LEGE nr.

230 din 6 iulie 2007

privind
nfiinarea,
organizarea
i
funcionarea
asociaiilor
proprietari
EMITENT:
PARLAMENTUL
PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL nr. 490 din 23 iulie 2007

de

Parlamentul Romniei adopta prezenta lege.

CAP. I
Dispoziii generale, definiii
ART. 1
Prezenta lege reglementeaz aspectele juridice, economice i tehnice
cu privire la nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de
proprietari, precum i modul de administrare i de exploatare a
cldirilor de locuine aflate n proprietatea a cel puin 3 persoane
fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, inclusiv n
cazul celor care au n structura lor i spaii cu alta destinaie dect
aceea de locuinta.
ART. 2
n condiiile art. 1, datorit strii de indiviziune forat,
proprietarii au obligaia sa ia msuri cu privire la drepturile i
obligaiile comune ce le revin tuturor asupra proprietii comune. n
acest scop, proprietarii se pot asocia n asociaii de proprietari cu
personalitate juridic.
ART. 3
n sensul prezentei legi, termenii i expresiile de mai jos au
urmtoarele semnificatii:
a) cldire-bloc de locuine-condominiu - proprietatea imobiliar
format din proprieti individuale, definite apartamente sau spaii cu
alta destinaie dect aceea de locuine, i proprietatea comuna indiviz.
Poate fi definit condominiu i un tronson cu una sau mai multe scri, din
cadrul cldirii de locuit, n condiiile n care se poate delimita
proprietatea comuna;
b) proprietate individual - apartamentul sau spaiul cu alta
destinaie dect aceea de locuinta, parte dintr-o cldire, destinat
locuirii sau altor activiti, care mpreun cu cota-parte indiviz din
proprietatea comuna constituie o unitate de proprietate imobiliar. Cu
excepia unor situaii pentru care exista alte prevederi exprese n
prezenta lege sau n acordul de asociere, dreptul de proprietate asupra
unei proprieti individuale dintr-un condominiu trebuie considerat n
acelai mod ca i dreptul de proprietate asupra altor bunuri imobile;
c) proprietate comuna - toate prile dintr-un condominiu care nu
sunt apartamente sau spaii cu alta destinaie dect aceea de locuinta;
d) proprietate comuna aferent tronsoanelor sau scarilor care nu
poate fi delimitata - cel puin o instalatie pe verticala care
alimenteaz n comun tronsoane ori scri sau pri de construcie comune
tronsoanelor ori scarilor, care nu pot fi definite separat din punct de
vedere fizic ca poziie i suprafata;
e) cota-parte indiviz - cota-parte de proprietate care i revine
fiecrei proprieti individuale din proprietatea comuna i este egala cu
raportul dintre suprafata utila a proprietii individuale i totalul
suprafeelor utile ale tuturor proprietilor individuale;

f) proprietar al spaiului, respectiv al apartamentului - persoana

fizica sau juridic, de drept public ori de drept privat, care are n
proprietate acel spaiu, respectiv apartament, ntr-un condominiu;
g) asociaie de proprietari - forma de asociere autonom i nonprofit
a majoritii proprietarilor dintr-un condominiu;
h) acord de asociere - actul care consfinete decizia proprietarilor
de a se asocia;
i) cheltuieli ale asociaiei de proprietari - cheltuielile sau
obligaiile financiare ale asociaiei care sunt legate de exploatarea,
reparaia ori ntreinerea proprietii comune, precum i cheltuielile cu
serviciile de care beneficiaz proprietarii i care nu sunt facturate
individual ctre proprietile individuale;
j) cota de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietarisuma corespunztoare din cheltuielile asociaiei, pe care fiecare
proprietar este obligat sa o plteasc lunar;
k) atestat - actul care dovedete calitatea de administrator de
imobil.
CAP. II
nfiinarea i nregistrarea asociaiei de proprietari
ART. 4
(1) Asociaia de proprietari are drept scop administrarea i
gestionarea proprietii comune care, pe lng drepturi, impune obligaii
pentru toi proprietarii.
(2) Consecinele nelurii msurilor de organizare i funcionare cu
privire la administrarea i gestiunea proprietii comune sunt n
rspunderea juridic a tuturor proprietarilor sau a reprezentanilor
acestora, dup caz.
ART. 5
(1) Asociaia de proprietari se nfiineaz prin acordul scris a cel
puin jumtate plus unu din numrul proprietarilor apartamentelor i
spaiilor cu alta destinaie dect aceea de locuinta, din cadrul unei
cldiri. Acordul se consemneaz ntr-un tabel nominal, anexa la acordul
de asociere.
(2) n cldirile de locuine cu mai multe tronsoane sau scri se pot
constitui asociaii de proprietari pe fiecare tronson ori scara n parte
numai n condiiile n care nu exista o proprietate comuna aferent
tronsoanelor sau scarilor care nu poate fi delimitata.
(3) Dac este cazul, asociaiile de proprietari nfiinate pe scri
sau tronsoane de cldire isi reglementeaz ntre ele raporturile juridice
cu privire la aspectele tehnice comune acestora, printr-o anexa la
acordul de asociere.
ART. 6
(1) Cererea pentru dobndirea personalitii juridice a asociaiei de
proprietari mpreun cu statutul, acordul de asociere i procesul-verbal
al adunrii generale de constituire se depun i se nregistreaz la
organul financiar local n a crui raza teritorial se afla cldirea.
(2) Statutul i acordul de asociere se ntocmesc n baza prezentei
legi.
(3) Acordul de asociere trebuie sa conin:
a) adresa i individualizarea proprietii individuale, potrivit
actului de proprietate;
b) numele i prenumele tuturor proprietarilor;
c) descrierea proprietii, cuprinznd: descrierea cldirii,
structura cldirii, numrul de etaje, numrul de apartamente structurate

pe numr de camere, numrul spaiilor cu alta destinaie dect aceea de

locuinta, suprafata terenului aferent cldirii;
d) enumerarea i descrierea prilor aflate n proprietate comuna;
e) cota-parte indiviz ce revine fiecrui proprietar din proprietatea
comuna.
(4) Asociaia de proprietari dobndete personalitate juridic n
baza ncheierii judectorului-delegat desemnat la organul financiar local
de ctre preedintele judectoriei n a carei circumscripie teritorial
se afla cldirea.
(5) ncheierea se da fr citarea prilor i este executorie.
(6) ncheierea este supus recursului n termen de 5 zile de la
comunicare. Recursul se judeca cu citarea prilor.
ART. 7
nscrierea ulterioara n asociaia de proprietari a proprietarilor
care nu au fost prezeni la adunarea general de constituire se face la
cererea scris a acestora, fr alte formaliti.
ART. 8
(1) Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de
asociere este necesar acordul a cel puin 2/3 din numrul proprietarilor
membri ai asociaiei de proprietari.
(2) Orice modificare sau completare se nregistreaz la judectoria
care a emis ncheierea judectoreasc de nfiinare, fr alte
formaliti.
CAP. III
Drepturile i obligaiile proprietarilor
ART. 9
Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au dreptul sa
participe, cu drept de vot, la adunarea general a proprietarilor, sa isi
nscrie candidatura, sa candideze, sa aleag i sa fie alei n structura
organizatoric a asociaiei de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul
de a fi ales, persoana n cauza trebuie sa aib capacitate deplina de
exerciiu.
ART. 10
Proprietarii au dreptul sa cunoasc toate aspectele ce in de
activitatea asociaiei i au acces, la cerere, la orice document al
acesteia.
ART. 11
(1) Proprietarul poate aduce mbuntiri sau modificri proprietii
sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la
autorizarea
de
ctre
autoritatea
publica
local
a
modificrilor
constructive, fr a pune n pericol integritatea structural a cldirii
sau a altor proprieti individuale.
(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaia
proprietii comune fr a obine mai nti acceptul din partea
asociaiei de proprietari.
ART. 12
Zidurile dintre apartamentele sau spaiile alturate, care nu fac
parte din structura de rezistenta a cldirii i din proprietatea comuna,
pot fi reamplasate prin acordul dintre proprietarii apartamentelor sau
spaiilor respective, pe baza autorizaiei de modificare a construciei,
eliberata de autoritatea publica local i cu ntiinarea asociaiei.
Zidurile dintre apartamente sau spaii i proprietatea comuna care nu fac
parte din structura de rezistenta a cldirii pot fi reamplasate numai
prin modificarea acordului de asociere, n baza hotrrii majoritii

proprietarilor i a autorizaiei de modificare a construciei, eliberata

de autoritatea publica local.
ART. 13
Veniturile obinute din exploatarea proprietii comune aparin
asociaiei de proprietari. Aceste venituri alimenteaz fondurile speciale
ale asociaiei de proprietari pentru reparaii i investiii cu privire
la proprietatea comuna i nu se pltesc proprietarilor.
ART. 14
Proprietarul este obligat sa menin proprietatea sa individual,
apartament sau spaiu cu alta destinaie dect aceea de locuinta, n
stare buna, pe propria cheltuiala. Niciun proprietar nu poate incalca,
afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comuna sau individual a
celorlali proprietari din condominiu.
ART. 15
Cu un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat sa accepte accesul
n apartamentul sau n spaiul sau al unui delegat al asociaiei, atunci
cnd este necesar sa se inspecteze, sa se repare ori sa se nlocuiasc
elemente din proprietatea comuna, la care se poate avea acces numai din
respectivul apartament sau spaiu. Fac excepie cazurile de urgenta, cnd
accesul se poate face fr preaviz.
ART. 16
(1) Proprietarii sunt obligai sa ia msuri pentru consolidarea sau
modernizarea
cldirii,
pentru
reabilitarea
termica
i
eficienta
energetica,
potrivit
prevederilor
legale.
Indiferent
de
natura
interventiilor, se va avea n vedere meninerea aspectului armonios i
unitar al ntregii cldiri.
(2) n cldirile afectate de seisme, proprietarii au obligaia de a
lua de urgenta msuri pentru consolidare, cu sprijinul autoritii
publice locale sau centrale.
ART. 17
Dac proprietarul unui apartament ori spaiu sau oricare alta
persoana care acioneaz n numele sau provoac daune oricrei pri din
proprietatea comuna sau unui alt apartament ori spaiu, respectivul
proprietar sau respectiva persoana are obligaia sa repare stricciunile
ori sa plteasc cheltuielile pentru lucrrile de reparaii.
ART. 18
n cazurile n care n cldirile de locuine unul dintre proprietari
sau chiriai impiedica, cu buna-tiina i sub orice forma, folosirea
normal a cldirii de locuit, crend prejudicii celorlali proprietari
ori chiriai, dup caz, proprietarii sau reprezentantul legal al acestora
pot solicita instanei sa hotrasc msurile pentru folosirea normal a
cldirii, precum i plata daunelor.
ART. 19
n cazul spaiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un
proprietar, raporturile de coproprietate vor fi reglementate potrivit
dreptului comun.
ART. 20
(1) Proprietarii care isi nstrineaz apartamentele sau spaiile cu
alta destinaie dect aceea de locuinta sunt obligai ca la ntocmirea
formelor de nstrinare sa fac dovada achitrii la zi a cotelor de
contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari.
(2) Notarii publici nu vor autentifica actele de nstrinare fr o
adeverinta din partea sociatiei de proprietari, care sa reprezinte dovada
achitrii la zi a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de
proprietari, eliberata n original sub semnatura preedintelui i a
administratorului asociaiei de proprietari, cu precizarea numelui i

prenumelui acestora, i cu tampila asociaiei de proprietari. Actele de

nstrinare ncheiate cu nerespectarea acestei obligaii sunt nule de
drept.
(3) n cazul existenei unor datorii ctre asociaia de proprietari,
nstrinarea proprietii se poate face numai dac se introduce n
contract o clauza privitoare la preluarea datoriilor de ctre cumprtor.
CAP. IV
Organizarea i funcionarea asociaiei de proprietari
ART. 21
(1) La adunarea general de constituire a asociaiei de proprietari,
proprietarii vor alege dintre cei prezeni un comitet executiv, format
din preedintele asociaiei de proprietari i un cenzor sau o comisie de
cenzori, i vor hotr numrul membrilor acestora i durata mandatelor
lor. Dac dintre membrii asociaiei de proprietari nu se poate alege un
cenzor sau comisia de cenzori, atunci adunarea general a proprietarilor
membri ai asociaiei de proprietari va mandata comitetul executiv pentru
angajarea unui cenzor din afar asociaiei de proprietari, persoana
fizica ori juridic de specialitate, pe baza de contract sau convenie de
prestri de servicii.
(2) Cenzorul sau membrii comisiei de cenzori trebuie sa aib cel
puin studii medii i pot depune, dac adunarea general a asociaiei de
proprietari hotrte astfel, ntr-un cont bancar al asociaiei de
proprietari, o garanie suficienta i ndestultoare, pe baza unui
contract de garanie ncheiat n acest sens. Cuantumul garaniei nu poate
fi mai mic dect media anuala a totalului cheltuielilor lunare ale
asociaiei.
(3) Preedintele asociaiei de proprietari este fie candidatul care
va obine cel mai mare numr de voturi la alegerea membrilor comitetului
executiv, fie oricare alt membru al comitetului executiv ales prin vointa
sa i a majoritii proprietarilor din cadrul adunrii generale.
Preedintele, n situaii deosebite, poate numi temporar dintre membrii
comitetului executiv un vicepreedinte cruia i poate delega atribuiile
sale.
ART. 22
(1) Deponentul garaniei menionate la art. 21 alin. (2) nu poate
dispune n niciun mod de suma depusa drept garanie i nici de dobanda
aferent, dect dup ndeplinirea cumulativa a urmtoarelor condiii:
aprobarea descrcrii de gestiune privind exerciiul financiar precedent
de ctre adunarea general a membrilor asociaiei de proprietari, precum
i ncetarea efectelor delegaiei menionate la art. 21.
(2) n cazul n care se constata de ctre reprezentanii asociaiei
de proprietari sau de ctre proprietarii nii minusuri n gestiune,
asociaia poate dispune asupra unei sume de bani egale cu cuantumul
minusului n gestiune, direct din contul bancar menionat la art. 21
alin. (2), cu aprobarea scris, expres, anterioar a adunrii generale,
fr a avea nevoie de consimmntul deponentului garaniei.
ART. 23
(1) Dup adunarea general de constituire a asociaiei de proprietari
va avea loc cel puin o data pe an, n primul trimestru, o adunare
general a proprietarilor membri ai asociaiei. Responsabilitatea cu
privire
la
neconvocarea
a
cel
puin
unei
adunri
generale
a
proprietarilor
aparine
membrilor
comitetului
executiv,
inclusiv
preedintelui asociaiei de proprietari.

(2) Adunarea general este alctuit din toi proprietarii membri ai

asociaiei de proprietari.
(3) Adunarea general ordinar se convoac fie de preedintele
asociaiei de proprietari, fie de comitetul executiv.
(4) Pentru situaii speciale sau de maxima urgenta, adunrile
generale extraordinare ale asociaiei pot fi convocate oricnd de ctre
comitetul executiv sau de ctre cel puin 20% din numrul proprietarilor
membri ai asociaiei de proprietari.
(5) Proprietarii trebuie anuntati, prin afiare la loc vizibil sau pe
baza de tabel nominal convocator, asupra oricrei adunri generale a
asociaiei de proprietari, cu cel puin 7 zile nainte de data stabilit,
inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunrii generale. Ordinea de zi
anunat se poate completa prin hotrre a adunrii generale.
ART. 24
(1) Adunarea general poate adopta hotrri, dac majoritatea
proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari (jumtate plus unu)
sunt prezeni personal sau prin reprezentant legal.
(2) Dac la prima convocare nu este ntrunit cvorumul necesar de
jumtate plus unu, adunarea general va fi suspendat i reconvocata n
termen de maximum 10 zile de la data primei convocri.
(3) La adunarea general reconvocata, dac exista dovada ca toi
membrii asociaiei de proprietari au fost convocai, hotrrile pot fi
adoptate,
indiferent
de
numrul
membrilor
prezeni,
prin
votul
majoritii acestora.
(4) Hotrrile adunrii generale a asociaiei de proprietari sunt
obligatorii i pentru proprietarii din condominiu care nu au fost
prezeni la adunarea general, precum i pentru proprietarii care nu sunt
membri ai asociaiei de proprietari.
ART. 25
(1) Pentru adoptarea hotrrilor n adunarea general a asociaiei de
proprietari, se vor avea n vedere urmtoarele:
a) fiecare proprietar are dreptul la un vot pentru proprietatea sa;
b) pentru hotrrile cu privire la stabilirea fondurilor de
investiii pentru consolidare, reabilitare i modernizare, votul fiecrui
proprietar are o pondere egala cu cota-parte din proprietatea comuna;
c) proprietarul poate fi reprezentat n adunarea general de ctre un
membru al familiei sau de ctre un alt reprezentant care are o
mputernicire scris i semnat de ctre proprietarul n numele cruia
voteaz;
d) un membru al asociaiei de proprietari poate reprezenta unul sau
mai muli membri abseni, dac prezint mputernicire semnat de ctre
proprietarii n numele crora voteaz;
e) n cazul unui vot paritar, votul preedintelui asociaiei de
proprietari este decisiv.
(2) Hotrrile adunrilor generale vor fi luate cu votul majoritii
membrilor asociaiei de proprietari prezeni la adunarea general
convocat sau reconvocata, dup caz. n statutul propriu al asociaiei de
proprietari pot fi prevzute i alte condiii, dar nu mai puin de
jumtate plus unu din voturile celor prezeni la adunarea general
convocat sau reconvocata.
(3) n situaii excepionale, hotrrile pot fi luate prin acordul
scris al majoritii proprietarilor unei scri sau unui bloc, membri ai
asociaiei de proprietari, pentru probleme care i vizeaz direct, pe
baza de tabel nominal.
(4) Hotrrile adunrilor generale se consemneaz n registrul de
procese-verbale al asociaiei de proprietari, se semneaz de ctre toi

membrii comitetului executiv i se comunica, n scris, tuturor

proprietarilor.
ART. 26
Dac o hotrre a adunrii generale este contrar legii, statutului
sau acordului de asociere a asociaiei de proprietari ori este de natura
sa produc daune intereselor proprietarilor, acetia pot ataca n
justiie respectiva hotrre, n termen de 45 de zile de la adoptarea
acesteia. Actionarea n justiie nu ntrerupe executarea hotrrii dect
n cazul n care instanta dispune suspendarea acesteia.
ART. 27
Adunarea general a proprietarilor membri ai asociaiei de
proprietari are urmtoarele atribuii:
a) alege i revoca din funcie preedintele, membrii comitetului
executiv i cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a asociaiei de
proprietari;
b) adopta, modifica sau revoca hotrri;
c) adopta i modifica bugetele de venituri i cheltuieli;
d) mandateaz comitetul executiv reprezentat de preedintele
asociaiei de proprietari pentru angajarea i eliberarea din funcie a
persoanei care ocupa funcia de administrator imobile sau a altor
angajai ori prestatori, n scopul administrrii i bunei funcionari a
cldirii;
e) exercita alte atribuii care i-au fost conferite prin statut, prin
acordul de asociere sau prin votul proprietarilor asociai.
ART. 28
(1) Asociaia de proprietari poate intermedia servicii ntre
furnizori i proprietarii consumatori, n special cu privire la
serviciile publice de utiliti, pe baza unor contracte de prestri de
servicii sau de furnizare cu caracter individual. Pentru contractele de
furnizare cu caracter individual, drepturile i obligaiile cu privire la
serviciul furnizat aparin, pe de o parte, furnizorului i de cealalt
parte, proprietarului.
(2) Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de
utiliti, furnizorul serviciului va aciona impotriva proprietarilor
restantieri.
(3) Serviciul de intermediere din partea asociaiei de proprietari
consta n: repartizarea facturilor ctre proprietari prin lista de plata
lunar, ncasarea i plata sumelor reprezentnd contravaloarea consumului
facturat, ntiinarea furnizorului cu privire la debitori.
ART. 29
(1) Cu excepia atribuiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu
privire la proprietile individuale, apartamente sau spaii cu alta
destinaie dect aceea de locuinta, comitetul executiv reprezint
asociaia de proprietari n administrarea i exploatarea cldirii.
(2) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru
ndeplinirea atribuiilor ce i revin.
ART. 30
(1) Comitetul executiv, reprezentat de preedintele asociaiei de
proprietari, are urmtoarele atribuii:
a) duce la ndeplinire hotrrile adunrii generale i urmrete
respectarea prevederilor legale, a statutului i a acordului de asociere
ale asociaiei de proprietari;
b) emite, dac este cazul, decizii scrise privind reguli pentru
ducerea la ndeplinire a hotrrilor adunrilor generale i pentru
respectarea prevederilor legale, a statutului i a acordului de asociere,

precum i alte decizii ce privesc activitatea din asociaia de

proprietari;
c) ntocmete proiectul bugetului de venituri i cheltuieli i
pregtete desfurarea adunrilor generale;
d) reglementeaz folosirea, ntreinerea, repararea, nlocuirea i
modificarea prilor proprietii comune, inclusiv cu privire la
consumurile aferente proprietii comune;
e) ntocmete sau propune planuri de msuri i activiti i
urmrete realizarea lor;
f) supravegheaz desfurarea tuturor activitilor din cadrul
asociaiei de proprietari, n mod special situaia ncasrilor i
plilor lunare;
g) pentru scopul i activitile asociaiei de proprietari, angajeaz
i demite, ncheie i reziliaz contracte;
h) isi asuma obligaii, n nume propriu sau n numele proprietarilor
membri ai asociaiei de proprietari, privind interesele legate de
cldire;
i) iniiaz sau apara n procese, n nume propriu sau n numele
proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari, interesele legate de
cldire;
j) stabilete sistemul propriu de penalizri ale asociaiei de
proprietari pentru restantele afiate pe lista de plata ce privesc
cheltuielile asociaiei de proprietari, conform prevederilor legale;
k) avizeaz documentele asociaiei de proprietari;
l) asigura completarea la zi a crii tehnice a construciei;
m) asigura urmrirea comportrii n timp a construciei, pe toat
durata de existenta a acesteia;
n) gestioneaz situaiile excepionale i de criza;
o) exercita alte atribuii care i-au fost conferite prin hotrrile
adunrii generale.
(2) edinele comitetului executiv sunt legal ntrunite dac jumtate
plus unu din numrul membrilor si sunt prezeni. edinele comitetului
executiv pot fi convocate de preedintele asociaiei de proprietari sau
de jumtate plus unu din numrul membrilor si.
(3) Deciziile comitetului executiv se consemneaz n registrul de
decizii al comitetului executiv.
ART. 31
(1) Preedintele asociaiei de proprietari reprezint asociaia n
derularea contractelor i isi asuma obligaii n numele acesteia. El
reprezint asociaia de proprietari n relaiile cu terii, inclusiv n
aciunile iniiate de asociaie impotriva unui proprietar care nu i-a
ndeplinit obligaiile fata de asociaie sau n procesele iniiate de un
proprietar care contesta o hotrre a adunrii generale a proprietarilor.
(2) Preedintele asociaiei de proprietari supravegheaz i urmrete
aplicarea
hotrrilor
adunrii
generale,
respectarea
prevederilor
statutului i acordului de asociere, precum i aplicarea deciziilor
comitetului executiv. Acesta, n funcie de situaie, poate propune
comitetului executiv sau adunrii generale, dup caz, msuri impotriva
celor care nu respecta regulile, regulamentele, hotrrile i deciziile
asociaiei de proprietari, conform prevederilor legale i statutare.
ART. 32
(1) Preedintele asociaiei de proprietari sau membrii comitetului
executiv pot fi remunerai pe baza unui contract de mandat, conform
hotrrii adunrii generale a proprietarilor, la data adoptrii bugetului
anual de venituri i cheltuieli.

(2) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, membrii

comitetului executiv, inclusiv preedintele asociaiei de proprietari,
rspund personal sau n solidar, dup caz, n fata legii i a
proprietarilor pentru daunele i prejudiciile cauzate proprietarilor n
mod deliberat.
ART. 33
(1) Cenzorul sau comisia de cenzori a asociaiei de proprietari are,
n principal, urmtoarele atribuii:
a) verifica legalitatea actelor i documentelor, a hotrrilor,
deciziilor, regulilor i regulamentelor;
b) verifica execuia bugetului de venituri i cheltuieli;
c) verifica gestiunea financiar-contabila;
d) cel puin o data pe an, ntocmete i prezint adunrii generale
rapoarte asupra activitii sale i asupra gestiunii asociaiei de
proprietari, propunand msuri.
(2) Cenzorul sau cenzorii alei ai asociaiei de proprietari pot fi
remunerai pe baza unui contract de mandat, conform hotrrii adunrii
generale a proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de venituri
i cheltuieli.
(3) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, cenzorul sau
cenzorii asociaiei de proprietari rspund personal sau n solidar, n
fata legii i a proprietarilor, pentru daunele i prejudiciile cauzate
proprietarilor n mod deliberat.
ART. 34
(1) Administrarea, ntreinerea, investiiile i reparaiile asupra
proprietii comune sunt n sarcina asociaiei de proprietari.
(2) Asociaia de proprietari angajeaz persoane fizice atestate
pentru funcia de administrator sau ncheie contracte cu persoane
juridice
specializate
i
autorizate
pentru
realizarea,
respectiv
furnizarea
serviciilor
necesare
administrrii,
ntreinerii,
investiiilor i reparaiilor asupra proprietii comune.
CAP. V
Administrarea n asociaia de proprietari
ART. 35
(1) Pentru activitatea de administrare care include activiti de
administrare tehnica, de contabilitate i casierie, asociaia de
proprietari poate angaja fie persoane fizice atestate pentru funcia de
administrator de imobile, fie poate ncheia contract de administrare cu
persoane juridice specializate i autorizate, care au ca obiect de
activitate numai domeniul asociaiilor de proprietari ori care au ca
activitate principala administrarea imobilelor pe baza de tarife sau
contract. Administratorilor de imobile li se aplica n mod corespunztor
prevederile art. 21 alin. (2) i ale art. 22.
(2) Persoanele fizice pot fi angajate prin ncheierea unui contract
individual de munca, conform celor stabilite prin negociere directa.
(3) Candidaii pentru funcia de administrator de imobile trebuie sa
prezinte comitetului executiv al asociaiei de proprietari documentele
solicitate, garaniile profesionale i materiale prevzute de lege i
trebuie sa nu fi suferit nicio condamnare.
(4) Comitetul executiv adopta decizii asupra cuantumului salariilor,
al
indemnizaiilor
i
al
eventualelor
premieri
care
se
acorda
personalului ncadrat cu contract individual de munca, precum i asupra
valorii i a modalitilor de contractare, n cazul n care administrarea

cldirii este asigurata de persoane juridice, n limita bugetului de

venituri i cheltuieli adoptat de adunarea general a proprietarilor.
(5) De asemenea, comitetul executiv decide i asupra acordrii unor
drepturi bneti membrilor asociaiei de proprietari care desfoar
activiti lucrative folositoare acesteia, n limita bugetului de
venituri i cheltuieli adoptat de adunarea general a proprietarilor.
ART. 36
Administratorul, persoana fizica sau juridic, are, n principal,
urmtoarele atribuii:
a) prestarea serviciilor n mod profesional;
b) gestionarea bunurilor materiale i a fondurilor bneti;
c) efectuarea formalitilor necesare n angajarea contractelor cu
furnizorii de servicii pentru exploatarea i ntreinerea cldirii,
derularea i urmrirea realizrii acestor contracte;
d) asigurarea cunoaterii i respectrii regulilor cu privire la
proprietatea comuna;
e) gestionarea modului de ndeplinire a obligaiilor cetatenesti ce
revin proprietarilor n raport cu autoritile publice. Obligaiile
cetatenesti sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea general a
proprietarilor;
f) ndeplinirea oricror alte obligaii expres prevzute de lege.
ART. 37
Pentru lucrrile privind proprietatea comuna, administratorul, innd
seama de pre, durata de execuie i calitate, supune spre analiza,
selecie de oferte i aprobare comitetului executiv al asociaiei de
proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac cerinele, n
vederea executrii lucrrilor, conform legislaiei n vigoare.
ART. 38
Pentru protejarea intereselor proprietarilor i ale asociaiei de
proprietari impotriva riscurilor aferente activitii de administrare
ntr-un condominiu, administratorii de imobile, persoane fizice sau
juridice, de drept public ori de drept privat, pot ncheia polie de
asigurare de rspundere civil profesional. Asigurarea de rspundere
civil profesional nu acoper riscurile cu privire la frauda,
nelciune, deturnare de fonduri infaptuite cu buna-tiina. Persoanele
care nu au calitatea de administrator de imobile nu pot ncheia polie de
asigurare de rspundere civil profesional.
ART. 39
Proprietatea comuna poate fi utilizata de ctre teri, persoane
fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu
acordul
majoritii
proprietarilor
membri
ai
asociaiei
i
al
proprietarilor direct afectai de vecintate, n baza unui contract de
nchiriere, de folosinta sau de concesiune.
ART. 40
Asociaia de proprietari are obligaia sa ia msuri cu privire la
mbuntirea confortului termic al cldirii.
ART. 41
Modificrile constructive i utilizarea n alte scopuri a unor pri
sau elemente de construcie ale cldirii, cum ar fi: ancorarea de reclame
pe perei, suspendarea de stlpi, perei, scri interioare i altele
asemenea, se vor putea face numai pe baza deciziei comitetului executiv,
cu acordul proprietarilor direct afectai i, dup caz, pe baza unui
proiect tehnic ntocmit de instituii de specialitate, verificat de un
expert autorizat, precum i cu autorizaia pentru executarea de lucrri,
eliberate n condiiile legii.

10

ART. 42
Schimbarea destinaiei locuinelor, precum i a spaiilor cu alta
destinaie dect aceea de locuinta fata de destinat iniial, conform
proiectului iniial al cldirii cu locuine, se poate face numai cu
avizul comitetului executiv i cu acceptul proprietarilor direct afectai
cu care se invecineaza, pe plan orizontal i vertical, spaiul supus
schimbrii.
ART. 43
Pentru lucrri majore cu privire la exploatarea, ntreinerea,
repararea,
consolidarea,
reabilitarea
i
modernizarea
proprietii
comune, asociaia de proprietari poate angaja, n numele proprietarilor
i cu semnatura lor individual, credite bancare sau orice alte forme de
creditare, conform prevederilor legale.
ART. 44
Pentru riscurile cu privire la proprietatea comuna, asociaia de
proprietari, n numele proprietarilor asociai, poate ncheia polie de
asigurare.
CAP. VI
Cheltuielile asociaiei de proprietari
ART. 45
(1) Anul fiscal al asociaiei de proprietari este anul calendaristic.
(2) nainte de nceputul urmatorului an fiscal i pentru fiecare an
fiscal ce urmeaz, comitetul executiv va pregati i va prezenta
proprietarilor n adunarea general un buget anual de venituri i
cheltuieli, suficient pentru a acoperi cheltuielile asociaiei de
proprietari, inclusiv fondurile necesare organizrii i functionarii
acesteia.
(3) Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au obligaia sa
aprobe i un fond de reparaii anual, necesar pentru repararea i
mbuntirea proprietii comune. Comitetul executiv va pregati i va
prezenta adunrii generale suma anuala necesar pentru constituirea sau
completarea acestui fond, care se alimenteaz n avans, n transe lunare
egale, prevzute n lista de plata a cheltuielilor asociaiei de
proprietari. Plile pentru repararea i mbuntirea proprietii
comune se vor face din fondul de reparaii. Proprietarii membri ai
asociaiei de proprietari pot aproba i alte fonduri cu caracter special.
(4) Asociaia de proprietari poate deschide unul sau mai multe
conturi la oricare unitate bancar, n condiiile legii.
ART. 46
Toi proprietarii au obligaia sa plteasc lunar, conform listei de
plata a cheltuielilor asociaiei de proprietari, n avans sau pe baza
facturilor emise de furnizori, cota de contribuie ce le revine la
cheltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor
din asociaia de proprietari.
ART. 47
Cheltuielile asociaiei de proprietari sunt urmtoarele:
a) cheltuieli pe numr de persoane care locuiesc sau desfoar
activiti n proprieti individuale;
b) cheltuieli pe consumuri individuale;
c) cheltuieli pe cota-parte indiviz, n funcie de suprafata utila a
proprietii individuale;
d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale
proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociaiei de
proprietari;

11

e) cheltuieli pe consumatori tehnici;

f) cheltuieli de alta natura.
ART. 48
(1) Stabilirea i repartizarea sumei care privete proprietatea
comuna ce revine fiecrui proprietar din cadrul condominiului se fac
proporional cu cota-parte indiviz din proprietatea comuna.
(2) Cheltuielile efectuate de asociaia de proprietari pentru plata
unor servicii de utiliti publice sau de alta natura, legate de
proprietile individuale din condominiu i care nu se factureaza
individual pe fiecare dintre acestea, se repartizeaz dup acelai
criteriu care a stat la baza emiterii facturii, n conformitate cu
prevederile contractului ncheiat cu furnizorul respectivului serviciu.
ART. 49
(1) Asociaia de proprietari poate stabili un sistem propriu de
penalizri pentru orice suma cu titlu de restanta, afiat pe lista de
plata. Penalizrile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de
ntrziere i se vor aplica numai dup o perioada de 30 de zile care
depete termenul stabilit pentru plata, fr ca suma penalizrilor sa
poat depi suma la care s-au aplicat.
(2) Termenul de plata a cotelor de contribuie la cheltuielile
asociaiei de proprietari, afiate pe lista lunar de plata, este de
maximum 20 de zile calendaristice.
(3) Sumele rezultate din aplicarea penalitatilor de ntrziere vor
face obiectul fondului de penaliti al asociaiei de proprietari i se
vor utiliza numai pentru plata penalizrilor impuse asociaiei de
proprietari de ctre teri i pentru cheltuieli cu reparaiile asupra
proprietii comune sau alte cheltuieli de natura administrativ.
ART. 50
(1) Asociaia de proprietari are dreptul de a aciona n justiie pe
orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuie
la cheltuielile asociaiei de proprietari mai mult de 90 de zile de la
termenul stabilit.
(2) Aciunea asociaiei de proprietari este scutit de taxa de
timbru.
(3) Sentinta data n favoarea asociaiei de proprietari, pentru
sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pus n aplicare pentru
acoperirea datoriilor prin orice modalitate permis de Codul de procedura
civil.
ART. 51
(1) Asociaia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang
prioritar asupra apartamentelor i altor spaii proprieti individuale
ale proprietarilor din condominiu, precum i un privilegiu asupra tuturor
bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de
contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, dup cheltuielile
de judecata datorate tuturor creditorilor n interesul crora au fost
fcute.
(2) Privilegiul se nscrie n registrul de publicitate imobiliar al
judectoriei, la cererea preedintelui asociaiei de proprietari, pe baza
extraselor de pe ultima lista lunar de plata a cotelor de contribuie
din care rezulta suma datorat cu titlu de restanta. Privilegiul se
radiaza la cererea preedintelui asociaiei de proprietari sau a
proprietarului, pe baza chitanei ori a altui nscris prin care asociaia
confirma plata sumei datorate.
(3) Operaiunile de publicitate imobiliar privitoare la privilegiul
prevzut la alin. (1) i (2) sunt scutite de taxa de timbru.

12

CAP. VII
Raportul dintre administraia
asociaiile de proprietari

publica

local

centrala

ART. 52
(1) Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale
sectoarelor municipiului Bucureti sprijin activitatea asociaiilor de
proprietari pentru realizarea scopurilor i sarcinilor ce le revin, n
conformitate cu prevederile legale n vigoare.
(2) Consiliile locale organizeaz n cadrul aparatului propriu un
compartiment specializat n sprijinirea i ndrumarea asociaiilor de
proprietari.
ART. 53
(1) Compartimentele specializate nfiinate n cadrul autoritii
publice locale indruma i sprijin proprietarii pentru a se constitui n
asociaii de proprietari.
(2) Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale
sectoarelor municipiului Bucureti indruma i sprijin asociaiile de
proprietari pentru ndeplinirea obligaiilor locale ce le revin asupra
proprietii comune.
ART. 54
(1) Persoanele fizice care au calitatea de administrator de imobile
sunt
atestate
de
ctre
primar,
la
propunerea
compartimentelor
specializate din cadrul autoritii administraiei publice locale, n
baza unei hotrri a consiliului local.
(2) Atestatul are drept scop certificarea calitilor profesionale
ale persoanelor care doresc sa practice activitatea de administrare a
imobilelor la asociaiile de proprietari.
ART. 55
Consiliile locale, cu sprijinul aparatului propriu al consiliilor
judeene, respectiv al Consiliului General al Municipiului Bucureti,
exercita controlul asupra activitii financiar-contabile din cadrul
asociaiilor de proprietari, din oficiu ori la solicitarea unuia sau mai
multor membri ai asociaiei de proprietari.
CAP. VIII
Sanciuni
ART. 56
(1) Constituie contravenii urmtoarele fapte:
a) neluarea de ctre proprietari, de ctre asociaia de proprietari
sau de ctre comitetul executiv al asociaiei de proprietari a tuturor
msurilor necesare pentru repararea i meninerea n stare de siguranta a
cldirii i a instalaiilor comune aferente (ascensor, hidrofor,
instalaii de alimentare cu apa, de canalizare, de nclzire centrala, de
preparare i distribuire a apei calde, instalaii electrice i de gaze,
centrale termice, crematorii, instalaii de colectare a deeurilor,
instalaii de antena colectiv, telefonie etc.) pe toat durata
existenei acestora;
b) nendeplinirea atribuiilor de ctre preedinte, membrii
comitetului executiv, cenzori, administrator de imobil;
c) neexecutarea de ctre proprietar a lucrrilor de ntreinere,
reparaii sau de nlocuire a elementelor de construcii i instalaii
aflate n proprietatea sa individual, dac aceasta este de natura sa
aduc prejudicii celorlali proprietari;

13

d) schimbarea de ctre proprietar a destinaiei locuinei fr

autorizaiile i aprobrile legale;
e) modificarea aspectului proprietii comune, precum i a
elementelor constructive ale cldirii fr aprobrile i autorizaiile
legale;
f) neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de ctre
functionarii publici i personalul angajat al autoritilor publice
locale i centrale, inclusiv personalul regiilor ori al societilor
furnizoare de servicii publice de utiliti, dac fapta nu a fost comis
n astfel de mprejurri nct sa constituie infraciune.
(2) Contraveniile prevzute la alin. (1) se sancioneaz dup cum
urmeaz:
a) faptele prevzute la lit. a), b) i c) se sancioneaz cu amenda
de la 500 lei la 3.000 lei;
b) fapta prevzut la lit. d), cu amenda de la 200 lei la 1.000 lei;
c) faptele prevzute la lit. e) i f), cu amenda de la 2.500 lei la
5.000 lei.
(3) Sanciunile pentru contraveniile prevzute la alin. (1) lit. a)e) se aplica persoanelor fizice constatate vinovate, iar cea prevzut la
alin. (1) lit. f) funcionarilor publici sau personalului angajat al
autoritilor publice, inclusiv personalului regiilor ori societilor
furnizoare de servicii de utiliti publice.
(4) Constatarea contraveniilor prevzute de prezenta lege, facuta la
sesizarea oricrei persoane interesate, precum i aplicarea sanciunilor
corespunztoare se fac de ctre persoanele mputernicite de Inspectoratul
de Stat n Construcii i de Ministerul Internelor i Reformei
Administrative, de primari sau de mputerniciii acestora.
ART. 57
Prevederile art. 56 referitoare la contravenii se completeaz cu
dispoziiile Ordonanei Guvernului nr. 2/2001 privind regimul juridic al
contraveniilor, aprobat cu modificri i completri prin Legea nr.
180/2002, cu modificrile i completrile ulterioare.
CAP. IX
Dispoziii tranzitorii i finale
ART. 58
(1) Instituiile administraiei publice locale ori centrale sau orice
alte societi de stat, care dein n proprietate apartamente sau spaii
cu alta destinaie dect aceea de locuinta n cldirile de locuine, au
aceleai drepturi i obligaii ca oricare alt proprietar din condominiu
i au obligaia sa mandateze persoane fizice sau juridice pentru a
colabora cu asociaia de proprietari.
(2) Raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de comun acord
cu chiriaul, indiferent de statutul locuinei, precum i nerespectarea
obligaiilor contractuale de ctre chiria nu absolv proprietarul de la
obligaiile sale fata de asociaia de proprietari prevzute n prezenta
lege.
ART. 59
n termen de 60 de zile de la data intrrii n vigoare a prezentei
legi, Ministerul Internelor i Reformei Administrative, mpreun cu
Ministerul Economiei i Finanelor, Ministerul Muncii, Familiei i
Egalitii de Sanse, Ministerul Transporturilor i Ministerul Justiiei
vor elabora i supune spre adoptare Guvernului normele metodologice de
punere n aplicare a prevederilor acesteia.
ART. 60

14

Prezenta lege intra n vigoare la 30 de zile de la data publicrii n

Monitorul Oficial al Romniei, Partea I.
ART. 61
La data intrrii n vigoare a prezentei legi se abroga: art. 35 alin.
3, art. 35^1, art. 36, art. 64, art. 69 i anexa nr. 2 din Legea
locuinei nr. 114/1996, republicat n Monitorul Oficial al Romniei,
Partea I, nr. 393 din 31 decembrie 1997, cu modificrile i completrile
ulterioare, Ordonanta Guvernului nr. 85/2001 privind organizarea i
funcionarea asociaiilor de proprietari, publicat n Monitorul Oficial
al Romniei, Partea I, nr. 554 din 1 septembrie 2001, aprobat cu
modificri prin Legea nr. 234/2002, precum i orice alte dispoziii
contrare.
Aceasta lege a fost adoptat de Parlamentul Romniei, n condiiile
art. 77 alin. (2), cu respectarea prevederilor art. 75 i ale art. 76
alin. (1) din Constituia Romniei, republicat.
PREEDINTELE CAMEREI DEPUTAILOR
BOGDAN OLTEANU
PREEDINTELE SENATULUI
NICOLAE VACAROIU
Bucureti, 6 iulie 2007.
Nr. 230.

_________

15