1

Obligatie afectata de conditie suspensiva

pozitiva mixta
Curtea de apel BUCURETI, Decizia Nr. 523 din 17 decembrie 2010
Obligatie afectata de conditie suspensiva pozitiva mixta. Obligatie de rezultat si caz fortuit.

- art. 1007 C.civ., art. 1012 C.civ. art. 1082 C.civ. si art. 1083 C.civ.

Obligatia asumata de promitentul-cumparator de a cumpara imobilul obiect al antecontractului de
vnzare-cumparare este o obligatie afectata de o conditie suspensiva pozitiva mixta, conform art.
1007 C.civ. Conditia este mixta deoarece depinde att de vointa promitentilor vnzatori care si-au
asumat o obligatie de rezultat, ct si de elemente exterioare vointei acestora. Nendeplinirea
obligatiei asumate de catre promitentii vnzatori pna la data stabilita prezuma, potrivit art. 1012
si art. 1082 teza I C.civ., culpa acestora pentru nerealizarea obligatiei contractuale, prezumtie
care este relativa si a fost rasturnata prin dovedirea intervenirii cazului fortuit.

(CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A VI-A COMERCIALA,
DECIZIA COMERCIALA NR. 523 /17.12.2010 )

Prin sentinta comerciala nr. 1325/12.02.2010 pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a VI-a
Comerciala a fost respinsa cererea formulata de reclamanta S.C. P. R. S.R.L. n contradictoriu cu
prtele S.C. S. T. S.A. si B. C. L..
Pentru a pronunta aceasta hotarre, instanta a aratat ca, prin cererea nregistrata la data de
10.07.2009 sub nr. 29443/3/2009 pe rolul Tribunalului Bucuresti - Sectia a VI-a Comerciala,
reclamanta SC P. R. SRL a solicitat obligarea prtelor SC S. T. SA si B. C.-L.la plata n solidar a
sumei de 100.000 euro cu titlu de daune interese n temeiul clauzei 8.2 din antecontractul de
vnzare-cumparare din data de 11.07.2008, cu cheltuieli de judecata.
n motivarea actiunii reclamanta a aratat ca ntre parti s-a ncheiat antecontractul de vnzare-
cumparare cu privire la imobilul situat n Bucuresti, Sos. Viilor nr.56, sector 5 compus din teren n
suprafata de 5.349,65 mp si constructii, identificat cu nr. cadastral 5225/1 si nscris n cartea
funciara nr.12082. Prin antecontract prtele s-au obligat sa vnda imobilul reclamantei, iar
aceasta a promis sa-l cumpere n scopul construirii unei cladiri de birouri/complex de locuinte.
Prtele si-au asumat prin clauza 5.6 obligatia esentiala de a obtine aprobarea planului de
urbanism zonal cu parametrii prevazuti n anexa 1 a antecontractului pna la data de 15.10.2010.
2

Prin prisma verificarilor efectuate de reclamanta la data ncheierii antecontractului prta S.t T.
SA era proprietara exclusiva a imobilului, iar prta B.C.-L. avea calitatea de cumparatoare a
unei cote indivize de 13/14 din cladirile parte din imobil n temeiul contractului de vnzare-
cumparare autentificat sub nr.760/05.10.2005 ncheiat cu SC S. T. SA fara sa fi operat transferul
dreptului de proprietate asupra cotei respective. Aceasta situatie juridica era reflectata eronat n
cartea funciara respectiv S. T. figura ca proprietara deplina a ntregului imobil, iar B. C.-L. era
intabulata simultan ca proprietara a 92,80 % din imobil, dreptul de proprietate figurnd ca drept
absolut n loc sa fie nscris ca drept dobndit sub conditia suspensiva a platii pretului.
Date fiind aceste inadvertente prtele s-au obligat prin clauzele 5.4 si 5.5 din antecontract sa
remedieze aceste probleme pna la termenul limita stabilit pentru ncheierea contractului de
vnzare-cumparare.
Prin clauza 8.1 din contract s-a inserat un pact comisoriu de grad IV ce urma sa intervina n caz
de neexecutare a obligatiilor privind obtinerea PUZ-ului, realizarea transferului dreptului de
proprietate catre B. C.-L. si rectificarea nscrierilor n cartea funciara.
Partile contractante au convenit ca n cazul n care planul de urbanism zonal nu va fi aprobat
pna la data de 15.10.2008 promitentele-vnzatoare sa fie obligate n solidar la plata sumei de
100.000 euro catre promitenta-cumparatoare (clauza penala).
n ceea ce priveste pretul imobilului acesta a fost stabilit la suma de 7.594.460 euro ce urma sa
fie platit la data transferului dreptului de proprietate, respectiv la data ncheierii contractului final
de vnzare-cumparare.
Prin clauza 4.4 din antecontract partile si-au asumat obligatia comuna de a deschide un cont
escrow n termen de 10 zile lucratoare de la data semnarii antecontractului, ulterior deschiderii
acesta urmnd sa fie alimentat cu o suma de bani reprezentnd 10 % din pretul imobilului.
Reclamanta a initiat demersurile pentru deschiderea contului, iar pe fondul absentei din tara a
prtei B. C.-L. si reprezentantului SC S. T. SA partile au agreat de comun acord amnarea
deschiderii contului pe termen nedeterminat.
Prtele aveau obligatia conform clauzei 6.1 din antecontract sa notifice ndeplinirea obligatiilor
prevazute la clauzele 5.4 - 5.6 din antecontract pna la data de 15.10.2008.
Prtele nu au transmis nici o notificare deoarece niciuna dintre obligatiile respective nu au fost
executate de catre prta, nefiind transferat dreptul de proprietate asupra cotei indivize de 13/14
din imobil catre B. C.-L., nu au fost rectificate nscrierile n cartea funciara si nu a fost obtinut
planul de urbanism zonal.
Fata de prevederile pactului comisoriu de gradul IV stipulat n cuprinsul clauzei 8.1 din
antecontract reclamanta a notificat prtelor rezolutiunea antecontractului la data de 17.10.2008,
aceasta opernd din culpa exclusiva a prtelor.
Prin aceeasi notificare reclamanta a solicitat si achitarea penalitatii n cuantum de 100.000 euro.
3

Reclamanta a aratat ca a convocat prtele la conciliere directa, solutionarea litigiului pe cale
amiabila nefiind posibila.
Reclamanta a sustinut ca sunt ndeplinite conditiile premisa avute n vedere la data ncheierii
antecontractului pentru aplicarea clauzei penale 8.2 din antecontract, prtele nendeplinindu-si o
obligatie clar determinata n antecontract si esentiala pentru luarea deciziei de achizitionare a
imobilului.
Au fost invocate dispozitiile art.1066 Cod civil si s-a solicitat sa se constate ca sunt ndeplinite
conditiile raspunderii civile contractuale ntruct prtele nu au obtinut aprobarea planului de
urbanism zonal.
Reclamanta a suferit un important prejudiciu economic prin nerespectarea obligatiilor de catre
prte deoarece a investit sume considerabile de bani pentru finalizarea cu succes a tranzactiei,
fara a se mai pune la socoteala compromiterea planurilor de afaceri n legatura cu imobilul si
neonorarea de catre reclamanta a diverselor acorduri si ntelegeri cu tertii.
n drept, au fost invocate dispozitiile art.969 Cod civil, art.966, 973 Cod civil, art.67 si 56 Cod
comercial.
La data de 26.10.2009 prtele au formulat ntmpinare solicitnd respingerea actiunii si plata
cheltuielilor de judecata. n motivarea ntmpinarii s-a aratat ca potrivit pct.4.4 reclamanta trebuia
sa vireze o suma reprezentnd 10 % din pretul de cumparare ca dovada ca intentioneaza sa
cumpere imobilul. Aceasta obligatie nu a fost realizata pna la data de 17.10.2008 cnd
reclamanta a notificat intentia de rezolutiune a antecontractului.
Promitenta-cumparatoare doar a initiat demersuri pentru deschiderea contului escrow desi
obligatia asumata era de a face, iar participarea promitentilor-vnzatori n procedura deschiderii
contului escrow era pur formala.
S-a invocat exceptia de neexecutare a contractului si s-a solicitat respingerea actiunii.
n privinta obligatiei promitentilor-vnzatori de a obtine PUZ-ul pna la data de 15.10.2008 s-a
aratat ca aceasta a fost realizata la data de 09.12.2008 dupa cum rezulta din Hotarrea
Consiliului Local al Municipiului Bucuresti nr.384.
Termenul asumat de promitentele vnzatoare n realizarea obligatiei de obtinere a PUZ-ului a fost
depasit din motive imprevizibile generate de rezultatul alegerilor locale din iunie 2008 care au
perturbat procedurile administrative curente. Urmare a negocierilor politice pentru reprezentarea
n organizarea administrativa, a schimbarii arhitectului sef al capitalei si constituirii unei noi
comisii de specialitate pe lista sedintelor Consiliului Local al Municipiului Bucuresti, organism
abilitat sa aprobe PUZ-ul, n perioada 19 iunie - 29.09.2008 nu a fost nscris spre aprobare nici un
plan urbanistic zonal dupa cum rezulta din site-ul PMB, din adresa acestei institutii
nr.DATJ2912/20.10.2009 si listele cu ordinea de zi a tuturor sedintelor CLMB din perioada
mentionata.
4

Promitentii-vnzatori au manifestat diligenta n onorarea obligatiilor asumate prin antecontract si
au solicitat informatii autoritatilor locale prin intermediul Cabinetului de Arhitectura care a
colaborat pentru realizarea PUZ-ului.
Din adresa PMB Directia de Asistenta Tehnica si Juridica nr.3391/18.09.2008 rezulta ca proiectul
de hotarre a fost supus dezbaterii publice si ca urmare a schimbarilor intervenite n urma
alegerilor locale din iunie 2008 a fost restituit doar n vederea actualizarii componentei comisiilor
de specialitate si a persoanelor abilitate sa semneze.
Referitor la obligatiile asumate conform punctelor 5.4 si 5.5 din antecontract s-a aratat ca ntre
parti a existat o ntelegere verbala prin care s-a convenit ca ndreptarea erorii materiale sa se
realizeze concomitent cu cererea de eliberare a unui extras de carte funciara necesar realizarii
tranzactiei finale.
Avnd n vedere ca notificarea de denuntare a contractului a intervenit anterior datei limita la care
trebuia ncheiat contractul final de vnzare-cumparare realizarea obligatiilor stipulate la pct.5.4 si
5.5 nu poate fi interpretata ca ajunsa la scadenta.
S-a mai sustinut ca SC P. R. SRL nu are dreptul sa pretinda rezolutiunea antecontractului
deoarece nu si-a executat angajamentele asumate.
Reclamanta nu a facut dovada legaturii de cauzalitate ntre pierderea efectiv suferita si daunele
pretinse.
n drept, au fost invocate dispozitiile art.969, 1082, 1294 Cod civil..
Analiznd actele si lucrarile dosarului, tribunalul a constatat ca la data de 11.06.2008 ntre SC S.
T. SA, B. C.-L. n calitate de promitenti-vnzatori si SC P. R. SRL, n calitate de promitent-
cumparator s-a ncheiat antecontractul de vnzare-cumparare prin care promitentii-vnzatori s-au
obligat n mod irevocabil sa vnda promitentului-cumparator sau oricarei alte persoane indicate
de catre aceasta din urma n scris imobilul situat n Bucuresti, Sos. Viilor nr.56, sector 5 compus
din teren n suprafata de 5.349,65 mp si constructiile aflate pe acesta, identificat cu nr. cadastral
5225/1 si intabulat n cartea funciara nr.12082.
Potrivit pct.4.1 din contract s-a stabilit ca pretul de cumparare total va fi de 7.594.460 euro plus
TVA. Promitentul-cumparator si promitentii-vnzatori s-au obligat la pct.4.4 din contract sa
deschida n termen de 10 zile lucratoare de la data semnarii antecontractului un cont escrow n
care va fi transferata n termen de 15 zile lucratoare de la data semnarii antecontractului suma
reprezentnd 10 % din pretul de cumparare ca dovada ca promitentul-cumparator intentioneaza
n mod serios sa cumpere imobilul.
Prin art.8.2 din contract s-a prevazut ca n situatia n care promitentii-vnzatori ncalca oricare din
obligatiile prevazute n art.5.1 si 5.6 promitentii-vnzatori vor fi obligati n solidar fata de
promitentul-cumparator sa plateasca despagubiri n suma de 100.000 euro.
La art.5.1 din antecontract promitentii-vnzatori s-au obligat pe ntreaga durata a antecontractului
5

sa nu initieze, sa nu intre n si sa nu continue nici o negociere cu terte persoane, altele dect
promitentul-cumparator cu privire la imobil nici sa nu permita oricaror angajati sau agenti
incluznd dar fara a se limita la avocatii sai, mandatarii, ca fie direct, fie indirect sa initieze, sa
intre n sau sa continue asemenea negocieri si sa nu convina asupra transferului imobilului catre
orice persoana fizica sau juridica alta dect promitentul-cumparator si sa nu ncheie nici un
contract cu terte persoane care ar prevedea orice fel de drepturi referitoare la imobil precum si sa
nu greveze de sarcini imobilul n beneficiul oricarei terte persoane alta dect promitentul-
cumparator.
Prin art.5.6 din antecontract promitentii-vnzatori s-au obligat "sa obtina aprobarea valida a
planului de urbanism zonal de catre Consiliul General al Municipiului Bucuresti si avizarea
acestuia spre neschimbare n forma prevazuta n anexa 1 a prezentului antecontract pna la data
de 15.10.2008".
Obligatiile de rectificare a cartii funciare si de a transfera dreptul de proprietate asupra cotei
indivize de 13/14 din constructiile parte din imobil nu au fost prevazute sub sanctiunea platii
despagubirilor n suma de 100.000 euro, art.8.2 din contract facnd referire numai la ncalcarea
obligatiilor prevazute la art.5.1 si 5.6, prin urmare tribunalul nu poate acorda n baza art.8.2. din
contract despagubiri pentru nerespectarea obligatiilor de rectificare a cartii funciare si transfer al
dreptul de proprietate asupra cotei indivize de 13/14 din constructiile parte din imobil.
ntruct prin actiunea ce face obiectul prezentului dosar reclamanta nu se plnge de vreo
ncalcare a obligatiilor prevazute de art.5.1 din contract, tribunalul va verifica ndeplinirea de catre
prte a obligatiilor prevazute la art.5.6 din contract ce vizeaza obtinerea "aprobarii valide a
planului de urbanism zonal de catre Consiliul General al Municipiului Bucuresti si avizarea
acestuia spre neschimbare n forma prevazuta n anexa 1 a prezentului antecontract pna la data
de 15.10.2008".
O prima observatie care trebuie facuta este aceea ca aprobarea unui plan urbanistic zonal ca si
avizarea spre neschimbare a unui astfel de plan urbanistic zonal intra n competentele Consiliul
General al Municipiului Bucuresti, pe cale de consecinta clauza cuprinsa n art.5.6 nu poate fi
interpretata dect n sensul ca prtele si-au asumat obligatia de a depune toate diligentele
pentru ca PUZ-ul sa fie aprobat si avizat spre neschimbare de catre General al Municipiului
Bucuresti pna la data de 15.10.2008.
Aceasta concluzie are drept suport legal dispozitiile art. 977 Cod civil ce stabilesc ca
"interpretarea contractelor se face dupa intentia comuna a partilor contractante, iar nu dupa
sensul literal al termenilor" si prevederile art. 978 Cod civil potrivit carora "cnd o clauza este
primitoare de doua ntelesuri, ea se interpreteaza n sensul ce poate avea un efect, iar nu n
acela ce n-ar putea produce nici unul".
Prtele au facut dovada ca au depus toate diligentele pentru aprobarea si avizarea planului
6

urbanistic zonal, din continutul definitiei de la 1.1 din antecontract (fila 16 dosar) rezultnd ca la
data ncheierii antecontractului (18.06.2008) planul de urbanism zonal era depus la C.G.M.B.,
acesta fiind aprobat prin hotarrea nr.384 adoptata n sedinta extraordinara a Consiliului General
al Municipiului Bucuresti din data de 09.12.2008 (f.143-144).
Din adresa CRM:864701/07.10.2009 a Primariei Municipiului Bucuresti (f.128) rezulta ca n
perioada 19.06.2008-29.09.2008 nu au fost supuse spre dezbatere si aprobare Consiliului
General al Municipiului Bucuresti proiecte de hotarre privind aprobarea unor planuri urbanistice
zonale, abia la data de 29.10.2008 pe ordinea de zi a sedintei Consiliului General al Municipiului
Bucuresti au fost nscrise 19 proiecte privind aprobarea unor planuri urbanistice zonale.
Cum n perioada cuprinsa ntre data ncheierii antecontractului (18.06.2008) si data de
15.10.2008 stabilita la art.5.6 din antecontract nu au fost supuse spre dezbatere si aprobare
Consiliului General al Municipiului Bucuresti proiecte de hotarre privind aprobarea unor planuri
urbanistice zonale, tribunalul constata ca prtele nu puteau determina aprobarea si avizarea
planului urbanistic zonal pentru imobilul n str.Viilor nr.56 pna la data prevazuta n antecontract,
nefiind nsa n culpa deoarece documentatia era depusa la CGMB nainte de data de 18.06.2008,
potrivit art. 1.1 din antecontract "planul urbanistic zonal nseamna documentatia de urbanism
atasata n anexa 1 care este n curs de aprobare de catre Consiliul General al Municipiului
Bucuresti".
Avnd n vedere ca obligatia asumata de prte prin art. 5.6 din antecontract este o obligatie de
diligenta, aceasta a fost ndeplinita prin depunerea documentatiei necesare la CGMB anterior
datei de 18.06.2008 si prin adoptarea hotarrii nr.384/09.12.2008 a CGMB, iar ntrzierea n
adoptarea si avizarea PUZ-ului nu poate fi imputata prtelor ntruct n perioada 18.06.2008-
15.10.2008 pe agenda CGMB nu au fost programate sedinte privind analiza de planuri
urbanistice zonale, tribunalul a retinut ca se impune concluzia potrivit careia cererea reclamantei
este nentemeiata, consecinta fiind respingerea acesteia.
mpotriva sentintei comerciale nr. 1325/12.02.2010 pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a
VI-a Comerciala a declarat apel n termen legal apelanta-reclamanta S.C. P. R. S.R.L. Aceasta a
criticat sentinta atacata invocnd urmatoarele motive de apel redate n esenta:
1) Instanta de fond a interpretat gresit antecontractul si a schimbat ntelesul lamurit si vadit
nendoielnic al obligatiei asumate de promitentele-vnzatoare, n sensul ca a recalificat n mod
eronat o obligatie de rezultat (promisiunea faptei altuia de la art. 5.6) drept obligatie de diligenta.
Astfel, n mod gresit a apreciat instanta de fond ca obligatia inserata n antecontract la clauza de
la art.5.6 este o obligatie de diligenta, avnd ca argument faptul ca aprobarea PUZ nu era de
competenta prtelor ci intra n atributiile exclusive ale CGMB. Obligatia promitentelor-
vnzatoare nu era aceea de a aproba PUZ-ul, ci de a obtine aprobarea pentru PUZ din partea
autoritatii competente. Prin obligatia asumata, acestea au garantat, sub sanctiunea daunelor-
7

interese ca PUZ-ul va fi aprobat n termenul convenit, iar cumparatorul va achizitiona un imobil cu
parametri tehnico-urbanistici care sa justifice pretul convenit. Chiar daca aprobarea PUZ este
data de un tert, (CGMB n speta), care nu poate fi constrns prin antecontract, deoarece nu i
este opozabil, obligatia de obtinere a aprobarii pentru PUZ este o obligatie de rezultat, ntruct
prtele s-au angajat pentru fapta tertului, iar neobtinerea rezultatului promis atrage raspunderea
contractuala a promitentelor-vnzatoare.
2) Instanta de fond a aplicat gresit prevederile art. 977 C.civ. cnd a recalificat obligatia de la art.
5.6 din antercontract ca obligatie de diligenta, deoarece nsasi ratiunea ncheierii antecontractului
a fost stabilirea obiectivelor obligatoriu de atins pentru a face posibila utilizarea imobilului, ulterior
ncheierii contractului de vnzare-cumparare propriu-zis, conform destinatiei avute n vedere de
cumparatoare. Prima instanta a apreciat ca, de vreme ce aprobarea PUZ nu reprezinta o
prestatie a promitentelor-vnzatoare, atunci ele nu se puteau obliga dect la depunerea
diligentelor pentru aprobarea PUZ de catre autoritatea competenta. Inferenta este incorecta,
instanta fiind tributara confuziei ntre aprobarea PUZ si obtinerea aprobarii PUZ. Promitentele-
vnzatoare s-au angajat sa obtina aprobarea pentru PUZ, obligatie perfect posibila si valabila ca
obligatie de rezultat, prin care s-a garantat reclamantei fapta autoritatii n privinta PUZ-ului.
Intentia partilor a fost identica cu cea determinata prin sensul literal al clauzei art. 5.6 din
antecontract n sensul stipularii acestei obligatii ca obligatie de rezultat. Aceasta intentie comuna
ar fi fost suplimentar confirmata de nsesi prtele, daca acestea nu s-ar fi eschivat de la obligatia
procesuala de a raspunde sincer la interogatoriul administrat si daca instanta ar fi facut aplicarea
art. 225 C.pr.civ.
3) Instanta de fond a aplicat gresit prevederile art. 978 C.civ. cnd a recalificat natura obligatiei
de la art. 5.6 din antecontract, ntruct interpretarea obligatiei referitoare la aprobarea PUZ drept
obligatie de diligenta naste concluzia absurda ca promitentele-vnzatoare nu s-au obligat la nimic
atta timp ct toate "diligentele" fusesera deja depuse anterior semnarii antecontractului. Daca se
apreciaza clauza de la art. 5.6 ca stabilind o obligatie de diligenta, atunci respectiva obligatie nu
produce nici un efect, ntruct la data semnarii antecontractului nu mai exista nici o diligenta pe
care promitentele-vnzatoare sa o depuna n vederea aprobarii PUZ.
Analiznd apelul prin prisma motivelor de apel se constata ca nu este fondat.
Toate cele trei motive de apel se refera la gresita calificare de catre prima instanta a obligatiei
prevazute la art. 5.6 din antecontractul de vnzare-cumparare, ca fiind o obligatie de diligenta si
nu una de rezultat. Ca urmare, aceste motive de apel vor fi analizate mpreuna.
Antecontractul de vnzare-cumparare ncheiat ntre parti la data de 11.07.2008 cuprinde, la art.
2.1 si respectiv, art. 2.2, obligatiile promitentilor-vnzatori de a vinde si pe cele ale promitentului-
cumparator de a cumpara.
Astfel, art. 2.1 dispune ca: "promitentii vnzatori se obliga n mod irevocabil sa vnda Imobilul
8

promitentului cumparator sau oricarei alte persoane indicate de catre acesta din urma, n scris."
La art. 2.2 alin. 1 se prevede ca "promitentul cumparator promite sa cumpere imobilul, sub
conditia ca obligatiile promitentilor vnzatori prevazute n articolul 5 de mai jos sunt ndeplinite,
declaratiile promitentilor vnzatori prevazute n art. 7 sunt si vor ramne corecte inclusiv n
considerarea destinatiei imobilului avuta n vedere de promitentul cumparator, n baza unui
contract de vnzare-cumparare care va prevedea declaratii si garantii corespunzatoare care sa
reflecte prezentul antecontract". Alin. 2 dispune ca "promitentii vnzatori nteleg si accepta ca
obligatia promitentului cumparator de a cumpara imobilul depinde de ndeplinirea multiplelor
obligatii pe care acestia le au n conformitate cu articolul 5 de mai jos si de exactitatea
declaratiilor facute n conformitate cu articolul 7 de mai jos, si daca oricare dintre aceste obligatii
nu sunt ndeplinite sau declaratiile se dovedesc incorecte, promitentul cumparator poate decide,
n mod discretionar, sa ncheie sau nu contractul de vnzare-cumparare."
Art. 5.6 prevede obligatia promitentilor vnzatori cu privire la aprobarea planului de urbanism
zonal. n acest sens, se mentioneaza ca "promitentii vnzatori se obliga sa obtina aprobarea
valida a Planului de Urbanism Zonal de catre Consiliul General al Municipiului Bucuresti si
avizarea acestuia spre neschimbare n forma prevazuta n Anexa 1 a prezentului antecontract
pna la data de 15.10.2008."
Din interpretarea coroborata a clauzelor contractuale aratate, se deduce ca obligatia asumata de
catre promitentul-cumparator de a cumpara imobilul obiect al antecontractului este o obligatie
afectata de o conditie suspensiva pozitiva mixta, conform art. 1007 C.civ., respectiv de conditia
ca promitentii vnzatori sa obtina aprobarea PUZ pna la o anumita data.
Nerealizarea acestei conditii este sanctionata nu cu desfiintarea retroactiva a raportului juridic
obligational, ci partile au prevazut posibilitatea promitentului de a decide, n mod discretionar, sa
ncheie sau nu contractul de vnzare-cumparare.
n situatia n care promitentul-cumparator hotaraste sa nu ncheie contractul, art. 8.1 din contract
insereaza un pact comisoriu de grad IV, potrivit caruia: "prezentul antecontract poate fi desfiintat
de catre promitentul cumparator, fara acordarea unei perioade de gratie, fara ndeplinirea vreunei
formalitati si fara sesizarea vreunei instante, instanta arbitrala sau alta instanta, dupa cum
urmeaza: i) n situatia n care promitentii vnzatori ncalca oricare dintre obligatiile prevazute n
art. 5 de mai sus."
Art. 8.2 din antecontract prevede si o clauza penala pentru cazul cnd promitentii vnzatori
ncalca oricare dintre obligatiile prevazute n articolele 5.1si 5.6, respectiv "promitentii vnzatori
vor fi obligati n solidar fata de promitentul cumparator sa plateasca despagubiri n suma de
100.000 euro".
Conform notificarii trimise de catre promitentul cumparator S.C. Piro Rezidential S.R.L. la data de
17.10.2008 catre promitentii vnzatori, promitentul cumparator a invocat pactul comisoriu
9

prevazut de art. 8.1 din antecontract si operarea rezolutiunii de drept a antecontractului, precum
si clauza penala inserata la art. 8.2.
Obligatia asumata de catre promitentii vnzatori prin clauza art. 5.6 din antecontract si care
constituie o conditie pentru ndeplinirea obligatiei asumate de catre promitentul cumparator se
refera la producerea unui anumit eveniment, adica obtinerea aprobarii PUZ pna la o anumita
data.
Potrivit art. 1012 C.civ., "cnd obligatia este contractata sub conditia ca un eveniment oarecare
se va ntmpla ntr-un timp fixat, conditia este considerata ca nendeplinita, daca timpul a expirat
fara ca evenimentul sa se ntmple".
n cauza, ntr-adevar, conditia nu s-a realizat n termenul convenit de catre parti, ci mai trziu,
ceea ce face ca, potrivit art. 1012 C.civ. sa se considere conditia ca nefiind ndeplinita.
Problema de drept care trebuie elucidata este daca nendeplinirea conditiei prevazute de art. 5.6
din antecontract este imputabila promitentilor-vnzatori, care sunt n culpa pentru nerealizarea
obligatiei asumate, si atunci intervine sanctiunea rezolutiunii antecontractului, cu aplicarea clauzei
penale continute de art. 8.2, sau nu este imputabila acestora si atunci intervine sanctiunea
desfiintarii retroactive a antecontractului.
n ceea ce priveste aspectul daca obligatia asumata de promitentii vnzatori prin art. 5.6 din
antecontract este o obligatie de diligenta sau una de rezultat, se constata ca, ntruct acestia s-
au obligat la atingerea unui scop, rezultat, bine stabilit, si pna la o anumita data, respectiv la
obtinerea aprobarii PUZ pna la data de 15.10.2008, este vorba despre o obligatie de rezultat si
nu despre una de diligenta, cum a decis prima instanta.
Nu poate fi retinuta sustinerea apelantei n sensul ca obligatia asumata de promitentii vnzatori
prin disp. art. 5.6 din antecontract ar fi o promisiune a faptei altuia, ntruct nu este vorba despre
un contract prin care una dintre parti sa se oblige fata de cealalta parte contractanta sa dea, sa
faca sau sa nu faca ceva n folosul unei terte persoane, straine de contract.
Este nsa adevarata retinerea primei instante ca realizarea rezultatului propus nu depinde
exclusiv de vointa promitentilor vnzatori, ceea ce face ca aceasta conditie de care depinde
existenta obligatiei promitentului cumparator sa fie una mixta.
Nendeplinirea obligatiei asumate de catre promitentii vnzatori pna la data stabilita prezuma,
potrivit art. 1082 teza I C.civ., culpa acestora pentru nerealizarea obligatiei contractuale.
nsa, aceasta prezumtie este una relativa, ea putnd fi rasturnata n conditiile prevazute de art.
1082 teza a II-a C.civ. si art. 1083 C.civ., adica prin dovedirea intervenirii cauzei straine
exoneratoare de raspundere, respectiv a fortei majore sau a cazului fortuit, care au determinat
nendeplinirea obligatiei.
Se constata ca, n speta, nendeplinirea obligatiei de obtinere a aprobarii PUZ s-a datorat unui
caz fortuit constnd n fapta unui tert, adica n faptul ca n perioada 19 iunie-29 septembrie 2008
10

nu s-au supus spre aprobare de catre Consiliul General al Municipiului Bucuresti proiectele de
hotarre privind aprobarea unor planuri urbanistice zonale, asa cum reiese din adresa nr.
2912/20.20.2009 a P.M.B.- C.G.M.B.
Fiind astfel nlaturata prezumtia de culpa a debitorilor promitenti vnzatori, rezulta ca
nendeplinirea conditiei prevazute de art. 5.6 din antecontract nu le este imputabila acestora.
Ca urmare, sanctiunea care intervine este desfiintarea retroactiva a antecontractului, ca o
consecinta a nendeplinirii conditiei si nu rezolutiunea antecontractului, ntemeiata pe
nendeplinirea culpabila a obligatiei asumate pentru realizarea conditiei.
Se deduce ca nu sunt ndeplinite conditiile operarii clauzei penale prevazute de art. 8.2 din
antecontract, clauza care devine aplicabila n conditiile rezolutiunii contractului pentru
nendeplinirea culpabila a obligatiei contractuale asumate de catre promitentii vnzatori.
n consecinta, pentru motivele expuse, apelanta-reclamanta, n calitate de promitent cumparator,
nu are dreptul la despagubiri n temeiul art. 8.2 din antecontract, astfel ca hotarrea primei
instante de respingere a cererii acestei este temeinica si legala sub aspectul solutiei pronuntate.
Pentru aceste considerente, s-a constatat ca apelul nu este fondat si, n baza art. 296 C.pr.civ., a
fost respins.