Home > Consultanta > Glosar de termeni si notiuni de specialitate

March 31, 2005 - Glosar de termeni si notiuni de specialitate

1. Faza de ante-proiect sau Studiul de Fezabilitate
- lansarea comenzii investitorului catre arhitect si acceptarea acesteia;
- prezentarea unei solutii de ansamblu coordonata cu conditiile urbanistice si cu mijloacele financiare ale
investitorului, sub forma unor documentatii (solutii tehnice si de arhitectura, estimari ale costului si duratei
executiei);
- stabilirea si acordul unanim in privinta conditiilor contractuale
rincipalele obli!atii ale investitorului si ale arhitectului in cadrul acestei faze de proiect
C"#$%&'"
- intocmeste o comanda scrisa catre arhitect
- furnizeaza ( &ema de proiectare
)ctele de proprietate asupra terenului
*ate importante despre teren (ridicare topo, studiu !eo, tipul vecinatatilor, etc+ ), la cererea si precizarile
suplimentare ale arhitectului;
Certificatul de urbanism, daca acesta a fost intocmit in prealabil;
plateste avansul convenit de comun acord cu arhitectul;
notifica in scris indeplinirea fazei de ,tudiu de fezabilitate;
)-H#&$C&'"
-se deplaseaza la amplasament in vederea studierii caracteristicilor particulare ale terenului;
-schiteaza si prezinta clientului solutii de partiu, fatade, eventual prin volumetrii la nivel de conceptie ale
ansamblului . solutii de principiu de structura si instalatii;
-intocmeste un memoriu explicativ si estimeaza costul investi/iei;
alcatuieste echipa de proiectare pe specialitati (in!iner de rezistenta, in!iner de instalatii termice si sanitare si
in!iner de instalati electrice);
consulta clientul in privinta ale!erii solutiei cele mai eficiente din toate punctele de vedere;
2. Faza de proiect Proiectul tehnic si utorizatia de !onstructie
conturarea solutiei de proiect a+i+ sa se incadreze in re!lementarile le!islatiei din constructii in vi!oare;
- dimensionarea si stabilirea definitiva a spatiilor, cat si a elementelor constructive, ale!erea si specificarea
solutiilor tehnice si a echipamentelor, evaluarea costului investitiei;
- intocmirea dosarului complet pentru obtinerea autorizatiei de constructie;
rincipalele obli!atii ale investitorului si ale arhitectului in cadrul acestei faze de proiect
C"#$%&'"
-furnizeaza arhitectului avizele eliberate de autoritati pentru investitia prezentata si aprobata in Certificatul de
'rbanism;
-achita taxele pentru avize;
-aproba devizul !eneral;
-semneaza cererea pentru autorizatia de constructie si achita taxa pentru aceasta;
-notifica in scris indeplinirea fazei de proiect pentru autorizatia de constructie;
)-H#&$C&'"
-verifica si urmareste respectarea le!islatiei in vi!oare in constructii;
-coordoneaza obtinerea avizelor cerute prin Certificatul de 'rbanism;
-adapteaza si modifica solutiile arhitecturale conform prevederilor avizelor (daca este cazul);
-elaboreaza proiectul definitiv de arhitectura coordonat cu solutiile de infra si supra-structura, si cu cele de
instalatii interioare;
-stabileste si verifica parametrii cladirii conform cu re!lementarile urbanistice ale zonei( )ria Construita, )ria
*esfasurata, rocentul 0cupare al &erenului, Coeficientul 'tilizare al &erenului, volume , etc+
-consiliaza clientul in privinta ale!erii materialelor, finisajelor, si echipamentelor;
-evalueaza costul investitiei pe baza de indici sau preturi informative, prezentand clientului un deviz !eneral, cu
consultarea proiectantilor de specialitate si a unor furnizori;
-alcatuieste memoriul !eneral si redacteaza memoriul tehnic de arhitectura, coordonand in acelasi timp si
intocmirea memoriilor pe specialitati;
-intocmeste dosarul pentru obtinerea autorizatiei de constructie conform cu continutul cerut de autoritatea in
cauza;
-asista si ofera consultanta clientului pana la obtinerea autorizatiei de construire;
3. Faza de P"#G$%"# #&#!'$%#% sau Proiectul pentru #(ecutia in santier
pre!atirea documentatiei pentru incheierea unui contract de antrepriza prin incredintare sau licitatie, pe baza
autorizatiei de construire se intocmesc plansele de executie pentru toate specialitatile, plus caiete de sarcini pe
specialitati (daca e cazul);
rincipalele obli!atii ale investitorului si ale arhitectului in cadrul acestei faze de proiect
C"#$%&'"
-furnizeaza )utorizatia de Construire aprobata dupa obtinerea acesteia;
-or!anizeaza licitatia executiei, daca este cazul;
-incheie contractul de antrepriza;
-notifica in scris indeplinirea fazei;
)-H#&$C&'"
-intocmeste plansele cu planuri, fatade si sectiuni caracteristice, coordonate cu structura de rezistenta si cu
retelele de instalatii interioare;
-definitiveaza materialele de constructie, inclusiv tablouri de tamplarie si cele de finisaj;
-ofera consultanta pentru probleme de mobilier, dotari, desi!n de interior;
-redacteaza caietele de sarcini pentru partea de arhitectura, daca este cazul;
suprave!heaza activitatea de proiectare si asi!ura predarea documentatiilor complete la termen;
-consulta clientul in privinta ale!erii antreprenorului;
). Faza de #&#!'$%# propriu zisa sau proiectul cu *etaliile *e #(ecutie + 'rmarirea santierului
-intocmirea de detalii de executie si urmarirea astfel incat sa se respecte intocmai proiectul, prescriptiile
re!ulamentare in vi!oare, cerintele investitorului;
-coordonarea detaliilor de executie cu antreprenorii si furnizorii;
vizita periodica sau la cerere a proiectantilor pe santier;
rincipalele obli!atii ale investitorului si ale arhitectului in cadrul acestei faze de proiect
C"#$%&'"
-an!ajeaza conform le!islatiei in vi!oare un diri!inte de santier atestat, care sa suprave!heze executia si
contabilitatea antreprenorului si sa informeze arhitectul atunci cand este nevoie; (diri!entia de santier nu poate fi
asumata de arhitectul proiectant);
-poate face observatii asupra proceselor verbale in maximum 1 zile;
-achita ultima transa din onorariul total convenit;
)-H#&$C&'"
-intocmeste plansele cu detaliile de arhitectura si constructii;
-definitiveaza ale!erea materialelor si a finisajelor si consiliaza investitorul in ale!erea acestora;
-coordoneaza activitatea proiectantilor de specialitate, a antreprenorilor si furnizorilor, in sensul concordantei
dintre proiecte si desene;
-verifica concordanta execu/iei cu prevederile din proiecte;
-verifica si aproba documentatiile de executie elaborate de antreprenor, acolo unde este cazul;
5. Faza F%,- sau "eceptia lucrarilor
- aceasta faza reprezinta incheierea misiunii arhitectului, efectuandu-se un control strict asupra calitati executiei
si solutionandu-se acele deficiente care apar in faza finala a constructiei;
rincipalele obli!atii ale investitorului si ale arhitectului in cadrul acestei faze de proiect
C"#$%&'"
-or!anizeaza receptia conform cu re!ulamentele in vi!oare, daca este cazul;
daca arhitectul o cere, ii pune la dispozitie constructia finalizata cu 2 zile inainte de receptie in vederea
efectuarii de foto!rafii sau alte activitati promotionale in plan profesional;
)-H#&$C&'"
-asista clientul la toate fazele receptiei constructiei executate;
-intocmeste referatul cu privirela calitatea executiei in faza finala a lucrarilor;
suprave!heaza intocmirea listei cu deficientele de executie semnalate, si coordoneaza unde este cazul
remedierea si solutionarea lor;
-vizeaz3 procesul verbal de receptie la terminarea lucrarilor;
.. Plan 'rbanistic General / prescurtat spus P.'.G.0
lanul 'rbanistic General ('G-ul) este un proiect care face parte din pro!ramul de amenajare a teritoriului si
de dezvoltare a localitatilor ce compun unitatea teritorial-administrativa de baza+ lanurile 'rbanistice Generale
cuprind analiza, re!lementari si re!ulament local de urbanism pt+ intre! teritoriul administrativ al unitatii de
baza (suprafete din intravilan, cat si din extravilan)+ #n acelasi timp, 'G-ul stabileste norme !enerale, pe baza
carora se elaboreaza mai apoi in detaliu, la scara mai mica, '4-urile si apoi '*-urile+
Cate!orii !enerale de probleme abordate in cadrul lanului 'rbanistic General (+'+G+- ul - cuprinse in Ghidul
privind metodolo!ia de elaborare si continutul-cadru al 'G-ulu )
-optimizarea relatiilor localitatilor cu teritoriul lor administrativ si judetean;
-valorificarea potentialului natural, economic si uman;
-stabilirea si delimitarea teritoriului intravilan;
-r!anizarea si dezvoltarea cailor de comunicatie;
-stabilirea si delimitarea zonelor construibile;
-stabilirea si delimitarea zonelor functionale;
-stabilirea si delimitarea zonelor cu interdictie temporara si definitiva de construire;
-stabilirea si delimitarea zonelor protejate;
-modernizarea si dezvoltarea echiparii edilitare;
-videntierea detinatorilor terenurilor si a modului de circulatie juridica a terenurilor;
-delimitarea suprafetelor pe care se preconizeaza realizarea obiectivelor de utilitate publica;
-stabilirea modului de utilizare a terenurilor si conditiilor de conformare si realizare a constructiilor;
1. Planul 'rbanistic 2onal /prescurtat spus P.'.2.0
lanul 'rbanistic 4onal ('4-ul) este un proiect care are caracter de re!lementare specifica detaliata a
dezvoltarii urbanistice a unei zone din localitate (acoperind toate functiunile( locuire, servicii, productie,
circulatie, spatii verzi, institutii publice, etc+) si asi!ura corelarea dezvoltarii urbanistice complexe a zonei cu
prevederile 'G-ului localitatii din care face parte+ rin '4 se stabilesc obiectivele, actiunile, prioritatile,
re!lementarile de urbanism (permisiuni si restictii) necesar a fi aplicate in utilizarea terenurilor si conformarea
constructiilor din zona studiata ('4-ul reprezinta o faza premer!atoare realizarii investitiilor, prevederile
acestuia realizandu-se etapizat in timp, functie de fondurile disponibile)+
Cate!orii !enerale de probleme abordate in cadrul lanului 'rbanistic 4onal (+'+4+- ul - cuprinse in Ghidul
privind metodolo!ia de elaborare si continutul-cadru al '4-ulu )
-or!anizarea retelei stradale;
-zonificarea functionala a terenurilor;
-or!anizarea urbanistic-arhitecturala in functie de caracteristicile structurii urbane;
-indici si indicatori urbanistici (re!im de aliniere, re!im de inaltime, 0&, C'&, etc);
-dezvoltarea infrastructurii edilitare;
-statutul juridic si circulatia terenurilor;
-delimitarea si protejarea fondului arhitectural-urbanistic de valoare deosebita, daca acesta exista in zona
studiata;
-masuri de delimitare pana la eliminare a efectelor unor riscuri naturale si antropice, daca acestea exista in zona
studiata;
-mentionarea obiectivelor de utilitate publica;
-masuri de protectie a mediului, ca rezultat al pro!ramelor specifice;
-re!lementari specifice detaliate (permisiuni si restrictii) incluse in -e!ulamentul local de urbanism aferent
'4-ului
3. Planul 'rbanistic de *etaliu / prescurtat spus P.'.*.0
lanul 'rbanistic de *etaliu('*-ul) reprezinta de fapt documentatia aferenta lanului 'rbanistic General
('G-ul) si lanului 'rbanistic 4onal ('4-ul), explicand si detailand continutul acestor planuri, sub forma de
prescriptii si recomandari, corelate cu conditionarile din Certificatul de 'rbanism, in vederea urmaririi si
aplicarii lor+ '*-ul reprezinta documentatia prin care se asi!ura conditiile de amplasare, dimensionare,
conformare si servire edilitara, a unuia sau mai multor obiective, pe o parcela, in corelare cu functiunea
predominanta si vecinatatiile imediate (se studiaza mai multe amplasamente, optiunea pt+ realizarea unei
constructii compatibila cu functiile urbane)+ $ste de fapt documentul consultat de comisia de urbanism atunci
cand este cerut un Certificat de 'rbanism sau o )utorizatie de Construire; daca nu exista '* pentru terenul
respectiv, rimaria cere mai intai intocmirea lui, pe baza 'G-ului si '4-ului+
Cate!orii !enerale de probleme abordate in cadrul lanului 'rbanistic de *etaliu (+'+*+- ul - cuprinse in
Ghidul privind metodolo!ia de elaborare si continutul-cadru al '*-ulu )
-re!imul juridic, economic si tehnic al terenului si constructiilor;
-compatibilitatea functiunilor si conformarea constructiilor, amenajarilor si plantatiilor;
-relatii functionale si estetice cu vecinatatea;
-asi!urarea accesibilitatii si racordarea la retelele edilitare;
-permisivitati si constran!eri urbanistice, inclusiv ale volumelor construite si amenajarilor;
-modul de ocupare si utilizare a terenului (0&, C'&);
-functiunea si aspectul arhitectural al constructiei (sau constructiilor) si amenajarilor;
-inte!rarea noilor constructii si corelarea lor cu cele existente invecinate;
-interventia, prin reabilitarea constructiilor si amenajarilor invecinate, in scopul armonizarii cu constructiile si
amenajarile noi propuse (daca este cazul);
-circulatia carosabila si pietonala, corelate cu traficul in zona si relatiile cu zonele invecinate (accese pietonale si
auto);
-parcaje, spatii de recreeresi de joaca;
-echiparea edilitara si impactul asupra retelelor existente in zona (necesitatea de dezvoltari, modernizari, etc);
-functionarea diferitelor forme de proprietate juridica a terenului; circulatia acestora daca este cazul;
4. !and este necesara intocmirea unui P.'.2. sau P.'.*. 5
+'+*+-ul sau +'+4+-ul sunt solicitate(
- daca amplasamentul in cauza nu intra in zona de cuprindere a unui '* sau '4 deja aprobat;
- daca re!ulamentul de urbanism si re!ulile !enerale stabilite de '4 nu sunt suficiente pentru a defini
conditiile de construire, este necesara intocmirea unui '*;
- daca se intentioneaza modificarea prevederilor unui '4 sau '* existent si aprobat+
,olicitantul unui Certificat de 'rbanism este obli!at sa comande proiecte de urbanism necesare or!anelor de
avizare, pe cheltuiala sa, insa beneficiarul acestor proiecte ('4, '*) este administratia locala, indiferent de
cine plateste intocmirea acestora+
10. Procentul de 6cupare al $erenului / prescurtat spus P.6.$.0
rocentul de 0cupare al &erenului sau 0& -ul exprima raportul dintre ,uprafata Construita la ,ol (,C) si
,uprafata &erenului considerat (,) inmultit cu 566 (ex+ 0& 7 518); 0&-ul !enereaza astfel suprafata
construita la sol maxim posibila raportata la suprafata terenului (ex+ in cazul in care prin Certificatul de
'rbanism se specifica un 0& de 168, atunci vom putea construi pe jumatate din suprafata lotului)+
rocentul de 0cupare al &erenului (0& ul) se stabileste functie de destinatia zonei in care urmeaza a fi
amplasata constructie si functie de conditiile de amplasare in teren+ rocentul de 0cupare al &erenului (0&) se
completeaza cu Coeficientul de 'tilizare al &erenului (C'&), cu -e!imul de )liniere la strada si cu -e!imul de
#naltime, si formeaza un ansamblu de valori obli!atorii in autorizarea executarii constructiilor, de care orice
proprietar si orice arhitect trebuie sa tina cont+
11. !oe7icientul de 'tilizare al $erenului / prescurtat spus !.'.$.-ul0
Coeficientul de 'tilizare al &erenului sau C'&-ul exprima raportul dintre ,uprafata Construita *esfasurata a
tuturor nivelurilor (,*) si suprafata terenului (,)+
12. !erti7icatul de 'rbanism /!.'.0 si cum se obtine acesta
Certificatul de 'rbanism este un act public emis de )utoritatile administratiei publice locale, prin care se fac
cunoscute solicitantului elementele care caracterizeaza re!imul juridic, economic si tehnic al unui imobil,
stabilite prin evidentele existente si documentatiile de urbanism si amenajarea teritoriului - spre exemplu (
caracteristicile zonei in care se !aseste amplasamentul, cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite
(inaltimea maxima a cladirii, procentul de teren ce poate fi ocupat de cladire, retra!erile fata de limita
proprietatii etc+), precum si lista avizelor si acordurilor necesare in vederea autorizarii executarii lucrarilor de
constructii (definitie cuprinsa in Ghidul privind elaborarea si aprobarea re!ulamentelor locale de urbanism,
conform 0rdinului 59:2 ;<66<, art+ <=)+
)ctele si documentele necesare obtinerii certificatului de urbanism(
- cerere tip pentru emiterea certificatului de urbanism, cu precizarea scopului solicitarii actului;
- documentul de plata a taxei de eliberare a certificatul de urbanism;
- plan de incadrare in zona ( scara 5(1666 ), eliberat pe suport topo!rafic si vizat de 0ficiul judetean de cadastru,
!eodezie si carto!rafie . plan de situatie ( scara 5(5666, 5(5166); memoriu de prezentare;
- act de proprietate sau alt titlu referitor la situatia juridica a terenului (optional);
13. Proiectul pentru utorizatia de !onstructie /P..!.0 si cum se obtine aceasta
)utorizatia de construire este actul de autoritate al )dministratiei publice locale, pe baza caruia se asi!ura
aplicarea masurilor prevazute de le!e referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea si functionarea
constructiilor si in baza caruia se pot executa lucrari de constructii (definitie cuprinsa in Ghidul privind
elaborarea si aprobarea re!ulamentelor locale de urbanism conform "e!ii :12 ;<665, art+ 2)+
)ctele si documentele necesare obtinerii autorizatie de construire(
-cerere pentru emiterea autorizatiei de constructie, inclusiv anexa;
-proiectul pentru autorizatia de constructie (arhitectura . specialitati conexe);
-documentul de plata a taxei pentru emiterea autorizatiei de constructie;
-actul doveditor al titlului asupra imobilului, care sa-i confere solicitantului dreptul de executie a lucrarilor de
constructie;
-certificatul de urbanism;
-avizele si acordurile le!ale necesare, cerute prin certificatul de urbanism;
-declaratia pe propria raspundere privind inexistenta unor liti!ii juridice asupra imobilului;
1). Proiectul pentru utorizatia de *emolare /P..*.0 si cum se obtine aceasta
)utorizatia de demolare este actul de autoritate al )dministratiei publice locale, pe baza caruia se permite
desfintarea inte!rala sau partiala a unui imobil, in vederea re-construirii si re-proiectarii unei constructii noi+
)utorizatia de desfiintare se emite in aceleasi conditii ca si autorizatia de construire, in conformitate cu
prevederile planurilor urbanistice si ale re!ulamentelor aferente acestora, potrivit le!ii+