Sunteți pe pagina 1din 36

www.referat.

ro

RAPORT DE EVALUARE

PROPRIETATE IMOBILIARA FUNCIARA


TEREN
TEREN ARABIL
ARABIL CU
CU SUPRAFATA
SUPRAFATA DE
DE 1500
1500 MP
MP
SITUAT
SITUAT IN
IN INTRAVILANUL
INTRAVILANUL SATULUI
SATULUI SF.ILIE.
SF.ILIE. COMUNA
COMUNA SCHEIA,
SCHEIA, UD.
UD. SUCEAVA
SUCEAVA

PROPRIETATE : GALES GHEORGHE


BENEFICIAR : GALES GHEORGHE
DESTINATAR : CEC BANK SUCURSALA SUCEAVA

Expert Evaluator : EC.


Evaluarea este confidenial i n acest context nu voi dezvlui rezultatele dect clientului
meu , respectiv beneficiarului raportului de evaluare

CUPRINS
1. INTRODUCERE
1.1. Identificarea clientului............4
1.2.Certificarea valorii......4
1.3. Rezumatul concluziilor importante...5
2. PREMISELE EVALURII
2.1.Scopul, utilizarea evalurii i utilizatorul evalurii................................8
2.2 Definirea valorii i data estimrii valorii..8
2.3. Drepturile de proprietate evaluate9
2.4. Sfera evalurii.9
2.5. Identificarea tipului de raport 9
2.6.Condiii limitative extraordinare.9
2.7. Ipoteze extraordinare i condiii ipotetice 9
2.8. Ipoteze generale i condiii limitative.... 9
3. PREZENTAREA DATELOR
3.1. Identificarea proprietii, descrierea juridic..13
3.2. Istoric, incluznd vnzrile anterioare i ofertele sau cotaiile
curente...13
3.3. Date despre aria de pia, ora, vecinti i amplasare..14
3.4. Descrierea terenului14
3.5. Date privind impozitele i valorile de impozitare................................15
3.6. Analiza pieei imobiliare....15

3.6.1.Definirea pieei ..............................................................................................15


3.6.2.Analiza cererii.................................................................................................15
3.6.3.Oferta competitiv...........................................................................................17
3.6.4.Echilibrul pieei...............................................................................................17
4. ANALIZA DATELOR I CONCLUZIILE
4.1. Cea mai bun utilizare a terenului considerat ca fiind liber....19
4.2. Evaluarea terenului.....................................................................20
4.2.1. Evaluarea terenului prin metoda comparatiei de piata
....20
4.2.1. Evaluarea terenului prin metoda extractiei....................22
4.3.Reconcilierea i opinia final asupra valorii.24
4.4. Estimarea perioadei de expunere pe pia...25
4.8. Calificrile evaluatorului........................................................................25
5. ANEXA
5.1. Anexe raport
5.2. Fotografii teren
5.3. Fotografii secundare

PARTEA I

INTRODUCERE

1.1. Identificarea clientului


1.2. Certificarea valorii
1.3. Rezumatul concluziilor importante

1. INTRODUCERE

1.1. Identificarea clientului


Solicitantul prezentului raport de evaluare este D-NUL GALES GHEORGHE cu
domiciliul in intravilanul satului Sf.Ilie, comuna Scheia, judetul Suceava.
1.2. Certificarea valorii
Prin prezenta se certific, cu bun credin urmtoarele:
Faptele prezentate n acest raport de evaluare sunt corecte i adevrate;
Analizele,opiniile i concluziile raportate se limiteaz doar la ipotezele i
condiiile limitative prezentate n raport, i acestea reprezint opiniile i
concluziile mele personale, obiective i impariale, fr a considera interesele;
Toate cercetrile, informaiile, raionamentele, analizele i concluziile necesare
pentru a ajunge la valoarea estimat, au fost efectuate n conformitate cu
standardele Internaionale de Evaluare IVS1 i cu legislaia n vigoare la data
evalurii ;
Evaluatorul i asum integral rpunderea asupra tuturor afirmaiilor personale
din raportul de evaluare. Datele i informaiile preluate din surse ce nu au putut
fi verificate personal de evaluator sunt menionate expres n text;
Evaluatorul i asum pstrarea confidenialitii asupra datelor i informaiilor
din raport, precum i neutilizarea acestora n schimbul unor avantaje neetice sau
ilegale, fie personal fie prin intermediul unei tere persoane;

Acest raport este destinat numai scopului precizat i numai uzului


destinatarului;
Acest raport nu va putea fi inclus, n ntregime sau parial, n documente,
circulare sau declaraii, nici publicat sau menionat n alt mod, fr aprobarea
scris a evaluatorului asupra formei i contextului n care ar putea s apar;
Evaluatorul nu are nici un avantaj pecuniar sau de alt natur ca urmare a
realizrii prezentului raport de evaluare n afara remunerrii pentru prezenta
lucrare;
Evaluatorul nu are nici un interes actual sau viitor n proprietatea ce face
obiectul prezentului raport de evaluare i nu este responsabil de omiterea de
ctre client a unor date i informaii referitoare la bunul evaluat care ar putea
afecta valoarea acestuia;
Evaluatorul este independent adic, nu este angajat direct sau prin intermediari
n nici o aciune cu caracter comercial privind cldirea evaluat i nici o
prtinire de proprietate fa de aceasta sau fa de prile implicate n evaluare;
Remunerarea evaluatorului nu se face n funcie de exprimarea unei valori
prestabilite sau care ar favoriza cauza clientului, de obinere a unui rezultat dorit
sau de apariia unui eveniment ulterior;
Posed cunotinele, competena i experiena necesar pentru a ndeplini n mod
eficient misiunea de evaluare a proprietii imobiliare n conexiune cu un
standard profesional ridicat;
Evaluatorul nu este obligat s ofere n continuare consultan sau s depun
mrturie n instan la proprietatea n chestiune ;
Valorile estimate de ctre evaluator sunt valabile la data prezentat n raport.
Prezentul raport de evaluare este elaborat cu respectarea Standardelor de
Evaluare , a recomandrilor i metodologiei de lucru A.N.E.V.A.R.(Asociaia
Naional a Evaluatorilor din Romnia).
Toate investigaiile i analizele necesare, inclusiv inspecia proprietii le-am
fcut personal. Nici o persoan cu excepia celor specificate n raport nu mi-au
acordat asisten profesional n elaborarea raportului.

1.3. Rezumatul concluziilor importante


Proprietatea imobiliara - teren arabil ce face obiectul prezentului Raport de evaluare
se afla situat in intravilanul satului Sf. Ilie, comuna Scheia, judetul Suceava intr-o zona
rezidentiala cu numeroase terenuri libere dar si proprietati imobiliare rezidentiale.
Terenul are o suprafata de 1500 mp si este deinut n cot exclusiva, iar in prezent
acesta are categoria de folosinta teren liber.
Raportul de evaluare a fost ntocmit de ctre EC.
n perioada 25.08.201026.08.2010i a constat n efectuarea inspeciei tehnice n teren, ntocmirea fielor tehnice,
culegerea de informaii, evaluarea proprietii imobiliare i redactarea raportului de
evaluare.

Data inspeciei :
25.08.2010
Curs valutar valabil :
1 EURO = 4.2460 , 1 USD= 3.3407
Data raportului :
26.08.2010
Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de pia a terenului liber,
pentru garantarea unui credit bancar la CEC BANK SUCURSALA SUCEAVA.
Tipul de valoare conform scopului i utilizrii intenionate a raportului este
valoarea se pia.
Valoarea de pia a proprietii s-a determinat n conformitate cu Standardele
Internaionale de Evaluare, ediia a opta 2007, prin cele doua abordri: comparaia
vnzrilor i capitalizarea directa.
Valorile obinute prin aplicarea celor 2 metode: metoda reziduala si comparatii
relative:
Nr crt
1.
2.

Tip abordare
ABORDAREA PRIN
COMPARATII
ABORDAREA PRIN COST

Valoare
(Ron)
138.130 LEI

Valoare
(Euro)
32.300 Euro

134.490 LEI

31.448 Euro

innd cont de cantitatea i precizia informaiilor de pia care au stat la baza


determinrii fiecrei valori ,de adecvare, valoarea de pia a terenului subiect n opinia
evaluatorului este cea obinut in abordarea prin comparaii de pia:
V p = 138.130 LEI
(unasutatreizecisiopt de mii o suta treizeci lei)
= 32.300 E
(treizecisidoua mii tei sute euro)
Detalierea prezentei sinteze este efectuat n capitolele 2, 3 i 4, precum i n
anexele la prezentul Raport de evaluare.
Expert Evaluator,
EC.

PARTEA II-A
PREMISELE EVALURII

2.1.Scopul,utilizarea evalurii i utilizatorul evalurii


2.2. Definirea valorii i data estimrii valorii
2.3. Drepturile de proprietate evaluate
2.4. Sfera evalurii
2.5. Identificarea tipului de raport
2.6.Condiii limitative extraordinare
2.7. Ipoteze extraordinare i condiii ipotetice

2.8. Ipoteze generale i condiii limitative

2. PREMISELE EVALURII
2.1. Scopul, utilizarea evalurii i utilizatorul evalurii
Scopul evalurii l reprezint stabilirea valorii adecvate pentru terenul
cu categoria de foosinta arabil situat in intravilanul satului Sf. Ilie, comuna
Scheia, judetul Suceava aflat in

proprietatea D-lui GALES GHEORGHE in

suprafaa de 1500 mp.


Utilizarea evalurii o constituie garantarea unui credit solicitat de D-NUL
GALES GHEORGHE la CEC BANK SUCURSALA SUCEAVA.
Utilizatorul evalurii este : CEC BANK SUCURSALA SUCEAVA.
2.2. Definirea valorii i data estimrii valorii
Definirea valorii
In conformitate cu Standardul Interntional de aplicatie in evaluare IVA 2-Evaluare
pentru garantarea imprumutului,Cap.5,aliniatul 5.1,tipul de valoare adecvata pentru
scopului prezentului raport de evaluare este valoarea de piata ,in conditiile definitiei
din IVS 1 Valoarea de piata-tip de valoare :
VALOAREA DE PIA (conform Standardelor Internaionale de Evaluare/2007
IVS 1)- este suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat la data evalurii,
ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat
obiectiv, dup o activitate de marketing corespunzatoare n care prile implicate au
acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrangere.
Data estimrii valorii

Data la care valoarea estimat este valabil este 26 august 2010, aceasta fiind i
data raportului de evaluare.
Inspecia a fost efectuat de Ec.
,n prezena proprietarului dl. GALES
GHEORGHE i a constat n identificarea, vizionarea bunului, fotografierea i culegerea
de date.
Cursul de schimb BNR utilizat n calcule este de 3.3407 RON/USD i 4.2460
/EURO valabil la data de 26.08.2010.
2.3. Drepturile de proprietate evaluate
Pentru terenul cu suprafata de 1500 mp ce face obiectul prezentului raport de
evaluare proprietarul a prezentat urmtoarele acte ce atest proprietatea :
- sentinta civila nr.983/13.03.2006
- Extras de carte funciara nr. 3057/16.02.2007
- Planul de situatie
In prezentul raport de evaluare se evalueaza dreptul de proprietate deplin al d-lui
GALES GHEORGHE asupra ce face obiectul evalurii.
Prezentul raport nu valideaz din punct de vedere legal corectitudinea
documentelor prezentate i nici dreptul de proprietate deplin terenului, considerat ca
ipotez de lucru in realizarea prezentului raport de evaluare.
2.4. Sfera evalurii
Avnd n vedere faptul c scopul evalurii nu impune evaluatorului s ngusteze
sfera de cuprindere, limitarea acestuia la o singur utilizare , putem vorbi despre condiii
normale de evaluare ce cuprinde o sfer vast de evaluare.
2.5. Identificarea tipului de raport
Conform scopului, utilizrii intenionate i tipului de valoare
estimat, tipul de raport ntocmit este de raport explicativ complet.
Coninutul raportului i structurarea sa sunt conform Standardelor Internaionale
de Evaluare IVS 3 Raportarea evalurii.
2.6. Condiiii limitative extraordinare
Nu putem vorbi de acest tip de condiii deoarece nu se consider necesar o
excludere de la prevederile standardelor n vigoare prin evaluarea solicitat de ctre
GALES GHEORGHE,pentru CEC BANK SUCURSSALA SUCEAVA.

2.7. Ipoteze extraordinare i condiii ipotetice


Acest tip de ipoteze i condiii nu exist.
2.8.

Ipoteze generale i condiii limitative

Ipoteze generale
o Nu se asuma nici o raspundere pentru descrierea juridica pusa la dispozitie sau
pentru chestiuni legate de considerente juridice sau de proprietate.Titlul de
proprietate se presupune valabil si tranzactionabil daca nu se specifica altfel;
o Proprietatea este evaluata fara grevari de sarcini si datorii,daca nu se specifica
altfel;
o Se presupune ca proprietatea este detinuta cu responsabilitate si ca se aplica un
management competent al acesteia;
o Informatiile furnizate de terte parti sunt considerate de incredere dar nu li se
acorda garantii pentru acuratete;
o Toate studiile ingineresti sunt presupuse a fi corecte.Planurile de amplasare si
materialul ilustrativ din raport sunt incluse doar pentru a-l ajuta pe cititor sa
vizualizeze proprietatea;
o Se presupune ca nu exista conditii ascunse sau neevidentiate ale proprietatii ,ale
subsolului sau structurilor sale care ar face ca proprietatea sa valoreze mai mult
sau mai putin.Nu se asuma nici o raspundere pentru astfel de conditii sau pentru
obtinerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor;
o Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si
restrictiilor de zonare si utilizare in vigoare exceptand situatia cand in raportul de
evaluare nu a fost identificata,descrisa si considerata o non-conformitate;
o Se presupune ca au fost sau pot fi obtinute sau reinnoite toate
autorizatiile,licentele,certificatele de ocupare,aprobarile sau alte acte solicitate de
institutiile locale,regionale sau nationale,pentru fiecare utilizare pe care se
bazeaza estimarea valorii;
o Se presupune ca utilizarea terenului si a constructiilor se realizeaza in cadrul
limitelor proprietatii descrise si ca nu exista incalcari sau violari ale altor
proprietati,daca nu se mentioneaza altfel;
o Noi am fost solicitati sa presupunem,in scopul acestei evaluari,ca nu exista nici un
fel de contaminanti si costul de decontaminare nu afecteaza valoarea;
o Nu am fost informati de nici o inspectie sau raport care sa indice prezenta
contaminantilor sau materialelor periculoase;
o Noi nu am facut nici un fel de investigatie referitoare la utilizarile trecute sau
prezente,atat pe proprietate cat si pe terenul vecin pentru a stabili daca exista vreo
contaminare a proprietatii analizate in aceste utilizari sau amplasamente si deci
valoarea este estimata in ipoteza ca nu exista asa ceva;

o Nu ne asumam nici o responsabilitate pentru existenta vreunui contaminant,nici


nu ne angajam pentru o expertiza sau cercetare stiintifica necesara pentru a fi
descoperit;
o Daca ulterior se va stabili ca exista contaminare pe proprietatea analizata sau pe
oricare alt teren vecin sau ca mijloacele care au fost puse in functiune ar putea
contamina,aceasta ar putea diminua valoarea raportata;
o Noi nu am facut o expertiza tehnica a structurii de rezistenta,nici nu am inspectat
acele parti care sunt acoperite,neexpuse sau inaccesibile,acestea fiind considerate
in stare tehnica buna corespunzatoare unei exploatari normale.Opinia asupra starii
partilor neexpertizate si acest raport nu trebuie inteles ca ar valida integritatea lor.
Condiii limitative
o Orice alocare a valorii totale estimate in acest raport,se realizeaza in functie de
prevederile din raport.Valorile separate alocate elementelor componente nu
trebuie utilizate in combinatie cu nici o alta evaluare,in caz contrar ele fiind
nevalide;
o Posesia acestui raport sau a unei copii nu confera dreptul de publicare;
o Evaluatorul,prin natura muncii sale,nu va fi solicitat sa ofere consultanta
ulterioara sau sa depuna marturie in instanta in legatura cu proprietatea in
chestiune decat daca au fost facute initial aranjamente in aceasta privinta;
o Nici una din partile raportului (in special concluziile referitoare la
valori,identitatea evaluatorului sau firma la care lucreaza acesta) nu vor fi
difuzate public prin reclama,relatii publice,stiri,agentii de vanzare sau alte cai
mediatice,fara acordul scris si prealabil al evaluatorului;

Expert Evaluator,
EC.

PARTEA III-A

PREZENTAREA DATELOR

3.1. Identificarea proprietii, descrierea juridic


3.2. Istoric, incluznd vnzrile anterioare i ofertele sau cotaiile curente
3.3. Date despre aria de pia, ora, vecinti i amplasare
3.4. Descrierea terenului
3.5. Date privind impozitele i valorile de impozitare
3.6. Analiza pieei imobiliare
3.6.1.Definirea pieei
3.6.2.Analiza cererii
3.6.3. Oferta competitiv
3.6.4.Echilibrul pieei

3. PREZENTAREA DATELOR

3.1. Identificarea proprietii, descrierea juridic


Proprietatea evaluat reprezint un terencu categoria de folosinta arabil situat in
intravilanul satului Sf. Ilie, comuna Scheia, judetul Suceava aparinnd d-lui GALES
GHEORGHE si are o suprafata de 1500 mp si este detinut in cota exclusiva.
Pentru terenul subiect beneficiarul a prezentat urmtoarele acte ce atest
proprietatea asupra imobilului:
- sentinta civila nr.983/13.03.2006
- Extras de carte funciara nr. 3057/16.02.2007
- Planul de situatie
n baza sentintei civile nr.983/13.03.2006 GALES GHEORGHE a dobandit
dreptul de proprietate deplin asupra terenului, detinut in cota exclusiva.
Dreptul de proprietate a fost intabulat la Biroul de carte funciara SUCEAVA
,bunul imobil avand numar cadastral 347/893 inscris in CF. 7710/ Sf. Ilie
Nu exist elemente ale proprietii care fac obiectul vreunui contract de nchiriere.
3.2. Istoric, incluznd vnzrile anterioare i ofertele sau cotaiile curente
In anul 2006 terenul a fost dobandit de catre GALES GHEORGHE cu titlu de
partaj in baza sentitei civile nr.983/13.03.2006.
3.3. Date despre aria de pia , localitate, vecinti i amplasare
Piata bunului imobil evaluat este piata proprietatilor imobiliare funciare.

Proprietatea imobiliara rezidentiala este amplasata in intravilanul comunei Scheia,


sat Sf. Ilie, zona limitrofa municipiului Suceava.
Comuna Scheia este limitrof municipiului reedin de jude. Este strbtut de calea
ferat Suceava - Vatra Dornei, de D.E 5 Giurgiu Siret, de D.N. 17 Suceava Vatra
Dornei, de D.J. 178 A Suceava Solca, de D.J. 209 C Suceava Berchieti i alte
drumuri comunale ce fac legtura cu localitile nvecinate. De asemeni este strbtut de
oseaua de centur pentru maini de capacitate mare care tranziteaz municipiul Suceava.
La nord se nvecineaz cu comuna Todireti la nord - est cu comuna Drmneti i
Ptrui, la est cu mun. Suceava, la sud cu comuna Moara i la sud vest cu comuna
Stroieti.
Sfntu Ilie este o localitate n comuna cheia din judeul Suceava, aflat in imediata
vecintate a oraului Suceava, in proximitatea cartierului Obcini.
Satul s-a dezvoltat n jurul bisericii nchinate Sfntului Ilie Tezviteanul, ctitorit ca
mnstire n 1488 de tefan cel Mare.

3.4. Descrierea terenului


Zona amplasarii proprietatii imobiliare: la intrare in satul Sf.Ilie, in proximitatea
cartierul Obcini. Amplasamentul are acces la drumul secundar pietruit la o distanta de cca
150 m de drumul asfaltat.
Gradul de poluare in zona este unul redus, fiind o zona mai putin circulata.Trafic auto
mediu in zona amplasarii proprietatii imobiliare evaluate.
Ambient linistit, civilizat, favorabil pentru destinatia prezenta a proprietatii.
Dotari si retele edilitare: exista posibilitatea de racord la reteaua de curent electric, gaz
metan si apa curenta din imediata apropiere (50-100 m).Din
Din punct de vedere edilitar
zona este zona periferica rezidentiala mai putin circulata;
Din punct de vedere economic zona este cu o economie in dezvoltare.
3.5. Date privind taxele i valorile de impozitare

Conform Hotrrii Consiliului Local nr.497/28.12.2006 , Anexa 1,impozitul/taxa


pe teren-lei/ha-pentru terenuri amplasate n intravilanul municipiului- terenuri libere
situate n zona C este de 4201 lei/ha sau 0,4201 lei/mp si 1 leu /mp suprafata utila
apartament.
3.6. Analiza pieei imobiliare
3.6.1.Definirea pieei
O pia imobiliar este un grup de persoane sau firme care sunt n contact unii cu
alii n scopul de a efectua tranzacii imobiliare. Participanii pe pia pot fi cumprtorii,
vnztorii, chiriaii, creditorii, debitorii, antreprenorii, investitorii i intermediarii. O
pia imobiliar este alctuit de participanii pe pia angajai n tranzacii imobiliare.
Analiza pieei constitue identificarea i studierea pieei pentru un anumit bun sau
serviciu i constitue baza pentru a determina cea mai bun utilizare a unei proprieti.
Valoarea de pia a proprietii analizate este n mare msur n funcie de poziia
competitiv pe piaa sa .
S-a identificat i studiat piaa terenurilor arabile din zona periferica a satului Sf.
Ilie relaia dintre cererea solvabil i oferta competitiv de pe pia, gradul de echilibru
care creeaz aceast pia.
3.6.2. Analiza cererii
Analiza cererii s-a bazat pe recunoaterea utilizatorilor poteniali. Drept urmare sau cercetat o serie de factori mai importani, acetia fiind :
-dimensiunea i numrul familiilor locatare n cartier
Din statisticile oficiale populaia comunei Scheia a nregistrat o uoar rat de
cretere incepand cu anul 2004 astfel s-a ajuns la un numr de 7794 locuitori in anul 2010
si un numar den 2712 le locuinte.
-veniturile i tipologia locurilor de munca
Principalele activitati ale locuitororilor comunei Scheia este agricultura si cresterea
animalelor.
- gradul de ocupare a terenurilor in zona
Pe piaa imobiliar din comuna Scheia, gradul de ocupare a terenurilor este
ridicata,fiind apropiat de 90 % ,fiind o zona intens populata.
-accesibilitatea

Accesul pietonal si auto se face din drumul comunal pietruit cu un front stradal de
15 ml.
3.6.3. Oferta competitiv
Oferta competitiv s-a axat pe analiza datelor obinute prin efectuarea inspeciei
zonei prin consultarea registrelor din cadrul Primriei Scheia cu autorizaiile eliberate n
ultimii ani, prin discuiile avute cu proiectani, ageni imobiliari, antreprenori dar i prin
consultarea anunurilor publicitare din presa i televiziunea local.
n zona periferica asatului Sf. Ilie sunt numeroase terenuri arabile , gradul de
ocupare a terenului in zona fiind foarte ridicat aproape de 90 %. Am localizat cca 15
terenuri cu categoria de folosinta arabil in zona analizata.
Din informaiile culese din anunurile publicitare locale am constatat c n
ultimul an n permanen au fost scoase la vnzare cca 5-4 terenuri libere in zona Sf.Ilie
dar si in vecinatatea acesteia, timpul de expunere fiind de o lun pn la 4 luni.
Preurile de vnzare a terenurilor libere in zona subiectului au avut scaderi in
ultimele luni de la 25-35 E/mp la preturi cuprinse ntre 15 i 25 E/mp.

3.6.4. Echilibrul pieei


In prezent se mentine un dezechilibru intre cererea existenta si previzionata si
oferta totala curenta sau anticipata deoarece este influentata de situatia economica de la
nivelul local si national in general.
Piata vanzatorului s-a transformat in piata cumparatorului.
Nivelul tranzactiilor a scazut simtitor si continua sa scada, pana la o ulterioara o redresare
a economiei. Crestrea gradului de neocupare este invers proportional scaderii numarului
de tranzactii.
Expert Evaluator,
EC.

PARTEA IV-A
ANALIZA DATELOR I CONCLUZIILE

4.1. Cea mai bun utilizare a terenului considerat ca fiind liber


4.2. Evaluarea terenului
4.2.1. Evaluarea terenului prin metoda comparatiei de piata
4.2.2. Metoda extractiei
4.3.Reconcilierea i opinia final asupra valorii
4.4. Estimarea perioadei de expunere pe pia
4.5. Calificrile evaluatorului

4. ANALIZA DATELOR I CONCLUZIILE


Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a
proprietatii selectata din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de
pornire i s genereze ipotezele de lucru necesare operatiunii de evaluare.
Prin analiza CMBU, se identifica cea mai competitiva si mai profitabila utilizare
a proprietatii imobiliare.
Cea mai probabila utilizare a proprietatii, care este permisa legal, fizic posibil,
fezabil financiar i care conduce la cea mai mare valoare a proprietii evaluate.
Cea mai bun utilizare este conturat de forele competitive pe pia care
fundamenteaz i valoarea de pia i este acea utilizare care conduce la cea mai mare
valoare rezidual a terenului.
4.1. Cea mai bun utilizare a terenului considerat ca fiind liber
Ca i valoarea de pia, cea mai bun utilizare este un concept de pia.
Prin analiza CMBU, se va identifica utilizarea competitiv i profitabil a
proprietii imobiliare.

Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc


patru criterii:
a) permis legal
Pe baza studiului pieei imobiliare specifice tipurilor de proprieti existente n
zon care urmresc tendinele de dezvoltare urban utilizarile posibile ar fi:bloc de
locuinte,cladire birouri,spatiu comercial. Chiar daca la data evaluarii categoria de
folosinta a terenului este arabil, evaluarea se realizeza in premisa faptului ca terenul isi
poate schimba categoria de folosinta in curti-constructii in vederea exploatarii acestuia.
Tinand cont de prevederile din Certificatul de urbanism, proprietatea evaluata a
fost analizat n ipoteza dezvoltrii terenului, ca proprietate imobiliar de tip rezidential
(bloc de apartamente) cu regim de inaltime P+4E cu ultimul etaj retras ,conform
recomandarii din Certificatul de urbanism (datorita unghiului de incidenta al luminii ce
poate afecta blocul vecin situat la Sud).
Conform datelor din certificatul de urbanism,singura utilizare
posibila(permisa legal) este bloc de locuinte P+4E, pentru care aria construit
maxim posibila este de 190 mp (corespunztor POT=40%), iar aria desfurat
construit este de 855,00 mp, aria util total estimat este de 726 mp, iar aria
util de spatiu efectiv de locuit este de circa 580,00 mp sau n medie 121,00
mp/nivel pentru parter si etajele 1-3 adica 2 aparatmente a doua camere cu aria
utila de 50,00 mp fiecare si o garsoniera de 21,00 mp, iar pentru etajul 4 un
apartament de 3 camere cu 64 mp si terasa .
b) Fezabilitatea fizic
Pentru proprietatea evaluat ar putea fi imaginate o mulime de utilizri
posibile, dar aa cum indic in certificatul de urbanism, specificul zonei este
orientat spre cldiri rezideniale - blocuri de locuine

cu regim de inaltime

P+4E,cu ultimul nivel retras.


Terenul este drept,conditii de fundare normale,toate utilitatile in zona,nu
exista retele subterane sau supraterane si deci, utilizarea propusa este fezabila
din punct de vedere fizic.
c)Fezabilitatea financiar
Utilizrile care au ndeplinit primele dou criterii sunt analizate dac ar
produce un venit care s acopere obligaiile financiare i amortizarea capitalului.

In cazul utilizarii propuse este fezabila financiar, ntruct produce un venit


care dupa aplicarea impozitului pe venit acoper cheltuielile de exploatare i este
mai mare dect amortizarea cldirii.
d)Maxim productivitate
Utilizarea propusa este fazabila finaciar si este unica,deci maxim
productiva.
Imobilul va fi dotat cu toate facilitatile,

finisajele vor fi de calitate,

sistem propriu de nclzire de la o centrala termica pe gaz metan.

4.2. Evaluarea terenului


Valoarea de pia a terenului se determin n conformitate cu standardele i
normele ANEVAR.
Din cele ase proceduri de evaluare recomandate de Standardele Internaionale de
Evaluare IVS 1 (comparaia direct, alocarea, extracia, parcelarea, tehnica rezidual i
capitalizarea rentei funciare) pentru evaluarea terenului,vom utiliza metoda comparaiei
directe i metoda extractiei.

4.2.1.Evaluarea terenului prin metoda comparaiei de pia


Analiza comparativ se poate realiza pe dou criterii cantitative analiza pe
perechi de date sau/i calitative-analiza comparaiilor relative.
n cazul de fa , date fiind natura i relevana informaiilor de pia culese s-a
recurs la analiza comparaiilor relative.
Analiza comparaiilor relative este o tehnic calitativ care reprezint studiul
relaiilor indicate de datele de pia, fr a se recurge la cuantificri.
Pentru aplicarea acestei tehnici , evaluatorul analizeaz vnzrile ofertele de
vnzare comparabile, pentru a determina dac acestea au caracteristici superioare,
inferioare sau similare fa de proprietatea evaluat. n spe, analiza comparaiilor
relative este asemntoare cu analiza pe perechi de date, exceptnd faptul c ajustrile nu
sunt exprimate ca valoare absolut sau procentual ci ca atribute calitative (inferior,
superior, similar).
Aplicarea metodei a fost facilitat de informaiile furnizate de agenii imobiliare,
site-uri web specializate i publicaii locale ,, Jurnalul de Botoani , Informaia
Botoaniului , Evenimentul de Botoani comparabile , n zona analizat.
Prezentarea ofertelor de vnzare comparabile pentru terenuri arabile:

A. Teren zona Sf.Ilie,langa Cimitir, 1600 mp, drept, intabulat, utilitati : curent electric
Oferta : 20 Euro/mp
(Informatia AG. BERUZI- 074208161)
B. Teren zona Sf. Ilie, langa Bloc IRE, 1400mp, deschidere 20 ml la strada principala,
curent, apa, gaz
Oferta : 25 Euro/mp
(Informatia AG. BERUZI- 074208161)
C. Teren zona Sf. ilie 1300 mp, deschidere la drum pietruit, utilitati : curent
Oferta : 23 Euro/mp
(Informatia AG. BERUZI- 074208161)
D. Teren zona Sf.Ilie,langa Blocul Muha, 1500 mp, cale de acces la sosea intabulat, toate
utilitatile.
Oferta : 27 Euro/mp
(Informatia AG. BERUZI- 074208161)
Aplicarea metodei comparaiilor relative pentru proprietatea analizat este
prezentat n Anexa nr.1.
n grila comparaiilor de pia din aceast anex s-a inut seama c pe piaa
imobiliar din zona Sf.Ilie pentru terenuri similare situate n zona analizat, marja de
negociere ntre oferta i tranzacia efectiv este de cca 15% funcie de timpul de
ateptare, disponibilitatea ofertantului de a mai lsa din pre, dac oferta este fcut prin
intermediul unei agenii imobiliare sau nu ,etc.
Valorile pentru proprietile comparabile sunt reconciliate ntr-o valoare prin
aranjarea acestor comparabile ntr-un clasament relativ fa de proprietatea supus
evalurii.
Proprietatea

Valoare negociat
(EURO/mp)

Corecie net
global

20

23

Pozitiv
Pozitiv

Proprietatea evaluat

25

Negativa

27

Negativa

Proprietatea evaluat se situeaz ntre cea mai mare valoare din grupul de
proprieti comparabile cu corecii pozitive (comparabila C) i cea mai mic valoare din
grupul de comparabile negative (comparabila 25).
Avnd n vedere caracteristicile terenului, amplasarea n zon, vadul utilitile de
care dispune, starea acestuia la data evalurii, valoarea obinut prin aceast metod i
care poate fi luat n considerare pentru prezentul raport de evaluare este de 24 E/mp.

Valoarea de pia a terenului subiect determinat prin metoda comparaiilor de pia


va fi de :
Vp1 = 1500 mp x 24 EURO/mp = 36.000 E x 4.2460lei/E = 152.856 RON
4.2.2. Metoda extractiei
Avand in vedere rezultatele obtinute prin aplicarea metodei comparatiilor de
piata, pentru exprimarea unei opinii asupra valorii de piata pentru terenul analizat, si
realizarea unui test de coerenta a valorilor rezultate, s-a aplicat metoda extractiei.
Prin metoda extractiei, valoarea terenului este extrasa din pretul de vanzare a unei
proprietati, prin deducerea valorii contributiei constructiei estimata prin metoda costurilor.
Valoarea ramasa reprezinta valoarea terenului.
VT = VP - CIB,
n care:
VT = valoarea terenului liber;
VP = valoarea proprietii dup realizarea construciilor;
CIB = costul de nlocuire brut, sau costul necesar realizrii
construciilor, inclusiv costurile necesare amenajrii terenului, a realizrii reelelor de
utiliti i a celor de comunicaie, precum i costurile aferente finanrii investiiilor.
Pentru aplicarea acestei metode vom lua in considerare cea mai buna utilizare pentru
teren: constructia unui bloc de locuinte P+4 E cu ultimul etaj retras conform
recomandarii din Certificatul de urbanism (datorita unghiului de incidenta al
luminii ce poate afecta blocul vecin situat la Sud), cu suprafata construit
desfasurata de 700 mp si suprafata utila

efectiv locuibila de 580 mp, sau n

medie 121,00 mp/nivel pentru parter si etajele 1-3 adica 2 aparatmente a doua
camere cu aria utila de 50,00 mp fiecare si o garsoniera de 21,00 mp, iar pentru
etajul 4 un apartament de 3 camere cu suprafata de 64 mp si terasa.
Metoda extractiei presupune estimarea valorii de piata pentru proprietatea imobiliara
(teren si imobil rezidential) si determinarea valorii terenului prin deducerea din valoarea
intregii proprietati a valorii constructiei si a costurilor aferente realizarii acesteia, inclusiv a
profitului antreprenorului.
Potrivit informatiilor de la firmele de constructii din mun Suceava: SC MUHA
SRL, SC CIVICA SRL, SC DUO MAT,SRL TOP CONSTRUCT SRL preturile de
realizare a unui metru patrat de cladire este cuprins intre 400 - 500 E/mp in functie de
finisaje.
Pentru cladirea subiect am apreciat un pret de realizare de 400 E/mp pentru
structura si finisaj medii.
Valoarea de inlocuire a cladirii subiect va fi:
Ci = 755 mp x 400E/mp = 302.000 Euro.

Comparabile apartamente in zona subiect:


A. Garsoniera, zona Obcini etaj 4, 25 mp, sarpanta, zona similara.
Oferta: 18.000 Euro
(Informatia AG. BERUZI- 0742080161)
B. Garsoniera, zona Obcini, etaj 1, 26 mp, multiple imbunatatiri, D, zona superioara .
Oferta: 19.500 Euro
(Informatia AG. BERUZI- 0742080161)
C. Apartament 2 camere, zona Obcini, etaj 4, 56 mp, 2 balcoane, CT,T, G,F,P, multiple
imbunatatiri, D, zona superioara .
Oferta: 42.000 Euro
(Informatia AG. BERUZI- 0742080161)
D. Apartament 2 camere, zona Obcini,etaj 3, 48 mp, 2 balcoane,T, G,F,P, D, zona
superioara.
Oferta: 36.000 Euro
(Informatia AG. BERUZI- 0742080161)
E. Apartament 3 camere, zona Obcini, parter, 70 mp, balcon, CT,T, usa metalica, zona
superioara .
Oferta: 52.000 Euro
(Informatia AG. BERUZI- 0742080161)
F. Apartament 3 camere, zona Obcini etaj 2, 65 mp, placi,CT, multiple imbunatatiri,
zona similara .
Oferta: 48.000 Euro
(Informatia AG. BERUZI- 0742080161)
Din studiul pietei rezulta ca un aparatment cu 2 camere cu o suprafata utila de cca
50 mp in zona subiect are o valoare de aproximativ 43.000 E, un apartament cu o camera
cu suparafata utila de 21 mp o valoare de aproximativ 18.000 E, iar un apartament cu 3
camere cu suprafata utila de 64 mp aproximativ 50.000 E.
Prin urmare, valoarea proprietatii in ipoteza CMBU este de:
VP= 8 ap. x 43.000 E + 4 ap. X 18.000 E + 1ap x 50.000 E = 466.000 E

Valoarea de investitie pentru realizarea constructiilor ar fi de:


Vc =
= 302.000 E
Profitul investitorului = 20%
= 60.400 E
Cheltuieli (PUD, avize)
= 5.000 E
Cheltuieli de vanzare 2 %
= 8.308 E.

Vi = 375.708 E
Costurile finantarii realizarii acestui proiect imobilar s-au estimat luand in
considerare dobanzile practicate pe piata bancara pentru imprumuturi imobiliare,
luandu-se in considerare o rata medie a dobanzii de cca. 10% si o perioada de
creditare, in care este inclusa si perioada de realizare a proiectului imobiliar, de 1 an.
Prin urmare, costurile finantarii se ridica la:
F = 466.000 EURO x (1,121 -1) = 55.920 EURO
Valoarea de piata a terenului subiect determinat prin aceasta metoda se
determina prin diferenta intre valoarea proprietatii si valoarea constructiilor:
Valoarea terenului va fi:
VT = VP - Vi - F = 466.000 E 375.708 E 55.920 E = 34372 E (22 E/mp)
Valoarea de piata a terenului subiect determinata prin metoda extractiei va fi de:
Vp2= 34.372 EURO = 145.943 RON
4.3.Reconcilierea rezultatelor i opinia evaluatorului asupra valorii finale
De regul pentru evaluarea unei proprieti imobiliare se aplic mai multe metode
i fiecare metod are ca rezultat o anumit valoare de pia.
Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea
final a valorii.
Valoarea de pia a proprietii comerciale subiect s-a determinat n conformitate
cu Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta 2007 prin aplicarea celor doua
metode: metoda comparatiilor relative, prin metoda extractiei.
Valorile obinute prin aplicarea celor doua metode de abordare a evalurii sunt:
Nr crt
1.
2.

Tip abordare
ABORDAREA PRIN
COMPARATII PRIN METODA
COMPARATIEI VANZARILOR
ABORDAREA PRIN COST
PRIN METODA EXTRACTIEI

Valoare
(Ron)
152.856 LEI

Valoare
(Euro)
36.000 Euro

145.943 LEI

34.372 Euro

Criteriile prin care un evaluator ajunge la valoarea final sunt adecvarea, precizia
i cantitatea de informaii.
Analiznd valorile obinute prin cele doua abordri, se observ c valorile
obinute sunt apropiate.

Scopul prezentului raport de evaluare este stabilirea valorii de pia pentru terenul
cu categoria de folosinta aarabil n vederea ipotecrii pentru garantarea unui mprumut
bancar.
n ipoteza nerambursrii creditului de ctre D-nul GALES GHEORGHE banca
dorete s valorifice pe pia prin vnzarea terenului subiect nu s exploateze terenul
pentru realizarea de beneficii, deci adecvata ar fi valoarea obtinuta in abordarea prin
comparatia vanzarilor.
innd cont de adecvarea, cantitatea i precizia informaiilor de pia folosite n
abordare, evaluatorul recomand ca valoare de pia final, valoarea obinut n
abordarea prin metoda comparaiilor de pia:
V p = 145.943 LEI
(O SUTA PATRUZECI SI CINCI DE MII NOUA SUTE PATRUZECI SI TREI
DE LEI)
= 34.372 EUR
(TREIZEIC SI PATRU DE MII TREI SUTE SAPTEZECI SI DOI EURO)
4.4. Estimarea perioadei de expunere pe pia
Din analiza tranzactiilor cu terenuti libere din zona subiectului, se poate estima o
perioad relativ redus de expunere pe pia a terenurilor arabile pana in luna octombrienoiembrie 2010.Dupa aceasta data, ca urmare a crizei economice si a restrictionarii
accesului la credite, durata de expunere la piata pentru vanzarea unui imobil a fost in
crestere.
innd cont de amplasamentul foarte bun al terenului subiect, de dotri i
finisaje, se estimeaz c perioada de expunere pe pia a terenului subiect ar fi de 3-6
luni.
4.5. Calificrile evaluatorului
-economist absolvent al Facultii de Stiinte Economice si Administratie Publica,
Suceava
- absolvent al cursului Evaluare proprieti imobiliare,octombrie-decembrie
2008 organizat de CT ANEVAR Suceava;
-membru aspirant ANEVAR-Suceava
-angajat al societatii SC EXPERT EVALUATOR SRL, societate membra asociat
ANEVAR,unde am participat la realizarea rapoartelor de evaluare.
Expert Evaluator,
EC.

BIBLIOGRAFIE

1. Sorin V. Stan, "Ghid practic de evaluare", Ed. IROVAL, Bucureti, 2003


2. *** "Evaluarea proprietii imobiliare", curs IROVAL, ediia 2004, Colecia
Biblioteca ANEVAR
3. *** "Standardele internaionale de evaluare", Ediia a opta, 2007
4. *** "Evaluarea bunurilor mobile", curs IROVAL, ediia 2004, Colecia
Biblioteca ANEVAR
5 Buletine informative - ANEVAR
6. Baza de date a evaluatorului
7. Presa local unde apar informaii referitoare la tranzaciile imobiliare
8. Cataloage editate de MATRIX ROM noiembrie 2008 pentru preuri unitare,
preuri segregate pe grupe de lucrri

PARTEA V-A
ANEXA
5.1. Anexe raport
5.2. Fotografii teren
5.3. Fotografii secundare

FOTOGRAFII TEREN ARABIL


INTRAVILANUL SATULUI SF.ILIE, COMUNA SCHEIA,
JUD.SUCEAVA

POZE TERENURI COMPARABILE


ABORDAREA PRIN COMPARAII DE PIA
COMPARABILA A

COMPARABILA B

COMPARABILA C

COMPARABILA D

SCRISOARE DE TRANSMITERE
Nr.2 din 26.08.2010
Ctre,
GALES GHEORGHE
V transmitem alturat RAPORTUL DE EVALUARE ntocmit
conform celor menionate n Contractul de prestri de servicii, nr. 2

din

25.08.2010 ncheiat cu dumneavoastr.


Terenul arabil ce face obiectul prezentei evaluri, este amplasat n intravilanul
satului Sf. Ilie, comuna Scheia, judetul Suceava.
Terenul are o suprafa de 1500 mp.
Terenul supus evalurii este echipat cu urmtoarele utiliti: alimentare cu curent
electric, apa si gaz metan.
Evaluatorul nu are nici un interes n prezent sau n viitor i nici alt
legtur cu prile interesate n tranzacie.
Inspecia proprietii i toate investigaiile i analizele necesare pentru evaluare leam fcut personal pe data de 25.08.2010
Menionez c evaluarea este nsoit de un Raport de Evaluare cu un numr de
23(douazeci si trei) pagini i un numar de 11(unsprezece) pagini anexe.
Forma Raportului de Evaluare este de tip Raport explicativ complet.
Scopul i utilizarea raportului este estimarea valorii de pia pentru terenul arabil din
intravilanul satului Sf.Ilie,comuna Scheia,judetul Suceava n vederea ipotecrii n
favoarea CEC BANK SUCURSALA SUCEAVA pentru garantarea unui credit solicitat
de D-nul GALES GHEORGHE.
Tipul de valoare estimat conform scopului dvs. este valoarea de pia.
Evaluarea fcut n scopul estimrii i raportrii valorii de pia
ndeplinete prevederile Standardelor Internaionale de Evaluare

i a Codului

Dentologic al profesiei de evaluatoruator al ANEVAR.


Data evalurii la care sunt valabile condiiile pieei este 26.08.2010, aceasta fiind
data ultimei inspecii i data raportului de evaluare.
Pentru scopul definit de dumneavoastr valoarea de pia a terenului liber
estimat de evaluator este de:
Vp = 34.372 EURO = 145.943 RON
Raportul de evaluare se adreseaz numai dvs. i este valabil numai pentru scopul
formulat n contract.
Utilizarea n alt scop dect cel menionat poate fi neadecvat. Noi nu ne asumm
responsabilitatea pentru folosirea lui n alte scopuri.

Expert Evaluator,
EC.

Powered by http://www.referat.ro/
cel mai tare site cu referate