UNIVERSITATEA ORADEA

FACULTATEA DE STIINTE ECONOMICE

REFERAT
EVALUAREA INTREPRINDERII

INDRUMATOR DE LUCRARE
POPA DORINA

MASTERANDE:
MARIAN-BOGDAN ROXANA
SULE ANDREA

CUPRINS

INTRODUCERE
CAPITOL I-PREZENTAREA FIRMEI
CAPITOL II-DIAGNOSTICUL JURIDIC
CAPITOL III-DIAGNOSTICUL TEHNIC SI TEHNOLOGIC
CAPITOL IV-4.1. DIAGNOSTICUL RESURSELOR UMANE
4.2. DIAGNOSTICUL MANAGEMENTULUI
CAPITOLUL V-DIAGNOSTICUL COMERCIAL
CAPITOLUL VI-DIAGNOSTICUL FINANCIAR
CAPITOLUL VII-METODE DE EVALUARE
CAPITOLUL VIII- REZULTATUL EVALUARII

INTRODUCERE

Componenta esentiala pt dinamica vietii economice intreprinderea

are o structura de productie proprie si caracteristici specifice care o
individualizeaza si o context social economic dinamic la care trebuie sa se
adapteze in permanenta. particularizeaza.Stabilitatea intreprinderii este
relativa caci ea este identificabila intr-un mediu social-economic dinamic la
care trebuie sa se adapteze permanent.
Avand ca punct de plecare aceste considerente intreprinderea este
inteleasa ca un bun destinat vanzarii-cumpararii pe diferite segmente
specifice ale pietei.
Lucrarea de fata pune in discutie o dimensiune fundamentala pentru
orice intreprindere: valoarea acesteia , diagnosticul realizat avand ca scop
determinarea valorii unitii
Scopul urmrit prin efectuarea diagnosticului sunt: aprecierea rezultatelor
financiare obinute; evidenierea modalitilor de realizare a echilibrului financiar;
examinarea randamentului capitalului investit; evaluarea riscurilor care planeaz
asupra unitii.
Rezultatele obinute se vor utiliza pentru:
fundamentarea deciziilor;
elaborarea unui diagnostic global strategic;
fundamentarea politicilor de dezvoltare a firmei.
Sursele folosite pentru relizarea diagnosticului au fost :
situaiile financiare anuale (2009-2011): bilanul, contul de profit i
pierdere;
alte materiale de documentare din evidena contabil (balana de
verificare).

CAPITOLUL IPREZENTAREA FIRMEI

S.C. PYRO-STOP S.R.L., cu sediul social in Oradea, str.

Sovata, nr.50, bl.C7, parter , a fost infiintat in anul 1992, inregistrat
la Registrul Comertului de pe langa Tribunalul Bihor cu numarul
J05/2374/1992 avand CUI: R051322. Are ca obiect principal de
activitate : lucrari de instalatii electrice (instalarea sistemelor de
alarmare, protectia, paza si serviciile aferente) cod CAEN 4321.
Adoptat in adunarea generala a asociatilor din data de 17
Noiembrie 2010, cuprinzand actualizarea statutului societatii.
ASOCIATI:
1. D-1 Unterlender-Merai loan, CNP 15403300544710, cetatean
roman, domiciliat in Oradea, Str. Republicii nr. 42, ap. 21, judetul
Bihor, nascut in Carastelec, jud. Salaj la data de 30. 03. 1954,
identificat cu Cartea de identitate seria XH nr. 573116, eliberat de
Politia Oradea la data de 20.08.2008;
2. D-1 Unterlender-Merai Nandor, 1780916054713, cetatean
roman, domiciliat in Sat Urvind, nr. 54, Comuna Lugasu de Jos, jud.
Bihor, nascut in Oradea la data de 16. 09. 1978, identificat cu cartea
de identitate seria XH, nr. 226213, eliberata de Politia Oras Alesd la
data de 27. 09. 2002.
Prin acordul de vointa intervenit intre parti le semnatare si in
conformitate cu dispozitiile art. 199 alin. (5) din Legea nr.
31/1990 privind societatile comerciale republicata si modificata,
s-a hotarat intocmirea prezentului Act constitutiv actualizat,ca
urmare modificarilor care au avut loc de la infiintarea societatii
precum si divizarii partiale, continuindu-se astfel activitatea
societatii comerciale cu raspundere limitata PYRO-STOP S.R.L.

Profitul si pierderile rezultate urmare a derularii activitatii societatii

comerciale PYRO-STOP S.R.L., urmeaza a fi impartite intre asociati
conform participarii acestora la capitalului social, respectiv:

1. D-1 Unterlender-Merai loan = 87,5

2. D-1 Unterlender- Merai Nandor = 12,5

Profitul societatii se stabileste prin situatia financiara anuala

aprobata de adunarea generala a asociatilor.
Plata dividendelor se face de catre societate - asociatilor, dupa
aprobarea situatiei financiare anuale de catre adunarea generala, in
termenul hotarat de aceasta, dar nu mai tarziu de opt luni de la aprobare,
conform legii.

Profitul si pierderile vor fi repartizate asociatilor conform participarii

acestora la formarea capitalului social si aceasta dupa plata
impozitelor si constituirea fondului de rezerva legal, sau a altor fonduri
stabilite in adunarea generala.
In cazul inregistrarii de pierderi, adunarea generala va hotari
conform prevederilor legate.

Emblema societatii se prezinta astfel:

Sediul principal al societatii comerciale PYRO-STOP SRL este

la adresa: Municipiul Oradea, Sir. Sovata nr.50 BI.C7, judetul Bihor.
Societatea comerciale va putea infiita in tara sau strainatate cu
respectarea legislatiei in vigoare filiale, sucursale, agentii,
reprezentante, puncte de lucru sau alte sedii secundare.
Reprezentante existente in prezent:
- Arad str. Plevnei nr.2, ap. I I parter

Firma ofera o gama larga de servicii in domeniul pazei si sigurantei

obiectivelor:
proiectare, instalare si intretinere sisteme de alarme la efractie si incendiu
monitorizare obiective prin sisteme electronice de alarme
servicii de paza a obiectivelor, bunurilor si valorilor
servicii de paza a transporturilor de bunuri si valori importante
- garda de corp

-cursuri de formare si specializare agenti de paza si ordine

-cursuri pe linie de arme si munitii
consultanta in domeniu
armurier (depozit arme si munitii)

Organigrama in anul 1992 se prezinta astfel

Director general

Director

Contabil

Director tehnic

Inginer proiectant

Echipa de instalatori

Organigrama reprezentanta Oradea 2011

Organizarea

SC PYRO-STOP SRL este organizata pe compartimente

Incadrul unitatii se intilnesc 3 nivele ierarhice care asigura conducerea tehnico-economica
si financiara dupa cum urmeaza:
-nivelul 1 de decizie-Administrator unic
-nivelul 2 de decizie-Directorul de reprezentanta, Director executiv, Contabil sef
-nivelul 3 de decizie-Director ethnic.
Activitatea firmei

S.C. PYRO-STOP S.R.L. este prima firma din judetul Bihor care a fost si a ramas
Autorizata sa organizeze in conditiile prevederilol legislatiei actuale cursuri de calificare
profesionala pentru barbate si femei, pentru profesia de ..Agenti de paza si ordine".
Pe timpul scolarizarii cursantii dobandesc cunostinte teoretice si isi formeaza
deprinderile practice pt executarea intregii game de misiuni ca agent de paza si ordine cu
drept de a purta arma de serviciu (pe timpul cursurilor executa cel putin o tragere in
polygon cu arma de foc).
Prin dispecerat se asigura legatura permanenta operativa cu beneficiarii, organele de
politie teritoriala, inspectoratul pentru situatii de urgenta. Serviciul din dispecerat este
asigurat de personal calificat,instruit si avizat de catre organele abilitare.
Serviciul de interventie in cazul unor efractii este organizat astfel: exista un dispecerat si un
echipaj de interventie.La dispecerat exista un echipament de dispecerat, un calculator pe
care in cazul unei spargeri la oricare dintre clienti apare un semnal de alarma si adresa

clientului respective.Acest lucru se realizeaza prin linie telefonica , adica sistemul de

alarma aflat la client detecteaza spargerea si prin telefon anunta calculatorul de la
dispecerat.Dispecerul anunta echipajul de interventie care se deplaseaza la fata locului si ii
prinde pe infractori.Firma are contract cu o societate de asigurari ,pt raspunderea civila fata
de clientii societatii , care in cazul unei interventii nereusite evalueaza pagubele si ii
despagubeste pe clienti.Clientii care sunt racordati la sistemul de monitorizare interventie
platesc lunar un tariff pt acest serviciu.
Serviciul de interventie in cazul incendiilor este organizat la fel ca in cazul
efractiilor. Firma are contract cu brigada pompierilor din orasul in care ofera acest
serviciu.Echipamentul de dispecerat este proprietatea firmei, dar dispecerii si pompierii
care fac interventia sunt angajatii brigazii de pompieri. La dispecerat exista un echipament
de dispecerat , un calculator pe care in cazul unui incendiu la careva dintre
clienti apare un semnal de alarma si adresa clientului.Acest lucru se realizeaza la fel ca
si in cazul anterior prin linie telefonica, adic sistemul de alarma aflat la client detecteaza
incendiul si prin telefon anunta calculatorul de la dispecerat.Dispecerul anunta echipajul
de interventie al pompierilor care se deplaseaza la locul faptei si sting focul.
Fluxul tehnologic :
Pricipalele activitati ale societatii:
proiectare, instalare si intretinere sisteme de alarma la efractie si

incendiu
monitorizare obiective prin sisteme electronice de alarma
-servicii de paza a obiectivelor, bunurilor si valorilor
servicii de paza a transporturilor de bunuri si valori importante
garda de corp
-cursuri de formare si specializare agenti de paza si ordine
-cursuri pe linie de arme si munitii
-consultanta in domeniu
-armurier(depozit arme si munitii)

Pe parte de instalare a sistemelor de alarma mentionam departamentele:

Proiectarea sistemelor de alarma
Receptionarea de materii prime
Distribuirea de materii prime
Instalarea sistemelor de alarma la efractie si/sau incendiu
Monitorizarea sistemelor de alarma daca este cazul.

Capitolul II
Diagnosticul juridic

Drept de proprietate
Toate bunurile af'late in patrimoniu sunt evidenliate in contabilitate. Societatea nu
Dispune de immobile si terenuri
.
Drept comercial
Societatea a fost inregistrat la Oficiul registrului comertului in anul 1992.
in momentul de fata societatea nu are incheiate contracte de inchiriere pentru active
aflate in patrimoniu.
Drepl.fiscal
Societateca comerciala PYRO-STOP SRL este inregistrata la Directia Generala a
Finantelor Bihor
Supravegherea gestiunii se face de catre contabilul sef, angajat al firmei avand toate
studiile necesare pt ocuparea functiei, verifica periodic respectarea dispozitiilor legale si
evidentierea actelor si faptelor din firma.
Dreptul societatii
Societatea isi desfasoara activitatea conform prevederilor legale si conform
statutului societatii,activitatea pe care o desfasoara se incadreaza in obiectul de activitate
care apare in statut,
Dreptul muncii
Activitatea salariatilor se desfasoara in conformitate cu regulamentul de ordine
interioara si a fiselor de post.
Negocierea contractelor de munca se realizeaza anual conform normelor legale in
vigoare.
In ultima perioda au existat conflicte din cauza nerespectarii regulilor prezentate si
acceptate de catre angajati in fisa postului.Datorita faptului incalcarii regulilor angajatii
firmei au fost sanctionati si/sau concediati.
Litigii-in momentul de fata nu exista litigii de natura patrimoniala,exista in schimb litigii de
natura comerciala in care societatea are calitatea de reclamant,pt recuperarea unor creante.
Puncte forte:
- contractul i statutul este corespunztor mrimii ntreprinderii;
- absena litigiilor de munc;
- relaii contractuale cu terii sunt corecte i de lung durat;
- reglementrile fiscale sunt ndeplinite la timp.
Puncte slabe:
- existena litigiilor contractuale cu clienii pentru recuperarea creanelor

CAPITOLUL III
Diagnosticul Tehnic si tehnologic

SC PYRO-STOP SRL este licentiata ca prin dispeceratul zonal de monitorizare sa

monitorizeze permanent( zi si noapte)obiectivele care au instalate system tehnic de
alarma la efractie si incendiu fiind conectate la dispecerat,atat prin sistemul de legaturi
prin linie telefonica cat si prin unde radio. Prin acest sistem de transmitere a informatiilor
semnalul de alarma ajunge in maxim 1 minut la echipajele mobile de
interventie rapida care sunt instruite si dotate cu tehnica specifica (autoturisme tehnica
de legatura radio-telefonica mobila,armament si munitie letala,tehnicadefensiva pentru
autoaparare si mijloace de iluminare mobile pe timpul noptii) si care au capacitatea de
a intervene in mod operativ la obiectivele monitorizate pentru a determina cauzele
declansarii sistemului de alarma la efractie si pentru a actiona eficient,in limitele
legii,pentru retinerea eventualelor persoane care au patruns in interiorul obiectivului.
Dotarea dispeceratului zonal de monitorizare este conforma cu prevederile actelor
normative in vigoare si a standardelor Uniunii Europene
Totodata , specificul activitatii firmei impune un anumit standard de echipare a
unitatii de dispecerat, a echipajelor mobile de interventie si de echipament pt intreg
personalul de paza si protectie, cheltuielile fiind suportate in tota;itate de societate.
.In ceea ce priveste instalarea sistemelor de alarma la efractie si incendiu, aceste
lucrari se realizeaza la solicitarea beneficiarului, prin incheierea unui contract de
executie.Lucrarile sunt proiectate conform particularitatilor obiectivului de protejat
(destinatia spatiului, locatia acestuia, suprafata si posibilitatile de patrundere etc.)si
respectand legislatia din domeniu.Inginerii proiectanti si personalul ethnic sunt avizati de
Inspectoratul Judetean de Politie al judetului Bihor.
Sistemele de alarma au o garantie de 12 luni ,componentele defecte fiind
inlocuite in aceasta perioada iar ulterior existand posibilitatea incheierii contractelor de
service post-garantie.
Montarea sistemelor de alarmA
Se realizeaa in locatile beneficiarilor, folosind urmatoarele aparate si
echipamente de protectie:
Echipamente individuale de protectie conform legii 319/2006:
8 salopete ( veste, pantalon)
9 bocanci cu virfuri metalice
10 manusi de protectie din piele
11 casca protectie

10

12 ochelari de protectie
13 dop antifon urechi
14 ham de siguranta pentru lucru la inaltime
Echipament de lucru:
15 scara pliabila de la 2 la 12 m
16 masina de gaurit rotopercutor (HILTI)
17 flex unghiular
18 masina de infiletat/desfiletat cu baterii
19 pistol electric pentru lipituri cu cositor
20 aparat pentru verificarea tensiunilor electrice
21 scule pentru zidarie (cositor si mistrie )
22 scule de mina( ciocan, patente, surubelnite, dalti, cleste desertizare, cater)
Cursurile de formare, specializare agenti de paza si ordine si cursurile pe linie
de arme si munitii.
S.C. PYROSTOP S.R.L. dispune de o baza proprie tehnicomateriala
didactica, moderna, care corespunde pe deplin atingerii scopurilor didactice si
educationale prevazute in documentele didactice de invatamant.
Cursurile se desfasoara la sediul social al firmei, care dispune de sale de curs
proprie, moderne si dotate conform prevederilor legii invatamantului. Pregatirile
teoretice si practice se desfasoara sub conducerea cadrelor didactice, specialisti pe
domenii de specialitate, cu pregatire superioara multidisciplinara si autorizati de catre
Ministerul Educatiei si Cercetarii.

Dispeceratul zonal de monitorizare al S.C.Pyro-Stop S.R.L. , este dotat conform

normativelor tehnice in vigoare, monitorizeaza sistemele tehnice de alarmare
impotriva efractiei ale abonatilor conectati din zone metropolitane Oradea si alte
localitati, si asigura conducerea operativa a tuturor activitatilor de paza si protectie,
prin intermediul legaturilor telefonice si GSM /GPRS.
In dispeceratul zonal de monitorizare pentru activitatea de monitortizare
sunt folosite urmatoarele echipamente
- receptor semnale tip SUR - GARD tip SG MLRV- A (capacitate 15 linii de
telefonie fixa, interfata cu calculator si printer, formate de comunicatie,
poate memora 250 de mesaje/linie baterie reincarcabila, buzer avertizare
alarme si defectiuni tehnice )

Calculator tip PENTIUM- 4

imprimanta EPSON 300 LX PLUS

- Receptor digital tip GPRS

-program de monitorizare INSTANT ALERT CLIENT

11

Echipamentul de rezerva este compus din receptor digital SG MLR 1

DG Si asigura preluarea automata a rolului receptorului principal in caz de
defectare a acestuia Autonomia energetica a echipamentelor este asigurata pe
timp de 24 de ore astfel
prin U.P.S. pentru 30 minute
prin grup electrogen model CMI-CG 2000-1, timp nelimitat
Pentru confirmarea tehnica a timpului de interventie se va fo losi un
semnal de alarma (silentios ) transmis de centrala de alarma la actionarea
telecomenzii radio care se afla la fiecare echipaj mobil de interventie rapida.
Prin interventie intelegem ansamblul de operatiuni si activitati complexe,
materializate in actiunea echipajelor mobile de interventie rapida plasate
in afara sediului social S.C. Pyro-Stop S.R.L., menite sa contracareze
cauzele ce au condus la declansarea alarmei. Timpul de interventie
este intervalul de timp scurs intre momentul receptionarii
semnalului de alarma de catre echipajul mobil de interventie rapida
si momentul ajungerii acestuia la obiectivul unde sa declansat alarma.
Pentru confirmarea tehnica a timpului de interventie echipajele mobile
de interventie rapida sunt dotate cu GPS, informatii stocate ( data, ora,
minut si secunda ) putand fi vizualizate de cate ori situatia o impune.
Armurier
Societatea dispune de camera de armament conform legislatiei in vigoare.
Avizat de catre IPJ Bihor prin serviciu de arme, munitii si substante
periculoase si de catre inspectoratul teritorial de munca judetean care
elibereaza avizul de functionare. Avizul se reinnoieste in fiecare an
calendaristic.
Spatiu de depozitare, constructia special amenajata sub forma de magazie,
depozit, destinata pastrarii armelor, munitiilor ,capselor sau pulberilor pentru
munitie si care consta - in una sau mai multe incaperi. Spatiile de depozitare
asigura conditiile optime pentru pastrarea sau depozitarea indelungata , sa asigure
realizarea deplinei sigurante si masuri pentru apararea impotriva incendiilor. Sunt
prevazute cu sisteme de protectie si alarmare impotriva efractiei si cu sisteme de
supraveghere video conform prevederilor normelor metodologice de aplicare a legii
privind regimul armelor si a munitiilor.
Performana mijloacelor fixe
Performana mijloacelor fixe poate fi exprimat cu ajutorul indicatorilor:
Productivitatea mijloacelor fixe:
CA/ 1000F = (CA/Vi) x 1000;
Tabel 4.1. Productivitatea mijloacelor fixe n perioada 2009-2011
Indicator

Formul

2009

2010

2011

CA/ 1000F

(CA/Vi) x 1000

3237

3049

3164

CA/ 1000F

CAc/Vr) x 1000

41394

15582

55866

12

Productivitatea mijloacelor fixe n cazul raportrii cifrei de afaceri la valoarea de inventar

a mijloacelor fixe arat o uoar scdere n anul 2009 fa de 2008 i o cretere n 2010 fa
de
2009.
Productivitatea mijloacelor fixe n cazul raportrii cifrei de afaceri critice la valoarea
rmas a mijloacelor fixe este fluctuant pe perioada analizat, se constat scdere n 2010
fa de 2009, apoi cretere 2011.
Profitabilitatea mijloacelor fixe
r/ 1000F = RE/Vi x1000 r/ 1000F = Re/Vr x1000
Tabel nr.4.2. Profitabilitatea mijloacelor fixe
Indicator
Formul
2009

2010

2011

r/ 1000F

RE/Vi x1000

32

41

-345

r/ 1000F

RE/Vr x1000

132

93

-946

Capacitatea mijloacelor fixe de a produce profit scade foarte mult n 2011 fa de anii
precedeni.
Puncte forte:
- echiparea ntreprinderii se situeaz la un nivel normal de performan.
Puncte slabe:
-capacitatea mijloacelor fixe de a produce profit sunt n scdere.

13

CAPITOLUL IV

4.1.Diagnosticul resurselor umane

Resursele umane sunt un element necesar desfasurarii oricarui tip de

activitate, prezent in toate companii1e. Asigurarea unui personal competent si
motivat in conditiile unor costuri cat mai reduse si asigurarea stabilitatii
personalului este un alt obiectiv important. Orice companie are in vedere cateva
aspecte legate de propriul personal si anume competenta, eficienta, motivarea si
stabilitatea lor. Planul care trebuie realizat de o companie pentru a-si asigura un
personal cu atributele enumerate mai sus trebuie sa contina urmatorii pasi:
- Se urmareste identificarea si definirea structurii organizatorice al firmei .
In aceasta analiza se pleaca de la activitatile companiei si obiectivele ce trebuie atinse.
-Definirea si reglementarea sarcinilor, responsabilitatilor (Fisa postului),
Pentru fiecare pozitie din cadrul companiei se desemneaza sarcinile, responsabilitatile.
-Se specifica astfel, un cadru clar de activitate a personalului, a elementelelor
necesare
realizari
controlului
si
evaluarii
personalului
respectiv.
-, Se definesc conditiile de scolarizare si pregatire profesionala precum si cele ale
experientei profesionale cerute.
Definirea corecta a competentelor este elemental cheie in procesul de selectie al
personalului, permitand identificarea persoanelor care se potrivesc cu
cerintele specificate, astfel incat gradul de pregatire sa permita integrarea
personalului selectat cat mai rapid.
Functii existenti in cadrul firmei S.C. Pyro-Stop S.R.L
Functia
Administrator
Director
Director executiv
Sef compartiment service
sef coloana auto
Contabil sef
Jurist
Inginer proiectant
Proiectant
Inginer service
Contabil
Casier
Operator calculator electronic

Nr. persoane angajate

1
1
1
1
1
I
I
2
1
2
4
1
1

14

Tehnician
Electrician
Tehnician service
Instalator sistem alarma
Agenti de paza
Muncitori necalificati

2
I
1
I
36
2

De la infiintare si pana in prezent, firma a cunoscut o evolutie semnificativa

in timp . Daca in anul constituirii, organigrama era una foarte simpla, in zilele
noastre ea este mult mai complexa. Daca in 1992, firma avea 8 angajati, in 2011
ea are 61 de angajati si numerosi colaboratori in mai multe localitati din tara.
Prin profilul firmei toti angajatii atat care se ocupa cu montarea sistemelor de alarma cat si
angajatii departamentului de paza si protectie necesita perfectionare permanenta in
domeniu.

Caracterizarea fortei de munca

Asigurarea cu personalul muncitor se face cu respectarea dispozitii1or legale in
vigoare ,a drepturilor fundamentale ale cetateanului, muncii ,pe criteriul
aptitudinilor si a competentei profesionale fare discriminari.
Asigurarea cu personalul muncitor se face din rindul absolventilor de liceu
si facultate. Personalul S.C Pyro- Stop S.R.L. la data de 31 Dec. 2011 este de
61 de angajati.
in functie de sex structura se prezinta astfel
- 45 barbati reprezentand 74%
16 femei reprezentand 26%
Structura personalului in functie de varsta:

20-30 ani
31-40 ani
41-50 ani
51-62 ani
Total angajati

19
29
5
8
61

31%
48%
8%
13%
100%

Se poate constata c majoritatea salariailor sunt sub 40 ani (n 2011 este de 79%) i dintre
In cadrul departamentului de paza si protectie (cu un numar de 38 de angajati)
activitatea are un caracter permanent cu efect direct asupra costurilor cu
personalul, societatea acordand, adiacent salarului de baza:
- spor de noapte (25%),
- spor de ore suplimentare (100%),
- spor de sarbatori legale (100%),

15

- spor de sambata si duminica (I%),

- spor de vechime (stabilit pe baza unei grile de vechime, fiind cuprins intre 5
si 25%),
spor de sef dispecerat (10%),
spor de sofer (5%) ceea ce conduce la majorarea considerabila a cheltuielilor
cu salariile si a celor cu asigurarea si protectia sociala.
Dimensiunea resurselor umane:
Tabel nr. 4.3. Dimensiunea resurselor umane
Indicator
2009
2010
Ns- numr mediu de
salariai

63

2011

65

61

Numrul mediu de salariai este n cretere n 2010 fa de 2009, iar n 2011 numrul
mediu de salariai scade fa de 2010.
Structura resurselor umane dup principalele categorii de angajai:
Tabel nr. 4.4. Structura personalului dup principalele categorii de salariai
Specificaie
2009
2010
2011
Categorii de angajai
Salariai Direct Productivi
Salariai Indirect Productivi
TESA i de Conducere
Total

Nr.
39
8
16
63

%
62
13
25
100

Nr.
41
8
16
65

%
63
12
25
100

Nr.
37
10
14
61

Tabel nr. 4.6. Structura personalului dup studiile efectuate:

Specificaie
2009
2010

%
61
16
23
100

2011

Studii

Nr

Nr

Nr

. Superioare
Medii
Profesionale
Elementare
TOTAL

15
33
10
5
63

23.8
52.4
15.9
7.9
100

15
35
12
3
65

23.1
53.8
18.5
4.6
100

14
32
12
3
61

22.9
52.5
19.7
4.9
100

Majoritatea salariailor sunt cu studii superioare i medii dar i procentajul celor cu studii
profesionale este destul de ridicat.
Eficiena resurselor umane
n scopul tratrii eficienei resursei umane se are n vedere un sistem de indicatori care
graviteaz n jurul productivitii i profitabilitii muncii.
Productivitatea muncii este un indicator sintetic care msoar gradul de utilizare
a resursei umane.
Indicatori utilizai sunt: n mrimi absolute
16

a. productivitatea anual - Wa
Wa=CA/Ns;
b. productivitatea zilnic - Wz
Wz=CA/Timp(zile/om);
c. productivitatea orar - Wh
Wh=CA/Timp(ore/om).
Tabel nr. 4.8. Productivitatea muncii (anual, zilnic, orar) n mrimi absolute:
Indicator
U.M.
2009
2010
2011
Wa
RON
27377
29956
34977
Wz
RON
6764
7636
8367
Wh
RON
845
954
1046
Productivitatea anual n perioada analizat nregistreaz o cretere de 9% n 2009 fa de
2008 i 17% n 2010 fa de 2009. De asemenea i productivitatea zilnic i cea orar
nregistreaz o cretere n perioada analizat.
Tabel nr. 4.9 Productivitatea muncii (anual, zilnic, orar) n mrimi relative:
Indicator
U.M.
2009/2010
2010/2011
Iwa
Iwz
Iwh
Iwa
Iwz
Iwh

%
%
%
%
%
%

109
113
113
9
13
13

117
110
110
17
9
9

Profitabilitatea muncii exprim capacitatea forei de munc de a produce profit:

n mrimi absolute: r = RE/Ns
Tabel nr. 4.10. Profitabilitatea muncii n mrimi absolute:
Indicator
r = RE/Ns

2009
78

n mrimi relative: Ir = (r1 / r0) x 100

2010
160

2011
-14751

Ir = [(r1 - r0 ) / r0] x 100

4.2. Diagnosticul managementului

Sistemul de conducere al societatii comerciale este conducerea prin obiective.

Firma S.C.Pyro-Stop S.R.L.si activitatea departamentului managerial din
cadrul acestuia este cunoscuta in Oradea prin activitatea sa in prestarea de servicii.

17

Perspectivele sale se bazeaza pe principiul eficientei obtinute pe operatiuni

precise si rapide in ceea ce priveste proiectarea, instalarea sistemelor de alarma si
interventia in caz de alarma la obiectivele monitorizate.
Obiectivul principal este de a ramane inca multi ani pe piata asigurand in
continuare clientilor servicii de calitate la preturi acceptabile si totodata loc de munca la
cei 61 de angajati ai firmei.
Fiecare, proiect realizat a insemnat o treapta in evolutia firmei S.C. Pyro -Stop
S.R.L, perfecionandu-si calitatea lucrarilor executate prin formarea oamenilor
competenti si profesionisti.

Tipul de management practicat

Sistemul de conducere al societii comerciale este conducerea prin obiective.

Firma S.C.Pyro-Stop S.R.L. i activitatea departamentului managerial din cadrul acestuia
este
cunoscut n Oradea prin activitatea sa n prestarea de servicii.
Personalul este mulumit cu condiiile de munc i n ce privete salariul obinut.
Conducerea firmei pune accentul pe buna funcionare a utilajelor, mainilor, instalaiilor i
al
autovehiculelor care particip la procesul de producie i de transport.
Managerul (administratorul asociatul unic) mpreun cu directorul i directorul executiv
formeaz echipa managerial.
Managmentul calitdtii este o activite liber consimtita de catre firma, in scopul~
ridicarii calitatii si a asigurarii unor rezultate constante in timp
Normele sistemului de management al calitatii sunt stabilite benevol de catre
firma in acord cu conduita, specificul si organizarea proprie. Implementarea, verificarea
si respectarea normelor devine o activitate in sine a companiei, find realizata cu
personal specializat, urmarind implicarea si angajarea intregului personal.
Analiza SWOT se concretizeaz n:
Puncte forte:
- Numrul de personal existent este la nivelul necesarului.
- Nivelul de calificare corespunde cerinelor postului.
- Structura personalului este echilibrat.
- For de munc relativ tnr.
- Protecia muncii este corespunztoare.
Puncte slabe:
- Scderea capacitii forei de munc de a produce profit n 2011.
- Nerealizarea anumitor criterii de performan de ctre manager n 2011.

18

CAPITOLUL V
Diagnosticul comercial
lncepand din anul 2006, SC PYRO-STOP SRL este singura firma autorizata din
judetul Bihor sa organizeze "cursuri de instruire si pregatire teoretica si practica pe
linie de arme si munitii". Mentionez ca acest tip de curs a fost absolvit pana in prezent de
un numar foarte mare de femei si barbati, care au dorit sa dobandeasca dreptul de a detine
si purta diferite tipuri de arme.
Clienti si furnizori
Departamentul managerial al firmei se axeaza pe mentinerea si optimizarea
relatiilor dintre clienti si organizatie prin satisfacera cerintelor chiar si a celor mai exigenti
clienti, prin aceasta asigurand atragerea si loialitatea acestora.
Printrec lientii firmei S.C.Pyro-Stop S .R.L sunt existente atatinstitutii publice
cat sib banci, persaone juridice si fizice.Pe parcursul anilor societatea a lucrat cu materii
prime aprovizionate de la mai multi furnizori cautand raportul cel mai bun de pretcalitate.
Stocul de materii prime,trebuie sa satisfaca nevoile firmei pentru a executa orice
Lucrare solicitata de clienti in perioada cea mai scurta. Gasirea surselor de aprovizionare
Este oactivitate importanta care necesita atat cunostinte tehnice in domeniu cat si o buna
orientare economica.
Aprovizionarea cu materiale necesare pentru sistemele de alarma se face de catre
Oradea de la furnizori din Oradea, Miercurea Ciuc,Arad, Bekescsaba-Ungaria urmand a
fi distribuite reprezentantei din Arad conform necesarului.Firma a adoptat un sistem pt a
garanta calitate .Acesta presupune ca fiecarui material ii este atribuit un cod de identificare
.Dupa acest cod se poate identifica furnizorul si data intrarii materialului in gestiune.Daca
materialul va prezenta defecte in parcursul exploatarii ea va fi inapoiat furnizorului,
furnizorul fiind obligat sa schimbe materialul,conform contractelor facute cu acestia.Astfel
,furnizorii sunt obligate sa furnizeze produse de calitate buna asigurand calitatea superioara
a produselor.
Piaa firmei reprezint spaiul economico-geografic n care aceasta este prezent cu
produsele i serviciile sale, unde potenialul su uman, material si financiar i confer o
anumit influen i un anumit prestigiu.
Ca segment al pieei totale, piaa serviciilor exprim gradul de ptrundere a acestuia n
consum, gradul de solicitare al serviciilor de ctre noi clieni fiind prea sczut n ultima
perioad.
n acelai timp, datorit declanrii crizei economico-financiare, pentru a veni in
intmpinarea clienilor i a menine i pe viitor numarul de contracte, SC PYRO-STOP
SRL nu a majorat tarifele de monitorizare, manopera aferent lucrrilor de instalare sisteme
de alarm i a lucrrilor de service, suportnd astfel creterea cheltuielilor enumerate
anterior (influenat i de creterea cursului leu/euro o data cu apariia crizei financiare).
n domeniu n care firma i desfoar activitatea concurena este mare existind
multe firme n jude de acest profil.
Pentru a rmne pe pia firma s-a adaptat cerinelor clienilor strduindu-se s

19

aleag cea mai bun variant pentru fiecare solicitant. Cutnd n continuu cel mai bun
raport pre- calitate n aprovizionarea produselor de materii prime a putut oferi clienilor
servicii la standardele impuse de legislaia n domeniu la preuri acceptabile. Att firma ct
si specialitii ei sunt pregtii pentru lucrri de tehnologie nalt.
Firma in prezent i desfoar activitatea n doua puncte de lucru, Arad i Oradea.
Luand n considerare o preconizat cretere a solicitrii lucrrilor de montare a
sistemelor de securitare, apreciem c situaia se va mbunti.
Socitatea pune accent deosebit pe calitatea lucrrilor i serviciilor prestate.

CAPITOLUL VI

Diagnosticul financiar

Scopul
Diagnosticul economico-financiar este identificarea punctelor tari i punctelor slabe,
oportunitilor i riscurilor gestiunii financiare, n vederea ntocmirii
Diagnosticul financiar masoara rentabilitatea intreprinderii si gradul de autofinantare
luand datele din bilantul pe 3 ani consecutiv pt a previziona evolutia viitoare a firmei di
punct de vedere economico-financiar.
Perioada urmarita a rezultatelor este 2009-2011
Bilantul reflectand cel mai corect starea firmei ne furnizeaza informatii privind
resursele si utilizarile financiare.
1.Analiza posturilor de active

20

2011
0
291161

11204
263897

2010
0
311674
0
0
25001
336675

Stocuri
Creane
Disponibiliti
Conturi de regularizare

37258
259544
36351
1000

33407
215072
21282
1000

27982
191333
21331
0

Active circulante
Total Activ

334153
598050

270761
607436

240646
549435

%
Imobilizri necorporale
Imobilizri corporale, din care
Terenuri
Construcii
Imobilizri financiare
Active imobilizate

2009
0
42,2

2011
0
53

2
44,2

2010
0
51,4
0
0
4
55,4

Stocuri
Creane
Disponibiliti
Conturi de regularizare

6,2
43,4
6
0,2

5,5
35,4
3,5
0,2

5
34,8
4
0

Active circulante
Total Activ

55,8
100%

44,6
100%

43,8
100%

Imobilizri necorporale
Imobilizri corporale, din care
Terenuri
Construcii
Imobilizri financiare
Active imobilizate

2009
70
252623

17628
308789

3,2
56,2

Activele imobilizate
La 31.12,2010 activele imobilizate dein o pondere de 55,4% din totalul activelor,
Ponderea activelor imobilizate au crescut in 2010 fata de 2009 si in 2011 fata de 2010
ceea ce ne arata o situatie favorabila datorita mai ales investitiilor in imobilizari
corporale adica in aparatura tehnica si in masini, care era necesar avand in vedere
obiectul de activitate a firmei, pt a putea tine pasul cu evolutia tehnica si tehnologica ,si
cu preferintele clientilor.
Stocurile in fiecare an de referinta a scazut datorita mai ales gestionarii eficiente in
structura stocurilor si contractarii unor furnizori promte care livreaza marfuri de calitate
si la timp.Lucrarile sunt efectuate dupa preferintele exprimate a clientilor iar
materialele sunt comandate numai in momentul solicitarii neavand pe stocul firmei.In
acest fel creste nr rotatiei a furnizorilor cu cresterea nr de clienti scazand duratei in zile
a acestora.
Creantele au scazut si ei ceea ce ne arata ca firma are clienti buni de plata,
eventual s-a redus termenul de scadenta a facturii .

21

Disponibilitatile au scazut fata de 2009 in 2010 si a ramas relativ constant in2011

fata de2010.Acest fapt ne arata buna gestionare a disponibilitatilor adica daca in
2010 firma a avut grija sa investeasca surplusul de cash, in 2011 a fost mai
prudenta datorita unor factori externi economici pt a se putea mentine pe o piata
instabila pe care a creat-o criza economico-financiara.

2. Analiza posturilor de pasiv-surse de finanare a mijloacelor economice

Capital social
Rezerve, fonduri
Capitaluri proprii
Credite pe termen lung i mediu
Credite pe termen scurt
Furnizori
Alte datorii
Conturi de regularizare
Datorii
Total Pasive

2009
960
191852
192812
20000
2760
169597
123002
89879
405238
598050

2010
960
191941
192901
48640
66701
55808
109827
133559
414535
607436

2011
960
65231
66191
8204
48639
54703
220818
150880
483244
549435

%
Capital social
Rezerve, fonduri
Capitaluri proprii
Credite pe termen lung i mediu
Credite pe termen scurt
Furnizori
Alte datorii
Conturi de regularizare
Datorii
Total Pasive

2009
0,2
32
32,2
3,5
0,5
28,3
20,5
15
67,8
100%

2010
0,2
31,6
31,8
8,2
11
11,5
15,5
22
68,2
100%

2011
0,2
11,9
12,1
1,5
8,8
8,9
41,2
27,5
87,9
100%

Capitalurile proprii au crescut in 2010 fata de 2009 dar cresterea nu a fost

semnificativa deci putem afirma ca a ramas constanta, in schimb in 2011 capitalul
propriu scazut semnificativ datorita repartizarii resurselor si fondurilor existente

22

pana la 2010.Aceste rezerve au fost folosite pt pierderile aduse de efectele crizei

financiare totodata scazand si nr clientilor ,sau marirea duratei in zile a platilor
,eventual neplata.
Si datoriile au crescut catre banci in 2010 fiind accesat un credit bancar pe termen
mediu sau lung.In perioda instabila si statul a mai impovarat firmele iar
cheltuielile cu salariatii si cu imobilizarile au ramas constante sau au mai crescut
impingand firmele catre institutiile bancare.In 2011 au fost platite majoritatea
obligatiilor deci au scazut datoriile crescand indicatoarele de autofinantare.
Rata stabilitii financiare- rsf - arat ponderea resurselor permanente aflate la dispoziia
ntreprinderii. Cu ct nivelul ratei este mai ridicat cu att stabilitatea financiar este mai
ridicat.
Valoarea normal este de 66%, valoarea minim acceptat fiind de 50%. Pe toat perioada
analizat valoarea ratei este prea mic, n anul 2011 fiind cel mai aproape (40%) de
valoarea
minim acceptat i n 2009 este foarte mic (13,6%) cea ce reflect c societatea nu
dispune de
stabilitatea financiar. Considerm c trebuie analizat situaia financiar al ntreprinderii i
cutate surse de finanare.
Rata autonomiei financiare globale rafg reflect ponderea surselor proprii n totalul
surselor de finanare i arat gradul de independen financiar a ntreprinderii. O premis
esenial pentru autonomia financiar a societii este ca aceast rat s fie cel puin 33%.
n anii
2009-2010 valoarea ratei este foarte apropiat (32,2% i 31,8%) de cea acceptat, ns nu
se
poate afirma acelai lucru despre anul 2011. n 2011 societatea este foarte departe de
autonomia
financiar, valoarea ratei fiind numai 12,1%.
n aceast perioad societatea nu mai prezint garanii pentru a beneficia de noi credite.
Rata autonomiei financiare la termen raft reflect ponderea surselor proprii n totalul
surselor permanente de finanare. Valoarea acceptat este de raft 50%. Societatea se afl
ntr-o
situaie foarte buna, referitor la valoarea acestei rate.
Rata ndatorrii globale rg msoar ponderea datoriilor, indiferent de natura, durata i
originea lor, n totalul surselor de finanare a ntreprinderii. Nivelul de ndatorare maxim
acceptat,
la un grad de risc suportabil este de 66%. Societatea se afl ntr-o situaie bun n 2009
respectiv
20010, aproape de nivelul acceptat , dar ntr-o situaie rea n 2011 n ceea ce privete
valoarea
acestei rate. Fiindc n 2011 valoarea acestei rate este aproape de 100% (87,9%) exist
riscul
imposibilitii de a onora aceste datorii.
Rata ndatorrii la termen rt compar datoriile financiare pe termen mediu i lung cu

23

sursele permanente i sursele proprii. n primul caz valoarea acceptat a ratei trebuie s fie
rt
50%. Valoarea acestei rate este foarte bun n toi anii analizai.
n general se poate afirma despre ratele de structur ale pasivului c au valori bune pentru
anii
2009-2010 i valori acceptabile pentru anul 2011. Aceasta se datoreaz mai ales valorii
ridicate
ale datoriilor pe termen scurt n raport cu pasiv total.
Lichiditatea i solvabilitatea ntreprinderii
Lichiditatea ntreprinderii
Nr. Specificaie
Formula
2009
crt
Rata
lichiditii Ac.medii/Pc.medii 1.06
1
2
3
.

curente
Rata lichiditii rapide
Rata lichid. imediate

(Ac-St)/Pc
Dp/ Pc

0.94
13.17

2010

2012

1.13

0.78

0.98
0.32

0.69
1

Tabel nr. 4.18.Ratele de lichiditate

Rata lichiditii curente reflect capacitatea ntreprinderii de a-i satisface datoriile pe
termen scurt prin transformarea tuturor elementelor patrimoniale de natura activelor
circulante n
lichiditi mrimea optim a lichiditii curente este cuprins ntre 1,2 i 2 minim fiind 1.
n anul
2009 i 2010 situaia firmei este delicat, deoarece exist o coresponden deplin ntre
activele
circulante i obligaiile corespunztoare orice ntrziere n ncasri ducnd la
imposibilitatea
acoperirii obligaiilor, iar n anul 2011 situaia firmei este riscant ea fiind n situaia de a
nregistra pli restante cu influen asupra fluxurilor bneti i financiare ale ntreprinderii
Rata lichiditii rapide reflect capacitatea ntreprinderii de a-i onora datoriile pe termen
scurt din acele active circulante care pot fi transformate rapid n lichiditi (active
circulante
stocuri). n toi aceti ani valoarea acestei rate este optim pentru societate, ncadrndu-se
ntre
valorile 0,6 i 1.
Rata lichiditii imediate reflect capacitatea ntreprinderii de a-i plti datoriile pe termen
scurt din disponibiliti. Pentru toat perioada de analiz ntreprinderea se situeaz pe un
trend
pozitiv din acest punct de vedere, dar societatea este obligat s mbunteasc situaia
lichiditii imediate pentru a putea plti datoriile iminente de termen scurt. Se recomand
autofinanarea ca situaie de moment.

24

Tebel nr. 4.19. Indicatori de solvabilitate

Nr.
crt
1

Specificaie Formula

2009

2010

2011

Cheltuieli cu
dobnzile

ChDob

4937

6030

Solvabilitatea
patrimonial

4,58

1,9

10,4

Solvabilitatea
patrimonial
termen

SP
=
[CS/(TML+CS)] x
100
gsp=AT/ DT

1,4

1,4

1,1

Solvabilitatea
general

Sg
=AT/(
DTS+TML+DobT)

1,78

2,68

1,69

Gradul de
acoperire a
dobnzii

gad=RE/ Che Dob

2,1

-14,9

la

.
Solvabilitatea patrimonial SP. Nivelul asiguratoriu pentru aceast rat este cuprins
ntre 40 / 60 %, limita minim fiind considerat 30 %. Pe toat perioada analizat nivelul
acestui
indicator este mult sub nivelul asiguratoriu, cea ce nseamn c capitalul social nu asigur
acoperirea obligaiilor pe termen mediu i lung.
Solvabilitatea patrimonial la termen gspt ne arat msura n care datoriile totale ale
ntreprinderii sunt acoperite pe seama activelor, valoarea sa optim fiind cuprins ntre 1,53.
Nivelul indicatorului 2009-2010 se apropie de valoarea minim admis, iar n anul 2011
indicatorul are un nivel scazut ceea ce arat faptul c, creditele sunt rambursate din venituri
viitoare obinute i nu din lichidarea activelor.
Solvabilitatea general Sg exprim gradul de acoperire a datoriilor totale ctre teri, n
cazul falimentului, din activele totale. Mrimea asiguratorie a ratei este cuprins ntre 3,5 i
4. n
cazul societii analizate valoarea acestui indicator este sub limita admis n toi anii
analizai.
Gradul de acoperire a dobnzii gad arat gradul n care rezultatul exploatrii poate
acoperi cheltuielile cu dobnzile, nivelul optim avnd valoarea 2. Valoarea acestui
indicator este
foarte bun n anul 2009 neexistnd dobnzi, iar 20010 este la nivelul optim, dar este mult
sub
nivelul admis n 2011.
n concluzie se poate afirma c, societatea are probleme mari cu posibilitatea de a-i onora
obligaiile de termen mediu i lung la termenele scadente i de a face fa angajamentelor
sale n
caz de lichidare.
Indicatori de echilibru
Tabel nr. 4.20.. Indicatori de echilibru

25

Indicator
Formula
2009
Fond de rulment FRN=AC-DTS 19409
net
FR Propriu
FRP=FRN-DTL -591

2010
30927

2011
-69214

-17913

-77418

FR mprumutat

FR= FRN-FRP

18818

13014

-146632

Necesar de F. R

NFR=(Ac-Dp)(Fz+ObTS)
FR-NFR

-71085

-143774

-257934

-51675

-112847

-327148

Trezorerie

.
Fondul de rulment net este partea din capital permanent degajat pentru finanarea
activelor circulante. Valoarea lui este pozitiv n anii 2009 i 2010 analizai ceea ce
nseamn c
n aceti ani capitalul permanent finaneaz active circulante.
Nevoia de fond de rulment este negativ n toti anii analizai, ceea ce semnific
inexistena activelor circulante de natura creanelor i a stocurilor care urmeaz s fie
finanate
din fondul de rulment.
Trezoreria net n toi anii analizai este negativ, ceea ce reflect o situaie nefavorabil
concretizat ntr-o scdere a trezoreriei, intruct ntreprinderea nu dispune de lichiditi
care s i
permit rambursarea datoriilor pe termen scurt.
Cash-Flow (fluxul de trezorerie): CF= TN1 TN0
Tabel nr. 4.21. Cash-Flow-ul ntreprinderii
2009-2010
Cash-Flow
- 164522

2010-2011
- 439995

Cash-flow (Fluxul de trezorerie) negativ sugereaz o diminuare a capacitii reale de

autofinanare a investiiilor, semnific o srcire a activului net real, o reducere a valorii
ntreprinderii.
n general se poate constata c societatea se afl ntr-o situaie dificil n cea ce privete
echilibrul financiar att pe termen lung, scurt i curent, cu excepia anului 2009, situaia cea
mai
grav fiind n anul 2010 i 2011, cu un dezechilibru financiar major. Acest dezechilibru
financiar
se datoreaz n primul rnd decalajului negativ n cea ce privete ncasarea creanelor. O
gestionare eficient a fondurilor, dac este posibil, ar fi soluie de moment, iar pe termen
lung
trebuie gsit o surs de finanare stabil pentru reducerea datoriilor i continuarea
activitii.

26

Analiza performanelor financiare a ntreprinderi

Randament i riscuri

Tabel nr.4.22..Contul de profit i pierdere restrns

27

n anii 2009-2010 veniturile i cheltuielile sunt la acelai nivel fa de anul 2011 cnd
cheltuielile sunt mult mai mari dect veniturile.
Analiza rentabilitii financiare
Tabel nr. 4.23.. Ratele de rentabilitate financiare
2009
2.5

2010
5.3

2011
-114.2

8.9

10

2.7

Din punct de vedere al rentabilitii financiare se constat o nrutire a situaiei n

ultimul an de analiz, comparativ cu perioada anterioar. Rentabilitatea financiar brut
scade de
la 10 la 2,7 n anul 2011. Acest lucru se datoreaz scderii veniturilor socitii in ultimul
an.
Analiza riscului de exploatare

Tabel nr.4.24. Indicatori referitoare la riscul de exploatare

Coeficientul de
elasticitate

ke= CA/ Msa

10

12

Dac se analizeaz riscul financiar al societii pe baza marjei de siguran relativ, se

poate constata o situaie confortabil pe perioada 2009, chiar i 20010. ncepand cu anul
2011 marja de siguran scade simitor.
Modelul Altman, numit modelul Z
Reprezentarea matematic a modelului este:
Z = 1,2 X1 + 1,4 X2 + 3,3 X3 + 0,6 X4 + X5
28

Unde :
X1= Fond de rulment / Activ total
X2= Profit reinvestit / Activ total
X3= Rezultatul brut al exerciiului / Activ total
X4= Capitalizarea bursier ( Capital social) / Datorii pe termen mediu i lung
X5= Cifra de afaceri / Activ total
Riscul de faliment modelul Altman
Tabel nr. 4.25. Indicator al riscului de faliment
Indicator
2009
2010
2012
Z
2.97
3.28
3.48
Din punct de vedere al riscului de faliment dup acest modelul lui Altman societatea se afl
ntr-o situaie bun, riscul de faliment este ntr-o marj normal n toi anii analizai.
ANALIZA STRUCTURII FINANCIARE

Nevoia de fond de rulment

NFR = Active curente de exploatare - Pasive curente de exploatare

Trezoreria
T = FR - NFR

INDICATORI
Fond de rulment

2009
19409

2010
30927

2011
-69214

Fond de rulment propriu

Necesar de fond de rulment

-591
-11422

-17713
76346

-77418
-44906

Trezoreria

7987

-45419

-114120

Fondul de rulment
FR = ACTIVE CIRCULANTE DATORII PE TERMEN SCURT
n anii 2009, 2010 capitalurile permanente acoper o parte din activele circulante, iar
o parte din resursele permanente contribuie la realizarea echilibrului financiar pe termen
lung. n anul 2011 resursele temporare finanteaza nevoile permanente ceea ce duce la un
dezechilibru financiar.
29

Fondul de rulment propriu

FRP= FOND DE RULMENT NET DATORII PE TERMEN LUNG
Fondul de rulment propriu este n continu scdere astfel nu exist excedent de capital
propriu rezultnd un dezechilibru financiar.

Indicatori de lichiditate
denumire
Lichiditate curent
Lichiditate rapida

2009
1,06
0,94

2010
1,13
0,98

2011
0,78
0,69

Lichiditatea curent
Situaia ntreprinderii este bun n anul 2009 i 2010 existnd active circulante
cu ajutorul crora se pot plti datoriile pe termen scurt, iar n anul 2011 situaia
ntreprinderii este riscant, fiind n situaia n care nregistreaz pli restante
influennd fluxurile bneti i financiare.
Lichiditatea rapid
ntreprinderea este capabil s-i onoreze obligaiile pe termen scurt din activele
circulante care se pot transforma rapid n lichiditi.

ANALIZA RENTABILITATII

Venituri din exploatare

Cheltuieli pentru exploatare
Rezultat din exploatare
Venituri financiare
Cheltuieli financiare
Rezultat financiar
Venituri excepionale
Cheltuieli excepionale
Rezultatat excepional

2009
2038095
2033173
4922
2717
3425
-708
0
0
0

2010
2041487
2031085
10402
4671
12208
-7537
0
0
0

2011
2143345
2233297
-89952
2446
22354
-19908
0
0
0
30

Profit Brut
Profit Net

4214
1337

2865
90

0
0

Daca in 2007 firma a avut profit cu un echilibru financiar satisfacator in 2008 numai
cu ajutorul imprumutului pe termen mediu sau lung reuseste sa obtina un profit
aproape de 0 iar in 2009 incheie anul fara profit,fara rezerve substantiale.

INDICATORI DE STANDING FINANCIAR

Indicator de risc
denumire
Indicatorul gradului de indatorare

2009
Nu este cazul

2010
49%

2011
10%

Gradul mare de indatorare in 2008 se datoreaza cotractelor cu institutii bancare

Indicatorii de activitate
denumire
Viteza de rotaie a clienilor
Viteza de rotaie a datoriilor furnizor
Viteza de rotaie a creanelor
Viteza de rotaie a stocurilor

2009
18 zile
22 zile
6 zile
3 zile

2010
21 zile
13 zile
40 zile
6 zile

2011
22 zile
8 zile
32 zile
4 zile

Aceste indicatori se refera la durate in zile si anume clientii platesc facturile mai
greu, furnizorii cere plata facturii mai repede ,iar stocurile sunt in
echilibru.aceasta situatie nu este benefica firmei deoarece nu poate sa atraga surse
de finantare pe termen scurt mai mult furnizorii sunt platiti din surse cu termen
lung.

SCENARII PRIVIND ACTIVITATEA VIITOARE

Fundamentarea Bugetului de Venituri i Cheltuieli
VENITURI
2012
Venituri din exploatare 2038095
Cifra de afaceri
1724784
Venituri financiare
2717
0
Venituri excepionale

2013
2041487
1947155
4671
0

2014
2143345
2133607
2446
0

31

CHELTUIELI
2012
2033173
537594
67168
878845
481162
59428
3425
0
4214
1337

Cheltuieli pentru exploatare

Materii prime i materiale consumabile
Utiliti
Salarii
Amortizri
Alte cheltuieli
Cheltuieli financiare
Cheltuieli excepionale
Profit brut
Profit net

2013
2031085
528863
81906
1006916
326790
48567
12208
0
2865
90

2014
2233297
520489
81889
1217793
382912
40169
22354
0
0
0

Salariile au crescut urmarind fluctuatia inflatiei iar acest lucru trage dupa sine si impozite
mai mari , si contribitii mai mari catre asigurarile sociale.
Cheltuielile firmei sunt in crestere dar creste si cifra de afaceri, si veniturile din exploatare.

Capitolul VII

METODE DE EVALUARE PATRIMONIAL

n stabilirea valorii patrimoniale se pornete de la ultimul bilan contabil sau unul
ntocmit special pentru operaiunea de evaluare.
n cadrul metodelor patrimoniale se includ:
activul net evideniat sau contabil;
activul net actualizat sau reevaluat;
activul net corectat sau corijat;
valoarea substanial a patrimoniului;
activul net de lichidare.

32

Nr. Crt.
1.
2.

Soldurile conturilor
lei
Imobilizri necorporale
0
Imobilizri corporale
291161
- Terenuri
0
- Cldiri
0
3.
Imobilizri financiare
17628
4.
Active imobilizate (1+2+3)
308789
5.
Stocuri
27982
6.
Creane
191333
7.
Disponibiliti
21331
8.
Active circulante (5+6+7)
240646
9.
Conturi de regularizare de active
0
10.
TOTAL ACTIV
549435
11.
Capital social
960
12.
Reserve
65231
13.
Capital propriu (11+12)
66191
14.
Provizioane pentru riscuri i cheltuieli
0
15.
mprumuturi i datorii asimilate
56843
din care mprumuturi pe termen scurt
48639
16.
Furnizori i conturi asimilate
54703
17.
Clieni creditori
220818
18.
Datorii totale
483244
29.
Conturi de regularizare de pasiv
150880
20.
TOTAL PASIV
549435
Acesta ar reprezenta valoarea ntreprinderii la data ncheierii bilanului contabil in 2011
ANE= Total activ- Datorii totale adica
549435-483244=66191
Evident, metoda este foarte simpl i rapid, dar nu ine seama de valoarea de
utilitate a bunurilor, ceea ce poate fi de exemplu, n favoarea cumprtorului i n
defavoarea vnztorului, n condiiile unui mediu economic inflaionist (care nu utilizeaz
un sistem contabil adaptat la inflaie). De aceea, apare necesitatea aducerii la zi a valorii
contabile din bilan.
1.2. ACTIVUL NET ACTUALIZAT SAU REEVALUAT
Activul net actualizat (ANA) sau reevaluat, reprezint patrimoniul net la valorile
actualizate, ale activelor imobilizate i activelor circulante. n perioada de inflaie, indicele
acesteia se determina cu ajutorul unor indici, calculai pe baza evoluiei preurilor sau

33

518.960

cursurilor de schimb. Acesti indici, pot fi stabilii separate pentru fiecare element sau pe
total, ca un indice mediu.
n aplicarea coreciilor trebuie s se in seama c o parte a elementelor
patrimoniale nu-i schimb valoarea i ca atare nu sunt supuse corectrii. Dac n urma
diagnosticului rezult c au intervenit modificri i n cadrul datoriilor se corecteaz i
acestea n plus sau n minus. Astfel, dac sunt obligaii n valut trebuie corectate. Unele
datorii pot avea termene de prescriere, dobnda la credite poate fi fluctuant.
1.3. ACTIVUL NET CORECTAT
Activul net corectat (ANC) are n vedere coreciile care apar n bilanul
contabil ca urmare a verificarilor, inventarierii i reevaluarii efectuate de echipa de
evaluatori n cadrul diagnosticului. Acest valoare patrimonial este cea mai des folosit i
se recurge ndeosebi n situaia n care se are n vedere continuarea ntreprinderii.
Activul net corectat sau corijat are la baz i valoarea de folosin a
elementelor patrimoniale necesare ntreprinderii; elementele care nu sunt necesare
exploatrii sunt evaluate separat, n funcie de posibilitile de valorificare.
n ceea ce privete criteriul de utilitate al elementelor de activ, acesta prizint o deosebit
importan, dar n acelai timp i un instrument prin care pot aciona factori subiectivi
subordonai sau dictai de interese.
Sunt frecvente cazuri n care echipamente i utilaje au fost complet amortizate, dar care
continu s funcioneze. Uzura moral i fizic reprezint un alt element care reduce
valoarea de utilitate. Performana unei maini nu este singurul criteriu al valorii de utilitate,
pot s apar factori specifici, conjuncturali.
Corecii patrimoniale
Activ
2. Cheltuieli de cercetare
care nu se finalizeaza
5. Mijloace fixe
7. Imobilizari financiare
8. Active circulante
9. Total activ ( A)

mii lei
- 4.500
+ 24.130
-1.300
+6.428
24758

Pasiv

Total pasiv ( P)

mii lei

ANC = (Activ + A)- (Datorii totale + P) = ANE + soldul modificarilor de activ si de

pasiv
34

Pe baza datelor prezentate ANC se determina ca in tabelul nr. 4.4.

Tabelul nr. 4.4.
549435
24758

1. Total activ
2. Modificari activ
3. Datorii totale
4. Modificari pasiv
5. ANC (1+2-3-4)

483244
0
90949

Stabilirea activului net corectat (corijat), necesit un volum de munca nsemnat i

implicit timp (1-2 luni). De aceea, n special n cazul unei inflaii galopante se impune
actualizarea ANC-ului, dup metoda activului net actualizat.
1.4. VALOAREA SUBSTANIAL A PATRIMONIULUI
Totalitatea mijloacelor corporale ale ntreprinderii angajate i organizate pentru
realizarea obiectului de activitate, fr a ine seama de modul de finanare, reprezint
valoarea substanial a patrimoniului. Aceasta nseamn c la totalul activelor corporale
proprii se asaug valoarea activelor folosite de ntreprindere, dar care nu sunt n
proprietatea ei.
a) Valoarea substanial brut (VSB), care cuprinde valoarea bunurilor materiale (Vm)
folosite de ntreprindere, la care se adaug valoarea activelor date n locaie, a terenurilor
aferente (Nc) i se scad toate elementele corporale i necorporale care nu sunte necesare
exploatrii (Ev), respectiv, bunuri uzate, producia neterminat sistat:
VSB = Vm + Nc Ev
b) Valoarea substanial redus (VSR), care se obine prin scderea din valoarea
substanial brut, a datoriilor pe termen scurt (Dts) aferente activitii de baz:
VSR = VSB Dts
n situaia prezentat rezult datele din tabelul nr.4.5.
Tabelul nr.4.5.
Specificaie
1. Valoarea substanial brut
2. Datorii pe termen scurt
2.1. mprumuturi pe temen scurt pentru activitatea de baz
2.2. Datorii fa de furnizori i creditori
2.3. Conturi de regularizare (ca excepie)

Valori lei
319653
254222
48639
54703
150880
35

3. Valoarea substanial redus (1-2)

65431

c) Valoarea substanial net (VSN), care se obtine prin scderea din valoarea
substanial redus a datoriilor pe termen mediu i lung (D):
VSN = VSB Dt
sau:
VSN = VSR D
Utiliznd datele anterioare n tabelul nr.4.6. se prezint rezultatul obinut:
Tabelul nr.4.6
Specificaie
1. Valoarea substanial redus
2. Datorii pe termen mediu i lung

Valori lei
65431
8204

3. Valoarea substanial neta (1-2)

57227

VSN = ANC + Active neevideniate dar utilizate Active evideniate dar neutilizate
Valoarea de lichidare a activelor neutilizate
1.5 ACTIVUL NET DE LICHIDARE
Determinarea valorii de lichidare a unei firme presupune parcurgerea unor etape
specifice (fig. 4.1.).

36

I. Evaluarea activitilor / activelor viabile sau cu

utilizare alternativ
II. Evaluarea proprietilor
imobiliare
III. Evaluarea mijloacelor fixe, stocurilor, creanelor

IV. Evaluarea datoriilor

V. Evaluarea activelor i pasivelor ecologice
VI. Stabilirea valorii afacerii i a preului aciunii

Fig.nr. 4.1. Etapele determinrii valorii de lichidare

Operaiunea de lichidare poate fi conceput n dou situaii:
-

ntreprinderea este n dificultate i n conformitate cu procedura legal i nceteaz

activitatea. n acest scop, se determin activul net de lichidare (ANL) sau situaia
net (SN) ca diferena ntre activul inventariat evaluat la valoarea de inventar i
datoriile evaluate la valoarea de inventar. Sau se poate porni de la activul net corectat
(ANC), din care se scad cheltuielile de lichidare i obligaiile fiscale asupra
rezultatelor lichidrii;

90949-40.000(estimativ)-5000=45949
-

ntreprinderea este n dificultate temporar, dar este redresabil. ntr-o asemenea

situaie se lichideaz ca firm, dar va continua s funcioneze, prin fuziunea cu alt
firm sau la ali proprietari.

n acest caz, valoarea ntreprinderii se determin prin actualizarea diferenei dintre

valoarea la termen (Vt) i capitalul investit de cumprtor pentru redresarea societii
comerciale (cp):

37

Vt
V=

- cp
n

(1+i)
n care:

Vt = valoarea la termen, stabilit printr-o metod de evaluare;

i = rata de actualizare cu prima de risc;
n = numrul de ani dintre data evalurii i cea a relurii activitii;
cp = capitalul investit, de cumprtor pentru redresarea unitii.
90949-30000=60949, presupunand ca nu sunt intreruperi in activitatea patrimoniulu.

Metodele de evaluare bazate pe actualizare

Elemente de baza folosite in cadrul grupei de metode
.
Rezultatul exploatrii este, prin definiie, diferena intre veniturile si cheltuielile exploatrii. El este
de fapt Excedentul Brut de Exploatare corectat cu politica de amortizare (dotrile privind amortizarea) si
riscurile de exploatare (provizioanele nete de exploatare). El d o dimensiune a performanelor
comerciale si industriale ale intreprinderii focalizand exclusiv ciclul de exploatare, n ansamblul sau,
neinand seama de politica financiar a intreprinderii si de impactul fiscaliatii.
Rezultatul curent reprezint rezultatul de exploatare influenat de rezultatul din activitatea financiar
(venituri financiare - cheltuieli financiare). Este un rezultat semnificativ datorit importanei activitatii
financiare pentru intreprinderile n crestere (cheltuielile financiare sunt importante pentru acestea) si
cele n faza de maturitate (veniturile financiare sunt importante pentru acestea).
Rezultatul net reprezint rezultatul total obtinut de intreprindere din activitatea sa de exploatare,
financiar si exceptional, diminuat cu impozitul pe profit. El poate fi determinat, de asemenea, ca
diferenta intre totalul veniturilor si totalul cheltuielilor. El este expresia contabila a rezultatului destinat
a fi reinvestit si n intreprindere si partial distribuit actionarilor .
Dividendul este o parte a rezultatului pozitiv net destinat actionarilor, aprobat de adunarea generala si
obiect al anuntului public. Initial o parte a profitului, el devine, dup aprobare, o datorie catre terti. Plata
dividendului afecteaz definitiv trezoreria printr-un flux negativ de lichiditati.
Cash-flow-ul, mult utilizat de metodele de evaluare moderne, indeosebi anglo-saxone, reprezint suma
lichiditatilor generate sau consumate de o activitate pe parcursul unei perioade de timp considerate. Este
de retinut ideea de baz ca venitul obtinut de o intreprindere nu este intotdeauna n cash, deci n forma
de lichiditati imediat accesibile. De aceea, deseori, el este denumit si trezorerie disponibila si poate fi
calculat sau estimat prin bugetul de trezorerie sau situatia de trezorerie (cash-flow statement)
Actualizarea este o procedur indispensabil pentru asigurarea unei corecte viziuni dinamice pentru
modelele de estimare, inclusiv pentru luarea n calcul a fluxurilor de rezultate considerate n timp. Intr-o
prezentare pe scurt bazele matematice sunt urmatoarele:
pentru o rat a dobanzii i, sau orice alt rat de randament cerut, sperat, un plasament de o unitate
monetar (l u.m.) de astazi va valora:

intr-un an: 1 u.m.x(1+i)

38

 n n ani :

1u.m.x(1+i)n

pentru o rat a dobanzii i, sau orice rat de randament cerut, o unitate monetar (1 u.m.) incasat:

peste un an, valoreaza astazi: 1u.m.

1u.m.

1
(1 i )

1
=1/(1+6.4)=0.135
(1 i )

Deci valoarea actualizata a patrimoniului va fi: 103.227,12

peste n ani , valoreaza astazi : 1u.m.

1
(1 i) n

39

CAPITOLUL VIII
Concluzii
innd seama de rezultatele obinute n urma efecturii calculelor se pot formula o serie
de concluzii, astfel:
1.Din perspectiva diagnosticului juridic , prin activitatea pe care o desfoar societatea se
ncadreaz n obiectivul de activitate aa cum este el prevzut n statutul societii. Toate
bunurile aflate n patrimoniu sunt evideniate n contabilitate. Societatea nu dispune de
imobile i terenuri. n momentul de fa nu exist litigiu de natur patrimonial, exist n
schimb litigiu de natur comercial, n care societatea are calitatea de reclamant, pentru
recuperarea unor creane.
2.n ceea ce privete diagnosticul tehnic i tehnologic se constat din analiza efectuat c
productivitatea mijloacelor fixe n cazul raportrii cifrei de afaceri critice la valoarea
rmas a mijloacelor fixe este fluctuant pe perioada analizat, se constat scdere n 2009
fa de 2009, apoi cretere 2011.
3.Sistemul de conducere al societii comerciale este conducerea prin obiective.
Firma S.C.Pyro-Stop S.R.L. i activitatea departamentului managerial din cadrul acestuia
este cunoscut n Oradea prin activitatea sa n prestarea de servicii.
Conducerea firmei pune accentul pe buna funcionare a utilajelor, mainilor, instalaiilor
i al autovehiculelor care particip la procesul de producie i de transport.
4.Din prisma diagnosticului comercial se impune o analiz atent a pieei de desfacere, un
plan de marketing elaborat i atenie mare n ceea ce privete meninerea pe o linie
constant a activitii n condiii de criz financiar, avnd n vedere faptul c firma are de
recuperat creane de la o serie de clieni pe care nu vrea s-i piard.
5.Din punct de vedere financiar se poate constata c societatea se afl ntr-o situaie dificil
n cea ce privete echilibrul financiar att pe termen lung, scurt i curent, cu excepia anului
2009, si tuaia cea mai grav fiind n anul 2010 i 2011, cu un dezechilibru financiar major.
Acest dezechilibru financiar se datoreaz n primul rnd decalajului negativ n cea ce
privete ncasarea creanelor. O gestionare eficient a fondurilor, dac este posibil, ar fi
soluia de moment, iar pe termen lung trebuie gsit o surs de finanare stabil pentru
reducerea datoriilor i continuarea activitii.
6.Din punct de vedere al lichiditatii curente in anul 2009 i 2010 situaia firmei este
delicat, deoarece exist o coresponden deplin ntre activele circulante i obligaiile
corespunztoare orice ntrziere n ncasri ducnd la imposibilitatea acoperirii obligaiilor,
iar n anul 2011 situaia firmei este riscant ea fiind n situaia de a nregistra pli restante
cu influen asupra fluxurilor bneti i financiare ale ntreprinderii
Rata lichiditii imediate reflect capacitatea ntreprinderii de a-i plti datoriile pe
termen scurt din disponibiliti. Pentru toat perioada de analiz ntreprinderea se sitiueaz
pe un trend pozitiv din acest punct de vedere, dar societatea este obligat s mbunteasc
situaia lichiditii imediate pentru a putea plti datoriile iminente de termen scurt. Se
recomand autofinanarea ca situaie de moment.
7.Din punct de vedere al riscului de faliment dup acest model societatea se afl ntr-o
situaie bun, riscul de faliment este ntr-o marj normal n toi anii analizai.
Ar fi indicat ca societatea s negocieze termene de plat a obligaiilor fa de terele
persoane cu care intr n contact i fa de care are obligaii, termene care s fie corelate cu

40

termenele de ncasare a creanelor.

Firma ar trebui s aib n vedere un control mai bun al cheltuielilor financiare care chiar
dac nu vor fi reduse la 0 s nu aib o valoare care s depeasc cu mult valoarea
veniturilor
financiare.
Firma s apeleze la finanri externe n msura n care ratele la aceste credite pe termen
mediu i lung s nu erodeze rentabilitatea economic.
8.Evaluarea intreprinderii in momentul de fata este foarte dificila, unele metode ducand la
diferente de chiar 50% in rezultatele obtinute.totusi fiind o intreprindere mai nult de
prestari de servicii metoda cea mai corecta si cea mai optimista ar fi al evaluarii
patrimoniale, care din punct de vedere valoric reflecta cel mai fidel capacitatile
intreprinderii de a se autosustine pe piata de capital.

BIBLIOGRAFIE

41

Situaiile Financiare Anuale pe baza crora s-a efectuat

Diagnosticul Global
al firmei S.C. Pyro-Stop S.R.L.
Contul de Profit i Pierdere

Indicatori

Nr
rd

2009

2010

2011

42

43

Ajustri privind provizioanele

Cheltuieli
Venituri
Cheltuieli de exploatare Total
Profitul sau pierderea din expl. profit
- pierdere
Venituri din interese de participaie

28
29
30
31
32
33
34

177
177

13797
14300
503
2033173 2031085
499
10402
0
0
0
0

-7373

- din care, venituri obinute de la entiti

afiliate
10 Venituri din alte investiii i mprumuturi
ce fac parte din activele imobilizate
- din care, venituri obinute de la entiti
affiliate
11 Venituri din dobnzi
- din care, venituri obinute de la entiti
affiliate

35

36

37

38
39

81
0

64
0

50
0

7373
2233297
0
89952
0

44

45

Evaluarea unei proprietati imobiliare comerciale generatoare de

venit
Presupunem ca evaluam o proprietate imobiliara comerciala situate in centrul
orasului si pentru care avem urmatoarele informatii sintetice:
Cladirea a fost construita in anul 1985 si are 7.000 mp suprafata
comerciala (care se poate inchiria);
Cladirea necesita un cost de renovare estimate la 10 mld. lei in primii
doi ani;
La data evaluarii, rata medie de neocupare in centrul orasului pentru
spatii comerciale este de circa 15%.
Presupunem urmatoarele ipoteze in legatura cu gradul de ocupare a proprietatii
evaluate:
Tabelul 6.37.
Estimarea ratei de neocupare
Nr.crt.
1.
2.
3.
4.

Anul
N
N+1
N+2
N+3

Rata de neocupare
25%
15%
10%
5%

Chiria de piata asteptata pentru primul an prognoza este de 200 mii lei
lunar/mp , bazata pe nivelurile medii ale chiriilor pe piata si in zona respective;
Pe baza echilibrului cerere-oferta pe piata, este estimate o crestere reala a
chiriilor de piata de 5% in urmatorii patru ani si de 3% dupa al patrulea an de prognoza;
Variabilele retinute in estimarea costurilor operationale au fost:
- Costurile variabile sunt de 70 mii lei lunar /mp si au estimate o crestere
similara cu cea a chiriilor;
- Costurile fixe (inclusive impozitul pe proprietate ) sunt estimate la 1.200 mil.
lei in primul an de prognoza si au o crestere constanta de 3% annual;
Impozitul pe profit este de 25%;
Costul capitalului imprumutat este de 12%, iar proprietatea este finantata in
proportie de 80% cu capitalul propriu si 80% cu credit.
1. Metoda DCF

Avem in vedere urmatoarele:

Estimarea ratei de acualizare:

Costul capitalului se bazeaza pe urmatoarele informatii:

a)Rata rentabilitatii la obligatiunile de stat pe termen lung este de 8%;
b)Un studio realizat de Real Estate Institute in anul N-1 arata ca valoarea mediana a
primei de piata este de 6%;
c)Coeficientul Beta este de 0,9;

46

Costul capitalului propriu = Rata rentabilitatii fara risc (Rf) + Beta x Prima de
piata
= 8% + 0,9 x 6% = 13,4%
Costul mediu ponderat al capitalului (cmpc) = 13.4% x 0,8 + 12,0% x 0,2 x(10.25)=12,5%
Valoarea reziduala = CF N+4 / (cmpc g) =
= 8.944,3/(0,125 0,003)=
4.150,9 mil.lei
Pe baza informatiilor si ipotezelor retinute vom face previziunea fluxului de
lichiditati ( vezi Tabelul 6.38.).
In concluzie,
V DCF = 68,992 mil.lei

Estimarea cash-flow-ului proprietatii

Specificatie
N+4

U.m

1.Spatiu commercial
mp
7,000
7000
2.Rata de neocupare
%
25.0%
5.0%
3.Spatiu inchiriat
mp
5,250
6.650
4.Chiria pe metru patrat mii lei lunar 200.00
238.47
5.Total venituri
19030.0

mil.lei/an

6.Costuri variabile
5,753.6
7.Costuri fixe
1,350.6

mil.lei/an

8.Chelt.operationale
7,104.2

mil.lei/an

9.Rez. operational
11,925.8

mil.lei/an

10.Impozit pe profit

mil.lei/an

mil.lei/an

N+1

N+2

N+3

7,000

7,000

7,000

15.0%

10.0%

5.0%

5,950

6,300

6,650

210.00

220.50

231.53

12,600.0

14,994.0

16,669.8

18,475.7

4,410.0

5,247.9

5,556.6

5,865.3

1,200.0

1,236.0

5,610.0

6.990.0

1,747.5

6,483.9

8,510.1

2,127.5

1,273.1

1,311.0

6,829.7

7,176.6

9,840.1

2,460.0

11,299.1

2,981.4

47

11.Rezultat net
8,944.3

mil.lei/an

5,242.5

6,382.6

7,380.1

12.Renovare
mil.lei
5,000.0
5,000.0
0
0
13.Cash-flow disponibil mil.lei
242.5
1,382.6
7,380.1
8,944.3
14.Factor de actualizare a=12,5% 0.899
0.790
0.702
0.555
15.Cash-flow actualizat
215.6
1,092.4
5,183.3
4,963.5
Valoare
94,150.9
Valoare-rezidualaactualizata
52,247.0
Valoarea-capitalului-investit-capitalpropriu+credite)
68,992.2

8,474.3

0
8,474.3
0.624
5,290.5
reziduala

2.Metoda multiplicatorului chirie brute

Acesta metoda se bazeaza pe relatia: valoarea estimate este egala cu valoarea
estimate este egala cu veniturile brute din chirie multilicate cu un index corespunzator
raportului existent pe piata intre preturile de vanzare si nivelul chiriilor brute.
Presupunem ca avem diponibile informatii despre 5 tranzactii compatibile
comparabile
Sinteza informatiilor privind cinci tranzactii cu proprietati comparabile
Propr.

Pret de
Vanzare

Suprafata

Pret/mp

Mil lei

mp

mil.lei/mp

55.500

5.200

10,67

101.000

10.100

85.000

D
E

Chiria bruta

Pret/chiria
bruta

mil.lei
2,30

4,64

10,00

2,10

4,76

8.000

10,63

2,60

4,09

52.000

4.500

11,56

1,90

6,08

75.000

7,800

9,62

2,50

3,85

Media aritmetica

10,5

4,7

48

Rezulta un nivel mediu al multiplicatorului de piata prt/chiria bruta egal cu 4,7.

Deci valoarea unitatii operationale evaluate este de:

V estimate = Chiria bruta (N+1) X multiplicator

=14,994.0X4,7=70,222 mil lei
In concluzie valoarea totala a capitalului investit (capital propriu si credite) este de
70 mid lei.

49