Sunteți pe pagina 1din 45

ACADEMIA DE STUDII ECONOMICE

MANAGEMENTUL AFACERILOR PRIN PROECTE


Raport de evaluare la disciplina
EALUAREA PROIECTELOR
Reali!at la S"C" A#apitos S"R"L"
Curec$eru Maria Ga%riela
Anul I
&UCURE TI
'()'
CUPRINS*
)" Con+inutul ,i pre!entarea raportului de evaluare"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""-
'" Dia#nosticul .ntreprinderii/""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""0
'")"Dia#nosticul 1uridic""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""0
'"'" Dia#nosticul opera+ional """""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""")(
'"-"Dia#nosticul resurse u2ane """""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""")3
'"4" Dia#nosticul co2ercial"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""")0
'"3" Dia#nosticul econo2ico56inanciar""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""'-
-" Metodolo#ia de evaluare"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""-4
-")" Metoda actuali!7rii 6lu8urilor nete""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""-4
-"'" Metoda activului net corectat"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""-9
4" Reconcilierea valorilor si esti2area valorii 6inale""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""-:
3" &i%lio#ra6ie"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""-;
9" Ane8e 5 Evaluarea propriet7+ii i evaluarea terenului//////////4(
2
Capitolul I
Con+inutul ,i pre!entarea raportului de evaluare
1. Obiectul evalurii
Obiectul prezentului raport de evaluare l constituie societatea comercial
Agapitos SRL, situat n strada Primverii numrul , !ucuresti"
2. Data i scopul evalurii
Prezentul Raport de evaluare determin valoarea de pia# a societ#ii comerciale
Agapitos SRL" Scopul enun#at de clientul $i bene%iciarul raportului de evaluare este de a
cunoa$te valoarea de pia# n vederea siturii acesteia pe pia#"
&valuarea societa#ii se va des%$ura n perioada ' Octombrie ( ' )oiembrie 2*''"
3. Moneda raportului
+oneda prezentului raport de evaluare este RO)"
Cursul de sc,imb valutar !)R luat n calcul este de -"./0 lei1&uro $i ,222
lei13S4"
4. Date generale despre firm
S"C" A#apitos S"R"L" cu sediul n !ucure ti, nregistrat la Registrul Comer#ului sub
nr" 52/1-.01'."*0"2**, cod %iscal nr" '..6/*', cu sediul social n strada Primverii numrul
, bloc 7A2, scara 4, apartament - este reprezentat de Ctlin Ang,el n calitate de
administrator"
Pricipalul domeniu de activitate al societ#ii este reprezentat de grupa .2' 8Comer#
cu amanuntul n magazine specializate, nespecializate, precum $i nee%ectuat prin magazine9,
iar activitatea principal este codul CA&) .2'': 8 Comer# cu amnuntul n magazine
nespecializate, cu v;nzare predominant de produse alimentare, buturi $i tutun9"
Societatea dispune de un capital social n valoare de ** lei $i este divizat n * pr#i
sociale cu o valoare nominal de '* lei"
Societatea $i<a des%$urat activitatea pe parcursul a . ani, incep;nd cu anul 2**"

&volu#ia numrului de salaria#i, a ci%rei de a%aceri $i a pro%itului net reiese din tabelul
urmtor:
Anul Ci%ra de a%aceri
RO)
Pro%it net RO) )umar mediu de
anga=ati
Cod CA&)
2**/ 2*"26* 0/2 .220
2**6 -2"-- '"60- . .2''
2**'* 0".' >'-".0? - .2''
5. Situaia contractelor comerciale
@ SC RCS A R4S SA %urnizeaz servicii de Internet, tele%onie %iB $i %aB pe baza
contractului numrul 0.*012"*2"2**. nc,eiat pe perioad nedeterminat"
@ SC CO4ADO)& SA %urnizeaz servicii de tele%onie mobil pe baza contractului
numrul -*612'"*"2**-
@ SC &L&CERICA SA %urnizeaz energie electric n baza contractului nr"
'20/1'2"*-"2**-
@ SC 3R!A) SA %urnizeaz servicii privind colectarea, transportul, depozitarea
controlat n rampa de$eurilor mena=ere $i nemena=ere rezultate din activit#ile de gospodrire
proprie con%orm contractului 2--12/"*"2**"
@ SC APA )OCA SA %urnizeaz ap potebile, industrial, canalizarea apei uzate,
mena=ere, industriale $i meteorice, precum $i epurarea acestora n vederea evacurii n
emisar, con%orm contractului 2. 1 '6 %ebruarie 2**-"
@ SC O+)IASIF SA %urnizeaz servicii de asigurare a bunurilor ( con#inutul
cldirii ca $i stoc de mar% ( con%orm contractului de asigurare a bunurilor apar#in;nd
persoanelor =uridice numrul A'2-2- 1 martie 2**2"
@ SC 3)ICO+P SA, n baza contractului de nc,iriere numrul /01'*"*."2**-, pune
la dispozi#ia societ#ii dou combine %rigori%ice $i un cuptor de pani%ica#ie"
!. "ertificri i atestri
@ Certi%icarea sistemului de management al calitatii ISO 6**'
@ Certi%icarea sistemului de management de mediu ISO '-**'
@ Certi%icarea sistemului de management al siguran#ei alimentare GACCP ISO
22***
@ Autoriza#ie sanitar de %unc#ionare nr" '2212'"*"2**
-
#. Destinatarul raportului de evaluare
Raportul de evaluare se adreseaz SC AFAPIEOS SRL n calitate de client care a
comandat evaluarea societ#ii n scopul men#ionat la punctul 2"
$. %re&entarea evaluatorului
Societatea comercial &CALRO+ s<a n%iin#at n anul '66., av;nd ca obiect de
activitate consultan#a n probleme de management, analiz %inanciar $i dezvoltare"
Societatea &CALRO+ SRL este membru asociat al Asocia#iei )a#ionale a
&valuatorilor din Rom;nia, av;nd Certi%icat nr" 0/''1'666"
&c,ipa de eBper#i a societ#ii, mpreuna cu colaboratorii si, %irme specializate n
consultan# $i eBper#i persoane %izice, a elaborat n nume propriu peste -** studii de
consultan# $i alte '** studii n colaborare"
+en#ionm c s<a e%ectuat personal inspec#ia n ntreprinderea ce %ace obiectul
evalurii la data men#ionat n raport de ctre ec,ipa de evaluatori"
A%irma#iile sus#inute n raport se re%er la data 2. +artie $i s<au ob#inut n
con%ormitate"
4ate de identi%icare a evaluatorului
- Adresa: Bd. Unirii nr. 12, bloc 81A, ap. 23, sector 3, Bucureti
- Telefon: 021-324.23.23
- nre!istrare la "e!. #o$er%ului &40'(4(4'1)))(, #*+ ",1-.1)28
'. (esponsabilitatea fa de teri
Acest raport de evaluare nu poate %i inclus par#ial sau n ntregime $i nici ca re%erin#
ntr<un document publicat, circular sau declara#ie, sub nici o %orm, %r acordul scris $i al
evaluatorului asupra %ormei n care ar urma s apar" Acest raport este con%iden#ial pentru
dumneavoastr $i consilierii dumneavoastr $i poate %i utilizat numai pentru scopul men#ionat
n raport" )u acceptm nici o alt responsabilitate %a# de o ter# persoan care s poat %ace
uz de el"
1). Declaraie privind condiiile limitative
.
Aceast lucrare a %ost elaborat de SC &CALRO+ SRL n calitate de consultant al
clientului, av;nd la baz documentele $i in%orma#iile puse la dispozi#ie de client $i urmeaz a
%i utilizat corespunztor precizrilor de la punctul "
Hn elaborarea lucrrii au %ost lua#i n considerare to#i %actorii care au in%luen# asupra
valorii, ne%iind omis deliberat nicio in%orm#ie $i, dupa cuno$tintele evaluatorului,
in%orma#iile primite sunt corecte"
&valuatorul nu are nici un interes prezent sau viitor asupra societ#ii evaluate situat
n strada Primverii numrul , bloc 7A2, scara 4, apartament -, !ucure ti sau cu re%erire la
unul dintre bunurile sale $i nici o legtur cu pr#ile interesate ntr<o evental tranzac#ie"
Previziunile sau estimrile privind societatea sunt bazate pe in%orma#iile primite de la
client, pe in%orma#iile din baza de date a consultantului $i pe propria sa eBperien#, n
condi#iile curente ale pie#ei, prin urmare aceste previziuni pot %i in%irmate de sc,imbarea unor
condi#ii economice ulterioare datei evalurii"
Evaluatorul .,i asu27 .ntrea#a responsa%ilitate pentru opiniile e8pri2ate .n
pre!entul Raport de Evaluare"
2
Capitolul II
Dia#nosticul .ntreprinderii
'")" DIAGNOSTICUL <URIDIC
1. Dreptul comercial
Societatea este legal constituit n temeiul dispozi#iilor Legii numrul '1'66* privind
societ#ile comerciale, modi%icat $i completat prin O3F numrul 2 1 '660 $i a Legii
numrul 22 1 '66* privind Registrul Comer#ului"
Dorma de organizare a societ#ii este ca societate cu rspundere limitat ( capital
social subscris de ** lei, respect;nd limita capitalului social impus de lege" Societatea este
nregistrat la Registrul Comer#ului sub nr" 52/1-.012** $i nregistrat la 4irec#ia Feneral a
Dinan#elor Publice sub codul de identi%icare %iscal nr" '..6/*'"
Potrivit statutului societ#ii, societatea va %unc#iona pe o durata de timp
nedeterminat" Capitalul social a %ost vrsat n numerar n data de '. +artie 2** $i este n
sum total de ** lei, %iind divizat n * de pr#i sociale, valoarea nominal a unei pr#i
sociale %iind de '* lei" Participarea asocia#ilor la capitalul sociael este urmtoarea: Ctlin
Ang,el ( .*I $i Eudor +ircea ( .*I"
Administrarea societ#ii $i reprezentarea ei in rela#iile cu ter#ele persoane se va %ace de
catre asociatul Ctlin Ang,el"
3lterior, prin actul adi#ional nr" 0''12'"*-"2**0 nc,eiat la statutul de %unc#ionare al
societ#ii AFAPIEOS SRL s<a n%iin#at un punct de lucru pe str" Pcii nr" '', !ucure ti"
Statutul este ntocmit n con%ormitate cu Legea numrul '1'66* privind societ#ile
comerciale, modi%icat $i completat prin O3F numrul 21'660 $i a Legii numrul 221'66*
privind Registrul Comer#ului"
2. Dreptul civil
Societatea comercial de#ine dreptul de proprietate asupra cldirilor $i terenurilor
unde $i des%$oara activitatea" Supra%a#a des%$urat a cladirii este de /** mp, iar terenul n
supra%a# de '2** mp este nscris n cartea %unciar nr" 20/ a municipiului !ucure ti sub nr"
cadastral 0221212"
0
Pentru sediul societ#ii eBist autoriza#ie de %unc#ionare din punct de vedere al
protec#iei muncii sub nr /6'0122"*-"2***"
Societatea a contractat n anul 2**/ un credit bancar pe termen scurt de la !anca
Eransilvania pentru ac,izi#ia unui teren n valoare de '.*"*** RO), rambursabil n 62 rate
lunare egale" La data evalurii nu eBistau credite nerambursate $i nu se pune problema
apari#iei unei situa#ii de ncetare a pl#ilor"
Pentru imobilizrile a%late n dotare ( cldiri, terenuri, mi=loace de transport (
societatea a nc,eiat contracte de asigurare cu SC O+)IASIF SA, suma asigurat %iind
'.*"0-0 lei, prima de asigurare %iind de '0".0/ lei"
3. Dreptul fiscal
Societatea AFAPIEOS SRL este nregistrat la Registrul Comer#ului sub nr" 52/1-.0 1
2**, cu codul %iscal nr" '..6/*' $i av;nd ca obiect principa de activitate 9Comer# cu
amnuntul n magazine nespecializate, cu v;nzare predominant de produse alimentare,
buturi $i tutun9 cod CA&) .2''"
Potrivit Ordonan#ei de Fuvern nr" '01'-"*"2*** privind taBa pe valoare adugata,
societatea este obligat s calculeze $i s verse la termen aceast taB"
Av;nd n vedere legisla#ia n vigoare, %irma se oblig la nregistrarea $i plata tuturor
cecontrilor legate de asigurrile sociale $i protec#ie social<impozitul pe salarii, contribu#ia
la asigurarile sociale, contribu#ia la asigurrile sociale de sntate, contribu#ia la %ondul de
$oma=, %ondul de garantare a crean#elor salariale, %ondul de accidente de munc $i boli
pro%esionale, %ondul de concedii medicale $i comisionul pentru Camera de +unc"
+en#ionm c societatea are pltite la zi toate obliga#iile legale $i nu eBist pl#i
restante" La data evalurii eBist de recuperat impozit pe pro%it de '2,.0 lei $i taB pe valoare
adugat de 0"22 lei"
3ltimul control %iscal a avut loc n data de *"''"2**/ $i a vizat documentele
contabile din perioada *"*2"2**/<'"'*"2**/" Con%orm procesului verbal de inspec#ie
%iscal, la data controlului s<au constatat urmtoarele:
/
Indicatori 4ebit +a=orri Penalit#i Eotal
CAS societate * .- *
.-
Impozit salarii * '6* * '6*
Dond $oma=
anga=ator * 6 * 6
Eotal * 2. * 2.
4. Dreptul muncii
Contractele sunt nc,eiate individual, pe perioad nedeterminat, norma este de opt
ore pe zi, patruzeci de ore pe sptm;n, ntr<un sc,imb"
Anga=a#ii primesc ec,ipamente de lucru $i alte drepturi reglementate prin dreptul
muncii"
Perioada de preaviz n cazul concedierii sau demisiei este de '. zile" Salariul se
plte$te pe datele de *. $i 2* ale lunii" Perioada de prob este de '. zile"
Activitatea se des%$oar n con%ormitate cu prevederile Legii numrul ' din 22
martie '66' privind stabilirea duratei timpului de munca sub / ore pe zi pentru salaria#ii care
lucreaz n condi#ii deosebite < vatamtoare, grele sau periculoase"
Orele suplimentare se recompenseaz cu zile libere con%orm Codului +uncii"
5. %uncte forte
La data evalurii, societatea AFAPIEOS SRL:
nu are pl#i restante la %urnizori $i la organismele de stat
are rela#ii contractuale con%orme cu prevederile legale
nu este implicat n niciun proces de litigiu
a nc,eiat contracte de asigurare at;t pentru spa#iul comerical, c;t $i pentru bunurile
sale
eBiste#a vadului comercial
6
'"'" DIAGNOSTICUL OPERA=IONAL
4iagnosticul opera#ional presupune o analiz detaliat a %actorilor te,nici de
produc#ie, a te,nologiilor de produc#ie, a te,nologiilor de %abrica#ie a produselor, precum $i a
organizrii produc#iei $i a muncii, ce poate %i realizat de ctre evaluatori care au $i calitatea
de eBper#i te,nici"
Dirma SC AFAPIEOS SRL av;nd ca obiect de activitate comer#ul cu amnuntul n
magazine nespecializate, cu v;nzare predominant de produse alimentare, buturi $i tutun are
sediul n !ucure ti, unde se des%$oar activitatea propriu<zis"
O problema important a diagnosticului opera#ional este s asigure o clasi%icare util
evaluatorului pentru toate activele din patrimoniul %irmei" Clasi%icara necesar este:
@ Active opera#ionale generatoare de venituri
@ Active neopera#ionale generatoare de venituri
@ Active neopera#ionale care nu genereaz venituri
@ Active n dezvoltare, din produc#ie proprie care se a%l n curs de dezvoltare"
1. Mi*loace fi+e utili&ate
Starea de %unc#ionare a mi=loacelor %iBe utilizate de societatea AFAPIEOS SRL este
bun, acestea av;nd per%orman#e ridicate"
+i=loacele %iBe nu sunt uzate %izic, eBist;nd posibilitatea utilizrii lor n viitor"
Societatea de#ine n proprietate ec,ipamente te,nologice $i aparatur de birotic
prezentate n tabelul de mai =os:
Denu2ire 6urni!or Mi1loace 6i8e
Dlamingo Computers Calculator Pentium - CompaJ
Goreca &Bpert Cuptor pani%ica#ie
4omo Central termic Ariston &FIS 2-
Lamar ImpeB 3tila= %abrica#ie ,;rtie igienic
Co%orm Catalogului privind clasi%icarea si duratele normale de %unctionare a mi=loacelor
%iBe, aprobat prin G"F" nr" 2"'612**-, calculatorul de#inut de societate se ncadreaz n
Frupa 0 K3nelte, dispozitive, instrumente, mobilier si aparatura biroticaK, iar cuptorul de
'*
pani%ica#ie, utila=ul de %abrica#ie a ,;rtiei igienice $i centrala termic se ncadreaz n Frupa
K+asini, utila=e si instalatii de lucruK"
2. Mi*loace de transport
Societatea AFAPIEOS SRL nu are autoturisme nc,iriate $i de#ine n patrimoniu dou
autoturisme utilitare care servesc la ntreaga activitate de des%acere a societ#ii, $i anume:
@ Peugeot !oBer
@ ColLsMagen Eransporter
Autoturismele se ncadreaz con%orm Catalogului privind clasi%icarea si duratele
normale de %unctionare a mi=loacelor %iBe n Frupa . K+i=loace de transportK" Parametrii
celor doua autoutilitare %olosite de societate se ncadreaz n standardele impuse pe plan
na#ional $i interna#ional, cele doua mi=loace de transport av;nd o stare te,nic bun $i un grad
de uzur sczut"
3. "ldiri
Societatea AFAPIEOS SRL de#ine dreptul de proprietate asupra unei cladiri n care
si des%#oar activitatea economic" Supra%a#a ocupat de imobil este de /** mp"
Cldirea a %ost construit n 2**2, pe un singur nivel $i este amplasat ntr<o zon de
re%erin# peri%eric cu o amplasare %avorabil, cu dotri $i re#ele edilitare satis%ctoare"
Situa#ia din teren corespunde cu planurile de construc#ie"
Societatea a modernizat spa#iul comercial pentru des%$urarea activit#ilor de
produc#ie, cre;nd condi#iile necesare des%$urrii activit#ii n cele mai bune condi#ii"
4ocumente privind dreptul de proprietate:
Contract de vanzare<cumparare cu nc,eiere de intabulare
Autoriza#ie de construc#ie
Certi%icat de urbanism
&Btras de carte %unciara
)umr cadastral
''
4. ,erenuri
Hn momentul evalurii societatea un de#ine terenuri ce ar putea %i valori%iate"
Pentru caracterizarea sintetic a poten#ialului te,nic se recomand urmtorii
indicatori:
Fradul de nzestrare te,nic a muncii N Caloarea medie a mi=loacelor %iBe1)r salaria#i
Ponderea ma$inilor $i utila=elor N +a$ini $i utila=e1Eotal active %iBeO'**
Fradul scriptic de uzur a mi=loacelor %iBe N Caloare amortizare1Caloare active
%iBeO'**
Fradul de rennoire a mi=loacelor %iBe N Active %iBe noi1Active %iBeO'**
Cu a=utorul acestor indicatori, se poate eviden#ia capacitatea poten#ialului te,nic al
%irmei, ast%el:
Indicator Anul '((: Anul '((; Anul '()(
Fradul de
nzestrare te,nic
a muncii

20- " '


N'*"../
.
'* " -*
N/"*22
-
'00 " '''
N20"06-
Ponderea
ma$inilor $i
utila=elor
'/.26
'/.26
O'**N'**I
2'/0'
-//0-
O'**N0/,66I
'2*-/
'0-26
O'**N/.,20
I
Fradul scriptic de
uzur a
mi=loacelor %iBe
'/.26
2.
O'**N*,.
I
2'/0'
'***
O'**N',2'I
'2*-/
/***
O'**N-,6/
I
Fradul de
rennoire a
mi=loacelor %iBe
'20-
'.-''
O'**N-/,2.
I
-*22*
**2.
O'**N0-,0.I
''''00
6006.
O'**N/0,62
I
'2
Evolu ia gradului de nzestrare tehnic a muncii
Anul 2008 10.558
23%
Anul 2009 8.026
17%
Anul 2010 27.794
60%
Ponderea mainilor i utilajelor n active fixe
Anul 2008;100%
Anul 2009; 78.99%
Anul 2010; 85.67%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
1
'
3n aspect important l constituie analiza deprecierilor activelor, adic a pierderilor de
valoare indi%erent de cauza generatoare" 4eprecierea este un proces de estimare realizat
de evaluator, distinct de amortizare, care presupune alocarea valorii uni%orm"Principalele
motive ale deprecierii activelor sunt:
Dolosirea $i trecerea timpului
Reducerea cererii pe pia#, n cazul reducerii competitivit#ii produselor pe pia#
Inadecvarea proiectului ini#ial a materialelor din care este realizat activul
5. %uncte forte *
utila=e %iabile
cerere n cre$tere pe pia# pentru produsele %irmei
perioada de nnoire a mi=loacelor %iBe este scurt
eBisten#a ve,iculelor utilitare
gradul de uzur a mi=loacelor %iBe este sczut
gradul de rennoire a mi=loacelor %iBe este ridicat, ceea ce semni%ic %aptul c
societatea este desc,is investi#iilor
Gradul de rennoire a mijloacelor fixe
Anul 2008; 48.65%
Anul 2009; 74.75%
Anul 2010; 87.96%
'-
!. %uncte slabe-
ve,icule utilitare insu%iciente comparativ cu activitatea de des%acere des%$urat de
societate
#. (iscuri
ntotdeauna va eBista riscul de apari#ie a uzurii, at;t %izice, c;t $i morale
'"-" DIAGNOSTICUL RESURSELOR UMANE
Dia#nosticul resurselor u2ane urmre$te cunoa$terea resurselor umane din punct de
vedere al evolu#iei, structurii, comportamentului $i e%icien#ei utilizrii lor, precum $i al
ec,ipei de conducere a ntreprinderii"
La societatea analizat numrul de salaria#i n anul 2**6 a %ost de ., n cre$tere %a# de
anul 2**/ c;nd numrul de salaria#i a %ost de , deci o cre$tere procentual de 22I" Structura
personalului este urmtoarea:
)r"crt" Indicator 2**/ 2**6 2*'*
2**612**/ 2*'*12**6
' )umr salaria#i . - ',22 *,/
2 Salaria#i operativi ' 2 *,22
Salaria#i E&SA 2 2 2 ' '
- +anagement ' ' ' ' '
. Contabilitate ' ' ' ' '
2 Comercial ' 2 *,22
0 Salaria#i vec,ime mai mare de 2 ani 2 - - 2 '
/ Salaria#i sub * de ani ' 2 ' 2 *,.
6 Salaria#i peste * de ani 2 ',. '
P)N)
'
<)
*
I
)
N >)
'
1)o?O '**
P )2**012**2 N )2**0 < )2**2 N . < N 2 salaria#i
I
)2**012**2
N >)
2**0
1 )
2**2
? O '** N >.1? O '** N '"22I
P )
2**/12**0
N )
2**/
( )
2**0
N - < .N <' salaria#i
'.
I
) 2**/12**0
N >)
2**/
1)
2**0
? O '**N>-1.? O '** N *"/I
Se observ o cre$tere a numrului de salaria#i, n con%ormitate cu dezvoltarea
activit#ii, %enomen demonstrat $i de cre$terea ntr<o propor#ie mai nsemnat a salaria#ilor
operativi"
Societatea acumuleaz un numr mai mare de salaria#i cu eBperien# care vor asigura
buna des%$urare a activit#ii"
1. ,ipul de management
Simplitatea structurii organizatorice asigur transmiterea rapid a in%orma#iilor de la
nivel ierar,ic superior ctre nivelele ierar,ice in%erioare $i invers"
4in punct de vedere administrativ, structura organizatoric asigur conducerea
nemi=locit de ctre Administrator a tuturor compartimentelor $i activit#ilor ce concur la
realizarea lucrrilor e%ectuate"
Hn con%ormitate cu mrimea ntreprinderii, managementul este centralizat,
eviden#i;ndu<se o preponderen# a legturilor de tip colegial"
2. %uncte forte
mobilitatea sczut a personalului
personal cali%icat
absen#a mani%estrilor de tip grev
nu eBist litigii individuale de munc
protec#ia muncii corespunztoare
nu eBist accidente de munc grave
mbunt#irea pozi#iei %irmei pe pia#
o%erirea de condi#ii de munc bune anga=a#iilor pentru %idelizarea lor
'2
'"4" DIAGNOSTICUL COMERCIAL
Dia#nosticul co2ercial vizeaz opera#iunile de v;nzare a mr%urilor $i pia#a ei de
aprovizionare" Hn evaluarea %irmei s<a avut n vedere v;nzrile de mr%uri, care %ormeaz
obiectul activit#ii, adic ci%ra de a%aceri" Ast%el, n categoria v;nzrilor nu se includ
veniturile din produc#ia stocat, produc#ia de imobilizri, veniturile %inanciare $i cele cu
caracter eBtraordinar cum ar %i despgubirile din calamit#i naturale" Ast%el n anul 2**6
societatea a nregistrat o ci%r de a%aceri de -2-- lei, n cre$tere cu 2,20.I %a# de anul
2**/"
4in punct de vedere al mr%urilor o%erite pe pia# din volumul total al ci%rei de a%aceri
0*I este de#inut de produse alimentare, 2*I de #igri $i '*I de buturi alcoolice"
Principalul %urnizor al societ#ii este S"C" Q&le%antul9 S"A"
Criteriile de selec#ie a %urnizorilor este n %unc#ie de pre#urile o%erite de ace$tia $i n
%unc#ie de rela#iile pe care %irma le are cu %urnizorii si"
Structura %urnizorilor de mr%uri:
Durnizor actual Ce %urnizeaz Condi#ii de
Plat
4e c;ndR
>e %urnizor?
S.". .lefantul S.(./. %roduse alimentare O% 3) &ile 2))3
S.". .uropeanDrin0s S.(./ 1uturi rcoritoare O% 3) &ile 2))3
S.".2el%itar S.(./ %roduse panificaie O% 3) &ile 2))5
1. 3nali&a furni&orilor
Durnizorii %irmei sunt n totalitate companii care %urnizeaz produse alimentare, buturi, #igri
3nali&a furni&orilor 4n anul 2))$
4urata de plat a %urnizorilor >4%z? este:
4%z N > Sold %urnizori1CA ?O2*
4%z N >6-'2"'.12*26*?O2*
4%z N'0 zile
3nali&a furni&orilor 4n anul 2))'
'0
4urata de plat a %urnizorilor >4%z? este:
4%z N > Sold %urnizori1CA ?O2*
4%z N >2/2-"-/1-2--?O2*
4%zN 22 zile
3nali&a furni&orilor 4n anul 2)1)
4urata de plat a %urnizorilor >4%z? este:
4%z N > Sold %urnizori1CA ?O2*
4%z N >2/."'/10.'?O2*
4%z N . zile
Structura principalilor clien#i se prezint ast%el:
Actuali Produse v;ndute Condi#ii de
plat
4e c;ndR
>e client?
S.". 1irt S.(./. 1uturi5 igri %lata 1) &ile 2))3
S.". 2ica S.(./ %roduse alimentare %lata 1) &ile 2))4
%.(SO36. 7898". %roduse alimentare %lata pe loc 2))3
2. 3nali&a clienilor
3nali&a clienilor 4n perioada 2))$
4urata de ncasare a clien#ilor >4el?:
4el N > Sold clien#i1CA ?O2*
4el N >/00".12*26*?O2*
4el N2 zile
Produc#ia ncasat este mai mic dec;t produc#ia v;ndut din cauza unor clien#i care nu
au pltit nc:
'/
Produc#ia ncasat N Produc#ia v;ndut < Sold clien#i debitori
Produc#ia ncasat N '2-6 ( /00".
Produc#ia ncasat N 0' mii lei
3nali&a clienilor 4n perioada 2))'
4urata de ncasare a clien#ilor
>4el?:
4el N > Sold clien#i1CA ?O2*
4el N >22'02"021-2--?O2*
4el N '0 zile "
3nali&a clienilor 4n perioada 2)1)
4urata de ncasare a clien#ilor >4el?:
4el N > Sold clien#i1CA ?O2*
4el N >0-2/"-010.'?O2*
4el N / zile
4in situa#ia analizat se observ c termenul de ncasare al clien#ilor este mic n %iecare
an, adic ncasrile se %ac n momentul emiterii %acturii"
3. 3nali&a concurenei
Analiza concuren#ei a avut n vedere urmtoarele aspecte:
<nominalizarea principalilor concuren#iS
<stabilirea cotei de pia# de#inut de ntreprindereS
<determinarea cotei de pia# relativeS
<ierar,izarea %irmelor care ac#ioneaz pe pia#a sectorului de activitateS
<aprecierea pozi#iei concuren#iale a ntreprinderii pe baza cotei de pia# relative"
Pia#a este desc,is pentru noi concuren#i"
'6
Hn prezent, pia#a #int este cea din 4rgne$ti Olt, procentul de#inut pe pia#a local
este de aproBimativ *I"
Anul Ci6ra de a6aceri
RON
Pro6it net RON Nu2ar de
an#a1ati
Cod CAEN
'((: '(-9;( 0:' - 3'))
'((; 49-44- );04 3 3'))
'()( --03)- ( 4 3'))
Pe pia#a local activeaz mai multe %irme cu acela$i pro%il: Carol, !i#, Calu etc"
Indicator 1Caloare an 2**/ 2**6
Ci%ra de a%aceri SC Agapitos SRL '(-9;( 49-44-
Ci%ra de a%aceri !i# SRL 2**2 .62-22
Cota de piat relativ '"20I 0/"22I
:n anul 2))$
Dc;nd o compara#ie a ci%rei de a%aceri a %irmei analizate n 2**/ >'(-9;( mii lei? cu ci%ra
de a%aceri a altei %irme din domeniu >!i# ( 2**2 mii lei? se observ c %irma analizat are o
ci%r de a%aceri mai mare"
Cota relativ de pia# >Cp? eBprim situa#ia %irmei la momentul actual, n compara#ie cu
%irma dominant din domeniu:
Cp N > CAdominant1CAanalizat ?O'**
Cp N >'(-9;( 12**2?O '**
Cp N '"20I
Aceasta reprezint o cot mic de pia#"
Puterea de pia# a %irmei este eBprimat prin rata mar=ei nete >Rmn?:
Rmn N >Pro%it net1C A?O '**
Rmn N >0/21'(-9;(?O'**
RmnN *"/I
&ste o valoare care demonstreaz o putere de pia# %oarte mic
:n anul 2))'
2*
Dc;nd o compara#ie a ci%rei de a%aceri a %irmei analizate n 2**6 >49-44- mii lei? cu ci%ra
de a%aceri a altei %irme din domeniu >!i# SRL ( .62-22mii lei? se observ c %irma analizat
are o ci%r de a%aceri mai mic"
Cota relativ de pia# >Cp? eBprim situa#ia %irmei la momentul actual, n compara#ie cu
%irma dominant din domeniu:
Cp N > CAdominant1CAanalizat ?O'**
Cp N >.62-22149-44-?O '**
Cp N20"/I
Aceasta reprezint o cot mic de pia#"
Puterea de pia# a %irmei este eBprimat prin rata mar=ei nete >Rmn?:
Rmn N >Pro%it net1CA?O '**
Rmn N >'60-149-44-?O '**
Rmn N *"-2I
&ste o valoare care demonstreaz o putere de pia# destul de mic"
:n anul 2)1)
Dc;nd o compara#ie a ci%rei de a%aceri a %irmei analizate n 2*'* >--03)- mii lei? cu ci%ra
de a%aceri a altei %irme din domeniu >!i# < .022/* mii lei? se observ c %irma analizat are o
ci%r de a%aceri mai mare"
Cota relativ de pia# >Cp? eBprim situa#ia %irmei la momentul actual, n compara#ie cu
%irma dominant din domeniu:
Cp N > CAdominant1CAanalizat ?O'**
Cp N >.022/* >--03)-?O '**
Cp N 0*"/2I
Aceasta reprezint o cot mare de pia#"
Puterea de pia# a %irmei este eBprimat prin rata mar=ei nete >Rmn?:
Rmn N >Pro%it net1CA?O '**
Rmn N >*1--03)-?O '**
Rmn N*I
&ste o valoare care demonstreaz o putere de pia# %oarte mic"
Dirma se deosebe$te de concuren# prin seriozitate, calitate $i pre#" Pentru a<$i
mbunt#i pozi#ia pe pia#, societatea are n vedere:
promovarea pre#urilor rezonabile $i a calittii produselorS
2'
mrirea ci%rei de a%aceriS
ac,izi#ia unui auto%urgon nou"
ac#iunile publicitare organizate %recvent
4" Stratregia firmei
Politica de pre#:
<societatea practic pre#uri sczute ntruc;t se adreseaz unei pturi sociale de
mi=loc
Politica de distribu#ie este realizat cu a=utorul:
<magazinelor proprii
Politica de promovare a produselor:
<prin eBpunerea produselor $i a%i$elor n magazine"
3" %uncte forte
pia#a este n cre$tere
parteneriate de lung durat cu clien#ii $i %urnizorii
activitatea nu e pus n pericol de pierderea unui client
pre#
9" %uncte slabe
concuren# puternic pe pia#a intern
intrarea pe pia# a marilor productori
societatea de#ine o cot relativ de pia# mic n compara#ie cu %irma concurent din
domeniu"
22
'"3" DIAGNOSTICUL FINANCIAR
1. D83;6OS,8"</ (.6,318/8,=>88
1. .voluia re&ultatelor
Indicatori Cal" 2**/ Cal" 2**6 Cal" 2*'* Indice
'
>I? Indice
2
>I?
C,eltuieli totale 22'*0 -2*20 .2*/6 2*/,-' 02,-
Cenituri totale 22'62/ -2--. 0.2' 2*/,06 02,/
I
c,el" totale '
T I
venituri totale '
2*/,-' T 2*/,06
I
c,el" totale 2
T I
venituri totale 2
02,- U 02,/
Se observ c indicele veniturilor este mai mare dec;t cel al c,eltuielilor n anul 2**6
%a# de anul 2**/, ast%el %irma $i des%$oara activitatea n condi#ii de e%icien# economic,
%iecare leu c,eltuit aduc;nd pro%it" 4e la un an la altul eBist %luctua#ii importante ale
elementelor analizate, at;t c,eltuielile, c;t si veniturile dubl;ndu<se n anul 2**6 %a# de anul
2**/"
Hn anul 2*'* %a# de anul 2**6 se nregistreaz o reducere a elementelor" Indicii scot
n eviden# o reducere mai mare a veniturilor n compara#ie cu cea a c,eltuililor, ceea ce
nseamn c %iecare leu c,eltuit aduce o pierdere %irmei"
Pentru a putea identi%ica vulnerabilit#ile din cadrul %irmei se cere analiza apro%undat
a situa#iilor %inanciare pe %iecare tip de activitate n parte:
3ctivitatea de e+ploatare
Indicatori Cal" 2**/ Cal" 2**6 Cal" 2*'* Indice
'
>I? Indice
2
>I?
C,eltuieli eBploatare 22*-0 -./-.. -6-26 2*0,60 02,2
Centuri eBploatare 22'6.* -2-- 0.' 2*/,/' 02,/
I
c,el" eBploatare '
T I
venituri eBploatare '
2*0,60 T 2*/,/'
I
c,el" eBploatare 2
T I
venituri eBploatare 2
02,2 U 02,/
2
Hn anul 2*'* se observ o reducere a veniturilor mai mare dec;t cea a c,eltuielilor
ceea ce presupune o ine%icien# a activit#ii %irmei %a# de perioada anterioar" &ste necesar o
analiza amnun#it a acestei vulnerabilit#i"
3ctivitatea e+traordinar
Indicatori Cal" 2**/ Cal" 2**6 Cal" 2*'* Indice
'
>I? Indice
2
>I?
C,eltuieli eBtraordinare * 22'/ 222* < ','/'
Cenituri eBtraordinare * * * * *
Dirma nu nregistreaz venituri din activit#i eBtrordinare n perioada 2**/ ( 2*'*, dar
o serie de %actori au determinat apari#ia unor c,eltuieli n valoare de 22'/ u"m" n 2**6" Hn
anul 2*'* c,eltuielile eBtraordinare cresc cu '/I aduc;nd societ#ii o pierdere de 222* din
activitatea eBtraorinar"
2. 3nali&a structurii re&ultatului brut
Indicatori Caloare absolut Caloare real
2**/ 2**6 2*'* 2**/ 2**6 2*'*
Rezultatul brut 6' 2002 <'-.0 < < <
Rezultatul eBploatrii '.' -6// <''6.2 ',2 ',/ *,/2
Rezultatul a%erent CA '/6 -6// <''6.2 20,*2 ..,.0 '2',/
Rezultatul %inanciar <./2 2 <*,2 *,*0 <*,**2
Rezultatul eBtraordinar * <22'/ <222* * <*,/ *,'/
Hn anul 2**/ rezultatul eBploatrii este semni%icativ pentru societate acesta
reprezent;nd '2I din rezultatul brut, dar pierderea nregistrat din activitatea %inanciar
duce la diminuarea rezultatului %inal cu 2I, acesta devenind 6' u"m"
Hn anul 2**6 societatea nregistreaz pro%it at;t din activitatea de eBploatare c;t $i din
cea %inanciar, ns pierderea determinat de anumi#i %actori eBtraordinari duce la diminuarea
rezultatului %inal cu </*I"
4ac n anul 2**6 s<a putut observa o cre$tere a rezultatului brut %a# de anul 2**/ n
special datorit activit#ii de eBploatare, n anul 2*'* aceasta in%luen#eaz negativ activitatea
%irmei pierderea de <'-.0 u"m %iind cauzat n propor#ie de /2I de activitatea de eBploatare"
4e asemenea $i n anul 2*'* c,eltuielile eBtraodinare sunt prezente a%ect;nd rezultatul %inal
cu o pondere de '/I din pierderea eBerci#iului"
2-
3. 3nali&a re&ultatului e+ploatrii
)r"
Crt"
Indicatori Simbol Rela#ie de calcul Calori
2**/ 2**6 2*'*
'" Cenituri din
eBploatare
CeBpl )sOVa 22'6.* -2-- 0.'
2" Rezultat din
eBploatare
ReBpl CeBpl<C,eBpl '.' -6// <''6.2
" Rez" din eBpl" la ' leu
venit din eBploatare
Pr ReBpl 1 CeBpl *,2/' ',*02 <,.-2
-" )r" mediu de salaria#i )s < . -
." Productivitatea anual Va CeBpl 1 )s 06/,

622//,2 /-0/,2.
P R
eBpl
N R
eBpl'
( R
eBpl*
N -6// ( '.' N -0. u"m"
P R
eBpl
N R
eBpl'
( R
eBpl*
N <''6.2 ( -6// N <'26-- u"m"
'"'" P)s N >)s
'
( )s
*
? O Va
*
O pr
*
N >.<?O06/,O*,2/' N '**0,2. u"m"
'"2" P)s N >)s
'
( )s
*
? O Va
*
O pr
*
N >-<.?O622//,2O',*02 N < 660, u"m"
2"'" PVa N )s
'
O>Va
'
( Va
*
?Opr
*
N .O>622//,2 < 06/,?O*,2/' N 22,6 u"m"
2"2" PVa N )s
'
O>Va
'
( Va
*
?Opr
*
N -O>/-0/,2. < 622//,2?O',*02 N <.0,2/ u"m"
"'" Ppr N )s
'
O Va
'
O >pr
'
<pr
*
? N .O622//,2O >',*02 ( *,2/'? N '/*,2 u"m"
"2" Ppr N )s
'
O Va
'
O >pr
'
<pr
*
? N -O/-0/,2.O><,.-2 < ',*02? N <'../2,. u"m"
Rezultatul eBploatrii este un indicator de rentabilitate care o%er in%orma#ii
ac#ionarilor"
&volu#ia rezultatului eBploatrii este in%luen#at de urmtorii %actori: numrul de
salaria#i, prouctivitatea muncii $i pro%itul unitar"
Hn anul 2**6 n compara#ie cu anul 2**/ numrul salaria#ilor a crescut cu 2, aceast
cre$tere a in%luen#at pozitiv rezultatul din eBploatare cu aproBimativ '**/ u"m" Cresc;nd
numrul de salaria#i a crescut $i productivitatea muncii care a dus la ma=orarea rezultatului cu
20 u"m" 4intre to#i %actorii pro%itul unitar a avut in%luen#a cea mai semini%icativ '/*,2
u"m"
Reducerea numrului de salaria#i la - n 2*'* %a# de 2**6 a avut o in%luen#
negativ aupra activit#ii din eBploatare, rezultatul a%erent acestui an %iind negativ"
2.
4. 3nali&a re&ultatului aferent cifrei de afaceri
R
CA
N CA ( C,
CA

)r" rt" Indicatori 2**/ 2**6 2*'*
'" Ci%ra de a%aceri 2*26* -2-- 0.'
2" C,eltuieli a%erente ci%rei de a%aceri 2*2*2 -./-.. -6-26
" Rezultatul mediu la ' leu CA *,2/' ',*02 <,.-2
-" Rezultatul a%erent ci%rei de a%aceri '/6 -6// <''6.2
PR
CA
N R
CA'
( R
CA2
N -2-- ( 2*26* N 2.60.
PR
CA
N R
CA'
( R
CA2
N 0.' ( -2-- N < '2.6*

5. 3nali&a pragului de rentabilitate i a intervalului de siguran
)r"Crt" Indicatori 2**/ 2**6 2*'*
'" Ci%ra de a%aceri 22*-60 -2-- 0.'
2" C,eltuieli a%erente CA 2'/66- -./-.. -6-26
2"'" C,eltuieli variabile 2*-//* -*'-0 2202.
2"2" C,eltuieli %iBe 2./ .260 2'2..
2"" Suma amortizrilor * '*** /***
2"-" C,eltuieli cu dob;nzile bancare 2** * *
2"." Rezultatul a%erent CA '/6 -6// <''6.2
O In%orma#ii preluate din Contul de pro%it $i pierdere $i )ota - din Situa#iile %inanciare
4in analiza e%ectuat se constat ca n anul 2**/ societatea vinde cu pro%it de .0I
de$ind ast%el intervalul minim de 2*I ( 2.I" Hn anul urmtor se observ o reducere a
intervalului de siguran# la 6I, iar n anul 2*'* %irma des%$oar activitate sub intervalul de
siguran#, la o ci%r de a%aceri sub valoarea critic de -6--*2 u"m"
!. 3nali&a ratelor de rentabilitate
3nali&a ratei de rentabilitate financiar
'** O O O '** O
/t
0n
1p
At
At
/t
1p
0n
"f = =
Ct 1 At N viteza de rota#ie a activelor totaleS
At 1 Wp N %actorul de multiplicare a capitalului propriu mediu, bra#ul p;rg,iei %inanciareS
22
Pn 1 Ct N pro%itul net la un leu venituriS
PR% N R%
'
( R%
*
N // ( 262N <2*-
1. *nfluen%a 2ite3ei de rota%ie a acti2elor totale:
= '** O O O
*
*
*
*
'
'
/t
0n
#p
At
At
/t
At
/t
'** O O O
*
*
*
*
*
*
/t
0n
#p
At
At
/t
PCt1At N 2,.- O --*,6- O *,. < ',6 O --*,6- O *,. N 6',2 ( 26,2 N 60,60
2. *nfluen%a factorului de $ultiplicare a capitalului popriu:
= '** O O O
*
*
'
'
'
'
/t
0n
1p
At
At
/t
1p
At
'** O O O
*
*
*
*
'
'
/t
0n
1p
At
At
/t
PAt1Wp N2,.- O /',. O *,. ( 2,.- O --*,6- O *,.N02,-. ( 6',2 N <'/,0.
3. *nfluen%a profitului net la 1 leu 2enituri totale:
= '** O O O
'
'
'
'
'
'
/t
0n
1p
At
At
/t
/t
0n
'** O O O
*
*
'
'
'
'
/t
0n
1p
At
At
/t
PPn1Ct N 2,.- O /',. O *,- < 2,.- O /',. O*,. N /6 ( 02,-. N '2,..
)r" Crt" Indicatori 2**/ 2**6 2*'*
'" Ci%ra de a%aceri 22*-6
0
-2--

0.'
2" C,eltuieli a%erente ci%rei de a%aceri 2'/66
-
-./-.
.
-6-26
" Rezultat a%erent ci%rei de a%aceri '/6 -6// <''6.2
-" Cenituri totale 22'62
/
-2--
.
0.2'
." Capitaluri proprii 22- 22/ <'2.
2" Activ total ''2-*
6
'/26
*
*-/20
0" Rezultat net al eBercitiului 0/2 '60- <'-.0
/" Rata rentabilit#ii comerciale < < <
6" Rata rentabilit#ii %inanciare >Pn1Wp? 2,62 *,// <
'*" Cenituri totale 1 Activ total ',6 2,.- ',''
''" Activ total 1 Capitaluri proprii --*,6- /',. <2-,0'
20
'2" Rezultatul net al eBerci#iului 1 Cenituri totale *,. *,- <*,*-
Rata rentabilit#ii %inanciare nregistreaz o scdere n anul 2**6 %a# de anul
2**/ aceasta %iind cauzat de %actorul de multiplicare" Reducerea acestuia de la --*,6- la
/',. in%luen#eaz evolu#ia ratei n sens negativ dep$ind cre$terea determinat de viteza de
rota#ie a activelor circulante $i cea a pro%itului la ' leu venituri totale" Aceasta tendin# se
men#ine $i n anul 2*'* capitalurile proprii devenin;nd negative" 4e aici rezult c %irma
nt;mpina di%icult#i n activitatea des%$urat"
(ata rentabilitii economice
'** O O '** O O '** O
co$
r r e
r n
#A
0
At
#A
At
0
" = = =
PR
e
N R
e
'
< R
e
*
N '*0 ( 2/ N 6 I
'" P n N >n
'
( n
*
? O r
com o
O '** N >2,-. ( ',/6? O *,. O '** N '6,2 I
2" P r
com
N n
' O
>r
com'
< r
com*
? O '** N 2,-. O >*,- ( *,.? O '** N '6,2 I
)r"Crt" Indicator 2**/ 2**6 2*'*
'" Ci%ra de a%aceri 22*-6
0
-2--

0.'
2" C,eltuieli a%erente ci%rei de a%aceri 2'/66
-
-./-.
.
-6-26
" Rezultatul a%erent ci%rei de a%aceri '/6 -6// <''6.2
-" Rata rentabilit#ii comerciale I >Pr1CA? *,. *,- <
." Activ total ''2-*
6
'/26
*
*-/20
2" Rata rentabilit#ii economice I >Pr1At? *,2/ ',*0 <
0" )r" de rota#ii al activului >CA1At? ',/6 2,.- ',''
'*" Pro%it net 0/2 '60- <'-0.
Rata rentabilit#ii economice este in%luen#at pozitiv $i n mod egal de cei doi %actori
primari: rata rentabilit#ii comerciale $i numrul de rota#ii ale activului cu '6,2" At;t rata
rentabilit#ii comerciale c;t $i numrul de rota#ii ale activului in%luen#eaz direct propor#ional
2/
evolu#ia ratei economice, ast%el cre$terea ratei de la *,. la *,- $i ma=orarea numrului de
rota#ii cu *,2. duc la cre$terea ratei economice de la *,2/ n 2**2 la ',*0 n 2**6"
Hn urma analizei e%ecuate se observ c n anul 2*'* %irma SC AFAPIEOS SRL a
nregistrat o reducere a activit#ii, %irma nregistr;nd pierdere"
2. D83;6OS,8"</ %O98>8.8 78636"83(.
4iagnosticul economico ( %inanciar ndepline$te un rol %oarte important, deoarece a=ut
la %undamentarea premiselor evalurii, realizeaz %unc#ia de sintetizare n raportul de
evaluare, reprezint inter%a#a ntre diagnostic si evaluare"
1. Situaia patrimoniului net
Situatia net-
S) N Activ total ( 4atorii totale
S) N Capitaluri proprii
Indicator 2**/ 2**6 2*'*
Activ total ''2-*6 '/26* *-/20
4atorii totale ''2'-. '/*'.2 '0'2-
Situ#ie net 22- 22/ <'20
2. "orelaia 7( ? 67( i ,6-
7ondul de rulment-
DR N Capitaluri proprii X 4atorii pe termen lung ( Active imobilizate nete
Indicator 2**/ 2**6 2*'*
Capitaluri proprii 22- 22/ <'20
4atorii pe termen lung * '-/*. '/2'*2
Active imobilizate nete '/.26 2'/'0 '2*-/
Dond de rulment <'/*. //022 '2/2
6evoia de fond de rulment-
)DR N Stocuri X Crean#e ( 4atorii pe termen scurt
Indicator 2**/ 2**6 2*'*
Stocuri 622*0 6/0 '2*/2
Crean#e ..' 2*2* '-0..
26
4atorii pe termen scurt ''2'-. '/-0 ''*.2
)evoie de %ond de rulment <'66/0 /-2** -..
,re&oreria net-
E) N DR ( )DR
Indicator 2**/ 2**6 2*'*
Dond rulment <'/*. //022 '2/2
)evoie %ond rulment <'66/0 /-2** -..
Erezorerie net '2/2 -'22 /0.'
Se observ c %ondul de rulment are o valoare negativ n anul 2**/, iar capitalul
permanent este mai mic dec;t activul imobilizat" Ast%el, se constat o nerealizare a
ec,ilibrului %inanciar pe termen lung"
Caloarea pozitiv a trezoreriei nete relev %aptul c %irma respect condi#ia de
ec,ilibru %inanciar, ceea ce duce la independen# %inanciar"
3. "orelaia creane ? obligaii
Durata de imobili&are a creanelor-
4i N >Cr 1 CA? O 2*
Indicator 2**/ 2**6 2*'*
Crean#e ..' 2*2* '-0..
Ci%ra de a%aceri 22*-60 -2-- 0.'
4urata de imobilizare a crean#elor .,0602 '0,6'26 '.,0/'
Durata de folosire a resurselor atrase-
4% N >4at" pe term scurt 1 CA? O 2*
Indicator 2**/ 2**6 2*'*
4at" termen scurt ''2'-. '/-0 ''*.2
Ci%ra de a%aceri 22*-60 -2-- 0.'
4urat %ol res atrase '/6,220*0 2-,0/2 '6,0//
4. 3nali&a ratelor de lic@iditate i solvabilitate
*
(ata de lic@iditate general sau patrimonial-
Rlg N Activ circulant 1 4atorii pe termen scurt
Indicator 2**/ 2**6 2*'*
Activ circulant 60/-* '2*.'6 '----
4atorii termen scurt ''2'-. '/-0 ''*.2
Rata lic,iditate general *,/- ,0/ ','*
Yi rata de lic,iditate eviden#iaz acela$i trend ascendent n perioada 2**/ ( 2**6, ca
n 2*'* s scad din nou sub limita de ',2" Aceast rat re%lect capacitatea de plat a ciclului
de eBploatare, posibilitatea elementelor patrimoniale curente de a trans%orma n lic,idit#i pe
termen scurt pentru a onora oliga#iile de plat" Rata de lic,iditate generala trebuie s se
situeze ntre Z',2S',/[
(ata de lic@iditate restrAns-
Rlr N >Active circulante < Stocuri? 1 4atorii pe termen scurt
Indicator 2**/ 2**6 2*'*
Activ circulant < Socuri .2 20'2 2.*/
4atorii termen scurt ''2'-. '/-0 ''*.2
Rata lic,iditate restr;ns *,*. *,/. *,'/
Rata de lic,iditate restr;ns eBprim capacitatea ntreprinderii de a<$i onora datoriile
pe termen scurt din crean#e $i disponibilit#i" Pentru a avea o valoare bun a ratei de
lic,iditate restr;ns aceasta trebuie s %ie mai mare dec;t '" Se observ c societatea nu atinge
n niciunul din ani pragul de '" Hn anul 2**6 nregistreaz o cre$tere de *,/ %a# de anul
anterior, dar nici n acest an societatea nu poate acoperi datoriile curente din crean#e $i
disponiblit#i"
(ata de lic@iditate imediat-
Rli N 4isponibilit#i 1 4atorii pe termen scurt >datorii imediat eBigibile?
Indicator 2**/ 2**6 2*'*
4isponibilit#i '2/2 -*02 /0.
4atorii termen scurt ''2'-. '/-0 ''*.2
Rata lic,iditate imediat *,*'- *,' *,*0
'
Capacitatea de plat a datoriilor pe termen scurt din disponibilit#ile bne$ti este
nesatis%ctoare rata de lc,iditate imediat %iind aproape *"
(ata solvabilitii-
Rs N Activ total 1 4atorii totale
Indicator 2**/ 2**6 2*'*
Activ total ''2-*6 '/26* *-/20
4atorii totale ''2'-. '/*'.2 '0'2-
Rata de solvanilitate ',**2 ',*'2 *,62'
Se apreciaz ca %iind bun o rat a solvabilit#ii U ',." 4in analiza e%ectuat se
observ c n niciun an capacitatea de plat a datoriilor de ctre societate nu atinge acest prag,
mai mult dec;t at;t n anul 2*'* scade sub '"
2
Capitolul III
Metodolo#ia de evaluare
-")" METODA ACTUALI?@RII FLUAURILOR NETE
Aceasta metoda se bazeaza pe actualizarea tuturor bene%iciilor economice proiectate
ale intreprinderii utilizand o rata de actualizare ce reprezinta costul capitalului pentru acea
investitie" Actualizarea presupune o perioada eBplicita de previziune si valoare reziduala"
Pentru a stabili valoarea %luBurilor nete de disponibilitati, vom %ace urmatorul
scenariu:
< perioada de previziune va %i de . ani
< ci%ra de a%aceri se previzioneaza ca va creste anual cu '.I
< veniturile din eBploatare isi pastreaza proportia %ata de ci%ra de a%aceri din anul
2*'*
< c,eltuielile din eBploatare cresc cu '*I anual
< rata rentabilitatii se estimeaza ca va creste anual cu '*I
< rezultatul %inanciar va creste cu '.I anual %ata de 2*'*
< se previzioneaza ca societatea un va mai inregistra c,eltuieli sau venituri
eBtraordinare
< amortizarea anuala reprezinta '*I din totalul c,eltuielilor din eBploatare
< viteza de rotatie a %ondului de rulment scade cu ' zi pe an, necesarul de %ond de
rulment %iind de -.. lei in 2*'*
< investitiile pentru mentinere si dezvoltare sunt la nivelul amortizarii anuale plus
2*I din pro%itul net obtinut
< rata de actualizare este de '*I, iar rata de capitalizare de 2*I
< valoarea reziduala se va calcula in %unctie de pro%itul net obtinut

Nr
crt Indicatori 2010 2011 2012 2013 2014 2015
1 Cifra de afaceri 337,513 388,140 446,361 513,315 590,312 678,859
2
Alte enituri din
e!"loatare 0 0 0 0 0 0
3 #enituri din e!"loatare 337,513 388,140 446,361 513,315 590,312 678,859
4 C$eltuieli din e!"loatare 349,469 384,416 422,857 465,143 511,658 562,823
5 %e&ultat din e!"loatare '11,956 3,724 23,503 48,172 78,655 116,036
6 %e&ultat financiar 3 3.45 4 5 6 7
%e&ultat e!traordinar '2,620 0 0 0 0 0
7 %e&ultat (rut '14,753 3,727 23,507 48,176 78,661 116,043
8 I)"o&it "e "rofit 0 596 3,761 7,708 12,586 18,567
9 Rezultat net -14,753 3,131 19,74 4!,4" ,!75 97,47
Nr
crt Indicatori 2011 2012 2013 2014 2015
1 %e&ultat net 3,131 19,746 40,468 66,075 97,476
2 A)orti&are 38,441 42,285 46,514 51,165 56,282
3 *elta N+% 28,062 34,674 40,467 47,583 55,156
4 #$R ex%loatare 9,34 9,7!5 1&7,449 14,"&3 &!",914
5 Inca,ari A i)o(ili&ate ' ' ' ' '
6 Ine,titii de )entinere ,i de&oltare 46,129 50,742 55,817 61,398 67,538
7 #$' inv
-
4,1&9 -5!,74& -55,"17 -1,39" -7,53"
8 Intrari de credite ' ' ' ' '
9 %a)(ur,ari de credite ' ' ' ' '
1! #$' financiar - - - - -
11 #$' total &3,5!5 45,93 71,33 1!3,4&5 141,37
Caloarea rezidualaN
c
ofit4et Pr
N
I 2*
60-02
N-/0"6.
Caloarea
4CD
N2.*.1'"'X-.62O>'"'?
2
X0'2O>'"'?

X'*-2.O>'"'?
-
X'-'02O>'"'?
.
X-/06.O>'"'?
.

Caloarea
4CD
N'"'*/"''/
-
-"'" METODA DE EALUARE PE &A?A ACTIULUI NET
CORECTAT
+agazinul a %ost reevaluat dup pre#ul actual de pe pia#a imobiliar a ora$ului
!ucure ti >0* &3R pe mp?, av;nd n vedere posibilitatea de a %i %olosit drept locuin# sau
%olosit pentru activitatea industrial" Caloarea a %ost calculat la -.** RO) >2** mp O
0* &3R1mp O -,. RO)1&3R ?"
Caloarea s<a calculat n %unc#ie de pia#a activ a imobiliarelor"
Societatea nu nregistreaz stocuri greu vandabile, perisabile, care nu ar putea s %ie
valori%icate ntr<un ciclu de produc#ie"
Clien#ii nu au restan#e $i nu sunt n imposibilitate de plat"
4isponibilita#ile nu necesit corec#ii pentru c societatea nu de#ine valut"
Societatea nu nregistreaz obliga#ii n valut"
Eabelul '" Cauzele corec#iilor e%ectuate asupra posturilor de activ $i pasiv
Nr" crt" Posturi Cau!a corec+iilor
'" Active necorporale 4eprecierea 1 aprecierea pe parcursul timpului
" Construc#ii 4eprecierea, modi%icarea costului de nlocuire
-" +a$ini, ec,ipamente, mobilier 4eprecierea, introducerea valorii celor
necontabilizate, eliminarea valorii celor neutiliz"
." Stocuri +odi%icarea pre#urilor $i deprecierea %izic
2" Crean#e Riscul de nerecuperare
0" 4isponibilit#i bne$ti &Bcedent posibil peste necesarul de eBploatare
/" Credite Re%lectarea valorii de pia# pe baza ratelor curente
ale dob;nzii
.
)r" Crt
Indicatori Caloare bilan# 2*'* Corec#ie Caloare
corectat
' Imobilizri necorporale * * *
2 Imobilizri corporale '2*,-/ X'2* 2/*,-/
Imobilizri %inanciare * * *
- Active imobilizate >'X2X? '2*,-/ X'2* 2/*,-/
. Stocuri '2*"/2 </* '2**
2 Crean#e '-"0.. * '-0..
0 4isponibilit#i /"0. * /0.
/ Active circulante >.X2X0? '--"-- </* '-.-'
6 Active totale >-X/? *-"/20 <2/ *-'--
'* Capital propriu <'2. <'02 <'2.''
'' 4atorii din care /2,2/2 * /2,2/2
Durnizori 2/. <2*0 22-2
Alte datorii bancare '*/,2*/ * '*/,2*/
Alte obliga#ii * * *
'2 Surse de %inan#are total
>'*X''?
6*,/*6 <2/ 22*,/*6
A)C N Active totale corectate ( 4atorii totale corectate
A)C N < 2/ - . <2*0? / '76 %0N
2
4" Reconcilierea valorilor
Hn urma evalurii e%ectuate ec,ipa de evaluatori a a=uns la concluzia c %irma nu $i
poate continua activitatea, n ultimul an analizat valoarea capitalurilor proprii devenind
negativ"
#a re3ultat al cercet5rii i anali3ei pe care le-a$ reali3at, 6n opinia noastr5, 2aloarea
de pia%5 a 6ntreprinderi SC AGAPITOS SRL cu sediul n !ucure ti, nregistrat la Registrul
Comer#ului sub nr" 52/1-.01'."*0"2**, cod %iscal nr" '..6/*', cu sediul social n strada
Primverii numrul , bloc 7A2, scara 4, apartament -, la data de 20 $ai 2010 este de:
*..'* Ron, valoarea reprezent;nd contravaloarea activelor totale ale ntreprinderii n anul
2*'* dup corec#ia %acut de evaluatori"
0
3" &i%lio#ra6ie
Situa#ii %inanciare pentru 2**/, 2**6, 2*'*
MMM"m%inante"ro
MMM"bnr"ro
Cursuri n %ormat electronic:
7ttp:''888.biblioteca-di!itala.ase.ro'biblioteca'carte2.asp9id:348;idb N
,ttp:11MMM"biblioteca<digitala"ase"ro1biblioteca1carte2"aspRidN''2AidbN
/
9" ANEAE
ANEAA NR" ) 5 EALUAREA PROPRIET@=II
3. .23/<3(.3 "/=D8(88 S.D8<
Scopul evalurii este stabilirea valorii de pia# a propriet#ii AGAPITOS S"R"L" n
luna aprilie 2*''" &valuarea s<a realizat pe baza valorii de pia#" Pentru determinarea
valorilor s<a alicat metoda de abordare prin costuri, respectiv a %ost estimat costul de nlocuire
net >CI)? al propriet#ii imobiliare, a$a cum este de%init n Standardul Interna#ional de
Aplica#ie n &valuare ICA adoptat de Asocia#ia )a#ionpal a &valuatorilor din Rom;nia
>A)&CAR?" Hn urma interpretrii acestora de ctre evaluator $i prin reconciliere s<au
determinat valorile %inale"
%reci&ri privind definirea proprietii imobiliare
4e%inirea corect a propriet#ii imobiliare reprezint baza abordrii n evaluarea
imobiliar din punctul de vedere al aspectelor =uridice, economice, sociale $i de impact cu
mediul natural" 4in punct de vedere =uridic, n literatura de specialitate de sorginte anglo<
saBon $i %rancez, care constituie nivele de re%erin# importante n adoptarea standardelor de
evaluare imobiliar, se %ace distinc#ie ntre proprietatea imobiliar propriu<zis >real estate
propert\? $i proprietatea real >real propert\?"
0roprietatea i$obiliar5 fi3ic5 este reprezentat de teren $i tot ceea ce este %iBat de el,
pe el $i n el n mod natural $i care se constituie n elemente din categoria regnului mineral $i
vegetal, precum $i de tot ceea ce este %iBat de el, pe el $i n el n mod arti%icial din categoria
construc#iilor realizate de om" Hn consecin#, principalele caracteristici ale propriet#ii
imobiliare sunt legate de %aptul c aceasta este %iB $i corporal"
0roprietatea real5, sau proprietatea i$obiliar5 real5 cuprinde toate interesele,
bene%iciile $i drepturile a%erente de#inerii unei propriet#i %izice imobiliare" 3n drept sau
interes asupra propriet#ii imobiliare l constituie dreptul patrimonial" 4reptul patrimonial
asupra terenului const n gradul, natura sau mrimea interesului pe care o persoan l are
asupra lui" Hn %apt, un drept patrimonial este alctuit dintr<un mnunc,i de drepturi, cum ar %i:
dreptul de posesie, dreptul de utilizare, dreptul de nstrinare, dreptul de nc,iriere"
6
Hn consecin#, se poate vorbi de drepturi de proprietate deplin denumite $i proprietate
alodial, drepturi de proprietate %rac#ionare specializate $i drepturi limitate de proprietate"

)" A2plasa2entul B Sediu central al societ7+ii
Hn analiz s<a %olosit abordarea prin compara#ii de pia#, abordarea prin costuri $i abordarea
pe baz de venituri" Hn urma evalurii prin metodele apar#in;nd celor trei tipuri de abordri au
rezultat urmtoarele valori estimate pentru proprietatea imobiliar supus evalurii n aprilie
2*'' >valori eBclusiv ECA? :
1.1 .valuarea terenului
Caloarea ob#inut prin metoda compara#iei directe: '2-2** euro, respectiv: .20/.*
lei" Pre#ul cel mai probabil ce poate %i ob#inut la v;nzarea terenului este de 2** euro1mp, din
care a rezultat valoarea total a terenului: 22' B 2**& N '2-2** euro, respectiv : .20/.* lei"
1.2 .valuarea cldirii ? sediul central
Scopul evalurii este stabilirea valorii de pia# a obiectivelor din acest amplasament,
la momentul < aprilie 2*'*"
%reci&ri
Hn noul Catalog privind clasi%icarea $i duratele normale de %unc#ionare a mi=loacelor
%iBe aprobat prin GF"'612**-, pentru evitarea oricror con%uzii, se de%ine$te cldirea ca
%iind ,,o construc%ie sub for$a de incint5 6nc7is5 , 6n care se desf5oar5 o acti2itate u$an5
de locuire, de produc%ie, de 6n25%5$<nt, de s5n5tate, de cultur5 , de a!re$ent, de ser2icii, de
administraie, de cult, de transport =!ar5>, de pot5 i teleco$unica%ii?. Hn raportul nostru,
s<a #inut seama de aceast de%ini#ie la clasi%icarea, evaluarea $i analiza construc#iilor de
cldiri"
&valuarea construc#iei s<a %cut prin des%$urarea urmtoarelor activit#i:
O Ceri%icarea listei de inventariere $i identi%icarea construc#iei pe baza numrului de inventar
din eviden#ele contabile" Hn lista de inventar sunt men#ionate in%orma#ii cu privire la: numrul
de inventar, codul de clasi%icare, data puneri n %unc#iune, denumirea, valoarea de inventar,
valoarea rmas de amortizat la data evalurii, amortizarea lunar"
-*
O Ceri%icarea documenta#iilor de construc#ie, respectiv a planului construc#iei pus la
dispozi#ie de ctre bene%iciar, dat %iind importan#a in%orma#iilor cu privire la dimensiunile
reale ale construc#iilor >supra%e#e construite, supra%e#e des%$urate, nl#imi etc"?
O S<au identi%icat toate elementele constructive care au putut %i observate respectiv: %unda#ii,
suprastructur, acoperi$, %inisa=e, dotri, aneBe etc"
O S<a urmrit identi%icarea elementelor re%eritoare la starea %izic a construc#iei, repara#iile
curente sau repara#iile capitale e%ectuate, precum $i vecint#ile $i in%luen#a acestora asupra
construc#iei"
Pentru evaluarea construc#iei principalele abordri utilizate pe pia#a imobiliar sunt:
abordarea prin compara#ii de pia#S abordri pe baza costurilorS abordri pe baz de venituri"
+etodele care apar#in abordrilor men#ionate sunt:
< metoda compara#iei directeS
< metoda costului de nlocuireS
< metoda %luBului de numerar >cas, %loM din c,irii?"
Pentru evaluarea cldirii s<a %olosit abordarea prin costuri, care este con%orm cu
standardele $i recomandrile A)&CAR, iar metodele aplicate sunt: costul de nlocuire net $i
costul de depreciere"
La baza evalurii prin costuri stau dou principii, $i anume: stabilirea valorii
construc#iei noi >valoarea de nlocuire sau valoarea de reconstruc#ie? $i stabilirea deprecieri
acumulate la construc#iile eBistente" Prin scderea deprecierii din valoarea stabilit rezult
valoarea rmas actualizat a construc#iei la data evalurii"
Hn aplicarea metodei costului de nlocuire net au %ost parcurse urmtoarele etape:
determinarea valorii de nlocuire, respectiv costul brut de nlocuireS
estimarea deprecierii totale a cldiriiS
determinarea costului net de nlocuire, prin diminuarea valorii de reconstruc#ie cu
deprecierea total"

-'
Hn raportul nostru, pentru evaluarea cldirii au %ost %olosite uzura %izic $i, #in;nd
seama de sc,imbrile provocate pe pia#a imobiliar de actuala criz, deprecierea eBtern care
a in%luen#at costul unitar"
4eterminarea uzurii %izice s<a %cut prin descompunerea cldirilor n trei categorii de
elemente constructive asemntoare ca structur material, dup care s<a procedat la
stabilirea di%eren#iat a uzurii acestora, #in;nd seama de categoriile de lucrri $i de materialele
%olosite, ast%el:
structura de rezisten#, unde s<a considerat c lucrrile eBecutate $i materialele %olosite
au o durat de via# mareS
instala#ii, cu durat de via# mic S
%inisa=e, unele cu durat scurt >zugrveli?, altele cu durat mare >pardoselile din
ciment acoperit cu linoleum?
Descrierea cldirii
)umr de inventar: '***'-S
Supra%a#a construit: 2--,0' mpS
Anul punerii n %unc#iune: '6621'2S
Supra%a#a construit des%$urat: .06,-/ mp"
Caloarea de inventar '0".. leiS
Amortizarea la zi 02"'2. lei
aC Deter2inarea costului %rut de .nlocuire al cl7dirii
Costul brut de nlocuire >CI!? reprezint c,eltuielile totale ce ar trebui %cute la
momentul evalurii pentru nlocuirea activului evaluat cu un altul n stare nou, cu
caracteristici te,nico<economice similare"
4in datele culese n legtur cu evolu#ia pie#ei imobiliare n !ucure ti, a
construc#iilor de locuin#e $i cu destina#ie de valori%icare prin nc,iriere >inclusiv ca birouri? $i
a materialelor de construc#ii s<a apreciat c n prezent pre#ul 1mp la construc#ii similare cu cea
pe care o evalum variaz ntre .** $i 2.* euro, n %unc#ie de destina#ia cldirii $i zona de
amplasare, %a# de 0.* $i 6** euro la s%;r$itul anului 2*'*"
-2
Hn cazul construc#iei analizate pentru determinarea CI! s<a %olosit un cost de .0*
euro1mp supra%a# construit des%$urat" A rezultat un cost brut de nlocuire de :
30( E>2p 8 30;D4:2p E --(-(- euroD respectiv* )4(-0;( lei"
%C Sta%ilirea valorii actuale +inFnd sea2a de deprecierea a6erent7 cl7dirii
Hn Raportul nostru, estimarea deprecierii s<a %cut prin cuanti%icarea deprecierilor
fi3ic5, func%ional5 $i a celei din cau3e e@terne sau econo$ic5 i nsumarea acestora"
4eprecierea fi3ic5, este scoas n eviden# de rosturi, czturi, %isuri, de%ecte de structur"
Acestea determin n viitor costuri suplimentare de ntre#inere n compara#ie cu un activ
modern substituit" Aeprecierea func%ional5, denumit $i neadec2are func%ional5, se ia n
calcul atunci c;nd cldire se consider demodat arc,itectural, neadecvat sub aspectul
dimensiunilor, instala#iilor $i ec,ipamentelor din componen# din punct de vedere al
eBploatrii curente sau de perspectiv" Aeprecierea din cau3e e@terne sau econo$ic5 se
datoreaz unor %actori eBterni propriet#ii imobiliare, cum ar %i mobilizarea cererii, utilizarea
propriet#ilor imobiliare n zon, urbanismul, %inan#area $i reglementrile legale"
cC Evaluarea cl7dirii 5 sediu central .n &ucure ti prin metoda bazat pe venituri n
eventualitatea nc,irierii cldirii:
< c,iria lunar . euro1mp B .06,-/ N 2/60 euroS
< c,iria anual 2/60 B '2 N -"02- euro, respective '-0"0-0 lei
>nu s<au luat n calcul c,eltuielile de adaptare la cerin#ele c,iria$ului?
Rela#ia de calcul este urmtoarea:
Cct N Cr,
n
n
a a
a
? ' >
' ? ' >
+
+
X Cr
n
a? ' >
'
+

Cct E '-00-0
.
.
? / , * ' > / , *
' ? / , * ' >
+
+
E '-00-0 B ,662 X-"0'* N 22-".'2 lei
unde:
Cct ( valoarea dup venituri >c,irie? S
Cr, < c,iria anual >constant?S
Cr ( valoarea rmas< rezidual >s<a evaluat la 2*I din valoarea de inventar a construc#iei?"
Caloarea dup venituri net rmas : 22-".'2 < 02"'2. N .-/".'lei, respectiv
'26"*2euro"
-
1. .valuare teren
Scopul evalurii este stabilirea valorii de pia# a terenului apar#in;nd unei organiza#ii
n luna aprilie 2*''" &valuarea s<a realizat pe baza valorii de pia#" Scopul ( v;nzare
Evaluare teren sediul central
Cariante de
comparatie
Subiect
proprietate
Car" comp" I" Car" comp" II" Car" comp"
III
Car" comp"
IC
Eeren Liber 7ona
central
3ltracentral 7on central 7on
peri%eric
Supra%ata>mp?
4ata comp" ianuarie1'' ianuarie1'' ianuarie1'' ianuarie1''
22' */ 26* 2** 2**
7on
residen"
Constr"locuin" 7on residen 7on residen
* Pret vanzare 266** '/*** .'*** 26-**
Pre# v;nzare
>&1mp?
222 2** /. -6
' 4reptul de proprietate
4repturi propr"
transmise
Corec#ie drept"
propr"
Pre# corectat
Liber Liber Liber Liber Liber
*""&
266**
*]&
'/***
*""&
.'***
*""&
26-**
2 Restrictii legale
Restric#ii
Pre# corectat
Similar Similar Similar Similar
266** '/*** .'*** 26-**
Conditii de %inantare
Condi#ii %inan#"
Pre# corectat
Cas, Cas, Cas, Credit bancar Cas,
266** '/*** .2'**>X'*I? 26-**
- Conditii de v;nzare
condi#ii
v;nzare
corec#ii
pre# corectat
)ormal O%ert O%ert Pret %erm O%ert
'*I
226'*
'*I
'2-2**
*
.2'**
0I
20-2
. Conditii de pia#
condi#ii pia#
Pre# corectat
Similar Similar Similar Similar
226'* '2-2** .2'** 20-2
2 Localizare Similar Similar Similar In%erioar
Localizare
Corec#ii
226'* '2-2** .2'** 2-2*/
* * * *
0 Caracteristici %izice
Dorm, raport
dimensiuni
Corec#ii
.I <.I *I 2I
22*.. ''066* .2'** 2.'**
--
/ 3tilit#i disponibile
3tilit#i
dispon"
similar similar In zona In zona
Corec#ii utilt#i 22*.. ''066* ./6*. 22..
6 7onarea
7onare Superioar Superioar Similar In%erioar
Corec#ii zonare 0222*". '2-2** ./6*. 2./2/
'* Cea mai buna utilizare
Cea mai bun
utilizare
birouri residential residential birouri birouri
Pre# corectat
cea mai
bunutilizare
.I .I *I *I
Pret Corectat 0226- '*-'* ./6*. 2./2/
Corectie total net >euro?
Ccorectie procentual> I?
26-
6"'-I
0.6*
.".I
06*.
'.I
.02
'2"'-I
Corec#ie total brut >euro?
Corectie procentual >I?
'6/*
2*I
'/**
'*I
06*.
'. I
6.6
'-I
,pinia e2aluatorului:
Pre#ul cel mai probabil ce poate %i ob#inut la v;nzarea terenului este de '(( euro>2p
Caloarea terenului n euro: 9') 8 '((E>2p E )'4 '(( euro
Caloarea terenului n lei: 3'0 :3( lei
Curs valutar: -,. lei1 euro
-.