Sunteți pe pagina 1din 12

35

Principiile crilor funciare



La baza regimului juridic al crilor funciare stau anumite reguli
fundamentale, cu valoare de principii, care rezult din spiritul i conceptele
generale de reglementare. O parte dintre aceste principii, instituite prin
Decretul-lege nr. 115/1938, au fost pstrate i de Legea nr. 7/1996. Odat cu
apariia Codului Civil din 2011, principiile capt o alt perspectiv de abordare.
Principiile crilor funciare se intercondiioneaz reciproc, formnd un
sistem de idei conductoare de natur s faciliteze interpretarea normelor juridice
din aceast materie.

I. Principiul publicitii integrale.
Principiul publicitii integrale este regula potrivit creia trebuie nscrise n
cartea funciar toate drepturile reale imobiliare, actele i faptele juridice
translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare, precum i alte operaiuni
materiale, drepturi personale, fapte sau raporturi juridice care au legtur cu
imobilele.
Excepiile de la acest principiu, potrivit art. 887 NCC, amintit deja ntr-un
capitol anterior, sunt cazurile n care drepturile reale se dobndesc prin
motenire, accesiune natural, vnzare silit, expropriere pentru cauz de utilitate
public, precum i n alte cazuri expres prevzute de lege. Cu toate acestea, n
cazul vnzrii silite, dac urmrirea imobilului nu a fost n prealabil notat n
cartea funciar, drepturile reale astfel dobndite nu vor putea fi opuse terilor
dobnditori de bun-credin. (conform al. (2) al art. 887).
Principiul publicitii integrale este ntrit prin consacrarea legal, de ctre
art. 885 NCC, a efectului constitutiv al nscrierii drepturilor reale, precum i prin
reglementarea obligativitii nscrierii drepturilor extratabulare, n situaia n care
titularul lor dorete s exercite dispoziia juridic asupra acestora (conform al. (3)
al art. 887).

36

II. Principiul efectului constitutiv sau translativ al nscrierii.
Conform acestui principiu, simpla voin a prilor nu poate constitui,
transmite, modifica sau stinge un drept real, manifestarea acesteia n form
solemn trebuind s fie urmat de nscrierea n cartea funciar.
Potrivit reglementrilor actuale ale NCC, constituirea, transmiterea sau
modificarea unui drept real imobiliar necesit:
a) un titlu, care are valoare de act obligaional din care ia natere doar un
jus ad rem, un drept la bun, cruia i corespunde obligaia corelativ de a
constitui, transmite sau modifica un drept real imobiliar;
b) nscrierea n cartea funciar, care este modul de dobndire pentru jus in
rem, dreptul real propriu-zis, care ia natere pe deplin doar n momentul
ndeplinirii operaiunii materiale de nscriere, care ar putea fi denumit ca fiind
un fapt real.
Raportul obligaional izvort din ncheierea conveniei se refer la un gen
de drept de crean, care este opozabil doar debitorului obligaiei de transmitere
sau constituire a dreptului real imobiliar. n doctrin se consider c este vorba
despre mai mult dect un drept de crean propriu-zis, cum ar fi, spre exemplu,
cel nscut din antecontract, dar oricum, despre mai puin dect un drept real.
Principiul efectului constitutiv sau translativ al nscrierii rezult din
reglementarea art. 885 al (1) - (4) NCC:
(1) Sub rezerva unor dispoziii legale contrare, drepturile reale asupra
imobilelor cuprinse n cartea funciar se dobndesc, att ntre pri, ct i fa de
teri, numai prin nscrierea lor n cartea funciar, pe baza actului sau faptului care
a justificat nscrierea.
(2) Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din
cartea funciar, cu consimmntul titularului, dat prin nscris autentic notarial.
Acest consimmnt nu este necesar dac dreptul se stinge prin mplinirea
termenului artat n nscriere ori prin decesul sau, dup caz, prin ncetarea
existenei juridice a titularului, dac acesta era o persoan juridic.
(3) Dac dreptul ce urmeaz s fie radiat este grevat n folosul unei tere
37

persoane, radierea se va face cu pstrarea dreptului acestei persoane, cu excepia
cazurilor anume prevzute de lege.
(4) Hotrrea judectoreasc definitiv sau, n cazurile prevzute de lege,
actul autoritii administrative va nlocui acordul de voin sau, dup caz,
consimmntul titularului.
Prin aceast reglementare, Codul civil din 2011 revine la principiul
consacrat de ctre Decretul-lege nr. 115/1938, dup ce Legea 7/1996, n forma sa
inial, consacrase n materie principiul opozabilitii fa de teri.
Aplicarea principiului efectului constitutiv sau translativ al nscrierii este,
ns, amnat prin art. 56 al Legii 71/2011, care, n varianta sa actualizat prin
Legea nr. 60/2012, prevede c:
(1) Dispoziiile Codului civil privitoare la dobndirea drepturilor reale
imobiliare prin efectul nscrierii acestora n cartea funciar se aplic numai dup
finalizarea lucrrilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorial i
deschiderea, la cerere sau din oficiu, a crilor funciare pentru imobilele
respective, n conformitate cu dispoziiile Legii cadastrului i a publicitii
imobiliare nr. 7/1996, cu modificrile i completrile ulterioare.
(2) Pn la data prevzut n alin. (1), nscierea n cartea funciar a
dreptului de proprietate i a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au
transmis, constituit ori modificat n mod valabil, se face numai n scop de
opozabilitate fa de teri.
Din aceste dispoziii rezult voina legiuitorului de a amna momentul din
care lipsa nscrierii dobndirii dreptului real imobiliar va avea consecine extrem
de drastice, respectiv inexistena dreptului nsui.
Ca i n cazul principiului publicitii integrale, excepiile de la regula
efectului constitutiv al nscrierii sunt date de drepturile extratabulare, respectiv
cazurile prevzute de art. 887 NCC: motenirea, accesiunea natural, vnzarea
silit, exproprierea pentru cauz de utilitate public, alte cazuri expres prevzute
de lege.

38

III. Principiul legalitii.
Principiul legalitii este acea regul care oblig biroul de cadastru i
publicitate imobiliar s se supun numai legii n soluionarea cererilor, avnd
dreptul i obligaia de a verifica din oficiu legalitatea actelor prezentate ca titlu.
Nu se vor putea opera nscrieri n cartea funciar dac acestea se solicit n
temeiul unor acte nelegale. n doctrin, acest principiu poate fi ntlnit i sub
denumirea principiul oficialitii.
Legalitatea pe care acest principiu o implic se verific din dou puncte de
vedere: al legalitii formale i al legalitii materiale, aspecte care, n practic, se
intercondiioneaz i se influeneaz reciproc.
a) Legalitatea formal se refer la faptul c registratorul poate ncuviina
doar nscrierea actelor i faptelor juridice prevzute de lege a fi nscrise i
nscrierea se poate ntemeia numai pe cerere i actele care o nsoesc.
b) Legalitatea material se refer la necesitatea ca registratorul s cerceteze
dac nscrisurile prezentate ndeplinesc condiiile de fond i form prevzute n
art. 29 din Legea 7/1996 republicat, precum i dac, din cuprinsul crii
funciare, nu rezult vreun impediment la efectuarea nscrierii.

IV. Principiul specialitii.
Principiul specialitii const n obligativitatea ca toate nscrierile n cartea
funciar s fie precise i complete, n scopul eliminrii oricrui dubiu legat de
obiectul, felul sau nelesul acestora. Detaliile trebuie s se refere att la aspectele
tehnice i fizice ale imobilului, ct i la situaia sa juridic, la subiectele de drept
titulare ale drepturilor tabulare.
Acest principiu are legtur cu principiul legalitii, prin prisma faptului c
i aplicarea sa contribuie la asigurarea legalitii formale i a celei materiale n
legtur cu nscrierile.



39

V. Principiul prioritii sau al rangului tabular.
Principiul prioritii se refer la determinarea persoanei n beneficiul creia
acioneaz nscrierea unui drept tabular, precum i la stabilirea rangului nscrierii.
Rangul tabular este cel care stabilete efectul unei nscrieri n raport cu alte
nscrieri din aceeai carte funciar i are drept criteriu data, ora i minutul
nregistrrii crererii.
Principiul prioritii se desprinde din prevederile art. 890-892 NCC i
reprezint, n esen, o aplicare a adagiului Qui prior tempore potior jure.
Mai exact, nscrierile n cartea funciar i produc efectele de la data
nregistrrii cererii, dup cum reiese din art. 890 NCC. Ordinea nregistrrilor va
stabili rangul, dac cererile respective au fost ncuviinate. Rangul nscrierii este
determinat de data, ora i minutul nscrierii, conform urmtoarelor prevederi:
(1) nscrierile n cartea funciar i vor produce efectele de la data
nregistrrii cererilor, inndu-se ns cont de data, ora i minutul nregistrrii
acestora n toate cazurile n care cererea a fost depus personal, prin mandatar ori
notar public sau, dup caz, comunicat prin telefax, pot electronic sau prin
alte mijloace ce asigur transmiterea textului i confirmarea primirii cererii de
nscriere cu toate documentele justificative.
(2) n cazul drepturilor de ipotec, ordinea nregistrrii cererilor va
determina i rangul acestora.
(3) Dac mai multe cereri s-au primit n aceeai zi prin pot sau curier,
drepturile de ipotec vor avea acelai rang, iar celelalte drepturi vor dobndi
numai provizoriu rang egal, urmnd ca instana s se pronune, la cererea oricrei
persoane interesate, asupra rangului i, dac va fi cazul, asupra radierii nscrierii
nevalabile.
(4) n cazul n care dou sau mai multe drepturi au primit provizoriu rang
egal, potrivit dispoziiilor alin. (3), va fi preferat, indiferent de data cert a
titlurilor aflate n concurs, cel care a fost pus n posesia bunului sau, dup caz, cel
fa de care debitorul i-a executat cel dinti obligaiile ce i incumb, cu excepia
drepturilor de ipotec care vor avea acelai rang. n situaia n care niciunul din
40

dobnditori n-a fost pus n posesia bunului sau, dup caz, debitorul nu i-a
executat obligaiile fa de niciunul dintre ei, va fi preferat cel care a sesizat cel
dinti instana de judecat n temeiul dispoziiilor prezentului articol.
(5) Dispoziiile alin. (3) i (4) se aplic i atunci cnd n aceeai zi o cerere
de nscriere a fost primit personal, iar alta prin pot sau curier.
Soluia reglementrii inclusiv a minutului nregistrrii n cazul depunerii
cererii prin orice mijloc de natur a asigura transmiterea textului i confirmarea
primirii cererii reprezint o preluare a modelului canadian constituit de Codul
civil din Quebec.
n situaia mai multor cereri nregistrate n condiiile prevzute de alin. (1)
i a mai multor cereri primite n aceeai zi prin pot sau curier, acestea din urm
vor primi provizoriu rang egal cu prima cerere nregistrat n condiiile alin. (1).
n ceea ce privete criteriul principal n baza cruia se distinge ntre
persoanele care primesc provizoriu rang egal, acesta l constituie punerea
anterioar n posesie, sau, dup caz, executarea cu prioritate a obligaiilor ce
incumb debitorului. Aceast soluie preferat de legiuitor prezint similitudini
cu materia regimului juridic al bunurilor mobile (art. 937 al. (1) NCC).
n aceste situaii, este necesar ca punerea n posesie sau executarea
obligaiei s fi avut loc anterior nregistrrii cererii de nscriere, evitndu-se,
astfel, riscul unei posibile nelegeri frauduloase survenite ulterior ntre
antecesorul tabular i vreunul din terii aflai n conflict.
n cazul n care niciunul dintre dobnditori nu a fost pus n posesia bunului
sau obligaia nu a fost executat de ctre debitor fa de niciunul dintre acetia,
criteriul urmtor este dat de anterioritatea sesizrii instanei de judecat.
ntruct notarul public poate ncheia un contract autentic doar dup
solicitarea unui extras de autentificare (conform art. 35 din L. 7/1996), extras
care blocheaz cartea funciar, o situaie practic n care dispoziiile art. 890 alin.
(4) din NCC ar fi aplicabile ar putea aprea, spre exemplu, atunci cnd s-ar
nregistra la biroul de cadastru i publicitate imobiliar, prin curier, n aceeai zi
dou cereri de extras de autentificare. n acest caz, prioritatea nu este
41

reglementat n alt mod, iar titlul ce urmeaz s fundamenteze nscrierea nu
exist nc. De asemenea, dac, spre exemplu, se nregistreaz n aceeai zi, prin
curier, o cerere de notare de antecontract sau de intenie de a nstrina i,
personal, de ctre notar, o cerere de extras de autentificare, se aplic tot
dispoziiile art. 890 alin. (4) NCC.
Art. 891 NCC prevede c, n cazul n care dou sau mai multe persoane au
fost ndreptite s dobndeasc, prin acte ncheiate cu acelai autor, drepturi
asupra aceluiai imobil care se exclud reciproc, cel care i-a nscris primul
dreptul va fi socotit titularul dreptului tabular, indiferent de data titlului n
temeiul cruia s-a svrit nscrierea n cartea funciar.
n privina drepturilor care se exclud reciproc, se poate distinge ntre
incompatibilitate absolut (spre exemplu, cazul unei vnzri multiple a bunului
imobil) i incompatibilitate relativ (spre exemplu, situaia n care printr-un act
este transmis dreptul de proprietate asupra unui imobil, iar prin alt act este
constituit un drept de ipotec sau un dezmembrmnt al dreptului de proprietate
asupra aceluiai bun).
Potrivit prevederilor art. 892 NCC, cel care a fost ndreptit, printr-un act
juridic valabil ncheiat, s nscrie un drept real n folosul su poate cere radierea
din cartea funciar a unui drept concurent sau, dup caz, acordarea de rang
preferenial fa de nscrierea efectuat de alt persoan, ns numai dac sunt
ntrunite urmtoarele 3 condiii:
a) actul juridic n temeiul cruia se solicit radierea sau acordarea rangului
preferenial s fie anterior aceluia n baza cruia terul i-a nscris dreptul;
b) dreptul reclamantului i cel al terului dobnditor s provin de la un
autor comun;
c) nscrierea dreptului n folosul reclamantului s fi fost mpiedicat de
terul dobnditor prin violen sau viclenie, dup caz.
Radierea sau acordarea rangului preferenial poate fi cerut i dac violena
ori viclenia a provenit de la o alt persoan dect terul dobnditor, dar numai
dac acesta din urm a cunoscut sau, dup caz, trebuia s cunoasc aceast
42

mprejurare la data ncheierii contractului n baza cruia a dobndit dreptul
intabulat n folosul su. n acest caz, dreptul la aciune se prescrie n termen de 3
ani de la data nscrierii de ctre ter a dreptului n folosul su.

VI. Principiul relativitii.
Principiul relativitii, denumit i principiul continuitii, const n regula
potrivit creia nscrierea n cartea funciar a unui drept se poate efectua doar
mpotriva persoanei care este nscris n cartea funciar, la data nregistrrii
cererii, ca titular al dreptului asupra cruia se va face nscrierea.
Persoana nscris n cartea funciar n momentul nregistrrii cererii se
numete antecesor tabular, iar cea care urmeaz a fi nscris se numete succesor
tabular.
n esen, principiul relativitii asigur continuitatea transmisiunilor
imobilului nscris n cartea funciar, astfel nct achizitorul actual al dreptului s
fie nstrintorul din viitor, iar cel care transmite dreptul n prezent s fi fost
achizitorul din trecut, motiv pentru care aceast regul este regsit n doctrin i
cu denumirea principiul continuitii.
n doctrin, a fost realizat o distincie ntre latura material i latura
formal a principiului relativitii. Astfel, se consider c latura formal are n
vedere determinarea persoanelor mpotriva crora se poate efectua nscrierea, iar
latura material se refer la nscrisurile n baza crora poate avea loc o nscriere
mpotriva celui care este deja nscris n cartea funciar ca titular al dreptului.
Oricum, legtura ntre cele dou aspecte este att de strns, nct considerm c
aceast distincie i pstreaz doar o utilitate teoretic.
Principiul relativitii rezult din dispoziiile art. 893 NCC, care prevede c
nscrierea unui drept real se poate efectua numai:
a) mpotriva aceluia care, la data nregistrrii cererii, este nscris ca titular
al dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz s fie fcut;
b) mpotriva aceluia care, nainte de a fi fost nscris, i-a grevat dreptul,
dac amndou nscrierile se cer deodat.
43

Excepiile de la acest principiu se desprind din reglementrile art. 894-895
NCC. Astfel, potrivit art. 894, care reglementeaz nscrierea drepturilor reale n
cazul actelor juridice succesive, dac un drept supus nscrierii n cartea funciar a
fcut obiectul unor cesiuni succesive fr ca nscrierile s fi fost efectuate, cel din
urm ndreptit nu va putea cere nscrierea dreptului n folosul su dect dac
solicit, odat cu nscrierea acestuia, i nscrierea dobndirilor succesive
anterioare pe care le va dovedi cu nscrisuri originale sau copii legalizate, dup
caz. De asemenea, conform art. 895, nscrierile ntemeiate pe obligaiile
defunctului se vor putea svri i dup ce dreptul a fost nscris pe numele
motenitorului, ns numai n msura n care motenitorul este inut de aceste
obligaii.

VII. Principiul forei probante a nscrierii de carte funciar.
Principiul forei probante are n vedere prezumia existenei unui drept
tabular n patrimoniul unei persoane, n msura n care dreptul este nscris n
cartea funciar n folosul acelei persoane.
Acest principiu se desprinde din prevederile art. 900-901 NCC. Potrivit art.
900, dac n cartea funciar s-a nscris un drept real n folosul unei persoane, se
prezum c dreptul exist n folosul ei, iar dac un drept real s-a radiat din cartea
funciar, se prezum c acel drept nu exist. Dovada contrar acestei prezumii se
poate face numai n cazurile prevzute la art. 887 (motenirea, accesiunea
natural, vnzarea silit, exproprierea pentru cauz de utilitate public), precum
i pe calea aciunii n rectificare.
Cuprinsul crii funciare este considerat ca exact, iar prezumia opereaz n
beneficiul persoanelor care i nscriu cu bun credin un drept real. n
consecin, acest principiu comport att un sens pozitiv, prin prisma faptului c
nscrierile n cartea funciar genereaz prezumia de corectitudine n folosul
titularului nscris, ct i un sens negativ, care rezid n faptul c, n afara
excepiilor prevzute de lege, niciun drept real nu exist i nu poate fi opus dac
nu a fost nscris n cartea funciar.
44

Regimul juridic al dobndirii cu bun-credin a unui drept tabular este
reglementat de art. 901 NCC, care prevede c, sub rezerva unor dispoziii legale
contrare, oricine a dobndit cu bun-credin vreun drept real nscris n cartea
funciar, n temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului
nscris n folosul su, chiar dac, la cererea adevratului titular, dreptul autorului
su este radiat din cartea funciar. Terul dobnditor este considerat de bun-
credin numai dac, la data nregistrrii cererii de nscriere a dreptului n folosul
su, sunt ndeplinite cumulativ urmtoarele condiii:
a) nu a fost nregistrat nicio aciune prin care se contest cuprinsul crii
funciare;
b) din cuprinsul crii funciare nu rezult nicio cauz care s justifice
rectificarea acesteia n favoarea altei persoane;
c) nu a cunoscut, pe alt cale, inexactitatea cuprinsului crii funciare.
Dispoziiile n materie sunt aplicabile i n cazul terului care a dobndit cu
bun-credin un drept de ipotec n temeiul unui act juridic ncheiat cu titularul
de carte funciar ori cu succesorul su n drepturi, dup caz. Aceste dispoziii nu
pot fi ns opuse de o parte contractant celeilalte i nici de succesorii lor
universali sau cu titlu universal, dup caz.
Din aceste reglementri rezult c persoana care a dobndit cu bun-
credin printr-un act cu titlu oneros un drept real ntemeiat pe cuprinsul crii
funciare este protejat de orice cauz de eviciune.

VIII. Principiul disponibilitii.
Principiul disponibilitii se refer la faptul c, de regul, nscrierile n
cartea funciar se efectueaz doar la cererea persoanei ndreptite, a
reprezentantului su legal sau convenional, la cererea autoritilor competente,
n cazurile prevzute de lege, ori la cererea creditorului titularului dreptului, pe
calea aciunii oblice.
Denumit i principiul neutralitii, acest principiu rezult din
reglementrile art. 28 din Legea 7/1996 republicat, care, la alin. (4), prevede c
45

nscrierile n cartea funciar se efectueaz la cererea prilor interesate, cu
excepia cazurilor n care legea prevede nscrierea din oficiu; cererea de nscriere
se va transmite la biroul teritorial n circumscripia cruia este situat imobilul. De
asemenea, potrivit alin. (7), creditorul a crui crean cert i exigibil este
dovedit printr-un nscris sau printr-o hotrre judectoreasc, ori n cazurile
anume prevzute de lege printr-o decizie a autoritii administrative, va putea
cere instanei, n numele i n folosul debitorului su, nscrierea unui drept
tabular sau radierea unei sarcini.
Excepiile de la acest principiu sunt reglementate tot de Legea 7/1996 i se
refer la:
- cazul n care o carte funciar urmeaz a fi ntocmit ori completat prin
nscrierea unui imobil care nu a fost cuprins n nicio alt carte funciar i cazul n
care o carte funciar a fost distrus, pierdut ori a devenit nefolosibil, n tot sau
n parte, din diferite cauze, cnd ntocmirea, completarea i reconstituirea, dup
caz, se fac de ctre registratorul de la biroul teritorial, la cerere sau din oficiu, cu
acordul celor interesai, pe baza unei ncheieri - art. 34 alin. (1);
- toate cazurile cnd prin lege se acord un privilegiu imobiliar sau o
ipotec legal pentru garantarea vreunui drept sau creane, cnd acestea se vor
nscrie din oficiu n cartea funciar - art. 36 alin. (6);
- plngerea formulat mpotriva ncheierii registratorului-ef al biroului de
cadastru i publicitate imobiliar, care se depune la biroul teritorial i se nscrie
din oficiu n cartea funciar - art. 31 alin. (3).
Excepii aparente de la principiul disponibilitii sunt:
- situaia n care notarul public care a ntocmit un act prin care se transmite,
se modific, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar este obligat s
cear, din oficiu, nscrierea n cartea funciar - art. 35 alin. (1);
- hotrrea judectoreasc definitiv i irevocabil ce poart meniunea
"conform cu originalul", care se comunic de ndat, din oficiu, biroului teritorial
de ctre instana care s-a pronunat ultima asupra fondului, n vederea efecturii
nscrierilor dispuse privitoare la drepturile reale tabulare, actele i faptele
46

juridice, precum i la oricare raporturi juridice supuse publicitii, referitoare la
imobilele nscrise n cartea funciar - art. 29 alin. (5).
Considerm c aceste cazuri constituie doar excepii aparente, deoarece n
situaiile respective registratorul nu dispune din proprie iniiativ efectuarea
nscrierii, ea realizndu-se tot la cererea unei tere persoane, ca urmare a
cerinelor legale, prin prisma calitii de notar public sau de autoritate public.