Evaluarea imobiliar

Evaluarea imobiliar este procesul de estimare a unui tip de valoare, al unui tip de proprietate la
o anumit dat. Procesul de evaluare este concretizat prin raportul de evaluare. Evaluarea reprezint
o estimare i nu un calcul exact al unei valori folosind o formula matematic sau printr-o
cuantificare precis. Procesul de evaluare impune aplicarea raionamentului profesional al
expertului evaluator.
Evaluarea este o analiz referitoare la natura, calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite
interese sau aspecte, ale unei anumite proprieti imobiliare, exprimat de o persoan imparial,
specializat n analiza i evaluarea proprietilor.
Toate tipurile de proprieti imobiliare trebuiesc organizate i manageriate ntr-un mod
profesionist de ctre persoane calificate special, pentru a beneficia de ntreaga valoare a proprietii.
Evaluarea imobilelor implic estimarea unui anumit tip de valoare, de obicei a valorii de piaa a
cldirilor, construciilor sau a terenurilor aparinnd persoanelor fizice sau juridice. Evaluarea
imobilelor este de regul solicitat att de persoane fizice ct i de persoane juridice pentru a
ndeplini anumite cerine (de exemplu pentru fuziune sau asigurare). Evaluatorul aplic una sau mai
multe metode, respectnd standardele n vigoare pentru a estima valoarea de pia a unui imobil i
fundamentnd rezultatul final in cadrul unui raport de evaluare.
Procesul de evaluare se compune dintr-un set de proceduri care conduc n final la estimarea
valorii.
Evaluatorii folosesc tehnici moderne de culegere, analiz i utilizare a informaiilor pertinente
asupra valorii proprietii i utilizrii ei.
Evaluarea se finalizeaz cu un raport de evaluare care arat valoarea estimat mpreuna cu
rezervele i condiiile limitative aferente.
Sunt mai multe situaii n care avem nevoie de o evaluare a proprietii. Categoriile cele mai
importante ale situaiilor n care este necesar evaluarea proprietii sunt:
-- transferul de proprietate sau a folosinei;
-- finanarea proprietii;
-- impozitarea proprietii;
-- compensarea pentru pagube;
-- determinarea unui program de utilizare a proprietii;

Evaluare pentru vnzri-cumprri, fuziuni-achiziii sau schimburi
n condiiile unei evoluii economice stabile, valoarea de investiie pentru proprietile
imobiliare este apropiat de valoarea de pia. n cazul n care economia este n tranziie, aa cum
este cea din Moldova, n ceea ce privete piaa imobiliar exist reale dezechilibre ntre oferta si
cerere. n aceste condiii, din perspectiva comparatorului sau vnztorului numai un specialist
evaluator poate s evidenieze att punctele tari, ct i pe cele slabe ale unei proprieti imobiliare,
venind astfel cu un suport material justificat n negocierile ce se poart pentru schimbarea
proprietarului. De altfel n alte ri, mai avansate din punct de vedere al pieei imobiliare, nimeni nu
pornete demersurile de schimb, vnzare sau achiziionare ale unei proprieti imobiliare fr a
apela mai nti la serviciile unui specialist evaluator.
Paii unei evaluri imobiliare sunt urmtorii:
1. Documentarea asupra proprietii imobiliare de ctre un evaluator imobiliar
- identificarea proprietii imobiliare;
- identificarea drepturilor de proprietate asupra obiectivului evalurii ;
stabilirea scopului evalurii imobiliare i tipul de valoare ce trebuie determinat;
- inspecia fizica a proprietii de evaluat: identificarea i analiza amplasamentului i
construciilor, aprecierea strii tehnice. Solicitarea de copii ale documentelor de la
proprietar/client (titlul de proprietate asupra imobilului actul de vnzare-cumprare, donaie,
succesiune, etc.; plan cadastral; extras de carte funciara; certificat de urbanism; autorizaie de
construire, cartea tehnic a construciei). Efectuarea de fotografii att la interior ct i la exterior.
Discuii cu proprietarii/clienii.
2. Centralizarea i analiza datelor i informaiilor
- colectarea i analiza datelor i informaiilor relevante; aceste date i informaii trebuie s
conin elementele necesare pentru aplicarea metodelor de evaluare (metoda costurilor, analiza celei
mai bune utilizri, metoda comparaiei directe, etc.)
- se stabilete conformitatea cu standardele, ipotezele specifice, condiiile limitative i sursele
de informare;
3. Elaborarea unui raport de evaluare imobiliar.
Procesul de evaluare a proprietii imobiliare se finalizeaz prin ntocmirea unui raport de
evaluare. Acesta este un document scris n care sunt cuprinse instruciunile pentru procesul de
evaluare , baza de evaluare - tipul de valoare , scopul evalurii i rezultatele analizei care a condus
la opinia privind valoarea.
Raportul de evaluare imobiliar explic procesele analitice care au fost parcurse n cursul
evalurii i prezint informaiile semnificative care au fost folosite n analiz.
Tipul, dimensiunea i coninutul unui raport de evaluare variaz n funcie de tipul proprietii,
cerinele legale i de natura i complexitatea procesului de evaluare imobiliar.

Evaluarea sau aprecierea strii tehnice a imobilului
Evaluarea se bazeaz att pe o bun cunoatere a tehnologiilor de construcii ct i pe simul
tehnic, reclamnd de asemenea abilitatea evaluatorului de a recunoate defectele simple, dar i
problemele care necesit intervenii ale experilor i o aciune n consecin.
Primul pas este acela de a aduna informaii, att pe baza observaiilor proprii si ale expertului
tehnic cu care colaboreaz, ct i pe baza celor relatate de ocupanii imobilului. n acest stadiu, este
important s se pun anumite i s se afle ct mai mult posibil despre cauzele care au determinat
apariia acelor defeciuni.
Al doilea pas, este acela de a relaiona aceste informaii cu datele existente (istoricul lucrrilor
de ntreinere, planuri i detalii de proiect etc.), urmnd ca toate acestea s se fie trecute n raportul
de evaluare.

Elemente generale privind cauzele defeciunilor
Cauze generale
Defeciunile apar datorit unor cauze cum sunt:
- proiect de slab calitate;
- execuie de slaba calitate;
- nerespectarea de ctre executant a detaliilor din proiect;
- aciunea asupra cldirii a unor factori care nu au fost prevzui in proiect;
- mbtrnirea.

Factorii de mai sus pot aciona separat sau n combinaie, avnd ca rezultat deteriorri care sunt
puse n eviden prin:
- modificri ale compoziiei materialelor;
- modificri ale construciei nsi;
- modificri ale dimensiunilor, formei sau greutii materialelor sau a prilor unei cldiri etc.
Principalii factori care determin asemenea schimbri sunt:
- uzura;
- ncrcrile aplicate construciei i elementelor de construcii;
- deformaiile impuse;
- umiditatea;
- instalaiile i mbinrile/fitingurile defecte;
- agresiunea chimica;
- agenii biologici;
- agenii climatici (temperatura i variaiile acesteia),
- incendiul;
- cutremurul, inundaiile, impactul cu autovehiculele si alte ncrcri accidentale.
Defeciunea este manifestarea att a factorilor ct i a cauzei i poate fi ilustrat prin cazurile
expuse mai jos:
a. Proiectarea defectuoas a fundaiilor poate duce la tasri ale terenului de fundaie, indicate
prin fisuri/crpturi n perei, acoperi curbat n form de a, modificri ale formei.
b. Execuia de slab calitate poate permite ptrunderea umiditii i are ca rezultat apariia
petelor specifice umezelii, putrezirea lemnului, modificri n compoziia materialelor.
c. O ntreinere proasta (soluii defectuoase i/sau lipsa de calificare corespunztoare a
lucrtorilor care efectueaz reparaiile, calitatea slab a materialelor sau utilizarea unor materiale
nepotrivite, ntrzieri in luarea deciziilor privind lucrrile de reparaii etc.) poate de asemenea s dea
natere unei serii ample de deteriorri, dintre care multe pot s fie grave.
Unele defeciuni din cldiri, produse de factori legai de sistemul de fundare, caracteristicile
solului i alte cauze, sunt prezentate in mod sintetic n tabelele de mai jos.
Tabel Deteriorri ale cldirilor pe fundaii de suprafa
















NOTE: Comentarii aferente reprezentrilor grafice
4.2 Spturi n apropiere decompresia terenului de fundare reluarea spturilor pentru executarea subzidirilor pe zone mai extinse
dect este recomandat.
5.1 Accidente produse ca urmare a ngheului (formarea de blocuri de ghea sub fundaii) i dezgheului (lichefierea).
5.2 Schimbri climatice n terenuri permeabile: timp ploios = umflare, timp secetos = contracie prin uscare.
6.1 Proiectarea defectuoas a fundaiilor i a armrii lor (erori de calcul).
6.2 n cazul cldirilor cu structura din beton armat, trebuie prevzut o armare minim a elementelor de faad.
6.3 Tlpile fundaiilor (dimensiunile tlpii n contact cu terenul) trebuie proiectate cu atenie, n concordan cu tipul i intensitatea
ncrcrilor transmise. Aproximrile/asimilrile sunt riscante.

Deteriorarea cldirilor pe fundaii de adncime






















Deteriorarea cldirilor cazuri particulare