1 Buletin Informativ nr.

1 (64) / 2009

Nr. 1 (64) / 2009
Editat de IROVAL CERCETRI N EVALUARE




2 Buletin Informativ nr. 1 (64) / 2009





3

4

7

8

9

16





CUPRINS

Cuvntul preedintelui
Hotrri ale Consiliului Director
Problem dat n sesiunea de acreditare
2008
Nota editorului
Recomandri pentru membrii
ANEVAR, privind activitatea de
evaluare n condiii de criz
Nouti

Colectivul de redacie:
Redactor ef: dr. ec. Sorin V. Stan
Ing. ec. drd. Adrian Vascu, MAA
Ing. ec. Doru Puiu Tiberiu
Adresa noastr:
Bucureti, str. Scrltescu, nr. 7, sector 1, cod 011158
Telefon/ fax IROVAL: 021 311 27 82
Telefon ANEVAR: 021 315 65 05; 021 315 65 64
Fax ANEVAR: 021 311 13 40
V stm permanent la dispoziie pentru a rspunde
oricror ntrebri legate de asociaie i ateptm
sugestiile dvs. pentru mbuntirea coninutului
Buletinului Informativ.
Adresm cititorilor notri invitaia de a participa la
exprimarea punctelor de vedere i opiniilor referitoare la
activitatea de evaluare.

















ISSN 1224 8967


Buletin Informativ nr. 1 (64) / 2009 3


Stimai Colegi,










































Cu cele mai sincere gnduri,
Adrian VASCU






4 Buletin Informativ nr. 1 (64) / 2009


HOTRRI ADOPTATE PRIN VOT ELECTRONIC
N PERIOADA OCTOMBRIE-NOIEMBRIE 2008
1. H 51 (E) Se aprob organigrama ANEVAR actualizat conform noii structuri a departamentelor.

2. H 52 (E) Se aprob modificarea taxei pentru seminariile online de la 100 RON la 130 RON.

3. H 53 (E) Se aprob forma i coninutul machetei pentru parafa unic, valabil pentru toate
seciunile.

HOTRRILE ADOPTATE N EDINA CONSILIULUI DIRECTOR
DIN DATA DE 17 DECEMBRIE 2008

n edina Consiliului Director din data de 17 decembrie 2008 de la Bucureti, au fost adoptate
urmtoarele hotrri:
1. H 54 Se aprob Referatul Comisiei de Etic i Disciplin referitor la sancionarea cu
excluderea din asociaie a evaluatoarei CHIRIL ADELAIDA ADRIANA.
2. H 55 - Se aprob Referatul Comisiei de Etic i Disciplin referitor la sancionarea cu
suspendarea calitii de membru pe timp de 12 luni a evaluatorului GHEORGHE
CONSTANTIN.
3. H 56 Se aprob Referatul Comisiei de Etic i Disciplin referitor la sancionarea cu
excluderea din asociaie a evaluatoarei DUMITRESCU MAGDALENA FLORII.
4. H 57 - Se aprob Referatul Comisiei de Etic i Disciplin referitor la sancionarea cu
suspendarea calitii de membru pe timp de 12 luni a evaluatoarei MARIAN AURELIA.
5. H 58 Pentru completarea funciilor vacante din cadrul Consiliului Director, pentru durata rmas
a actualului mandat, n cadrul Conferinei Naionale din 2009 vor avea loc alegeri. Participarea
la conferin va fi una extins, numrul delegailor urmnd a fi stabilit conform normei de
reprezentare ce va fi aprobat de Consiliul Director.
n mod similar, la Centrele Teritoriale unde funciile de preedinte sau vicepreedinte au devenit
vacante, vor fi organizate noi alegeri n cadrul Adunrilor Generale din 2009.
6. H 59 Se aprob modificarea cuantumului taxelor i cotizaiilor pentru anul 2009 conform
anexei (Taxe i cotizaii 2009).
7. H 60 Se aprob de principiu proiectul de buget pentru anul 2009, cu meniunea c va fi ajustat
conform nivelului taxelor i cotizaiilor aprobate n edin.
8. H 61 Se aprob lista propunerilor de primire de noi membri titulari i cea de primire de noi
membri asociai.
9. H 62 Se aprob minuta examenului de acreditare/reacreditare, sesiunea 2008.


Buletin Informativ nr. 1 (64) / 2009 5

10. H 63 Se aprob propunerile privind calendarul de manifestri profesionale din 2009.
11. H 64 Se aprob lista noilor lectori, cu completrile menionate n edin (prin adugarea
profesorilor universitari, care nu se regseau pe lista propunerilor).
12. H 65 Pentru completarea poziiilor vacante din cadrul Comisiei Centrale de Inventariere
este nominalizat dl. Mihail Bojinc.

COTIZAII I TAXE ANEVAR PENTRU ANUL 2009

NR. TAXE I COTIZAII 2009
PERSOANE
FIZICE
PERSOANE
JURIDICE
1 Taxa de nscriere n ANEVAR 200 1.500
2
Cotizaie anuala 2009
membru aspirant 150 ***
membru titular 350 ***
membru acreditat 360 ***
membru asociat *** 1.500
3
Taxa de examinare absolvire curs
(reexaminare)
150 ***
4 Taxa de renscriere n ANEVAR 350 1.500
5
Taxa de solicitare membru acreditat
nscriere (verificare dosar) 50 ***
examinare 250 ***
6 Taxa de examinare reacreditare 250 ***
7 Taxa participare stagiu 250 ***
PREGTIRE PROFESIONAL
1
Contribuie seminar formare profesional membri
120 de ore (4 module) 1.600
30 de ore (1 modul) 500
SEMINARII DE PREGTIRE CONTINU PENTRU MEMBRI TITULARI
1
Taxa de participare (cursant) la seminariile de pregtire continu (SPIC)
seminar de 8 h 180 ***
seminar de 16 h (la distan) 250 ***
seminar D01 320 ***
seminar de 26 h (pregtire aprofundat) 320 ***
seminar on-line 130 ***
2
CURSURI
120 ore * 1800+ TVA
* pentru persoanele juridice i pentru persoanele fizice care nu
sunt membri ANEVAR




6 Buletin Informativ nr. 1 (64) / 2009


PROGRAMUL MANIFESTRILOR ANEVAR DIN ANUL 2009



Conferina Evaluarea pentru raportarea financiar" Cluj-Napoca 28 martie 2009
Conferina Naional a ANEVAR
Bucureti, Hotel
Ramada Plaza
25 aprilie 2009
Conferina Evaluarea pentru piaa de capital din
Romnia"
Bucureti, ASE mai-iunie 2009
Conferina Statistica n evaluarea proprietilor" Timioara iunie 2009
Conferina Evaluarea proprietilor din agricultur,
silvicultur i industria agroalimentar
Craiova octombrie 2009
ntlnirea anual a membrilor asociai ANEVAR Braov decembrie 2009







HOTRRILE ADOPTATE N EDINA CONSILIULUI DIRECTOR,
DIN DATA DE 24 IANUARIE 2009

n edina Consiliului Director din data de 24 ianuarie 2009, de la Bucureti, au fost adoptate
urmtoarele hotrri:
13. H 66 n urma analizei rezultatelor inventarierii au fost aprobate propunerile de casare.
14. H 67 - Adunrile Generale ale centrelor teritoriale se vor desfura n perioada 01 martie 15
aprilie iar Conferina Naional va avea loc pe data de 25 aprilie la Bucureti, cu aceast ocazie
urmnd a fi organizate alegeri pentru funciile vacante din Consiliul Director.
Perioada n care pot fi depuse candidaturile pentru funcia de prim-vicepreedinte este ntre 26
ianuarie - 20 februarie 2009.
15. H 68 Este aprobat norma de reprezentare la Conferina Naional, pe baza creia vor fi
alei, n cadrul Adunrilor generale, delegaii din partea centrelor teritoriale.





Buletin Informativ nr. 1 (64) / 2009 7


EXAMEN DE ACREDITARE - STUDIU DE CAZ



Un investitor intenioneaz s achiziioneze un teren liber neamenajat, n suprafa de 2,5 hectare n
scopul parcelrii i amenajrii acestuia, n 80 loturi care vor fi vndute ca amplasamente individuale
pentru construirea de locuine individuale. Se cere s se determine valoarea maxim pe care poate s o
plteasc investitorul pentru achiziionarea acestui teren liber neamenajat, pe baza urmtoarelor
ipoteze de evaluare:
numrul de loturi individuale 80;
timpul alocat pentru toate parcelarea i amenajrile terenului 12 luni;
perioada de vnzare a celor 80 de loturi amenajate este 30 de luni, cu urmtoarea etapizare:
- primele 20 de loturi/amplasamente vor fi vndute dup 12 luni de la data achiziionrii
terenului,
- cte 20 de loturi/ amplasamente vor fi vndute la intervale de cte 6 luni;
preul de vnzare anticipat pentru primele 20 de loturi /amplasamente este 50.000 i se estimeaz
c vor crete cu 5% dup fiecare 6 luni viitoare;
cheltuielile estimate i profitul investitorului sunt:
- comisioane pentru vnzare 5% din preul de vnzare;
- taxele legale 2% din preurile de vnzare;
- impozitul pe teren este 6.000 pentru primele 6 luni de parcelare i amenajare, de la data
achiziiei, iar apoi de 200 pentru fiecare lot de teren rmas nevndut la finele fiecrei
perioade de vnzare 6 luni viitoare precum i pentru cele vndute n aceste perioade;
- onorariile pentru coordonarea lucrrilor de parcelare i amenajare n primele 6 luni de
amenajare sunt de 30.000 , iar n urmtoarele 6 luni sunt de 20.000 ;
- rata rentabilitii cerut de investitorul care dorete achiziionarea celor 2,5 ha de teren
liber neamenajat este 20% din preul de vnzare al celor 80 de loturi amenajate, rezultate
din parcelare;
- cheltuielile totale de parcelare i amenajare din primele 6 luni de la data achiziionrii
terenului, au fost estimate la 800.000 i la 200.000 n urmtoarele 6 luni;
frecvena ncasrilor i plilor este semestrial;
rata de actualizare adecvat este 12% pe an.


8 Buletin Informativ nr. 1 (64) / 2009

Rezolvare:



Perioada 6 luni 12 luni 18 luni 24 luni 30 luni Total
Numr de loturi vndute 0 20 20 20 20 80
Numr de loturi rmase 80 60 40 20 0 -
Pre mediu de vnzare lot, 50.000 52.500 55.125 57.881 215.506
Venituri din vnzare, 1.000.000 1.050.000 1.102.500 1.157.625 4.310.125
Cheltuieli vnzare (5%), 50.000 52.500 55.125 57.881 215.506
Taxe legale (2%), 20.000 21.000 22.050 23.153 86.203
Impozit pe teren, 6.000 16.000 12.000 8.000 4.000 46.000
Onorariu pt. coordonare, 30.000 20.000 - - - 50.000
Profit investitor (20%), 200.000 210.000 220.500 231.525 862.025
Cheltuieli amenajare, 800.000 200.000 - - - 1.000.000
Flux de numerar net, -836.000 494.000 754.500 796.825 841.066 2.050.391
Factor 5,8% semestrial
(12% anual)
1,058 1,120 1,185 1,254 1,327
Flux de numerar net
actualizat,
-790.170 441.071 636.730 635.224 633.736 1.556.592
Valoare teren viran, 1.556.592
Rotunjit =1.560.000


Buletin Informativ nr. 1 (64) / 2009 9



RECOMANDRI PENTRU MEMBRII ANEVAR, PRIVIND
ACTIVITATEA DE EVALUARE N CONDIII DE CRIZ




INTRODUCERE
Gradul de certitudine n evaluare este definit
1
ca fiind probabilitatea ca opinia evaluatorului s
coincid cu preul de tranzacionare al proprietii, la data evalurii. Acest grad variaz ns n funcie
de condiiile pieei, caracteristicile proprietii evaluate sau informaiile disponibile evaluatorului.
Una din cauzele semnificative ale incertitudinii n evaluare este
1
Instabilitatea pieelor proprietilor
evaluate, generat de efectele pe care le au asupra diverselor piee, unele evenimente macro-
economice majore, neprevzute. Starea de instabilitate a unei piee este caracterizat, de exemplu, de
deciziile iraionale de vnzare/cumprare sau de deciziile majoritii participanilor la pia de a nu mai
face tranzacii pn la o clarificare a direciei n care evolueaz preurilor.
n perioada actual, preurile tuturor claselor de active, care prezint interes pentru evaluatori, cum ar
fi: active financiare (aciuni, indici bursieri, derivate), ntreprinderi, proprieti imobiliare, bunuri
mobile sau mrfuri (petrol, aur, oel, etc.) prezint o volatilitate extrem. Totodat, preurile celor mai
multe clase de active, fie de capital sau imobiliare au suferit corecii negative severe.

CRETEREA GRADULUI DE DIFICULTATE A EVALURILOR
n condiiile unei piee instabile, procesul de evaluare este mult ngreunat, iar raionamentul
evaluatorilor sunt puse din plin la ncercare, deoarece evidenele faptice privind tranzacionarea unor
proprieti comparabile lipsesc sau sunt extrem de reduse.
Piaa imobiliar se confrunt cu o scdere abrupt a numrului tranzaciilor, cu majorarea dobnzilor
la credite i ngreunarea accesului la finanare, cu deprecierea leului n raport cu monedele n care au
fost contractate unele credite sau cu ndeprtarea ofertelor din pia (internet, pres, agenii) de
preurile reale de tranzacionare. Pe tot mai multe segmente, piaa a cptat o caracteristic de pia
inactiv sau puin activ. Alte probleme vizeaz reaciile unor primrii fa de evalurile la valoarea de
pia a unor proprieti imobiliare n cazul scderii valorilor juste sau faptul ca unele grile notariale
sunt depite.
i piaa de capital se confrunt cu aspecte dificile, cum sunt modificarea semnificativ a ratei fr risc
i a primei de risc a pieei de capital, ceea ce induce o incertitudine n demersul de estimare a ratei de
actualizare, elementul de influen major n abordarea pe baz de venit, volatilitatea preurilor
activelor firmelor i a mrfurilor/materiilor prime cu care opereaz, incertitudini privind bugetele de
venituri i cheltuieli sau ratele de cretere a fluxurilor de venit luate n considerate n evaluare.
La modul general, evaluatorii se confrunt i cu riscul de model de evaluare. Unele modele pot deveni
inadecvate pe o pia inactiv, de exemplu modelele statistice.

DIRECII DE APLICARE A RECOMANDRILOR ANEVAR
(a) Raportul de evaluare
Se recomand ca evaluatorul s identifice dac se afl n situaia de instabilitate a pieei, n cazul
proprietii evaluate i s precizeze gradul de afectare a estimrii sale profesionale, precum i dac

1 RICS - RICS Valuation Standards, March 2009, pag. 130, paragraf 1.1

10 Buletin Informativ nr. 1 (64) / 2009

fenomenul de instabilitate a pieei este unul pasager sau este unul de lung durat.
Raportul trebuie s includ descrierea cauzelor principale ale instabilitii pieei i s descrie pe larg
dificultile specifice contextului evalurii (de exemplu lipsa unei baze rezonabile de comparabile) sau
schimbarea foarte rapid a condiiilor pieei.
Se ncurajeaz, pentru unele categorii de proprieti, de exemplu pentru ntreprinderi, active financiare,
proprieti sau proiecte imobiliare n dezvoltare, s se realizeze o analiz de risc i senzitivitate. Este
recomandat includerea unui capitol suplimentar n raport, referitor la aspectele relevante ale riscurilor
specifice cazului analizat n contextul crizei. n situaiile n care evaluatorul include n raport aceste
aspecte suplimentare, este indicat s menioneze, pentru o mai complet lmurire a clientului,
motivaia pentru care au fost incluse n raport aceste aspecte (ex. analiza de senzitivitate).
Totodat, n situaiile cnd valoarea estimat depinde mult de un element care are o volatilitate ridicat
(de exemplu preul aluminei i aluminiului la bursele de mrfuri, n cazul evalurii unui productor de
aluminiu) sau situaiile n care un element semnificativ, de exemplu rata de actualizare, prezint un
grad ridicat de incertitudine, se pot utiliza programe informatice speciale (exemplu Cristal Ball sau
@risk), care permit exprimri de forma:
n condiiile unei variaii a ratei de actualizare k pe intervalul 11-13%, valoarea
de pia estimat prin metoda cash flow se afl n intervalul 4,3-4,7 mil. euro, cu
un nivel de ncredere de 90%.

(b) Relaia cu clientul
Este de dorit ca n orice situaii de instabilitate a pieei s existe un dialog ntre evaluator i client, cu
accentuarea elementelor care genereaz incertitudine n evaluare i cu prezentarea i discutarea
ipotezelor i condiiilor limitative speciale, care nu apar n situaii de pia activ sau stabil.
Condiiile ipotetice trebuie s exprime posibiliti rezonabile. Este necesar o prezentare a anselor de
realizare a ipotezelor folosite; evaluatorul nu va accepta o misiune de evaluare care implic condiii
ipotetice care nu pot fi realizate ntr-o perioad de timp rezonabil (a se vedea i Codul Deontologic).
Reamintim c instruciunile clientului vor fi refuzate n cazul n care circumstanele mpiedic
efectuarea investigaiilor necesare, obinerea unei caliti bune a muncii i finalizarea evalurii ntr-
un timp rezonabil (Codul Deontologic).

(c) Procesul i metodele de evaluare
Pentru recomandrile privind procesul i metodologia de evaluare, v rugm s consultai ANEXA
TEHNIC.

(d) Cazuri particulare
d.1 Evaluarea pentru raportarea financiar
n evaluarea pentru raportare financiar, unde valoarea just trebuie nregistrat n contabilitate,
rezultatul activitii de evaluare se va prezenta sub forma unei valori singulare, iar valoarea estimat
nu se poate prezenta sub form de plaj de valori.
n alt ordine de idei, cnd valorile juste sunt estimate ca valori de pia, utilizatorii raportului
(auditori, directori economici, etc.) se ateapt ca valorile juste estimate s reprezinte ct mai fidel
valoarea de pia a activelor, la data evalurii.


Buletin Informativ nr. 1 (64) / 2009 11

Pot fi solicitate evaluatorului, n acest sens, informaii suplimentare privind trendul preurilor unor
active din bilan, gradul de lichiditate al pieelor acestor active sau descrierea celor mai importani
factori de influen.
Uneori, este util s se discute cu clientul sau cu auditorii aspectele detaliate mai sus, nainte de
elaborarea raportului final, pentru a putea ngloba eventualele cerine sau observaii judicioase ale
acestora.

d.2 Evaluarea pentru garantarea mprumutului
Accentum necesitatea includerii de ctre evaluator, suplimentar fa de cerinele IVS 3, a unor
precizri suplimentare viznd aspectele detaliate n continuare, deosebit de relevante pentru creditor
mai ales n contextul unei piee instabile: tendinele pieei relevante, cererea curent i anticipat
pentru categoria de proprietate, vandabilitatea curent a proprietii i probabilitatea de meninere a
acesteia, impactul semnificativ al unor evenimente previzibile, la data evalurii, asupra valorii
proprietii, fundamentarea evalurii cu informaii de pia.

SUBLINIERI FINALE
Chiar dac numrul de tranzacii pe anumite piee i tipuri de proprieti s-a redus, o anumit pia
poate s fie nc funcional, la volume mai reduse. n aceste situaii, evaluatorul trebuie s fie capabil
s furnizeze un raionament fundamentat, fr s invoce excesiv instabilitatea pieei.
Utilizarea unor ipoteze i condiii limitative excesive va reduce utilitatea raportului de evaluare pentru
client i va altera drastic credibilitatea valorilor estimate. n aceste condiii, produsul final al activitii
de evaluare i va pierde nota de profesionalism.
Fiecare evaluare este situat ntr-un anumit context sau conjunctur, care poate diferi semnificativ
chiar de la o proprietate la alta, chiar pentru cele din acelai segment de pia. Din acest motiv nu se
recomand utilizarea unor formulri ablon pentru ipotezele i condiiile limitative suplimentare,
legate de caracterul instabil al pieei. Aceeai observaie este valabil i referitor la riscurile evalurii
descrise n raport.
Indiferent de tipul i starea pieei (exemplu stabil/instabil), membrii Asociaiei Naionale a
Evaluatorilor din Romnia trebuie s i deruleze activitatea cu rigurozitate i profesionalism,
respectnd standardele de evaluare i codul deontologic al profesiei.

Manae Daniel, MAA
Comisia de Cercetare i Standarde

12 Buletin Informativ nr. 1 (64) / 2009

ANEXA TEHNIC

I. Analiza preliminar, culegerea i selectarea informaiilor
Generaliti
n perioada de criz, factorii sociali, economici sau guvernamentali (rata omajului, rata dobnzii,
veniturile populaiei, impozitele etc.) se pot modifica rapid; din aceste considerente, la elaborarea
fiecrui raport de evaluare trebuie identificate i analizate atent informaiile economice generale care
pot afecta piaa proprietii evaluate. Informaiile economice generale sunt indicatori ai tendinelor.
Nu toate categoriile de active sunt influenate la fel. Pentru a cunoate mai bine i a putea cuantifica
modificrile de pe pieele specifice, se impune o analiz mai ampl i a domeniilor conexe i a
influenelor prezente i celor viitoare. Se manifest o nou segmentare a pieei, ce implic i o
reanalizare a pieei influenelor i interaciunilor.
De exemplu, n evalurile de ntreprinderi, se impune o analiza sectorial complex, care cuprinde att
sectoarele din amonte, ct i din aval, pe lng sectorul din care face parte firma evaluat.
Statisticile i previziunile asociaiilor patronale, profesionale i ale institutelor de analiz economic i
statistic devin i mai importante prin analiza specific a dinamicii i senzitivitii domeniului de
activitate.

Sursele de informaii
Pe o pia instabil este probabil schimbarea structurii surselor de informaii ntre diferitele segmente.
Astfel, informaii relevante migreaz dinspre agenii imobiliare, notari i finanatori (majoritare n
perioada de dinamic a tranzaciilor) spre firmele de intermedieri / valorificri de creane i recuperare
debite, lichidatori i instane.
Din aceste motive, este recomandabil s se deschid comunicarea i cu specialiti din departamentele
de risc din cadrul bncilor sau firmelor de leasing, din departamentele de recuperare a creanelor din
cadrul bncilor, precum i cu executorii judectoreti, practicienii n reorganizare i insolven,
analitii pe domeniul specific (din asociaiile patronale, profesionale i institutele de analiz
economic i statistic). Pot fi la fel de utile statisticile guvernamentale i locale cu privire la evoluii
n domenii de interes.

Particulariti n analiza pieei proprietilor imobiliare
Analiza informaiilor specifice (cost i depreciere, venituri i cheltuieli, rata de capitalizare, utilizarea
proprietii etc.), precum i analiza ofertei concureniale i a cererii pe piaa proprietii imobiliare
evaluate (inventarul proprietilor comparabile, tranzacii i oferte, spaii neocupate i construcii noi
etc.) trebuie realizate cu rigurozitate.
De asemenea, este necesar ca analiza ofertei concureniale i a cererii s se fac att la data evalurii,
ct i retroactiv, pe un interval de timp suficient pentru identificarea tendinelor recente ale pieei.
O tehnic important de cercetare a datelor este intervievarea proprietarilor (telefonic sau prin ntlnire
direct, n special pentru identificarea preului minim pe care sunt dispui s l accepte.
Ageniile imobiliare sunt o surs de informaii mai bun dect anunurile din pres sau internet, din
punctul de vedere al descrierii caracteristicilor fizice ale proprietii, a bugetelor alocate de
cumprtori pentru achiziionarea diverselor tipuri de imobile sau a marjelor de negociere.
n condiiile unei piee instabile, se impune un accent mai mare pe informaia oficial veridic
(contracte de vnzare-cumprare, procese verbale de adjudecare etc.). Folosirea ofertelor neverificate
nu conduce la obinerea unei caliti adecvate a activitii de evaluare.


Buletin Informativ nr. 1 (64) / 2009 13

Spre deosebire de vnzare, nchirierea presupune renegocierea periodic a contractelor; din aceste
considerente se recomand completarea analizei de pia clasice (colectarea de informaii de la
proprietarii care doresc nchirierea imobilelor) prin intervievarea chiriailor actuali privind opiunile de
renegociere a chiriei, la sfritul contractului.
Pe o pia instabil se accentueaz percepiile stigmatelor i a riscurilor, iar criteriile limitrii
investiiilor i a riscurilor asociate devin semnificativ mai importante ca pondere. Nivelul ofertei
competitive este semnificativ cresctor iar ponderile se schimb. Oferta poate crete i pe segmentul
de imobile noi finalizate, n curs de edificare sau n faz de proiect, cu precizarea c pe segmentele
cele mai mult afectate de criz se regsesc oferte semnificative ca numr.
Verificarea istoricului, vechimii i consistenei ofertei, negocierea acesteia, uzual utilizate n condiiile
normale, trebuie extinse prin investigaii suplimentare privind proprietarii i motivaiile acestora sau
disponibilitatea real a vnztorului de a vinde.
Utilizarea coreciilor legate de ofert vs. tranzacie trebuie s ia n calcul aceast perioad de pia
instabil, i nu cea anterioar, de pia stabil i activ, caracteristic de exemplu anului 2007 sau
primei jumti a lui 2008. Corecia negativ va fi mult mai ampl.
Scderea i scumpirea finanrii au diminuat solvabilitatea cererii. ngreunarea accesului la finanare i
creterea puternic a costului creditrii au condus la o limitare drastic a cererii. Unele segmente
specifice ale unor proiecte imobiliare de dezvoltare sunt marcate de incertitudinile legate de utilizatorii
finali, de exemplu proiecte de mall-uri, cartiere rezideniale sau parcuri industriale. Piaa percepe
riscuri mai mari pentru proiectele n curs fa de cele finalizate, dat fiind incertitudinea finalizrii
(i a evoluiei preurilor n viitor).
O pia instabil este de obicei o pia a cumprtorilor iar evaluatorii trebuie s sesizeze situaia i s
adapteze coninutul lucrrilor la acest tip de pia i s comunice, n raportul de evaluare,
caracteristicile acestui tip de pia.
II. Rapoartele uniforme
Modele de rapoarte, mai ales la cele uniforme (tipizate), care pot induce n eroare, trebuie tratate cu
pruden, dac nu sunt adaptate situaiei deoarece:
sunt concepute pe o pia activ principial, lipsind capitole care s analizeze efectele
momentului de criz sau chiar s recomande metodologii care trebuie ajustate corespunztor;
astfel de rapoarte trebuie utilizate cu precauie, respectnd urmtoarele cerine:
- tratarea individual a fiecrei teme n parte, detandu-se de uniformizarea i abloanele
recomandate prin astfel de rapoarte;
- completarea fiecrui raport n parte cu analize suplimentare legate de factori nou aprui, ce
pot conduce la modificarea semnificativ a cotaiilor (rezultnd i de aici mai degrab
necesitatea estimrii unui interval de valori dect unei valori punctuale).
III. Riscurile evalurii
Capitolul privind riscurile evalurii trebuie tratat cu seriozitate.
Elemente cum sunt creterea costului creditrii i ngreunarea accesului la creditare pentru persoane
fizice sau firme sunt de natur s influeneze negativ valoarea de pia a oricrui tip de proprietate:
imobiliar, bun mobil, ntreprindere, etc. prin afectarea factorului puterea de cumprare. Scderea
numrului de tranzacii i tendina de scdere este un alt exemplu care afecteaz toate tipurile de
proprieti.
Dac exist aspecte particulare relevante pentru valoare, cum ar fi timpul estimat de realizare a unei
tranzacii, tipul pieei (vnztori/ cumprtori), tendinele de scdere accentuat sau de blocaj n
tranzacii, schimbarea modei i orientrilor pe pia pentru anumite active, acestea vor fi prezentate,
mpreun cu o descriere a efectelor pe care le pot avea asupra valorilor estimate.

14 Buletin Informativ nr. 1 (64) / 2009

Dac evaluatorul constat o tendin accentuat de scdere a pieei i o multitudine de ali factori ce
pot afecta valoarea, avnd o probabilitate mare de apariie, se poate prezenta i o estimare pe premisa
de vnzare forat (dup consultarea cu clientul/destinatarul).

IV. Metode i tehnici de evaluare
n condiii de criz, elementele de comparaie au un specific de multe ori diferit fa de perioada de
stabilitate. Astfel, pentru proprietile imobiliare exist dezvoltatori care accept plata n rate sau care
includ, n preul de vnzare, elemente non-imobiliare (buctrii mobilate sau autoturisme). Ali
vnztori, care au nevoie urgent de lichiditi, accept preuri reduse pentru proprieti etc.
Profitul antreprenorului, component a costului total, poate scdea semnificativ (pn la anulare) n
condiii de criz. De asemenea, tot mai frecvent se poate identifica deprecierea economic sau extern,
evaluatorul avnd sarcina de a o estima n mod creativ, utiliznd tehnicile cunoscute.
n cazul folosirii metodelor cantitative, se recomand atenie mrit la calcularea coreciilor, iar
ajustrile matematice nu trebuie s nlocuiasc raionamentul profesional al evaluatorului. n condiiile
unui numr redus de comparabile, coreciile cantitative pot fi greu de susinut; n aceste condiii se
recomand metodele calitative.
ntr-o pia instabil, metodele de evaluare a terenului, apreciate ca speculative (de exemplu metoda
rezidual) nu sunt cele mai adecvate. Metoda parcelrii trebuie aplicat prudent dat fiind puterea
redus de absorbie a pieei i incertitudinile valorificrii integrale, respectiv necesitatea aplicrii unui
sistem de vnzare bazat pe metode specifice de marketing (produsul care se vindea pn acum singur
va trebui promovat inclusiv prin cotaii atractive n prima faz). n situaiile n care totui se aplic
aceste metode, se va realiza i o analiz de senzitivitate.

Exemplu de analiza de senzitivitate
Exemplul de mai jos are scopul de a ilustra tehnica analizei de senzitivitate. Cifrele folosite (de
exemplu ratele de capitalizare) au numai un scop exemplificativ i deci nu vor putea fi preluate i
folosite n rapoartele de evaluare.
Analiza de senzitivitate este folosit uzual n multe domenii de activitate (investiii, marketing etc.). n
principiu, analiza de senzitivitate se realizeaz prin introducerea de variabile ntr-un model analitic
pentru a cuantifica senzitivitatea modelului la schimbare. Variabilele care conduc la modificri
semnificative ale rezultatelor sunt mai sensibile (variabile critice).
n cazul exemplului de fa, scopul analizei este identificarea variabilelor critice, n vederea
fundamentrii mai riguroase a acestora. Principiile prezentate pot fi adaptate i utilizate de evaluatori
pentru fundamentarea deciziilor referitoare la necesitatea unor date suplimentare sau identificarea
consecinelor factorilor de risc.

Exemplu:
Pentru o proprietate imobiliar au fost estimate: Venitul Net din Exploatare (VNE) de 100.000 i rata
de capitalizare (c) de 14%.
Evaluatorul apreciaz c este posibil ca VNE s fie mai mic cu 10% fa de cel estimat. De asemenea,
apreciaz c rata de capitalizare poate s urce la 15%.
Analiza de senzitivitate se prezint n continuare, cu precizrile urmtoare:
- modelul utilizat: relaia Valoare = VNE /c
- variabilele: VNE i c


Buletin Informativ nr. 1 (64) / 2009 15

- au fost fcute 4 rulri ale modelului:
1. VNE = 100.000 i c=14%
2. VNE = 90.000 i c=14%
3. VNE = 100.000 i c=15%
4. VNE = 90.000 i c=15%
- au fost calculate diferenele de valoare datorate variaiei VNE (pe rnduri) i diferenele de
valoare datorate variaiei ratei de capitalizare (pe coloane).

Specificaii
Diferene de valoare
datorate variaiei VNE ()
VNE () 100.000 90.000
c (%) 14,00% 14,00%
Valoare de pia () 714.300 642.900 71.400
VNE () 100.000 90.000
c (%) 15,00% 15,00%
Valoare de pia () 666.700 600.000 66.700
Diferene de valoare datorate
variaiei ratei de capitalizare c ()
47.600 42.900

Diferena maxim de valoare datorat variaiei ratei de capitalizare este de 47.600 . Diferena maxim
de valoare datorat variaiei VNE este de 71.400 . Se constat c o scdere cu 10% a VNE are efecte
mai semnificative dect o cretere a ratei de capitalizare de la 14% la 15%. Concluzia este c VNE
este un factor sensibil, iar evaluatorul decide c sunt necesare informaii de pia suplimentare
pentru o fundamentare mai riguroas a acestuia.

V. Recomandri generale n evaluarea mijloacelor fixe mobile i a stocurilor
Evaluarea mijloacelor fixe mobile
n cadrul procesului de evaluare, un accent deosebit trebuie pus pe analiza pieei (oferta de bunuri noi
i folosite, cererea potenial, analiza perspectivelor domeniului n care sunt utilizate mijloacele fixe
mobile respective, evoluia recent a preurilor, venituri i cheltuieli etc.).
Mijloacele fixe mobile, cu o anumit vrst efectiv, dup care nu mai pot fi utilizate profitabil pentru
scopul pentru care au fost realizate (au durata de viat economic rmas egal cu zero) se evalueaz
la valoarea de pia pe ipoteza recuperrii.
n cadrul abordrii prin comparaia vnzrilor, se recomand utilizarea cu pruden a tehnicilor
cantitative greu de susinut n condiiile unor date insuficiente.
Se impune o verificare adecvat a bugetelor elaborate de client, mai ales cnd acestea se bazeaz pe
extrapolarea tendinelor din perioada de cretere.
Dac fluxurile de numerar previzionate sunt negative sau nule, mijloacele fixe mobile se evalueaz pe
ipoteza relocrii.
Un punct slab al abordrii prin cost este estimarea deprecierii externe. n condiii de pia instabil,
cnd deprecierea extern poate apare frecvent, este recomandat utilizarea cu atenie a acestei
abordri.

16 Buletin Informativ nr. 1 (64) / 2009

Evaluarea stocurilor
Analiza va urmri att evoluia recent a preurilor, ct i a perspectivelor pieei bunurilor evaluate.
Analiza stocurilor cu rotaii lente, cu indicatorii clasici (numrul mediu de rotaii i durata medie a
unei rotaii) poate fi nerelevant, deoarece datele istorice anuale pot s nu mai fie adecvate n condiii
de instabilitate a pieei; se recomand mai degrab analizarea unor perioade mai scurte (de exemplu:
ultima lun sau ultimul trimestru).

Demetrescu Cristian, MAA
Timbu Radu, MAA
Grigorescu Cristina, Raiffessen Bank
Andronache Marius, Coldwell Banker Valuation
chiopu Corneliu, MAA
Cosmin Popa.



NOUTI


n data de 28 martie, la Cluj Napoca, va avea loc cea de a doua ediie a conferinei cu tema
Evaluarea pentru raportarea financiar, conferin organizat cu sprijinul Facultii de tiine
Economice i Gestiunea Afacerilor din cadrul Universitii Babe-Bolyai.
Participanii la eveniment vor avea acces la informaii de la specialiti din mediul universitar,
reprezentani ai firmelor de consultan, de audit, ai asociaiilor profesionale din ar i strintate i
vor fi iniiai n procedurile de evaluare pentru raportare financiar.
Pe site-ul ANEVAR se gsesc formularul de nregistrare la aceasta manifestare, precum i detaliile
privind cazarea.

Din aceast lun, cotizaia de membru titular sau acreditat poate fi pltit online, bazat pe soluia
oferit de Banca Transilvania. Pentru detalii, accesai site-ul asociaiei, care prezint n detaliu etapele
de realizare a acestei operaiuni.

ANEVAR a obinut copyright-ul , de la editura John Wiley & Sons, pentru traducerea i editarea
crii Abordarea prin pia a evalurii ntreprinderilor de Shannon P. Pratt, precum i a manualului
de Aplicaii, care nsoete aceast carte, manual la care este coautor i Alina Niculi.
Scopul acestei cri este de a prezenta att evoluia teoriei evalurii prin abordarea prin pia, ct i,
mai ales, aplicarea sa n practic la cumprarea, vnzarea sau estimarea valorii pentru alte scopuri.
Intenia crii este de a fi un suport de curs pentru cei care doresc s studieze acest subiect i o referin
la ndemna celor care sunt interesai de aspectele fundamentale sau celor care doresc detalii privind
aspectele detaliate ale abordrii prin pia.
Cartea prezint pe larg informaii despre:
clasificarea, modalitile de calcul i avantajele/dezavantajele multiplilor valorii de pia ai
capitalului investit i ai capitalului propriu;
analiza financiar comparativ;
prezentarea datelor;


Buletin Informativ nr. 1 (64) / 2009 17

aplicarea disconturilor i primelor: cnd se face i cum se cuantific;
concluzii privind valoarea;
studii de caz.
Manualul de Aplicaii, care nsoete aceast carte, conine teste grile, exerciii i studii de caz,
precum i rezolvrile acestora.
Lansarea celor dou cri va avea loc ctre finele celui de al doilea trimestru al acestui an. Data lansrii
va fi anunat pe site-ul ANEVAR.