n literatura juridic s-a pus ntrebarea: dreptul de folosin al locatarului este un drept real sau este un drept de crean? Principalele argumente 1 n favoarea dreptului locatarului ca drept real ar putea fi: a) atunci cnd locaiunea se nceie pe o durat de peste ! ani ea devine act de dispo"iie# b) pentru a fi opo"abil terilor actul este supus publicitii imobiliare $cel puin n ca"ul n care obiectul contractului este un imobil)% &u mprt'im opinia de mai sus 'i ne raliem opiniei majoritare n materie ( ) potrivit creia dreptul de folosin al locatarului este un drept de crean) datorit urmtoarelor argumente: - locaiunea este act de dispo"iie numai cnd dep'e'te ! ani 'i este supus publicitii imobiliare numai peste * ani) n celelalte ca"uri dreptul de folosin al locatarului este un drept de administrare; - dreptul de folosin) ca drept de crean) nu confer locatarului dreptul de urmrire a bunului aflat asupra terilor 'i nici dreptul de preferin $specifice doar drepturilor reale)# - drepturile reale) sunt limitativ enunate de lege $dreptul de folosin locativ nefigurnd printre acestea)% +a drept de crean) dreptul de folosin al locatarului are caracter mobiliar $ciar dac are ca obiect un imobil)) temporar) susceptibil de gaj 'i transmisibil att inter vivos, ct 'i mortis causa 3 . ,eoarece consimmntul 'i cau"a nu pre"int particulariti n materia contractului de locaiune) n continuare) vom face referiri numai cu privire la capacitatea prilor 'i la obiectul contractului% n contractul de locaiune locatorul poate fi o -persoan fi"ic sau juridic titular a unui drept real care confer acestuia dreptul de folosin asupra bunului ce formea" 1 .%/% +ant acu"i no) Elementele dreptului civil) 10(1) p% 1!1-1!( citat de +% 2amangi u) 3% 4oset t i - /l nescu) 5l% /i coi anu) Tratat de drept civil romn) vol% 33) ed% ngrijit de ,% 4descu) 6d% 5ll) /ucure'ti) 1007) p% !0(%% 2 ) 3% 4osetti-/lnescu) 5l% /icoianu) op. cit.) p% !0(# ,% +i r i c) Drept civil. Contracte speciale) 6d% 8umina 8e9) /ucure'ti) 100:) p% 1:!% 3 +% ;oader ) Drept civil. Contracte speciale) 6d% 5ll /ec<) /ucure'ti) (==*) p% 111% obiectul contractului 'i anume: proprietarul) u"ufructuarul) abitatorul) locatarul principal $n ca"ul sublocaiunii)> etc% ntruct locaiunea este) n principiu) un act de administrare) att locatorul ct 'i locatarul trebuie s aib capacitatea de a nceia acte de administrare% .inorul de peste 1? ani ce are capacitate de e9erciiu restrns) va putea fi parte n contractul de locaiune) ns cu ncuviinarea prealabil a repre"entantului su legal% +nd durata contractului este mai mare de ! ani) iar obiectul acestuia este un imobil) doctrina a apreciat c locaiunea este act de dispoiie) iar prile trebuie s aib capacitatea corespun"toare nceierii unor astfel de acte juridice% n acest ca") minorul cu capacitate de e9erciiu restrns va putea) de asemenea s contracte"e) ns va avea nevoie) pe lng ncuviinarea prealabil a repre"entantului su legal 'i de autori"aia prealabil a autoritii tutelare% &e raliem opiniei potrivit creia numai locatorul trebuie s aib capacitate de dispoiie la nceierea locaiunilor ce dep'esc ! ani) deoarece pentru locatar ncirierea este ntotdeauna un act de administrare $indiferent de durat) ? % n sfr'it) ca"ul n care un coproprietar nciria" $de unul singur) nclcnd regula unanimitii) un bun aflat n indivi"iune) se vor aplica regulile din materia vn"rii lucrului de ctre unul din coproprietari ori teoria mandatului tacit reciproc sau a gestiunii de afaceri% n temeiul contractului principala obligaie a locatorului este de a asigura locatarului folosina lucrului pe toat durata locaiunii) obligaie de a face cu caracter succesiv) din care decurg mai multe obligaii secundare ! $cu scopul de a asigura garantarea folosinei lini!tite !i utile a lucrului nciriat)% Pentru asigurarea e9ecutrii obligaiei principale de folosin a lucrului) locatorul are trei obligaii subsecvente: a) obligaia de predare a lucrului# b) obligaia efecturii reparaiilor capitale 'i c) obligaia de garanie% 1. Obligaia de predare a lucrului. Potrivit art% 1::7 +% civ%) locatorul este obligat s predea lucrul la "nc#eierea contractului 'i la locul unde se afla n momentul contractrii $dac nu e9ist stipulaie contrar privind locul 'i momentul predrii)% Predarea lucrului nciriat se face pe celtuiala locatorului% 4 5 se vedea) ,% +i r i c) op. cit.) p% 1:?% 5 5 se vedea) @% .anol i u) At% 4usci ) op. cit.) p% 01% ,ac locatorul refu" predarea $avnd n vedere c obligaia de a face nu este alternativ)) locatarul poate cere instanei: a) predarea silit a lucrului# b) re"oluiunea contractului pentru nee9ecutare) cu daune-interese# c) poate invoca e9cepia de nee9ecutare $refu"nd plata ciriei) dac trebuia acitat anticipat)% n ca"ul n care predarea lucrului s-a fcut cu ntr"iere) locatarul este ndreptit s cear o diminuare a ciriei) proporional cu durata n care a fost lipsit de folosina acestuia 1 % -8ucrul trebuie predat n bun stare) nct s corespund destinaiei contractului) cu toate accesoriile sale la momentul contractrii> : % 2. Obligaia efecturii reparaiilor necesare. Potrivit art% 1::7 +% civ% starea corespun"toare a lucrului $potrivit scopului urmrit de pri)) trebuie s e9iste nu numai la momentul predrii) ci ea trebuie meninut pe tot timpul derulrii locaiunii) prin grija locatorului 7 % ,ac lucrul se degradea" din u"ul normal al acestuia sau datorit ca"ului fortuit) inclusiv prin viciile de construcie) necorespun"nd unei folosine normale potrivit destinaiei) locatorul trebuie sa efectue"e reparaiile necesare repunerii lucrului n starea corespun"toare 0 % 8ocatorul trebuie s efectue"e numai reparaiile importante $capitale) 'i necesare meninerii unei folosine normale a lucrului) alte reparaii) mai puin importante) numite -reparaii locative> fiind n sarcina locatarului% Potrivit art% 1::7 +% civ% dac lucrul -a pierit n total sau s-a fcut netrebnic spre obi'nuita ntrebuinare> locaiunea ncetea") locatorul neavnd obligaia de a-l reconstrui% 6 5 se vedea) ,% .acovei ) .%B% Bt r i bl ea) op. cit.) p% 1!:% 7 5 se vedea) +% 2amangi u) 3% 4oset t i - /l nescu) 5l% /i coi anu) op. cit.) p% !77% 8 8ucrul trebuie predat "n starea corespuntore destinaie acestuia 'i nu "n starea e$istent la "nc#eierea contractului) a'a cum trebuie predat lucrul n contractul de vn"are-cumprare# a se vedea) Cr% ,ea<) op. cit.) p% 10*# +% ;oader ) op. cit.) p% 1?*-1??% 9 -8ocatorul trebuie s "ntrein lucrul n bun stare) fcnd pe socoteala sa reparaiile necesare>#
a se vedea) +% 2amangi u) 3% 4oset t i - /l nescu) 5l% /i coi anu) op. cit.) p% !77% n ca"ul n care locatorul nu-'i e9ecut obligaia de efectuare a reparaiilor capitale) locatarul poate cere instanei) sub sanciunea plii de daune cominatorii: a) obligarea locatorului la e9ecutarea acesteia# b) autori"area de a le efectua) n contul locatorului) celtuielile fiind sc"ute din cirie# c) re"ilierea contractului% n ca"ul n care reparaiile capitate presupun urgen) ele pot fi efectuate de locatar 'i fr autori"area instanei de judecat) urmnd ca valoarea lor s fie recuperat prin diminuarea corespun"toare a ciriei 1= % 3. Obligaia de garanie. Potrivit art% 1::0 +% civ% obligaia de garanie a locatorului cuprinde: a) garania pentru tulburarea cau"at prin fapta sa proprie) b) garania pentru tulburarea provenit prin fapta unui ter) 'i c) garania pentru viciile ascunse ale lucrului nciriat% 5stfel) ca 'i la contractul de vn"are-cumprare) locatorul) o dat cu predarea lucrului) trebuie s asigure lini!tita !i utila lui folosin% a)% %arania pentru tulburarea cauat prin fapta proprie) impune locatorului obligaia de a se abine de la orice fapt personal) care ar putea mpiedica locatarului lini'tita folosin a lucrului% ;ulburarea locatarului de ctre locatorul care efectuea" reparaiile urgente) ce cad n sarcina sa 'i care nu pot fi amnate pn la ncetarea locaiunii nu "i sunt imputabile acestuia $locatorului)% 8ocatarul fiind obligat) n acest ca") s suporte limitarea folosinei lucrului nciriat% 4eparaiile cu caracter urgent 'i care nu suport amnare) trebuie ns) s fie fcute "n cel mult &' ile% ,ep'irea termenului d dreptul locatarului s cear o scdere de cirie) proporional cu lipsa parial a folosinei% ,ac reparaiile sunt de natur s provoace pierderea total a folosinei lucrului) locatarul poate cere re"ilierea contractului% Preci"m c 'i n acest ca") ca 'i la vn"are-cumprare) locatorul rspunde pentru tulburrile cau"ate prin fapta proprie) indiferent c sunt de fapt sau de drept% 10 8ocatarul poate) de asemenea) -s refu"e plata ciriei) invocnd e9cepia nee9ecutrii de ctre locator># a se vedea) @% .anol i u) At% 4usci ) op. cit.) p% 0:% b)% %arania pentru tulburrile provenite prin faptele terilor% n aceast situaie) rspunderea locatorului va fi distinct) dup cum tulburarea este de fapt sau de drept% 8ocatorul va rspunde numai pentru tulburrile de drept provenite de la teri $nu 'i pentru cele de fapt) fa de care locatarul se poate apra singur prin aciunile posesorii 11 )% +nd locatarul pierde folosina lucrului) n tot sau n parte) ca urmare a tulburrii de drept provenite de la un ter 1( ) acesta are dreptul de s cear: - re"ilierea contractului) cnd nu se mai poate e9ecuta sau cnd folosina lucrului a fost prea mult mic'orat# - o mic'orare a ciriei) proporional cu pierderea parial a folosinei% - daune interese% c)% %arania pentru viciile ascunse ale lucrului "nc#iriat% Potrivit art% 1::0 +% civ% -8ocatarul trebuie s fie garantat pentru toate stricciunile 'i viciile lucrului nciriat ori arendat) ce-i mpiedic ntrebuinarea>% Bpre deosebire de vn"tor) locatorul va rspunde) nu numai pentru viciile e9istente n momentul nceierii contractului) dar !i pentru cele aprute pe parcursul e$ecutrii acestuia) deoarece el are obligaia continu de a asigura folosina lucrului $potrivit destinaiei sale) pe toat durata locaiunii 1* % Pentru ca locatorul s rspund pentru vicii) trebuie ca acestea s pre"inte o anumit gravitate) mic'ornd folosina lucrului n a'a msur nct locatarul) dac le-ar fi cunoscut la momentul nceierii contractului) nu ar fi nciriat sau ar fi pltit o cirie mai mic% 4spunderea locatarului operea" indiferent dac el a fost sau nu de bun-credin la nceierea locaiunii $-ciar de'i nu au fost cunoscute locatorului la timpul locaiunii>)% 11 8ocatarul poate folosi aciunile posesorii $de'i nu este posesor) ci numai detentor precar) pentru aprarea dreptului su de folosin mpotriva terilor) cu condiia ca agentul tulburtor: s nu fie locatorul 'i s nu invoce vreun drept asupra lucrului "nc#iriat# pentru amnunte) a se vedea) Cr% ,ea<) op. cit.) p% 10!-101% 12 +nd folosina bunului este tulburat prin fapta unui colocatar sau vecin) printr-un fapt ilicit cau"ator de prejudicii) locatarul are la dispo"iie o aciune n despgubire mpotriva autorului faptei) n ba"a art% 007-000 +% civ%# a se vedea) ,% .acovei ) .%B% Bt r i bl ea) op. cit.) p% 1!0 'i practica citat de autori% 13 5 se vedea) @% .anol i u) At% 4usci ) op. cit.) p% 07% ntr-o opinie contrar) se aprecia" c locatorul va rspunde e9clusiv pentru viciile provenite din cau"e posterioare nceierii contractului: a se vedea) ,% +i r i c) op. cit.) p% 1:7% &u mprt'im punctul de vedere) -cci obligaia locatorului de a asigura folosina lucrului se prelunge'te pn la sfr'itul locaiunii>) a se vedea) +% 2amangiu) 3% 4oset t i - /l nescu) 5l% /i coi anu) op. cit.) p% !0=% 8ocatorul va rspunde numai pentru viciile ascunse ale lucrului) deoarece pentru viciile aparente $pe care locatarul le-a cunoscut sau putea s le cunoasc la momentul contractrii) locatorul nu rspunde 1? ) deoarece se pre"um c le-a acceptat% n ca"ul n care locatarul descoper c lucrul este afectat de vicii ascunse) poate cere: - re"ilierea contractului) dac lucrul a devenit impropriu folosinei sale# - reducerea ciriei) dac viciul mic'orea" numai valoarea de ntrebuinare a lucrului# - daune-interese% 4spunderea locatorului de bun-credin $nu a cunoscut e9istena viciilor) va fi atenuat) el suportnd numai daunele imprevi"ibile) spre deosebire de locatorul de rea- credin care va suporta att daunele previ"ibile) ct 'i pe cele neprevi"ibile% +nd viciile aprute pe timpul derulrii locaiunii nu sunt imputabile locatorului) fiind datorate ca"ului fortuit sau forei majore) locatarul poate opta ntre re"iliere sau reducerea ciriei) ns nu poate cere daune-interese% Dbligaia de garanie pentru tulburrile provenite din fapta proprie) a terilor ori pentru vicii ascunse poate fi modificat prin acordul prilor: -agravat $de e9emplu) pentru vicii care fac mai puin comod folosina) sau) dimpotriv) limitat ori "nlturat> 1! % Obligaiile locatarului 1. Obligaia de ntrebuinare a lucrului potrivit destinaiei sale. Potrivit art% 1::0 +% civ% locatarul -trebuie s ntrebuine"e lucrul nciriat ca un bun proprietar 'i numai la destinaia determinat prin contact(% 5vnd n vedere prevederile de mai sus) locatarul nu va putea scimba destinaia lucrului nciriat) dect cu acordul locatorului% n ca"ul n care prile contractante nu determin destinaia lucrului dat n folosin) aceasta va fi stabilit n funcie de natura bunului) de obiceiul locului) de destinaia sa anterioar ori de profesia ciria'ului $e9istnd pre"umia c lucrul a fost nciriat pentru e9ercitarea acesteia)% 14 5 se vedea) ,% 5l e9andr esco) E$plicaiune teoretic !i practic a dreptului civil romn) /ucure'ti) 10(1) p% 1==-1=1% 15 5 se vedea) Cr% ,ea<) op. cit.) p% 100# +% ;oader ) op. cit.) p% 1?:% ,ac ciria'ul scimb destinaia lucrului ori face transformri majore neautori"ate) locatorul este n drept s cear instanei de judecat: - repunerea lucrului n starea anterioar 'i folosirea lui potrivit destinaiei# sau - re"ilierea contractului cu daune-interese% 8ocatarul are obligaia de a folosi lucrul ca un bun proprietar) ceea ce implic ntreinerea lui pe toat durata locaiunii) pentru meninerea strii n care i-a fost predat de locator% 6l poate efectua reparaiile mai mici) numite locative )* $spre deosebire de reparaiile importante 'i degradrile provenind din u"ul normal al lucrului care sunt n sarcina locatorului)% n plus) locatarul poate efectua lucrrile de mic nsemntate) care nu se consider scimbare de destinaie) de e9emplu) instalarea de ga"e) telefon) alarm) aer condiionat etc% ,ac s-a produs degradarea lucrului din culpa locatarului) el va fi obligat s fac reparaiile pe celtuiala sa) ciar dac reparaiile sunt importante% 4eparaiile privind prile comune folosite de mai muli locatari) dac nu au fost pricinuite din vina acestora) cad n sarcina proprietarului% ,ac locatorul nu efectuea" reparaiile locative) locatorul poate cere daune- interese) dar numai la ncetarea locaiunii -cci inconvenientele lipsei de ntreinere $de e9emplu) "ugrveli) sunt suportate de locatar> 1: % n scimb) locatorul poate cere oricnd) efectuarea reparaiilor necesare ori re"ilierea contractului) dac reparaiile locative efectuate de locatar sunt de natur a provoca distrugerea sau pieirea lucrului% Barcina probei revine locatarului% 2. Obligaia de plat a chiriei. 8ocatarul este obligat s plteasc ciria convenit la termenele stabilite n contract% Plata ciriei se face la domiciliul debitorului +locatarului, potrivit regulilor generale) fiind deci) cerabil% ,ac locatarul refu" s plteasc ciria) locatorul poate cere: - e9ecutarea silit) 16 Potrivit art% 1??7 +% civ% reparaiile locative nu cad n sarcina locatarului cnd stricciunile au fost cau"ate prin vecime sau de fora major ori din culpa locatorului% 17 5 se vedea) Cr% ,ea<) op. cit.) p% (=1% - re"ilierea contactului 17 sau) - poate invoca e9cepia de nee9ecutare $e$ceptio non adimpleti contractus)) dac ciria urma s fie pltit cu anticipaie 'i lucrul nu s-a predat% +nd locatorul a nciriat lucrul la mai muli locatari) obligaia de plat a ciriei este conjunct $pentru c rspunderea este contractual)) dac nu s-a prev"ut altfel n contract $solidaritatea)% n situaia n care lucrul nciriat a fost vndut 'i noul locator $proprietar) nu-l n'tiinea" pe locatar) plata fcut veciului proprietar este valabil% 3. Obligaia de restituire a lucrului. 8a ncetarea contractului) locatarul trebuie s restituie lucrul nciriat) "n starea "n care l-a primit $mai puin u"ura normal)) mpreun cu accesoriile sale) conform inventarului% Prin inventar trebuie s se neleag orice act de constatare a strii n care s-a aflat lucrul la predare% ,ac lucrul a fost restituit fr inventar se pre"um c locatarul a primit lucrul n bun stare% Pre"umia fiind relativ $iuris tantum) poate fi rsturnat prin orice mijloc de prob% ,ac locatarul a fcut mbuntiri lucrului nciriat pe timpul locaiunii) cu acordul proprietarului) el are dreptul la o despgubire n raport cu valoarea adugat% ,ac locatarul refu" s restituie lucrul) locatorul are la dispo"iie dou aciuni: - o aciune personal) derivat din contract $e$ contractu)) care are avantajul c poate proba u'or obligaia de restituire a lucrului $prin simpla pre"entare a contractului)) dar 'i de"avantajul c este supus prescripiei e9tinctive 'i nu poate fi intentat mpotriva terilor# - o aciune "n revendicare) ntemeiat pe dreptul de proprietate al locatorului) care are avantajul c este imprescriptibil 'i poate fi intentat 'i mpotriva terilor deintori ai lucrului) dar presupune 'i dificultatea probrii dreptului de proprietar al locatorului% Potrivit art% 1::: +% civ% locatarul -nu este rspun"tor de pierderea sau deteriorarea provenit din cau"a vecimii sau a unei fore majore>) deci rspunderea sa va fi antrenat numai dac este n culp% 18 P r ile pot ns stipula un pact comisoriu, potrivit c ruia, n caz de neplat a chiriei la termen, contractul s fie reziliat de drept, f r notificare i f r che mare n judecat ; a se vedea, D. Chi ri c , op. cit., p. 182. 4. Rspunderea locatarului pentru incendiu. Dbligaia de a ntreine 'i a restitui lucrul n starea primit) face rspun"tor pe locatarul unei cldiri 'i de pagubele pricinuite prin incendiu% 4spunderea locatarului pentru incendiu produs cldirilor) nu va fi angajat dac acesta dovede'te c: - incendiul a provenit din ca" fortuit sau din fora major# - incendiul a fost cau"at de un defect de construcie# - incendiul s-a produs prin comunicarea focului de la o cas vecin% n ca"ul de mai sus) legea instituie o preumie relativ de rspundere a locatarului) pentru a crei rsturnare nu este suficient dovada lipsei de culp) ci ciria'ul trebuie s fac dovada e9istenei unei cau"e strine) neimputabile lui $care a provocat incendiul)% n ca"ul n care imobilul distrus de incendiul a fost locuit de mai muli ciria'i) fiecare va rspunde pentru pagubele pricinuite de incendiu) proporional cu valoarea locativ a construciei ocupate $rspunderea lor fiind conjunct)% . Obligaia de aprare contra u!urprilor. Potrivit art% 1::: +% civ% locatarul este obligat de a aduce la cuno'tina locatorului) n timp util) orice u"urpare ncercat de un ter asupra lucrului) pentru a apra lucrul nciriat% Prin u"urpare se nelege orice nclcare provenit de la un ter a dreptului de proprietate al locatorului $sau a posesiei) asupra lucrului nciriat% -n'tiinarea trebuie s fie fcut de locatar n termen util pentru ca locatorul s fie n msur de a se apra contra ncercrii de u"urpare> mpotriva terilor care ar putea pretinde un drept asupra lucrului nciriat 10 % Dbligaia de aprare a proprietarului lucrului de ctre locatar 'i are raiunea n faptul c acesta din urm se afl cel mai aproape de lucru 'i deci) n mai mare msur s ia la cuno'tin de aciunile terilor% n ca" de nerespectare a obligaie prev"ute de art% 1::7 +% civ% locatarul datorea" despgubiri pentru prejudiciul cau"at locatorului din cau"a u"urprii% 19 5 se vedea) +% 2amangi u) 3% 4oset t i - /l nescu) 5l% /i coi anu) op. cit.) p% !0(%