Sunteți pe pagina 1din 56

Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin

Pagina 1
RAPORT DE EVALUARE
PROPRIETATE IMOBILIARA
APARTAMENT CU 2 CAMERE
IN TIMISOARA, STR. Simion Barnutiu Dorobanti, bl.
D18, ap. 19, CONFORM C.F. NR. 921!"A Muni#ipiul
Timi$oara, C% NR.TO&. '9(")I), *N SCO&%+ STABI+IRII
,A+ORII D- &IA.A
proprietar:
CODREA IOAN
Dat/l/, in0orma1iil/ $i #on1inutul pr/2/ntului raport 3in4 #on34/n1ial/, nu 5or put/a 3
#opiat/ in part/ $au in totalitat/ $i nu 5or 3 tran$mi$/ unor t/r1i 0ara a#or4ul $#ri$ $i
pr/alabil al evaluatorului Terec Calin Geor!e "au al clientului Co#rea Ioan
$ AUGU%T 2&'($
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
Pagina 2
&) AUGU%T 2&'(
Catre,
Co#rea Ioan
R/06 Raport 4/ /5aluar/ propri/tat/ imobiliar7 $ituat7 8n lo#alitat/a
Timi$oara, Str. Simion Barnutiu Dorobanti, nr. D 18, ap.19, /t. 9 :u4/tul
Timi;.
+a #/r/r/a 4omnului Co4r/a Ioan am in$p/#tat ;i am /5aluat
propri/tat/a 8n #au27, 8n $#opul /$tim7rii 5alorii 4/ pia17
Raportul 4/ /5aluar/ #ar/ urm/a27, pr/2int7 ba2a p/ #ar/ $<
a $tabilit opinia /5aluatorului, #ontin/ (* pa=ini > an/?/ @/?tra$
CF, a#t/ propri/tat/, 0oto=ra3i propri/tat/, o0/rt/A $i a 0o$t into#mit
in 2 /?/mplar/ 4in #ar/ 1 #atr/ #li/nt.
In$p/#1ia propri/t71ii a 0o$t /0/#tuat7 8n 4ata 4/ ' Au=u$t
2'1, p/r$onal 4/ /5aluator, 8n pr/2/n1a propri/tarului imobilului.
Sint/2a /5alu7rii pr/2int7 $u##int 4at/l/ 4/ ba27 al/ Raportului
;i opinia -5aluatorului #ar/, a$t72i, '! Au=u$t 2'1, in4i#7
urm7toar/a 5aloar/ 4/ pia176
43.500 EURO sau 191.883 RON
Cur$ul 4/ $#Bimb la 4ata 4/ '! Au=u$t 2'1 /$t/ 1 -uro C
9,9111 Ron. ,aloar/a nu #on1in/ #ota T,A.
Raportul a 0o$t 8nto#mit 8n #on0ormitat/ ;i p/ ba2a
$tan4ar4/lor, r/#oman47rilor ;i m/to4olo=i/i 4/ lu#ru
r/#oman4at/ 4/ #7tr/ AN-,AR.
Cu r/$p/#t,
-5aluator Sta=iar
A.N.-.,.A.R. T/r/# Calin
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
Pagina
C er tif i c ar e
CA PITOLU L I REZU MATUL RAPORTU L U I E E!A L UAR E
1.1 Obiectul evalurii
1.2 Scopul evalurii i utilizarea evalurii
1.3 Proprietatea
1.4 Bazele evalurii. Tipul valorii estimate
1.5 Data evalurii
1.6 Opiia evaluatorului
CAPITOLUL II PREZENTAREA "ENERAL# A PROPRIET#$II IMO%ILIARE
2.1 Bee!iciarul lucrrii
2.2 Scopul si utilizarea evalurii
2.3 Descrierea propriet"ii
2.4 Drepturile #e proprietate evaluate
2.5 Tipul #e valoare
2.6 Data evalurii
2.$ %oe#a raportului
2.& %o#alit"i #e plat
2.' Surse #e i!orma"ii utilizate
2.1( )lauza #e epublicare
2.11 *poteze restrictive i co#i"ii limitative
2.12 +iscul #e ,aratie
CA P I TO LU L I I I & PR EZ E N TAR EA AT E LOR
3. 1 D a t a i m o # u l # e i sp e c " i e
3. 2 D e scr i er e a -u r i # i c
3. 3 . o cal i z are. D e scri erea zo e i
3 . 4 Descri erea a m pl asame tul ui
3. 5 D e scri erea t e reu l u i
3. 6 D e scr ier e a c o s t r uc " ii lor
3. $ / a l i z a p i e " ei i mobi l i are
CA P I TO LU L I! & A N A L IZ A ATE L OR ' I CON C L U ZI I
4. 1) ea ma i bu u t i l i z are
E!A L UAR E A PROPRI ET #$ II I M O%I LIARE
4.2 %e to# a comp ar a " i ei #irect e
4. 3 % e t o #a capi tal i z ri i v e i tu ri l or
4. 4 +ecoci l i erea val ori l or i cocl uz i i
AN E ( E
Pagina 9
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
0 Certificare )
Pri prezeta1 2 limita cuoti"elor i i!orma"iilor #e"iute1 certi!icm c
a!irma"iile prezetate i sus"iute 2 acest raport sut a#evrate i corecte.
De asemeea1 certi!icm c aalizele1 opiiile i cocluziile prezetate sut
limitate umai #e ipotezele cosi#erate i co#i"iile limitative speci!ice i sut
aalizele1 opiiile i cocluziile oastre persoale1 !ii# eprtiitoare #i puct
#e ve#ere pro!esioal.
* plus1 certi!icm c u avem ici u iteres prezet sau #e perspectiva 2
proprietatea imobiliar care !ace obiectul prezetului raport #e evaluare si ici
u iteres sau i!lue" le,at #e pr"ile implicate.
Suma ce e revie #rept plat petru realizarea prezetului raport u are
ici o le,tur cu #eclararea i raport a uei aumite valori 3#i evaluare4 sau
iterval #e valori care sa !avorizeze clietul si u este i!lue"at #e apari"ia
uui eveimet ulterior.
/alizele1 opiiile si cocluziile e5primate au !ost realizate i co!ormitate cu
ceri"ele #i sta#ar#ele1 recoma#rile si meto#olo,ia #e lucru recoma#ate
#e ctre /678/+ 3/socia"ia 6a"ioala a 7valuatorilor /utorizati #i +om9ia4.
7valuatorul a respectat co#ul #eotolo,ic al /678/+.
Proprietatea a !ost ispectat persoal #e ctre evaluator1 2 #ata #e
(3.(&.2(13 2 preze"a proprietarului.
* elaborarea prezetului raport u s0a primit asiste" semi!icativ #i
partea ici uei alte persoae i a!ara evaluatorului care semeaz mai -os.
Prezetul raport se supue ormelor /678/+ si poate !i e5pertizat 3la
cerere4 si veri!icat1 i co!ormitate cu Sta#ar#ele #e veri!icare /678/+.
.a #ata elaborrii acestui raport1 evaluatorul care se semeaz mai -os este
membru /678/+1 a 2#epliit ceri"ele pro,ramului #e pre,tire pro!esioal
cotiu al /678/+ si are compete"a ecesar 2tocmirii acestui raport.
7val uator1
Sta,i ar /.6.7.8./.+.
7c. Terec )ali
Pagina (
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
Ca*.1 & Re+u,atu- ra*.rtu-ui /e e0a-uare
1.1 O1iectu- e0a-u2rii
Obi ectul eval uri i 2 l costi tui e propri etatea rezi #e"i al:
apartamet cu 2 camere1 si tuat 2 local i tatea Ti misoara1 stra#a
Si mi o Baruti u Dorobati 1 r. D 1&1 ap. 1'1 et. 41 -u#. Timi1 2
ve#erea costitui ri i uei ,arati i bacare.
1.3 4c.*u- e0a-u2 rii 5 i uti-i+area e0a-u2
rii
Scopul acestui raport #e evaluare este estimarea valorii #e pia" a
propriet"ii imobiliare1 2 ve#erea costituirii uei ,aratii bacare. Petru
orice alt scop #ec9t cel #eclarat mai sus1 proprietatea imobiliar poate avea o
valoare #i!erit.
+aportul va !i valabil umai atuci c9# este prezetat 2 totalitatea sa
i umai 2 scopul prezetat aterior. )ocluziile acestui raport vor costitui 2
totalitate sau 2 parte1 o opiie obiectiv i impar"ial asupra evalurii.
1.3 Pr.*rietatea
Propri etatea este #e tip rezi #e"i al !ormata #i apartamet cu
2 camere1 si tuat i local i tatea Ti misoara1 stra#a Simi o Baruti u
Dorobati 1 r. D 1&1 eta- 41 ap. 1'1 )artea !uci ar 6r. '2316;/1
6r. Top 3('35;<*<. )ota i #i vi za tere: 21;362 mp.
Proprietatea apar"ie #omului )o#rea *oa ecasatorit = bu propriu1
persoa !izic cu #omiciliul i localitatea Timisoara cu #reptul #e proprietate
ite,ral co!orm cotractului #e cumprare r.1&44$;2((5
Propri etatea 3apartam et 2 camere4 este !ormata #i :
- /treu: 61'& mp
- Baie:412( mp
- Dormitor: 16132 mp
- Bucatarie: 11154 mp
- .ivi,: 1$1$6 mp
- >ol : 114& mp
Total arie utila: 5&12& metri patrati
Total arie costruita: 6'1'3 metri patrati
Supra!ete utile au !ost #etermiate utiliza# releveul apartametului
Pagina !
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
1.4 %a+e-e e0a-u2rii. Ti*u- 0a-.rii esti,ate
7valuarea este u proces #e estimare a valorii care e5prim 2 !apt o
calitate a buului. 8aloarea este u cocept ecoomic care se re!er la pre"ul
cel mai probabil la care ar a-u,e v9ztorii si comprtorii uui bu pus i
v9zare. 8aloarea este o estimare pe baza uui pre" ipotetic.
* prezetul raport s0a urmrit o estimare a valorii #e pia" a obiectivului
aa cum este #e!iit i sta#ar#ele itera"ioale #e evaluare. )o!orm
sta#ar#ului *8S 1 #e!ii"ia valorii #e pia"a este urmtoarea:
Valoarea de pia reprezint suma estimat pentru care o proprietate va fi
schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt,
ntr-o tranzacie cu preul determinat obiectiv, dup o activitate de marketing
corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz,
prudent i fr constrngere.
?i9# cot #e scopul evalurii1 s0au urmrit recoma#rile sta#ar#ului
itera"ioal #e aplica"ie 2 evaluare:
*8/ 20 @7valuarea petru ,aratarea 2mprumutuluiA.
Proprietatea1 co!orm celei mai bue utilizri ale sale1 este !r @restric"ii
#eosebite impuse #e !orm i #imesiue1 #e calitatea imobilelor vecie sau a
locuitorilor1 put9#u0se proce#a la estimarea uei @valori #e pia"A1 utilizabile
petru scopul e5primat 3,ara"ie bacar4.
/st!el1 proprietatea imobiliara subiect:
0 se preteaz ca i ,ara"ie bacar1
0 este !r restric"ii #e !orma i #imesiue1 #e calitatea imobilelor vecie sau
a locuitorilor1 put9#u0se proce#a la estimarea uei BvaloriB1 utilizabile petru
scopul e5primat 3,ara"ie bacar4.
1.5 ata e0a-u2rii
7valuarea propriet"ii a !ost realizat la #ata #e (6 /u,ust 2(131
ispectarea acesteia 2 ve#erea 2tocmirii +aportului #e evaluare !ii# !cut 2
#ata #e (3 /u,ust 2(13. +aportul #e evaluare a !ost 2tocmit 2 #ata #e (6
/u,ust 2(13.
.a #ata #e (6 /u,ust 2(131 cursul #e scCimb este 1 7D+ E 414111 lei.
Pagina D
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
1.6 O*i7ia e0a-uat.ru-ui
F urma apl i cri i meto#el or #e eval uare preze tate 2 +aportul #e
eval uare1 au !ost ob"i ute urmtoarel e val ori :
Met./a c.,*a ra 8 ii-.r /irecte9 43 .500 eur. sau 191.883 -ei :
Met./a ca*ita -i+ 2 rii 0e7ituri-.r9 44.000 eur. sa u 194.088
-ei:
F urma recoci l i eri i celor 2 valori 1 2 opi i a eval uatorul ui 1
0a-.area /e *ia82 petru proprietatea eval uat este #e :
43.500 EURO sau 191.883 LEI
+aportul #e eval uare a !ost 2tocmi t pe baza sta#ar#el or1
recoma# ri l or i meto#ol o,i ei #e l ucru recoma#ate #e ctre
/678/+.
Pagina 8
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
Ca*. 3. Pre+e7tarea ;e7era-2 a *r.*riet28ii i,.1i-iare
3.1 %e7eficiaru- -ucr2rii
Bee!ici arul prezetul ui raport este #omul )o#rea
*oa1raportul eput9# !i prezetat uei al te pr"i !r
acor#ul scri s al eval uatorul ui sta,i ar sau al #omul ui )o#rea *oa.
3.3 4c.*u- si uti-i+area e0a-u2rii
+aportul urmrete o aal i z c9t mai compl e5 a propri et"ii
i mobi l i are eval uate1 uti l i z9# meto#el e #e eval uare 1 av9# ca
scop !i al esti marea val ori i #e pi a" 2 ve#erea costi tui ri i uei
,arati i bacare. Petru ori ce al t scop1 2 a!ara costi tui ri i uei
,arati i bacare1 propri etatea i mobi li ar poate avea o al t val oare.
Proi ectul este val abi l l a #ata 2 tocmi ri i acestui a.
7val uarea a !ost real i zat 2 co!ormi tate cu l e,i sl a"i a 2
vi ,oare i a Sta#ar#el or *tera"i oal e #e 7val uare 3*8S4.
7sti marea val ori i #e pi a" s0a !cut pri recoci l i erea
rezul tatel or ob"i ute 2 urma apl i cri i meto#el or #e eval uare.
8al oarea #e pi a" se re!er l a propri etatea cosi #erat 2 2 tre,ime
3cl #i ri 1 costruc"i i speci al e1 tere4 i u l a valori ob"i ute petru
el emetel e costi tuti ve al e propri et"ii 1 acestea eput9# !i
uti l i zate 2 al te eval u ri .
3.3 escrierea *r.*riet 28ii
Propri etatea este #e tip rezi #e"i al !ormata #i apartamet cu
2 camere1 si tuat i l ocal i tatea Ti misoara1 str. Si mi o Baruti u
3Dorobati 41 r.D1&1 ap.1'1 eta- 41 av9# )artea !uci ar r.
'2316;/1 6r. )a#astral 3('35;<*<. )ostruc"ia la #ata ispec"iei este
2tr0o stare bu. Proprietatea bee!iciaz #e toate utilit"ile.
*m o b il ul are u r m tor i i i #i c i
c o s tru c ti v i : Total supra!ata utila: 5&12& metri patrati
Total supra!ata costruita: 6'1'3 metri patrati
- /treu: 61'& mp
- Baie:412( mp
- Dormitor: 16132 mp
- Bucatarie: 11154 mp
- .ivi,: 1$1$6 mp
- >ol : 114& mp
Supra!etele utile au !ost #etermiate utiliza# releveul apartametului
Pagina 9
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
3.4 re*turi-e /e *r.*rietate e0a-uate
.a #ata eval uri i 1 propri etatea i mobi l i ar rezi #e"i al supus
eval uri i se a!l 2 propri etatea uei persoae !i zice1 /re*tu- /e
*r.*rietate !i i # i7te;ra-1 co!orm )otractul ui #e 89zare0
)ump rare r. 1&44$ ;2((5.
)o!orm #ecl ara"i ei propri etarul ui1 asupra propri et"i i u
,reveaz ici u !el #e sarci i sau servi tu "i i u s0au costi tui t
,ara"i i bacare sau ipoteci 1 care sa li mi teze #reptul #e propri etate.
F cazul v9zri i 1 #reptul #e propri etate poate !i tras!erat i te,ral .
T.ate aceste i7f.r,a8ii au f.st c.7si/erate cre/i1i-e 5i
c.recte1 everi !i c9# auteti ci t atea actel or -uri #ice #e"i ute.
Proprietatea supus evalurii a !ost iscris 2 )artea Guciar1
cu r. !"#$%&'( r. )adastral * #+!#,&-.-
Fscrierile privitoare la proprietate sut speci!icate urmatoarele:
@)o#rea *oa1 ecasatorit1 bu propriu = cumparare r.1&44$;2((5H
.a iscrierile privitoare la sarcii este me"ioat co!orm )G: Gr sarcii
3.5 Ti*u- /e 0a-.are
7stimarea valorii #e pia" s0a !cut pri recocilierea rezultatelor ob"iute 2
urma aplicrii meto#elor #e evaluare.
8aloarea #e pia" se re!er la proprietatea cosi#erat 2 2tre,ime 3cl#iri1
costruc"ii speciale1 tere4 i u la valorii ob"iute petru elemetele
costitutive ale propriet"ii1 acestea eput9# !i utilizate 2 alte evaluri.
3.6 ata e0a-u2rii
7valuarea propriet"ii a !ost realizat la #ata #e (6 /u,ust 2(131
ispectarea acesteia 2 ve#erea 2tocmirii +aportului #e evaluare !ii# !cut 2
#ata #e (3 /u,ust 2((&. +aportul #e evaluare a !ost 2tocmit 2 #ata #e (6
/u,ust 2(13.
3.< M.7e/a ra*.rtu-ui
Opiia !ial a evalurii va !i prezetata i 7D+ si i .7*. /v9# 2
ve#ere c meto#ele utilizate co#uc la e5primarea valorii !iale i lei1 cursul #e
scCimb utilizat petru traspuerea #i valut este la #ata evalurii
(6 /u,ust 2(13 #e 1 EUR = 4>4111 LEI. 75primarea i valut a opiiei !iale
o cosi#erm a#ecvat #oar at9t vreme cat pricipalele premize care au stat la
baza evalurii u su!er mo#i!icri semi!icative 3ivelul riscurilor asociate
uei ivesti"ii similare1 cursul #e scCimb i evolu"ia acestuia
comparativ cu puterea #e cumprare i cu ivelul trazac"iilor pe pia"a
imobiliar speci!ic etc.4
Pagina 1'
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
3.8 M./a-it28i /e *-at2
8aloarea e5primat ca opiie i prezetul raport reprezit suma care
urmeaz a !i pltit i7te;ra- i ipoteza uei trazac"ii !r a lua 2 calcul
co#i"ii #e plat #eosebite 3rate1 leasi, etc.4
3.9 4urse /e i7f.r,a8ii uti-i+ate
Petru real i zarea prezetului +aport #e evaluare au !ost cosultate
o seri e #e #ocumete1 precum i i !orma"i i primite #e l a proprietar1
precum:
scCi "el e i pl auri l e costruc"i ei I
cotract #e vazare0cumparare al propri etati i 1 e5tras )GI
pl aul #e amplasare 2 zo.
/u !ost uti l i zate urmtoarel e publ ica"i i #e speci ali tate:
- Suportul #e curs: @7val uarea propri et"i i i mobi l i areA =
/678/+0*+O8/.I
H*spec"i a propri et"il or 2 scopul eval uri i H0 )orel i u
JcCi opuI
@)O6ST+D)?** cl #i ri i alte costruc"i i i ,i eretiA =
)ostati Peti auI
.ucrri #e speci ali tate e#i tate #e %/T+*< +O% BucuretiI
+evi sta @Bursa )ostruc"ii l orA i @)api tal AI
Presa #e specialitate si evaluatori care 2i #es!oar activitatea pe pia"a
local 3Publitim1 Publivest1 /,e#a4I
K *!orma"ii privi# pia"a imobiliar speci!ic 3pre"uri1 ivel #e cCirii etc.4I
K *!orma"i i e5istete pe siteLuri imobiliare specializate
0 *!orma"i i !uri zate #e a,e"ii l e i mobi l i are1 publi ca"ii l e
#e pro!i l 1 pri vi # pre"uri #e trazac"i oare1 cCi rii 1 te#i "e
cosemate recet pe pi a"a i mobi l i ar local .
Pagina 11
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
3.10 C-au+a /e 7e*u1-icare
Prezetul raport #e evaluare a !ost realizat pe baza i!orma"iilor
!urizate #e ctre proprietar1 corectitu#iea si precizia #atelor !urizate !ii#
resposabilitatea acestuia. * co!ormitate cu uza"ele #i +om9ia valorile
estimate #e ctre evaluator sut valabile la #ata prezetat i raport i 2c
u iterval #e timp limitat #up aceast #at1 2 care co#i"iile speci!ice u
su!er mo#i!icri semi!icative care pot a!ecta opiiile estimate.
Opiia evaluatorului trebuie aalizat i cote5tul ecoomic ,eeral
3/u,ust 2(134 c9# are loc opera"iuea #e evaluare1 sta#iul #e #ezvoltare al
pie"ei imobiliare #i Timioara petru scopul prezetului raport. Dac
acestea se mo#i!ic semi!icativ i viitor evaluatorul u este resposabil
#ec9t 2 limita i!orma"iilor valabile si cuoscute #e acesta la #ata evalurii.
/cest raport #e evaluare este co!i#e"ial1 #estiat umai scopului
precizat. 6u acceptm ici o resposabilitate #ac este trasmis uei alte
persoae1 !ie petru scopul #eclarat1 !ie petru alt scop1 i ici o
circumsta".
3.11 I*.te+e restricti0e 5 i c.7/i8ii -i,itati0e
.a baza evalurii stau o serie #e ipoteze i co#i"ii limitative1 prezetate
2 cele ce urmeaz. Opiia evaluatorului este e5primat 2 cocor#a" cu
aceste ipoteze i cocluzii1 precum i cu celelalte aprecieri #i acest raport.
Pricipalele ipoteze i limite #e care s0a "iut seama i elaborarea
prezetului raport #e evaluare sut urmtoarele:
*poteze:
/spectele -uri#ice se bazeaz e5clusiv pe i!orma"iile si #ocumetele
!urizate #e ctre proprietar si au !ost prezetate !r a se 2trepri#e
veri!icri sau ivesti,a"ii suplimetare. Dreptul #e proprietate este
cosi#erat valabil si marMetabilI
7valuatorul a avut la #ispozi"ie u e5tras #e carte !uciar emis la
#ata #e 22.(6.2((&1 2 care proprietatea apare ca !ii# liber #e
sarciiI
Se presupue ca proprietatea se co!ormeaz tuturor re,lemetrilor
i restric"iilor #e zoare si utilizare1 i a!ara cazului i care a !ost
i#eti!icat o o0co!ormitate1 #escris i luata i cosi#erare i
prezetul raportI
Presupuem c u e5ist ici u !el #e cotamia"i i costul
activit"ilor #e #ecotamiare u a!ecteaz valoareaI u am !ost
i!orma"i #e ici o ispec"ie sau raport care sa i#ice preze"a
cotamia"ilor sau a materialelor periculoaseI
Pagina 12
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
Situa"ia actual a propriet"ii imobiliare si scopul prezetei evaluri au
stat la baza selectrii meto#elor #e evaluare utilizate si a mo#alit"ilor
#e aplicare a acestora1 petru ca valorile rezultate sa co#uc la
estimarea cea mai probabil a valorii propriet"ii 2 co#i"iile tipului
valorii selectateI
7valuatorul cosi#er c presupuerile e!ectuate la aplicarea
meto#elor #e evaluare au !ost rezoabile i lumia !aptelor ce sut
#ispoibile la #ata evaluriiI
7valuatorul a utilizat i estimarea valorii umai i!orma"iile pe care le0
a avut la #ispozi"ie e5ist9# posibilitatea e5iste"ei i a altor i!orma"ii
#e care evaluatorul u avea cuoti".
Toate #ocumeta"ii l e teCice se presupu a !i corecte.
Pl auril e i materi al ul ,ra!i c #i acest raport sut i cl use
umai petru a a-uta ci ti torul s0i !ac o ima,i e
re!eri toare l a propri etateI
)o#i"ii limitative:
Supra!e"ele cosi#erate se bazeaz pe valorile 2scrise 2 memoriul
teCico -usti!icativ care a !ost pus la #ispozi"ia evaluatoruluiI
8alorile estimate i 7D+ sut valabile at9t timp c9t co#i"iile i care s0
a realizat evaluarea 3starea pie"ei1 ivelul cererii si o!ertei1 i!la"ie1
evolu"ia cursului #e scCimb etc.4 u se mo#i!ic semi!icativ. Pe
pie"ele imobiliare valorile pot evalua asce#et sau #esce#et o #at
cu trecerea timpului si varia"ia lor i raport cu cursul valutar u este
liiar4I
Orice alocare #e valori pe compoete este valabil umai i cazul
utilizrii prezetate i raport. 8alori separate alocate u trebuie
!olosite i le,tur cu o alta evaluare si sut ivali#e #ac sut ast!el
utilizateI
*trarea i posesia uei copii a acestui raport u implic #reptul #e
publicare a acestuiaI
7valuatorul1 pri atura mucii sale1 u este obli,at s o!ere i
cotiuare cosultata sau sa #epu mrturie i ista" relativ la
proprietatea i cCestiueI
6ici prezetul raport1 ici pr"i ale sale 3i special cocluzii re!eritor la
valori1 i#etitatea evaluatorului4 u trebuie publicate sau me#iatizate
!r acor#ul prealabil al evaluatoruluiI
Orice valori estimate i raport se aplic 2tre,ii propriet"i si orice
#ivizare sau #istribuire a valorii pe iterese !rac"ioate va ivali#a
valoarea estimat1 i a!ara cazului i care o ast!el #e #istribuire a !ost
prevzut i raport.
6u s0au putut !ace i vesti ,a"i i asupra compoetel or ce
erau acoperi te1 ee5puse sau i accesi bi l e i s0a presupus c
starea teCi c a acestor p r"i este co!orm cu vecCi mea lor
2 co#i "ii l e uei uti li zri ra"i oal eI
7val uatorul 2i asum 2 trea,a resposabi l itate petru
opiii l e e5primate 2 prezetul raport #e eval uare.
7val uatorul u este obl i ,at s acor#e cosul ta" ulteri oar
sau s #epu mrturi e 2 ista"I
Pagina 1
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
3.13 Riscu- /e ;ara 7tie
Nara"ia 3propus4 evaluat este #e atura uei propriet"i imobiliare #e tip
apartamet cu 2 camere situata i Timisoara1 str. Simio Barutiu Dorobati1
6r. 1&1 ap. 1'1 et.4
/st!el #i puct #e ve#ere al pretabilit"ii ca i ,ara"ie bacar1
proprietatea subiect este:
- !r @restric"ii #eosebite impuse #e !orm1 #imesiue1 utilitate
sau #e calitatea imobilelor vecie sau a ocupa"ilor acestoraA1
put9#u0se proce#a la estimarea uei @valori #e pia"A1
utilizabile petru scopul e5primat 3,ara"ie bacar4.
Ga" #e riscurile speci!ice pie"ei imobiliare apartamet rezi#etial1 petru
proprietatea imobiliar evaluat u e5ist alte riscuri.
Pre+e7ta rea e0a-uat.ru-ui
Terec )al i = ecoomist1 absol vet al masterul ui /#mi istrarea
si eval uarea propri etati l or imobil i are promoti a 2(11 si membru
sta,i ar /678/+1 l e,i timati e sta,i ar 5126.
Pagina 19
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
Ca*. 3 Pre+e7tarea /ate-.r
3.1 ATA 'I MOUL E IN4PEC$IE
.a baza e!ecturii evalurii au stat i!orma"iile privi# ivelul preturilor
corespuztoare #atei raportului> #at la care se cosi#era valabile ipotezele
luate 2 cosi#erare si valorile estimate #e ctre evaluator.
Propri etatea a !ost i spectat persoal #e evaluator Terec
)ali 1 2mpreu cu propri etarul l a #ata #e (3 /u,ust 2(13.
/u !ost preluate #ocumetele ecesare1 s0au !cut #escrieri si s0au
!oto,ra!iat buurile supuse evalurii.
3.3 4ITUA$IA ?URIIC #
Propri etaru l buul ui i mobi l este Domu l )o#rea *oa aa
cum rei ese #i )otractul #e89zare 0 )umprare r.
1&44$ ;2((5.
Pri acest #ocumet1 s0a trasm i s #oamu l ui )o#rea *oa
#reptul #e propri etate asupra propri etatii .
Di i!orma"iile a!late la #ispozi"ia evaluatorului i potrivit #iscu"iilor
purtate cu clietul #repturi l e #e propri etate sut #epli e1 u e5ist
i poteci sau ,ara"i i bacare etc. 6u e5i st al te sarci i asupra
propri et"i i 3i cl usi v servi tu "i i super!i ci i 4. *mobil ul u este
2 cCi ri at.
Proprietatea supus evalurii a !ost iscris 2 )artea Guciar1 cu 6r.
'2316;/ I 6r. )a#astral 3('35 ;<*<
7valuatorul a avut la #ispozitie u e5tras #e )G emis i #ata #e 22.(6.2((&.
3.3 LOCALIZARE. E4CRIEREA ZONEI
Localizare
Proprietatea ce costituie obiectul evalurii este pozi"ioat i partea #e 7st a
orasului Timisoara1 la ieirea 2spre .u,o-1 catre aeroportul Traia 8uia1 pe B0#ul
Simio Barutiu1 bloc D1&.
D reper importat i i#eti!icarea proprietatii #e evaluat il costituie Cotelul
Strelitia #e pe B0#ul. Simo Brutiu col" cu stra#a +eaterii. Blocul D1& se a!la la
5( m #e bacile *6N si B+D.
Pagina 1(
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
Ci de acces
/ccesul la proprietate se poate realiza cu maia pri iterme#iul strazilor
pricipale B0#ul S. Bru"iu i stra#a Doroba"ilor care este o arter rutier
importat 1 i strazilor secu#are 8iorelelor si +easterii. )ea mai apropiat
sta"ie #e tramvai1 este la 5(( m cea #i Dorobatilor1 iar statia #e troleibuz este
pe B0#ul. Simio Barutiu la 3(( m #e proprietate.
Pri iterme#iul aeroportului Traia 8uia e5ist si posibilitatea accesului la
trasport aeria.
Paa la aeroport sut 5 Mm1 ,ara #e 6or# Timioara se a!l la 4 Mm #e
proprietate iar Nara #e 7st Timisoara se a!l la 2 Mm #e proprietate.
Vecinti
F vecitatea propriet"ii evaluate se a!l ma,azie alimetare1 0 la
itersec"ia strzii 8iorelelor cu Dorobatilor1 i !armacii pe stra#a Dorobatilor si B0
#ul. Simio Brutiu0 sal #e sport @/OD/ /+76/ SPO+TA1 tere #e teis @T*8O.*A.
F zo se a!l SupermarMetul @P+OG*A 3zoa Pri"ul Turcesc41 cel mai
apropriat cetru comercial este @*ulius %allA1 la apro5imativ 215 Mm #e proprietate
)ostructiile #i zo sut i mare parte blocuri cu patru0opt ivele.
Popula"ia 2 zo este stabil1 ma-oritatea proprietari.
F -urul blocului e5ist spatii betoate care sut !olosite petru parcarea
autoturismelor riverailor.
Pagina 1!
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
Tra7s*.rtu- *u1-ic 0 Proprietatea are access la caile #e trasport i comu 0
liii #e troleibuz si statii #e ta5i. Toate statiile se a!la la cici miute #e mers
pe -os #epartare #e proprietate.
Poa #ispue #e urmtoarel e uti li t"i i !acil i t"i:
Dotri soci al0urbae: #i spesar me#i cal 1 ,r#ii "1 coal
pri mar1 post #e poli "i e1 ma,azi e al i metareI
Proprietatea bee!iciaza #e iveciarea apropiata cu urmatoarele pucte
#e iteres:
- Spatii )omerciale
- Giliala *6N
- Beziarie %O.
- >otel Strelitia
- Scoala Neerala
- .iceu
- Piata
3.4 E4C RIEREA AMPLA4AMENTULUI
/ccesul l a propri etate se real i zeaz pe u #rum as!al tat #i
artera importata a orasul ui 0 Si mio Baruti u.
Dti l i t"il e #e care bee!i ci az propri etatea sut: curet
el ectri c1 ,aze1 tel e!o1 cabl u tv i caali zare.
3.5 E4C RIEREA TE RENULUI
Supra!ata #e tere a!ereta blocului u a !ost stu#iata. )o!orm
75trasului )G apartametul #etie cota parte #i tereul a!eret : 21;362 mp
cu #rept #e !olosita.
Geogra fia : rel i e!ul propri etati i este pl at
Planning : Proprietatea este iclusa i permisul vali# +eleveu *mobil si
/utorizatia #e )ostructie #i aul 1'&$. Orice alta #ezvoltare a tereului va
avea evoie #e u Pla Drbaistic #e #ezvoltare care sa stabileasca procetul
#e acoperire si supra!ata totala a uei structuri oi.
Limite: Proprietatea u este securizata cu ,ar#.
Probleme de mediu = #i #iscu"i i l e cu propri etarul i #i
i !orma"i i l e cul ese rei ese c u e5i st probl eme #eosebite #e me#i u
= u au !ost observa"i !actori pol ua"i ai sol ul ui i subsol ul ui . 6u s0
a pus la #ispozitie u raport al testarii tereului.
Gradul seismic 0 Baatul ocup al #oi l ea loc pe scara seismi c a
Pagina 1D
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
+om9i ei 1 #up zoa 8racea1 ma,i tu#i ea ma5i m !i i #
apro5i mat l a ase ,ra#e pe scara +i cCter. Nra#ul sei smi c al zoei
este cel al muici pi ul ui Ti mi oara i aume1 ,ra#ul 6.
Utilitile = ap potabi l 1 caal i zare1 eer,i e el ectri c1 ,aze1
tel e!oi e1 cabl u tv l a ,ar#.
Regimul de nlime al zoei este PQ11 PQ471 PQ&7
Concluzii = pozi "i a tereul ui i #i mesi ui l e l ui 2 pl a sut
avata- oase petru #ezvol tri rezi#e"i al e.
3.6 E4C RIEREA PROP RIETA
$II
Folosinta 0 Proprietatea a !ost costruita ca rezi#eta itr0u bloc #e locuite.
/partametul este situat la eta-ul patru itr0u bloc cu parter plus patru eta-e.
Constructia - s-a desfasurat in concordanta cu o autorizatie de constructie
eliberata in anul $!/0
Structura 0 Subsolul proprietatii este #i bloc #e cimet1 structura #e
rezisteta #i !ier beto.
Schele tul de rezisten este real i zat #i pl aci #e beto armat1 cu
s9mburi i ceturi #i beto armat. Pere"i i #e rezi ste " sut
pozi"i oa"i at9t pe coturul cl#i ri i1 c9t i l a i teri or1 av9# o
,rosi me #e 25 cm.
* urma veri!icarilor la Departametul #e Drbaism Timisoara si la %.PT.
re!eritor la ite,ritate structurii blocului1 am a!lat ca imobilul u ecesita
lucrari #e cosoli#are.
co!erisul " 7ste #e tip sarpata1 cu ,rizi #e lem acoperita cu ti,la.
Finisa#ele e$terioare )Giisa-ele e5terioare sut compuse #i tecuieli si
zu,rveli. )l#irea este 2mpre-muit #e u trotuar #i beto.
Finisa#ele interioare sut real i zate #i materi al e #e bu cal itate
i vari az 2 2 cperi 2 !u c"i e #e
#esti a"i e:
Pardoseli:
ParcCet: spa"iu pri mi re1 camera #e zi 1 #ormi toare1 spa"i i #e
ci rcul a"i eI
Nresi e: bai e1 buctri e1 scara #e acces l a eta-.
Pere i%
Nl et #e i psos cu zu,rvel i l avabi l e #e cul oare al b: camere1
spa"i i #e ci rcul a"i eI
Gai a": baie1 Rc1 buctri e.
Pagina 18
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
&a'ane%
+i ,i ps1 zu,rvel i l avabi l e #e cul oare al b.
&(m!lria
I7teri.a r2 ) este #i l em #e bra# lcui tI
E@te ri.a r2 ) Tamplaria este #i P8) cu ,eamuri termopa. Dile #e
la itrare sut #i P8) cu ,eam termopa.
)nstalatii termice9
*calzirea se realizeaza cu calori!ere coectate la sistemul #e termo!icare
al orasului.
rii utile * i destina
ii%
- /treu: 61'& mp
- Baie:412( mp
- Dormitor: 16132 mp
- Bucatarie: 11154 mp
- .ivi,: 1$1$6 mp
- >ol : 114& mp
Supra!e"el e uti l e au !ost cal cul ate pe baza pl auri l or puse l a
#i spozi "i e #e ctre propri etar i a msurtori l or e!ectuate l a !a"a
l ocul ui.
escrierea i7 /eta-iu a *r.*riet28ii9
A7treu- are 61'& mp. Po#eaua este acoperita ,resie1 peretii acoperiti cu
vopsea lavabila1 ,ra# mic #e uzura.
%aia are 412( mp. Po#eaua este acoperita cu ,resie1 peretii sut acoperiti cu
!aiata1 ,ra# mic #e uzura. 7ste prevazuta cu o !ereastra P8). Toate
!iisa-ele si ecCipametele saitare sut itr0o co#itie !oarte bu. Fclzirea
se realizeaz cu u calori!er #i otel1 ,ra# mic #e uzura.
.r,it.rul are 111$3 mp. Po#eaua este acoperita cu parcCet1 peretii sut
acoperiti cu lavabila1 ,ra# mic #e uzur. 7ste prevzut cu o !ereastr P8).
Fclzirea se realizeaz cu u calori!er #i otel1 ,ra# mic #e uzura.
%ucataria are 11154 mp. Po#eaua este acoperita cu ,resie1 peretii sut
acoperiti cu vopsea lavabila si !aiata1 ,ra# mic #e uzura. Toate !iisa-ele si
ecCipametele saitare sut itr0o co#itie bua. Fclzirea se realizeaz cu
u calori!er #i otel1 ,ra# mic #e uzura.
Li0i7;&u- are 1$1$6 mp. Po#eaua este acoperita cu parcCet1 peretii sut
acoperiti cu vopsea lavabila1 ,ra# mic #e uzura. Fclzirea se realizeaz cu u
calori!er #i otel1 ,ra# mic #e uzura.
Pagina 19
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
A.-u- are 114& mp. Po#eaua este acoperita cu ,resie1 peretii sut acoperiti
cu vopsea lavabila1 ,ra# mic #e uzura.
ressi7;&u- are 415' mp. Po#eaua este acoperita cu ,resie1 peretii sut
acoperiti cu vopsea lavabila1 ,ra# mic #e uzura. 7ste prevazut cu o !ereastra
#e tip P8).
BI'A TEANIC # IMO%IL
1 Propri etar Persoa !i zic 2 e5cl usi vi tate
2 Guc"i ue /partamet rezi#eti al 2 camere
3 Supra!a"
/
u
E 5&12& m
2
I
/
D
E 6'1'3 m
2
I
4 7ta-;6umr i vel e 4;PQ4
5
Structura #e
rezi ste "
- Zi/ 2 rie portat1 cu s9mburi i ceturi #e
beto armatI
- Bu7/a 8ii #i recte i coti ue #i beto
armatI
- P-a75ee #i beto armat I
- 4c2 ri #e acces pe verti cal #i beto
armatI
- Ac.*eri5 ti p arpat #i l emI
- C70e-it.are #i "i,l
6 Gi isa-e
- E@teri.are9 !ii sa-e compuse #i tecui el i
i zu,rvel i
- I7teri.are9 vari az pe 2 cperi
- Pardoseli: parcCet1 ,resi eI
- Pere i% ,l et #e i psos cu zu,rvel i
l avabi l e #e cul oare al b1 !ai a"I
- &a'ane% +i ,i ps1 zu,rvel i l avabi l e #e
cul oare al b.
- TD,*-2ria9
- I7teri.a r2 9 l em #e bra# l cui tI
- E@te ri.a r2 9 t9mpl ri e P8) cu ,eam
termopaI
& U5 a e@teri.ara : t9mpl ri e l emI
$ *stal a"ii
- 4a7ita re 9 ap1 caal i zare 3re"ea l ocal4I
- C7c 2 -+ire9 pri cal ori !ere #e
otel coectate l a reteaua #e termo!icare a
orasul uiI
- E-ec trice9 i l umi at i pri ze #e 22( 8 i
corpuri #e il umi at cl asice.
& )omui ca"i i
Post tel e!oi c1 cablu tv.1 i teret.
' Stare teCi c Goarte bu
Pagina 2'
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
3.< ANA LIZA P IE $EI IMO%ILIARE
/aliza pie"ei este i#eti!icarea i stu#ierea pie"ei petru u aumit bu
sau serviciu.
/aliza pie"ei se !olosete petru a #etermia #ac e5ist o co!irmare a
pie"ei petru o proprietate e5istet cu o aumit utilizare1 sau #ac este evi#et
c va !i o co!irmare a pie"ei petru o utilizare propus a uui amplasamet 2tr0
u viitor apropiat.
O serie #e caracteristici speciale #eosebesc pie"ele imobiliare #e pie"ele
buurilor sau serviciilor. Giecare proprietate imobiliar este uic1 iar
amplasametul sau este !i5.
O pia"S reprezitS u me#iu 2 care buurile1 serviciile i mSr!urile sut
comercializate 2tre cumpSrStori i v9zStori pri mecaismul pre"ului. )oceptul
#e pia"S implicS capacitatea cumpSrStorilor i a v9zStorilor #e a0i #es!Sura
activitatea !SrS restric"ii.
F cazul pie"elor pe care se trazac"ioeazS proprietS"ile1 o!erta reprezitS
totalitatea #repturilor asupra proprietS"ii #ispoibile petru v9zare sau 2cCiriere1
la #i!erite pre"uri1 pe o aumitS pia"S1 2tr0o aumitS perioa#S1 2 situa"ia 2 care
costurile !or"ei #e mucS i costurile #e pro#uc"ie rSm9 costate.
Pia"a imobiliar se #e!iete ca u ,rup #e persoae sau !irme care itr 2
cotact 2 scopul #e a e!ectua trazac"ii imobiliare. Participa"ii la aceast pia"
scCimb #repturi #e proprietate cotra uor buuri1 cum sut baii.
O serie #e caracteristici speciale #eosebesc pie"ele imobiliare #e pie"ele
buurilor sau serviciilor.
Spre #eosebire #e pie"ele e!iciete1 pe pie"ele imobiliare pot ac"ioa pu"ii
v9ztori i cumprtori 2 iteriorul uui iterval #e pre" i pe u amplasamet
sau cel mult o zo restr9s. Giecare proprietate imobiliar este uic1 iar
amplasametul su este !i5. Pie"ele imobiliare u sut pie"e e!iciete: umrul #e
v9ztori i #e cumprtori care ac"ioeaz pe pia" este relativ mic1 propriet"ile
imobiliare au valori ri#icate ceea ce #uce la ecesitatea e5iste"ei uei puteri #e
cumprare mare. /st!el pie"ele imobiliare sut sesibile la veiturile
cumprtorilor1 sut i!lue"ate i #e tipul #e !ia"are o!erit1 #e strate,iile #e
politic moetar privi# o!erire cre#itelor0 #e volumul cre#itului care se poate
ob"ie la u aumit veit1 #e co#i"iile #e !ia"are0 mrimea avasului #e plat1
#e comisioae1 #ob9zi. Sut pu"ie cazurile 2 care propriet"ile imobiliare pot !i
cumprate cu baii -os1 iar 2 situa"ia 2 care u e5ist u ca#ru !avorabil #e
ob"iere a uor 2mprumuturilor1 pie"ei imobiliare 2i sut re#use trazac"iile.
Pia"a imobiliar u se autore,leaz !ii# #eseori i!lue"at #e multe
re,lemetri ,uverametale i locale.
Pagina 21
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
Dac pe o pia" e!iciet cumprtorii i v9ztorii sut complet i!orma"i i
cuosc co#i"iile pie"ei1 caliat"ile pro#uselor1 activitatea pie"ei 2 trecut1 -uctorii
#e pe pia"a imobiliar u sut 2tot#eaua bie i!orma"i #eoarece u v9# sau
cumpr !recvet propriet"i imobiliare1 iar i!orma"iile #espre pre"urile #e #e
o!ert sau #e trazac"ie ale uor propriet"i imobiliare u sut #ispoibile ime#iat.
Propriet"ile imobiliare sut pu"i licCi#e1 procesul #e v9zare este lu,0
#eoarece implic sume mari #e bai i !ia"area u se ob"ie ime#iat.1 spre
#eosebire #e buurile #e pe o pia" e!iciet care sut ,ata #e cosum i care pot
!i livrate 2 timp scurt.
Pie"ele imobiliare u sut #eci e!iciete #atorit ie5iste"ei sta#ar#izrii
pro#usului i a timpului ecesar pro#ucerii lui1 !ii# ast!el ,reu #e previzioat
comportametul acestor pie"e.
Pie"ele imobiliare sut create #e ecesit"ile1 #ori"ele1 motiva"iile1
localizarea i v9rste participa"ilor la pia"1 #ar i tipurile1 amplasarea1 #esi,ul i
restric"iile urbaistice ale propriet"ii. Se pot i#eti!ica cici tipuri #e pie"e:
rezi#e"iale1 comerciale1 i#ustriale1 a,ricole1 speciale. Giecare #i aceste pie"e
pot !i sub#ivizate 2 pie"e mai specializate umite subpiee.
E4CRIEREA PIE$EI LOCALE
Descrierea pietei
?u/e u- Ti,i + , este u -u#e 2 re,iuea istoric E Baat1 2 su#0vestul +om9iei.
Di puct #e ve#ere al supra!e ei este cel mai mare E -u#eE al +om9iei. 6umele
su provie #e la r9ul TimiF. F prezet este uul #itre cele mai #ezvoltate
-u#e e #i ar u#e i ivelul #e trai este superior me#iei a ioale. Pro#usul E E F E
*ter Brut;locuitor 2 aii 2(111 2(12 este #e 145T 2 raport cu me#ia #i
+om9ia1 iar 2 re e#i a -u#e ului1 F E E Timi oara F 1 P*B;locuitor este mai mult #e
#ublul me#iei a ioale co!orm #atelor statistice o!iciale. E
Or,aizarea a#miistrativ0teritorial a -u#e"ului cupri#e #ou muicipii
3Timisoara i .u,o-41 5 orae 3Buzias1 Deta1 Ga,et1 Uimbolia i S9icolau %are4 i
$6 comue cu 31& sate.
%uicipiul Timisoara1 cel mai importat oras #i partea #e vest a
tarii1rese#ita -u#etului Timis1 se 2ti#e pe o supra!ata #e 13513 Mm
2
si se
situeaza la itersectia #itre paralela 451$
(
latitu#ie or#ica si meri#iaul 21115
(
lo,itut#ie estica.
%uicipiul se 2ti#e pe malurile )aalului Be,a1 costitui# le,tura cu
"rile vecie *u,oslavia i D,aria. /ccesul 2 ora este !acil i poate !i asi,urat pe
#rumul europea 7$( 3#ispre Bel,ra#4 i #rumurile a"ioale D6 6' 3#ispre
Pagina 22
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
/ra#41 D6 6 3#ispre Saicolau %are41 D6 5' / 3#ispre Uimbolia41 pe calea
!erat sau pri iterme#iul aeroportului care asi,ura le,tura cu capitala "rii i
este le,tura 2 tra!icul itera"ioal. * urmatorii ai 32(164 se va !ializa si
trosoul #e autostra#a Sibiu06a#lac care trece i apropierea %uicipiului
Timisoara. /ctualmete este operatioala portiuea +emetea3Timisoara 7st40/ra#
/#miistrativ1 muicipiul este impartit i 1( cartiere: )etate1 Gabric1
7lisabeti1 *ose!i1 %eCala1 Gratelia1 Grei#or!1 NCiro#a 6oua1 Gabric zoa
Dorobati si )iar#a +osie.
Poe rezi#etiale a!late i ime#iata veciatate a muicipiului Timisoara
sut localitatile: Sclaz1 Dtvi1 )Cio#a1 NCiro#a1 Dumbravi"a1 Niroc1 %oita.
Pe7tru *r.*rietatea e0a-uata> *iata s*ecifica se /efi7este ca fii7/
!iata !ro!rietatilor de ti! a!artament doua camere+ decomandat a carei
-i,ita ;e.;rafica este Eu/etu- Ti,is> .rasu- Ti,is.ara
/specte social0ecoomice
Dupa ce i ultimii #oi ai a crescut umarul #e someri i prima -umatate a aului
2(131 a crescut umrul salaria"ilor cu apro5imativ 1.$((. .a ivelul luii iuie
2(131 peste 216.((( a,a-a"i erau 2re,istra"i 2 Timi. +ata oma-ului a !ost #e
11'T> cu peste trei procete mai sczut #ec9t me#ia pe "ar co!orm #atelor
*stitutului 6atioal #e statistica. Datele o!iciale prezetate #e Direc"ia +e,ioal
#e Statistic arat c valoarea salariului me#iu et ob"iut 2 lua martie #e
a,a-a"ii #i Timi a !ost #e 1615 lei.
F #omeiul ecoomic1 2 -u#e"ul Timis sut 2re,istrate u umr #e
apro5imativ 33.((( #e societ"i comerciale1 marea ma-oritate a acestora av9#
capital privat. )u o tra#i"ie importat i#ustrial i comercial1 Timisul reuete
s se situeze pritre cele mai prospere orae #i +om9ia postrevolu"ioar
#atorit importatelor ivesti"ii autoCtoe i strie. Pricipalele ramuri i#ustriale
sut: va,oae mar! i #e cltori1 i#ustria #e co!ec"ii i te5tile1 i#ustria
alimetar1 mobil i accesorii petru mobil1 compoete petru i#ustria auto1
compoete electroice1 cotoare1 2cl"mite.
6umrul bcilor e5istete este #estul #e mare. Ditre acestea me"iom
Baca +om9 #e Dezvoltare1 Baca )omercial +om91 *6N BaM1 /B6 /%0+O
BaM1 Baca )omercial *o ?iriac1 SaPaolo *mi1 +oBaM1 Baca Trasilvaia1
Baca +om9easc1 Baca )arpatic1 Baca #e )re#it )omercial i *#ustrial.
O ou posibilitate petru impulsioarea vie"ii ecoomice a oraului a !ost
apari"ia i #ezvoltarea sectorului privat care s0a costituit 2tr0o alterativ
petru persoalul #ispoibilizat #i ca#rul societ"ilor cu capital ma-oritar #e stat
i1 #e asemeea1 pricipalul ivestitor 2 oile costruc"ii aprute #up 1'&'.
Pagina 2
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
Cererea
Cererea re!lect evoile1 #ori"ele1 puterea #e cumprare i pre!eri"ele
cosumatorilor. Pe pietele imobiliare1 cererea reprezita umarul #itr0u aumit
tip #e proprietate petru care se mai!esta #orita petru cumparare sau
2cCiriere1 la #i!erite preturi1 pe o aumita piata1 2tr0u aumit iterval #e timp.
/aliza cererii are la baz i#eti!icarea utilizatorilor pote"iali 3cumprtori1
cCiriai4 petru care proprietatea evaluat prezit iteres.
F cazul propriet"ii ce reprezit obiectul acestui raport1 aaliza cererii are
la baz cererea prezet pe pia" petru apartamete cu #oua camere. /aliza
cererii #e proprietati rezi#etiale i zoa %o#er se poate e!ectua pri
i#eti!icarea societ"ilor comerciale si persoaelor !izice care ar putea avea u
asemeea tip #e cerere:
1. Persoae !izice0 !amilii cu 2 sau 3 membri0 care #oresc s 2i scCimbe
locui"a ca urmare a re#ucerii umrului #e membrii #e !amilie1 sau
#i #ori"a #e a se muta #e la cas la apartamet1 sau care #oresc s
se mute 2tr0o zo mai liitit a oraului.
2. Persoae !izice strie a!late 2 cutare #e locui"e i care #oresc s
se stabileasc 2 oraul TimisoaraI
3. Persoae !izice care i0au v9#ut locui"a i #oresc sa acCizi"ioeze
alta proprietateI
4. Societ"i comerciale multia"ioale = ca locui" #e serviciuI
5. Stu#eti care #oresc sa icCirieze sau sa acCizitioeze o locuita.
Pe pia"a imobiliar1 cerere este mai ri#icata petru acest tip #e propriet"i1
acest tip #e proprietate apartamet cu #oua camere #ecoma#at !ii# mai puti
sesibila la situatia co-uctural a ecoomiei0 recesiue 3mo#alit"i #e !ia"are1
creterea pre"urilor4.
)omparativ perioa#a 2(1(02(121 ca# cererea era re#us #atorit !apului
c politica moetar a B6+ u 2cura-a cosumul1 i prezet situatia s-a
ameliorat #at !ii# !aptul ca acCizitioarea #e locuite este sustiuta #e
Pro,ramul prima casa si #e iceperea aului uiversitar.
Oferta
Oferta se re!er la #ispoibilitatea pro#usului imobiliar. F cazul pie"elor pe
care se trazac"ioeaz propriet"ile imobiliare1 o!erta reprezit totalitatea
#repturilor asupra propriet"ii #ispoibile petru v9zare sau 2cCiriere1 la #i!erite
pre"uri1 pe o aumit pia"1 2tr0o aumit perioa#1 2 situa"ia 2 care costurile
!or"ei #e muc i costurile #e pro#uc"ie rm9 costate.
Pagina 29
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
/partametele cu #oua camere #ecoma#ate sut v9#ute 2 ,eeral #e:
persoae !izice care #oresc s 2i scCimbe #omiciliul = 2 "ar sau 2
stritateI
persoae care au primit o moteireI
ca urmare a uui parta-I
pri e5ecutarea uor ,ara"ii bacareI
!amilii cu 3 sau 4 membri0 care #oresc s 2i scCimbe locui"a ca
urmare a creterii umrului #e membrii #e !amilie1 sau #i #ori"a
#e a se muta #e la apartamet la cas1 sau care #oresc s se mute
2tr0o zo mai liitit1 la sate.
F ve#erea aalizei o!ertei competitive sut cutate propriet"i imobiliare a
cror #imesiui1 utilizare1 zo ivel #e !iisare s !ie similare cu proprietatea
evaluat. 75iste"a o!ertei petru o aumit proprietate la u aumit momet1 la
u aumit pre" i u aumit loc i#ic ,ra#ul #e raritate a acestui tip #e
proprietate.
F zoa ultracetral1 apartametele vecCi cu #ou camere1 #e e5emplu1 s0
au v9#ut cu pre"uri cuprise 2tre 55.((( i $(.((( #e euro1 2 timp ce petru
acelai tip #e apartamete #i zoe mai slab cotate1 cum ar !i a,ului1 acestea G
au pre"uri cuprise 2tre 35.((( i 45.((( #e euro. F zoele Soarelui i .ipovei1
pre"urile sut cuprise 2tre 4(.((( i 5(.((( #e euro1 iar 2 Bucovia sut 2tre
42.((( i 52.((( #e euro. )omparativ1 la ivel a"ioal1 2 semestrul 1 #i 2(131
pre"ul me#iu #e trazac"ioare al apartametelor vecCi1 a !ost #e apro5imativ
6'6 euro;mp1 2 sc#ere cu apro5imativ 4(T !a #e perioa#a #e 2ceput a crizei E
i cu apro5imativ 215T mai mici comparativ aceea i perioa# #i 2(12. F F
/partamete i costructii oi:
Nr
Ca,ere
4u*rafata Ara/u-ui T.r.7ta- C.,*-e@
4tu/e7tesc
Ce7tra- 4teaua Ca-ea
4a;u-ui
A*. 1
ca,era
40 ,* 36.000 38.000 30.000 35.000 3<.000 &
A*. 3
ca,ere
60 ,* 40.000 39.000 50.000 60.000 43.000 40.000
A*. 3
ca,ere
80 ,* 60.000 56.000 65.000 90.000 53.000 55.000
/partamete i costructii vecCi:
Nr
Ca,ere
4u*rafata Ara/u-ui T.r.7ta- C.,*-e@
4tu/e7tesc
Ce7tra- 4teaua Ca-ea
4a;u-ui
A*. 1
ca,era
40 ,* 33.000 36.000 38.000 33.000 35.000 35.000
A*. 3
ca,ere
60 ,* 38.000 38.000 48.000 5<.000 41.000 3<.000
A*. 3
ca,ere
80 ,* 56.000 54.000 63.000 85.000 50.000 51.000
Pagina 2(
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
Se poate observa ca preturile la apartametele 2 costructii oi u
sut cu mult mai mari #ec9t cele a!late 2 imobilele vecCi. Desi aceste
#i!erete u sut e5a,erat #e semi!icative clietii pre!era acCizitioarea uui
imobil a!lat 2 costructie oua asta #eoarece preturile sut comparabile1
spatiile sut mai lar,i1 compartimetarea este ie#ita1 iar !iisa-ele sut
superioare.1 pe c9# la imobilele vecCi e!icieta izolatilor termice si !oice
este mai scazuta iar !iisa-ele u sut #e calitate superioara.
De remarcat este ca1 clietii pre!era acCizitia uui apartamet c9t mai
spatios1 cu supra!ata c9t mai ,eeroasa1 c9t mai coveabil ca pret1 cCiar #aca
aceasta 2seama variata acCizitiei 2 sta#iul semi!iisat 3t9mplarie termopa1
usa metalica1 utilitati 2 apartamet1 peretii tecuiti1 loc #e parcare sau ,ara-41
#eoarece preturile #e v9zare petru apartamete semi!iisate este #e 6((0
&(( euro;mp1 2 timp ce petru aparatmete super!iisate pretul 2cepe #e la
'(( euro;mp p9a la 1.1(( euro;mp.
)a o alta te#ita al acestui se,met rezi#etial sut zoele peri!erice
ale orasului sau localitatile #i ime#iata veciatate a orasului Timisoara ca :
Dumbravita1 NCiro#a1 Sa,1 Sacalaz1 Drsei1 %osita 6oua care prezita u ritm
alert #e #ezvoltare pri tras!ormarea tereurilor a,ricole i parcele petru
costructia #e case. +ata #e crestere ire,istrata pe acest se,met i ultimii
#oi ai a !ost #e peste 5(T tereurile vaza#u0se i uele zoe cu 2(
euro;mp1 2 altele la $5 euro;mp = totul 2 !uctie #e #ezvoltarea urbaistica
#esi preturile au scazut i comparative cu ivelul ma5im atis i perioa#a
2(($02((&.
Spre e5emplu1 u metru patrat #e tere 2 zoa )omple5ului Stu#etesc
sau )etrala se vi#e cu apro5imativ 1((015( euro1 2 /ra#ului1 Soarelui si
Niroc pretul poate ati,e 3(0&( euro;mp1 iar 2 Buziasului si )alea Sa,ului
preturile se situeaza 2tre 2(015( euro;mp.
Z.7a Pret tere7 F ,*
Ce7tra-
100&500 Eur.
U-tra Ce7tra-
400&800 Eur.
C.,*-e@ 4tu/e7tesc
100&500 Eur.
4.are-ui
60&100 Eur.
Ara/u-ui
50&150 Eur.
"ir.c
60&150 Eur.
4teaua
30&150 Eur.
Ca-ea 4a;u-ui
30&100 Eur.
%u+iasu-ui
30&100 Eur.
a,1.0ita
50&150 Eur.
u,1ra0ita
30&100 Eur.
"Gir./a
30&<0 Eur.
M.s7ita N.ua
16&35 Eur.
Te#ita ,eerala este #e a acCizitioa tereuri 2 primul r9# 2 scopul
costruirii #e asambluri rezi#etiale1 urmat #e tereurile cu #estiatie
potetiala petru spatii comerciale1 birouri1 si 2 ultimul r9# cele cu potetial
i#ustrial.
F cartierul %o#er s0au o!erit spre v9zare;v9#ut 2 perioa#a iauarie0
au,ust 2(13 u umr semi!icativ #e apartamete care au caracteristici similare
cu imobilul evaluat.
Pagina 2!
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
Pe pia"a imobiliara #i oraul Timioara au !ost i#eti!icate proprietati cu
caracteristici asemaatoare cu proprietatea evaluata1 i sut situate i zoa
%o#er. /lti !actori 2 !uc"ie #e care variaz pre"urile proprietatilor #e la u cartier
la altul sut: ,ra#ul #e poluare1 z,omotul i circula"ia1 #istata !ata #e cetrul
orasului1 #istata !ata #e mi-loacele #e trasport i comu1 #istata !ata #e scoli.
EcGi-i1ru- *ie8ei
Pia"a imobiliar a apartametelor cu #oua camere #ecoma#ate o cosi#er i
aceasta perioa#a ca !ii# i #ecli. /ceast pia" se caracterizeaz pri sta,area
cererii1 2so"it #e o suprao!ert relativ i o metiere a pre"urilor. D asemeea
tip #e pia" se umete *ia8a cu,*2r2t.ri-.r petru c ei sut cei care au avata-
pe aceast pia". F prezet1 cererea #e propriet"i imobiliare #e tip apartamete cu
2 camere 2 zoa peri!eric a localit"ii Timisoara este re#us comparativ cu o!erta.
O!erta petru acest tip #e propriet"i1 petru aceeai pia" este ri#icat. F me#ie1
timpul #e v9zare a uei ast!el #e propriet"i este #e 3 saptamai0 6 lui #e la
puerea 2 v9zare #at !ii# situa"ia ecoomic mo#ial si co#itiile #e !iatare.
*cepa# cu aul 2((' cererea #icteaz #irec"ia pie"ei imobiliare autoCtoe i
u o!erta. Pe !o#ul re#ucerii cererii1 pre"urile propriet"ilor imobiliare au o te#i"
#e sc#ere.
Dac 2 perioa#a 2(($02(('1 propriet"i imobiliare #e tip apartamet cu 2
camere s0a trazac"ioat la pre"uri 2tre $(.((( V i &(.((( V1 2 prezet valoarea
#e pia" a proprietatilor imobiliare #e tip apartamet cu 2 camere #i cartierul
%o#er se 2ca#reaz 2 itervalul 3'.((( = 55.((( V. /cest !eome este #atorat
!aptului c 2 aii ateriori cererea era ri#icat1 comparativ cu o!erta1 iar pia"a
imobiliar era ua a v9ztorilor1 acetia put9# sa 2i impu pre"ul pe pia".
F ceea ce privete cCiriile1 #ate !ii# circumsta"ele me#iului ecoomic #i
+om9ia1 aceste u s0au mo#i!icat1 2truc9t pote"ialii cumprtori #e propriet"i
imobiliare u au mai avut acces la !ia"are petru a acCizi"ioa propria locui"1
!ii# ast!el evoi"i s 2cCirieze. )Ciriile pe pia"a imobiliar #i Timisoara1 petru
acest tip #e proprietate1 se 2ca#reaz 2 itervalul 1&(V i 4((V1 i !uctie #otari1
localizare si mobilier.
/cest ,e #e propriet"i se 2cCiriaz itr0o perioa#a scurta #e timp1
e5puerea la icCiriere #ur9# apro5imativ 102 saptamai.
Pagina 2D
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
Ca*. 4 ANALIZA ATELOR 4I CONCLUZII
CEA MAI %UNA UTILIZARE &CM%U
)%BD este u cocept !u#ametal pe pi a"a i mobi l i ar !i i #
coturat #e !or"el e competi ti ve #e pe pi a"1 !or"e care
!u#ameteaz i val oarea #e pi a". Petru a esti ma val oarea #e
pi a"1 aal i za )%BD i#eti !i c cea mai pro!i tabi l util i zare
competi ti v 2 care poate !i pus propri etatea.
)ea mai bua utilizare a uei propriet"i imobiliare trebuie sa
2#eplieasc patru criterii. 7a trebuie sa !ie:
permisibil le,al
posibila !izic
!ezabila !iaciar
ma5im pro#uctiva
Practic1 "i9# cot #e tipul cl#irii si #e amplasarea acesteia1 cea mai
bua alterativa posibila petru activul aalizat este cea #e proprietate
imobiliara rezi#e "iala .
Ca*. 5 E!ALUAREA PROPRIET#$II IMO%ILIARE
Prezetul raport #e eval uare a propri et"i i i mobil i are are ca
scop #etermiarea val ori i #e pi a" a acestei a. Petru stabi l i rea
val ori i #e pi a" a propri et"i i i mobi l i are 2 cauz 1 si tuat 2
l ocal i tatea Dumbrvi "a1 -u#e"ul Ti mi 1 !ormat #i tere i cl #i re1
s0au !ol osi t #oua abor#ri 2 eval uare acceptate #e sta#ar#el e
/678/+1 precum i #e cel e i tera"i oale. /st!el1 abor#ri l e 2
eval uare uti li zate sut:
/bor#area pri meto#a compara"i i l or #i recte
/bor#area pri meto#a capi tal i zri i vei turi l or
7val uarea s0a !cut 2 co#i "ii l e #e"i eri i #reptul ui #e
propri etate compl et. 7tapel e parcurse 2 eval uarea propri et"ii
i mobi l i are au !ost:
Pagina 28
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
*#eti !i carea i i spec"i a propri et"ii 1 2 ca#rarea sa ca
ti p #e propri etateI
*#eti !i carea #repturi l or #e eval uatI
Stabi l i rea l i mi tel or i ipotezel or care stau l a baza
el aborri i proi ectel orI
De#ucerea i stabi l i rea co#i "i i l or l i mi tati veI
/al i za pi e"ei imobi li are speci !i ce 3cererea1 o!erta1
ecCi l ibrul pi e"ei 4I
Stabi l i rea cel ei mai bue uti li zri a propri et"i i
i mobi l i are.
Toate aceste etape au !ost parcurse aal i z9# cu ate"i e toate
i !orma"i i l e cul ese i i terpret9#u0l e #i puctul #e ve#ere al
eval uri i.
METOA COMPARA$IEI IRECTE
%eto#a compara"i ei #i recte uti l i zeaz procesul 2 care
estimarea val orii #e pi a" se !ace pri aal i zarea pi e"ei petru a
,si propri et"i si mi l are i compar9# apoi aceste propriet"i cu cea
#e eval uat. 7sti mril e cCi ri ei pe pi a"1 a costuri l or1 #epreci eri i si
al "i parametri i ai val ori i pot !i !cute pri al te meto#e #e eval uare1
!ol osi # teCi ci comparati ve. De mu l te ori 1 aceste el em e te
sut aal i zate 2 meto#a compara"i ei #i recte petru a #etermi a
corec"ii l e ce trebui e !cute l a pre"uri l e #e v9zare al e propri et"i l or
comparabi l e.
Premi sa ma-or a acestei meto#e este c val oarea #e pi a" a
uei propri et "i i mobil i are este 2 rel a"i e #i rect cu pre"uri l e uor
propri et"i competi ti ve i comparabi l e.
%eto#a compara"i ei #i recte este apl i cabi l l a toate tipuri l e #e
propri et"i i mobi li are c9# e5i st su!i ci ete trazac"i i recete1 cu
#ate si ,ure1 care s i #i ce caracteri stici l e val ori i sau te#i "el e #e
pe pi a".
Petru a asi ,ura cre#i bi l i tatea cocluzi i l or rezul tate #i
apl icarea meto#ei compara"i ei #i recte1 eval uatorul a veri !i cat #atel e
#e pia" ob"i ute i a co!rutat uel e #ate petru el imi area
erori l or. /u !ost cercetate cu ate"i e pre"uri l e1 #repturi l e #e
propri etate trasmi se1 co#i"i i l e #e !i a"are1 moti va"i i l e
v9ztori l or i cumprtori l or1 precum i #ata e!ectu ri i
trazac"ii l or. S0a aal i zat 2 #etal i u !iecare ampl asamet1 starea
!i zi c i !uc"ioal 1 precum i caracteristi cil e ecoomice.
Pagina 29
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
Proce#ura #e eval uare cost 2 :
)ercetare pi e"ei petru a ob"i e i !orma"i i #espre trazac"i i #e
propri et"i imobi l i are ce sut si mi l are cu propri etatea eval uat 2
ceea ce pri vete tipul #e propri etate1 #ata v9zrii 1 #i mesi ui l e1
l ocal i zarea i zoareI
8eri !i carea i !orm a"i i l or pri co!i rmarea ca #atel e ob"i ute sut
real e i corecte i c trazac"i i l e au !ost obi ecti veI
/l e,erea uor cri teri i #e compara"i e rel evate i el aborarea uei
aali ze comparati ve pe !i ecare cri teri uI
)ompararea propri et"i l or comparabi l e cu propri etatea eval uat1
uti l i z9# el emetel e #e compara"i e i a-ustarea a#ecvat a
pre"ului #e v9zare a !i ecrei propri et"i comparabil e sau1 #ac
u este posibi l compararea1 se trece l a el i mi area #i cate,ori a
comparabi l el orI
/al i za rezul tatel or eval uri i i stabi l i rea uei val ori sau o mar-
#e valori . Ftr0o pi a" i stabi l i !oarte #i ami c1 o mar- #e
val ori poate !i o cocl uzi e mai bu #ec9t o si ,ur val oare.
Petru a real i za o compara"i e 2 tre o propri etate comparabi l
v9#ut i propri etatea eval uat1 va trebui s se i a 2 cosi #erare
posi bil e corec"i i bazate pe #i !ere"el e #itre el emetel e #e
compara"i e. )orec"i i l e pot !l uctua 2 !uc"i e #e #i !ere"el e 2 tre
!i ecare el emet comparat. Se vor apl i ca meto#e cati tati ve i ;sau
cal itati ve pe tru aal i zarea #i !ere"el or i esti marea corec"ii l or.
Criteriile de com!araie ce stau l a baza apl icri i acestei
meto#e1 ecesare petru i#eti !i carea #i!ere"el or 2 tre propri et"i1
sut:
#repturi l e #e propri etate tra smise 3propri etate 2 cCi ri at sau
u4I
co#i "ii l e #e !i a"are 3pl ata casC1 cre#i te1 etc.4I
co#i "ii l e #e v9zare 3l a val oarea #e pi a" sau u1 #i #i !eri te
moti ve4I
co#i "ii l e pi e"ei 3#i !ere "a 2 tre mometel e trazac"ii l or4I
l ocal i zarea 3vari a"i i al e val ori i #atorate ampl as ri i 2 zo4I
caracteri stici l e !i zice 3#i mesi ui l e cl #i ri i 1 tereul ui 1 cal i tate1
v9rsta1 etc.4I
caracteri sti cil e ecoom ice 3l a propri et"il e a#uctoare
#e pro!it4I
posi bil i tatea #e uti l i zare 3cea e5isteta sau )%BD4I
compoetel e o0i mobi l i are al e val ori i 3mobi l i erul 1 i vetarul i
ecCipametel e e5i stete 2 cl#i re4.
*strumetul #e l ucru petru e!ectuarea corec"ii l or este ,ri l a
#atel or #e pi a"a1 reprezetat #e u tabl ou ce are pe ori zotal
l i i il e el emetel or #e compara"i e1 pe verti cal av9# col oael e ce
reprezi t proprietatea eval uat i propri et"il e comparabi l e.
Pagina '
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
/pl i carea meto#ei a !ost !aci l i tat #e i!orma"i i l e !uri zate #e
a,e"ii l e imobi l i are1 si te0uri Web speci ali zate 3WWW. i m obi l i are.r o 1
WWW.romimo.ro 4 i zi arel e Publ i Ti m1 /,e #a1 Bu rsa care prezi t
i !orma"i i pri vi # o!erte #e propri et"i i mobi l i are simi l are 2 zoa
aali zat.
S0au aal i zat propri et"il e comparabil e petru a #etermi a
#ac acestea au caracteri stici i !eri oare1 superi oare sau si mi l are
!a" #e proprietatea aal i zat. Trebui e preci zat c pre"uri l e
propri et"i l or i mobi l i are #i zoa aali zat sut i !l ue"ate 2
pri ci pal #e ampl asametul 2 zo1 vecCi mea i starea teCi ca a
i mobil ul ui 1 #otri l e1 comparti metarea1 supra!a"a uti l i
amea-ri l e #e care #ispue aceasta.
Datel e compl ete pri vi # propri et"i l e i tra zac"ii l e e!ectuate
sut prezetate 2 coti uare1 2 !i el e teCi ce al e propri et "i l or
i mobi l i are cosi #erate comparabil e.
Bi5a teG7ic 2 7r. 1 petru comparabi l a 1
1 /#re sa Si mi o Ba ruti u
2 Pre " v9 zare 46.(( ( e u ro
3 Da ta *ul i e 2(13;Tra za cti e
4 S u p r a! at a u t i l a 6 ( m p
5 7ta- 3;4
6 )e tral a Termi ca 6u
$ / co str uc ti e bl oc 1'& &
& Gi i sa- e me#i i
' P r et ;mp ut i l $6$ 7u ro
1( )Ci ri e e s ti mata i zoa 2(( 025( 7uro
Bi5a teG7ic 2 7r. 3 petru comparabi l a 2
1 /#re sa Si mi o Ba ruti u
2 Pre " v9 zare 44.(( ( e u ro
3 Da ta /u, u st 2( (&;O!e r ta
4 S u p r a! at a u t i l a 5 $ m p
5 7ta- 4;4
6 )e tral a Termi ca Da
$ / co str uc ti e bl oc 1'& 4
& Gi i sa- e me#i i
' P r et ;mp ut i l $$27u ro
1( )Ci ri e e s ti mata i zoa 2(( 025( 7uro
Bi5a teG7ic 2 7r. 3 petru comparabi l a 3
1 /#re sa Si mi o Ba ruti u
2 Pre " v9 zare 45.(( ( e u ro
3 Da ta /u, u st 2( 13;O!e r ta
4 Supra ! a t a uti l a 5&15 mp
5 7ta- 2;4
6 )e tral a Termi ca Da
$ / co str uc ti e bl oc 1'& (
& Gi i sa- e me#i i
' P r et ;mp ut i l $6' 7u ro
1( )Ci ri e e s ti mata i zoa 2(( 025( 7uro
X)omparabilele sut prezetate i ae5e
Pagina 1
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
"RIL A ATEL O R E PIA $# PRO P RI ET #$ I I M O% ILI A RE RE ZI EN
$ IA LE A7a - i+a *e * ere cG i /e /a te
Element de comparatie Subiect Comparabila A
ap 2 Camere
Comparabila B
ap 2 Camere
Comparabila C
ap 2 Camere
Pret vanzare - Euro apartament -)&&& --&&& -.&&&
Pret vanzare - Euro / mp /)/ //2 /)*
Drept de proprietate integral int/=ral int/=ral int/=ral
Corectie & & &
Pret corectat -)&&& --&&& -.&&&
Conditii de finantare cash #a$B #a$B #a$B
Corectie & & &
Pret corectat -)&&& --&&& -.&&&
Conditii de vanzare independent in4/p/n4/nt in4/p/n4/nt in4/p/n4/nt
Corectie & & &
Pret corectat -)&&& --&&& -.&&&
Conditii de piata prezent tran2a#ti/ o0/rta o0/rta
Corectie (%) &0&&1 $.1 $.1
Corectie & $22&& $22.&
Pret corectat -)&&& -'2&& -2/.&
Localizare Barnutiu $imilar $imilar $imilar
Corectie & & &
Pret corectat -)&&& -'2&& -2/.&
Suprafata utila 58.28 !' (D (8,(
Diferenta Su 1,D2 <1,28 ',22
Corectie $'('* *(* $')'
Pret corectat --)2' -2/(* -2.2*
ta! " 9 2
Corectie $'&&& & $'&&&
Pret corectat -()2' -2/(* -'.2*
#echi$e %loc &'8( 1988 1989 198'
Corectie (%) &1 21 (1
Corectie & 2.. '2-2
Pret corectat -()2' -(.*( -22(/
)inisa!e $edii m/4ii m/4ii m/4ii
Corectie & & &
Pret corectat -()2' -(.*( -22(/
Centrala nu nu 4a nu
Corectie & $'&&& &
Pret corectat -()2' -2.*( -22(/
Nr #or/#tii 2 9 9
Corectie totala neta $2('* $'-&/ $2')(
Corectie totala neta (% din pv) $.3&-1 $(32&1 $-32'1
Corectie totala bruta 2('* -**( -((/
Corectie totala bruta (% din pv) .3&-1 '20'/1 ''02*1
Valoare proprietate (EURO) (prin rotunjire)
43,500
* urma aalizei se observ c proprietatea cu cel mai mare ,ra# #e
similaritate 3corectia totala bruta cea mai mica4 este proprietatea
comparabil 1. /st!el1 valoarea ob"iut pri aceast meto# este:
!c . , *=43.500 EURO ecGi0a - e 7t a 191.883 LEI
Pagina 2
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
)orec"i i l e apl i cate propri et"il or comparabi l e sut:
petru dre !turile de !ro!rie ta te u se i mpu corec"i i
#eoarece petru toate propri et"il e comparabil e #reptul #e
propri etate este i te,ral I
petru condiiile de finanare u se i mpu corec"i i #eoarece
toate propri et"i l e comparabi l e se v9# cu pl ata casCI
petru condiiile de '(nzare u se impu corec"i i #eoarece toate
propri et"i l e comparab il e au !ost tra zac"i oate #i rect #e l a
persoae !i zi ce1 !r a !i ecesar i terve"i a uei a,e"i i
i mobi l i areI
petru condiiile !ieei au !ost apl icate corecti i #e 5T petru
comparabi l el e 2 si 3 ava# i ve#ere ca aceste propri etati se a!l a
l istate ca si o!erte1 s0a cosi #er at ca i urma e,oci eri i #i recte
#i tre u poteti al cumparator si vazator se poate obti e o
sca#ere a pretul ui cu 5T #i val oarea li astata iiti alI
petru localizare u se i mpu corecti i #eoarece l ocati i l e sut
simi l are petru toate propri etati l e comparabi l eI
petru su!ra fa a util s0a l uat 2 calcul #i !ereta #e supra!a"
petru !iecare propri etate comparat 2 parte1 val oarea corec"i i l or
!i i # #at #e #i !ere"a #e metri i ptra"i i mul"i t cu val oarea;mp
a!eret !i ecarei l oca"ii I
petru eta# se i mpu corec"i i petru comparabil a 1 si comparabi l a
3. Di stu#iul #atelor #e piata s0a cosatat ca o!ertele petru apartamete
situate la ultimul eta- sut cu 1(((015(( 7 mai mici #ecat o!ertele petru
apartamete situate la eta-e iterme#iare. /m cosi#erat o corectie #e 1(((
euroI
petru 'ec him e bloc se i mpu corecti i petru comparabi l el e 2 si
3 #e 2T respecti v 3T cosi #erate i !eri oareI
petru gradul de finisare u se i mpu corecti i 1 toate
propri etati l e ava# ,ra# me#iu #e !i isareI
petru centrala termica se i mpue corecti e petru comparabi l a
21 si ,ura care #eti atoare. )orecti a reprezi ta costul esti m at
petru motarea acestor ti p #e i stal ati iI
Pagina
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
F urma aal i zei pe perecCi #e #ate #i ,ri l a #atel or #e pi a"
al e propri et"il or comparabil e1 s0au ob "i ut val ori cupri se 2 tre
42&3$ euro i 43.6&1 euro.
/v9# 2 ve#ere caracteri sti cil e propri et"i i imobi l i are aal i zate1
ampl asam etul 2 zo 1 tereul a!eret imobi lul ui 1 starea propri et"ii
l a #ata i spec"i ei 1 sel ectm ca val oare #e pi a" val oarea #e 43.5((
euro corespuztoare comparabi l ei 11 #eoarece are cel e mai mi ci
corec"ii total e brute i prezi t cel mai mare ,ra# #e 2 cre#ere.
8al oarea esti mat #e eval uator petru propri etatea imobi li ar 2
cauz1 ob"i ut pri meto#a compara"i ei #i recte1 este #e 435(( euro.
.a #ata eval u ri i 1 euro E 4.4111 l ei .
!a-.area *r.*riet28ii i,.1i-iare> c.7f.r, a1.r/2rii
*ri7
,et./a c.,*ara8ii-.r /irecte este 9
43.500 EURO sau 191.883 RON
Pagina 9
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
METOA CAPITALIZ#RII !ENITURILOR
%eto#el e #e ra#amet cosi#er propri etatea ca o i vesti"i e
,eeratoare #e vei turi . Propri et"i l e i mobi l i are care ,eereaz
vei turi se acCi zi "i oeaz ca i vesti "ii 1 i ar #i puct #e ve#ere al
i vesti torului 1 capaci tatea #e a pro#uce pro!i t este u el emet
ese"i al care i !l ue"eaz val oarea propri et"ii . D i vesti tor care
cumpr o propri etate i mobi l i ar care ,eereaz vei turi 1 scCimb 2
!apt o sum prezet #e bai petru #reptul #e a pri mi c9ti,uri i
vi i tor.
%eto#el e #e eval uare bazate pe capi tal i zarea ; actual i zarea
c9ti ,uri lor costau 2 teCi ci i !ormul e matematice !olosite #e
eval uatori petru aal i za capaci t"i i bee!i ci are a uei propri et"i
i mobil i are1 care tras!orm c9ti ,uri l e vii toare 2 val ori prezete.
Pri ci piul abor# ri i previ zi oal e este !u#ametal petru meto#el e
#e ra#amet. Ftruc9t val oarea rezul t #i ateptri l e,ate #e
c9ti ,uri l e care pot !i ob"i ute 2 vii tor1 val oarea este #e!i i t ca
suma prezet a #reptului #e a ob"i e c9ti ,uri 2 vi i tor. Toate
meto#el e #e ra#amet 2 cearc s previ zi oeze !lu5uri l e vi i toare i
s #eterm i e val oarea prezet a acestora. /ceste meto#e i mpl ic
pe #e o parte ati ciparea !lu5uri lor vi i toare i pe #e al t parte
sel ectarea uei rate #e actua*i zare ; capi ta*i zare1 care re!l ect
impli ci t mo#el ul #e evol u"i e sau scCi mbarea atici pat 2 evol u"i a
vei turi l or.
TeCi ci l e #e actual i zare ; capi tal i zare uti li zate 2 eval uarea
propri et"i i trebui e s re!l ecte !aptul c evol u"i a e!ecti va a
vei turi l or1 a cCel tui el i l or1 a val ori i propri et"i i poate s !i e #i !eri t
!at #e cea atici pat ii "i al #e i vesti tori l a #ata eval u ri i .
/pl i carea meto#el or #e ra#amet presupue ca obi ecti vul !ial
al i vesti torul ui este acel a #e a ob"i e u c9ti , care s #epeasc
i vesti "i a !cut i i "i al . )9ti ,ul total ateptat #e ivesti tor cost
2 recuperarea i te,ral a sumei i vesti te i ob"i erea uui pro!i t
sau recompesa supl imetar.
%surarea acestor c9ti ,uri se !ace 2 pri ci pal sub !orm a
ra#ametul ui ateptat sau a ratei #e !ructi !i care. +atel e #e
!ructi !i care pot !i rate #e capi tal i zare1 bazate pe c9ti ,uri i rate #e
actual i zare1 a!erete costuril or.
%eto#el e #e ra#amet cupri # o cate,ori e #e meto#e bazate
pe capi tal i zarea vei turi l or i o al t cate,ori e #e meto#e bazate pe
actual i zarea !l u5uri l or.
)api tal i zarea #i rect este o meto# !ol osi t petru
tras!orm area i vel ul ui esti mat al vei tul ui et ateptat 2 tr0u
i #i cator #e val oare a propri et"i i . Tras!ormarea se !ace !i e pri
Pagina (
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
#i vi zarea c9ti ,ul ui estimat pri tr0o rat #e capitali zare1 !i e pri tr0
u !actor corespuztor #e mul ti pl icare 3i versul ratei #e
capi tali zare4.
)9ti,ul l uat 2 cosi #erare este 2 mo# cure t c9ti ,ul
pro,ozat petru aul urmtor. +ata #e capi tal i zare reprezi t
rel a"i a #i tre c9ti , i val oare1 rel a"i e acceptat pe pi a"1 i rezul t
#i tr0o aali z comparati v a v9zril or #e propri et"i comparabi l e.
%eto#a capi tali zri i vei tul ui este bazat pe acel eai pri ci pi i
care se apl ic i 2 al te abor#ri al e eval uri i . F parti cul ar1 se
spri -i pe prici pi ul ati ci prii 1 !olosi # procese care cosi #er
val oarea prezet a bee!i cii l or vii toare atici pate. *mporta"a
teCi ci i capi tali zri i vei turi l or are l a baz capaci tatea propri et"il or
3cumprate i;sau v9#ute4 #e a ,eera c9ti ,uri vi i toare.
F acest capi tol se va #etermi a val oarea propri et"i i imobi l i are
pri metoda ca!italizrii directe a 'eniturilor.
!e7itu- 1rut *.te7 8ia - H! %PI reprezi t veitul total ,eerat
#e propri etatea imobi l i ar 2 co#i "i i l e #e uti l i zare ma5i m.
O!erte i cCi ri ere l a #ata #e (6. /u,ust 2(13:
6 r ) a m e
re
P o a S u p r a! at
a
;mp
P r et i cC i r
i ere
7u ro;l u a
Do tari
2 Ta Me *o e scu 5( 2(( %o bi l at1 uti l at1 e t a- 6;&
2 .u,o- u l ui 6( 2(( %o bi l at1 e t a- 3 ; 4
2 Baruti u 6( 1&( Dti l at1 eta - 4 ; 4
2 Bauti u 65 25( %o bi l at1 #otari 1 e t a- 2 ;
4
)o!orm #atelor #e pi ata am stabi l i t o cCi ri e #e 300 Eur.F-u7a
petru propri etatea supusa eval uari i.
!%P = 300 eur. F -u72 @ 13 -u7i = 3.400 eur. F a7
!e7itu- 1rut efecti0 H!%EI este ve itul a tici pat1 rezul tat #i
toate !ormel e #e e5pl oatare a propri et"i i imobi li are1 a-ustat cu
pi er#eri l e a!erete ,ra#ul ui #e eocupare.
8B7 E 8BP 0 pi er#eri pri eocupare
Se cosi #er c gradul de neocu!are 2 cazul l ocui "ei
ui !ami l i al e este #e 1 l u pe a.
!%E=3.400 eur.Fa7 ) 300 eur.F-u7 2 @ 1 -u72 = 3.300 eur.Fa7
Pagina !
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
!e7itu- 7et /i7 e@*-.ata re H!NE I> reprezi t suma ce
rm9e l a #ispozi "i a propri etarul ui i urma e5ploatri i propri et"ii
sal e i mobil i are pri 2 cCi ri ere1 i se ob"i e pri #e#ucerea #i ve itul
brut e!ecti v a cCel tui el i l or suportate #e propri etar.
867 E 8B7 = )Cel tui el i 3 !i 5e Q vari abi l e4
Cheltuielile care se #e#uc #i vei turi sut:
)Cel tui el i !i 5e care u se mo#i !i c cu ,ra#ul #e ocupare:
0 impozit pe cl #i ri I
0 ta5e pe tereI
0 prim e #e asi,urareI
)Cel tui el i vari abi l e:
cCel tui el i #e maa,emetI
cCel tui el i #e repara"i i i 2 tre"i ere.
Petru i mobil ul aal i zat1 cCel tui eli l e #e e5pl oatare total e
suportate #e propri etar i recuoscute #e pi a" reprezi t cca. 1( T
#i 8B7 3vei tul brut e!ecti v4.
!NE = 3.300 eur. F a7 ) 330 eur. F a7 = 1980 eur. F a7
!a-.area ca*ita-i+at2 H!I este raportul #i tre vei tul et
e!ecti v i rata #e capi tal izare.
8E 867 ; rata #e capi tal i zare 3c4
Rata de ca!ita lizare trebui e s !i e 2 cocor#a" cu ti pul #e
veit vii tor ati ci pat i #etermi at #i v9zri l e e!ecti ve #e pe
pi a".
+ata #e capitali zare al eas1 pre"uri l e e!ecti ve #e v9zare
practi cate petru i mobil e comparabi l e1 pe pi a"a li ber sut #etali ate
2 tabel ul al turat:
Pagina D
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
Determ i area #e pe pi a" a ratei #e capi tal i zare petru Locuin
unifamilial de ti! a!artament:
L.cui78e u7ifa,i-ia-e 1 3 3 4 5
PRE $ ! J NZ ARE HKI 46.000 48.000 55.000 40.000 <0.000
)C i r i e po te " i a l brut l u a 2((1(( 22(1(( 25(1(( 1&(1(( 35(1((
8BP a ua l 2.4((1(( 2.64(1(( 3.(((1(( 2.16(1(( 4.2((1((
8B 7
,ra# e ocu p are 31 l u ; a
2.2((1(( 2.42(1(( 2.$5(1(( 1.'&(1(( 3.&5(1((
)Ce l t u i e l i 1(T 22(1(( 2421(( 2$51(( 1'&1(( 3&51((
867 1.'&(1(( 2.1$&1(( 2.4$51(( 1.$&21(( 3.4651((
+ata #e capi tal i zare E867;8 (1(43(4 (1(453& (1(45(( (1(4455 (1(4'5(
4e-ect2, . rata /e ca*ita-i+are ,e/ie C = 0>045
)etral i z9# #atel e1ob"i em :
!a-.area *r.*riet28ii i,.1i-iare> c.7f.r, ,et./ei ca*ita-i+2rii
0e7ituri-.r H,et./a /e ra7/a, e7tI -a /a ta e0a -u 2 rii> este 9
44.000 EURO sau 194.088 LEI
Met./a ca*ita-i+2rii /irecte
)Cirie37D+;lu4 2((1((
Supra!a" 3mp4 5&1((
)Ciria total ce poate !i ob"iut aual37D+4 2.4((1((
Pier#eri #i eocupare 2((1((
Pier#eri #i e2casarea veiturilor (1((
!%E 3.300>00
)heltuieli fi1e $$+,++
)Celtuielile proprietarului:
cu impozitul pe cl#ire i tere &(1((
cu asi,urarea locui"ei 3(1((
)heltuieli variabile $$+,++
+epara"ii i zu,rveli iterioare (1((
/locarea petru !o#ul #e rulmet imobil 11(1((
T.ta- cGe-tuie-i /e e@*-.atare 330>00
+ata cCeltuielilor #e e5ploatare3T4 1(1((T
!NE 1.980>00
+ata veitului et3T4 '(1((T
+ata #e capitalizare3T4 415(T
8aloare total 37D+4 44.(((1((
!ALOAREA E PIA$# E4TIMAT# HEURI 44.000>00
CUR4 %NR -a /ata /e 6 au;ust 3013 1 EUR=4>4111 RON
!ALOAREA E PIA$# E4TIMAT# HRONI 194.088>40
Pagina 8
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
RECONCILIEREA !ALORILOR
Ftr0u raport #e eval uare1 esti marea !i al a val ori i poate !i
e5pri mat !i e ca o si ,ur ci !r1 !i e ca u iterval #e val ori sau 2
ambel e mo#uri . Tra#i "i oal 1 o esti mare e5pri mat ca o si ,ur
val oare se umete esti mare puctual i reprezi t cea mai bua
esti mare a eval uatorul ui . 7sti marea puctual trebui e s !i e
rotu-i t1 ast!el 2 c9t ea s re!l ecte ,ra#ul #e preci zi e asoci at cu o
aum i t val oare.
Pri apl icarea cel or #oua meto#e #e eval uare au rezultat
urmtoarel e val ori:
Met./a uti-i+at 2
!a- . area es ti,at
2
He ur.I
!a-.ar ea
esti ,at2 H-e i
I %eto#a compara " i i l or #i recte 43.5(( 1'1.&&3
%eto#a capi tali z ri i vei turi l or 44.((( 1'4.(&&
Petru recocil i erea rezul tatelor s0a proce#at l a reve#erea
2 tre,i i eval u ri petru a avea si,ura"a c #atel e #ispoi bil e1
teCi ci l e aal i ti ce1 ra"i oametul i l o,i ca apl icat au co#us l a
-u#ec"i cosistete.
Datel e uti l i zate sut auteti ce1 perti ete i su!i ci ete1 !ii #
ob"i ute #i surse cosi #erate #e 2 cre#ere.
F aal i za i recoci l i erea rezul tatel or s0au avut 2 ve#ere
urmtoarel e pri ci pi i :
8al oarea este pre#ic"i eI
8al oarea este subi ecti vI
7val uarea este o comparareI
Ori etarea spre pi a"0 eval uarea trebui e s re!l ecte pi a"a.
?i 9# cot #e rezul tatel e ob"i ute pri cel e #oua meto#e #e
eval uare precum i #e a#ecvarea1 cal i tatea1 rel eva"a i cati tatea
#e i !orma"i i #e pe pi a" #e care s0a #i spus petru eval uarea
propri et"i i i mobil i are1 2 opi i a eval uatorul ui 1 0a-.area /e *ia82
este cea /eter, i7at2 *ri7 ,et./a c.,*ara 8ie i / irecte .
F cocl uzi e1 2 opi i a eval uatorul ui 1 val oarea #e pi a" esti mat l a
#ata eval uri i = (6 /u,ust 2(13 = petru propri etatea i mobi l i ar #e
ti p apartamet cu 2 camere #i l ocal i tatea Ti mi soara1 str. Simio
Barutiu Dorobati1 r. D 1&1 ap. 1'Timioara1 Timis. )G r. '2316;/1 este:
43.500 EURO sau 191.883 RON
Pagina 9
Raport de evaluare apartament Evaluator stagiar: Terec Calin
/e5e:
.ocalizare
75tras )G
)otract 8azare0cumparare
Goto locatie
+eleveu
)omparabile
ANEVAR. - Evaluarea proprietatilor imobiliare Stagiar: Terec Calin
Pagina 9'
Localizare Imobil pe Harta imi!oara
Pagina 91
ANEVAR. Evaluarea proprietilor imobiliare Stagiar: Terec Calin
.ocalizare
.ocalizare
Pagina
8
-
.. .,
ANEVAR -Evaiuarea prcprie!illilor imobi"iare Stagiar: Terec Calin
Extras Carte-Funcia ra

*
''
+r. cerere ...................
!r
,
lu
iu
n
a
a
.
. .. ..... .... .
J.
.
(f
..
'
.
f
.
;
.
D
.
.
t
.
-
-+C./
-nui... ...01.l234S........
u5
-
ll
&
"
5
6
.5

.
7
5

.5

.
8
.5*5
9)/C/:L D C-D-S7;: Sl .:BL/C/7-7 /<9B/L/-;- 7/</S
=7;-S D C-;7 ):+C/-;-
pentru
/+)9;<-;
Cartea funciar- cu nr.'2>&1?-
Co$una? #ra$ <unicipi u 7/</S9-;-
Str Sl</9+ B-;+ :7/: D9;9B-+7/* +r 0&8
-. .artea &-a
+r. +r. cadastral
Descrierea i$o%ilului Suprafa&> 9%serva&ii
crt.
in $o.
I.
>0'>5?=l= -parta$cntul nr. l' situai la et /# * co$ pus
din 2 ca$ere si dependinte cu 5*"8@ din parti
co$ une indivize si 2&?>12 $p.din teren cu
drept de folosinta.
cf.col. 1>5'2
B. .-;7- a
llaA
+r.
7nscrieri priviloare / a proprierate
9%servaBii
crL.
> C9D;- l9-+* nccasat* %un propriu
-cu$parare* nr &8""(?2005
C. .artea a lil-a
+r.
lnscrieri privitoarc /a sarcini
9%servarii
crt.
Certifiedprez.entuloxtfllS corospunde inttu totul cupoli'ide in !l"oadineartea funoar# $f'i"Jnalip, astratdl e.c%est &lrou.
.rezcntul oCtras de earto funclari poate fi u:iizat* confor$ cororii* /a
.%%%%% %% %%%%%%% %%%%%% %%% %%%%%% %%%%%%%%%%% %% %%%%%%%%%%%%%%%%%%%% %%%%%%%%%. . ..',',. .................. ..I.(%.')*.%%.--.-.+......
..... .........
fl nu csto vala%ll la 7ncheierca actolor autontlfloeate de D.5tarul pu%lic.
sa ac,ltat te.ritulde .... ....................... lef. princht8tannr, .%l,r,;..0E '... l-....pen* se(clulde
pu&licitato not%Jrtaltl cu
eodFD/ nr. .&02 6> % >C GH/G
-sistent-G gistrator* &v
.
/9+
/
..
'+
t7&&tor
.. .*..
1r
tent *.g&
0
; 1
.....A*
....
Pagina
9
'//
Pagina
9
. -
ANEVAR -Evaluarea propriefilplor imobi/iare Abso/vent: Cilfillin Ionescu
intre sn%se$natii
2. B-C/#-+ S7#-+* cu do$iciliulto 7i$i oara* Str. Si$ion Biirnupu* %i.Dl8*
et."* ap.&'* !ud. 7i$i* identificat prin C/ seria 7< or. &000(8 cli%entli de .oL
7i$iIoara /a data de 21.&0.&''' avand C+. &5>0>0&>5"("( sofia B-C/#-+
D;-J/D7-* cu do$iciliul to 7i$i oara* Str. Si$ion Blirnufiu* %LDllK* ap.&'* !ud.
7i$i* identificatii prin Bl serill J7 nr."(880" eli%erat de .ol. 7i$i oara /a data
de
&1.0".&''1 avand C+. 258&&&">5"(20*in calitale de vanzlitori. --5-5-----5-55--5--5-
2. C9D;- D9-+* cu do$iciliul in <ara$ure* ;o$ania* identificat prin
pa aport nr. 01(>250> eli%erat de autoritiifile <ara$ur/a data de >0.0'..2002*
avand C+. &((&&0(2"&1(>*to calitate de cu$parlltor* a intervenit ur$iitorul
Su%se$natll vKinziitori B-C/#-+ S7#-+ sofia B-CD#-+ D;-JBD73,
vinde$ intreg dreptul de proprietate privind i$o%ihtl constand in aparta$entul nr.
&'. situat /a eta!ul /#* co$pos din 2 ca$ere si dependinte cu 5*"8@ din p.c.i. si
2&&>12 $p. din teren cu drept de folosintli* inscris to C) individual nr. '2>&1?-
7i$isoara* en nr. cadastral >0'>5?=l=* C) colectiv 1>5'2* situat ad$inistrativ in
7i$isoara.S.B-rnntiu BDoro%anti3* D&8. !ud.7i$is* nn$itului C9D;- l9-+.
.refnl vanzlirii este de >".200 nr Btreizec ipatru$iidouasnteeuroH*
echivalcnt a &.2>(.5'5."00 Lei Bun$iliarddouasutetreizeci i
apte$ilioanecincisnte nouazeci icinci$iipatrusutelei3 calculat /a cursuKB+; de &
:; 4 >1.&8( lei* din data se$drii preCentului contract* din care su$a de '.000
ur Bnouii$iieu7o3*vor fi ac%itati de ciitre cu$pariitor din contri%utie proprie prin
contul #9LLSB-+L ;9<-+/- S-* ur$and ca difcrenta de prct de 25.200
ur Bdouii(.eei icind$ii doulisuteeuro3 sii fie achitaKi din creditul %ancar acordat
cu$parlitorului de clitre #9LLSB-+L ;9<-+/- S.-.* pref to su$ii de
>".200 l5ur Btreizec ipatru$ii doulisuteeuro3 ce se va achita integral din
contul cu$piir-torului deschis /a #olMs%anM ;o$ania S.-. Sucursala
7i$isoara* in ter$en de &0 BzeceH nle locrlitoare de la data se$nlirii
prezentului contract* to %aza creditului contractat de
clitre cu$parltor /a aceastii %audi5.-*.--.*------ --- - -
----
.. ... +++-+-
tn cazn& in care cu$piFriitorul nu achitii pretnl sta%ilit Ia data stipulata in
prezcntul contract* conhAactul este re-$lvit de drept. farl so$atic san punere to
littilrzicre* prezcnta clauza fiind un pact co$lsoriu de eel $aiinalt gr.&.d.
/$o%ilul a for$at %un co$un al viFndtorilor* do%aodit de ac tia prin
cu$piirare* aa cu$ re5r.ultli din CItrasul de carte funci.ara aneCat* care face parte
integrantii din prezentul act* se vindc ti%er de sarcini* nu a fost scos din circuitul
ANEVAR - Evaluarea proprietCiplor
imobiliare
Absolvent: CatCilin 'onescu
Pagina()
civil* ftind $ depNna proprietate i posesiune $ $od legal* nu fonneaza o%iectul
unui litigiu* fiind /a zi cu plata taCelor i itnpozitelor clitre stat* precu$ ia taCelor
datorate -sociatiei de .roprietari* aa cu$ rezultli din adeverinta prevazutli de
9.J. nr. 85?200& Ii garantli$ pe co$parator contra oncliror evictfuni totaKe san
partiale* Cilt i i$potriva viciilor aseunse ale i$o%ilului* in condifille aOrt.&>>( Cod
CiviD..-%%;-;--- -%-%-%----%%---% %--%--%%--%%-- - .,---- -- ---4--- --.,...
Su%se$nafii vanzlitori declara$ su% s2nctiunea prevlKzuti de art.5rO&5 a5%6
Cod .enal* ca i$o%ilul de $ai sus nu a $ru fost vandot* donat sau ipoi5ecat in
favoarea altei persoane fizice sao !oridice i nu a$ $c%eiat conventii sau
antecontracte de vanzare co$parare privind acest i$o%ii eu alte persoane fizice sau
!uridiee i i$o%ilul $ai sus deserts* nu constituie o%iectul nici onoi contract de
inchiriere* co$odat sau sediu social a& vreunei societiifi.-55--5--5-5-----55-5-----55-5--P-55 PP
Cu$piiriitorul intra in stlipanirea de fapt a i$o%ilului /a data de 2".11.21>5
i $ stlipanirea de drept a i$o%ilului incepaud cu data se$nlirii prezentuini act*
fiind autorizat sa ceara inta%ularea dreptului de proprietate pe nu$ele lai $ cart.$
funciarli..-5-- --.PPP *P-*-*-5---55---5-..*-5-5-5--5---5*--- - --P--*--*---.*----5*--
Su%se$natul C9D;- l9-+* en do$iciliuD in <ara$ur* ;o$ania* decllir
eli sunt necaslitorlt i cu$par eu titlu de %un propriu* i$o%ilul descris $ai sus* cu
pretul de >".200 ur Btreizeci ipatru$iidoulisuteeuro3* echivalent a &.2>(.5'5."00
Lei Bun$iliarddouasutetreizec i apte$ilioanecincisutenouazeci icinci$iipatru
sutelei3 calculat /a cursuKB+; del :; 4 >1.&8( lei* din data se$niirii prezentului
contract* din care so$a de '.000 ur Bnoua$iieuro3* va fi ac%itatii de ciitre $ine
din contri%utie proprie prin eontul #9LLSB-+L ;9<-+/- S-* ur$and ca
diferenta de pret de 25.200 ur Bdouazeci icinci$iidouasuteeuro3 sa fie aehitatii.
din creditul %ancar acordat $ie de clitre #9LLSB-+L ;9<-.lG/KGD- S.-.* pret in
su$ii de >".200 ur Btreizeci ipatru$iidoullsuteenro3 ce se va ac%ita integral din
contul $eu desc%is /a #olMs%anM ;o$ania S.-. Sueursala 7i$isoara* in ter$en
de &0 Bzcce3 zile lucriitoare de /a data sc$niirii pre-.*Oentului contract* $ %aza
creditului
contractat de ciitre $ine /a aceastii %aneli.. -5---55--5----*5-5--.--5--55-- -5--5-
Su%se$natul cu$parlitor declar eli a$ cuno tinti de situapa de fapt ide
drcpt a i$o%ilului* aa cu$ rezulta din actcle aneCate i sunt de acord cu toate
chiuzele inserate in prezentul act. 7otodata* declar eli a$ cunoItin&&i de dispozit!ile
legalprivind o%ligapa lnregistrarii /a .ri$liria <unicipiului 7i$i oara a
transferlFlui dreptuDui de proprietate asupra itno%ilnlui de $ai sus..E.....**---*---*-5P-
Su%se$natele plirti contractante* declara$ eli ave$ cuno tinde di pozipile
Legii nr.8(?&''" cu privire /a co$%aterea evaziunii fiscale* /n sensuK ca pref:/
declarat este eel real* in vederea sta%ilirii taCelor de autentificare i de onorariu a
prezentului contract* precu$ ide prevederile art.1 din 9:. .J. nr.&2?&''8*
confor$ ciil5eia este nula viinzarea prin care piirfile se iGuteleg printr-un act
ascuns sa se pliiteasi5a on pret $ai $aGre decat eel declarnt in actul autentie* /n
acest c5 z*atat actul atdentic eat i eel ascuns sunt nule* declarand -totodatii eli
nu a$ $cheiat
contractuKprin inter$edin/ unci agenfii itno%iliare.. .*-.*.*---*-..*.*
Su%se$natelc piirti contractante declari$ cil ave$ cuno tinta de dispozi iie
Legii Klr. 151?2102 privind prevenirea i sanctionarea spliliirii %aniior* notaruK
pu%lic ce instru$enteaza prezentul act ne-a pus in vcderc aceste prevederi legale*
drept pentru care sunte$ de acord sii incheie$ prezentul act in conditille arltate
.ANEVAR -E*+*"ucuea proprietaplor imobiliare Absolvent: Catalin 'onescu
Pa,
-na(.
.
.
.. G
' ... .
..
"ontract #anzare$cum
$aisus.------ -------- ---- ---------------- -------
Su%se$natele pilrti sunte$ de acord ca notarul pu%lic sa solicite /a -+C./*
efectuarea operatiunilor ce privesc trans$iterea proprietiitii potrivit prezentului
inserts* autorizandu-& in acest sens prin prezentul act -.*.------
Sn%se$natele p rti* declara$ eli inainte de se$narea adului* a$ citit
personal coprinsul ace. tuia* constatiind cii el corespunde vointei i conditiilor
sta%ilite de noi.--------------------
---------------- 7aCele perfec rti prezentului act sunt in sarcina
cu$piiriitorului..
.rezentul Gact a fost redactat i procesat in # BIBSe3 eCe$plare astiizi* data
autentificllrii* 25.05.2005* Ii se$nat de piirti /a sediuD %iincii* dupii citirea
acestuia* din care " Bpatru3 eCe$plare se eli%ercazii piirtiDor..
#anziitori
B-C/#-+ S7#-+
Co$parator
C$D
B-C/#-+ D;-JN/7-
I . '
r ,'+,
G G
.,. I .' , I
I, ' /' %I ,.,. I
G
...
.. . ..+ +.
G ..
G K

A* ..* Q*A.A.
G* f l G /
' I
I I
'++
.*..
/
..
+
.
ANEVAR -EVa"uarea pcprieti!l$i"co/ imobi"iare Ab.soivent: Ciltillinlonescu
Pag-na
92
PPP
;9<-+/-
B/;9:L +97-;:$ .:B:C
8-na-#alentina CL-/CD8
7 olllGll*str.p. -ug..acha nr.1* et./D*ap.2>.
0el0251?">>&&(
Operator de dtlte cu c:ar (tr p r!on"2""# n"r" 2251
i+C/D;R D -7.D7KG/(/)DC-; +;. &0'(
-nul 200I Luoa $ai ,iSo 25
io fata $ea -na-#alenti.na CL-/C/*notar pu%lic* s-au preuntat5
&. B-C/#-+ S7T-+* cu do$ic5iliul in 7i$ oar-a* Str. Si$ion.EBPlirn.u..t.*l.-u*
%LDl8* et."* ap. l.'* !ud. 7i$i* identi5ficat prin CD seria 7< nr. &000(8 eli%erata de
.ol 7 oara /a data de 21.&0.&K&K&' avilnd C+. &5>0>0&>5"("(*/n na$e propriuE
2.B-C/#-+ D;-J/D7-* U5u do$iciliul in 7i$ oara* Str. Si$ion BK
rnutiu* %i.D&8* ap.&'* !ud. 0i7idtntificatil prin B/ scria J7 or. "(880" eli%e.rat
de .oL 7i$iVoara la data de &1.0".&''1 av5ind C+. 258&&&">5"(20*in no$e
propriu-.. 5--5-
>. C9D;- D9-+* cu do$iciliol in <ara$ure** ;o$ania* ide.ntificat prin
paIaport nr.01(>250> eli%erat de autorit-tile <ara$ure* /a data de >0.0'.2002*
av5ind C89 &((&&0(2"&1(>* tn uu$e proprio.
care* dupii ce au citit actul au consi$tit /a *.A-u-5t-en-tiO-5.fi5O5eaErEeaEpErEe-5-5t-en-tu5-Olni5-inOO-s-cns Ac-*-5-i-au
se$nat toate eCc$plarele. .re5tentul act conpne uo na$llr deE aneCe.
Wo te$eiul art. 8* lit. % din Legea nr.>1&&''5 S DCL-;- -:7+7lC
.;,+G ruL f+SC;/S.
Se autentificii prezentul insEcEn..*s. tP-n-c-e-re-re-5apa5-rtD-5c.55-Elor EE
s-a taCat cu &(.815.000 lei* (0@ taCi ti$%$ notarial tn su$a de&2.505.500
lei eu chiL nr. .!0lrl !0 12" ?2005 p s-a achitat taCa de 5.>5'.500 lei
repreX..tnt5ind >0@ din valoarea taCei de ti$%ru notarial cod ./ 01* en cltit.
or. >5>Y.5> !"# $ &2005.
s-a percepnt onora--n .-u-O-l-Od-e&-O5O52-55.05552 .05500P&-5-eiP-c-u-BP)P-n-r-. er-O-5--O5&2OO005P----
s-a taCat ti$%ru !udiciar /n valoare de S9.999 lei.. EO
-.liC-7 7/<S;: D:9/C/-;
/+ #-L9-;
%0). coo L/
+97-; .:B:C*
-n2-#alentina CL-/C/
D303
&5+-T-
SE(8:0;<3
ANEVAR. Evaluarea proprietilor imobiliare Absolvent: Ctlin *onescu
Pagina
9
+eleveu
Dormitor
su=16,32 mp
baia su=4,20
mp
hol
su=1,48 mp
bucatarie
antreu su=6,98
mp
su=11,54 mp
Living su=1,6
mp
X+eleveul are caracter i!ormativ
Gata#e
/treu
.ivi, Dormitor
Bucatarie Baia
)omparabile vazare
2 ca4ere0 Eta5 inter4e#iar0 Pret Ne!ocia6il
Pret: -)0&&& EUR
3p. - ca7ere, => 7p utili, Si7ion ?arnutiu, eta@ -, confort 2, &alcon inc,is, a7ena@at, parc,et de le7n 7asi!, "ea7 ter7opan,
usa 7etalica, usi interioare noi, corpuri sanitare noi, calorifere sc,i7&ate. posi&il 7o&ilat, 9ret A#.... Eur. 0el. .BA.#>BCBD
starea i7o&ilului% ?una, incalzire% Incalzire centralizata, nu7ar ca7ere% -..., este &alcon, suprafata utila% =>...
Judet% Ti4i"
5ocalitate% Ti4i"oara
imi!oara, imi!
&partament !patio!, zona 'orobanti,
I'()4*+,0-,"
45.000 EUR
mo/i0icat in urma cu 5 ore
I7a"ini
3parta7ente 0i7isoara

1re0erate
RE"O2&+'&
ipare!te 1'3
&/re!a
$ara ;o$ania
%udet $imi!
&ocalitatea $imi!oara
'ona Doro%anti
'etalii
$ip contract (e vanzare
Cate)oria
Apartamente -
Apartamente 2 camere
Supra*ata utila 5>$Z
Pret "5.000 :;
&''5(0*50 ;9+
'e!criere
ID anunt% :AB82.-2C
Detalii
8r. ca7ere%-
Supr. utila%=> 7p
Co7parti7entare%se7ideco7andat
Confort%2
Eta@%9arter
8r. &ucatarii%2
8r. &Ei%2
8r. &alcoane%2 (inc,iseF
3n constructie%inainte de 2CC.
Structura rezistenta%&eton
0ip i7o&il%&loc de aparta7ente
<e"i7 inalti7e%9GAE
Suprafata construita%#. 7p
8r. "ara@e%---
8r. locuri parcare%---
imi!oara, imi!
'ecoman/at. - balcoane
43.000 EUR
mo/i0icat in urma cu ,0 ore
I7a"ini
3parta7ente 0i7isoara

1re0erate
RE"O2&+'&
ipare!te 1'3
&/re!a
$ara ;o$ania
%udet $imi!
&ocalitatea $imi!oara
'ona Doro%anti
'etalii
$ip contract (e vanzare
Cate)oria
Apartamente -
Apartamente 2 camere
Supra*ata utila 5"$Z
Starea imobilului Buna
+umar camere 2
Pret ">.000 :;
&'0(00*(0 ;9+
Balcon Cista
+umar nivele "
'e!criere
3parta7ent in Doro&antilor, - ca7ere, - &alcoane, =A 7p utili, deco7andat, 7o&ilat partial, "resie, faianta, parc,et,
ter7opane, usa 7etalica, A>.... Euro. 0el. .BAC--AD#=
"ontacteaza