Sunteți pe pagina 1din 16

Propunere CMBU

Chirie lunara
VBE
Impozit
Asigurare
Rezerva reparatii
Reconversie
Grad de neocupare
Total

VNE

Utilizare actuala

Spatiu depozitare

1,683.5

1,683.5

20,201.8
1.77%
357.6
5.0%
1,010.09
500.00
0
15%
3,030.26
4,897.92

20,201.8
1.77%
357.6
5.0%
1,010.09
500.00
5000
15%
3,030.26
9,897.92

15,304

10,304

Rata de capitalizare

11.0%

11.0%

Valoare proprietate

139,126

93,671

1200

1500

3400

SC Techno Consult Service SRL

Anexa B
SC Valea Teiului SRL Borodesti
Mijloace fixe - Grupa I - Construcii

METODA CAPITALIZRII VENITURILOR


SC ANA FASHION SRL
Nr. crt.
Indicatori
UM
1
VBP (venit brut potenial)
Lei
- chirie medie
EUR/mp
- suprafa util total
mp
- suprafa posibil de nchiriat
mp
2
Grad de ocupare
%
3
VBE (venit brut efectiv)
Lei
4
Cheltuieli impozit (1,77%)
Lei
5
VB din exploatare
Lei
Costuri asigurare (0,5%)
Lei
6
Profit net din exploatare
Lei
7
Rata de capitalizare
%
8
Valoarea proprietii
Lei
9
Costuri de conversie
Lei
10
Curs valutar
RON/EUR
VALOARE Sediu
Lei
Lei
VALOARE TOTAL PROPRIETATE
EURO

Valori
91,138
3.0
561.16
561.16
85%
77,467
1,371
76,096
380
75,716
10.4%
731,117
0
4.5114
731,100
731,100
162,100

Anexa B
SC Valea Teiului SRL Borodesti
Mijloace fixe - Grupa I - Construcii

SC Techno Consult Service SRL

13.5342

1716.5

166100 749,300
18,200

-4,000

CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE


COMPARABILE
A
B
Chirie lunara solicitata
Chirie lunara optenabila (-5% negociere)
Venit Brut Potential (EUR/an)
Grad de neocupare (15% din VBP)
Venit Brut Efectiv (EUR/an)
Cheltuieli aferente proprietarului (10% din VBE)
Venit Net din Exploatare (EUR/an)

800
760
9,120
1368
7,752
387.6
7,364

600
570
6,840
1026
5,814
290.7
5,523

Valoarea solicitata a proprietatii (EUR)

70,000

55,000

Rata de capitalizare (%)


Rata de capitalizare medie (%)
Rata de capitalizare aleasa (%)

10.52

10.0

Rata de capitalizare = VNE/ V


Se alege rata de capitalizare 8,5 %.

10.41
10.4
2.666667
300

1.2
500

E CAPITALIZARE
C

800
760
9,120
1368
7,752
387.6
7,364

1800
1710
20,520
3078
17,442
872.1
16,570

1500
1425
17,100
2565
14,535
726.75
13,808

70,000

160,000

130,000

10.5
10.41
10.4

10.4

10.6

2.5 3.103448 2.142857


320
580
700
1740

Suprafa

300 mp
500 mp
320 mp
580 mp
700 mp

Pret
2,5 /mp
1,2 /mp
2,5 /mp
3 /mp
2 /mp

Elementul de COMPARAIE

Proprietatea subiect

Co_1

Co_2

Co_3

TEREN LIBER DESTINAT


CONSTRUIRII

Barlad
str. Vasile Parvan

Zona Confectii
str. Varariei

Zona Scoala nr.10


Str. Ion Chiricuta

Barlad
Zona Tuguiata

1,041.00 mp

500.00 mp

490.00 mp

870.00 mp

intravilan

intravilan

intravilan

intravilan

42.22 /mp

PRE UNITAR
DREPTURI DE PROPRIETATE
Corecie - drepturi de proprietate
Pre corectat
RESTRICTII LEGALE
Corecie - restrictii legale
Pre corectat
CONDIII DE FINANARE

depline

fara restrictii

cash

Corecie - condiii finanare


Pre corectat
CONDIII DE VNZARE

Pre corectat
martie 2014

Corecie - condiii de pia


Pre corectat
LOCALIZARE
Corecie pentru localizare

Barlad
str. Vasile Parvan

Pre corectat
SUPRAFA

1,041.00 mp

Corecie pentru suprafa


Pre corectat
form: regulat
planeitate: plan

CARACTERISTICI FIZICE
deschidere: 22 ml
tip acces: direct la strada
asfaltata

Corecie - caracteristici fizice

TOTAL

Pre corectat
UTILITI DISPONIBILE

depline

toate utilitatile pe teren

Corecie - utiliti disponibile

0.0

42.22 /mp

42.86 /mp

42.53 /mp

similar

similar

similar

0.0

0.0

0.0

42.22 /mp

42.86 /mp

42.53 /mp

cash
0.0%

cash
0.0%

cash
0.0%

0.0

0.0

0.0

42.22 /mp

42.86 /mp

42.53 /mp

oferta
-10.0%

oferta
-10.0%

- 4.2

- 4.3

- 4.3

38.00 /mp

38.57 /mp

38.28 /mp

martie 2014
0%

martie 2014
0%

martie 2014
0%

0.0

0.0

0.0

38.00 /mp

38.57 /mp

38.28 /mp

Zona Confectii
str. Varariei
10%
3.8

Zona Scoala nr.10


Str. Ion Chiricuta
5%
1.9

41.80 /mp

40.50 /mp

500 mp
-2.5%

490 mp
-2.5%

Barlad
Zona Tuguiata
10%
3.8

42.10 /mp
870 mp
-1.0%

- 1.0

- 1.0

- 0.4

40.85 /mp

39.54 /mp

41.72 /mp

regulata

regulata

0%

0%

0%

plan

usoara panta

usoara panta

regulata

0%

5%

5%

20 ml

23 ml

19 ml

0%

0%

0%

similar

similar

similar

0%

0%

0%

0%

5%

5%

0.0

1.9

1.9

40.85 /mp

41.46 /mp

43.63 /mp

posibilitati de racordare la posibilitati de racordare la posibilitati de racordare la


toate utilitatile
toate utilitatile
toate utilitatile
10%
10%
10%
4.1
4.1
4.4

44.94 /mp
44.90 /mp

(absolut)
(procentual)
(absolut)
Corecie total brut
(procentual)
Numr de corecii efectuate

2.71
6%
13.06
31%
4

Corecie total net

depline
0.0

Pre corectat rotunjit

Pre corectat

42.53 /mp

0.0

oferta
-10.0%

Corecie - condiii de vnzare

CONDIII DE PIA

depline

42.86 /mp

45.61 /mp
46.00 /mp
2.75
6%
13.25
31%
5

48.00 /mp
48.00 /mp
5.47
13%
14.74
35%
5

Valoarea de pia a terenului prin metoda


comparaiei directe

44.9
46,800

Suprafaa terenului
211,100 lei

1,041.00 mp

46,740.90
46,777.34

1.069042316

23.10.2013
Curs leu/eur 4.5114

BILAN DE SUPRAFA
Nr. ncpere
1
2
3
4
5
6
7
8
9

Denumirea ncperii
PARTER

hala
magazie
grup sanitar
atelier
grup sanitar
grup sanitar
scara
hol
sala de mese
Total suprafa util parter
Suprafaa construit parter

Supr. Util
450.34 mp
9.22 mp
7.78 mp
8.49 mp
2.38 mp
2.16 mp
5.20 mp
20.96 mp
54.63 mp
561.16 mp
591.11 mp

Suprafata construita desfasurata

Nr.
Crt.

Denumire/Simbol element
constructiv

Structura
1 8STR1D12H10
Total
Acoperis tip ECP
1 12ECPHT5
Total
Inchidere perimetrala
1 IBCA20GH10
Total
Finisaj interior
1 FINIHALA
Total
Instalatii electrice functionale
1 ELHALAC
Total
Instalatie sanatiara hala
1 SAHALAC
Total
Instalatii de incalzire, hala
1 INCHALAC
Total
TOTAL COST (CIB) CU TVA ()

Scd(mp)= 555

Cantitate
Scd(mp)

Cost catalog
(/mp)

mp

555

389.3

mp

555

132.4

mp

555

67.4

mp

555

32.7

mp

555

13.3

mp

555

16.2

mp

555

25.7

U.M.

Estimarea costului de nou al cladirii


An constructie

Total cost Indice actualizare


2014-2015
(Euro)

1978

2014

36

Coeficient corecie
distan de transport

Coeficient corecie
manoper

Cost total
(euro,lei)

C=A*B

G=C*D*E*F

216061.50

10013.0

1,000

0.994

2.1504E+12

73482

579.9

1,000

0.994

37407

1,0128

1,000

0.994

18148.5

1,000

0.994

7381.5

1,000

0.994

8991

1,000

0.994

14263.5

1,000

0.994

lei

euro

teren

cin

#REF!

#REF!

#REF!

#REF!

DENUMIRE
Nr. corp construcie

Nr. cadastral provizoriu 71657

Sc

Su

- Parter

591.11 mp

561.16 mp

- Etaj 1

#REF!

#REF!

Total suprafa Spaiu de producie


Teren proprietate

#REF!
1,041 mp

#REF!

capitalizare

731,100 162,100

Nr.
Crt

Furnizor

Segment de
piata
Bucuresti

CRBE Romania

Industrial

Colliers International

Industrial

Darian DRS

Industrial

DTZ Echinox

Industrial

Jones Lang LaSalle

Industrial

The Advisers/Knight Frank

Industrial

Chirie medie clasa A


(eur/mp/luna)
< 10.000 mp
> 10.000 mp
< 3.000 mp
> 3.000 mp
< 3.000 mp
3.000 mp - 10.000 mp
> 10.000 mp
3,50 - 4
< 10.000 mp
> 10.000 mp
< 3.000 mp
3.000 mp - 10.000 mp
> 10.000 mp

3,8
3 - 3,5
3,6 - 4,15
3,4 - 3,75
3,50 - 4,25
3,25 - 4
2,75 - 3,50

Rata medie
de neocupare
(%)
13 - 15
13,12
14 - 15
11 - 13

3,50 - 4,25
3 - 3,50
3,9 - 4,2
3,6 - 3,9
3,3 - 3,6

13 - 14,5
14

Rata de
capitalizare
9,5 - 10
10
8,5 - 10,25
10 - 10,5
10 - 11
10