DEFINICIONES Y ACLARACIONES

- rea Mnima de Lote: Superficie mnima que un lote debera tener en ciertos sectores
de la ciudad segn los planes de densificacin urbana.
- Frente Mnimo de Lote: Longitud mnima de la fachada del lote, independientemente de
su rea; esto sirve para evitar terrenos "tripa"; por ejemplo, el rea mnima puede ser de
160 m2, pero no por ello el terreno va a ser de 4 x 40 metros.
- rea Libre Mnima: Se expresa en % y es la cantidad de rea que no debe estar
techada; no se considera rea libre el rea de patios y jardines sobre los cuales exista un
volado o alero en cualquier piso (Ver corte).










- La Altura Mxima: Es la cantidad mxima de pisos o metros (segn el caso) que una
edificacin puede levantarse por encima del nivel de la calle (los stanos no son
considerados en el clculo), la Hmx est en funcin del ancho de la va de la que se
sirve la edificacin.
- El Retiro Mnimo: Es una lnea imaginaria paralela a la fachada (y lados y/o fondo
segn el caso) retirada una cierta distancia de la calle a fin de permitir un adecuado
aislamiento de la edificacin de la calle; sobre este retiro se pueden construir casetas de
guardiana, escaleras hasta 1.50m. Cercos perimtricos y obras complementarias sin que
afecte los clculos de rea.
- El Coeficiente de Edificacin: Es un factor de relacin entre el rea de terreno y el
rea construida mxima posible; el clculo es simple:
rea de Terreno x Coeficiente de Edificacin = Cantidad mxima de m
2
que
puedo construir
Sin embargo, esto va en relacin directa a lo que indica el rea Libre y la Altura
Mxima, as por ejemplo:
EJEMPLO
rea de Terreno = 200 m
2

Altura Mxima = 5 Pisos
rea Libre Mnima = 30%, o sea...200 x 0.30 = 60m
2
...significa que por piso mximo
podremos techar200 - 60 = 140 m
2

Coeficiente de Edificacin = 4.0

Entonces...rea de Terreno 200m
2
x 4.0 = 800m
2
que podemos construir
Pero solo podemos techar 140m
2
por piso, es decir...si quisiera saber el nmero de pisos
que necesitara para construir todo lo que el parmetro me permite, hara el siguiente
clculo:
rea Mxima Construible (800m
2
) / rea Mxima por Piso (140m
2
) = 5.7 pisos
IMPORTANTE....la Altura Mxima solo nos permite construir 5 pisos...x 140m
2
c/u =
700m
2
que construiramos como mximo

Quiz es un poco confuso...pero a veces los parmetros no necesariamente arrojan el
mismo resultado, pero siempre deberemos tomar el valor menor
OTROS PARMETROS : son el NMERO DE PLAZAS DE ESTACIONAMIENTOS POR
EDIFICACIN, la DENSIDAD URBANA (en funcin del nmero de viviendas), etc.

Se resalta los trminos "construir" de "techar" por qu las normas pueden ser confusas,
por ello, adjunto las definiciones legales:

- rea Construida: rea encerrada bajo la proyeccin de los techos o cubiertas que
encierran espacios cerrados (Fuente: Ley de Propiedad Horizontal...derogada...pero no
hay otra definicin)
- rea Techada: rea encerrada bajo la proyeccin de todo tipo de techos o cubiertas...o
sea...rea Techada > rea Construida (Fuente: Ley 27157, RNE, Ley 29090, Reglamento
de Inscripcin de Predios-SUNARP, etc.)
- rea Libre: rea no techada...sin embargo, el RNE considera rea Libre a los ductos,
pozos y patios techados con cubiertas ligeras transparentes que garanticen la
ventilacin de los vanos a los que sirve.

Si...es toda una confusin...as es la ley...pero como somos arquitectos y no
abogados...antes de hacer primar la interpretacin literal de la ley...debemos considerar el
CRITERIO TCNICO para su aplicacin...saber de dnde viene y para qu...
Adicionalmente, recomiendo darle una leda e interpretacin a las Normas A.010 y A.020
del Reglamento Nacional de Edificaciones,

EJEMPLO
Parmetros urbanos de la municipalidad PROVINCIAL DE PIURA donde se va a construir
un edificio multifamiliar, en el parmetro de altura mxima ponen que el lmite es cuatro
pisos, pero no especifican altura mxima por piso o altura mxima del edificio. Quisiera
sacar mximo provecho al terreno, y me gustara saber si en el ltimo piso o sea el cuarto,
podra construir dplex y que estos sean considerados como un solo piso.

Es la altura de piso de diseo...que normalmente va entre 2.40 y 3.00 m. (las mezanines
son consideradas un piso)
Este n de pisos hace referencia a los pisos de acceso a las unidades de vivienda...por
tanto si es posible tener 5 niveles si es que en el 4 piso estn los ltimos pisos de acceso
(este truco tambin es utilizado para evitar colocar un ascensor).
Sin embargo...hay un dato a considerar...y es que el plano de fachada del 5 nivel tiene
que estar retirado an ms de la lnea de retiro...y esto debido a que el 5 nivel le
terminara dando sombra al 1 piso de la casa de al frente...


La distancia mnima a retirar se obtiene del procedimiento siguiente:

-Vista en corte: desde el plano de techo del 4 nivel, en la interseccin con el plano de
fachada trazar una recta a 60 en direccin al interior del lote...la condicin es que dicha
recta intersecte al encuentro del plano de fachada y de techo del 5 nivel...y si queda por
encima de este..mejor

Tengo una duda ms, quisiera saber si esto que me dices se encuentra estipulado en
alguna parte del reglamento nacional o si en caso tuviera algn problema al momento de
presentar el proyecto, en qu documento me podra respaldar.
Como obtienes el coeficiente de edificacin que es 4.0.

Si la pregunta es qu significa tener un coeficiente de 4.0? significa que, el rea del lote
la multiplicas por el factor (en este caso, 4.0) y el resultado representa la cantidad mxima
de m2 a construir...
Si la pregunta es de dnde se obtiene el coeficiente? pues depende de la zonificacin
urbana, a cada sector de la ciudad corresponde un plan de densificacin... de acuerdo a
que tanto se necesite densificar o descongestionar un sector de la ciudad, se asignan los
coeficientes de edificacin... desde 1.0 a ms...

La consulta es la siguiente tengo una duda con respecto al rea libre segn el
reglamento nacional de edificaciones indica que es el 30% del rea total del terreno,
quisiera saber que si dentro de esa rea libre se considera el rea donde estn
proyectadas las escaleras que unen un nivel inferior con un nivel superior.

Saludos... en el rea libre slo se permiten
construcciones de hasta 1.50m para que sigan
considerndose como tales. Eso incluye a las
escaleras.Gracias

SI TENGO EN UN TERRENO DESTINADO PARA UN CENTRO DE ARTE,
PERO TENGO DOS BLOQUES, UNO DE TRES PISO Y OTRO DE UN PISO.
1.- SE SACA AREA LIBRE PARA CADA PISO, OSEA EL AREA LIBRE DEL PRIMER
PISO = A..., AREA LIBRE DEL SEGUNDO PISO= A...........,ETC, O SOLO ES UN
AREA LIBRE?

TENGO UNA EDIFICACIN PERO HAR MODIFICACIONES, TUMBARE MUROS
CAMBIARE VENTANAS, AMBIENTES PERO TAMBIN AMPLIARE AMBIENTES, MI
PREGUNTA ES COMO SE DEFINE MI EDIFICIO EN REMODELACION O
AMPLIACIN O AMBAS COSAS?
REMODELACION, ES SIN INCREMENTO DE REA TECHADA VERDAD?
Respecto a la 1 pregunta: Proyecta todos los techos, balcones y volados de todos lo
pisos hacia el primero. El rea que no es cubierta por ninguna proyeccin es considerada
rea libre... Ejm. si en el primer piso tienes 40 m2 de rea libre, pero hay 5 m2 de estos
que estn "techados" (supongamos un balcn proyectado desde el 2), entonces esos 5
m2 no son considerados rea libre. El clculo es nico para toda la edificacin

EN cuanto a la 2 pregunta, si todas las modificaciones no representan un aumento del
rea techada, se considera una remodelacin. Es posible que tambin exista
remodelacin del rea existente y ampliacin d la misma; todo se realiza en el mismo
trmite.