Sunteți pe pagina 1din 31

Publicat n revista Dreptul nr. 3/2013, p. 13 sqq.

Uzucapiunea tabular n Noul Cod civil. Aspecte de drept material i de


drept tranzitoriu (intertemporal)1
Dr. Marian NICOLAE
Conf. univ. Facultatea de Drept,
Universitatea din Bucureti
I. PRELIMINARII
1. Precizri prealabile. n domeniul dreptului bunurilor, respectiv al dobndirii dreptului de
proprietate privat asupra bunurilor aflate n circuitul civil, Noul Cod civil 2 (indicat n continuare
i prin formula NCC) pstreaz uzucapiunea, ca mod originar de dobndire a proprietii, ns,
o supune exigenelor de publicitate imobiliar, n spe, regulilor de carte funciar, motiv pentru
care sunt preluate, cu unele modificri, fostele prevederi ale art. 27-29 din Decretul-lege nr.
115/1938 privitor la unificarea dispoziiunilor privitoare la cartea funciar, iar nu prevederile
vechiului Cod civil.
Dac n ceea ce privete aa-numita uzucapiune extratabular, noile dispoziii legale nu
ridic, n principiu, dificulti de interpretare sau aplicare, n schimb, se pare, dispoziiile
privitoare la uzucapiunea tabular, cuprinse n art. 931 NCC, necesit o analiz mai aprofundat,
pentru a se stabili sensul exact al acestora i a se risipi eventualele ndoieli n privina interpretrii
i aplicrii lor corecte de ctre instanele noastre de judecat.
Avem n vedere, n primul rnd, lmurirea nelesului unor no iuni sau sintagme specifice,
precum nscriere fr cauz legitim, drepturi ce nu mai pot fi contestate, nscriere cu
bun-credin, iar n al doilea rnd, fixarea condiiilor i efectelor uzucapiunii tabulare, ambele
chestiuni deja interpretate diferit n literatura de specialitate.
n fine, pentru stabilirea domeniul real de aplicare a dispoziiilor art. 931, trebuie analizat i
corelaia acestora cu prevederile art. 901 NCC privitoare la efectul creator de drepturi reale
imobiliare al crii funciare (aa-numitul principiu al publicitii materiale a crii funciare), cu
att mai mult cu ct ambele figuri juridice se bazeaz pe aceeai premis nscrierea inexact sau
fr cauz legitim i presupun, cel puin n parte, condiii similare pentru a fi aplicabile (de
ex., cerina bunei-credine a uzucapantului/terului dobnditor).
2. Plan. Prezentul studiu nu constituie o tratare exhaustiv a regimului uzucapiunii tabulare
n lumina NCC, ci, avnd n vedere problematica mai sus anunat, vom ncerca s dm un
1

Aceast lucrare a fost finanat din contractul POSDRU/89/1.5/S/61968, proiect strategic ID 61968
(2009), cofinanat din Fondul Social European, prin Programul Operaional Sectorial Dezvoltarea Resurselor Umane
2007 2013.
2
Legea nr. 287/2009, republicat n Monitorul oficial al Romniei, partea I, nr. 505 din 15 iulie 2011
(indicat n continuare brevitatis causa NCC). Cu privire la istoria elaborrii NCC, v. M. Nicolae,
Introducere, n Codex iuris civilis, t. I, Noul Cod civil, Ediie critic, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2012, p. XLII
sqq.

rspuns ct mai bun acesteia, analiznd, mai nti, principalele aspecte juridice ale uzucapiunii
tabulare (partea a II-a), urmat de chestiunea corelaiei dintre uzucapiunea tabular i principiul
publicitii materiale a crii funciare (art. 901 din Noul Cod civil), deoarece au domenii de
aplicare i efecte specifice, chiar dac exist i convergene ntre aceste dou instituii juridice
(partea a III-a), pentru ca n final vom face o scurt, dar complet analiz, a modului de aplicare
n timp a dispoziiilor art. 931 NCC, n lumina prevederilor Legii nr. 71/2011 (partea a IV-a).
Studiul va fi completat i de succinte concluzii n care vom rezuma rezultatul investigaiilor i
soluiilor posibile i adecvate din punct de vedere juridic (partea a V-a).
II. UZUCAPIUNEA TABULAR N NOUL COD CIVIL
A. UZUCAPIUNEA (PRESCRIPIA ACHIZITIV) N NOUL COD CIVIL
3. Noiune i feluri. Uzucapiunea sau prescripia achizitiv este acel mod de dobndire a
dreptului de proprietate sau a altui drept real asupra unui bun prin posedarea lui nentrerupt n
tot timpul fixat de lege.
Noul Cod civil reglementeaz uzucapiunea (art. 928-940), ca mod de dobndire a
drepturilor reale mobiliare i imobiliare, innd seama nu numai de felul bunurilor uzucapate
mobile sau imobile ci i de faptul c, n epoca modern, uzucapiunea este i trebuie s fie un
mod excepional de dobndire a drepturilor reale, iar nevoile exploatrii economice a bunurilor i
cele ale securitii juridice reclam nu numai condiii riguroase de aplicare a uzucapiunii, dar i
termene relativ mai scurte fa de vechea reglementare.
n plus, din punct de vedere tehnic, organizatoric, noul cod, innd seama de distincia
dintre uzucapiune, pe de o parte, i prescripia extinctiv, pe de alt parte, reglementeaz, n mod
distinct cele dou instituii, spre deosebire de vechiul cod din 1864 care reglementa n acelai loc,
respectiv n Titlul XX (Despre prescripie) al Crii III (art. 1846 i urm.), att prescripia
achizitiv, ct i prescripia extinctiv (cel puin pn la apariia Decretului nr. 167/1958), dei
aceste dou instituii juridice sunt autonome i, deci, ele nu trebuie confundate3).
n esen, dac, n materie mobiliar, uzucapiunea este posibil ori de cte este exclus
incidena prevederile art. 937-938 privitoare la dobndirea dreptului de proprietate prin efectul
posesiei de bun-credin (en fait de meubles, la possession vaut titre), n schimb, n materie
imobiliar, uzucapiunea are o inciden mai mare, ns aceasta depinde dup cum este vorba de
imobile nscrise sau nu n cartea funciar, legea distingnd ntre uzucapiunea extratabular (art.
930), pe de o parte, i uzucapiunea tabular (art. 931), pe de alt parte. ntr-adevr:
4. Uzucapiunea imobiliar. n materie imobiliar singurul domeniu care ne intereseaz
n studiul de fa cazurile de uzucapiune sunt expres i limitativ prevzute de NCC. Astfel:
art. 930: (1) Dreptul de proprietate asupra unui imobil i dezmembrmintele sale
pot fi nscrise n cartea funciar, n temeiul uzucapiunii, n folosul celui care l-a posedat timp
de 10 ani, dac:
a) proprietarul nscris n cartea funciar a decedat ori, dup caz, i-a ncetat existena;
b) a fost nscris n cartea funciar declaraia de renunare la proprietate;
3

Cu privire la delimitarea prescripiei extinctive fa de uzucapiune, v. M. Nicolae, Prescripia extinctiv,


Tez de doctorat, Ed. Rosetti, Bucureti, 2004, nr. 27-28, pp. 69-73; idem, Tratat de prescripie extinctiv, Ed.
Universul Juridic, Bucureti, 2010, nr. 35-36, pp. 132-137.

c) imobilul nu era nscris n nicio carte funciar.


(2) n toate cazurile, uzucapantul poate dobndi dreptul numai dac i-a nregistrat
cererea de nscriere n cartea funciar nainte ca o ter persoan s i fi nregistrat propria
cerere de nscriere a dreptului n folosul su, pe baza unei cauze legitime, n cursul sau chiar
dup mplinirea termenului de uzucapiune;
art. 931: (1) Drepturile celui care a fost nscris, fr cauz legitim, n cartea
funciar, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi contestate
cnd cel nscris cu bun-credin a posedat imobilul timp de 5 ani dup momentul
nregistrrii cererii de nscriere, dac posesia sa a fost neviciat.
(2) Este suficient ca buna-credin s existe n momentul nregistrrii cererii de
nscriere i n momentul intrrii n posesie.
Art. 930 reglementeaz ceea ce se cheam uzucapiunea extratabular (usucapio extra
tabulam), n timp ce art. 931, aa-numita uzucapiunea tabular (usucapio secundum tabulam).
De reinut c, n acest caz, NCC consacr, cu unele modificri, fostele prevederi ale
Decretului-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiunilor privitoare la crile funciare (art.
2729)4), care iniial, din eroare, nu fuseser preluate n Legea cadastrului i a publicit ii
imobiliare nr. 7/1996, republicat5, cu modificrile ulterioare6.
Dup cum se tie n regiunile de carte funciar (Transilvania, Banat, Criana, SatuMare, Maramure i Sudul Bucovinei), supuse fostelor regulamente de carte funduar din
1855 i 1870, iar apoi Decretului-lege nr. 115/1938, uzucapiunea a avut i are o aplicaie
excepional7).
4

Aceste reglementri se regsesc n Noul Cod civil (L. nr. 287/2009) sub forma uzucapiunii tabulare i a celei
extrabulare (art. 928 i urm.). V., pentru amnunte cu privire la uzucapiunea imobiliar n NCC, inclusiv corela ia
reglementrii actuale cu aceea corespunztoare din vechea legislaie de carte funciar: V. Stoica, Drept civil.
Drepturile reale principale, Ed. C.H. Beck, Bucureti, 2009, pp. 371-376; Tr. Drjan, n legtur cu efectele
uzucapiunii reglementate de Decretul-lege nr. 115/1938 privind unificarea dispoziiilor referitoare la crile
funciare n raport cu prevederile Noului Cod civil, n Dreptul nr. 3/2010, pp. 71-82; idem, Uzucapiunea sau
prescripia achizitiv, Ed. Monitorul Oficial, Bucureti, 2010, pp. 210-224; Rodica Peptan, Uzucapiunea n noul
Cod civil, n Dreptul nr. 8/2010, pp. 11-39. Adde Irina-Olivia Clinescu, Comentariu sub art. 928 sqq, n Noul
Cod civil. Comentariu pe articole (art. 1-2.664), Ed. C.H. Beck, Bucureti, 2012, p. 959 i urm.; E. Ro ioru,
Comentarii i doctrin sub art. 928 sqq. Noul Cod civil. Comentarii, doctrin i jurispruden, vol. I, art. 1-952,
Ed. Hamangiu, Bucureti, 2012, p. 1316 sqq.
5
Legea nr. 7/1996 a fost publicat n Monitorul oficial al Romniei, partea I, nr. 61 din 26 martie 1996, i
republicat n Monitorul oficial al Romniei, partea I, nr. 201 din 3 martie 2006, fiind ulterior modificat n mai
multe rnduri, inclusiv prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicarea NCC. Cu privire la noul sistem de carte
funciar, inclusiv la problema intrrii n vigoare i a punerii n aplicare a dispozi iilor noii legi, v. M. Nicolae, Tratat
de publicitate imobiliar, vol. II, Noile cri funciare, ed. a II-a revzut i adugit, Ed. Universul Juridic,
Bucureti, 2011, passim.
6
V., pentru amnunte, M. Nicolae, Uzucapiunea n sistemul noilor cri funciare, Studia Universitas BabeBolyai, Seria Iurisprudentia, nr. 1/2003, pp. 56-68).
7
Pentru amnunte cu privirea uzucapiunea n vechea legislaie de carte funciar, v., de ex.: S. Brdeanu,
Problema dobndirii dreptului de proprietate i a altor drepturi reale prin uzucapiune n lumina dreptului socialist,
n Legalitatea popular nr. 12/1959, pp. 14481459; A. Stngu (I); T. Csiha (II): S. Brdeanu (III), n legtur cu
dobndirea drepturilor reale imobiliare prin uzucapiune n regimul de carte funciar, n Revista romn de drept
nr. 3/1968, pp. 6777; Tr. Ionacu, S. Brdeanu, Drept civil. Drept civil. Drepturile reale principale n R.S.R.., Ed.
Academiei, Bucureti, 1978, pp. 184185; D. Andrei, R. Petrescu, Examen teoretic al practicii Tribunalului Suprem
referitoare la uzucapiune, n Revista romn de drept nr. 11/1984, pp. 5354; D. Chiric, Uzucupiunea n practica
instanelor de judecat, n Studii i cercetri juridice nr. 1/1986, pp. 6265; P. Demny, Legea crilor funciare nr.
115/1938 comentat i adnotat, Ed. Cordial Lex, ClujNapoca, 1995, pp. 4451; Andreea Annamaria ulus, n

Practic, n regiunile de carte funciar, uzucapiunea cunotea tot dou forme,


reglementate, distinct i limitativ8, n art. 27 i 28 ale Decretului-lege nr. 115/ 1938,
respectiv aa-numita uzucapiune tabular (art. 27) i aa-zisa uzucapiune extratubular (art.
28). Astfel:
art. 27: n cazul n care sau nscris fr cauz legitim, drepturi reale, care pot fi
dobndite n temeiul uzucapiunii, ele vor rmne valabil dobndite, dac titularul
dreptului le-a posedat cu buncredin, potrivit legii, timp de 10 ani. (s.n.); o asemenea
uzucapiune avea ca efect, n accepiunea doctrinei i a jurisprudenei, tergerea viciilor
titlului de dobndire, consolidnd starea de aparen creat prin nscrierea fcut n cartea
funciar pe baza unui titlu nevalabil9);
legtur cu uzucapiunea extratabular, n Dreptul nr. 7/1995, pp. 2528; P. Perju, Discuii asupra unor probleme
controversate de drept procesual civil i de drept civil, n Dreptul nr. 1011/1995, pp. 5556; I. Adam, Reglementarea
dobndirii drepturilor reale imobiliare prin uzucapiune n cazul succesiunii mai multor legi n timp, n Dreptul nr.
1011/1995, pp. 6368; Ana Boar, Efectul creator al posesiei n sistemul de publicitate al crilor funciare, n Dreptul
nr. 1/1996, pp. 6883; idem, Uzucapiunea. Prescripia, posesia i publicitatea drepturilor, Ed. Lumina Lex, Bucureti,
1999, pp. 221261; V. Stoica, Uzucapiunea tabular i uzucapiunea extratabular, n Dreptul nr. 6/2006, pp. 9-32;
idem, Drept civil. Drepturile reale principale, vol. 2, Ed. Humanitas, Bucureti, 2006, pp. 459-481; E. Roioru,
Uzucapiunea n dreptul civil romn, Ed. Sfera Juridica & Ed. Hamangiu, Bucureti, 2008, nr. 11-13, pp. 47-69; Tr.
Drjan, Uzucapiunea ., cit. supra [nota 4], pp. 150-175.
Pentru aplicaii practice, v., de ex.: Plen Trib. Suprem, dec. ndrumare nr. 15/1966, n Culegere decizii 1966, nr.
10, pp. 35-37, i Revista romn de drept nr. 1/1967, pp. 101 102; Trib. Suprem, col. civ., dec. nr. 542/1968, n
Revista romn de drept nr. 8/1968, p. 171; Curtea Suprem de Justi ie, s. civ., dec. nr. 615/1994, n Dreptul nr.
5/1995, p. 89; idem, dec. civ. nr. 1264/1993, n Dreptul nr. 7/1994, pp. 96-97, i n Culegere decizii 1993, pp. 2124. Adde Curtea Suprem de Justiie, s. civ., dec. nr. 1264/1993, n Buletinul Jurisprudenei 1993, pp. 21-24 [n
regimul de carte funciar, dreptul de proprietate nu se poate dobndi prin uzucapiune, dect n condiiile art. 27 i 28
din Legea nr. 115 din 27 aprilie 1938, iar nu potrivit art. 1846 i 1895 din Codul civil, adic numai atunci cnd s-au
nscris fr cauz legitim drepturi reale ce pot fi dobndite n temeiul uzucapiunii, dac titularul dreptului a posedat
cu bun-credin timp de 10 ani (art. 27), precum i atunci cnd o persoan posed un bun nemictor n condiiile
legii, timp de 20 de ani, dup moartea proprietarului nscris n cartea funciar (art. 28). Posesiunea cerut n vederea
dobndirii dreptului de proprietate prin uzucapiune trebuie ns s ndeplineasc condiiile prevzute n Codul civil
(art. 8 din Legea nr. 241/1947)]; idem, dec. nr. 2615/1993, n Dreptul nr. 12/1994, p. 56; C. Ap. Cluj, s. civ., dec.
nr. 1838/2001, n Pandectele romne nr. 1/2002, III, 52, pp. 162-164; C. Ap. Braov, s. civ., dec. nr. 546/R/2001,
apud A. Rusu, Publicitate imobiliar. Crile funciare. Practic judiciar, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2006, nr. 92,
pp. 270-271).
8
Cu privire la caracterul de excepie al uzucapiunii, ca mod de dobndire a drepturilor reale imobiliare, n
sistemul de carte funciar, v. Plen Trib. Suprem, dec. ndrumare nr. 15/1966, cit. supra (nota precedent). Conform
Plenului fostului Tribunal Suprem, ntruct n sistemul de carte funciar dreptul de proprietate asupra imobilelor se
dobndete, n afar de cazurile prevzute n mod expres de lege, numai prin nscrierea n cartea funciar, iar n
cazul uzucapiunii aceast nscriere poate avea loc numai n condi iile expres prevzute de legea din 27 aprilie 1938
(i.e. D.L. nr. 115/1938 n.n., M.N.), urmeaz c dispoziiile din codul civil referitoare la uzucapiunea dreptului de
proprietate imobiliar nu sunt aplicabile n teritoriile cu regim de carte funciar. (ibidem).
9
n acest sens, v. Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 493/1968, n Culegere decizii1968, p. 71 i n Revista romn de
drept nr. 2/1968, p. 172; idem, s. civ., dec. nr. 1305/1972, n Repertoriu II, p. 113; Trib. Judeean Hunedoara, dec.
civ. nr. 136/1988, n Revista romn de drept nr. 11/1988, p. 70. n ipoteza prevzut de art. 27 din Decretul-lege
nr. 115/1938, legiuitorul reglementeaz un caz special de uzucapiune avnd drept scop asanarea titlului nevalabil
n temeiul cruia s-a fcut nscrierea. Aparena creat de un titlu nevalabil nscris n cartea funciar, zice instana
noastr suprem (dec. nr. 493/1968, cit. supra), produce efecte nu numai de natur a apra pe toi dobnditorii de
bun-credin, dar mai mult dect att, prin expirarea termenului de 10 ani (prevzut de art. 27 din legea pentru
unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare din 27 aprilie 1938), acordat titularilor lezai de a cere
rectificarea nscrierii fcute n temeiul titlului nevalabil, situaia juridic creat prin starea de aparen se
consolideaz definitiv. Aceast uzucapiune se produce cu efect retroactiv, nct titularul dreptului real imobiliar
nscris n cartea funciar n temeiul titlului nevalabil i va vedea consolidat situaia juridic creat prin starea de
aparen, chiar de la data nscrierii fcute n favoarea sa, ca i cnd acea nscriere s-ar fi fcut n temeiul unui titlu

art. 28: Cel ce a posedat un bun nemictor n condiiunile legii, timp de 20 de ani,
dup moartea proprietarului10) nscris n cartea funciar, va putea cere nscrierea dreptului
uzucapat.
De asemenea, va putea cere nscrierea dreptului su, cel ce a posedat un bun
nemictor, n condiiunile legii, timp de 20 de ani, socotii de la nscrierea n cartea
funciar a declaraiunii de renunare la proprietate (s.n.).
n consecin, consideraiile doctrinare i staturile jurisprudeniale fcute n temeiul
fostelor dispoziii ale Decretului-lege nr. 115/1938 rmn, n principiu, valabile i sub imperiul
NCC.
B. UZUCAPIUNEA TABULAR (ART. 931 NCC)
1) Condiiile uzucapiunii tabulare
5. Enumerare. Condiiile cerute de NCC pentru uzucapiunea tabular sunt prevzute n art.
931, mai sus citat (nr. 4). n ce ne privete, din analiza acestor dispoziii, rezult c, practic,
pentru a opera uzucapiunea tabular trebuie ntrunite, cumulativ, urmtoarele condiii:
1o s existe o nscriere a dreptului de proprietate sau a unui alt drept real n folosul unei
persoane fizice sau al unei persoane juridice;
2o nscrierea dreptului tabular s fi fost fcut fr cauz legitim;
3ocel nscris ca titular al dreptului tabular s fi posedat imobilul timp de 5 ani;
4o posesorul s fi fost de bun-credin.
Fiecare din aceste condiii comport anumite precizri pentru mai buna nelegere a lor, dat
valabil. Cf. Curtea Suprem de Justiie, s. civ., dec. nr. 2615/1993, cit. supra [nota 7, in fine]: Reclamanta a
formulat cererea de rectificare a intabulrii ntemeindu-se pe prevederile art. 34 pct. 1 din Decretul-lege nr.
115/1938, susinnd c titlul n temeiul cruia s-a svrit nscrierea n cartea funciar nu a fost valabil, mai exact c
este inexistent. Aceast cerere este imprescriptibil extinctiv (art. 36) fa de dobnditorul nemijlocit, sub rezerva
prescripiei aciunii de fond. Sub acest ultim aspect este de reinut c potrivit art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938,
n cazul n care s-au nscris fr cauz legitim drepturi reale, care pot fi dobndite n temeiul uzucapiunii, ele rmn
valabil dobndite dac titularul dreptului le-a posedat cu bun-credin potrivit legii, timp de 10 ani. Condiiile
cerute pentru prescripia achizitiv nu sunt ns, ndeplinite deoarece textul de lege enunat prevede c posesia
trebuie s aib calitile de lege, adic trebuie s fie vorba de o posesiune util, iar posesorul s fie de buncredin. Or, ambele aceste condiii nu sunt ntrunite, din moment ce intabularea s-a fcut fr o just cauz i n
pofida opoziiei manifeste i repetate din partea titularului de carte funciar, care a nvederat c se svrete un grav
abuz (s.n.). n cazul prevzut de art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938, consolidarea dreptului se face fr a fi
necesar o hotrre judectoreasc pentru nscrierea dreptului real imobiliar n cartea funciar, ntruct nscrierea
este deja efectuat i dreptul consolidat n temeiul legii (Curtea Constitu ional, dec. nr. 1.054/2009 referitoare la
excepia de neconstituionalitate a prevederilor art. 27, art. 28 i art. 29 din Decretul-lege nr. 115/1938 pentru
unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare, publicat n Monitorul oficial al Romniei, partea I, nr. 563
din 13 august 2009; idem, dec. nr. 401/2009 referitoare la excepia de neconstituionalitate a prevederilor art. 27 i
art. 28 din Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la cr ile funciare, publ. n
Monitorul oficial al Romniei, partea I, nr. 249 din 14 aprilie 2009).
10)
Ipoteza reglementat de art. 28 alin. 1 din Decretul-lege nr. 115/1938 vizeaz exclusiv pe titularul nscris care
este persoan fizic (de la a crei moarte au trecut 20 ani) i nu o persoan juridic [P. Perju, Sintez teoretic a
jurisprudenei Curii de Apel Suceava n domeniul dreptului civil (semestrul II/1996), n Dreptul nr. 7/1997, nr. 4,
p. 82].

fiind particularitatea acestora i, mai ales, ineditul unora dintre ele fa de dispoziiile fostului
Cod civil din 1864 care nu a cunoscut aceast form de uzucapiune. Aadar:
6. Analiza condiiilor. 1o. Existena unei drept tabular nscris n folosul unei
persoane fizice sau al unei persoane juridice, dup caz. Uzucapiunea tabular are ca obiect
drepturi reale imobiliare nscrise n cartea funciar, care poart asupra unui bunuri aflate n
circuitul civil (art. 929), susceptibile de posesie (art. 916 alin. 2) 11, astfel nct, pentru a fi
incidente dispoziiile art. 931, uzucapantul trebuie s-i fi intabulat dreptul de proprietate sau un
alt drept real (dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, drept de abitaie, drept de folosin, drept
de servitute) n folosul su.
7. Analiza condiiilor (continuare). 2 o. nscrierea dreptului tabular fr cauz
legitim. a) Precizri prealabile. Pentru a opera uzucapiunea tabular, nscrierea trebuie s fie
fcut fr cauz legitim, deoarece dac nscrierea s-a fcut n baza unui act sau fapt juridic
valabil sau deplin eficace din punct de vedere juridic, atunci dispoziiile art. 931 sunt lipsite de
obiect, nimeni neputnd s uzucapeze propriul su bun, dobndit n mod legal.
Ce se nelege prin expresia fr cauz legitim? Formula fr cauz legitim a fost
preluat din fostul art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938, astfel nct urmeaz s primeasc, n
principiu, acelai neles, i n NCC, ct vreme noul cod consacr, n termeni similari, acela i
caz de uzucapiune tabular.
b) nelesul sintagmei nscriere fr cauz legitim. Opinii doctrinare. n general, n
doctrina elaborat n baza fostului art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938, s-a apreciat c
nscrierea dreptului real se face fr cauz legitim atunci cnd a operat n baza unui act juridic
nevalabil, lovit de nulitate absolut12, iar nu i anulabil, i.e. afectat de o cauz de nulitate
relativ13, existnd i opinia izolat, potrivit creia textul ar fi aplicabil, pentru identitate de
raiune, i n cazul n care nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris ori au
ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea (art. 34 din fostul D.L. nr.
115/1938), ntruct situaia celui al crui drept nscris i-a pierdut valabilitatea fiind , din
momentul respectiv, analog cu a aceluia care s-a nscris de la nceput pentru o cauz legitim 14.
11

Posesia este exercitarea n fapt a prerogativelor unui bun de ctre persoana care l stpne te i care se
comport ca un proprietar sau, dup caz, ca titular al altui drept real, cu excep ia drepturilor reale de garan ie (art.
916 alin. 2). Prin urmare, n afara drepturilor de ipotec sau de gaj, orice drept real de folosin ( lato sensu) este
susceptibil de a fi dobndit, n temeiul uzucapiunii, i.e. al posesiei bunului exercitate n tot timpul cerut de lege.
12
V., de ex., autorii citai de Tr. Drjan, art. cit. (2010), pp. 72-73.
13
Dac titlul n temeiul cruia a fost dobndit dreptul real nscris este afectat de o cauz de nulitate relativ,
Dreptul la aciunea n rectificare se prescrie n termen de 3 ani, dup care titlul se consolideaz, astfel c persoana
nscris nu va mai avea interes s invoce uzucapiunea tabular. Teoretic, acest interes poate exista n acele cazuri n
care, ca urmare a mprejurrilor ce afecteaz modul de calcul al termenului de prescrip ie extinctiv, acesta se va
mplini dup expirarea termenului de zece ani prevzut n art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938 (V. Stoica, op. cit.,
2006, vol. II, p. 466).
14
A. Boar, op. cit. (1999), p. 231. Mai mult zice acest autor , s-ar putea considera chiar c solu ia se impune
a fortiori, ntruct raiunile pentru care se permite dobndirea prin uzucapiune a dreptului real nscris pentru o cauz
nelegitim se regsesc cu i mai mare putere n cazul celui care a dobndit n mod valabil dreptul, al crui act de
dobndire i-a ncetat ns ulterior valabilitatea. De altfel, tratamentul juridic al celor trei ipoteze n materie de
rectificare a nscrierii este identic pentru cazul dobnditorului nemijlocit (art. 31 alin. 1 [D.L. nr. 115/1938]),
singurul care ar avea interes n invocarea uzucapiunii. n realitate, nu exist identitate de tratament, ntruct
Secundus, fiind prin ipotez de rea-credin (cunoscnd cauza de stingere a dreptului sau de ncetare a efectelor
actului juridic, prin rezoluiune, reduciune, caducitate etc.), el nu se va putea prevala de uzucapiunea tabular. n

Actul juridic n baza cruia s-a efectuat nscrierea fr cauz legitim poate proveni, de regul,
de la adevratul proprietar, iar nu de la un neproprietar, cum se ntmpl n cazul uzucapiunii
prescurtate de la 10 la 20 ani reglementate de vechiul Cod civil, ntruct lipsa calit ii de
proprietar a celui care a transmis dreptul l-ar transforma pe cel nscris fie ntr-un ter dobnditor
de bun-credin, fie ntr-un dobnditor de rea-credin care este exclus de la beneficiul
uzucapiunii tabulare15.
n mod similar, n ceea ce privete expresia fr cauz legitim n lumina art. 931 NCC,
s-a exprimat att opinia majoritar potrivit creia prin expresia fr cauz legitim se nelege,
n general, un titlu lovit de nulitate absolut sau chiar anulabil ori, dup caz, un titlu provenind de
la un non dominus, de la altcineva dect adevratul proprietar 16, ct i opinia izolat n sensul c
prin aceast expresie trebuie s se neleag nu numai nscrierile fcute n baza unui titlu
nevalabil, ci i cele fcute n baza unui titlu valabil, dar la care dreptul a fost greit calificat sau,
dup caz, la care ulterior, din diverse motive, dreptul ori titlul i-a ncetat efectele, dnd dreptul
antecesorului tabular de a cere rectificarea crii funciare17
c) Apreciere critic. n ceea ce ne privete, fa de dispoziiile exprese ale art. 27 ale
Decretului-lege nr. 115/1938, iar, n prezent, ale art. 931 NCC, n sensul c numai drepturile
celui care a fost nscris, fr cauz legitim, n cartea funciar (s.n.) pot fi uzucapate
secundum tabulam, este clar i indiscutabil c numai nscrierile nevalabile ab initio ndeplinesc
condicio iuris cerut pentru incidena acestui caz de uzucapiune, iar nu i nscrierile valabile in
principio, la data intabulrii, dar care devin, ulterior i n baza unor cauze sau motive viitoare,
lipsite de eficacitate juridic. Nu trebuie confundate condiiile uzucapiunii tabulare cu condiiile
rectificrii crii funciare (art. 908, 909 NCC) i nici cu cele ale principiului publicit ii materiale
(art. 901, 909 NCC)18. i aceasta fr a mai discuta faptul c, n ceea ce privete condiia buneicredine, care trebuie s existe att la data nscrierii ct i data intrrii n posesie (art. 931 alin.
2), ea n-ar putea fi, prin ipotez, niciodat ndeplinit, n cazul nscrierilor legitim fcute i
devenite, ulterior i ex tunc, ineficace, de vreme ce ea se raporteaz ntotdeauna la lipsa
cunoaterii faptului nscrierii fcute n baza unei cauze nelegitime.
Aadar, generic, prin nscrieri fr cauz legitim trebuie s se neleag, n primul rnd,
o nscriere fcut n baza unui titlu nevalabil, i.e. lovit de nulitate absolut (sau chiar anulabil, n
ipoteza rar cnd prescripia aciunii n anulare n-ar fi mplinit nainte de expirarea
termenului de 5 ani)19 sau, dup caz, provenind de la un neproprietar (non dominus), n special n
situaia nscrierilor primare n noile cri funciare deschise n fostele regiuni de transcripiuni i
plus, stingndu-se dreptul real nscris n folosul su, Secundus este obligat la restituirea n natur, el nu mai este
posesor, ci detentor precar fa de Primus, i, deci, n absena unei cauze de intervertire ulterioar a deteniei precare,
precaritatea titlului face imposibil uzucapiunea (desigur, n msura n care ea ar fi permis de fostul art. 27 din D.L.
nr. 115/1938, ceea ce rmne de demonstrat).
15
n acest sens, Ana Boar, op. cit. (1999), p. 230.
16
n acest sens, V. Stoica, op. cit. (2009), p. 375. Adde Tr. Drjan, art. cit. (2010), p. 73 sqq.; Irina-Olivia
Clinescu, Comentariu sub art. 931, cit. supra [nota 4], p. 966.
17
n acest sens, Rodica Peptan, op. cit., p. 32 i urm. (cu meniunea c autorul citeaz, n sprijinul opiniei
sale, opinia mai veche, semnat de Ana Boar, cit. supra [nota 14], p. 231).
18
V., pentru aceast regretabil confuzie, de data aceasta n sistemul NCC, Rodica Peptan, Uzucapiunea n
Noul Cod civil, n Dreptul nr. 8/2011, p. 28 sqq.
19
De ex., n cazurile n care nulitatea relativ poate fi invocat de o ter persoan, prescrip ia ncepe s
curg, dac prin lege nu se dispune altfel, de la data cnd ter ul a cunoscut existen a cauzei de nulitate (art. 2.529
alin. 2 NCC).

inscripiuni imobiliare (aparinnd Vechiului Regat al Romniei)20.


n al doilea rnd, ntruct expresia fr cauz legitim este generic, afar de nscrierile
nevalabile, fcute n temeiul unui act nul sau afectat de alte cauze de ineficacitate pentru motive
anterioare sau concomitente ncheierii ori, dup caz, emiterii lui, cum dispune art. 908 alin. 1
pct. 1 NCC (n materia cazurilor rectificare a drepturilor tabulare), trebuie incluse n noiunea
fr cauz legitim orice act sau fapt juridic prevzut de lege care justific, potrivit art. 885
alin. 1 NCC, efectuarea unei intabulri n cartea funciar 21, dar care, in concreto, este nevalabil
sau, dup caz, ineficace (ex. un titlu de proprietate, emis cu nclcare legilor de restituire a
proprietilor funciare ori revocat de ctre autoritatea administrativ emitent, un titlu falsificat, o
hotrrea judectoreasc inexistent, un certificat de motenitor nul sau anulabil etc.).
In concluzie, n sistemul art. 931 NCC, constituie cazuri de nscriere fr cauz legitim
orice nscriere fcut fr temei juridic, respectiv fie n lipsa oricrui act sau fapt juridic
justificativ, scil. n baza simplei cereri de nscriere, fie n temeiul unui act juridic nevalabil nul
absolut sau chiar anulabil , cum ar fi cazul unui act avnd un obiect ilicit, privind un bun scos
din circuitul civil, fcut cu o persoan care nu avea capacitatea de a cumpra terenuri n Romnia
(ex. este cetean strin sau apatrid), ncheiat n frauda legii 22 ori avnd o cauz ilicit sau
imoral23, neperfectat n forma cerut ad validitatem sau cu nesocotirea unor formaliti abilitante
etc., fie, n fine, n condiiile existenei unui act juridic provenind de la un non dominus (scil. de
la antecesorul tabular, proprietar aparent, sau, dup caz, de la nstrintorul unui imobil nenscris
pn la acea dat n cartea funciar, atunci cnd ar fi vorba de o nscriere fcut, la cerere, n
noile cri funciare, n temeiul art. 581 din L. nr. 7/1996).
8. Analiza condiiilor (continuare). 3o. Posesia util a imobilului timp de 5 ani.
Posesia cerut de lege pentru a uzucapa trebuie s ntruneasc aceleai condiii cu cele ale
uzucapiunii de drept comun, extratabulare, adic s fie util (art. 922 i urm.). Posesia24 este util,
20

Sau n ipoteza nevalabilitii att a titlului nstrintorului ( Secundus), ct i a terului (sub)achizitor


(Tertius), cnd ar exista, dup cum s-a observat, dou cauze nelegitime de nscriere n cartea funciar, respectiv
titlul lui non dominus care, prin ipotez, nu este valabil ntruct, de regul, este afectat de un motiv de nulitate
absolut i titlul terului, care nu este valabil fie pentru nu eman de la un adevrat proprietar, fie pentru c este
afectat de un motiv de nulitate absolut (V. Stoica, op. cit., 2009, p. 375).
21
Cu privire la cauz legitim, n sens de act sau fapt juridic, temei al unei nscrieri n cartea funciar, v. i
art. 930 alin. 2: n toate cazurile, uzucapantul poate dobndi dreptul numai dac i-a nregistrat cererea de nscriere n
cartea funciar nainte ca o ter persoan s i fi nregistrat propria cerere de nscriere a dreptului n folosul su, pe
baza unei cauze legitime, n cursul sau chiar dup mplinirea termenului de uzucapiune (s.n.).
22
Art. 1.237 NCC.
23
Art. 1.236 alin. 2 i 3 NCC. Cauza (scopul actului) ilicit sau imoral atrage nulitatea absolut a contractului
numai dac este comun ori, dup caz, dac cealalt parte a cunoscut-o sau, dup mprejurri, trebuia s-o cunoasc
(art. 1.238 alin. 2 NCC). Deci, cauza ilicit sau imoral unilateral nu atrage per se nulitatea contractului.
24
Este vorba de posesia real, i.e. adic stpnirea n fapt a bunului proprio domino, iar nu de aa-zis posesie
tabular, adic de simplul fapt de a fi nscris ca titular al dreptului n cartea funciar, fr corpus. Contra E.
Roioru, Comentariu sub art. 931, cit. supra [nota 4] p. 1330, pct. 5: prin posesia imobilului se nelege de fapt
posesiunea tabular, adic faptul de a fi nscris ca proprietar (sau titular al altui drept real) n cartea funciar.
Aceast susinere este eronat, deoarece din simpla lectur a art. 931 rezult c prin posedarea imobilului i
intrarea n posesie asupra imobilului este imposibil s se n eleag altceva dect stpnirea acestuia, institu ia
posesiei fiind n NCC esenial legat de faptul stpnirii unui bun mobil sau imobil corporal (iar nu incorporal). V.,
n acest sens, art. 916 alin. 1 NCC (Posesia este exercitarea n fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra
unui bun [cf. art. 535 - MN] de ctre persoana care l stpnete i care se comport ca un proprietar). n plus, dac
posesia imobilului ar nsemna simpla nscriere n cartea funciar, cum se rezolv oare condi ia ca posesia s fie
util i ce ar nsemna oare viciile posesiei imobilului nscris n cartea funciar? n fine, cum se poate oare intra

dac este neviciat (art. 922 alin. 2). Viciile posesiei (discontinuitatea, violena i
clandestinitatea) suspend cursul uzucapiunii (art. 932 alin. 2).
Ct privete durata posesiei, uzucapantul, i.e. cel nscris n cartea funciar ca proprietar sau
titular al dreptului tabular, trebuie s posede imobilul timp de 5 ani. Termenul curge dup
momentul nregistrrii (s.n. M.N.) cererii de nscriere25 (art. 931 alin. 1), respectiv:
de la data nregistrrii cererii de nscriere, dac posesia a nceput cel mai trziu de la
aceast dat (n cazul n care imobilul a fost predat cel mai trziu la data nregistrrii cererii de
nscriere);
de la data intrrii, ulterior, n posesia imobilului (n cazul n care predarea imobilului s-a
fcut ulterior nregistrrii cererii de nscriere).
n ceea ce privete regulile de calcul, inclusiv eventualele cauze de suspendare i
ntrerupere a cursului uzucapiunii, sunt aplicabile, prin analogie, dispoziiile n materie de
prescripie extinctiv (art. 934 NCC)26. Viciile posesiei, cum am artat deja, suspend cursul
uzucapiunii (art. 932 alin. 2 NCC), n timp ce deposedarea uzucapantului de bun atrage ncetarea
posesiei [art. 921 lit. g)], dac posesorul rmne lipsit de posesia bunului mai mult de un an (ceea
ce echivaleaz, n terminologia veche, cu ntreruperea natural a termenului de uzucapiune).
De asemenea, potrivit art. 934, deja amintit, dispoziiile prezentei seciuni (art. 930-933
n.n., M.N.) se completeaz, n mod corespunztor, cu cele privitoare la prescripia extinctiv,
respectiv cu prevederile art. 2.501 i urm. NCC (n special cele privitoare la efectele uzucapiunii
mplinite i regulile de suspendare sau ntrerupere a cursului uzucapiunii, cum am precizat deja).
9. Analiza condiiilor (continuare). 4 o. Posesorul s fie de bun-credin. Ultima
condiie a uzucapiunii tabulare vizeaz buna-credin a posesorului (uzucapantului).
Ce nsemneaz aici buna-credin? Legea nu prevede, n mod expres, ce nsemneaz bunacredin, dar, avnd n vedere pe de o parte, celelalte condiii cerute pentru uzucapiunea tabular
(n special, nscrierea dreptului tabular fr cauz legitim), iar pe de alt parte, noiunea de
bun-credin din materiile publicitii materiale (art. 901 alin. 2)27, a intervertirii deteniei
precare (art. 920 alin. 2)28 i a dobndirii fructelor de ctre posesorul de bun-credin (art. 948
n posesia imobilului, dup nregistrarea cererii de nscriere n cartea funciar? Cf. art. 916 alin. 1, cit supra (nota
11).
25
n sensul, eronat, c termenul de prescripie achizitiv ( sic!) ncepe s curg () din ziua imediat urmtoare
intabulrii, v. E. Roioru, Comentariu sub art. 931, cit. supra [nota 4] p. 1330, pct. 5. n realitate, textul legal
vorbete de faptul posedrii imobilului timp de 5 ani dup momentul nregistrrii cererii de nscriere, moment care
poate fi i ulterior nregistrrii cererii, dac imobilul nu a fost predat anterior, ci abia dup ce uzucapantul a fost
intabulat n cartea funciar.
26
V., n acelai sens, i fostul art. 29 din Decretul-lege nr. 115/1938: Regulile privitoare la prescripiune
(prevzute n Codul civil n.n., M.N.) se vor aplica prin asemnare la socotirea termenului de uzucapiune, precum
i la ntreruperea i suspendarea ei.
27
V. art. 901 alin. 2 NCC: Terul dobnditor este considerat de bun-credin numai dac, la data nregistrrii
cererii de nscriere a dreptului n folosul su, sunt ndeplinite urmtoarele condiii:
a) nu a fost nregistrat nicio aciune prin care se contest cuprinsul crii funciare;
b) din cuprinsul crii funciare nu rezult nicio cauz care s justifice rectificarea acesteia n favoarea altei
persoane; i
c) nu a cunoscut, pe alt cale, inexactitatea cuprinsului crii funciare.
28
V. art. 920 alin. 2 NCC: n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dobnditorul este de bun-credin
dac nscrie dreptul n folosul su ntemeindu-se pe cuprinsul crii funciare. n celelalte cazuri, este de bun-credin
dobnditorul care nu cunotea i nici nu trebuia, dup mprejurri, s cunoasc lipsa calitii de proprietar a celui de la

alin. 3)29, rezult c este de bun-credin posesorul care are convingerea c este proprietarul
bunului n temeiul unui act sau fapt translativ sau constitutiv de drepturi ale crui cauze de
ineficacitate nu sunt i nu trebuia s fie cunoscute 30. n ali termeni, este considerat de buncredin posesorul care nu a cunoscut i nici nu trebuia s cunoasc lipsa calitii de proprietar
a nstrintorului i nici viciile care afecteaz titlul su de proprietate, respectiv cauza de
nulitate a actului ncheiat cu nstrintorul (antecesorul tabular).
Practic, posesorul este considerat de bun-credin, n sensul art. 931 NCC, dac la data
nregistrrii cererii de nscriere a dreptului su, lipsa calitii de proprietar a nstrintorului sau,
dup caz, nevalabilitatea titlului de proprietate care st la baza nscrierii nu rezult din cuprinsul
crii funciare ori din nregistrarea vreunei aciuni prin care se contest cuprinsul crii funciare i
nici nu le-a cunoscut, n fapt, pe alt cale.
n consecin, posesorul este socotit de rea-credin:
dac din cuprinsul crii funciare rezult c nstrintorul nu este titularul dreptului,
deoarece au ncetat condiiile de existen ale acestuia (s-a mplinit termenul pentru care a fost
nscris, nu s-a ndeplinit condiia suspensiv ori s-a ndeplinit condiia rezolutorie, e.g. s-a
exercitat opiunea de rscumprare prevzut de art. 1.759 NCC);
dac la data nregistrrii cererii era notat o aciune prin care se contest cuprinsul
crii funciare (o aciune n anulare, n constatarea nulitii absolute a titlului, n rezoluiune, n
constatarea simulaiei titlului ori, dup caz, s-a notat declaraia de rezoluiune unilateral a
contractului, pornirea aciunii penale pentru falsificarea nscrisului care a stat la baza nscrierii
etc.); sau, n fine,
dac a cunoscut pe alt cale inexactitatea cuprinsului crii funciare sau faptul c actul
(sau faptul) translativ sau constitutiv de drepturi este nevalabil ori ineficace ab initio, nefiind
astfel apt s serveasc pentru transmiterea dreptului tabular nscris.
Deoarece buna-credin se apreciaz, dup un criteriu mixt, simpla cercetare a crii
funciare i a registrului de intrare nu acoper eventuala cunoatere pe alt cale, i.e., n mod
direct i efectiv, a neregularitii titlului de dobndire sau, dup caz, a lipsei calitii de
proprietar a nstrintorului. A fortiori, simpla asigurare a validitii titlului de proprietate,
printr-un contract de asigurare, ori comandarea i procurarea unei expertize tiinifice
(due diligence), n vederea verificrii validitii i eficacitii titlului de proprietate al
nstrintorului, dup caz, nu acoper reaua-credin i nici nu creeaz prezumia de buncredin n favoarea dobnditorului, deoarece buna-credin se prezum (art. 14 alin. 2 din
NCC). Aceste acte sau fapte nu sunt opozabile terilor vtmai de nscrierea respectiv
care pot s rstoarne prezumia de buna-credin, dovedind, prin orice mijloace de prob,
faptul c cel nscris n cartea funciar a fost, n realitate, de rea-credin.
Existena bunei-credine se apreciaz n momentul nregistrrii cererii de nscriere i n
care a dobndit bunul.
29
V. art. 948 alin. 3 i 4 NCC: (3) n cazul fructelor produse de imobile nscrise n cartea funciar, bunacredin se apreciaz n raport cu condiiile cerute terilor dobnditori pentru a respinge aciunea n rectificare.
(4) n celelalte cazuri, posesorul este de bun-credin atunci cnd are convingerea c este proprietarul bunului
n temeiul unui act translativ de proprietate ale crui cauze de ineficacitate nu le cunoate i nici nu ar trebui, dup
mprejurri, s le cunoasc. Buna-credin nceteaz din momentul n care cauzele de ineficacitate i sunt cunoscute.
30
Cf. art. 938 NCC (n materia dobndirii proprietii asupra unui bun mobil prin efectul posesiei de buncredin): Este de bun-credin posesorul care nu cunotea i nici nu trebuia, dup mprejurri, s cunoasc lipsa
calitii de proprietar a nstrintorului.

10

momentul intrrii n posesie (art. 931 alin. 2) 31. Nu este suficient, deci, buna-credina la data
ncheierii actului, nici buna-credin la data nregistrrii cererii (dac este anterioar intrrii n
posesie) i, n fine, nici buna-credin la data intrrii n posesie (dac este anterioar nregistrrii
cererii). n schimb, nu intereseaz deloc data ulterioar acestor 2 momente, respectiv dac
posesorul descoper, ulterior nregistrrii cererii de nscriere i intrrii n posesie, cauza de
ineficacitate sau faptul c antecesorul tabular/nstrintorul era, n realitate, un non dominus
(mala fides superveniens non nocet).
Buna-credin se prezum (art. 14 alin. 2 NCC), ns, potrivit art. 883 alin. 3 NCC, nimeni
nu va putea invoca faptul c nu a avut cunotin de existena vreunei nscrieri efectuate n cartea
funciar sau, dup caz, a unei cereri de nscriere nregistrate la biroul de cadastru i publicitate
imobiliar, astfel nct antecesorul tabular sau terul interesat s atace o nscriere manifest
neregulat (inexactitatea rezult din cartea funciar sau din cererea prin care se contest cuprinsul
acesteia, nregistrat la biroul local de cadastru i publicitate imobiliar) vor putea s dovedeasc
numai cu extrasul de carte funciar neregularitatea nscrierii, iar nu i faptul c cel nscris tia, n
fapt (n mod efectiv), de aceast neregularitate, ntruct, n acest caz inexactitatea rezult din
cartea funciar sau din cererea prin care se contest cuprinsul acesteia , reaua-credin este
prezumat iuris et de iure. n schimb, dac neregularitatea nu rezult din cartea funciar i nici
din registrul de intrare, ci din cunoaterea pe alt cale a neregularitii, chiar acest fapt trebuie
dovedit de ctre reclamant, conform regulilor obinuite ( onus probandi incumbit actori),
deoarece n acest caz funcioneaz din plin prezumia de bun-credin, ntemeiat pe cuprinsul
crii funciare.
2) Efectele uzucapiunii tabulare
10. Sedes materi. Potrivit art. 931, drepturile celui care a fost nscris, fr cauz
legitim, n cartea funciar, nu mai pot fi contestate atunci cnd cel nscris cu bun-credin a
posedat imobilul timp de 5 ani dup momentul nregistrrii cererii de nscriere.
Ce nsemneaz ns expresia nu mai pot fi contestate?
n doctrin, s-au formulat dou puncte de vedere, unul fundat pe vechea teorie elaborat
n baza fostului art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938, altul fundat pe interpretarea critic a
acestor dispoziii, dar mai ales pe nsei prevederile art. 931 din noul cod.
Astfel, ntr-o opinie tributar vechii teorii privitoare la uzucapiunea tabular, consacrat
de fostul art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1958 , ignorndu-se faptul c, spre deosebire de
vechiul text care vorbea de drepturi care vor rmne valabil dobndite (iar nu de drepturi care
31

n doctrin a fost criticat redactarea art. 931 alin. 2 NCC, ca fiind defectuos:
Mult mai logic n opinia noastr zice un autor ni se pare c textul trebuia redactat astfel: este
suficient ca buna-credin s existe n momentul intrrii n posesie i al nregistrrii cererii de nscriere,
cronologic vorbind, dar aceast aparent lips de logic provine tot din faptul c legiuitorului nu i-a fost
clar ce reglementeaz n realitate n art. 931 alin. (1): o specie de uzucapiune sau o validare a dreptului real
nscris n cartea funciar fr cauz legitim (Tr. Drjan, Uzucapiunea , cit. supra [nota 4], p. 216).

n realitate, textul este corect i logic redactat, deoarece, n materie de carte funciar, posesia exercitat
asupra unui imobil nscris n carte funciar este, n principiu, lipsit de relevan juridic, uzucapiunea extratabular
avnd o inciden excepional (art. 930 alin. 1 lit. a i b NCC). Prin urmare, posesia unui imobil nscris n cartea
funciar, n lipsa unei cauze legitime, nu are nicio valoare juridic. Numai din momentul nscrierii n cartea funciar,
ca titular al unui drept tabular aparent, posesorul poate uzucapa, iar termenul de uzucapiune se calculeaz numai
dup momentul nregistrrii cererii de nscriere, chiar dac uzucapantul intrase n posesie nainte de aceast dat (art.
931 alin. 1 NCC).

11

nu mai pot fi contestate), dar i rolul condiiei posesiei n mecanismul de dobndire prevzut
de acest text legal, se consider c, prin mplinirea termenului de 5 ani, se valideaz nscrierea i
titlul iniial nelegitime, cu efect retroactiv:
Ca i n cazul uzucapiunii tabulare reglementate n Decretul-lege nr. 115/1938,
efectul achizitiv i efectul extinctiv nu se mai produc. i n cazul reglementat n Noul Cod
civil, uzucapiunea tabular nu face altceva dect s valideze cauza, iniial nelegitim, a
nscrierii dreptului real principal n cartea funciar. Ca urmare, temeiul dobndirii
dreptului de proprietate va fi chiar titlul care a fost nscris n cartea funciar, iar
momentul dobndirii acestui drept va fi momentul nregistrrii cererii de nscriere a
acestui titlu32.
ntr-a alt opinie, autodeclarat revoluionar33, se consider, dimpotriv, c nici n
cazul art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1958 i, a fortiori, nici n acela prevzut de art. 931 NCC
nu este vorba de vreo validare sau nsntoire a unui titlu nevalabil, ci, dimpotriv, de o
veritabil uzucapiune, ntemeiat pe posesia imobilului i buna-credin a posesorului, deoarece
titlul nevalabil n baza cruia s-a efectuat nregistrarea iniial n cartea funciar constituie doar
o condiie a uzucapiunii tabulare, iar nicidecum temeiul dobndirii dreptului real 34, astfel nct
prin efectul expirrii termenului de 5 ani, posesorul obine doar sigurana c dreptul su real nu
mai poate fi nscris n cartea funciar, ns el devine proprietar sau titular al altui drept real nu de
la data nregistrrii cererii iniiale, ci a celei ulterior fcute n temeiul unei aciuni n justiie,
deoarece uzucapiunea nu opereaz de plin drept, ci numai la cererea persoanei interesate (art.
2.512 alin. 2 NCC).
n cazul prevzut de art. 27 din Decretul-Lege nr. 115/1938, ne aflm n prezena
unei uzucapiuni ntemeiate pe posesie () Dar dac dispoziiile art. 27 din Decretul-Lege
nr. 115/1938, conform crora drepturile reale ce pot fi dobndite n temeiul uzucapiunii,
nscrise n cartea funciar fr cauz legitim, cnd titularul su le-a posedat cu buncredin, potrivit legii, timp de 10 ani, vor rmne valabil dobndite admitem c s-a
putut eventual ajunge la formularea metaforic de convalescen a titlului de dobndire
pn la mplinirea termenului de uzucapiune, cnd titlul bolnav s-ar fi nsntoit
brusc, art. 931 alin. 1 din noul Cod civil are o redactare diferit, n sensul c dup
mplinirea termenului de 5 ani n care a fost exercitat posesia util, drepturile reale
32

V. Stoica, op. cit. (2009), nr. 300, p. 375. n acelai sens, Rodica Peptan, op. cit. [nota 4], p. 38 [cu
meniunea c n ipoteza excepional a nscrierii n baza unui titlu provenind de la un non dominus, terul
subdobnditor (sic!) care invoc uzucapiunea tabular va beneficia de un efect propriu-zis achizitiv al uzucapiunii
tabulare, iar adevratul proprietar va suferi efectul extinctiv]; Irina-Olivia Clinescu, Comentariu sub art. 931, cit.
supra [nota 4], p. 967 (cu meniunea c acest din urm autor arat c i n privina uzucapiunii tabulare vom avea n
vedere i prevederile Titlului XII intitulat Procedura privitoare la nscrierea drepturilor dobndite n temeiul
uzucapiunii, art. 1035-1038 NCPC, ceea ce nsemneaz c validarea cauzei nelegitime ex tunc, din momentul
nregistrrii cererii de nscriere a dreptului n cartea funciar ar presupune existen a unei hotrri judectore ti).
Adde E. Roioru, Comentariu sub art. 931, cit. supra [nota 4]. p. 1331, pct. 5 (efectele uzucapiunii tabulare se
produc n mod retroactiv, de la data intabulrii dreptului real n cartea funciar, de unde i ideea c aceast form de
prescripie achizitiv se produce prin convalescena titlului, adic prin asanarea ca efect al posesiei tabulare
ndelungate a viciilor acestuia).
33
Tr. Drjan, Uzucapiunea , cit. supra (nota 4), p. 200.
34
Tr. Drjan, art. cit. (2010), p. 74; idem, Uzucapiunea , cit. supra (nota 4), p. 200: nscrierea iniial a
dreptului de proprietate n baza titlului nevalabil (fr cauz legitim) nu reprezint dect o condi ie a uzucapiunii
tabulare, premisa, iar nu fundamentul dobndirii dreptului real cu titlu de uzucapiune.

12

imobiliare ale celui nscris fr cauz legitim n cartea funciar, dac a fost de buncredin, nu mai pot fi contestate, aadar, nu se dobndesc, ca n vechea
reglementare. Aceasta nseamn c la mplinirea termenului de 5 ani, posesorul tabular
obine doar sigurana c dreptul su real nscris n cartea funciar, n baza unui titlu
nevalabil, nu mai poate fi contestat, fr ns ca s aib loc o transformare a dreptului
nscris n baza titlului nevalabil, ntr-un drept real dobndit n temeiul uzucapiunii.
i n lumina prevederilor noului Cod civil organul de jurisdicie competent nu
poate aplica prescripia din oficiu (art. 2.512 alin. 2), ceea ce nseamn c este necesar
manifestarea dreptului de opiune al posesorului cu privire la uzucapiune, ca drept
potestativ, acesta avnd posibilitatea s o invoce sau s renune la beneficiul ei, cu
excepia persoanelor lipsite de capacitatea de a nstrina sau, dup caz, de a se obliga (art.
2.509). () Pentru dobndirea dreptului real n temeiul uzucapiunii tabulare, nu este
suficient ndeplinirea condiiilor acestei specii de uzucapiune, prevzute de textul legal,
respectiv nscrierea fr cauz legitim, exercitarea posesiei utile cu bun-credin i
termenul de 5 ani, ci mai este necesar i intentarea unei aciuni n justiie avnd ca obiect
constatarea dobndirii dreptului real pe baz de uzucapiune, care este n realitate o
aciune n realizarea dreptului ce se timbreaz la valoare, iar dup rmnerea definitiv a
hotrrii judectoreti (art. 888), mai trebuie formulat i o cerere de nscriere n cartea
funciar, care s fie admis, la data nregistrrii creia se produc att efectul achizitiv, ct
i efectul extinctiv35
n ceea ce ne privete, ambele opinii sunt discutabile, deoarece, dac prima opinie ignor
condiia posesiei i a termenului de 5 ani n mecanismul prevzut de art. 931, a doua opinie, la
rndul ei, consider, n mod nejustificat, c dobndirea dreptului real este condiionat de o
aciunea n uzucapiune i o nou nscriere n cartea funciar. n realitate, numai n cazul
uzucapiunii extratabulare este necesar o nou nscriere n cartea funciar 36, iar nu i n cazul
uzucapiunii tabulare. n realitate, n sistemul art. 931 NCC, uzucapiunea este un mod originar de
dobndire a unui drept real, bazat pe posesia imobilului, dar care nu opereaz de plin drept i nici
nu implic o aciune n justiie n constatarea uzucapiunii tabulare.
11. Modul de operare a uzucapiunii tabulare. Uzucapiunea tabular nu opereaz de
plin drept. Ct privete efectele uzucapiunii tabulare, mai exact, modul n care aceasta opereaz,
ntr-adevr, dup cum rezult din textul citat, la expirarea termenului de 5 ani drepturile
uzucapantului nu mai pot fi contestate, ceea ce nsemneaz, n opinia noastr (supra, nr. 10, in
fine), c, din acest moment, o aciune de fond prin care se poate contesta nscrierea sau actul ori
faptul care a stat la baza nscrierii devine lipsit de suport juridic, iar o aciune n rectificare a
intabulrii devine inadmisibil, astfel nct de la aceast dat se poate spune c uzucapantul

35

Tr. Drjan, art. cit. (2010), pp. 76-78; adde Tr. Drjan, Uzucapiunea , cit. supra (nota 4), pp. 198-200, 217-

218.
36
V. art. 930 alin. 2 NCC: n toate cazurile, uzucapantul poate dobndi dreptul numai dac i-a nregistrat cererea
de nscriere n cartea funciar nainte ca o ter persoan s i fi nregistrat propria cerere de nscriere a dreptului n
folosul su, pe baza unei cauze legitime, n cursul sau chiar dup mplinirea termenului de uzucapiune (s.n.).
Procedura privitoare la nscrierea drepturilor reale imobiliare n temeiul uzucapiunii este prevzut de Noul Cod ce
procedur civil (art. 1.035-1.038), fiind aplicabil cererilor ntemeiate pe dispoziiile art. 930 (uzucapiunea
extratabular), iar nu i pe dispoziiile art. 931 (uzucapiunea tabular), deoarece, n acest caz, renscrierea este inutil.

13

poate opune cu succes beneficiul uzucapiunii37, fiind prezumat adevratul titular al dreptului
nscris n folosul su.
Tot de la aceeai dat, terii subdobnditori care dobndesc un drept real ntemeindu-se pe
cuprinsul crii funciare, n temeiul unui act juridic ncheiat cu uzucapantul, vor avea un drept
incontestabil, definitiv i opozabil erga omnes.
Dar uzucapiunea nu opereaz de plin drept, ci numai la cererea persoanei interesate, a
uzucapantului, astfel nct prin expirarea termenului de 5 ani, uzucapantul dobndete doar
dreptul de a invoca uzucapiunea, iar nu i dreptul efectiv uzucapat 38. Dac uzucapantul nu invoc
uzucapiunea n prim instan (art. 2.512 alin. 1 NCC) 39, atunci este deczut din acest beneficiu,
iar aciunea reclamantului va fi soluionat pe fond, putnd fi evins i radiat totodat din cartea
funciar, dac aceast aciune va fi admis prin hotrre judectoreasc rmas definitiv.
n concluzie, se poate spune c, n termenii art. 931 NCC, prin simpla mplinire a
termenului de 5 ani, uzucapantul dobndete dreptul de a invoca beneficiul uzucapiunii, putnd
respinge cu succes orice contestaie a titlului su de proprietate, ntemeiate pe nulitatea acestuia
ori pe provenirea lui de la un non dominus.
III. PROBLEMA CORELAIEI DINTRE UZUCAPIUNEA TABULAR I
INCIDENA PRINCIPIULUI PUBLICITII MATERIALE A CR ILOR
FUNCIARE
12. Datele problemei. Dup cum am vzut, uzucapiunea tabular presupune, inter alia,
nscrierea unui drept n cartea funciar fr cauz legitim. Aceast cerin constituie ns i o
condiie necesar pentru aplicarea principiului publicitii materiale a crii funciare, reglementat
de art. 901 NCC. n consecin, problema care se pune este aceea a stabilirii domeniului de
aplicare a art. 931, pe de o parte, i a art. 901, pe de alt parte, ca i aceea a stabilirii corela iei
dintre ele, respectiv a faptului dac aceste reguli se exclud ori, dimpotriv, se completeaz
reciproc?!
ntr-adevr, n sistemele clasice de carte funciar i NCC, ca i fostul Decret-lege nr.
115/1938, nu face excepie n aceast privin este de principiu c terul (sub)dobnditor cu
titlu oneros al unui drept real, atribuit de ctre un proprietar aparent, care l-a dobndit, la rndul
su, n baza unui titlu nul sau anulabil ori, dup caz, afectat de alte cauze de ineficacitate
radical, se poate apra nu numai pe terenul dispoziiilor art. 931 ( usucapio secundum tabulam),
ci el poate invoca, cu succes, i alte excepii de natur s paralizeze efectele aciunii n
constatarea ori declararea nulitii titlului de proprietate (primar) 40 al celui care a vndut imobilul
37

Uzucapiunea, ca i prescripia extinctiv, nu opereaz de plin drept, ci numai la cererea persoanei interesate, n
spe, a uzucapantului (art. 934 combinat cu art. 2.506 alin. 1 NCC). Dup mplinirea termenului de uzucapiune,
uzucapantul dobndete doar dreptul, zis potestativ (cf. V. Stoica, op. cit., 2006, vol. II, nr. 330, p. 370 sqq.), de a
opune sau nu uzucapiunea, iar nu nsui dreptul de proprietate.
38
V. nota precedent.
39
Uzucapiunea nu poate fi opus oricnd, ci numai in limine litis (art. 934 combinat cu art. 2.512 alin. 1
NCC).
40
Cu privire la distincia procesual dintre aciunea n constatarea nulit ii i ac iunea n anularea (sau
declararea nulitii) unui act juridic, fundat, n principiu, pe distinc ia nulitate absolut vs. nulitate relativ, v. M.
Nicolae, Corpus iuris civil, t. I, cit. supra (nota 2), p. 331; idem, Nulitatea parial i clauzele considerate nescrise

14

printr-un act de nstrinare subsecvent! Altfel spus, n afara de uzucapiunea tabular, exist i
alte mijloace juridice de regul, mai energice pe care terul dobnditor cu titlu oneros le poate
invoca n aprarea drepturilor sale tabulare.
Astfel, n sistemele de carte funciar, dac, potrivit dreptului comun, aciunea n
constatarea nulitii absolute ori n revendicare poate fi paralizat prin uzucapiune sau prin
efectul principiului error communis facit ius (aa-zisa teorie a aparenei juridice), n cazul
imobilelor nscrise n cartea funciar, aciunea adevratului proprietar este stins prin efectul
creator de drepturi al crii funciare, respectiv prin invocarea principiului publicitii materiale a
crii funciare n folosul terului dobnditor cu titlu oneros i de bun-credin.
Este ns de remarcat c, n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dac n ceea ce
privete uzucapiunea tabular, de lege lata, aceasta nu este, nici teoretic, nici practic exclus, din
moment ce este vorba de nscrierea unui drept fr cauz legitim, iar cel care i-a nscris este de
bun-credin i posed, n mod efectiv, imobilul animus sibi habendi n tot timpul cerut de lege
(supra, nr. 5-11), n schimb, posibilitatea invocrii principiului error communis facit ius, n
raport de reglementarea anterioar41, a devenit, n prezent, problematic, n lumina art. 17 NCC42,
care exclude, in terminis, incidena acestui principiu n materie de carte funciar.
n ceea ce privete chestiunea incidenei principiului publicitii materiale a crilor
funciare, aceasta presupune ntrunirea mai multor condiii speciale, expres sau implicit prevzute
de lege, cerine care trebuie verificate n fiecare caz n parte, dup cum vom vedea imediat.
Aceste condiii (infra, nr. 15) nu sunt identice cu cele reclamate de principiul error communis
facit ius bazat, inter alia, pe existena unei erori comune (obteti) i invincibile i ele difer
de asemenea fa de cele cerute pentru uzucapiunea tabular (supra, nr. 6 sqq.), de unde rezult
c domeniul de aplicare al art. 931 i acela al art. 901 nu trebuie confundate, chiar dac ele,
finalmente, servesc acelai scop: ocrotirea i garantarea drepturilor tabulare dobndite de ctre
terii de bun-credin.
13. Principiul publicitii materiale a crilor funciare. Sedes materi. Conform 901
NCC, care preia, prevederile art. 31 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului i publicitii imobiliare,
republicat43, dar ntr-o redactare, parial diferit:
n lumina Noului Cod civil. Aspecte de drept material i drept tranzitoriu , n Dreptul nr. 11/2012, nota 19, pp. 1922.
41
V., mai recent, D. Chiric, Regimul juridic al revendicrii imobilelor preluate de stat fr titlu de la
subdobnditorii care se prevaleaz de buna lor credin la data cumprrii, n Dreptul nr. 1/2002, p. 75. Asupra
chestiunii incidenei principiului error communis facit ius n cadrul sistemului de publicitate imobiliar, v. i G.-Al.
Ilie, Consideraii asupra interaciunii principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis cu principiul
ocrotirii bunei-credine, n vol. omagial In honorem C. Brsan L. Pop. Culegere de studii, Ed. Rosetti, Bucureti,
2006, pp. 273-275; M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliar, vol. II, Noile cri funciare, Ed. Universul Juridic,
Bucureti, 2006, nr. 260, pp. 437-438, nota 2; idem, Tratat de publicitate imobiliar, vol. II, Noile cri funciare, cit.
supra [nota 5], nr. 260, pp. 437-438, nota 1.
42
V art. 17 alin. 4: Dispoziiile prezentului articol [eroarea comun i invincibil n.n., M.N.] nu sunt
aplicabile n materie de carte funciar i nici n alte materii n care legea reglementeaz un sistem de publicitate
(s.n.).
43
V. supra, nota 5. V. i recenta Ordonan de urgen a Guvernului nr. 64/2010 privind modificarea i
completarea Legii cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996, publ. n Monitorul oficial al Romniei, partea
I, nr. 451 din 2 iulie 2010, cu mod. ulterioare.
Potrivit art. 31 din Legea nr. 7/1996 (text, n prezent, abrogat, prin art. 87 pct. 4 din L. nr. 71/2011):
(1) Cuprinsul crii funciare, n afara ngrdirilor i excepiilor legale, se consider exact numai
n folosul acelei persoane (terul subachizitor, p.n., M.N.) care, n virtutea unui act juridic cu titlu legal
(recte, cu titlu oneros, p.n., M.N.), a dobndit cu bun-credin un drept real nscris n cartea funciar.

15

(1) Sub rezerva unor dispoziii legale contrare, oricine a dobndit cu bun-credin
vreun drept real nscris n cartea funciar, n temeiul unui act juridic cu titlu oneros va fi
socotit titularul dreptului nscris n folosul su, chiar dac, la cererea adevratului titular,
dreptul autorului su este radiat din cartea funciar.
(2) Terul dobnditor este considerat de bun-credin numai dac, la data nregistrrii
cererii de nscriere a dreptului n folosul su, sunt ndeplinite urmtoarele condiii:
a) nu a fost nregistrat nicio aciune prin care se contest cuprinsul crii funciare;
b) din cuprinsul crii funciare nu rezult nicio cauz care s justifice rectificarea
acesteia n favoarea altei persoane; i
c) nu a cunoscut, pe alt cale, inexactitatea cuprinsului crii funciare.
(3) Dispoziiile prezentului articol sunt aplicabile i terului care a dobndit cu buncredin un drept de ipotec n temeiul unui act juridic ncheiat cu titularul de carte funciar
ori cu succesorul su n drepturi, dup caz.
(4) Dispoziiile prezentului articol nu pot fi ns opuse de o parte contractant
celeilalte i nici de succesorii lor universali sau cu titlu universal, dup caz. (s.n.)44.
Pentru nelegerea complet i exact a regulii cuprinse n art. 901, trebuie avute n
vedere prevederile art. 900 (prezumia existenei sau inexistenei unui drept tabular) i, mai ales,
cele ale 908 i 909 NCC, care circumscriu ntr-o msur nsemnat, nsui cmpul de aciune a
principiului publicitii materiale, ntruct, prin alin. 3 al acestui din urm articol, se statueaz c:
De asemenea, sub rezerva prescripiei dreptului la aciunea de fond, aciunea n
rectificare, ntemeiat exclusiv pe dispoziiile art. 908 alin. (1) pct. 1 i 2 [pe
nevalabilitatea nscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greita calificare a
dreptului nscris p.n., M.N.]45, se va putea ndrepta i mpotriva terelor persoane care
i-au nscris un drept real, dobndit cu bun-credin i prin act juridic cu titlu oneros
sau, dup caz, n temeiul unui contract de ipotec, ntemeindu-se pe cuprinsul crii
(2) Dobnditorul este considerat de bun-credin dac, la data nregistrrii cererii de nscriere a
dreptului n folosul su nu a fost notat n cartea funciar vreo aciune prin care se contest cuprinsul ei ,
sau dac din titlul transmitorului i din cuprinsul crii funciare nu reiese vreo neconcordan ntre
aceasta i situaia juridic real. (s.n.)
44

Prevederile art. 901 corespund, n esen, dispoziiilor fostului art. 33 din Decretul-lege nr. 115/1938:
Cuprinsul crii funciare, cu excepia ngrdirilor i excepiunilor legale, se consider exact n
folosul aceluia care a dobndit prin act juridic cu titlu oneros vreun drept real, dac n momentul dobndirii
n-a fost notat vreo aciune prin care se contest cuprinsul ei, sau dac n-a cunoscut pe alt cale aceast
inexactitate.

45

Potrivit art. 908 alin. 1 NCC: Orice persoan interesat poate cere rectificarea unei intabular sau nscrieri
provizorii, dac:
1. nscrierea sau ncheierea nu este valabil ori actul n temeiul cruia a fost efectuat nscrierea a fost
desfiinat, n condiiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente ncheierii ori, dup caz, emiterii
lui;
2. dreptul nscris a fost greit calificat;
3. nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au ncetat efectele actului juridic n
temeiul cruia s-a fcut nscrierea;
4. nscrierea din cartea funciar nu mai este, din orice alte motive, n concordan cu situaia juridic real a
imobilului.

16

funciare. n aceste cazuri, termenul va fi de 3 ani, socotii de la data nregistrrii cererii


de nscriere formulate de ctre dobnditorul nemijlocit al dreptului a crui rectificare se
cere, cu excepia cazului cnd ncheierea, prin care s-a ordonat nscrierea care face
obiectul aciunii n rectificare, a fost comunicat celui ndreptit, caz n care termenul va
fi de un an de la comunicarea acesteia (s.n.).
Principiul publicitii materiale presupune un conflict de drepturi ntre adevratul
proprietar (denumit antecesor tabular: Primus) i terul dobnditor (Tertius) care a tratat cu un
titular aparent (Secundus).
Este cazul, spre exemplu, al lui A (Primus), nscris n cartea funciar ca proprietar
al unui imobil, care vinde ulterior imobilul, printr-un act nul sau anulabil, lui B
(Secundus), care, la rndul su, l vinde mai departe lui C (Tertius). A, adevratul
proprietar poate s atace primul titlu de vnzare i s obin oricnd radierea dreptului lui
B (sub rezerva, desigur, a prescripiei dreptului material la aciunea de fond), dar nu poate
ataca i a doua vnzare dintre B i C, dect dac fie C este de rea-credin , fie dreptul su
nu este ori, dup caz, nu a devenit inatacabil, ca efect al principiului publicitii materiale.
Rezult c principiul publicitii materiale nu privete niciodat soarta lui B,
primul cumprtor, ci numai soarta lui C, cel de-al doilea cumprtor.
Practic, dar i juridic, principiul publicitii materiale constituie o veritabil excepie de la
regulile nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet i resoluto iure dantis,
resolvitur et ius accipientis.
Dup cum s-a artat n doctrin46, principiul publicitii materiale nu este ns unul
absolut, ci, dimpotriv, este un principiu relativ, n sensul c este limitat de lege, att sub aspectul
cazurilor n care opereaz, adic a actelor juridice salvate de la nulitate ori desfiinare, ct i n
privina persoanelor n folosul crora acioneaz, respectiv a terilor care se pot prevala de
efectele lui juridice (nr. 14), i presupune totodat mai multe condiii care trebuie ntrunite pentru
a opera efectiv (nr. 15).
14. Principiul publicitii materiale a crilor funciare (continuare). Domeniu de
aplicare. n esen, ratione materi, principiul publicitii materiale, adic efectul translativ sau
constitutiv de drepturi al nscrierii, opereaz numai i numai n cazul dobndirii strmutrii sau
constituirii a unui drept tabular 47, nscris n cartea funciar48, n temeiul (sau n baza) unui act
juridice cu titlu oneros (sau contract de ipotec49). n consecin, el nu se aplic, ntre altele,
drepturilor tabulare dobndite prin efectul legii (de ex. prin motenire), prin vnzare silit i nici
n cazul excepiunilor legale ce rezult din aplicarea principiilor de carte funciar (de ex., n
cazul dobndirii dreptului real prin accesiune imobiliar ori expropriere, prin acte juridice cu titlu
gratuit ori n cazul dobndirii dreptului real nuntrul termenului n care publicitatea material a
crii funciare este suspendat i fa de teri, n condiiile art. 909 alin. 3 din L. nr. 7/1996)50.

46
47
48
49
50

V., de ex., M. Nicolae, op. cit. (vol. II), 2011, nr. 440 lit. b), pp. 805-806.
Dreptul tabular este dreptul real imobiliar nscris n cartea funciar (art. 877).
V., n acest sens, M. Nicolae, op. cit. (vol. II), 2011, nr. 250, p. 393.
Art. 901 alin. 3.
V., pentru amnunte, M. Nicolae, op. cit. (vol. II), 2011, nr. 250, p. 393 sqq.

17

Ratione person, numai terul subdobnditor cu titlu particular i de bun-credin se


bucur de beneficiul publicitii materiale51. n consecin, publicitatea material nu poate fi
invocat de ctre prile contractante i succesorii lor universali sau cu titlu universal 52 i nici de
ctre donatarii sau legatarii cu titlu particular53 ori de ctre dobnditorii de rea-credin54.
15. Principiul publicitii materiale a crilor funciare (continuare). Condiii. Din
dispoziiile legale care stau la baza principiului publicitii materiale (art. 901, 908 alin. 4 i 909
alin. 3 i 4 NCC), rezult c acesta acioneaz numai atunci cnd sunt ntrunite, cumulativ, toate
cerinele expres sau, dup caz, implicit prevzute de lege. Aceste cerine sunt, n esen,
urmtoarele55:
nscrierea lui Secundus (autorul lui Tertius) n cartea funciar s fie inexact;
din cuprinsul crii funciare s rezulte o aparen de existen a dreptului nscris n
folosul lui Secundus;
cel nscris n cartea funciar (Secundus) s fi transmis sau constituit un drept real n
favoarea altuia (Tertius), printr-un act juridic valabil, cu titlu oneros i particular;
terul s fi dobndit dreptul real cu bun-credin, ntemeindu-se pe cuprinsul crii
funciare; buna-credin este definit n manier mixt, obiectiv i subiectiv [cf. art. 901 alin. 2,
precitat: Terul dobnditor este considerat de bun-credin numai dac, la data nregistrrii
cererii de nscriere a dreptului n folosul su, sunt ndeplinite urmtoarele condiii: a) nu a fost
nregistrat nicio aciune prin care se contest cuprinsul crii funciare; b) din cuprinsul crii
funciare nu rezult nicio cauz care s justifice rectificarea acesteia n favoarea altei persoane; i c)
nu a cunoscut, pe alt cale, inexactitatea cuprinsului crii funciare];
dreptul real dobndit s fi fost, la rndul su, nscris n cartea funciar;
la data contestrii dreptului lui Tertius s fi trecut cel puin un an de la comunicarea
ncheierii prin care s-a ordonat nscrierea dreptului real n folosul dobnditorului nemijlocit
(Secundus), conform art. 909 alin. 3 teza final56.
16. Principiul publicitii materiale a crilor funciare (continuare). Efecte. Prin
efectul legii (art. 31 din L. nr. 7/1996), terul subachizitor de bun-credin dobndete dreptul
real aa cum apare nscris n cartea funciar i liber de orice sarcin care nu ar fi fost nscris.
Aadar, sintetic, principiul publicitii materiale comport dou efecte juridice distincte, ns
complementare: unul pozitiv i altul negativ57:

51

Ibidem, nr. 251, p. 404, i nr. 440 lit. b), pp. 806-807.
Art. 901 alin. 4.
53
Art. 901 alin. 1 a contrario.
54
Ibidem.
55
V., pentru amnunte, M. Nicolae, op. cit. (vol. II), 2011, nr. 440 lit. c), pp. 807-808, iar pentru analiza
acestora, ibidem, nr. 255 i urm., p. 417 sqq.
56
Termenul este de 3 ani, dac ncheierea nu a fost comunicat, i curge de la data nregistrrii cererii de
nscriere a dreptului n favoarea lui Secundus.
57
V., n acest sens, C. Wieland, Les droits rels dans le Code civil suisse, trad. en franais par H. Bovay, t. II,
Paris, 1914, pp. 587-588. Cf. S. Brdeanu, Ctre o nou legislaiune funciar, Bucureti, 1938, p. 86: ,,Trebuie s
distingem ntre efectul negativ i efectul pozitiv al publicitii materiale a crilor funciare. Efectul negativ
nseamn: drepturile reale nu pot exista fr nscrierea lor n cartea funciar; efectul pozitiv nseamn: cuprinsul
crii funciare se consider exact, afar de ngrdirile i excepiunile legale (art. 33). Din aceste efecte ale
publicitii materiale, ca o consecin fireasc, izvorte puterea doveditoare absolut a nscrierii de carte funciar.
52

18

a) Efectul pozitiv const n faptul c terul de bun-credin devine titular al dreptului real
n msura i cu coninutul care rezult din cartea funciar.
b) Efectul negativ const n faptul c terul de bun-credin dobndete definitiv dreptul
real liber de drepturile i sarcinile susceptibile de nscriere n cartea funciar nenscrise sau, dup
caz, radiate din greeal, care se consider inexistente i, deci, inopozabile, terului de buncredin.
Din cele ce preced, rezult c principiul publicitii materiale este o regul specific
regimului de carte funciar, fiind destinat asigurrii securitii i stabilitii proprietii
imobiliare i asigurrii creditului ipotecar, regul necunoscut de Codul civil din 1864 i
nentlnit n sistemele personale de publicitate imobiliar, cum este cazul acela al registrelor de
transcripiuni i inscripiuni imobiliare.
El nu trebuie confundat cu uzucapiunea tabular, deoarece ntre cele dou instituii
juridice exist deosebiri eseniale (infra, nr. 18).
17. Limitele publicitii materiale. Imposibilitatea invocrii principiului publicitii
materiale contra verum dominum care nu are calitatea de antecesor tabular. ntruct
principiul publicitii materiale este rezervat soluionrii conflictului dintre antecesorul tabular
(i avnzii si cauz) Primus i terul subdobnditor (Tertius) care este pus la adpost de orice
cauz de eviciune derivnd din lipsa ori nevalabilitatea titlului autorului su imediat
(Secundus)58, dei Codul civil nu prevede, n mod expres, acest principiu spre deosebire de
beneficiul uzucapiunii tabulare nu poate fi invocat de Tertius i mpotriva adevratului
proprietar (sau titular de alte drepturi reale imobiliare) care nu a fost niciodat nscris n cartea
funciar, deoarece pn n prezent nscrierile n cartea funciar se fac sporadic, iar nu n mod
organizat, iar adevratul proprietar nu a fost nscris anterior n cartea funciar, pentru a fi socotit
antecesor tabular.
ntr-adevr, aa cum am artat, cu alt ocazie 59, analiznd aceast chestiune prin prisma
aplicrii in illo tempore a fostelor dispoziii ale art. 31 din Legea nr. 7/1996, corespondentul
actual al art. 901 NCC:

O astfel de soluie, dei nu este consacrat, in terminis, de Legea nr. 7/1996, ea


este, dup prerea noastr, nendoielnic, deoarece, pe de o parte, aciunea n rectificare
este rezervat celui care a fost (antecesorul tabular) sau urma ori ar fi trebuit (succesorii si
n drepturi) s fie nscris n cartea funciar 60, iar pe de alt parte, buna-credin a terului
subachizitor, ntemeiat pe cuprinsul crii funciare se raporteaz att la lipsa notrii unei
aciuni prin care se contest cuprinsul crii funciare, la data nregistrrii cererii de nscriere
58

n acest sens, M. Nicolae, op. cit. (2011), vol. II, nr. 252, p. 412 sqq.
Ibidem, pp. 415-416.
60
Cf. art. 100 alin. 1 din Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de carte funciar din 1997:
Rectificarea unei nscrieri n cartea funciar poate fi cerut de orice persoan interesat. Prin persoan interesat se
nelege acea persoan care a avut sau are un drept nscris n cartea funciar, drept ce a fost lezat de noua nscriere.
V. i art. 89 alin. 2 (text identic) din noul Regulament de organizare i funcionare al birourilor de cadastru i
publicitate imobiliar (2006): Rectificarea unei nscrieri n cartea funciar poate fi cerut de orice persoan
interesat. Prin persoan interesat se nelege acea persoan care a avut sau are un drept nscris n cartea funciar,
drept ce a fost lezat de noua nscriere. (s.n.). Nu ntmpltor, deci, ac iunea n rectificare este rezervat celui care a
fost sau, dup caz, este nscris n cartea funciar, cci, numai acesta este inut s reac ioneze n termen scurt pentru a
nltura nscrierile vtmtoare, deoarece acesta putea s cunoasc aceste nscrieri.
59

19

a dreptului n folosul su, ct i la faptul dac din titlul autorului su imediat (cel care i-a
transmis sau constituit un drept real), nscris n cartea funciar, nu rezult aceast
inexactitate (art. 31 alin. 2). Prin urmare, n toate cazurile este vorba de lipsa sau
nevalabilitatea titlului lui Secundus, care poate fi suplinit, prin efectul publicitii
materiale, n favoarea lui Tertius i n contra lui Primus, antecesorul tabular i adevratul
titular al dreptului real, definitiv pierdut n favoarea lui Tertius, iar nicidecum nu este vorba
de lipsa ori nevalabilitatea titlului lui Primus, n baza cruia s-a deschis cartea funciar.
n afar de aceasta, este de observat c, sub imperiul Decretului-lege nr. 115/1938,
aplicabilitatea tuturor regulilor de carte funciar era condiionat de declararea ca legale
(definitive) a crilor funciare, ntocmite pe un anumit teritoriu administrativ, dup
efectuarea procedurii de rectificare, scop n care prin decizie ministerial vor fi somai ca n
termen de 3 luni de la data procesului-verbal de afiare a crilor funciare provizorii toi cei
interesai s-i declare drepturile ctigate ori, dup caz, s fac contestaiile necesare, sub
sanciunea inopozabilitii lor terelor persoane care dobndesc prin act juridic cu titlu
oneros drepturi reale, ntemeindu-se pe cuprinsul crii funciare (art. 175 alin. 3)61.
n concluzie, n cazul imobilelor nmatriculate pentru prima dat n cartea
funciar, n condiiile art. 59 (actualmente, art. 581, introd. prin O.U.G. nr. 64/2010 n.n.,
M.N.) din Lege, principiul publicitii materiale nu se aplic contra adevratului proprietar
sau titular de drepturi nenscris n cartea funciar, care poate s-i apere dreptul vtmat de
nscrierea respectiv n condiiile dreptului comun, adic fie prin aciunea n revendicare,
fie prin aciunea n anulare a actului juridic ce a stat la baza nscrierii, dup caz62.
61

A se vedea art. 175 din decretul-lege: Deciziunea ministerial va arta teritoriul pentru care s-au ntocmit
crile funciare, circumscripiile judectoreti, locul unde crile funciare vor putea fi cercetate de cei interesa i i
data de la care acestea sunt declarate cri funciare legale.
Deciziunea va mai face cunoscut c, ncepnd de la ziua artat, drepturile de proprietate, de ipotec sau
alte drepturi reale asupra imobilelor se vor putea constitui, dobndi, mrgini, strmuta sau stinge numai potrivit
dispoziiunilor legii de fa.
Deciziunea va mai cuprinde: somaiunea de a face n termen de trei luni de la data procesului-verbal,
constatnd svrirea publicitii n comun, declaraiunile artate n articolul urmtor, va indica instan a la care se
vor depune i va arta c declaraiunile sau contestaiunile fcute dup trecerea acestui termen, nu vor fi opozabile
terelor persoane, care au dobndit cu bun-credin prin act juridic cu titlu oneros drepturi reale, ntemeindu-se pe
cuprinsul crii funciare.
n prezent, Legea nr. 7/1996, astfel cum a fost modificat prin O.U.G. nr. 64/2010, aprobat, cu modificri,
prin Legea nr. 133/2012, prevede o procedur similar, ns destul de confuz, privind efectuarea lucrrilor de
cadastru, deschiderea noilor cri funciare i nchiderea vechilor evidene funciare, dat cnd identificarea i
numerotarea imobilelor cuprinse n titlurile de proprietate emise n baza legilor fondului funciar sau alte acte de
proprietate, planuri i alte evidene cadastrale i de publicitate imobiliar anterioare realizrii cadastrului i
deschiderii noilor cri funciare i pierd valabilitatea (art. 11 3 alin. 1, teza a treia). De la aceast dat, cuprinsul
crilor funciare i al planului cadastral se dovedete cu extrasul de carte funciar sau din planul cadastral, dup caz
(art. 113 alin. 3, din aceeai lege).
62
Aceast opinie este mprtit i de prof. Valeriu Stoica, care apreciaz c, ntr-o asemenea ipotez,
devin aplicabile cerinele statuate n practica judiciar privitoare la efectul achizitiv al teoriei aparen ei, i.e. ale
principiului error communis facit ius. V., n acest sens, V. Stoica, op. cit. (2009), p. 440, nota 42: S-a observat, n
mod judicios, c, n regiunile n care s-a aplicat sistemul de publicitate imobiliar ntemeiat pe registrele de
transcripiuni i inscripiuni, n cazul n care s-a deschis o carte funciar nou, conform art. 59 din Legea nr. 7/1996
(respectiv n condiiile art. 61 din forma iniial a acestui act normativ), dar cel nscris n cartea funciar nu este
adevratul proprietar, se iese din domeniul de aplicare al principiului publicit ii materiale (a se vedea M. Nicolae,
op. cit. [Tratat de publicitate imobiliar, vol. II, Noile cri funciar, 2006, cit. supra, nota 41 p.n., M.N.], pp.
416-420). n schimb, ntr-o asemenea ipotez, dac sunt ndeplinite toate cerin ele statuate n practica judiciar,

20

Aadar, n cazul imobilelor nscrise pentru prima dat ntr-o carte funciar, fr concursul
adevratului proprietar, principiul publicitii materiale nu poate fi invocat contra terului strin
de cartea funciar i care invoc drepturi proprii, nederivate, deoarece aceste drepturi, n lipsa
unui text expres de lege, nu pot fi considerate definitiv suprimate, ct vreme lucrrile de
cadastru general nu au fost terminate, iar sistemul de carte funciar nu a fost introdus, n mod
complet, pe ntreg teritoriul administrativ al unui jude sau la nivelul unui sector cadastral (cf. art.
2 i urm. din Legea nr. 7/1996, astfel cum a fost mod. prin O.U.G. nr. 64/2010).
Aceast soluie este confirmat, expressis verbis, de art. 79 din Legea nr. 71/2011 pentru
punerea n aplicare a Noului Cod civil, care dispune urmtoarele:
(1) n cazul n care, pentru prima dat, s-au nscris n cartea funciar, fr cauz
legitim, drepturi reale potrivit art. 581 din Legea nr. 7/1996, republicat, cu modificrile i
completrile ulterioare, terii dobnditori cu titlu oneros ai vreunui drept real imobiliar,
ntemeindu-se, cu bun-credin, pe cuprinsul crii funciare, nu se pot prevala contra
adevrailor proprietari, strini de cartea funciar, de dispoziiile art. 901 din Codul civil
sau ale art. 31 din Legea nr. 7/1996, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare,
dup caz, ct timp nu s-a mplinit termenul de uzucapiune tabular prevzut de Codul civil
sau dac n acest termen s-a nscris o aciune prin care se contest cuprinsul crii funciare.
(2) Dispoziiile prezentului articol nu sunt aplicabile i nscrierilor efectuate nainte
de intrarea n vigoare a Codului civil. n acest caz, sunt aplicabile dispoziiile de drept
comun privitoare la uzucapiune, n vigoare la data intrrii n posesia imobilului. (s.n.).
Rezult din textul citat c, dac terul dobnditor nu poate invoca art. 901, poate, n
schimb, invoca dispoziiile art. 931 privitoare la uzucapiunea tabular, ns numai la expirarea
termenului de 5 ani, socotii de la data nregistrrii cererii de nscriere sau, dup caz, de la data
intrrii n posesia imobilului, n cazul n care aceasta ar fi ulterioar datei nregistrrii cererii de
intabulare a dreptului n cartea funciar.
18. Comparaie ntre uzucapiunea tabular i principiul publicit ii materiale. a)
Asemnri. ntre cele dou instituii juridice exist urmtoarele asemnri:
ca natur juridic: ambele sunt moduri originare de dobndire a proprietii;
n ce privete domeniul de aciune, ambele au ca obiect dobndirea dreptului de
proprietate sau un alt drept real imobiliar asupra unor imobile nscrise n cartea funciar;
n ce privete condiiile de aciune, ambele presupun nscrierea unui drept tabular fr
cauz legitim i buna-credin a terului care i-a nscris dreptul n folosul su;
sub aspectul efectelor, ambele produc efecte extinctive i achizitive de drepturi:
b) Deosebiri. n ce privete deosebirile acestea sunt mult mai semnificative:
poate opera efectul achizitiv al teoriei aparenei (), ceea ce constituie un avantaj pentru ter ul subdobnditor,
ntruct nu se mai pune problema trecerii unui termen de la data nscrierii n cartea funciar a dreptului
proprietarului aparent. Observm ns, n aceast ultim ipotez, c, dac principiul error communis facit ius este
de aplicaie imediat, condiiile de aplicare a acestuia sunt, totu i, mult mai riguroase (cerin a dobndirii printr-un
act juridic cu titlu particular i oneros, condiia bunei-credine, dar i eroarea comun i invincibil a ter ului
achizitor etc.).

21

ca domeniu: pe cnd uzucapiunea tabular poate privi numai dobndirea drepturilor


reale de folosin, publicitatea material poate privi i dobndirea unor drepturi reale de garanie;
uzucapiunea tabular poate fi opus att de dobnditorul nemijlocit (Secundus), ct i de terul
(sub)dobnditor (Tertius), pe cnd publicitatea material poate fi opus numai de ctre terul
dobnditor cu titlu particular, iar nu i de ctre dobnditorul nemijlocit (art. 901 alin. 4);
n ce privete condiiile de aciune: n timp ce uzucapiunea tabular presupune existena
unei posesii utile timp de 5 ani socotii de la nregistrarea cererii de nscriere sau, de la data
intrrii n posesie dac aceasta a avut loc ulterior, publicitatea material poate viza numai
dobndirea unui drept tabular nscris n baza unui act juridic cu titlu oneros sau a unui contract
de ipotec;
buna-credin, n cazul uzucapiunii tabulare, trebuie s subziste att la data nregistrrii
cererii ct i la data intrrii n posesie, pe cnd n materia publicitii materiale, este suficient ca
buna-credin s existe la data nregistrrii cererii de nscriere;
termenul de 5 ani, prevzut de art. 931, este un termen de uzucapiune, susceptibil de
suspendare i ntrerupere, pe cnd termenele de un an i 3 ani din materia publicitii materiale
sunt termene de decdere (art. 909 alin. 4)63.
publicitatea material este suspendat un anumit timp, pentru a permite antecesorului
tabular s atace nscrierea vtmtoare, pe cnd cursul uzucapiunii este suspendat numai n cazul
n care posesia este viciat ori, dup caz, n cazurile prevzute de lege pentru suspendarea
prescripiei dreptului material la aciune;
ca dat a producerii efectelor: publicitatea material este, n principiu, un mod de
dobndire instantanee, imediat, a proprietii sau a unui alt drept real, pe cnd uzucapiunea
tabular este un fapt juridic continuu, un mod de dobndire n care existena unui termen de
uzucapiune este de esena sa.
n concluzie, att uzucapiunea tabular ct i publicitatea material a nscrierilor de carte
funciar sunt moduri specifice de dobndire a proprietii imobiliare, care nu se suprapun i nici
nu se confund n ce privete aplicarea lor, fapt confirmat i de prevederile art. 79 din Legea
pentru punerea n aplicare a NCC, mai sus citate (supra nr. 17, in fine). Cel interesat se poate
prevala, n scopul de a respinge o aciune mpotriva sa, de oricare dintre aceste mijloace juridice,
dac, in concreto, sunt ntrunite toate cerinele prevzute de lege.
IV. ASPECTE DE DREPT TRANZITORIU (INTERTEMPORAL)64
63

Termenul de decdere stinge dreptul subiectiv, iar nu doar dreptul material la ac iune (art. 2.545 alin. 2
NCC.). Regimul termenelor de decdere este mai sever, ele nefiind supuse, n principiu, cauzelor de suspendare sau
ntrerupere a prescripiei dreptului material la aciune (art. 2.548 NCC). Cu privire la delimitarea prescrip iei
extinctive fa de decdere, v. M. Nicolae, Tratat de prescripie extinctiv, cit. supra [nota 3], nr. 37-38, pp. 137150.
64
Pentru dezvoltri n privina aplicrii n timp a legii civile, v., de exemplu: Tr. Broteanu, Arbitrariul i
relativitatea formulelor doctrinare cu privire la aplicarea legilor n timp, Institutul de Arte Grafice Vremea,
Bucureti, 1932; idem, Insuficiena articolului 1 din Codul civil pentru soluia problemelor de aplicaiune a legilor
n timp, n Pandectele romne, 1932, IV, pp. 279294; G. Plastara, Sinteza dreptului intertemporal Noua doctrin
n materia neretroactivitii legilor, n Pandectele romne, 1932, IV, pp. 208218; P. Vasilescu, Stabilitatea
dreptului n succesiunea legilor, Institutul de Arte Grafice N. V. tefniu, Iai, 1933; M. Eliescu, Aplicarea legii
civile n timp i spaiu. Conflictele de legi, n Tratat de drept civil, vol. I, Partea general, de Tr. Ionacu .a., Ed.
Academiei, Bucureti, 1967, pp. 77131; A. Pop, Gh. Beleiu, Drept civil. Teoria general a dreptului civil,
Universitatea din Bucureti, 1980, pp. 6976; O. Cpn, Aplicarea legii n timp i spaiu, n Tratat de drept civil,

22

19. Datele problemei. Uzucapiunea, ca situaie juridic continu (durabil), este supus
n ntregime legii vechi, sub care a nceput s curg termenul de uzucapiune, sau, dimpotriv,
legii noi, sub care acest termen s-a mplinit? ntrebarea se pune doar atunci cnd intrarea n
vigoare a legii noi d natere unui conflict de legi n timp, iar nu i atunci cnd acest conflict este
exclus, fiind vorba doar de o simpl succesiune de legi, cum se ntmpl n cazul n care
uzucapiunea ar fi suprimat ori necunoscut sub legea veche ori n cazul n care ambele
reglementri sunt, pe fond, identice, legea nou nefcnd altceva dect s preia vechea
reglementare in globo65.
Astfel, n materie de uzucapiune, in genere, s-a admis c atta timp ct termenele
privitoare la prescripie nu sunt mplinite, ele pot fi ntotdeauna modificate, fr retroactivitate,
de o lege nou66. n caz contrar, legea nou nu poate, fr retroactivitate, s suprime beneficiul
ori efectele uzucapiunii mplinite. Prin urmare, trebuie fcut distincia ntre uzucapiunile n
curs, care sunt supuse legii noi, i cele mplinite care sunt sustrase aciunii legii noi:
Astfel zice prof. Mihail Eliescu , prescripiile achizitive, nemplinite la data
cnd imobilul a devenit proprietate socialist de stat au ncetat de a mai curge, cci
dreptul de proprietate socialist de stat au ncetat de a mai curge, cci dreptul de
proprietate socialist de stat asupra imobilelor nu se poate dobndi prin prescripie.
Cu toate acestea, elementele interesnd curgerea prescripiei i avnd o valoare
juridic proprie vor continua s fie stpnite de legea sub care s-au produs. De pild,
ntreruperea cursului prescripiei, n ce privete condiiile de existen i efectele ei,
rmn guvernate de legea n vigoare la data cnd a intervenit faptul ntreruptiv.
Mai spinoas este problema pe care o ridic o lege nou care scurteaz durata
unor termene. Astfel, prin Decretul nr. 167 din 21 aprilie 1958 privitor la prescrip ia
extinctiv, termenul prescripiei de drept comun a fost scurtat de la 30 la 3 ani. Legea cea
nou ar fi, desigur, retroactiv dac s-ar aplica i prescripiilor ncepute cu cel puin 3 ani
nainte de intrarea n vigoare a legii noi, cci aceasta ar nsemna c, potrivit acestei din
vol. I, Partea general (coordonator P. Cosmovici), Ed. Academiei, Bucureti, 1989, pp. 107143; G. Boroi, Drept
civil. Partea general, ed. a IIa, Ed. All Beck, Bucureti, 1999, pp. 1723; O. Ungureanu, Drept civil. Introducere, ed.
8, Ed. C.H. Beck, Bucureti, 2007, pp. 5458; I. Reghini, Dreptul civil. Norma de drept civil. Raportul juridic civil, n
Introducere n dreptul civil de I. Reghini, . Diaconescu, vol. 1, Ed. Sfera Juridic, Cluj-Napoca, 2004, pp. 59-85.
Adde P. Roubier, Le droit transitoire (Conflits des lois dans le temps) 2e d., Dalloz et Sirey, Paris, 1960; G. Marty, P.
Raynaud, Droit civil, t. 1, Sirey, Paris, 1956, pp. 168184; E.-L. Bach, Contribution ltude du problme de
lapplication des lois dans le temps, n Revue trimestrielle de droit civil nr. 3/1969, pp. 405468; J. Hron, tude
structurale de lapplication de la loi dans le temps ( partir du droit civil), in Revue trimestrielle de droit civil nr.
1/1985, pp. 277-333; idem, Principes du droit transitoire, Dalloz, Paris, 1996; J. Ghestin, G. Goubeaux et MurielFabre Magnan, Trait de droit civil. Introduction gnrale, 4e d., L.G.D.J., Paris, 1994, pp. 325-371; Pierre FleuryLe Gros, Contribution lanalyse normative des conflits de lois dans le temps en droit priv interne , thse (prfaces
de Louis Bach et Pierre Mayer, et postface de Jacques Petit), Dalloz, Paris, 2005, p. 14 et s.
Cu privire la legea aplicabil nulitii actului juridic civil ratione temporis, v. v. M. Nicolae, Probleme de
drept tranzitoriu. Legea aplicabil nulitii actului juridic civil , I, n Revista romn de drept privat nr. 6/2007, p.
96 sqq.; idem. Probleme de drept tranzitoriu. Legea aplicabil nulitii actului juridic civil , II, n Revista romn
de drept privat nr. 1/2008, p. 101 sqq.
n legtur cu problema legii aplicabile prescripiei extinctive, n caz de succesiune a legilor n timp, v. M.
Nicolae, Tratat de prescripie extinctiv, cit. supra [nota 3], nr. 85 sqq., p. 248 sqq.
65
Cu privire la condiiile sau premisele conflictului de legi n timp, a na terii unei probleme de drept
intertemporal, v. M. Nicolae, Principiul neretroactivitii i Noul Cod civil, n vol. Noile Coduri ale Romniei.
Studii i cercetri juridice, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2011, pp. 87-89.
66
M. Eliescu, op. cit. [nota 64], nr. 24, p. 101.

23

urm legi, stingerea unor situaii juridice ar rezulta dintr-un fapt pe de-a-ntregul
petrecut sub imperiul legii vechi curgerea celor 3 ani , fapt care nu comporta, sub
imperiul legii vechi, efectele extinctive pe care i le atribuie legea cea nou. Decretul nr.
167/1958, de altfel, nltur expres soluia retroactivitii prin art. 25, care prevede anume
c noul termen scurtat de 3 ani nu va curge dect de la intrarea n vigoare a decretului67.
Teza prof. Eliescu este clasic, fiind susinut de autori de prestigiu 68. Ea ignor ns un
element esenial i anume: aplicarea legii noi uzucapiunilor (sau prescripiilor) nemplinite nu se
poate face, fr retroactivitate69, din moment ce efectele legi noi sunt condiionate de luarea n
calcul sau, dup caz, de ignorarea duratei uzucapiunilor sau prescripiilor deja scurse pn la data
intrrii ei n vigoare, n timp ce efectele legii vechi sunt n aceeai msur i.e. parial i n
msura necesar pentru ca efectul prevzut de legea nou s se poat produce n mod efectiv
conservate ori nlturate sau, dup caz, ignorate de legea nou70.
Cum s-a spus71, o lege nou care s-ar aplica contractelor n curs ar fi
deopotriv activ i retroactiv, iar nu doar de aplicare imediat, cum se executare,
modificate ex nunc prin legea nou, este valabil, pentru identitate de raiuni, i altor
situaii juridice n curs, inclusiv n cazul uzucapiunilor i prescripiilor ncepute i
nemplinite la data intrrii n vigoare a legii noi72.
Strict juridic, aadar, exist retroactivitate nu numai atunci cnd se modific ori suprim
ex tunc efectele juridice ale unui act sau fapt trecut, instantaneu sau durabil, ci i atunci cnd se
modific sau suprim pentru viitor astfel de efecte juridice, n considerarea unui act sau fapt
trecut, instantaneu sau durabil, dup caz, din moment ce legea nou are ca obiect de a se opune

67

Ibidem, pp. 101-102.


V., n acest sens, P. Roubier, op. cit. [nota 64], nr. 64, pp. 297-301. n acelai sens, O. Cpn, op. cit.
[nota 64], nr. 25, pp. 130-132.
69
Sau fr retrospectivitate, conform teoriei lui J. Hron (in Principes du droit transitoire, cit. supra [nota
64], no 149, pp. 134-135), deoarece afecteaz numai ex nunc durata termenului de prescripie, iar nu i timpul scurs
anterior. Contra, n sensul c, n aceast ipotez, suntem n prezen a tot a unei legi retroactive prin obiectul ei,
deoarece legea nou mrind sau micornd termenul de prescripie revine asupra efectelor juridice ale unui fapt
trecut, n sensul c se opune ca o consecin de drept ataat realizrii unui fapt trecut s fie (efectiv) aplicat, v. P.
Fleury-Le Gros, op. cit. [nota 64], no 648, p. 282.
70
V., pentru amnunte, M. Nicolae, Tratat de prescripie extinctiv, cit. supra [nota 3], nr. 95-96, pp. 268270.
71
A se vedea Pascale Deumier, Lapplication dune loi nouvelle aux contrats en cours est-elle unei
application immdiate et/ou une application rtroactive?, in Revue trimestrielle de droit civil 2010, p. 58 sqq. Pour
cet auteur, en dfinitive, lapplication de la loi nouvelle aux contrats en cours nest-elle pas la fois immdiate
(elle sapplique aux effets futurs) et rtroactive (ce faisant, elle revient sur les prvisions passes)? Ecourter la dure
de 99 ans [dun contrat de concession conclu en 1931 n.n., M.N.], cest empcher le contrat de se raliser
lavenir mais nest-ce pas dans le mme remettre en cause la dure fixe en 1931? (ibidem).
72
Cf. G. Pace, Il diritto transitorio con particolare riguardo al diritto privato (con prefazione del prof. Mario
Rotondi), Milano, 1944, nr. 105, p. 330: Le leggi di applicazione immediata possono anche essere retroattive ex
fattispecie. Ecco un es.: una norma viene ad abolire la propriet acquistata dagli attuali titolari a titolo gratuito (o,
pi generalmente, acquistata in un modo qualsiasi determinato dalla norma). Un tal legge dapplicazione
immediata perch incide su rapporti giuridici in corso; ma anche retroattiva perch come direbbe il VareillesSommires opera sul presente a ragione dun fatto passato, o perch, nella nostra terminologia, un fatto passato (il
modo dacquisto anteriore) costituisce condicio iuris per lapplicazione della norma giuridica
68

24

aplicrii consecinei juridice prevzute totui de ctre norma n vigoare la data realizrii unui
fapt73, iar acest fapt trecut constituie, cum spune Pace, condicio iuris de aplicare a legii noi74.
Referindu-se la legea aplicabil prescripiilor n curs, n spe, la modificarea
duratei acestora prin legea nou, Gaetano Pace, fondatorul n Italia al teoriei
normativiste, subliniaz c aplicarea pur i simplu a legii noi care ar mri sau micora
durata termenelor de prescripie este manifest retroactiv, deoarece are ca efect
reevaluarea juridic a perioadei de timp scurs pn la apariia legii noi 75. Nu
conteaz dac aceast perioad are valoare definitiv sau final ori este numai
preparatoare sau instrumental: trebuie c ea s nu ajung s fie nici mrit, nici
micorat, deoarece aceasta ar constitui o revalorificarea (la rivalutazione) a timpului
scurs i, deci, e manifest retroactiv76.
Din cele ce preced rezult c aplicarea imediat a legii noi uzucapiunilor (sau
prescripiilor n curs) este, deopotriv, retroactiv, n tot sau n parte, dup caz.
Pentru a iei din acest impas i a respecta principiul constituional al neretroactivitii
legii noi (art. 15 alin. 2 din Constituie), legiuitorul a adoptat o soluie pragmatic i, n acelai
timp, echitabil. Astfel, prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a NCC 77 s-a prevzut,
in terminis, c dispoziiile NCC nu se aplic prescripiilor (art. 201) i nici uzucapiunilor (art. 82)
ncepute nainte de intrarea lor n vigoare.

73

P. Fleury-Le Gros, op. cit. [nota 64], no 274, p. 122, no 648, p. 282.
[C] retroattivit ex fattispecie allorch la fattispecie di una nuova norma realizzabile, in tutto o in
parte, da fatti o avvenimenti passati. Pi concretamente, se la ipotesi della nuova norma si risolve nelle condiciones
iuris A, B, C, D, si avr retroattivit ex fattispecie se qualcuna di quelle condizioni o tutte possono essersi verificate
in passato, nel senso, sintende, che quel loro verificarsi interessi la norma, costituisca realizzazione delle sue
condizioni (G. Pace, op. cit. [nota 72], nr. 47, pp. 153-154).
75
G. Pace, op. cit. [nota 72], nr. 144, nota 1, pp. 495-496.
76
Ibidem, nota 1, p. 495. Precizm c, pentru a iei din impas, autorul propune sistemul calculului
proporional, admis de Codul civil elveian (ibidem). Cu privire la acest sistem, v. M. Nicolae, Tratat de prescripie
extinctiv, cit. supra [nota 3], nr. 91, nota 1, p. 252.
77
Reamintim c legea de punere n aplicare a NCC este o lege complex care con ine nu numai dispozi ii
tranzitorii i de punere n aplicare a NCC, ci i dispoziii de modificare i completare a NCC, n forma adoptat prin
Legea nr. 287/2009, de modificare i completare a unor acte normative n vederea punerii de acord cu prevederile
NCC, inclusive dispoziii abrogatoare. V., n acest sens, M. Nicolae, Introducere, in Codex iuris civilis, t. I (Noul
Cod civil, Ediie critic), cit. supra [nota 2], nr. 17 i urm., p. LXXXVII sqq.
Cu privire la interpretarea i aplicarea n timp a dispozi iilor NCC (n general), v.: D. Chiric, O privire
asupra noului Cod civil. Titlul preliminar, n Pandectele romne nr. 3/2011, pp. 118-123, 125; P. Perju, Conflictul
de legi n timp n reglementarea Noului Cod civil i a Proiectului Legii pentru punerea n aplicare a acestuia , n
Dreptul nr. 3/2011, pp. 11-19; idem, Conflictul de legi n timp n reglementarea Noului Cod civil i a Legii pentru
punerea n aplicare a acestuia, n Dreptul nr. 9/2011, pp. 11-20; idem., Consideraii referitoare la Legea nr.
71/2011 pentru punerea n aplicare a Noului Cod civil, n Dreptul nr. 11/2011, pp. 11-18; Mirela Stelua Croitoru,
Aplicarea legii civile n timp din perspectiva Noului Cod civil, n Revista romn de drept privat nr. 6/2011, pp.
11-84; G. Boroi, Carla Alexandra Anghelescu, Curs de drept civil. Partea general, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2011,
pp. 15-38; C. Popa, Ruxandra Frangeti, Aplicarea n timp a Noului Cod civil n materie contractual, n Curierul
judiciar nr. 10/2011, pp. 490-493; M. Nicolae, Principiul neretroactivitii i Noul Cod civil , cit. supra [nota 65],
pp. 82-105. Adde G. Boroi, Aplicarea n timp a Noului Cod civil (disponibil la adresa web www.inm-lex.ro 27
noiembrie 2011, data consultrii).
74

25

Aceast soluie este, cel puin n materie de uzucapiune, tradiional 78, fiind totodat o
soluie echitabil, deoarece este n msur s respecte nu numai previziunile sau a teptrile
legitime ale prilor, dar i egalitatea lor juridic. n cele ce urmeaz ne vom referi, pe scurt, la
aplicarea n timp a dispoziiilor NCC n materie de uzucapiune tabular, cu meniunea c
soluiile rmn valabile, n principiu, i n materia uzucapiunii extratabulare (art. 930 NCC).
20. Sedes materi. a) Prevederile art. 6 alin. 4 NCC. Conform acestui text (introdus prin
legea de punere n aplicare):

Prescripiile, decderile i uzucapiunile ncepute i nemplinite la data intrrii n


vigoare a legii noi sunt supuse n ntregime dispoziiilor legale care le-au instituit (s.n.
M.N.)
b) Prevederile art. 82 din Legea nr. 71/2011. Potrivit acestui text legal, astfel cum a fost
mod. prin OUG nr. 79/2011:
(1) Dispoziiile art. 930-934 din Codul civil referitoare la uzucapiunea
imobiliar se aplic numai n cazurile n care posesia a nceput dup data intrrii n
vigoare a acestuia. Pentru cazurile n care posesia a nceput nainte de aceast dat, sunt
aplicabile dispoziiile referitoare la uzucapiune, n vigoare la data nceperii posesiei. Cu
privire la imobilele pentru care, la data nceperii posesiei, nu erau deschise cri funciare,
rmn aplicabile dispoziiile n materie de uzucapiune din Codul civil din 1864.
(2) n cazurile posesiilor ncepute dup intrarea n vigoare a Codului civil, dac
erau deschise cri funciare, pn la ndeplinirea condiiilor prevzute n art. 56 alin. (1),
uzucapiunea extratabular prevzut n art. 930 din Codul civil i produce efectele de la
data introducerii cererii de chemare n judecat prin care s-a solicitat constatarea
ndeplinirii cerinelor legale ale acestui mod de dobndire, dac aciunea a fost admis,
respectiv de la data invocrii excepiei uzucapiunii, dac aceast excepie a fost admis
(s.n. M.N.)
De reinut c, dac art. 6 alin. 4 NCC este un text de principiu care intereseaz eventualul
conflict dintre NCC i legislaia civil special sau complementar, pe de o parte, i legile civile
viitoare, i.e. adoptat dup intrarea n vigoare a NCC, pe de alt parte, numai art. 82 din Legea de
punere n aplicare a NCC este un text special care vizeaz nsui conflictul dintre vechea
legislaie civil i dispoziiile NCC n materie de uzucapiune, astfel nct cele dou texte de lege
au un cmp de aciune diferit care nu trebuie confundat79.
21. Domeniu de aplicare. a) Aspecte generale. Uzucapiunea este supus, n principiu,
legii n vigoare de la data nceperii posesiei. i aceasta indiferent dac este vorba de
uzucapiunea extratabular sau de uzucapiunea tabular.
78
V., de ex., art. 1911 C. civ. 1864, art. art. 3 din Dreptul-lege nr. 478/1938 privind extinderea legisla iei
civile n Bucovina, art. 31 alin. 2 din Decretul-lege nr. 389/1943 pentru extinderea legisla iei civile i comerciale a
Vechiului Regat n Romnia de peste Carpai, art. 6 alin. 2 din Legea nr. 241/1947 pentru punerea n aplicare de la 12
iulie 1947 n Transilvania a legii pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare din 27 aprilie 1938.
79
Cf. Mirela Stelua Croitoru, Aplicarea legii civile n timp din perspectiva Noului Cod civil, cit. supra
[nota 77], p. 63.

26

n ceea ce privete uzucapiunea tabular, dispoziiile art. 931 NCC sunt aplicabile doar n
cazurile n care posesia a nceput dup data intrrii n vigoare a acestuia (art. 82 alin. 1, teza I
LPA).
Dac uzucapantul a intrat n posesia imobilului nainte de intrarea n vigoare
a NCC, sunt aplicabile dispoziiile referitoare la uzucapiune, n vigoare la data nceperii
posesiei (art. 82 alin. 1, teza a doua, LPA), adic, n acest caz, dispoziiile fostului art.
27 din Decretul-lege nr. 115/1938, similare, dar nu identice cu cele ale art. 931 NCC. n
doctrin i practica judiciar este controversat chestiunea dac Decretul-lege nr.
115/1938 a fost sau nu abrogat odat cu intrarea n vigoare a Legii nr. 7/1996, la 24 iunie
1996, aceast controvers fiind tranat de ctre Seciile Unite ale naltei Curi n sensul
ultraactivitii vechilor dispoziii de carte funciar, inclusiv a celor privitoare la
uzucapiune, pn la definitivarea lucrrilor de cadastru general la nivelul ntregii ri80.
Or, n aceast optic, nsemneaz c, n materie de uzucapiune tabular, pentru
uzucapiunile ncepute nainte de intrarea n vigoare a NCC, rmn aplicabile dispoziiile
art. 27 ale Decretului-lege nr. 115/1938, expres i definitiv abrogat prin art. 230 lit. g)
LPA.
Legea aplicabil ratione temporis guverneaz toate aspectele legate de uzucapiune:
obiect, condiii de admisibilitate, efecte. n ceea ce privete uzucapiunea tabular, situaia este
aceeai: legea n vigoare la data intrrii n posesie va stabili durata, condiiile i efectele
uzucapiunii, indiferent dac e vorba de imobile deja nscrise n cartea funciar, ori de imobile
care urmeaz s fie nscrise, n condiiile Legii nr. 7/1996, republicat, cu mod. ulterioare (art.
581, introd. prin O.U.G. nr. 64/2010).
Prin urmare, nu intereseaz legea n vigoare la data ncheierii actului juridic n temeiul
cruia s-a efectuat nscrierea nevalabil, data formulrii cererii de nscriere ori data soluionrii
acesteia i nici data nscrierii efective n cartea funciar a uzucapantului ca titular formal al
dreptului tabular nscris n folosul su. ntruct uzucapiunea tabular, cel puin n sistemul noului
cod, se bazeaz pe posesia real, pe stpnirea efectiv a imobilului, singura dat care
intereseaz este data intrrii n posesie.
b) Aspecte particulare. n final, menionm c este posibil ca, n baza unui act juridic,
ncheiat nainte de 1 octombrie 2011, dar nul ori anulabil, beneficiarul lui s se nscrie dup
80
n situaia prescripiilor achizitive ncepute sub imperiul Decretului-lege nr. 115/1938 i mplinite dup
intrarea n vigoare a Legii nr. 7/1996, aciunile n constatarea dobndirii dreptului de proprietate prin uzucapiune
n regim de carte funciar sunt guvernate de dispoziiile legii vechi, respectiv ale Decretului-lege nr. 115/1938
[nalta Curte de Casaie i Justiie, Seciile Unite, Dec. nr. LXXXVI (86) din 10 decembrie 2007, publ. n M. Of. nr.
697 din 14 octombrie 2008]. Pentru critica, parial, a acestei decizii, inclusiv problema dac dispozi iile art. 1837 i
urm. C. civ.1864 sunt sau nu de imediat aplicare, n vechile regiuni de carte funciar, dup intrarea n vigoare a
Legii nr. 7/1996, v. M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliar, vol. I, Introducere n publicitatea imobiliar, cit.
supra [nota 5], nr. 20, nota 3, pp. 77-80, iar pentru chestiunea aplicrii n timp a dispozi iilor n materie de
uzucapiune n fostele regiuni de carte funciar, supuse Decretului-lege nr. 115/1938, v., pe larg, Tr. Drjan,
Aplicarea legii n spaiu i timp cu privire la uzucapiune , n C. Jud. nr. 10/2007, pp. 72-86; idem, Uzucapiunea ,
cit. supra [nota 4], pp. 174-188. Adde L. Pop, L.-M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Universul
Juridic, Bucureti, 2006, pp. 290-293; V. Stoica, op. cit., 2006, vol. II, nr. 346, pp. 459-464; E. Roioru, op. cit. [nota
7], nr. 146, 504-516.

27

aceast dat n cartea funciar, n baza unei cereri de nscriere nregistrate dup intrarea n
vigoare a NCC, i s intre dup aceast dat n posesia imobilului, chiar dac se afla n posesia
imobilului, ori, dei cererea de nscriere fusese nregistrate nainte de aceast dat, s fi intrat n
posesia imobilului tot dup 1 octombrie 2011.
Potrivit art. 82 alin.1, teza I, din Legea nr. 71/2011, dispoziiile art. 931 NCC sunt
aplicabile n cazul n care posesia a nceput dup intrarea n vigoare a acestuia (s.n.). Textul
nu vorbete dac i celelalte condiii legale n principal justa cauz i cererea de nscriere
trebuie sau nu ndeplinite dup 1 octombrie 2011?
n aceste condiii problema care se pune este aceea dac vor fi sau nu aplicabile
dispoziiile legii noi n materie de uzucapiune tabular, fr ca legea nou s fie socotit par ial
retroactiv, deoarece, n acest caz, uzucapiunea, ca fapt juridic complex, presupune
ndeplinirea mai multor condiii dintre care unele, cum este justa cauz (titlul nul sau anulabil),
s-au realizat nainte de 1 octombrie 2011, iar altele dup aceast dat?
Aceast problem intereseaz, ndeosebi, imobilele din regiunile de transcripiuni i
inscripiuni imobiliare, guvernate n materie de uzucapiune, de dispoziiile vechiului cod, iar nu
de cele ale Decretului-lege nr. 115/1938. Or, n sistemul C. civ. 1864, uzucapiunea prescurtat de
la 10 la 20 ani era condiionat de existena unui just titlu valabil sau cel puin anulabil, iar nu
lovit de nulitate absolut (art. 1897 C. civ. 1864), pe cnd n sistemul Decretului-lege nr.
115/1938 (art. 27), nevalabilitatea titlului (nscrierea fr cauz legitim) constituia un element
constitutiv al uzucapiunii tabulare81. n schimb, n sistemul noului cod, dup cum am vzut
(supra, nr. 7), i un titlu nul82 poate servi drept condicio iuris pentru uzucapiunea tabular.
n consecin, ntruct potrivit legii vechi, titlul nul nu putea constitui just cauz nici
mcar pentru uzucapiunea prescurtat, a fortiori, el nu poate constitui just cauz pentru
uzucapiunea tabular dect dac legea nou ar avea efect retroactiv, cci, dup cum am vzut, o
norm nou este retroactiv dac ataeaz unui fapt consumat un contrat nul absolut ncheiat
nainte de 1 octombrie 2011 alte efecte dect prevzute de norma n vigoare la data ncheierii
lui, respectiv ridic la rang de condicio iuris a uzucapiunii un titlu care, sub legea veche, nu
putea s ndeplineasc aceast funcie83. i chiar dac ar fi ndeplinit o asemenea funcie,
deoarece efectele legii noi sunt condiionate i de existena unor condiii deja realizate nainte de
intrarea ei n vigoare, legea nou ar fi, parial, retroactiv, ntruct efectele legii noi, n spe, ale
uzucapiunii tabulare, nu se pot realiza dect dac sunt nsumate toate faptele juridice
constitutive, att cele svrite nainte de 1 octombrie 2011, ct i cele svrite dup aceast
dat84.
81

Spre ex., un contract de vnzare ncheiat la 30 septembrie 2011, fiind lovit de nulitate absolut, nu putea
servi ca just titlu, pentru uzucapiunea prescurtat, dar putea servi ca baz a uzucapiunii tabulare, att n sistemul
vechiului Decret-lege nr. 115/1938, ct i n sistemul NCC.
82
Cu privire la legea aplicabil nulitii actelor ncheiate nainte de intrarea n vigoare a NCC, v. art. 4 din
Legea nr. 71/2011, iar pentru amnunte, v. M. Nicolae, Nulitatea parial i clauzele considerate nescrise n lumina
Noului Cod civil. Aspecte de drept material i drept tranzitoriu, cit. supra [nota 40], pp. 33-39.
83
V. art. 3 din Legea nr. 71/2011: Actele i faptele juridice ncheiate ori, dup caz, svr ite sau produse
nainte de intrarea n vigoare a Codului civil nu pot genera alte efecte juridice dect cele prevzute de legea n
vigoare la data ncheierii sau, dup caz, a svririi ori producerii lor (s.n.).
84
Cu privire la legea aplicabil faptelor complexe (ipoteza infraciunii de obicei, dar soluia este valabil,
mutatis mutandis, i pentru infraciunea continu sau continuat i, a fortiori, pentru ipoteza concursului de
infraciuni), svrite, pro parte, att nainte ct i dup data intrrii n vigoare a legii noi, v. P. Fleury-Le Gros, op.
cit., nos 307-309, pp. 143-144:
Dans linfraction dhabitude, il est vrai que la sanction rpressive nest encourue que lorsque les deux faits
sont raliss: tant que le second fait nest pas, nous sommes en prsence dune situation en cours de constitution telle

28

Pentru aceste motive, credem c vor fi aplicabile i n acest caz tot dispoziiile legii vechi
n materie de uzucapiune, respectiv fie dispoziiile vechiului Cod civil referitoare la uzucapiunea
prescurtat (art. 1895 i urm.)85, fie cele ale Decretului-lege nr. 115/1938.
Rezult c, n ceea ce privete uzucapiunile tabulare, dispoziiile art. 931 NCC sunt
aplicabile numai dac toate condiiile legale (condiciones iuris) sunt realizate dup intrarea n
vigoare a acestuia. n caz contrar, sunt i rmn aplicabile dispoziiile legii vechi.
V. CONCLUZII FINALE
22. Regimul uzucapiunii tabulare. n principiu, uzucapiunea tabular (usucapio
secundum tabulam) este un mod originar de dobndire a proprietii sau a unui alt drept real
asupra unui imobil nscris n cartea funciar, dac uzucapantul este de bun-credin i a posedat
imobilul timp de 5 ani.
Uzucapiunea tabular privete, n principal, raporturile dintre antecesorul tabular i
succesorul tabular, dar uneori i raporturile dintre un ter i un proprietar sau succesor tabular
(cazul deschiderii crilor funciare, n sistemul Legii nr. 7/1996).
Ea nu trebuie confundat cu publicitatea material a crilor funciare, care privete
raporturile dintre antecesorul tabular i un ter dobnditor cu titlu oneros i de bun-credin,
ntemeindu-se pe cuprinsul crii.
Condiiile i efectele uzucapiunii tabulare i ale principiului publicitii materiale nu sunt
ns identice. Astfel:
que le Doyen ROUBIER la dfinit. Pour autant, peut-on vraiment considrer que lapplication du rgime nouveau nest
pas rtroactive, au motif quelle ne lest pas lgard de linfraction; cest--dire lgard des faits dans leur ensemble?
Autrement dit, pour quune loi soit rtroactive, doit-elle obligatoirement produire son effet lgard de conditions qui
ont toutes t ralises dans le pass?
Dun point de vue normatif, ce raisonnement est contestable: il consiste faire abstraction des actes de
conduite humaine qui constituent linfraction, et vis--vis desquels la norme produira un effet sanctionnateur.
Lorsque le second acte sera commis, et quun magistrat devra faire application dune norme pour prononcer la sanction
lencontre de lauteur de lensemble des actes, cest en effet chacun deux qui se sera sanctionn, et non seulement le
second qui aura permis de constituer linfraction.
Il est vrai quil ny a pas de sanction possible, tant que second acte nest pas ralis; pour autant, on ne peut
pas en dduire que lui seul est sanctionn. Considr isolment, le second acte na pas plus dimportance que le
premier: ce nest pas sa commission elle seule qui permet dappliquer une sanction lauteur du comportement, mais
bel et bien la ralisation cumulative des deux actes, cest--dire, aussi bien la ralisation postrieure du second acte que
la ralisation antrieure du premier. Autrement dit, la ralisation du premier fait est pnalement indiffrente, si elle
nest pas suivie par la ralisation du second fait.
Ds lors, si dun point de vue normatif lapplication de la rgle nouvelle serait non rtroactive par rapport
linfraction, elle le serait, en revanche, lgard de lacte de lacte commis avant. Bien que la norme rgisse une
infraction constitue postrieurement, cet aspect des choses ne doit pas vincer le fait que, pour ce faire, elle sanctionne
ncessairement des actes de conduite humaine survenus avant sa date dentrs en vigueur; en considration de la date
de ralisation des faits quelle a pour objet d rgir, elle est donc partiellement rtroactive.

Aadar, n cazul faptelor complexe, alctuite dintr-o suit de acte sau fapte materiale, de care legea leag
anumite efecte juridice, dac unele dintre aceste fapte s-au svrit nainte de intrarea n vigoare a legii noi, iar altele
dup aceast dat (cazul aa-numitei dispersiuni de fapte), dac legea nou se aplic, atunci aceasta va retroactiva,
cel puin parial, din moment ce fr luarea n considerare a actelor sau faptelor trecute efectele juridice prevzute
de legea nou nu s-ar putea produce. Asemenea fapte complexe sunt, n materie civil, prescrip iile i, mai ales,
uzucapiunile, care presupun, dup cum se tie, mai multe elemente constitutive realizabile n timp.
85
Aplicabile restrictiv, dup intrarea n vigoare a Legii nr. 7/1996. V., pentru amnunte, M. Nicolae,
Uzucapiunea n sistemul noilor cri funciare, cit. supra [nota 6], p. 56 sqq.

29

n ce privete uzucapiunea tabular (art. 931 NCC), uzucapantul are un drept care nu
mai poate fi contestat, i.e. care nu poate fi suprimat sau invalidat printr-o aciune de fond sau de
carte funciar, formulat fie de antecesorul tabular (nstrintorul), fie de succesorul tabular i
proprietar ulterior al imobilului ori, n fine, fie de terul ( verus dominus) strin de cartea
funciar, dac dovedete ndeplinirea cumulativ a urmtoarelor condiii:
a) s fie nscris n cartea funciar ca titular al dreptului de proprietate;
b) nscrierea s fi fost fcut fr cauz legitim, i.e., s fi fost fcut n baza unui act
nevalabil (nul absolut, anulabil sau afectat de alte cauze de ineficacitate originare) ori provenind
de la un neproprietar;
c) cel nscris s fi posedat imobilul timp de 5 ani, calculai dup momentul nregistrrii
cererii de nscriere n cartea funciar a dreptului de proprietate;
d) cel nscris s fi fost de bun-credin la data nregistrrii cererii de nscriere i n
momentul intrrii n posesie, ns buna-credin se prezum, n principiu; prezumia de buncredin poate fi ns rsturnat mai uor, dac neregularitatea nscrierii sau a titlului rezult din
cuprinsul crii funciare ori din registrul de intrare al biroului de cadastru i publicitate
imobiliar; n caz contrar, ea trebuie s fie dovedit, ns dovada poate fi fcut cu orice mijloace
de prob.
n schimb, n ceea ce privete publicitatea material a crii funciare, terul
(sub)dobnditor (Tertius) are, de asemenea, un drept inatacabil (art. 901, 908, 909 NCC) i se
poate opune cu succes la orice aciune de fond sau de rectificare a crii funciare, formulate de
antecesorul tabular (nstrintorul mediat, Primus) mpotriva sa i a autorului su nemijlocit
(succesorul tabular, Secundus), dac dovedete ndeplinirea cumulativ a urmtoarelor condiii:
a) s existe o nscriere n favoarea lui Secundus, iar aceasta s fie inexact;
b) din cuprinsul crii funciare s rezulte o aparen de existen a dreptului n favoarea
lui Secundus;
c) cel nscris n cartea funciar (Secundus) s fi transmis dreptul de proprietate n
favoarea lui Tertius, printr-un act cu titlu oneros (art. 1.172 alin 1 NCC)86 vnzare, schimb, dare
n plat etc. , valabil n sine, adic neafectat de vicii intrinseci sau extrinseci; dac i actul
ncheiat de Secundus i Tertius este nevalabil, nu se poate invoca dect uzucapiunea tabular, iar
nu i publicitatea material a crii funciare;
d) Tertius s fi dobndit dreptul de proprietate cu bun-credin, ntemeindu-se pe cartea
funciar i fr s fi cunoscut, pe alt cale, neregularitatea crii funciare;
e) dreptul de proprietate dobndit de Tertius s fi fost, la rndul su, nscris n cartea
funciar;
f) la data contestrii dreptului lui Tertius de ctre Primus s fi trecut cel puin un an de la
comunicarea ncheierii prin care s-a ordonat nscrierea dreptului de proprietate n folosul lui B,
iar dac ncheierea nu a fost comunicat acestuia, s fi trecut cel puin 3 ani de la data
nregistrrii cererii de nscriere a dreptului n folosul lui B; termenele de un an i 3 ani sunt
termene de decdere87, iar nu de prescripie.

86

Principiul publicitii materiale este operabil i n materie ipotecar, n cazul ipotecilor conven ionale
constituite n favoarea unui creditor ipotecar de bun-credin (art. 901 alin. 3 NCC). V. supra, nr. 8.
87
V. supra, nota 63.

30

23. Regimul intertemporal. Ratione temporis, uzucapiunea, fie tabular, fie


extratabular, este supus legii sub imperiul creia termenul de uzucapiune a nceput curg (art. 6
alin. 4 NCC).
Dispoziiile art. 931 NCC nu sunt aplicabile uzucapiunilor tabulare ncepute i
nemplinite la data intrrii n vigoare a Codului civil (art. 82 LPA). A fortiori, uzucapiunile
mplinite pn la 1 octombrie 2011 rmn supuse legii vechi. Nu intereseaz dac legea nou este
mai favorabil sau nu i nici dac uzucapantul era nscris n cartea funciar, deschis potrivit
Decretului-lege nr. 115/1938 ori deschis n baza procedurii prevzute de Legea nr. 7/1996,
republicat, cu modificrile ulterioare, ct vreme conform interpretrii Seciilor Unite ale
instanei supreme (supra, nr. 21), n substana sa, Decretul-lege nr. 115/1938 ar ultraactiva.

31