Sunteți pe pagina 1din 20

Ministerul Educaiei din Republica Moldova

Universitatea Tehnic a Republicii Moldova


Facultatea de Cadastru, Geodezie i Construcii, Evaluarea Iobilului
Obiectul: Bazele pieii imobiliare
Tema: Participanii la
piaa imobiliara
Au efectuat: Todira Dmitrii A verificat: Bejenaru Mariana
Snchetru Ion
Sanduleac Alina
Chiinu !"##
Capitolul I
Piaa rere!int" toat" #ama de aciuni rin care cum"ratorii i vn!"torii
intr" in contact i $chimb" bunuri i $ervicii% indiferent de locul unde ace$tea $e
de$f"oar"& Piaa e$te con$iderat" un $aiu economic% cel n care $e de$f"oar"
activitatea economic" n$ai i n care acionea!" aceleai er$oane fi!ice i
juridice% care formea!" a#enii comerciali&
Piaa imobiliara rere!inta locul tran!aciilor imobiliare% unde marfa e$te
rere!entat" de bunurile imobiliare i dreturile a$ura lor& Pe iaa imobiliar" $re
deo$ebire de altele avem atru #rue de articiani: vin!"torii% intermediarii%
utili!atorii i cum"r"torii&
Vnztorul ' n funcie de vn!"tor oate fi orice er$oan" fi!ic" $au juridic"
nre#i$trat" n $i$temul cada$tru ca rorietar de bunuri imobile&
Cumprtorul ' n funcie de cum"r"tor oate fi orice er$oan" fi!ic" $au
juridic" care achi!iionea!" un bun imobil i i menine funcionarea&
Utilizatorul (Chiriaul) ' er$oana fi!ic" $au juridic" care entru o
erioad" anumit" de tim cumar" dreturile de o$e$ie a bunului imobil&
Intermediarii:
$dinistraia public local ( are dretul de a elibera er$oanelor
fi!ice)juridice acte de confirmare a dreturilor de rorietate% o$e$iune i folo$in"
a amntului% cum ar fi:
acte ce confirma dretul de rorietate% folo$in"% i o$e$iune a amintului
acte cu referinta la dretul de rorietate a$ura cotei de teren echivalent
Ace$te acte trebuie $" conin":
numele er$oanei carei ia fo$t eliberat documentul*
data eliberarii i num"rul documentului*
numarul i data abrobarii deci!iei admini$tratiei ublice locale*
$coul atribuirii terenului*
Ace$te documente $unt nece$are entru efectuarea le#itim" a oric"rei
tran!acii cu teren e iaa imobiliar"% deci Admini$traia Public" local" rere!int"
un or#an $trict nece$ar e aa bunurilor imobiliare&
%&iciul teritorial Cadastru( are functia de inre#i$trare a dreturilor a$ura
bunurilor imobiliare&Oficiul cada$tru emite do$are cada$trale% ace$tea $erve$c dret
#aranie a dreturilor de o$e$iune a unei er$one a$ura bunului imobil
nre#i$trat&
'otarul public e$te un funcionar ublic nve$tit cu atribuia de a autentifica
acte juridice% de a autentifica n$cri$uri% de a le#ali!a $emn"turi% de a elibera coii
le#ali!ate% certificate de motenitor&Activit"ile notarului $unt ba!ate e le#i$laia
n vi#oare i e licen"&
(ursele iobiliare( er$oane fi!ice $au juridice ce o$ed" rolul de
intermediari e iaa imobiliar" i au funcia de a ale#e obiectele imobiliare ce
core$und cerinelor cum"r"torului $au vin!"torului&
Au dretul:
de a comerciali!a bunuri imobiliare*
de a juca rolul de intermediatori in tran!acii*
de a acorda con$ultaii rivind tran!aciile imobiliare*
Evaluatorii( $unt robabil unii din cei mai imortani articiani la iaa
imobiliar"& +valuatorii $unt er$oanele care e ba!a de licen" determin" reul
unui bun imobil in urma anali!ei $i$tematice a ietii imobiliare $i con$ultare
ultimelor tendinte e iata& +valuarea are loc la $olicitarea rorietarului cu
e,ceia ca!ului de motenire&
Copaniile de dezvoltare iobiliar( or#ani!ai de roiectare i con$trucii
care rocur" bunuri imobiliare cu $coul de a le nbun"t"i i a a$i#ura funcionarea
lui&Ace$te comanii $unt rere!entate de inve$titori cu un anumit achet de
dreturi:
$" #e$tione!e $in#uri volumul inve$tiiilor*
$" atra#" ali inve$titori e ba!" de contract*
$" controle!e roce$ul de inve$tire*
$" tran$mit" dretul de inve$titor*
In ca!ul cnd: inve$titorul e$te recuno$cut bancrot% $ituaiilor e,ceionale%
calamit"i naturale% inc"lcarea le#i$laiei% are loc $toarea roce$ului de inve$tire&
$)enti de $si)urare*
Me$eria imlic" crearea i admini$trarea unei reele de deinatori de a$i#urari i de
a(i a$i#ura e acetia motriva ri$curilor% de a le lati de$"#ubiri i de a emite
acoeriri n oliele de a$i#urare% conform oliticilor $ociet"ilor de
a$i#urari&-neori% n $ecial n comaniile mari de a$i#ur"ri% ace$te trei funcii unt
ndelinite de diferii an#ajai% alteori% n comaniile mici de a$i#urari% ace$tea $unt
ndelinite de o $in#ur" er$oan"& A#entul de v.n!are a a$i#urarii e$te fie an#ajat
de o comanie de a$i#ur"ri fie oate lucra n calitate de colaborator e,tern /ca
a#ent de v.n!ari0% care contactea!a clientul i ncheie un contract cu ace$ta% de
re#ul" n timul $au liber% e l.n#a locul de munc" rincial e care(l are% i e$te
l"tit de comania de a$i#ur"ri n funcie de numarul de contracte ncheiate cu
clienii&-n a#ent de obicei e$te $ubordonat directorului de v.n!ari ( an#ajat al
comaniei de a$i#urare% care e$te de a$emenea re$on$abil entru $ubordonaii lui&
Daca lucrea!a indeendent% un a$tfel de a#ent oate forma roriul #ru
rofe$ional% care e$te cuno$cut $ub denumirea de bro1er de a$i#urare
/intermediar0% care d" $faturi relativ indeendente% dei i cti#" e,i$tena din
comen!ile de la comaniile de a$i#ur"ri% dei% n ace$t ca!% nu de la toate
or#ani!aiile&
Obli#atiile a#entului de v.n!ari a$i#ur"ri includ:
( $" dea informaii% $" di$cute condiiile i $a ncheie orice fel de contracte
cu clienii% entru evenimentele a$i#urate
( $" un" la di$o!iie informaii de$re client dac" e$te nece$ar entru a
determina cuantumul oliei de a$i#urare&
2olectorul are urmatoarele obli#aii:
$" colecte!e banii de la clieni*
$" $e a$i#ure c" er$oanele a$i#urate au rimit de$"#ubirile& Per$oana care
ntocmete documentaia accet" rouneri entru contracte de a$i#ur"ri de la
conducerea de a$i#ur"ri v.n!"ri% de la a#eni $au de la bro1eri% verific" dac"
actele $unt corect comletate% evaluea!" anumii factori de ri$c /de e,emlu
$tarea roa$t" de $"n"tate a unui a$i#urat% ri$cul de $omaj etc&0
emite contracte de a$i#urare comletate*
oate oferi cote de co$t entru remii la contractele de a$i#urare *
ine core$ondenta cu er$oana a$i#urat" *
ne#ocia!" cu reclamanii
admini$trea!" achi!itionarea i conduce comania de a$i#ur"ri i anumite $ecii
din cadrul ace$teia
oate re$ta i munca de con$iliere i de $urave#here a activit"ilor% de redare
de cur$uri entru noii an#ajati&
Institutii Financiar+Creditare pe piata iobiliara*
Ace$te in$tituii joac" un rol foarte imortant e iaa imobiliar"% deoarece
ofer" un anumit caital clienilor $"i% care nu au o$ibilitatea $" rocure imobilul
inte#ral% avnd o anumit" dobnd" din credite& Princialele in$titutii financiar(
creditare din Moldova $unt bancile comerciale rincialele din care $unt:
FinComBank S.A. Ban!a de Finan"e i Comer": #$ %iliale i $&
reprezentan"e ale FinComBankului 'unt pla'ate n toat (epu)li!a. *a data
de +# de!em)rie ,--. a!ti/ele Bn!ii !on'tituiau #01& miliarde lei0 !reditele
.-10+ milioane lei0depozitele #0-1 miliarde lei0 iar !apitalul a!"ionar ++#0$
milioane lei.
34in2omBan15 S&A& roune mrumuturi entru finanarea con$truciilor i
recon$truciei imobilului er$oanelor juridice cu urmatoarea rata dobin!ii:
entru creditele in lei ' 678 9)(: anual*
entru creditele in valuta $tr"ina '668 9)(6 anual&
Vi!toria)ank SA
;ictoriaban1 e$te liderul imlement"rii noilor tehnolo#ii% fiind Prima Banc" care a
oerat cu carduri bancare% fiind Prima care a adu$ bancomatele n Moldova% e
l.n#" celelalte rodu$e i $ervicii inovative nc" neimlementate .n" atunci&
Toate ace$tea ne fac $" fie cu un a$ naintea celorlali concureni& Acea$t" banc"
ofer" urm"toarele credite entru rocurarea $au fini$area imobilului:
2a$a Ma#ica:
<n ca!ul creditului 2a$a Ma#ic"% utei folo$i n calitate de #aranie locuina e
care o achitai cu $uma mrumutat"& Datorit" ace$tui fat% utei fi $i#uri de
$ecuritatea locuinei e care o achi!iionai rin credit% av.nd n vedere% n $ecial%
c" toate documentele $unt verificate minuio$ de c"tre banc"
=at" anual" avantajoa$": 6>8 anual
<n ca!ul n care nu veti admite re$tane la l"i in rimele >? luni de utili!are a
creditului% Banca va:
a& diminua cu 6 unct rocentual rata dob.n!ii alicat" nce.nd cu anul al atrulea
de utili!are a 2reditului
b& recalcula rata dob.n!ii alicat"% micor.nd(o cu un unct rocentual% nce.nd
cu rima !i de utili!are a 2reditului& Suma diferenei create n urma efectu"rii
recalcul"rii va fi ndretat" la achitarea $umelor imediat $cadente la credit i
dob.nd"&
Termenul creditului:
a0 Pentru rocurarea% con$trucia Bunului imobil ( ma,im 6@ ani%
b0 Pentru rearaia caital"% fini$area Bunului imobil ( .n" la 6A ani&
2oldo/a A3roind)ank SA
MAIB e$te o banca univer$ala care are licen!ie de la Banca Bationala a Moldovei%
entru efectuarea tuturor tiurilor de oeratiuni in valuta nationala cit $i
internationala% e tot teritoriul =eublicii Moldova $i e ietele e,terioare&
Acea$ta bance ofera doar un $in#ur ti de credit numit !reditul entru nevoi
er$onale care re$uune doar entru er$oanele fi!ice urmatoarele:
( un mrumut n lei moldoveneti
( ntre 6A&AAA i @AA&AAA lei
( e o erioad" de creditare care oate ajun#e n" la @ ani
( rata dobn!ii flotant" i care oate fi modificat" $eme$trial&
( =ata dobin!ii 6? 8 anual
Pentru er$oanele juridice e$te urmatorul credit:
Cu rata dobin!ii:
( din re$ur$ele MAIB ( de la 6>&:@8 ina la 6D&:@8 in MDE $i de la 78 ina la
6A&@8 in ;S /in deendenta de conditiile rodu$elor% cate#oria clientului% termenul
de creditare $&a&0
( din alte re$ur$e financiare internationale: de la 78 ina la ::%@8 in MDE $i de la
F&D@8 ina la 6:8 in ;S /in deendenta de conditiile rodu$elor% cate#oria
clientului% termenul de creditare $&a&0
2o)ia')an!a 4roupe So!iete 4enerale SA:
2redit imobiliar entru er$onae fi!ice:
;aloarea creditului:
Suma creditului oate fi ma,im DA8 din valoarea imobilului% .n" la 6AA8 n
ca!ul n care clientul ofer" #aranii imobiliare $ulimentare /un alt #aj0&
Dob.nda: 6>8 anuale G
G =ata dob.n!ii va fi ne#ociat" e client individual in deenden" de $uma
$olicitat"% aortul roriu% nivelul veniturilor i a$i#ur"rii cu #aranii% recum i
alte criterii&
Haranii:
#ajul imobilului ce face obiectul contractului de v.n!are ' cum"rare
#ajul altui imobil aflat n rorietate
#ajul deo!itelor bancare
2redite imobiliare er$oanelor juridice:
De$tinaie: achi!iia $au con$trucia imobilelor de$tinate activit"ii
comaniei
Sum": .n" la 6A AAA AAA lei
Durat": ma,im 6A ani
Perioad" de #raie: ma,im 67 luni
Haranii: bunul rocurat din credit% alte #aranii reale $tabilite de comun
acord% n funcie de aortul roriu
2o$t re$ur$e: dob.nd" avantajoa$" nce.nd chiar din rimul an de creditare
$vocaii*
Avocaii $unt er$oanele fi!ice care cuno$c le#ea =M i ot acorda
con$ultaii $au rotejarea dreturilor atrimoniale a clienilor $"i% ot intocmi
contracte de achi!iionare a bunurilor imobiliare n ca! dac" clientul nu $e
folo$ete de $erviciile a#enilor imobiliari&
Gestionarii bunurilor Iobiliare*
Acetia $unt intermediari e iaa bunurilor imobiliare care $e ocua cu
e,loatarea bunului re$ectiv% dau in chirie% au #rija de utili!area ct mai eficient"
a imobilului% r"$und de rearaia i intreinerea bunului imobil& <n =eublica
Moldova acetia $unt% de obicei coma$ai cu a#enii de evaluare% bur$e imobiliare%
a$tfel lar#indu(i $fera de activitate% ca e,emlu e$te A#entia 3+uroimobil5 S=E
care roune urm"toarele $ervicii:
Activitati ale a#entiilor imobiliare
Activitati de re#atire catre vin!are a bunurilor imobiliare
Activitatea de evaluare a bunurulor imobile $i $au de efectuare a e,erti!ei
marfurilor
Activitati ale birourilor $i $erviciilor de con$ultatii jurudice
2on$tructiile de cladiri $i $au con$tructii in#enere$ti% in$talatii $i retele
tehnico(edilitare% recon$tructiile% con$olidarile% re$taurarile
Activitatea de roiectare entru toate cate#oriile de con$tructii% entru
urbani$m% in$talatii $i retele tehnico(edilitare% recon$tructii% re$taurari
2umararea $i vin!area de bunuri imobiliare rorii
Inchirierea bunurulor imobiliare rorii
Admini$trarea imobilelor
Activitati de con$ultare entru afaceri $i mana#ement
Mi,loacele de In&orare in as*
Ace$tea $unt !iare% $ite(uri% revi$te% ublicaii care i un ca $co informarea
oulatiei de$re $ituatia e iata imobiliara% de obicei includ cea mai mare arte a
ofertei e ia"% reul bunurilor imobiliare% informaia de$re avantajele $au
de!avantajele a unei anumite localitai)raion)$ector din unct de vedere a
amla$"rii imobilului&
2ele mai avan$ate mijloace ma$$(media rivind iaa imobilului din =M $unt:
6& Ma1ler ' e$te !iarul cu $fera avan$at" de activitate% re!int" o mare arte a
ofertei e iaa bunurilor imobiliare inclu$ive i e $ite(ul lor&
:& III&JJJ&md ' unul din cele mai oulare $ite(uri rivind orice tran!acie
inclu$ive i cele imobiliare&
>& III&lara&md ' una din cele mai oulare comanii de evaluare% #e$tionare%
arendare $&a& a bunurilor immobile% de a$emenea re!inta i informaii de$re
oferta e iaa bunurilor imobiliare&
F& htt:))III&euro(imobil&com ' comanie avan$at" $imilar" bur$ei 3Eara5
rivind $erviciile oferite&
Capitolul II
MET%-%.%GI$
Metode si tehnici de evaluare a proprietatilor iobiliare
+valuarea rere!int" o arte imortanta a roce$ului de creditare% rere!entnd un
$et de roceduri coerente i ordonate% care au ca finalitate e$timarea valorii&
+valuarea $e finali!ea!" cu un raort de evaluare care arat" valoarea e$timata
imreun" cu re!ervele i condiiile limitative aferente& <n raort $e include $i o
de$criere $ecifica a rorietatii evaluate $i data /momentul0 evaluarii&Metodele i
tehnicile de evaluare a roriet"ilor imobiliare dua $tandardele internaionale la
care $untem afiliai $unt in numar de >% i anume:
6& Metoda coparatiei directe: e$timarea valorii de ia" $e face rin anali!area
ieei $re a #"$i roriet"i $imilare% i comarnd aoi ace$te roriet"i cu cea n
evaluare& Premi$a major" a ace$tei metode e$te c" valoarea de ia" a unei
roriet"i imobiliare e$te n relaie direct" cu reurile unor roriet"i cometitive
i comarabile& Anali!a comarativ" $e a,ea!" e a$em"narile i diferenierile ntre
roriet"i i tran!acii care influenea!a valoarea& 2a o limitare a ace$tei metode%
ea $e alic" rareori la roriet"i cu de$tinaie $ecial"% entru c" e ia" $e vnd
uine a$emenea roriet"i& Totui% acea$t" limitare a metodei nu $e alic" n $fera
de aciune a creditului iotecar i)$au imobiliar% unde e ia" $e tran!acionea!"
roriet"i cu de$tinaia de reedin"& Acea$t" metod" e$te foarte indicat" a $e folo$i
n determinarea valorii de ia" a unui imobil% entru c" ofera o ima#ine de$tul de
reci$" a$ura valorii e care o o$ed" acel imobil i e care iaa o recunoate la
acel moment $ecificic&
:& Metoda costurilor: rin acea$t" metod" $e ncearc" e$timarea diferenei e care
o ercee cum"r"torul ntre rorietatea imobiliar" evaluat" i o cl"dire nou
con$truit" cu o utilitate otimal"& Se e$timea!" co$tul de a con$trui o relic" $au un
inlocuitor entru o $tructura e,i$tent"% din care $" $e $cad" aoi derecierea /u!ura0
roriet"ii evaluate% e$timat" la data evalu"rii& 4undamentul ace$tei metode e$te
rinciiul $ub$tituiei /nici un cum"r"tor nu va l"ti mai mult entru o rorietate
imobiliar" dect co$tul de a achi!iiona imediat un teren i o cl"dire cu o utilitate i
atractivitate $imilar"0&
Metoda co$tului e$te imortant" n e$timarea valorii de ia" a con$truciilor noi
$au relativ noi% deoarece n ace$te ca!uri co$tul i valoarea de ia" $unt de obicei
aroiate&
>/ Metoda de randaent: $e con$ider" rorietatea ca o inve$tiie #eneratoare de
venituri& Proriet"ile imobiliare care #enerea!" venituri $e achi!iionea!" ca
inve$tiii% iar din unct de vedere al inve$titorului caacitatea de a aduce rofit e$te
un element e$enial care influenea!a valoarea roriet"ii&
Acea$ta e$te o $uccinta re!entare a metodelor de evaluare a roriet"ilor
imobiliare& -n raort de evaluare ar trebui $" folo$ea$c" n determinarea valorii
unui imobil cel uin : metode% ale$e in functie de $ecificitatea lui&
=aortul de evaluare trebuie $" curind" de$crierea ct mai comlet" a imobilului
n cau!" /$ub a$ect juridic% al roriet"ii% a$ect tehnic% etc0% recum i modul n
care $(a determinat valoarea de ia" /metodele folo$ite i reconcilierea
re!ultatelor0& Bu e,i$t" o $um" ma,im" $au minim" a imobilului n" la care oate
ajun#e evaluarea% ci $e determin" valoarea de ia" a imobilului re$ectiv la data
evalu"rii& Putem con$idera evaluarea ca o modalitate de verificare a corectitudinii
reului cerut de c"tre van!"tor&
0riirea Creditului la Institutii Financiar+Creditare*
2reditul e$te rimirea unei oarecare $uma de bani% in ca!ul no$tru entru
rocurarea)rearatia)iotecarea imobilului% contra unei dobin!i a bancii% uneori
avem nevoie de a une in #aj unele obiecte er$onale ca #arantie&
2a e,emlu a rimirii creditului vom lua rocedura de rimire a creditului 32a$a
Ma#ica5 la ;ictoriaBan1 SA:
6& Deunerea 2ererii de 2redit in care include in $ine : date er$onale%
act de identitate% informatia de contact% informatia rivind locul actual de munc"%
credite i mrumuturi active n re$ent% $uma creditului% erioada% contributia
er$onala% obiectul creditului% #arantii/obiecte care ot fi u$e in #aj0&
:& Documente ce certific" veniturile lunare ale $olicitantului i a $o /iei0:
(adeverina de $alariu%
(carnetul ) contractul de munc"*
(contract de deo!it*
(certificat care confirm" en$ia*
(contract de arend"&
>& Buletinul de identitate i fia de n$oire n ori#inal*
F& Declaraia er$oanei fi!ice cu rivire la imo!itul e venit% n ca!ul dac"
declararea veniturilor or#anelor cometente e$te obli#atorie conform le#i$laiei
fi$cale*
@& Documentele nece$are entru iotecarea bunurilor imobile:
?& Documentele de rorietate a$ura bunului imobil /teren de "m.nt% ca$"%
aartament0%
D& 2ontract de inve$tiie n con$trucie /du" ca!0%
7& 2ertificat ce confirm" achitarea comlet" a co$tului locuinei /du" ca!0%
J& Actul de in$ectare a #radului de finali!are a con$truciei nefinali!ate /du" ca!0%
6A& Actul de tran$mitere 'rimire a locuinei /du" ca!0%
66& Autori!aia de con$trucie /du" ca!0%
6:& Actul de in$ectare a #radului de finali!are a con$truciei nefinali!ate /du"
ca!0%
6>& Documentaia de roiect ) devi!ul de cheltuieli entru con$trucia ) rearaia
bunului imobil /du" ca!0%
6F& 2ontractul de v.n!are(cum"rare $au Precontractul%
6F& +,tra$ul de la O2T din =e#i$trul bunurilor imobile%
6@& 2ertificatul In$ectoratului 4i$cal de Stat rivind li$a datoriilor fa" de bu#et%
6?& +valuarea indeendent" a Bunului imobil efectuat" de c.tre comaniile a#reate
de Banc"&
Harantiile 2reditului:
a0Bunul imobil /ca$" de locuit obli#atoriu cu terenul de "m.nt) aartament ) teren
de "m.nt0*
b02a$" de locuit nefinali!at" obli#atoriu cu terenul de "m.nt*
c0Alte bunuri imobile care aarin terelor er$oane cu de$tinaie locativ"%
indu$trial"% comercial" etc&
:&Pachetul de a$i#urare:
a0A$i#urarea n folo$ul B"ncii a Bunului imobil iotecat B"ncii la valoarea de
nlocuire a Bunului imobil*
b0A$i#urarea n folo$ul B"ncii a vieii Debitorului $au ierderii de c"tre ace$ta a
caacit"ii de munc"&
'otarul 0ublic*
Metoda de rimire confirmarii notarului e contractul de tran!actii cu bunul
imobil e$te de$tul de $imlu% notarul doar verifica daca contractul $i fiecare unct
din ace$ta core$unde le#i$latiei in vi#oare $i il confirma&

Mass+Media*
Informarea in ma$a $e fac rin mai multe mijloace:
60 Publicitatea ' e$te informarea oulatiei rin de$coerirea de re#ula a
calitatilor o$itive% in ca!u dat a bunurilor imobile% ublicitatea $e tran$mite
rim televi!iune% e $ite(uri% anouri de(a lun#ul drumurilor etc&
:0 =evi$te ' e$te o imrimare% in care utem #a$i informatia de$re returile e
iata imobiliara% oferta% cererea etc&
>0 Televi!iunea ' re!inta ublicitatea% ro#rame $eciale la care $e de$cuta
roblematica imobilului % locuintele avantajoa$e etc& rin televi!oarele
oulatiei&
F0 Internet ( cel mai ra$indit mijloc de informare in ma$a la momentul
contemoran% cea mai mare 3biblioteca5 in care utem #a$i orice informatie
ce tine de imobil&
+tc&
2a metodolo#ia mijloacelor de informare in ma$a vom utili!e metodele de
romovare a rodu$ului/imobilului0 e iata% $tiinta care $e ocua cu acea$ta
romovare $e nume$te Mar1etin#
Metodele Mar1etin#(ului:
Pentru a romova un rodu$ avem nevoie de $tabilirea a$a numitor atru P numite
3Mar1etin# Mi,5:
0rodus: A$ectele de Mana#ementul rodu$elor i Mar1etin#ul rodu$elor $e
ocu" de $ecificaiile bunului $au rodu$ului n cau!"% i la modul n care
relaionea!" la nevoile i dorinele utili!atorului final&/in ca!ul dat Imobilul0
0re: Se refer" la roce$ul de $tabilire a reului entru un rodu$% inclu$iv
reducerile de re&
0roovare: Include reclama% relaiile ublice% ublicitatea i v.n!"rile
er$onale% i $e refer" la diferite metode de romovare a bunului
imobil% brandul $au comaniei care $e ocua cu con$tructia% #e$tionarea%
vinderea etc&
0lasaent 'au di'tri)u"ie% $e refer" la modul n care rodu$ul ajun#e la
client* $re e,emlu% la$amentul bunului imobil cu am"nunturi& Ace$t al
atrulea P face referin" la locul unde bunul imobil e$te v.ndut% e,emlu
re#iune #eo#rafic" $au ramura indu$trial"% i $e#mentul c"ruia $e
adre$ea!"/tineri aduli% familii% comanii% oameni de afaceri% femei% b"rbai%
etc&0&
Capitolul III
12nzarea+cuprarea
iobilelor/

Prin contractul de v.n!are(cum"rare
una dintre "ri% numit" v.n!"tor% $tr"mut"
rorietatea unui bun al $"u a$ura celeilalte
"ri% numit" cum"r"tor% care $e obli#" n
$chimb a l"ti v.n!"torului reul bunului
v.ndut&
At.t cum"r"torul c.t i v.n!"torul
trebuie $" aib" caacitate de e,erciiu delin"
/67 ani mlinii0% iar er$oanele li$ite de caacitate $au cu caacitate de e,erciiu
re$tr.n$" /6?(67 ani0 trebuie $" ncheie contractul rin ocrotitor le#al% re$ectiv cu
ncuviinarea ace$tuia i% n toate ca!urile% cu autori!aia autorit"ii tutelare&
Dac" ndeline$c condiiile de caacitate% er$oanele care dore$c $" ncheie
un contract de v.n!are(cum"rare a unui imobil /aartament% ca$"% teren0% $e vor
re!enta la un Botariat ublic cu urm"toarele acte:
13'45T%RU.
6& $" aib" caacitatea de a ncheia un contract de v.n!are(cum"rare a unui imobil&
:& $" aib" a$ura $a urm"toarele acte:
(acte care $" dovedea$c" identitatea $a /2arte de identitate% Buletin de
identitate% Adeverin" de identitate0* ( n ori#inal
(actele de rorietate a$ura imobilului* ( n ori#inal
(adeverin" de la Secia financiar"% care $" dovedea$c" c" imobilul nu e$te
$uu$ vreunei $arcini /Haj% Iotec" etc&0% i c" imo!itele c"tre $tat $unt l"tite la !i*
( n ori#inal
(adeverin" de la tribunalul unde e$te nre#i$trat imobilul /unde $(a f"cut
tran$crierea imobilului% du" efectuarea cada$trului0% care $" dovedea$c" c"
imobilul e$te rorietatea v.n!"torului* ( n ori#inal
Adeverinele de la Secia 4inanciar" i de la Tribunal% $unt valabile :F ore de la
emiterea lor&
<n ca!ul n care imobilul e$te bun comun% la notariat $e vor re!enta toi
cororietarii entru $emnarea contractului de v.n!are(cum"rare& 2ororietarul
care nu $e oate re!enta la Botariat% n acel moment% va trebui $" fie rere!entat
de o alt" er$oan" n ba!a unei rocuri $eciale le#ali!at" de notar&
<n ca!ul n care rorietarul unui teren a#ricol din e,travilan intenionea!" $"(l
v.nd"% le#ea confer" un dret rioritar la cum"rare /dret de reemiune0
cororietarilor% rorietarilor vecini% arendaului i $tatului /art& F7(FJ din Ee#ea
nr& 67)6JJ6 i art& J din Ee#ea nr& 6?)6JJF a arend"rii0&
Dretul de reemiune are un domeniu de alicare bine determinat% i anume:
trebuie $" rivea$c" un teren a#ricol din e,travilan% actul juridic roiectat $" fie o
v.n!are(cum"rare i $" aib" ca obiect tran$miterea dretului de rorietate& Dac"
ace$te trei condiii $unt ndelinite% dretul de reemiune trebuie $" fie recuno$cut%
indiferent de er$oana rorietarului(v.n!"tor% le#ea nef"c.nd nici o di$tincie n
acea$t" rivin"& Dretul de reemiune oate fi e,ercitat i n ca!ul n care terenul
a#ricol din e,travilan face arte din domeniul rivat al $tatului $au al unit"ilor
admini$trativ(teritoriale% terenuri care $e ot vinde&
Titularii dretului de reemiune $unt% n ordinea $tabilit" de Ee#ea nr&
67)6JJ6* cororietarii terenului a#ricol% rorietarii vecini% arendaul i% n final%
$tatul&
<n ca!ul n care titularii dretului de reemiune nu vor $a cumere terenul n
cau!"% la reul $tabilit de v.n!"tor% ace$ta oate vinde terenul altei er$oane care e
di$u$" $" l"tea$c" acel re&
CUM05R5T%RU.
($" aib"% a$ura $a% un act de identitate /2arte de identitate% Buletin de identitate%
Adeverin" de identitate0* ( n ori#inal&
($" aib"% a$ura $a% $uma de bani hot"r.t" de comun acord cu v.n!"torul% $um" ce
va con$titui reul imobilului& <n ca!ul n care lata $e face n rate% ace$tea $e vor
achita la datele i locurile $tabilite rin contractul de v.n!are(cum"rare&
($" aib" caacitatea de a ncheia un contract de v.n!are(cum"rare&
2onform art& 6>A? 2odul civil% ot cum"ra toi c"rora nu le e$te orit rin
le#e& Deci re#ula e$te caacitatea% iar incaacitatea% e,ceia& De aceea% ca!urile de
incaacitate $unt e,re$ i limitativ rev"!ute de le#e&
Pentru contractul de v.n!are(cum"rare le#ea revede anumite incaacit"i
$eciale& Ace$te incaacit"i $unt interdicii /rohibiii0 de a vinde i cum"ra $au
de a cum"ra&
Incaacit"ile $eciale de v.n!are(cum"rare $unt urm"toarele:
6& ;.n!area ntre $oi e$te inter!i$" /art& 6>AD 2odul civil0&
:& 2onform art& 6>A7 ct& 6 2odul civil% tutorii nu ot cum"ra bunurile
er$oanelor de $ub tutela lor /c.t tim $ocotelile definitive ale tutelei n(au fo$t date
i rimite ( art& 7AJ 2odul civil0&
>& Mandatarii% at.t convenionali% c.t i le#ali% muternicii a vinde un lucru nu
ot $"(l cumere /art& 6>A7 ct& : 2odul civil0 ntruc.t ( de re#ul" nu $e oate
admite ca o er$oan" $" cumule!e i rolul de v.n!"tor i cel de cum"r"tor& Ee#ea
a $tabilit acea$t" rohibiie /recum i rohibiia entru funcionari0 entru ca
mandatarul /funcionarul0 $" nu fie u$ n $ituaia de a ale#e ntre intere$ul $"u%
care e$te de a cum"ra c.t mai ieftin% i intere$ul e care trebuie $"(l aere%
obin.nd reul cel mai ridicat&
F& Per$oanele care admini$trea!" bunuri ce aarin $tatului% comunelor% oraelor%
municiiilor $au judeelor nu ot cum"ra bunurile aflate n admini$trarea lor /art&
6>A7 ct& > 2odul civil0&
@& 4uncionarii ublici nu ot cum"ra bunurile $tatului $au unit"ilor
admini$trativ(teritoriale care $e v.nd rin mijlocirea lor /art& 6>A7 ct& F 2odul
civil0& <n ca!ul bunurilor de$tinate v.n!"rii i entru care e,i$t" reuri fi,e% a$tfel
nc.t arecierile $ubiective $unt e,clu$e% cum"rarea oate fi recuno$cut" valabil"%
dac" nu intervin alte cau!e de nulitate&
?& Kudec"torii% rocurorii i avocaii nu ot deveni ce$ionari /cum"r"tori0 de
dreturi liti#ioa$e care $unt de cometena 2urii de ael n a c"rui circum$criie
i e,ercit" funcia $au rofe$ia /art& 6>AJ 2odul civil0& <n ca!ul judec"torilor de la
2urtea Surem" de Ku$tiie i a rocurorilor de la Parchetul Heneral /de e l.n#"
2SK0 interdicia $e ntinde e tot teritoriul "rii&
Prin Ldreturi liti#ioa$eL trebuie $" $e nelea#" nu numai dreturile care
formea!" obiectul unui roce$ nceut i neterminat% dar i cele n rivina c"rora
$e oate nate o conte$taie $erioa$" i viitoare i indiferent de natura dretului i
de intenia cum"r"torului de a(l revinde&
<ntruc.t acea$t" interdicie e$te ntemeiat" e un motiv de ordine ublic"
/a"rarea re$ti#iului ju$tiiei0% nc"lcarea ei $e $ancionea!" cu nulitatea ab$olut" a
actului i cu $uortarea cheltuielilor v.n!"rii i lata daunele(intere$e&
D& O incaacitate $ecial" de cum"rare /de dob.ndire rin acte ntre vii0 e$te
rev"!ut" de Ee#ea nr& 67)6JJ6 n rivina terenurilor a#ricole& Potrivit art& F? alin
:% rorietatea dob.nditorului i a familiei $ale /$o i coii nec"$"torii% dac"
#o$od"re$c mreun" cu "rinii lor ( art& 7 alin& >0 nu oate de"i :AA ha teren
a#ricol n echivalent arabil% $ub $anciunea nulit"ii ab$olute a actului de
n$tr"inare(dob.ndire&
4iind o dero#are de la re#ula caacit"ii /art& 6>A? 2odul civil0% te,tul e$te de
$trict" interretare* $e alic" numai n rivina terenurilor a#ricole /nu intr" n
calcul terenurile cu con$trucii $au de$tinate con$truciilor0% dar indiferent de locul
$itu"rii lor /intravilan $au e,travilan0 i numai n ca!ul dob.ndirii rin acte ntre vii
/nu i MO=TIS 2A-SA $au rin fatul o$e$iunii0% dar indiferent de caracterul
onero$ $au #ratuit al actului&
7& Per$oanele in$olvabile nu ot cum"ra bunurile imobile care $e v.nd rin
licitaie ublic" /art& @>@ 2odul de rocedur" civil"0&
J& Potrivit art& F6 alin& : din 2on$tituia din 6JJ6% cet"enii $tr"ini i aatri!ii nu
ot dob.ndi dretul de rorietate a$ura terenurilor& <n re!ent% rin art& FF alin& :
din 2on$tituia reublicat" n :AA>% cet"enii $tr"ini i aatri!ii ot dob.ndi dretul
de rorietate rivat" a$ura terenurilor dar numai n condiiile re!ultate din
aderarea =om.niei la -niunea +uroean" i din alte tratate internaionale la care
=om.nia e$te arte% e ba!" de recirocitate% n condiiile rev"!ute rin le#e
or#anic"% recum i rin motenire le#al"&
$ctivitatea de evaluare i necesitatea acesteia
+valuarea rere!int" o arte inte#rant" a anali!ei economico(financiare i
e$te ractic le#at" de formarea unei oinii a$ura valorii achetului de titluri de
cororietate $uu$ evalu"rii&
+valuarea unei ntrerinderi n funcionare con$t" n formularea unei oinii
rivind valoarea unei ntrerinderi $au a unei articiaii nacea$tan iote!a c" ea
va continua $a funcione!e&
+valuarea e$te o activitate din $fera $erviciilor rofe$ionale cum ar fi:con$ult
an"% audit% roiectare% avocatur"& Are la ba!" e,eriena i cunotinele tran$mi$e
din #eneraie n #eneraie cu re$ectarea Standardelor rofe$ionale i acodului
deontolo#ic i etic $ecific&
+valuarea curinde o activitate rin care $e e$timea!" valoarea unor bunuri
cororale $au necororale% mobile $au imobili!ate% a unor afaceri% articiaii n
afaceri& +valuatorul e$te cel care trebuie $" anali!e!e% de la ca! la ca!% #radul de
imortan" a fiec"rei cate#orii de ublic i nivelul de ncredere i reutaie&
Capitolul I1
Concluzie
2um"rarea unei ca$e $au aartament e$te
cea mai mare inve$tiie e care cei mai multi oameni o fac in viata& 2hiar daca e$te
vorba de un teren% de un aartament % o ca$a de vacanta $au o inve$titie imobiliara
achi!itionarea rorietatii rere!inta un comle, financiar ce imlica mai multe
etae&
Majoritatea oamenilor imlicati $unt familiari cu ace$te a$ecte& +valuatorul
fiind interfata in ace$te tran!actii&
In activitatea de evaluare in #eneral $i in e$timarile valorii de iata in
articular% cunoa$terea ietei unei anumite rorietati imobiliare ajuta la ale#erea
criteriilor de inve$ti#are% $electare $i de interretare a comarabilitatii cu alte
rorietati&
;an!atorii $i cumaratorii de rorietati imobiliare interactionea!a e
diferite a$ecte) $e#mente de activitate% entru diferite motive $i in ceea ce rive$te
diferite tiuri de rorietati& Prin urmare% ietele imobiliare $unt imartite in
$e#mente ba!ate e diferentele intre tiurile de rorietati $i e atractivitatea lor
fata de articiantii e iata&
Toate ietele imobiliare $unt influentate de atitudinile% motivatiile $i
interactiunile van!atorilor $i cumaratorilor care% la randul lor% $unt $ub actiunea
unor influente $ociale% economice% #uvernamentale $au chiar fi!ice&
Toti articiantii ietei imobiliare% adica% vin!atorii $i cumaratorii $imli%
a#entiile imobiliare% bancile comerciale% comaniile de finantare% de!voltatorii
/comaniile de con$tructii0% $tatul% toti incearca $a #a$ea$ca careva e,licatii $i
$olutii rivind iata imobiliara din =eublica Moldova& Toti a$teata L$oareL%
conditii favorabile $i intere$e majore% in$a e$te cert fatul ca nici odata intere$ele
vin!atorului nu coincid cu cele ale cumaratorului% a#entiile imobiliare incearaca
$a fie buni $i cu unii $i cu altii dar nu le reu$e$c nici cu unii nici cu altii% bancile au
intere$ele $i LlanurileL dua care $e conduc cu toate ca intele# care e$te
de!avantajul unui blocaj iotecar% totu$i $e orientea!a la rofituri din alte domenii%
comaniile de finantare incearca $(o faca e LbancaL $i $e in$ira din Lcreditele
imobiliareL ale bancilor% comaniile de con$tructii incearaca $a $e mentina in ritm
$i $a $imule!e $ena!atia ca totul mer#e bine $i ca #raficul de elaborare a unui
roiect e$te re$ectat &&& in$a nu rea le reu$e$te% de fat e ceva fire$c in conditiile
in care $e afla economia moldovenea$ca din :A66&
Toti au un aort me$chin $i o contributie a$cun$a e care nu rea vor $(o
recunoa$ca ca re!ultat avem un blocaj imobiliar e care vrem $au nu trebuie $a(l
recunoa$tem& 2umaratorii a$teata o $cadere a returile iar in acela$i tim
vin!atorii a$teata o cre$tere a valorii bunurilor imobiliare $i anume din $imlu
motiv ca un Le,ertL imobiliar ia $u$ ca Lreturile o $a $cadaL iar cel din urma a
au!it re$ectiv cum un alt L$uer(a#entL imobiliar a relatat ca returile cu $i#uranta
o $a crea$ca& Atit Le,ertulL cit $i L$uer(a#entulL au $couri aarte rimul fortea!a
o $cadere a returilor al doilea o cre$tere $i in final obtin blocaj&
Bancile $e orientea!a $re alte ori!onturi $i incearca $a(i fac e moldoveni $a
creada ca anume a$a $e calculea!a un credit imobiliar% chiar daca el nu difera rin
nimic% ractic% de un credit de con$ul % doar decit rin denumirea LimobiliarL $au
LiotecaL& Dece un banchir nu($i rocura un aartament rin creditare iotecare la
o dobinda de 6F8 e :A de ani /doar $unt a$tfel de oferte la unele banci0M entru
$imlu motiv ca va trebui $a achite valoarea dubla a ace$tui imobil& Poate ar fi
ca!ul ca bancile moldovene $a accete realitatea calcularii unui credit imobiliar a$a
cum ar trebui $a fie calculat% a$a cum calculea!a majoritatea bancilor euroene $i
cele din S-A &&&
=evenind la careva ro#no!e rivind iata imobiliara $i fara a avea careva
$couri a$cun$e dea a duce in eroare articiantii ietei% utem relata ca returile
entru anul :A66 la bunurile imobiliare din or& 2hi$inau vor ate$ta atit o cre$tere cit
$i o $cadere $i anume% aartamentele cu o $urafata mare% cele cu > camere% la fel
aartamentele din ca$ele monolit $i cele din $ectoarea mai utin re$ti#ioa$e
/Munce$ti% Sculeni% Balcani% 2iocana ;eche $&a& 0 vor ate$ta o $cadere cu @ 8 ( 6A
8% in$a cele cu o camera cu o $urafata medie $i mica vor determina o cre$tere de
@ 8 $au cel utin o mentinere a returilor actuale& Preturile la $atiile indu$triale
vor $cade ca re!ultat al $ituatiei economice nefa$te din =M in majoritatea
domeniilor de activitate&
2ele mai $olicitate aartamente ramin a fi cele cu : camere din $ectoarele
Botanica $i $ectorul Buicani& Aartamentele de elita $unt aartamentele care vor
ceda cel mai mult din ret e arcur$ul anului :A66 intrucit inve$titiile in a$tfel de
bunuri $unt din ce in ce mai utine& Aartementele din $eriile mai vechi cum ar fi
$eria LNru$hiovL% LBrejnevL $unt $olicitate intrucit au un ret mai mic cu
aro,imativ @ ( 6@ 8 decit celelalte $erii% toate $eriile au atit avantaje cit $i
de!avantaje nu e,i$ta o $eria erfeta% nu e,i$ta $erie buna $i nu e,i$ta $eria rea%
e,i$ta doar cumaratori care $e orientea!a conform unui bu#et $re unele
referinte&
Toti ariciantii de e iat!a imobiliara articia activ entru a reali!a
tran!actiile imobiliare&
+valuatorul e$te #ata $" $e $tiule!e o valoare de ia" e$timat" entru
obiectul de rorietate%dua combinarea informatiei de$re obiectul dat& +$te
imortant de remarcat c"% acea$t" $um" e$te% cea mai bun" indicaie a valoarii
rorietatii% dar acea$ta oate $an nu fie reul final in ca!ul unei v.n!arii% e,i$tand
ntotdeauna factori% cum ar fi motivaia v.n!"torului% de ur#en" van!arii $au de
licitare a rorietatii% care oate aju$ta reul final n $u$ $au n jo$&
-n evaluator v" va ajuta $" obinei cea mai reci$a valoare a rorietatii%
a$tfel incat $a uteti lua cele mai informate deci!ii imobiliare&
(iblio)ra&ie*
htt:))III&fincomban1&com)creditarea)
htt:))III&#o&i$e&ro)ovol)J6@&htm
htt:))totul&md)ro)comanOitem)4in2omBan1PSA&html
htt:))III&victoriaban1&md)
htt:))III&maib&md)ro)cfc)
htt:))III&mobia$banca&md)creditePimobiliare
htt:))III&euro(imobil&com)Imobiliare)$ervicii&html
htt:))ro&Ii1iedia&or#)Ii1i)Mar1etin#QcitePnote(auto#enerated6(:
htt:))locuinte&Ieb$&com)a$)blo#)$hoI)ne,tMfromPidR@F?F6:J acce$at la
:J&oF&:A66
htt:))III&$critube&com)economie)+valuarea(in(conte,tul(ietei(DF67:&h
acce$at la :J&AF&:A66
Capitolul I: Considerente teoretice
Particianii e iaa imobiliar":
;n!"torii
2um"r"torii
-tili!atorii
Intermediarii:( Admini$tra ia ublic" local"
(Oficiul Teritorial 2ada$tral /OT20
(Botarul ublic
(Bur$ele imobiliare
(+valuatorii
(2omaniile de de!voltare imobiliar"
(A#en ii de a$i#urare
(In$tituiile 4inanciar(2reditare
(Avocaii
(He$tionarii Bunurilor Imobiliare
Mijloace de informare n ma$"
Capitolul II: Metodologia
Metode i tehnici de evaluare a roriet"ilor imobiliare
Primirea 2reditelor la In$tituiile 4inanciar 2reditare
Botarul Public
Ma$$(Media
Capitolul III: Vnzarea-cumpararea imobilelor
;n!"torul
2um"r"torul
Activitatea de evaluare i nece$itatea ace$teia
Capitolul IV: 2onclu!ie
Biblio#rafie