1

CAPITOLUL 4 PROCESUL DE EVALUARE.

Procesul de evaluare, este o procedur sistematic pe care
o urmeaz evauatorul pentru a rspunde clientului la ntrebrile
referitoare la valoarea unui bun imobiliar. El const ntr-un model
care poate fi adaptat unei game foarte largi de aspecte legate de
valoarea proprietii imobiliare.
Nici un investitor imobiliar nu se va apuca s realizeze o
proprietate imobiliar fr a calcula mai nti dac beneficiile pe
care sper s le obin, vor asigura un plus fa de recuperarea
investiiei. Cumprtorul unui teren care continu s-l utilizeze ca
pn atunci nu creeaz valoare, ci doar o menine pe cea existent,
printr-o bun gestiune.
PRINCIPII DE BAZ ALE EVALURII
n decursul timpului, evaluatorii profesioniti au stabilit
cteva principii eseniale pentru evaluarea proprietilor imobiliare.
Aceste principii de baz, sunt urmtoarele:
Anticiparea
Acest principiu afirm c valoarea provine din beneficiile
viitoare anticipate (bani sau alte tipuri de satisfacii) care urmeaz
a fi obinute dintr-o proprietate. Anticiparea este percepia c
valoarea este creat de ctre ateptrile viitoare n ce privete
beneficiile. Prin urmare, acest principiu afirm c piaa imobiliar
percepe valoarea prezent a unei proprieti imobiliare nu prin
prisma costului de realizare sau a istoricului preului acesteia, ci
prin intermediul avantajelor, satisfaciilor ce vor fi obinute n vii tor
ca urmare a deinerii proprietii respective. Astfel, evaluatorii
trebuie s in seama de tendinele locale, regionale i naionale
ale proprietilor imobiliare, care afecteaz percepia vnztorilor
i cumprtorilor, precum i anticiprile lor viitoare.
2

Schimbarea
Schimbarea este rezultatul relaiei cauz efect printre
forele care influeneaz valoarea proprietii reale imobiliare.
Factorii de natur social, guvernamental, economic, fizic care
afecteaz valoarea unei proprieti imobiliare, sunt ntr-o continu
modificare, care influeneaz cererea i oferta de proprieti
imobiliare i implicit valoarea acestora. Schimbarea atrage de la
sine i apariia degradrilor fizice, morale, economice, funcionale
care apar la o cldire. Aceste degradri atrag de la sine o pierdere
de utilitate i implicit o depreciere a valorii proprietii imobiliare.
Cererea i oferta
n teoria economic principiul cererii i ofertei stabilete c
valoarea unui bun variaz direct, dar nu n mod necesar
proporional cu cererea i oferta. Acest principiu se aplic i n
domeniul proprietilor imobiliare.
n domeniul proprietilor imobiliare, oferta este cantitatea dintr-un
tip de proprietate imobiliar disponibil pentru vnzare sau pentru
nchiriere, la diferite preuri, pe o pia dat, la o anumit perioad
de timp.
Cererea este cantitatea dintr-un tip de proprietate imobiliar care
se dorete a fi cumprat sau nchiriat la diferite preuri, pe o
anumit pia imobiliar i ntr-o anumit perioad de timp.
Concurena
Acest principiu este asociat cu cel al cererii i ofertei.
Concurena este cererea activ pe care doi sau mai muli
participani pe pia o exprim pentru o marf cu ofert restrns.
Concurena ntre cumprtori sau chiriai reprezint eforturile
interactive a doi sau mai muli poteniali cumprtori sau chiriai
de a realiza achiziia sau de a nchiria un spaiu. ntre vnztori
3

sau proprietari, concurena reprezint eforturile interactive a doi
sau mai muli poteniali vnztori sau proprietari pentru a efectua
un act de vnzare sau nchiriere. Cumprtorii i vnztorii de
proprieti imobiliare opereaz n cadrul unei piee competitive; n
esen fiecare proprietate concureaz cu toate celelalte proprieti
corespunztoare aceleiai utilizri. Concurena este esenial n
dinamica cererii i ofertei i deci n evoluia preului unei proprieti
imobiliare.
Substituia
Principiul substituiei afirm c atunci cnd mai multe
mrfuri, bunuri sau servicii similare sau identice sunt disponibile
pe pia, acela care are cel mai mic pre atrage cea mai mare
cerere i cea mai larg distribuie. n conformitate cu acest
principiu un cumprtor nu va plti mai mult pentru o proprietate
dect pentru alta care are acelai grad de atractivitate. Principiul
substituiei atest faptul c vnztorii i cumprtorii de proprieti
imobiliare au propriile opiuni, adic au n vedere i alte proprieti
care sunt disponibile pentru utilizri similare. Substituirea unei
proprieti cu o alt proprietate poate fi luat n considerare n
cazul utilizrii acesteia, al proiectelor de construcie sau al
veniturilor care le poate genera.
Costul de oportunitate
Costul de oportunitate reprezint sacrificarea opiunilor care
nu au fost alese sau costul operaiunilor la care s-a renunat. Un
investitor care selecteaz un anumit tip de investiie renun la
oportunitatea de a investi n alte tipuri de investiii disponibile. Un
investitor bine informat va selecta o investiie care va genera
probabil cea mai mare rat de rentabilitate a capitalului la cel mai
sczut risc.

4

Principiul echilibrului
Principiul echilibrului menioneaz c valoarea este creat i
susinut atunci cnd elemente contrastante, opuse sau care
interacioneaz ntre ele sunt n stare de echilibru. Acest principiu
afirm c un mix economic corespunztor al tipurilor de utilizare a
terenurilor i al amplasamentelor acestora ntr-o anumit zon
creeaz i menine valoarea proprietilor. Punctul de echilibru
economic este atins atunci cnd combinaia dintre teren i
construcie este optim, adic atunci cnd nu se mai obine nici un
beneficiu suplimentar prin realizarea unor investiii suplimentare.
Contribuia
Conceptul de contribuie afirm c valoarea unui factor de
producie sau a unei pri componente a proprietii depinde fie de
ct de mult contribuie aceasta la valoarea ntregului fie de ct de
mult reduce din valoarea ntregului absena sa.
Productivitatea excedentar
Productivitatea excedentar este venitul net care rmne
dup ce au fost pltite toate cheltuielile necesare exploatrii i
capitalului investit n construcie a fost recuperat. Acest venit net
atribuit unei proprieti imobiliare stabilete valoarea acelei
proprieti imobiliare.
Conformitatea
Conformitatea este acel principiu al evalurii care susine
c valoarea proprietii imobiliare este creat i meninut atunci
cnd caracteristicile unei proprieti se conformeaz cererilor de
pe pia. Tipurile de proprieti dintr-o zon precum i utilizrile
acestora se pot conforma din mai multe puncte de vedere, inclusiv
n privina presiunilor economice, a preferinelor comune ale
proprietarilor pentru anumite tipuri de structuri, satisfacii i servicii
5

i al aplicrii standardelor uniforme i a modalitilor de zonare.
Prin reglementri zonale, locale, autoritile ncurajeaz
conformitatea prin restricionarea unor utilizri ale terenurilor.
Influenele externe
Principiul influenelor externe afirm c economiile sau
pierderile externe rezult din bunurile, produsele sau condiiile
care au efect pozitiv sau negativ asupra oamenilor, alii dect cei
care produc sau dein bunurile sau produsele care creeaz
condiia respectiv. n domeniul imobiliar, principiul influenelor
externe afirm c economiile realizate n afara unei proprieti au
un efect pozitiv asupra valorii sale, n timp ce pierderile exterioare
proprietii afecteaz negativ valoarea acesteia.

FORELE CARE INFLUENEAZ VALOAREA PROPRIETII
IMOBILIARE
Valoarea proprietii imobiliare reflect i este influenat de
interaciunea dintre patru mari fore care determin activitatea
omului:
tendinele sociale;
situaia economic;
reglementrile i restriciile impuse de stat;
condiiile de mediu.
Forele sociale care influeneaz evaluare se refer la: numrul
populaiei, compoziia pe grupe de vrst i sexe, ritmul de
ntemeiere i de dezmembrare a gospodriilor, educaie,
respectarea legii i ordinei publice, mod de via, etc.
Forele economice se refer la relaiile fundamentale dintre cerere
i ofert la momentul evalurii dar i n perspectiv, capacitatea
6

material a populaiei din zon de a-i satisface nevoile, dorinele,
lipsurile pe baza puterii de cumprare. La analiza forelor
economice, trebuie luate n calcul multe caracteristici specifice
pieei, cum ar fi:
ocuparea forei de munc;
nivelul salariilor;
expansiunea industrial;
baza economic a regiunii i a localitii;
nivelul preurilor;
costul i disponibilitatea creditului ipotecar;
inventarul terenurilor virane i amenajate;
imobile n curs de construire sau n faza de proiect;
ratele de ocupare a cldirilor;
preurile i chiriile la imobilele existente;
costurile de construcie.
Reglementrile statului se refer toate tipurile de activiti ale
autoritilor locale, zonale sau naionale i la cadrul legislativ
general i local care influeneaz valoarea proprietii imobiliare.
Dintre acestea putem aminti:
reglementri fiscale naionale i locale
legislaia special care afecteaz valoarea proprietii
imobiliare reale:
o plafonarea chiriilor;
o protecia pdurilor, a terenurilor agricole, etc;
o restricii cu privire la forma de proprietate;
o legislaia de mediu;
o legislaia referitoare la credite.
serviciile publice (poliie, pompieri, salubritate, etc);
reglementri urbanistice zonale i locale;

7

Reglementri de mediu care pot influena valoarea proprietii
imobiliare, se refer la:
condiii climatice;
topografia i solul;
existena unor substane contaminante;
bariere naturale n calea extinderii ariei construite (ape,
pduri, muni, etc);
reele de transport;
specificul i atractivitatea vecintilor.

ETAPELE PROCESULUI DE EVALUARE
Fiecare proprietate imobiliar este unic i pot fi estimate
multe tipuri de valoare pentru o singur proprietate. Procesul de
evaluare se desfoar n etape specifice, iar numrul de pai ce
trebuie urmai depind de natura cazului de evaluare i de
informaiile disponibile. Modelul general de evaluare indic o
schem care poate fi folosit n oricare caz de evaluare, pentru a
ntreprinde cercetri i analize de pia, pentru a aplica tehnicile
de evaluare i pentru a sintetiza rezultatele acestor activiti. n
figura 4.1. este prezentat schematic modelul procesului de
evaluare a unei proprietai imobiliare.

Sfera misiunii de evaluare
Sfera misiunii de evaluare, este primul pas al procesului de
evaluare al unei proprieti imobiliare. n cadrul acestuia se
urmrete definirea clar a procesului de evaluare ce cade n
sarcina evaluatorului. Sfera misiunii de evaluare stabilete limitele
evalurii i elimin orice ambiguitate. Sfera misiunii de evaluare se
8

stabilete n scris i este confirmat att de evaluator ct i de
beneficiarul evalurii.
Definirea foarte clar a sferei misiunii de evaluare este
prezentat schematic n figura 4.2.












Figura 4.1. Modelul procesului de evaluare.

Identificarea i competena evaluatorului
Presupune identificarea juridic i fiscal a evaluatorului,
descrierea competenelor acestuia i a faptului c este abilitat i
are pregtirea necesar efecturii tipului de evaluare solicitat.
Deasemenea este recomandat ca evaluatorul s formuleze o
SFERA MISIUNII DE EVALUARE
CULEGEREA I ANALIZA DATELOR PRIVIND
PROPRIETATEA IMOBILIAR I DESCRIEREA ACESTEIA
ANALIZA DE PIA I ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZRI
APLICAREA MAI MULTOR ABORDRI N VEDEREA
ESTIMRII VALORII PROPRIETII
OPINIA EVALUATORULUI ASUPRA VALORII TERENULUI
RECONCILIEREA VALORILOR I OPINIA EVALUATORULUI
ASUPRA VALORII FINALE
RAPORTAREA VALORII ESTIMATE
9

declaraie din care s rezulte totala independen i neimplicare a
acestuia n procesul de evaluare sau a oricror legturi cu
proprietarii sau/i beneficiarii raportului de evaluare.

















Figura 4.2. Sfera misiunii de evaluare.

SFERA MISIUNII DE EVALUARE
Identificarea i competena evaluatorului
Identificarea clientului i oricror ali utilizatori desemnai de client
Scopul evalurii
Identificarea activului sau proprietii imobiliare supuse evalurii
Tipul valorii
Data evalurii
Amploarea investigaiei
Natura i sursa informaiilor utilizate
Ipotezele generale i ipotezele speciale ale evalurii
Restricii de utilizare sau distribuire ale raportului
Confirmarea utilizrii i respectrii standardelor de evaluare
Descrierea raportului de evaluare
10

Identificarea clientului i oricror utilizatori desemnai de client.
Se identific clientul (beneficiarul) raportului de evaluare prin
descrierea datelor sale juridice i fiscale. Deasemenea trebuie
fcute precizri clare cu privire la restriciile de utilizare a datelor i
informaiilor cuprinse n raportul de evaluare de ctre tere
persoane.
Scopul evalurii
Scopul i obiectivele evalurii trebuie clar identificate i declarate
n introducerea la raportul de evaluare.
Scopul evalurii stabilete fr echivoc tipul de valoare care se
expertizeaz i se estimeaz de ctre evaluator.
Obiectivele evalurii definesc utilizarea evalurii (pentru vnzarea
proprietii, pentru asigurarea proprietii, pentru garantarea
creditrii, etc), stabilindu-se n acelai timp i condiiile avute la
expertizarea i evaluarea proprietii.
Identificarea activului sau a proprietii imobiliare
Sunt furnizate datele de baz ale proprietii, bunului sau activului
imobiliar, respectiv:
localizare, adres, date fizice, juridice i economice;
drepturile de proprietate care se evalueaz;
alte elemente n afara proprietii imobiliare care se
evaluaz;
restricii de folosire a proprietii imobiliare.
Tipul valorii
Odat identificat tipul de valoare, care constituie scopul evalurii,
se recomand s fie dat i definiia tipului de valoare identificat i
sursa acestei definiii. In acest fel se stabilete i ntrebarea
11

exact la care trebuie s rspund evaluatorul pentru client i
utilizatorii raportului.
Data evalurii
Este data corespunztor creia evaluatorul emite o opinie asupra
tipului de valoare, solicitat prin scopul evalurii i definit anterior.
Este posibil ca data evalurii s fie diferit de data ntocmirii
raportului de evaluare.
Amploarea investigaiei
Trebuie definite clar i fr echivoc toate condiionrile i
restriciile legate de identificarea, inspectarea i expertizarea
proprietii sau bunului imobil care se evalueaz. Dac aceste
restricii sunt acceptate de client/beneficiar atunci ele se prezint
explicit i se evideniaz efectele avute asupra misiunii de
evaluare.
Natura i sursa informaiilor utilizate
Trebuie precizate n scris sursele bibliografice sau alte surse de
informaii folosite de evaluator. Precizarea acestora trebuie s
permit verificarea lor oricnd pe parcursul misiunii de evaluare sau
ulterior.
Ipoteze generale i ipoteze special ale evalurii
Trebuie s fie precizate toate ipotezele avute n vedere pe
perioada expertizrii i evalurii proprietii sau bunului imobil.
Ipotezele sunt aspect care sunt acceptate, n mod rezonabil, ca
fapte n contextual procesului de evaluare, fr o verificarea sau
investigarea a lor i acceptate ca atare.
Ipotezele special sunt ipoteze care presupun fapte care difer de
faptele reale, existente la data evalurii, sau care nu vor fi fcute
de un participant tipic pe piata ntr-o tranzacie la data evalurii.
12

Restricii de utilizare sau distribuire a raportului
Se precizeaz condiiile limitative de utilizare a raportului de
evaluare i/sau a informaiilor cuprinse de acesta. Restriciile se
refer att la ali utilizatori ct i la modul de folosire a raportului
de evaluare.
Confirmarea utilizrii i respectrii standardelor de evaluare.
Se declar conformitatea evalurii cu standardele de evaluare
folosite i/sau cu regulile de evaluare particulare i/sau legale
avute n vedere.
Descrierea raportului de evaluare
Se specific gradul de detaliere a misiunii de expertizare i
evaluare a proprietii i bunului imobil, coninutul raportului i
forma lui de prezentare (forma scurt, forma detaliat, etc).

Orice modificri ale misiunii de evaluare, aprute ca urmare a:
apariia unor noi informaii;
necesitatea unor investigaii suplimentare;
modificarea cerinelor misiunii de evaluare;
noi documente ntocmite pe perioada evalurii.
vor fi precizate n scris iar n cuprinsul raportului de evaluare se va
preciza clar influena acestora asupra valorii estimate.