Publicitatea imobiliar se ntemeiaz pe sistemul de eviden al cadastrului
general, care este un sistem unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i
juridic prin care se realizeaz identificarea, nregistrarea i reprezentarea pe hri i
planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum i a celorlalte bunuri imobile de pe
ntreg teritoriul rii, indiferent de destinaia lor i de proprietari.

III. Aspecte generale privind sistemele de eviden i publicitate imobiliar
existente n Romnia n epoca modern. Pn la intrarea n vigoare a Legii nr.
7/1996, n Romnia au existat dou sisteme de nregistrare a bunurilor imobile,
funcionarea concomitent a acestora fiind cauzat de evoluia istoric diferit a
provinciilor rii:
1. Sistemul de publicitate al registrelor de transcripiuni i inscripiuni, denumit
i sistemul publicitii personale, aplicat n Muntenia, Moldova, Oltenia i Dobrogea;
2. Sistemul crilor funciare denumit i sistemul publicitii reale, aplicat
iniial n Transilvania i Bucovina.
3

1. Sistemul publicitii personale
Se afirm c acest sistem de publicitate imobiliar are un caracter personal,
deoarece registrele erau organizate avnd drept criteriu de arhivare numele
proprietarilor, iar nscrierile i transcrierile se efectuau pe nume de persoane, nu pe
imobile.
Sistemul personal de publicitate imobiliar a fost reglementat prin Codul civil
de la 1864, reprezentnd transpunerea modelului francez bazat pe principiul
consensualismului n aceast materie.
Sistemul de transcripiuni i inscripiuni reprezint o modalitate de organizare
a publicitii drepturilor reale imobiliare, presupunnd evidenierea actelor juridice
ncheiate n legtur cu imobilele, n scopul de a face acele acte opozabile terilor.
Acest sistem se compunea din:
a) registrul de transcripiuni, care servea la transcrierea:
- actelor translative de proprietate ntre vii sau a actelor constitutive de alte
drepturi reale imobiliare;
- ordonanelor de adjudecare;
- actelor de expropriere pentru cauz de utilitate public;
- renunrilor la drepturile reale transcrise;
- hotrrilor judectoreti care constat existena unui drept real imobiliar;
- cesiunilor de venituri pe un termen mai mare de 2 ani;
- contractelor de locaiune imobiliar cu durata mai mare de 3 ani.
Transcrierile se realizau prin copierea integral a actelor juridice translative,
constitutive, sau prin care erau stinse drepturi reale principale.
b) registrul de inscripiuni, n care se nscriau ipotecile i privilegiile imobiliare,
cu excepia privilegiului vnztorului de imobil, care se transcria n registrul de
transcripiuni.
nscrierea consta n reproducerea, prin copiere, a unor pri din respectivele acte
juridice.
n cadrul acestui sistem, efectul nscrierilor i al transcrierilor era opozabilitatea
fa de teri a actului juridic translativ sau constitutiv, iar ntre pri i fa de
4

succesorii acestora actul producea efecte din momentul ncheierii.
Acest sistem de publicitate prezenta urmtoarele inconveniente:
a) asigura numai o publicitate parial, deoarece n registrul de transcripiuni
nu se evideniau:
- transmisiunile pentru cauz de moarte (legale i testamentare);
- hotrrile judectoreti declarative de drepturi sau care declarau desfiinarea
unui act juridic;
- drepturile reale dobndite prin fapte juridice (accesiune, uzucapiune);
- mprirea unui bun indiviz, cnd imobilul cade n lotul unui coprta.
b) transcrierea sau nscrierea are ca efect numai ncunotiinarea terilor
cu privire la un drept, dar nu constituie o dovad suficient despre existena acelui
drept i nici o garanie a valabilitii lui.
c) terul dobnditor nu putea s cunoasc situaia exact a imobilului i era
expus la a fi evins din imobilul dobndit, fie din cauza unor vicii ale actelor de
dobndire anterioare titlului su, fie din cauza unor sarcini pe care nu le-ar fi putut
cunoate.
d) notarii publici sau funcionarii de la registre nu aveau obligaia s
verifice legalitatea i valabilitatea actului nregistrat, ceea ce era de natur s
creeze ndoieli n legtur cu valabilitatea actului respectiv, aspect ce conferea
nregistrrilor doar o valoare relativ.
e) din cauza caracterului personal al publicitii, cercetarea registrelor era
deosebit de incomod, determinarea adevratului proprietar al imobilului, pe baza
registrelor, fiind extrem de dificil, ntruct presupunea cercetarea tuturor
transmisiunilor i sarcinilor avnd ca autori proprietarii succesivi, dup identificarea
acestora, ceea ce fcea aproape imposibil stabilirea situaiei juridice exacte a fiecrui
imobil.
Efectul principal al transcrierii era acela c actul juridic translativ de
proprietate devenea opozabil fa de teri.
Era necesar ns, ndeplinirea urmtoarelor condiii:
- terul s fi dobndit el nsui un drept real de la acelai autor, cu privire la
5

acelai bun imobil;
- dreptul real s fi fost supus transcrierii sau nscrierii;
- formalitatea nscrierii sau transcrierii s fi fost nfptuit de ctre cel ce se
opune actului subdobnditorului (terului).
n cazul n care nu erau ndeplinite aceste ultime dou condiii, o persoan nu
putea invoca inopozabilitatea actului ncheiat de ctre un alt dobnditor (ter) n
privina aceluiai imobil, pentru motivul c acest act nu fusese transcris.
Sfera noiunii de ter este mai larg atunci cnd se raporteaz la actele
translative cu titlu gratuit, cum ar fi donaiile. Astfel, lipsa transcrierii putea fi invocat
de ctre orice persoan interesat, inclusiv de ctre creditorii chirografari sau legatarii
donatorului.
n sistemul de publicitate al registrelor de transcripiuni i inscripiuni, se
aplica, deci, principiul potrivit cruia dreptul celui ce-1 transcrie mai nti este mai
puternic dect drepturile altor dobnditori, chiar dac actul su a fost ncheiat mai n
urm (aplicarea principiului Qui prior tempore potior jure pentru transcriere).
Prin Legea cadastrului i publicitii imobiliare, s-a renunat la sistemul de
transcripiuni i inscriptiuni, generalizndu-se sistemul crilor funciare, n mod
treptat, pe ntreg teritoriul rii.

2. Sistemul publicitii reale
Reglementat pentru prima oar n Romnia n epoca modern prin Decretul-
lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare,
sistemul de publicitate cu caracter real se bazeaz pe nscrieri efectuate doar pe
imobile, nu pe proprietari (persoane).
Crile funciare constituie un sistem real de publicitate, ntruct se ntemeiaz
pe identitatea topografic a imobilelor, aa cum rezult din evidena cadastrului
general al fiecrui jude. Spre deosebire de sistemul de transcripiuni i inscripiuni,
sistemul de carte funciar ofer avantajul unei evidene complete i exacte a
imobilelor din fiecare localitate, deoarece realizeaz o publicitate integral a tuturor
transmisiunilor i constituirilor de drepturi reale imobiliare.
6

Astfel, fiecare imobil are cartea sa funciar, n care sunt evideniate toate
modificrile ce intervin n situaia sa material i juridic. n acest context, crile
funciare constituie punctul central al raporturilor juridice care constituie, transmit,
modific sau sting drepturi reale imobiliare i furnizeaz informaii complete i sigure
privind situaia de drept a imobilelor.
Sistemul crilor funciare fost introdus i a funcionat ncepnd cu 1870 n
Transilvania i Bucovina, teritorii aflate n acea perioad sub ocupaie habsburgic i
supuse, n consecin, jurisdiciei Codului civil austriac.
Dup Marea Unire de la 1918, lund n considerare avantajele acestui sistem,
s-a preconizat generalizarea sa pe ntreg teritoriul rii, context n care a fost adoptat
Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile
funciare. Aplicarea acestui act normativ n Muntenia, Moldova, Oltenia i Dobrogea
a fost, ns, amnat pn la adoptarea i punerea n aplicare a unui Cod civil romn
unificat. Finalizat n 1940, acest Cod civil nu a intrat niciodat n vigoare, din cauza
mprejurrilor istorice (al doilea rzboi mondial, urmat de instaurarea comunismului
n Romnia, ncepnd cu anul 1945.)
ntruct, dup sfritul celui de-al doilea rzboi mondial, ara noastr a czut n
sfera de influen a Uniunii Sovietice, context ce a generat schimbri politice i
sociale fundamentale, turnura evenimentelor a avut efecte puternice i asupra
sistemului juridic romnesc. ndreptndu-se ntr-o direcie care descuraja evident
proprietatea privat, noua tendin a dreptului din Romnia nu se putea implica n
sensul depunerii unor eforturi materiale i logistice n scopul dezvoltrii unui sistem
riguros i exact de eviden a situaiei juridice a imobilelor. Din acest motiv, lucrrile
cadastrale nu au mai continuat pe teritoriul Romniei, iar sistemul confuz al
publicitii personale, bazat pe registrele de transcripiuni i inscripiuni a continuat s
se aplice n Muntenia, Moldova, Oltenia i Dobrogea. Totui, sistemul real de
publicitate imobiliar al crilor funciare a funcionat n paralel n perioada respectiv,
n Transilvania i Bucovina, autoritile comuniste acceptnd tacit superioritatea
acestuia i resemnndu-se cu tolerarea sa.
Dup revoluia din 1989, a fost nevoie de peste 6 ani pentru adoptarea unei legi
7

care s pun bazele unui sistem real unic de publicitate imobiliar, n scopul nlocuirii
sistemelor aplicate simultan pn atunci. Astfel, prin Legea nr. 7/1996 au fost create
premisele normative pentru realizarea unui cadastru general la nivel naional, transpus
n plan juridic prin crearea crilor funciare pentru toate imobilele. Avnd n vedere
durata unui asemenea demers i resursele pe care acesta le implic n scopul
finalizrii sale, extinderea sistemului real de publicitate imobiliar a fost reglementat
a se desfura n mod treptat i progresiv, fiind sincronizat cu finalizarea lucrrilor
cadastrale n fiecare unitate administrativ-teritorial.

Cadastrul general - noiune, obiective, funcii

Cadastrul general este un sistem unitar i obligatoriu de eviden tehnic,
economic i juridic, de importan naional, a tuturor imobilelor de pe ntregul
teritoriu al rii. (art. 1 din Legea nr. 7/1996, cu modificrile i completrile
ulterioare). Cadastrul realizeaz identificarea, msurarea, descrierea i nregistrarea
imobilelor n documentele cadastrale i reprezentarea acestora pe hri i planuri
cadastrale, iar cartea funciar cuprinde descrierea imobilelor i nscrierile referitoare la
drepturile reale imobiliare, la drepturile personale, la actele, faptele sau la raporturile
juridice care au legtur cu imobilele.
Potrivit art. 3 al Legii nr. 7/1996, n forma iniial, a fost nfiinat Agenia
Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar, ca instituie public cu
personalitate juridic, unica autoritate n domeniu, aflat n subordinea
Ministerului Administraiei i Internelor, prin reorganizarea Oficiului Naional de
Cadastru, Geodezie i Cartografie i preluarea activitii privind publicitatea
imobiliar de la Ministerul Justiiei. Prin O.U.G. nr. 81/2011, Agenia Naional
de Cadastru i Publicitate Imobiliar este trecut din subordinea Ministerului
Administraiei i Internelor, n subordinea Ministerului Dezvoltrii Regionale i
Turismului.
n prezent, Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar se
organizeaz ca instituie public cu personalitate juridic, n subordinea
8

Guvernului i n coordonarea primului-ministru, printr-un consilier de stat.
Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar are urmtoarele
atribuii principale:
a) coordoneaz i controleaz executarea lucrrilor de cadastru i asigur
nscrierea imobilelor n registrul de publicitate imobiliar la nivelul ntregii ri;
b) controleaz executarea lucrrilor de cartografie, topografie, geodezie,
fotogrammetrie i teledetecie la nivelul ntregii ri;
c) elaboreaz regulamente i norme, promoveaz tehnici, procedee i
metodologii de specialitate compatibile cu cele ale Uniunii Europene, conform
progreselor tiinifice i tehnice n domeniul cadastrului, geodeziei, cartografiei i
publicitii imobiliare;
d) autorizeaz persoanele fizice i juridice care pot executa lucrri de
specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei i cartografiei, pe teritoriul
Romniei, n condiiile legii speciale care reglementeaz nfiinarea uniunii
profesionale a acestora;
e) organizeaz i administreaz fondul naional de geodezie i cartografie,
precum i baza de date a sistemului integrat de cadastru i carte funciar;
f) asigur, n condiiile legii, executarea, completarea, modernizarea i
meninerea n stare de utilizare a reelei geodezice naionale;
g) asigur executarea i actualizarea hrilor oficiale;
h) avizeaz coninutul topografic al hrilor, planurilor, atlaselor, ghidurilor
i al altor documente cartografice destinate uzului public;
i) pune la dispoziia autoritilor publice i a altor instituii interesate, n
condiiile legii, situaii statistice de sintez privind terenurile i construciile;
j) ndeplinete sarcinile ce rezult din angajamentele internaionale n
domeniul su de activitate;
k) particip la organizarea i coordonarea msurtorilor n vederea aplicrii
legilor funciare;
l) avizeaz tehnic expertizele efectuate de ctre experii judiciari n
specialitatea topografie, geodezie i cadastru cu privire la corectitudinea datelor
9

topografice utilizate, la solicitarea instanelor de judecat. Avizele menionate mai
sus vor fi date de oficiul teritorial n baza unui regulament comun, elaborat de
Agenia Naional i Ministerul Justiiei;
m) asigur nscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se
modific sau se sting, la cererea notarului public sau a titularului dreptului ori a
celorlalte persoane interesate;
n) asigur nscrierea cilor de atac mpotriva nregistrrilor de carte
funciar;
o) asigur nscrierea altor raporturi juridice, drepturi personale, interdicii,
incapaciti i litigii judiciare n legtur cu bunul imobil;
p) asigur formarea profesional continu i pregtirea personalului prin
intermediul Centrului de Pregtire Profesional al Ageniei Naionale, instituie
fr personalitate juridic, prin Institutul Notarial Romn sau prin alte entiti
abilitate;
q) realizeaz, actualizeaz i administreaz registrul electronic naional al
nomenclaturilor stradale;
r) realizeaz i ntreine geoportalul INSPIRE al Romniei i asigur
compatibilitatea acestuia cu geoportalul INSPIRE al Uniunii Europene,
ndeplinete alte atribuii care i revin prin Ordonana Guvernului nr. 4/2010
privind instituirea Infrastructurii naionale pentru informaii spaiale n Romnia,
aprobat cu modificri i completri prin Legea nr. 190/2010, cu modificrile i
completrile ulterioare;
s) ndeplinete i alte atribuii ce au legtur cu activitatea specific.
Cadastrul se realizeaz la nivelul unitilor administrativ-teritoriale, pe sectoare
cadastrale. Sectorul cadastral este unitatea de suprafa delimitat de elemente liniare
stabile n timp - osele, ape, canale, diguri, ci ferate etc.
Entitile de baz ale sistemului de cadastru i carte funciar sunt imobilul i
proprietarul. Prin imobil, n sensul legii nr. 7/1996 republicat, se nelege terenul, cu
sau fr construcii, de pe teritoriul unei uniti administrativ-teritoriale, aparinnd
unuia sau mai multor proprietari, care se identific printr-un numr cadastral unic.
10

Prin sistemul integrat de cadastru i carte funciar, se realizeaz urmtoarele
obiective:
a) identificarea, nregistrarea i descrierea n documentele cadastrale, a
bunurilor imobile prin natura lor, msurarea i reprezentarea acestora pe hri i
planuri cadastrale, precum i stocarea datelor pe suporturi informatice;
b) identificarea i nregistrarea proprietarilor, a altor deintori legali de
imobile i a posesorilor;
c) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite i taxe pentru stabilirea
corect a obligaiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de instituiile abilitate;
d) publicitatea imobiliar, care asigur opozabilitatea drepturilor reale
imobiliare, a drepturilor personale, a actelor i faptelor juridice, precum i a
oricror raporturi juridice supuse publicitii, referitoare la imobile;
e) asigurarea securitii tranzaciilor imobiliare i facilitarea creditului
ipotecar.
Cadastrul general ndeplinete trei funcii:
a) funcia tehnic, realizat prin determinarea, pe baz de msurtori, a
poziiei limitelor dintre imobilele nvecinate, a configuraiei i mrimii suprafeelor
terenurilor pe destinaii, categorii de folosin i pe proprietari, precum i ale
construciilor; lucrrile de msurtori se execut prin orice metod grafic,
numeric, fotogrammetric sau combinate; documentaiile cadastrale determin
suprafaa terenurilor i construciilor, rezultat din msurtori;
b) funcia economic, prin evidenierea elementelor necesare stabilirii
valorii impozabile a bunurilor imobile, n vederea impozitrii, sau, dup caz,
a impozitelor sau taxelor pentru aceste imobile;
c) funcia juridic, realizat prin identificarea proprietarilor, respectiv a
posesorilor imobilelor i prin nscrierea acestora n evidenele cadastrale, n
scopul nscrierii n cartea funciar.
Procedura de realizare a lucrrilor sistematice de cadastru n vederea
nscrierii n cartea funciar const n:
a) ntiinarea proprietarilor, respectiv a posesorilor i a altor deintori,
11

dup caz, privind nceperea lucrrilor, prin intermediul campaniei de informare
public, organizat i desfurat la nivel naional i local;
b) identificarea limitelor unitii administrativ-teritoriale;
c) stabilirea sectoarelor cadastrale;
d) integrarea de ctre persoana autorizat s execute lucrrile de cadastru
a tuturor informaiilor tehnice i juridice preluate de la
oficiul teritorial, autoritile i instituiile publice sau de la alte persoane fizice
i juridice;
e) identificarea amplasamentelor imobilelor n cadrul sectoarelor
cadastrale;
f) identificarea titularilor drepturilor reale, a posesorilor i a altor
deintori, precum i preluarea actelor n original sau n copie legalizat a
acestora;
g) sesizarea camerei notarilor publici de ctre oficiul teritorial, n cazul
succesiunilor nedezbtute, n vederea repartizrii cauzei succesorale notarului
public competent;
h) actualizarea informaiilor culese din teren cu cele din nregistrarea
sporadic i ntocmirea documentelor tehnice cadastrale;
i) recepia documentelor tehnice cadastrale de ctre oficiile teritoriale;
j) publicarea i afiarea, n condiiile legii, a documentelor tehnice
cadastrale;
k) nregistrarea i soluionarea contestaiilor privind calitatea de posesor
sau a cererilor de rectificare a documentelor tehnice ale cadastrului, publicate
i afiate;
l) modificarea coninutului documentelor tehnice cadastrale, n urma
soluionrii cererilor de rectificare, i actualizarea evidenei conform lucrrilor
de nregistrare n cadastru i n cartea funciar realizate la cerere, n perioada
de afiare;
m) eliberarea de ctre notarul public a certificatelor pentru nscrierea n
cartea funciar a posesorilor ca proprietari;
12

n) nchiderea lucrrilor sistematice de cadastru n vederea nscrierii n
cartea funciar;
o) deschiderea noilor cri funciare;
p) nchiderea vechilor evidene, prin ordin al directorului general al
Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar, care se public n
Monitorul Oficial al Romniei, Partea I;
r) comunicarea ncheierii de nscriere, a extrasului de carte funciar
pentru informare, precum i a extrasului din noul plan cadastral;
s) arhivarea documentelor care stau la baza lucrrilor de cadastru i
nscriere n cartea funciar.
Documentele tehnice ale cadastrului se ntocmesc pentru fiecare sector
cadastral i evideniaz situaia de fapt constatat de comisia care a desfurat
lucrrile de cadastru i constituie temeiul nregistrrii din oficiu a imobilelor n
evidenele de cadastru i n cartea funciar. Cadastrul general cuprinde
urmtoarele documente tehnice:
- planul cadastral;
- registrul cadastral al imobilelor;
- opisul alfabetic al titularilor drepturilor reale de proprietate, al
posesorilor i al altor deintori.
Planul cadastral conine reprezentarea grafic a datelor din registrele
cadastrale, referitoare la terenurile i construciile din cadrul unitilor
administrativ-teritoriale.
Autoritile i instituiile publice centrale i locale au obligaia de a pune
la dispoziia Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar, gratuit,
datele, informaiile i copiile certificate ale documentelor referitoare la
sistemele informaionale specifice domeniilor proprii de activitate, pentru
lucrrile sistematice de cadastru n vederea nscrierii n cartea funciar.