Vezi toate intrebarile si raspunsurile din sectiunea Avocat Online

Dobandirea proprietatii prin uzucapiune

Uzucapiunea este conceput, alturi de ocupaiune, ca o prob absolut a dreptului
de proprietate.Posesia ndelungat exercitat n special asupra unor bunuri imobile,
poate da natere unei aparene de proprietar. Nevoia de stabilitate a raporturilor
juridice, mai ales n privina imobilelor, conduce la recunoterea de efecte juridice
a aparenei de proprietate, creat n persoana celui care se comport timp
ndelungat ca proprietar al bunului, dei n realitate acesta poate fi numai un
simplu posesor.
Prin uzucapiune se poate dobndi fie dreptul de proprietate privat, fie un
dezmembrmnt al acestuia, precum uzufructul, uzul, abitaia, servituile i
superficia.
Uzucapiunea este un efect al posesiei i presupune n mod obligatoriu o posesie
util, neviciat, continu, public i exercitat sub nume de proprietar. Legiuitorul
a decis c pentru dobndirea proprietii prin uzucapiune se cere doar ca posesia s
se exercite public i s ndeplinesc totodat celelalte condiii prevazute de
art.1847 Cod civil, pentru ca n acest fel posesia s fie public, iar proprietarul s
poat afla de posesia ce se exercit mpotriva sa.
Trebuie fcut diferea ntre posesia ndelungat ce poate sta la baza uzucapiunii i
simpla detenie precar (ca de exemplu posesia exercitat n baza unui contract de
comodat, nchiriere etc). Astfel, detenia precar ori posesia viciat, orict de mult
ar dura n timp, nu va putea conduce niciodat la dobndirea dreptului de
proprietate pe calea uzucapiunii.
1. Tipurile de uzucapiune
Uzucapiunea este ntlnit n jurispruden sub urmatoarele forme:
-uzucapinea de 30 de ani prevzut n art.1890 Cod civil, denumit si uzucapinea
de lung durat,
-uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani, prevzut n art.1895 Cod civil; pentru a se
putea invoca o astfel de uzucapiune trebuie ca posesia exercitat s fi fost de bun credin i s se fi ntemeiat pe un just titlu; aceast form este denumit n
practic i uzucapiunea de scurt durat.
Fiecare dintre cele dou forme impune la rndul su condiii distincte, pe care le
vom analiza n cele ce urmeaz:
1. Uzucapiunea de 30 de ani
Pentru a putea dobndi dreptul de proprietate prin uzucapiunea de lung durat
posesorul trebuie:

sa fi exercitat o posesie util (neafectat de vreun viciu) asupra imobilului n

discuie i care s respecte toate condiiile impuse de art.1847 Cod civil (sa
fie continua, nentrerupt, public, netulburat, sub nume de proprietar)

posesia sa s se fi exercitat pentru o perioad de minimum 30 de ani .

Pentru a dobndi dreptul de proprietate legiuitoriul nu impune ca posesorul s fie

de bun credin, astfel c i o posesie de rea - credin este apt s duc la
dobandirea dreptului real, la ndeplinirea termenului prescris n art.1890 Cod civil.
1. Uzucapiunea de la 10 pn la 20 de ani.
n privina domeniului de aplicare a uzucapiunii prescurtate, legiuitorul vorbete
despre "un nemictor determinat", ceea ce nseamn c uzucapinea de la 10 la 20
de ani se aplic numai cu privire la bunurile imobile , individual determinate, nu i
n privina unor universalitti, cum ar fi un patrimoniu succesoral.
n ceea ce privete condiiile uzucapiunii de la 10 pn la 20 de ani acestea sunt
urmatoarele:
a) posesia s se ntemeieze pe un just titlu sau pe o just cauz
b) posesia s fie de bun credin
Prin "just titlu" se nelege orice titlu transaltiv de proprietate , precum vnzarea,
schimbul etc, dar care provine de la o ter persoan, ce nu are calitatea de
proprietar legal al bunului respectiv. n acest sens, n practic s-a stabilit c o
uzucapine pe baza unui titlu ce eman de la adevaratul proprietar nu este de
conceput. Justul titlu trebuie s existe n realitate, i nu numai n imaginaia celui
care invoc uzucapiunea, nefiind astfel suficient un titlu putativ.
Dup cum se poate observa condiia "justului titlu" este diferit de cea a buneicredine i pe cale de consecin posesorul trebuie s dovedeasc instanei att
buna sa credin, ct i nscrisul n baza cruia s-a exercitat posesia sub nume de
proprietar i care este invocate ca i "just titlu".
n practic se face distncie ntre:

un titlu nul (lovit de nulitate absolut) i care nu poate fi considerat un temei

legal pentru dobndirea proprietii prin uzucapiunea de la 10 pn la 20 de
ani i

un titlu anulabil (lovit de nulitate relativ) care poate fi invocat ca i just

titlu, numai dac el nu este invocate tocmai mpotriva persoanei ce are
dreptul de a invoca nulitatea relativ.

Pe baza acestei distincii s-a concluzionat c:

conveniile de locaiune , depozit, comodat etc nu pot servi drept "just titlu",

hotrrile judectorei declarative nu pot servi drept "just titlu",

conveniile de mpreal , avnd caracter declarativ de drepturi, i

certificatul de motenitor nu pot servi ca "just titlu".

ns sunt considerate ca "just titlu" tranzaciile i hotrrile judectoreti de

adjudecare a unui bun i prin care se constat o convenie translativ ntre prile
din proces.
n ceea ce privete termenul acestei uzucapiuni, acesta poate varia ca interval de
timp de la 10 pan la 20 de ani, nefiind obligatoriu s fie de 10 sau de 20.
1. Efectele uzucapiunii
Principalul efect al uzucapiunii este acela c posesorul devine titular al dreptului de
proprietate sau, dup caz, al altui drept real asupra bunului posedat n tot timpul
cerut de lege. Efectul uzucapiunii este retroactiv, n sensul c uzucapantul va fi
considerat proprietar nu din momentul mplinirii termenului, ci chiar din ziua n
care a nceput posesia.
Uzucapiunea poate fi invocat att pe cale de aciune, ct i pe cale de excepie,
dar ea nu poate fi invocat din oficiu, ci trebuie cerut de ctre cel interesat