3.

ANALIZA ECONOMIC A MSURILOR DE MODERNIZARE ENERGETIC A

CLDIRILOR EXISTENTE
3.1. Introducere
Analiza economic a msurilor de modernizare energetic a unei cldiri existente se realizeaz prin
intermediul indicatorilor economici ai investiiei. Dintre acetia cei mai importani sunt urmtorii:
valoarea net actualizat aferent investiiei suplimentare datorat aplicrii unui proiect de
modernizare energetic i economiei de energie rezultat prin aplicarea proiectului menionat,
VNA
!"
[lei] - conform cap. .!"
durata de recuperare a investiiei suplimentare datorat aplicrii unui proiect de modernizare
energetic, N
R
[ani], reprezent#nd timpul scurs din momentul realizrii investiiei $n modernizarea
energetic a unei cldiri i momentul $n care valoarea acesteia este egalat de valoarea economiilor
realizate prin implementarea msurilor de modernizare energetic, adus la momentul iniial al
investiiei"
costul unitii de energie economisit, e [lei%&'(], reprezent#nd raportul dintre valoarea investiiei
suplimentare datorat aplicrii unui proiect de modernizare energetic i economiile de energie
realizate prin implementarea acestuia pe durata de recuperare a investiiei.
)n funcie de valorile indicatorilor economici sus menionai, rezultate prin analiza diverselor msuri de
modernizare energetic a unei cldiri, vor fi alese acele msuri caracterizate de:
valoare net actualizat , VNA
!"
- conform relaiei *+,, cu valori negative pentru durata de via
estimat pentru msurile de modernizare energetic analizate,
durat de recuperare a investiiei, N
R
, c#t mai mic, dar nu mai mare dec#t o perioad de referin,
impus din considerente economico-financiare *de ctre creditor sau investitor, sau te(nice *durat
de via estimat a msurii de modernizare energetic,"
costul unitii de cldur economisit, e, c#t mai mic, dar nu mai mare dec#t proiecia la momentul
investiiei a costului actual a unitii de cldur.
3.#. Metodo$o%&e de 'n'$&() econo!&c) ' !)*ur&$or de !odern&('re ener%et&c) ' c$)d&r&$or
e+&*tente ,e -'(' .'$or&& nete 'ctu'$&('te
-rocedura de .az pentru compararea efectelor te(nice i economice ale aplicrii diverselor soluii de
utilizare raional i eficient a energiei $n construcii o constituie analiza valorii nete actualizate a
costurilor implicate de realizarea investiiilor i de exploatarea instalailor aferente acestora.
Valoarea Net Actualizat *VNA, reprezint proiecia la momentul /0/ a tuturor costurilor menionate,
funcie de rata de depreciere a monedei considerate - su. forma deprecierii medii anuale.
1onsider#nd c rata de depreciere anual a monedei este constant i c se produce i o cretere
uniform a preului energiei, VNA caracteristic sistemului este dat de relaia:
1

= =

+
+

+
+
+ =
N
t
t
M
N
t
t
E
i
C
i
f
C C VNA
2 2
0
2
2
2
2
*2,
$n care:
1
3
- costul investiiei totale $n anul /0/ [45D]"
1
6
- costul anual al energiei consumate, la nivelul anului de referin [45D%an]"
1
7
- costul anual al operaiunilor de mentenan, la nivelul anului de referin [45D%an]"
f - rata anual de cretere a costului cldurii [8]
i - rata anual de depreciere a monedei *45D,[8]
9 - durata fizic de via a sistemului analizat [ani].
O/SERVA0II1
2. 1onform structurii relaiei *2, se impune ca performana energetic a sistemului s se menin la
aceeai valoare pe $ntreaga durat de via, N. Aceast ipotez este vala.il cu condiia asigurrii unor
verificri periodice ale performanei energetice, verificri care vor conduce i la intervenii de
remediere a unor eventuale defeciuni.
!. :ata de cretere a costului cldurii se presupune a avea o valoare constant pe durata de via
te(nic a sistemului. Dac $n ri cu economie dezvoltat i sta.il aceast ipotez pare realist, $n
cazul :om#niei ipoteza pare (azardat, costul cldurii practicat $n :om#nia a fost i este foarte redus.
6ste de ateptat ca pe durata de via a unui sistem, $n cazul :om#niei, valoarea 2 s se a.at sever de
la o medie prognoza.il $ntr-o economie sta.il.
. :ata de depreciere a monedei reprezint un al doilea factor de incertitudine dac se are $n vedere
situaia din :om#nia. 6ste motivul pentru care $n normativul de fa se va evita analiza VNA cu
referire la moneda naional i propun#ndu-se utilizarea unei monede cu un curs mai sta.il i anume
dolarul american *45D,. ;aloarea & are o importan determinant asupra VNA i condiioneaz
aplicarea unor soluii te(nice. 1onform practicii din ri cu economic avansat, rata de depreciere a
monedei are valori diferite $n raport cu sectorul $n care se dezvolt proiectele de investiii energetice.
<u#nd exemplul 7arii =ritanii, pentru proiectele destinate sectorului pu.lic, *ex. cldiri sociale,
culturale, administrative etc., rata de depreciere a monedei variaz $ntre 0,2 i 0,0> cu tendina de
fixare pe cea de a doua valoare. )n cazul sectorului privat *mari corporaii, .nci etc., rata de
depreciere asumat depete 0,2. )n sf#rit, $n cazul construciilor de locuine rata anual de
depreciere a monedei se situeaz $n pla?a valorii 0,0+ - 0,0>. Diferenele semnificative $ntre valorile
menionate, relev clar o politic naional de promovare a unor proiecte de conservare a energiei $n
special la consumatorii casnici. ;alori reduse ale ratei de depreciere a monedei favorizeaz
promovarea rapid a unor soluii te(nice cu caracter energetic conservativ. Aadar valorile ridicate ale
ratei de depreciere a monedei aferente investiiilor $n sectorul pu.lic sau $n sectorul privat care
$nregistreaz cifre de afaceri importante, compenseaz valoarea relativ sczut *0,0+, aplicat
sectorului de locuine.
#
+. Aprecierea duratei de via a unui sistem este o operaie delicat in#nd seama $n special de
diversitatea produselor prezente pe piaa rom#neasc. At#t informaiile privind durata de via a
componentelor unui sistem *N,, c#t i cu privire la oportunitatea promovrii unor soluii care s nu
afecteze $n timp calitatea locuirii *calitatea aerului i a apei, pot fi oferite de ctre productor prin
documentele care atest calitatea produselor sale *ex. agrement te(nic,.
@. 1osturile aferente mentenanei reprezint o cot puin important $n structura relaiei *2, i $n
situaia $n care nu pot fi apreciate, acestea pot fi ignorate.
Ain#nd seama de cele de mai sus, relaia *2, se scrie su. forma simplificat:
VNA=C
o
+ C
E
x X *!,
$n care:

+
+
=
N
t
t
i
f
X
2
2
2
*,
Analiz#nd $n paralel dou valori VNA specifice unei rezolvri clasice i unei rezolvri cu
caracter energetic conservativ i av#nd *am.ele soluii, dotri cu durata de via egal, N, se o.ine
VNA aferent investiiei suplimentare datorat aplicrii proiectelor de modernizare energetic i
economiei de energie rezultat prin aplicarea proiectelor menionate:
( )
X C C VNA
E m
=
*+,
$n care:
C
!"
- costul investiiei aferente proiectului de modernizare energetic, la nivelul anului /0/, [45D]"
C
E
- reducerea costurilor de exploatare anuale urmare a aplicrii proiectelor de modernizare
energetic la nivelul anului de referin, [45D%an]:
C
E
B c + E *@,
$n care
E - reprezint economia anual de energie estimat, o.inut prin implementarea unei msuri de
modernizare energetic, [&'(%an],
c - reprezint costul actual al unitii de cldur, [45D%&'(].
1ondiia ca o investiie *$n soluia de modernizare energetic, s fie eficient este urmtoarea:
VNA
!"
3 4 *C, respectiv:
X 5 A $n care

( )
E
m
C
C
A

=
*>,
)n Anexa C sunt date valori orientative privind costul diverselor msuri de rea.ilitare i modernizare,
utile pentru determinarea costului investiiei $n soluia de rea.ilitare sau de modernizare energetic a
cldirii.
3
Durata de recuperare a investiiei suplimentare datorat aplicrii unui proiect de modernizare
energetic, N
R
, se determin prin $nlocuirea duratei de via estimat cu N
R
ca valoare necunoscut $n
relaia *+, explicitat conform relaiei *2,, i prin punerea condiiei de recuperare a investiiei:
VNA!" 6 4:
( )
0
2
2
2
=

+
+


=
t
N
t
m
R
i
f
E c C *D,
Costul unitii de cldur economisit prin implementarea proiectului de modernizare
energetic a unei cldiri existente *sau costul unui kWh economisit, se determin cu relaia:
( )
E
C
e
m

= [45D%&'(] *E,
)n ceea ce privete investiia suplimentar C
!"
, proiectat la nivelul anului /0/ se pot imagina
dou scenarii posi.ile dup cum urmeaz:
a. =eneficiarul de investiie dispune de $ntreaga sum la momentul /0/, caz $n care VNA,
corespunztoare investiiei, coincide cu valoarea C
!"
"
.. =eneficiarul de investiie nu dispune de suma necesar realizrii investiiei, caz $n care se apeleaz
la un credit, ram.ursa.il $ntr-o perioad de N
c
ani cu o do.#nd anual fix, d. 1ondiia necesar
anga?rii creditului este N
c
3 N, urm#nd ca pe durata N 7 N
c
" s se manifeste .eneficiul net al
aplicrii soluiilor de modernizare energetic.
:ezult, prin urmare c soluia avanta?oas este dat de o.inerea unui interval de profit *la
nivelul de .eneficiar al investiiei, maxim:
N 7 N
c
"
,r
6 !'+ N 7 N
c
" *20,
1ondiia *20, se realizeaz $n orice caz prin maximizarea valorii N, respectiv prin aplicarea
unor soluii de calitate superioar. )n ceea ce privete minimizarea valorii N
c
, aceasta depinde de
condiiile de acordare a creditului, implicit de suporta.ilitatea .eneficiarului de a ac(ita ratele de
ram.ursare a acestuia. -ractic acordarea unui credit implic ac(itarea unui avans, notat cu '
c
, ca parte
a valorii C
!"
ac(itat integral la momentul /0/. :estul sumei de plat 1 7 '
c
" + C
!"
se o.ine prin
credit supus at#t efectelor devalorizrii monedei c#t i compensrii prin do.#nda anual, d.
-resupun#nd c rata anual a do.#nzii pe durata N
c
ani de ram.ursare a creditului, este constant,
VNA aferent sumei contractate 1 8 '
c
" + C
!"
este dat de relaia:
( ) ( )
c
c
N
N
m c m
i
d C a C

+
+ =
2
2
2 2
!
*22,
$n care:
C
!#"
- valoarea net actualizat a creditului [45D]"
:ezult valoarea net actualizat a investiiei:
C
!c"
6 '
c
+ C
!"
9 C
!#"
*2!,
$n care indicele /c/ semnific acordarea creditului.
1ondiia unei soluii economic feza.il $n cazul funcionrii sistemului de credite este:
:
a
c
x 1
*m,
F 1
*m!,
G H1
6
x I *2,
4n al doilea criteriu important $l reprezint suporta.ilitatea de ctre .eneficiar a ratei lunare
necesar ram.ursrii creditului. ;aloarea ratei lunare de ram.ursare a creditului *pe durata N
c
ani cu
do.#nd anual fix, se determin cu relaia:
( ) ( )
c
N
m c
c
N
d C a
r
c
+
=
2 2 0D , 0
*2+,
-ractic, valoarea r
c
se compar cu venitul mediu lunar al unei familii care realizeaz investiia
cu scop de modernizare energetic.
1riteriul suporta.ilitii valorii r
c
se constituie $ntr-un compromis $ntre posi.ilitile practice de
aplicare a unor soluii performante din punct de vedere energetic i posi.ilitile de suporta.ilitate a
costului implicat de realizarea investiilor. Astfel, unei valori reduse r
c
$i corespunde $n plan te(nic, fie
o soluie mai puin performant, fie o perioad de profita.ilitate N 7 N
c
" redus *$n cazul $n care
valoarea N
c
este agreat de creditor,. 6vident aceast concluzie se poate modifica con?unctural, funcie
de condiiile acordrii creditului i $n special de dinamica preului cldurii i de rata de depreciere a
monedei.
Aa cum se meniona anterior, analiza economic a msurilor de modernizare energetic a cldirilor
existente conduce la alegerea msurilor eficiente din punct de vedere economic, prin prisma
indicatorilor economici printre care indicatorul fundamental $l reprezint valoarea net actualizat,
VNA
!"
. Jmplementarea efectiv a unui proiect de modernizare energetic presupune $ns i analiza
finanrii posi.ile a proiectului, din punct de vedere al sc(emei de finanare posi.il de aplicat i din
punct de vedere al suporta.ilitii .eneficiarului proiectului.
3.3. A*,ecte ,r&.&nd 2&n'n;'re' ,ro&ecte$or de !odern&('re ener%et&c) ' c$)d&r&$or e+&*tente
Aa cum se su.linia $n introducerea acestui normativ, auditul energetic al unei cldiri existente
se realizeaz $n scopul trasrii msurilor de cretere a eficienei energetice a construciei i instalaiilor
aferente acesteia, precum i analiza eficienei economice a msurilor preconizate *$n fond analiza
renta.ilitii soluiilor de modernizare energetic, $n vederea implementrii unui proiect de
modernizare energetic.
-roiectele de modernizare energetic a cldirilor existente tre.uie s $ndeplineasc o serie de
o.iective incluz#nd modernizarea anvelopei construciei *sau a unor pri din aceasta, i a instalaiei de
$nclzire interioar i de preparare a apei calde de consum, $m.untirea performanei acestora,
spri?inirea respectrii pro.lemelor legate de protecia mediului, de economia de energie i de fondurile
financiare implicate de acestea. Koate proiectele au un lucru $n comun i anume o investiie financiar
iniial. Kipul investiiei poate fi o alocare intern a fondurilor *auto-finanare, sau se poate .aza pe un
contract complex cu o companie de servicii energetice i%sau o a treia parte *un ter finanator,.
Auto2&n'n;'re'
<
Autofinanarea modernizrii energetice se .azeaz pe fondul special pentru renovare o.inut de o.icei
prin mrirea fondului o.inuit de $ntreinere a cldirii cu o sum presta.ilit i distri.uirea fondurilor
suplimentare colectate ctre fondul de modernizare. De-a lungul timpului proprietarul sau asociaia de
proprietari pot str#nge o sum su.stanial care s fie folosit $n scopul ac(itrii costurilor implicate de
modernizarea energetic. =ine$neles, exist impedimentul c proiectele de modernizare tre.uie
am#nate p#n c#nd se str#nge suma necesar.
3 metod de a str#nge .ani pentru modernizarea energetic a cldirilor colective este colectarea
fondului de $ntreinere la nivelul c(eltuielilor ridicate din timpul iernii, astfel c, $n timpul verii, c#nd
c(eltuielile sunt mult mai sczute, se va o.ine un surplus.
)n fine economiile o.inute ca urmare a aplicrii unui proiect de modernizare energetic pot fi folosite
pentru a constitui $n continuare fondul de modernizare.
3 metod comun de autofinanare des folosit $n toat lumea denumit /Descurc-te singur/
presupune c proprietarii se ocup de o parte sau de $ntreg proiectul modernizrii, fac#ndu-i ei singuri
rost de materiale, fr s mai apeleze la vreun antreprenor i, $n msura $n care dispune de persoane
calificate, execut#nd parial sau $n $ntregime lucrrile de renovare. Av#nd $n vedere c fora de munc
cost cel mai mult $n cazul unui proiect de renovare, aceast metod /descurc-te singur/ ofer ansa
unor serioase economii i face ca finanarea renovrii s fie mult mai uoar.
=!,ru!utur&$e -'nc're
)mprumuturile au de regul o structur uor de $neles. 3 instituie care acord $mprumuturi *.anc,
furnizeaz un credit pe o perioad specificat de timp unui $mprumutat $n sc(im.ul unei serii de plti
care vor returna creditul plus do.#nda aferent $ntr-o perioad de timp.
4tilizarea acestui tip de finanare se .azeaz pe existenta unor condiii favora.ile de acordare a
$mprumuturilor, prin prisma duratei de ram.ursare a creditelor, a ratei lunare de plat a datoriei i a
do.#nzii practicate de .anc. Aceste condiii variaz de la o .anc la alta i sunt influenate de situaia
economic i financiar la nivel naional, precum i de politica energetic a 5tatului.
-rotocolul de acordare a unui $mprumut este $n principiu simplu. Dup o analiz atent a situaiei
financiare a solicitanilor i a raportului de audit energetic al cldirii efectuat de ctre un consultant
energetic *$n general acceptat de .anc,, .anca este $n msur s ia decizia final pentru fiecare
$mprumut. 4neori se solicit garanii colaterale. Alteori, $n locul acestor garanii, solicitantul tre.uie s
fac dovada unor venituri ce acoper de un numr de ori rata lunar, precum i s ai. unul sau mai
muli girani, care s $ndeplineasc aceleai condiii de venituri.
>
Le'*&n%u$
<easingurile sunt mai complexe dec#t $mprumuturile. 4n contract de leasing este un acord $nc(eiat
$ntre un proprietar, un leasor i un utilizator al proprietii. )n sc(im.ul utilizrii proprietii *$n
contextul normativului de fac a sistemelor eficiente energetic sau a ec(ipamentelor implicate de
modernizarea energetic a cldirii,, cel din urm returneaz periodic o sum fix ctre leasor ca o
compensare a folosirii proprietii respective. 4n acord de leasing difer de un $mprumut prin faptul c
la sf#ritul contractului va tre.ui luat $n consideraie o valoare rezidual a proprietii. -lile vor
acoperi diferena dintre suma iniial cerut leasor-ului pentru a cumpra sistemul sau ec(ipamentele
precum i profitul leasor-ului i valoarea rezidual.
De regul, finanarea investiiilor legate de ec(ipamentele necesare modernizrii energetice prin
leasing se realizeaz prin intermediul unor 1ompanii de 5ervicii 6nergetice.
1ompania de 5ervicii 6nergetice *6513, este o firm specializat $n ela.orarea unor pac(ete de
msuri de eficient energetic: audit energetic, studiu de feza.ilitate, proiectare, instalare i urmrire,
i $n multe cazuri $ntreinere i operare. 5ursa de venit a 6513 provine din economiile fcute la
costurile energetice, care se constituie $n suportul financiar al unei afaceri - i anume aceea de a investi
$n i de a realiza eficiena energetic.
?&n'n;'re' ,r&n ' tre&' ,'rte
3 operaiune financiar specific sistemului de lucru a 1ompaniilor de 5ervicii 6nergetice 6513 este
finanarea prin a treia parte. 6a se traduce prin gruparea asistentei te(nice i a finanrii necesare
investiiilor de eficient energetic $ntr-o singur companie - alta dec#t consumatorul de energie - i
folosirea economiilor fcute la c(eltuielile energetice ca surs de finanare a investiiilor.
Avantaje ale finanrii prin a treia parte
- 6513 .eneficiaz de experien i competent te(nica at#t $n privina proceselor te(nologice c#t i $n
pro.lemele legate de eficienta energetic, astfel $nc#t proiectul poate fi realizat i implementat mai
repede dec#t dac ar fi gestionat de un antreprenor sau .eneficiar pentru care domeniul nu este
familiar.
- Jnvestiia $n eficienta energetic este fcut fr c(eltuieli iniiale din partea consumatorului de
energie, lucru extrem de important mai ales pentru consumatori care nu dispun de capital, crora
finanarea prin a treia parte le ofer posi.ilitatea de a realiza i reducerea consumurilor energetice.
- At#t riscul te(nic, c#t i $n mare msur cel financiar este transferat de la consumatorul de energie la
6513.
Dezavantaje ale finanrii prin a treia parte
- Dei conceptual este foarte simplu, negocierea unui contract de finanare prin a treia parte consum
foarte mult timp i energie,
- 1osturile implicate sunt mai ridicate dec#t cele necesare consumatorului
dac acesta ar dispune de capitalul i capacitatea te(nic necesar pentru a-i autofinana proiectul $n
@
loc s foloseasc finanarea prin a treia parte, aceasta deoarece 6513-ul care face investiia $i asum
un risc, care - pentru a o.ine un profit - presupune un pre suplimentar.
Etapele finanrii prin a treia parte:
8 5tudiul de feza.ilitate"
- 9egocierea contractului"
- Aud&tu$ ener%et&c"
- -roiectul"
- Jnstalarea i punerea $n funciune"
- 1alificare i $ntreinere"
- 1ontorizarea i calcularea economiilor, respectiv msurarea i verificarea performantei"
- Linalizarea contractului.
Tipuri de ontrat utilizate de E!C"
6513 folosesc dou tipuri generale: contracte care acoper doar serviciile energetice, respectiv
contracte ce acoper at#t serviciile energetice cat i $ntreaga finanare.
Contracte ce acoper doar serviciile eneretice
1onsumatorul $nc(eie dou anga?amente separate, unul pentru serviciile energetice *cu 6513, i
cellalt pentru finanare cu o .anc. 6513 poate facilita finanarea, dar nu o asigur $n mod direct,
5tructura unui asemenea aran?ament este artat $n fig. .2.
Asemenea anga?amente conin $n mod frecvent garantarea unui anumit nivel al economiilor, sau
garania c economiile vor acoperi cel puin costurile finanrii $mprumutului pentru ec(ipament i
pentru auditul energetic. 1el de al doilea anga?ament este $ntre consumator i .anc, i se refer la un
A
ESCO
ESCO
?&n'n;'tor
?&n'n;'tor
Marantarea
economiilor
-li fixe
Jnstalare
ec(ipamente
:ezerve de
capital
Contract servicii financiare Contract financiar
?&%. 3.1. 5tructura unui contract cu dou anga?amente separate,
unul cu ESCO i cellalt pentru finantare.
Con*u!'tor
?&n'$ c$)d&re"
Con*u!'tor
?&n'$ c$)d&re"
$mprumut returna.il $n rate ce acoper preul ec(ipamentelor. 6513 poate sau nu sa fie parte $n acest
anga?ament, dar daca este, unicul sau rol este de a transmite plile consumatorului ctre .anc. :iscul
este asumat de ctre .anc i nu de ctre 6513.
)n contractele ce acoper at#t serviciile energetice c#t i $ntreaga finanare, toate o.ligaiile 6513 i
ale consumatorului sunt cuprinse $ntr-un singur contract. Acest tip de aran?ament este artat $n Lig. .!.
-lile consumatorului se fac lunar sau anual pe .aza economiilor msurate, $n funcie de varianta de
contract *economii $mprite, contract de management energetic, contract /Lirst 3ut/, sau leasing,.
Contracte care acoper at!t serviciile eneretice" c!t si #ntreaa finanare
6ficienta unor masuri de rea.ilitare energetica a cldirilor poate fi analizata si dupa alte criterii decat
cele economice, cum ar fi confortul, capacitatea solutiei de a permite controlul parametrilor de climat
interiorsi altele. -entru alegerea solutiei optime se poate construi un profil de performanta ca cel din
fig. ..
B
Con*u!'tor 2&n'$
c$)d&re"
Con*u!'tor 2&n'$
c$)d&re"
ESCO
ESCO
?ondur& *'u
Inter!ed&'r&
2&n'nc&'r&
?ondur& *'u
Inter!ed&'r&
2&n'nc&'r&
1ontract de servicii energetice
1ontract de investiii
:ezerve pentru
proiectare,
furnitur la c(eie,
instalare, operare
i modernizare
:ezerve de capital
pentru costul
proiectului
-li .azate pe
performane
varia.ile sau pe
economii de
energie
-arte din
.eneficiile
proiectului
?&%. 3.# 5tructura unui contract care acoper at#t serviciile energetice, c#t i finanarea
14
tr'n*!&*&e ter!&c)
CD!
#
E
4F>4 4F3<
4F#< 4F1<
cGe$tu&e$& e+,$o't're
USDD'n
>44 <44
:44 344
cGe$tu&e$& &n&;&'$e
USD
#444
1<44
1444 4
,o*&-&$&t'te contro$
,'r'!etr& c$&!'t &nter&or
note
3 <
4 1
con2ort
note
3 <
4 1
Her2or!'n;e !'& -une
?&%.3.3. Hro2&$ de ,er2or!'n;)