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DERECHO PRIVADO V (DERECHOS REALES)

1 LOS DERECHOS REALES - GENERALIDADES
1.1 Concepto.
1.2
Diferencia con los Derechos Personales en cuanto: 1.2.1 A sus elementos 1.2.2 Al nmero. Funcin de la Voluntad 1.2.3 A la forma de
constitucin 1.2.4 A sus efectos.
1.3 Clasificacin: 1.3.1 Sobre cosa propia o ajena 1.3.2 Autonoma o accesoriedad 1.3.3 Contenido1.3.4 Facultades del Titular 1.3.5 Duracin.
2 PUBLICIDAD POSESORIA
2.1 Las relaciones reales 2.1.1 Concepto. 2.1.2 Distintas categoras.
2.2 La posesin en el C.C. argentino 2.2.1 Concepto. 2.2.2 Elementos 2.2.3 Naturaleza.
2.3 La causa de la posesin en el Cdigo Civil
2.4 Interversin del ttulo
2.5 Objeto de la posesin: Cosas susceptibles de posesin: 2.5.1 Cosas Muebles2.5.2 Cosas Inmuebles
2.6 Extensin de la posesin.
2.7 Clasificacin de la posesin 2.7.1 legtima o ilegtima; 2.7.2 De buena o mala fe; 2.7.3 Viciosa o simple.
2.8 Adquisicin de la posesin 2.8.1 Importancia del acto adquisitivo 2.8.2 Capacidad para adquirir la posesin
2.9 Modos de adquirir la posesin: 2.9.1 La aprehensin 2.9.2 La Ocupacin 2.9.3 La Desposesin
2.10 La Tradicin posesoria 2.10.1 Concepto. 2.10.2 Elementos: Acuerdo y entrega.
2.11 Tradicin abreviada: 2.11.1 Tradicin brevi manu 2.11.2 Constituto posesorio. 2.11.3 Tradicin por indicacin.
2.12 Adquisicin por representante. 2.12.1 Representacin voluntaria 2.12.2 Representacin necesaria
2.13 Conservacin y prdida de la posesin
2.14
Efectos de la posesin: 2.14.1 Derechos y obligaciones inherentes a la posesin. 2.14.2 Derechos y Obligaciones del Poseedor
Condenado a restituir
2.15 La tenencia. 2.15.1 Concepto 2.15.2 Concepto 2.15.3 Adquisicin. 2.15.4 Obligaciones del tenedor.
2.16
La Defensa Posesoria: 2.16.1 Los principios Consagrados en los artculos 2468 24692.16.2 La defensa extrajudicial 2.16.3 Accin
posesoria propiamente dicha: 2.16.4 Acciones posesorias policiales2.16.5 Accin de obra nueva 2.16.6 Accin de obra vieja y ruinosa y
Denuncia de daos temido

DERECHOS REALES PARTE GENERAL
Buteler Cceres
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BUTELER CACERES, JOSE A. Manual de Derecho Civil Parte General, Ed. Mediterrnea 2005, Crdoba, Pg. 54
divide a los derechos subjetivos en:
I.- DERECHOS QUE IMPORTAN DIRECTAMENTE A LA PERSONA y son extrapatrimoniales. Ejemplo: Derecho
a la integridad fsica, a la intimidad, etc.
II.- DERECHOS QUE IMPORTAN DIRECTAMENTE AL PATRIMONIO:
Derechos Personales: existe una relacin jurdica entre un sujeto deudor y uno acreedor que puede
exigir del primero la realizacin de una prestacin de dar, hacer o no hacer. Estn reglados en el libro
segundo del cdigo civil.
Derechos Reales: existe una relacin directa entre un sujeto y una cosa. Estn reglados en el libro
tercero del cdigo civil.
III.- MIXTOS, son los derechos intelectuales que poseen una faceta susceptible de valuacin pecuniaria
(referente a la explotacin econmica de la creacin), el aspecto econmico y otra que no lo es (aquella potestad
vitalicia para tutelar que la creacin no sea cambiada o menoscabada), el aspecto moral.
Clasificacin de los derechos conforme a su oponibilidad y a su contenido - Los derechos subjetivos, es decir, los derechos
mirados como facultades del hombre son susceptibles de diversas clasificaciones. De todas ellas, nos referiremos slo a la
que los encuadra conforme a su oponibilidad y conforme a su contenido, para demostrar luego cmo ellas se reflejan en la
sistemtica de nuestro Cdigo Civil.
A) Conforme a su oponibilidad - Se distinguen en derechos absolutos y relativos.
1. Derechos absolutos: Son los que pueden hacerse valer erga omnes, es decir, frente a todos los integrantes de la
comunidad o, lo que es lo mismo, tienen eficacia contra cualquiera. Por ejemplo, los derechos reales revistan dentro de
esta categora; tambin los llamados derechos inherentes a la personalidad o personalsimos (como el derecho a la vida, al
honor) y los intelectuales considerados por algunos, en lo que toca a su aspecto moral, como derechos personalsimos,
derechos de familia, en el sentido de que las situaciones jurdicas familiares o los derechos que de ellas emergen deben ser
respetados por todos, an cuando pueden existir algunas personas directa y determinadamente obligadas, como sucedera,
por ejemplo, con la patria potestad.
Son derechos cuyas "correspondientes obligaciones afectan a toda la masa de las personalidades con las cuales el objeto de
derecho puede estar en contacto", tal como lo dice Vlez expresa la nota al art. 577: "El dominio es por esencia un derecho
absoluto y sus correspondientes obligaciones comprenden a todos los individuos."
El trmino "absoluto", aplicado a los derechos subjetivos, es susceptible de diversos significados, de los cuales uno solo es
el que ahora tenemos en cuenta; son:
1. Como sinnimo de oponible contra todos (es el sentido del texto).
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2. Como sinnimo de derechos personalsimos o inherentes a la personalidad, o innatos.
3. En relacin con las facultades que otorga ese derecho: as, por ejemplo, el dominio sera un derecho absoluto, puesto
que es el derecho que confiere el mayor nmero de facultades sobre la cosa que es su objeto. As, leemos en la nota al
art. 2513: "...los excesos en el ejercicio del dominio son, en verdad, la consecuencia inevitable del derecho absoluto de
propiedad, pero no constituyen por s mismos un modo del ejercicio de este derecho que las leyes reconocen y
aprueban..."
4. Como sinnimo de leyes de orden pblico, o sea, las que no pueden ser dejadas de lado por la voluntad de los
particulares, por oposicin a las normas supletorias.
5. Como sinnimo de derechos "incausados", es decir, derechos no susceptibles de abuso, porque seran independientes
de los fines en vista de los cuales el derecho objetivo ampara las prerrogativas jurdicas individuales. Algunos ejemplifican
con la facultad de elevar el muro medianero. Otros niegan hasta la existencia misma de estos derechos.
2. Derechos relativos - Por oposicin a la categora anterior, son aquellos que slo pueden hacerse valer contra una o varias
personas determinadas. As, por ejemplo, Pablo tiene derecho a la vida y todos deben respetar ese derecho, que es
absoluto. Pero si Pablo celebra con Diego un contrato de mutuo, entregndole diez mil pesos, Pablo tiene por dicha suma
un crdito slo contra Diego: arts. 1195, 1199 y conc. Cd. Civ. De lo que se desprende que los derechos creditorios son, en
este sentido, derechos relativos.
B) Conforme a su contenido - Esta clasificacin apunta al contenido patrimonial o la falta del mismo, en los derechos
subjetivos; no se refiere a las facultades que otorgan.
1. Derechos patrimoniales - Son aquellos "objetos inmateriales susceptibles de valor" art. 2312 Cd. Civ., o sea todos
los derechos que pueden valuarse pecuniariamente. Ejemplo: derechos reales, derechos creditorios, algunos derechos de
familia (as el derecho a alimentos), los derechos intelectuales en su aspecto patrimonial.
2. Derechos extrapatrimoniales - Los que no son susceptibles de valuacin econmica, a pesar de que su violacin puede
engendrar la facultad de reclamar daos y perjuicios que, ellos s, se concretarn en una suma de dinero, aun cuando se
trate de agravio moral: arts. 522 y 1078 Cd. Civ., segn la reforma introducida por la ley 17.711. Ejemplos de esta clase de
derechos seran los derechos de la personalidad o personalsimos, los derechos de familia, los derechos intelectuales en su
aspecto moral, etctera.
1. CONCEPTOS.
Bien Art. 2312 del Cdigo Civil (CC): los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman
bienes. El conjunto de bienes de una persona constituye su patrimonio. Quiere decir, entonces, que para nuestro derecho
positivo, la palabra "bien" tiene dos acepciones:
a) Una amplia, donde bienes es igual a cosas (art. 2311) ms objetos inmateriales susceptibles de valor (bienes propiamente
dichos), que son los derechos; y
b) Una restringida, a la que ya aludimos: bienes igual a objetos inmateriales susceptibles de valor, es decir, derechos
patrimoniales.
La parte final del art. 2312 Cd. Civ., expresa que el conjunto de bienes en su acepcin amplia constituye el patrimonio
de una persona. El patrimonio estara, pues, compuesto por cosas y derechos. En verdad pensamos que no son las "cosas" las
que integran el patrimonio, sino los derechos sobre ellas: es precisamente lo que afirma el propio Vlez en la nota al art.
2312, apartado 2o: "El patrimonio de una persona es la universalidad jurdica de sus derechos reales y de sus derechos
personales, bajo la relacin de un valor pecuniario, es decir, como bienes."
Pero como estos derechos que no son otros que los reales, pondran a su titular en una relacin directa con las
mencionadas cosas, prcticamente se confundiran con ellas y con ese nombre figuraran en el patrimonio, segn la
literalidad del art. 2312 Cd. Civ.
En resumen, el patrimonio constituira una masa de derechos, ya recayeran stos directamente sobre cosas o no,
susceptibles de apreciacin pecuniaria, deducidas, naturalmente, las cargas (lato sensu) que los gravan.

Derechos
QUE IMPORTAN DIRECTAMENTE A LA PERSONA
QUE IMPORTAN DIRECTAMENTE
AL PATRIMONIO
REALES (ius persequendi y ius praeferendi)
PERSONALES
MIXTOS

PERSONALES Sistema de creacin libre
REALES
Nmerus clausus (arts. 2502, 2614, leyes 13.512 y 25.509) - Dominio Condominio -
Usufructo, uso, habitacin - Servidumbre Hipoteca - Prenda, anticresis - Superficie forestal
- Censos y rentas (permitidos solo por cinco aos) - Propiedad horizontal

Cosa, segn el Art. 2311 del CC, es todo objeto material susceptible de tener un valor (no necesariamente
pecuniario, puede ser afectivo o de otra ndole). A partir de la reforma efectuada mediante ley 17.711 al cdigo, las
disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energa y fuerzas naturales susceptibles de apropiacin,
tcnicamente no son cosas, puesto que no son objetos materiales, simplemente siguen el rgimen de stas.
3

Las cosas son clasificadas principalmente en muebles o inmuebles segn su naturaleza y en bienes pblicos o
privados, segn sea titular el Estado o un particular.








Patrimonio, segn el art. 2.312 del CC: Los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman
"bienes". El conjunto de los bienes de una persona constituye su "patrimonio".
La presente asignatura se avoca al estudio de los derechos reales. Desarrollaremos la definicin propuesta por la
Dra. Mariani de Vidal
2
MARIANI DE VIDAL, MARINA Derechos Reales Tomo I Ed. Zavala Buenos Aires 2006, Art. 497
3
Art. 497: A
todo derecho personal corresponde una obligacin personal. No hay obligacin que corresponda a derechos reales y el prrafo final de
su nota, as como la nota al Ttulo IV del libro III.
1.1. DERECHO REAL - CONCEPTO
El Derecho Real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden
pblico, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relacin inmediata, que previa
publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo
(obligacin negativa), naciendo para el caso de violacin una accin real y que otorga a sus titulares las ventajas
inherentes al ius persequendi y al ius praeferendi.
un derecho absoluto, porque es oponible erga omnes, es decir a toda la comunidad, en contraposicin a los
derechos relativos (obligaciones) que son oponibles a sujetos determinados.
de contenido patrimonial, en el sentido expresado supra (con un valor para su titular).
cuyas normas, sustancialmente de orden pblico, porque en buena medida, la organizacin y conservacin
de la sociedad reposa sobre las polticas referentes al derecho de propiedad, basta pensar en los derechos sobre
patentes de invencin, inmuebles, bienes de dominio pblico, entre otros.
y establecen entre una entre una persona (sujeto activo) y una cosa, cosa en el sentido del Art. 2311, antes
reseado.
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una relacin inmediata y directa, debido a que el titular est en contacto con la cosa, sin precisar de un
intermediario como es el caso de los derechos personales, donde es necesario el accionar del deudor para poner
al acreedor en contacto con el objeto de la relacin jurdica.
que, previa publicidad, se considera sujeto pasivo de los derechos reales a todos los individuos de la
comunidad, pues deben respetar la propiedad ajena. En virtud de ello, es que los derechos reales se publicitan;
dicha publicidad tendr diferentes efectos segn el bien de que se trate, en algunos casos basta la publicidad
posesoria para constituir el derecho (muebles no registrables) y en otros es necesaria la inscripcin en los
registros pertinentes (caso de los automotores). En tal sentido, cabe mencionar la nota al Art. 577 del CC, en la
que Vlez afirma que no es posible respetar un derecho que no se conoce.
obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo, naciendo
para el caso de violacin, una accin real. Las acciones reales son tres: reivindicatoria, negatoria y confesoria.
y que otorga a sus titulares las ventajas del ius persequendi y del ius praeferendi.
Se denomina IUS PERSEQUENDI a la facultad que tienen los titulares de derechos reales de perseguir la cosa en
manos de quien la detente, con el fin de ejercer su derecho. Tambin es llamada facultad reipersecutoria.
Se denomina IUS PRAEFERENDI a aquella facultad emanada del derecho real que tiene dos facetas:
1. La primera: esta potestad ha sido considerada un privilegio en el sentido del Art. 3875 del CC, esto es, un
derecho dado por la ley a un acreedor para ser pagado con preferencia a otro. Este privilegio se refiere al
producido del bien en remate y se aplica a los derechos reales de Hipoteca y Prenda.
2. La segunda: esta faceta hace a la exclusin o prevalencia sobre otro derecho real o personal. Se apoya en el
principio qui prior est tempore potior est iure (primero en el tiempo, mejor en el derecho). Significa que un
derecho real correctamente constituido y publicitado, tiene preferencia sobre cualquier otro derecho que se
constituya sobre la misma cosa con posterioridad.
Analicemos este aspecto con un ejemplo: Juan compra un inmueble a Pedro y concurre el registro de la
propiedad a inscribir su derecho real de dominio sobre el inmueble. Al da siguiente, Pablo (quien tambin
compr a Pedro, vctima de una estafa de aqul, que vendi el inmueble a dos personas) concurre a anotar su
supuesto derecho de dominio, siendo rechazada la inscripcin en virtud del principio estudiado, pues dos
dominios sobre la misma cosa no pueden coexistir.
La segunda faceta, es una prioridad o prevalencia temporal. Se dice que primero en tiempo, mejor en derecho
lo que bsicamente significa: quien primero publicita su derecho, triunfa. Sera, siguiendo el ejemplo, el caso de
que Juan concurre al registro a inscribir el derecho real de dominio sobre el inmueble y se encuentra con que, el
da anterior, se anot un embargo sobre la vivienda. El embargo triunfa sobre la inscripcin del dominio de Juan,
pues se ha publicitado primero. En cambio, cuando fijamos la prevalencia de un derecho personal sobre otro
derecho personal, el mecanismo es distinto: all lo que cuenta es la fecha del contrato que se hace valer entre
partes, no la publicidad del derecho, (puesto que el derecho personal no se publicita porque el nico obligado ha
participado del contrato y a l solo es oponible).
DISTINTAS TEORAS QUE DEFINEN EL DERECHO REAL
Teora clsica: Encuentra una diferencia clara entre los derechos reales y personales, basndose en el aspecto
interno del derecho: la relacin entre la persona y la cosa. DERECHO REAL=PERSONA =>COSA
Es la elegida por Vlez, siguiendo a Demolombe, a quien cita en la nota al ttulo IV del libro III; dice el eminente
jurista: derecho real, es el que crea entre las personas y la cosa una relacin directa e inmediata, de tal manera
que no se encuentran en ella sino dos elemento, la persona que es el sujeto activo del derecho, y la cosa que es
el objeto se llama, al contrario, derecho personal, aquel que slo crea una relacin entre la persona a la cual el
derecho pertenece y otra persona que se obliga hacia ella, por razn de una cosa o de un hecho cualquiera, de
modo que en esa relacin se encuentran tres elementos, a saber: la persona que es el sujeto activo del derecho
(el acreedor), la persona que es el sujeto pasivo (el deudor) y la cosa o el hecho que es el objeto.
Pothier es otro exponente de esta doctrina, nos explica que los derechos reales son ius in re y los personales ius
ad rem, los primeros sobre la cosa y los segundos sobre una persona para que nos procure la prestacin.
En el mismo sentido, Aubry y Rau para quienes hay derecho real cuando una cosa se encuentra sometida, total o
parcialmente al poder de una persona, en virtud de una relacin inmediata oponible a toda otra persona
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MUSTO
NESTOR JORGE.
Otras teoras: Algunas teoras no encuentran diferencia entre ambos tipos de derechos, mientras que otras parten
de distintos criterios para encontrarlas.
TEORAS MONISTAS: consideran a los derechos reales y personales una misma categora, dividindose entre:
Personalistas u obligacionistas (Planiol), afirman que todos los derechos son obligacionales. Siguiendo a Kant
subrayan que las relaciones jurdicas son siempre entre personas (nunca podran darse entre una persona y
una cosa) ya que el Derecho (conjunto de reglas que norman la conducta en sociedad) tiene sentido en tanto
hay ms de una persona en juego. Estas teoras introducen como novedad el sujeto pasivo comunidad
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(elemento externo), cuyos miembros se encuentran obligados al deber de respeto y abstencin respecto del
titular del derecho real.
Personalistas realistas (Rigaud Bonnecase) funden todos los derechos patrimoniales dentro de la categora
de derechos reales, entendiendo como nica diferencia que en aqullos que la doctrina clsica llama derechos
reales el objeto es una cosa determinada, mientras que en los derechos personales, el objeto es el patrimonio
entero del deudor (pues responde con ste en caso de incumplimiento).
TEORA DE LA INSTITUCIN: (Hariou) Reconoce una diferencia entre derechos reales y personales, pero utiliza
un criterio de diferenciacin propio que distingue tres categoras de actividad jurdica: la que lleva a cabo el
Estado a travs de la Ley, la que despliegan los particulares mediante el contrato, y una tercera que da en llamar
fenmenos institucionales; stos consisten en situaciones reiteradas en el tiempo que se objetivizan y convierten
en derechos al ser respetadas y reconocidas por la comunidad.
Los derechos subjetivos se diferencian segn el contenido institucional que poseen, si es alto, su violacin se
rige por el derecho disciplinario impuesto an sin consentimiento de los particulares (este es el caso de los
derechos reales), si es bajo, por normas de carcter estatutario fijadas por las partes (caso de los derechos
personales).
ENUMERACIN - El CC enumera los derechos reales en los arts. 2503 y 2614, debiendo adicionarse el
incorporado mediante ley 13.512 (propiedad horizontal).
Son derechos reales: dominio, condominio, usufructo, uso, habitacin, servidumbres. Hipoteca, prenda,
anticresis, superficie forestal, censos y rentas (permitidos solo por cinco aos) y propiedad horizontal.
El Art. 2614 ha sido vctima de varias crticas. Metodolgicamente no se entiende por qu Vlez no incluy los
derechos reales all enumerados en el Art. 2503 y lo hizo ciento once artculos ms adelante. Por otro lado, su
redaccin es confusa y divide a la doctrina en relacin a algunos puntos. Veamos cules son.
Art. 2614: Los propietarios de bienes races no pueden constituir sobre ellos derechos enfituticos, ni imponerles censos ni
rentas que se extiendan a mayor trmino que el de cinco aos, cualquiera sea el fin de la imposicin; ni hacer en ellos
vinculacin alguna.
En su redaccin anterior (leer del cdigo civil el artculo derogado), el Art. 2614 prohiba el derecho real de
superficie, del cual ahora se permite una modalidad llamada derecho real de superficie forestal, que ha sido
incorporado mediante ley 25.509.
Derechos reales prohibidos: (Leer nota al Art. 2503)
1. Enfiteusis. Es el derecho real por el cual el propietario de un inmueble, enajena el dominio til del mismo
(facultades de uso y frutos) en forma perpetua o temporaria, a cambio de una pensin o canon anual, mensual,
fijo, variable, entre otros
2. Superficie. Es el derecho real en virtud del cual se separa la superficie y el subsuelo de las construcciones y
plantaciones efectuadas sobre stos. Puede adoptar dos modalidades a) segn la primera, le es concedido a su
titular el derecho de construir o plantar en suelo ajeno y hacer suyo lo construido o plantado; b) la segunda
consiste en el derecho de adquirir una edificacin o plantacin ya existente en forma separada de la propiedad
del suelo. Es un derecho real temporario. En nuestra legislacin, est prohibido el derecho real de superficie
stricto sensu, permitindose slo una modalidad especfica: el derecho real de superficie forestal.
3. Vinculacin. Se denominaba as a la accin de sujetar un grupo de bienes a un orden sucesorio
determinado, el ms tpico era el mayorazgo, que consista en elegir un bien o conjunto de bienes para que
fueran heredados por quienes reunan condiciones especificadas en la constitucin del vnculo (generalmente
quien heredase un ttulo nobiliario determinado, poda ser tambin el primer hijo varn de la familia, o el hijo que
siguiera la carrera militar, entre otros). El objetivo de la institucin (de origen noble o aristocrtico) era que el
conjunto de bienes no fuera dividido entre ms de un heredero, pues as se perda la fuerza de las fortunas
familiares, los bienes quedaban entonces vinculados entre s.
Otro caso comn de vinculacin era el de la capellana, all se afectaba (en forma perpetua) un bien al cargo de
decir misas por el alma del instituyente. Intervenan tres partes: el instituyente o fundador, en cuyo beneficio
deban decirse las misas; el patrono, que es la persona que gozaba del bien capellnico (generalmente una orden
religiosa o el Obispado) quien deba pagar al capelln sus servicios; en tercer lugar, el capelln, que es el
sacerdote sobre quien pesa la obligacin de decir las misas y que tiene derecho a percibir una renta o pensin.
Derechos reales restringidos: De acuerdo al Art. 2614 son dos. Censos y Rentas. La Renta es el contrato por
el cual una de las partes se obliga a pagar a la otra un importe peridico; en el caso de que se afecte un inmueble
determinado a la garanta de esta carga, los obligados sern los sucesivos propietarios del mismo y esa renta se
denominar Censo.
sta es la modalidad admitida en el derecho argentino, aunque slo por cinco aos, segn el Art. 2614. Puede
adoptar distintas formas: reservativo cuando se enajena el dominio y el adquirente se obliga a pagar la renta o
pensin quedando afectado el inmueble; consignativo cuando, sin operarse la transmisin de la propiedad, se
constituye un censo sobre el inmueble afectando ste en garanta (muy similar a la hipoteca). Un tercer tipo de
censo era el enfitutico, que es la enfiteusis antes definida y prohibida en nuestra legislacin.
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1.2 DIFERENCIAS ENTRE DERECHO REAL Y DERECHO PERSONAL
DERECHO REAL DERECHO PERSONAL
Poder directo sobre la cosa Facultad de exigir a otro una prestacin
Posee dos elementos (sujeto-cosa) Hay tres elementos (acreedor-deudor-prestacin)
Objeto actual y existente (cosa) Objeto futuro (prestacin)
Exclusividad. No pueden existir dos titulares del mismo derecho
real sobre la misma cosa, por ej. Dos personas no pueden ser
titulares del dominio sobre un inmueble.
La misma prestacin puede deberse a distintos
acreedores

El titular posee facultades persecutorias (ius persequendi) y de
preferencia (ius praeferendi) sobre los terceros
Los derechos personales surgidos del contrato no tienen
efectos sobre terceros
Se constituyen con ttulo y modo (ya sea modo posesorio o
inscriptorio)
Basta el ttulo (rgimen consensual)
Son derechos absolutos (oponibilidad erga omnes) Son derechos relativos (slo oponibles al deudor)
Prescripcin adquisitiva. El transcurso del tiempo (entre otros
requisitos) hace adquirir el derecho real por usucapin.
Prescripcin liberatoria. Las deudas dejan de ser
exigibles con el transcurso del tiempo, cumplido el plazo
de prescripcin.
La institucin del abandono exonera al titular de las cargas No se aplica esta institucin
Se ejercen por posesin Se ejercen cumpliendo la prestacin
Sistema de Numerus clausus (nmero cerrado). En nuestro
ordenamiento, las partes no pueden crear derechos reales,
deben utilizar uno de los enumerados y reglados por la ley civil.
Las partes pueden crear los derechos personales que
estimen pertinentes, mientras no violen la ley, la moral o
las buenas costumbres.
El rgimen que regula los derechos reales es extenso, detallado y
contiene gran cantidad de disposiciones de orden pblico, en las
cuales las partes no pueden apartarse del rgimen fijado.
Rige la autonoma de la voluntad con los lmites del Art.
1.071 del cdigo civil. Lo pactado es ley para las
partes.
Perpetuos, porque aunque no se ejerzan siguen existiendo. Temporales (el derecho personal nace para morir al
cumplirse la prestacin)

Numerus clausus. Nuestro sistema es de nmero cerrado, porque los nicos derechos reales admitidos, son los
enumerados en la ley. Esto se refleja en el Art. 2502, que reza: los derechos reales slo pueden ser creados por ley.
Todo contrato o disposicin de ltima voluntad que constituyese otros derechos reales o modificase los que por este cdigo se
reconocen, valdr slo como constitucin de derechos personales, si como tal pudiese valer. Por ejemplo, un derecho real
inventado por las partes y asimilable a un contrato de arrendamiento, valdr como tal si no es contrario a la ley,
moral o buenas costumbres.
As como las partes no pueden inventar o adoptar de la legislacin comparada o derogada derechos reales
distintos de los que fija la ley civil vigente, tampoco pueden derogar el rgimen de los derechos reales existentes
(vgr. establecer que el usufructo sea establecido a favor de una persona jurdica por ms de veinte aos, cuando
el Art. 2828 lo prohbe expresamente). Algunos pases, como Espaa, tienen un rgimen abierto y las partes
pueden crear derechos reales no contemplados por la legislacin, regulando su aplicacin mediante contratos o
disposiciones de ltima voluntad.
Las razones para la adopcin de este sistema, se encuentran en las notas a los arts. 2502 y 2503. Trascribiremos
las partes pertinentes: Nota al Art. 2502: los autores espaoles se quejan de los males que haban producido los
derechos reales sobre una misma cosa se vea ser uno el propietario del terreno y otro el de los rboles que en l estaban.
Algunas veces uno era propietario del pasto que naciera y otro el de las plantaciones que hubiesen hecho. La multiplicidad de
derechos reales sobre unos mismos bienes es una fuente fecunda de complicaciones y de pleitos y puede perjudicar mucho a
la explotacin de esos bienes y la libre circulacin de las propiedades perpetuamente embarazadas, cuando por las leyes de
sucesin esos derechos se dividen entre muchos herederos, sin poderse dividir la cosa asiento de ellos. Las propiedades se
desmejoran y los pleitos nacen
Servidumbres. Excepcin al principio de numerus clausus? - Algunos autores ven en el derecho real de
servidumbre, una excepcin al principio de nmero cerrado, pues (si bien este derecho real se encuentra
enumerado expresamente) segn el Art. 3.000 del CC, el contenido que las partes pueden darle es infinito,
creando as un sinnmero de servidumbres distintas con el nico lmite de no infringir la ley, la moral o las buenas
costumbres. Por ejemplo, pueden las partes determinar que el propietario del fundo sirviente tenga vedado
encender fogatas, cambiar el color de pintura de la propiedad, que deba tolerar el traspaso de animales desde el
fundo dominante, entre otros.
1.3 CLASIFICACIN DE LOS DERECHOS REALES
Segn la propiedad de la cosa:
1. sobre cosa propia: dominio - condominio - propiedad horizontal - superficie forestal
2. sobre sosa ajena: usufructo - uso - habitacin - servidumbres activas - hipoteca - prenda - anticresis - censos
Segn el rol: ya sea un derecho autnomo o dependiente de un derecho creditorio al cual accede, (feneciendo en
caso de que se extinga el derecho principal).
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1. principales: dominio - condominio - propiedad horizontal - superficie forestal - usufructo - uso - habitacin -
servidumbres activas.
2. accesorios: hipoteca - prenda - anticresis - censos.
Segn su contenido:
1. recaen sobre la sustancia (pudiendo incluso destruirla): dominio - superficie forestal.
2. recaen sobre la utilidad (no pueden alterar ni menoscabar la sustancia): condominio - propiedad horizontal -
usufructo - uso - habitacin - servidumbres activas.
3. recaen sobre el valor (debiendo llevar el bien a pblica subasta para cobrar el crdito garantizado): hipoteca -
anticresis - prenda - censos.
Segn las facultades de su titular:
1. facultades plenas: dominio, pues comprende el ius utendi (uso), ius fruendi (frutos) y ius abutendi (disposicin).
2. facultades mermadas: resto de los derechos reales.
Segn su duracin:
1. perpetuos: duran indefinidamente y no se extinguen por el no ejercicio: dominio - condominio - propiedad
horizontal - servidumbres reales.
2. temporales: el usufructo, uso, habitacin y las servidumbres personales tienen como lmite la vida del
beneficiario; la hipoteca, prenda y anticresis tienen como lmite la duracin del derecho creditorio al cual acceden;
los censos, 5 aos.

2. POSESIN Y TENENCIA
2.1. POSESIN
LAS RELACIONES REALES. DISTINTAS CATEGORAS
1. Yuxtaposicin local: No aparece mencionada en el Cdigo Civil por no tener valor jurdico, es una relacin de
mero contacto fsico con la cosa, sin voluntad jurdica relevante, como cuando alguien coloca un sombrero en la
cabeza de otro sin que ste lo note.
2. Vnculo de dependencia: Se configura cuando alguien detenta la cosa en virtud de un vnculo laboral, por
ejemplo, un pen con las herramientas de labranza. Este tipo de relaciones es regido por el derecho laboral.
3. Vnculo de hospedaje: Existe un contrato de hospedaje con un hotel, posada, pensin, etc. que pone al
individuo en contacto con la cosa, por ej. con la cama en que duerme. La relacin es regida por el derecho que
regla el contrato respectivo.
4. Vnculo de hospitalidad: El sujeto es husped de una casa en virtud de la buena voluntad de sus moradores;
por ej. un amigo que pasa la noche en casa de otro y entra en contacto con las cosas que all yacen.
5. Tenencia.
6. Posesin.
7. Derecho real.

2.2 LA POSESIN EN EL CDIGO CIVIL ARGENTINO
Concepto - El cdigo civil utiliza el trmino posesin con distintas acepciones, a saber: posesin de un crdito,
posesin de estado (refirindose al derecho de familia, vgr. estado de hijo o de cnyuge), e incluso trata en
varios artculos al mero tenedor como poseedor. Etimolgicamente, posesin deriva del latn po (partcula que
refuerza el significado de la palabra que acompaa) y sedere (sentarse) y significa insistir en sentarse, sentarse
nuevamente sobre algo o establecerse en un lugar. Al presente estudio incumbe especficamente el significado
tcnico de la palabra, en tanto alude a una relacin real. Podemos definir entonces la posesin como la relacin
real en virtud de la cual, un sujeto detenta el poder material sobre una cosa (corpus) comportndose como titular
de un derecho real (animus).
En tal sentido, el Art. 2351 nos dice: Habr posesin de las cosas, cuando alguna persona, por s o por otro, tenga una cosa
bajo su poder, con intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad.
Analicemos detenidamente el contenido del artculo:
Habr posesin de las cosas: cosa en el sentido expresado antes, es decir objeto material susceptible de
valor.
cuando una persona tenga una cosa bajo su poder: esta posibilidad de contacto material del sujeto con la
cosa, es lo que llamamos el corpus. No hace falta que se lleve a cabo, basta la posibilidad. Se pierde con el
abandono y con la destruccin de la cosa, as como tambin con el extravo irremediable.
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con intensin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad.: intensin que se denomina animus
domini e implica comportarse frente a la comunidad como efectivo titular de cualquier derecho real de aquellos
que se ejercen mediante la posesin y que son casi todos (dominio, condominio, usufructo, etc.), aunque el
artculo haga referencia solo al derecho real de propiedad o dominio.
Resumiendo: POSESIN = CORPUS + ANIMUS DOMINI
Aclaremos en este punto, que suele llamarse cuasiposesin a la posesin cuando es ejercida en virtud de
derechos reales distintos del dominio (usufructo, uso, prenda, anticresis, propiedad horizontal y superficie forestal).
La explicacin tiene un origen histrico, ya que en Roma se identificaba al dominio con la cosa material y a la
posesin y a los dems derechos reales con objetos no corporales (especficamente, derechos intelectuales)
sobre los que no conceban el trmino posessio y por ello instituyeron el de quasi possessio, tradicin que
sobrevivi hasta nuestros das.
De este modo, cuando exista un titular del dominio y un titular de otro derecho real sobre la misma cosa,
tcnicamente podemos hablar de un poseedor (el dueo) y un cuasi poseedor (el usufructuario), aunque
normalmente nos referiremos a ambos como poseedores de distinta naturaleza.
A su vez, en el caso de que existan varios poseedores o cuasi poseedores (dependiendo el derecho real de que
se trate), hablaremos de co-posesin (ejemplo: condminos) o co-cuasi posesin (ejemplo: varios usufructuarios).
Naturaleza jurdica: Distintas teoras jurdicas.
Teoras que consideran a la posesin como un hecho: Entre sus exponentes, figura Savigny
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Friedrich Karl von
Savigny, eminente jurista prusiano que vivi entre 1779 y 1861 y fund la escuela histrica del derecho alemana; tuvo gran influencia en la
obra de nuestro codificador, quien entiende que la posesin es un hecho porque se basa en aquellas circunstancias
fcticas que constituyen el corpus; considera este un hecho con consecuencias jurdicas, entre las que reputa en
primer lugar la posibilidad de ejercer las acciones posesorias cuando es turbado el ejercicio de la posesin y en
segundo lugar, la posibilidad de usucapir (reunidos los dems requisitos). Esta posicin es la que parece haber
orientado a Vlez, atendiendo las notas al Art. 2470 y al Ttulo II del Libro III del CC.
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Nota al Art. 2470: la posesin
se nos presenta en su primer aspecto como un poder de hecho sobre la cosa, como un no derecho, algo en fin, completamente extrao al
derecho; sin embargo ella es protegida contra ciertas violaciones. El motivo de esta proteccin y de esta asimilacin de la posesin a un
derecho, es la conexin ntima que existe entre el hecho de la posesin y el poseedor; nota al ttulo 2 del Libro II del cdigo civil (que
comienza con el Art. 2351) en cuanto a la posesin misma, como ella no es sino una condicin requerida para el ejercicio de las acciones
posesorias, no es un derecho y no puede por lo tanto pertenecer a ninguna clase de derechos

Teoras que consideran la posesin un derecho: Ihering
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consideraba derecho subjetivo a todo inters
jurdicamente protegido, consecuentemente, consider a la posesin un derecho, ya que se encuentra protegida
por las acciones posesorias; dentro de los derechos, la ubic en la categora de los derechos reales, ya que en
stos existe una relacin directa e inmediata entre el sujeto y la cosa. En tanto Molitor entiende que la posesin
es un derecho de naturaleza mixta (real y personal). Caspar Rudolf von Ihering (* Aurich, 22 de agosto de 1818 - Gttingen,
17 de septiembre de 1892), tambin conocido como Caspar Rudolf von Jhering, fue un ilustre jurista alemn as como uno de los mayores
filsofos del Derecho de Europa y de la historia jurdica continental. Maestro, en un primer momento, de la dogmtica pandectstica, fue
despus fundador y autor eminente de la sociologa del Derecho. Sus teoras tuvieron gran trascendencia e influencia en el desarrollo de la
doctrina jurdica moderna, especialmente en los campos del Derecho civil, penal y constitucional.
La posicin de nuestro codificador no se encuentra delimitada con claridad, pues, mientras del articulado parece
desprenderse que la posesin es un hecho (no estando comprendida en la nmina de los derechos reales
enumerados en los arts. 2503 y 2614), de las notas se deriva que sera un derecho (ver notas arts. 2351 y 2470).
La jurisprudencia no ha ahondado demasiado en este debate por motivos prcticos, considerando sta una
discusin bizantina por encontrarse perfectamente regulada la institucin en la normativa, sin que sea necesario
recurrir al articulado referente a otras instituciones para su aplicacin analgica.
Elementos de la posesin
POSICIN DE SAVIGNY. Para este jurista, los elementos de la posesin son dos: CORPUS: Al que define como la
posibilidad de actuar sobre la cosa, disponiendo fsicamente sobre ella y pudiendo defenderla jurdicamente ante
cualquier ataque. ANIMUS. Es el elemento volitivo que acompaa al corpus y que diferencia la posesin de la
mera yuxtaposicin; de este modo, el corpus se ejerce negndose a reconocer que existe una persona con una
potestad mayor sobre la cosa, aunque de hecho exista (caso del ladrn o del usurpador, que se comportan como
dueos sabiendo que otra persona es propietaria).
POSICIN DE IHERING. Este jurista, joven an cuando Savigny era ya un erudito de renombre y avanzada edad,
refut varios puntos de sus teoras, especficamente en relacin a los elementos de la posesin; considera
Ihering, que la inclusin del elemento animus, hace que la prueba de la posesin sea diablica
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La prueba
diablica (en latn, probatio diabolica) o prueba inquisitorial es una expresin del mbito del Derecho que describe la prctica de exigir una
prueba imposible. En una probatio diabolica el interpelado deber, por ejemplo, demostrar que algo no ha ocurrido, la inexistencia de algo, o
su propia inocencia en un proceso judicial, cuando lo correcto segn el Derecho moderno es que la carga de la prueba corresponde a
quien alega la existencia de algo, o acusa a otro.. Argumenta que, al depender de un elemento interno del sujeto, los
particulares podran ser hoy poseedores, maana tenedores y as sucesivamente, entregando la categora
jurdica al capricho de las partes. Para Ihering, la posesin se prueba demostrando el corpus (elemento objetivo)
y, si la otra parte afirma que esa relacin real es una tenencia, deber demostrar que una disposicin legal
expresa priva a ese corpus de proteccin posesoria. Para l, la posesin tiene un solo elemento, el corpus.
CORPUS. Lo define siguiendo un punto de vista econmico: la relacin exterior que normalmente vincula al
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propietario de la cosa, segn el destino econmico de sta con ms un mnimo de voluntad que la diferencie de
la mera yuxtaposicin local. As, las monturas que yacen al pie del corral de los caballos no se consideran
abandonadas an cuando no estn en el terreno del propietario sino en la vereda, igualmente los elementos
necesarios para la conservacin de una barca que se encuentren en el muelle del puerto, pero s se
considerarn abandonados no existiendo este mnimo de voluntad, cuando yacen en la plaza del pueblo, pues
no es lo normal en las monturas ni en los elementos relacionados a la conservacin de un barco, que stos se
hallen en las plazas.
2.3 CAUSA DE LA POSESIN
La causa, hecho o acto jurdico por el cual se adquiere la posesin (que en nuestra disciplina denominamos el
ttulo), reviste particular importancia pues va a calificar y a fijar el inicio del cmputo de la posesin. De este
hecho se derivan consecuencias jurdicas, facultades y deberes para el poseedor, como la posibilidad de usucapir
en el primer caso o la responsabilidad por deterioro de la cosa en el segundo.
La posesin se adquiere cuando se asume el poder material sobre la cosa, con la intensin de tenerla como suya
(Art. 2373), con excepcin de los bienes que componen la masa hereditaria en el caso de existir herederos
forzosos (cnyuges, ascendientes y descendientes), pues stos adquieren la posesin por imperio de la ley, al
momento del fallecimiento del causante, segn lo normado por el Art. 3410 del CC
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Art. 3.410. Cuando la sucesin tiene
lugar entre ascendientes, descendientes y cnyuge, el heredero entra en posesin de la herencia desde el da de la muerte del autor de la
sucesin, sin ninguna formalidad o intervencin de los jueces, aunque ignorase la apertura de la sucesin y su llamamiento a la herencia,
hacindolo adems en idnticas condiciones
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Art. 3.418. El heredero sucede no slo en la propiedad sino tambin en la posesin
del difunto. La posesin que ste tena se le transfiere con todas sus ventajas y sus vicios. El heredero puede ejercer las acciones posesorias
del difunto, aun antes de haber tomado de hecho posesin de los objetos hereditarios, sin estar obligado a dar otras pruebas que las que se
podran exigir al difunto a las que revesta aqul.
2.4 INTERVERSIN DEL TTULO
El principio general relacionado a la causa de la posesin est fijado en los arts. 2353 y 2354:
Art. 2.353: Nadie puede cambiar por s mismo ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesin. El que comenz a
poseer por s y como propietario de la cosa, contina poseyendo como tal, mientras no se pruebe que ha comenzado a poseer
por otro. El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que contina poseyendo por el mismo ttul o, mientras no se
pruebe lo contrario.
Art. 2.354. Tampoco se pueden cambiar por la propia voluntad, ni por el transcurso del tiempo, las cualidades ni los vicios de la
posesin; tal como ella comenz, tal contina siempre, mientras no se cree un nuevo ttulo de adquisicin.
Lo que el codificador quiso significar, es lo siguiente: al momento de adquirir la posesin (lo que tiene lugar a
travs de un hecho o acto jurdico, vgr. contrato de compraventa, hurto, etc.), se califica a sta e inicia el cmputo
del plazo; para cambiar las cualidades o el plazo de la posesin, har falta un nuevo ttulo. Por ejemplo, el ladrn
(que adquiere por hurto el da 02.11.2000) es un poseedor de mala fe vicioso desde esa fecha; si un mes
despus, paga el precio acordado con el propietario y ste brinda su conformidad, el ladrn adquiere por contrato
de compraventa (hacindolo el da 02.12.2000), ser poseedor legtimo desde esa fecha, pero nunca podra por
su sola voluntad (o sea unilateralmente), ni por el transcurso del tiempo, haber pasado de poseedor de mala fe
vicioso a poseedor legtimo. Pudo hacerlo, en el ejemplo dado, porque existi un nuevo ttulo.
Existe, sin embargo, una excepcin al principio general antes enunciado y es el caso de la interversin del ttulo,
contemplada en el Art. 2458. Art. 2.458. Se pierde la posesin cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor,
manifiesta por actos exteriores la intencin de privar al poseedor de disponer de la cosa, y cuando sus actos producen ese
efecto.
Tal sera el caso del locatario que (una vez vencido el plazo de locacin) impide la entrada del propietario al fundo,
o de quien est en contacto con la cosa en virtud de un comodato y se niega a la restitucin de la cosa, a pesar de
haber sido intimado por el dueo de sta. En tal caso, la calidad de locatario o de comodatario (tenedor en ambos
casos) se pierde para asumir la de poseedor (ilegtimo, por cierto), al momento de ejercer los actos posesorios que
excluyen al poseedor anterior. La prueba de la interversin del ttulo corre por cuenta de quien afirma su
existencia.
2.5 y 2.6 OBJ ETO Y EXTENSIN DE LA POSESIN
El objeto de la posesin esta reglado en los arts. 2400 y siguientes del CC y deben ser bienes con las siguientes
caractersticas:
1. cosas (objetos materiales) 2. en el comercio 3. de existencia actual 4. exclusividad
5. Determinadas 6. Principalidad 7. singularidad 8. integrales
cosas que se encuentren en el comercio
Art. 2.400: Todas las cosas que estn en el comercio son susceptibles de posesin. Los bienes que no fueren cosas, no son
susceptibles de posesin.
Ya hemos definido el trmino cosa; por exclusin, se entiende que los bienes inmateriales (o sea los derechos),
no pueden ser objeto de posesin porque no son cosas.
Ahora veamos cundo las cosas estn fuera del comercio?:
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Art. 2.336. Estn en el comercio todas las cosas cuya enajenacin no fuere expresamente prohibida o dependiente de una
autorizacin pblica.
Art. 2.337. Las cosas estn fuera del comercio, o por su inenajenabilidad absoluta o por su inenajenabilidad relativa. Son
absolutamente inenajenables:
1 Las cosas cuya venta o enajenacin fuere expresamente prohibida por la ley, (tal el caso de los bi enes de dominio
pblico del Estado).
2 Las cosas cuya enajenacin se hubiere prohibido por actos entre vivos y disposiciones de ltima voluntad, en cuanto este
cdigo permita tales prohibiciones.
Art. 2.338. Son relativamente inenajenables las que necesiten una autorizacin previa para su enajenacin., (como los
bienes de propiedad de un menor o un demente, cuyos representantes legales deben pedir autorizacin al juez
respectivo).
El Art. 2336 debera decir cosas en el patrimonio y no en el comercio, pues hay cosas susceptibles de posesin
y que estn fuera del comercio por un tiempo, en virtud de clusulas contenidas en actos jurdicos inter vivos o de
ltima voluntad. Del precepto se deriva que los bienes de dominio pblico no pueden ser posedos, sern, en todo
caso, objeto de un derecho de uso, concesin, licencia, etc. reglados por el Derecho Administrativo. S, en cambio,
pueden poseerse las cosas que se encuentran en el dominio privado del Estado; ya veremos ms adelante la
diferencia entre unas y otras.
De existencia actual - Esto es un corolario de los derechos reales, ya que la posesin es una circunstancia
fctica concreta, mal podra darse sobre un bien que no existe. No podra, por ejemplo, haber posesin sobre los
frutos que an no han sido separados del rbol pues, en todo caso, se posee el rbol.
Exclusividad - Art. 2.401: Dos posesiones iguales y de la misma naturaleza, no pueden concurrir sobre la misma cosa. Sin
embargo, dos o ms personas pueden poseer en comn una cosa, cada una por una parte indivisa (sern co
poseedores); pudiendo darse el caso de que uno sea poseedor sea de buena fe y el otro, de mala fe.
Determinadas - Art. 2.402: Si la cosa cuya posesin se va a adquirir se hallase confundida con otras, es indispensable para
la adquisicin de la posesin, que sea separada y designada distintamente.
Art. 2.410: Para tomar la posesin de una parte de una cosa divisible, es indispensable que esa parte haya sido material o
intelectualmente determinada. No se puede poseer la parte incierta de una cosa.
Art. 2.403: La posesin de una cosa hace presumir la posesin de las cosas accesorias a ella."
Por ejemplo, no puedo poseer la mitad de los granos que tengo en un silo, debo separarlos materialmente. Si la
cosa no fuera divisible, es menester determinar el porcentaje ideal que poseo; tal sera el caso de alguien que
pretendiese poseer slo la cocina de una vivienda, esto es imposible y, en cambio, deber determinar el
porcentaje del total del inmueble por el que es coposeedor.
Principalidad - Art. 2.403: La posesin de una cosa hace presumir la posesin de las cosas accesorias a ella.
Singularidad - Art. 2.404: La posesin de una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y separados, pero unidos bajo
un mismo nombre, como un rebao, una piara, comprende slo las partes individuales que comprende la cosa. En la nota,
Vlez incorpora una cita donde aclara por tal motivo, que si en un rebao hay animales ajenos, el dueo no los
posee.
Art. 2.406: Si la posesin hubiese de tomarse de cosas que forman una masa de bienes, no basta tomar posesin de una o
alguna de ellas separadamente: es indispensable tomar la posesin de cada una de ellas, aunque la tradicin se hubiese
hecho conjuntamente. No se puede poseer una universalidad (un rebao, por ejemplo), se poseen individualmente
los elementos que la integran (cada oveja) y debe tomarse posesin de cada uno.
Integralidad - Art. 2.405: Cuando la cosa forma un solo cuerpo, no se puede poseer una parte de l, sin poseer todo el
cuerpo. Tampoco se posee un vagn del tren, se posee la mquina y todos los vagones (es decir el tren).
2.7 CLASIFICACIN DE LA POSESIN
Art. 2.355: La posesin ser legtima, cuando sea el ejercicio de un derecho real, constituido en conformidad a las
disposiciones de este cdigo. Ilegtima, cuando se tenga sin ttulo, o por un ttulo nulo, o fuere adquirida por un modo
insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se adquiera del que no tena derecho a poseer la cosa, o no lo t ena para
transmitirla. Se considera legtima la adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa.
POSESIN LEGTIMA: Bsicamente, lo que dice el Art. trascripto, es que la posesin se juzga legtima cuando
importa el ejercicio de un derecho real, claro est, correctamente constituido (ya que en caso contrario no habra
derecho real) y dentro del espectro de derechos reales que se ejercen por posesin.
POSESIN ILEGTIMA: Resulta redundante definir la posesin ilegtima, pues lo ser toda la vez que el derecho
real no exista ya sea porque la causa de adquisicin no es ttulo suficiente (que es aquel que rene las
formalidades que el ordenamiento prescribe para adquirir un derecho real, por ejemplo por falta de formas o de
capacidad en los sujetos), o no se conform correctamente el modo. Estos conceptos quedarn perfectamente
dilucidados al tratar la forma de adquisicin de los derechos reales, especialmente el prrafo final acerca del
boleto de compraventa inmobiliario.
Mientras que en la posesin legtima no hay distincin posible, pues sta se presenta slo cuando hay un derecho
real de trasfondo, en la posesin ilegtima, se traza una diferencia fundamental: sta puede ser de buena o mala
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fe. Si es de mala fe, a su vez, puede tener vicios o no (los vicios son distintos segn se posean muebles o
inmuebles).
Reglas:
LA BUENA FE SE PRESUME, SALVO PRUEBA EN CONTRARIO: Art. 2.362: Todo poseedor tiene para s la
presuncin de la buena fe de su posesin, hasta que se pruebe lo contrario, salvo los casos en que la mala fe se presuma. La
mala fe se presume, por ejemplo, de quien ha comprado una cosa hurtada o perdida a persona sospechosa que
no acostumbraba a vender cosas semejantes o que no tena capacidad o medios para adquirirla (Art. 2771).
LA POSESIN VALE POR TTULO: Art. 2.363: El poseedor no tiene obligacin de producir su ttulo a la posesin, sino en
el caso que deba exhibirlo como obligacin inherente a la posesin. l posee porque posee. Esto significa que, salvo casos
de excepcin, el poseedor no est obligado a probar la causa o ttulo ante individuos que ataquen su posesin,
estando la carga de la prueba en cabeza de quien ataca su derecho de poseer.
LAS CUALIDADES DE LA POSESIN SE JUZGAN AL MOMENTO DE ADQUIRIRLA: Art. 2.358: La buena fe del
poseedor debe existir en el origen de la posesin, y en cada hecho de la percepcin de los frutos, cuando se trata de frutos
percibidos. Esto es as en el caso de los frutos, porque su existencia jurdica como cosas muebles tiene inicio al
momento de su percepcin (o sea del desprendimiento o cosecha), ya que antes forman parte del inmueble.
Art. 4.008: Se presume siempre la buena fe, y basta que haya existido en el momento de la adquisicin.
LA BUENA FE DEBE TENER ORIGEN EN IGNORANCIA O ERROR DE HECHO EXCUSABLE: Art. 2.356: La
posesin puede ser de buena o de mala fe. La posesin es de buena fe, cuando el poseedor, por ignorancia o error de hecho,
se persuadiere de su legitimidad. Esto implica que el poseedor tiene pleno convencimiento de haber adquirido
efectivamente un derecho real de que no es titular; debe tener una razn excusable para errar, debe haber sido
diligente (vgr. haber averiguado los antecedentes registrales del bien); en tal sentido: Art. 929: El error de hecho no
perjudica, cuando ha habido razn para errar, pero no podr alegarse cuando la ignorancia del verdadero estado de las cosas
proviene de una negligencia culpable.
LA CALIFICACIN ES INDEPENDIENTE PARA CADA SUJETO: Co-poseedores: Art. 2.359: Cuando dos o ms
personas poseyeren en comn una cosa, cada una de ellas responder de la buena o mala fe de su posesin.
Personas jurdicas: Art. 2.360: En la posesin de las corporaciones y sociedades ser la posesin de mala fe, cuando la
mayora de sus miembros saba la ilegitimidad de ella. Si el nmero de los miembros de buena fe fuere igual al nmero de los
miembros de mala fe, la posesin es de mala fe. Los miembros de mala fe deben indemnizar a los de buena fe de la privacin
de la posesin. Si bien en la prctica, la buena o mala fe de la persona jurdica se juzga en cabeza de su
representante.
Clasificacin de posesin:
LEGTIMA
ILEGTIMA: buena fe: 2356 (buena fe creencia), 929 (error de hecho excusable), 2363 (la buena fe se presume
iuris tantum)
mala fe: Simple: no est definida en el ordenamiento y es (por exclusin) la que carece de vicios.
Sera el caso de quien ha sido negligente y por ello no puede alegar buena fe, (pues entonces el
error de hecho no es excusable). Estos poseedores, a diferencia de los poseedores viciosos,
cuentan con las acciones posesorias propiamente dichas.
Viciosa: los poseedores viciosos carecen de acciones posesorias propiamente dichas y no pueden
ejercer el derecho de retencin sobre la cosa por mejoras y gastos. Comienza el cmputo para la
prescripcin adquisitiva el da que cesan los vicios.
Los vicios son: muebles: hurto estelionato abuso de confianza
inmuebles: violencia clandestinidad abuso de confianza
Art. 2.364: La posesin ser viciosa cuando fuere de cosas muebles adquiridas por hurto, estelionato, o abuso de confianza; y
siendo de inmuebles, cuando sea adquirida por violencia o clandestinamente; y siendo precaria, cuando se tuviese por un
abuso de confianza.
I.- Muebles:
1. Hurto: tiene un sentido ms amplio que el del hurto penal, pues esta figura incluye el caso de robo (hurto con
violencia) y no, en cambio, los casos de estafa. Art. 2.766: La calidad de cosa robada slo es aplicable a la sustraccin
fraudulenta de la cosa ajena, y no a un abuso de confianza, violacin de un depsito, ni a ningn acto de engao o estafa que
hubiese hecho salir la cosa del poder del propietario.
2. Estelionato: este vicio aparece cuando alguien recibe la posesin de una cosa mueble como libre o propia del
que la trasmite a sabiendas de que la cosa est gravada o no le pertenece al transmitente, quien siempre deber
tener buena fe (pues, caso contrario, se configurara otro de tipo de estafa, pero no estelionato); por lo tanto, este
poseedor vicioso, se las arregla para engaar al transmitente, quien ignora que la cosa no le pertenece o est
gravada. Por ejemplo, el transmitente se cree heredero de la cosa y en realidad el adquirente sabe que no lo es,
pues tiene conocimiento de un testamento posterior que legaba a otro sujeto la cosa.
Art. 1178: El que hubiese contratado sobre cosas ajenas como cosas propias, si no hiciere tradicin de ellas, incurre en el
delito de estelionato, y es responsable de todas las prdidas e intereses.
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Art. 1179: Incurre tambin en delito de estelionato y ser responsable de todas las prdidas e intereses quien contratare de
mala fe sobre cosas litigiosas, pignoradas, hipotecadas o embargadas, como si estuviesen libres, siempre que la otra parte
hubiere aceptado la promesa de buena fe.
Segn Moisset de Espans, el estelionato aparece cuando el poseedor sabe que la cosa no era de quien se la
transmiti, o que era litigiosa, o que estaba pignorada o embargada, pues lo correlaciona con los arts. 1178 y 1179
(Segovia, Salvat, Lafaille, Ovejero, Dassen-Vera Villalobos), resalta que en el estelionato siempre debe existir una
parte que engaa y otra que es engaada.
3. Abuso de confianza: dice el Art. 2364: La posesin ser viciosa () de inmuebles () siendo precaria, cuando se
tuviese por un abuso de confianza. Se denomina precaria la relacin real, cuando la cosa se tiene por una mera
tolerancia de su dueo, quien puede requerirla en cualquier momento; el poseedor incurre en el vicio cuando le es
requerida la devolucin y l se niega a efectuarla.
II.- Inmuebles:
1. Violencia: ya sea material o moral, pero siempre hay vas de hecho tendientes a adquirir la posesin o
mantenerla si se ha tomado en ausencia del poseedor. Quien puede alegar este vicio, es quien ha sido vctima de
estas vas de hecho. Este vicio se opone a una de las caractersticas fundamentales de la posesin, cual es la de
pacfica
2. Clandestinidad: este vicio se opone a otra de las caractersticas fundamentales de la posesin, la de pblica.
Art. 2.369: La posesin es clandestina, cuando los actos por los cuales se tom o se continu, fueron ocultos, o se tom en
ausencia del poseedor, o con precauciones para sustraerla al conocimiento de los que tenan derecho a oponerse. Para
evitar este vicio, no es necesario que el propietario de hecho conozca la posesin, sino que debe poder
conocerla.
3. Abuso de confianza: es el mismo supuesto que respecto de los muebles.
Importancia de la clasificacin: es de gran aplicacin prctica, como se ver en los captulos sucesivos; por
ejemplo, respecto de las cosas muebles la posesin de buena fe de cosas no robadas ni perdidas, hace presumir
la propiedad (Art. 2412); asimismo, una vez vencido en juicio el poseedor y (ante el deber de devolver la cosa por
reivindicacin o acciones posesorias) el rgimen sobre mejoras hechas a la cosa y frutos percibidos es diferente
segn el ex poseedor haya sido de buena o mala fe.
Purga de los vicios: si bien hemos estudiado que nadie puede cambiar por s o por el mero transcurso del
tiempo la causa de la posesin salvo que intervierta el ttulo, tambin es cierto que las defensas posesorias del
anterior poseedor (vctima de los vicios) prescriben o caducan, segn el caso, considerndose que con ello se
purga el vicio y puede comenzar el cmputo de la usucapin. Ello surge del Art. 3959: La prescripcin de cosas
posedas por fuerza, o por violencia, no comienza sino desde el da en que se hubiere purgado el vicio de la posesin.
2.8 ADQUISICIN DE LA POSESIN
Principio general: Art. 2.373: La posesin se adquiere por la aprehensin de la cosa con la intencin de tenerla como suya:
salvo lo dispuesto sobre la adquisicin de las cosas por sucesin.
2.374: La aprehensin debe consistir en un acto que, cuando no sea un contacto personal, ponga a la persona en presencia
de la cosa con la posibilidad fsica de tomarla
Casos posibles:
I.- Mortis causa: Art. 3.410: Cuando la sucesin tiene lugar entre ascendientes, descendientes y cnyuge, el heredero
entra en posesin de la herencia desde el da de la muerte del autor de la sucesin, sin ninguna formalidad o intervencin de
los jueces, aunque ignorase la apertura de la sucesin y su llamamiento a la herencia.
Art. 3.412: Los otros parientes llamados por la ley a la sucesin no pueden tomar la posesin de la herencia, sin pedirla a los
jueces y justificar su ttulo a la sucesin.
As, cuando se es heredero forzoso (ascendiente, descendiente o cnyuge), se tiene la posesin de los bienes
que componen la masa hereditaria desde el momento del deceso y el juez, en la sentencia de declaratoria de
herederos, se limita a reconocer la posesin que los herederos forzosos tienen por imperio de la ley, otorgando
en cambio, la posesin a los no forzosos y a los legatarios, quienes debern concurrir a tomar posesin de cada
cosa, munidos de un oficio emanado del juez y en compaa de un Oficial de Justicia.
II.- Inter vivos: Adquirir la posesin significa asumir el poder fsico sobre la cosa; es en ese momento cuando,
segn Savigny, deben reunirse los dos elementos corpus y animus. La importancia del acto adquisitivo radica en
el hecho de que es all donde se exterioriza la causa de la posesin, se plasman sus caracteres y comienza el
cmputo de la anualidad, condicin necesaria para ejercer las acciones posesorias propiamente dichas. En los
derechos reales que se ejercen mediante posesin, sta tiene carcter constitutivo del derecho (como se ver
despus).
La posesin, en cuanto poder de hecho, slo puede ser asumida mediante actividades del mundo fsico, no
bastando la mera declaracin contractual del transmitente; asimismo, en cuanto poder de hecho, tcnicamente,
ste no se transmite, lo que se transmite es, en primer lugar, la cosa poseda y en segundo lugar los derechos
que emanan de la posesin.
13

As, habr una posesin que culmina y una que empieza (a salvo lo normado por el Art. 2474 sobre accesin de
posesiones a los fines de usucapir).
La citada adquisicin puede consistir en un acto jurdico unilateral o bilateral.
2.9 ADQUISICIN UNILATERAL U ORIGINARIA
No hay vnculo jurdico entre un poseedor y el siguiente; basta la edad de 10 aos (Art. 2392) para adquirir
unilateralmente. Esta forma de adquisicin puede producirse por:
Aprehensin: cosas muebles sin dueo, (ya que los inmuebles nunca carecen de dueo). Reglada en el Art.
2.375: Si la cosa carece de dueo, y es de aquellas cuyo dominio se adquiere por la ocupacin segn las disposiciones de
este cdigo, la posesin quedar adquirida con la mera aprehensin.
Ocupacin: cosas muebles o inmuebles con dueo y contra la voluntad de ste. Reglada en el Art. 2.382: La
posesin de cosas muebles no consintiendo el actual poseedor la transmisin de ellas, se toma nicamente por el acto
material de la ocupacin de la cosa, sea por hurto o estelionato; y la de los inmuebles en igual caso por la ocupacin, o por el
ejercicio de actos posesorios, si fue violenta o clandestina.
2.10 LA TRADICIN POSESORIA - Adquisicin bilateral o derivada: La tradicin
En este caso, la posesin es transmitida por el poseedor anterior al siguiente. Cada posesin tiene origen en la
anterior y en ciertos casos dichas posesiones pueden accederse o sumarse a los fines de adquirir el derecho real
por medio de la usucapin (Art. 2474).
La adquisicin bilateral se lleva a cabo por medio de la tradicin, que es el acto jurdico bilateral por el cual una
parte entrega a la otra la posesin de una cosa y sta voluntariamente la recibe. Tiene dos elementos: un acuerdo
entre las partes y la posterior entrega.
Es necesaria plena capacidad, o sea la edad de 21 aos. Segn el Art. 2377, debe consistir en actos materiales
que pongan al adquirente en posicin de disponer fsicamente de la cosa, como la entrega de llaves del lugar
donde ella se encuentra. Estos actos no se suplen por meras declaraciones verbales, tales como manifestaciones
vertidas en la escritura de compraventa en relacin a que por ese acto se entrega la posesin (Art. 2378). S, en
cambio, se podra hacer entrega efectiva en frente del escribano, dejando constancia en la escritura.
Los actos de toma de posesin pueden adoptar distintas modalidades. Puede darse que una parte tome la cosa y
la otra lo consienta (expresa o tcitamente), o que el anterior poseedor la deje en poder del nuevo poseedor y ste
lo consienta o tambin que la cosa haya estado siempre en poder de un tercero (tenedor), quien comenz a
poseer a nombre del nuevo poseedor.
La tradicin de cosas inmuebles debe ser hecha cuando no hay otro supuesto poseedor en el sitio que se oponga
a ella, esto se llama posesin vacua y es un requisito especfico para este tipo de bienes.
En relacin a los ttulos de crdito (Art. 2391), se juzgar efectivizada la adquisicin luego de que el deudor cedido
haya sido fehacientemente notificado del traspaso. Hablamos de ttulos nominativos, no de los endosables (como
un pagar o un cheque), pues en stos la calidad de acreedor se transfiere con el mero endoso, pasando as de
mano en mano sin que sea necesario celebrar un contrato de cesin de crdito.
2.11 LA TRADICION ABREVIADA - Casos especiales de tradicin:
traditio brevi manu (Art. 2387 1ra. parte): Quien debe recibir la posesin de la cosa, ya la tena en su poder
desde antes de celebrado el acto jurdico por el cual debe realizarse el traspaso, pasando de ser un mero
tenedor a ser. Es el caso del locatario (tenedor), que luego adquiere por compraventa.
Constituto posesorio: Quien era poseedor transmite a otro la posesin pero queda en contacto con la cosa en
calidad de tenedor. Es el caso de quien vende un inmueble de su propiedad y contina viviendo en l como
locatario, tambin de quien se eriga en poseedor pero luego reconoce esa calidad en alguien ms, hiptesis que
suele darse en los actos de constatacin de estado del inmueble (Art. 2462 incisos 3 y 6 respectivamente).
Tradicin por indicacin: (2387 2da. parte) El tenedor (mandatario, depositario, inquilino, etc.), que posea en
nombre del anterior propietario, ahora comienza a poseer a nombre del actual, porque as se lo indican.
2.12 ADQUISICIN POR REPRESENTANTE
La representacin puede ser legal (incapaces personas jurdicas) o voluntaria (mandatarios o gestores de
negocios, cuando media ratificacin). La representacin legal no merece complicacin, pues el incapaz y la
persona jurdica se reputan sin voluntad, juzgndose la validez del acto por la capacidad y la intencin del
representante.
En el caso de representacin voluntaria, es obligatorio que el mandante sea capaz, siendo vlido el acto si el
mandatario no lo es, pues el mandato puede otorgarse a incapaces (Art. 1897).
Se presume iuris tantum que el mandatario adquiere para su comitente, debiendo manifestar expresamente si lo
hace para s (Art. 2394) y, aunque efecte tal manifestacin, mientras que el comitente desee adquirir y el
transmitente desee transmitir la posesin al comitente, es ste quien adquiere la posesin y no el mandatario. En
relacin a la buena fe o mala, se tiene en cuenta la del representado (Art. 2397).
14

2.13 CONSERVACIN Y PRDIDA DE LA POSESIN (ARTS. 2445-2459)
CONSERVACIN: Hemos mencionado anteriormente que para adquirir la posesin era necesario reunir los
elementos corpus y animus. Una vez adquirida la posesin, no es necesario estar en contacto permanente con la
cosa; el corpus se conserva mientras se tiene la posibilidad de acceder a ella y el animus se mantiene hasta que
se expresa la voluntad en contrario.
De este modo, una persona puede olvidar temporalmente que posee una cosa o en qu lugar la ha guardado, sin
perder por ello la posesin. En relacin a las cosas perdidas, se conserva la posesin mientras haya esperanza de
hallarlas.
En este sentido: Art. 2.445: La posesin se retiene y se conserva por la sola voluntad de continuar en ella, aunque el
poseedor no tenga la cosa por s o por otro. La voluntad de conservar la posesin se juzga que contina mientras no se haya
manifestado una voluntad contraria.
La posesin se conserva tambin cuando es ejercida por representantes, aunque stos manifiesten poseer para s
(arts. 2446 y 2447) y aunque abandonaren la cosa, fallecieren o devinieren incapaces (Art. 2447), as como
cuando sus herederos comenzaren a poseer pensando que les correspondiere a nombre del representante
fallecido (arts. 2448 y 2449)
PRDIDA: La posesin puede perderse por causas relativas:
AL OBJETO: la cosa se destruye o transforma, o (siendo animal) muere (Art. 2451); si hay una imposibilidad
fsica o jurdica de ejercer actos posesorios (Art. 2452, 2459); tambin cuando se pierde la esperanza de
encontrar las cosas extraviadas.
VOLUNTAD DEL POSEEDOR: ya sea unilateralmente, mediante abandono (para lo cual hace falta capacidad
plena, por ser un acto de disposicin) o bilateralmente, mediante la tradicin.
ACCIN DE UN TERCERO: siempre que un tercero excluya al poseedor en contra de su voluntad y con nimo
de poseer, esa posesin ser viciosa; los vicios son relativos, pues slo puede alegarlos quien ha sido vctima.
2.14 EFECTOS DE LA POSESIN
La posesin cumple distintas funciones dentro del mundo jurdico, que Ihering resume en tres tems:
1. es el contenido de la mayora de los derechos reales.
2. es condicin indispensable para que se constituyan o transfieran los derechos reales.
3. Otorgan el derecho a su defensa, a protegerse en la propia posesin ante posibles turbaciones, mediante las
acciones que otorga la ley, proscribiendo la justicia por mano propia.
En cuanto a las consecuencias jurdicas que surgen de ella, mientras que Savigny reconoca como nica
consecuencia las acciones posesorias y Aubry y Rau la de hacer presumir la propiedad, tradicionalmente se han
enunciado las siguientes:
HAYA BUENA O MALA FE acciones posesorias o derecho a usucapir
SI HAY BUENA FE Presuncin de propiedad en relacin a las cosas muebles
Derecho de ser indemnizado de las mejoras necesarias y tiles
Derecho de retencin
Derechos y obligaciones inherentes a la posesin
Son obligaciones que surgen de la posesin de una cosa:
a) exhibirla en juicio, toda vez que la autoridad judicial lo ordene (por ejemplo, un comerciante que debe exhibir
los libros de comercio en el marco de un litigio).
b) Restituir la posesin por orden de un juez, (por ej. al culminar un juicio de reivindicacin iniciado por el
propietario).
c) Respetar las restricciones del Derecho Administrativo (como servidumbres de electroducto o cdigos de
urbanismo).
d) Respetar las restricciones propias del Art. 2418 del cdigo civil (correspondiente al derecho real de dominio).
e) Cumplir con las cargas pasivas que graven la cosa, tales como servidumbre, prenda, anticresis y cargos (por
ej. en el caso de una donacin de un caballo de carrera, efectuada con el cargo de hacerlo correr todos los aos
una carrera).
f) Las obligaciones que surgen en cabeza de quien resulte poseedor de una cosa en un momento determinado y
se trasladan al siguiente poseedor y as sucesivamente y se denominan obligaciones reales o Propter rem; se
dice que stas siguen a la cosa y no a los sucesivos poseedores (vgr. las expensas de un departamento).
Son derechos que surgen de la posesin de una cosa:
a) Las servidumbres (en su faz activa), por ej. servidumbre de sacar agua del fundo vecino.
15

b) Posibilidad de adquirir el dominio por usucapin, de cumplirse el resto de los requisitos.
c) Aquellos derechos que surjan al poseedor en caso de reivindicacin triunfante de un propietario, siendo en
cabeza de ste resarcir al poseedor reivindicado en varios casos, tal como sucede con los gastos de
conservacin de la cosa.

Derechos y obligaciones del poseedor condenado a restituir
Poseedor Frutos Gastos
Destruccin o
deterioro
Si dispuso de
cosas muebles
accesorias
Productos
Indemnizacin
(Art. 2422)
12

BUENA FE
(arts. 2356/7,
2359, 2360,
2362, 4006)
13

Para frutos,
se requiere
buena fe en
cada acto de
percepcin
(arts. 2358,
2361, 2432,
2442, 2443)
14


Le corresponden
los percibidos
(2423/4/5/6)
15

Los pendientes
le corresponden
al propietario
(2426)

Derecho a reembolso por
gastos tiles y necesarios. Tiene
derecho de retencin (2427/8)
16

No son compensables con
frutos percibidos (2429)
17

Gastos de simple conservacin
son compensables con frutos
percibidos (2430)
18

Los necesarios y tiles son
compensables con provechos
por destrucciones parciales o
con el pago de deudas
inherentes al inmueble (ej.
hipotecas, impuestos, Art.
2429)
Mejoras voluntarias: no tiene
derecho a reembolso. Puede
retirarlas si no perjudica al
inmueble (2441, conf. 589,
591)
19

No responde
aunque fueran
por hecho suyo o
caso fortuito,
salvo que hubiera
obtenido algn
provecho y, en ese
caso, en esa
medida (2431)
20


Debe restituir
el precio que
obtuvo (2431)

Debe
restituirlos
(2444)
21


Tiene derecho
si adquiri a
ttulo oneroso
y el
propietario
hubiera
difcilmente
recuperado la
cosa a no ser
por su
adquisicin

BUENA FE
pero desde la
notificacin
de la
demanda de
reivindicacin
(Art. 2434,
nota al
2433)
22

Responde por
los percibidos y
por los que por
su negligencia
dej de percibir
(2433)


dem

No responde solo
si se debe a caso
fortuito (2433)

dem

dem

---
SIMPLE MALA
FE
(ART. 2356)
23


Responde por
los percibidos,
por los que por
su negligencia
no percibi
(sacando gastos
de cultivo y
extraccin) y los
frutos civiles
que el
propietario
hubiera podido
percibir (2438,
2439, 2442)
24


Necesarios (2427 conf. 591):
puede repetirlos. Tiene derecho
de retencin (2440)
25

tiles (2427 conf. 591): puede
repetirlos slo en la medida del
mayor valor adquirido y
subsistente (2441). Son
compensables con frutos
percibidos o que pudo percibir
(2441)
Voluntarios (conf. 591) los
pierde, salvo que pueda
retirarlos sin deteriorar la cosa
(2441)
Responde an
cuando sea por
caso fortuito. En
este ltimo caso
no responde si la
cosa se hubiera
perdido o
deteriorado
igualmente en
manos del
propietario, por
ej. terremoto
(2435)
26


Debe su valor
aunque
hubiera
obtenido un
precio inferior
(2437)
27


dem

---
MALA FE
VICIOSO
(ART.
2464/72)
28

dem

dem
No tiene derecho de retencin
por las mejoras necesarias
(2436)
29



Responde aunque
sea por caso
fortuito y aunque
la cosa se hubiere
deteriorado o
destruido
igualmente en
manos del
propietario, por
ejemplo
terremoto (2436)
dem

dem

---

16

12
Art. 2.422: Sucediendo la reivindicacin de la cosa, el poseedor de buena fe no puede reclamar lo que haya pagado a su
cedente por la adquisicin de ella; pero el que por un ttulo oneroso y de buena fe, ha adquirido una cosa perteneciente a ot ro,
que el propietario la hubiera difcilmente recuperado sin esta circunstancia, puede reclamar una indemnizacin proporcionada.
13
Art. 2.356: La posesin puede ser de buena o de mala fe. La posesin es de buena fe, cuando el poseedor, por ignorancia o
error de hecho, se persuadiere de su legitimidad.
Art. 2.356: La posesin puede ser de buena o de mala fe. La posesin es de buena fe, cuando el poseedor, por ignorancia o
error de hecho, se persuadiere de su legitimidad.
Art. 2.359: Cuando dos o ms personas poseyeren en comn una cosa, cada una de ellas responder de la buena o mala fe
de su posesin.
Art. 2.360: En la posesin de las corporaciones y sociedades ser la posesin de mala fe, cuando la mayora de sus miembros
saba la ilegitimidad de ella. Si el nmero de los miembros de buena fe fuere igual al nmero de los miembros de mala fe, la
posesin es de mala fe. Los miembros de mala fe deben indemnizar a los de buena fe de la privacin de la posesin.
Art. 2.362: Todo poseedor tiene para s la presuncin de la buena fe de su posesin, hasta que se pruebe lo contrario, salvo
los casos en que la mala fe se presuma.
Art. 4.006: La buena fe requerida para la prescripcin, es la creencia sin duda alguna del poseedor, de ser el exclusivo seor
de la cosa. Las disposiciones contenidas en el Ttulo "De la posesin", sobre la posesin de buena fe, son aplicables a este
Captulo.
14
Art. 2.358: La buena fe del poseedor debe existir en el origen de la posesin, y en cada hecho de la percepcin de los
frutos, cuando se trata de frutos percibidos.
Art. 2.361: En la percepcin de los frutos, la buena o mala fe del que sucede en la posesin de una cosa, ser juzgada slo
con relacin al sucesor, y no por la buena o mala fe del antecesor, sea la sucesin universal o sea singular.
Art. 2.432: El heredero del poseedor de mala fe, har suyos los frutos correspondientes a su posesin de buena fe.
Art. 2.442: El propietario, para exigir el pago de los frutos del poseedor de mala fe, no necesita probar su mala fe al tiempo de
la adquisicin de la posesin y le basta probar su mala fe sobreviniente.
Art. 2.443: No siendo posible determinar el tiempo en que comenz la mala fe, se estar al da de la citacin al juicio.
15
Art. 2.423: El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos que correspondiesen al tiempo de su posesin; pero no
basta que correspondan al tiempo de su posesin, si fueron recibidos por l, cuando ya era poseedor de mala fe.
Art. 2.424: Son frutos naturales las producciones espontneas de la naturaleza. Los frutos que no se producen sino por la
industria del hombre o por la cultura de la tierra, se llaman frutos industriales. Son frutos civiles las rentas que la cosa produce.
Art. 2.425: Se entienden percibidos los frutos naturales o industriales desde que se alzan y separan. Los frutos civiles se
juzgarn percibidos solamente desde que fuesen cobrados y recibidos, y no por da.
Art. 2.426: Los frutos pendientes, naturales o civiles, corresponden al propietario, aunque los civiles correspondiesen al tiempo
de la posesin de buena fe, abonando al poseedor los gastos hechos para producirlos.
16
Art. 2.427: Los gastos necesarios o tiles sern pagados al poseedor de buena fe. Son gastos necesarios o tiles, los
impuestos extraordinarios al inmueble, las hipotecas que lo gravaban cuando entr en la posesin, los dineros y materiales
invertidos en mejoras necesarias o tiles que existiesen al tiempo de la restitucin de la cosa.
Art. 2.428: El poseedor de buena fe puede retener la cosa hasta ser pagado de los gastos necesarios o tiles; pero aunque no
usare de este derecho, y entregase la cosa, dichos gastos le son debidos.
17
Art. 2.429: El dueo de la cosa no puede compensar los gastos tiles o necesarios con los frutos percibidos por el poseedor
de buena fe; pero puede compensarlos con el valor del provecho que el poseedor hubiese obtenido de destrucciones parciales
de la cosa y con las deudas inherentes al inmueble, correspondientes al tiempo de la posesin, si el propietario justificare que
las haba pagado.
18
Art. 2.430: Los gastos hechos por el poseedor de buena fe para la simple conservacin de la cosa en buen estado, son
compensables con los frutos percibidos y no puede cobrarlos.
19
Art. 2.441: El poseedor de mala fe puede repetir las mejoras tiles que hayan aumentado el valor de la cosa hasta la
concurrencia del mayor valor existente. Estas mejoras son compensables con los frutos percibidos o que hubiere podido
percibir. Pierde las mejoras voluntarias, pero puede llevarlas, si al hacerlo no causase perjuicio a la cosa.
Art. 589: Si hubiere mejoras o aumento, que con su dinero o su trabajo, o con el de otros por l, hubiere hecho el deudor que
hubiese posedo la cosa de buena fe, tendr derecho a ser indemnizado del justo valor de las mejoras necesarias o tiles,
segn la avaluacin que se hiciere al tiempo de la restitucin, siempre que no se le hubiese prohibido hacer mejoras. Si las
mejoras fueren voluntarias, el deudor aunque fuese poseedor de buena fe, no tendr derecho a indemnizacin alguna. Si el
deudor fuese poseedor de mala fe, tendr derecho a ser indemnizado de las mejoras necesarias.
Art. 591: Son mejoras necesarias aquellas sin las cuales la cosa no podra ser conservada. Son mejoras tiles, no slo las
indispensables para la conservacin de la cosa, sino tambin las que sean de manifiesto provecho para cualquier poseedor de
ella. Son mejoras voluntarias las de mero lujo o recreo, o de exclusiva utilidad para el que las hizo.
20
Art. 2.431: El poseedor de buena fe no responde de la destruccin total o parcial de la cosa, ni por los deterioros de ella,
aunque fuesen causados por hecho suyo, sino hasta la concurrencia del provecho que hubiese obtenido, y slo est obligado a
entregar la cosa en el estado en que se halle. En cuanto a los objetos muebles de que hubiese dispuesto, slo est obligado a
la restitucin del precio que hubiera recibido.
21
Art. 2.444: Tanto el poseedor de mala fe como el poseedor de buena fe, deben restituir los productos que hubieren obtenido
de la cosa, que no entran en la clase de frutos propiamente dichos.
17

22
Art. 2.433: El poseedor de buena fe que ha sido condenado por sentencia a restituir la cosa, es responsable de los frutos
percibidos desde el da en que se le hizo saber la demanda, y de los que por su negligencia hubiese dejado de percibir; pero
no de los que el demandante hubiera podido percibir. El no responde de la prdida y deterioro de la cosa causados por caso
fortuito.
Art. 2.434: Cesa tambin la buena fe del poseedor para los efectos del artculo anterior cuando tuvo conocimiento del vicio de
su posesin.
23
Art. 2.356: La posesin puede ser de buena o de mala fe. La posesin es de buena fe, cuando el poseedor, por ignorancia o
error de hecho, se persuadiere de su legitimidad.
24
Art. 2.438: El poseedor de mala fe est obligado a entregar o pagar los frutos de la cosa que hubiese percibido, y los que
por su culpa hubiera dejado de percibir, sacando los gastos de cultivo, cosecha o extraccin de los frutos.
Art. 2.439: Est igualmente obligado a indemnizar al propietario de los frutos civiles que haban podido producir una cosa no
fructfera, si el propietario hubiese podido sacar un beneficio de ella.
Art. 2.442: El propietario, para exigir el pago de los frutos del poseedor de mala fe, no necesita probar su mala fe al tiempo de
la adquisicin de la posesin y le basta probar su mala fe sobreviniente.
25
Art. 2.440: El poseedor de mala fe tiene derecho a ser indemnizado de los gastos necesarios hechos en la cosa, y puede
retenerla hasta ser pagado de ellos. De este beneficio no goza el que hubiese hurtado la cosa.
26
Art. 2.435: El poseedor de mala fe responde de la ruina o deterioro de la cosa, aunque hubiese ocurrido por caso fortuito, si
la cosa no hubiese de haber perecido, o deteriorndose igualmente, estando en poder del propietario.
27
Art. 2.437: Cuando el poseedor de mala fe ha dispuesto de objetos muebles sujetos a la restitucin como accesorios del
inmueble, est obligado a bonificar al propietario el valor ntegro, aunque l no hubiese obtenido sino un precio inferior.
28
Art. 2.364: La posesin ser viciosa cuando fuere de cosas muebles adquiridas por hurto, estelionato, o abuso de confianza;
y siendo de inmuebles, cuando sea adquirida por violencia o clandestinamente; y siendo precaria, cuando se tuviese por un
abuso de confianza.
Art. 2.365: La posesin es violenta, cuando es adquirida o tenida por vas de hecho, acompaadas de violencias material es o
morales o por amenazas de fuerza, sea por el mismo que causa la violencia sea por sus agentes.
Art. 2.366: La violencia existe, bien sea que se ejecute por la persona o por sus agentes, o que se ejecute con su
consentimiento, o que despus de ejecutada, se ratifique expresa o tcitamente.
Art. 2.367: Existe igualmente el vicio de violencia, sea que se haya empleado contra el verdadero dueo de la cosa, o contra el
que la tena a su nombre.
Art. 2.368: La violencia no constituye sino un vicio relativo respecto de aquel contra quien se ejerce.
Art. 2.369: La posesin es clandestina, cuando los actos por los cuales se tom o se continu, fueron ocultos, o se tom en
ausencia del poseedor, o con precauciones para sustraerla al conocimiento de los que tenan derecho a oponerse.
Art. 2.370: La posesin pblica en su origen, es reputada clandestina cuando el poseedor ha tomado precauciones para
ocultar su continuacin.
Art. 2.371: El vicio de la posesin clandestina es asimismo relativo al anterior poseedor solamente.
Art. 2.372: La posesin es por abuso de confianza, cuando se ha recibido la cosa con obligacin de restituirla.
29
Art. 2.436: Si la posesin fuese viciosa, pagar la destruccin o deterioro de la cosa, aunque estando en poder del dueo no
lo hubiese ste evitado. Tampoco tendr derecho a retener la cosa por los gastos necesarios en ella.
2.15 TENENCIA
CONCEPTO - Art. 2.352: El que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de
la cosa, y representante de la posesin del propietario, aunque la ocupacin de la cosa repose sobre un derecho. En la
tenencia existe corpus pero no animus domini, ya que el tenedor reconoce la propiedad en otro.
TENENCIA = CORPUS
Hay dos tipos de tenencia: pura o relativa
1. Tenencia pura o absoluta: tiene carcter autnomo, sin vnculo con posesin alguna y se configura cuando los
bienes no son susceptibles de ser posedos por estar fuera del comercio; es por ello que el tenedor no se
encuentra poseyendo a nombre de otro. El caso tpico son los bienes del Estado; en este caso, adems de existir
una relacin real entre el sujeto y la cosa (tenencia pura), existirn vnculos regulados por el Derecho
Administrativo entre el sujeto y el Estado, que pueden ser:
Uso comn: un sujeto annimo e indeterminado, en su carcter de miembro de la comunidad, hace uso de
bienes de dominio pblico como una calle o una plaza. No existe un derecho subjetivo, si la persona es turbada
en el uso por el Estado, puede incoar una peticin o recurso interno, pudiendo en cambio interponer recursos
administrativos en sede judicial si la turbacin proviene de los particulares.
Uso especial o privativo: el sujeto se encuentra individualizado y el ordenamiento expresamente le otorga la
facultad de uso sobre ciertos bienes. Se adquiere de tres maneras: a) permiso de uso: El Estado le confiere un
derecho de uso precario, esto quiere decir que puede revocarlo en cualquier momento sin causar agravio, por
razones de mrito, oportunidad y conveniencia. No crea derecho subjetivo, pero otorga recursos
administrativos contra terceros turbadores y puede generar obligacin de resarcir cuando el Estado lo revoca.
b) Concesin de uso: el concesionario ha suscripto un contrato con el Estado (generalmente con el fin de
18

prestar un servicio pblico), situacin que lo pone en contacto fsico con bienes pblicos (mquinas viales,
vehculos, un predio, entre otros) en virtud del citado contrato, el particular ha adquirido un derecho subjetivo
patrimonial, siendo por tanto oponible erga omnes (una parte de la doctrina les llama derechos reales
administrativos de goce), existiendo derecho a indemnizacin en caso de revocacin, con fundamento en el
Art. 17 de la C.N., a ms de todos los recursos administrativos que el ordenamiento prescribe contra el Estado
y las defensas reales, posesorias e indemnizaciones que prescribe la ley civil en relacin a los terceros. c)
Prescripcin de uso: es el caso de que una ley expresa autorice a adquirir por usucapin una cosa dada en uso
por el Estado (situacin excepcionalsima); una vez cumplido el plazo de ley, el derecho que se otorga es
similar a la concesin.
2. Tenencia relativa: en este caso, el tenedor est poseyendo en nombre de otro con quien lo une un vnculo
jurdico, tal como un contrato de locacin, comodato, depsito, etc. La tenencia relativa puede clasificarse en:
Interesada: el tenedor est autorizado a servirse de la cosa, por ej. comodatario, locatario (Art. 2462 Inc. 1).
Desinteresada: no debera servirse de la cosa (an cuando lo hiciera), por ej. mandatario, depositario (Art. 2462
Inc. 2).
El Art. 2462
30
contiene una enumeracin no taxativa de los supuestos, a saber: los Inc. 1 y 2 ya han sido
reseados; los inc. 3 y 6 regulan el constituto posesorio (ver el punto adquisicin de la posesin casos
principales de tradicin); los Inc. 4, 5 y 6 contemplan situaciones donde el sujeto tena un derecho a poseer que
ya ha perdido, pero contina en poder de la cosa (puede darse que ha fenecido el trmino del contrato que
vinculaba a poseedor y tenedor, que un juez haya declarado nula la causa o ttulo de la posesin, o bien que el
tenedor hay reconocido que hay alguien con derecho a poseer distinto de su persona, respectivamente).
30
Art. 2.462: Quedan comprendidos en la clase del artculo anterior: 1 Los que poseyeren en nombre de otro, aunque con
derecho personal a tener la cosa, como el locatario, o comodatario; 2 Los que poseyeren en nombre de otro sin derecho a
tener la cosa, como el depositario, el mandatario o cualquier representante; 3 El que transmiti la propiedad de la cosa, y se
constituy poseedor a nombre del adquirente; 4 El que continu en poseer la cosa despus de haber cesado el derecho de
poseerla, como el usufructuario, acabado el usufructo o el acreedor anticresista; 5 El que contina en poseer la cosa despus
de la sentencia que anulase su ttulo, o que le negase el derecho de poseerla; 6 El que continuase en poseer la cosa despus
de reconocer que la posesin o el derecho de poseerla pertenece a otro.
ADQUISICIN DE LA TENENCIA - Al igual que la adquisicin de la posesin, la tenencia puede provenir de un
hecho voluntario unilateral o bilateral. En forma unilateral, mediante apropiacin con animus tenendi; por ejemplo,
una pen que caza animales para el dueo del campo. En forma bilateral, mediante tradicin (que es una forma de
adquirir tanto la tenencia como la posesin); es de hacer notar que, si bien el cdigo civil no prescribe
formalidades para la tradicin con fines de adquirir la tenencia, habr que estarse a las clusulas del acuerdo
entre partes, (contrato de depsito, mandato, etc.).
DERECHOS Y DEBERES DEL TENEDOR - Tanto en el caso de los derechos como de los deberes del tenedor, si
la tenencia proviene de un acuerdo entre partes, hay que estarse a sus clusulas; por ejemplo, puede estipularse
que el tenedor se har cargo de mejorar la cosa, que responder por prdida en caso fortuito, etc. Ms all de
esto, hay algunos derechos y obligaciones contenidas en la ley, a saber:
Derechos: el tenedor puede reclamar los gastos de conservacin, los gastos o mejoras necesarios, e incluso le
cabe el derecho de retencin hasta ser resarcido.
Deberes: estn consignados en los arts. 2463 al 2465 y son bsicamente:
Conservar la cosa: con mayor o menor responsabilidad, dependiendo del ttulo que dio origen a la tenencia, por
ejemplo, el deber de diligencia del depositario es mucho mayor que el del locatario.
Nombrar al poseedor: este deber nace cuando el tenedor es demandado por algn motivo referente a la cosa,
como un juicio de desalojo o de reivindicacin; en tal caso, deber manifestar en el expediente a nombre de
quin posee, con el fin de que sea citado a juicio y la sentencia le sea oponible. En caso de que omita el
cumplimiento de este deber, las sanciones son dos: no podr hacer responsable al poseedor por eviccin y
deber indemnizar al reivindcate ante cualquier perjuicio que ocasione.
Restituir la cosa: en los trminos pactados en el acuerdo de voluntades celebrado entre tenedor y poseedor.
2.16. DEFENSA DE LA POSESIN Y LA TENENCIA
PRINCIPIOS CONSAGRADOS EN LOS ARTS. 2468 Y 2469 - En todo Estado de Derecho, la justicia por mano
propia est proscripta. Consecuentemente, quien est en posesin o tenencia de una cosa no puede ser privado
de ella por vas de hecho (a salvo el caso excepcionalsimo consagrado en el Art. 2470) ni siquiera por su
verdadero propietario, quien deber recurrir a la justicia. En virtud de lo expuesto, existe en la normativa un
cmulo de acciones que protegen al tenedor o poseedor turbado o desposedo.
El principio enunciado surge de los siguientes artculos:
Art. 2.468: Un ttulo vlido no da sino un derecho a la posesin de la cosa, y no la posesin misma. El que no tiene sino un
derecho a la posesin no puede, en caso de oposicin, tomar la posesin de la cosa: debe demandarla por las vas legales.
Art. 2.469: La posesin, cualquiera sea su naturaleza, y la tenencia, no pueden ser turbadas arbitrariamente. Si ello
ocurriere, el afectado tendr accin judicial para ser mantenido en ellas, la que tramitar sumariamente en la forma que
determinen las leyes procesales.
19

El esquema defensorio de la posesin y tenencia que plantea el cdigo civil, puede resumirse de la siguiente
manera:
Defensa extrajudicial (Art. 2470)
Defensa judicial:
Acciones posesorias - a) policiales b) propiamente dichas c) obra nueva
Accin extra-posesoria de obra vieja o dao temido
Acciones reales
Veamos cada caso en particular:
Son dos las situaciones protegidas: turbacin y desposesin.
Cuando existe TURBACIN (Art. 2496), quien ostenta el corpus es obstaculizado en el ejercicio pleno de su
posesin, por alguien que realiza actos materiales con el fin de tomarla, como romper un portn, almacenar
mercadera en el predio, afincar animales, etc. estos actos no llegan a excluir totalmente al tenedor o poseedor,
pues en tal caso habra DESPOSESIN (Art. 2497). La desposesin puede efectuarse a travs de los vicios de
violencia, clandestinidad o por abuso de confianza, ya sea que se emplee para hacerse de la posesin o para
mantenerse en ella. La desposesin es absoluta (porque excluye totalmente de la posesin), pero puede ser
parcial (sobre una parte de la cosa).
1. La defensa extrajudicial: Art. 2.470: El hecho de la posesin da el derecho de protegerse en la posesin propia, y
repulsar la fuerza con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la justicia llegaran demasiado
tarde; y el que fuese desposedo podr recobrarla de propia autoridad sin intervalo de tiempo, con tal que no exceda los lmi tes
de la propia defensa.
Legitimacin activa: Es la ms amplia, pueden servirse de este medio de defensa los titulares de derechos reales,
todos los poseedores (an viciosos) y todos los tenedores (interesados o desinteresados).
Legitimacin pasiva: se inicia en contra de quien turbe o desposea.
Supuesto fctico: deben que cumplirse los siguientes requisitos:
Existencia de un ataque contra el propietario o tenedor, turbando o impidiendo el corpus y una defensa de ste
por mano propia, sin que medie intervalo de tiempo entre uno y otra. En caso de desposesin clandestina, sta
se juzga consumada cuando, estando el propietario ausente, se le impide tomar posesin a su retorno (arg. Nota
al Art. 2455). La inmediatez debe interpretarse segn el contexto, puede mediar una hora, varias, etc. segn las
circunstancias; en general se configura cuando el desposedo se defiende apenas le sea posible.
Debe haber razonabilidad en la defensa, o sea los medios elegidos deben ser proporcionales cualitativa y
cuantitativamente a los empleados para la agresin. Ej. ambos amenazan con armas de fuego, ambos utilizan la
agresin fsica, uno de ellos amenaza con arma blanca y el otro con un elemento cortante. Este requisito es
similar al exigido para la legtima defensa en Derecho Penal.
Los auxilios de la justicia llegaran demasiado tarde, por ej. Si la desposesin tiene lugar en una zona rural, a
muchos kilmetros de la comisara ms cercana.
2. La defensa judicial:
Acciones posesorias: para incoar judicialmente cualquiera de las acciones posesorias, no se requiere acreditar la
causa o ttulo de donde surge la posesin. El poseedor posee porque posee, expresa el Art. 2472: la
posesin nada tiene de comn con el derecho de poseer, y ser intil la prueba en las acciones posesorias del
derecho de poseer por parte del demandante o demandado.. Tampoco es requisito tener buena fe, segn
establece expresamente el Art. 2473 in fine, bastando probar la posesin de la cosa y la turbacin o el despojo,
segn el caso.
El objeto de las acciones posesorias, puede ser defender la posesin tanto de de bienes muebles como
inmuebles, pero en el caso de los primeros, el Art. 2488 indica que debe tenerse en cuenta la limitacin del Art.
2412, (segn el cual la posesin de buena fe de cosas muebles no robadas ni perdidas vale como presuncin de
propiedad y otorga el poder de repeler las acciones reivindicatorias), por lo que no podr ser demandado el
poseedor de buena fe de cosa mueble no robada ni perdida.
El plazo de prescripcin de las acciones posesorias es de un ao (Art. 4038).
Dentro del esquema que expondremos, existen tres tipos de acciones: posesorias policiales, posesorias
propiamente, dichas, de obra nueva, accin extra-posesoria de obra vieja o dao temido acciones reales (estas
ltimas sern estudiadas ms adelante). Los efectos de la sentencia en litigios donde se ventilan las acciones
posesorias propiamente dichas y acciones reales, son erga omnes (a salvo los poseedores de buena fe que la
ley expresamente excepta) y la legitimacin es ms acotada. Inversamente, si se incoa una accin posesoria
policial, el efecto ser entre partes y la legitimacin, amplsima, sin embargo es limitado el efecto reipersecutorio
(posibilidad de perseguir la cosa en manos de quien se encuentre). Puede darse que, respecto de una misma
desposesin, tengan lugar dos o ms litigios sucesivamente.
El sistema funciona as: es posible impetrar la accin posesoria policial, probando solamente el corpus y la
desposesin o turbacin; supongamos que la sentencia ha sido desfavorable; una vez que han sido resarcidos
20

los gastos (Art. 2486), el vencido en juicio podr (probando su condicin de poseedor anual no vicioso respecto
del demandado) impetrar accin posesoria propiamente dicha y as, una vez vencido nuevamente y resarcidos
los gastos del segundo juicio, podr finalmente iniciar la accin real, para lo que deber acreditar titularidad del
derecho real.
El Art. 2482 establece que no se pueden acumular el juicio posesorio con el petitorio (juicio que ventila la accin
real); asimismo, una vez iniciado el petitorio, se pierde la oportunidad de iniciar el posesorio y el policial.
Muchas veces, las acciones posesorias se han prescripto y es por ello que se inicia el juicio petitorio, otras veces
se busca mayor amplitud probatoria (ya que tramita por va ordinaria y no abreviada como el posesorio). La
sentencia del petitorio que declara la titularidad del derecho real, hace cosa juzgada material, no pudiendo ya ser
revisada y tiene efectos erga omnes (aunque limitando las consecuencias en casos puntuales).
a) acciones posesorias policiales - Remedio rpido contra desposesin o turbaciones emanadas incluso del
verdadero poseedor o propietario; su objetivo es proteger el corpus contra actos que atenten contra la paz
social, impidiendo la justicia por mano propia. El proceso sumarsimo, las consecuentes limitaciones
probatorias, la imposibilidad alegatoria y el conocimiento acotado que brindan al juez, hacen que los efectos de
la sentencia sean tambin acotados. As es como la sentencia no hace cosa juzgada material y es provisoria,
en tanto la decisin puede ser revisada posteriormente si son iniciadas acciones posesorias propiamente
dichas y en una tercera va, si se inician acciones reales. En algunas provincias, las acciones policiales siguen
un proceso general (como es en Crdoba, a travs del juicio abreviado) y en otras, los cdigos de
procedimiento regulan un proceso especial (como es en Buenos Aires, con los interdictos posesorios).
Legitimacin activa: Es la ms amplia, pueden servirse de este medio de defensa los titulares de derechos
reales, todos los poseedores (an viciosos) y los tenedores interesados.
Legitimacin pasiva: se inicia en contra de quien turbe o desposea, sus sucesores universales y particulares de
mala fe (arg. Art. 2491).
Supuesto fctico: Turbacin -----> accin de manutencin (Art. 2469)
Desposesin -----> accin de despojo (Art. 2490)
En relacin a la accin de despojo, la doctrina est dividida entre quienes piensan que cubre slo el caso de
desposesin violenta y quienes (como la Dra. Mariani de Vidal) opinan que abarca cualquier supuesto donde se
configure desposesin.
b) acciones posesorias propiamente dichas -
Legitimacin activa: Se conceden a los poseedores no viciosos que han cumplido un ao en la posesin
pblica, pacfica, continua y no interrumpida (Art. 2473); si el accionante ha tomado posesin con vicios, debe
haber transcurrido un ao desde que stos cesaron; a los fines del cmputo anual, cuando se cumplen los
requisitos de los arts. 2474/5/6, se puede unir la posesin con la del antecesor. El requisito de anualidad
desaparece cuando la posesin es turbada por quien no es un poseedor anual (Art. 2477). La anualidad y los
vicios son relativos a un sujeto determinado, no siendo necesario probar anualidad si se demanda a quien no
es poseedor anual; asimismo, se considera poseedor vicioso solamente a quien es demandado por la quien ha
sido vctima de los vicios; esto quiere decir que, el que ostenta la cosa por haber desposedo en forma viciosa
al antiguo propietario, no ser poseedor vicioso respecto de los terceros, encontrndose legitimado para
interponer este tipo de acciones en su contra si fuere a su vez turbado o desposedo. Los sucesores
universales pueden unir su posesin a la del antecesor, pues se reputa que continan la persona de ste; los
sucesores particulares podrn hacerlo, siempre que ambas posesiones no hayan sido interrumpidas por una
posesin viciosa y que procedan la una de la otra (Art. 2476).
Por disposicin expresa del Art. 3944, la legitimacin activa de las acciones posesorias se extiende a quienes
estn en poder de la cosa en virtud del derecho de retencin (por ej. el depositario que ha efectuado gastos de
conservacin y no ha sido resarcido).
Legitimacin pasiva: dem acciones posesorias policiales, solo que el efecto reipersecutorio en caso de
desposesin es ms amplio que en las policiales, pues en principio tiene efectos erga omnes, detenindose
solo:
en caso de muebles: ante terceros poseedores de buena fe de cosas no robadas o perdidas, por
imperio del Art. 2488
31
.
en caso de inmuebles: ante terceros poseedores de buena fe (Art. 2491, contrario sensu)
32

Supuesto fctico: Turbacin -----> accin de manutencin (Art. 2487
33
)
Desposesin -----> accin de recobrar (Art. 2487 y arts. 2495/6
34
en relacin a inmuebles)
c) accin posesoria de obra nueva - La accin de obra nueva est regulada por los arts. 2498, 2499 primer
prrafo y 2500
35
y se concede al poseedor de un inmueble que sufre una turbacin por uno de los siguientes
motivos:
construcciones comenzadas en sus terrenos e inmuebles o destruccin de construcciones ya existentes.
En este caso, tramita como accin policial de despojo (Art. 2490).
21

construcciones comenzadas en terrenos ajenos al poseedor accionante, pudiendo ser de un tercero o del
constructor demandado, cuando la posesin sufriere un menoscabo que cediese en beneficio del que
ejecuta la obra nueva. El Art. 2500 indica que, en este caso la accin tiene por objeto que la obra se
suspenda durante el juicio, y que a su terminacin se mande deshacer lo hecho.
Legitimacin activa: Se concede a los poseedores de inmuebles, siendo necesario para algunos autores como
Salvat o Mariani de Vidal
36
, el requisito de anualidad y falta de vicios.
Legitimacin pasiva: el constructor o destructor de las obras relacionadas.
Supuesto fctico: construccin o destruccin de construcciones, en terrenos del poseedor o ajenos, segn el
caso, requirindose en el segundo supuesto que el constructor obtenga un beneficio que ceda en detrimento de
la posesin atacada.
Accin extra-posesoria de obra vieja o dao temido - Esta accin se ha denominado extra-posesoria, porque no
depende de la existencia de una relacin real con la cosa, pudiendo incluso ser interpuesta por titulares de
derechos personales (locatarios, acreedores de un propietario, compradores por boleto de compraventa que no
tienen posesin an, etc.). El cdigo civil la incluy en el segundo prrafo del Art. 2499
37
, con la reforma de la ley
17.711. Es una accin de naturaleza cautelar, provisional y subsidiaria, que se otorga a quien tema un dao a
sus bienes; la posible exigencia de una contra cautela se ha dejado librada a la interpretacin y a los cdigos
procesales provinciales, as como el plazo por el cual se otorga la medida, etc.
Una vez lograda la cautela del derecho (por ej. apuntalada la obra ruinosa, encerrado el animal peligroso, entre
otros), se puede iniciar la accin policial, posesoria o real que correspondiere. Asimismo, la cautelar debe cesar
cuando el peligro ha dejado de existir.
Legitimacin activa: titular de un bien (derecho real o personal, dentro de stos podra tratarse de una acreencia
o incluso de un derecho personalsimo como la salud) sobre el cual tema un menoscabo.
Legitimacin pasiva: propietario o poseedor de la cosa que amenace ruina o dao. Si bien la mayora de la
doctrina entiende que debe tratarse de un inmueble, el cdigo civil no distingue y por ello la amenaza podra
provenir de cualquier objeto mueble (como antenas de telefona o semovientes). En caso de ser un inmueble, a
pesar del nombre de la accin, no es necesario que sea ruinoso.
Supuesto fctico: debe existir un dao posible, grave e inminente a los derechos del accionante.
Acciones reales - Se otorgan a los titulares de derechos reales y son tres: reivindicatoria, confesoria y negatoria.
Estas acciones sern objeto de estudio ms adelante.
31 Art. 2.488: Las cosas muebles pueden ser objeto de acciones posesorias salvo contra el sucesor particular poseedor de
buena fe de cosas que no sean robadas o perdidas.
32 Art. 2.491: El desposedo tendr accin para exigir el reintegro contra el autor de la desposesin y sus sucesores
universales y contra los sucesores particulares de mala fe.
33 Art. 2.487: Las acciones posesorias tienen por objeto obtener la restitucin o mantencin de la cosa.
34 Art. 2.495: La accin de manutencin en la posesin compete al poseedor de un inmueble, turbado en la posesin, con tal
que sta no sea viciosa respecto del demandado.
Art. 2.496: Slo habr turbacin en la posesin, cuando contra la voluntad del poseedor del inmueble, alguien ejerciere, con
intencin de poseer, actos de posesin de los que no resultase una exclusin absoluta del poseedor.
35 Art. 2.498: Si la turbacin en la posesin consistiese en obra nueva, que se comenzara a hacer en terrenos e inmuebles del
poseedor, o en destruccin de las obras existentes, la accin posesoria ser juzgada como accin de despojo.
Art. 2.499: Habr turbacin de la posesin cuando por una obra nueva que se comenzara a hacer en inmuebles que no fuesen
del poseedor, sean de la clase que fueren, la posesin de ste sufriere un menoscabo que cediese en beneficio del que ejecuta
la obra nueva.
Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un dao a sus bienes, puede denunciar ese hecho al juez a fin de que se
adopten las oportunas medidas cautelares. (Prrafo incorporado por Art. 1 de la Ley N 17.711 B.O. 26/4/1968. Vigencia: a
partir del 1 de julio de 1968.)
Art. 2.500: La accin posesoria en tal caso tiene el objeto de que la obra se suspenda durante el juicio, y que a su terminacin
se mande deshacer lo hecho.
36 Mariani de Vidal Marina, op. Cit. T I p. 248.
37 Art. 2.499Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un dao a sus bienes, puede denunciar ese hecho al juez a
fin de que se adopten las oportunas medidas cautelares. (Prrafo incorporado por Art. 1 de la Ley N 17.711 B.O. 26/4/1968.
Vigencia: a partir del 1 de julio de 1968.)

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LECTURA 2 - DINMICA Y REGISTRACIN DE LOS DERECHOS REALES - LOS MODOS DE ADQUIRIR LOS
DERECHOS REALES Y LOS MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO: ORIGINALES Y DERIVADOS. EL Art. 2425.
CARCTER DE LA ENUMERACIN

3 PUBLICIDAD REGISTRAL
3.1
La publicidad registral en la Repblica Argentina 3.1.1 Evolucin. 3.1.2 Perodo colonial 3.1.3 El Cdigo Civil. La nota al Ttulo XIV De la
Hipoteca. 3.1.4 Leyes provinciales de Registro 3.1.5 Jurisprudencia3.1.6 Antecedentes de la ley N17.801.
3.2
Principios Registrales: 3.2.1 Concepto de Principio Registral y su consagracin en la legislacin argentina. Cdigo Civil. 3.2.2 En la Ley
17.801 de Registro inmobiliario 3.2.3 Otros registros ( automotores, buques, etc.).
3.3 Prioridad. 3.3.1 Prioridad y publicidad: 3.3.2 Prioridad registral 3.3.3 Reserva de prioridad. 3.3.4 Autonoma de la voluntad y la prioridad.
3.4
Inscripcin. 3.4.1 Concepto y naturaleza3.4.2 Distintas clases de asientos. 3.4.3 Efectos de la inscripcin. Inscripcin y tradicin. El
tercero registral 3.4.4 Matriculacin. Concepto
3.5 Especialidad y determinacin 3.5.1 Concepto. 3.5.2 La especialidad en cada uno de los elementos de la relacin jurdica publicitada.
3.6 Tracto sucesivo. 3.6.1 Concepto 3.6.2 Tracto abreviado. 3.6.3 Carcter de la enumeracin del art. 16 de la ley 17801.
3.7
Legalidad. 3.7.1 Actos que tienen acceso al registro inmobiliario 3.7.2 Documentos que tienen acceso. Instrumentos privados que
acceden. 3.7.3 La funcin calificadora. Concepto y Lmites. 3.7.4 nulidad o anulabilidad del acto; falta de concordancia con asientos; falta
de documentacin accesoria. 3.7.5 Defectos subsanables o insubsanables.
3.8
Rogacin. 3.8.1 Concepto. 3.8.2 Personas legitimadas para actuar. 3.8.3 Rectificacin de asientos. 3.8.4 Cancelacin y caducidad. 3.8.5
Recursos contra las decisiones del registrador
3.9
Publicidad y fe pblica. 3.9.1 La publicidad directa por exhibicin de libros3.9.2 Los informes 3.9.3 Los Certificados 3.9.4 Las llamadas
fugas registrales. Anlisis del art. 3147 del Cdigo Civil.
4 DINAMICA DEL DERECHO REAL
4.1
Los modos de adquirir los derechos reales y los modos de adquirir el dominio. 4.1.1 Originarios y derivados. 4.1.2 El artculo 2524.
Carcter de la enumeracin
4.2 Apropiacin. 4.2.1 Concepto. 4.2.2 Cosas apropiables y cosas excluidas. 4.2.3 La caza y La pesca
4.3 El tesoro 4.3.1 Concepto y requisitos. 4.3.2 El descubridor. 4.3.3 Reivindicacin del tesoro.
4.4 Especificacin o transformacin. 4.4.1 Concepto. 4.4.2 Distintos casos.
4.5
Accesin y adjuncin. 4.5.1 Concepto de accesin4.5.2 Diversas clases: aluvin, avulsin, edificacin, siembra y plantacin. 4.5.3
Adjuncin, mezcla y confusin.
4.6 Tradicin traslativa dominial. Requisitos: 4.6.1 Causa o ttulo; 4.6.2 Derecho del enajenante4.6.3 Capacidad.
4.7
Adquisicin del dominio de cosas muebles 4.7.1 La regla. 4.7.2 La excepcin El artculo 2412. 4.7.3 Los semovientes 4.7.4 Los
automotores 4.7.5 Las cosas perdidas.
4.8
La prescripcin adquisitiva o usucapin: 4.8.1 Nocin. 4.8.2 Fundamentos. 4.8.3 Requisitos generales. 4.8.4 Curso de la prescripcin y
Alteraciones.: Suspensin, Interrupcin y Dispensa de aplicacin 4.8.5 Usucapin ordinaria o decenal. 4.8.6 Usucapin extraordinaria o
veinteaal 4.8.7 Usucapin de muebles.

3. LA PUBLICIDAD REGISTRAL EN LA REPBLICA ARGENTINA: EVOLUCIN PERODO COLONIAL EL
CDIGO CIVIL, LA NOTA AL TTULO XIV DE LA HIPOTECA (ART. 3203) LEYES PROVINCIALES DE
REGISTRO J URISPRUDENCIA ANTECEDENTES DE LA LEY N 17.801
Mientras que los derechos personales no se publicitan, pues interesan a las partes solamente, los derechos reales
ataen a la comunidad entera, pues sta tiene el deber de respetarlos. En Derecho, dar publicidad, significa
hacer pblico y notorio un hecho jurdico, una relacin jurdica o una situacin jurdica relevante para la
comunidad. Al respecto, Vlez en la nota al art. 577, expresa: el derecho real debe manifestarse por otros
caracteres, por otros signos que no sean los del derecho personal, y que estos signos deben ser tan visibles y tan pblicos
como sea posible. No se concibe que una sociedad est obligada a respetar un derecho que no conoce
Hay distintas formas de dar a conocer un hecho jurdico relevante; en la poca colonial, esta tarea era cumplida
por oficiales que pregonaban las comunicaciones reales en lugares pblicos, o bien se pegaban edictos en el
muro de las iglesias a la salida de la misa dominical. Tradicionalmente, la doctrina distingui dos modalidades de
publicidad relativa a los derechos reales: la posesoria y la registral.
La publicidad posesoria es la elegida por el codificador para dar a conocer las mutaciones de todos los derechos
reales que se ejercen por posesin y parte de la doctrina entiende que es insuficiente en grandes poblaciones. En
contraposicin, la publicidad registral fue utilizada por Vlez slo para las hipotecas, puesto que en ese caso el
inmueble queda en poder del deudor y no es posible publicitar la mutacin de otro modo. En la nota al art. 3203,
Vlez explica las causas por las cuales no adopta el sistema de publicidad registral para el resto de los derechos
reales. Leamos algunos extractos:
se han creado registros pblicos en muchas naciones, en las cuales las leyes mandan inscribir los ttulos traslativos del
dominio de los inmuebles... nosotros no nos hemos decidido a proponer leyes semejantes. Creemos que solo deba hacerse lo
ms indispensable: reglar de una manera precisa los derechos hipotecarios () hasta que la experiencia y el ejemplo de otras
naciones nos enseen los medios de salvar las dificultades del sistema de inscripcin la inscripcin no es ms que un
extracto de los ttulos y puede ser inexacta y causar errores de graves consecuencias. La inscripcin nada garantiza ni tiene
fuerza de verdadero ttulo, ni aumenta el valor de un ttulo existente () si fuese posible por este sistema la legitimacin de la
propiedad, el examen justificativo debera confiarse a una magistratura que conociera la verdad de los actos y sus formas
necesarias, pero entonces se transformara su jurisdiccin voluntaria en contenciosa, sometindose la voluntad libre de las
partes a una autoridad que ellos no haban reclamado () cmo obrar el Poder Judicial, sin que el inters de las partes
venga a solicitar su intervencin? Entre tanto el ttulo no podr registrarse, ni se podr imponer una hipoteca en esta propi edad,
an cuando lo quieran el acreedor y el deudor. En un pas como el nuestro, donde el dominio de los inmuebles no tiene en la
24

mayor parte de los casos ttulos incontestables, la necesidad del registro pblico creara un embarazo ms al crdito
hipotecario. El mayor valor que vayan tomando los bienes territoriales, ir regularizando los ttulos de propiedad, y puede llegar
un da en que podamos aceptar la creacin de los registros pblicos. Hoy en las diversas provincias de la Repblica sera difcil
encontrar personas capaces de llevar esos registros, y construir el catastro de las propiedades, y sus mil mutaciones por la
divisin continua de bienes races que causan las leyes de sucesin, sin sujetar la propiedad a gravmenes que no
corresponden a su valor para satisfacer los honorarios debidos por la inscripcin o transcripcin de los ttulos de propiedad.
A pesar de lo expresado por el codificador, en el afn de consolidar la seguridad del trfico jurdico, las provincias
extendieron las funciones de los registros de hipotecas (nicos previstos por el cdigo civil) a la inscripcin de
todos los actos jurdicos que causaban mutaciones en los derechos reales sobre inmuebles. El precursor fue el
registro de la provincia de Buenos Aires, inaugurado en el ao 1879. Las leyes que creaban los registros
provinciales, solan exigir la inscripcin de los ttulos a los fines de dotar de oponibilidad a los derechos y (al ser
materia delegada el rgimen de adquisicin y prdida de la propiedad, etc.) eran inconstitucionales.
La Corte Suprema de Justicia de la Nacin tuvo ocasin de expedirse al respecto en numerosas ocasiones
4

respecto de los requisitos exigidos por los registros provinciales, tachando en todos los casos de
inconstitucionales estas leyes provinciales. A pesar del escollo de la inconstitucionalidad (considerada por la
doctrina una sana anomala), el requisito de registracin se generaliz en todo el pas, al comprobarse sus
conveniencias prcticas, (incluso algunos lo consideraban parte del poder de polica no delegado); en casos
extremos, se lleg a dotar de carcter constitutivo a la inscripcin de derechos reales sobre inmuebles
deshabitados, (provincia de La Rioja). En un principio, estos registros estuvieron a cargo de los particulares (caso
actual de los registros del automotor), pasando posteriormente a depender de oficinas administrativas del Estado o
(en algunas provincias) del Poder Judicial.
Con la reforma de la ley 17711, se modifica el art. 2505, agregando un requisito a la transmisin de derechos
reales sobre inmuebles: la inscripcin.
Art. 2.505: La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la
inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o
transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas.
La inscripcin es meramente declarativa, pues sabemos que el derecho real nace con ttulo y modo (tradicin), y el
efecto es la OPONIBILIDAD; esto surge del articulado de la ley, particularmente de su art. 20: Las partes, sus
herederos y los que han intervenido en la formalizacin del documento, como el funcionario autorizante y los testigos en su
caso, no podrn prevalerse de la falta de inscripcin, y respecto de ellos el derecho documentado se considerar registrado. En
caso contrario, quedarn sujetos a las responsabilidades civiles y sanciones penales que pudieran corresponder. Anloga
disposicin haba previsto Vlez respecto de las hipotecas en el art. 3135: La constitucin de la hipoteca no perjudica
a terceros, sino cuando se ha hecho pblica por su inscripcin en los registros tenidos a ese efecto. Pero las partes
contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del
defecto de inscripcin; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pblica, se considera registrada.
Con motivo de esta reforma, se procede al dictado de la ley 17.801 del registro de la propiedad inmueble y de las
consecuentes leyes registrales provinciales, que siguen los lineamientos de la ley nacional. De esta forma, el
nuevo sistema dot de constitucionalidad a los registros de la propiedad inmueble provinciales, legitimndose el
efecto de oponibilidad que emana de la publicidad registral.
Fernando Lpez de Zavala
5
define la publicidad registral como la cognoscibilidad permanente y general de
hechos jurdicos en base a la declaracin sealativa de un rgano competente, puesta a disposicin del pblico
publicidad no es conocimiento efectivo sino posibilidad de conocer, conocimiento puesto a disposicin del
pblico; asimismo ser permanente toda vez que el dato se encuentra en el registro disponible en cualquier
momento y es general, porque est destinado a la generalidad de los individuos de la comunidad, sin distinciones.
4 En autos Jorba, Juan y otra C/ Bambicha, F. y otro (25.11.1935); Papa, Jos, administrador definitivo de la testamentaria Susso C/
Sociedad Compagno Hnos.(25.11.1935).
5 Lpez de Zavala Fernando, Curso introductorio al Derecho Registral, 1983 Ed. Vctor P. de Zavala, Pg. 56 y ss.
Esta cognoscibilidad ser posible gracias a una declaracin sealativa efectuada por el registrador (o sea el
asiento), que seala o hace presente los datos que figuran en los ttulos presentados. Por ltimo, los medios de
publicidad mencionados pueden ser: exhibicin directa de libros, copias, informes o certificados. Veremos cada
uno ms adelante.
3.2 LOS PRINCIPIOS REGISTRALES Y EL REGISTRO INMOBILIARIO: CONSAGRACIN EN LA
LEGISLACIN ARGENTINA. CDIGO CIVIL. LEY 17.801
Los principios registrales son lineamientos generales, ideas-fuerza que inspiran la ley 17.801; no se encuentran
consignados expresamente, son elaboraciones doctrinarias.
La ley fue redactada en base a las pautas fijadas en el proyecto de ley elaborado por los Dres. Edgardo Scotti
(Director del registro de la ciudad de Buenos Aires) y Miguel Falbo (Rector de la U.B.A.), que tom como base las
conclusiones de la primera reunin de Directores de registros provinciales, celebrada en Buenos Aires en el ao
1964. Los principios citados tienen su fuente en la doctrina alemana, francesa y en la reglamentacin del cdigo
de Vlez en materia de registracin de hipotecas.
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3.3 PRIORIDAD: CERTIFICADO REGISTRAL Y BLOQUEO RESERVA DE PRIORIDAD PRIORIDAD Y
AUTONOMA DE LA VOLUNTAD
El principio de prioridad surge de la mxima latina qui prior est tempore, potior est iure: tiene prioridad el derecho
que primero se inscribe. La prioridad es una preferencia, un derecho real tiene preferencia sobre otro derecho real
o una medida cautelar, presentados para su inscripcin o anotacin con posterioridad. Este principio cobra valor
cuando hay un conflicto entre dos o ms pretensiones. Los derechos o pretensiones pueden ser compatibles y
coexistir en un orden jerrquico (hipoteca de primer grado y otra de segundo) o puede haber una incompatibilidad
que puede ser absoluta o excluyente, cuando slo uno de estos derechos puede registrarse (por ejemplo dos
personas reclaman la inscripcin del dominio de un inmueble a su nombre y sabemos que el dominio es absoluto y
excluyente) o relativa o de rango, si el derecho se anota condicionalmente a la espera de que se defina una
situacin registral (por ejemplo, entra un embargo y desde antes exista un certificado pedido para vender el
inmueble. La cautelar se anotar condicionalmente y si el certificado no se usa o cae el bloqueo, el embargo podr
efectivizarse).
Vlez ya haba sentado el principio para las hipotecas:
Art. 3.934: Los hipotecarios son preferidos sobre los bienes gravados con la hipoteca. El privilegio se cuenta desde el da que
se tom razn de la hipoteca. Las inscripciones del mismo da concurren a prorrata.
Art. 3.137: El registro debe hacerse dentro del trmino establecido en la ley Nacional de registros de la propiedad.
Para la prenda: Art. 3.210: Una nueva prenda puede ser dada sobre la misma cosa, con tal que el segundo acreedor
obtenga conjuntamente con el primero, la posesin de la cosa empeada, o que ella sea puesta en manos de un tercero por
cuenta comn. El derecho de los acreedores sobre la cosa empeada seguir el orden en que la prenda se ha constituido.
Y los dems derechos reales: curiosamente, en relacin al resto de los derechos reales, se fijaron las normas de
preferencia en el libro segundo, referido a obligaciones. Se distingui entre muebles e inmuebles, aunque la
solucin es idntica, y segn se haya o no hecho tradicin de la cosa.
Art. 592: Cuando la obligacin sea de dar cosas ciertas con el fin de transferir o constituir derechos reales, y la cosa es
mueble, si el deudor hiciere tradicin de ella a otro, por transferencia de dominio o constitucin de prenda, el acreedor aunque
su ttulo sea de fecha anterior, no tendr derecho contra los poseedores de buena fe, sino solamente contra los de mala fe. La
mala fe consiste en el conocimiento de la obligacin del deudor.
Art. 593: Si la cosa fuere mueble, y concurriesen diversos acreedores, a quienes el mismo deudor se hubiese obligado a
entregarla, sin haber hecho tradicin a ninguno de ellos, ser preferido el acreedor cuyo ttulo sea de fecha anterior.
Art. 594: Si la cosa fuere inmueble y el deudor hiciere tradicin de ella a otro con el fin de transferirle el dominio, el acreedor no
tendr derecho contra tercero que hubiese ignorado la obligacin precedente del deudor; pero s contra los que sabindola
hubiesen tomado posesin de la cosa.
Art. 596: Si la cosa fuere inmueble, y concurriesen diversos acreedores a quienes el mismo deudor se hubiese obligado a
entregarla, sin que a ninguno de ellos le hubiese hecho tradicin de la cosa, ser preferido el acreedor cuyo instrumento
pblico sea de fecha anterior.
En resumidas cuentas, quien primero obtenga tradicin de la cosa y siempre que tenga buena fe, ser quien
adquiera el derecho real y va a tener preferencia sobre los dems acreedores, titulares de un derecho personal. La
prioridad temporal queda fijada en este caso por la tradicin. Ahora bien, cuando no se haya efectuado la tradicin
a ninguno de los acreedores, se trata meramente de obligaciones de dar cosa cierta y triunfa quien tiene el ttulo
ms antiguo. La ley 17.801 vino a incorporar nuevas variables a este precario sistema de preferencias que el
cdigo civil contena:
Primeramente, sienta para todos los derechos reales el principio de que quien primero registra es preferido.
Art. 19: La prioridad entre dos o ms inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecer por la fecha y el
nmero de presentacin asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el artculo 40. Con respecto a los
documentos que provengan de actos otorgados en forma simultnea, la prioridad deber resultar de los mismos. No obstante
las partes podrn, mediante declaracin de su voluntad formulada con precisin y claridad, substraerse a los efectos del
principio que antecede estableciendo otro orden de prelacin para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que
sta sea compartida.
Y el art. 5 consigna: Las escrituras pblicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco das contados desde su
otorgamiento, se considerarn registradas a la fecha de su instrumentacin.
En segundo lugar, establece una reserva de prioridad a travs del certificado registral instaurado en los arts.
23/24. Es lo que se ha dado en llamar bloqueo registral y cuyo efecto es garantizar la inmutabilidad de la
situacin jurdica registral del inmueble por el lapso de 15,25 30 das corridos en los cuales se deber celebrar la
escritura pertinente. Las medidas cautelares y los derechos reales que ingresen al registro durante la vigencia del
certificado, se inscribirn o anotarn de manera condicionada a las resultas del certificado.
Art. 24. El plazo de validez de la certificacin que comenzar a contarse desde la cero hora del da de su expedicin, ser de
quince, veinticinco o treinta das segn se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios
pblicos con domicilio legal en la ciudad asiento del registro, en el interior de la provincia o territorio o fuera del mbito de la
provincia, territorio o Capital Federal. Queda reservada a la reglamentacin local determinar la forma en que se ha de solicitar y
producir esta certificacin y qu funcionarios podrn requerirlas. Asimismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen,
podr establecer plazos ms amplios de validez para las certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios pblicos del
interior de la provincia o territorio
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El plazo de validez del certificado se cuenta en das corridos, pues los escribanos estn autorizados a celebrar
escrituras en das inhbiles. Los nicos que pueden solicitar certificados registrales son los escribanos con registro
otorgado en la provincia. Si se solicita un nuevo certificado, mientras el primero est vigente, tal circunstancia ser
consignada en el segundo certificado.
Art. 25. Expedida una certificacin de las comprendidas en los artculos anteriores, el registro tomar nota en el folio
correspondiente, y no dar otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia ms el del plazo a que se refiere el
artculo 5, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho perodo hubiere despachado. Esta
certificacin producir los efectos de anotacin preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripcin del
documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.
Art. 17. Inscripto o anotado un documento, no podr registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea
incompatible, salvo que el presentado en segundo trmino se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la
certificacin a que se refieren los artculos 22 y concordantes y se lo presente dentro del plazo establecido en el artculo 5 o, si
se trata de hipoteca, dentro del plazo fijado en el artculo 3137 del Cdigo Civil.
Art. 18. No obstante lo dispuesto en el artculo anterior y a los efectos a que hubiere lugar por derecho, el Registro proceder
de la siguiente forma: a) Devolver los documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su presentacin, tanto en
el Registro como en el documento mismo. La forma y tiempo de duracin de esta anotacin sern los que rigen respecto de la
inscripcin provisional; b) Si al solicitarse la inscripcin o anotacin existieren otras de carcter provisional, o certificaciones
vigentes, o est corriendo respecto de stas el plazo previsto en el artculo 5, aqulla se practicar con advertencia de la
circunstancia que la condiciona; c) Cuando la segunda inscripcin o anotacin obtenga prioridad respecto de la primera, el
Registro informar la variacin producida. La advertencia o informacin indicada se dirigir a quien hubiera efectuado la
peticin o a quien tuviere inters legtimo en conocer la situacin registral mediante notificacin fehaciente.
Veamos los distintos tipos de prioridad existentes.
PRIORIDAD DIRECTA: Puede ser inicial o final. En el sistema germnico, la prioridad es directa inicial, pues el
tiempo se determina por el asiento efectivo en el libro correspondiente. El asiento que se encuentra antes en el
folio, es el que prevalece. Si dos escrituras son presentadas simultneamente, triunfa la primera que logra que
se le practique el asiento. Nuestro sistema, es de prioridad directa final, no se tiene en cuenta el momento del
asiento definitivo sino el momento de ingreso al libro de entradas del registro; es por ello que en la matrcula del
inmueble figura el nmero y fecha de ingreso del documento en el libro diario. A esto se ha dado en llamar
retroprioridad endgena, porque el asiento del folio real retrocede al momento del asiento en el libro diario.
PRIORIDAD INDIRECTA: es una retroprioridad exgena, porque va a tomar lugar fuera del registro; es el caso
del art. 5 de la ley, cuando la escritura es presentada para su registracin dentro de los 45 das de celebrada. En
ese caso, la fecha del asiento se retrotrae a la de la celebracin de la escritura, otorgando prioridad desde el da
de su instrumentacin.
RESERVA DE PRIORIDAD: la reserva retrotrae an ms la fecha de la prioridad; resulta de los certificados
expedidos por el Registro que producen el llamado bloqueo registral, cuyo efecto es mantener inmutable la
situacin jurdica registral del inmueble por el plazo de validez del certificado, de 15, 25, o 30 das corridos segn
el caso (art. 24).
Art. 24: El plazo de validez de la certificacin que comenzar a contarse desde la cero hora del da de su expedicin, ser de
quince, veinticinco o treinta das segn se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios
pblicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio o fuera del mbito de la
provincia.
Las cero horas se reputan las de inicio de ese da, de manera tal que si el certificado se expidi el 05 de mayo,
sern las 00:00 hs. de la noche anterior. Este momento como inicio del cmputo genera inconvenientes, pues dos
personas que solicitan un certificado en el mismo da, pueden obtener la expedicin en fechas distintas y as
puede darse que alguien obtenga un derecho preferente sobre otro que, inclusive, solicit el certificado el mismo
da con varias hs. de antelacin. Asimismo, varias personas pueden obtener el certificado el mismo da y no queda
claro quin goza de preferencia. Analizando las resoluciones de los Registros provinciales, vemos que el bloqueo
comienza el da de su expedicin en algunas provincias y el da del ingreso de la solicitud de certificado en otras
(segn nmero de orden del libro diario).
La certificacin est prevista tambin en el rgimen de automotores y produce un bloqueo de seis das (art. 6 D.L.
6582/58) y en el Registro de buques (Ley 19.170).
El nico que puede solicitar el certificado es el Escribano que se propone autorizar un acto que causar una
mutacin en los derechos reales de un inmueble. Para el caso de que la mutacin real sobre el inmueble sea a
partir de una subasta judicial, no se pide certificado sino Anotacin preventiva de subasta, el bloqueo que la ley
provincial 5771 establece en este caso es de 90 das, plazo en el cual debe realizarse el remate y comunicarse al
Registro; sin embargo las resoluciones registrales han extendido el plazo a un ao. La anotacin preventiva de
subasta se presenta en un formulario especial, firmado por el tribunal y es el Martillero designado por el Juez,
quien debe diligenciarlo. La comunicacin de subasta es un oficio comn que el juez emite, sin formulario.
Puede ocurrir que el inmueble aparezca gravado con usufructo, uso o habitacin; haciendo conocer esas
circunstancias a los oferentes (vgr. en los edictos previos), no hay inconveniente en proceder a la subasta. El
interesado adquirir el inmueble con las cargas reales que lo graven.
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Tanto la certificacin expedida a solicitud de los Escribanos, como la Anotacin preventiva para subasta, brindan
un informe sobre el estado jurdico del bien y de los titularse (esto es, si estn inhibidos o inhabilitados o pueden
disponer libremente), pero no es la nica funcin que cumplen sino que, adems producen un bloqueo registral
(art. 25) a favor de quien requiera en el plazo legal la inscripcin del documento para cuyo otorgamiento se
hubiese solicitado (art. 25). Esto no quiere decir que el Registro no ingrese las subsiguientes peticiones de
anotacin o inscripcin en la matrcula; puede anotar embargos, inscribir transferencias de dominio, otorgar
nuevos certificados y hasta anotar preventivamente nuevas subastas, pero todas estas anotaciones o
inscripciones no le sern oponibles al beneficiario del bloqueo, que podr vender, subastar, etc., como si no
hubiese ingresado nada posteriormente.
Pero en el caso de que deje vencer los plazos del bloqueo porque, por ejemplo, no ingres en trmino la Escritura
de venta o la comunicacin de subasta, quienes lograron anotar o inscribir sus ttulos luego del bloqueo, tendrn
prioridad temporal sobre el ex beneficiario y sus actos o cautelares sern plenamente vlidos. Aqu, quien
gozaba del bloqueo, ha perdido colocacin registral.
Autonoma de la voluntad: todo el sistema de prioridad hasta aqu estudiado puede ser modificado por pactos
entre partes. Antes de la ley 17.801, la autonoma de la voluntad sobre este punto ya estaba reglamentada para
las hipotecas, en lo que se ha dado en llamar reserva de rango enunciada en el art. 3135: Al constituir la
hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado
preferente, expresando el monto a que sta podr alcanzar.
Con la sancin de la ley 17.801, el principio de autonoma de la voluntad en la prioridad registral fue extendido a
todos los derechos reales en el art. 19 de la ley, antes trascripto.
De este modo, los interesados podrn convenir la permuta de rango, posposicin de rango (cuando se conviene
perder la prioridad), rango de avance (si se escalan posiciones), etc. si existe un tercero registral perjudicado, se
necesita su consentimiento, por ejemplo, el titular de una hipoteca en tercer grado desea escalar al primer grado,
quien sea titular de la hipoteca en segundo grado deber consentirlo.
3.4 INSCRIPCIN: DOCUMENTOS QUE TIENEN ACCESO. INSTRUMENTOS PRIVADOS QUE ACCEDEN.
DISTINTOS TIPOS DE ASIENTO. EFECTOS DE LA INSCRIPCIN: INSCRIPCIN Y TRADICIN EL
TERCERO REGISTRAL MATRICULACIN.
La accin de asentar las situaciones jurdicas registrables, se denomina registracin, reservndose el trmino
inscripcin para las mutaciones en los derechos reales, en tanto anotacin alude a las medidas cautelares.
En algunos ordenamientos la registracin de los derechos reales sobre inmuebles es optativa (por ejemplo
Espaa), mientras que en nuestro pas se entiende que es obligatoria. Ello surge de los siguientes artculos:
Art. 2: De acuerdo con lo dispuesto por los artculos 2505, 3135 y concordantes del Cdigo Civil, para su publicidad,
oponibilidad a terceros y dems previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirn o anotarn, segn
corresponda, los siguientes documentos: a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales
sobre inmuebles; b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares; c) Los establecidos por otras
leyes nacionales o provinciales.
Art. 23: Ningn escribano o funcionario pblico podr autorizar documentos de transmisin, constitucin, modificacin o cesin
de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el ttulo inscripto en el Registro, as como certificacin expedida a tal
efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurdico de los bienes y de las personas segn las constancias
registradas. Los documentos que se otorguen debern consignar el nmero, fecha y constancias que resulten de la
certificacin.
De esta forma, el inmueble con ttulos no registrados, sale del comercio jurdico. El art. 3 nos brinda los requisitos
que deben tener los documentos que ingresen al registro:
Art. 3: Para que los documentos mencionados en el artculo anterior puedan ser inscriptos o anotados debern reunir los
siguientes requisitos:
a) Estar constituidos por escritura notarial o resolucin judicial o administrativa, segn legalmente corresponda;
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien est facultado para
hacerlo;
c) Revestir el carcter de autnticos y hacer fe por s mismo o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea
objeto de la registracin, sirviendo inmediatamente de ttulo al dominio, derecho real o asiento practicable. Para los casos de
excepcin que establezcan las leyes, podrn ser inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus
otorgantes est certificada por escribano pblico, juez de paz o funcionario competente.
Instrumentos privados que acceden: El principio es que slo ingresan instrumentos pblicos al registro. Las
excepciones son pocas y deben estar consignadas expresamente en ley nacional o provincial, por ejemplo boletos
de compraventa de lotes adquiridos en remate segn ley 14.005, boletos de compraventa de Propiedad Horizontal
(PH) ley 19.724 o contratos de leasing (ley 25.248).
Los registros pueden ser:
1. de recepcin: registran principalmente documentos confeccionados fuera del registro, como el registro del
automotor o el inmobiliario.
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2. de actuacin: registran principalmente documentos confeccionados dentro del registro, por ejemplo el registro
civil y de capacidad de las personas, que inscribe las actas de matrimonio o nacimiento, labradas all mismo.
A su vez, pueden dividirse en registros de:
1. transcripcin: la oficina copia todo el contenido del documento.
2. inscripcin: el asiento se conforma de breves notas sobre los datos principales del documento, tal es el caso
de nuestro registro de la propiedad inmueble. El art. 12 reza: El asiento de matriculacin llevar la firma del
registrador responsable. Se redactar sobre la base de breves notas que indicarn la ubicacin y descripcin del
inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa
individualizacin.
3. enlegajamiento: la oficina recibe el documento y lo glosa a un legajo abierto para la cosa registrada, es el caso
de nuestro registro del automotor.
Se denomina asiento al instrumento pblico registral que consta en el libro respectivo y donde se plasma por
escrito la situacin jurdica registrada. Veamos ahora los distintos tipos de asiento:
Segn los efectos que puede tener la inscripcin:
a. constitutivos: cuando produce una mutacin real. Es el caso del registro del automotor y de equinos de pura
sangre de carrera. El derecho real nace o muta a partir de que es asentado en el registro. Antes, no genera
efectos ni para las partes.
b. declarativos: la mutacin real tienen lugar fuera del registro y la inscripcin le otorga oponibilidad frente a los
terceros. el derecho real nace antes de la registracin. Es el caso del registro de la propiedad inmueble, de
buques (ley 19.170) o de aeronaves (art. 50 del cdigo aeronutico).
Segn las formas:
a. positivos: dan cuenta de una mutacin real, haciendo nacer un asiento. Tal, la inscripcin de una transferencia
dominial o la constitucin de una hipoteca.
b. negativos: dejan sin efecto un asiento anterior. Es el caso de la cancelacin de hipoteca, extincin de
servidumbres, levantamiento de medidas cautelares.
Segn el tiempo:
a. primera inscripcin: es la que conduce a la matriculacin del inmueble y debe contener los datos que ordena el
art. 12 de la ley registral.
b. Inscripciones posteriores: se asientan en la matrcula ya existente.
Segn la situacin registrada:
a. inscripcin: se asienta una mutacin real
b. anotacin: se asienta una medida cautelar o una nota aclaratoria (por ejemplo de subsanacin de un error en
una fecha o nombre en la matrcula) o notas de correlacin (como la que vincula una matrcula madre con las
desmembraciones por subdivisin del inmueble); tambin se usa el trmino para designar todos los asientos que
obran fuera de la matrcula, por ejemplo constancias del libro diario de entradas.
Segn la funcin calificadora:
a. definitivo: cuando el documento es admitido por el registrador.
b. provisional: cuando el documento es observado, se inscribe provisionalmente hasta los 180 desde su
presentacin, a los fines de que sea subsanado.
Cuando el documento es rechazado, se inscribe provisionalmente por el plazo del recurso respectivo. Las
inscripciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de
su vigencia. La registracin definitiva es retroactiva.
Segn su relacin con el resto de los asientos:
a. condicionado: es el caso del art. 18 inc. b de la ley 17.801, Si al solicitarse la inscripcin o anotacin
existieren otras de carcter provisional, o certificaciones vigentes, o est corriendo respecto de stas el plazo
previsto en el artculo 5, aqulla se practicar con advertencia de la circunstancia que la condiciona; por lo
tanto, dependen de el resultado de otra anotacin o inscripcin para producir efectos.
b. Incondicionado, cumplen sus efectos sin ser afectadas por el resto de los asientos relacionados.
Podemos enunciar los siguientes caracteres del sistema registral inmobiliario:
En el sistema registral inmobiliario argentino, la inscripcin tiene un carcter puramente declarativo, que se
limita al perfeccionamiento de la adquisicin del derecho para su oponibilidad a terceros, no participa en la
constitucin del derecho real ni convalida los ttulos viciados.
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La falta de inscripcin no invalida la adquisicin del derecho real, pero si menoscaba profundamente su valer, el
carcter erga omnes del derecho real: su derecho no ser oponible a aquel que haya obtenido colocacin
registral.
Se trata de un registro de ttulos: la funcin registral consiste en una toma de razn, mediante breves notas, de
los puntos principales que hacen a las personas, causa y objeto de la situacin asentada.
El asiento registral sirve como prueba de la existencia de la documentacin que le dio origen en los casos del
art. 1011 del Cdigo Civil, en los casos en que el protocolo notarial se hubiese destruido.
Se utiliza la tcnica del folio real, que consiste en destinar a cada inmueble un folio especial con una
caracterstica de ordenamiento que servir para designarlo (Nmero de Matrcula).
En la matrcula existe un tracto sucesivo vertical (encadenamiento de las titularidades) y un tracto sucesivo
horizontal (encadenamiento y coherencia entre las medidas cautelares, enmiendas, cancelaciones, etc.).
Proceso inscriptorio: La primera inscripcin es la que conduce a la matriculacin.
Se trata del primer asiento. Todos los ingresados despus, respecto de ese inmueble, son asientos posteriores
(Ej. Transferencia de dominio).
Cronolgicamente, lo primero es el pedido del certificado que efecta el Escribano Pblico que se propone
autorizar el acto jurdico de de constitucin, modificacin, transferencia o extincin de un derecho real sobre un
inmueble (arts. 23, 24 Ley 17.801). Para llevar a cabo el acto la ley otorga 15, 25 30 das corridos desde que el
certificado ha sido expedido (si quiere conservar el bloqueo registral que se gener con la solicitud).
Una vez celebrado el acto, segn el art. 5 de la Ley citada, hay 45 das para presentar el ttulo al registrador,
(distinto el caso de subasta, donde el Tribunal debe comunicar su realizacin inmediatamente).
Una vez que el documento es presentado al Registro para la toma de razn, ste da inicio a un proceso de
calificacin o control de legalidad del instrumento, segn el cual puede adoptar tres actitudes bsicas:
Rechazarlo
Admitirlo y practicar la registracin definitiva
Slo admitirlo y observarlo practicando registracin provisional que deja en suspenso la suerte final de la
inscripcin o anotacin que se pretende para el caso de que el interesado subsane los defectos que se
observen.
Por tanto, un proceso donde un documento ha sido observado, puede desembocar ms adelante en la registracin
definitiva o en la caducidad del proceso por vencimiento de su trmino sin que hayan sido subsanadas las
observaciones practicadas.
El art. 9 de la ley 17.801 dispone que cuando el documento no puede ser inscripto definitivamente porque tiene
defectos subsanables, la oficina practica una registracin provisional. Este asiento tiene un plazo de validez de
180 das corridos desde la fecha de presentacin del documento, ampliable o extensible mediante prrrogas
legales o facultativas, contenidas en la ley nacional y leyes provinciales.
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o
cuando transcurre el plazo de su vigencia.
La registracin provisional se convierte en definitiva a travs de dos procedimientos claramente diferenciados:
Aceptando la calificacin de la oficina y, consecuentemente subsanando los defectos.
Obteniendo resolucin favorable en la etapa recursiva que se entabla por no compartir la observacin
efectuada.
En cualquiera de los dos casos, debe practicarse un asiento que recoja la registracin definitiva, el cual tendr
efectos retroactivos a la fecha de la registracin provisional.
ESQUEMA DEL PROCESO INSCRIPTORIO SEGN LEY 17.801:

Si se orden inscribir como consigna el tem a), ha finalizado el proceso inscriptorio en forma exitosa.
Ahora bien, puede suceder tambin que el Registro rechace u observe el documento.
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Podr observar o rechazar documentos cuando surjan, de manera manifiesta, defectos en los mismos que
ataquen su validez. Si los defectos no son manifiestos, no tendr forma de saber que su informacin no es veraz y
los inscribir (documentos anulables).
Rezan los arts. Pertinentes de la Ley 17.801:
8. El Registro examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos cuya inscripcin se solicite, atenindose a lo
que resultare de ellos y de los sistemas respectivos.
9. Si observare el documento, el Registro proceder de la siguiente manera: a) Rechazar los documentos viciados de nulidad
absoluta y manifiesta; b) Si el defecto fuere subsanable, devolver el documento al solicitante dentro de los treinta das de
presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribir o anotar provisionalmente por el plazo de ciento ochenta
das, contado desde la fecha de presentacin del documento, prorrogable por perodos determinados, a peticin fundada del
requirente. Si ste no estuviere de acuerdo con la observacin formulada, deber solicitar al Registro que rectifique la deci sin.
Esta solicitud implica la prrroga del plazo de la inscripcin o anotacin provisional si antes no se hubiere concedido.
Cuando la decisin no fuese rectificada podr promoverse el recurso o impugnacin que correspondiere segn la ley local,
durante cuya sustanciacin se mantendr vigente la inscripcin o anotacin provisional. La reglamentacin local fi jar los
plazos mximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos. Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan
de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.
Rechaza cuando estos defectos provocan una NULIDAD ABSOLUTA. Las nulidades son absolutas cuando
afectan intereses de orden pblico, como por ejemplo cuando le faltan las firmas. Al Estado le interesa velar por la
veracidad de los Instrumentos Pblicos, cuando un instrumento pblico carece de firmas, no hay certeza de su
veracidad y las normas civiles lo consideran nulo de nulidad absoluta, tambin cuando contienen actos cuyo objeto
est prohibido (venta de personas) o cuando le faltan las formalidades que la ley exige para ese tipo de acto (por
ejemplo, una donacin de inmueble si no es efectuada por Escritura, es nula de nulidad absoluta).
La nulidad absoluta es insubsanable y deber celebrarse un acto jurdico nuevo de acuerdo a la ley.
Observa cuando el documento est viciado de NULIDAD RELATIVA. Esta especie de nulidad est establecida en
defensa del inters de una persona particular (ya no de la comunidad en general) y puede subsanarse. Un ejemplo
tpico, es el acto celebrado por un menor de edad, es nulo de nulidad relativa pero puede subsanarse fcilmente
celebrando un nuevo acto donde el representante legal del menor presta conformidad y ratifica lo actuado por
aqul.
En el caso de ANULABILIDAD, o sea cuando el documento sea anulable, el Registrador deber inscribirlo por ser
plenamente vlido hasta que un juez lo declare nulo. Es anulable cuando el vicio no es manifiesto y se necesita de
la investigacin y prueba judicial para descubrirlo. Por ejemplo, si hubo amenazas o coaccin para celebrar el acto
jurdico. El vicio no surgir del documento.
A partir de la presentacin del documento, hay un plazo de 180 das para subsanar las observaciones. Si bien,
puede reducirse porque dentro de los primeros 30 el Registro est calificando. Es decir que si el da 29 plante la
observacin, el presentante tendr 151 das para subsanar. Sin embargo, las leyes 17801 y 5771 (de Crdoba),
prevn varias prrrogas a tales fines. Durante todo plazo para subsanar, el documento es inscripto
provisionalmente y si las observaciones son subsanadas a tiempo, el proceso inscriptorio habr finalizado con
xito.
Puede ocurrir tambin que el presentante no est de acuerdo con el rechazo del documento o con las
observaciones efectuadas; en este caso, la ltima parte del art. 9 antes transcripto, habla de recursos. La
encargada de dar forma a estos recursos, es cada provincia (por ser ley adjetiva no delegada). En Crdoba, los
recursos estn contenidos en los arts. 15 al 19 de la ley 5771.
Artculo 15. Si el documento presentado al Registro General de la Provincia fuere observado por un defecto subsanable, el
registrador interviniente lo inscribir o anotar provisionalmente por el trmino de 180 das. Dentro de ese trmino el interesado
podr aceptar la observacin y solicitar una nueva prrroga de la inscripcin provisional por 90 das, la cual ser concedida por
la Direccin General. En caso de excepcin la Direccin General podr conceder, adems de sta, nuevas prrrogas de la
inscripcin o anotacin provisional, las que sern otorgadas cuando existiere fundamento suficiente a criterio de la Direccin
General, mediante resolucin fundada mencionando las causas que las motiven. Transcurrido el trmino de inscripcin o
anotacin provisional sin que se hubieren subsanado los defectos que impedan el registro definitivo o sin que se hubiere
recurrido en la oportunidad prevista en el artculo siguiente, la inscripcin provisional caducar de pleno derecho.
El rechazo del documento por estar viciado de nulidad absoluta y manifiesta ser dispuesto por la Direccin General,
suscribiendo el acto el titular o quien lo reemplace a ese efecto. El interesado podr recurrir ante la Justicia en la forma y plazo
previstos en el artculo 19. El documento que fuere rechazado, ser inscripto o anotado provisionalmente por el trmino para
interponer el mencionado recurso.
Artculo 16. En los casos en que mediara observacin motivada, el interesado podr interponer recurso de rectificacin
fundado ante el Registrador interviniente, dentro de los 30 das de haber sido notificado formalmente de la observacin que
impugna, debiendo acompaar todos los elementos de prueba que hagan a su derecho.
El registrador resolver la cuestin dentro de los 15 das.
Los escritos en que se interpongan los recursos previstos en este artculo y en los siguientes, debern reunir las formalidades
que establece la Ley de Procedimiento Administrativo.
Todos los plazos establecidos en este captulo, con excepcin del de inscripcin o anotacin provisional, se contarn de
acuerdo a lo establecido por la Ley de Procedimiento Administrativo.
31

La presentacin de los escritos podr hacerse hasta los primeros 30 minutos del horario administrativo del da hbil inmediat o
siguiente al del vencimiento del plazo, a cuyo efecto se deber requerir la colocacin del cargo respectivo en la oficina
designada para la recepcin del documento.
Artculo 17. Contra la resolucin que mantenga la observacin, o si no fuera resuelta dentro del plazo previsto, podr el
interesado interponer dentro del plazo de 15 das, recurso de apelacin ante el Director General, quien deber dictar resolucin
dentro del plazo de 30 das.
El plazo para interponer este recurso se computar a partir de la fecha de notificacin de la resolucin denegatoria del recurso
de rectificacin o a partir del vencimiento del plazo para resolver, segn el caso. La resolucin del Director cerrar la instancia
administrativa y dejar expedita la jurisdiccional.
Artculo 18. En caso de que la resolucin recada en el recurso de apelacin dispusiere la toma de razn requerida, la
inscripcin o anotacin provisional se convertir en definitiva. Si la resolucin mantuviere la observacin del documento, para
lograr su registro definitivo deber el interesado subsanar las observaciones dentro del nuevo plazo de inscripcin provisional
que deber fijar la resolucin denegatoria y que ser de 60 das contados desde la fecha de notificacin; todo ello sin perjuicio
de su derecho a recurrir jurisdiccionalmente en la forma y plazo que establece el artculo siguiente.
Transcurrido el plazo de inscripcin o anotacin provisional y su prrroga, sin que hubieren subsanado los defectos que
impedan el registro definitivo o sin que se hubieren intentado los recursos establecidos en este captulo, la inscripcin o
anotacin provisional caducar de pleno derecho.
Artculo 19. Contra la resolucin denegatoria de la Direccin General se podr recurrir por ante la Cmara de Apelaciones en
lo Civil y Comercial de turno de la Capital. El recurso deber interponerse ante el Registro General dentro de los diez das de
notificada la resolucin denegatoria en el mismo acto. Interpuesto el recurso, la Direccin General deber elevarlo dentro de los
5 das al Excmo. Tribunal Superior de Justicia para su remisin a la Cmara que corresponda. La Cmara resolver el recurso
sin sustanciacin. Mientras dure la sustanciacin de este recurso se considera extendido el plazo de la inscripcin o anotacin
provisional.
Artculo 20. En los casos en que los Tribunales insistieran en las inscripciones dispuestas, la Direccin General elevar los
antecedentes al Excmo. Tribunal Superior de Justicia para su remisin a la Cmara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de
turno de la Capital, dentro de los 15 das en que se devolviere el documento al Registro General, para que resuelva el conflicto,
mantenindose la inscripcin o anotacin provisional durante la sustanciacin del mismo.
Los efectos y consecuencias de la Resolucin de la Cmara se regirn por lo dispuesto en el artculo 18.
En resumen:
Contra la decisin de rechazo del documento se puede interponer recurso de apelacin en el plazo de diez das,
acompaando toda la prueba. Rechazado, queda expedita la va civil en Tribunales.
Contra la decisin del registrador de observar el documento, se puede interponer recurso de rectificacin en el
plazo de 30 das. Puede que el registrador cambie de opinin e inscriba; pero en el caso de no ser as, contra la
decisin de mantener la observacin, se puede interponer recurso de apelacin por ante el Director del Registro
en el plazo de quince das, acompaando toda la prueba. De mediar silencio o rechazo, queda abierta la va
jurisdiccional para que decida la Cmara de Apelaciones en lo Civil y Comercial que por turno corresponda.
Para el caso en que el Registro se negare a proceder a un asiento ordenado por un juez, ste puede interponer
recurso de insistencia (art. 20) y resuelve la Cmara en lo Civil y Comercial en turno. Mientras se sustancia el
recurso, se mantiene la inscripcin provisional.
Tercero registral: se denomina as a la persona que tiene un inters legtimo en relacin a un asiento, como el
acreedor a quien se ha burlado simulando la venta del bien e inscribiendo la misma para hacerla oponible.
3.5 ESPECIALIDAD Y DETERMINACIN: APLICACIN A CADA UNO DE LOS ELEMENTOS DE LA RELACIN
JURDICA PUBLICITADA
Este principio nos indica que, en los instrumentos que lleguen al Registro, deben estar perfectamente
individualizados los elementos de la relacin jurdica (sujeto objeto - causa o el hecho jurdico plasmados en l).
La relacin jurdica puede ser, por ejemplo, una compraventa inmobiliaria o la constitucin de una hipoteca y un
hecho jurdico es, por ejemplo, la muerte del usufructuario, cuyo efecto es la extincin del usufructo.
En la matrcula del registro de Crdoba, hay un casillero para la determinacin de los sujetos titulares del derecho
que se registra, el tem a) y all se consignan los datos exigidos para individualizar los sujetos en las Escrituras
pblicas (art. 1001 del cdigo civil), los datos de la causa formal donde est contenido el acto o hecho jurdico
(Escritura, nmero, fecha y nmero de registro del Escribano, generalmente) y la causa material contenida en el
acto (compraventa, donacin, etc.); en cuanto a la determinacin del objeto (inmueble), se hallan en el
encabezado de la matrcula, luego del nmero de folio real abierto para el inmueble.
El art. 12 de la ley registral enumera los datos que debe contener el asiento de matriculacin, pero por analoga se
extiende a todos los dems asientos; all encontramos requisitos de especialidad en cuanto a los elementos de la
relacin jurdica. El mismo reza: Art. 12. El asiento de matriculacin llevar la firma del registrador responsable. Se
redactar sobre la base de breves notas que indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y
linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualizacin. Adems, cuando existan, se tomar
razn de su nomenclatura catastral, se identificara el plano de mensura correspondiente y se har mencin de las constancias
de trascendencia real que resulten. Expresar el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se
requieran para las escrituras pblicas. Respecto de las sociedades o personas jurdicas se consignar su nombre o razn
social, clase de sociedad y domicilio. Se har mencin de la proporcin en la copropiedad o en el monto del gravamen, el ttulo
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de adquisicin, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, establecindose el encadenamiento del
dominio que exista al momento de la matriculacin. Se expresar, adems, el nmero y fecha de presentacin del documento
en el Registro.
El caso especial de la hipoteca: Uno de los caracteres esenciales en la hipoteca es la especialidad; sta incluye
la correcta determinacin de los elementos de la relacin jurdica antes citados y adems la determinacin del
crdito que garantiza y del cual es accesoria.
El asiento registral de una hipoteca, debe contener estos mismos datos exigidos para que la hipoteca exista.
Veamos cules son.
Art. 3.109: No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma
de dinero tambin cierta y determinada. Si el crdito es condicional o indeterminado en su valor, o si la obligacin es eventual,
o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en
el acto constitutivo de la hipoteca.
Art. 3.131: El acto constitutivo de la hipoteca debe contener: 1, el nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas
designaciones relativas al acreedor, los de las personas jurdicas por su denominacin legal, y el lugar de su establecimiento;
2, la fecha y la naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se encuentra; 3, la situacin de la finca y sus
linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece; y si fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre; 4, la
cantidad cierta de la deuda.
Por nombre y apellido del deudor, debe entenderse del propietario del inmueble, que no necesariamente es el
deudor del prstamo, ya que se puede hipotecar el inmueble propio para garantizar una deuda ajena.
3.6 TRACTO SUCESIVO: CONCEPTO TRACTO ABREVIADO CARCTER DE LA ENUMERACIN DEL
ART. 16 DE LA LEY 17.801
El tracto sucesivo es el perfecto encadenamiento y correlacin de cada asiento con los dems referidos al sujeto,
objeto o causa. Por ejemplo, la cancelacin de una hipoteca implica un asiento anterior donde figuraba la
constitucin, el traspaso de la propiedad sobre el inmueble implica que el disponente figuraba como dueo y a la
vez que no figuraba inhibicin a su nombre en el folio personal, entre otros.
El encadenamiento de titularidades dominiales est plasmado en el siguiente artculo:
Art. 15. No se registrar documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la
inscripcin precedente. De los asientos existentes en cada folio deber resultar el perfecto encadenamiento del titular del
dominio y de los dems derechos registrados, as como la correlacin entre las inscripciones y sus modificaciones,
cancelaciones o extinciones.
Cuando se abre la matrcula de un inmueble sobre el que no figuraba inscripcin alguna con anterioridad, como el
que es usucapido, no existir titular registral anterior ni encadenamiento posible.
Existen cuatro excepciones al tracto sucesivo de titulares dominiales, son aquellos casos que estn
enumeradas en el art. 16. Se permite mediante realizar la inscripcin de una mutacin real en la cual el disponente
no es quien figura como titular del derecho real en la matrcula y el fundamento es la economa inscriptoria pues,
de no existir estas excepciones, se producira la inscripcin a nombre de ciertos adquirentes al solo efecto de
proceder inmediatamente a la inscripcin de un sucesor particular.
Sin embargo, la inscripcin practicada debe contener todos los datos del tracto y esto incluye los del transmitente
que no figuraba previamente como titular. Veamos los casos:
Art. 16. No ser necesaria la previa inscripcin o anotacin, a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al
documento que se otorgue, en los siguientes casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de
contratos u obligaciones contradas en vida por el causante o su cnyuge sobre bienes registrados a su nombre,
(El caso tpico es aqul donde el causante haba firmado un boleto de compraventa inmobiliaria, considerado una promesa de
celebrar escritura, y los herederos lo hacen por l).
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del
causante o de su cnyuge;
(Los herederos declarados, en lugar de dividirse la herencia adjudicndose las hijuelas e inscribindolas a su nombre, ceden
sus derechos sobre el inmueble a un tercero).
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la particin de bienes hereditarios;
(All los herederos, tambin en el marco de un juicio sucesorio, realizan mutaciones reales como subdivisin de un inmueble en
lotes, o sometimiento al rgimen de propiedad horizontal).
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultnea y se refieran a negocios jurdicos que versen
sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. En todos estos
casos el documento deber expresar la relacin de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisin o
adjudicacin, a partir del que figure inscripto en el registro, circunstancia que se consignar en el folio respectivo.
(En este caso, quien adquiere el bien y an no figura inscripto como titular, dispone simultneamente del
inmueble; por ejemplo, en la misma escritura donde se est vendiendo el inmueble, el comprador constituye
hipoteca). Se pregunta la doctrina cundo los dos actos jurdicos se consideran simultneos: Las opiniones son de
lo ms variado, en un extremo se ubican quienes slo aceptan la simultaneidad cuando los actos jurdicos son
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celebrados en el marco de la misma audiencia notarial; algunos, como Gabriel Ventura, sostienen que ambos
actos jurdicos deben ser celebrados en el transcurso de un da, pues es como el Derecho cuenta los plazos
segn el art. 24 del cdigo civil; otros, como Gustavo Bono, opinan que la simultaneidad abarca todos los actos
jurdicos celebrados bajo el bloqueo de un certificado registral.
3.7 LEGALIDAD. CONCEPTO. LA FUNCIN CALIFICADORA: EXTENSIN Y LMITES. ACTOS VLIDOS,
NULOS (DE NULIDAD ABSOLUTA Y RELATIVA) Y ANULABLES. DEFECTOS SUBSANABLES E
INSUBSANABLES: FALTA DE CONCORDANCIA DE ASIENTOS FALTA DE DOCUMENTACIN ACCESORIA
Este principio nos dice que los ttulos que ingresen al Registro sern sometidos a un examen o calificacin a los
fines de controlar si son vlidos y perfectos, cumpliendo los requisitos de ley. A este deber-facultad que tiene el
registrador se ha dado en llamar funcin calificadora.
Art. 8: El Registro examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos cuya inscripcin se solicite,
atenindose a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos.
Hay dos posturas doctrinarias respecto de esta norma: la restringida (Moisset de Espans), interpreta literalmente
el texto y estima que el registrador slo debe verificar las formalidades de cada tipo de acto (que sea un
instrumento pblico, con firma del funcionario o escribano, con sello del notario, etc.); mientras que la tesis amplia
(Lpez de Zavala), considera que es necesario adentrarse en algunos aspectos intrnsecos del instrumento, tales
como capacidad y titularidad de los disponentes y, asimismo, correlacionar con las dems anotaciones e
inscripciones como el folio personal, controlando que quien dispone no est inhibido.
Una vez que el registrador ha calificado (para lo cual la ley otorga treinta das desde la presentacin del
instrumento) tiene tres opciones: lo inscribe, lo observa o lo rechaza.
Si es observado, se inscribir provisionalmente a los fines de su subsanacin (contando 180 das desde su
presentacin), tambin podr presentar recurso de rectificacin en el trmino de treinta das de notificada la
observacin; si es rechazado, se inscribir provisionalmente por el plazo de diez das para dar tiempo al
presentante a interponer recurso de Apelacin en contra de la decisin.
Art. 9: Si observare el documento, el Registro proceder de la siguiente manera: a) Rechazar los documentos viciados de
nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el defecto fuere subsanable, devolver el documento al solicitante dentro de los treinta das
de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribir o anotar provisionalmente por el plazo de ciento
ochenta das, contado desde la fecha de presentacin del documento, prorrogable por perodos determinados, a peticin
fundada del requirente. Si ste no estuviere de acuerdo con la observacin formulada, deber solicitar al Registro que rectifique
la decisin. Esta solicitud implica la prrroga del plazo de la inscripcin o anotacin provisional si antes no se hubiere
concedido.
Cuando la decisin no fuese rectificada podr promoverse el recurso o impugnacin que correspondiere segn la ley local,
durante cuya sustanciacin se mantendr vigente la inscripcin o anotacin provisional. La reglamentacin local fijar los
plazos mximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos. Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan
de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.
Veamos el sistema de nulidades de nuestro cdigo civil:
1. Actos Nulos: aqullos en donde el vicio es manifiesto.
a. de nulidad absoluta: est comprometido el orden pblico (por ejemplo, casos de objeto ilcito como venta de
material gentico, o de nulidad material de los instrumentos pblicos cuando no renen los requisitos
esenciales); estos actos son insubsanables y el registro rechaza el documento, que es inscripto provisionalmente
a los fines de dar tiempo a la interposicin del recurso.
b. de nulidad relativa: es afectado el inters privado de los particulares (por ejemplo, un acto de disposicin
realizado por un menor o un supuesto representante de una persona jurdica que no acredita suficientemente el
mandato, tambin es el caso de que faltare algn requisito de forma no esencial en el acto), se establecen en
proteccin del particular afectado y son subsanables. El registro observa los documentos y los inscribe
provisionalmente por 180 das contados desde su presentacin; se puede subsanar o interponer el recurso
pertinente.
2. Actos anulables: aqullos en donde el vicio est oculto y es necesaria una investigacin en sede judicial. El
registrador proceder a la inscripcin o anotacin del documento, pues no tiene potestades para la investigacin
de los vicios no manifiestos; de todas formas, no le ser posible detectarlos. Sera el caso de una compraventa en
donde el disponente fue amenazado, o en la cual se han falsificado los documentos y un tercero se hace pasar por
el disponente.
3.8 ROGACIN. PERSONAS LEGITIMADAS PARA ACTUAR RECTIFICACIN DE ASIENTOS
CANCELACIN Y CADUCIDAD
Este principio establece que la actividad del registrador debe ser impulsada por los interesados. El art. 6 de la ley
17.801 expresa, en tal sentido:
Art. 6: La situacin registral slo variar a peticin de:
a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal;
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b) Quien tuviere inters en asegurar el derecho que se ha de registrar. Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas
a funcionarios con atribuciones exclusivas, la peticin deber ser formulada con su intervencin.
Como menciona el inciso b), en la ley registral de las provincias se pueden establecer otros requisitos.; veamos la
ley 5771 de la provincia de Crdoba:
Artculo 4: La peticin para variar una situacin registral deber formularse exclusivamente por notario de registro, autoridad
judicial o autoridad administrativa de la Provincia, segn la naturaleza del documento. La inscripcin o anotacin de
documentos privados se efectuar con intervencin de un abogado de la matrcula o notario de registro de la provincia
Se denomina peticin a la solicitud de inscripcin, anotacin, cancelacin, etc. que efecta el interesado. Debe ir
acompaada de los ttulos que invoca y estar contenida en el formulario tipo que cada registro establece.
Hay casos en que las mutaciones registrales se producen sin rogacin. Son las excepciones al principio,
veamos los casos:
Rectificacin de asientos:
Art. 34: Se entender por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en orden a los documentos susceptibles de
inscripcin, exista entre lo registrado y la realidad jurdica extrarregistral.
Art. 35: Cuando la inexactitud a que se refiere el artculo precedente provenga de error u omisin en el documento, se
rectificar, siempre que a la solicitud respectiva se acompae documento de la misma naturaleza que el que la motiv o
resolucin judicial que contenga los elementos necesarios a tal efecto. Si se tratare de error u omisin material de la inscripcin
con relacin al documento a que accede, se proceder a su rectificacin teniendo a la vista el instrumento que la origin.
El art. 47 de la ley cordobesa autoriza la rectificacin de oficio en el siguiente caso: El Director ordenar de oficio la
rectificacin, aclaracin o modificacin de errores evidentes del Registro y la reconstruccin de folios, total o parcialmente
destruidos o faltantes. Dejar constancia de los documentos utilizados para ello.
Sera el caso de que, por ejemplo, el asiento tuviera como fecha de suscripcin de una hipoteca el 30.03.1190; el
registrador podra, de oficio, enmendar el asiento y consignar la fecha correcta (30.03.1990), pues el error es obvio
y manifiesto.
Sin embargo, en la prctica, las rectificaciones en los asientos y las reconstrucciones de folios deteriorados o
faltantes son peticionadas por las partes puesto que el registro est colapsado.
Veamos el art. 48 de la ley cordobesa:
Artculo 48. La rectificacin de los asientos registrales inexactos por error u omisin en el documento inscripto, respecto de la
matriz o expediente original, se efectuar mediante documento de la misma naturaleza, judicial, notarial o administrativo que el
que motiv el asiento. El error u omisin en el asiento registral por diferir con el documento a que accede, se rectificar
mediante el reintegro del documento inscripto a fin de rectificar el asiento inexacto teniendo a la vista y tomando en
consideracin el documento mismo. El error u omisin en el asiento registral por diferir ste de la rogacin que acompa el
documento inscripto, se rectificar mediante el reintegro del documento inscripto portando rogacin acorde con el mismo, la
cual deber sealar la diferencia entre el asiento producido y la rogacin originaria.
De ello se deducen tres posibles causas de inexactitud:
1. el error se encuentra en el ttulo inscripto
2. el error se encuentra en el asiento
3. el error se encuentra en la peticin o rogacin
Cancelacin y caducidad de asientos: Segn Lpez de Zavala
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6 Lpez de Zavala Fernando, op. Cit. p. 71,
cancelacin es la extincin de un estado jurdico registral preexistente en virtud de la modificacin de la situacin
extrarregistral que le daba origen. Si hay cancelacin (asiento negativo), debe haber un asiento positivo que
cancelar o dejar sin efecto, tal como la inscripcin de una hipoteca o un usufructo.
Algunas cancelaciones proceden por rogacin y otras de pleno derecho, veamos la ley nacional:
I. a peticin de parte: es la generalidad de los casos.
Art. 36: Las inscripciones y anotaciones se cancelarn con la presentacin de solicitud, acompaada del documento en que
conste la extincin del derecho registrado; o por la inscripcin de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de
otra persona; o por confusin; o por sentencia judicial o por disposicin de la ley. Cuando resulten de escritura pblica, sta
deber contener el consentimiento del titular del derecho inscripto, sus sucesores o representantes legtimos. Tratndose de
usufructo vitalicio ser instrumento suficiente el certificado de defuncin del usufructuario. La cancelacin podr ser total o
parcial segn resulte de los respectivos documentos y se practicar en la forma determinada por la reglamentacin local.
II. De pleno derecho: es el caso de las hipotecas (a los 20 aos de la toma de razn), las medidas cautelares (a
los 5 aos de la toma de razn) y las inscripciones provisionales para subsanar (a los 180 das de presentado el
ttulo, o ms si hay prrrogas) y tambin los certificados del art. 24, sin no son usados en trmino.
Art. 37: Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que expresa este artcul o
o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales:
a) La inscripcin de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare;
b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artculo 2, a los cinco aos, salvo disposicin en contrario de las l eyes. Los
plazos se cuentan a partir de la toma de razn.
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3.9 PUBLICIDAD Y FE PBLICA REGISTRAL: PUBLICIDAD DIRECTA POR EXHIBICIN DE LIBROS LOS
INFORMES LOS CERTIFICADOS LAS LLAMADAS FUGAS REGISTRALES ANLISIS DEL ART. 3147
DEL CDIGO CIVIL
La publicidad de los derechos reales es la actividad dirigida a hacer cognoscible una situacin jurdica real, que
persigue como finalidad primordial la proteccin del crdito y la seguridad en el trfico jurdico
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y puede ser:
Publicidad material: produce efectos sustantivos en la realidad extrarregistral, tales como oponibilidad,
constitutividad o la buena fe que se reputa de quien ha averiguado el estado de los bienes. Es la que ingresa al
registro.
Publicidad formal: hace a la informacin que brinda es registro a travs de sus asientos. Es la que sale del
registro; por ejemplo fotocopia del folio real, informes, etc. Est consagrada en el art. 21 de la Ley Registral
(L.R.):
El certificado del art. 23 L.R., es una diligencia previa a todo acto jurdico de disposicin sobre inmuebles, tiene
una doble naturaleza. Est dotado de publicidad formal, informa el estado de las personas disponentes (inhibicin,
titularidad, etc.) y de los bienes a disponer (cautelares, cargas reales, etc.). Su aspecto de publicidad material
hace al bloqueo registral, pues genera un efecto de inoponibilidad.
Art. 21: El Registro es pblico para el que tenga inters legtimo en averiguar el estado jurdico de los bienes, documentos,
limitaciones o interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales determinarn la forma en que la documentacin podr ser
consultada sin riesgo de adulteracin, prdida o deterioro.
Fe pblica registral: Un asiento es exacto cuando coincide con la realidad jurdica material extrarregistral, o sea
aquella que los jueces declararan llegado el caso de un litigio. Algunos sistemas registrales presumen esta
exactitud iure et de iure y cuentan con un sistema de seguros para los casos en que no es as. En nuestro sistema
esta presuncin no opera, pues el art. 4 de la L.R. indica que la inscripcin no es convalidante.
El principio de fe pblica registral se refiere, en nuestro registro inmobiliario, a la presuncin de autenticidad de los
documentos emanados del registro.
Los certificados e informes son instrumentos pblicos que hacen plena fe de su contenido, acreditado reflejar los
asientos sobre los que informan. Si se hubiese registrado un ttulo nulo o viciado, el informe slo acreditar que el
ttulo existe y que su contenido es el reflejado all, no sanear el ttulo.
FUGAS REGISTRALES: Qu pasa si el Registro olvida informar un embargo u otra cautelar o la titularidad de
un dominio, etc., en el marco de un informe o de un certificado registral?
Veamos qu dijo Vlez respecto de las hipotecas:
Art. 3.146: El oficial encargado de las hipotecas no debe dar, sino por orden del juez, certificado de las hipotecas registradas,
o de que determinado inmueble est libre de gravamen.
Art. 3.147: El es responsable de la omisin en sus libros de las tomas de razn, o de haberlas hecho fuera del trmino legal.
Es responsable tambin del perjuicio que resulte al acreedor de la falta de mencin en sus certificados, de las inscripciones o
tomas de razn existentes, o por negar la toma de razn que se le pide por persona autorizada para ello.
Por ello, es el Estado quien responder ante una omisin u error en las registraciones o los informes. Ser, en el
caso del Registro inmobiliario, la provincia donde est ubicado.

4 DINAMICA DEL DERECHO REAL
4.1 MODELOS DE ADQUIRIR LOS DERECHOS REALES Y MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO
Los derechos reales se adquieren por ttulo y modo.
TTULO: Alude a la causa fuente de la adquisicin del derecho. Responde a la pregunta cmo vino a ser titular
del derecho? Puede consistir en un hecho jurdico (aprehensin del objeto que no es de nadie), o un acto jurdico
(compraventa, constitucin de hipoteca, legado, etc.). El ttulo material es el negocio contenido dentro del acto
jurdico (compraventa, donacin). El ttulo formal es el acto jurdico (escritura, instrumento privado). Uno es
contenido y el otro es continente.
MODO: el modo es el segundo elemento en la constitucin del derecho real. Puede ser inscriptorio o posesorio.
Luego de celebrado el acto jurdico, o en el momento en que tiene lugar el hecho jurdico que dan causa o ttulo al
derecho, la cosa debe ser aprehendida, tomada materialmente por el sujeto (modo posesorio) o bien el derecho
debe ser inscripto (modo inscriptorio). El derecho real necesitar de uno u otro modo, segn el objeto sobre el cual
recaiga. En el caso de los automotores, el modo es inscriptorio. Antes de la inscripcin, no se adquiere el dominio;
lo mismo sucede con los caballos pura sangre de carrera. En cambio, el registro de la propiedad inmueble es
declarativo y por ello la inscripcin slo otorga oponibilidad, no ayuda a la constitucin del derecho ni sanea los
ttulos. El modo de adquisicin de los inmuebles es la posesin, que se toma a travs de la tradicin.
Se ha considerado que en el caso de la usucapin, el ttulo es la ley y el modo es la posesin continua por el
tiempo de ley.
Cuando decimos modos de adquisicin del derecho real, aludimos a la manera en la cual ste puede ser
adquirido. Estudiaremos la adquisicin de los derechos reales a travs de los modos de adquisicin del dominio,
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no obstante, al estudiar cada derecho real en particular, analizaremos las particularidades en la constitucin de
cada uno.
Llamamos genricamente modo de adquisicin de los derechos reales, a los hechos o actos jurdicos de los que
surge la constitucin de un derecho real en cabeza de una o ms personas.
El art. 2524 enumera en forma no taxativa los modos de adquisicin del dominio, a saber:
Art. 2.524: El dominio se adquiere: 1 Por la apropiacin; 2 Por la especificacin; 3 Por la accesin; 4 Por la tradicin; 5 Por
la percepcin de los frutos; 6 Por la sucesin en los derechos del propietario; 7 Por la prescripcin.
A esta enumeracin le faltan como modos de adquisicin del dominio:
LA LEY: en los casos en que atribuye la propiedad de una cosa al poseedor de buena fe, como ocurre en el
supuesto del art. 2412 o el caso de los tesoros.
LA EXPROPIACIN: Por la cual el Estado adquiere el dominio de ciertos bienes, a travs de una ley y previa
indemnizacin.
Los modos de adquisicin antes reseados, pueden ser sujetos a diversas clasificaciones: a ttulo oneroso o
gratuito, por actos inter vivos o mortis causa y originarios o derivados, siendo esta ltima la distincin ms
trascendente y se basa en la ligazn con el titular anterior. En los modos de adquisicin originarios, la constitucin
del derecho real se realiza en forma totalmente independiente al titular anterior, sin consideracin alguna a que la
cosa haya tenido propietario anterior o no; en los modos derivados, el derecho proviene de un antecesor que lo
transmite en las mismas condiciones y con las mismas limitaciones que recaan en cabeza de l. Por ejemplo, si
alguien se apropia de un bien mueble sin dueo, lo adquiere en forma originaria y sin limitaciones pero, si esa
misma cosa estaba prendada y es el dueo quien transfiere el dominio, lo har con la consiguiente carga real que
es el derecho de prenda. El principio est consagrado en el art. 3270 y dice que nadie puede transmitir sobre un
objeto un derecho mejor o ms extenso del que gozaba.
A continuacin, vamos a ver los modos de adquirir el dominio en particular.
4.2 APROPIACIN: CONCEPTO COSAS APROPIABLES Y COSAS EXCLUIDAS LA CAZA Y LA PESCA
APROPIACIN - Bsicamente, nos remitimos a lo dicho cuando estudiamos los modos de adquirir la posesin,
con la nica particularidad que en este caso la aprehensin no se efecta con nimo de poseer solamente, sino de
ser titular del derecho real. El adquirente debe tener capacidad (mayores de diez aos no dementes), la cosa debe
ser mueble abandonada o sin dueo y susceptible de apropiacin.
Art. 2.343: "Son susceptibles de apropiacin privada:
1 Los peces de los mares interiores, mares territoriales, ros y lagos navegables, guardndose los reglamentos sobre la pesca
martima o fluvial;
2 Los enjambres de abejas, si el propietario de ellos no los reclamare inmediatamente;
3 Las piedras, conchas u otras sustancias que el mar arroja, siempre que no presenten signos de un dominio anterior;
4 Las plantas y yerbas que vegetan en las costas del mar, y tambin las que cubrieren las aguas del mar o de los ros o lagos,
guardndose los reglamentos policiales;
5 Los tesoros abandonados, monedas, joyas y objeto s preciosos que se encuentran sepultados o escondidos, sin que haya
indicios o memoria de quien sea su dueo, observndose las restricciones de la parte especial de este cdigo, relativas a esos
objetos.
Recordemos que, si bien las cosas que no tienen dueo se reputan del Estado, es necesario un acto positivo de
aqul para efectivizar el principio; hasta tanto, son apropiables por los particulares.
Los bienes se reputan cosas perdidas cuando han salido del mbito donde usualmente se conservan (elemento
objetivo), en virtud de un caso fortuito o una negligencia de su propietario (elemento subjetivo), lo que excluye el
caso de abandono voluntario. Las cosas perdidas son cosas con dueo, por ello no son apropiables. En virtud de
ello, se critica la tcnica del codificador por legislar sobre las cosas perdidas en el captulo relativo a la
apropiacin. All se consigna el derecho a recompensa y devolucin de gastos efectuados por el hallador, as
como la facultad del dueo de exonerarse de pagar dichas sumas, si abandona la cosa en manos de aqul (art.
2533). La jurisprudencia ha considerado que, para que nazca el derecho a la recompensa, no debe existir una
relacin entre el propietario y el hallador por la cual ste se encuentre en condiciones de encontrar la cosa, caso
de la azafata de un avin, un taxista o el sereno de un local.
En relacin a la caza y la pesca y la caza (dos variantes especficas de apropiacin), el cdigo civil es bastante
casustico. Veamos.
Respecto de la caza: Los animales salvajes o bravos son cosas sin dueo. Su propiedad se adquiere por
apropiacin y se pierde, segn el art. 2605, cuando recuperan su antigua libertad, o pierden la costumbre de
volver a la residencia de su dueo.
Art. 2.540: La caza es otra manera de apropiacin, cuando el animal bravo o salvaje, vindose en su libertad natural, fuese
tomado muerto o vivo por el cazador, o hubiese cado en las trampas puestas por l.
Art. 2.541: Mientras el cazador fuese persiguiendo al animal que hiri, el que lo tomase deber entregrselo.
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Segn estas disposiciones, quien hallase el animal en la trampa, tendra la obligacin de entregarlo al cazador
porque l tiene prelacin sobre ste; cuando hay entrampamiento, existe apropiacin aunque sin acto de
aprehensin material.
Art. 2.542: No se puede cazar sino en terrenos propios, o en terrenos ajenos que no estn cercados, plantados o cultivados, y
segn los reglamentos de la polica.
Art. 2.543: Los animales que se cazaren en terrenos ajenos, cercados, o plantados, o cultivados, sin permiso del dueo,
pertenecen al propietario del terreno, y el cazador est obligado a pagar el dao que hubiere causado.
El cdigo civil considera que los animales salvajes son res nullius, sin embargo, en el caso de que los terrenos
donde cazare estuvieren cercados, plantados o cultivados (o sea con signos evidentes de tener un poseedor), y
fueren atrapados sin consentimiento del dueo del fundo, la ley le atribuye a aqul la propiedad de los animales,
como una sancin para el cazador.
Art. 2.544: Mientras el que tuviere un animal domesticado que recobre su libertad, lo fuese persiguiendo, nadie puede tomarlo
ni cazarlo.
El codificador equipar con esta disposicin al animal domesticado que recobra su libertad, con los animales
salvajes y le aplic al dueo que lo va persiguiendo, el mismo rgimen del cazador que va tras su presa.
En relacin a la pesca:
Art. 2.547: La pesca es tambin otra manera de apropiacin, cuando el pez fuere tomado por el pescador o hubiere cado en
sus redes.
Art. 2.548: Es libre pescar en aguas de uso pblico. Cada uno de los ribereos tiene el derecho de pescar por su lado hasta el
medio del ro o del arroyo.
La doctrina ha entendido que la segunda parte de la disposicin antes trascripta carece de sentido, pues en tanto
sea libre pescar en la totalidad del ro para cualquiera, no tiene sentido limitar este derecho a los ribereos.
Art. 2.549. A ms de las disposiciones anteriores, el derecho de cazar y de pescar est sujeto a los reglamentos de las
autoridades locales.
4.3 EL TESORO: CONCEPTO Y REQUISITOS EL DESCUBRIDOR REIVINDICACIN DEL TESORO
Art. 2.551: Se entiende por tesoro todo objeto que no tiene dueo conocido, y que est oculto o enterrado en un inmueble, sea
de creacin antigua o reciente, con excepcin de los objetos que se encuentren en los sepulcros, o en los lugares pblicos,
destinados a la sepultura de los muertos.
El tesoro es una cosa mueble en condicin de res nullius y puede ser de creacin reciente, slo que en este caso
el art. 2565 establece la presuncin iuris tantum de que es de propiedad del dueo del fundo donde se encuentra,
en tanto aqul hubiese fallecido en dicho fundo.
La doctrina entiende que tambin son tesoros las cosas escondidas en un bien mueble.
Descubridor es la primera persona que hace el tesoro visible, aunque no lo tome (art. 2554); debe haber
encontrado el tesoro casualmente (art. 2561 1ra. Parte) y debe hacerlo con autorizacin del dueo del inmueble, o
efectuando trabajos en el mismo (art. 2562/2563), caso contrario y como sancin, la ley otorga la propiedad del
tesoro a aqul (art. 2561 ltimo prrafo).
Como se dijera en el acpite anterior, en el caso de los tesoros hay una adquisicin lege. Esto es as, porque
siendo cosas muebles, correspondera su propiedad a quien se los apropiara y por el mero acto de la apropiacin;
sin embargo, el articulado nos da una solucin diferente. La mitad del tesoro pertenece al dueo del fundo y la otra
mitad al descubridor (art. 2556). En el caso de que el descubridor fuese el propio dueo del fundo, el cincuenta por
ciento del tesoro lo adquirir por apropiacin, como descubridor y el porcentaje restante, por su calidad de dueo
del fundo y sera una apropiacin lege.
El art. 2553 contempla la llamada reivindicacin de tesoro, es el caso de quien est seguro de que un tesoro
de su propiedad se encuentra en un fundo ajeno, en tal caso el dueo no podr negarse a permitir su bsqueda,
pero previa cautela.
4.4 ESPECIFICACIN O TRANSFORMACIN: CONCEPTO DISTINTOS CASOS ESPECIFICACIN
Art. 2567: Adquirase el dominio por la transformacin o especificacin, cuando alguien por su trabajo, hace un objeto nuevo,
con la materia de otro con la intencin de apropirselo.
En este supuesto, una persona es duea de la materia prima con que otro sujeto elabora un producto; el legislador
debi resolver si la nueva cosa, producto del trabajo del obrero u artesano, perteneca a ste o al dueo de la
materia prima. Para resolver los diversos supuestos, tendremos en cuenta la buena o mala fe del especificador y
la posibilidad de que la cosa pueda retomar su forma primitiva o no.
Art. 2.568: Si la transformacin se hace de buena fe, ignorando el transformador que la cosa era ajena y no fuere posible
reducirla a su forma anterior, el dueo de ella slo tendr derecho a la indemnizacin correspondiente.
Art. 2.569: Si la transformacin se hizo de mala fe, sabiendo o debiendo saber el transformador que la cosa era ajena, y fuere
imposible reducirla a su forma anterior, el dueo de la materia tendr derecho a ser indemnizado de todo dao, y a la accin
criminal a que hubiere lugar, si no prefiriese tener la cosa en su nueva forma, pagando al transformador el mayor valor que
hubiese tomado por ella.
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Art. 2.570: Si la transformacin se hizo de buena fe y fuere posible reducir la cosa a su forma anterior, el dueo de la materia
ser dueo de la nueva especie, pagando al transformador su trabajo; pero puede slo exigir el valor de la materia, quedando
la especie de propiedad del transformador.
En el Derecho Romano exista una disputa entre dos escuelas doctrinarias, los sabinianos entendan que la cosa
deba pertenecer al dueo de la materia prima y los proculeyanos, que entendan que era ms importante el
trabajo del especificador y por ello crean que era a ste a quien deba pertenecer. Esta famosa polmica, es
reseada por Vlez en la nota al art. 2567.
Actualmente, la polmica no reviste mayor importancia pues, prcticamente en todos los casos, el poseedor de la
cosa invocar el rgimen del art. 2412 para esgrimir la propiedad de la cosa, importando poco si era dueo de la
materia prima o especificador.
4.5 ACCESIN Y ADJ UNCIN: CONCEPTO DE ACCESIN DIVERSAS CLASES: ALUVIN, AVULSIN,
EDIFICACIN, SIEMBRA Y PLANTACIN ADJ UNCIN, MEZCLA Y CONFUSIN
ACCESIN - Art. 2571: Se adquiere el dominio por accesin cuando alguna cosa mueble o inmueble acreciera a otra por
adherencia natural o artificial.
La accesin implica que una cosa nueva, distinta, inesperadamente se adhiere (natural o artificialmente) a otra de
nuestra propiedad; debemos diferenciar este fenmeno de la propiedad de las cosas accesorias (como los frutos
del rbol), que nos pertenecen como un efecto del dominio de la cosa principal, tal como explica Vlez en la nota
al art. trascripto.
El caso de la accesin de animales est regulado especficamente en los arts. 2592 y 2593 y Vlez los divide en:
salvajes: los que viven naturalmente libres, con independencia del hombre; stos son los nicos susceptibles
de apropiacin (Ej. peces del mar, zorro plateado, elefante).
domsticos: pertenecientes a aquellas especies que generalmente viven en compaa del hombre (perros,
canarios, etc.); a stos se les aplica el rgimen del art. 2412.
domesticados: son los animales salvajes que se hay subyugado a la dependencia del hombre, como un len
amaestrado.
Art. 2.592. Cuando los animales domesticados que gozan de su libertad, emigraren y contrajesen la costumbre de vivir en otro
inmueble, el dueo de ste adquiere el dominio de ellos, con tal que no se haya valido de algn artificio para atraerlos. El
antiguo dueo no tendr accin alguna para reivindicarlos, ni para exigir ninguna indemnizacin.
Art. 2.593. Si hubo artificio para atraerlos, su dueo tendr derecho para reivindicarlos, si puede conocer la identidad de ellos.
En caso contrario, tendr derecho a ser indemnizado de su prdida.
A su vez, el cdigo civil regula distintas hiptesis de accesin, veamos cada una:
Aluvin: (arts. 2572 a 2582) modo de adquirir terreno, de los dueos de heredades colindantes con ros o arroyos
debido a:
aluvin por acarreo: los acrecentamientos de tierra que reciban paulatina e insensiblemente por efecto de la
corriente de las aguas.
aluvin por abandono: los terrenos que el curso de las aguas dejare a descubierto, retirndose
insensiblemente de una de las riberas hacia la otra; podra darse, aunque el cdigo civil no lo contempla
expresamente, que el cauce se secara (lo que se denomina cauce viejo o madrejn), en tal caso la doctrina
aplica en forma analgica las disposiciones del aluvin por abandono.
Se excluye el caso de acrecentamientos en las costas de mar o de ros navegables, y de los ros canalizados y
cuyas mrgenes son formadas por diques artificiales (art. 2574), pues las mejoras pertenecen en este caso al
Estado, por ser propietario de las riberas.
El acrecentamiento no debe estar separado por hilos de agua del mismo curso que lo provoc. Para saber
hasta dnde llega el curso de agua y dnde comienza la ribera, hay que estarse al art. 2577 que nos seala
como lmite la lnea a que llegan las ms altas aguas en su estado normal.
El fundamento de la atribucin de propiedad de estos trozos de terreno a los propietarios de las heredades
colindantes, reposa en el hecho de que los cauces de agua son variables y, siendo que muchas veces los
ribereos pierden terreno por accin del agua, es justo tambin que otras veces lo ganen.
Avulsin: (arts. 2583 a 2586) Mientras que en el supuesto anterior la accin del agua es paulatina, la avulsin es
un modo de adquirir el dominio por el cual un ro o un arroyo lleva por una fuerza sbita alguna cosa susceptible
de adherencia natural, como tierra, arena o plantas, y las une, sea por adjuncin, sea por superposicin, a un
campo inferior, o a un fundo situado en la ribera opuesta (art. 2583).
El propietario del fundo adquiere lo adherido desde que las cosas desligadas por avulsin se adhieren
naturalmente al terreno ribereo en que fueron a parar; durante el proceso de adherencia, el propietario de la
cosa desprendida, puede reivindicarla pero tiene slo seis meses (art. 4039); pasados stos y
consecuentemente prescripta su accin, el dueo del fundo adquiere el dominio.
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Puede darse el caso de que la cosa desprendida (digamos un rbol o un conjunto de rocas), moleste al
propietario del fundo y que el dueo de las cosas desprendidas no efecte ninguna manifestacin. Por otra parte,
no es posible forzarlo a reivindicar las cosas, puesto que esto es una facultad y no una obligacin. Para
solucionar este supuesto, algunos autores echan mano de una accin: la accin interrogatoria, cuyo fin es
interrogar al propietario de la cosa respecto de su voluntad de reivindicarla o no.1
Edificacin, siembra y plantacin: (arts. 2587 a 2593) Este modo de adquisicin plantea dos posibles supuestos:
el del dueo de un fundo que siembra, edifica o planta usando materiales ajenos y el de un edificador,
sembrador o plantador que efecta sus labores en un fundo ajeno.
El principio adoptado por Vlez de superficie solo cedit, cuyo significado literal en latn es la superficie accede al
suelo, nos brinda la solucin para el problema de la propiedad de lo edificado, sembrado o plantado, restando
determinar si hubo buena o mala fe de las partes en conflicto, a los fines de plantear las indemnizaciones
correspondientes.
1. Terreno propio y materiales ajenos: El dueo del terreno se hace propietario de las obras en todos los casos,
pero adems se debe distinguir
Buena fe del edificador: debe el valor de los materiales.
Mala fe del edificador: dem, pero debe adems debe pagar una indemnizacin por daos y perjuicios
ocasionados y, en su caso, se hace pasible de una accin penal.
En ambos casos, si los materiales son posteriormente separables, su anterior propietario puede reivindicarlos
2. Terreno ajeno con materiales propios:
Buena fe del edificador: el dueo del terreno se hace dueo de lo edificado o plantado, previa indemnizacin, y
el edificador no puede demoler o destruir las labores hechas (salvo acuerdo con el propietario del fundo).
Mala fe del edificador: el dueo del terreno puede pedir la demolicin o destruccin de las obras, a costa del
edificador, y reposicin de las cosas a su estado anterior; si, en cambio, quisiera conservarlas, debe abonar al
edificador un monto igual al mayor valor adquirido por la propiedad
Cuando existe mala fe de edificador y dueo del terreno, se solucionan las diversas controversias como si
ambos tuviesen buena fe. Se entiende que hay mala fe por parte del dueo del fundo, cuando fuere testigo de
la realizacin de las obras y no efectuare oposicin en tiempo oportuno.
HIPTESIS NO CONSIDERADA EN EL CDIGO CIVIL: no est legislado el supuesto de que slo una parte de la
obra se asentara en terreno ajeno, caso muy comn en terrenos donde los mojones se han corrido o los lmites
eran poco claros. La solucin de los cdigos civiles italiano, alemn y portugus en tal sentido, es permitir al
dueo de la obra la adquisicin de la franja de terreno ajeno donde se asienta; en el mismo sentido se ha
pronunciado la generalidad de nuestros tribunales, por haber entendido que permitir la reivindicacin de la franja
de terreno pertinente y la correlativa demolicin de las obras, implicara un abuso del derecho.
2
C.N.Civ. sala Y,
16.6.98, LL, 42.182-S supl. Diario del 13.12.99; C.Civ. 2, fallo del 12.9.40; JA 72-97; c.Civ. 1 Cap.; JA 50-519, etc., segn cita de Mariani de
Vidal Marina, op. Cit. Tomo I p.335
Adjuncin, mezcla y confusin: (arts. 2594 a 2600) Este modo de adquisicin plantea el supuesto de que dos
cosas muebles se unen formando un solo cuerpo, sin consentimiento de ambos dueos (si hubiere consenso,
dara origen a un condominio sobre el nuevo producido). En la nota al art. 2594, Vlez plantea un caso en que no
se da el requisito de la unidad corprea: una estatua de plomo a la que se une una mano de oro. All, siendo
separable la materia, sigue habiendo dos cuerpos.
Adjuncin: unin de dos cosas muebles sin fusionarse. Por ejemplo, un portaequipajes que se adosa al techo de
un auto. En estos casos, generalmente ambas cosas podrn separarse sin mayor dificultad.
Art. 2.594: Cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueos, se unen de tal manera que vienen a formar una
sola, el propietario de la principal adquiere la accesoria, aun en el caso de ser posible la separacin, pagando al dueo de la
cosa accesoria lo que ella valiere.
Art. 2.595: Cuando la cosa unida para el embellecimiento, o perfeccin de la otra, es por su especie mucho ms preciosa
que la principal, el dueo de ella puede pedir su separacin, aunque no pueda verificarse sin algn deterioro de la cosa a que
se ha incorporado.
Art. 2.596: El dueo de la materia empleada de mala fe, puede pedir que se le devuelva en igual especie y forma, cantidad,
peso, o medida que la que tena, o que as se avalore la indemnizacin que se le debe.
Mezcla: hay fusin de ambas cosas muebles slidas y ordinariamente no podrn separarse, por ejemplo A tiene
una tonelada de piedra caliza y se mezcla con una tonelada de piedras del mismo mineral, pertenecientes a B.
Confusin: dem al anterior, slo que la fusin se lleva a cabo entre cosas lquidas; por ejemplo, mil litros de
gasoil de A se confunden con cien litros de gasoil pertenecientes a B.
Art. 2.597: Cuando cosas secas o fluidas de diversos dueos se hubiesen confundido o mezclado, resultando una
transformacin, si una fuese la principal, el dueo de ella adquiere el dominio del todo, pagando al otro el valor de la materia
accesoria.
Art. 2.598: No habiendo cosa principal, y siendo las cosas separables la separacin se har a costa del que las uni sin
consentimiento de la otra parte.
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Art. 2.599: Siendo inseparables y no habiendo resultado nueva especie de la confusin o mezcla, el dueo de la cosa unida
sin su voluntad, puede pedir al que hizo la unin o mezcla, el valor que tena su cosa antes de la unin.
Art. 2.600: Si la confusin o mezcla resulta por un hecho casual, y siendo las cosas inseparables, y no habiendo cosa
principal, cada propietario adquiere en el todo un derecho proporcional a la parte que le corresponda, atendido el valor de las
cosas mezcladas o confundidas.
Lo estudiado respecto de la especificacin, adjuncin, mezcla y confusin, tiene aplicacin prctica en el caso de
que haya mala fe o las cosas sean robadas o perdidas, ya que en los dems supuestos se rigen por el art. 2412.
4.6 TRADICIN TRASLATIVA DOMINIAL, REQUISITOS: CAUSA O TTULO DERECHO DEL ENAJ ENANTE
CAPACIDAD
La tradicin es un modo derivado de adquirir la tenencia, la posesin y los derechos reales (excepto las
servidumbres, que se adquieren con el primer uso, la hipoteca y el censo consignativo pues all no hay entrega de
los inmuebles). Su origen se remonta al Derecho Romano, donde la traditio era una de las tres maneras de
adquirir la propiedad de una cosa. Los requisitos eran: la cosa deba ser nec mancipi, el negocio jurdico por el
cual se trasmita deba ser una iusta causa, o sea una causa reconocida por el derecho civil de los ciudadanos
romanos y se efectivizaba por la entrega material de la cosa. En la etapa del Derecho Romano justinianeo, las
otras dos modalidades de adquisicin (mancipatio e in iure cessio) desaparecen, quedando la traditio como nica
forma de traspasar la propiedad de una cosa.
El sistema francs era, en un principio, el del Derecho Romano; sin embargo, poco a poco la tradicin como acto
material se fue reemplazando con una clusula inserta en los contratos donde las partes manifestaban el traspaso
de la posesin; con el tiempo, la clusula se entendi implcita y con ello el sistema pas a ser consensualista,
pues el dominio se entenda traspasado con el mero contrato, sin ser necesario realizar actos materiales para
perfeccionarlo. El sistema se atemper severamente, pues las dificultades no tardaron el surgir, por ejemplo, se
venda el mismo inmueble a varias personas. Vlez formula una dura crtica a este sistema en la nota al art. 577
del cdigo civil, cuya atenta lectura recomendamos. Entiende el codificador, que todos los sujetos de la comunidad
estn obligados a respetar el nuevo derecho real constituido y, para que esto sea posible, es menester que
puedan llegar a conocer su existencia, lo que se logra con el acto traditorio (publicidad posesoria).
En nuestro sistema, la tradicin tiene dos funciones: la primera es constituir el derecho real. Luego de celebrado el
negocio jurdico que fuere (ttulo) y efectuada la tradicin (modo), el derecho real queda constituido. La segunda,
es la de dar publicidad a este traspaso del derecho (publicidad posesoria).21
Requisitos: (arts. 2601/2603)
Art. 2.601: Para que la tradicin traslativa de la posesin haga adquirir el dominio de la cosa que se entrega, debe ser hecha
por el propietario que tenga capacidad para enajenar, y el que la reciba ser capa adquirir.
Art. 2.602: La tradicin debe ser por ttulo suficiente para transferir el dominio.
Art. 2.603: Los nicos derechos que pueden transmitirse por la tradicin, son los que son propios del que la hace.
Resumiendo:
1. Quien trasmite el derecho real debe ser titular (ya sea que acte por s o por apoderado)
2. Transmitente y adquirente deben ser personas capaces (o, en su defecto, contar con representacin). Al ser
un acto jurdico bilateral, se exige la edad de 21 aos y ausencia de incapacidades e inhabilidades.
3. el negocio o causa fuente en virtud de la cual se lleva a cabo la tradicin debe tener ttulo suficiente.
Vamos a aclarar el concepto de ttulo suficiente y algunos trminos relacionados:
- Ttulo suficiente: es el acto jurdico revestido de las formas y de los requisitos de fondo debidamente que exige la
normativa y que, adems, es el apto o idneo para transmitir el derecho de que se trata. Ejemplos: para transmitir
el dominio de un inmueble, el ttulo suficiente es la escritura pblica y no el boleto de compraventa o un contrato
verbal, pues no renen las formas exigidas por el art. 1184 del cdigo civil. A su vez, una hipoteca sobre un bien
mueble, no es ttulo suficiente pues no es el negocio idneo para ese tipo de acto (para consignar un bien mueble
como garanta es necesario constituir una prenda).
Tampoco es ttulo suficiente el otorgado por persona incapaz o inhabilitada para el acto de que se trate, por no
reunir una condicin de fondo (capacidad).
En suma, ttulo suficiente es el que rene todas las condiciones necesarias para constituir el derecho en cuestin.
- Justo ttulo: segn el art. 4010, es aqul que tiene por objeto trasmitir un derecho de propiedad, estando
revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin consideracin a la condicin de la persona de quien
emana. Esto quiere decir que, de los elementos de la relacin jurdica sujeto-objeto-causa, hay una falla en el
primero de ellos (el sujeto). Puede ser que la persona que trasmite no tenga capacidad para hacerlo (como el caso
de un menor), o que le falte legitimidad (por no ser titular del derecho). Este es el ttulo que sirve de base a la
usucapin breve o decenal.
- Ttulo putativo: segn el art. 2357, es el ttulo que ostenta un poseedor que (por un error o ignorancia de hecho
excusable) est convencido de que su ttulo es ttulo suficiente, pero en realidad no lo es porque a) no existe ttulo,
tal el caso del heredero aparente que ignora que el testamento por el cual hubo la cosa fue revocado por un
41

testamento posterior; b) el ttulo, si bien existe, es aplica a un objeto diferente a la cosa poseda. Ocurre mucho en
los loteos, que se toma posesin de un lote que no es el propio sino del vecino por estar mal ubicados los
mojones. Este ttulo no sirve para la usucapin breve.
- Boleto de compraventa: Es aqul que por el cual se busca trasmitir el dominio sobre un inmueble, pero no reviste
la forma de instrumento pblico exigida por el art. 1184 inc. 1 y por ello vale como promesa de celebrar escritura
traslativa de dominio (art. 1185). A partir de la inclusin del art. 1185 bis por ley 17.711, si el adquirente por boleto
ha abonado el 25% del valor pactado, no le es oponible el concurso o quiebra del transmitente y el juez de la
quiebra podr otorgar la escritura traslativa de dominio. Segn el art. 2355 ltimo prrafo (tambin incorporado por
ley 17.711), Se considera legtima la adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe, mediando boleto de
compraventa.
4.7 ADQUISICIN DEL DOMINIO DE COSAS MUEBLES: LA REGLA LA EXCEPCIN: EL ART. 2412 LOS
SEMOVIENTES LOS AUTOMOTORES LAS COSAS PERDIDAS
El derecho real sobre cosas muebles, se adquiere de igual forma que sobre inmuebles: un negocio jurdico (ttulo)
y la entrega (modo). El caso de algunos muebles registrables como los automotores es diverso y ser estudiado
ms adelante.
Sin embargo, cuando nos topamos con un poseedor y otra persona que dice ser el verdadero propietario, el
problema para dilucidar de quin es la propiedad de la cosa mueble, se plantea porque en general stas carecen
de ttulo documentado; es necesario, entonces, establecer si pertenecen al poseedor y, en caso contrario, en qu
medida son reivindicables por el verdadero propietario.
En Roma, las cosas muebles eran reivindicables por el propietario hasta la fecha en que se adquiriesen por
usucapin. En el derecho germnico, contrariamente, la posesin haca adquirir directamente la propiedad de las
cosas muebles (salvo que fuesen robadas o prdidas, en cuyo caso eran reivindicables).
Francia adopt el sistema romano en primer trmino, no tardando en reconocer los contras de este sistema que
despojaba las transacciones de seguridad jurdica. En efecto, cualquier cosa mueble era susceptible de ser
reivindicada casi en forma permanente. Por tal motivo, a partir del siglo XVII se retorna al sistema romano.
Vlez ha tomado como fuente al derecho francs, donde la posesin vale por ttulo.
Art. 2.412: La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de
ella, y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida.
Analicemos:
posesin: hemos dicho que sta equivale a corpus + animus, sin embargo muchos autores entienden que por
imperio del art. 2363 (el poseedor posee porque posee), cuando hay corpus la posesin se presume.
de buena fe la buena fe se presume en todos los casos en que alguna norma no mandase a presumir mala fe;
este principio est contenido expresamente en el art. 2362.
cosa no robada ni perdida el propietario debe haberse desprendido voluntariamente de la cosa, caso contrario
el principio del art. 2412 no se aplica.
Este artculo es, en verdad, una excepcin al principio general de adquisicin de las cosas, pues el permitir repeler
la reivindicacin es equivalente a atribuir el dominio. El poseedor es ahora titular del domino y es ste un derecho
adquirido en forma originaria emanada de una disposicin legal (art. 2412) y por tanto ha adquirido libre de las
cargas que antes tena la cosa (como por ejemplo usufructo). Lo normal cuando trasmitimos un derecho, es que lo
hacemos con el mismo alcance del que tena bajo nuestra titularidad, ste es el principio consagrado en el art.
3270:
Art. 3.270: Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o ms extenso que el que gozaba; y
recprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y ms extenso que el que tena aquel de quien lo
adquiere.
Sin embargo, el artculo que sigue nos dice:
Art. 3.271: La disposicin del artculo anterior no se aplica al poseedor de cosas muebles.
Esta disposicin slo se entiende a la luz de los razonamientos que venimos haciendo.
Ahora bien: en todos los casos en que se cumplan estos tres requisitos se repele la reivindicacin? La respuesta
es negativa: cuando la reivindicacin es entablada por el anterior propietario, es necesario adems que la
adquisicin del poseedor actual haya sido a ttulo oneroso. Este requisito surge de la regulacin especfica sobre
la accin reivindicatoria (Ttulo X, captulo I del libro tres). Veamos:
Art. 2.767: La accin de reivindicacin no es admisible contra el poseedor de buena fe de una cosa mueble, que hubiese
pagado el valor a la persona a la cual el demandante la haba confiado para servirse de ella, para guardarla o para cualquier
otro objeto.
Contrario sensu, se entiende que la reivindicacin s procede (an cuando la impetre el verdadero propietario)
cuando el poseedor hubo la cosa a ttulo gratuito.
Confirma lo dicho el art. 2778: Art. 2.778: Sea la cosa mueble o inmueble, la reivindicacin compete contra el actual
poseedor, aunque fuere de buena fe que la hubiese de un enajenante de buena fe, si la hubo por ttulo gratuito y el
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enajenante estaba obligado a restituirla al reivindicante, como el sucesor del comodatario que hubiese credo que la cosa era
propia de su autor.
Es de hacer notar que el requisito de la onerosidad no est consignado en el art 2412 y por ello, en principio no es
exigido, sin embargo, en las ocasiones que hemos visto, quien alegue gratuidad en el ttulo de adquisicin del
poseedor y pueda probar esa gratuidad, ser capaz de reivindicar la cosa.
Para que sea mejor entendida la dinmica del artculo estudiado, brindaremos un ejemplo: Juan (A) deja su reloj
en reparacin a su relojero de confianza, Pedro (B); ste se confunde y lo vende a Lucas (C). Posteriormente,
Juan quiere reivindicar su reloj de manos de Lucas, que repele la accin alegando haberse hecho titular en virtud
del art. 2412 (poseedor de buena fe de cosa mueble y a ttulo oneroso).
A ------------------------------ B ---------------------------------------- C
1er. propietario tenedor poseedor de buena fe 2do. propietario
En el supuesto anterior, si el relojero hubiese regalado el reloj a Lucas, la reivindicacin de Juan procede en virtud
de los arts. 2767 y 2778.
Acerca de la naturaleza jurdica de la adquisicin operada en virtud del art. 2412, se han elaborado tres teoras:
1. es una prescripcin instantnea: la teora parece haber tenido origen en el hecho de que en el cdigo civil
francs una disposicin anloga a la nuestra est ubicada en el captulo dedicado a las prescripciones; sin
embargo, la idea no tuvo demasiada cabida pues los trminos prescripcin e instantnea, ya son de por s
contradictorios.
2. es una presuncin de propiedad: para la mayora de quienes sostienen esta posicin, es una presuncin iure
et de iure, pues mientras el ttulo de adquisicin sea oneroso, no podr rebatirse.
3. es una hiptesis de adquisicin legal: la ley atribuye la propiedad al poseedor de buena fe de cosa mueble no
robada ni perdida (destacada doctrina sigue esta opinin: Lafaille, Bibiloni, Messineo, etc.).
Excepciones al art. 2412: SEMOVIENTES AUTOMOTORES - COSAS ROBADAS O PERDIDAS
1. SEMOVIENTES: Nuestro territorio ha sido siempre eminentemente agrcola ganadero, por ello se hizo
necesario desde pocas coloniales, la implementacin de sistemas de marcacin y sealamiento del ganado, que
permitieran identificar la propiedad de aqul. La constitucin nacional en 1853 atribuy al Congreso de la Nacin la
potestad de dictar el cdigo civil y las normas sobre derecho de fondo (que abarca la determinacin de la
propiedad de cosas muebles, incluidos los semovientes). Sin embargo, el cdigo de Vlez no contena una sola
norma al respecto, algunos afirman que esto se debe a que el codificador lo consideraba una potestad del poder
del polica, delegado a las provincias. Debido a este vaco legal, segn el rgimen implementado por el art. 2412,
el poseedor de buena fe de un semoviente era dueo. Este rgimen es inaplicable al ganado; el cdigo civil de
Vlez dejaba los semovientes equiparados a cualquier otra cosa mueble. Esto ocasion que las provincias
dictaran sus leyes y cdigos rurales.
Algunos de estos cdigos contenan normas que iban ms all de la potestad de poder de polica propia de las
provincias, adentrndose en la regulacin sobre propiedad del ganado a partir de la marca o seal: eran normas
claramente inconstitucionales.
La cuestin qued zanjada en 1983 con la sancin de la Ley 22.939 de marcas y seales (cuya atenta y completa
lectura es necesaria a los fines de aprobar el presente mdulo).
La ley en su art. 6 establece la obligatoriedad de marcar el ganado mayor (bovino, equino y mular) y sealar el
ganado menor (caprino, ovino, porcino, etc.). La marca (art. 1) es la impresin que se efecta sobre el animal de
un dibujo o diseo, por medio de hierro candente, de marcacin en fro, o de cualquier otro procedimiento que
asegure la permanencia en forma clara e indeleble que autorice la Secretara de Agricultura y Ganadera y la
seal es un corte o incisin, o perforacin, o grabacin hecha a fuego, en la oreja del animal. Es obligatorio para
todo propietario de ganado tener registrado a su nombre el diseo que empleare para marcar o sealar (art. 5).
La norma ms importante es el art. 9 que nos dice: se presume, salvo prueba en contrario que el ganado mayor
marcado y el ganado menor sealado, pertenecen a quien tiene registrado a su nombre el diseo de la marca o seal aplicada
al animal. Aqu se ve en forma clara la diferencia entre el rgimen comn de cosas muebles (art. 2412) y el de
semovientes, pues no es la posesin de buena fe sino el registro de marca o seal, lo que otorga la presuncin de
propiedad del ganado.
Contina el artculo: se presume igualmente, salvo prueba en contrario, que las cras no marcadas o sealadas pertenecen
al propietario de la madre. Para que esta presuncin sea aplicable, las cras debern encontrarse al pie de la madre.
El caso de los ejemplares de pura raza (por ejemplo, toros que se utilizan para reproduccin), no se marcan ni
sealan. Segn el art. 11, la propiedad se prueba por el certificado de inscripcin en registros genealgicos y selectivos
reconocidos, que concuerde con los signos individuales que llevaren los animales (es una inscripcin constitutiva del
derecho real). Quedan excluidos los caballos de pura sangre de carrera, pues estn regulados por la Ley 20.378.
Los registros genealgicos a que se refiere el artculo, poseen una larga tradicin y funcionan eficientemente. Han
sido llevados por la Sociedad Rural Argentina para el ganado bovino, ovino, porcino y asnal y por la Asociacin
Civil Jockey Club para los caballos de pura sangre de carrera (stud book argentino). En ellos, los criadores
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conservan un cuidadoso registro del pedigree del animal y su rigurosa individualizacin; son registros privados y
sus reglamentos a veces han sido cuestionados como de dudosa constitucionalidad, tal el caso del reglamento del
Stud book argentino que en su art. 61 dice: la propiedad de un caballo de pura sangre de carrera resulta exclusivamente
de las constancias de su inscripcin en el Registro respectivo. En consecuencia, es propietario de un caballo de sangre pura de
carrera, la persona, personas o entidades a cuyo nombre est inscripta la propiedad. Esta disposicin (emanada no del
Congreso de la Nacin) sino de una entidad privada, careca de potestad para extraer estos animales del rgimen
del art. 2412; sin embargo, con la sancin de la ley 20.378 el problema qued resuelto, pues declara la inscripcin
del dominio constitutiva y oficializ los registros genealgicos habilitados por el Ministerio de Agricultura y
Ganadera.
El artculo 10 de la ley 22.939 habla del ganado no marcado ni sealado, que recibe el nombre de orejano y del
que tiene una marca o seal no suficientemente clara: la propiedad de este tipo de animales cae bajo el rgimen
comn, o sea es regido por el art. 2412 del cdigo civil y la posesin de buena fe hace presumir su propiedad.
Adems de los diseos sobre la marca y la seal, el propietario de ganado debe registrar los actos jurdicos
mediante los cuales transfiera la propiedad del ganado, a travs de formularios tipo (art. 12). A su vez, para
transportar el ganado es obligatorio el uso de gua expedida por la autoridad de aplicacin provincial.
En sntesis:
1. animales orejanos: rgimen cosas muebles art. 2412
2. ganado mayor y menor: ley 22.939 art. 9 marcas y seales
3. animales de pura raza: ley 22.939 art. 11 registros genealgicos
2. AUTOMOTORES: El Dec. Ley 6582/58 fija el rgimen jurdico de los automotores, es necesaria una atenta
lectura de todos los artculos para poder aprobar el presente mdulo.
Segn el art. 1, es necesaria la inscripcin de la transferencia para que nazca el dominio en cabeza del nuevo
propietario, retirndose as del rgimen general de cosas muebles que plantea el art. 2412, pues no basta la
posesin de buena fe sumada a la adquisicin a ttulo oneroso.
El artculo 2, indica que la inscripcin de buena fe de un automotor en el registro confiere al titular de la misma la
propiedad del vehculo y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si el automotor no hubiese sido
hurtado o robado. As vemos cmo el requisito de la posesin es reemplazado por el de la inscripcin.
Cosas muebles rgimen general: posesin + buena fe = propiedad
Automotores rgimen especial: inscripcin + buena fe = propiedad
Recordemos que la buena fe implica haber cado en un error de hecho excusable y quien lo alegue, deber
acreditar que ha tomado todos los recaudos pertinentes, especialmente que ha revisado las constancias
registrales (nadie puede alegar buena fe si desconoce lo publicitado en los registros), por ende, para ser
considerado de buena fe, debe adquirir del titular registral, exigir la exhibicin del ttulo del automotor, peticionar
del Registro el certificado de dominio y gravmenes que regula el art. 16 del Dec. Ley y efectuar la verificacin
fsica del vehculo (que generalmente se har ante autoridades de la direccin de trnsito y con los formularios
correspondientes.
Entonces, si una persona vende su vehculo a varios compradores (configurando una estafa), resultar propietario
el comprador de buena fe que logre inscribir la transferencia. Asimismo, si alguien vende a otra persona un
vehculo hacindose pasar por el dueo (o sea mediante un ttulo nulo), pero el comprador es de buena fe y logra
inscribir el vehculo, se har propietario.
Cada vehculo tiene un legajo que se inicia con la primera inscripcin y donde constan las transferencias, medidas
cautelares, denuncias de robo y dems constancias. La transferencia se instrumenta en el formulario tipo y debe
llevar firmas certificadas por los encargados del Registro, Escribanos Pblicos u otro funcionario pblico
autorizado por la reglamentacin. El vehculo se matricula en el lugar de su patentamiento y se le asigna:
1) un documento individualizante expedido por el Registro respectivo, que se denomina "Ttulo del Automotor;
ste permite la individualizacin del automotor y sus constancias acreditan las condiciones del dominio y de los
gravmenes que lo afectan;
2) la cdula de identificacin (comnmente llamada tarjeta verde) y que autoriza al portador al uso del vehculo.
El art. 27 establece la responsabilidad civil del titular inscripto por daos y perjuicios producidos por la cosa
(responsabilidad objetiva). Para eximirse de responsabilidad, debe haber iniciado la inscripcin de la transferencia
o efectuado la comunicacin de venta antes del hecho productor. Esta comunicacin, implica tambin la
revocacin de la autorizacin para circular y acarrea el pedido de secuestro del automotor.
El registro del automotor es dirigido por el Encargado y sus decisiones son atacables por medio de recursos
administrativos, que tramitan ante la Cmara Federal con jurisdiccin en el lugar de asiento del Registro.
Qu pasa cuando un automotor es robado o hurtado? Ya vimos que en el rgimen general de las cosas muebles,
stas quedaban al margen de lo normado por el art. 2412; sera justo que tambin quedasen al margen del
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rgimen que indica el art. 2 del presente decreto, o sea que la inscripcin de buena fe no hiciera adquirir el
dominio.
As es, efectivamente, veamos:
ARTICULO 3: Si el automotor hubiese sido hurtado o robado, el propietario podr reivindicarlo contra quien lo tuviese
inscripto a su nombre, debiendo resarcirlo de lo que hubiese abonado si la inscripcin fuera de buena fe y conforme a las
normas establecidas por este decreto-ley.
De este modo, quien ha sido vctima de un robo y encuentra que su vehculo se ha vendido a un tercero de buena
fe que logr inscribirlo a su nombre, deber abonar a este tercero lo que hubiese pagado por el automotor; esta
disposicin hace que la reivindicacin pierda valor, pues muy pocos sern los interesados en incoar la accin.
A su vez, en forma anloga al rgimen general de cosas muebles y teniendo en cuenta el principio de la seguridad
jurdica en las transacciones, es justo que quien haya adquirido e inscripto un vehculo a su nombre y tenga buena
fe, logre eventualmente la certidumbre de su derecho an cuando el automotor sea robado o perdido.
ARTICULO 4: El que tuviese inscripto a su nombre un automotor hurtado o robado, podr repeler la accin reivindicatoria
transcurridos DOS (2) aos de la inscripcin, siempre que durante ese lapso lo hubiese posedo de buena fe y en forma
continua.
Entonces: Inscripcin + posesin + buena fe + dos aos = usucapin secundum tabulas
Esta usucapin, se denomina secundum tabulas porque se cumple a favor de quien se halla inscripto como titular.
Ahora bien: cul ser el plazo de usucapin contra tabulas, o sea en contra de quien se halle inscripto como
titular? Pues ser el de veinte aos, plazo genrico de usucapin; ntese que en este caso no puede alegarse
buena fe (pues la titularidad registral se presume conocida por todos)
Posesin + veinte aos = usucapin automotores contra tabulas
Es de hacer notar, que a los veinte aos el vehculo habr perdido gran parte de su valor; por este motivo la
doctrina propicia una reforma que acorte en plazo de la usucapin contra tabulas, as como la efectuada de mala
fe (para la cual se exige 20 aos de plazo tambin).
3. COSAS ROBADAS O PERDIDAS: Estas cosas no siguen la regla del art. 2412, pues son excluidas
expresamente por el art. 2765, (ya veamos antes, que en el derecho germnico estaban excluidas tambin). Las
cosas son perdidas cuando salen del mbito del propietario sin su voluntad (ya sea por caso fortuito o propio
descuido) y son robadas cuando son extradas del dueo en contra de su voluntad.
Art. 2.766: La calidad de cosa robada slo es aplicable a la sustraccin fraudulenta de la cosa ajena, y no a un abuso de
confianza, violacin de un depsito, ni a ningn acto de engao o estafa que hubiese hecho salir la cosa del poder del
propietario.
Las cosas robadas o perdidas son, como vemos, reivindicables an siendo posedas por un adquirente de buena
fe y a ttulo oneroso y el principio dice que el verdadero propietario podr recuperar su dominio sin indemnizar a
este poseedor. Sin embargo, hay dos casos de excepcin en los que deber resarcirlo, son los siguientes:
Art. 2.768: La persona que reivindica una cosa mueble robada o perdida, de un tercer poseedor de buena fe, no est obligada
a reembolsarle el precio que por ella hubiese pagado, con excepcin del caso en que la cosa se hubiese vendido con otras
iguales, en una venta pblica o en casa de venta de objetos semejantes.
Por ejemplo, alguien que compra en un anticuario una obra de arte antigua robada.
Para poder reivindicarla, el verdadero propietario debe abonar al comprador el precio que hubiese pagado.
Art. 2.422: Sucediendo la reivindicacin de la cosa, el poseedor de buena fe no puede reclamar lo que haya pagado a su
cedente por la adquisicin de ella; pero el que por un ttulo oneroso y de buena fe, ha adquirido una cosa perteneciente a otro,
que el propietario la hubiera difcilmente recuperado sin esta circunstancia, puede reclamar una indemnizacin proporcionada.
Por ejemplo, quien le compra un cuadro al ladrn que luego fue vctima de una inundacin por la cual la cosa
hubiera perecido, salvndola de su destruccin mediante la compra. As, su verdadero dueo para poder
reivindicarla, debe abonar al comprador una indemnizacin cuyo monto el juez estimar y que generalmente
incluir el precio y los gastos en que haya incurrido aqul (tales como gastos de envo y conservacin).
El deber de reembolso que fijan las hiptesis planteadas por los arts. 2768 y 2422, hace que la reivindicacin de
estos objetos en la prctica pierda virtualidad.
Antes de la reforma del cdigo civil mediante la ley 17711, no era posible la prescripcin adquisitiva de muebles y
por ello, las cosas muebles robadas o perdidas quedaban sujetas a la accin reipersecutoria sine die.
Actualmente, con la incorporacin del art. 4016 bis, hay un lmite temporal a la reivindicacin estudiada, y es el de
la prescripcin adquisitiva de la cosa mueble de que se trate.
Art. 4.016 bis: El que durante tres aos ha posedo con buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere el dominio por
prescripcin. Si se trata de cosas muebles cuya transferencia exija inscripcin en registros creados o a crearse, el plazo para
adquirir su dominio es de dos aos en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la
posesin debe ser de buena fe y continua.
4.8 LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA O USUCAPIN: NOCIN FUNDAMENTOS
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La prescripcin es el efecto que produce el trascurso del tiempo sobre los derechos: la extincin, en el caso de los
derechos personales u obligaciones (liberatoria) y el nacimiento, en el caso de los derechos reales (adquisitiva).
El cmputo y las alteraciones que ste puede sufrir, se rige por los mismos principios ya sea la prescripcin
liberatoria o adquisitiva.
Segn el art. 3948, la prescripcin adquisitiva es: un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble,
adquiere la propiedad de ella por la continuacin de la posesin, durante el tiempo fijado por la ley. La reforma
implementada por ley 17.711 extendi la prescripcin adquisitiva a las cosas muebles.
El fundamento de la prescripcin es consolidar la seguridad jurdica y con ello promover la paz social, dando
certidumbre a situaciones de inestabilidad, delimitando claramente el patrimonio de las personas. En el caso de la
prescripcin adquisitiva, se agrega una funcin social de introduccin en el trfico de los bienes que estn ociosos
al no ser usados por sus propietarios, ante la realidad de personas que les dan utilidad y los hacen producir.
La prescripcin adquisitiva de inmuebles puede ser de dos tipos: larga u ordinaria (requiera posesin por veinte
aos) y corta o extraordinaria (requiere posesin por diez aos, buena fe y justo ttulo).
Los derechos reales que pueden adquirirse por prescripcin son de variada ndole y no solamente el derecho de
propiedad o dominio, como parecera surgir del articulado.
As, podr adquirirse por prescripcin la propiedad horizontal, ciertas clases de servidumbre, el usufructo, etc.
ELEMENTOS Y REQUISITOS GENERALES - Los elementos de la prescripcin son:
Posesin: la posesin, como hemos visto, implica comportarse como titular del derecho real. Quedan excluidos,
por tanto, los actos de mera tolerancia o buena vecindad, tales como permitir el paso del vecino al ro porque es
ms fcil desde mi fundo; para usucapir, es necesario un obrar en detrimento y sin consentimiento del propietario,
que permanece inactivo.
Para prescribir, es necesario que la posesin sea NO VICIOSA, pues el art. 3959 indica: la prescripcin de cosas
posedas por fuerza o por violencia, no comienza sino desde el da en que se hubiere purgado el vicio de la
posesin. (Ya vimos en el captulo anterior que los vicios se purgan al ao o antes si cesaren). Debe ser
asimismo PBLICA y PACFICA, aunque estas caractersticas quedan englobadas en el concepto de no viciosa,
ya que lo contrario de pblica es clandestina y lo contrario de pacfica es violenta. La posesin tambin debe ser
CONTINUA Y NO INTERRUMPIDA. La discontinuidad supone una omisin del poseedor y la interrupcin supone
una accin de un tercero. De este modo, la posesin ser continua cuando el poseedor efecte los actos
posesorios de acuerdo a la naturaleza de la cosa sin cesar en ello; si es una vivienda, deber asentarse all en
forma permanente y si es una casa de veraneo, bastar la posesin durante las vacaciones. La posesin ser
interrumpida de hecho cuando hay desposesin del propietario o de un tercero y jurdicamente cuando se
interpone una demanda judicial.
Cabe destacar que la posesin que ha cumplido un ao, slo se considera interrumpida de hecho, por una
posesin de un ao, bastando para interrumpir la posesin no anual, la realizacin de actos aislados que impidan
el pleno goce del bien (art. 2481, nota).
Tiempo: el poseedor debe reunir diez o veinte aos, segn el caso, para lo cual puede sumar su tiempo de
posesin al de sus antecesores, siempre que se cumplan los requisitos del art. 2476: para que dos posesiones
puedan unirse, es necesario que ellas no hayan sido interrumpidas por una posesin viciosa y que procedan la
una de la otra; a esto se denomina accesin de posesiones.
Ejemplo: Juan era comodatario de un inmueble, pero hace tiempo que se niega a restituirlo al dueo y ste lo ha
consentido, habiendo prescripto las acciones posesorias hace cinco aos (vicio purgado). Cede sus derechos a la
posesin de la vivienda a Pedro (mediante un instrumento pblico), quien comienza a poseer a nombre propio y
logra hacerlo por quince aos. En este caso se suman ambos trminos, alcanzando los veinte aos de la
usucapin larga.
La nota al art. Citado nos ilustra an ms: Si A hubiese ocupado por violencia una cosa que despus hubiese
abandonado, y que B hubiese venido a ocuparla, B no podra prevalerse de la posesin de A: l no podra invocar
sino su propia posesin. De ah concluye Molitor que para que haya lugar a la unin de dos posesiones, son
necesarias tres condiciones:
1. Que las dos posesiones no sean viciosas;
2. Que se liguen inmediatamente, sin que estn separadas por una posesin viciosa;
3. Que se liguen por un vnculo de derecho entre el autor y el sucesor.
Comienza a correr el trmino desde el da que se adquiere la posesin:
Art. 3.961: La prescripcin de las acciones reales a favor de un tercero, tenedor de la cosa, comienza a correr desde el da de
la adquisicin de la posesin o de la cuasi posesin que le sirve de base, aunque la persona contra la cual corriese, se
encontrase, por razn de una condicin an no cumplida o por un trmino aun no vencido, en la imposibilidad del ejercicio
efectivo de sus derechos.
Es el siguiente caso: A adquiere un inmueble de B por un contrato de compraventa que contiene una condicin
suspensiva (con lo cual, an no est autorizado a poseer hasta tanto aqulla se cumpla). Con el tiempo, C usurpa
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el inmueble adquirido por A y comienza a usucapir. A los diez aos de la nueva posesin, se cumple la condicin
suspensiva y A est autorizado a poseer el inmueble. A pesar de ello, el usurpador logra continuar diez aos ms
en la posesin y entabla una demanda por usucapin. Es procedente computar los diez primeros aos que
posey en contra de A, quien solo tuvo derecho efectivo a poseer el inmueble los ltimos diez aos de la
usucapin? En virtud de lo normado por el artculo estudiado, la respuesta es afirmativa.
Sujetos activos: el art. 3950 nos dice que todos aquellos que puedan adquirir, pueden prescribir. Por tanto, podrn
hacerlo tanto personas fsicas como jurdicas y dentro de estas ltimas, no habra bice para que fueran personas
pblicas estatales (por ej. un ente autrquico o el Estado Nacional, Provincial o Municipal).
Slo deben tenerse en cuenta las reglas para adquirir la posesin, ya estudiadas.
Sujetos pasivos: dem. Puede prescribirse una cosa perteneciente a cualquier sujeto, en tanto sean cosas
susceptibles de ser posedas. No lo son los bienes que se encuentran fuera del comercio (ya sea en forma
transitoria, como aquellos sujetos a una condicin de inajenabilidad o permanente, como son las cosas que
pertenecen al dominio pblico del Estado).
Objeto: segn el art. 3952, pueden adquirirse por prescripcin todas las cosas cuyo dominio o posesin puede ser
objeto de una adquisicin. En el cdigo civil de Vlez slo era posible usucapir bienes inmuebles; l consider los
muebles suficientemente reglados con lo dispuesto por el art. 2412, segn el cual la posesin vale por ttulo. Sin
embargo, las cosas robadas o perdidas son excluidas expresamente del artculo y de esta forma quedaban
tambin imposibilitadas de ser usucapidas. Esto cambi con la ley 17711 que incorpora el art. 4016 bis,
instituyendo la usucapin de muebles robados o perdidos y no registrables en tres aos y no registrables, en dos.
A pesar del agregado efectuado por la reforma, an quedan casos sin resolver. La Dra. Mariani de Vidal lo plantea
claramente en su manual, a travs del siguiente cuadro sinptico:
3
Mariani de Vidal Marina, op. Cit. T. 3 Pg. 331.
COSAS MUEBLES:
1. NI ROBADAS NI PERDIDAS:
2. a. POSESIN + BUENA FE + ADQUISICIN A TTULO ONEROSO: 2412.
b. POSESIN + BUENA FE + ADQUISICIN A TTULO GRATUITO: primer interrogante. Aqu el problema
se suscita para armonizar los arts. 2778, 4015, 4016 y 4016 bis. veamos:
Art.2.778: Sea la cosa mueble o inmueble, la reivindicacin compete contra el actual poseedor, aunque fuere de
buena fe que la hubiese tenido del reivindicante, por un acto nulo o anulado; y contra el actual poseedor, aunque de
buena fe, que la hubiese de un enajenante de buena fe, si la hubo por ttulo gratuito y el enajenante estaba obligado a
restituirla al reivindicante, como el sucesor del comodatario que hubiese credo que la cosa era propia de su autor. Si
tenemos en cuenta este artculo, pareciera que es imposible usucapir, pues mientras la adquisicin se
realice a ttulo gratuito, es posible reivindicar siempre.
Art. 4.015: Prescrbase tambin la propiedad de cosas inmuebles y dems derechos reales por la posesin continua
de veinte aos, con nimo de tener la cosa para s, sin necesidad de ttulo y buena fe por parte del poseedor, salvo lo
dispuesto respecto a las servidumbres para cuya prescripcin se necesita ttulo.
Art.4.016: Al que posedo durante veinte aos sin interrupcin alguna, no puede oponrsele ni la falta de ttulo ni su
nulidad, ni la mala fe en la posesin. Segn el rgimen de estos dos artculos, pareciera que la prescripcin
de cosas muebles adquiridas a ttulo gratuito requiere de veinte aos, pues el art. 4015 dice cosas
inmuebles y dems derechos reales, lo que parecera englobar derechos reales sobre muebles y no
distingue adquisicin a ttulo oneroso o gratuito. Asimismo, el art.4016 no distingue entre cosas muebles o
inmuebles, pareciendo incluir a todas en la regulacin.
Art 4016 bis: El que durante tres aos ha posedo con buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere el
dominio por prescripcin. Si se trata de cosas muebles cuya transferencia exija inscripcin en registros creados o a
crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos aos en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o
perdidas. En ambos casos la posesin debe ser de buena fe y continua.
Este artculo es el que resuelve el interrogante, pues no distingue entre cosas adquiridas a ttulo oneroso o
gratuito; si bien se refiere expresamente a las cosas robadas o prdidas, por argumento a fortiori, se podr
incluir a las cosas no robadas ni perdidas, hiptesis menos gravosa.
Conclusin: POSESIN + BUENA FE + ADQUISICIN A TTULO GRATUITO: 4016 bis (arg. a fortiori)
(2/3 aos)
c. POSESIN + MALA FE + ADQUISICIN A TTULO ONEROSO: segundo interrogante.
d. POSESIN + MALA FE + ADQUISICIN A TTULO GRATUITO: segundo interrogante. Veamos el caso
del poseedor de mala fe, sea que adquiera a ttulo oneroso o gratuito (hiptesis c y d). corresponde para la
autora citada, la aplicacin de los arts. 4015 y 4016 (20 aos) por analoga, ya que las hiptesis all
planteadas engloban el caso de posesin de mala fe viciosa de inmuebles, inclusive en ausencia de ttulo
oneroso o gratuito
3. ROBADAS O PERDIDAS:
a. cosas no registrables con posesin de buena fe: 4016 bis (3 aos)
b. cosas registrables con posesin de buena fe: 4016 bis (2 aos)
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c. registrables o no, con posesin de mala fe: tercer interrogante. La solucin es igual que en el caso del
segundo interrogante, arts. 4015 y 4016 (20 aos).
As, vemos que siempre que haya mala fe en la posesin de cosas muebles, ser necesario el plazo de 20 aos
para usucapir.
Curso de la prescripcin y alteraciones: renuncia, suspensin, interrupcin y dispensa de la aplicacin.
Renuncia o remisin de la prescripcin: Nos dice el art. Art. 3.965: Todo el que puede enajenar, puede remitir la
prescripcin ya ganada, pero no el derecho de prescribir para lo sucesivo.. Es el caso de quien ya ha usucapido
el bien y renuncia al derecho adquirido sobre la cosa. Al ser un acto de disposicin, se necesita capacidad plena
(18 aos a partir de la reforma al cdigo civil del ao 2009). Siendo una renuncia a un derecho patrimonial que
slo interesa al mbito privado, no hay bice para llevarla a cabo. Distinto es el caso de la prescripcin futura,
cuya prohibicin fundamenta Vlez en la nota al artculo:
Renunciar a una prescripcin cumplida es renunciar al objeto mismo que la prescripcin ha hecho adquirir y por consiguiente,
puede hacerlo el que tenga capacidad para enajenar. Pero renunciar con anticipacin a la prescripcin, es derogar por pactos
una ley que interesa al orden pblico.
La renuncia puede ser expresa o tcita (art. 3989). Analicemos un ejemplo. Ante un juicio de reivindicacin del
antiguo propietario de un inmueble, el demandado (poseedor veinteaal) opone excepcin de prescripcin. Sin
embargo, al efectuarse la constatacin de la vivienda, cuando es interrogado por el oficial pblico, el poseedor
contesta que es el reivindicante el verdadero propietario del inmueble. All, est renunciando a la prescripcin
cumplida. Asimismo, podra hacerlo por escritura pblica.
Suspensin de la prescripcin: El efecto de la suspensin de la prescripcin, es la parlisis en el cmputo del
lapso para prescribir, mientras duren las causales que dieron origen a la suspensin. Slo puede ser invocada en
beneficio de quien est instituida o en perjuicio de quien se establece y no por o en contra de sus cointeresados
(art. 3981), a salvo lo dispuesto por el art. 3982 (caso de derechos reales indivisibles, como la servidumbre).
La prescripcin se suspende en los siguientes casos:
1. MATRIMONIO: Art. 3.969: La prescripcin no corre entre marido y mujer, aunque estn separados de bienes, y aunque
estn divorciados por autoridad competente.
Es el caso de quien ha comenzado a usucapir un bien y luego se casa con el propietario. Durante todo el lapso
del matrimonio, se suspende el cmputo de la prescripcin que es retomado en el caso de que medie divorcio
vincular o nulidad de matrimonio. El artculo trascripto no se refiere al divorcio vincular (inexistente en la poca
de la sancin del cdigo civil) que s rompe el ligamen entre los ex cnyuges.
2. ACEPTACIN DE LA HERENCIA CON BENEFICIO DE INVENTARIO: El beneficio de inventario, consiste en
la posibilidad de los herederos de asumir su condicin hacindose responsables del pasivo del difunto pero slo
hasta el lmite del activo contenido en la masa hereditaria (fijado en el inventario que se practica en el juicio
sucesorio). Desde la reforma de la ley 17711, toda herencia se presume aceptada con beneficio de inventario
(art. 3363). Con este beneficio, el heredero conserva, contra los bienes hereditarios, todos los derechos y
acciones que tena contra el difunto y no se confunden los bienes particulares del heredero con los que
pertenezcan a la herencia (separacin de patrimonios), en tal sentido el art. 3364 indica que su patrimonio no se
confunde con el del difunto, y puede reclamar como cualquier otro acreedor los crditos que tuviese contra la sucesin.
Segn lo antes reseado, parecera que, si un heredero se encontraba usucapiendo un bien del difundo, el plazo
siguiera corriendo a pesar del fallecimiento del propietario. Sin embargo el art. 3974 instituye una suspensin del
plazo: Art. 3.974. El heredero beneficiario no puede invocar a su favor la prescripcin que se hubiese cumplido en perjuicio
de la sucesin que administra. Y en la nota brinda los fundamentos: Porque l debe efectuar todos los actos
conservatorios en inters de los acreedores. No existiendo un plazo legal, la doctrina entiende que el inicio de la
suspensin est dado por la muerte del causante y su fin, por la divisin en hijuelas y su adjudicacin.
3. TUTELA Y CURATELA: Por una cuestin de tica y orden social, los plazos de prescripcin entre tutor-menor
y curador-demente o inhabilitado, no pueden correr mientras dure el vnculo. Tal el principio consagrado en el
siguiente artculo: Art. 3.973: La prescripcin de las acciones de los tutores y curadores contra los menores y las personas
que estn bajo curatela, como tambin las acciones de stos contra los tutores y curadores, no corren durante la tutela o
curatela.
Dispensa de la prescripcin: Dice el artculo 3980: Cuando por razn de dificultades o imposibilidad de hecho, se hubiere
impedido temporalmente el ejercicio de una accin, los jueces estn autorizados a liberar al acreedor, o al propietario, de las
consecuencias de la prescripcin cumplida durante el impedimento, si despus de su cesacin el acreedor o propietario
hubiese hecho valer sus derechos en el trmino de tres meses.
En caso de que el plazo de la prescripcin (ya sea de diez o veinte aos), se cumpla en una fecha en la cual el
propietario del bien usucapido adolece de un impedimento para ejercer la defensa de su propiedad, siempre que
tal impedimento tenga origen en un acontecimiento de fuerza mayor y no en la voluntad de quien invoca la
dispensa, y ya sea que tenga carcter colectivo (como una inundacin) o individual (enfermedad y ausencia de
representacin, secuestro, etc.), natural (cataclismos) o humano (por ejemplo una guerra), el propietario usucapido
tendr tres meses desde que la causal cesare para presentarse ante un juez competente y solicitar se lo dispense
de la prescripcin cumplida. Si bien el artculo indica que los jueces podrn liberar al propietario de los efectos,
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una vez probados los hechos alegados, no podr dejar de otorgar este beneficio si se cumplen los requisitos
legales.
INTERRUPCIN DE LA PRESCRIPCIN: En este caso, se borra el tiempo trascurrido y comienza el cmputo de
la prescripcin otra vez. La interrupcin puede ser NATURAL (desposesin de un ao) o CIVIL (demanda,
reconocimiento del poseedor o compromiso arbitral). Veamos cada caso:
Interrupcin natural. sta se produce cuando hay despojo de la cosa que se est usucapiendo (ya sea por la
accin del propietario contra quien se est prescribiendo o de un tercero). Para que se repute interrumpida la
posesin, el despojante debe poseer la cosa un ao; de esa forma, quien estaba usucapiendo pierde las acciones
posesorias que son ganadas por el despojante. Una vez perdidas las acciones, no importa que el usucapiente
recupere la posesin, el cmputo se inicia de nuevo como si nunca hubiera posedo. Contrariamente, si aqul ha
ejercido sus defensas posesorias en tiempo y ha recuperado la posesin, el plazo sigue corriendo y se computa el
plazo durante el cual estuvo desposedo.
Ejemplo: A est usucapiendo una vivienda. A los tres aos, es desposedo por B:
- si A ejerce las defensas posesorias antes del ao, recupera la posesin y el lapso de prescripcin contina
como si nunca hubiera sido desposedo.
- si A deja pasar un ao, pierde las acciones posesorias y (aunque recupere la posesin) comenzar a usucapir
de nuevo como si nunca hubiese estado en posesin de la cosa (efecto erga omnes).
La interrupcin natural favorece a quien la caus (pues le otorga acciones posesorias) y al propietario, pues es a
quien conviene que el trmino se tenga por no cumplido.
Interrupcin civil. Puede darse por tres causales, a saber:
I. Demanda: la demanda interrumpe la prescripcin an interpuesta ante juez incompetente, defectuosa o sin
capacidad suficiente del actor (art. 3986).
Se entiende demanda en un sentido muy amplio, como cualquier peticin judicial (inclusive beneficio de litigar
sin gastos o embargo preventivo), inclusive se ha considerado interruptiva la demanda dirigida contra un tercero
y no contra el usucapiente, cuando ha mediado un error de hecho excusable.
El efecto interruptivo subsiste hasta que la sentencia pase en autoridad de cosa juzgada y se inicia, para la
mayora de la doctrina, con la interposicin de la demanda (la minora inicia el cmputo desde la notificacin).
Segn el art. 3987, en casos de absolucin del demandado (cuando la defensa posesoria fracasa), as como de
perencin de instancia (la que implica el fenecimiento del proceso pero no del derecho, pudindose incoar la
accin nuevamente), la interrupcin se tiene por no acaecida y, por tanto, todo el tiempo que tramit el proceso
se computa para el plazo de la usucapin.
II. Reconocimiento: es el caso reglado en el art. 3989: La prescripcin es interrumpida por el reconocimiento,
expreso o tcito, que el deudor o el poseedor hace del derecho de aquel contra quien prescriba.; es natural que
se interrumpa la prescripcin en este caso, pues el poseedor est intervirtiendo el ttulo y convirtindose en mero
tenedor, reconociendo en otro un derecho mejor que el propio.
III. Compromiso arbitral: Reza el art. 3988: El compromiso hecho en escritura pblica, sujetando la cuestin de
la posesin o propiedad a juicio de rbitros, interrumpe la prescripcin.; la postura mayoritaria interpreta el
artculo en forma amplia, permitiendo otras formas distintas de la escritura para el compromiso (por ej. acta
judicial); adems, el compromiso extendido en instrumento privado, se ha considerado una promesa de extender
la pertinente escritura pblica.
La interrupcin civil favorece slo a quien la ha impetrado (efecto relativo).
USUCAPIN DECENAL - En caso de que exista buena fe y justo ttulo, el plazo de usucapin de inmuebles es de
diez aos.
Justo ttulo: Hemos dicho que justo ttulo, segn el art. 4010, es aqul que tiene por objeto trasmitir un derecho de
propiedad y se encuentra revestido de las solemnidades exigidas para constituir el derecho real que se intenta
constituir, pero no emana de su titular o (emanando de l) ste no tiene capacidad para disponer; tambin
aclaramos que el ttulo putativo (aqul que no existe o, existiendo, se refiere a un objeto distinto de la cosa
poseda) no sirve de base para este tipo de usucapin. El justo ttulo puede referirse a cualquiera de los derechos
reales que se ejercen por posesin, no necesariamente dominio; por ejemplo, podra hacerse valer para usucapir
un usufructo.
Buena fe: la buena fe se presume (art. 2462), salvo en los casos en que se presume mala fe. Para calificar la
posesin de buena o mala fe, se tiene en cuenta el momento de su adquisicin y en el caso de frutos, el de su
percepcin. Debe tenerse presente que un poseedor de buena fe, pasa a ser de mala fe desde el momento en que
se le notifica la demanda de reivindicacin y en tal sentido se juzgar la restitucin de frutos, mejoras, los riesgos
de prdida de la cosa, etc. (ver cuadro al final del mdulo 1). La mala fe se define por exclusin, toda vez que falta
la buena fe.
Posesin: ya hemos dicho que sta debe ser pblica, pacfica, continua e ininterrumpida. Adems, el animus
posidendi debe connotar el derecho real que se intenta usucapir (dominio, usufructo, etc.)
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Tiempo: el tiempo requerido para la usucapin breve es de diez aos, y a los fines de su cmputo podr
efectuarse accesin de posesiones. Esta institucin est regulada en los arts. 2474/2476 y consiste en la
posibilidad de unir dos o ms posesiones que se siguen una de la otra, siempre que se renan los siguientes
requisitos:
- una debe provenir de la anterior
- deben estar unidas por un vnculo jurdico (por ej. un contrato por el cual se ceden los derechos a la posesin
del inmueble), an cuando sea defectuoso.
- ninguna debe ser viciosa
- no deben estar separadas por un posesin viciosa
De lo expuesto, se sigue que una posesin adquirida de un modo originario nunca podr accederse a la anterior. A
su vez, hemos dicho que para calificar la posesin debamos estarnos al momento de su adquisicin; pues bien, la
primera de las posesiones (o sea aquella a la cual accede la siguiente o las siguientes) es la que va a contar a los
fines de la calificacin. De este modo, si a una posesin ilegtima de mala fe viciosa de diez aos se accede una
posesin ilegtima de buena fe de tres aos, tendremos una posesin ilegtima, de mala fe y viciosa de trece aos.
Sin embargo, en el caso de que la primera posesin fuese de buena fe y la segunda de mala fe, siendo el segundo
poseedor usucapiente, no podr hacer valer la buena fe de la primera posesin a los fines de la usucapin corta,
requirindose adems que l tambin sea de buena fe.
USUCAPIN VEINTEAAL - Los nicos elementos exigidos en este tipo de usucapin, son el plazo de veinte
aos y la posesin pblica, pacfica, continua e ininterrumpida, no siendo necesaria buena fe ni ttulo. Puede un
poseedor de mala fe vicioso usucapir, pero el cmputo de los veinte aos requeridos comenzar el da que se
hayan purgado los vicios (al cesar aqullos o al ao, cuando el propietario pierde las acciones posesorias). En
este caso, a diferencia de la usucapin corta donde hay un ttulo, ser poco probable que el usucapiente invoque
otro derecho real diferente al de dominio. En relacin al usufructo, el uso y la habitacin, rigen las mismas reglas
que para prescribir el dominio y respecto de las servidumbres, que se estudiarn en la parte especial, diremos por
ahora que slo pueden usucapirse las que son continuas y aparentes (art. 3017)
Al igual que la prescripcin corta, puede hacerse valer en juicio como accin o como excepcin. La oportunidad
para oponerla, segn el texto del art. 3962, es al contestar la demanda o en la primera presentacin en el juicio
que haga quien intente oponerla. Para el caso de que se haga valer como accin, se deben cumplimentar los
requisitos exigidos por los artculos pertinentes de la Ley 14.159, a saber:
ARTCULO 24: En el juicio de adquisicin del dominio de inmuebles por la posesin continuada de los mismos (artculo 4015 y
concordantes del Cdigo Civil) se observarn las siguientes reglas:
a) El juicio ser de carcter contencioso y deber entenderse con quien resulte titular del dominio de acuerdo con las
constancias del catastro, Registro de la Propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble, cuya certificacin
sobre el particular deber acompaarse con la demanda. Si no se pudiera establecer con precisin quin figura como titular
al tiempo de promoverse la demanda, se proceder en la forma que los cdigos de procedimientos sealan para la citacin
de personas desconocidas;
b) Con la demanda se acompaar plano de mensura, suscripto por profesional autorizado y aprobado por la oficina tcnica
respectiva, si la hubiere en la jurisdiccin;
c) Se admitir toda clase de pruebas, pero el fallo no podr basarse exclusivamente en la testimonial. Ser especialmente
considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que graven el inmueble, aunque los recibos no figuren a
nombre de quien invoca la posesin;
d) En caso de haber inters fiscal comprometido, el juicio se entender con el representante legal de la Nacin, de la
provincia o de la municipalidad a quien afecte la demanda.
En relacin a la prueba rendida en juicio, es importante dejar sentado que tanto los actos posesorios como el pago
de impuestos acreditados, harn mella en el juzgador en tanto se reputen cumplidos durante los veinte aos de
posesin, no sera prueba idnea por ejemplo el pago de impuestos de los ltimos veinte aos realizado el mes
anterior al inicio de la demanda.
USUCAPIN DE MUEBLES - Nos remitimos a lo expuesto supra sobre cosas muebles, agregando solamente
que en el texto primigenio del cdigo civil no estaba prevista la usucapin de muebles, incorporndose con la
reforma de la ley 17.711 el art. 4016 bis. Art. 4.016 bis: El que durante tres aos ha posedo con buena fe una cosa
mueble robada o perdida, adquiere el dominio por prescripcin. Si se trata de cosas muebles cuya transferencia exija
inscripcin en registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos aos en el mismo supuesto de tratarse
de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la posesin debe ser de buena fe y continua.