Sunteți pe pagina 1din 4

Certificatul de urbanism

Regulile i servituile de urbanism sunt sau ar trebui s fie cunoscute pe calea msurilor
de publicitate adoptate de autoritile publice. Dar acestea nu sunt ntotdeauna suficiente pentru a
permite proprietarului ori dobnditorului cu orice titlu a unui imobil de a cunoate i, mai ales, de
a aprecia anvergura sarcinilor de urbanism care poart asupra bunului respectiv.
De aceea, ori de cte ori se face o vnzare imobiliar, se interoghez administraia asupra
naturii i coninutului servituiilor de urbanism aplicabile imobilului care formeaz obiectul
tranzaciei.
1. Obiectul cerificatului de urbanism
Certificatul de urbanism este actul de informare cu caracter obligatoriu prin care
autoritatea administraiei publice udeene sau locale face cunoscute regimul uridic, economic i
tehnic al imobilelor i condiiile necesare n vederea realizrii unor investiii, tranzacii
imobiliare ori altor operaiuni imobiliare, potrivit legii.!art. "# alin. $ din %egea nr. &'()"(($*
Certificatul de urbanism este actul prin care administraia public indic solicitantului
regulile de ocupare a solului asupra unui teren dat i care poate avea, n unele cazuri, ca efecte
suplimentare, conservarea acestor reguli pentru un anumit timp, mpiedicnd astfel ca
eventualele modificri s fie opuse destinatarului certificatului.
+stfel, deducem c certificatul de urbanism are ca obiect informarea solicitantului asupra
constucilor ce afecteaz un teren ori n privina fezabilitii unei operaiuni determinate. De
aceea din punct de vedere uridic suntem n faa unei forme de procedur prealabil i nu a unui
act administrativ de sine stttor, deoarece este impetuos necesar obinerea certificatului de
urbanism pentru eliberarea autorizaiei de construire din moment ce legea prevede c ,cererea de
eliberare a autorizaiei de construire va fi nsoit de certificatul de urbanism, !art. - alin. $ din
%egea nr. '()$##$*.
2. Coninutul certificatului de urbanism
Conform art. &$ din %egea nr. &'()"(($, certificatul de urbanism cuprinde urmtoarele
elemente privind.
a* regimul juridic al imobilului, cu referire la.
/ dreptul de proprietate asupra imobilului i servituiile de utilitate public care greveaz
asupra acestuia 0
/ situaia terenului n intravilan sau n afara acestuia0
/ prevederi ale documentaiilor de urbanism care instituie un regim special asupra
imobilului / zone proteate, zone n care acioneaz dreptul de preemiune asupra imobilului,
interdicii definitive sau temporare de construcie sau dac acesta este nscris n lista cuprinznd
monumentele istorice din Romnia, precum i altele prevzute de lege.
b* regimul economic al imobilelor, cu referire la.
/ folosina actual0
/ destinaia, dup 123
/ suprafaa terenului
/ reglementrile fiscale specifice localitii sau zonei respective0
c* regimul tehnic al imobilelor, cu referire la.
/ coeficientul de utilizare a terenului !C24*
/ procentul de ocupare a teritoriului !154*0
/ dimensiunea i suprafeele minime sau ma6ime ale parcelelor0
/ echiparea cu utiliti !ap, canalizare, energie electric, energie termic etc.*0
/ alinierea terenurilor i a construciilor fa de strzi a terenului i distanele
construciilor fa de proprietile vecine0
/ nlimea construciilor i caracteristicilor volumetrice ale acestora0
/ sistematizarea circulaiei, accese pietonale i auto, parcae necesare
/nfiarea construciei / e6presivitatea arhitectural, echilibrul compoziional, finisaele
etc. / dac aceasta este prevzut n regulamentele aprobate0
+adar, certificatul de urbanism indic, n funcie de dispoziiile de urbanism i de
limitrile administrative ale dreptului de proprietate, precum i de starea echipamentelor publice
e6istente ori prevzute, dac terenul este construibil ori dac este posibil de realizat o operaiune
determinat. Dup caz, acesta ar putea fi deci pozitiv sau negativ.
3. Procedura de obinere a certificatului de urbanism
1entru obinerea certificatului de urbanism trebuie parcurse trei etape . cererea,
instrumentarea cererii i eliberarea actului.
+. Cererea.
1otrivit art. "# alin & din %egea nr. &'()"(($, solicitantul, orice persoan fizic sau
uridic, depune o cerere la autoritatea administrativ competent, nsoit de dovada achitrii
ta6ei.
4a6a se calculeaz n funcie de suprafaa terenului declarat de solicitant0 n cazul n care
se solicit certificatul de urbanism pentru mai multe parcele alturate, ta6a se calculeaz n
funcie de suprafeele cumulate ale tuturor parcelelor.
/ orice cerere de eliberare a unui certificat de urbanism este supus unei ta6e legale0
/ n cerere trebuie precizate elementele de identificare a imobilului fa de care se
urmrete cunoaterea regimului de servitui, completat cu planul topografic sau cadastral,
viztae de 5ficiul de cadastru si publicitate imobiliar 0
/ ndeplinirea unei serii de alte informaii administrative.
B. Instrumentarea cererii
Documentaiile se depun la autoritile administrative competente s emit
certificatul de urbanism. 7erificarea documentaiei se face de ctre compartimentele specializate
organizate n cadrul autoritilor administrative competente.
8n situaiile n care emitentul certificatului de urbanism este prefectura, e necesar avizul
primriei pe al crei teritoriu administrativ este amplasat imobilul. Certificatul de urbanism se
emite de aceleasi autoriti ale administraiei publice locale care, potrivit competenelor stabilite
de legislaia n vigoare, emit autorizaiile de construire !art. && alin. $ din %egea nr. &'()"(($*.
Documentaia care se dovedeste incomplet sau cu elemnte de identificare insuficiente se
returneaz celui care solicita certificatul pentru completri, dup caz, n termen de ' zile de la
data nregistrrii, astfel termenul prevzut pentru eliberarea certificatului de urbanism este de &(
de zile de la data cnd a fost depus documentaia complet.
Certificatul se ntocmete pe baza documentaiilor de urbanism i de amenaare a
teritoriului, aprobate dup cum urmeaz.
/ pentru terenuri amplasate n localiti, pe baza planurilor de amenaare a teritoriului
municipiului, oraului sau comunei, dup caz, aprobate i a regulamentelor aferente acestora0
/ pentru terenuri amplasate n afara localitilor, pe baza planurilor de amenaare a
teritoriului municipiului, oraului sau comunei, dup caz, aprobate i a regulamentelor aferente
acestora.
C. Emiterea certificatului
Certificatul de urbanism se emite de presedinii consiliilor udeene, de primarul general
al municipiului 9ucuresti, sectoarelor municipiului 9ucuresti, de primarii municipiilor, ai
oraselor i comunelor i se elibereaz solicitantului n termen de cel mult &( de zile de la data
nregistrrii cererii, menionndu/se n mod obligatoriu scopul emiterii acestuia.
Certificatul de urbanism este eliberat i semnat de ctre autoritatea abilitat s emit
autorizaia)desfinarea, adic de ctre consiliul udeean sau de primar dup caz. 1e lg
autoritile competente n eliberarea certificatului de urbanism mai trebuie sa semneze, secretarul
general i arhitectul/ ef. %ipsa semnturilor atrage nulitatea actului.
Delegarea competenelor de ctre primar i predintele consiliului udeean de emitere
autorizaiei de construire , implicit i a certificatului de urbanism, este interzis conform art. :#/
-( din %egea nr. "$')"(($.
Certificatul de urbanism se elibereaz solicitantului direct sau prin pot n termen de &(
de zile de la data cnd a fost depus cererea.
. !alabilitatea certificatelor de urbanism
7alabilitatea certificatelor se stabilete de emitent ntr/un interval de la & la "; luni,
ncepnd cu data emiterii sale, n funcie de caracteristicile urbanistice ale zonei n care se afl
imobilul.
8n interiorul perioadei de valabilitate fi6ate, toate certificatele de urbanism au aceeai
putere, indiferent de emitent.
1relungirea valabilitii certificatului de urbanism se poate face de ctre emitent, la
cererea titularului formulat cu cel puin $' zile naintea e6pirrii acestuia , pe o perioad de
timp de ma6imum $" luni.
Ceea ce este caracteristic pentru certificatele de urbanism este faptul c funciunea lor
principal este aceea de a furniza o informaie ct mai complet asupra regulilor de urbanism
aplicabile unui imobil dat. Din punct de vedere uridic, certificatul de urbanism are valoarea unui
aviz care, n anumite condiii produce efecte obligatorii. Dac este pozitiv, certificatul de
urbanism constituie un fel de preautorizare0 el are rolul important de a garanta destinatarului su
c, pe parcursul unei anumite perioade, nu i se vor putea opune modificri care s afecteze
regulile pe care certificatul le cuprinde. Dimpotriv, refuzul su n sensul regulilor cuprinse face
imposibil eliberarea autorizaiilor de construire.
". Publicitatea certificatului de urbanism
%ista certificatelor de urbanism este publicat, putnd fi consultat de cei interesai la
sediul prefecturii sau primriei emitente. 1entru acelai imobil se pot elibera mai multe
certificate de urbanism, mai multor solicitani ale cror cereri pot avea interese identice sau
diferite.
1entru imobilele situate pe terenuri cu destinaie special nu se elibereaz certificate
dect solicitanilor care prezint dovada titlului asupra acestor imobile potrivit art. ", pct. e din
%egea nr. $<)$##$, sunt considerate terenuri cu destinaii speciale cele folosite pentru
transporturile rutiere, feroviare, navale i aeriene cu construciile i instalaiile aferente,
construcii i instalaii hidrotehnice, termice, de transport al energiei electrice i gazelor naturale,
telecomunicaii, pentru e6ploatrile miniere i petroliere, cariere de orice fel, pentru nevoile de
aprare, plaele, rezervaiile i monumentele naturii, ansamblurile i siturile arheologice i
istorice i alte asemenea.