Vrei sa vinzi dar ai ipoteca?

9 + 1 sfaturi importante pentru tine

Scris de Iulian Niculae n categoria Proprietari, Stiri imobiliare
Analizand bilantul tranzactiilor incheiate in 2010 am observat ca un numar suficient dintre acestea au
implicat imobile ce erau grevate de ipoteca Aceasta constatare, plus e!perienta dobandita in situatii de
acest gen, unele la limita, m"au determinat sa scriu articolul de fata
Se considera ca imobiliele ce au ipoteca se vand cu 10"20# mai putin decat valoarea lor de piata, asta
deoarece e!ista anumite retineri ale cumparatorilor, principala cauza fiind insa necunoasterea modului de
functionare a sistemului bancar
Am reusit sa inchei tranzactii cu imobile ipotecate fara a diminua valoarea de vanzare a proprietatii
deoarece m"am implicat in intelegerea mecanismelor bancare, am reprezentat clientii mei proprietari
inclusiv in relatia cu banca si am oferit informatii necesare, suficiente, pertinente si calificate catre
cumparator
$eci, ce faci in momentul in care te"ai decis sa iti vinzi proprietatea ipotecata%
1 Afla daca poti vinde inainte sa demarezi actiunile necesare instrainarii
&a o vizita la banca in favoarea careia este inscrisa ipoteca $aca esti restantier sau ai avut, la un
moment dat ,restante intereseaza"te daca acest lucru te poate impiedica sa vinzi $e retinut ca cei ce au
mai multe rate restante sunt trecuti in dosarul de 'clienti speciali(, analiza efectuata in vederea eliberarii
acordului de instrainare putand fi decisa de un consiliu special, samd
)etineti ca, in anumite situatii deosebite, banca poate sa nu fie de acord cu instrainarea* +egal aceasta
are acest drept
2 Afla suma e!acta necesara restituirii creditului
Solicita ofiterului tau de credit sa iti pregateasca o simulare de restituire anticipata a creditului ,principal
plus dobanda- Intreaba daca banca mai solicita alte comisioane sau cheltuieli aferente Incearca sa obtii
aceste informatii in scris, mergand personal la sediul bancii In nici"un caz nu apela la un simplu telefon
sau, mai rau, sa incerci sa calculezi tu cat ai mai avea de restituit bancii )etine ca socoteala de acasa nu
se potriveste cu cea din targ*
Asigura"te ca suma necesara degrevarii imobilului nu este mai mare decat valoarea de piata a acestuia***
. Intereseaza"te de timpul necesar eliberarii acordului de instrainare
/ste o informatie foarte importanta in derularea tranzactiei imobiliare )etineti ca banca va solicita inclusiv
numele promitentului cumparator, acordul de instrainare fiind e!pres legat de aceea persoana Atentie,
termenul de eliberare a unui astfel de document poate sa atinga 00 de zile, timp in care se pot intampla
multe
0 $aca omul bancii este ezitant sau iti ofera informatii vagi solicita o discutie cu superiorul sau
1alitatea si acuratetea informatiilor furnizate de banca sunt foarte importante pentru o tranzactie de
succes $in cauza crizei unele banci au restrans personalul sau au anga2at tineri ce nu au, poate,
e!perienta necesara in astfel de situatii Asigura"te ca ai primit informatii complete de la o persoana
competenta
3 1omunica agentului imobiliar si potentialilor cumparatori faptul ca imobilul este ipotecat
$iscuta cu agentul imobiliar despre ipoteca si informatiile aflate de la banca Atunci cand are loc
vizionarea casei va sfatuiesc sa nu incepeti discutia cu subiectul ipoteca +asati agentul imobiliar sa
aleaga momentul cel mai potrivit din derularea vizionarii $aca v"ati decis sa vindeti pe cont propriu va
recomand sa furnizati informatia despre ipoteca cel tarziu la sfarsitul turului de proprietate, inainte de alte
intrebari $e evitat sa incepeti sau sa inchideti vizionarea vorbind despre acest subiect
In niciun caz nu asteptati prea mult pana sa comunicati ca e!ista o ipoteca 4misiunea acestui aspect da
o lovitura puternica fundamentului de incredere ca trebuie construit pentru a obtine o tranzactie de
succes
5 4btineti un e!tras de carte funciara de informare
/ste un pas optional insa am observat ca acesta confera un sentiment de incredere in derularea
tranzactiei /!trasul de carte funciara poate sa fie insa solicitat de catre cumparator Aici vorbim de
seriozitate
6 Avem un acord de vointa, ce facem mai departe%
)ecomand incheierea unui antecontract de vanzare"cumparare la notariat 7ermenul limita de inchidere a
tranzactiei trebuie sa fie cel comunicat de banca pentru obtinerea acordului de instrainare plus cateva
zile, de siguranta Semnand un antecontract va asigurati ca promitentul cumparator nu se transforma intr"
un e!"cumparator la voi si viitor proprietar in alta parte $upa semnarea antecontractului primul drum este
la banca, unde trebuie sa depuneti o copie a acestuia, impreuna cu cererea de obtinere a acordului de
instrainare precum si cererea de rambursare integrala anticipata a creditului
8 Astept acordul de instrainare, ce va contine insa acesta%
Acordul de instrainare prevede in mod e!pres ca banca este de acord ca imobilul sa fie vandut catre
cumparatorul 9 ,se mentioneaza clar numele si datele de identificare ale acestuia- si contine o serie de
instructiuni de intocmire a contracului de vanzare"cumparare, instructiuni ce sunt respectate intocmai de
catre notarul instrumentator :anca va indica contul in care se va face plata precum si suma e!acta
necesara stingerii creditului acordat
Atentie, am vazut acorduri in care banca solicita ca intregul pret al vanzarii sa fie virat in contul respectiv
$e asemenea, se pot ivi ceva probleme daca pretul tranzactiei este intr"o moneda ,euro, sa zicem- iar
creditul a fost contractat in lei sau franci elvetieni ;a recomand sa deschideti un cont curent la banca
unde aveti creditul in moneda tranzactiei sa il comunicati bancii, pentru a putea fi mentionat in acord, si
apoi sa virati suma necesara creditului, nu inainte de a efectua schimbul valutar &iti atenti la cursul de
schimb, sunt sume mari in 2oc iar valoarea acestuia poate genera diferente ce nu sunt de negli2at
< Am semnat contractul de vanzare"cumparare, =hat>s ne!t%
$upa ce banca a (tras( suma necesara inchiderii contractului de credit va elibera adeverinta de radiere
ipoteca &urnizati notarului documentul respectiv, in vederea radierii inscrisului din 1artea &unciara
4priti"va o copie, 2ust in case Nu uitati, ta!ele si cheltuielile aferente va apartin
A, si sa nu uit, data viitoare cand iti ipotechezi casa, gandeste-te de doua ori pentru ce o faci si
daca merita!
1um poate fi vinduta o casa ipotecata% Instrainarea unei locuinte luate prin credit se poate realiza cu
acordul creditorului,in acest caz al bancii, fie ca ramburseaza anticipat sau gasesc un client care sa preia
ipoteca, proprietarii locuintelor achizitionate pe credit au la dispozitie mai multe posibilitati de vanzare
$aca ati luat pe credit un imobil, asta nu inseamna ca sunteti legat pe viata de el, asa ca, daca va hotarati
sa va schimbati locuinta, aveti la dispozitie mai multe solutii pentru a scapa de ipoteca Ideal ar fi sa aveti
banii necesari pentru a face o rambursare anticipata
Creditul-punte, ar fi solutie la indemana, dupa cum urmeaza:
In acest caz, dupa restituirea sumelor datorate dar si a comisionului de rambursare anticipata, banca va
dispune radierea ipotecii din cartea funciara)adierea inseamna pe scurt, ridicarea sarcinilor de care era
legat un imobil la un anumit timp $in acel moment, toate interdictiile de instrainare, grevare sau
demolare dispar, iar proprietarul poate sa vanda imobilul dupa bunul sau plac oricarei persoane
4 alta situatie apare atunci cand proprietarul imobilului achizitionat pe credit decide sa se mute intr"o alta
casa, dar nu are suma necesara pentru a rambursa in avans imprumutul 1el mai comod este sa opteze
pentru un credit punte de la aceeasi banca, obtinand astfel avansul necesar achizitiei pe credit a unei alte
locuinte ?lterior, intr"un termen stabilit de creditor, clientul are la dispozitie o anumita perioada de timp
,de regula un an- pentru a vinde vechea locuinta si pentru a rambursa imprumutul initial
Tranzactie pe credit:
4 alta posibilitate este aceea in care proprietarul gaseste un client dispus sa achizitioneze imobilul, fie cu
bani cash, fie tot pe credit Practic, vanzatorul se adreseaza bancii care l"a imprumutat si ii cere acordul
pentru instituirea unei ipoteci de rang inferior ,rang 2- asupra imobilului in cauza, in favoarea bancii
cumparatorului
In paralel, banca vanzatorului trebuie sa isi dea acordul de principiu, iar cea a cumparatorului ,fie aceeasi
cu a vanzatorului, fie oricare alta dispusa sa il finanteze- sa il considere pe acesta eligibil
In cazul in care primeste banii de care are nevoie, banca celui care cumpara instituie o ipoteca de rang
doi asupra imobilului ce urmeaza sa fie tranzactionat si vireaza banii institutiei de credit a vanzatorului,
pentru ca aceasta sa efectueze rambursarea anticipata(Pentru ca imobilul este vandut la pretul pietei,
este foarte probabil ca pretul de vanzare sa fie mai mare decat suma datorata de vanzator bancii care l"a
imprumutat In acest caz, dupa efectuarea rambursarii in avans, vanzatorul primeste diferenta de bani ce i
se cuvine(, e!plica 1uculis Adrian, avocat in cadrul biroului de avocatura 1uculis si Asociatii ?lterior,
ipoteca trecuta pe numele vanzatorului este radiata si trece pe numele cumparatorului
7rebuie retinut faptul ca, atat timp cat un imobil este ipotecat, acesta nu poate fi instrainat decat cu
acordul prealabil al creditorului ,institutia de credit care a finantat achizitia-, care poate sa il emita sau nu
'$aca creditorul nu consimte la instrainare, aceasta nu se poate perfecta(, spune av 1uculis Adrian
Costurile suplimentare ale tranzactiei:
7a!ele pentru radierea ipotecii a2ung la 50 de lei $e e!emplu, pentru un imobil evaluat la 100000 de
euro, daca bunul a fost dobandit cu mai putin de trei ani in urma, vanzatorul persoana fizica va plati un
impozit de apro!imativ circa .130 lei In prealabil, vanzatorul trebuie sa plateasca si o ta!a pentru e!tras
de carte funciara ,00 lei sau 200 lei in regim de urgenta-
+a randul lui, cumparatorul persoana fizica trebuie sa plateasca o ta!a de reintabulare de 320 de lei si un
onorariu notarial plus 7;A, care a2unge la apro!imativ 3000 de lei 4norariile notariale sunt calculate in
functie de cursul de schimb din ziua perfectarii tranzactiei