Dreptul de preempiune

1. Noiune i domeniu (art. 1730)

Dreptul de preempiune poate fi definit ca un beneficiu, legal sau convenional, acordat
unei persoane, denumite preemptor, de a cumpra un bun cu prioritate fa de alte persoane, la
acelai pre.
Noul Cod Civil reglementeaz domeniul de aplicare a dreptului de preempiune, precum
i modalitate de exercitare a acestuia, cu aplicabilitate att n cazul preempiunii de origine
legal, ct i convenional. Dreptul de preempiune se aplic numai dac prin lege sau prin
contract nu se stabilete altfel, trebuie interpretate n sensul c prile pot deroga de la normele
stabilite prin prezentul cod numai atunci cnd este vorba de un eventual drept de preempiune
convenional.
Alineatul (3) reglementeaz acceptarea sau refuzul ofertei de a contracta, exercitate
privitor la dreptul de preempiune, anterior ncheierii vnzrii, n timp ce dispoziiile art. 17321733 reglementeaz ipoteza exercitrii dreptului de preempiune dup ncheierea vnzrii.
Preempiunea poate fi exercitat fie anterior, fie ulterior ncheierii vnzrii, iar Codul nu
poate stabili o ordine de prioritate ntre cele dou modaliti, vnztorul putnd ndeplini
formalitile pentru exercitarea preempiunii fie anterior vnzrii, fie comunicnd vnzarea sub
condiie suspensiv preemptorului pentru ca acesta s-i exercite dreptul.
ndeplinirea de ctre vnztor a formalitilor pentru exercitarea preempiunii anterior
vnzrii, deci comunicarea ctre preemptor a inteniei sale de a vinde, las nerezolvat ns
problem, existent i n prezent: odat ce preemptorul nu i-a manifestat intenia de a cumpra,
n ce termen este obligat s ncheie vnztorul contractul de vnzare? Apreciem c scopul
urmrit de legiuitor este un termen rezonabil, care s nu afecteze interesele legitime, dincolo de
case se manifest abuzul de drept.
Dac titularul dreptului de preempiune a respins o ofert de vnzare, conform alin. (3),
nu i mai poate exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost propus. Codul stabilete c
oferta se consider respins dac nu a fost acceptat n termen de cel mult 10 zile, n cazul
vnzrii de bunuri mobile, sau de cel puin 30 de zile, n cazul vnzrii de bunuri imobile, pentru
ambele cazuri, termenul curge de la primirii comunicarii ofertei ctre preemptor, i nu de la data
efecturii (anterioar primirii) de ctre vnztor.
2. Vnzarea ctre ter a bunurilor supuse preempiunii (art. 1731)
Unii autori priveau acest drept ca pe o condiie de valabilitate a vnzrii, care trebuie
respectat la momentul ncheierii contractului, nclcarea acestuia fiind sancionat cu nulitate
absolut soluie admis pn n prezent i n dreptul romnesc, n timp ce ali autori erijau acest
drept ntr-o modalitate a obligaiei, respectiv ntr-o condiie suspensiv, validnd vnzarea fcut

sub condiia suspensiv a neexercitrii preempiunii. Ultima soluie este adoptat i de noul Cod
civil.
3. Condiiile exercitrii dreptului de preempiune (art. 1732)
Art. 1732, alin. (1) dispune ca, dup ncheierea contractului de vnzare sub condiie
suspensiv a neexecutrii dreptului de preempiune de ctre preemptor, vnztorul este obligat s
i notifice de ndat ( presupune un interval scurt de timp de la ncheierea contractului de vnzare
i pn la notificarea, ns instana l va aprecia n funcie de mprejurri) preemptorului
cuprinsul contractului ncheiat cu terul. i cumprtorul are posibilitatea de a face notificarea
contractului, pentru acesta ns constituind un drept, i nu o obligaie.
Preemptorul care dorete s cumpere bunul o va face la preul i n condiiile stabilite n
cuprinsul contractului deja ncheiat de vnztor. Exercitarea dreptului se face prin comunicare de
ctre preemptor vnztorului a acordului su privind cumprarea bunului, nsoit obligatoriu de
consemnarea preului la dispoziia vnztorului. Lipsa consemnrii preului face ca exercitarea
dreptului de preempiune s fie lipsit de orice efecte.
4. Efectele exercitrii preempiunii (art. 1733)
Exercitarea dreptului de preempiune nu are ca efect substituirea preemptorului n locul
persoanei cumprtorului din contractul ncheiat de vnzator. Prin exercitarea preempiunii,
contractul de vnzare ncheiat sub condiie suspensiv de vnztor i ter se desfiineaz cu efect
retroactiv prin efectul ndeplinirii condiiei, iar ntre vnztor i cumprtor se ncheie un
contract distinct de vzare, dar ale crui condiii sunt cele din contractul de vnzare desfiinat.
Dac vnztorul i cumprtorul au convenit asupra unor clauze prin care s impiedice
exercitarea dreptului de preempiune, acestea nu sunt opozabile preemptorului i nu produc
efecte fa de acesta.
Fa de terul de bun-credin, urmare a desfiinrii contractului, vnztorul rspunde de
eviciunea ce rezult din exercitarea preepmiunii.
5. Concursul dintre preemptori (art. 1734)
Articolul 1734 stabilete ordinea de preferin atunci cnd n concurs pg 1784