CURSUL NR.

2, PARTEA I
5.1.3. Incapacitatea de a cumpra a mandatarilr !Art. 1."5# alin. 1 lit. a$ C.ci%.&
Potrivit art. 1654 alin. (1) lit. a) C.civ. Sunt incapabili de a cumpra, direct sau prin persoane interpuse,
chiar i prin licita!ie public" a) mandatarii, pentru bunurile pe care sunt #nsrcina!i s le v$nd% e&cep!ia
prev'ut la art. 1.()4 alin. (1) rm$ne aplicabil.*
+andatarii #mputernici!i a vinde un lucru nu pot s,l cumpere #ntruc$t , de re-ul , nu se poate admite
ca o persoan s cumule'e i rolul de repre'entant al v$n'torului i cel de cumprtor. Cumprtorul
tratea' #n .apt (ne-ocia') cu mandatarul, iar atunci c$nd aceeai persoan ar avea i calitatea de mandatar
i pe aceea de cumprtor nu ar mai putea e&ista o ne-ociere veritabil, #n cadrul creia .iecare participant
s,i poat sus!ine interesele. /e-ea a stabilit aceast prohibi!ie pentru ca mandatarul s nu .ie pus #n
situa!ia de a ale-e #ntre interesul su, care este de a cumpra c$t mai ie.tin, i interesul pe care trebuie s,l
apere (cel al v$n'torului), ob!in$nd pre!ul cel mai ridicat. 0n ipote'a #n care mandatarul cumpr bunul pe
care este #nsrcinat s #l v$nd, v$n'torul poate cere anularea v$n'rii. 1e men!ionat .aptul c mandatarul,
cumprtor nu poate cere anularea v$n'rii nici #n calitatea sa de cumprtor i nici #n aceea de
repre'entant al v$n'torului% numai acesta din urm poate invoca nulitatea relativ a v$n'rii (art. 1.656
C.civ.). 2cest te&t de le-e urmrete s e&clud posibilitatea ca mandatarul s se prevale'e de calitatea sa
spre a #nltura consecin!ele neconvenabile pentru el ale propriei turpitudini.
2rt. 1.()4 alin. (1) C.civ. prevede" 3Contractul #ncheiat de repre'entant cu sine #nsui, #n nume propriu,
este anulabil numai la cererea repre'entatului, cu e&cep!ia ca'ului #n care repre'entantul a .ost #mputernicit
#n mod e&pres #n acest sens sau cuprinsul contractului a .ost determinat #n asemenea mod #nc$t s e&clud
posibilitatea unui con.lict de interese.*
1in coroborarea prevederilor art. 1654 alin. (1) lit. a) te'a a 44,a i art. 1.()4 C.civ. re'ult urmtoarele"
i) contractul de v$n'are #ncheiat #ntre v$n'torul repre'entat de mandatar i mandatar #nsui nu este lovit
de nulitate relativ #n ipote'a #n care mandatarul a .ost #mputernicit #n mod e&pres de ctre v$n'tor s
cumpere bunul acestuia. 5u este obli-atoriu ca #n acest ca' v$n'torul s stabileasc elementele
contractului (pre!, momentul predrii bunului etc.), rela!iile de #ncredere .iind acelea care #l determin pe
v$n'tor s,i dea acordul ca mandatarul s cumpere bunul.
ii) contractul de v$n'are #ncheiat #ntre v$n'torul repre'entat de mandatar i mandatar #nsui nu este
lovit de nulitate relativ nici #n ipote'a #n care cuprinsul contractului 6 adic acele elemente ale
contractului care puteau fi negociate de ctre mandatar cu potenialul cumprtor , a .ost determinat #n
asemenea mod #nc$t s e&clud posibilitatea unui con.lict de interese #ntre v$n'tor i mandatar. 1e
e&emplu, a .ost stabilit un pre! .i&, iar #n privin!a celorlalte obli-a!ii ale pr!ilor nu a e&istat nicio nuan!
.a! de prevederile le-ale din materia contractului de v$n'are% sau, v$n'torul a pus la dispo'i!ia
mandatarului un contract de v$n'are cuprin'$nd toate clau'ele, d$ndu,i instruc!iuni mandatarului s,i
v$nd bunul celui care va accepta toate aceste clau'e
1
.
+ai preci'm i urmtorul aspect" are calitatea de mandatar i intr sub inciden!a prohibi!iei prev'ute
de art. 1654 alin. (1) lit. a) C.civ. i executorul testamentar
7
care, dup ce a ob!inut #ncuviin!area instan!ei
de 8udecat, procedea' la v$n'area bunurilor succesorale pentru a ob!ine sume su.iciente pentru
e&ecutarea le-atelor. 0n acest sens, art. 1)97 alin. 7 C.civ. prevede c e&ecutorul testamentar rspunde ca
un mandatar #n le-tur cu e&ecutarea dispo'i!iilor testamentare
(
.
5.1.#. Incapacitatea prin'ilr, tutrelui, curatrului, admini(tratrului pr%i)riu !Art. 1."5#
alin. 1 lit. *$ C.ci%.&
1
Preci'm c #n ipote'a #n care mandatarul #l repre'int at$t pe v$n'tor, c$t i pe cumprtor (dubla
repre'entare), contractul de v$n'are este anulabil la cererea oricreia dintre pr!ile contractante. 0n acest ca', temeiul
8uridic al ac!iunii #n anulabilitate #l constituie art. 1()4 C.civ., iar nu art. 1654 C.civ., deoarece mandatarul nu are
statutul de cumprtor, adic de parte a contractului de v$n'are, ci este doar doar un mandatar al ambelor pr!i.
7
:&ecu!iunea testamentar este o dispo'i!ie cuprins #n testament prin care testatorul desemnea' una sau mai
multe persoane, con.erindu,le #mputernicirea necesar pentru a putea asi-ura e&ecutarea dispo'i!iilor testamentare
(art. 1);; C.civ.)
(
2 se vedea i <. 1inc, op.cit., p. 49.
1
Potrivit art. 1654 alin. (1) lit. b) C.civ. Sunt incapabili de a cumpra, direct sau prin persoane interpuse,
chiar i prin licita!ie public" b) prin!ii, tutorele, curatorul, administratorul provi'oriu, pentru bunurile
persoanelor pe care le repre'int%*
n privina prinilor, art. 5)1 alin. (1) C.civ. prevede c 3Prin!ii au dreptul i #ndatorirea de a
administra bunurile copilului lor minor, precum i de a,l repre'enta #n actele 8uridice civile ori de a,i
#ncuviin!a aceste acte, dup ca'.*, iar art. 5)7 alin. (1) C.civ. dispune c 31repturile i #ndatoririle prin!ilor
cu privire la bunurile copilului sunt aceleai cu cele ale tutorelui, dispo'i!iile care re-lementea' tutela
.iind aplicabile #n mod corespun'tor.*
n ceea ce privete tutorele, art. 14( C.civ. prevede c 3=utorele are #ndatorirea de a,l repre'enta pe
minor #n actele 8uridice, dar numai p$n c$nd acesta #mplinete v$rsta de 14 ani.*
2rt. 14; C.civ. prevede c 3(1) :ste inter'is, sub sanc!iunea nulit!ii relative, #ncheierea de acte 8uridice
#ntre tutore sau so!ul, o rud #n linie dreapt ori .ra!ii sau surorile tutorelui, pe de o parte, i minor, pe de
alt parte. (7) Cu toate acestea, oricare dintre persoanele prev'ute la alin. (1) poate cumpra la licita!ie
public un bun al minorului, dac are o -aran!ie real asupra acestui bun ori #l de!ine #n coproprietate cu
minorul, dup ca'.* 2adar, art. 14; C.civ. e&tinde s.era persoanelor care sunt incapabile de a #ncheia acte
8uridice (iar nu numai contracte de v$n'are) cu minorul.
5u e&ist nicio contradic!ie #ntre prevederile art. 1654 alin. 1 lit. b) C.civ., care prevd c tutorele este
incapabil s cumpere bunurile minorului pe care #l repre'int chiar i prin licita!ie public, i prevederile
art. 14; alin. 7 C.civ. care permit tutorelui s cumpere la licita!ie public un bun al minorului% ast.el, #n
acest din urm ca' este necesar ca tutorele s aib o -aran!ie real asupra bunului minorului (de e&emplu,
minorul a motenit un apartament ipotecat de tatl su #n .avoarea tutorelui pentru -arantarea unui
#mprumut) sau ca tutorele s de!in bunul #n coproprietate cu minorul (c$nd este .iresc s i se permit
tutorelui coproprietar s participe la licita!ie i s devin ast.el proprietar e&clusiv al bunului).
n privina curatorului, acesta poate .i numit #n condi!iile art. 11> alin.6, 15), 15;, 159 C.civ. i are un
statut 8uridic similar cu cel al tutorelui.
Administratorul provizoriu poate .i numit #n condi!iile art. ;99 C.civ. 2st.el, dac .iduciarul nu #i
#ndeplinete obli-a!iile sau pune #n pericol interesele care i,au .ost #ncredin!ate, constituitorul,
repre'entantul su sau bene.iciarul poate cere #n 8usti!ie #nlocuirea .iduciarului. P$n la solu!ionarea cererii
de #nlocuire, constituitorul, repre'entantul su sau, #n lipsa acestora, bene.iciarul va numi un administrator
provizoriu al masei patrimoniale fiduciare. +andatul administratorului provi'oriu #ncetea' #n momentul
#nlocuirii .iduciarului sau #n momentul respin-erii de.initive a cererii de #nlocuire. 5umirea noului .iduciar
i a administratorului provi'oriu poate .i dispus de instan!a de 8udecat numai cu acordul acestora.
2cest administrator provi'oriu nu poate cumpra bunurile care .ac parte din masa patrimonial
.iduciar.
0nclcarea prohibi!iei prev'ute de art. 1654 alin. (1) lit. b) C.civ. se sanc!ionea' cu nulitatea relativ a
contractului de v$n'are. 5ici de aceast dat cei incapabili nu pot s cear anularea v$n'rii nici #n nume
propriu i nici #n numele persoanei ocrotite (art. 1.656 C.civ.). 0n privin!a momentului de la care #ncepe s
cur- prescrip!ia, art. 7.5(7 C.civ. prevede c 3Prescrip!ia nu #ncepe s cur-, iar, dac a #nceput s cur-,
ea se suspend" ?@A 2. #ntre prin!i, tutore sau curator i cei lipsi!i de capacitate de e&erci!iu sau cu
capacitate de e&erci!iu restr$ns ori #ntre curatori i cei pe care #i repre'int, ct timp dureaz ocrotirea i
socotelile nu au fost date i aprobate% 3. #ntre orice persoan care, #n temeiul le-ii, al unei hotr$ri
8udectoreti sau al unui act 8uridic, administrea' bunurile altora i cei ale cror bunuri sunt ast.el
administrate, ct timp administrarea nu a ncetat i socotelile nu au fost date i aprobate%B
5.1.5. Incapacitatea +unc'inarilr pu*lici, ,udectrilr (indici, practicienilr -n in(l%en',
e.ecutrilr, precum /i a altr a(emenea per(ane !Art. 1."5# alin. 1 lit. c$ C.ci%.&
Potrivit art. 1654 alin. (1) lit. c) C.civ. Sunt incapabili de a cumpra, direct sau prin persoane interpuse,
chiar i prin licita!ie public" c) .unc!ionarii publici, 8udectorii,sindici, practicienii #n insolven!,
e&ecutorii, precum i alte asemenea persoane, care ar putea in.luen!a condi!iile v$n'rii .cute prin
intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administrea' ori a cror administrare o
suprave-hea'.*
n privina funcionarilor publici, art. 7 din /e-ea nr. 199C1>>> privind Statutul .unc!ionarilor publici
prevede c 3Dunc!ionarul public este persoana numit, #n condi!iile le-ii, #ntr,o .unc!ie public. Persoana
7
care a .ost eliberat din .unc!ia public i se a.l #n corpul de re'erv al .unc!ionarilor publici #i pstrea'
calitatea de .unc!ionar public.*, iar .unc!ia este de.init ca .iind 3ansamblul atribu!iilor i
responsabilit!ilor, stabilite #n temeiul le-ii, #n scopul reali'rii prero-ativelor de putere public de ctre
administra!ia public central, administra!ia public local i autorit!ile administrative autonome.*
4

0n con.ormitate cu prevederile art. 11 alin. 7 din /e-ea nr. 95C7))6 privind procedura insolven!ei,
judectorul-sindic e&ercit controlul 8udectoresc al activit!ii administratorului 8udiciar iCsau al
lichidatorului i solu!ionea' procesele i cererile de natur 8udiciar a.erente procedurii insolven!ei. 0n
condi!iile #n care potrivit art. 75 lit. i) din /e-ea nr. 95C7))6 lichidatorul are printre atribu!iile sale i
v$n'area bunurilor din averea debitorului, iar 8udectorul,sindic controlea' aceast activitate, el devine
incapabil de a cumpra bunurile v$ndute de ctre lichidator.
2ctivitatea practicienilor #n insolven! este re-lementat de E.F.G. nr. 96C7))6 privind or-ani'area
activit!ii practicienilor #n insolven!. 2rt. 1
1
prevede c practicienii #n insolven! pot #ndeplini calitatea de
administrator judiciar, licidator, conciliator, precum i orice alt calitate prev'ut de le-e
5
. 0ndeplinirea
acestor calit!i se .ace prin preluarea .unc!iei i e&ercitarea atribu!iilor speci.ice #n condi!iile le-ii i ale
actului de numire ori a hotr$rii de desemnare.
2ctivitatea e&ecutorilor este re-lementat de /e-ea nr. 199C7))) privind e&ecutorii 8udectoreti.
Potrivit art. 7, e&ecutorii 8udectoreti sunt #nvesti!i s #ndeplineasc un serviciu de interes public. 0n
con.ormitate cu prevederile Codului de procedur civil (art. ;57 i urm. #n privin!a bunurilor mobile,
respectiv art. 94( i urm. #n privin!a bunurilor imobile), v$n'area bunurilor supuse e&ecutrii silite se
e.ectuea' prin intermediul e&ecutorului 8udectoresc. +ai sunt relevante i prevederile art. 46 din /e-ea
nr. 199C7))) potrivit cu care 3:ste inter'is e&ecutorilor 8udectoreti s dob$ndeasc direct sau prin
persoane interpuse, pentru ei sau pentru al!ii, bunurile ce au .cut obiectul activit!ii de e&ecutare silit.*
2cest te&t are o s.er mai lar- dec$t te&tul din Codul civil. Considerm c art. 46 nu a .ost abro-at
implicit de noul Cod civil
6
, ci scopul le-iuitorului a .ost acela de a inter'ice implicarea sub orice .orm a
e&ecutorilor 8udectoreti #n cadrul procedurilor de e&ecutare silit derulate de cole-ii lor. 1ac un e&ecutor
ar putea cumpra un bun v$ndut de un alt e&ecutor s,ar crea suspiciuni .oarte serioase cu privire la
corectitudinea procedurii de e&ecutare silit i de aceea le-iuitorul a mani.estat o e&i-en! sporit, menit a
prote8a presti-iul pro.esiei de e&ecutor 8udectoresc.
Sinta-ma 3i alte asemenea persoane, care ar putea in.luen!a condi!iile v$n'rii .cute prin intermediul
lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administrea' ori a cror administrare o suprave-hea'*
repre'int un 3te&t de re'erv*, menit s acopere alte cate-orii de persoane care e&ercit prero-ative de
4
Potrivit art. 7 alin. ( din /e-ea nr. 199C1>>> 32ctivit!ile des.urate de .unc!ionarii publici, care implic
e&ercitarea prero-ativelor de putere public, sunt urmtoarele" a$ punerea #n e&ecutare a le-ilor i a celorlalte acte
normative% *$ elaborarea proiectelor de acte normative i a altor re-lementri speci.ice autorit!ii sau institu!iei
publice, precum i asi-urarea avi'rii acestora% c$ elaborarea proiectelor politicilor i strate-iilor, a pro-ramelor, a
studiilor, anali'elor i statisticilor necesare reali'rii i implementrii politicilor publice, precum i a documenta!iei
necesare e&ecutrii le-ilor, #n vederea reali'rii competen!ei autorit!ii sau institu!iei publice% d$ consilierea,
controlul i auditul public intern% e$ -estionarea resurselor umane i a resurselor .inanciare% +$ colectarea crean!elor
bu-etare% 0$ repre'entarea intereselor autorit!ii sau institu!iei publice #n raporturile acesteia cu persoane .i'ice sau
8uridice de drept public sau privat, din !ar i strintate, #n limita competen!elor stabilite de conductorul autorit!ii
sau institu!iei publice, precum i repre'entarea #n 8usti!ie a autorit!ii sau institu!iei publice #n care #i des.oar
activitatea% 1$ reali'area de activit!i #n con.ormitate cu strate-ia de in.ormati'are a administra!iei publice.*
5
Administratorul judiciar este practicianul #n insolven! compatibil, autori'at #n condi!iile le-ii, desemnat s
e&ercite atribu!iile prev'ute de le-e sau stabilite de instan!a de 8udecat, #n procedura insolven!ei, #n perioada de
observa!ie i pe durata procedurii de reor-ani'are.
!icidatorul este practicianul #n insolven! compatibil, autori'at #n condi!iile le-ii, desemnat s conduc
activitatea debitorului #n cadrul procedurii de .aliment, at$t #n procedura -eneral, c$t i #n procedura simpli.icat, i
s e&ercite atribu!iile prev'ute de le-e sau pe cele stabilite de instan!a de 8udecat.
"onciliatorul este practicianul #n insolven! compatibil, autori'at, desemnat s e&ercite atribu!iile prev'ute de
le-e sau cele stabilite de instan!a de 8udecat, #n cadrul procedurii de concordat preventiv.
#andatarul ad-oc este practicianul #n insolven! compatibil, autori'at #n condi!iile le-ii, desemnat s e&ercite
atribu!iile prev'ute de le-e sau cele stabilite de instan!a de 8udecat, #n cadrul mandatului ad,hoc.
6
Pentru o opinie contrar, a se vedea <. 1inc, op.cit.$ p. 4;.
(
putere public. 2adar, art. 1.654 alin. 1 lit. c) C.civ. con!ine o enumerare e&empli.icativ, iar nu limitativ.
/e-iuitorul a avut #n vedere apari!ia unor situa!ii noi, care ar putea intra sub inciden!a acestui te&t de le-e,
.r a .i nevoie ca re-lementarea din noul Cod civil s .ie completat. E ast.el de persoan poate .i #n
pre'ent notarul public care procedea' la lichidarea pasivului succesoral #n condi!iile art. 17) i urm. din
/e-ea notarilor publici i a activit!ii notariale nr. (6C1>>5
;
0nclcarea interdic!iei prev'ute de art. 1654 alin. (1) lit. c) C.civ. se sanc!ionea' cu nulitatea absolut a
contractului de v$n'are, aplic$ndu,se re-imul 8uridic al acestei nulit!i (poate .i invocat de orice persoan
interesat, pe cale de ac!iune sau de e&cep!ie, iar instan!a are obli-a!ia s o invoce din o.iciu% poate .i
invocat oric$nd% contractul nu este susceptibil de con.irmare).
5.2. Incapacit'i de a %inde
Potrivit art. 1.655 alin. (1) C.civ., 3Persoanele prev'ute la art. 1.654 alin. (1) nu pot, de asemenea, s
v$nd bunurile proprii pentru un pre! care const #ntr,o sum de bani provenit din v$n'area ori e&ploatarea
bunului sau patrimoniului pe care #l administrea' ori a crui administrare o suprave-hea', dup ca'.* 1e
e&emplu, mandatarul este #nsrcinat s v$nd un bun apar!in$nd mandantului, iar cu o parte din pre!ul
ob!inut cumpr pentru mandant un bun ce apar!ine mandatarului% #n acest ca', mandatarul este v$n'tor,
iar mandantul (repre'entat de mandatar) este cumprtor, con.lictul de interese .iind evident. =ot ast.el,
administratorul provi'oriu al unei masei patrimoniale .iduciare vinde bunuri proprii, iar pre!ul este pltit
din sumele ob!inute din administrarea bunurilor din masa .iduciar. 1e asemenea, un .unc!ionar public
vinde bunuri proprii (de pild, materiale de construc!ii) pentru repararea unui bun a crui administrare o
suprave-hea', iar pre!ul este pltit din chiriile #ncasate ca urmare a #nchirierii bunului care urmea' a .i
reparat.
0n privin!a sanc!iunii aplicabile, lu$nd #n considerare natura interesului ocrotit, contractul de v$n'are
#ncheiat #n calitate de v$n'tori de persoanele men!ionate la art. 1654 alin. (1) lit. a) i b) C.civ. este lovit de
nulitate relativ, iar cel #ncheiat de persoanele men!ionate la art. 1654 alin. (1) lit. c) C.civ. este lovit de
nulitate absolut.
%. "onsimmntul prilor. &romisiunea unilateral de vnzare i de cumprare. &romisiunea
bilateral de vnzare. &actul de opiune. 'reptul de preempiune.
". Cn(im'm2ntul. H$n'area, ca i orice alt contract, se #ncheie prin consim!m$ntul pr!ilor. 2cordul
de voin! #ntre pr!i este totdeauna necesar i totodat su.icient , cu e&cep!iile prev'ute de le-e
9
, #n
vederea .ormrii contractului.
0ntruc$t problemele 8uridice privitoare la consim!m$nt, la principiul autonomiei de voin! i libertatea
contractual, precum i la momentul #ncheierii contractului sunt cunoscute de la teoria actului 8uridic i
teoria -eneral a obli-a!iilor, iar #n materia v$n'rii se aplic re-ulile dreptului comun, urmea' s
anali'm numai anumite probleme speci.ice v$n'rii" promisiunea de v$n'are (unilateral sau bilateral),
promisiunea bilateral de v$n'are, pactul de op!iune i dreptul de preemp!iune.
3. Prmi(iunea unilateral de %2n)are. 0nainte de a arta ce anume se #n!ele-e prin promisiunea
unilateral de v$n'are, este necesar s .acem c$teva preci'ri privind o.erta de a contracta i promisiunea
unilateral (ca act 8uridic unilateral).
;
2rt. 17) prevede c 0n cadrul procedurii succesorale notariale, notarul public va putea proceda la lichidarea
pasivului succesoral, cu acordul tuturor motenitorilor.B, iar art. 177 alin. (1) dispune c /ichidarea se .ace de ctre
notarul public #nvestit cu de'baterea procedurii succesorale sau sub suprave-herea acestuia, ori de c$te ori #n masa
succesoral este dovedit un pasiv e&i-ibil.B Halori.icarea bunurile mobileCimobile care au apar!inut de.unctului va
putea .i .cut .ie prin v$n'area bunurilor la licita!ie public, .ie prin #ncheierea unor acte de dare #n plat cu
creditorii succesiunii, #n condi!iile le-ii (art. 17;).
9
:&proprierea pentru cau' de utilitate public (care se studia' la materia drepturilor reale) repre'int, #n .ond,
tot o v$n'are, dar .or!at, independent de consim!m$ntul proprietarului. Pre!ul , numit #n aceast materie
desp-ubire , se stabilete de comun acord cu proprietarul, iar #n ca' de diver-en! prin 8usti!ie (art. 44 din
Constitu!ie i /e-ea nr. ((C1>>4 privind e&proprierea pentru cau' de utilitate public). 0n msura #n care le-ea
special nu prevede alt.el, #n ca' de e&propriere se aplic re-ulile prev'ute pentru contractul de v$n'are (de
e&emplu, obli-a!ia de -aran!ie a v$n'torului pentru evic!iune sau vicii ascunse).
4
Potrivit art. 1.199 C.civ., o propunere constituie ofert de a contracta dac aceasta con!ine su.iciente
elemente pentru .ormarea contractului i e&prim inten!ia o.ertantului de a se obli-a #n ca'ul acceptrii ei
de ctre destinatar. E.erta de a contracta este un act 8uridic unilateral.
&romisiunea unilateral (numit i angajamentul unilateral) este tot un act 8uridic unilateral i este
re-lementat de art. 1(7; C.civ. 2st.el, 3Promisiunea unilateral .cut cu inten!ia de a se obli-a
independent de acceptare #l lea- numai pe autor. 1estinatarul actului poate s re.u'e dreptul ast.el nscut.
1ac autorul actului nu a stipulat e&pres un termen, promisiunea se consider .cut pentru o anumit
durat, potrivit cu natura obli-a!iei i cu #mpre8urrile #n care a .ost asumat. B 0n doctrin
>
se d ca
e&emplu de promisiune unilateral acel act unilateral prin care autorul unei .apte ilicite cau'atoare de
pre8udicii se obli- s plteasc victimei o sum de bani% dac victima accept desp-ubirile o.erite de
autor, ea poate s solicite e&ecutarea an-a8amentului unilateral.
n cazul promisiunii unilaterale de vnzare$ o persoan$ prevznd un eventual interes pentru ea de a
dobndi proprietatea unui bun$ primete promisiunea proprietarului de a vinde acel bun$ rezervndu-i
facultatea de a-i manifesta ulterior - de obicei nuntrul unui termen - consimmntul su de a-l
cumpra. 1e e&emplu, locatorul,proprietar se obli- .a! de locatar s,i v$nd, la un pre! stabilit, lucrul dat
#n loca!iune, dac locatarul #i va mani.esta voin!a de a,l cumpra% locatarul primete propunerea
proprietarului, dar #i re'erv dreptul ca ulterior s,i mani.este voin!a #n sensul de a cumpra sau nu acel
bun.
E promisiune de v$n'are acceptat cu aceast re'erv constituie, ne#ndoielnic, un contract (i nu un act
unilateral de voin!), dar nu constituie o v$n'are , .iind distinct de ea , i nu poate produce e.ectele unei
v$n'ri
1)
. Promitentul nu i,a dat acordul la v$n'area bunului, ci doar a promis c #n viitor va #ncheia
contractul, ceea ce #nseamn c pentru #ncheierea contractului de v$n'are este obli-atoriu ca promitentul
s,i dea un nou acord, de data aceasta la v$n'are. Promisiunea de v$n'are este de .apt un antecontract,
care d natere la un drept de crean!, una dintre pr!i .iind obli-at (obligaia de a face) .a! de cealalt
parte s v$nd #n viitor un anumit bun
11
, bene.iciarul promisiunii put$nd opta #n sensul de a,l cumpra ori
nu.
Potrivit art. 17;> alin. 1 C.civ. 3Promisiunea de a contracta trebuie s con!in toate acele clau'e ale
contractului promis, #n lipsa crora pr!ile nu ar putea e&ecuta promisiunea.* Cu alte cuvinte, pr!ile trebuie
s prevad at$t bunul, c$t i pre!ul v$n'rii. 0n privin!a .ormei, chiar dac v$n'area ar .i un contract solemn
(de e&emplu, privete trans.erul propriet!ii asupra unui bun imobil), promisiunea nu trebuie s #mbrace
.orma autentic prev'ut de le-e pentru contractul de v$n'are% le-iuitorul a apreciat c ar .i prea
#mpovrtor pentru pr!ile contractante s #ncheie at$t promisiunea, c$t i contractul de v$n'are #n .orm
autentic.
Promisiunea de v$n'are este un contract unilateral, #ntruc$t creea' obli-a!ii numai pentru una dintre
pr!i (promitent). :ste #ns posibil ca, #n schimbul dreptului de op!iune ce i se con.er, bene.iciarul
promisiunii s se obli-e la plata unei sume de bani (pre!ul dreptului de op!iune sau pre!ul indisponibili'rii
bunului), ca' #n care promisiunea unilateral de a vinde va .i un antecontract sinalagmatic, dar, evident,
.r a se .i trans.ormat #ntr,o promisiune bilateral de v$n'are, cci bene.iciarul nu #i asum obli-a!ia de a
cumpra, ci numai aceea de a plti pre!ul op!iunii ce i se con.er. =ot ast.el, dac bene.iciarul promisiunii
se obli- la plata unei sume de bani #n ca'ul #n care va opta #n sens ne-ativ (adic nu va cumpra bunul).
Iene.iciarul promisiunii trebuie s opte'e #n sensul de a cumpra sau nu #n cadrul termenului prev'ut
#n promisiunea unilateral de v$n'are. 1ac pr!ile nu au prev'ut un termen (ceea ce se #nt$mpl destul de
rar), #n con.ormitate cu prevederile art. 1.415 alin. 7 i ( C.civ., la sesi'area oricreia dintre pr!ile
>
2 se vedea, de e&emplu, /.Pop, 4.,D. Popa, S.,4. Hidu, *ratat elementar de drept civil.+bligaiile, :d.Fniversul
Juridic, Iucureti, 7)17, p. ((;.
1)
H'. i +.I.Cantacu'ino, op.cit.$ p.656. Promisiunea de v$n'are nu trans.er proprietatea, ci d natere numai
unor obli-a!ii cu caracter personal pentru una din pr!i, cealalt parte pstr$ndu,i libertatea de a decide (=S, col.civ.,
dec.nr.561C1>4>, #n J5 nr.5,6, 1>4>, p.6)9). Promisiunea unilateral nu trebuie s .ie con.undat cu v$n'area sub
condi!ie sau a.ectat de un termen, #ntruc$t prima are ca obiect o obli-a!ie de a face, iar cea de,a doua o obli-a!ie de
a da.
11
=S, col.civ., dec.nr.1);1C1>64, #n C1 1>64, p.;7% Plenul =S, dec. de #ndrumare nr. ;C1>6;, #n C1, 1>6;, p.7;,
79% s.civ., dec.nr.199C1>91, #n <<1 nr.1), 1>91, p.;1.
5
contractante, instan!a poate s .i&e'e termenul, cererea urm$nd s .ie solu!ionat potrivit re-ulilor
aplicabile ordonan!ei preedin!iale
17
.
0n situa!ia #n care bene.iciarul promisiunii opteaz n sensul de a cumpra bunul, deosebim dou
situa!ii" i) #n ca'ul #n care contractul de v$n'are este consensual (de e&emplu, vi'ea' un obiect de mobilier
sau un bun de u' casnic), opt$nd #n sensul de a cumpra bunul bene.iciarul #i e&prim consim!m$ntul la
#ncheierea contractului de v$n'are, iar pentru per.ectarea contractului de v$n'are este necesar ca i
promitentul s #i dea consim!m$ntul la v$n'are (reamintim c promitentul i,a dat consim!m$ntul doar
pentru #ncheierea promisiunii de v$n'are)% ii) #n ca'ul #n care contractul de v$n'are este solemn (de
e&emplu, vi'ea' un apartament, iar .orma autentic este cerut ad validitatem), opt$nd #n sensul de a
cumpra bunul bene.iciarul se obli- s #ncheie contractul de v$n'are% #n acest ca', pentru per.ectarea
contractului de v$n'are este necesar ca at$t promitentul, c$t i bene.iciarul s #i e&prime consim!m$ntul
la v$n'are #n .a!a notarului public, iar la acel moment se vor aprecia condi!iile de validitate ale contractului
de v$n'are (de e&emplu, capacitatea).
2tunci c$nd bene.iciarul promisiunii optea' #n sensul de a nu cumpra bunul, contractul de v$n'are nu
se va mai per.ecta, iar promitentul va .i #n drept s pstre'e pre!ul dreptului de op!iune (pre!ul
indisponibili'rii bunului), dac a .ost convenit un ast.el de pre!.
1ac bene.iciarul optea' #n sensul cumprrii bunului, iar promitentul re.u' s #ncheie contractul de
v$n'are, bene.iciarul promisiunii are mai multe posibilit!i" i) s solicite obli-area promitentului la plata de
daune,interese (con.orm art. 1.5() i urm. i art. 1.7;> alin. 7 C.civ.), !in$nd seama i de eventuala clau'
penal stipulat. :vident, bene.iciarul va trebui s .ac dovada pre8udiciului ce i s,a cau'at% ii) #n ca'ul #n
care promisiunea are un caracter sinala-matic, iar bene.iciarul a pltit de8a pre!ul dreptului de op!iune, el
poate s solicite re'olu!iunea acestei promisiuni cu obli-area promitentului la daune,interese (art. 1.54>
alin. 1 C.civ.). 1ac ac!iunea #n re'olu!iune se va admite, bene.iciarul va avea dreptul la restituirea pre!ului
dreptului de op!iune pltit, precum i la desp-ubiri pentru acoperirea inte-ral a pre8udiciului ce i s,a
cau'at% iii) atunci c$nd i,a e&ecutat propriile obli-a!ii, iar bunul se mai a.l #n patrimoniul promitentului,
bene.iciarul poate cere instan!ei s pronun!e o hotr$re care s !in loc de contract de v$n'are (art. 1.7;>
alin. ( te'a 4 i art. 1.66> alin. 1 i ( C.civ.). Prin hotr$rea pronun!at, instan!a va suplini consim!m$ntul
promitentului, sin-urul element care lipsete pentru ca v$n'area s .ie per.ect. 1reptul la ac!iunea av$nd
ca obiect pronun!area unei hotr$ri care s !in loc de contract de v$n'are se prescrie #n termen de 6 luni de
la data la care contractul trebuia #ncheiat (art. 1.66> alin. 7 i ( C.civ.).
Preci'm c potrivit art. >)6 C.civ. 3(1) Promisiunea de a #ncheia un contract av$nd ca obiect dreptul de
proprietate asupra imobilului sau un alt drept #n le-tur cu acesta se poate nota #n cartea .unciar, dac
promitentul este #nscris #n cartea .unciar ca titularul dreptului care .ace obiectul promisiunii, iar
antecontractul, sub sanc!iunea respin-erii cererii de notare, prevede termenul #n care urmea' a .i #ncheiat
contractul. 5otarea se poate e.ectua oric$nd #n termenul stipulat #n antecontract pentru e&ecutarea sa, dar
nu mai t$r'iu de 6 luni de la e&pirarea lui. 42$ Promisiunea se va putea radia, dac cel #ndrept!it nu a cerut
instan!ei pronun!area unei hotr$ri care s !in loc de contract, #n termen de 6 luni de la trecerea termenului
.i&at pentru #ncheierea lui sau dac, #ntre timp, imobilul a .ost de.initiv ad8udecat #n cadrul v$n'rii silite de
ctre un ter! care nu este !inut s rspund de obli-a!iile promitentului. 43$ <adierea se va dispune din
o.iciu, dac, p$n la e&pirarea termenului de 6 luni prev'ut la alin. (7), n,a .ost cerut #nscrierea dreptului
care a .cut obiectul promisiunii, cu e&cep!ia ca'ului c$nd cel #ndrept!it a cerut notarea #n cartea .unciar a
ac!iunii prev'ute la alin. (7). 1e asemenea, promisiunea se va radia din o.iciu #n toate ca'urile c$nd, p$n
la #ncheierea contractului amintit mai sus ori p$n la solu!ionarea de.initiv a ac!iunii prev'ute la alin. (7),
17
Procedura special a ordonan!ei preedin!iale presupune solu!ionarea cu celeritate a procesului. 2st.el, potrivit
art. >>9 C. proc.civ., 3(1) 0n vederea 8udecrii cererii, pr!ile vor .i citate con.orm normelor privind citarea #n
procesele ur-ente, iar p$r$tului i se va comunica o copie de pe cerere i de pe actele care o #nso!esc. 0nt$mpinarea nu
este obli-atorie. (7) Erdonan!a va putea .i dat i .r citarea pr!ilor. 0n ca' de ur-en! deosebit, ordonan!a va putea
.i dat chiar #n aceeai 'i, instan!a pronun!$ndu,se asupra msurii solicitate pe ba'a cererii i actelor depuse, .r
conclu'iile pr!ilor. (() Judecata se .ace de ur-en! i cu precdere, ne.iind admisibile probe a cror administrare
necesit un timp #ndelun-at. 1ispo'i!iile privind cercetarea procesului nu sunt aplicabile. (4) Pronun!area se poate
am$na cu cel mult 74 de ore, iar motivarea ordonan!ei se .ace #n cel mult 49 de ore de la pronun!are. B
6
imobilul a .ost de.initiv ad8udecat #n cadrul v$n'rii silite de ctre un ter! care nu este !inut s rspund de
obli-a!iile promitentului.B
0n materia promisiunii unilaterale de v$n'are sunt relevante alte dou prevederi le-ale" i) conven!ia prin
care pr!ile se obli- s ne-ocie'e #n vederea #ncheierii ori modi.icrii unui contract nu constituie
promisiune de a contracta (art. 1.7;> alin. 4 C.civ.). /e-iuitorul a dorit s clari.ice aceast chestiune pentru
ca pr!ile s .ie #ncura8ate s ne-ocie'e, .r teama c aceasta ar avea e.ectele unei promisiuni de v$n'are.
ii) #n lips de stipula!ie contrar, sumele pltite #n temeiul unei promisiuni de v$n'are repre'int un avans
din pre!ul convenit (art. 1.6;) C.civ.). 2st.el, dac bene.iciarul a pltit promitentului pre!ul dreptului de
op!iune, la #ncheierea contractului de v$n'are (sau la data convenit de pr!i) se va mai plti doar di.eren!a
de pre!.
5. Prmi(iunea unilateral de cumprare. 1ei se #nt$lnete mai rar #n practic, promisiunea
unilateral poate .i asumat de cumprtor (promisiune unilateral de cumprare)
1(
, .iind -uvernat de
aceleai re-uli ca i promisiunea de v$n'are. Practic, prin promisiunea unilateral de cumprare, o parte
(beneficiarul promisiunii)$ prevznd un eventual interes pentru ea de a vinde un bun$ primete
promisiunea celeilalte pri (promitentul) de a cumpra acel bun$ rezervndu-i facultatea de a-i
manifesta ulterior - de obicei nuntrul unui termen - consimmntul su de a-l vinde.
Iene.iciarul promisiunii nu se obli- s v$nd bunul promitentului, el put$nd s dispun liber de bunul
su, .r a i se an-a8a #n vreun mod rspunderea.
0n ca'ul promisiunii unilaterale de cumprare a unui bun individual determinat (nu i a unui bun de -en),
dac, mai #nainte ca promisiunea s .i .ost e&ecutat, creditorul su (bene.iciarul promisiunii) #nstrinea'
bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obli-a!ia promitentului se consider stins (art. 166> alin.
4 C.civ.). Codul civil pre'um c #n acest ca' ne a.lm #n pre'en!a unei remiteri de datorie
14

6. Prmi(iunea *ilateral de %2n)are
15
. Promisiunea de v$n'are poate .i nu numai unilateral, dar i
bilateral , de a vinde i cumpra , #n care ca' ambele pr!i se obli- s #ncheie #n viitor, la pre!ul stabilit
16
,
contractul de v$n'are. Promisiunea bilateral, la .el ca i cea unilateral, este un antecontract, cu sin-ura
deosebire c #n acest ca' oricare dintre pr!i poate cere #ncheierea contractului. 1ac, de e&emplu, pr!ile s,
au obli-at s v$nd, respectiv s cumpere un apartament, contractul de v$n'are nu este #ncheiat c$t timp
contractul nu se #ntocmete #n .orma prev'ut de le-e (autentic). 1ar solu!ia trebuie s .ie aceeai, chiar
dac contractul nu este solemn i nu e&ist nici alte condi!ii le-ale. 0ntruc$t v$n'torul nu a v$ndut, iar
cumprtorul nu a cumprat, ci ambii s,au obli-at numai s #ncheie contractul, dei s,au #n!eles asupra
lucrului i asupra pre!ului, v$n'area nu poate .i considerat #ncheiat. 0n schimb, obli-a!ia de a #ncheia
contractul #n viitor (i cu respectarea dispo'i!iilor speciale, dac este ca'ul), este valabil. Ebli-a!iile
asumate de ambele pr!i sunt obli-a!ii de a face, corelative unor drepturi de crean!. 5ici #n ca'ul
promisiunii bilaterale de v$n'are nu este nevoie ca pr!ile s respecte .orma autentic prev'ut pentru
contractul de v$n'are.
1e re-ul, pr!ile pre.er s #ncheie mai #nt$i o promisiune bilateral de v$n'are .ie pentru c
promitentul,v$n'tor nu i,a intabulat dreptul de proprietate #n cartea .unciar (lucrrile cadastrale ne.iind
.inali'ate), .ie pentru c promitentul,cumprtor nu dispune de #ntre- pre!ul contractului i este necesar s
contracte'e un credit, .ie pentru c ambele pr!i nu dispun de mi8loace .inanciare su.iciente (promitentul,
1(
Fn e&emplu de promisiune unilateral de cumprare este aa,numitul contract de bu,-bac-B, #n temeiul cruia
o societate comercial care des.ace bunuri de .olosin! #ndelun-at se obli- .a! de cumprtori, la cererea acestora,
s preia acele bunuri dup un timp de utili'are la un pre! ce va .i stabilit #n .unc!ie de -radul de u'ur, cu condi!ia ca
bene.iciarul s achi'i!ione'e un bun similar nou de la aceeai societate comercial, cu plata di.eren!ei de pre! (2 se
vedea, 1.Chiric, *ratat de drept civil."ontracte speciale..ol./. .nzarea i scimbul, :d.C.K.IecL, Iucureti, 7))9,
p. 14;).
14
1e alt.el, #n te&tul proiectului Codului civil trimis la Parlament s,a .olosit sinta-ma promitentul se consider
iertat de datorie*. Pentru ipote'a #n care bene.iciarul promisiunii a #ncheiat un contract de loca!iune, a se vedea <.
1inc, op.cit., p. 56.
15
Pentru considera!ii de drept comparat v'. C. =oader, 'rept civil. "ontracte speciale, edi!ia a 44,a, :d. 2ll IecL,
Iucureti 7))5, pa-.(1,(7.
16
Promisiunea de v$n'are,cumprare poate s,i produc e.ectele speci.ice numai dac pre!ul este determinat sau
determinabil. =J Sibiu, dec.civ. nr.5)4C1>>7, #n 1reptul nr.1, 1>>(, p.;1.
;
v$n'tor pentru e.ectuarea lucrrilor cadastrale, iar promitentul,cumprtor pentru plata cheltuielilor
v$n'rii) etc. 1e multe ori, #n special #n mediul rural, chiar dac s,a #ncheiat doar o promisiune bilateral de
v$n'are, bunul se pred promitentului,cumprtor, care pltete inte-ral pre!ul, iar contractul de v$n'are se
#ncheie dup trecerea unui numr mare de ani.
0n ca'ul promisiunii bilaterale de v$n'are ambele pr!i promit ca #n viitor s #ncheie contractul, iar
pentru per.ectarea v$n'rii este absolut necesar ca ambele pr!i s #i e&prime consim!m$ntul la v$n'are
1;
.
Pr!ile trebuie s #ncheie contractul de v$n'are #n cadrul termenului prev'ut #n promisiunea bilateral
de v$n'are. 1ac pr!ile nu au prev'ut un termen pentru per.ectarea v$n'rii, ca i #n ca'ul promisiunii
unilaterale de v$n'are, #n con.ormitate cu prevederile art. 1.415 alin. 7 i ( C.civ., la sesi'area oricreia
dintre pr!ile contractante, instan!a poate s .i&e'e termenul, cererea urm$nd s .ie solu!ionat potrivit
re-ulilor aplicabile ordonan!ei preedin!iale.
1ac la #mplinirea termenului prev'ut #n antecontract una dintre pr!i re.u' s #ncheie contractul de
v$n'are, cealalt parte are la dispo'i!ie mai multe posibilit!i" i) s solicite obli-area cocontractantului la
plata de daune,interese (con.orm art. 1.5() i urm. i art. 1.7;> alin. 7 C.civ.), !in$nd seama i de eventuala
clau' penal stipulat. :vident, reclamantul va trebui s .ac dovada pre8udiciului ce i s,a cau'at% ii) poate
s solicite re'olu!iunea promisiunii cu obli-area cocontractantului la daune,interese (art. 1.54> alin. 1
C.civ.). iii) atunci c$nd i,a e&ecutat propriile obli-a!ii, iar bunul se mai a.l #n patrimoniul promitentului,
v$n'tor, poate cere instan!ei s pronun!e o hotr$re care s !in loc de contract de v$n'are (art. 1.7;> alin.
( te'a 4 i art. 1.66> alin. 1 C.civ.). Prin hotr$rea pronun!at, instan!a va suplini consim!m$ntul
promitentului care a re.u'at s #ncheie contractul de v$n'are.
0n privin!a ac!iunii care are ca obiect pronun!area unei hotr$ri care s !in loc de contract de v$n'are
sunt necesare unele preci'ri" a) dreptul la ac!iune se prescrie #n termen de 6 luni de la data la care
contractul trebuia #ncheiat (art. 1.66> alin. 7 C.civ.). 0n practica instan!ei supreme s,a decis #n mod constant
c atunci c$nd promitentul,cumprtor a preluat imobilul, de!inerea lui, cu acordul promitentului,v$n'tor,
echivalea' cu recunoaterea dreptului acestuia, iar prescrip!ia dreptului la ac!iune #ncepe s cur- #n
momentul #n care promitentul,v$n'tor se mani.est e&pres #n sensul ne-rii dreptului promitentului,
cumprtor
19
% b) hotr$re care !ine loc de contract de v$n'are are caracter constitutiv de drepturi, oper$nd
trans.erul propriet!ii de la data c$nd rm$ne de.initiv, iar nu de la data #ncheierii promisiunii de v$n'are%
c) 1ac #n antecontract s,a prev'ut o clau' de de'icere (3de r'-$ndire*) #n .avoarea uneia sau a ambelor
pr!i (inclusiv sub .orma arvunei penali'atoare 6art. 1.545 C.civ.), consim!m$ntul poate .i revocat
unilateral i instan!a nu mai poate pronun!a o hotr$re care s !in loc de contract.
Potrivit art. 1.545 C.civ. 31ac #n contract este stipulat e&pres dreptul uneia dintre pr!i sau dreptul
ambelor pr!i de a se de'ice de contract, cel care denun! contractul pierde arvuna dat sau, dup ca',
trebuie s restituie dublul celei primite.* 0n mod .recvent #n cadrul promisiunilor bilaterale de v$n'are se
introduc clau'e re.eritoare la arvun.
Sunt valabile #n totalitate cele men!ionate la promisiunea unilateral de v$n'are #n le-tur cu notarea #n
cartea .unciar, potrivit art. >)6 C.civ.% tot ast.el, sunt aplicabile i prevederile art. 1.7;> alin. 4 i art. 1.6;)
C.civ.
0n .ine, preci'm c potrivit art. 7.(96 pct. 7 C.civ. bene.icia' de ipotec le-al promitentul achi'itor
pentru nee&ecutarea promisiunii de a contracta av$nd ca obiect un imobil #nscris #n cartea .unciar, asupra
imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor pltite #n contul acestuia. =e&tul are #n vedere ipote'a #n
care promitentul,cumprtor a pltit, inte-ral sau par!ial, pre!ul convenit, iar dreptul su la restituirea
acestor sume este -arantat cu o ipotec le-al ce poart asupra imobilului care urma s .orme'e obiectul
contractului de v$n'are ce nu s,a mai per.ectat
1>
. Potrivit art. (6 alin. 6 din /e-ea cadastrului i a
publicit!ii imobiliare nr. ;C1>>6 30n toate ca'urile c$nd prin le-e se acord un privile-iu imobiliar sau o
1;
0n dreptul nostru, promisiunea de v$n'are , unilateral sau bilateral , nu poate .i considerat nici v$n'are sub
condi!ie suspensiv, care , prin #ndeplinirea condi!iei, adic acceptarea #n termen , s .ac valabil v$n'area din chiar
'iua promisiunii. 5u poate .i considerat o v$n'are sub condi!ie, .iindc #ntre pr!i nu s,a #ncheiat o v$n'are (s,a
promis numai), iar, pe de alt parte, evenimentul prev'ut #n condi!ie nu poate s .ie #nsui consim!m$ntul.
19
2 se vedea 0CCJ, s.civ. i de propr.int., dec.nr.1717C7))5, #n 0urisprudena 1eciei civile pe anul 2334, p.((>,
(41.
1>
2 se vedea i <.1inc, op.cit., p. 6(.
9
ipotec le-al pentru -arantarea vreunui drept sau crean!e, acestea se vor nscrie din oficiu n cartea
funciar, cu e&cep!ia situa!iei #n care pr!ile renun! #n mod e&pres la acest bene.iciu% #nscrierea
privile-iului sau a ipotecii le-ale se .ace, de re-ul, #n temeiul #nscrisului din care re'ult crean!a
privile-iat sau care con.er dreptul de a lua o inscrip!ie ipotecar.*
>