VICIOS REDHIBITORIOS VICIOS REDHIBITORIOS

y GARANTIA DE EVICCION y GARANTIA DE EVICCION

Por MARCELO HERSALIS
Art. 2164. Art. 2164.
Son vicios re!i"itorios #os e$ectos oc%#tos e #& cos&' c%yo o(inio' Son vicios re!i"itorios #os e$ectos oc%#tos e #& cos&' c%yo o(inio'
%so o )oce se tr&ns(iti* +or t,t%#o oneroso' e-istentes &# tie(+o e #& %so o )oce se tr&ns(iti* +or t,t%#o oneroso' e-istentes &# tie(+o e #&
&.%isici*n' .%e #& !&)&n i(+ro+i& +&r& s% estino' si e t&# (oo &.%isici*n' .%e #& !&)&n i(+ro+i& +&r& s% estino' si e t&# (oo
is(in%yen e# %so e e##&' .%e &# !&"er#os conocio e# &.%irente' no #& is(in%yen e# %so e e##&' .%e &# !&"er#os conocio e# &.%irente' no #&
!&"r,& &.%irio o !&"r,& &o (enos +or e##&. !&"r,& &.%irio o !&"r,& &o (enos +or e##&.
Si)ni/c&o.
La redhibicin signifca que, ante los icios de la cosa, el adquirente est!
autori"ado a deshacer el contrato # deolerla al ena$enante%
Coniciones e# vicio.
Atendiendo a la redaccin del &rece&to, se &ueden resu'ir en( )* +ebe tratarse
de un icio 'aterial en la cosa en s, 'is'a- .* E/istente al tie'&o del negocio-
0* El negocio debe ser de trans'isin a t,tulo oneroso- 1* +ebe estar oculto- 1*
+ebe ser icio grae- 2* El adquirente debe haberlo ignorado- 3* 4o debe haber
&acto e/&reso de irres&onsabilidad &or icios redhibitorios%
0&s +rescri+ciones &+#ic&"#es i/eren 0&s +rescri+ciones &+#ic&"#es i/eren
Los icios redhibitorios +rescri"en & #os tres (eses e ser esc%"iertos' en +rescri"en & #os tres (eses e ser esc%"iertos' en
#& co(+r&vent& civi# 1&rt. 42413 #& co(+r&vent& civi# 1&rt. 42413 # en un &la"o que llega hasta #os seis #os seis
(eses (eses, si la enta es co(erci&# co(erci&# 5art% 160 del Cd% de Co'ercio*, &or lo cual el
c'&uto del &la"o en uno # otro caso es distinto% 0& res+ons&"i#i& +or 0& res+ons&"i#i& +or
r%in& tot&# o +&rci&# r%in& tot&# o +&rci&# de la obra a cargo del locador se e/tiende &or el t7r'ino
e ie4 &5os e reci"i& #& o"r&' 6y e# +#&4o e +rescri+ci*n e #& &cci*n e ie4 &5os e reci"i& #& o"r&' 6y e# +#&4o e +rescri+ci*n e #& &cci*n
ser7 e %n &5o & cont&r e# tie(+o en .%e se +ro%8o &.%9##&6 ser7 e %n &5o & cont&r e# tie(+o en .%e se +ro%8o &.%9##&6 5art% )313
del Cd% Ciil*%
El icio debe estar en la cosa antes o al tie'&o de la adquisicin en 8or'a &ro&ia
# tangible, &ues si solo 8uera &osible o en &otencia no habr,a garant,a% Se trata
de su e/istencia no cuando se celebr el negocio, sino al tie'&o en que la cosa
se trans'iti &or tradicin 5arts% 266, er t% ), &% 1.9, # 0.32*, &ero basta que basta que
e/istiera en ese tie'&o de la tradicin en :ger'en: e/istiera en ese tie'&o de la tradicin en :ger'en: # que su desenoli'iento
8uera &osterior, salo el caso de locacin de cosas cu#a solucin es distinta 5art%
)2.2, er t% ., &% 03;*%
:&teri&#
Es icio de hecho # no de derecho que i'&orta eiccin, sobre cosas 'ateriales
susce&tibles de alor%
Oc%#to.
4o debe ser icio a&arente o isible% Esta condicin se tiene que a&reciar &or los
$ueces en cada caso en &articular, aunque se &ueden considerar alguna de las
siguientes directias, dadas &or los autores( a* que no &ueda ser co'&robado o
&ase desa&ercibido &ara e/&ertos, sie'&re que el ena$enante no ha#a obrado
con dolo 5SAL<A=>AC?@A A4AORE4A, REAAO4ICO, MOSSE= I=?RRASPE*- b* que
no &ueda ser a&reciado &or &ersona que &one el cuidado co'Bn # corriente
co'o &ro&ietario de sus cosas 5COR+A, LOPEA +E AA<ALIA, DARRI+O>AADO*- c*
ha# que atender a las condiciones &ersonales del adquirente # a las
circunstancias del caso 5EAFAR*%
Gr&ve Gr&ve.
0os e$ectos e (enor i(+ort&nci& .%e no tienen enti& y .%e +or eso 0os e$ectos e (enor i(+ort&nci& .%e no tienen enti& y .%e +or eso
no !&n inciio en #& concreci*n e #& o+er&ci*n' #& .%e e toos no !&n inciio en #& concreci*n e #& o+er&ci*n' #& .%e e toos
(oos' con o sin vicio se !&"r,& concret&o' .%e&n $%er& e #& (oos' con o sin vicio se !&"r,& concret&o' .%e&n $%er& e #&
)&r&nt,& )&r&nt,&% Es una &auta ob$etia que tiene en consideracin la naturale"a #
8unciones de la cosa, # a la e" sub$etia &orque atiende al destino que a la cosa
iba a dar el adquirente% Casta que el icio la uela inadecuada &ara cu'&lir su
8uncin, en un grado que a&reciar!n los $ueces% Si el destino se ha e/&resado en
el contrato, es la &auta que &realece%
;&#t& e c&#i&.
0& $&#t& e c&#i& no es vicio re!i"itorio sino' en too c&so' %n c&so 0& $&#t& e c&#i& no es vicio re!i"itorio sino' en too c&so' %n c&so
e error co(o vicio e #& vo#%nt& e error co(o vicio e #& vo#%nt& 5arts% ;.3 # ;.6, er t% ), &% 32.*%
I)nor&nci&.
La ausencia de ignorancia &or el adquirente o si ignoraba el icio &ero debi
conocerlo, hace a&licable la solucin del art% .)6G que niega la igencia de la
garant,a redhibitoria%
Art. 21<2. = > E# en&8en&nte est7 t&("i9n #i"re e #& res+ons&"i#i& e
#os vicios re!i"itorios' si e# &.%irente #os conoc,& o e",& conocer#os
+or s% +ro$esi*n % o/cio.
;&#t& e convenio.
Al ser un ele'ento natural del negocio, las &artes &ueden 'odifcarlo o
renunciarlo 5er, analgica'ente los arts% .)33 # .)36*%
Art. 2166.
0&s +&rtes +%een restrin)ir' ren%nci&r o &(+#i&r s% res+ons&"i#i&
+or #os vicios re!i"itorios' e# (is(o (oo .%e #& res+ons&"i#i& +or
#& evicci*n' sie(+re .%e no !&y& o#o en e# en&8en&nte.
Art. 216<.
?%een t&("i9n +or e# contr&to !&cerse vicios re!i"itorios e #os .%e
n&t%r&#(ente no #o son' c%&no e# en&8en&nte )&r&nti4&se #& no
e-istenci& e e##os' o #& c&#i& e #& cos& s%+%est& +or e# &.%irente.
Est& )&r&nt,& tiene #%)&r &%n.%e no se e-+rese' c%&no e# en&8en&nte
&/r(* +ositiv&(ente en e# contr&to' .%e #& cos& est&"& e-ent& e
e$ectos' o .%e ten,& ciert&s c&#i&es' &%n.%e &# &.%irente #e $%ese
$7ci# conocer e# e$ecto o #& $&#t& e #& c&#i&.
Concor&nci&s y #,(ite
Acorde con la re'isin del art% .)33, se a&lican los arts% .G;9 a .)G.% El l,'ite a
la autono',a de la oluntad est! dado &or el dolo, &or lo que la su&resin o
dis'inucin de la garant,a si hubo engaHo, ser,an nulas% Si ha# dolo de a'bas
&artes, nada &ueden de'andar entre ellas%
;or(&s e #os convenios.
Las cl!usulas es&eciales de res&onsabilidad &ueden ser e/&resas, &ero ta'bi7n
t!citas co'o cuando el ena$enante declar que la cosa ten,a deter'inada
calidad o que no ten,a de8ectos% En estos Blti'os casos el conoci'iento de lo
contrario que &udiera tener el adquirente, no libera al ena$enante que lo
garanti"a 5arts% .)G3*, &ero sin tal garant,a ese conoci'iento s, lo libera% Los
'eros elogios de las cualidades de la cosa corrientes # co'unes en las entas,
no i'&ortan la afr'acin res&onsable de cualidades que se garanti"an%
PR?ECA
Art% .)39% I
Incu'be al adquirente &robar que el icio e/ist,a al tie'&o de la adquisicin, #
no &rob!ndolo se $u"ga que el icio sobreino des&u7s%
C&r)& e #& +r%e"&.
Se a&lica el &rinci&io general #, .%ien &#e)%e #os vicios o e$ectos .%ien &#e)%e #os vicios o e$ectos, tiene que
&robar las condiciones i'&uestas &or la le# &ara hacer aler la garant,a de
redhibicin, en &articular la e/istencia anterior o conte'&or!nea del icio a la
concrecin del contrato% Co'o el icio a&arece des&u7s de la tradicin de la
cosa, &orque es oculto # desconocido &or el adquirente, la &rueba debe recaer
sobre cu!l 8ue el origen, segBn lo estatuido &or el art% .)31
:eios e +r%e"&.
=odos los 'edios de &rueba son ad'isibles, &ero en el !rea del derecho
co'ercial se e/igen &eritos arbitradores, acorde con la regla # e/ce&ciones del
art% 136 del Cd% Co'
La Le# .1%.1G deno'inada :de de8ensa del consu'idor: en su art,culo )J
declara co'&rendidos en su r7gi'en( :a* la adquisicin o locacin de cosa
'uebles, b* la &restacin de sericios- c* la adquisicin de in'uebles nueos
destinados a iienda, incluso los lotes de terreno adquiridos con el 'is'o fn,
cuando la o8erta sea &Bblica # dirigida a &ersonas indeter'inadas:% La nor'a
considera que son :consu'idores o usuarios, las &ersonas 8,sicas o $ur,dicas, que
contratan a t,tulo oneroso &ara su consu'o fnal o benefcio &ro&io, o de su
gru&o 8a'iliar o social:% A su e", la Regla'entacin del +ecreto )6;9K;1
dis&one sobre el &articular, en su inciso c*, que :se entiende &or nueo el
in'ueble a construirse, en construccin, o que nunca ha#a sido ocu&ado:%
Estas nor'as del r7gi'en de &roteccin al consu'idor, en ar'on,a con el
siste'a &rotectio que en general dicho r7gi'en establece, resultan a&licables
al :consu'idor: in'obiliario, con &rescindencia que lo sea a t,tulo de co'&rador
5co'&raenta* o de locatario 5locacin de obra*% Ello, ade'!s de resultar claro
del te/to de la le# 5art% )J Le# .1%.1G # dec% regla'% )6;9K;1 LAdla, LI<>+, 12.2
L*, ha sido reconocido &or nuestra $uris&rudencia
Art. 4241.
Se +rescri"e +or tres (eses' #& &cci*n re!i"itori& +&r& e8&r sin e$ecto
e# contr&to e co(+r& y vent&@ y #& &cci*n +&r& .%e se "&8e e# +recio e#
(enor v&#or +or e# vicio re!i"itorio.
Acci*n re!i"itori&. Acci*n A%&nti (inoris.
Se lla'an icios redhibitorios :los de8ectos ocultos de la cosa cu#o do'inio, uso
o goce se trans'iti &or t,tulo oneroso, e/istentes al tie'&o de la adquisicin,
que la hagan i'&ro&ia &ara su destino 5art%.)31*% En la co'&raenta esos
de8ectos ocultos le dan derecho al co'&rador &ara o&tar 5art% .)60* entre la
resolucin del contrato 5accin redhibitoria* o la reba$a del &recio 5accin
esti'atoria o de :quanti 'inoris:*- &ara a'bas acciones la nor'a establece un
&la"o de &rescri&cin de tres 'eses%
En los de'!s contratos de ena$enacin el adquirente no &uede accionar &or
reduccin de &recio 5art% .)6.*, solo &odr! e$ercer la accin redhibitoria o de
resolucin del contrato, a las cuales no se e/tiende el &la"o de &rescri&cin
establecido en el art,culo 1G1), habida cuenta la inter&retacin restrictia que
cuadra en 'ateria de &rescri&cin, lo cual obliga a a&licar la decenal u ordinaria
en 7stos Blti'os% El inicio de esta &rescri&cin es la 8echa de tradicin de la cosa
&ero, si el co'&rador argu#e que los icios que denuncia, no obstante que
e/ist,an en ese 'o'ento, se 'ani8estaron des&u7s, dis&ondr! de tres 'eses
desde la a&aricin de esos icios &ara entablar la accin
E<ICCIO4
Art. 22B1. Art. 22B1.
H&"r7 evicci*n' en virt% e sentenci& y +or c&%s& &nterior o
conte(+or7ne& & #& &.%isici*n' si e# &.%irente +or t,t%#o oneroso $%e
+riv&o en too' o en +&rte e# erec!o .%e &.%iri*' o s%$riese %n&
t%r"&ci*n e erec!o en #& +ro+ie&' )oce' o +osesi*n e #& cos&. ?ero
no !&"r7 #%)&r & )&r&nt,&' ni en r&4*n e #&s t%r"&ciones e !ec!o' ni
&%n en r&4*n e #&s t%r"&ciones e erec!o' +roceentes e #& #ey' o
est&"#eci&s e %n& (&ner& &+&rente' +or e# !ec!o e# !o("re' o e
+retensiones $or(&&s en virt% e %n erec!o re&# o +erson&# e )oce'
c%y& e-istenci& er& conoci& &# tie(+o e #& en&8en&ci*n. .
Si)ni/c&o y conce+to. La &alabra :eiccin: se relaciona con la &riacin o
des&osesin que su8re el adquirente de un derecho, a consecuencia de una
sentencia $udicial que hi"o lugar al recla'o de un tercero% El conce&to lo
establece el art% .G;)%
G&r&nt,& e evicci*n.
4o solo con la garant,a de eiccin, co'o ele'ento natural del contrato, se
asegura o garante que el t,tulo sobre la cosa es leg,ti'o #, &roducida la eiccin,
surge la res&onsabilidad &or el &ago corres&ondiente debido a la &riacin de
dicha cosa adquirida o de su uso # goce, sino .%e o"#i)& &# en&8en&nte & sino .%e o"#i)& &# en&8en&nte &
s&#ir en e$ens& e# &.%irente' $rente & #& t%r"&ci*n o reivinic&ci*n s&#ir en e$ens& e# &.%irente' $rente & #& t%r"&ci*n o reivinic&ci*n
e8erci&s +or e# tercero. e8erci&s +or e# tercero.
Derec!os .%e &"&rc& #& )&r&nt,&.
En &rinci&io, se debe cuando ha# trans'isin de un derecho que &uede o no ser
de &ro&iedad, lo que no ocurre con el boleto de co'&raenta que no &roduce &or
si la trans'isin del do'inio% =a'&oco se considera a&licable esta garant,a, en
el caso de subastas &Bblicas, en que el &ro&ietario deudor e$ecutado no es
res&onsable &or eiccin% Entran, en ca'bio, en la garant,a, la diisin de
derechos co'unes o &articin en casos de condo'inio o indiisin sucesoria, #
la locacin de cosas, en que se trans'ite el uso # goce de la cosa
Onerosi&.
El requisito de que se trate de un negocio a t,tulo oneroso, co'&rende, sin
e'bargo, la garant,a de eiccin &ara ciertas clases de donaciones 5er arts%
.)12 # sgts*%
E#e(entos e #& evicci*n.
Ha# cuatro ele'entos que establece el art% .G;), # que son( )* P7rdida total o
&arcial o una turbacin de derecho- .* Mue la &7rdida o turbacin tengan una
causa anterior o conte'&or!nea con la adquisicin del derecho- 0* En caso de
&7rdida que &roenga de sentencia- 1* Mue la &retensin del tercero no 8uera
conocida &or el adquirente al tie'&o de la ena$enacin% A ellos, otras nor'as
agregan estos otros cuatro( 2* Mue el negocio sea a t,tulo oneroso - 3* Mue se
trate de trans'isin de derechos o de diisin de bienes co'unes- 6* Mue, en
&rinci&io, no se ha#a &actado cl!usula que libere de la garant,a
?9ri& +or sentenci& y t%r"&ci*n e erec!o.
La &7rdida &or sentencia es &osterior a la turbacin% Ha# &riacin total o &arcial
del derecho, cuando el tercero tiene 7/ito en una de'anda de reiindicacin, &or
sentencia que hace lugar al recla'o- la turbacin es anterior # en la eta&a en
que se ha iniciado el $uicio, o si'&le'ente cuando se ha a'ena"ado con
iniciarlo%
A#c&nce.
La &riacin es no solo cuando se ha debatido sobre el t,tulo, sino ta'bi7n
cuando el adquirente 8ue encido en una accin &osesoria o en un interdicto de
recobrar la &osesin, sin que tenga que es&erar, &ara que 8uncione la garant,a,
el debate en el $uicio &etitorio acerca del t,tulo de su ena$enante% Se co'&rende
toda &retensin, e/ce&cin o de8ensa en $uicio, que de &rogresar &ueda &roducir
la &7rdida total o &arcial del derecho%
T%r"&ciones.
=ienen que ser reales, e8ectias # que su&eren las 'eras a'ena"as o el si'&le
te'or% Cuando, en ca'bio, el adquirente ha reconocido las &retensiones
e/tra$udiciales e irre8utables del tercero, ha# turbacin que $ustifca la garant,a%
T%r"&ciones e-c#%i&s.
Las de hecho no dan garant,a, cuando el tercero sin &retender un derecho actBa
en los hechos 'olestando o haciendo actos &osesorios, casos en que el
adquirente debe e$ercer sus de8ensas co'o cualquier &ro&ietario%
C&%s& &nterior o conte(+or7ne&.
Este ele'ento &uede ser 'odifcado &or las &artes, e/tendiendo los e8ectos de
la garant,a a causas &osteriores a la adquisicin del derecho% Se considera que
es causa anterior o conte'&or!nea al negocio, cuando la cosa estaba a8ectada
&or derechos de terceros que no hab,an nacido toda,a, &ero que &ueden 8undar
una accin &ara hacerla abandonar al adquirente%
A.%isici*n +osterior.
Si el adquirente &erturbado o de'andado uele a adquirir la cosa &or otro t,tulo
inde&endiente >co'o donacin, herencia o co'&ra>, consera la accin contra el
ena$enante sin necesidad de sentencia que declare la eiccin% Este &uede
desconocer $udicial'ente la alide" del nueo t,tulo
Art% .G;9% I
Las &artes sin e'bargo &ueden au'entar, dis'inuir, o su&ri'ir la obligacin que
nace de la eiccin%
Art% .G;2% I
Cuando el derecho que ha causado la eiccin es adquirido &osterior'ente a la
trans'isin de la cosa, &ero cu#o origen era anterior, los $ueces est!n
autori"ados &ara a&reciar todas las circunstancias, # resoler la cuestin%
En general la e/ce&cin del art% .G;2 se relaciona con la usuca&in, cuando el
&la"o ha co'en"ado antes de la trans'isin o diisin de cosas co'unes #
concretado des&u7s de ellas%
So#%ci*n.
Si bien en este caso se su&ri'e la garant,a, se establece la equidad co'o
'oderadora, &udiendo el $ue" resoler si el ena$enante o el adquirente 8ueron los
cul&ables de la &7rdida, al haberse &roducido la &rescri&cin adquisitia, que
co'en" cuando era titular el &ri'ero # ter'in cuando lo era el segundo% Se
tiene en cuenta la circunstancia de si el adquirente &udo o no interru'&ir el
curso del &la"o # quien es res&onsable% Es i'&ortante deter'inar si el
ena$enante no &uso en conoci'iento del nueo titular, del &eligro que
re&resentaba la usuca&in &osible
Art% .G;6% I
La res&onsabilidad que trae la eiccin tiene lugar, aunque en los actos en que
se trans'iten los derechos, no hubiere conencin alguna sobre ella%
ELEME4=O 4A=?RAL +E LOS CO4=RA=OS A =I=?LO O4EROSO
Art% .)12% I
En caso de eiccin de la cosa donada, el donatario no tiene recurso alguno
contra el donante, ni aun &or los gastos que hubiere hecho con ocasin de la
donacin%
Art. 2146. = E-ce+tC&nse e #& is+osici*n e# &rt,c%#o &nterior #os c&sos
si)%ientesD
)N% Cuando el donante ha &ro'etido e/&resa'ente la garant,a de la donacin%
.N% Cuando la donacin 8ue hecha de 'ala 8e, sabiendo el donante que la cosa
era a$ena%
0N% Cuando 8uere donacin con cargos%
1N% Cuando la donacin 8uere re'uneratoria%
2N% Cuando la eiccin tiene &or causa la ine$ecucin de alguna obligacin que el
donante to'ara sobre s, en el acto de la donacin%
?rinci+io. Re(isi*n.
4o ha# garant,a de eiccin &ara los actos a t,tulo gratuito, tal co'o surge del
art% .G9;
A#c&nce e# +rinci+io.
Se e/clu#e no solo los gastos co'o establece el &rece&to, sino ta'bi7n el cobro
de 'e$oras que el donatario hubiere hecho si el reiindicante no las abonara% Se
e/tiende el &rinci&io al &ago de lo que no se debe que es donacin si'ulada, la
renuncia de una deuda # la cesin gratuita de cr7ditos, as, co'o los actos de
liberalidad que no son donaciones