2

CUPRINS
Introducere
Capitolul I NOIUNI GENERALE PRIVIND EVALUAREA IMOBILELOR LOCATIVE....3
1.1 Particularitile imobilului rezidenial ca obiect al evalurii..............................................5
1.2 Partajarea sub aspect juridic.............................................................................................5
1.3 Partajarea sub aspect fizic................................................................................................10
Capitolul II ANALIZA PIEEI IMOBILULUI LOCATIV N R.STRENI..17
2.1 Analiza pieei imobilului locativ n or.Streni..21
2.2 Analiza pieei imobiliare locative n s.Cojuna.21
2.3 Perspective de dezvolatare a pieei imobiliare.23
Capitolul III EVALUAREA IMOBILULUI LOCATIV DIN R.STRENI.....24
3.1 Descrierea bunului imobil din s. Cojuna ..26
3.2 Evaluarea propriu-zis a bunului imobil din s.Cojuna..26
3.3 Reconcilierea valorii34
Concluzii38
Bibliografie....40
Anexe










3

INTRODUCERE
Dezvoltarea pieei imobiliare n Republica Moldova n mare msur depinde de
elaborarea i implementarea n practic a unui system de evaluare i reevaluare a bunurilor
immobile.Partea metodologic a acestui sistem include:principiile,metodelei procedurile de
evaluare care pn la etapa de tranziie a economiei erau cu totul altele.
n rezultatul dezvoltrii relaiilor de pia n Republica Moldova s-au creat condiii
favorabile pentru apariia unor noi genuri de activitate i profesiuni.n ultimul deceniu au devenit
cunoscute i n ara noastr profesiile de manager,agent imobiliar i evaluator.
n perioada 1940-1991 n Moldova a existat doar proprietatea de stat asupra bunurilor immobile
i proprietatii individuale(limitat doar la bunuri immobile locative).Preurile bunurilor
immobile,se formau pe piaa neagr i erau cunoscute doar unui cerc restrns de cumprtori i
vnztori.
Piaa imobilar locative este unicul sector al pieei imobiliare despre care cu siguran
putem spune c s-a format n oraele mari din R.M.Conform datelor statistice al Oficiului
Cadastral Teritorial n fiecare lun n oraul Chiinu i suburbiile lui se efectueaz n mediu
900 tranzacii cu imobil locativ.
n R.M. activ se formeaz i se dezvolt piaa bunurilor material i imobilelor
locative.Bunurile materiale sunt obiecte de baz n discuii la privatizarea proprietii de stat i
municipal.la arenda spaiilor i la vinderea celor locative.
S-au format structuri comerciale ce activeaz pe piaa imobilului.Infrastructura petei
imobiliare prezint o gam de instituii specializate,destinaia crora este acordarea ajutorului
calificat persoanelor fizice i juridice n efectuarea operaiilor cu imobilul,inclusive evaluarea
acestora.
Evident,este c evaluarea valorii de pia este posibil numai n urma crerii segmentului
de pia pe o anumit categorie de immobile,cu toate acestea la imobilele locative s-au creat
premisele economico-juridice necesare pentru implementarea metodelor de evaluare.
Estimarea valorii nunurolor immobile se efectueaz cu ajutorul urmtoarelor abordri de
evaluare:abordarea nalizei comparative a vnzrilor,abordarea veniturilor i abordarea
cheltuielilor.Condiiile i modul de aplicare a metodelor de evaluare sunt stabilite prin legea
R.M. cu privire la activitatea de evaluare i Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor
immobile,aprobate de Guvern.
Bunul imobil este bunul,strmutarea cruia este imposibil fr pricinuirea de daune
destinaiei lui.
Datorit faptului c cetenii R.M. acumuleaz mijloace bneti peste hotare,n urma
crui fapt cu aceste mijloace ei i procur spaii locative pentru a-i satisfice cerinele
4

vieii.indiferent de nivelul de dezvolatre al unei ri,n primul rind cetenii acord o mare atenie
imobilului locative.
n prezent,procesul de evaluare e bunurilor immobile etse o problem actual datorit
sporirii situaiei de litigii.Lipsa spaiilor locative suficiente a dus la ceea c fiecare persoan
ncearc n diverse moduri s devin proprietar al imobilului locative,ca urmare se adreseaz la
serviciile evaluatorilor.Concomitent evaluarea este o funcie permanent a OCT-urilor realizat
att la cererea populaiei,ct i la cererea organelor fiscale (reevaluarea n scop de impozitare).
Problemele menionate au formulat necesitatea elaborrii lucrrii cu privire la evaluarea
bunurilor imobiliare.
Actualitatea temei const n evidenierea problemelor actuale existente i care se va
dezvolta pe viitor,descriindu-se rolul i necesitatea evalurii proprietii rezideniale.
n lucrarea dat au fost infiltrate informaii n form textual,precum i 2 figuri n partea
teoretic,iar n procesul evalurii propriu-zise 11 tabele.Lucrarea este format din 3 capitole,care
la rndul su sunt subordonate la 3 paragrafe:
I capitol reflect principalele particulariti ale imobilului residential ca obiect al
evalurii,precum i descrierea principalelor momente n procesul de partajare a proprietii
imobiliare;
II capitol,este reprezentat de informaia cu privire la analiza pieii imobiliare att n
or.Streni,precum i n s.Cojuna;
III capitol,cuprinde informaia principal a proiectului iniiat,i anume:descrierea bunului
imobil supus evalurii,procesul de evaluare propriu-zis ,i nu n cele din urm reconcilierea
valorii.













5

1. NOIUNI GENERALE PRIVIND EVALUAREA IMOBILELOR LOCATIVE
1.1 Particularitile imobilului rezidenial ca obiect al evalurii
Locuina reprezint una din necesitile de baz de care omul are nevoie n mod
prioritar,determinnd ntr-o oarecare msur nivelul de via,traiul,condiiile de dezvolatare
social i intelectual.
Sfera de locuine este o parte component important a economiei naionale.Cu toate
acestea,asigurarea populaiei cu locuine este o sarcin social,legat de crearea condiiilor
necesare pentru activitatea vital a fiecrui om.
Procesele de reproducere ale fondului locativ au o importan esenial pentru succesul n
efectuarea reformelor economice n ar.
Un aspect principal care conduce la funcionalitatea pieii imobilului rezidenial este
cerereai oferta de locuine.Pe o pia eficient exist un numr mare de cumprtori i ofertani
care creeaz o pia liber,competitiv.Nici unul dintre aceti participani nu deine o parte de
pia suficient de mare nct s aib o influen direct i msurabil asupra preului.
Proprietatea imobilului rezidenial este un produs specific prin:
1.Durata de producie mare
2. Durata de via lung
3.Produs complex
4.Imobilitatea
5.Volum de investiii mari
6.Costuri de metenan mari(meninerea n stare normal a bunului imobil)
7. Grad redus de tranzacionabilitate
8.Grad redus de realizare a lichiditii financiare.
n figura ce urmeaz va fi descris cum are loc interaciunea dintre principalii
determinani ai performanei sistemului locativ rezidenial










6


























1. NOIUNI GENERALE PRIVIND EVALUAREA IMOBILELOR LOCATIVE
Fig 1.1Determinanii performanei sistemului locative
Sursa:elaborat de autor n baza cursului examinat la disciplin

Rezultatele funcionrii pieei
de locuine
- eficiena distribuirii
- mbuntirea locuinelor
- calitatea
- stabilitatea investiiilor i
construciei
- diversitatea locuinelor
- preurile / chiriilor locuinelor
- accesibilitatea i alegerea
Oferta de locuine
Fondul locativ:
- existent / nou
- tipul proprietii
- calitatea
Tranzacii de pia
Cererea de lo
:
- numrul / tipul
- venitul disponibil
- preferinele de
consumator
Factori externi
- economic
- cretere / scdere
- inflaie
- construcia locuinelor
- industria
- disponibilitatea creditelor
Cererea
REZULTATELE
PROMOVRII POLITICII
LOCATIVE
Imobiliar
Piee de locuine competitive

Fiscal
Subsidii locative bine intite
Financiar
Sistemul bine-funcional de
finanare a locuinelor
Factori externi
- tendine demografice
- rata imigraiei
- politici privind veniturile
- politici privind fora de munc
INFLUENEAZ OFERTA
INFLUE
NEAZ
CERERE
A
7


1.1 Particularitile imobilului rezidenial ca obiect al evalurii
Locuina reprezint una din necesitile de baz de care omul are nevoie n mod
prioritar,determinnd ntr-o oarecare msur nivelul de via,traiul,condiiile de dezvolatare
social i intelectual.
Sfera de locuine este o parte component important a economiei naionale.Cu toate
acestea,asigurarea populaiei cu locuine este o sarcin social,legat de crearea condiiilor
necesare pentru activitatea vital a fiecrui om.
Procesele de reproducere ale fondului locativ au o importan esenial pentru succesul n
efectuarea reformelor economice n ar.
Un aspect principal care conduce la funcionalitatea pieii imobilului rezidenial este
cerereai oferta de locuine.Pe o pia eficient exist un numr mare de cumprtori i ofertani
care creeaz o pia liber,competitiv.Nici unul dintre aceti participani nu deine o parte de
pia suficient de mare nct s aib o influen direct i msurabil asupra preului.
Proprietatea imobilului rezidenial este un produs specific prin:
1.Durata de producie mare
2. Durata de via lung
3.Produs complex
4.Imobilitatea
5.Volum de investiii mari
6.Costuri de metenan mari(meninerea n stare normal a bunului imobil)
7. Grad redus de tranzacionabilitate
8.Grad redus de realizare a lichiditii financiare.
n figura ce urmeaz va fi descris cum are loc interaciunea dintre principalii
determinani ai performanei sistemului locativ rezidenial










8


n figura ce urmeaz am analizat care sunt principlalele caracteristici pe care se bazeaz
un potenial comprtor,dar care i nu n cele din urm fiind foarte importante,i nu conteaz c
acioneaz la nivel psihologic,precum i financiar etc.:










Fig.1.2 Caracteristicile de baz pentru locuin n viaa omului
Sursa: elaborat de autor n baza cursului examinat la disciplin
Dac ar fi s identificm care sunt principalele particulariti ce deosebesc bunul imobil
rezidenial fa de celelelalte obiecte ale evalurii,atunci nemijlocit trebuie s menionm
sintagmele ce ne sunt puse la dispoziie de legislaia n vigoare,i anume:
Particularitile imobilului ca marf:
1) Baza bogiei naionale o constituie-bunurile imobile
Anume n construcii ,edificii i cldiri ,treptat se acumuleaz volumul muncii generaiilor
anterioare care au asigurat si continu s asigure un nivel decent de via pentru noi cei de
astzi,ct i pentru viitor.Conform unor estimri,bunurile imobile constituie aproape jumtate din
toat bogia mondial acumulat.
2) Zona de existen a bunurilor imobile-piaa imobiliar,reprezint un generator continuu al
creterii economice al ntregii ri.
Atunci cnd apar nite mijloace importante,deseori are loc investirea primar anume n bunurile
imobile cu diferit destinaie,inclusiv i cele rezideniale,ce duc imediat la schimbri calitative
ale cererii i ofertei,ce asigur dinamica dezvoltrii macroeconomice.
3) Bunul imobil este un obiect deosebit
Deoarece bunurile imobile constituie baza activitaii vitale ale omului i ale societii n
ntregime ,putem afirma c bunurile reprezint un obiect deosebit al circuitului de pia i al
proprietii.anume de aceast caracteristic se conduce statul cnd are loc formarea sistemelor de
control a eficienii utilizrii bunurilor imobile la toate etapele ciclului vital al acestora.
Ceteanul
Design
Condiii
Anturajul interior
Influena anturajului


Fizice

Securitate-gradul de mndrie
Suport social-crearea familiei
Identitate cultural-nostalgie
Costul-accesibilitate
Dezvoltare economic-dezv.deprinderilor
Investiii-active
Influena anturajului
Financiare

Amplasare-spaiu

Mrime,planificare-potrivit pentru locuire
Vecintate-accesul la servicii
Psihologice-sociale
9

Din punct de vedere economic:
Bunurile imobile sunt bunuri economice ce au ca scop satisfacerea necesitilor umane.Indiferent
dac aceste bunuri sunt orientate spre consumul nemijlocit sau spre utilizarea bunurilor imobile
ca factori de producie.Bunurile imobile ca bunuri economice au anumite trsturi caracteristice
i unele din ele ar fi:
1) Legtura indisolubil cu solul-bunul imobil,i cel rezidenial nemijlocit,nu poate fi
schimbat dintr-un loc n altul fr deteriorarea acestuia,sau distrugerea lui.
2) Amplasamentul fixat-trebuie s percepem faptul ca bunul imobil este unic,deci orice bun
imobil are trasturile sale specifice.Chiar dac se evalueaz 2 obiecte analogice la prima
vedere (de exemplu 2 apartamente de aceeai serie,construite dup aceleai tehnologii)
par a fi identice,atunci dup o analiz mai profund pot fi gsite un ir de deosebiri,care
i duc la faptul c aceste obicte sunt unice.
3) Condiiile de producere(de construcie)-difer de la un obiect la altul.Exploatarea de
lunga durat a bunului imobil,dac este ntreinut corect,poate servi zeci i chiar sute de
ani.Bunul imobil este o marf scump-la procurarea bunului imobil sunt necesare resurse
semnificative,din aceast cauz potenialii cumprtori desori sunt nevoii s apeleze la
diferite mecanisme financiare.
Din toate aceste considerente,putem deosebi 3 moduri de utilizare ale bunului imobil ca bun
economic:
1. Primul mod de utilizare este cel de consum(utilizarea bunului imobil ca marfa)
Dac e s facem o referin anume la bunurile imobile rezideniale atunci ,logic c o familie
pentru a beneficia de un trai decent trebuie sa fie asigurat cu o locuin,ce n primul rnd o
va folosi pentru activitatea sa vital .
2. Utilizarea n scopul produciei (bunurile imobiliare constituie element al procesului de
producie)
Acest tip de utilizare nu este specific pentru bunurile imobile rezindeiale,ci doar pentru cele
industriale sau comerciale,adic atunci cnd servesc ca spaiu pentru desfurarea activitii
economice.
3. Utilizarea n scopul obinerii veniturilor
Bunurile imobile rezideniale sunt o surs destul de sigur de a obine un venit stabil,anume
din colectarea chiriei,astfel dreptul de proprietate se pstreaz i dac la moment proprietarul
nu are nevoie de acest bun imobil(avnd altul suplimentar,sau avnd altul anterior),atunci
lipsa nevoiei la moment se poate transforma n apariia unui venit necesar.


10

1.2 Partajarea sub aspect juridic
Partaj- mprireauneimotenirintrepersoanelendreptites-ostpneasc,
fcutdeoinstanjudectoreascsaudesuccesorintreei.
Deosebim 2 ci ale procesului de partajare:
Cale notarial: se realizeaz ori de cte ori soii (fotii soi) se neleg n privina modului de
partajare a bunurilor comune. n caz contrar, notarul va ndruma prile pentru soluionare n
instan.
Cale judiciar : Odat cu divorul, soii pot solicita instanei s se pronune i cu privire la partaj
sau pot solicita ulterior partajul, prin cerere separat.
Modalitatea de partajare a bunurilor comune poate fi stabilit de soi de comun acord sau va fi
stabilit de instan dup administrarea probelor aferente.
Tipurile de partajare:
partajul poate fi convenional (prin bun nvoial) sau judiciar (prin hotrre
judectoreasc);
dac un coproprietar este lipsit de capacitate de exerciiu ori are capacitate de exerciiu
restrns, partajul va putea fi fcut prin bun nvoial numai cu autorizarea instanei de
tutel, precum i, dac este cazul, a ocrotitorului legal;
partajul prin bun nvoial poate fi desfiinat pentru aceleai cauze ca i contractele;
ncazul bunurilor imobile, pentru ndeplinirea condiiilor de valabilitate, prile trebuie s
cear autentificarea notarial a acordului sau ncuviinarea instanei.
Deosebim urmtoarele modaliti de partajare:
n natur, proporional cu cota-parte a fiecrui coproprietar ce va fi stabilit;
atribuirea ntregului bun, n schimbul unei sulte, n favoarea unuia din soi/fotii soi, la
cererea acestora;
vnzarea bunului i distribuirea preului: vnzarea bunului se face n modul stabilit de
soi iar n caz de nenelegere, la licitaie public, n condiiile legii, iar distribuirea
preului se va face n conformitate cu cotele stabilite, de comun acord sau de ctre
instan;
Valoarea bunurilor imobile partajabile
Se stabilete de comun acord de ctre soi/fotii soi. Avantajul stabilirii de comun acord este
dat de faptul ca se evit costurile privind expertul evaluator i se evit prelungirea duratei de
soluionare a partajului.Dac prile nu se neleg cu privire la valoarea bunurilor partajabile,
instana va numi un expert evaluator care va stabili cuantumul acesteia.
Bunurile ce se partajeaz: bunurile mobile i imobile dobndite de soi n timpul
cstoriei. [5]
11

Cazuri ce necesit soluionare cu procesul de partajare:
Imprirea proprietii n devlmie a soilor
Conform art.25 din Codul familiei, mprirea proprietii n devlmie a soilor poate fi
fcut att n timpul cstoriei, ct i dup desfacerea ei, la cererea oricruia dintre soi.
Proprietatea n devlmie poate fi mprit n baza acordului dintre soi.n caz de nenelegere,
determinarea cotei-pri a fiecrui so n proprietatea n devlmie, precum i mprirea
acesteia n natur, se face pe cale judectoreasc. ) La mprirea proprietii n devlmie,
instana judectoreasc, la cererea soilor, stabilete bunurile ce urmeaz s fie transmise
fiecruia dintre ei. Dac unuia dintre soi i snt transmise bunuri care depesc cota ce-i revine,
celuilalt so i se poate stabili o compensaie bneasc sau de alt natur. Bunurile procurate
pentru copiii minori (mbrcminte, nclminte, rechizite colare, instrumente muzicale, jucrii
etc.) se transmit gratuit soului mpreun cu care locuiesc copiii. Depunerile fcute de soi pe
numele copiilor lor minori snt proprietate a copiilor i nu se iau n considerare la partaj. Dac
bunurile comune au fost mprite n timpul cstoriei, acestea devin bunuri personale ale soilor,
iar bunurile care nu au fost mprite, precum i bunurile dobndite ulterior de ctre soi, snt
proprietate n devlmie a acestora. Pentru mprirea bunurilor proprietate n devlmie a
soilor a cror cstorie a fost desfcut, se stabilete un termen de prescripie de 3 ani.
Conform art.26 putem determina cum are loc determinarea cotelor-pri n proprietatea
ndevlmie a soilor:
La mprirea proprietii n devlmie a soilor i determinarea cotelor-pri din aceasta,
prile soilor snt considerate egale dac contractul matrimonial nu prevede altfel.
Instana judectoreasc este n drept s diferenieze cotele-pri n proprietatea n
devlmie a soilor, innd cont de interesele unuia dintre soi i/sau de interesele
copiilor minori.
La mprirea proprietii n devlmie a soilor, datoriile comune se mpart ntre ei
proporional cotelor-pri ce le-au fost repartizate.
Decesul unuia dintre soi are drept efect ncetarea proprietii comune n devlmie. n
acest caz, bunurile soului decedat trec la motenitori
II ncetarea proprietii comune pe cote-pri prin mprire(Art. 357)
ncetarea proprietii comune pe cote-pri prin mprire poate fi cerut oricnd dac
legea, contractul sau hotrrea judectoreasc nu prevede altfel:
Unul din cele mai rspndite moduri de ncetare a dreptului de proprietate comun pe cote
pri este mprirea. n cazul mpririi bunul aflat n proprietate comun pe cote-pri se mparte
materialmente ntre coprtai, fiecare dintre acetia devenind proprietarul exclusiv asupra unei
12

anumite pri determinate din bunul care a format obiectul proprietii comune pe cote-pri. Ca
rezultat al mpririi bunului se face o repartizare concret a unor pri din bunul comun, adic
fiecare coproprietar primete o parte determinant din bun n locul prii nedeterminante.
mprirea poate fi cerut chiar i atunci cnd unul dintre coproprietari a folosit exclusiv
bunul, afar de cazul cnd l-a uzucapat, n condiiile legii.
mprirea bunului comun poate fi cerut chiar dac bunul a fost folosit n exclusivitate de
un singur coproprietar. Folosirea bunului de un singur coproprietar poate avea loc n baza
nelegerii dintre coproprietar cu respectarea prevederilor art. 346. Dac, un coproprietar, va
poseda bunul proprietate comun, ntrunind condiiile necesare uzucapiunii, el va deveni
proprietar exclusiv al ntregului bun. n acest caz, nu se va putea cere mprirea bunului, fiindc
acesta nu mai este un bun comun ci aparine n exclusivitate unui singur proprietar.
mprirea poate fi fcut prin nelegere a prilor sau prin hotrre judectoreasc
Proprietatea comun pe cote-pri poate nceta prin dou forme de mpreal: prin
nelegerea prilor, adic pe cale amiabil i prin hotrre judectoreasc.
mprirea amiabil se efectueaz n baza unui act juridic ncheiat ntre toi coproprietarii, act
care poate fi ncheiat n orice form: scris sau verbal. Un asemenea act de mprire va fi valabil
doar, dac la el vor participa toi coproprietarii i toi vor cdea de acord cu realizarea mpririi
pe aceast cale, precum i cu clauzele actului de mprire. Dac unul din coproprietar este
limitat sau lipsit n capacitatea de exerciiu, atunci mprirea voluntar se va putea realiza numai
cu ncuviinarea autoritii tutelare, precum i a ocrotitorului legal, dup caz.
mprirea judectoreasc se efectueaz de ctre instanele judectoreti la cererea persoanei
ndreptite de a cere partajul, asemenea persoane, pot fi coproprietarii i creditorii acestora.
Dac bunul a fost partajat benevol, atunci cererea de partaj va fi respins de ctre instana de
judecat ca inadmisibil. Partajul judiciar de cele mai dese ori poate avea loc n urmtoarele
cazuri; a) la mprire nu sunt prezeni toi titularii dreptului de proprietate comun; b)
coproprietarii nu ajung la o nelegere privind mprirea bunului comun; c) unul din
coproprietari este lipsit sau limitat n capacitatea de exerciiu i autoritatea tutelar, dup caz a
ocrotitorului legal, a refuzat ncuviinarea unui partaj voluntar.
Amnarea mpririi (Art. 359)
Contractele privind amnarea mpririi nu pot fi ncheiate pentru o perioada mai mare de
5 ani. n cazul imobilelor, contractele trebuie ncheiate n form autentic i nscrise n
registrul bunurilor imobile.
Coproprietarii unei proprieti comune pe cote-pri pot ncheia un contract prin care s
amne mprirea bunului comun. Pe lng condiiile generale de valabilitate a contractelor,
contractul de amnare a mpriri mai trebuie s cuprind o condiie special i anume cea
13

referitoare la termen. Termenul contractului de amnare a mpriri nu poate fi mai mare de 5
ani. Dac, un asemenea contract, va fi ncheiat pe un termen mai mare de 5 ani apoi el va fi lovit
de nulitate. Contractul de rennoire a amnrii mpririi poate fi ncheiat doar dup expirarea
primului termen. Forma contractul de amnare a mpririi depinde de faptul dac bunul comun
este mobil sau imobil. Dac bunul comun este mobil apoi contractul de amnare a mprirei
poate fi ncheiat att n form scris ct i n form verbal.
Dac bunul comun este imobil, contractul de amnare a mpririi va putea fi ncheiat doar n
form autentic. n cazul bunurilor imobile contractul de amnare a mpririi va fi opozabil
terelor doar din momentul nregistrrii n registrul bunurilor imobile.
Pentru motive temeinice, instana de judecat poate dispune, la cererea oricrui
coproprietar, mprirea chiar nainte de perioada stabilita prin contract.
Dac coproprietarii au ncheiat un contract prin care au amnat mprirea, apoi mprirea
nu va putea avea loc dect dup expirarea termenului acestui contract. Cu toate acestea, oricare
din coproprietari poate cere instanei judectoreti s dispun mprirea bunului chiar i naintea
expirrii termenului contractului de amnare a mpririi. Instana judectoreasc va dispune
mprirea bunului, naintea expirrii termenului contractului de amnare a mpririi, dac va
considera c exist motive ntemeiate. n fiecare caz concret instana judectoreasc va trebui s
reias din circumstanele cauzei i s analizeze dac motivele invocate de unul (sau civa)
coproprietari pot fi considerate ca temeinice sau nu.
Instana de judecat poate dispune amnarea mpririi dac aceasta s-ar impune n
vederea proteciei intereselor celorlali coproprietari. Instana poate dispune mprirea
dac mprejurrile avute n vedere la data pronunrii hotrrii de amnare s-au modificat.
Amnarea mpririi poate avea loc prin ncheierea unui acord dintre toi coproprietarii, fie
prin hotrre judectoreasc. Amnarea mpririi va avea loc prin hotrre judectoreasc n
cazurile n care unul sau civa coproprietari vor cere mprirea bunului comun. Instana de
judecat va putea dispune, la cererea unuia din coproprietari, amnarea mpririi, doar dac va
constata c o asemenea amnare va avea drept efect o protecie a intereselor celorlali
coproprietari. Totui, dac la dat pronunri hotrrei de amnare a mpririi, se vor modifica
temeiurile invocate pentru amnarea mpririi, instana judectoreasc va fi n drept s dispun
mprirea bunului comun
III mprirea n cazul n care coproprietarul este lipsit de sau limitat n capacitatea de
exerciiu(Art. 360)
Dac un coproprietar este lipsit de sau limitat n capacitatea de exerciiu, mprirea poate
fi fcut prin nelegerea prilor numai cu ncuviinarea autoritii tutelare, precum i a
ocrotitorului legal, dup caz.
14

Norma comentat instituie o cerin suplimentar fa de nelegerea cu privire la mprirea
bunului comun n cazul n care un coproprietar este lipsit sau limitat n capacitatea de exerciiu.
Aceste reguli vor fi aplicabile i persoanelor care nu au mplinit vrsta de 18 ani, adic
persoanelor care nu au capacitate de exerciiu deplin, excepie fiind cei care au ncheiat
cstoria pn la atingerea majoratului (art. 20alin. 2) i persoanele emancipate (art. 20 alin.3).
Dac asemenea persoane vor fi coproprietari atunci mprirea poate fi fcut prin nelegerea
prilor numai cu ncuviinarea autoritii tutelare, precum i a ocrotitorului legal, dup caz. Dac
aceste persoane abilitate s ncuviineze mprirea vor fi contra mpririi bunului comun, acesta
va putea fi mprit doar prin hotrre judectoreasc la cererea oricrui coproprietar.
Instituirea unor asemenea reglementri i gsete argumentul i n faptul c n principiu
mprirea bunului constituie un act de dispoziie.
IV Modul de mprire a bunului proprietate comun pe cote-pri (Art. 361)
mprirea bunului proprietate comun pe cote-pri se face n natur, proporional cotei-
pri a fiecrui coproprietar.
n cazurile n care bunul proprietate comun pe cote-pri este divizibil, mprirea se face n
natur. La mprirea n natur a bunului comun trebuie s se in cont de mrimea cotei-pri ce
aparine fiecrui proprietar. Drept rezultat al mpriri bunului n natur, fiecrui coproprietar i se
poate atribui o parte din bun care poate coincide cu mrimea cotei-pri, dar se poate ntmpla ca
parte ce i revine din bunul comun s nu corespund cu mrimea cotei-pri.
Dac bunul proprietate comun pe cote-pri este indivizibil ori nu este partajabil n natur,
mprirea se face prin:
a) atribuirea ntregului bun, n schimbul unei sulte, n favoarea unui ori a mai multor
coproprietari, la cererea lor;
b)vnzarea bunului n modul stabilit de coproprietari ori, n caz de nenelegere, la
licitaie i distribuirea preului ctre coproprietari proporional cotei-pri a fiecruia
dintre ei.
Am vzut c dac bunul este divizibil el se va mpri n natur. Dar, dac bunul este indivizibil
sau dac nu este comod partajabil atunci mprirea bunului se va face pe alte ci. Partajarea ntr-
un alt mod dect cel prevzut la alin. 1, poate avea loc n urmtoarele dou cazuri:
a) bunul este indivizibil;
b) bunul dei este divizibil, ns nu poate fi comod partajabil n natur.
Deci, dac bunul comun este indivizibil ori nu este comod partajabil, el poate fi atribuit n
proprietatea exclusiv a unuia din coproprietari. O asemenea atribuire poate fi fcut doar cu
acordul coproprietarilor. Acel coproprietar, care va deveni proprietar exclusiv al bunului, va fi
15

inut la plata unei sulte celorlali coproprietar. Legiuitorul nu a reglementat situaia n care toi
coproprietarii vor dori ca bunul s fie atribuit lor n natur.
O alt posibilitate de mprire a bunului indivizibil sau a bunului care nu este comod
partajabil, este vnzarea bunului. Modul de vnzare a bunului este stabilit de coproprietari, iar
dac acetia nu vor ajunge la un numitor comun, bunul comun va fi vndut la licitaie. Preul
obinut va fi distribuit ntre coproprietari inndu-se cont de mrimea cotelor-pri.
n cazul n care unui dintre coproprietari i este atribuit o parte reala mai mare dect cota
sa parte, celorlali coproprietari li se atribuie o sult.
Ca rezultat al mpririi bunului n natur se poate ntmpla ca partea ce i revine unui
coproprietar s fie mai mare sau mai mic dect cota sa parte. n aceste cazuri, cl ce a primit o
parte mai are dect cota sa parte va trebui s compenseze pe acei coproprietari car au primit real
o parte mai mic dect cota lor parte.
mprirea se efectueaz n modul stabilit de lege.
Pentru unele categorii de bunuri prin lege poate fi stabilit modul de mprire a bunului
comun.Asemenea bunuri de regul sunt bunurile imobile.
Prile reale stabilite de instana de judecat pot fi distribuite prin tragere la sori.
mprirea bunului comun n natur poate fi efectuat i pe cale judectoreasc. n acest caz
fiecrui coproprietar i va fi repartizat o parte real din bunul comun. Dac vor fi divergene
privitor la aceea care parte i cui trebuie repartizat instana judectoreasc poate s distribuie
prile din bunul comun prin tragere la sori. Un asemenea procedeu este nou, i nu a fost
cunoscut legislaiei, dar poate fi util n cazurile cnd, spre exemplu la o parte din bunul comun
vor pretinde mai muli coproprietari. Tragerea la sori poate avea loc doar dac la ea particip toi
coproprietarii.
Efectele mpririi proprietii comune (Art. 363)
Fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunului sau al sumei de bani
atribuite numai de la data mpririi, cu excepia bunurilor imobile asupra crora dreptul
de proprietate apare la data nscrierii n registrul bunurilor imobile.
Regula, consacrat efectelor mpririi, din art. 363 alin. 1, prevede c din momentul
mpririi fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunului sau al sumei de bani
atribuite. Actul de mprire a bunului comun este un act declarativ de drepturi, aceasta
nseamn c n cazul mpririi nu are loc un transfer de drepturi ntre titularii dreptului de
proprietate comun pe cote-pri, ci acestora le este recunoscut dreptul pe care ei l-au avut n
proprietatea comun. Dup regula general instituit n alin. 1, coproprietarul va deveni
proprietar exclusiv al bunului mobil din momentul mpririi bunului. Dac sunt mprite
bunurile imobile, atunci dreptul de proprietate asupra prii din bunul comun, apare din
16

momentul nregistrrii mpririi n registrul bunurilor imobile, respectiv o asemenea
mprire va fi opozabil terelor din momentul nregistrrii n registrul bunurilor imobile.
Actele ncheiate, n condiiile legii, de un coproprietar asupra bunului proprietate
comuna pe cote-pri rmn valabile i snt opozabile celui care a dobndit bunul n urma
mpririi.
Bunul proprietate comun poate fi transmis n folosin persoanelor tere, sau chiar poate fi
gajat cu respectarea prevederilor legislaiei.Asemenea acte de nstrinate a bunului comun vor fi
considerate valabile doar dac a fost acordul tuturor coproprietarilor (a se vedea i art. 351).n
afar de aceasta fiecare coproprietar n conformitate cu prevederile art. 350 poate s efectueze
acte de conservare a bunului proprietate comun. Dac aceste acte ncheiate de un coproprietar
(sau de mai muli coproprietari) sunt valabile apoi ele vor fi opozabile i pentru acele persoane
care vor dobndi bunul n urma mpririi. Aceast regul va fi aplicabil att n cazurile cnd
bunul a fost dobndit n proprietate exclusiv de unul din coproprietari, ct i n cazurile cnd
bunul ca rezultat al mpririi va fi vndut persoanelor tere (art. 361 alin.2 lit. a).
Garaniile constituite de un coproprietar asupra cotei sale pri se strmut de drept
asupra bunului sau a sumei de bani atribuite prin mprire.
Dac bunul proprietate comun poate fi nstrinat doar cu acordul tuturor coproprietarilor,
apoi cota-parte din proprietatea comun pe cote-pri, poate fi nstrinat fr a fi necesar
acordul celorlali coproprietari. Coproprietarul poate s garanteze cu cota sa o obligaie proprie
ct i o obligaie strin. n alin. 3 din norma comentat, se indic, c odat cu mprirea bunului
comun, nu se va stinge garania constituit de un coproprietar asupra cotei sale pri. Aceast
garanie se va strmuta de drept asupra bunului sau a sumei de bani atribuite prin motenire. Spre
exemplu, dac un coproprietar a gajat cota sa parte din proprietatea comun pe cote-pri, atunci,
dup ce bunul comun a fost mprit, dreptul de gaj al creditorului gajist va trece asupra bunului
sau a sumei de bani atribuite prin mprire.
mprirea care a avut loc naintea termenului stipulat n acordul coproprietarilor nu este
opozabil creditorului care deine o ipoteca asupra unei cote-pri dac acesta nu a
consimit la mprire sau dac debitorul su nu conserva dreptul de proprietate a cel
puin asupra prii respective din bun.
Coproprietari prin acord comun pot amna mprirea bunului comun (a se vedea i art.
359).n cazul imobilelor, contractele de amnare a mpririi, trebuie ncheiate n form autentic
i nscrise n registrul bunurilor imobile. n cazurile n care coproprietarii vor decide de a mpri
bunul comun nainte de expirarea termenului indicat n acordul de mprire, ei vor trebui s in
seama de existena garaniilor reale constituite de unul (unii) coproprietari asupra cotelor pri ce
le aparin. Pentru ca mprirea bunului comun efectuat naintea termenului stipulat n acordul
17

coproprietarilor, s aib efect juridic, este necesar ca s existe acordul creditorului care deine o
ipoteca asupra unei cote-pridin bunul proprietate comun. Dac un asemenea acord nu va
exista, apoi mprirea care a avut loc naintea termenului stipulat n acordul coproprietarilor nu
va fi opozabil acestui creditor. Totui, mprirea, care a avut loc naintea termenului stipulat n
acordul coproprietarilor, va fi valabil i respectiv va fi opozabil i creditorului care deine o
ipotec aspra unei cote-pri, chiar dac nu a fost acordul lui la mprire, dac debitorul su va
conserva dreptul de proprietate a cel puin asupra prii respective din bun. [2]



1.3 Partajarea sub aspect fizic
Motenirea testamentar
Determinarea cotei succesorale de ctre testator (art. 1450)
Testatorul poate determina n testament cotele succesorale pentru motenitorii menionai
n el sau poate indica n mod concret crui motenitor ce parte din patrimoniu i va trece
n proprietate. Dac n testament nu exist astfel de indicaii, patrimoniul succesoral se
mparte egal ntre motenitori.
Dac n testament snt menionai civa motenitori, dar este stabilit cot succesoral
numai unuia dintre ei, ceilali motenesc n pri egale patrimoniul rmas.
Partajarea patrimoniului ntre motenitorii testamentari (art.1452)
Dac n testament snt numii civa motenitori, iar cota determinat a unuia dintre ei
include ntregul patrimoniu succesoral, toi comotenitorii testamentari motenesc n cote egale.
Motenirea prii netestate din patrimoniul succesoral(art.1453)
n cazul n care cotele-pri determinate n testament nu includ ntregul patrimoniu
succesoral, pentru partea netestat se aplic prevederile succesiunii legale sau vacante,
care se refer i la motenitorii legali crora le-a fost testat o parte din avere dac
testamentul nu prevede altfel.
Cum tim, motenirea este transmiterea patrimoniului (ansamblu de drepturi i obligaii cu
coninut patrimonial) unei persoane fizice decedate ctre una sau mai multe persoane fizice n
fiin.Deschiderea succesiunii, aa cum se arat la art. 954 din noul Cod civil, coincide cu
momentul producerii decesului persoanei fizice, ns aceasta nu trebuie confundat cu
deschiderea procedurii succesorale.
Deschiderea procedurii succesorale, poate fi facut de ctre orice persoan interesat (care are
vocaie succesoral):
- pe cale notarial (doar dac motenitorii se neleg);
18

- prin promovarea unei aciuni n instan.
1) Succesiunea notarial:
- se iniiaz de ctre cel interesat (care are vocaie succesoral concret), printr-o cerere n care
se menioneaz starea civil a defunctului, numele, prenumele i domiciliul motenitorilor
prezumtivi, bunurile defunctului (cu menionarea valorii acestora), pasivul succesoral etc;
-se iniiaz la biroul notarial competent teritorial (biroul din circumscripia teritorial a
judectoriei n raza cruia a avut ultimul domiciliu defunctul);
- se poate finaliza numai n cazul n care exist bun nelegere ntre motenitori din toate
punctele de vedere (acetia nu i contest calitatea de motenitor, se neleg n privina
compunerii masei succesorale i a drepturilor care li se cuvin fiecruia n cazul n care
succesiunea privete bunuri comune ale defunctului i ale soului supravieuitor, cotele de
contribuie ale acestora trebuie, de asemenea, stabilite prin acordul motenitorilor);
- dup citarea motenitorilor legali (la ora stabilit i comunicat pe citaie de ctre notarul
public) i dezbaterea succesiunii (nscrisuri, declaraii, martori), dac nu au aprut nenelegeri,
la 20 de zile de la ncheierea final, se va elibera certificatul de motenitor(cte un exemplar
fiecrui succesor), care va cuprinde constatrile notarului n ce privete patrimoniul succesoral,
numrul i calitatea motenitorilor, precum i cotele ce revin fiecruia din patrimoniul stabilit
(adic, 1/2, 1/3 etc din masa succesoral), dar nu nainte de achitarea taxelor succesorale i a
onorariilor;
-dac eliberarea certificatului de motenitor a fost facut cu nclcarea drepturilor succesorale,
acesta poate fi contestat, de ctre cel interesat, n instana de judecat.
n termen de 30 de zile de la obinerea certificatul de motenitorse efectueaza obligatoriu
rectificarea rolului fiscal, la Directia Taxe si Impozite.
Dup dezbaterea succesoral notarial, oricare codivizar poate solicita ieirea din
indiviziune prin partaj, n urma cruia fiecare motenitor vati ce drepturi de proprietate
individual are asupra bunurilor ce fac parte din masa partajabil.
Partajul succesoral poate fi fcut, prin bun nvoial, pe cale notarial (dac toti
motenitorii sunt prezeni, au capacitate de exercitiu deplin i dac sunt de acord n ce privete
partajarea bunurilor) sau pe cale judiciar.
Partajul voluntar se poate realizai n situaia n care printre motenitori se afl minori
sau persoane puse sub interdicie judectoreasc ori persoane disprute, cu respectarea regulilor
referitoare la protecia persoanelor lipsite de capacitate de exerciiu sau capacitate de exerciiu
restns ori privitoare la persoanele disprute.
2) Succesiunea/partajul succesoral pe cale judiciar:
19

- instana competent privind cererile n materie de motenire, este cea n raza creia i-a avut
ultimul domiciliu defunctul (la art. 954 din noul Cod civil prevede instana competent n unele
situaii speciale);
- se iniiaz de ctre cel interesat (care are vocaie succesoral concret) printr-o cerere n care
trebuie s se arate persoanele ntre care urmeaz a avea loc partajul, titlul pe baza cruia se
cere mpreala, toate bunurile supuse partajului, evaluarea lor, locul unde acestea se afl,
precum i persoana care le deine sau le administreaz;
- nainte de depunerea cererii la instan, cel interesat este obligat s se adreseze notarului pentru
ndeplinirea procedurii notariale de verificare a registrelor notariale, n urma creia se va elibera
o ncheiere nregistrat n Registrul General Notarial i care se va anexa cererii de chemare n
instan;
- dup citarea prilor, la termenele stabilite de ctre instan se dezbate succesiunea (n situaia
contestrii calitii de motenitor i/sau a masei succesorale i/sau a drepturilor ce se cuvin
fiecruia i/sau a cotei de contribuie atunci cnd succesiunea privete bunuri comune ale
defunctului i ale soului supravieuitor i/sau a dreptului de opiune succesoral i/sau a actelor
de acceptare tacit a motenirii) pe baza nscrisurilor, declaraiilor i prin proba testimonial (cu
martori), instana stabilind calitatea de motenitor a fiecruia, masa succesoral, precum i cota
la care are dreptul fiecare;
- dup ce instana a stabilit calitatea de motenitor a fiecruia, masa succesoral, precum i cota
la care are dreptul fiecare, se va putea face partajul succesoral;
- partajarea succesoral pune capt strii de indiviziune prin transformarea cotelor-pri, la care
are dreptul fiecare, n drepturi de proprietate individuale asupra bunurilor ce fac parte din
masa partajabil, prin atribuirea efectiv a acestora motenitorilor;
- pe tot parcursul procesului instana va strui ca prile s mpart bunurile prin bun nvoial
(art. 673^4, CPC);
- dac prile ajung la un acord n privina partajrii, instana va hotr potrivit nvoielii acestora,
chiar dac printre cei interesai se afl minori sau persoane puse sub interdicie, ns numai cu
ncuviinarea prealabil a autoritii tutelare, precum i, dac este cezul, a ocrotitorului legal (art.
673^4, CPC);
-n cazul n care prile au ajuns la o nvoial, oricnd n cursul judecii, chiar i fr s fi fost
citate, se pot nfia pentru a cere o hotrre care s consfineasc nelegerea lor (art. 271,
CPC);
-n situaia n care prile nu se nvoiesc asupra valorii bunurilor partajabile, loturilor,
msurtorilor etc, instana va identifica, evalua i stabili tot ce este necesar prin intermediul unor
experi (alesi de pri/stabilii de ctre instan) a cror onorariu va fi suportat de ctre pri;
20

- partajul se poate face n natur, proporional cu cota-parte a fiecruia sau prin atribuirea
ntregului bun n schimbul unei sulte, n favoarea unuia sau a mai multor coproprietari, ori prin
vnzarea bunului n modul stabilit de coproprietari (n maxim 6 luni) sau prin licitaie public de
ctre executorul judectoresc;
- partajul este valabil i dac nu cuprinde toate bunurile comune, cele omise putnd face obiectul
unui alt partaj;
- n situaia n care partajul nu se poate realiza n niciuna dintre modalitile prevzute de lege,
instana va hotr nchiderea dosarului (art. 673^14, CPC).
n urma desfurrii n instan a aciunii ce are ca obiect succesiunea/partajul succesoral,
motenitorii obin o hotrre judectoreasc ce constituie titlu de proprietate al fiecrui succesor
pentru bunurile ce i-au fost atribuite.n cazul motenirii unor imobile, efectele juridice ale
partajului se produc numai dac actul de partaj ncheiat n form autentic la notariat sau
hotrrea judectoreasc rmas definitiv, dup caz, au fost nscrise n cartea funciar.[3]






















21

2. ANALIZA PIEEI IMOBILULUI LOCATIV N R.STRENI
2.1 Analiza pieei imobilului locativ n o.Streni
Pe parcursul anului 2013 piaa imobiliar din Republica Moldova ,a fost caracterizat de
prezena unor preuri instabile.Dac e s fac referin la imobilele rezideniale,atunci trebuie s
menionez c preurile de ofert au fost diminuate.
Conform datelor statistice,deinem urmtoarea informaie cu privire la nr.tranzaciilor
nregistrate pe parcursul a 9 luni an.2013,conform tabelului :
Tabelul 2.1.Situaia pieei imobiliare n R.M. pe parcursul an.2013
Nr.
d/o
Activitile Total
tranzacii
Vnzare Moten
ire
Don./sch
imb
Locaiun
e
Ipotec nregi
strri
prima
re
Total
nregist
rri
1 Apartament
e
20789 8418 4040 2491 34 3807 9145 33875
2 Case de
locuit
individuale
18484 4413 6702 3723 22 1763 5364 25633
3 Cldiri
comerciale
2758 1415 124 716 331 2701 2298 8088
4 Terenuri
agricole
113228 41409 36176 24307 18672 4709 5729 142338
5 Terenuri
neagricole
11039 5233 2140 1759 675 674 5788 18176
6 Alte 2396 1333 351 279 76 612 5223 8307
7 Total 96952 37000 27763 19362 11729 8506 18934 136556
Sursa: elaborat de autor n baza [6,7]

Conform Tab. 2.1 ,s-a constat c pentru 9 luni ale an.2013 n R.M. au fost nregistrate 96952
tranzacii i respective 136556 nregistrri.Pe parcursul trimestrului I an.2013 piaa imobiliar
din R.M.,n martie comparativ cu ianuarie 2014 s-a constatat o cretere nensemnat a preurilor.
Dac e s facem referin la situaia or.Streni ,atunci propun urmtorul set de informaii n
tabelul ce urmeaz (informaia colectat pe perioada:20 martie-10 mai) :



22

Tabelul2.2 Situaia pieei imobiliare n or.Streni
Nr. d/o Case individuale de locuit Apartamente

1 170000 -224 m 90000 -1 odaie
2 22000 25000 -3 odi
3 35000 13500 -
4 20000 280000 lei
5 541850 lei-banca 19000
6 40000 -200 m 25000
7 35000 26000 -70 m
8 8800 25000
9 10000 25000
10 47000 10000 -32 m
11 57000 -190 m 49000 -80 m
12 30000 -33 m
Sursa:elaborat de autor n baza [8,9]
n urma acestei analize,am colectat informaii bazndu-m pe 12 anunuri nregistrate la
case individuale de locuit,i 11 la apartamente.Preurile variaz destul de mult ,totul depinde
de mai muli factori,ncepnd de la gradul de inteligen al vnztorului atunci cnd declar
preul la bunul su imobil(tim foarte bine ca potenialii vnztori nu apeleaz la prerea unui
specialist n domeniu,i deseori preurile sunt pre amici,sau sunt exagerate).Astfel,am
identificat preuri minime de 8800 la case individuale(cas btrneasc) i170000 (cas
nou dotat cu toate utilitile necesare,i ntr-o stare practic perfect);la apartamente:minim-
9000 (1 odaie,fr reparative etc.) maxim-49000 (80 m,reparaie recent,3 odi etc.) .i
iari preurile depind la casele individuale de suprafaa locuibil i cea aferent,multe
anunuri sunt argumentate de obiectele ce intr n component proprietii
imobiliare(garaj,fntn,poart,sure,gard,livad,grdin etc ).
Atunci cnd am sunat s concretizez preurile i alte detalii ,vnztorii imediat
menioneaz c preurile se negociaz,muli proprietarii din lips de timp i alte circumstane
(lips de bani) ,sunt pregtii s cedeze foarte mult la pre.n concluzie,pot spune c piaa
imobiliar n or.Streni este caracterizat de oferte medii ,preurile la casele individuale sunt
destul de mici variind ntre 22000-35000 ,am observant c fa de anii precedent,sunt
23

propuse spre vnzare tot mai mult casele construite n anii "80,adic cele mai vechi;primite ca
motenire proprietarii mai tineri tind s le vnd pentru a-i achiziiona apartamente sau
deoarece deja i-au construit case mai mari i nu are sens s fac reparaie pentru o viitoare
exploatare.Preurile, trebuie s menionez c atunci cnd vorbeam cu proprietarii n anunuri
sunt mia mari,n urma negocierilor ei cedeaz considerabil.

2.2 Analiza pieei imobiliare locative n s.Cojuna
Deoarece,s.Cojuna intr n componena raionului Streni,mai mult de att e situat foarte
aproape(la 10 km de centrul rational),preurile nu difer att de mult.
n urmtorul tabel propun urmtoarea informaie colectat ,cu privire la oferta bunurilor
imobiliare:
Tabelul 2.3 Situaia imobiliar n s.Cojuna
Nr. d/o Casele individuale de locuit propuse spre
vnzare
Terenurile destinate construciei
1 38000 Rocani:12,9 ari-9000
2 25000-179 m 12 sote-5000
3 150 000 -210 m 40 000 lei-12 sote
4 22 000 -110 m 12 000 -12 ari constr
- 40 ari livad
- 10 ari vie
5 30 000 -140 m
6 57 000 -190 m
7 85 000 -190 m
8 34 800 -130 m
9 30 000 -100 m
10 15 000 -82 m
11 40 000 -140 m
Sursa:elaborat de autor n baza [8,9]
Conform acestor informaii observm c n anul 2014 ,piaa imobiliar n s.Cojuna este
destul de dezvoltat.n primul rnd tind s menionez c cele 11 anunuri ce le-am inclus n
lucrarea data cu privire la oferta caselor individuale (destul de multe n comparaie cu anii
precedeni),nc nu sunt toate,restul nu tiam exact preurile.Deci,observm c valoarea
minim nregistrat pe pia este de 15 000 ( 82 m,fr reparative,construit cu 30 ani n
24

urm),reiese c preul 1m=183.Valoarea maxim este de 150 000 pentru 210
m(1m=715 ),casa cu 2 nivele,dotat cu toate reelele inginereti,reparative euro.
Piaa terenurilor destinate construciei,este destul de slab,oferta este mic,i pot spune ca
preurile variaz ntre 5000-12 000 ,deja n dependen cte sote are terenul,astfel pot spune
ca 1 sot n mediu valoreaz ntre 350-450 .
Am observat c oferta a nceput s creasc n primul trimestru al an.2014,i nu pot s nu
iau n consideraie evenimentul politic de la 28 aprilie (regimul liber de vize n UE),care a
influenat ntreaga ar inclusive i satul Cojuna.Proprietarii bunurilor imobile ce ani n ir
construiau acestea,recent au nceput s-i expun spre vnzare obiectele,deoarece odat
stabilii n spaiul European,hotrsc sa-i ia i copiii,iar proprietile majoritatea le
vnd.Atunci cnd am contactat vnztorii o bun parte au declarat c bunurile sunt deja
vndute,dup prerea mea consider c oferta anul acesta va crete considerabil,respectiv
preurile vor scdea.

2.3 Perspective de dezvolatare a pieei imobiliare
n ultimii 3-4 ani, ageniile imobiliare snt nevoite s se conformeze la realiti. Agenilor
imobiliari le este dificil s activeze n condiiile scderii permanente a preurilor de pe pia i ei
snt pui n situaia de a-i revedea aciunile din start pentru a putea prevedea evoluia de mai
departe a pieei.
Cumprtori au devenit mult mai pretenioi n alegerea unei locuine, i selectivi n
alegerea locuinei, ca urmare a ofertei mai mari de pe pia. n aceast situaie complicat toi
participanii snt ngrijorai de scderea brusc a preurilor.n perioada creterii preurilor pe pia
erau vndute aproape toate obiectivele expuse spre vnzare. La momentul de fa cumprtorii
tiu mai exact ce i doresc i acord o atenie mai mare amplasrii locuinei, infrastructurii i
strii interioare a locuinei.
Agenii imobiliari menioneaz c preul de ofert se deosebete de preul real al
tranzaciei n limitele a 5-30 la sut, n funcie de abilitatea cumprtorului de a negocia preul i
condiiile tranzaciei.
Analiznd tendinele principale de dezvoltare a pieei imobiliare n Republica Moldova
concluzionm:
1) Dezvoltarea pieei imobiliare are loc n toate regiunile republicii, ns amploarea, ritmurile i
prioritile tranzaciilor cu bunurile imobile sunt diferite. Aceasta se explic printr-o serie de
factori, principalii dintre care sunt: nivelul de maturitate al transformrilor n spiritul economiei e
pia n fiecare regiune, dimensiunile i structura surselor obiectelor imobile i posibilitile
pentru utilizarea lor eficient n circuitul economic, capacitatea de adaptare a populaiei i
25

agenilor economici la activitatea de antreprenoriat i existena capacitilor antreprenoriale de a
organiza i conduce afacerile.
2) Vnzarea-cumprarea obiectelor imobile constituie mecanismul dominant n toate tranzaciile
cu obiecte imobile. Este nalt gradul de ipotecare i arend (nchiriere) n tranzaciile cu alte
bunuri imobile i apartamente, de motenire i druire a loturile de pe lng cas
3) Ritmurile accelerate ale dezvoltrii pieei imobiliare se explic prin cererea n cretere
permanent la bunurile imobile. Aceasta determin dinamica preurilor la vnzarea-cumprarea
imobilelor. Activizarea cererii la bunurile imobile a fost provocat, n opinia experilor, de
stabilizarea economic i politic nregistrat n Moldova, precum i de teama populaiei n
legtur cu instabilitatea principalelor valute, utilizate ca plat n cadrul tranzaciilor.
4)Deosebirile considerabile n ce privete amploarea i prioritile tranzaciilor cu bunuri
imobile, nivelul preurilor acestora n diferite regiuni denot faptul cposibilitile de dezvoltare
a pieei imobiliare n Republica Moldova sunt foarte mari. Aceasta necesit perfecionarea
cadrului legislativ, crearea unor mecanisme adecvate ale tranzaciilor, creterea rolului evalurii
argumentate a obiectelor etc.
Creterea rolului pieei imobiliare n dezvoltarea social-economic i consolidarea
bazelor economice de pia n Republica Moldova constituie sarcina principal pentru viitorul
apropiat.Cele mai mari dificulti n dezvoltarea sistemului naional de cadastru i a pieei
imobiliare sunt n localitile steti. Aceasta se explic printr-o serie de cauze obiective,
principalele, n opinia noastr, sunt: capacitatea de adaptaresczut a oamenilor de la sate, ca
proprietari de obiecte imobile, la formele i principiile de gospodrire n spiritul economiei de
pia,dezvoltarea insuficient a sectorului antreprenorial, inclusiv n sfera operaiunilor cu bunuri
imobile, lipsa unor mecanisme motivaionale viabile, care ar schimba radical concepiile
nvechite privind formele de gospodrire i ar stimula iniiativa proprietarilor de obiecte imobile
n direcia comercializrii unor asemenea bunuri etc. Fr soluionarea acestora i multor altor
probleme nu poate fi asigurat implementarea deplin a relaiilor de pia pe acest segment al
pieei i, prin urmare, funcionarea eficient a mecanismului de pia.








26

3. EVALUAREA IMOBILULUI LOCATIV DIN R.STRENI
3.1 Descrierea bunului imobil din s. Cojuna
Date generale
Declaraie
Eu, Gabura Nadejda specialist n domeniul evalurii am ca baz efectuarea evalurii
casei individualeamplasat n satul Cojuna raionul Streni, n mod contiincios ce aparine
proprietarului Doni Ion respectnd o consecutivitate strict i concret a legislaiei n vigoare
standardelor naionale i internaionale precum i a caracterului de prestare a serviciilor de
evaluare asigur confidenialitatea informaiei cu prezena raportului de evaluare, elaborat
obiectiv i argumentat.
De asemenea mi asum responsabilitatea asupra actelor i documentaiei cerute cu drept
de beneficiar i asupra lucrrilor efectuate pe parcursul procesului de evaluare. Menionez c
voi purta rspundere asupra schimbrilor, falsificrilor, doar pe parcursul efecturii evalurii,
iar dup finisarea lucrrii i n continuare nu voi mai purta responsabilitate pentru schimbrile
aprute.
n cadrul activitii de evaluare promit c nu voi apra interesele prilor ci voi efectua
evaluarea echidistant conform legislaiei n vigoare.
Informaiile generale cu privire la obiectul evalurii sunt redate n Tabelul 3.1:

Tabelul 3.1 Date centralizatoare privind evaluarea bunului imobil
Nr. Elementele descrierii Semnificaia
1 Denumirea obiectului Cas individual de
locuit,fntn,poart,gard,teren aferent
2 Adresa obiectului R.M.,r.Streni,s.Cojuna
Str.Podgorenilor,nr.9
3 Scopul i destinaia evalurii Aprecierea valorii de pia pentru
tranzacia:vnzare-cumprare
4 Proprietar-beneficiar Doni Ion
5 Destinaia imobilului locativ
6 Suprafaa total a imobilului, m
2
107,28
7 Starea constructiv a obiectelor Bun
8 Drumuri de acces Exist
9 Infrastructura social i inginereasc Dezvoltat
10 Data evalurii 10.05.2014
11 Data ntocmirii raportului 13.05.2013
12 Valoarea estimat prin:
Metoda costului
Metoda vnzrilor-comparabile

37 264
26898
13 Valoarea de pia total, lei 29 934,21
Sursa:elaborat de autor n baza inspeciei la faa locului

27

Subpozitii i restricii a Raportului de Evaluare.
Conform Regulamentului provizoriu condiiile limitative reprezint constrngerea impus
asupra evaluarii bunului imobil de catre evaluator, acestea sunt stabilite cu scopul de a proteja
interesele beneficiarului i evaluatorului:
Prezena raportului este valabil timp de 30 de zile de la data evalurii i este valabil
numai integral i n scopurile indicate n el.
Evaluatorul nu poart rspundere pentru destinarea juridic a drepturilor asupra
proprietii evaluate sau pentru chestiuni ce in de examinarea drepturilor de proprietate. Dreptul
proprietii evaluate se consider autentic. Proprietatea evaluat se consider liber de orice
pretenii sau restricii n afar de cele indicate n raport.
Evaluatorul presupune lista oricror factori ascuni care influeneaz evaluarea i starea
proprietii. Evaluatorul nu poart rspundere pentru existena unor asemenea factori ascuni,
nici pentru necesitatea nlturrii lor.
Datele obinute de evaluator i care se cuprind n raport sunt considerate veridice.
Totodat evaluatorul nu poate s garanteze veridicitatea absolut a informaiei, fapt pentru care
toate datele se indic cu sursa de informaie.
Nici evaluatorul, nici clientul nu pot folosi raportul astfel dect conform prevederilor
contractului de prestri-servicii de evaluare.
Informaia rezultat evalurii este strict confidenial i poate fi oferit numai n cazurile
prevzute de legislaia n vigoare n Republica Moldova.
Prerea evaluatorului relativ la valoarea proprietii este valabil numai la data
evalurii. Evaluatorul nu-i asum nici o responsabilitatea privind schimbarea factorilor
economici, juridici, sociali i ali factori care pot interveni dup data evalurii influennd situaia
economic din ar i respectiv valoarea obiectului evalurii.
Evaluatorul nu-i asum nici o responsabilitate pentru existena vreunui contaminant i
nici nu a solicitat o expertiz sau o cercetare tiinific necesar pentru a fi descoperit. Dac
ulterior se va stabili c exist o contaminare pe proprietatea analizat, aceasta ar putea diminua
valoarea raportat.
Raportul de evaluare conine opinia profesional a evaluatorului relative la valoarea
imobilului i nu reprezint garanie c bunul imobil va fi comercializat la valoarea indicat n
raport.
Certificarea calitii de evaluare. Evaluatorul care a efectuat evaluarea n baza
cunotinelor,convingerilor i activitii lui confirm c:
Afirmaiile i faptele cuprinse n prezentul raport sunt exacte i corecte;
28

Analiza, opiniile i concluziile enunate corespund supoziiilor fcute i condiiilor
limit, analiza independent i profesional, precum i concluzia aparinnd personal
evaluatorului;
Evaluatorii nu au interese materiale curente sau de perspectiv vizavi de obiectul
evalurii i sunt liberi de orice angajament suplimentar (n afara angajamentelor rezultate din
contractul de prestare a serviciilor) fa de careva parte ce leag de obiectul evalurii;
Plata pentru serviciile prestate nu ine de o anumit mrime a valorii obiectului evaluat,
nu depinde de asemenea de careva valoare calculat n prealabil sau de valoarea stabilit n
favoarea uneia dintre pri.
n Legea cu privire la activitatea de evaluare Nr. 989-XV din 18. 04. 2002, Art. 11
sunt prevzute cerinele fa de raportul de evaluare.
1) Efectuarea evalurii se finalizeaz cu ntocmirea n mod obligatoriu a raportului de
evaluare.
2) Raportul va conine opinia clar i neechivoc a evaluatorului privind valoarea
obiectului evalurii.
3) n raportul de evaluare se indic:
a) data ntocmirii raportului;
b) scopul evalurii;
c) numele, prenumele (denumirea) beneficiarului i datele de identificare ale lui;
d) denumirea ntreprinderii de evaluare i datele de identificare ale ei;
e) descrierea obiectului evalurii i datele privind proprietarul acestuia (n cazul n care
obiectul evalurii aparine persoanei juridice, se indic datele de identificare ale acesteia);
f) data la care a fost estimat valoarea;
g) tipul i definiia valorii estimate, care explic sensul noiunii utilizate;
h) lista standardelor, metodelor, datelor iniiale (cu indicarea sursei de obinere a lor),
utilizate pentru evaluare, precum i ipotezele evaluatorului, pe care se bazeaz evaluarea;
i) etapele evalurii i temeiul determinrii valorii recomandate a obiectului evalurii,
factorii restrictivi i domeniul aplicrii valorii estimate;
la raport se vor anexa:
j) copiile de pe actele care acord dreptul de prestare a serviciilor de evaluare (licena
ntreprinderii, certificatul de calificare al evaluatorului care a efectuat evaluarea);
k) copiile de pe actele, utilizate de evaluator, n baza crora au fost determinate
caracteristicile calitative i cantitative ale obiectului evalurii.
n HG. Nr. 958 din 4. 08. 2003 privind evaluarea bunurilor imobile pct. 124 130 se
declar c:
29

Raport de evaluare este un document care explic procesul determinrii valorii bunului
imobil. Raportul de evaluare trebuie s conin descrierea obiectului evalurii, alt informaie
necesar pentru analiza pieei imobiliare i efectuarea evalurii, rezultatele analizei, ipotezele
i calculele care au condus la determinarea valorii estimate.
Raportul de evaluare este ntocmit n conformitate cu prevederile Legii privind activitatea
de evaluare, standardele internaionale de evaluare i standardele europene de evaluare.
Structura i volumul raportului de evaluare snt determinate de evaluator de sine stttor
sau n comun cu beneficiarul serviciilor de evaluare, i vor depinde de scopul evalurii, utilizarea
ulterioar a rezultatelor evalurii, tipul bunului imobil evaluat i cerinele legislaiei n vigoare.
Pe lng informaia obligatorie prevzut de legislaie, raportul de evaluare poate conine:
fotografii ale bunului imobil evaluat, materiale grafice, rezultatele expertizei tehnice, ecologice
sau oricrei alte expertize efectuate n scopul evalurii, materiale analitice privind evoluia pieei
imobiliare i alt informaie.
Raportul de evaluare trebuie s fie semnat de evaluator, de conductorul ntreprinderii de
evaluare i legalizat cu tampila ntreprinderii.
Raportul de evaluare se ntocmete n dou exemplare, unul din care se transmite
beneficiarului serviciilor de evaluare, iar cel de al doilea se pstreaz de ctre ntreprinderea de
evaluare timp de cinci ani.
Un alt act care prezint informaie despre raportul de evaluare este ISVC ediia VIII- a
din 2007, Codul deontologic pct. 6 7, acesta ne indic c este esenial ca evaluatorii s
elaboreze i scomunice analizele, opiniilei concluziile lor ctre utilizatorii serviciilor prestate
de ei, prin rapoarte clare care vor dezvlui orice informaii ce ar putea afecta obiectivitatea.
Raportul de evaluare trebuie sfaco descriere clari precisa sferei, misiunii ntreprinse, a
scopuluii a destinaiei acesteia, prezentnd orice ipoteze, scenarii ipotetice sau condiii
limitative care afecteazn mod direct evalurilei, acolo unde este cazul, sarate efectul lor
asupra valorii. Raportul de evaluare trebuie sfurnizeze informaii suficiente pentru descrierea
activitii desfurate, pentru concluziile obinutei contextul n care s-au format.
Un evaluator trebuie sprezinte orice relaie personal sau a firmei, direct sau indirect,
cu proprietatea sau compania care este subiectul oricrei misiunii care ar putea duce la un
posibil conflict de interese.
Atunci cnd un evaluator acioneazn ipostaza de evaluator intern, relaia sa cu entitatea
care controleaz activul va trebui dezvluitn raportul de evaluare. Atunci cnd un evaluator
acioneazn ipostaza de evaluator extern, nsa lucrat i
n alte contracte pentru client, aceastrelaie trebuie sfie dezvluitn cazul n care o terparte,
care se bazeazpe evaluare, considerc obiectivitatea evaluatorului este compromis. Trebuie s
30

fie dezvluite orice limitri privind calitatea serviciului pe care un evaluator l poate oferi, fie
caceste limitri se datoreazunor constrngeri externe impuse, fie n special evaluatorului sau
misiunii. n cazul n care apeleazla asistendin exterior, evaluatorul trebuie sprezinte
identitatea persoanelor care ofer asisten, gradul de ncrederei natura acestei asistene.
Un evaluator trebuie sstabileasco restricie de nepublicare a unei evaluri sau a
concluziilor acesteia, fracordul sau prealabil, astfel nct evaluatorul s pstreze un control
asupra formeii contextului n care evalurile sale sunt dezvluite public.
Un evaluator va prezenta orice devieri de la Standardele Internaionale de Evaluare.
Standardele sunt concepute pentru situaii generale i nu pot acoperi orice situaie particular.
Vor exista situaii n care devierea de la Standarde este inevitabil. Cnd apar astfel de situaii,
devierea nu va constitui o nclcare a acestor Standarde, cu condiia c aceast deviere s fie
rezonabil, s respecte principiile eticii i limitele de competen, iar n raportul de evaluare s
fie inclus o motivare raional a acestei devieri.
Misiunile de evaluare se pot referi la una sau mai multe proprieti. Stilul raportului de
evaluare trebuie sfie adaptat, n funcie de natura misiuniii de nevoile clientului, respectndu-
sei anumite cerine minime cu privire la coninut. Acest paragraf prezint coninutul minim al
oricrui raport sau certificat. Trebuie sfie incluse urmtoarele elemente: identitatea
evaluatoruluii data raportului; identitatea clientului; instruciunile, data efectiva valorii
estimate, scopuli utilizarea evalurii; baza evalurii, incluznd tipuli definiia
valorii;identitatea, situaia juridic i locaia (locaiile) proprietii (proprietilor) care vor fi
evaluate;datai amploarea inspeciilor;sfera i amploarea activitii n misiunea de evaluare; orice
ipotezei condiii limitativei orice ipoteze speciale, neobinuite sau extraordinare;o declaraie de
conformitate prin care se aratcevaluarea a fost fcutprin respectarea standardelor i altor
cerine de prezentare; calificarea profesionali semntura evaluatorului;i o certificare specific
din partea evaluatorului, ntr-o formstandard, aa cum se solicitn uneleri.
Utilizarea evaluriii complexitatea proprietii determingradul de detaliere adecvat al
unui raport de evaluare. n cazul n care se raporteazo evaluare a unei proprieti unicat sau
complexe, este recomandabil ca raportul s coninmai multe detalii cu privire la datele pe care
se bazeazevaluareai la raionamentul care fundamenteazconcluziile. n cazul n care un raport
este elaborat pentru un portofoliu de proprieti, n scopul utilizrii evalurii ntr-o misiune de
audit, nivelul de detaliere a datelor solicitate pentru fiecare dintre proprietile din portofoliu,
poate fi mai puin extins. Aceastseciune nu trebuie sfie consideratca reprezentnd
investigaiile,cercetareai analiza necesar desfurrii unei evaluri adecvate, ci, pur i simplu,
minimul care trebuie prezentat n raport.

31

Identificarea obiectului evalurii
Proprietatea imobilului ce necesit evaluare este casa individual de locuit situat n
s.Cojuna,r.Streni,str.Podgorenilor,nr.9. Zona de amplasare este rezidenial,iar regimul
maxim de nlime este de P+1E.
Accesul la proprietate este facilitat,ca urmare a unei strzi ajuttoare,care este asfaltat,ns nu
att de bine,este iluminat i corect ntreinut.n imediata apropiere a obiectului se afl case de
locuit conform planificrii i cercetrii de factori,obiectul evaluat reprezint un bun imobil
complex format din construcia principal cu poarta,gard,fntn i teren aferent.
Construcia dat este amplasat pe un teren aferent cu drept de proprietate privat,cu o
suprafa total de 107 m.p. sau 0,107 ha.Lotul de teren pe care se afl proprietatea este un teren
fr impedimente de natur de a afecta funcionalitatea avnd o form regulat.
n prezent,obiectul este utilizat conform destinaiei-ca ncpere locativ.Atractivitatea
bunului imobil evaluat este determinat de:
1) Amplasamnet reusit i linitit pentru astfel de obiective;
2) Stare tehnic bun;
3) Corespunderea obiectului evaluat,cerinelor noi ale pieei imobiliare fa de gradul de
comfort i calitate;
4) Distana relativ mic fa de obiectivele de menire social-cultural.
Ca factori negativi ce influeneaz valoarea proprietii pot fi evideniai:starea nefovarabil a
drumurilor adiacente(situaie standard pentru ntreaga localitate).

Descrierea obiectulelor analogice si obiectului evalurii
Descrierea obiectelor analogice este prezentat n tabelul 3.2
Tabelul 3.2Caracteristica general a obiectelor analogice
Bun imobil analog.1 Bun imobil analog 2 Bun imobil analog 3
http://999.md/6936878 http://999.md/8301288 http://999.md/9772772
22 000 (urgent)
Cojusna-partea centrala
1 etaj,
teren 6 sote,
5 camere,
H etaj 2,70 m
110 m
Toate retelele ingineresti
Distana staie 200m
34 800
Cojusna-partea central
1 etaj
Teren 9 sote
6 camere

130 m Locuibila-120 m
Toate retelele ingineresti
Distana staie 20m
30 000
Cojusna
1 etaj
Teren 12 ar


100 m
Toate retelele ingineresti
Distana staie 80m
Sursa: elaborat de autor n baza 999.md

32

Caracteristica general a obiectului evalurii este redat n tab.3.3:
Tabelul 3.3.Caracteristica general a obiectului evalurii
Elementele descrierii Semnificaia
Amplasamentul r.Streni,s.Cojuna
Comunicaia de transport strad
Amenajarea teritorial dens
Nr.obiectivelor evaluate 4(fntna,teren aferent,gard,poart)
Suprafaa total a terenului aferent 0.1 ha
Suprafaa total interioar 90,74 m
Anul construciei 1992
Utilarea obiectului
Curent electric,apeduct,canalizare,sistem de
nclzire individul,telefon,antena tv,internet
Construcii auxiliare Exist:fntn,gard,poart
Starea tehnic Absolut satisfctoare
Starea ecologic bun
Deprtarea pin la:
-strada central
-staia public
-magazin
-policlinic

10 m
100m
50 m
500 m

Utilizarea imobilului
La momentul identificrii,obiectul evaluat se
exploata n calitate de cas individual de
locuit privat
Drept de proprietate supus evalurii privat
Sursa:elaborat de autor n baza informaiei colectate la faa locului

33

Tabelul 3.4 Caracteristica tehnic a obiectului
Denumirea elementului Materiale de construcie Parametrii i dimensiunile
caracteristicilor
1.Cas de locuit




-fundaie
-perei exteriori,interiori
-planee
-acoperi
-pardoseaua
-goluri

-finisaj interior
exterior

Grupa de capitalizare II




Piatr brut
Piatr alb
dranc
foi de ardezie
laminat
geam-termopan
ui-termopan
tencuire-tapete
tencuire decorativ
1 nivel
Dimensiunile principale n plan:
-suprafaa la sol=107,28 m
nlimea=2,96 m
-suprafaa interioar=90,74 m

2.Fntn Inele din beton armat H=7,0 m
3.Teren aferent Mod-utilizare:grdin Suprafaa=0,1 ha
4.Gard Blocuri din fortan Suprafaa=8 m
Sursa:elaborat de autor n urma inspeciei vizuale













34

3.2 Evaluarea propriu-zis a bunului imobil din s.Cojuna
1.Abordarea costurilorinclude o singur metod se estimare a valorii bunului imobiliar,
i anume metoda cheltuielilor.
Metoda cheltuielilor const n estimarea valorii de pia a obiectului evalurii ca
totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui n starea curent sau reproducerea calitilor
lui de consum.

Tabelul 3.5 Determinarea valorii de reconstituire a casei individuale prin abordarea costului
N
r.
Denumirea U.M
Coificienti de majorare si
micsorare a valorii
Val./unit
Valoarea
final
1
Valoarea de
reconstituire
ruble/
m
3

ncalzire centralizat -7,6%
Radio -0,4%
Gaz +1,4%
nclzire autonom +3,6%
28,5 27,55
2
Volumul
ob.evaluarii.
m
3
316,72
3 Val.rec a casei69 ruble 8726,68
3
Val.rec + CI, Bd,
TVA
ruble
CI 15%
Bd 15%
TVA 20%
- 13849,24
4
Val.rec actualizat +
coef. seism
lei
k69-84=1,21
k84-91=1,67
k91-2014=25,951(Anexa 2)
k seism=1,4
- 1 016 730
Sursa: elaborat de autor n baza calculelor
Pentru determinarea uzurii fizice a elementelor constructive se utilizeaza metoda
normativ, metoda vrstei efective, metoda grafic i interpolrii.
Tabelul 3.6 Calcularea uzurii obiectului evaluat

Denumirea elem. GS%(ICRV) GS%(BCH) GS calc % Uf el % Ufcalc%
1 Fundatia 16 - 16 44 7,04
2 Pereti poer. si desp. 18 80/20 14,4/3,6 22/41,69 4,7
3 Planseul 7 - 7 36,7 2,57
4 Acoperisul 5 40/60 2/3 31/44 1,94
5 Pardoseala 11 - 11 6 0,66
6 Goluri 8 - 8 16 1,28
7 Lucrari de finisare 14 - 14 46 6,44
35

8
Retele incalzire/ apa/
canalizare/gaz/electric
13,76 - 13,76 37,43 5,15
9 Altele 5 - 5 41 2,05
TOTAL 97,76

97,76

32%
Sursa :complet de autor n urma studierii obiectului,ICVR, BCH


Uzura final a construciri va constitui

Valoarea constructiei tinnd cont de uzur va fi egal cu ( )

Obiectul evaluat contine i alte construcii auxiliare precum:
Gard din fortan cu dimensiunile 10x0,2x1,6m (3,2m
3
)
1m
3
de fortan pe pia cost 400 lei .
Val. gard = 3,2x 400= 1300 lei
Poart din fier cu dimensiunile 3,2x2,5 (8,75m
2
)
1m
2
pori cost 1000lei
Val. poart = 8,75x1000= 8750lei
Fntn din inele de beton cu adncimea de 7 m.l
1m.l de inele de beton cost 390lei
Val.fntn = 7x390=2730

Valoarea finala a bunului imobil complex constituie
684 259+1300+8750+2730=697 039 lei

Concluzie: Prin aplicarea abordarii costului am obtinut o valoare de 697 039 lei sau 37264
(cursul la data 13.05.2014 bnm.md 1= 18,7053)

2. Abordarea prin analiza vnzrilor comparabile -aceast metod este cea mai des
utilizat pentru estimarea valorii terenului i metoda prioritar n cazul cnd sunt disponibile
suficiente vnzri comparabile. De regul, vnzrile comparabile snt selectate n baza
caracteristicilor principale ale terenurilor, n primul rnd innd cont de amplasare i mrime. Este
important de selectat unitatea de comparaie adecvat.
36

Pentru a determina valoarea de pia prin aceast abordare avem nevoie de obiecte
comparabile obiectului evalurii.Obiectele au fost selectate din aceei loclitate, iar preurile au
fost luate de pe piat.Prin aceast metod am determinat valoarea de piat a imobilului prin
compararea a 3 case similare obiectului evaluat, obietele similare au fost analizate in tabelul 3.7


Tabelul 3.7 Determinarea valorii casei prin abordareaanalizei vnzrilor comparabile
Denumire
caracteristica
Obiectul evaluarii Ob.nr1 Ob nr.2 Ob nr3
Denumirea obiect casa de locuit casa de locuit casa de locuit casa de locuit
Amplasament s.Cojusna s.Cojusna s.Cojusna s.Cojusna
Sursa

http://999.md/69
36878
http://999.md/83
01288
http://999.md/
9772772
Pre ofert,

22 000 34 800 30 000
Suprafata totala.m.p. 107 110 130 100
Pre /m.p 200 267,7 300
Dreptul de proprietate privat privat privat privat
Ajustarea 1,0 1,0 1,0
Pretul corectat, 200 267,7 300
Conditiile de finantare de piata de piata de piata de piata
Ajustarea 1,0 1,0 1,0
Pretul corectat, 200 267,7 300
Conditiile de
tranzactii
de piata urgent de piata de piata
Ajustarea 1,3 1,0 1,0
Pret corectat, 260 267,7 300
Conditiile pietii valoarea de piata oferta oferta oferta
Ajustarea 0,85 0,85 0,85
Pretul corectat, 221 227,55 255
Ajustarea ptsuprafa 1,02 1,17 0,92
Starea fizic nu necesita rep nu necesita rep nu necesita rep nu necesita rep
Ajustarea 1,0 1,0 1,0
Acces la staie publica 100m 200m 20m 80m
Ajustarea

1,17 1 1
Suprafata teren,ar 10 6 9 12
Ajustarea

0,6 0,9 1,2
Existena fntnii + - + +
Ajustarea

1,12 1,0 1,0
Ajustarea total 0,89 0,90 0,94
Pre ajustat /m.p 178 240,9 281,5
Ajustarea absolut %

11% 10% 6%
Ponderea

1 2 3
Pre ajustat mediu
ponderat /m.p



Valoarea obiectului
evaluat,
250,72x107,28=26 898
Sursa: elaborat de autor n baza calculelor
37


Concluzie: Astfel prim metoda analizei comparative am obtinut valoarea de pia a imobilului
evaluat egal cu 26 898 sau 503 135 lei (cursul la data 13.05.2014 bnm.md 1= 18,7053).


Pentru a estima valorea de pia am efectuat urmatoarele ajustari la elementele de
comparatie ale obiectelor analogice:
1. Dreptul de proprietate - obiectul evaluat este in proprietate privatsi obiectele comparabile se
aflin aceeasisituie fiind toate la fel, ajustarea pentru obiectele comparabile este 1,00.
2. Condiiile de finanare- ajustarea pentru acest element este 1,00 deoarece nu se cunoaste
despre formele de efectuare a platilor.
3. Condiiile tranzaciei- pentru obiectul evaluat cit si obiectele analogice 2 i 3 conditiile de
vinzare sunt de pia, aplicm ajustarea 1,0. Obiectul analog 1 este expus pe pia n termeni
restrni,situaie mai nefavorabila. Preul pentru urgentarea tranzaciei poate varia de pretul in
conditii tipice cu pina la 30%. Coeficientul aplicat o sa constituie 1,3
4. Conditiile pieii - ajustarea pentru acest element de comparatie constituie 0,85, deoarece
preul de oferta poate sa fie cu 15 % mai mare dect preul de schimb.
5. Ajustarea la suprafa - cu cit suprafata este mai mare cu atit pretul pt 1m.p este mai mic.
Obiectul evaluat are o suprafata mai mica decit obiectele analogice 1 i 2.
Pentru ob analog 1,2 coeficientul = 1+(supraf ob analog-supraf ob evaluat)/supraf ob analog.
Ob analog 1 - 1,02; obiect analog 2 - 1,17.
Pentru ob analog 3 coeficientul = 1-(supraf ob analog-supraf ob evaluat)/supraf ob analog.
Ob analog 3 - 0,92.
6. Starea fizic - ajustarea este 1,00 , deoarece atit obiectul evaluat cit si obiectele analogice nu
necesit reparaii.
7. Acces la staia public - conform informatie din monografia Analiza factoriala a valorii de
piata a imobilului rezidentialp.103 pentru distanta mai mare de 200m de la statie de
transport in comun se aplica coeficientul de majorare in marime de 1,17. Obiectul evaluat se
afla la 100m pina la statie. In situatii asemanatoare cu distante de pina la 200m se afla
obiectele analogice 2 si 3. Pentru ele coeficientul de ajustare este 1,0. Obiectul analogic 1 se
afla intro situatie mai nefavorabila, avind 200m pina la statie. Coeficientul de ajustare - 1,17.
8. Suprafata terenului - cu cit suprafata este mai mare cu atit pretul pt 1ar este mai mic.
Conform informaiilor de pe piata 1ar de teren pt constructii valoreaza in mediu 1000.
Obiectul evaluat are o suprafata mai mare decit obiectele analogice 1 i 2, adica este intro
situatie mai favorabila.
38

Pentru ob analog 1,2 coeficientul = 1-(supraf ob evaluat-supraf ob analog)/supraf ob evaluat.
Ob analog 1 - 0,6; obiect analog 2 - 0,9.
Obiectul evaluat are o suprafata mai mica decit obiectul analogic 3.
Pentru ob analog 3 coeficientul = 1+(supraf ob analog-supraf ob evaluat)/supraf ob evaluat.
Ob analog 3 - 1,2.
9. Existena fntnii. Pe piata materialelor de construcii 1metru liniar de inele din beton pt
fintina costa 390lei. Obiectul evaluat are fintina cu adincimea 7m. Valoare acesteia constituie
2730lei (390x7). n aceeasi situaie cu obiectul evaluat se afl obiectele analogice 2 si 3.
Coeficientul de ajustare 1,0. Obiectul analog 1 nu are fintina. Coeficientul se va calcula in
felul urmator :
Valoare fintinii/supraf ob analog=valoarea fintinii pentru 1m.p
2730/110=24,81 lei pt m.p
1+valoarea fintinii pentru 1m.p/pret 1m.p ob analog
1+24,81/200=1,12 coeficient de ajustare

3.3 Reconcilierea valorii
Principalul scop al procesului de evaluare este determinarea valorii bunului imobiliar
evaluat. Pentru a obine o opinie veridic privind valoarea proprietii imobiliare, evaluatorul
aplic diverse metode de evaluare.
Rezultatul unei evaluri depinde de confidena evaluatorului n veridicitatea datelor
analizate i corectitudinea ajustrilor aplicate n procesul comparaiei bunului imobiliar evaluat
cu bunurile imobiliare comparabile. Evaluatorul poate s acorde un grad mai mare de confiden
exactitii datelor i calculelor unei metode dect altei.
In urma aplicarii metodelor de evaluare pot fi obtinute marimi diferite ale valorii. La
etapa reconcilierii evaluatorul va determina valoarea finala a terenului, in baza rezultatelor
obtinute in urma aplicarii metodelor de evaluare.









39

Tabelul 3.8Calculul rezultatului final al evalurii (reconcilierea rezultatelor)
Indicii
Abordarea
costurilor
Abordarea de
piata
Valorile estimate, 37264 26898
Corectitudinea selectrii tipului valorii estimate, % 20 80
Corectitudinea metodelor aplicate, % 30 70
Profunzimea analizei elementelor pieei imobiliare,
%
20 80
Veridicitatea datelor utilizate n analiz, % 25 75
Corectitudinea interpretrii i utilizrii datelor, % 25 75
Corectitudinea efecturii ajustrilor individuale n
cadrul diferitor metode, %
45 55
Consistena datelor utilizate n evaluare, % 40 60
Media indicatorilor, % 29,29 70,71
Ponderea valorii estimate, 10914,63 19019,58
Valoarea de pia, 29 934,21
Valoarea de pia, lei 559 928,28
Sursa: completata de autor

La determinarea valorii finale a obiectului evaluat am aplicat doar dou
abordri,abordarea analizei vnzrilor comparabile i abordarea costului. Abordarea prin venit nu
am aplicat-o deoarece obiectul evalurii se afl in localitate rural i este complicat de gsit
informaia necesar pentru efectuarea calculelor.
n urma aplicrii procedurii reconcilierii rezultatelor evalurii obinute n baza metodelor
de evaluare aplicate, valoarea de pia a bunului este de 29 934,21 sau 559 928,28 lei.(cursul la
data 13.05.2014 bnm.md 1= 18,7053).














40


Concluzie
Rezultatele din prezentul raport de evaluare se doresc a fi un instrument util i uor de
utilizat pentru beneficiar, dar i o radiografie a pieei imobiliare din localitile raionului
Streni.Rezultatele i concluziile din raport nu sunt considerate exhaustive, acestea putnd fi
rectificate i actualizate n cazul n care se constat o schimbare semnificativ a condiiilor sau
evoluiei pieei imobiliare.
n urma efecturii acestui raport de evaluare,am prezentat informaii cu privire la
activitatea de evaluare ntr-o complexitate destul de nalt,ncepnd de la noiunile de baz ce
trebuie s le tie un specialist n domeniu i terminnd cu metodele de evaluare propuse de
legislaia n vigoare.
Sarcina principal a acestui proiect a fost determinarea valorii de pia a a obiectului
evaluat din s.Cojuna,deci am utilizat metodologia de calcul a 2 metode:metoda costului i
metoda analizei comparative.Colectarea datelor ce au stat la baza calculelor n mare parte sunt
rezultate din urma lucrului pe teren,precum i n oficiu,analiznd diferite surse att
legislative,precum i mass-media.
Deci,n urma efecturii acestui proiect am realizat urmtoarele obiective:
Elaborarea analizei pieii imobiliare n or.Streni,precum i s.Cojuna ,am
concluzionat urmtoarele: piaa imobiliar n s.Cojuna este destul de dezvoltat,
valoarea minim nregistrat pe pia este de 15 000 ( 82 m,fr
reparative,construit cu 30 ani n urm),reiese c preul 1m=183.Valoarea
maxim este de 150 000 pentru 210 m (1m=715 ),casa cu 2 nivele,dotat cu
toate reelele inginereti,reparative euro;
n urma unei examinri la faa locului am reuit s identific trsturile obiectului
supus evalurii;
Aplicnd 2 tipuri de metode conform legislaiei n vigoare,am obinut valoarea de
pia a obiectului de 559 928,28 lei,respectiv 29 934,21 .
-




41

BIBLIOGRAFIE

1. Legea cu privire la activitatea de evaluare nr. 989-VI din 18.04.2002
2. Legea cadastrului bunulor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.98
3. H.G. despre aprobarea Regulamentului provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile Nr.
958 din 04.08.2003
4. Cod Nr.1316 din 26.10.2000-Codul familiei
5. Comentariu laTitlul III Proprietatea,Cap III Proprietatea comun,seciunea 2-a i a 3-a
6. Titlul II Motenirea testamentar Cap I
7. http://divortul.avocatimediatori.ro/p/partajul.html
8. http://news.casata.md/index.php?l=ro&action=viewnews&id=503
9. http://www.arfc.gov.md/acte_normative/instructiuni
10. http://www.imobile.md/ro/viewrec/35975/(069667571
11. http://999.md/1672988
12. http://www.timpul.md/articol/
13. 13http://bnm.md/
14. http://www.cadastre.md/informaii-utile2/rapoarte-statistice












42










ANEXE








43


ANEXA 1










44


Anexa 2













45


Anexa 3















46



ANEXA 4