Analiza pietii imobilelor locative in orasul Orhei

Orhei este un ora n partea central a Republicii Moldova, la 48 km spre nord

de Chiinu, pe malul rului Rut. Este centru administrativ al raionului Orhei. Are o populaie
de 125000 locuitori fiind al 9-lea ora ca mrime din ar, i unul din principalele centre
economice a Regiunii de dezvoltare Centru.

Figura 1.1 Orasul Orhei
Suprafata totala a fondului locativ la 01.01.2013 a fost de 699 020 mp, inclusiv blocurile
cu apartamente 293 300 mp, si case particulare 405 720mp. Localitatea numara 5796 de case
(locuinte), inclusiv apartamente in case cu multe apartamente 11 662.Marea majoritate a caselor
(apartamentelor) se afla in proprietate privata -11 602, iar numarul total de gospodarii (curti)este
de de 5796. Prin urmare localitatea dispune de un numar mediu de cca 3.1 persoane persoane
per casa/ apartament, sau unei persoane ii revine in mediu o suprafata totale de 18.4 mp din care
11.9mp de suprafata locativa.
In urma analizei ofertelor de piata am constatat ca orashul Orhei este divizat in zone
valorice ce au un decalaj nu atit de considerabil, factorul cel mai important ce a creat aceste zone
este virsta acestora. Spre exemplu: microsectorul centru este cel mai vechi dintre toate, in aceasta
regiune se construieste minimum imobile locative, deoarece pe terenurile libere se construiesc
imobile comerciale, constructiile locative sunt deja vechi. Argumentul care justifica valoarea
preturilor este faptul ca ele sunt rare. Pretul lor poate sa ajunga si pina la 500/mp.
In raionul Orhei zonele valorice sunt: Centru, Nordic, Lupoaica, Bucuria, Slobotca,
Nistreana.
Zona Centru este caracterizata de un fond locativ destul de vechi mai mult bazat pe
apartamente, preturi pentru casele individuale sunt cuprinse intre 200-400. Zona Nordic este o
zona fosta industriala care are un cartier de case individuale o mare parte din ele au fost
construite dupa anii 70, preturile pentru cele mai noi care ajunge in mediu pina la 500,
deoarece acest sector are o infrastructura dezvoltata, accesibilitate inalta, si numeroase zone de
agrement.
Tabelul 2.3 arata cit de variate pot fi preturile in dependenta de zona amplasarii bunurilor
imobile.
Tabelul 2.3 Preturile in dependenta de zoni valorice
Zona valorica
Preturile pentru mp
/mp
Zona Centru
200-400
Zona Nordic
300-500
Zona Lupoaica
200-300
Zona Bucuria
150-300
Zona Slobotca
150-250
Zona Nistreana
300-600
Sursa [elaborata de autor]
Zona Lupoaica este impartita in zona veche si zona noua, preturile zonei vechi sunt destul
de mici in jur de 200-300/mp, casele fiind batrinesti si mici, zona noua cuprinde case contruite
noi, dar pretul nu este atit de mare ca cele din zona nordic, deoarece aici lipseste infrastructura,
drumurile sunt au fost distruse partial dupa ce a fost instalate canalizatia si apeductul centralizat.

Figura 1.2 Preturile in dependenta de zonele valorice pentru case individuale
Sursa [elaborata de autor]
Zona Bucuria este o zona veche cu case vechi ce au preturi mici, infrastructura este
mediu dezvoltata, sunt prezente numeroase depozite care fac zona mai putin atractiva pentru
locuinta.
Zona Slobotca este un fost sat care recent a fost anexat orasului, acest lucru explica de ce
preturile sunt atit ce mici la casele individuale, si anume din cauza lipsei infrastructurii, case
batrinesti, accesul ingreunat la transportul public, criminalitate inalta.
Zona Nistreana este o zona noua, cu case noi situate linga Codru, zona este favorabila
caselor de odihna, infrastructura lipseste, dar acest lucru se recompenseaza, aici preturile pot
ajunge si peste 600/ mp in dependenta de starea bunului imobil.
Citiva ani in urma, apartamentele la mana a doua, cu o odaie, fara reparatie, erau vandute
prin intermediul agentiei, in medie, cu 11.000 euro. Acum un apartament din aceasta categorie
din centrul orasului ajunge si la 18.000 euro. Apartamentele cu 2 odai costa in prezent 23.000-
32.000 euro.
Cele mai multe tranzactii imobiliare au loc in cartierele Centru si Nordic ale orasului, cu
apartamente de 1-2 odai. Acestea sunt mai scumpe, cu cateva sute pana la cateva mii de euro, in
raport cu locuintele din alte parti ale orasului.
Spre exemplu, proprietarul unui apartament cu o odaie din centrul orasului, recent
reparat, il propune cu 26 mii euro.
Mai putin intrebate si, respectiv, vandute sunt apartamentele cu 3 si 4 odai, acele din
cartierele Bucuria si Lupoaica.
Anunturile despre imobilele din Orhei sunt afisate de vanzatori mai ales pe garduri ,
stalpi si in orice loc liber. Ceea ce produce impresia unei oferte abundente de locuinte scoase la
vanzare. In realitate, sunt vreo 45, re-afisate.
0
100
200
300
400
500
600
700
Zona Centru Zona Nordic Zona
Lupoaica
Zona
Bucuria
Zona
Nistreana
Zona
Slobotca
Maxim
Minim