Sunteți pe pagina 1din 10

2.3.

Drepturile i obligaiile prilor


n literatura juridic s-a pus ntrebarea: dreptul de folosin al locatarului este un
drept real sau este un drept de crean?
Principalele argumente
1
n favoarea dreptului locatarului ca drept real ar putea fi:
a) atunci cnd locaiunea se nceie pe o durat de peste ! ani ea devine act de
dispo"iie#
b) pentru a fi opo"abil terilor actul este supus publicitii imobiliare $cel puin n
ca"ul n care obiectul contractului este un imobil)%
&u mprt'im opinia de mai sus 'i ne raliem opiniei majoritare n materie
(
) potrivit
creia dreptul de folosin al locatarului este un drept de crean) datorit urmtoarelor
argumente:
- locaiunea este act de dispo"iie numai cnd dep'e'te ! ani 'i este supus
publicitii imobiliare numai peste * ani) n celelalte ca"uri dreptul de folosin al
locatarului este un drept de administrare;
- dreptul de folosin) ca drept de crean) nu confer locatarului dreptul de
urmrire a bunului aflat asupra terilor 'i nici dreptul de preferin $specifice doar
drepturilor reale)#
- drepturile reale) sunt limitativ enunate de lege $dreptul de folosin locativ
nefigurnd printre acestea)%
+a drept de crean) dreptul de folosin al locatarului are caracter mobiliar $ciar
dac are ca obiect un imobil)) temporar) susceptibil de gaj 'i transmisibil att inter vivos,
ct 'i mortis causa
3
.
,eoarece consimmntul 'i cau"a nu pre"int particulariti n materia contractului
de locaiune) n continuare) vom face referiri numai cu privire la capacitatea prilor 'i la
obiectul contractului%
n contractul de locaiune locatorul poate fi o -persoan fi"ic sau juridic titular a
unui drept real care confer acestuia dreptul de folosin asupra bunului ce formea"
1
.%/% +ant acu"i no) Elementele dreptului civil) 10(1) p% 1!1-1!( citat de
+% 2amangi u) 3% 4oset t i - /l nescu) 5l% /i coi anu) Tratat de drept civil romn) vol% 33) ed% ngrijit de ,%
4descu) 6d% 5ll) /ucure'ti) 1007) p% !0(%%
2
) 3% 4osetti-/lnescu) 5l% /icoianu) op. cit.) p% !0(# ,% +i r i c) Drept civil. Contracte speciale) 6d%
8umina 8e9) /ucure'ti) 100:) p% 1:!%
3
+% ;oader ) Drept civil. Contracte speciale) 6d% 5ll /ec<) /ucure'ti) (==*) p% 111%
obiectul contractului 'i anume: proprietarul) u"ufructuarul) abitatorul) locatarul principal
$n ca"ul sublocaiunii)> etc%
ntruct locaiunea este) n principiu) un act de administrare) att locatorul ct 'i
locatarul trebuie s aib capacitatea de a nceia acte de administrare%
.inorul de peste 1? ani ce are capacitate de e9erciiu restrns) va putea fi parte n
contractul de locaiune) ns cu ncuviinarea prealabil a repre"entantului su legal%
+nd durata contractului este mai mare de ! ani) iar obiectul acestuia este un
imobil) doctrina a apreciat c locaiunea este act de dispoiie) iar prile trebuie s aib
capacitatea corespun"toare nceierii unor astfel de acte juridice% n acest ca") minorul
cu capacitate de e9erciiu restrns va putea) de asemenea s contracte"e) ns va avea
nevoie) pe lng ncuviinarea prealabil a repre"entantului su legal 'i de autori"aia
prealabil a autoritii tutelare%
&e raliem opiniei potrivit creia numai locatorul trebuie s aib capacitate de
dispoiie la nceierea locaiunilor ce dep'esc ! ani) deoarece pentru locatar ncirierea
este ntotdeauna un act de administrare $indiferent de durat)
?
%
n sfr'it) ca"ul n care un coproprietar nciria" $de unul singur) nclcnd regula
unanimitii) un bun aflat n indivi"iune) se vor aplica regulile din materia vn"rii
lucrului de ctre unul din coproprietari ori teoria mandatului tacit reciproc sau a gestiunii
de afaceri%
n temeiul contractului principala obligaie a locatorului este de a asigura
locatarului folosina lucrului pe toat durata locaiunii) obligaie de a face cu caracter
succesiv) din care decurg mai multe obligaii secundare
!
$cu scopul de a asigura
garantarea folosinei lini!tite !i utile a lucrului nciriat)%
Pentru asigurarea e9ecutrii obligaiei principale de folosin a lucrului) locatorul
are trei obligaii subsecvente: a) obligaia de predare a lucrului#
b) obligaia efecturii reparaiilor capitale 'i c) obligaia de garanie%
1. Obligaia de predare a lucrului. Potrivit art% 1::7 +% civ%) locatorul este obligat
s predea lucrul la "nc#eierea contractului 'i la locul unde se afla n momentul
contractrii $dac nu e9ist stipulaie contrar privind locul 'i momentul predrii)%
Predarea lucrului nciriat se face pe celtuiala locatorului%
4
5 se vedea) ,% +i r i c) op. cit.) p% 1:?%
5
5 se vedea) @% .anol i u) At% 4usci ) op. cit.) p% 01%
,ac locatorul refu" predarea $avnd n vedere c obligaia de a face nu este
alternativ)) locatarul poate cere instanei:
a) predarea silit a lucrului#
b) re"oluiunea contractului pentru nee9ecutare) cu daune-interese#
c) poate invoca e9cepia de nee9ecutare $refu"nd plata ciriei) dac trebuia
acitat anticipat)%
n ca"ul n care predarea lucrului s-a fcut cu ntr"iere) locatarul este ndreptit s
cear o diminuare a ciriei) proporional cu durata n care a fost lipsit de folosina
acestuia
1
%
-8ucrul trebuie predat n bun stare) nct s corespund destinaiei contractului) cu
toate accesoriile sale la momentul contractrii>
:
%
2. Obligaia efecturii reparaiilor necesare. Potrivit art% 1::7 +% civ% starea
corespun"toare a lucrului $potrivit scopului urmrit de pri)) trebuie s e9iste nu numai
la momentul predrii) ci ea trebuie meninut pe tot timpul derulrii locaiunii) prin grija
locatorului
7
%
,ac lucrul se degradea" din u"ul normal al acestuia sau datorit ca"ului fortuit)
inclusiv prin viciile de construcie) necorespun"nd unei folosine normale potrivit
destinaiei) locatorul trebuie sa efectue"e reparaiile necesare repunerii lucrului n starea
corespun"toare
0
%
8ocatorul trebuie s efectue"e numai reparaiile importante $capitale) 'i necesare
meninerii unei folosine normale a lucrului) alte reparaii) mai puin importante) numite
-reparaii locative> fiind n sarcina locatarului%
Potrivit art% 1::7 +% civ% dac lucrul -a pierit n total sau s-a fcut netrebnic spre
obi'nuita ntrebuinare> locaiunea ncetea") locatorul neavnd obligaia de a-l
reconstrui%
6
5 se vedea) ,% .acovei ) .%B% Bt r i bl ea) op. cit.) p% 1!:%
7
5 se vedea) +% 2amangi u) 3% 4oset t i - /l nescu) 5l% /i coi anu) op. cit.) p% !77%
8
8ucrul trebuie predat "n starea corespuntore destinaie acestuia 'i nu "n starea e$istent la "nc#eierea
contractului) a'a cum trebuie predat lucrul n contractul de vn"are-cumprare# a se vedea) Cr% ,ea<) op. cit.) p%
10*# +% ;oader ) op. cit.) p% 1?*-1??%
9
-8ocatorul trebuie s "ntrein lucrul n bun stare) fcnd pe socoteala sa reparaiile necesare>#

a se vedea) +%
2amangi u) 3% 4oset t i - /l nescu) 5l% /i coi anu) op. cit.) p% !77%
n ca"ul n care locatorul nu-'i e9ecut obligaia de efectuare a reparaiilor capitale)
locatarul poate cere instanei) sub sanciunea plii de daune cominatorii:
a) obligarea locatorului la e9ecutarea acesteia#
b) autori"area de a le efectua) n contul locatorului) celtuielile fiind sc"ute din
cirie#
c) re"ilierea contractului%
n ca"ul n care reparaiile capitate presupun urgen) ele pot fi efectuate de locatar
'i fr autori"area instanei de judecat) urmnd ca valoarea lor s fie recuperat prin
diminuarea corespun"toare a ciriei
1=
%
3. Obligaia de garanie. Potrivit art% 1::0 +% civ% obligaia de garanie a
locatorului cuprinde: a) garania pentru tulburarea cau"at prin fapta sa proprie) b)
garania pentru tulburarea provenit prin fapta unui ter) 'i c) garania pentru viciile
ascunse ale lucrului nciriat%
5stfel) ca 'i la contractul de vn"are-cumprare) locatorul) o dat cu predarea
lucrului) trebuie s asigure lini!tita !i utila lui folosin%
a)% %arania pentru tulburarea cauat prin fapta proprie) impune locatorului
obligaia de a se abine de la orice fapt personal) care ar putea mpiedica locatarului
lini'tita folosin a lucrului%
;ulburarea locatarului de ctre locatorul care efectuea" reparaiile urgente) ce cad
n sarcina sa 'i care nu pot fi amnate pn la ncetarea locaiunii nu "i sunt imputabile
acestuia $locatorului)% 8ocatarul fiind obligat) n acest ca") s suporte limitarea folosinei
lucrului nciriat%
4eparaiile cu caracter urgent 'i care nu suport amnare) trebuie ns) s fie fcute
"n cel mult &' ile% ,ep'irea termenului d dreptul locatarului s cear o scdere de
cirie) proporional cu lipsa parial a folosinei%
,ac reparaiile sunt de natur s provoace pierderea total a folosinei lucrului)
locatarul poate cere re"ilierea contractului%
Preci"m c 'i n acest ca") ca 'i la vn"are-cumprare) locatorul rspunde pentru
tulburrile cau"ate prin fapta proprie) indiferent c sunt de fapt sau de drept%
10
8ocatarul poate) de asemenea) -s refu"e plata ciriei) invocnd e9cepia nee9ecutrii de ctre locator># a se
vedea) @% .anol i u) At% 4usci ) op. cit.) p% 0:%
b)% %arania pentru tulburrile provenite prin faptele terilor% n aceast situaie)
rspunderea locatorului va fi distinct) dup cum tulburarea este de fapt sau de drept%
8ocatorul va rspunde numai pentru tulburrile de drept provenite de la teri $nu 'i
pentru cele de fapt) fa de care locatarul se poate apra singur prin aciunile posesorii
11
)%
+nd locatarul pierde folosina lucrului) n tot sau n parte) ca urmare a tulburrii de
drept provenite de la un ter
1(
) acesta are dreptul de s cear:
- re"ilierea contractului) cnd nu se mai poate e9ecuta sau cnd folosina lucrului a
fost prea mult mic'orat#
- o mic'orare a ciriei) proporional cu pierderea parial a folosinei%
- daune interese%
c)% %arania pentru viciile ascunse ale lucrului "nc#iriat% Potrivit art% 1::0 +% civ%
-8ocatarul trebuie s fie garantat pentru toate stricciunile 'i viciile lucrului nciriat ori
arendat) ce-i mpiedic ntrebuinarea>%
Bpre deosebire de vn"tor) locatorul va rspunde) nu numai pentru viciile e9istente
n momentul nceierii contractului) dar !i pentru cele aprute pe parcursul e$ecutrii
acestuia) deoarece el are obligaia continu de a asigura folosina lucrului $potrivit
destinaiei sale) pe toat durata locaiunii
1*
%
Pentru ca locatorul s rspund pentru vicii) trebuie ca acestea s pre"inte o
anumit gravitate) mic'ornd folosina lucrului n a'a msur nct locatarul) dac le-ar fi
cunoscut la momentul nceierii contractului) nu ar fi nciriat sau ar fi pltit o cirie mai
mic%
4spunderea locatarului operea" indiferent dac el a fost sau nu de bun-credin
la nceierea locaiunii $-ciar de'i nu au fost cunoscute locatorului la timpul locaiunii>)%
11
8ocatarul poate folosi aciunile posesorii $de'i nu este posesor) ci numai detentor precar) pentru aprarea
dreptului su de folosin mpotriva terilor) cu condiia ca agentul tulburtor: s nu fie locatorul 'i s nu invoce
vreun drept asupra lucrului "nc#iriat# pentru amnunte) a se vedea) Cr% ,ea<) op. cit.) p% 10!-101%
12
+nd folosina bunului este tulburat prin fapta unui colocatar sau vecin) printr-un fapt ilicit cau"ator de
prejudicii) locatarul are la dispo"iie o aciune n despgubire mpotriva autorului faptei) n ba"a art% 007-000 +%
civ%# a se vedea) ,% .acovei ) .%B% Bt r i bl ea) op. cit.) p% 1!0 'i practica citat de autori%
13
5 se vedea) @% .anol i u) At% 4usci ) op. cit.) p% 07% ntr-o opinie contrar) se aprecia" c locatorul va
rspunde e9clusiv pentru viciile provenite din cau"e posterioare nceierii contractului: a se vedea) ,% +i r i c)
op. cit.)
p% 1:7% &u mprt'im punctul de vedere) -cci obligaia locatorului de a asigura folosina lucrului se prelunge'te
pn la sfr'itul locaiunii>) a se vedea) +% 2amangiu) 3% 4oset t i - /l nescu) 5l% /i coi anu) op. cit.) p%
!0=%
8ocatorul va rspunde numai pentru viciile ascunse ale lucrului) deoarece pentru
viciile aparente $pe care locatarul le-a cunoscut sau putea s le cunoasc la momentul
contractrii) locatorul nu rspunde
1?
) deoarece se pre"um c le-a acceptat%
n ca"ul n care locatarul descoper c lucrul este afectat de vicii ascunse) poate
cere:
- re"ilierea contractului) dac lucrul a devenit impropriu folosinei sale#
- reducerea ciriei) dac viciul mic'orea" numai valoarea de ntrebuinare a
lucrului#
- daune-interese%
4spunderea locatorului de bun-credin $nu a cunoscut e9istena viciilor) va fi
atenuat) el suportnd numai daunele imprevi"ibile) spre deosebire de locatorul de rea-
credin care va suporta att daunele previ"ibile) ct 'i pe cele neprevi"ibile%
+nd viciile aprute pe timpul derulrii locaiunii nu sunt imputabile locatorului)
fiind datorate ca"ului fortuit sau forei majore) locatarul poate opta ntre re"iliere sau
reducerea ciriei) ns nu poate cere daune-interese%
Dbligaia de garanie pentru tulburrile provenite din fapta proprie) a terilor ori
pentru vicii ascunse poate fi modificat prin acordul prilor: -agravat $de e9emplu)
pentru vicii care fac mai puin comod folosina) sau) dimpotriv) limitat ori
"nlturat>
1!
%
Obligaiile locatarului
1. Obligaia de ntrebuinare a lucrului potrivit destinaiei sale. Potrivit art%
1::0 +% civ% locatarul -trebuie s ntrebuine"e lucrul nciriat ca un bun proprietar 'i
numai la destinaia determinat prin contact(%
5vnd n vedere prevederile de mai sus) locatarul nu va putea scimba destinaia
lucrului nciriat) dect cu acordul locatorului%
n ca"ul n care prile contractante nu determin destinaia lucrului dat n folosin)
aceasta va fi stabilit n funcie de natura bunului) de obiceiul locului) de destinaia sa
anterioar ori de profesia ciria'ului $e9istnd pre"umia c lucrul a fost nciriat pentru
e9ercitarea acesteia)%
14
5 se vedea) ,% 5l e9andr esco) E$plicaiune teoretic !i practic a dreptului civil romn) /ucure'ti) 10(1) p%
1==-1=1%
15
5 se vedea) Cr% ,ea<) op. cit.) p% 100# +% ;oader ) op. cit.) p% 1?:%
,ac ciria'ul scimb destinaia lucrului ori face transformri majore
neautori"ate) locatorul este n drept s cear instanei de judecat:
- repunerea lucrului n starea anterioar 'i folosirea lui potrivit destinaiei# sau
- re"ilierea contractului cu daune-interese%
8ocatarul are obligaia de a folosi lucrul ca un bun proprietar) ceea ce implic
ntreinerea lui pe toat durata locaiunii) pentru meninerea strii n care i-a fost predat de
locator%
6l poate efectua reparaiile mai mici) numite locative
)*
$spre deosebire de reparaiile
importante 'i degradrile provenind din u"ul normal al lucrului care sunt n sarcina
locatorului)% n plus) locatarul poate efectua lucrrile de mic nsemntate) care nu se
consider scimbare de destinaie) de e9emplu) instalarea de ga"e) telefon) alarm) aer
condiionat etc%
,ac s-a produs degradarea lucrului din culpa locatarului) el va fi obligat s fac
reparaiile pe celtuiala sa) ciar dac reparaiile sunt importante%
4eparaiile privind prile comune folosite de mai muli locatari) dac nu au fost
pricinuite din vina acestora) cad n sarcina proprietarului%
,ac locatorul nu efectuea" reparaiile locative) locatorul poate cere daune-
interese) dar numai la ncetarea locaiunii -cci inconvenientele lipsei de ntreinere $de
e9emplu) "ugrveli) sunt suportate de locatar>
1:
%
n scimb) locatorul poate cere oricnd) efectuarea reparaiilor necesare ori
re"ilierea contractului) dac reparaiile locative efectuate de locatar sunt de natur a
provoca distrugerea sau pieirea lucrului%
Barcina probei revine locatarului%
2. Obligaia de plat a chiriei. 8ocatarul este obligat s plteasc ciria convenit la
termenele stabilite n contract% Plata ciriei se face la domiciliul debitorului +locatarului,
potrivit regulilor generale) fiind deci) cerabil%
,ac locatarul refu" s plteasc ciria) locatorul poate cere:
- e9ecutarea silit)
16
Potrivit art% 1??7 +% civ% reparaiile locative nu cad n sarcina locatarului cnd stricciunile au fost cau"ate prin
vecime sau de fora major ori din culpa locatorului%
17
5 se vedea) Cr% ,ea<) op. cit.) p% (=1%
- re"ilierea contactului
17
sau)
- poate invoca e9cepia de nee9ecutare $e$ceptio non adimpleti contractus)) dac
ciria urma s fie pltit cu anticipaie 'i lucrul nu s-a predat%
+nd locatorul a nciriat lucrul la mai muli locatari) obligaia de plat a ciriei
este conjunct $pentru c rspunderea este contractual)) dac nu s-a prev"ut altfel n
contract $solidaritatea)%
n situaia n care lucrul nciriat a fost vndut 'i noul locator $proprietar) nu-l
n'tiinea" pe locatar) plata fcut veciului proprietar este valabil%
3. Obligaia de restituire a lucrului. 8a ncetarea contractului) locatarul trebuie s
restituie lucrul nciriat) "n starea "n care l-a primit $mai puin u"ura normal)) mpreun
cu accesoriile sale) conform inventarului% Prin inventar trebuie s se neleag orice act de
constatare a strii n care s-a aflat lucrul la predare%
,ac lucrul a fost restituit fr inventar se pre"um c locatarul a primit lucrul n
bun stare% Pre"umia fiind relativ $iuris tantum) poate fi rsturnat prin orice mijloc de
prob%
,ac locatarul a fcut mbuntiri lucrului nciriat pe timpul locaiunii) cu acordul
proprietarului) el are dreptul la o despgubire n raport cu valoarea adugat%
,ac locatarul refu" s restituie lucrul) locatorul are la dispo"iie dou aciuni:
- o aciune personal) derivat din contract $e$ contractu)) care are avantajul c
poate proba u'or obligaia de restituire a lucrului $prin simpla pre"entare a contractului))
dar 'i de"avantajul c este supus prescripiei e9tinctive 'i nu poate fi intentat mpotriva
terilor#
- o aciune "n revendicare) ntemeiat pe dreptul de proprietate al locatorului) care
are avantajul c este imprescriptibil 'i poate fi intentat 'i mpotriva terilor deintori ai
lucrului) dar presupune 'i dificultatea probrii dreptului de proprietar al locatorului%
Potrivit art% 1::: +% civ% locatarul -nu este rspun"tor de pierderea sau deteriorarea
provenit din cau"a vecimii sau a unei fore majore>) deci rspunderea sa va fi antrenat
numai dac este n culp%
18
P r ile pot ns stipula un pact comisoriu, potrivit c ruia, n caz de neplat a chiriei la termen,
contractul s fie reziliat de drept, f r notificare i f r che mare n judecat ; a se vedea, D. Chi ri c ,
op. cit., p. 182.
4. Rspunderea locatarului pentru incendiu. Dbligaia de a ntreine 'i a restitui
lucrul n starea primit) face rspun"tor pe locatarul unei cldiri 'i de pagubele pricinuite
prin incendiu%
4spunderea locatarului pentru incendiu produs cldirilor) nu va fi angajat dac
acesta dovede'te c:
- incendiul a provenit din ca" fortuit sau din fora major#
- incendiul a fost cau"at de un defect de construcie#
- incendiul s-a produs prin comunicarea focului de la o cas vecin%
n ca"ul de mai sus) legea instituie o preumie relativ de rspundere a
locatarului) pentru a crei rsturnare nu este suficient dovada lipsei de culp) ci ciria'ul
trebuie s fac dovada e9istenei unei cau"e strine) neimputabile lui $care a provocat
incendiul)%
n ca"ul n care imobilul distrus de incendiul a fost locuit de mai muli ciria'i)
fiecare va rspunde pentru pagubele pricinuite de incendiu) proporional cu valoarea
locativ a construciei ocupate $rspunderea lor fiind conjunct)%
. Obligaia de aprare contra u!urprilor. Potrivit art% 1::: +% civ% locatarul este
obligat de a aduce la cuno'tina locatorului) n timp util) orice u"urpare ncercat de un ter
asupra lucrului) pentru a apra lucrul nciriat%
Prin u"urpare se nelege orice nclcare provenit de la un ter a dreptului de
proprietate al locatorului $sau a posesiei) asupra lucrului nciriat%
-n'tiinarea trebuie s fie fcut de locatar n termen util pentru ca locatorul s fie
n msur de a se apra contra ncercrii de u"urpare> mpotriva terilor care ar putea
pretinde un drept asupra lucrului nciriat
10
%
Dbligaia de aprare a proprietarului lucrului de ctre locatar 'i are raiunea n
faptul c acesta din urm se afl cel mai aproape de lucru 'i deci) n mai mare msur s
ia la cuno'tin de aciunile terilor%
n ca" de nerespectare a obligaie prev"ute de art% 1::7 +% civ% locatarul datorea"
despgubiri pentru prejudiciul cau"at locatorului din cau"a u"urprii%
19
5 se vedea) +% 2amangi u) 3% 4oset t i - /l nescu) 5l% /i coi anu) op. cit.) p% !0(%

S-ar putea să vă placă și