13

Crile funciare - instrument al publicitii imobiliare

I. Reglementare, noiune, obiect, funcii.
A. Sistemul actual de publicitate imobiliar al crilor funciare este reglementat
de art. 876-915 NCC i de Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996
republicat.
B. Potrivit alin. (1) i (2) ale art. 876 NCC, cartea funciar descrie imobilele i
arat drepturile reale ce au ca obiect aceste bunuri. n cazurile prevzute de lege pot fi
nscrise n cartea funciar i alte drepturi, fapte sau raporturi juridice, dac au legtur
cu imobilele cuprinse n cartea funciar.
Corobornd aceste reglementri cu cele referitoare la caracterul public al crii
funciare (art. 883 NCC), la efectele nscrierilor (art. 885-887 NCC) respectiv la
efectele notrilor (art. 902-903 NCC), se poate defini cartea funciar ca fiind un
registru oficial i public avnd ca obiect descrierea imobilelor, precum i artarea
drepturilor reale referitoare la aceste bunuri, a drepturilor personale, a faptelor juridice
legate de ele, n scopul principal al constituirii, transmiterii sau stingerii de drepturi
reale, iar n subsidiar n scopul realizrii opozabilitii fa de teri a drepturilor reale,
sau pentru informarea acestora.
Crile funciare constituie un sistem de publicitate care se ntemeiaz pe
identitatea topografic a imobilelor i reflect toate modificrile care intervin n
situaia material i juridic a imobilelor. Crile funciare reprezint, totodat, un
sistem de eviden complet, deoarece oglindesc toate transmisiunile i constituirile de
drepturi reale n legtur cu imobilul respectiv, chiar i unele drepturi personale,
fapte sau alte raporturi juridice referitoare la bunurile imobile.
C. Din punct de vedere al obiectului crilor funciare, este necesar distincia
ntre obiectul material i obiectul juridic. Astfel, din interpretarea art. 876 NCC,
rezult c obiectul material al crii funciare este imobilul, definit de al. (3) al
respectivului articol ca reprezentnd una sau mai multe parcele de teren alturate,
indiferent de categoria de folosin, cu sau fr construcii, aparinnd aceluiai
14

proprietar, situate pe teritoriul unei uniti administrativ-teritoriale i care sunt
identificate printr-un numr cadastral unic.
Dup cum am artat mai sus, art. 1 al. (5) al Legii nr.7/1996 reglementeaz
ulterior noiunea de imobil ca fiind terenul, cu sau fr construcii, de pe teritoriul
unei uniti administrativ-teritoriale, aparinnd unuia sau mai multor proprietari, care
se identific printr-un numr cadastral unic.
Observm, aadar, c, independent de noua form a Legii nr.7/1996,
reglementarea din Noul cod civil menine, nc, noiunea de parcel, fr o justificare
practic a acesteia.
Aceeai carte funciar nu poate cuprinde dect un singur imobil; pe de alt
parte, mai muli proprietari pot fi inscrii n aceeai carte funciar doar dac se afl n
coproprietate pe cote-pri ori n devlmie.
Potrivit art. 878 din Noul cod civil, dup nscrierea n cartea funciar, imobilul
nu mai poate fi modificat dect cu respectarea regulilor de carte funciar.
Dup cum prevede art. 879 din noul Cod civil, imobilul nscris n cartea
funciar se poate modifica fie prin alipiri, fie prin dezlipiri. Alipirea este operaiunea
prin care mai multe imobile alturate se unesc ntr-un singur imobil, se adaug o parte
dintr-un imobil la un alt imobil ori, dup caz, se mrete ntinderea acestuia.
Dezlipirea reprezint operaiunea prin care se desparte o parte din imobil sau se
micoreaz ntinderea acestuia.
Alipirea sau dezlipirea unui imobil grevat cu sarcini nu se poate face dect cu
consimmntul titularilor acelor sarcini. Refuzul titularilor sarcinilor nu trebuie s fie
abuziv, el putnd fi cenzurat de ctre instana judectoreasc.
n situaia n care creditorii ipotecari consimt la alipirea sau, dup caz, att la
dezlipirea, ct i la alipirea imobilului grevat la un alt imobil, n lips de convenie
contrar, ipotecile vor lua rang dup cele ce greveaz imobilul la care s-a fcut
alipirea.
Operaiunile de modificare a imobilului nscris n cartea funciar, prin alipiri
sau dezlipiri, au caracter material i nu implic niciun transfer de proprietate.
n caz de alipire sau dezlipire, imobilele rezultate se vor transcrie n cri
15

funciare noi, cu menionarea noului numr cadastral pentru fiecare imobil, iar cartea
funciar sau, dup caz, vechile cri funciare se vor nchide, fr a se mai putea
redeschide pentru alte nscrieri. Dac ntregul imobil nscris n cartea funciar a fost
transcris, aceasta se va nchide i nu va mai putea fi redeschis pentru noi nscrieri
(art. 880 NCC).
O situaie special n domeniul obiectului material al crii funciare o constituie
imobilele formate din terenuri care cuprind construcii cu mai multe uniti locative
(condominiu), adic, spre exemplu, cazurile blocurilor de lociune. Regimul juridic al
crii funciare pentru condominiu este reglementat de alin. (1)(8) ale art. 26 din
Legea nr. 7/1996, republicat:
(1) Dac exist un imobil cu construcie - condominiu - din care unele pri
sunt comune indivize iar restul sunt individuale, se ntocmete o carte funciar
colectiv pentru ntreaga construcie, i cte o carte funciar individual pentru fiecare
proprietate individual care poate fi reprezentat din apartamente sau spaii cu alt
destinaie dect cea de locuin; prin asimilare, poate fi definit condominiu i un
tronson cu una sau mai multe scri, din cadrul cldirii de locuit, n condiiile n care se
poate delimita proprietatea comun.
(2) Dreptul de proprietate comun forat i perpetu pe prile comune ale unui
imobil se valorific numai mpreun cu dreptul de proprietate exclusiv care poart
asupra acestuia sau a unei pri determinate din acesta.
(3) Prin excepie de la dispoziiile alin. (2) i prin derogare de la prevederile art.
39 din Legea nr. 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor
de proprietari, cu modificrile ulterioare, ncetarea destinaiei de folosin comun
pentru prile comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotr
motivat, cu o majoritate de dou treimi din numrul coproprietarilor.
(4) n cazul prevzut la alin. (3), devin aplicabile dispoziiile privitoare la
coproprietatea obinuit i temporar. Cu toate acestea, nstrinarea sau ipotecarea se
poate realiza dac exist o majoritate de dou treimi din numrul coproprietarilor.
(5) n cazurile prevzute la alin. (3) i (4), coproprietarii care nu au votat ori,
dup caz, s-au opus la nstrinare sau ipotecare au dreptul la o despgubire just,
16

stabilit pe cale convenional ori, n caz de nenelegere, pe cale judectoreasc.
(6) Constatarea ncetrii destinaiei de folosin comun pentru aceste pri se
face prin hotrre a adunrii generale a asociaiei de proprietari, adoptat cu o
majoritate de dou treimi din numrul coproprietarilor.
(7) Imobilul, respectiv partea din imobil rezultat/ din nstrinare se va nscrie
n cartea funciar urmnd procedura cadastral-juridic reglementat la alin. (1).
(8) Operaiunea de mprire a unei construcii - condominiu n mai multe
uniti individuale se numete apartamentare. Operaiunea de mprire a unei uniti
individuale n mai multe uniti individuale noi se numete subapartamentare. Aceste
operaiuni se fac n baza unei documentaii cadastrale i a actului autentic, ntocmite
n condiiile legii.
Un aspect ce trebuie subliniat este faptul c alin. (3)-(6) ale Legii nr. 7/1996 n
forma sa actual au fost declarate neconstituionale prin Decizia Curii Constituionale
nr. 1514/2011, referitoare la excepia de neconstituionalitate a prevederilor art. 45,
alin. (3) - (6) ale Legii nr. 7/1996, devenit prin republicare art. 26. Iniial, Parlamentul
nu s-a conformat acestei decizii, meninnd integral respectivele alineate n forma
republicat a legii. Coninutul prevederilor art. 26 alin. (3) - (6) din Legea nr.7/1996
era identic cu cel al prevederilor art. 658 alin. (1) - (4) din Noul cod civil. Ulterior,
prevederile art. 658 NCC au fost modificate prin Legea nr. 60/2012 privind
aprobarea Ordonanei de urgen a Guvernului nr. 79/2011 pentru reglementarea unor
msuri necesare intrrii n vigoare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil din 10
aprilie 2012, forma lor actual i aplicabil fiind urmtoarea:
(1) ncetarea destinaiei de folosin comun pentru prile comune din cldirile
cu mai multe etaje sau apartaente se poate hotr cu acordul tuturor coproprietarilor.
(2) n cazul ncetrii destinaiei de folosin comun n condiiile alin. (1), devin
aplicabile dispoziiile privitoare la coproprietatea obinuit.
(3) Imobilul, respectiv partea din imobil care rezult din ncetarea destinaiei
folosinei comune se nscrie n mod corespunztor n cartea funciar pe baza
documentaiei cadastrale ntocmite n acest scop.
n ceea ce privete obiectul juridic al crii funciare, acesta rezid n
17

drepturile ce poart asupra imobilului nscris n cartea funciar. Potrivit art. 877
din Noul cod civil, drepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciar se
numesc drepturi tabulare, deoarece sunt supuse intabulrii ca mod de nscriere n
cartea funciar, procedeu care, de regul, are efect constitutiv, potrivit art. 885 NCC,
sub rezerva unor dispoziii legale contrare; nscrierile care se refer la aceste
drepturi alctuiesc starea tabular". Spre deosebire de acestea, drepturile de crean,
alturi de alte fapte sau raporturi juridice care au legatur cu imobilele cuprinse n
cartea funciar, sunt supuse notrii, procedur al crei efect este opozabilitatea fa de
teri (art. 902 NCC).
Potrivit enumerrii cuprinse n art. 551 NCC, sunt drepturi reale:
1. dreptul de proprietate;
2. dreptul de superficie;
3. dreptul de uzufruct;
4. dreptul de uz;
5. dreptul de abitaie;
6. dreptul de servitute;
7. dreptul de administrare;
8. dreptul de concesiune;
9. dreptul de folosin;
10. drepturile reale de garanie;
11. alte drepturi crora legea le recunoate acest caracter.
Dup criteriul modului lor de existen, drepturile reale se pot clasifica n
drepturi reale principale i accesorii. Cel mai important i complet drept real principal
este dreptul de proprietate, deoarece din el deriv toate celelalte drepturi reale
principale, dup cum urmeaz:
- a) dreptul de superficie dreptul de a avea sau de a edifica o construcie, pe o
suprafa de teren avnd alt proprietar, deasupra ori n subsolul acelui teren, asupra
cruia superficiarul dobndete i un drept de folosin;
- b) dreptul de uzufruct dreptul de a folosi bunul altei persoane i de a culege
fructele acestuia, ntocmai ca proprietarul, ns cu ndatorirea de a-i conserva
18

substana;
- c) dreptul de uz, care const n dreptul unei persoane de a folosi lucrul altuia
i de a-i culege fructele naturale i industriale numai pentru nevoile proprii i ale
familiei sale;
- d) dreptul de abitaie, adic dreptul de a locui in locuina nudului proprietar
impreun cu soul si copiii si, chiar dac nu a fost cstorit sau nu avea copii la data
la care s-a constituit abitaia, precum i cu prinii ori alte persoane aflate n
ntreinere;
- e) dreptul de servitute, respectiv sarcina care greveaz un imobil, denumit
fond aservit, pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar, imobil denumit
fond dominant;
- f) dreptul de administrare asupra unor bunuri proprietate public;
- g) dreptul de concesiune asupra unor bunuri proprietate public;
- h) dreptul real de folosin.
Drepturile reale accesorii nu au o existen independent, fiind constituite
pentru a nsoi sau garanta alte drepturi. Din aceast cauz, stingerea dreptului
principal are ca efect stingerea dreptului accesoriu, potrivit principiului accesorium
sequitur principalem, ceea ce nseamn c accesoriul urmeaz soarta juridic a
principalului. n categoria drepturilor accesorii se ncadreaz drepturile reale de
garanie, reglementate n Titlul XI al Noului cod civil, denumit Privilegiile i
garaniile reale i anume:
- a) privilegiul preferina acordat de lege unui creditor n considerarea
creanei sale;
- b) dreptul de ipotec mobiliar sau imobiliar;
- c) dreptul de gaj, care se constituie n favoarea unui creditor asupra unor
bunuri mobile corporale sau titluri negociabile emise n form materializat,
aparinnd debitorului, pentru garantarea executrii obligaiei;
- d) dreptul de retenie, respectiv prerogativa deintorului unui bun ce aparine
altei persoane, de a reine bunul, atta timp ct nu se execut obligaia izvort din
acelai raport de drept privitoare la respectivul bun.
19

n ceea ce privete dreptul de proprietate, pornind de la clasificarea formelor
sale, Noul cod civil statueaz, prin art. 552, c proprietatea este public sau privat,
iar prin art. 555 definete proprietatea privat ca dreptul titularului de a poseda,
folosi i dispune de un bun n mod exclusiv, absolut i perpetuu, n limitele stabilite
de lege.
Conform art. 858 din Codul civil, proprietatea public este dreptul de
proprietate ce aparine statului sau unei uniti administrativ-teritoriale asupra
bunurilor care, prin natura lor sau prin declaraia legii, sunt de uz ori de interes
public, cu condiia s fie dobndite prin unul din modurile prevzute de lege.
Dup cum se poate observa, definiia proprietii private dat de legiuitor
constituie, n realitate, definiia general a dreptului de proprietate, iar proprietatea
public este definit n mod derogatoriu, prin raportare la titulari, obiect material i
moduri de dobndire.
Proprietatea domenial se refer la bunurile aflate n domeniul public sau n
domeniul privat al statului. Din perspectiva publicitii imobiliare, proprietatea
public i drepturile reale corespunztoare acesteia (dreptul de administrare,
reglementat de art. 867-870 NCC, dreptul de concesiune, reglementat de art. 871-873
NCC i OUG nr. 54/2006, dreptul de folosin asupra bunurilor proprietate public,
reglementat de art. 874-875 NCC) intereseaz prin prisma faptului c imobilele ce
aparin domeniului public i domeniului privat al statului sau, dup caz, al unitii
administrativ-teritoriale, se vor nscrie n cri funciare speciale ale unitii
administrativ-teritoriale pe care sunt situate, cu excepiile prevzute de lege (art. 27
din Legea 7/1996 republicat). Aceste excepii se refer la imobilele care fac obiectul
unei activiti miniere sau petroliere, care se nscriu n documente de eviden
specifice, respectiv cartea minier sau cartea petrolier, administrate de Agenia
Naional pentru Resurse Minerale.
D. Sistemul crilor funciare ndeplinete urmtoarele funcii:
a) Funcia social. Prin acest sistem de publicitate, se obine o eviden
foarte clar a fiecrui imobil, de la intrarea bunului n circuitul civil, opernd i
cuprinznd fiecare modificare n situaia material ori juridic a acestuia. Astfel, dac
20

o anumit suprafa a fost micorat prin dezlipire, ori printr-o alipire suprafaa a
devenit mai mare, aceste operaiuni sunt nscrise n cartea funciar. De asemenea,
dac asupra imobilului s-au transmis ori s-au constituit drepturi, studiind cartea
funciar vom putea ti care sunt titularii acestor drepturi, precum i natura
operaiunilor juridice ncheiate. Sistemul crilor funciare tinde spre prevenirea
conflictelor de drept, iar n cazul apariiei acestora, spre facilitarea rezolvrii lor.
Titularul dreptului nscris n cartea funciar beneficiaz de fora sa probant,
ntemeiat pe caracterul public al sistemului, caracter garantat de stat.
b) Funcia juridic. Prin intermediul crilor funciare, se asigur realizarea
elementelor necesare cerute de lege pentru constituirea, strmutarea, modificarea i
stingerea drepturilor reale imobiliare care nu pot fi dobndite, modificate, transmise
sau stinse fr ca aceste operaiuni s fie evideniate n crile funciare respective. De
asemenea, legea prevede obligativitatea nscrierii unor drepturi personale, fapte i
raporturi juridice n legtur cu drepturile nscrise n cartea funciar, pentru a putea
deveni opozabile terelor persoane.
c) Funcia economic. Proprietarul bunului imobil al crui drept este nscris n
cartea funciar l exploateaz mai eficient, bunul este impozitat n mod legal, iar
creditorii proprietarului se bucur de sigurana nscrierii garaniilor reale imobiliare.

II. Cuprinsul crii funciare.
Potrivit art. 23 din Legea nr. 7/1996 republicat, cartea funciar este alctuit
din titlu (compus din numrul ei i denumirea localitii n care este situat imobilul)
i din trei pri.
A. Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, cuprinde:
a) numrul de ordine i cel cadastral al imobilului (de exemplu: 150, 250
etc). Fiecare imobil are un numr cadastral propriu, unic, atribuit de Oficiul de
cadastru i publicitate imobiliar;
b) suprafaa imobilului, reieit din msurtori cadastrale, destinaia, categoria
de folosin i, dup caz, construciile; suprafaa terenului trebuie exprimat n uniti
de msur actuale (hectare i metri ptrai), obinute prin msurtori i, dac este
21

cazul, prin transformarea unitilor specifice perioadelor anterioare, ca de exemplu
pogoane, stnjeni, ocoale, prjini etc. Conform art. 2 din Legea nr. 18/1991 a fondului
funciar, republicat, clasificarea terenurilor n funcie de destinaie i categorii de
folosin este urmtoarea: terenuri cu destinaie agricol (terenuri arabile, vii, livezi,
puni, fnee); terenuri cu destinaie forestier (terenuri mpdurite sau destinate
mpduririlor); terenuri aflate permanent sub ape; terenuri din intravilan, aferente
localitilor urbane i rurale, pe care sunt amplasate construciile, alte amenajri ale
localitilor, inclusiv terenurile agricole i forestiere; terenuri cu destinaii speciale
(terenurile folosite pentru transporturile rutiere, feroviare, navale i aeriene, cu
construciile i instalaiile aferente; terenurile folosite pentru construcii i instalaii
hidrotehnice, termice, de transport al energiei electrice i gazelor naturale, de
telecomunicaii, pentru exploatrile miniere i petroliere, cariere; terenurile folosite
pentru nevoile de aprare; plajele, rezervaiile, monumentele naturii, ansamblurile i
siturile arheologice i istorice i altele asemenea). Meniunile privind terenul i
categoria de folosin reiau datele menionate n lucrrile de cadastru ca, de exemplu:
teren cu construcii (care se descriu n detaliu, de exemplu: cas compus din 4
camere, parter i etaj din crmid, grajd i ur etc); terenuri agricole arabile, puni,
fnee, vii i livezi etc. Coninutul documentaiilor referitoare la scoaterea din circuitul
agricol, precum i la schimbarea categoriei de folosin a imobilelor care fac obiectul
nscrierii n sistemul integrat de cadastru i carte funciar se stabilete prin regulament
aprobat prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Ageniei Naionale
de Cadastru i Publicitate Imobiliar, care se public n Monitorul Oficial al
Romniei, Partea I. Scoaterea definitiv/temporar din circuitul agricol i schimbarea
categoriei de folosin a imobilelor situate n extravilan se stabilesc prin regulament
aprobat prin ordin comun al ministrului agriculturii i dezvoltrii rurale i al
directorului general al Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar, care
se public n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I;
c) planul imobilului cu vecintile i descrierea imobilului, care constituie
anexa la partea I a crii funciare, ntocmit conform regulamentului aprobat prin
ordin cu caracter normativ al directorului general al Ageniei Naionale de Cadastru i
22

Publicitate Imobiliar, care se public n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I. n
localizarea amplasamentului, se aplic repere de la cea mai larg modalitate de
situare, incluznd denumiri locale, pn la cea mai detaliat, respectiv strada i
numrul. Indicarea vecintilor n funcie de punctele cardinale este necesar pentru
individualizarea imobilului, ndeosebi n regiunile care nu au avut cri funciare.
n vechea tradiie a reglementrii de ctre Decretului-lege nr. 115/1938, prima
parte a crii funciare se mai numete i Foaie de avere.
B. Partea a II-a se refer la nscrierile privind dreptul de proprietate i
alte drepturi reale i cuprinde:
a) numele proprietarului, care se scrie n aa fel nct s se elimine
orice dubiu cu privire la identitatea acestuia. Dac este vorba de o persoan
fizic, se scriu numele, iniiala tatlui i prenumele su i, cnd este cazul, i
porecla, iar dac este persoan juridic, se scriu denumirea, sediul acesteia,
codul fiscal sau de nregistrare fiscal;
b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate,
precum i menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept;
c) strmutrile proprietii;
d) dreptul de administrare, dreptul de concesiune i dreptul de folosin cu
titlu gratuit, corespunztoare proprietii publice;
e) servituile constituite n favoarea imobilului;
f) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice,
precum i aciunile privitoare la proprietate;
g) recepia propunerii de dezmembrare ori de comasare i respingerea
acesteia, respingerea cererii de recepie i/sau de nscriere, n cazul imobilelor cu
carte funciar deschis;
h) obligaii de a nu face; interdiciile de nstrinare, grevare, nchiriere,
dezmembrare, comasare, construire, demolare, restructurare i amenajare;
i) clauza de inalienabilitate a imobilului, potrivit art. 628 alin. (2) din Codul
civil i clauza de insesizabilitate, potrivit art. 2.329 alin. (3) din Codul civil;
j) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face n titlu, n partea I
23

sau a II-a a crii funciare, cu privire la nscrierile fcute.
n vechea tradiie a reglementrii de ctre Decretului-lege nr. 115/1938,
partea a II-a crii funciare se mai numete i Foaie de proprietate.
C. Partea a III-a, referitoare la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului
de proprietate, drepturile reale de garanie i sarcini, cuprinde:
a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, abitaie, servituile n sarcina
fondului aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare, precum i locaiunea i
cesiunea de crean;
b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice,
precum i aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte;
c) sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale;
d) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu privire la
nscrierile fcute n aceast parte.
n vechea tradiie a reglementrii de ctre Decretului-lege nr. 115/1938,
partea a II-a crii funciare se mai numete i Foaie de sarcini.
Datele din cartea funciar pot fi redate i arhivate i sub form de nregistrri
pe microfilme i pe suporturi accesibile echipamentelor de prelucrare automat a
datelor. Acestea au aceleai efecte juridice i for probatoare echivalent cu
nscrisurile n baza crora au fost redate.
Potrivit art. 883 din NCC, orice persoan, fr a fi inut s justifice vreun
interes, poate cerceta orice carte funciar, precum i celelalte documente cu care
aceasta se ntregete, potrivit legii. Mapa cu nscrisurile care au stat la baza
efecturii nscrierilor n cartea funciar poate fi consultat de orice persoan
interesat, cu respectarea dispoziiilor legale cu privire la prelucrarea datelor cu
caracter personal i libera circulaie a acestor date.
La cerere, se vor elibera extrase sau copii certificate, conforme cu exemplarul
original aflat n arhiv.
n aceste condiii, nimeni nu va putea invoca faptul c nu a avut cunostin
de existena vreunei nscrieri efectuate n cartea funciar sau, dup caz, a unei cereri
de nscriere nregistrate la biroul de cadastru i publicitate imobiliar.