Sunteți pe pagina 1din 64

VALOAREA

Q2
Nr. 3

06.2014

or iunde este ea

Revist publicat de ctre ANEVAR Asociaia Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romnia

Standardele
de evaluare
i expertiza
judiciar
pag. 06

Standardele de evaluare
pag. 14
ANEVAR
L a ce (nu) sunt bune
standardele? pag. 17
De la pagina alb
la GME 630
pag. 20

CUPRINS

29 Obiectivitatea - principiu
etic fundamental

05 Editorial
Capitalul de imagine al asociaiei crete rapid, cu eforturi evidente i de apreciat, fcnd astfel ca profesia n
sine s fie din ce n ce mai respectat i de ncredere.
De RALUCA LICARU

06 Standardele de evaluare
i expertiza judiciar
Titlul acestui articol este compus din dou teme distincte care luate i separat ar ntrece spaiul dedicat
acestui material datorit complexitii lor.
De ADRIAN VASCU

14 Standardele de evaluare ANEVAR


Estimarea valorii unui bun este o misiune foarte dificil
din moment ce n creuzetul evalurii sunt puse metode
i tehnici de evaluare consacrate, experien i raionament profesional i attea date cte sunt disponibile.
De ANAMARIA CIOBANU

17 La ce (nu) sunt bune standardele?


Cu aproximativ patru sptmni n urm, editorul revistei
i-a solicitat autorului acestui articol o scurt prezentare a
noutilor aduse de GME 600 fa de IVS 200.
De ERBAN IONESCU

20 De la pagina alb la GME 630


Scopul unui ghid metodologic este s aduc o baz comun de interpretare a standardelor de evaluare i s pun la
dispoziia evaluatorilor i instituiilor interesate proceduri
de implementare pentru oferirea acestor servicii de evaluare n conformitate cu standardele n vigoare.
De MIHAELA DRNICEANU

25 Rsfoind Ghidul metodologic


de evaluare a mainilor,
echipamentelor i instalaiilor
O categorie important a bunurilor mobile o reprezint mainile, echipamentele i instalaiile, crora Standardele de evaluare ANEVAR ediia 2014 le dedic att
un standard referitor la active (SEV 220), ct i un ghid
metodologic de evaluare (GME 620).
De TRAIAN CRISTIAN DEMETRESCU

Ce-a putea s scriu despre rolul obiectivitii n profesia de evaluator atunci cnd majoritatea rapoartelor
de evaluare ncep i se ncheie cu patru sau mai multe enunuri scurte dintre care unul este: Valoarea este
subiectiv?
De DANA ABABEI

32 Din activitatea Comisiei


de Etic i Disciplin (CED)
Procedura disciplinar n spea prezentat n acest numr a fost declanat n urma sesizrii formulate de ctre Serviciul de Investigare a Fraudelor din cadrul unui
Inspectorat de Poliie Judeean.
De RODICA HMAN

36 Momentul adevrului
ntr-un bine cunoscut film a crui aciune se petrece
n instan, procurorul-ef, avocat al acuzrii, pune la
ncercare competena expertului citat de aprare ca
martor.
De PETER CHRISTENSEN

40 Tcerea e de aur
Un evaluator specializat n proprieti imobiliare comerciale, aprat de avocatul firmei de asigurare profesional (E&O), a convenit s ajung la o nelegere, declarndu-se vinovat ntr-un litigiu n care a fost nvinuit
de dezvluirea datelor confideniale dintr-un raport de
evaluare.
De PETER CHRISTENSEN

44 Postulatele economice ale practicii


profesionale de evaluare a bunurilor
Principiile economice generale sunt prezentate n sute
de cri i mii de articole, fr a exista o paradigm a
acestor principii, mai ales c gradul lor de agregare este
foarte diferit.
De Dr. Ec. SORIN V. STAN

50 Pagina cititorilor
51 Conferina naional ANEVAR
52 Informaii din pia
Continum s prezentm i n acest numr al revistei
Valoarea, oriunde este ea setul de informaii de pia
utile att evaluatorilor, ct i utilizatorilor rapoartelor
de evaluare.
valoarea | Q2 2014

ANUNURI

Descrcai revista Valoarea, oriunde este ea, numrul 3,


gratuit, pentru tablete i smartphone, de pe App Store
i Google Play. O gsii sub denumirea REVISTA VALOAREA.

Adresa redaciei: Strada Scrltescu nr. 7, Sector 1, Bucureti, 011158


Tel.: +40 21 315 65 64; +40 21 315 65 05 Fax: +40 21 311 13 40 E-mail: office@anevar.ro

Publisher:
ANEVAR

Coordonator proiect:
Raluca licaru

Redacia:
ANEVAR

DTP:
www.dtpdesign.ro

ISSN 2344 6250


ISSN- L 2344 6250

Advertising Sales:
Raluca licaru
tel.: 0722 53 44 90
raluca.slicaru@anevar.ro

Fotografii:
Timi licaru;
Dreamstime.com

T ip rit la A rtprint

Sunt interzise reproducerea, arhivarea sau transmiterea n orice form sau prin orice mijlocelectronic, mecanic, prin fotocopiere saunregistrareaconinutului acestei publicaii, integral sau parial, fr acordul prealabil scris al ANEVAR.
Punctele de vedere exprimate n revista Valoarea, oriunde este ea reprezint opinia autorilor i nu angajeaz ANEVAR. Punctul de vedere oficial al ANEVAR se exprim n documente adoptate i aprobate de ctre organele sale de conducere. ANEVAR
nu i asum responsabilitatea i nu garanteaz pentru produsele i/sau serviciile promovate n revista Valoarea, oriunde este ea. ANEVAR nu garanteaz corectitudinea datelor i informaiilor prezentate, chiar dac acestea au fcut obiectul unui
proces riguros de verificare. Revista Valoarea, oriunde este ea are scopuri educative i de informare, ns ANEVAR prin intermediul acestei publicaii nu furnizeaz servicii de consultan n domeniile: evaluare, contabilitate sau juridic.

valoarea

EDITORIAL

Dragii mei,

alorezi att ct te apreciezi, spunea demult Rabelais


Capitalul de imagine al asociaiei crete rapid, cu
eforturi evidente i de apreciat, fcnd astfel ca profesia n sine s fie din ce n ce mai respectat i de
ncredere. Se ntmpl ns i ca, atunci cnd folosim
motoarele de cutare pentru a gsi pe internet un
evaluator, s vedem anunuri de genul: expert evaluator ANEVAR
ieftin. Dac un client alege numai n funcie de pre, atunci trebuie ca i ateptrile sale vizavi de calitate s fie modeste. Acelai
lucru se va ntmpla i cu ncrederea n profesionalismul respectivului evaluator. Valoarea i evaluarea nu pot fi asociate cu un produs/serviciu ieftin. Evaluatorii care sunt contieni de importana
imaginii lor nu vor folosi niciodat aceast calitate, de a fi ieftin,
drept atu n procesul de eligibilitate.
n cele trei luni care s-au scurs de la ultima ediie a revistei au
fost definitivate Standardele de evaluare ANEVAR, ediia 2014.
Aceast variant a Standardelor ine cont de standardele adoptate la nivel internaional i, n acelai timp, este adaptat pieei din
Romnia.
Un alt eveniment care a avut loc n acest timp a fost interviul
organizat de Ministerul Justiiei la solicitarea ANEVAR, n urma
cruia evaluatorii autorizai ANEVAR s poat dobndi calitatea
de expert tehnic judiciar pentru specializrile: evaluarea proprietilor imobiliare i evaluarea bunurilor mobile economie.
Cele dou teme i legtura dintre ele sunt dezbtute pe larg n
articolul de fond: Standardele de evaluare i expertiza judiciar.
De fapt, ntreaga ediie este dedicat celor dou subiecte. V las s
descoperii mai departe, chiar voi, opiniile adunate n paginile ce
urmeaz. Trebuie s le mulumim autorilor pentru c mprtesc
cititorilor notri mare parte din experiena lor.
V amintesc: toate articolele numrului 3 al revistei Valoarea,
oriunde este ea sunt acum pe print, pe site-ul ANEVAR (rubrica
Resurse) i sub form de aplicaie mobil gratuit pe App Store i
Google Play.
Informaiile din pia au ctigat un nou raportor i le-am alocat mai mult spaiu, totul pentru o informare ct mai corect i
echidistant totodat.
Pentru sugestii i comentarii v punem la dispoziie adresa de
e-mail: valoarea@anevar.ro i pagina cititorilor (pag. 50), n care
vom publica o parte din mesajele voastre.
Numai bine!

RALUCA LICARU,
Editor coordonator

valoarea | Q2 2014

Standardele de evaluare
i expertiza judiciar

valoarea

T
Adrian Vascu,
Preedinte ANEVAR 2014-2015, MAA,
MRICS, REV, Senior Director, Head of
Valuations Department KPMG Advisory

itlul acestui articol este compus din dou


teme distincte care luate i separat ar ntrece
spaiul dedicat acestui material datorit complexitii lor. Voi ncerca n cele ce urmeaz
s pun accentul pe legtura ntre aceste teme,
legtur care nu este att de clar pentru publicul larg, pe ct tim noi evaluatorii c este, i pe ct ar
trebui s fie. Pentru a fi limpede de la nceput, standardele la care facem referire sunt Standardele de evaluare
aprobate de ANEVAR n conformitate cu legislaia n
vigoare, iar expertiza judiciar se refer doar la poziiile
evaluarea proprietii imobiliare (pct. 39) i evaluri
bunuri mobile economie (pct. 40) din Nomenclatorul
specializrilor expertizei tehnice judiciare, aprobat prin
Ordinul Ministrului Justiiei nr. 199/2010, cu modificrile ulterioare.

Definirea celor dou


Standardele de evaluare sunt tinere, aprnd n Romnia dup anul 1997, i sunt supuse unui mecanism de
actualizare periodic, mpins de cerinele pieei. Dup
cum vei vedea pe larg n coninutul acestui numr al
revistei, ediia curent a standardelor de evaluare se numete Standardele de evaluare ANEVAR pentru c,
ncepnd din acest an, vom avea colecia naional de
standarde de evaluare care va include cea mai bun practic din standardele elaborate la nivel internaional, completat cu standarde i/sau ghiduri metodologice care
in seama de specificul pieei romneti i de realitile
economice prin care trecem i cele previzibile. Pe scurt,
standardele care sunt elaborate la nivel internaional de
ctre foruri ce reprezint umbrele (cu accent pe a doua
silab!) ale asociaiilor de evaluatori i ale utilizatorilor
serviciilor de evaluare sunt: Standardele Internaionale

De ce este nevoie de fapt de


standarde de evaluare? Rspunsul
este simplu. Nu exist faculti care
s aib ca absolveni evaluatori de
bunuri, aa cum exist n domeniile
medicin, inginerie, arhitectur,
contabilitate etc.

valoarea | Q2 2014

de Evaluare (IVS), elaborate de ctre


IVSC (International Valuation Standard Council), i Standardele Europene de Evaluare (EVS), elaborate
de ctre TEGoVA (The European
Group of Valuers Associations).
Pn anul trecut, standardele de baz
n Romnia erau reprezentate de
Standardele Internaionale de Evaluare (IVS). innd cont de schimbarea politicii IVSC de orientare a
standardelor mai mult nspre evaluarea companiilor i de cretere a nivelului de generalitate al standardelor,
precum i de creterea importanei
Standardelor Europene de Evaluare orientate spre evaluarea proprietilor imobiliare (EVS) n legislaia european (ex. Directiva privind
creditele ipotecare aprobat n anul
2014 precum i prevederile Bncii
Centrale Europene privind asigurarea calitii activelor bancare), Standardele de evaluare ANEVAR sunt
n concordan cu ambele colecii de
standarde, rspunznd astfel tuturor cerinelor invocate de utilizatorii
serviciilor de evaluare din Romnia
(sistem bancar, situaii financiare ale
companiilor, asigurri, impozitare,
fuziuni, majorri de capital etc.). Fiind membru att la IVSC, ct i la
TEGoVA, ANEVAR este conectat la
evoluiile acestora n ceea ce privete
standardele de evaluare. Cele dou
organizaii urmresc s asigure actualizarea standardelor la nivel global
i regional, iar ANEVAR va asigura
aplicabilitatea naional. Exist astfel toate premisele - att scriptice
(legislative), ct i faptice (organizaionale) - ca standardele ANEVAR
s confere suportul necesar evalurii
bunurilor n Romnia oricare ar fi
domeniul n care se impune aceast
activitate.
De ce este nevoie de fapt de standarde de evaluare? Rspunsul este
simplu. Nu exist faculti care s aib
ca absolveni evaluatori de bunuri,
8

valoarea

aa cum exist n domeniile medicin, inginerie, arhitectur, contabilitate etc. Astfel, garania calitii serviciilor care
s asigure ncrederea utilizatorilor o reprezint doar aplicarea standardelor profesionale specifice, i nu titulatura
de evaluator obinut la un anumit moment. De aici provine i particularitatea acestei profesii, care trebuie privit
ca atare de toi utilizatorii serviciilor de evaluare, inclusiv
de ctre beneficiarii expertizelor judiciare.
n conformitate cu OG nr. 24/2011, standardele de
evaluare aprobate de ctre ANEVAR sunt obligatorii pentru toate activitile de evaluare, inclusiv pentru evaluarea realizat n cadrul activitii de expertiz judiciar.

Expertiza judiciar
Aceasta este reglementat de OG nr. 2/2000 i reprezint expertiza tehnic efectuat din dispoziia organelor
de urmrire penal, a instanelor judectoreti sau a altor organe cu atribuii jurisdicionale, de ctre expertul

Specialitile sunt prezentate n Nomenclatorul specializrilor expertizei tehnice judiciare, aprobat prin Ordinul Ministrului Justiiei. n prezent, este n vigoare Ordinul nr. 199/2010, cu modificrile ulterioare.
Se pune ntrebarea legitim: de unde tiu experii
judiciari cum s fac expertizele? Cine i nva, cine
i verific, cine i pregtete n specializarea respectiv. Am ntlnit deseori argumentul utilizatorilor care
folosesc expertizele bazndu-se pe faptul c sunt realizate de un expert, deci sunt corecte. Desigur, la nivelul
utilizatorilor este corect aceast percepie. Dac ne
uitm ns n spatele scenei, ar trebui s ne fie clar pe
ce se bazeaz expertul n a transmite aceast ncredere
utilizatorilor. Exist doar dou ci posibile: expertul
se bazeaz pe cunotinele dobndite n facultate, care
sunt suficiente pentru a realiza expertiza, iar ncrederea este asigurat de notorietatea dobndit n timp
de profesia respectiv (ex. arhitectur, cadastru, inginerie de orice fel etc.), sau expertul respect norme
ori standarde credibile i accesibile att publicului, ct
i utilizatorilor, iar ncrederea provine din faptul c la
baza expertizei stau respectivele norme sau standarde
profesionale.
Care dintre aceste ci este aplicat n Romnia poate
rezulta din analiza Nomenclatorului specializrilor expertizei tehnice judiciare, aprobat prin Ordinul Ministrului Justiiei. S ne aplecm puin asupra lui.
Nomenclatorul conine un numr de 106 specializri
care, conform precizrilor din coninutul acestuia,
provin din urmtoarele surse:
sau specialistul numit de acestea, n
vederea lmuririi unor fapte sau mprejurri ale cauzei.
Activitatea de expertiz tehnic
se poate exercita la alegere de ctre
experii tehnici, individual sau n
societi constituite potrivit Legii nr.
31/1990, care au ca obiect de activitate efectuarea de expertize tehnice
[art. 5 OG nr. 2/2000].
Expertul tehnic judiciar este orice persoan fizic ce dobndete
aceast calitate n condiiile OG nr.
2/2000 i este nscris n tabelul nominal cuprinznd experii tehnici
judiciari, ntocmit, pe specialiti i
pe judee, respectiv pe municipiul
Bucureti.

1. specializri existente n anul 2009 n aplicaia Experi


tehnici judiciari;
2. specializri prevzute n nomenclatorul specializrilor din nvmntul superior;
3. specializri prevzute n legi-cadru de reglementare
a unor activiti sau profesii;
4. specializri preluate din specializrile expertizelor
extrajudiciare;
5. specializri solicitate de instane judectoreti i alte
organe cu atribuii jurisdicionale.

Dintre cele 106 specializri conform numerotrii de


mai sus: 41 au simbolul 1, 36 au simbolurile 1 i 2.
Rezult de aici c 77 dintre specializri existau n
anul 2009 iar celelalte au fost adugate ulterior.
valoarea | Q2 2014

Majoritatea dintre cele adugate ulterior, 22 la numr, au


simbolul 2, deci provin din nomenclatorul specializrilor din
nvmntul superior. n total,
cu simbolul 2 exist un numr
de 58 specializri, dar, din analiza efectuat de noi, numrul acestora este mai mare n
realitate.
Practic, prin preluarea simbolului 1 din aplicaia din anul 2009
s-a omis ca unora dintre specializri s le fie alocat i simbolul 2, avnd n vedere c este
evident c aceste specializri
figureaz i n nomenclatorul
specializrilor din nvmntul superior. Exemple sunt: poziia 3 - Agronomie, poziia 11
- Automatic i informatic industrial, poziia 12 Autovehicule, circulaie rutier, poziia
31 Electroenergetic, poziia

10 valoarea

36 Energetic, poziia 43 Farmacologie medicin- stomatologie, poziia 54 Industrie alimentar


morrit i panificaie, poziia 72 Metalurgie, poziia 76 Petrol i gaze, poziia 92 Stomatologie,
poziia 96 Topografie, cadastru, geodezie, poziia
98 Utilaj tehnologic etc.

Cu simbolul 3, adic specializri prevzute n


legi-cadru de reglementare a unor activiti sau profesii, exist doar 2 poziii n nomenclator i anume
poziia 23 Contabilitate i poziia 46 Fiscalitate.

Cu simbolul 4, adic specializri preluate din specializrile expertizelor extrajudiciare, sunt 3 poziii (fiecare deinnd i simbolul 5, iar una din ele i simbolul 1).

Cu simbolul 5, adic specializri solicitate de instane judectoreti i alte organe cu atribuii jurisdicionale, sunt 8 poziii, dintre care unele mai dein simbolurile 2, respectiv 4.

Poziiile 39 i 40, care reprezint specializrile legate


de activitatea de evaluare, sunt notate doar cu simbolul 1.

le experilor se bazeaz pe informaiile acumulate pe


bncile facultii.

n urma acestei statistici sumare


vom desprinde cteva concluzii, urmrind n special referirile la specializrile din poziiile 39 i 40:
Poziiilor 39 i 40 ar trebui s le
fie alocat i simbolul 3, respectiv
specializri prevzute n legi-cadru de reglementare a unor activiti sau profesii, n cazul nostru prevederile OG 24/2011.

Simbolul 3 ar trebui s i fie alocat i poziiei 25 Contabilitate


audit financiar.

Majoritatea poziiilor simbolizate cu 1 au legtur cu specializri din nvmntul superior,


deci trebuie s li se aloce i simbolul 2.

Aproape toate poziiile din nomenclator i au rdcina n


specializrile din nvmntul
superior, astfel nct cunotine-

Evaluarea proprietii imobiliare (poziia 39) i evaluarea bunurilor mobile economie (poziia 40) reprezint
nite excepii de la ultima concluzie prin faptul c tiina de a face evaluri nu a fost dobndit doar ca urmare
a absolvirii unei instituii de nvmnt superior, ci s-a
nvat prin cursuri ulterioare facultilor i au la fundamentul aplicrii lor standarde profesionale specifice i
cod etic al profesiei.
Din aceast perspectiv, cred c este rolul profesiei de
evaluator s se fac bine neleas n lumea specific a legilor i a aplicrii acestora.
Astfel, la ntrebrile de mai sus, de unde tiu experii judiciari cum s fac expertizele? Cine i nva, cine
i verific, cine i pregtete n specializarea respectiv?
Rspunsurile n ce privete evaluarea bunurilor sunt urmtoarele: experii judiciari tiu s fac evaluri pentru
c au cursuri specifice acestui domeniu i pentru c respect standardele profesionale specifice. ANEVAR este
organizaia care asigur cursuri de formare i de pregtire continu, coordoneaz activitatea de monitorizare a
membrilor ei i rspunde instituiilor publice interesate
punctul de vedere privind conformitatea rapoartelor de
evaluare cu standardele de evaluare n vigoare.

Membrii ANEVAR sunt i experi judiciari?


Simpla apartenen la ANEVAR nu i d dreptul unui
evaluator autorizat s realizeze expertize judiciare. Condiiile de a deveni expert judiciar sunt prevzute de OG
nr. 2/2000, care, n urma reglementrii profesiei de evaluator autorizat, conine i calea prin care evaluatorii autorizai pot dobndi calitatea de experi judiciari.

Care erau standardele


de evaluare care se utilizau pn
la apariia OG nr. 24/2011?
Membrii ANEVAR erau obligai s respecte standardele de evaluare. n domeniul expertizei judiciare, ns,
nu exista nicio prevedere legal referitoare la standardele
de evaluare aplicabile. Aa cum am vzut mai sus, pentru c aceast activitate nu a avut la baz o specializare
universitar specific, a existat un vid legislativ referitor la normele profesionale aplicabile. Aceast situaie a
fost foarte delicat pentru c, atunci cnd se confruntau
evaluri ale aceluiai bun realizate la solicitarea instanei
(care numea experii judiciari), sau la solicitarea prilor
(apelnd la un expert ANEVAR, fr a avea calitatea de
expert judiciar), rezultatele celor dou rapoarte erau de
valoarea | Q2 2014 11

cele mai multe ori diferite, n primul


rnd pentru c nu aveau la baz aceleai norme profesionale. O asemenea situaie conducea i ntreinea o
situaie conflictual i putea arunca
n derizoriu activitatea de evaluare
att timp ct doi experi estimau valoarea aceluiai bun, la aceeai dat,
n acelai scop, avnd la baz aceleai
informaii, i obineau rezultate diferite. Consider c acesta este cel mai
mare pericol care poate zdruncina
ncrederea publicului i a utilizatorilor desemnai n serviciile de evaluare a bunurilor.

Care este legtura dintre


standardele de evaluare
i expertiza judiciar dup
apariia OG nr. 24/2011?
Potrivit art. 5 alin. (2) din OG nr.
24/2011, ANEVAR adopt standardele de evaluare obligatorii pentru
desfurarea activitii de evaluare.
Este cert c aceast norm imperativ contribuie n mod direct la realizarea scopului reglementrii OG
nr. 24/2011, de a unifica metodologia care st la baza estimrii valorii
unui bun n Romnia. Prin urmare, dup intrarea n vigoare a OG
nr. 24/2011, standardele de evaluare adoptate de ANEVAR au devenit
obligatorii pentru orice activitate de
evaluare, inclusiv pentru activitatea
de expertiz tehnic judiciar desfurat de experii tehnici judiciari.
Astfel, ncepnd cu luna iunie 2012 cnd au intrat n vigoare prevederile
OG nr. 24/2011 - toate evalurile de
bunuri din Romnia trebuiau realizate n conformitate cu standardele
de evaluare aprobate de ctre ANEVAR. Aceast informaie nu a fost
cunoscut de toate prile implicate.
Chiar dac necunoaterea legii nu
este o scuz, noi considerm c este
i o datorie a ANEVAR s informeze
publicul implicat, acest articol fiind
i el un demers n acest sens.
12 valoarea

n concluzie, astzi, expertizele judiciare n domeniul


evalurii bunurilor trebuie realizate n conformitate cu
Standardele de evaluare ANEVAR.

Membrii ANEVAR i expertiza judiciar


Aa cum spuneam mai sus, dup apariia OG nr.
24/2011 s-a deschis i calea ca evaluatorii autorizai s
poat deveni experi judiciari. Astfel, am considerat c
se poate face apel la dispoziiile art. 12 alin. (1) lit. b) din
Ordonana Guvernului nr. 2/2000 privind organizarea
activitii de expertiz tehnic judiciar i extrajudiciar,
care prevede c la cerere, poate dobndi calitatea de expert tehnic judiciar ntr-o anumit specialitate persoana
care a dobndit calitatea cerut pentru desfurarea activitii n acea specialitate, prevzut n nomenclatorul
specializrilor expertizei tehnice judiciare, n condiiile
legii speciale ce reglementeaz organizarea i desfurarea unei activiti sau profesii i modul de acces n aceasta. n aceast situaie, dobndirea calitii de expert tehnic judiciar are loc cu susinerea unui interviu organizat
de Ministerul Justiiei, care are drept scop verificarea gradului de nsuire a dispoziiilor din codurile de procedur civil i penal referitoare la expertiz, a prevederilor
din alte acte normative care reglementeaz activitatea de
expertiz tehnic judiciar, precum i drepturile i obligaiile experilor.
Ca urmare a solicitrii transmise de ANEVAR ctre
Ministerul Justiiei, acesta a emis Ordinul Ministrului
Justiiei nr. 1412/C/09.04.2014, prin care s-a aprobat
organizarea, n perioada 02-06 iunie 2014, a interviului

pentru dobndirea calitii de expert tehnic judiciar n specializrile


evaluarea proprietii imobiliare i
evaluri bunuri mobile n economie de ctre persoanele care au fost
atestate de ANEVAR ca evaluatori
autorizai n aceste dou specializri.
La data publicrii acestui articol, au
fost admii la interviul care se afl
n derulare un numr de 714 membri ANEVAR. Cei care vor promova
acest examen se vor aduga celor
1.124 de experi judiciari existeni n
Registrul oficial la nceputul lunii iunie 2014 (801 cu specializarea evaluarea proprietii imobiliare i 323 cu
specializarea evaluarea bunuri mobile n economie).

Organizarea interviului
de ctre MJ - un sfrit
de drum sau un nceput
de drum?
Pornind de la ideea c a deveni
expert judiciar era unul dintre obiectivele evaluatorilor autorizai, membri ANEVAR, se poate considera c
organizarea interviului de ctre MJ
pe baza Ordinului Ministrului Justiiei nr. 1412/C/09.04.2014 este un
sfrit de drum, respectiv punctul n
care obiectivul a fost atins.
Din punctul meu de vedere, este
ns un nceput de drum, care ridic
nite provocri serioase evaluatorilor autorizai care vor deveni experi
judiciari n calitatea lor de membri
ANEVAR, revenindu-le misiunea de
a confirma c nivelul profesional pe
care l au, precum i standardele de
evaluare reprezint nite avantaje care
ar trebui s mbunteasc actul de
justiie n ceea ce privete rolul i utilitatea expertizelor judiciare n domeniul evalurii bunurilor imobile i a
bunurilor mobile.
Astfel, noilor experi judiciari
le revine misiunea s confirme c
apartenena la ANEVAR i aplicarea
standardelor de evaluare reprezint

o garanie pentru expertize judiciare de calitate ridicat


i c se poate deschide astfel calea ca acest tip de interviu s fie organizat i n viitor, pentru evaluatorii care vor
intra n profesie n perioada urmtoare i/sau pentru cei
care nu au participat sau nu au fost admii la interviul
din anul 2014.
Dac acest lucru nu se va ntmpla, iar instanele se
vor confrunta cu rapoarte de evaluare fcute la aceeai
dat, pe baza acelorai informaii, pentru acelai bun, de
ctre experi judiciari care aplic standardele ANEVAR
i care prezint valori fundamental diferite (peste o marj de maxim 20-30%), exist riscul major ca ncrederea
pe care trebuie s o transmit membrii ANEVAR s se
transforme ntr-un bumerang pentru profesie.
Astfel, sintetizez cteva responsabiliti ale evaluatorilor autorizai devenii i experi judiciari:
1. S rspund doar la obiectivele care in de standardele de evaluare i de specializarea pentru care
au dobndit calitatea de expert judiciar (evaluarea
proprietilor imobiliare i/sau evaluarea bunurilor
mobile).

2. S exprime opinia asupra valorii bazndu-se pe raionamentul i etica profesional, i nu pe ateptrile


prilor implicate n litigiu, existnd tendina ca prile, odat ce au numit un expert parte, s atepte ca
acesta s exprime opinia prii care l-a numit.
3. S aib n vedere c fiecare raport de evaluare pe
care l realizeaz este supus analizei i verificrii de
ctre prile implicate, i nu numai, i c este foarte
probabil ca ANEVAR s propun un sistem de monitorizare specific pentru expertizele judiciare realizate de ctre membrii si.
4. S in seama c de fiecare raport de expertiz depinde consolidarea ncrederii utilizatorilor n serviciile de evaluare sau pierderea ncrederii acumulate
cu dificultate pn acum. Activitatea desfurat de
fiecare expert judiciar membru ANEVAR, pe lng
responsabilitatea disciplinar, civil i penal individual, conine i o important pondere de responsabilitate public, fiecare dintre experii judiciari
membri ANEVAR fiind un ambasador al profesiei de
evaluator autorizat.
n final, reamintesc faptul c standardelor de evaluare i expertizei judiciare le-a fost hrzit s umble de
acum ncolo mn n mn i c realizarea expertizelor
pe baza standardelor este singura garanie care va asigura
standardele nalte ale expertizelor!
valoarea | Q2 2014 13

Standardele
de evaluare
ANEVAR

E
Anamaria Ciobanu,
Vicepreedinte ANEVAR, Preedintele
Comisiei tiinifice i de standarde, MAA, REV

14 valoarea

stimarea valorii unui bun este o misiune foarte dificil din moment ce n creuzetul evalurii
sunt puse metode i tehnici de evaluare consacrate, experien i raionament profesional i
attea date cte sunt disponibile. Realismul valorii astfel determinate depinde foarte mult de
calitatea ingredientelor folosite. Pornind de la aceast
analogie, ne-am putea atepta ca standardele de evaluare
s fie un fel de reetar, n care cel care dorete s estimeze
valoarea unui bun ar trebui s gseasc lista complet a
ingredientelor, cantitile i timpii de preparare. n realitate, ns, orict ne-am dori s standardizm evaluarea,
sunt multe aspecte pe care nu avem cum s le normm,
cum ar fi de exemplu selectarea i prelucrarea informaiei
relevante sau raionamentul evaluatorului. Cu toate acestea, dac ne dorim creterea calitii rapoartelor de evaluare, a profesionalismului opiniilor exprimate n cadrul
acestora, nu putem nega faptul c avem nevoie de o mai
mare transparen a raionamentului care a stat la baza

n ziua de astzi, oamenii


cunosc preul fiecrui lucru
i valoarea niciunuia.
(Oscar Wilde)

evalurii i de standarde care s ne


ofere repere, recomandri de bun
practic privind termenii de referin ai evalurii, aplicarea coerent a
abordrilor n evaluarea, raportarea
valorii etc. Ca rspuns al acestei nevoi de standardizare pe care o au att
evaluatorii de bunuri, ct i utilizatorii serviciilor de evaluare, s-a creat
o pia a standardelor de evaluare. n
acest sens, putem constata c avem
la dispoziie o varietate de standarde de evaluare dezvoltate de o serie
de organizaii cum ar fi IVSC (International Valuation Standards Council), TEGoVA (European Group of
Valuers Associations), RICS (Royal
Institution of Chartered Surveyors),
AICPA (American Institute of Cer-

tified Public Accountants) etc., al cror obiectiv este acela de a armoniza practica evalurii i a stabili un nivel
adecvat al profesionalismului rapoartelor de evaluare
efectuate de ctre cei care aplic standardele de evaluare
respective. n general, standardele de evaluare publicate
de aceste organizaii converg ctre aceleai recomandri
de bun practic, existnd ns diferene ntre ele n ceea
ce privete gradul de detaliere a prevederilor, accentul fiind pus doar pe evaluarea proprietilor imobiliare (cum
ar fi cazul Standardelor Europene de Evaluare publicate
de TEGoVA) sau pe evaluarea mai multor categorii de
active, datorii, ntreprinderi (cum ar fi cazul Standardelor
Internaionale de Evaluare publicate de IVSC). Opiunea
pentru una din coleciile de standarde existente pe pia
ar trebui s fie fcut n funcie de adecvarea acestora la
particularitile mediului economic n care se realizeaz
evaluarea, precum i de solicitrile utilizatorilor serviciilor de evaluare. Conform prevederilor Ordonanei Guvernului nr. 24/2011 privind unele msuri n domeniul
valoarea | Q2 2014 15

Standardele de
evaluare ANEVAR
cuprind i noile ghiduri
de evaluare GME 600,
GME 620 i GME 630,
care completeaz
cerinele standardelor
internaionale de
evaluare i sunt
strict necesare n
efectuarea de evaluri
de ntreprinderi, maini,
echipamente i instalaii
i de bunuri imobile.

evalurii bunurilor, cu modificrile i completrile ulterioare, ANEVAR adopt standardele de evaluare obligatorii pentru desfurarea activitii de evaluare n Romnia.
n aceste condiii, ANEVAR are drept obiectiv elaborarea
i promovarea de standarde de evaluare care s in cont
att de evoluia mediului economic, ct i de dinamica
profesiei de evaluator. Standardele internaionale de evaluare publicate de ctre IVSC
au fost i sunt n continuare
referina pentru evalurile de
bunuri din Romnia, acestea
fiind ncorporate n colecia
de standarde ANEVAR, ediia
2014. Reglementrile recente
la nivel european, cum ar fi
Directiva 2014/17/EU privind
creditul ipotecar, respectiv re16 valoarea

comandrile Bncii Centrale Europene privind evaluarea calitii activelor, au impus dezvoltarea listei de
standarde promovate de ANEVAR
n vederea asigurrii compatibilitii
i cu cerinele Standardelor Europene de Evaluare.
n plus, prevederile Codului Fiscal n materia calculului impozitului
pe cldirile nerezideniale n funcie de valoarea impozabil a acestora determinat printr-un raport
de evaluare au condus la completarea coleciei de standarde ANEVAR
cu Ghidul metodologic de evaluare
GME 500 Determinarea valorii
impozabile a cldirilor. De asemenea, odat cu intenia BNR de a
transpune n legislaia local directiva european privind obligaiunile
bancare garantate, s-a creat i nevoia
existenei unui ghid de evaluare privind determinarea valorii pe termen
lung a unui bun imobil (GME 530),
care este inclus n colecia de standarde ANEVAR, ediia 2014. Aceste
dou ghiduri vor fi puse n aplicare
dup ce autoritile competente vor
emite cerinele legale n acest sens.
Standardele de evaluare ANEVAR cuprind i noile ghiduri de evaluare GME 600, GME 620 i GME
630, care completeaz cerinele standardelor internaionale de evaluare
i sunt strict necesare n efectuarea
de evaluri de ntreprinderi, maini,
echipamente i instalaii i de bunuri
imobile.
Standardele de evaluare ANEVAR vor intra n vigoare la 1 iulie
i i propun s sprijine profesia de
evaluator, respectiv utilizatorii serviciilor de evaluare prin promovarea principiilor i recomandrilor de
bun practic adecvate contextului
economic actual. Cu toate c estimarea valorii bunurilor poate fi facilitat de existena unor standarde
de evaluare coerente, acestea, ns,
nu vor putea niciodat constitui un
substitut al experienei i profesionalismului evaluatorului.

La ce (nu)
sunt bune
standardele?

erban Ionescu,
CFA, KPMG Advisory

u aproximativ patru sptmni n urm, editorul revistei i-a solicitat autorului acestui
articol o scurt prezentare a noutilor aduse de GME 600 fa de IVS 200. Dup trei
sptmni de chinuitoare lips de inspiraie
n a prezenta noutile ntr-o form acceptabil (GME 600 are 18 pagini, fa de cele nou pagini
ale IVS 200), autorul a decis c subiectul, dei important,
este unul arid i dificil de abordat ntr-un articol. i, mai
mult, de ce ar dori cineva s i priveze pe cititorii revistei,
probabil evaluatori autorizai n majoritate, de plcerea i
emoia de a studia noutile respective din sursa direct,
Standardele de evaluare ANEVAR 2014, recent publicate? Aadar, acest articol se refer (tangenial) la teme de
interes general precum politici europene, telefonie mobil, comportamentul consumatorilor i legtura eluziv
dintre toate acestea i standardele de evaluare.
valoarea | Q2 2014 17

Pe 13 martie 2014, Parlamentul European a adoptat


definitiv un proiect de directiv care ar urma s impun
n trei ani ncrctoare universale pentru telefoanele mobile comercializate n toate statele membre ale Uniunii
Europene1. Procesul de implementare a directivei respective presupune, ntre altele, clarificri tehnice i legislative din partea Comisiei Europene, o aprobare formal din
partea Consiliului European i transpunerea regulilor n
legislaia naional a fiecrui stat membru.
Pe 5 aprilie 2014, Conferina Naional a ANEVAR a
adoptat Standardele de evaluare obligatorii pentru membrii Asociaiei, formate din Standardele Internaionale de
Evaluare IVS i Ghidurile Metodologice de Evaluare2. Hotrrea Conferinei Naionale intr n vigoare la data de 1
iulie 2014, respectiv la datele prevzute n fiecare standard.
Cele dou evenimente pot prea bineneles a fi lipsite
de o legtur direct. Dar se ntmpl ca ntre deciziile celor dou foruri s existe unele similitudini: ambele acte sunt
menite s aduc beneficii att consumatorilor finali (utilizatori de telefoane n primul caz i utilizatori de rapoarte de
evaluare n cel de-al doilea), ct i productorilor (fabricani de telefoane, respectiv evaluatori autorizai).
Orice persoan care cltorete frecvent a auzit sau chiar
a formulat celebra ntrebare: Are cineva un ncrctor de
Nokia? (sau poate Samsung, sau BlackBerry, dup caz). Ct
de frustrant trebuie s fie s descoperi c eti singurul posesor al unui iPhone descrcat aflat n mijlocul unei comuniti de utilizatori de BlackBerry-uri funcionale!
Muli evaluatori au auzit probabil ntrebarea: Ct s
fie oare costul mediu ponderat al capitalului pentru Romnia ce spun standardele despre asta?. Suntem desigur
convini c numrul evaluatorilor autorizai care au i pus
ntrebarea n aceast form este relativ limitat.
Poate c, n trei ani, directiva Common EPS (Surs de
Putere Extern comun) l va ajuta pe utilizatorul telefonului mobil s i ncarce bateria mai simplu. Cu siguran,
standardele ANEVAR nu l vor ajuta pe evaluator s afle ct
este costul mediu ponderat al capitalului (CMPC) pentru
Romnia. Acest fapt nu se datoreaz exclusiv formulrii incorecte a ntrebrii, ci mai degrab pentru c standardele nu
i propun s devin o surs de date sau de formule. Atunci
la ce mai folosesc ele? - ar putea ntreba cineva (poate un
18 valoarea

membru stagiar i cu siguran nu un


evaluator autorizat).
Doar pentru exemplificare, pentru c am menionat mai sus CMPC3,
standardele i ghidurile (n particular:
GME 600) clarific anumite aspecte
despre care practica a dovedit c ar putea genera confuzie: corelarea ntre fluxuri i rata de actualizare n ce privete
inflaia (termeni nominali, respectiv
reali), corelarea ntre fluxuri i rata de
actualizare n ce privete impozitarea
(nainte de, respectiv dup impozitare) sau corelarea ntre moneda n care
sunt exprimate fluxurile i moneda
pentru care este estimat rata de actualizare, pentru c nu sunt tocmai foarte
rare rapoartele n care vedem fluxuri
n euro actualizate cu o rat estimat
pentru lei (poate c prevederile explicite din GME 600 vor ajuta n viitor!).
Dar cum rmne cu estimarea
CMPC pentru firma noastr din industria X din ara Y i unde putem
gsi o valoare sau o referin? ar
mai putea ntreba stagiarul nostru. i
aici avem un prim rspuns la ntrebarea din titlu: standardele nu pot substitui literatura de specialitate din care
evaluatorul trebuie s i acumuleze
cunotinele profesionale.
Nici Parlamentul, nici Consiliul
i nici Comisia nu intenioneaz s
adreseze chestiunea ncrctorului
universal la nivel exclusiv politic: n
tot procesul sunt deja implicate i
alte organizaii de standardizare europene (CEN, CENELEC, ETSI4) i
internaionale, precum i alte asociaii profesionale5.
ANEVAR, n schimb, este unica
asociaie care are ca atribuie adoptarea standardelor de evaluare obligatorii pentru desfurarea activitii
de evaluare n Romnia. Totui, evaluatorii nu reprezint o sect nchis,
iar evaluarea nu poate fi izolat de un
context mult mai general (nu discutm
aici n ce msur evaluarea este o tiin, o art, o combinaie a celor dou
sau niciuna dintre ele!). n acest context general, standardele de evaluare

nu pot acoperi toate conceptele fundamentale n evaluare,


dar nu neaprat specifice evalurii (componena fluxurilor
de numerar, valoarea terminal, costul capitalului, modelul
CAPM i limitrile sale, selectarea multiplicatorilor, diversele definiii ale EBITDA, .a.m.d.). De altfel, ele nu sunt
cuprinse n standarde sau ghiduri i nici nu ar trebui s fie.
Prin urmare, i stagiarul nostru va constata, preferabil mai devreme dect mai trziu, c are nevoie de repere profesionale specifice altor discipline. De aici reiese al
doilea punct: cunoaterea standardelor este obligatorie,
dar nu suficient pentru un profesionist; cunotinele din
domenii conexe evalurii (teorie financiar, noiuni de
contabilitate, cunotine de ordin practic privind pieele
de capital, noiuni de legislaie etc.) sunt absolut necesare
n activitatea de evaluare.
Directiva cu privire la ncrctorul universal rezolv o
jumtate de problem: ncrctorul are n mod inevitabil

dou capete, iar directiva privete (deocamdat cel puin) doar captul dinspre telefon. Odat plecat din Romnia
i ajuns n Marea Britanie sau Elveia, posesorul telefonului cu ncrctor
universal va constata c are nevoie i
de un adaptor pentru prizele locale.
Nici standardele de evaluare nu
pot adresa toate capetele problemei,
i anume faptul c anumite ipoteze asumate de ctre evaluator pur i
simplu nu pot fi standardizate. Un
standard care ar ncerca s impun o
anumit metodologie pentru a previziona, spre exemplu, rotaia creanelor (mai mare, mai mic sau egal cu
media realizat n ultimii n ani?)
ar avea aproximativ aceleai anse de
succes ca i o ncercare a Comisiei
Europene de a impune un standard
continental pentru prizele din Marea
Britanie i acelai potenial semnificativ de a declana o revolt. Chiar
i stagiarul nostru va recunoate (din
nou, mai bine mai devreme dect mai
trziu) c are nevoie de un adaptor
pentru a se conecta la surse. Aadar,
ajungem la ultimul punct: nici standardele, nici teoria nu pot substitui
raionamentul profesional al evaluatorului, care trebuie aplicat n diverse
etape ale evalurii.
Dar cum apare acel raionament
profesional i cum este el legat de cele
mai bune practici (un concept existent n foarte multe domenii, nu doar
n evaluare)? Editorul ne semnaleaz
c am depit deja spaiul alocat, astfel
nct subiectul raionamentului profesional rmne pentru alt dat.
1. http://www.europarl.europa.eu/news/en/
news-room/content/20140307IPR38122/html/
MEPs-push-for-common-charger-for-all-mobile-phones;
http://www.euractiv.ro/uniunea-europeana/articles%7CdisplayArticle/articleID_25865/UE_va_
impune_un_incarcator_universal_pentru_telefoanele_mobile_in_urmatorii_trei_ani.html
2. http://nou.anevar.ro/pagini/standarde
3. Dar i pentru c editorul revistei a cerut
exemplificri.
4. Pentru cei interesai: http://www.cenelec.eu/
dyn/www/f?p=104:107
5. Idem: http://ec.europa.eu/enterprise/sectors/
rtte/links/index_en.htm
valoarea | Q2 2014 19

De la pagina alb
la GME 630

copul unui ghid metodologic este s aduc o


baz comun de interpretare a standardelor de
evaluare i s pun la
dispoziia evaluatorilor
i instituiilor interesate proceduri
de implementare pentru oferirea
acestor servicii de evaluare n conformitate cu standardele n vigoare.

20 valoarea

Mihaela Drniceanu,
Grup de lucru Ghid GME 630, MAA, MRICS, REV
Director Advisory Standard Team

Cu toate acestea, n cadrul membrilor asociaiei au


aprut preri pro i contra dac este necesar un ghid n
care s se desfoare activitatea de evaluare atta vreme
ct exist standarde i exist un program de pregtire
profesional continu pe care toi membrii au obligaia
s-l ndeplineasc anual.
Pe lng vocile pro i contra din cadrul membrilor
asociaiei, nici n interiorul grupului de lucru care a lucrat
efectiv la realizarea GME 630 apele nu au fost mai line.
S-au dat o pagin alb, o tem i desigur Standardele
Internaionale de Evaluare (IVS) n versiunea 2013 i nu
a fost greu ca n grupul de lucru s apar ntrebri despre ce s scriem, ct s scriem, dac este cazul s scriem
i ce implic mai ales dac scriem. Au urmat ndelungi
discuii, preri contradictorii, paragrafe scrise, rescrise
sau tiate pn cnd materialul brut a fost postat public
pe site-ul ANEVAR spre tiina tuturor membrilor.
S-au avut n vedere o mai bun clarificare a terminologiei utilizate i o mai facil implementare a standardelor de evaluare, dar i necesitatea formulrii unor precizri pentru eliminarea unor erori, omisiuni i confuzii
ntlnite des pe piaa evalurilor.
O nou rund de critici a aprut i multe dintre acestea au fost bine-venite. A fost necesar restructurarea
materialului n special pentru o mai bun nelegere a
sa i pentru ctigarea unui consens de opinii exprimate. n forma sa final aprobat i publicat n Monitorul
Oficial nr. 275 / 15.04.2014, Ghidul GME 630 privind
Evaluarea bunurilor imobile va intra n vigoare ncepnd cu 1 iulie 2014.
Aspecte eseniale ale ghidului GME 630
Ghidul GME 630 cuprinde un set considerat minim
de recomandri, principii i msuri care privesc serviciile de evaluare a bunurilor imobile din Romnia, inclusiv pentru activitatea de verificare a rapoartelor de evaluare. Ghidul nu se vrea o piedic n calea evaluatorului
care s-i constrng activitatea mai ales c ce aduce nou
n scris este mai mult n scris i mai puin nou, fiind n
principal aspecte cu care majoritatea evaluatorilor sunt
familiarizai deja i le aplic n practic.

Ghidul GME 630 se dorete un


set de instruciuni prin care s se
uniformizeze ntocmirea i verificarea de rapoarte de evaluare de
bunuri imobile i ofer un suport
n aplicarea standardelor de evaluare. Ghidurile de evaluare reprezint nc un pas n rigoarea profesional pe care azi suntem obligai
s-o respectm i o unealt de sprijin care va oferi credibilitate i stabilitate pe termen lung profesiei.

GME 630 Evaluarea


bunurilor imobile

Ghidul GME 630 are la baz


i se utilizeaz complementar cu
standardele de evaluare aplicabile n cazul proprietilor imobiliare, i anume: SEV 230 Drepturi
asupra proprietii imobiliare, SEV
233 Investiia imobiliar n curs
de construire, SEV 300 Evaluri
pentru raportare financiar, SEV
310 Evaluri ale drepturilor asupra
proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului i SEV 103
Raportare.
n cele ce urmeaz se vor prezenta principalele aspecte pe care
le subliniaz noul ghid i referinele la cteva paragrafe din GME
630.
De la nceputul prezentrii ghidului a fost necesar s se stabileasc
echivalena termenilor de proprietate imobiliar uzitat n terminologia rapoartelor de evaluare respectiv bun imobil aa cum este
definit prin Codul Civil, pentru evitarea oricror nedorite interpretri
eronate. (vezi paragraful 5)
Fr nicio abatere s-a considerat necesar precizarea c doar
evaluatorii autorizai care dein
specializarea n evaluarea proprietilor imobiliare (EPI) sunt n msur s desfoare activiti de evaluare de bunuri imobile (incluznd
aici i activitatea de verificare), toate celelalte specializri (evaluatori
de ntreprinderi [EI], evaluatori
valoarea | Q2 2014 21

de bunuri mobile [EBM]) nereprezentnd un substitut acceptat n


privina posibilitii de realizare a
acestor tipuri de evaluri. (vezi paragrafele 2, 3)
Stabilirea termenilor de referin ai evalurii devine n nelesul Ghidului GME 630 o etap
bine conturat de la care trebuie s porneasc realizarea tuturor
misiunilor de evaluare, obligativitatea existenei unui contract ori
a unei comenzi de evaluare fiind
evident.
Termenii de referin ai
evalurii trebuie precizai
printr-un document
contractual agreat de pri
(client i evaluator) i care
va stabili n scris cerinele i
condiiile de desfurare a unei
activiti de evaluare.

Tot contractul este cel care


devine cheia primar de la care
se demareaz procedura de
verificare a evalurilor inclusiv
n desfurarea procedurii de
monitorizare care analizeaz
dosarele misiunii de evaluare.
Cel mai relevant exemplu sunt
cazurile de etic n care se
analizeaz mai nti existena
i termenii contractului care a
stat la baza realizrii raportului
de evaluare supus analizei.

Un alt aspect pe care l surprinde Ghidul GME 630 este atenia


cuvenit pe care trebuie s o ofere
evaluatorul n cadrul etapei de culegere a datelor n ceea ce privete inspecia proprietii imobiliare.
(vezi paragrafele 18, 19)
Se precizeaz astfel necesitatea
urmririi corespondenei
ntre identificarea scriptic
pe baza informaiilor primite
i identificarea fizic a
proprietii.

Rspunderea se mparte

22 valoarea

ntre client i evaluator n msura n care toate


evidenele, datele, sursele de informaii, precum
i limitrile inspectrii pariale sau totale sunt
precizate n scris n raportul de evaluare.

n general, inspecia este o etap obligatorie


tuturor misiunilor de evaluare, ns exist i
situaii excepionale, iar acelea trebuie menionate
i explicate n raport.

Clarificarea de ctre Ghid a acestui aspect este


necesar i pentru evitarea oricror neajunsuri
privind rspunderea excesiv a evaluatorului n
situaii care se produc independent de cunoaterea
i voina lui. n contextul precizrilor noului Cod
Penal, este imperioas desfurarea inspeciei n
condiiile asigurate de ctre client, care trebuie
s fie direct responsabil de acordul deplin al
proprietarilor de drept ai bunului inspectat.

Cu referire direct la calitatea activitii de evaluare,


culegerea i analiza datelor trebuie s ofere baza pentru
fundamentarea i justificarea concluziilor asupra valorii exprimate ntr-un raport.
Datele prezentate i analizate trebuie s fie
concludente i s fac direct trimitere la
proprietatea imobiliar analizat. (vezi paragrafele
24, 25, 26)

De asemenea, nu trebuie s lipseasc din raportul


de evaluare analiza i concluzia celei mai bune
utilizri. (vezi paragrafele 27, 28, 29)

Se urmrete eliminarea dintr-un raport


de evaluare a datelor fr relevan pentru
proprietatea analizat sau cu caracter general i
care pot crea confuzii n nelegerea raportului sau
inadvertene fa de datele utilizate n abordrile
evalurii.

n ceea ce privete abordrile n evaluare, Ghidul


GME 630 menioneaz care sunt cele 3 abordri posibile, inclusiv tehnicile recunoscute, pentru evaluarea
proprietilor imobiliare i precizeaz care sunt principalele recomandri pentru aplicarea adecvat a acestora, astfel nct s fie uor de neles pentru toi cei
interesai.
n prezentarea abordrii prin pia se face n permanen distincie ntre tranzacii i oferte spre vnzare
care sunt permise a fi utilizate ca proprieti comparabile, cu prioritizarea celor dinti ori de cte ori este posibil. Se atrage atenia asupra veridicitii informaiilor

utilizate, ndeosebi a celor preluate


din ofertele spre vnzare, i, nc o
dat, se impune gradul de relevan a informaiilor prezentate.
O proprietate comparabil
real (identificabil) n
nelesul prezentului Ghid
trebuie s fie extras dintr-o
surs de informaii verificabil
i trebuie s ofere certitudinea
c informaiile privind
caracteristicile sale fizice i
menionate scriptic n raport
sunt corecte. (vezi paragrafele
39, 40)

Prin identificarea
comparabilelor se evit inclusiv
o abordare deficitar care
poate conduce la rspunderea
evaluatorului, aa cum decurge
n nelesul Art.25 (2) din
Ordonana 24/2011.

Abordarea prin venit atrage atenia mai ales asupra


corelrii datelor utilizate n aceast abordare i susinerii indicatorilor folosii prin date de pia respectiv
prezentrii surselor de informaii pentru alte estimri
incluse n evaluare.
n cadrul precizrilor referitoare la abordarea prin
cost se traseaz cazurile construciilor pentru care
aceast abordare este recomandat a fi aplicat (vezi paragraful 62). Este necesar prezentarea bazei de informaii din care sunt extrai indicatorii de cost de nou,
cu eventuala verificare din mai multe surse dac acest
lucru este posibil (vezi paragraf 66).
Recomandrile aduse de Ghidul GME 630 privitoare
la estimarea valorii terenului se fac pentru nelegerea
tehnicilor de evaluare utilizabile n cazul terenurilor, limitelor i gradului de aplicabilitate al acestora.
n contrar cu metodele acceptate se menioneaz
pentru prima oar n scris excluderea n afara
standardelor de evaluare a metodei comparaiei
prin bonitare, care are ca baz de pornire Decizia
Primriei Municipiului Bucureti (PMB) nr.
79/04.02.1992, completat prin Dispoziia PMB nr.
421/1992 i modificat prin Dispoziiile PMB nr.
valoarea | Q2 2014 23

191/1993 i 827/1994. Metoda


care are la baz o tehnic
statistic nu mai reprezint
de mult o metod acceptat
pentru estimarea unei
indicaii de valoare de pia n
condiiile utilizrii unor aazii coeficieni de actualizare
fr coresponden cu piaa
imobiliar, iar o precizare clar
n acest sens se impunea a fi
subliniat negru pe alb. (vezi
paragraf 72)
Explicarea argumentelor i raionamentului care stau la baza analizei rezultatelor obinute n urma
abordrilor i fundamentarea concluziei asupra valorii trebuie clar
exprimate n raport.
n contextul Ghidului GME
630, abordrile utilizate n evaluare se vor aplica doar bazndu-se pe
date suficiente i credibile, aplicarea cu caracter formal a altei abordri nefiind permis (vezi paragraf
101). Prin urmare, este justificat utilizarea unei singure abordri
de evaluare ntr-un raport, dac
este singura posibil justificat argumentat i susinut prin date
relevante.
Raportarea evalurii se refer
la coninutul raportului de evaluare i vine s ntreasc prin detalieri prevederile standardului de
evaluare SEV 103 Raportare, n
ceea ce privete cerinele pe care
coninutul raportului trebuie s le
ndeplineasc.
Fa de prile care semneaz
un document contractual ce st
la baza furnizrii unui serviciu de
evaluare/verificare, n spe evaluator i client, n raportul de evaluare se va face identificarea i a
altor posibili utilizatori desemnai
ai raportului i care sunt ndreptii s aib acces la raport. Aceste
precizri sunt necesare pentru ca
evaluarea s rspund necesitilor clientului, pentru respectarea
24 valoarea

condiiilor de confidenialitate i, inclusiv, a stabilirii limitei de rspundere profesional a evaluatorului. (vezi


paragraf 102)
Un alt aspect care apare menionat pentru prima
dat n scris l reprezint pstrarea i arhivarea dosarului de evaluare pe o perioad de cel puin cinci ani, nc
o dat fcndu-se legtura cu procedura de monitorizare, dar i cu rspunderea evaluatorului pentru toate
materialele de evaluare pe care le ntocmete. (vezi paragraf 104)
Finalul Ghidului GME 630 este completat cu un capitol esenial de Particulariti care trateaz n mod
direct situaiile de evaluare ntlnite pentru alocarea
valorii unei proprieti imobiliare pe cele dou componente ale sale, teren i construcii, cu aplicabilitate
direct pentru evalurile pentru raportare financiar.
Importana acestor prevederi de a fi cuprinse n
ghidul de evaluare a proprietilor imobiliare
provine din necesitatea adecvrii evalurilor
ntocmite n scopuri de raportare financiar cu
modalitatea de nregistrare contabil n conturi
distincte pentru teren i construcii.

n cele dou variante permise de alocare,


recunoaterea construciei va fi la nivel de cost
de nlocuire net sau mai mic n situaia n care
se poate determina distinct valoarea de pia a
terenului.

Cu toate aceste noi precizri, prin excepie


sunt acceptate i alte modaliti de alocare bine
justificate, n funcie de istoricul nregistrrilor
n situaiile contabile pn la intrarea n vigoare
a noului Ghid GME 630, innd seama i de
eventuale implicaii care pot influena situaiile
financiare ale clientului.

n loc de sfrit... fr sfrit


Ghidurile metodologice de evaluare accentueaz rolul profesiei n formarea iniial i pregtirea continu.
Nu tim dac acest ghid a aprut n cea mai bun variant a sa, dar este bine c el exist prin faptul c vom
avea toi evaluatorii de bunuri imobile, i nu numai, o
baz comun la care s ne raportm activitatea de evaluare. Ghidul este perfectibil. El va putea fi rafinat pe
baza informaiilor preioase pe care le ateptm de la
utilizatorii acestuia. Activitatea de evaluare se afl ntr-o
continu transformare n pas cu cerinele i evoluia
pieei, astfel i prerile pro sau contra se vor repoziiona i vor cpta o nou direcie, sperm n sens mereu
constructiv i responsabil pentru profesia noastr.

Rsfoind Ghidul metodologic


de evaluare a mainilor,
echipamentelor i instalaiilor

Traian Cristian Demetrescu,


MAA, REV
Director ROMNIVAL S.R.L.

categorie important a
bunurilor mobile o reprezint mainile, echipamentele i instalaiile,
crora Standardele de
evaluare ANEVAR ediia
2014 le dedic att un standard referitor la active (SEV 220), ct i un ghid
metodologic de evaluare (GME 620).
ntruct SEV 220 Maini, echipamente i instalaii are un caracter
general, detalierea (cum ar fi prezentarea definiiilor unor termeni sau
aspecte ce in de metodologia evalurii) i adaptarea la realitile economiei naionale (cum ar fi relaia cu
definiiile i clasificrile mijloacelor
fixe din legislaia romneasc) erau o
necesitate, materializat prin apariia
GME 620.
Complementar, n activitatea
practic, evaluatorii de maini, echipamente i instalaii trebuie s aplice
SEV 100 Cadrul general i standardele generale (SEV 101 Termenii
de referin ai evalurii, SEV 102
valoarea | Q2 2014 25

Implementare i SEV 103 - Raportare), iar n funcie de scopul evalurii,


i alte standarde referitoare la active,
aplicaii ale evalurii sau ghiduri metodologice de evaluare.
Rsfoind GME 620 Maini, echipamente i instalaii, se constat trei
direcii importante detaliate de ghid:
concepte, termenii de referin ai
evalurii i procesul de evaluare.

Concepte
Dac n ediia din 2011 a Standardelor internaionale de evaluare
titlul standardului IVS 220 era Imobilizri corporale mobile, n 2014,
titlul devine Maini, echipamente i
instalaii, o denumire mult mai sugestiv i practic.
Un aspect important pe care GME
620 l lmurete este relaia dintre conceptele maini, echipamente i instalaii i bunuri mobile. Conceptul de
bunuri mobile este mai larg, incluznd
n afara mainilor, echipamentelor i
instalaiilor i alte categorii de bunuri,
cum ar fi stocurile sau obiectele de colecie. Evaluatorii autorizai care evalueaz maini, echipamente i instalaii
trebuie s dein specializarea evaluarea bunurilor mobile (EBM).
n GME 620 se regsesc definiiile celor trei clase de active: maini,
echipamente i instalaii. Pentru a
facilita recunoaterea unui bun ca
aparinnd categoriei largi a mainilor, echipamentelor i instalaiilor, ghidul indic nou categorii
uzuale (de la utilaje de producie la
mobilier de birou, accesorii i birotic), precum i tipuri de active
care nu sunt maini, echipamente
i instalaii. Clasificarea unui activ
ntr-una din cele trei clase (ca main, echipament sau instalaie) se face
pe baza raionamentului profesional,
pornind de la nelegerea funcionalitii i destinaiei bunului respectiv.
Un concept important definit n
GME 620 este cel de cost de reconstruire. Termenul se poate folosi ocazional (ntruct costul curent adecvat
26 valoarea

Clasificarea
unui activ
ntr-una din
cele trei clase
(ca main,
echipament
sau instalaie)
se face
pe baza
raionamentului
profesional,
pornind de
la nelegerea
funcionalitii
i destinaiei
bunului
respectiv.

pentru formularea unei indicaii asupra valorii este costul


de nlocuire) n cadrul abordrii prin cost, n cazul n care
evaluatorul are n vedere o replic a activului subiect.

Termenii de referin ai evalurii


Standardul general SEV 101 este sursa principal a
termenilor de referin ai evalurii care vor fi agreai cu
clientul i precizai n scris ntr-un document contractual. GME 620 prezint doar variaiile i elementele suplimentare care trebuie avute n vedere n cazul evalurii
mainilor, echipamentelor i instalaiilor.
n ceea ce privete identificarea mainilor, echipamentelor i instalaiilor, documentul contractual va conine: identificarea propriu-zis a bunurilor i orice legturi ale bunului evaluat cu alte active (construcii, active
necorporale, accesorii, alte maini, echipamente i instalaii), precizndu-se n mod clar ce se include sau ce se
exclude din evaluare.
Identificarea propriu-zis a bunurilor evaluate presupune precizarea, dup caz, a mrcii de fabric (productorului), codului modelului, numrului de serie, numrului de inventar atribuit de ctre deintor i care se
regsete marcat n mod permanent pe bunul respectiv, a
numrului de nmatriculare n cazul autovehiculelor etc.
Bunurile evaluate pe amplasament trebuie localizate (se
precizeaz adresa potal i/sau descrierea legal sau alte
referine asemntoare).
Atunci cnd bunul evaluat are legturi cu alte active
(de exemplu este ataat la alte active - cazul instalaiilor
ncorporate n construcii sau structuri, este integrat cu
acestea - cazul liniilor de producie sau funcionarea este
dependent de acestea - cazul accesoriilor sau programelor informatice de proces), documentul contractual va
preciza ce se include sau ce se exclude din evaluare.
Referitor la ipoteze i ipoteze speciale, specificul mainilor, echipamentelor i instalaiilor impune necesiti
suplimentare n definirea termenilor de referin ai evalurii. Orice document contractual va preciza premisele
valorii i ipotezele speciale care descriu condiia i situaia n care mainile, echipamentele i instalaiile sunt oferite pe pia. Premisele uzuale ale valorii sunt:
mainile, echipamentele i instalaiile se evalueaz
ca grup, instalate/pe amplasament i ca parte a
ntreprinderii care i continu activitatea normal
de exploatare;

mainile, echipamentele i instalaiile se evalueaz


ca grup, instalate/pe amplasament, dar n ipoteza c
ntreprinderea este nchis;

mainile, echipamentele i instalaiile se evalueaz


ca elemente individuale ce urmeaz s fie scoase

de pe locaia lor permanent


(dezinstalate).

Procesul de evaluare
Culegerea datelor este o etap
important a procesului de evaluare. Datele necesare pentru a efectua
evaluarea i a formula concluziile
asupra valorii sunt grupate n patru
categorii:
date despre procesul de
producie n care se integreaz
mainile, echipamentele
i instalaiile evaluate
(macroidentificarea);

date despre mainile,


echipamentele i instalaiile
evaluate, respectiv
caracteristicile specifice fiecrui
bun (microidentificarea);

form GME 520). Tehnici de identificare limitate, a cror utilizare trebuie s fie bine justificat n raportul de
evaluare i care pot fi utilizate doar dac evaluatorul este
convins c aplicarea lor nu va conduce la erori, sunt inspecia parial, eantionarea sau analiza de tip desktop
(de birou).

date despre piaa specific (dup


caz, la nivel regional, naional
sau internaional). Aceste date
surprind diverse aspecte (cum
ar fi cererea pentru produsul
realizat prin folosirea bunurilor
evaluate sau impactul legislaiei
privind mediul) care pot
influena valoarea;
date despre alte bunuri,
comparabile cu mainile,
echipamentele i instalaiile
evaluate, cum ar fi: informaii
despre bunuri comparabile
vndute sau nchiriate sau oferite
spre vnzare sau nchiriere,
informaii privind preurile
bunurilor echivalente noi,
depreciere, venituri, cheltuieli,
rate de capitalizare i de
actualizare.

De regul, evaluarea mainilor,


echipamentelor i instalaiilor implic inspectarea acestora (inspecia
fiind obligatorie n cazul evalurii
pentru garantarea mprumutului n
faza de acordare a creditului, con-

O alt etap important a procesului de evaluare este


analiza de pia. Etapele (minimale) ale acesteia sunt:
identificarea subgrupei (clasa de bunuri cu
caracteristici tehnologice asemntoare) creia i
aparin mainile, echipamentele i instalaiile evaluate
i evidenierea caracteristicilor specifice subgrupei;

n mod ideal,
evaluatorul ar
trebui s-i
fundamenteze
concluziile pe
vnzri de
bunuri identice,
dar se pot
utiliza tranzacii
sau oferte de
vnzare ale
unor maini,
echipamente
i instalaii
asemntoare.

delimitarea ariei pieei specifice subgrupei;

analizarea cererii, ofertei i tipului de pia la data


evalurii;

acolo unde este cazul, analizarea efectului


schimbrilor care vor afecta relaia dintre cerere
i ofert, precum i oferta competitiv viitoare,
respectiv cererea probabil viitoare.

n orice estimri ale valorii se folosesc una sau mai


multe din cele trei abordri n evaluare, alegerea lor depinznd de tipul bunurilor, de utilizarea desemnat a
evalurii, de premisele valorii, de calitatea i cantitatea
datelor disponibile pentru analiz. n cadrul raportului
de evaluare se vor prezenta argumentele i raionamentele care au stat la baza neaplicrii uneia sau dou abordri.
Abordarea prin pia este relevant dac exist informaii de pia suficiente care pot fi verificate, cercetarea
valoarea | Q2 2014 27

insuficient a pieei nefiind o scuz


pentru omisiunea acestei abordri,
atunci cnd exist informaii disponibile sau cnd acestea pot fi procurate n mod rezonabil.
n mod ideal, evaluatorul ar trebui s-i fundamenteze concluziile
pe vnzri de bunuri identice, dar
se pot utiliza tranzacii sau oferte
de vnzare ale unor maini, echipamente i instalaii asemntoare.
Comparabilele care prezint diferene majore fa de bunul evaluat nu
pot fi considerate adecvate din cauza
necesitii unor ajustri prea mari.
Tehnicile de comparaie uzuale
folosite n cadrul abordrii prin pia
sunt: tehnica identificrii (potrivirii)
directe; tehnica asimilrii i tehnica
procentajului din cost.
Abordarea prin venit poate fi utilizat pentru evaluarea mainilor, echipamentelor i instalaiilor individuale
nchiriabile sau a mainilor, echipamentelor i instalaiilor individuale /
grupurilor de bunuri folosite mpreun care genereaz venituri identificabile (realizeaz produse vandabile).
Deseori, la generarea acestor venituri
particip i alte active contribuitoare (necorporale, cum ar fi programe
informatice de proces, documentaii
tehnice sau brevete de invenie, corporale teren i construcii sau fond
de rulment), pentru estimarea valorii
mainilor, echipamentelor i instalaiilor fiind necesar o alocare a valorii
totale pe activele contribuitoare.
Abordarea prin venit cuprinde
dou metode de baz: metoda capitalizrii venitului i metoda fluxului
de numerar actualizat (analiza DCF).
n cadrul abordrii prin cost, evaluatorul estimeaz mai nti costul de
nlocuire (sau de reconstruire, dup
caz) al mainilor, echipamentelor i
instalaiilor evaluate, din care face
deduceri pentru pierderea de valoare
cauzat de toate formele deprecierii
(deprecierea fizic, deprecierea funcional i deprecierea extern).
n abordarea prin cost, metodele
28 valoarea

Evaluarea
mainilor,
echipamentelor
i instalaiilor
reprezint,
deseori, o
provocare
pentru
evaluatori.
Aspectele
investigate
ncep cu
nelegerea
funcionrii i
caracteristicilor
tehnice
ale bunului
evaluat i pot
merge pn
la identificarea
modului n care
cererea pentru
produsele
finite ar putea
influena
cererea pentru
mainile,
echipamentele
i instalaiile
care le produc.

uzuale de estimare a costului curent sunt: metoda devizului, indexarea i metoda cost - capacitate.
n ceea ce privete modalitile de estimare a deprecierii, o noutate adus de GME 620 este c, atunci cnd cele
trei tipuri ale deprecierii nu pot fi separate i cuantificate
individual, pot fi folosite i forme agregate ale deprecierii
(cum ar fi deprecierea total sau deprecierea funcional
cumulat cu cea economic).
O precizare important este legat de inadecvarea
folosirii n evaluare a duratei normale de funcionare
(prezentat n Catalogul privind clasificarea i duratele
normale de funcionare a mijloacelor fixe aprobat prin
HG 2139/2004) n locul duratei de via util. Duratele
normale de funcionare anterior menionate sunt durate
administrative i vizeaz amortizarea fiscal a activelor,
fiind complet diferite conceptual de durata de via util.
Estimarea deprecierii mainilor, echipamentelor i instalaiilor poate fi uneori un demers dificil, evaluatorul
trebuind s perceap diferena dintre deprecierea recuperabil i cea nerecuperabil, s mbine constatrile fcute
cu ocazia inspeciei cu informaiile furnizate de personalul
ntreprinderii i cu analizele unor bunuri similare (cum ar
fi cele legate de perioada i condiiile de utilizare).
Elaborarea raportului de evaluare este etapa final a
procesului de evaluare.
Raportul de evaluare trebuie s includ cel puin informaiile solicitate de ctre SEV 103.
Termenii de referin ai evalurii agreai de ctre evaluator i client, precum i o referire la documentul contractual n baza cruia se realizeaz evaluarea, trebuie
prezentai n raportul de evaluare (n mod sintetic, ntr-un format considerat adecvat de evaluator).
Vor fi menionate n raport orice diferene ntre situaia scriptic i situaia faptic a bunurilor evaluate, orice
restricii ale dreptului de proprietate sau comentarii privind efectul asupra valorii raportate a oricror active corporale sau necorporale excluse din evaluare.

Concluzii
Evaluarea mainilor, echipamentelor i instalaiilor
reprezint, deseori, o provocare pentru evaluatori. Aspectele investigate ncep cu nelegerea funcionrii i
caracteristicilor tehnice ale bunului evaluat i pot merge
pn la identificarea modului n care cererea pentru produsele finite ar putea influena cererea pentru mainile,
echipamentele i instalaiile care le produc.
Cunoaterea ediiei 2014 a Standardelor de evaluare ANEVAR va duce la creterea calitii rapoartelor de
evaluare i, implicit, la o mai bun contientizare a utilizatorilor de rapoarte de evaluare privind provocrile evalurii acestei categorii de bunuri, ceea ce nu poate fi dect
benefic pentru profesie.

Obiectivitatea - principiu
etic fundamental

Dana Ababei,
Vicepreedinte ANEVAR Preedinte
al Comisiei Juridice, Director executiv
CMF CONSULTING S.A.

e-a putea s scriu despre rolul obiectivitii


n profesia de evaluator
atunci cnd majoritatea
rapoartelor de evaluare
ncep i se ncheie cu
patru sau mai multe enunuri scurte
dintre care unul1 este: Valoarea este
subiectiv?
Este valoarea estimat de noi,
evaluatorii, subiectiv? Este oare
obiectiv?
Respectm sau nu codul etic al
profesiei atunci cnd emitem rapoarte de evaluare n care declarm
c valoarea este subiectiv? Cum ar
trebui s fie valoarea? Cineva cu spirit glume ar spune potrivit att
pentru impozitare, ct i pentru garantarea creditelor.
n mod cert, obiectivitatea ca principiu etic fundamental face parte din
obligaiile noastre, ale evaluatorilor,
nc de la nfiinarea n 1992 a asociaiei (vezi paragraful 2.4.1. al anexei
1 a statutului ANEVAR 1992: Cod
deontologic al profesiei de evaluator),
valoarea | Q2 2014 29

dac mai este necesar s definim clar


cine ne oblig s fim obiectivi i s nelegem c numai fiind obiectivi putem supravieui ca profesie.
Simt evaluatorii valoarea? Sau orice raport trebuie s aib o baz solid,
o argumentare profesionist i date de
intrare verificate n mod rezonabil i
verificabile (denumite de colegii notri care predau seminarul de business
inteligence intell).
Studiind ce nseamn un concept
i ce nseamn cellalt, am simit totui nevoia de a-mi reaminti definiiile celor doi termeni:
Obiectiv = care are nsuirea de a
reda realitatea n chip nefalsificat, detaat de impresii
Subiectiv = care are un caracter
personal, care se petrece n contiina cuiva; care, ntr-o judecat, aciune etc., ine seam numai de sentimentele, de pornirile i de ideile sale;
prtinitor.
Cei care studiaz problematica
obiectiv/subiectiv definesc obiectivitatea ca fiind concordana relativ ntre cunotine, idei, teorii i realitate,
iar subiectivitatea ca fiind neconcordana ntre cunotine, idei, teorii i
realitate ca urmare a interveniei n
procesul de cunoatere a unor factori
care in de personalitatea individului
(sentimente, interese, motivaii, educaia primit, inteligena, aspiraiile
persoanei, credinele acesteia etc.).
Un exemplu clasic al raportului
obiectiv/subiectiv este aceast imagine din spaiu.
Dintr-o perspectiv obiectiv sunt
tonuri i nuane de albastru. Dintr-o
perspectiv subiectiv devine frumos/
urt/interesant/profund/etc.
Revenind totui la profesia noastr, s ncercm s ne punem n pantofii clientului i utilizatorilor rapoartelor de evaluare elaborate de noi.

30 valoarea

Ce ar trebui ei s neleag: valoarea este subiectiv? Este


oare obiectiv? Evaluatorul care vede tristeea i singurtatea din imaginea anterioar estimeaz o valoare, iar cel
care vede linitea i relaxarea, o alt valoare?
n mod cert, n tot ceea ce facem n via exist
subiectivitate.
Dac ar fi s stabilim c obiectivitatea este legat de
creier i de argumentare, iar subiectivitatea, de suflet - bineneles c, n ipoteza respectrii normelor legale:
Ghid de evaluare 6 Evaluarea pentru garantarea
mprumutului pct 2 par 12 durata minim de
elaborare a unui raport de evaluare este 3 zile
lucrtoare de la data primirii tuturor documentelor
necesare elaborrii acestuia pentru rapoartele de
evaluare destinate garaniilor bancare

Regulamentul CNVM nr 1/2006 privind emitenii


i operaiunile cu valori mobiliare art 69 pct 8
Evaluatorii au la dispoziie minimum 10 zile
lucrtoare pentru realizarea evalurii n cazul unor
rapoarte de evaluare destinate operaiunilor de piaa
de capital

atunci n toate rapoartele exist o parte din sufletul


nostru i sunt, deci, ntr-o oarece msur subiective deoarece le-am alocat o parte important din timpul nostru. Dar numai subiective? Pentru ce ne strduim n fiecare minut pe care l alocm profesiei? Pentru ca aceia
care apeleaz la serviciile noastre s vin la noi pentru
c simim valoarea? Sau pentru ca aceia care vin la noi
s vin pentru c avem calificare, cunotine, capacitate
de argumentare, gndire logic i minut cu minut alocat
profesiei experien?
S precizm totui c omul poate fi considerat obiectiv sau subiectiv de ctre cei din jurul lui n conformitate
cu sistemele de referin la care se raporteaz ei, nu el.
Tema articolului ne face s reflectm la necesitatea
precizrii ntr-un raport elaborat n mod profesionist a
enunului valoarea este subiectiv, dar n fapt se dorete
reamintirea faptului c etica profesional este fundamentul ncrederii publice.
Avnd n vedere faptul c de la 1 iulie 2014 intr n vigoare Standardele ANEVAR 2014 - pe care v ndemn s
le citii -, cred c acum este momentul nu numai al citirii
acestor noi standarde, ci i al recitirii tuturor meniunilor
incluse n rapoartele pe care le semnm noi, evaluatorii,
zi de zi i al adaptrii acestor rapoarte la cerinele actuale.
Numai astfel vom reui s avem clieni fideli i utilizatori
mulumii.
1. Primul care mi va scrie pe e-mail la adresa dana.ababei@anevar.ro celelalte 3
enunuri care apar repetitiv ntr-o parte din rapoartele de evaluare existente pe pia
va primi gratuit un exemplar printat al Standardelor de evaluare ANEVAR 2014
valoarea | Q2 2014 31

Din activitatea Comisiei


de Etic i Disciplin (CED)

Rodica Hman,
Preedintele Comisiei de Etic i Disciplin
2013-2014, MAA, MRICS, REV, Senior
Manager KPMG Advisory

32 valoarea

Prezentarea speei i calitatea


evaluatorului reclamat
Procedura disciplinar n spea prezentat n acest
numr a fost declanat n urma sesizrii formulate de
ctre Serviciul de Investigare a Fraudelor din cadrul unui
Inspectorat de Poliie Judeean.

Prin sesizarea transmis, Serviciul de Investigare a Fraudelor a solicitat ANEVAR s-i comunice care
sunt normele specifice ce trebuie
respectate n evaluarea unor bunuri
mobile, respectiv a unor autovehicule, i dac acestea au fost aplicate n
cazul de fa. De asemenea, a mai solicitat un punct de vedere cu privire
la valorile stabilite de ctre Evaluator
pentru fiecare bun n parte evaluat, dar i asupra valorii de lichidare
obinute.

Constatri ale raportorului


i ale CED pe parcursul
cercetrii disciplinare
n urma analizei Raportului de
Evaluare i a discuiilor purtate att
de raportor ct i de ctre CED s-a
constatat c Raportul de Evaluare
conine multiple neconformiti astfel nct nivelul de credibilitate al RE
este zero.

Aspecte neconforme
constatate n Raportul de
Evaluare

Fapta ce a constituit obiectul sesizrii se refer la evaluarea unor bunuri mobile, respectiv Raport de Evaluare
(RE) al unui numr de 24 de autovehicule i semiremorci
ntocmit de ctre un evaluator autorizat avnd specializarea Evaluri de ntreprinderi, fond de comer i alte
active necorporale (EI) (Evaluatorul). Mijloacele de
transport evaluate de ctre Evaluator aparineau unei societi comerciale al crei administrator era cercetat ntr-un dosar penal sub aspectul comiterii infraciunii de
evaziune fiscal.

Scopul evalurii este menionat


ambiguu n RE - estimarea i
actualizarea valorii bunurilor
i de utilizare n vederea
introducerii n evidena
contabil a firmei.

Data evalurii nu este clar


menionat n RE, poate fi
dedus ca fiind iulie 2012.

Se face trimitere la Standarde


de evaluare care nu mai sunt
valabile la Data evalurii (2012)
- SEV 4.03.

Metodele de evaluare declarate


ca fiind aplicate n RE sunt:
metoda costului de nlocuire net
(CIN) i metoda comparaiei
vnzrilor (MCV), n realitate
valoarea | Q2 2014 33

fiind aplicat declarativ doar


metoda costului de nlocuire net.

nu aplicate n cascad. Valoarea estimat pentru


acest autovehicul fiind de 2.000 Lei. Referitor la
modul de estimare a costului de nlocuire brut,
Evaluatorul menioneaz Valoarea de nlocuire a
utilajelor i autoturismului s-a fcut dup preuri
afiate de revistele de specialitate ale unor societi
de profil, care se ocup ca dealeri vnzri auto, i
dup preuri estimative pentru auto similare luate
de pe Internet, site-uri ale unor societi de profil.

n RE sunt prezentate noiuni/


definiii neconforme:

Mijlocul fix asemntor


se determin prin metoda
identificrii, asimilrii sau
corelrii, actualizri indiciale;
CIN se bazeaz pe
estimarea valorii de pia
pentru utilizarea existent
a proprietii plus costul
curent brut de nlocuire (sau
reconstrucie) a amenajrilor
acestora minus alocarea
(valoric) pentru deteriorarea
fizic i pentru orice forme
relevante de depreciere i
optimizare;
n cadrul RE la Concluziile
evalurii se face referire
la valoarea de circulaie
a bunurilor mobile, tip
de valoare care nu exist
n standardele de evaluare
valabile la Data evalurii.

Metoda comparaiei vnzrilor


(MCV) nu a fost utilizat, dei
n RE se menioneaz ca fiind
utilizat.

n aplicarea metodei CIN


ipotezele de lucru nu sunt
argumentate/documentate n
cadrul RE. Astfel nu rezult
cum a fost estimat costul de
nlocuire brut i cum au fost
estimate deprecierile. De
exemplu, pentru un autotractor
Volvo FH 12, an fabricaie
1999, s-a utilizat un cost de
nlocuire brut de 48.500 Lei i
s-a aplicat o depreciere fizic
de 36%, depreciere economic
de 40% i funcional de 20%,
deprecierile fiind cumulate, i

34 valoarea

Raportul de Evaluare n general este dezordonat,


greu de citit, conine definiii incorecte, chiar i
exprimri lipsite de logic.

n prezentarea metodei comparaiei vnzrilor


sunt prezentate deprecierile funcional i
economic;

Mijloacele de transport includ activele


corporale, altele dect proprietile imobiliare. n
mod individual acestea sunt prezentate n HG nr.
964/1998 modificat prin HG nr. 2139/2004;

Valoarea de pia reprezint o evaluare.

Aspecte clarificate
cu Evaluatorul
pe parcursul audierii

Scopul evalurii avnd n vedere


c Raportul de Evaluare nu prezint
clar scopul evalurii, s-a ncercat
clarificarea acestui lucru pe parcursul
audierii. Evaluatorul ne-a precizat
c la nceputul anului 2012 a fost
contactat de ctre o cunotin
s efectueze mai multe rapoarte
de evaluare pentru mijloace fixe
de la o societate ntruct au fost
amortizate complet i voia s
aib n contabilitate o valoare,
servicii pentru care s-a ntocmit
un contract, urmnd ca facturarea
acestora s se fac la sfritul anului
2012. Evaluatorul ne informeaz c
ntre timp acea societate a intrat n
insolven.
Referitor la neconformitile
constatate n cadrul Raportul
de Evaluare, Evaluatorul a avut
urmtoarele explicaii, explicaii care
ne-au confirmat concluzia rezultat
din analiza RE:

Chiar dac nu respect ntru


totul metodologia de lucru
i normele IVS 220, consider
valorile finale apropiate de
realitate c au estimat o
valoare;

Ele nu au fost puse gaj la nicio


banc ca s le cresc valoarea, sau
cu scopul de a recupera TVA,
pentru c ele erau pentru casare;

Societatea beneficiar nu a fcut


nicio reclamaie la adresa mea,
i nu a nelat pe nimeni. Chiar
dac a vndut aceste bunuri,
clientul nu a avut obiecii. Cred
c greeala mea a fost c nu am
scris raport de expertiz tehnic
evaluare n loc de raport de
evaluare;

Scopul lucrrii era pentru o raportare financiar,


unde tipul de valoare care se estimeaz este
valoarea just, aceasta fiind mai mic dect
valoarea de pia, sau cel mult egal cu ea;

La evaluarea prin costul de nlocuire net am


greit c nu am folosit la valoarea costului
prezent valoarea de nou, ci am folosit valori luate
de pe internet negsind valori de nou, aplicnd
corecii dup cum am apreciat eu;

ntruct mijloacele auto au fost amortizate


complet avnd valoare zero, am sunat un
inspector la Administraia Financiar i l-am
ntrebat dac pot face evaluarea cu o valoare
mai mic i acesta mi-a rspuns c da, ntruct
normele nu spun ce valoare pot avea, dar oricum
nu pot fi zero;

Etc.

Propunerea CED de soluionare a cauzei


Avnd n vedere toate neconformitie constatate n
Raportul de Evaluare i explicaiile primite din partea Evaluatorului pe toat perioada cercetrii disciplinare, CED a
constatat c Evaluatorul a nclcat prevederile Codului de
etic al profesiei de evaluator autorizat, mai exact principiul competenei profesionale, respectiv punctul 2.4 -lit.a)
care spune Principiul competenei profesionale implic
urmtoarele obligaii din partea evaluatorului autorizat:
meninerea cunotinelor profesionale i a abilitilor la
nivelul necesar astfel nct angajatorul sau clienii s beneficieze de servicii profesionale competente; realizarea
serviciilor profesionale n conformitate cu standardele de
evaluare obligatorii pentru membrii Asociaiei i pct. 2.4
lit. e) din Codul de etic al profesiei, potrivit cruia Evaluatorul autorizat va respecta standardele de evaluare obligatorii pentru membrii Asociaiei. Situaiile n care aceste
standarde nu sunt aplicabile misiunii de evaluare din cauza
unor acte normative incidente sau altor cerine relevante
misiunii trebuie clarificate cu clientul i destinatarul i explicitate n raport.
Pentru abaterea disciplinar constatat, CED a propus Consiliului Director sancionarea disciplinar a Evaluatorului cercetat cu: RETRAGEREA CALITII DE
MEMBRU AL ASOCIAIEI.
Dup analizarea tuturor informaiilor n cauz, inclusiv audierea Evaluatorului la solicitarea acestuia, Consiliul Director a decis acordarea sanciunii propuse de ctre Comisia de Etic i Disciplin.
valoarea | Q2 2014 35

Momentul
adevrului

36 valoarea

Peter Christensen

ntr-un bine cunoscut film a crui aciune se


petrece n instan, procurorul-ef, avocat al
acuzrii, pune la ncercare competena expertului citat de aprare ca martor:

Avocatul: Domnioar Vito, avnd n vedere c suntei expert n automobile n general, ne putei spune care este timpul corect de
aprindere la un Chevrolet Bel Air din 1955, cu
motor de 5326cc i carburator cu 4 camere?
Martorul: A naibii ntrebare
Avocatul: Adic nu putei rspunde?
Martorul: Adic nu se poate rspunde.
Avocatul: Nu se poate pentru c nu tii
rspunsul?
Martorul: Nimeni nu ar putea rspunde la
o astfel de ntrebare.
Avocatul: Domnule preedinte, v rog s
binevoii s recuzai martorul n calitatea sa
de expert.
Judectorul: Nu putei rspunde la
ntrebare?
Martorul: Nu, nu pot. E o ntrebare capcan.
Judectorul: De ce este o ntrebare
capcan?
Martorul: Fiindc Chevrolet nu a fabricat
nicio main de 5326cc n 1955, ci abia n 62.
Iar la modelul Bel Air cu carburator cu 4 camere, abia din 65. Totui, n 1964, timpul corect de aprindere ar fi cu patru grade nainte
de punctul mort superior al pistonului.
Avocatul: Atunci, ei bine, o acceptm,
domnule preedinte.
Recunoatei acest dialog din filmul Vrul
meu Vinnie din 1992, cu Joe Pesci i Marisa
Tomei?
La facultatea de drept exist module de
cursuri pentru viitorii avocai pledani, bazate
pe scene din filme, iar unii avocai le cer martorilor s se uite n mod special la acest film,
ca parte a pregtirii dinaintea prezentrii n instan. La partea de interogatoriu al experilor,
Vrul meu Vinnie este unul dintre filmele
cele mai apreciate.
Aviz crcotailor: filmul se termin cu
achitarea lui Vinnie Gambini (Joe Pesci) dup
ce dra. Mona Lisa Vito (Marisa Tomei) explic
cu mare pricepere jurailor care este diferena
ntre un diferenial obinuit i cel cu limit de
curs. Urmele lsate de pneuri pe pmnt la
locul crimei duc la concluzia c maina suspectului avea diferenial cu alunecare limitat,
n timp ce inculpatul conducea o main cu
diferenial obinuit exact acesta este argumentul care duce achitare, prin mrturia expertei, dra. Vito.
valoarea | Q2 2014 37

Ce putem nva din film este faptul c Mona Lisa Vito este un martor
extraordinar pentru c se adreseaz
direct jurailor, vorbete cu entuziasm
despre subiect, iar subiectul l stpnete la perfecie. Tema reflect multe
cazuri reale prin aceea c arat c un
proces de obicei nu se ctig prin
demonstraia teatral a discursului
avocesc, ci mai degrab cu martori
credibili, inclusiv experi, care arat
lucrurile aa cum sunt i prezint opinii convingtoare i fundamentate. n
viaa real, procesele se ctig mai
degrab ca n Vrul meu Vinnie dect ca n Oameni de onoare.
Dei putem nva neateptat de
multe din filme (pe lng faptul cert
c sunt o form de divertisment),
numeroase elemente educaionale se
desprind din ntrebrile i mrturiile
obinuite din cazurile reale care reclam expertiza unui evaluator. ntrebrile de mai jos (unele dintre
ele parafrazate sau simplificate) sunt
ntrebri care au fost puse experilor
evaluatori n procese din instan i
sunt multe de nvat din rspunsuri.

Avei licen de practic


n acest stat?

Iat ntrebarea cea mai obinuit


din interogatoriul oricrui expert citat
ca martor n afara statului n care deine licena motivul este n general
ncercarea de a submina ncrederea
judectorului sau a jurailor n mrturia expertului. De curnd, o doamn
evaluator foarte apreciat a zburat cu
avionul dintr-o parte n alta a Statelor
Unite pentru a se prezenta n instan
ca martor al bncii care reclamase o
presupus supraevaluare a unei proprieti imobiliare rezideniale. ntrebarea legat de dreptul de practic a
debusolat-o. Nu era autorizat de statul unde trebuia s compar ca martor
i unde era de fapt amplasat imobilul
respectiv. Rspunsul ei a fost un nu
ct se poate de jenant.
Dac urmeaz s depunei mrturie ntr-un stat unde nu avei licen38 valoarea

de practic, pregtii-v un rspuns dinainte. Pentru a recunoate


calitatea de expert i a admite mrturia, majoritatea instanelor federale nu aplic criteriul ca evaluatorii s
dein dreptul de practic n statul
relevant. Totui, dac aceast chestiune nu este abordat cu grij, lipsa
autorizaiei poate arunca o umbr de
ndoial asupra spuselor expertului.
Printre rspunsurile recomandate
la aceast ntrebare sunt explicaiile
despre competena pe anumite tipuri
de proprieti sau calificrile speciale
ca evaluator verificator.
Dei, cel mai probabil, instana
va admite mrturia evaluatorului,
chiar dac acesta nu are autorizaia relevant, aceasta nu nseamn
c evaluatorul va fi absolvit de orice rspundere prin simplul fapt c
deine o licen de practic n statul
respectiv emis de autoritatea relevant de certificare a evaluatorilor.
Sunt dou chestiuni separate. Tribunalul Fiscal din New Jersey, de exemplu, a motivat recent o decizie prin
urmtoarele: n pofida faptului c
s-au exprimat anumite dubii cu privire la calitatea expertului, respectiv
dreptul su de practic n acest Stat,
potrivit obligaiilor statutare i prevederilor legalen hotrrea sa de
a admite sau a recuza un expert ca
martor, instana nu este limitat de
cerinele de autorizare, aa cum se
arat n N.J.R.E 702.

Putei localiza proprietatea


pe aceast hart?

Iat o alt ntrebare care apare


des i la care trebuie s v ateptai,
mai ales dac este vorba de un teritoriu nefamiliar. Odat s-a ntmplat
ca avocatul care conducea interogatoriul s ia la repezeal de pe perete
o hart a zonei, pe care avea de gnd
s o foloseasc mai trziu n proces,
i l-a rugat frumos pe expertul evaluator s localizeze proprietatea. Era
o hart oarecare, fr marcaje care s
indice localizarea imobilului respec-

Cnd v
prezentai
n instan
ca expert
evaluator (chiar
i atunci cnd
mrturia nu
are relevan
direct
pentru locaia
proprietii n
cauz), trebuie
s devenii
expert la
localizarea i
identificarea
proprietii,
fie c e vorba
de o hart
rutier, un plan
cadastral, o
imagine din
satelit sau de la
nivelul strzii.

tiv sau date comparabile. Nefamiliarizat cu harta respectiv i cu zona, n general, expertul a avut nevoie de cteva minute bune pentru a localiza proprietatea. Instana a
ateptat n linite pn cnd acesta a gsit-o.
Cnd v prezentai n instan ca expert evaluator (chiar
i atunci cnd mrturia nu are relevan direct pentru locaia proprietii n cauz), trebuie s devenii expert la localizarea i identificarea proprietii, fie c e vorba de o hart
rutier, un plan cadastral, o imagine din satelit sau de la nivelul strzii. n general vorbind, ar trebui s vizitai pe ndelete proprietatea subiect i proprietile comparabile, chiar i
n cazul n care acestea nu fac obiectul mrturiei.

Se aplic ediia 2014-2015 a Standardelor


Uniforme de Evaluare la evaluarea pe care
ai elaborat-o? Ai participat la cursurile
de actualizare a cunotinelor la ediia
curent, cerute de USPAP?
Ediia USPAP aplicabil este ediia n vigoare la
data elaborrii raportului, nu la data efectiv a evalurii (vezi Appraisal Standards Board, USPAP, Q&A
2014 1-6, appraisalfoundation.sharefile.com/download.
aspx?id=04d7da1babc462e8).
Acest lucru nseamn c, i atunci cnd elaborai un
raport de evaluare pe baza unei evaluri efectuate cu luni
sau chiar ani nainte de data raportului, raportul este reglementat de ediia curent a USPAP. Am vzut experi evaluatori care n interogatoriu greesc rspunsul la aceast
ntrebare simpl, ceea ce le afecteaz credibilitatea.
Din fericire, majoritatea evaluatorilor dau rspunsul
corect. nseamn c lucrul care trebuie avut n vedere
este cel din ntrebarea urmtoare, cursurile de perfecionare. Cnd suntei citat ca martor, parte din credibilitate
depinde de cursurile pe care le urmai. Dac tot suntei
expert, ar fi bine s participai la cursurile de actualizare a
cunotinelor cerute de USPAP ct mai repede cu putin. Altfel, putei prea mai puin credibil, cnd va trebui
s spunei nu, adic nu ai gsit timpul necesar pentru
a ine pasul cu modulele de formare USPAP. Dei pentru
muli experi (fie ei experi sau chiar formatori USPAP)
poate fi o chestiune minor, problema poate fi evitat
dac participai la cursuri printre primii.
Preluat / tradus cu permisiune.
Acest text a fost publicat iniial n limba englez. ANEVAR a tradus textul n
limba romn i este singurul responsabil pentru acurateea acestei traduceri.
Copyright Appraisal Institute 2013 de ctre Appraisal Institute. Toate
drepturile rezervate.
Textul original a fost publicat pentru utilizare n Statele Unite n conformitate
cu legislaia, reglementrile i standardele de bun practic n evalurile din
Statele Unite. Definiiile, metodologiile i conceptele din acest text tradus pot fi
sau nu pot fi aplicabile n Romnia. Appraisal Institute i declin n mod expres
orice rspundere pentru orice pierderi sau daune care pot aprea din utilizarea
textului tradus.
valoarea | Q2 2014 39

Tcerea
e de aur
Sfaturi pentru a evita
acuzaiile de nclcare
a confidenialitii

Peter Christensen

n evaluator specializat
n proprieti imobiliare comerciale, aprat
de avocatul firmei de
asigurare profesional (E&O), a convenit s
ajung la o nelegere, declarndu-se
vinovat ntr-un litigiu n care a fost
nvinuit de dezvluirea datelor confideniale dintr-un raport de evaluare. Reclamantul a primit daune
importante.

40 valoarea

Ce s-a ntmplat
i cum poate fi evitat
o astfel de situaie?
Potrivit plngerii depuse de reclamant, banca a angajat un evaluator pentru evaluarea unui imobil,
n scopul acordrii unui mprumut
pentru lucrri de construcie, mprumut solicitat de un dezvoltator
de centre comerciale. Parte din informaia primit de evaluator a inclus precontractele de nchiriere ale
potenialilor clieni, inclusiv un retailer bine-cunoscut ce avea s joace rolul de magazin-ancor. Evaluatorul i-a ncheiat misiunea, dar,
din motive fr legtur cu evaluarea, creditul nu a fost acordat.
Tocmai la acest punct evaluatorul a fcut presupusa greeal. Fr
s fi fost autorizat de cineva, acesta a menionat proiectul unei alte
bnci, client al su, ntrebnd dac
ar fi interesat s finaneze mprumutul necesar dezvoltatorului. De
asemenea, a trimis solicitantului
de credit o copie a raportului de
evaluare prin e-mail, raport care
coninea informaii despre chiriaul-ancor. S-a dus vorba despre
proiect i mutarea unui bine cunoscut retailer n locaia respectiv.
Totui, retailerul era foarte sensibil
la aceast micare i se presupune
c a fost att de deranjat de dezvluirea informaiei nct a reziliat
orice precontract. Dezvoltatorul s-a
vzut astfel lipsit de chiriaul cel
mai important, motiv pentru care
nu a mai putut obine finanarea
proiectului, a susinut el.
Dezvoltatorul l-a dat n judecat pe evaluator, pe motivul c presupusa nclcare a confidenialitii
informaiei dobndite n exerciiul
evalurii constituie o abatere de la
datoria profesional i o nclcare
a datoriei fiduciare a evaluatorului.
nvinuindu-l pe evaluator pentru
eecul proiectului, dezvoltatorul a

cerut i daune care depeau plafonul asigurat.


Era greu s se demonteze presupusul abuz de ncredere de care era acuzat evaluatorul. Dei existau
cu siguran argumente n favoarea evaluatorului,
acesta s-a artat dornic s ajung la o nelegere ca
s evite riscul unei sentine prin care ar fi trebuit s
acopere personal suma care depea plafonul asigurat. Prin urmare, chestiunea a fost reglat nainte
de a se ajunge n instan contra unei sume de cteva sute de mii de dolari. Din nefericire, plata unor
daune att de mari las n urm efecte importante
asupra capacitii evaluatorului respectiv de a mai
ncheia vreo poli de asigurare la un pre rezonabil
pe termen lung.
Acest caz ne nva un lucru evident despre importana naturii confideniale a datelor de evaluare.
nclcarea confidenialitii poate conduce la fel de
uor la un proces de daune ca i o eroare de evaluare.

Etica i confidenialitatea
Bineneles, datoria de confidenialitate a evaluatorului se fundamenteaz mai ales pe Standardele
Uniforme din Codul de Etic al Evaluatorului:
Evaluatorul nu trebuie s dezvluie (1) informaii confideniale sau (2) s trimit rezultatele oricui
altcuiva n afar de: client; persoanele special autorizate de client; ageniilor de stat cu rol de reglementare a profesiei; tere pri autorizate printr-o decizie
n instan; sau un comitet colegial de verificare autorizat, potrivit reglementrilor n vigoare.

Evaluatorul poate de asemenea avea alte ndatoriri


de confidenialitate. Pentru tranzaciile aferente consumatorilor, de exemplu, evaluatorul este obligat s pstreze confidenialitatea informaiilor care nu sunt publice, potrivit Legii Graham-Leach-Billey i legilor de
transpunere la nivel de stat. Evaluatorul poate avea i
alte rspunderi contractuale privind regimul informaiilor confideniale, stipulate n documentul contractual
pentru evaluare sau n contractul de prestare de servicii ncheiat cu banca, ageniile guvernamentale sau cu
firmele de management al evalurilor. Pe lng acestea,
experii certificai de Appraisal Institute au obligaii ce
decurg din Norma de Etic 4-1.

Nu este etic s se dezvluie informaii confideniale sau orice analiz, opinie sau concluzie specific
unui serviciu oricui altcuiva n afar de: (a) client
i persoanele special autorizate de client; i (b) tere
pri atunci cnd, i n msura n care, Membrul are
obligaii legale s o fac, potrivit statutului, unei ordonane sau ordin judectoresc (c) comitetului autorizat corespunztor de Appraisal Institute.

valoarea | Q2 2014 41

Citarea n instan i
confidenialitatea
Din fericire, cazurile unde instana trebuie s se pronune asupra
cazurilor de nclcare a confidenialitii (i a daunelor aferente) sunt
rare i posibil de evitat prin raionamentul profesional.
Mult mai frecvente sunt cazurile
unde aspectele de nclcare a confidenialitii rezult din faptul c evaluatorul este citat ca martor sau s dea
o declaraie n faa unui complet de
arbitri sau judectori sau atunci cnd i
se cere s prezinte diverse documente
cum ar fi rapoartele sau fiele de lucru.
O situaie tipic n care este citat
evaluatorul este cea a dizolvrii unui
parteneriat. S presupunem c este
vorba de evaluarea unei proprieti
pentru garantarea unui mprumut
acordat unor parteneri de afaceri
(sau chiar unui cuplu) i, peste un
an, partenerii ajung s se judece
pentru valoarea proprietii respective. n ncercarea de a proba faptele,
unul dintre avocaii prilor l citeaz pe evaluator s dea o declaraie i
s aduc dosarul de lucru.
Biroul nostru este adesea consultat
de numeroi evaluatori care ajung ntr-o astfel de situaie i primul lucru pe
care l spun este probabil nu trebuie
s iau n seam citaia pe motivul regulii USPAP de confidenialitate, nu-i
aa?. Ei bine, nu, probabil trebuie s
se conformeze citaiei i s dea declaraia cerut sau s pun la dispoziie
dosarul. Urmtoarea ntrebare: Raportul de evaluare conine afirmaia
c serviciile prestate nu includ prezentarea ca martor n instan, prin urmare avocatul trebuie s m plteasc,
nu-i aa?. Probabil c avocatul va trebui s plteasc evaluatorului citat ca
martor direct doar onorariul normal
pentru o zi, pltit oricrui martor, n
vigoare n statul respectiv (n California ar nsemna 35$), la care se adaug
cheltuielile de transport. Condiiile limitative nu pot fi clauze contractuale.
42 valoarea

Este important ca evaluatorii s cunoasc faptul c, n


general, efectele juridice ale unei citaii valabile prevaleaz
asupra regulii USPAP de confidenialitate. Potrivit formulrii unei instane federale, legea nu permite vreun privilegiu evaluatorilor n raport cu probatoriul. n plus, chiar
i normele USPAP permit furnizarea documentelor ctre
tere pri autorizate printr-o decizie judectoreasc. U.S.
v. 2,091.712 Acres of Land, Case No. 4:9-CV-ss-BO, E.D.
North Carolina (2010).
Prin urmare, dac evaluatorul este citat conform legii,
n general trebuie s se supun, cu excepia cazului cnd
evaluatorul nsui sau o alt parte din proces depune o cerere de respingere a citaiei sau de limitare a obligaiei evaluatorului, ntemeiat pe alte argumente dect regula USPAP
de confidenialitate. De exemplu, evaluatorul poate s fie
ndreptit s conteste citaia dac documentele de evaluare
conin secrete comerciale, sau s nu se prezinte ca martor
atunci cnd avocatul invoc principiul proteciei produselor n raport cu evaluarea efectuat. Cu toate acestea, dei
nu se ntmpl dect n rare cazuri, sunt i judectori care
pot fi convini pur i simplu c tere pri nu au nimic de-a
face cu evaluarea efectuat la cererea unui anumit client i
care permit evaluatorului s nu se conformeze citaiei. Ideea principal este c evaluatorul nu poate pur i simplu s
se sustrag unei citaii.
n situaia n care evaluatorul nu a ncheiat un acord
de reprezentare ca expert i este citat ca martor obinuit,
singura obligaie este aceea de a prezenta faptele, fie c este
vorba de un proces sau de arbitraj. Acest lucru presupune
dou elemente:
1. Avei aceleai obligaii USPAP de confidenialitate
dincolo de cadrul mrturiei n instan i nu trebuie
s vorbii despre chestiuni confideniale incluse n
evaluare dincolo de acest cadru; i

Peter Christensen
este consilier
general la UA
Administrators &
Insurance Services.
Liceniat n drept al
Facultii Berkeley
Boalt Hall din
cadrul Universitii
California, este
consilier juridic
din 1993 i autor
al blogului www.
appraisallawblog.
com. Din anul
1977, UA ofer
evaluatorilor
asigurri E&O i
informaii despre
2. Nu trebuie s rspundei la alte ntrebri dect cele
cum pot fi prevenite
legate de date concrete cum ar fi valoarea pe care ai
estimat-o anterior n raport. n calitate de martor
cazurile de plat a
direct, nu trebuie s vi se cear s oferii o nou
daunelor.

opinie sau o estimare a valorii


curente a proprietii. Acest tip
de ntrebri sunt pe teritoriul
martorului expert i ar necesita
conformitatea cu regulile USPAP
de elaborare i raportare.
Concret, de obicei i sftuiesc pe
evaluatorii citai n instan s-i informeze mai nti clientul i apoi s sune
avocatul prii care a solicitat prezena
lor, pentru a afla de ce sunt necesare
declaraiile lor i documentele pe care
le dein i pentru a face clar faptul c
nu le vor dezvlui date confideniale,
de nicio natur. Pe baza unei astfel de
discuii, evaluatorul poate s conving
avocatul respectiv s renune la citarea
sa (dac acesta este scopul).
Cum putem folosi aceast putere de convingere? Dac, de exemplu,
intenia avocatului este s citeze evaluatorul pentru a majora valoarea, pe
baza unei evaluri anterioare n scopul
garantrii mprumutului, evaluatorul
poate spune ceva de genul: Nu cred c
declaraia mea ar fi de vreun folos clientului dumneavoastr pentru c vorbim de un raport mai vechi de un an
i care a fost ntocmit cu singurul scop,
acela de a garanta mprumutul clientului meu. Dac trebuie s m prezint ca
martor, atunci voi spune foarte clar instanei c raportul meu nu este relevant
din cauza vechimii sale, c piaa s-a
schimbat i c unicul scop al raportului
a fost cel menionat anterior.
Dac evaluatorul stpnete bine
arta persuasiunii, ar putea transforma acest dialog ntr-o oportunitate
de lucru: Dorii poate s ntocmesc o
nou evaluare la valoarea curent, mai
credibil pentru scopul pe care l avei
n vedere?.
O astfel de poziie ar pune evaluatorul n situaia imposibil n care ar
fi nevoit s cear autorizarea clientului pentru a oferi informaii propriului
su avocat mpotriva ameninrilor sau
plngerii depuse de acelai client, sau
l-ar pune n imposibilitatea de a putea

CLAUZA DE PROTECIE
Clarificai-v drepturile
Unii evaluatori i comentatori dar nu i autorul sunt de prere c regulile de confidenialitate ale profesiei i pot mpiedica pe evaluatori s dezvluie
propriului aprtor informaiile confideniale dobndite n exerciiul evalurii,
n lipsa acordului expres al clientului.
O astfel de poziie ar pune evaluatorul n situaia imposibil n care ar fi
nevoit s cear autorizarea clientului pentru a oferi informaii propriului su
avocat mpotriva ameninrilor sau plngerii depuse de acelai client, sau l-ar
pune n imposibilitatea de a putea obine o astfel de autorizare n situaia n
care clientul nu mai exist, aa cum se ntmpl cnd o banc d faliment.
Regulile de confidenialitate pentru evaluatori sunt mai puin detaliate dect regulile de confidenialitate pentru cadrele medicale i consilierii juridici,
care de regul recunosc n mod expres dreptul persoanei de a oferi informaii
reprezentanilor lor. Dac doresc acest lucru, evaluatorii pot ei nii s clarifice acest drept, incluznd o clauz n documentul contractual pentru evaluare
care s prevad urmtoarele: Clientul autorizeaz n mod expres Evaluatorul
s dezvluie unei tere pri informaiile legate de evaluare (evaluri), inclusiv
informaiile care pot fi considerate confideniale, dup cum Evaluatorul consider necesar pentru a rspunde sau a se apra mpotriva unor ameninri sau
aciuni n justiie. De remarcat c este nevoie ca documentul contractual pentru evaluare s fie semnat de client, pentru ca aceast autorizare s fie valabil.
obine o astfel de autorizare n situaia n care clientul nu mai
exist, aa cum se ntmpl cnd o banc d faliment.
Regulile de confidenialitate pentru evaluatori sunt mai
puin detaliate dect regulile de confidenialitate pentru cadrele medicale i consilierii juridici, care de regul recunosc
n mod expres dreptul persoanei de a oferi informaii reprezentanilor lor. Dac doresc acest lucru, evaluatorii pot
ei nii s clarifice acest drept, incluznd o clauz n documentul contractual pentru evaluare care s prevad urmtoarele: Clientul autorizeaz n mod expres Evaluatorul
s dezvluie unei tere pri informaiile legate de evaluare
(evaluri), inclusiv informaiile care pot fi considerate confideniale, dup cum Evaluatorul consider necesar pentru
a rspunde sau a se apra mpotriva unor ameninri sau
aciuni n justiie. De remarcat c este nevoie ca documentul contractual pentru evaluare s fie semnat de client, pentru ca aceast autorizare s fie valabil.
Preluat / tradus cu permisiune.
Acest text a fost publicat iniial n limba englez. ANEVAR a tradus textul n
limba romn i este singurul responsabil pentru acurateea acestei traduceri.
Copyright Appraisal Institute 2013 de ctre Appraisal Institute. Toate
drepturile rezervate.
Textul original a fost publicat pentru utilizare n Statele Unite n conformitate
cu legislaia, reglementrile i standardele de bun practic n evalurile din
Statele Unite. Definiiile, metodologiile i conceptele din acest text tradus pot fi
sau nu pot fi aplicabile n Romnia. Appraisal Institute i declin n mod expres
orice rspundere pentru orice pierderi sau daune care pot aprea din utilizarea
textului tradus.
valoarea | Q2 2014 43

Postulatele economice
ale practicii profesionale
de evaluare a bunurilor

rincipiile economice
generale sunt prezentate n sute de cri i mii
de articole, fr a exista
o paradigm a acestor
principii, mai ales c
gradul lor de agregare este foarte
diferit. De aceea, acest material
a fost structurat pe enunarea i
explicarea unor postulate, care exprim o parte din coerenele obligatorii pe care un evaluator trebuie s le cunoasc i s le aplice n
practica sa profesional.
Postulatele sunt o reprezentare
a unor adevruri fundamentale,
care apar ca fiind evidente i nu
mai este necesar s fie demonstrate. Un vechi proverb scoian spune c faptele sunt ncpnate
i deci ele exprim adevrurile
fundamentale. Cu alte cuvinte, n
condiiile clauzei ceteris paribus,
un postulat trebuie acceptat n
mod natural tot aa cum acceptm
c aciunea legii gravitaiei face ca
acoperiul unei case s se prbueasc vertical peste tine.
Postulatele uzuale pentru practica de evaluare, fr a se limita
numai la cele redate mai jos, sunt
numerotate din necesitatea de a fi
reinute mai uor i implicit de a fi
recunoscute i/sau aplicate n evaluarea bunurilor i n verificarea
rapoartelor de evaluare.
44 valoarea

POSTULATE ECONOMICE ALE PRACTICII


PROFESIONALE DE EVALUARE
Postulatul 1
Numai o investiie net
genereaz o cretere a venitului
Dr. Ec. SORIN V. STAN,

n practica evalurii unei ntreprinderi, acest postulat


trebuie s se concretizeze n aplicarea ambelor metode
nscrise n abordarea prin venit, respectiv metoda capitalizrii fluxului de numerar net (CFN) i metoda fluxurilor de numerar actualizate (DCF).
Dovada aplicrii acestui postulat este ca atunci cnd se
previzioneaz o cretere a cifrei de afaceri i implicit a CFN,
pe parcursul perioadei de previziune explicit, s se includ
n mod obligatoriu o investiie net de capital n calcularea
ambelor tipuri ale CFN (la dispoziia firmei i respectiv la dispoziia acionarilor). Nu trebuie s uitm c raiunea pentru
care se face o previziune a CFN este tocmai necesitatea ca ntreprinderea subiect s ating stadiul la care rata rentabilitii
capitalului investit va fi egal cu rata rentabilitii ateptat de
ctre participanii de pe piaa ntreprinderii subiect.
Or, conform acestui postulat, o cretere preconizat a
venitului (exprimat prin cifra de afaceri i CFN) poate s fie
generat numai n cazul n care cheltuiala anual de capital
(adic investiia n imobilizrile corporale i necorporale)
este mai mare dect amortizarea anual a acestor dou categorii de active imobilizate. n cazul n care cheltuiala anual
de capital i amortizarea anual sunt previzionate cu valori
egale, dar cu semne matematice opuse (plus amortizarea i
minus investiia de capital), logica elementar ar presupune
eliminarea ambelor componente din calculul CFN, ntruct
se compenseaz reciproc. Cauza probabil pentru care acest
postulat este ignorat n unele lucrri cu caracter metodologic este identificarea CFN, utilizat la evaluarea unei ntreprinderi, cu CFN utilizat pentru calcularea valorii de utilizare a unui activ sau unei uniti generatoare de numerar,
conform prevederilor IAS 36, Deprecierea activelor.

IROVAL Bucureti

Postulatul 2
Postulatele
sunt o reprezentare a
unor adevruri
fundamentale,
care apar ca
fiind evidente
i nu mai este
necesar s fie
demonstrate.

Cele trei abordri ale valorii


sunt interdependente
Acest postulat este precizat n mod clar ntr-o excelent carte, foarte util pentru evaluatorii de proprieti
imobiliare din toat lumea, prin urmtoarea aseriune:
Cele trei abordri ale valorii sunt rareori complet independente una fa de celelalte. O evaluare const dintr-un numr de proceduri integrate, inseparabile, cu un
obiectiv unic exprimarea unei opinii convingtoare i
credibile asupra valorii.
valoarea | Q2 2014 45

Efectul firesc al aplicrii acestui postulat este obinerea unor indicaii foarte apropriate asupra valorii bunului
evaluat, cu excepia cazului mainilor, echipamentelor i
instalaiilor, n a cror evaluare se aplic ipoteze specifice
(cum ar fi activ instalat, dezinstalat, n funciune etc.).
Acest postulat poate fi ilustrat prin enunarea unor
interdependene uzuale ntre cele trei abordri, pe care
un evaluator experimentat trebuie s le cunoasc i s le
aplice n practica sa profesional:
a. abordarea prin pia ofer i informaiile necesare
pentru aplicarea abordrii prin venit, ca, de exemplu,
ratele de capitalizare (prin raportarea venitului net
din exploatare, generabil de investiiile imobiliare,
la preurile de vnzare ale comparabilelor), ratele
de actualizare i multiplicatorii venitului. Tot
din abordarea prin pia rezult i o estimare a
deprecierii de pia a construciilor, indicator
esenial pentru determinarea costului de nlocuire
net bazat pe informaii de pia;
b. n abordarea prin pia se aplic tehnicile utilizate
n abordarea prin cost, respectiv cele care se
refer la calcularea cheltuielilor de remediere a
componentelor deteriorate (cu durat de via scurt
i/sau lung), precum i a cheltuielilor incluse n
elementul de comparaie intitulat cheltuieli necesare
imediat dup cumprare;
c. n abordarea prin venit, ndeosebi n cazul aplicrii
metodei DCF, se aplic tehnicile utilizate n
abordarea prin cost, care se refer la calcularea
cheltuielilor de investiii majore necesare n fiecare
an al perioadei de previziune explicit (n cazul
evalurii ntreprinderii), precum i a cheltuielilor
periodice importante de renovare/modernizare (n
cazul evalurii proprietii imobiliare);
d. prin abordarea prin venit se poate estima i aplica o
corecie total asupra preurilor comparabilelor, care
se cuantific prin capitalizarea diferenelor de venit. O
astfel de corecie unic/total este mai uor de neles
i de aplicat fa de situaia clasic a efecturii mai
multor corecii ale preurilor comparabilelor, conform
grilei de comparaie pe perechi de date, mai ales
deoarece investitorii o consider ca fiind o procedur
acceptabil de comparaie. Aceast procedur se
aplic n mod uzual n evalurile efectuate n scopul
exproprierii, pentru a ilustra pierderea de valoare,
calculat prin capitalizarea diferenei dintre venitul
provenit din chiria ncasat nainte de expropriere i
venitul ncasabil din chirie dup expropriere.
46 valoarea

Postulatul 3
Ratele de capitalizare
i de actualizare
utilizate n evaluarea
unei investiii imobiliare
depind de trei factori
Ratele de capitalizare i, prin
inducie, i ratele de actualizare
sunt coerente cu trei factori percepui de ctre participanii de pe
pia, respectiv riscul, venitul net
efectiv preconizat i respectiv deprecierea investiiei imobiliare pe
parcursul duratei ei de via util
rmas. Postulatul poate fi redat
prin urmtoarele trei aseriuni:
cu ct riscul ateptat este
mai mare, cu att i rata de
capitalizare/actualizare va fi
mai mare;

cu ct creterea ateptat a
venitului net provenit din
chirie este mai mare, cu
att i rata de capitalizare/
actualizare va fi mai mic, din
cauza atractivitii mai mari a
investiiei pentru investitori;

cu ct calitatea investiiei este


mai bun, cu att ratele sunt
mai mici, datorit atractivitii
mai mari a unei investiii
de o bun calitate. n mod
global, calitatea unei investiii
se exprim prin cuvintele
prime i respectiv secund.
O calitate bun a unei investiii
poate fi apreciat prin factori
cum sunt poziia, sectorul de
activitate n care se ncadreaz
utilizarea investiiei imobiliare,
starea fizic a construciilor
nchiriate, clauzele restrictive
de utilizare din contractele
de nchiriere sau din
documentaiile de urbanism,
calitatea locatarilor.

Postulatul 4
Chiria de pia se
ntlnete mai degrab
n teorie, manuale i
n standarde, dect n
practic. Ceea ce conteaz
este chiria efectiv net
n aplicarea metodei capitalizrii
directe de evaluare a unei investiii
imobiliare, indicatorii-cheie care trebuie s fie fundamentai de un evaluator sunt chiria efectiv net i rata
de capitalizare total. Determinarea
VBP are ca punct de plecare nu chiria
de pia, aa cum este definit aceasta
n Standardele de evaluare, ci chiria
efectiv net, adic chiria de pia care
ar putea fi convenit ntre locatori i
locatari, cu clauzele utilizate de ctre
participanii de pe piaa nchirierii, dar
cu luarea n considerare a concesiilor
acordate locatarului de ctre locator.
Chiria efectiv net este diferit
att de chiria contractual prevzut
dup ce a expirat perioada de faciliti acordate chiriaului, ct i de
chiria de pia.
Conform RICS Valuation Professional Standards, dac, de regul, pe
pia contractele de nchiriere includ o
clauz referitoare la o plat sau o concesie acordate de ctre o parte celeilalte
pri, sub forma unui stimulent pentru
a face o nchiriere, i acest stimulent
este reflectat n nivelul chiriei agreate, atunci i chiria de pia trebuie s
fie exprimat pe aceeai baz. Natura
stimulentului luat n considerare trebuie s fie stabilit de ctre evaluator,
mpreun cu clauzele asumate ale contractului de nchiriere.
De asemenea, SEV 230, Drepturi
asupra proprietii imobiliare, conine urmtoarea fraz, trecut uneori
cu vederea, din cauza caracterului ei
succint, care se refer implicit, i nu
explicit, la necesitatea ca nivelul chiriei de pia s reflecte de fapt nivelul
chiriei efective nete: Mrimea chirivaloarea | Q2 2014 47

varietate larg de alte faciliti, pe care


trebuie s le ia n considerare la calcularea chiriei efective nete.

Postulatul 5
Metoda capitalizrii
venitului nu este aplicabil
pentru evaluarea
mainilor, echipamentelor
i instalaiilor (MEI)
n evaluarea MEI se face o eroare
atunci cnd se afirm c valoarea lor
de pia se poate calcula i prin metoda capitalizrii venitului, din cauz
c exist dou particulariti:
durata de via util a MEI este
relativ scurt;
ei de pia ar trebui s fie prezentat numai n corelaie
cu clauzele principale de nchiriere care au fost asumate.
Oferirea unor concesii/faciliti pentru chiriaii noi i nu
numai este o practic curent pe piaa nchirierilor din toate
rile europene, inclusiv Romnia. Forma uzual de concesie este scutirea de la plata chiriei pe o perioad de timp determinat, de obicei, de necesitatea ca un locatar s efectueze amenajrile necesare pentru a ocupa spaiul i a demara
afacerea sau pentru a ocupa efectiv proprietatea imobiliar.
Stabilirea nivelului chiriei efective nete este dificil din
cauz c, pe pia, nu exist practic un astfel de nivel al chiriei. Cauza o reprezint recurgerea cvasigeneralizat la multiple forme de concesii/avantaje acordate de ctre proprietari
pentru a atrage chiriai noi sau pentru a-i menine pe chiriaii existeni. Ca urmare, este necesar transformarea chiriilor iniiale stimulative (mai mici la nceputul unei nchirieri
sau chiar scutirile de la plata acestora) n chirii efective nete,
prin aplicarea unor tehnici de ncorporare a stimulentelor
acordate ntr-un echivalent anual al acestora i apoi deducerea acestui echivalent din chiria contractual prevzut
dup ce a expirat perioada de faciliti acordate chiriaului.
Chiria efectiv net poate fi calculat fie ca o chirie medie anual sau lunar, fr a se recurge la tehnica actualizrii
chiriilor viitoare, fie ca o chirie anual care genereaz aceeai valoare actualizat ca i chiriile anuale efective nete de
facilitile de chirie. Dei aceste metode sunt considerate a fi
similare, ele nu genereaz aceleai rezultate, aa cum rezult din cele dou exemple de mai jos. Menionm c n cele
dou tehnici de calcul exemplificate mai jos am ncorporat
numai o ipotez referitoare la scutirea de la plata chiriei pe
o perioad de 6 luni. n practic, evaluatorul ntlnete o
48 valoarea

venitul specific generat de MEI


de obicei nu este constant pe
durata de via util rmas,
ci are o schem de evoluie
descresctoare;

valoarea terminal este


neglijabil sau chiar negativ,
de exemplu, cnd cheltuielile
de demontare sunt mai mari
dect valoarea materialelor
recuperabile n urma casrii;

rata de capitalizare nu poate


fi obinut de pe pia din cel
puin dou motive:

a. fluxurile de venit generabile


de MEI similare, care au fost
tranzacionate pe pia, sunt n
general necunoscute din cauz c
nu pot fi estimate n mod credibil
de ctre participanii de pe pia;
a. o rat de capitalizare obinut de
pe pia este numai una aferent
unui venit anual perpetuu, care are
fie o alur constant, i nu pentru
un venit obtenabil ntr-un numr
limitat de ani (respectiv pe durata
de via util rmas a MEI).

Informaii utile pentru aplicarea analizei DCF sunt


coninute n IAS 36 IE, referitoare la calcularea valorii de
utilizare a unei uniti generatoare de numerar.
n schimb, poate fi calculat preul net de vnzare al
unei MEI care reflect ateptrile pieei cu privire la valoarea actualizat a viitoarelor fluxuri de trezorerie care
vor fi generate de un activ, minus costurile marginale aferente cedrii activului.
Altfel spus, n evaluarea unei MEI, pe premisa de evaluare intitulat pe o baz de sine stttoare , IASC recomand
folosirea metodei DCF, i nu a metodei capitalizrii venitului.

specific naional, utilizate pentru a


exprima mai multe rate ale rentabilitii (de exemplu, rata rentabilitii
economice, rata rentabilitii financiare, rata rentabilitii comerciale/
vnzrilor, rata rentabilitii capitalului investit, rata rentabilitii resurselor consumate), pe cnd n teoria evalurii exist o singur rat
a rentabilitii, i nu mai multe, respectiv cea definit n Glosarul la
IVS 2014. Numai aceast accepiune
a ratei rentabilitii, respectiv o rat
a ctigului total, provenit att din
venitul periodic, ct i din creterea
ateptat a valorii proprietii, ntr-o
anumit perioad de timp (engl. rate
of return), este asimilat cu definiia
ratei de actualizare.
n cazul unei proprieti imobiliare, rata de capitalizare este o rat
a venitului periodic, generat fie de
proprietatea imobiliar, fie de una
din cele dou componente ale acesteia (teren i construcii). Aa cum
am artat la postulatul 3, rata de capitalizare exprim o serie de percepii implicite ale investitorilor asupra
riscurilor de evoluie a VNE i modificrii valorii terminale a proprietii
imobiliare subiect.

Postulatul 6
n practica evalurii este preferabil
o redare a variabilelor n genul lor proxim
de exprimare
Postulatul se refer la conceptele utilizate n mod curent n activitatea de evaluare a oricrui bun, fiind legat i
de o cerin expres a codului deontologic al profesiei, respectiv necesitatea ca raportul de evaluare s fie redat n
exprimri simple, logice, care s nu genereze ambiguiti
sau confuzii pentru clientul i/sau destinatarul raportului
de evaluare. Acest postulat este aplicabil n toate zonele
practicii profesionale de evaluare, deoarece standardele
de evaluare redau principii generale, accepiunile generale ale unor variabile utilizate n evaluare, ca i definiii
cu un grad ridicat de generalizare ale acestor variabile.
De exemplu, conceptul beneficii economice mbrac forme concrete precis definite, cum sunt: venitul net
din exploatare (VNE) i fluxul de numerar nainte de serviciul datoriei (n cazul evalurii proprietii imobiliare),
fluxul de numerar net (CFN) la dispoziia acionarilor
sau la dispoziia firmei (n cazul evalurii unei ntreprinderi), EBITDA (n cazul evalurii proprietilor imobiliare generatoare de venit), chiria, arenda sau redevena
(n cazul evalurii terenurilor), economia de redeven
(n cazul evalurii brandurilor i brevetelor de invenie).
Un alt exemplu de ambiguitate este utilizarea indicatorului numit randament fr nicio calificare ulterioar. Dac n teoria economic, conceptul randament
este definit ca fiind o expresie a eficienei economice,
calculat prin raportul dintre volumul rezultatelor obinute i factorii de producie utilizai sau consumai (de
exemplu, randamentul capitalului, randamentul muncii,
randamentul terenului), n disciplina evalurii bunurilor
acest concept are mai multe sensuri.
Efectul utilizrii conceptului randament este confundarea ratei de actualizare cu rata de capitalizare.
Confuzia provine din remanena unor formule cu

Bibliografie
n cazul unei
proprieti
imobiliare, rata
de capitalizare
este o rat
a venitului
periodic,
generat fie de
proprietatea
imobiliar, fie
de una din
cele dou
componente
ale acesteia
(teren i
construcii).

IVSC, ndrumarul pentru evaluare 1, Fluxul de


numerar actualizat, IROVAL, 2012
RICS, RICS Valuation Professional Standards,
January, 2014
Standardele de Evaluare ANEVAR, ed. ANEVAR, 2014
Richard C. Sorenson, MAI, Appraising the Appraisal. The art of Appraisal Review, second edition, Appraisal Institute, 2010
RICS, Property investment valuation in the UK.
A brief guide for users of valuations, november, 2010
1. Richard C. Sorenson, MAI, Appraising the
Appraisal. The art of Appraisal Review, second
edition, Appraisal Institute, 2010, p.
2. RICS Valuation Professional Standards,
VPS 1.3.5, Bases of value, assumptions and special assumption, January, 2014, p.55
3. Standardele de Evaluare ANEVAR, ed. ANEVAR 2014, p.61
IFRS 2013, Partea B, IAS 36 BC, BCZ 11 (b),
p.B1514
4. A se vedea IFRS 13, Evaluare la valoarea just, paragraful 31
valoarea | Q2 2014 49

Pagina
cititorilor

contactai-ne
valoarea@anevar.ro

50 valoarea

EVENIMENTE

Conferina naional ANEVAR


Nicolae Cintez,
directorul Direciei
de Supraveghere
din BNR

Dan Manolescu,
secretar de stat
la Ministerul
Finanelor

valoarea | Q2 2014 51

INFORMAII DIN PIA

Informaii corelate cu evaluarea proprietilor


imobiliare i cu evaluarea ntreprinderii

ontinum s prezentm
i n acest numr al revistei Valoarea, oriunde este
ea setul de informaii de
pia utile att evaluatorilor, ct i utilizatorilor
rapoartelor de evaluare. Prezentarea
are dou pri. Prima parte este legat de informaii corelate cu evaluarea
proprietilor imobiliare iar partea a
doua este legat de informaii corelate
cu evaluarea ntreprinderii.
Vor fi prezentate sursele de informaii n fiecare caz n parte, astfel nct evaluatorii care vor utiliza
aceste informaii s citeze concret n
raportul de evaluare sursa pe care au
utilizat-o. Facem precizarea c aceste
informaii sunt asumate de ctre furnizorii acestora, singurii care pot fi
citai n rapoartele de evaluare. Altfel
spus, sursa de informaii care trebuie
citat nu este revista Valoarea, oriunde este ea, ci sursa este furnizorul
informaiei.
Gsii mai jos premisele avute n
vedere la prezentarea informaiilor
privind spaiile de birouri, centrele comerciale i spaiile industriale.
Informaiile din tabelele anexate trebuie interpretate strict n corelaie cu
aceste premise.
n cazul informaiilor referitoare
la piaa imobiliar, pentru localitile
la care nu se fac referiri n coninutul
tabelelor anexate, unde foarte probabil volumul tranzaciilor imobiliare
este mai redus, evaluatorii vor avea
n vedere informaiile locale i le vor
corela cu datele din tabelele de mai
jos. De exemplu, nivelul ratelor de
capitalizare nu poate fi mai mic dect
valorile minime ale ratelor prezentate
n aceste tabele, cel mai probabil situndu-se n jurul nivelului superior al
intervalelor referitoare la aceste rate.
52 valoarea

Tabelele sunt prezentate n ordinea


alfabetic a furnizorilor de informaii.
Capitolul 1: Premise i Definiii
1. BIROURI
Colliers: Pentru piaa din Bucureti, informaiile

se bazeaz pe cldirile de birouri de Clasa A din


punctul de vedere al calitii cldirii, indiferent de
locaie i care au mai mult de 3.000 mp nchiriabili.

DTZ: Pentru piaa de birouri, att din Bucureti, ct


i din ar, informaiile sunt despre cldirile cu cele
mai bune specificaii tehnice, unde s-a raportat cea
mai mare chirie obtenabil.

The Advisers/Knight Frank: Pentru piaa din


Bucureti, informaiile se bazeaz pe cldirile de
birouri de Clasa A din punctul de vedere al calitii
cldirii, indiferent de locaie i care au mai mult de
2.000 mp suprafa nchiriabil.

JLL: Pentru piaa de birouri, s-a raportat cea mai


mare chirie obtenabil, n cea mai bun cldire din
tipul de locaie, n condiii de pia.

CBRE: S-a raportat Chiria prime, care reprezint


chiria de pia care poate fi obinut pentru o unitate de dimensiuni standard (n concordan cu cererea pentru fiecare pia n parte - 1.000 mp pentru
birouri), de cea mai bun calitate i n cea mai bun
locaie din pia, la data raportrii. Chiria prime ar
trebui s reflecte nivelul la care tranzaciile relevante
sunt finalizate n pia la momentul respectiv, dar nu
trebuie s fie identice cu oricare dintre ele, n special
n cazul n care nivelul tranzaciilor este limitat sau
exist doar cteva oferte.

n cazul oraelor primare, informaiile se bazeaz


pe cldirile de birouri moderne din fiecare ora,
indiferent de locaie. n timp ce Timioara, ClujNapoca, Iai i Braov ofer i cldiri moderne de
birouri, n Constana, oferta de cldiri de birouri este
compus din spaii de calitate slab.

n cazul oraelor secundare, informaiile se bazeaz pe

INFORMAII DIN PIA

cldirile de birouri moderne din


fiecare ora, indiferent de locaie.

Colliers, The Advisers/Knight


Frank/JLL/DTZ: Chiriile
raportate sunt de tip triplu net toate cheltuielile sunt suportate
de ctre chiria (impozitele,
utilitile i reparaiile sau
cheltuielile aferente spaiilor
comune i alte cheltuieli necesare
pentru meninerea i exploatarea
proprietii nchiriate).
Acestea pot fi pltite de ctre
proprietar, dar sunt refacturate
chiriailor prin service charge
(incluznd, dar fr a fi limitate
la, categoriile listate mai sus).
Nota bene: cheltuielile de capital
rmn n sarcina proprietarului.
Colliers, The Advisers/ Knight
Frank/JLL/DTZ/Darian:
Chiriile raportate sunt de tip
contractual, astfel nu se iau n
considerare facilitile acordate
de ctre proprietar (luni de
chirie gratuit, contribuia
proprietarului la amenajarea
spaiului).
CBRE: Chiriile raportate sunt
brute, urmnd s se analizeze
ct se recupereaz prin service charge i totalul facilitilor (luni fr chirie, contribuia proprietarului la amenajarea
spaiului).
Pentru piaa de birouri din
Bucureti, intervalele de chirii au
fost estimate astfel:
Locaie

Ratele de capitalizare raportate


se refer la produse primare, respectiv la cel mai bun randament (cea
mai mic rat) estimat a fi obtenabil
pentru o proprietate de tip birouri
de cea mai bun calitate, n cea mai
bun locaie din pia, nchiriat la
nivelul chiriei de pia, cu chiriai de
prim clas.
Ratele de capitalizare raportate
nu iau n considerare niciun cost
de realizare a tranzaciei, sau impozit aferent, ci reflect preul
raportat.

Estimrile ratelor de capitalizare


sunt bazate att pe tranzaciile
nchise n ultimii ani, ct i pe
negocierile avansate.

Rata de capitalizare este


estimat ca fiind raportul dintre
Venitul Net din Exploatare
(dup deducerea din Venitul
Brut Potenial a cheltuielilor
de exploatare i a pierderilor
cauzate de gradul de neocupare)
i preul de tranzacionare/
preuri negociate.

n cazul oraelor primare, doar


cldirile moderne sunt atractive
pentru investitori. Rata de capitalizare pentru aceste produse a fost
estimat avnd n vedere ateptrile
investitorilor care ar fi interesai de
achiziia unor astfel de proprieti
n oraele analizate, precum i tranzaciile nregistrate n ultimii ani.
n cazul oraelor secundare, au
fost destul de puine tranzacii

central

Piaa Victoriei

semi-central

Floreasca, Barbu Vcrescu,


Piaa Presei, Politehnica, Lujerului

periferic

Bneasa, Pcii, Pipera

transparente n ultimii ani, prin


urmare este dificil de estimat
o rat de capitalizare pentru
acestea.

2. CENTRE COMERCIALE

Pentru estimarea de chirii i rate


de capitalizare, au fost luate n
considerare centrele comerciale
care ofer o galerie comercial
de cel puin 5.000 mp i o ancor
alimentar (supermarket sau
hipermarket).

Colliers: Att pentru Bucureti,


ct i pentru oraele principale
din ar, centrele comerciale au
fost mprite n dou categorii (produse primare i secundare) n funcie de performana
acestora.

JLL: Att pentru Bucureti, ct


i pentru oraele principale din
ar, s-au luat n considerare
doar produsele primare.

DTZ: Pentru Bucureti i oraele


principale din ar s-au luat
n considerare doar produsele
moderne (minim 5000 de mp
suprafaa nchiriabil, unde
suprafaa supermarketului/
hipermarketului nu depete
suprafaa galeriei comerciale).

Chiriile estimate sunt de tip


triplu net - toate cheltuielile
sunt suportate de ctre
chiria (impozitele, utilitile
i reparaiile sau cheltuielile
aferente spaiilor comune i
alte cheltuieli cerute pentru
meninerea i exploatarea
proprietii nchiriate).
Acestea pot fi pltite de ctre
proprietar, dar sunt refacturate
chiriailor prin service charge
(incluznd, dar fr a fi limitate
la, categoriile listate mai sus).
valoarea | Q2 2014 53

INFORMAII DIN PIA

Nota bene: cheltuielile de capital


rmn n sarcina proprietarului.

Chiriile raportate sunt de tip


contractual, astfel nu se iau n
considerare facilitile acordate
de ctre proprietar (luni de
chirie gratuit, contribuia
proprietarului la amenajarea
spaiului).

Chiriile estimate pentru centre


comerciale reprezint chirii
medii pentru spaii de 100 mp
amplasate la parter, ocupate
de magazine de mod. Aceste
valori nu sunt suficiente pentru
a estima chiria medie pentru un
centru comercial.

De asemenea, este important s


se in cont de faptul c aceste
chirii variaz mult de la ora la
ora n funcie de: puterea de
cumprare existent, competiia
i vadul comercial pentru fiecare
centru comercial n parte.
Ratele de capitalizare raportate se
refer la produse primare, respectiv la cel mai bun randament (cea
mai mic rat) estimat a fi obtenabil pentru o proprietate de tip comercial de cea mai bun calitate,
n cea mai bun locaie din pia,
nchiriat la nivelul chiriei de pia, cu chiriai de prim clas.

Pentru Bucureti, dat fiind c


nu au fost tranzacii clasice de
investiii cu produse primare,
ratele de capitalizare au fost
estimate lund n calcul att
ateptrile vnztorilor, ct i
cele ale investitorilor care ar fi
interesai s cumpere un astfel
de produs, precum i tranzacii
din regiune (Europa Central i
de Est), n orae comparabile.

Att pentru oraele primare,


ct i pentru oraele secundare,
ratele de capitalizare au
fost estimate pornind de la
tranzaciile nchise n ultimii
ani, precum i avnd n vedere
ateptrile vnztorilor i
cumprtorilor poteniali.

54 valoarea

Ratele de capitalizare raportate


se refer la produse primare,
respectiv la cel mai bun
randament (cea mai mic rat)
estimat a fi obtenabil pentru o
proprietate de tip industrial de
cea mai bun calitate, n cea mai
bun locaie din pia, nchiriat
la nivelul chiriei de pia, cu
chiriai de prim clas.

Ratele de capitalizare raportate


nu iau n considerare niciun cost
de realizare a tranzaciei, sau
impozit aferent, ci reflect preul
raportat.

Att pentru Bucureti, ct i


pentru oraele din ar, ratele
de capitalizare au fost estimate
innd cont de ateptrile
vnztorilor i ale investitorilor
care ar fi interesai s
achiziioneze asemenea produse,
precum i de tranzaciile din
regiune (Europa Central i de
Est), n orae comparabile.

Rata de capitalizare este


estimat ca fiind raportul dintre
Venitul Net din Exploatare
(dup deducerea din Venitul
Brut Potenial a cheltuielilor
de exploatare i a pierderilor
cauzate de gradul de neocupare)
i preul de tranzacionare/
preuri negociate.

Colliers: n cazul urmtoarelor


orae (Constana, Iai i ClujNapoca), spaiile industriale de
calitate existente sunt limitate.
Chiriile specificate pentru aceste
orae sunt valabile pentru soluii
built-to-suit.

3. SPAII INDUSTRIALE

Au fost luate n calcul doar


spaiile logistice de calitate
din Bucureti i din oraele
menionate.

Chiriile estimate sunt de tip


triplu net - toate cheltuielile
sunt suportate de ctre
chiria (impozitele, utilitile
i reparaiile sau cheltuielile
aferente spaiilor comune i
alte cheltuieli cerute pentru
meninerea i exploatarea
proprietii nchiriate).
Acestea pot fi pltite de ctre
proprietar, dar sunt refacturate
chiriailor prin service charge
(incluznd, dar fr a fi limitate
la, categoriile listate mai sus).
Nota bene: cheltuielile de capital
rmn n sarcina proprietarului.

Ratele de capitalizare raportate


nu iau n considerare niciun cost
de realizare a tranzaciei, sau
impozit aferent, ci reflect preul
raportat.
Rata de capitalizare este
estimat ca fiind raportul dintre
Venitul Net din Exploatare
(dup deducerea din Venitul
Brut Potenial a cheltuielilor
de exploatare i a pierderilor
cauzate de gradul de neocupare)

de ctre proprietar (luni de chirie gratuit, contribuia proprietarului la amenajarea spaiului).

i preul de tranzacionare/
preuri negociate.

Chiriile raportate sunt de tip


contractual, astfel nu se iau n
considerare facilitile acordate

Urmeaz tabele cu date la Q1 2014:

INFORMAII DIN PIA

CBRE Romnia
Segment de pia

Orae primare
(Iai, Cluj Napoca, Braov,
Timioara, Constana)

Bucureti

Orae secundare
(Sibiu, Craiova, Trgu Mure,
Ploieti, Piteti, Arad)

Spaii de birouri

-central: 18
-semicentral: 14
-periferie: 10

11 - 13

9 - 11

Rata medie
de neocupare (%)

15,1%

Iai: 10%
Cluj Napoca: 12%
Braov: n/a
Timioara: 8%
Constana: n/a

n/a

Rata de capitalizare (%) *

8,25 - 8,75%

9%

9,5%

Chirie contractual cldire


clasa A (eur/mp/lun)

Centre comerciale
Chirie cerut, pentru un
spaiu de 100 mp la parter,
mod (eur/mp/lun)

60

35 - 40

20 - 25

Rata de capitalizare (%) *

8,25 - 8,5%

9%

9 - 9,5%

Industrial

Chirie medie clasa A


(eur/mp/lun)

3,8 pentru suprafee


< 10.000 mp
3 - 3,50 pentru suprafee >
10.000 mp

2,80 - 3,80
n funcie de suprafa

2,5 - 3 n funcie de suprafa

Rata medie
de neocupare (%)

13 - 15%

n/a

n/a

Rata de capitalizare (%) *

9,5 - 10%

10 - 11%

10,5 - 11,5%

* Rata de capitalizare pentru proprieti prime


valoarea | Q2 2014 55

INFORMAII DIN PIA

Colliers International
Segment
de pia

Indicatori

central
Chirie contractual
cldire clasa A
(eur/mp/lun)

Spaii
de birouri

Rata medie
de neocupare (%)

Rata
de capitalizare (%)

Centre
comerciale

Chirie contractual
pentru un spaiu de 100
mp la parter, moda (eur/
mp/lun)

Rata
de capitalizare (%)

Chirie contractual
medie clasa A
(eur/mp/lun)

Spaii
industriale

Rata medie
de neocupare (%)

Rata de capitalizare (%)

56 valoarea

Orae primare (Iai,


Cluj Napoca, Braov,
Timioara, Constana)

Bucureti

16 - 18

semi-central

14 - 16

periferic

8 - 13

medie pia

19%

Timioara

13 - 14

Sibiu

12 - 13

Cluj Napoca

11 - 13

Trgu Mure

10 - 11

Iai, Braov

10 - 12

Ploieti, Piteti,
Arad, Craiova

n.a.

Constana

n.a.

Timioara, Iai

5% - 10%

Sibiu & Trgu Mure

n.a.

Cluj Napoca

16%

Braov

25%

produse
primare

8 - 8.5%

produse
secundare

9.5%
- 11%

produse
primare n Iai,
Cluj Napoca,
Timioara

produse
primare

60 - 80

produse primare

produse
secundare

45 - 60

produse
secundare

produse
primare

8%
- 8.25%

produse
secundare

9% - 10%

< 3,000 mp 3.6 - 4.15

> 3,000 mp 3.4 - 3.75

medie pia

medie pia

13.2%

10%

Orae secundare
(Sibiu, Craiova, Trgu Mure,
Ploieti, Piteti, Arad)

interes foarte limitat


din partea investitorilor
9% - 10%
i transparen redus
a tranzaciilor
25 - 35
15 - 25

produse primare 9% - 9.5%

Braov,
Timioara,
Ploieti, Arad

3.5 - 4

Constana, Iai,
3.5 - 4.25
Cluj Napoca
Braov

1%

Cluj Napoca,
Timioara

5-10%

Iai, Constana

n.a.

produse primare

11%

n.a.

media pe centrele
din ar

15 - 25

media pe centrele
din ar

9%
- 9.5%

Sibiu, Craiova,
Trgu Mure, Piteti

3.75
- 4.25

Sibiu, Craiova,
Trgu Mure, Piteti

n.a.

Sibiu, Craiova,
Trgu Mure, Piteti,
Ploieti, Arad

11%

INFORMAII DIN PIA

Darian DRS
Segment de pia

Orae primare
(Iai, Cluj Napoca, Braov,
Timioara, Constana)

Bucureti

Orae secundare
(Sibiu, Craiova, Trgu Mure,
Ploieti, Pitesti, Arad)

Spaii de birouri

-ultracentral: 15 - 18
-central: 14 - 17
-semi-central: 13 - 16

9 - 15

7 - 12

Rata medie
de neocupare (%)

15%

Iai: 15%
Cluj Napoca: 8%
Braov: 7%
Timioara: 7%
Constana: 20%

10% - 15%

Rata de capitalizare (%)

8.00% - 9.25%

8.25% - 9.5%

8.75% - 10.25%

Chirie contractual cldire


clasa A (eur/mp/lun)

Centre comerciale

Chirie cerut, pentru un spaiu de


100 mp la parter, mod
(eur/mp/lun)

35 - 45

15 - 20

10 - 15

Rata de capitalizare (%)

8.25% - 9.50%

8.75% - 9.5%

9.00% - 10.5%

2-4
n funcie
de suprafa

1.75 - 3.5 n funcie


de suprafa

Industrial

Chirie medie clasa A


(eur/mp/lun)

3.50 - 4.25 pentru suprafee


< 3.000 mp
3.25 - 4.00 pentru suprafee cuprinse
ntre 3.000 si 10.000 mp
2.75 - 3.50 pentru suprafee
> 10.000 mp

Rata medie de neocupare (%)

14% - 15%

Rata de capitalizare (%)

8.5% - 10.25%

10% - 15%

9% - 10.5%

9.25% - 10.75%

Nota: Ratele de capitalizare considerate n prezenta analiz sunt estimate la nivelul Veniturilor Nete efective
valoarea | Q2 2014 57

INFORMAII DIN PIA

DTZ Echinox
Segment de pia

Orae primare
(Iai, Cluj Napoca, Braov,
Timioara, Constana)

Bucureti

Orae secundare
(Sibiu, Craiova, Trgu Mure,
Ploieti, Piteti, Arad)

Spaii de birouri

-central: 16-18
-semicentral: 12-15
-periferie: 9-11

12 - 15

9 - 11

Rata medie
de neocupare (%)

16.5%

Iai: 10%
Cluj Napoca: 10%
Braov: 15%
Timioara: 10%
Constana: n/a

n/a

Rata de capitalizare (%)

8,25%

9%

9,5%

Chirie contractual cldire clasa A


(eur/mp/lun)

Centre comerciale

Chirie cerut, pentru un spaiu de 100 mp


la parter, mod (eur/mp/lun)

50 - 60

30 - 35

20 - 25

Rata de capitalizare (%)

8-8.5%

8.5 -9%

9 - 10%

Industrial

Chirie medie clasa A (eur/mp/lun)

3.50 - 4

3-4

3-4

Rata medie de neocupare (%)

11 - 13%

n/a

n/a

Rata de capitalizare (%)

10-10,5%

10,5-11%

11-11,5%

58 valoarea

INFORMAII DIN PIA

Jones Lang LaSalle


Orae primare
(Iai, Cluj Napoca, Braov,
Timioara, Constana)

Orae secundare
(Sibiu, Craiova, Trgu Mure,
Ploieti, Piteti, Arad)

-central: 18,5
-semicentral: 14
-periferie: 10

12 - 14

10 - 11

Rata medie de neocupare (%)

14.7%

Iai: 20%
Cluj Napoca: 10%
Braov: n/a
Timioara: 15%
Constana: n/a

n/a

Rata de capitalizare (%)

8,25%

9%

9,5%

Segment de pia

Bucureti

Spaii de birouri

Chirie contractual cldire clasa A


(eur/mp/lun)

Centre comerciale

Chirie cerut, pentru un spaiu


de 100 mp la parter, mod
(eur/mp/lun)

60 - 70

30 - 35

20 - 25

Rata de capitalizare (%)

8,25%

9%

9 - 9,5%

Industrial

Chirie medie clasa A (eur/mp/lun)

3.50 - 4.25 pentru suprafee


< 10.000 mp
3 - 3.50 pentru suprafee > 10.000 mp

2.80 - 4.25
n funcie de suprafa

2.5 - 3
n funcie de suprafa

Rata medie de neocupare (%)

13 - 14,5%

n/a

n/a

Rata de capitalizare (%)

10 - 11%

10 - 11%

10.5 - 11.5%

valoarea | Q2 2014 59

INFORMAII DIN PIA

The Advisers Knight Frank


Segment de pia

Orae primare
(Iai, Cluj Napoca, Braov,
Timioara, Constana)

Bucureti

Orae secundare
(Sibiu, Craiova, Trgu Mure,
Ploieti, Piteti, Arad)

Spaii de birouri

-central: 16-19
-semicentral: 13-16
-periferic: 9-13

10-14

7-10

Rata medie de neocupare (%),


media pe pia

18%

Iai: 20%
Cluj Napoca: 15%
Braov: 15%
Timioara: 10%
Constana: 30%

n.a.

Rata de capitalizare (%),


produse primare

8-8.5%

9-10%

9.5-11%

Chirie contractual cldire


clasa A (eur/mp/luna)

Centre comerciale

Chirie contractual, pentru


un spaiu de 100 mp la parter,
mod (eur/mp/lun)

35-60

18-30

10-18

Rata de capitalizare (%),


produse primare

8-8.5%

9-10%

9.5-10%

Chirie contractual clasa A


(eur/mp/lun)

3.9-4.2 (suprafee mai mici


de 3.000 mp);
3.6-3.9 (suprafee ntre 3.000
i 10.000 mp);
3.3-3.6 (suprafee mai mari
de 10.000 mp)

2-4.5

2-3.5

Rata medie de neocupare (%),


media pe pia

14%

n.a.

n.a.

Rata de capitalizare (%),


produse primare

10%

10.5-11.5%

11-12%

Spaii industriale

60 valoarea

INFORMAII DIN PIA

Capitolul 2:

Informaii de pia utile pentru estimarea ratei de actualizare


Evaluarea ntreprinderilor prin
aplicarea metodei fluxurilor de numerar actualizate implic fundamentarea ratei de actualizare corespunztoare fluxurilor de numerar
previzionate. n determinarea ratei
de actualizare sunt necesare informaii privind nivelul ratei fr risc,
prima de risc de ar i alte prime de
risc pe care evaluatorul le consider
ca fiind adecvate i le ia n considerare n calculul acestei rate.
Cel mai adesea, referina privind
nivelul ratei fr risc este reprezentat de randamentul oferit de obligaiunile de stat cu rating AAA i
cu scaden 10 ani emise n moneda
n care au fost previzionate fluxurile de numerar. Randamentul oferit
de obligaiunile de stat romneti ce
au un rating BB+ compenseaz investitorii att pentru valoarea timp
a banilor la nivelul corespunztor
ratei fr risc, ct i pentru riscul
de neplat la nivelul marjei de risc
de credit rezultate din tranzacii. Ca
urmare, dac pentru calculul ratei
de actualizare se consider c rata
fr risc este reprezentat de randaYTM RO, 9y, RON

5.15%

Ri 2014, RON

2.20%

YTM RO, 7y, EUR

2.74%

Ri 2014, EUR

1.10%

YTM RO, 10y, USD

4.25%

Ri 2014, USD

1.40%

mentul oferit de obligaiunile de stat


romneti, nu se recomand luarea
n considerare i a unei prime de
risc de ar. Marja de risc de credit
aferent obligaiunilor de stat romneti poate fi o referin privind
nivelul primei de risc de ar. Nivelul marjei de risc de credit poate fi
aproximat i prin luarea ca referin a cotaiilor CDS (Credit Default
Swap instrumente derivate pentru
transferul riscului de credit) pentru
investiiile n euroobligaiunile de
stat romneti.
Pentru a avea o referin privind
nivelul acestor indicatori, v prezentm datele privind nivelul randamentelor la scaden ale obligaiunilor de stat romneti, germane
i americane, cotaiile CDS pentru obligaiunile de stat romneti
i rata inflaiei previzionate pentru
anul 2014 pentru RON, Euro i USD
ce au fost colectate din surse de date
publice credibile i sunt valabile la
data de 5 iunie 2014.
Randamentul la scaden al obligaiunilor de stat germane emise n
Euro i cu maturitate 10 ani (YTM

GER, 10y, EUR), precum i randamentul la scaden al obligaiunilor


de stat americane emise n USD i
cu maturitate 10 ani (YTM SUA,
10y, USD) au fost preluate de pe site-ul Bloomberg. Randamentul la
scaden al obligaiunilor de stat romneti emise n RON cu maturitate rmas 9 ani (YTM RO, 9y, RON)
a fost preluat de pe site-ul Bncii
Centrale Europene. Randamentul la
scaden al obligaiunilor de stat romneti emise n Euro cu maturitate
rmas 7 ani (YTM RO, 7y, EUR)
a fost preluat de pe site-ul Bursei
din Frankfurt, iar randamentul la
scaden al obligaiunilor de stat
romneti emise n USD cu respectiv 10 ani (YTM RO, 10y, USD)
a fost preluat de pe site-ul Bncii
Transilvania.
Cotaiile CDS corespunztoare obligaiunilor de stat romneti
emise n EUR, respectiv USD au fost
preluate de pe site-ul Deutsche Bank
Research. Previziunile privind rata
inflaiei (Ri) pentru anul 2014 sunt
cele furnizate de Fondul Monetar
Internaional (FMI).

Randamentul la scaden al obligaiunilor de stat romneti i rata inflaiei estimat pentru anul 2014
6.00%
5.00%
4.00%
3.00%
2.00%
1.00%
0.00%

YTM RO, 9y,


YTM RO, 7y,
Ri 2014, RON
Ri 2014, EUR
RON
EUR

Series1

5.15%

2.20%

2.74%

1.10%

YTM RO,
10y, USD

Ri 2014, USD

4.25%

1.40%

Randamentul la scaden al obligaiunilor de stat germane i americane. CDS Romnia


3.00%

YTM GER,10y, EUR

1.42%

YTM USA,10y, USD

2.60%

CDS RO, 5y, EUR

1.47%

CDS RO, 5y, USD

1.46%

2.50%
2.00%
1.50%
1.00%
0.50%
0.00%
Series1

YTM GER,10y, EUR

YTM USA,10y, USD

CDS RO, 5y, EUR

CDS RO, 5y, USD

1.42%

2.60%

1.47%

1.46%

valoarea | Q2 2014 61

Grawe istoria unui succes


1828 - Povestea de succes i
stabilitate Grawe ncepe acum
aproape dou secole. Arhiducele
Johann al Austriei, cel care a avut
curajul i iniiativa, a crezut cu trie c Puterea care aduce binele
se bazeaz pe armonia dintre cei
muli. Este de datoria fiecruia s
contribuie la aceasta.
Astfel, n anul 1828 se nfiineaz o asociaie mutual de ajutorare mpotriva incendiilor. A urmat o perioad lung, presrat de
evenimente ce au marcat ntreaga
Europ i lumea boom economic i criz financiar, cderea
pieei de capital din 1873, primul
Rzboi Mondial, Vinerea Neagr
din 1928, al doilea Rzboi Mondial, unda de oc determinat de
preul petrolului n 1973. Aceste valuri ale istoriei au trecut, iar
compania a rezistat, i-a continuat
activitatea, s-a dezvoltat. Fiecare
moment depit a reprezentat un
plus de experien valoroas.
1991 - n ultimul deceniu al
secolului trecut, mai precis n anul
1991, ia fiin concernul Grazer Wechselseitige Versicherung
Aktiengesellschaft. ncepe astfel istoria modern a motenirii
pe care Arhiducele Johann a lsat-o Austriei i, n final, Europei
prin nfiinarea filialelor din afara
granielor.
Totodat, domeniul de interes
nu a rmas limitat numai la asigurri. I s-au adugat, n mod natural, cel bancar i imobiliar. Filialele
bancare ale Grupului Grawe sunt
reunite n jurul HYPO-Bank Burgenland AG. Domeniul imobiliar
este reprezentat de un grup de 20
societi din Austria i din afara
granielor acesteia care administreaz proprieti cu o suprafa
62 valoarea

total de peste 1,8 milioane mp.


Raportate la statisticile romneti, rezultatele sunt impresionante. Considernd suprafaa
unei locuine la 70 m, portofoliul
Grawe ar fi reprezentat de 26.000
de locuine. Dac, n medie, o locuin ar fi ocupat de 3 persoane,
n imobilele Grawe ar locui 78.000
de persoane. Asta nseamn totalul populaiei din orae ca Trgovite, Media, Slobozia sau Turda.
2000 Ia fiin Grawe Romnia, parte a Grupului financiar internaional Grawe, acionarul
majoritar al societii (99,98% din
capitalul social).
Grupul Grawe, i implicit
Grawe Romnia, a ales s-i orienteze majoritatea investiiilor
n plasamente de capital de tip
conservator, astfel c 75% dintre acestea sunt investiii n valori
imobiliare cu dobnd fix i cu
meninerea valorii imobiliare.
Astfel, Grawe Romnia a achiziionat n anul 2001 vila Simu
- monument istoric al Bucuretiului, dar lsat zeci de ani n
paragin.
n anul 2006, noile dimensiuni ale companiei impunnd
un nou sediu, a fost achiziionat
o cldire de birouri n valoare de
7,5 milioane Euro. n anul 2008,
Grawe a investit ntr-un teren pe
care a fost construit o nou cldire de birouri n valoare de 7,3
milioane Euro, dat n folosin
n 2011.
Grawe Romnia a reuit nc
de la nfiinarea sa n anul 2000
s fie profitabil n fiecare an.
Anul 2013, ncheiat cu un profit
brut de 2,74 milioane lei, nu a fcut excepie.
ntreaga activitate a compani-

ei s-a axat pe efortul de a obine


i cultiva ncrederea clienilor i
respectul concurenei n condiiile
impuse de mediul economic din
Romnia. Astfel, n 2013, volumul
primelor brute subscrise a fost de
51,27 milioane lei.
Tot anul trecut, valoarea daunelor pltite de companie a fost de
1,96 milioane lei, iar totalul activelor s-a ridicat la 356,35 milioane
lei. Coeficienii de lichiditate au
fost 7,4 pentru asigurrile de via
i respectiv 818,8 pentru asigurrile generale, depind confortabil
limita minim impus de legislaia
n vigoare.
Moderne, bine structurate tehnic i adaptate nevoilor specifice locale de asigurare, produsele
noastre au la baz experiena acumulat n cadrul grupului Grawe.
n 2013, de exemplu, Grawe a
lansat o asigurare de supravieuire revoluionar din dou puncte
de vedere: le reamintete romnilor c trebuie s se gndeasc mai
mult la via i este prima asigurare pentru cei care practic profesii
din care nu iei la pensie niciodat. Produsul, numit Btrnee fr
btrnee, marcheaz i o alt premier: este primul de pe pia care
are site propriu: www.batranetefarabatranete.ro.
n prezent, pe lng asigurrile
de via - domeniul de excelen
Grawe, oferta cuprinde asigurri
de proprieti i bunuri, asigurri
de sntate i de accident, asigurri obligatorii pentru locuine.
Activnd sub sloganul Asigurarea de partea TA, compania
pune ntotdeauna clientul pe primul loc, principiu care o situeaz
ntre cei mai importani asigurtori de pe piaa romneasc.

Mark your B2B opportunity

www.business-mark.ro

business events - B2B communication business development