Bahan Rapat

FGD RTBL Kawasan Strategis Provinsi Pendidikan Jatinangor

Sumedang, 8 Agustus 2014

Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)
RTBL adalah panduan rancang bangun suatu lingkungan/kawasan yang
dimaksudkan untuk mengendalikan pemanfaatan ruang, penataan bangunan dan
lingkungan, serta memuat materi pokok ketentuan program bangunan dan
lingkungan, rencana umum dan panduan rancangan, rencana investasi, ketentuan
pengendalian rencana, dan pedoman pengendalian pelaksanaan pengembangan
lingkungan/kawasan yang penetapannya menjadi peraturan gubernur/
bupati/walikota.
Kedudukan RTBL dalam Pengendalian Bangunan Gedung dan Lingkungan



RDTR termasuk peraturan zonasi berfungsi sebagai salah satu dasar dalam
pengendalian pemanfaatan ruang dan sekaligus menjadi dasar penyusunan RTBL
bagi zona-zona yang pada RDTR ditentukan sebagai zona yang penanganannya
diprioritaskan.
Hubungan antara RTRW Kabupaten/Kota, RDTR, dan RTBL serta Wilayah
Perencanaannya.


Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang merupakan salah satu komponen
penataan dalam penyusunan Rencana Umum dan Panduan Rancangan dalam RTBL.
Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang adalah ketentuan mengenai besaran
pembangunan yang diperbolehkan pada suatu zona yang meliputi:
1. KDB (Koefisien Dasar Bangunan) Maksimum ditetapkan dengan
mempertimbangkan tingkat pengisian atau peresapan air, kapasitas drainase,
dan jenis penggunaan lahan.
2. KLB (Koefisien Lantai Bangunan) Maksimum ditetapkan dengan
mempertimbangkan harga lahan, ketersediaan dan tingkat pelayanan
prasarana (jalan), dampak atau kebutuhan terhadap prasarana tambahan, serta
ekonomi dan pembiayaan.
3. Ketinggian Bangunan Maksimum.
4. KDH Minimal digunakan untuk mewujudkan RTH dan diberlakukan secara
umum pada suatu zona. KDH minimal ditetapkan dengan mempertimbangkan
tingkat pengisian atau peresapan air dan kapasitas drainase.
5. Koefisien Tapak Basement (KTB) Maksimum ditetapkan dengan
mempertimbangkan KDH minimal.
6. Sistem Insentif-Disinsentif Pengembangan, terdiriatas:
Insentif Luas Bangunan, yaitu insentif yang terkait dengan KLB dan diberikan
apabila bangunan gedung terbangun memenuhi persyaratan peruntukan
lantai dasar yang dianjurkan. Luas lantai bangunan yang ditempati oleh
fungsi tersebut dipertimbangkan untuk tidak diperhitungkan dalam KLB.
Insentif Langsung, yaitu insentif yang memungkinkan penambahan luas
lantai maksimum bagi bangunan gedung yang menyediakan fasilitas umum
berupa sumbangan positif bagi lingkungan permukiman terpadu; termasuk
di antaranya jalur pejalan kaki, ruang terbuka umum, dan fasilitas umum.

WILAYAH
PERENCANAAN

RENCANA

RTRW kabupaten/kota
RDTR

BWP

Wilayah kabupaten/kota
Sub BWP

RTBL

:

Dirincikan lebih lanjut menjadi

: Wilayah perencanaan dibagi lagi menjadi
:

Wilayah perencanaan adalah
7. Sistem Pengalihan Nilai Koefisien Lantai Bangunan (TDR=Transfer of
Development Right), yaitu hak pemilik bangunan/pengembang yang dapat
dialihkan kepada pihak atau lahan lain, yang dihitung berdasarkan pengalihan
nilai KLB, yaitu selisih antara KLB aturan dan KLB terbangun. Maksimum KLB
yang dapat dialihkan pada umumnyasebesar 10% dari nilai KLB yang ditetapkan.
Pengalihan nilai KLB hanya dimungkinkan bila terletak dalam satu daerah
perencanaan yang sama dan terpadu, serta yang bersangkutan telah
memanfaatkan minimal 60% KLB-nya dari KLB yang sudah ditetapkan pada
daerah perencanaan. Pengalihan ini terdiri atas:
Hak Pembangunan Bawah Tanah, hak ini memungkinkan pembangunan
fungsi-fungsi di bawah tanah yang tidak diperhitungkan ke dalam KLB yang
dimiliki bangunan gedung di atasnya
Hak Pembangunan Layang (Air Right Development), merupakan mekanisme
yang mirip dengan Hak Pembangunan Bawah Tanah, namun berlaku untuk
pembangunan di atas prasarana umum (melayang), seperti jalan, yaitu
berupa bangunan pedestrian layang atau bangunan komersial layang.

Struktur dan Sistematika RTBL

Contoh Perhitungan Penentuan KDB dan KLB

Penentuan KDB ditinjau dari aspek lingkungan dengan tujuan untuk mengendalikan luas
bangunan di suatu lahan pada batas-batas tertentu sehingga tidak mengganggu
penyerapan air hujan ke tanah. Nilai KDB dapat dihitung melalui debit infiltrasi air pada
suatu daerah sebagai berikut:

= (( ))/ %

dimana :
= /
OS = luas kawasan yang harus dilestarikan
Iinf = intensitas infiltrasi (l/detik)

Lalu debit dan intensitas infiltrasi air adalah:

Qinf = C x I x A
Qinf = debit infiltrasi air (l/detik)
C = koefisien infiltrasi
I = intensitas infiltrasi minimum (l/detik)
A = luas lahan (ha/m2)

dan

Iinf = S x A
Iinf = intensitas infiltrasi (l/detik)
S = koefisien penyimpanan
A = luas lahan (ha/m2)

Koefisien infiltrasi (C) tergantung dari jenis bidang yang menutupi di atasnya, apakah itu
dari bahan kedap air ataupun dari rumput masing-masing mempunyai koefisien tertentu
seperti pada tabel berikut:

No Daerah Tangkapan
Kemiringan Tanah
0-5 % 5-10 % 10-
30%
1
Sedikit tanah terbuka, sedikit
penghijauan, infiltrasinya sedikit
1,8 1,9 2,2
2
Cukup tanah terbuka, 50%
penghijauan, infiltrasinya sedang
1,2 1,4 1,7
3
Daerah terbuka, penghijauannya
banyak/padat, infiltrasinya tinggi
0,8 1,0 1,2
Sumber: Stern, 1979 dalam Suwandono, 1988

Contoh:
Diketahui di suatu daerah:
Luas area : 3,2975 ha = 32975 m
2

Intensitas infiltrasi (I) : 1101 mm/166 hari (ada tabelnya)
Koefisien infiltrasi (C) : 1,8 (pada kemiringan 0-5%)
Koefisien penyimpanan air (S) : 0,0018 berdasarkan hasil pemboran setempat (Setiap
pengambilan 0,18 m
3
terjadi penurunan sebanyak 1 m/100 m
2
)



Maka untuk 3.2975 ha dapat diambil air tanahnya sebanyak:

Iinf = S x A
= 0.0018 x 32975 l/menit
= 59,35 l/menit
= 0,98 l/detik

Qinf = C.I.A
= 1,8 x (6,67 x 10
-3
m
3
/detik) x (32975 m
2
)
= 0,0045564 m
3
/detik
= 4,5564l/detik

Debit infiltrasi untuk luas 1 ha:

Q1ha = (Qinf /A)



= 1,38 l /detik/ha

Sehingga untuk kebutuhan 0,98 l/detik pada luas 3,2975 ha, luas daerah yang
harus dilestarikan:



Luas KDB maksimum:

KDB Maksimum
= (2.5807/3.2975) x 100%
= 78%

Perhitungan Ketinggian Bangunan Berdasarkan FAR (Floor Area Ratio)

FAR/KLB = Total Luas Lahan
Luas Lahan yang boleh Terbangun
= 3.2975 = 1.28
2.5720

Contoh Penggunaan KDB dan KLB
Suatu wilayah memiliki ketentuan KDB dan KLB maksimum: 78% dan 1.28.
Apabila kita memiliki luas lahan sebesar 3000m
2
di wilayah tersebut, maka:
Luas lahan yang dapat dibangun: KDB x Luas Total Lahan = 78% x 3000 m
2
=
2340 m
2

Luas total lantai yang dapat dibangun: KLB x Luas Total Lahan=
1.28 x 3000 m
2
= 3840 m
2

Jumlah Lantai yang dapat dibangun: Luas total lantai yang dapat dibangun/ Luas
lahan yang dapat dibangun = 3840/2340 = 1.65 lantai = 2 lantai.