UNIVERSITATEA TEHNIC A MOLDOVEI

Liubov USTUROI
Svetlana ALBU

DEVELOPMENT: DEZVOLTAREA
IMOBILULUI
Curs universitar

Chiinu
2009
0

UNIVERSITATEA TEHNIC A MOLDOVEI

Facultatea Cadastru, Geodezie i Construcii

Catedra Evaluarea i Managementul Imobilului

Liubov USTUROI
Svetlana ALBU

DEVELOPMENT: DEZVOLTAREA
IMOBILULUI
Curs universitar

Chiinu
U.T.M.
2009
1

n prezenta lucrare este examinat coninutul procesului

de development, aspectele financiare ale developmentului,
precum i evaluarea oportunitii economice a proiectului de
development. Detaliat este examinat coninutul celei mai
importante faze a proiectului de development faza
preinvestiional.
Cursul universitar este destinat studenilor de la ambele
forme de studii (cu frecven la zi i cu frecven redus) a
facultii Cadastru, Geodezie i Construcii, specialitilor
584.3 Evaluarea Imobilului i 521.8.1 Inginerie i
Management n Construcii pentru nsuirea disciplinei
Investiii n bunuri imobiliare.

Autori: conf.univ. Liubov Usturoi

conf.univ., dr. Svetlana Albu

Redactor responsabil: conf.univ., dr. Iurie Dohmil

Recenzent: conf.univ., dr. Grigore Vascan

U.T.M., 2009

CUPRINS

Introducere ............................................................................ 5
1. Coninutul procesului de development ......................... 7
1.1. Noiuni privind activitatea de development............. 7
1.2. Participanii n cadrul proiectului de dezvoltare .....13
1.3. Tipuri de development ..........................................16
1.4. Eficiena developmentului ......................................17
1.5. Particularitile developmentului n cadrul
crerii unor tipuri de imobil ....................................20
2. Gestiunea proiectului de dezvoltare ...........................22
2.1. Ciclul de via a proiectului de dezvoltare .............22
2.2. Coninutul fazei preinvestiionale ..........................28
2.3. Structura i funciile companiei de development ...34
2.4. Gestiunea costurilor proiectului de dezvoltare ......40
2.5. Evaluarea oportunitii economice
a proiectului de dezvoltare .....................................44
3. Aspectele financiare ale developmentului ...................50
3.1. Particularitile procesului de finanare
a proiectului de dezvoltare .....................................50
3.2. Participanii n cadrul procesului de finanare a
imobilului ................................................................55
3.3. Metode de finanare a proiectului de dezvoltare ....56
3.4. Creditarea ipotecar ................................................63
3

4. Gestiunea riscurilor developmentului .........................75

4.1. Noiuni de incertitudine i risc ...............................75
4.2. Analiza calitativ a riscurilor .........................78
4.3. Analiza cantitativ a riscurilor ..............................81
4.4. Gestiunea riscurilor ...............................................83
Chestionar pentru atestare .............................................88
Bibliografie ....................................................................90

INTRODUCERE
Trecerea la nceputul anilor 90 de la gestiunea
planificat, centralizat a economiei naionale la relaiile de
pia a condiionat procesul de decentralizare a gestiunii la
toate nivelele i n toate ramurile economiei naionale. A
aprut necesitatea includerii n circuitul economic i tiinific a
astfel de noiuni ca: imobil, bunuri imobile i gestiunea
imobilului. S-a observat lipsa instrumentarului necesar pentru
estimarea valorii imobilului diferit de cel existent n scopul
reevalurii planificate a fondurilor fixe. A aprut necesitatea
evalurii nu numai a fondurilor fixe ale ntreprinderilor i
organizaiilor dar i a bunurilor imobile integral, inclusiv
evaluarea afacerilor n calitate de noi forme de gospodrire.
Problemele conducerii eficiente, ntreinerii i dezvoltrii
imobilului sunt cele mai actuale teme la zi dar i n
perspectiv. Actualitatea este direct condiionat de esena
imobilului, rolului su n economia naional, caracterizat prin
urmtoarele:
imobilul reprezint baza funcional a averii naionale,
este un element important al motenirii cultural
istorice;
imobilul ndeplinete una din cele mai importante
funcii sociale asigurnd necesitatea primar a tuturor
membrilor societii;
piaa imobiliar este un generator specific al creterii
economiei rii.
Actual, n condiiile unei vagi stabiliti a indicatorilor
economici i nviorrii activitii investiionale n Republica
Moldova caracterizat prin sporirea volumului construciilor,
n primul rnd al imobilului locativ i comercial, a aprut
necesitatea studierii profunde i analizei interdependenei
subiecilor pieii imobiliare precum i determinrii rolului
5

developmentului n calitate de form eficient de dezvoltare a

imobilului.
Una din problemele de baz ale dezvoltrii imobilului
poate fi considerat lipsa proprietarului eficient i a gestiunii
complexe a imobilului. Soluionarea acestei probleme const n
reorganizarea
procesului
investiional
prin
crearea
ntreprinderilor private de gestiune profesionist, activitatea
crora se axeaz pe principiile relaiilor de pia, concuren i
eficien.
Problema organizrii unei gestiuni eficiente a imobilului la
etapa actual de dezvoltare a economiei naionale este extrem
de important i necesit o examinare profund.

I. CONINUTUL PROCESULUI
DE DEVELOPMENT
1.1. Noiuni privind activitatea de development
Activitatea investiional n domeniul imobiliar ocup un
loc important n ntregul proces investiional al oricrei ri.
Este genul de activitate ce solicit resurse financiare
considerabile cu un termen de recuperare mare, i unde
produsul creat poate genera fluxuri de lichiditi timp
ndelungat.
Orice dezvoltare a bunului imobil presupune modificri
fizice care asigur crearea noilor caliti utile corespunztoare
cerinelor fluctuante ale societii.
Dezvoltarea imobilului reprezint un proces complex,
care cuprinde selectarea echipei participanilor n cadrul
proiectului, cercetarea pieei, marketing, proiectare,
construcie, finanare, eviden i gestiunea patrimoniului.
Activitatea ce asigur legturi eficiente ntre toi
participanii la procesul investiional i este maximal orientat
spre rezultat, se numete activitate de development (de
dezvoltare).
Noiunea de development (engl. to develop a
dezvolta) n sens larg se aplic pentru a defini activitatea ce
presupune modificri calitative a obiectivului i asigur, ca
regul, sporirea valorii acestuia.
Developmentul (dezvoltarea) exprim transformarea
calitativ a imobilului asigurnd sporirea valorii acestuia i
concomitent reprezint o activitate profesionist de organizare
i realizare a proiectelor investiionale n construcii.
Developmentul este o parte component a procesului
integru de dezvoltare a imobilului. Deosebim dou aspecte ale
developmentului: economic i legal.
7

Aspectul economic al developmentului se exprim prin

sporirea valorii imobilului drept urmare a modificrilor fizice
suportate. Totodat, modificrile fizice atrag sporirea valorii
deoarece asigur apariia bunului cu caliti utile ce satisfac
cerinele pieei. Prin urmare, sporirea valorii este asigurat nu
prin orice modificare fizic ci doar prin cele ce corespund
cerinelor pieei. Pe ct corespunderea respectiv este mai
complet, cu att valoarea bunului creat este mai mare i
respectiv gradul de eficien a developmentului este mai nalt.
Aspectul legal al developmentului se exprim prin
nregistrarea juridic a modificrilor efectuate. nregistrarea
bunului imobil nou creat i a drepturilor asupra lui este un
moment de importan principial, deoarece acest fapt exprim
finalizarea procesului de dezvoltare.
Prioritile de baz al developmentului vis-a-vis de
formele tradiionale ale organizrii activitii investiionale
sunt:
rspunderea total pentru rezultatul activitii
investiionale;
mbuntirea rezultatelor activitii financiare prin
micorarea riscurilor financiare i a altor riscuri,
precum i din contul trecerii de la abordarea prin
costuri (prin devize) la abordarea prin bugete. O astfel
de abordare presupune o cointeresare sporit a
companiei de development n micorarea costurilor
proiectului (n calitate de unica soluie pentru sporirea
profitului propriu);
asigurarea calitii nalte a lucrrilor prin sporirea
gradului de profesionalism al lucrtorilor prin
instruirea obligatorie privind aplicarea tehnologiilor
moderne n construcii, privind metodele moderne de
gestiune i aplicarea noilor sisteme de management al
calitii;
8

gestiunea costului construciei se realizeaz printr-un

sistem modern de eviden contabil;
necesitatea obiectiv de trecere la sistemul modern de
selectare a participanilor prin concurs.
Pentru realizarea prioritilor poteniale ale
activitii de development se utilizeaz o nou strategie, esena
creia se reduce la urmtoarele:
- consolidarea potenialului de producere, gestiune i
economico-financiar al companiilor-parteneri cu
sporirea
responsabilitii
pentru
rezultatele
financiare consolidate ale proiectului;
- dezvoltarea sistemelor orizontale de gestiune cu
micorarea ierarhizrii i simplificarea procesului
decizional;
- consolidarea profitului n calitate de sursa de baz a
investiiilor n perspectiv;
- atragerea mijloacelor financiare ieftine (surse
mprumutate sau atrase);
- asigurarea nivelului sporit de profitabilitate a
capitalului investit.
Proiectele de dezvoltare a imobilului pot fi examinate
ca o varietate a proiectelor investiionale ce posed anumite
particulariti, i anume: volum mare a investiiilor capitale, o
durat considerabil a ciclului investiional, indivizibilitatea
(de regul) a obiectivului creat, caracter inovaional etc. Toate
acestea exprim
complexitatea realizrii proiectelor de
dezvoltare a imobilului.
Proiectul investiional, ce presupune o abordare
complex privind gestionarea lui, se numete un proiect de
development (de dezvoltare). Aceast noiune se aplic ca
alternativ a aa numitului proiect propriu, adic a proiectului
ce este realizat prin forele proprii ale beneficiarului.
Una din cele mai importante particulariti ale
developmentului n comparaie cu sistemele tradiionale de
gestiune a proiectelor reprezint importana care este acordat
9

fazei preinvestiionale a proiectului de development. Cele mai

importante etape a acestei faze sunt: cercetarea pieei i
alegerea amplasamentului viitorului obiectiv.
Cercetarea pieii trebuie s elucideze urmtoarele
aspecte:
- n ce sector al pieii exist nie neacoperite la
momentul actual;
- ce obiect concret trebuie construit;
- care este nivelul preului probabil pentru vnzarea
spaiilor construite;
- prognoza rentabilitii proiectului;
- nivelul concurenei;
- posibilele riscuri i modaliti de minimizare a lor.
O atenie sporit n cercetare trebuie atras prognozei
acestor indicatori, deoarece situaia pe pia este dinamic.
Cercetarea va conine analiza activitii concurenilor i va
caracteriza nivelul general al concurenei pe segmentul de
pia selectat.
Alegerea momentului de timp pentru executarea
proiectului trebuie axat pe
legitatea dezvoltrii pieii
imobiliare - ciclicitatea. Pentru proiectele de development este
deosebit de important acest element, deoarece realizarea
acestor proiecte dureaz nu mai puin de 2-3 ani. Aa dar,
realizarea proiectului se poate ncepe n momentul cnd
conjunctura pieii este favorabil, dar se va termina n
momentul declinului.
Conform unor teorii, pe larg rspndite n rile
dezvoltate proiectele de development trebuie ncepute n
momentul cnd piaa se afl n declin, dar deja au aprut
indicii de nviorare. Spre momentul de finalizare a proiectului
piaa va fi n apogeu.
Alegerea corect a segmentului de pia pentru
realizarea proiectului este o precondiie necesar, dar nu i
suficient
pentru
atingerea
scopului
developerului
(dezvoltatorului). Atingerea noii caliti a imobilului este
10

posibil doar atunci cnd la realizarea proiectului vor fi atinse

corelaii optime ntre:
cerinele pieii i caracteristica obiectivului
imobiliar;
amplasarea obiectivului i caracteristica sa;
caracteristica obiectivului i preul acestuia.
Cu alte cuvinte, condiiile succesului proiectului de
development pot fi reflectate astfel: cererea pieei i preul
determin bunul imobil cu caracteristicele sale concrete, iar
ultimul, la rndul su, determin amplasarea obiectivului.
Amplasarea corect este un factor de sporire a valorii
proiectului. Concomitent, vom deosebi noiune de amplasare
geografic i economic. Amplasarea economic a imobilului
reprezint amplasarea obiectivului imobiliar vis-a-vis de
factorii care pot influena asupra ctigurilor i cheltuielilor
legate de imobil (spre exemplu, distana pn la centrul de
afaceri, asigurarea cu artere de transport, apropierea de parcuri
i bazine acvatice, nivelul veniturilor populaiei, existena
locurilor de munc n regiunea dat, situaia ecologic, nivelul
infraciunilor .a.).
Alegerea amplasrii este unul din principalele momente
n dezvoltarea proiectului de development. Alegerea terenului
trebuie s considere o multitudine de factori: amplasarea
magistralelor de transport, imaginea general a sectorului,
starea solurilor, situaia ecologic etc.
Pentru fiecare proiect concret importana unor sau altor
parametri ai amplasamentului de asemenea se poate modifica.
Dezvoltatorul n procesul de selectare a terenului determin ct
de important pentru afacerea respectiv sunt urmtoarele
detalii: apropierea de consumator, partenerii de afaceri,
sectoarele locative, centrele comerciale, magistrale de
transport, accesul spre gar etc.
Prin atragerea dezvoltatorului profesionist investitorul
este scutit de:
11

1)

necesitatea crerii i ntreinerii serviciului propriu

pentru executarea funciilor de dirijare a proiectului;
2)
formularea profesionist a strategiei proiectului;
3)
asigurarea controlului pentru elaborarea proiectului
i programului de construcie;
4)
asigurarea controlului pentru optimizarea i
minimizarea bugetului proiectului;
5)
asigurarea controlului pentru respectarea calitii n
construcii;
6)
atingerea eficienei financiare maxime a proiectului;
7)
aprarea intereselor n faa
antreprenorilor,
consultanilor i autoritilor publice.
Cu alte cuvinte scopul developmentului const n
maximizarea profitului prin crearea obiectivelor ce satisfac
cererea utilizatorilor bunurilor imobiliare (cumprtorilor,
arendailor).
Rezultatul dezvoltrii este bunul imobil nou ce
satisface cerinele populaiei i sectorului de afaceri.
Reieind din cele menionate, putem formula
urmtoarele principii ale developmentului:
1. Crearea unei echipe puternice de consultani care
vor activa la diferite etape ale proiectului ncepnd
cu cercetarea de marketing i finaliznd cu realizarea
suprafeelor i exploatarea cldirilor.
2. Cercetarea minuioas a pieii ce va permite
determinarea corelaiei existente dintre cerere i ofert
pe diferite segmente ale pieii imobiliare i astfel s
evidenieze segmentele neacoperite.
3. Alegerea momentului de executare a proiectului se
efectueaz considernd ciclicitatea dezvoltrii pieii
imobiliare.
4. Selectarea amplasrii. Este cunoscut faptul c a vinde
sau a da n arend o cldire rea ntr-un loc bun este
mai uor, dect o cldire bun ntr-un loc ru.
12

5. Alegerea modalitii adecvate de finanare. Este

foarte important de a crea o proporie optim dintre
mijloacele financiare proprii i cele mprumutate.
6. Aplicarea abordrii concureniale pentru selectarea
participanilor la diferite etape de realizare a
proiectului prin intermediul tenderelor.
7. Controlul permanent al termenilor, calitii executrii
lucrrilor i al cheltuielilor de construcii.
8. Examinarea preventiv a etapelor ulterioare.
Atragerea firmelor experimentate de brokeraj
reprezint o precondiie a comercializrii cu succes a
suprafeelor.
9. nregistrarea corespunztoare a rezultatelor
proiectului. Condiie important pentru a dispune de
obiectivul imobiliar nou este nregistrarea drepturilor
asupra rezultatelor dezvoltrii imobilului: numai
nregistrarea de stat a imobilului i drepturilor asupra
lui semnific finalizarea procesului de development.
1.2. Participanii n cadrul proiectului de dezvoltare
Pentru realizarea proiectului de development sunt
antrenai diferii subieci de drept, fiecare dintre ei au interese
specifice proprii i joac rolul su n procesul de dezvoltare a
proiectului.
Subiecii activitii investiionale sunt:
proprietarul obiectivului imobiliar, care este
cointeresat n sporirea beneficiului su prin creterea
valorii imobilului i obinerea unui ctig. n calitate
de proprietar pot fi att persoane particulare (fizice
sau juridice), ct i statul sau organele administraiei
publice locale;
organele de stat, care reglementeaz relaiile n
sfera dezvoltrii imobilului, proiectrii, construciei,
exploatrii imobilului;
13

investitorii ce realizeaz investiiile capitale cu

utilizarea mijloacelor proprii i (sau) atrase n
corespundere cu legislaia n vigoare. Investitori pot
fi bncile ce crediteaz construcia (inclusiv prin
intermediul
ipotecii,
rezultatelor
dezvoltrii
imobilului sau a altui imobil al proprietarului),
fondurile investiionale private (de genul fonduri de
asigurare i fonduri de pensii), instituii financiare
specializate, organele de stat sau organele
administraiei publice locale, investitori strini i alte
persoane fizice sau juridice;
beneficiarii persoane fizice sau juridice,
mputernicite de ctre investitori, s realizeze
proiecte investiionale. Concomitent ei nu se implic
n activitatea antreprenorial a altor subiecii ai
activitii investiionale. Beneficiar poate fi i
investitorul. Beneficiarul ce nu este investitor va avea
dreptul de posesie, de folosin i de dispoziie a
obiectivului imobiliar pe perioada i n limitele
mputernicirilor, care au fost stabilite prin contract n
corespundere cu legislaia n vigoare;
antreprenorii sunt organizaiile de proiectare i
construcii, ce asigur proiectarea i executarea
lucrrilor de construcii-montaj, de finisare, a
lucrrilor de reglare i dare n exploatare.
Antreprenorii sunt obligai s posede licen pentru
executarea tipurilor respective de lucrri;
consultanii profesioniti sunt companiile de
ingineering;
consultani privind planificarea,
economia, impozitarea i contabilitatea, construcii i
arhitectur; ageni imobiliari; evaluatori; divizieri;
ingineri-proiectani; manageri de proiect i manageri
de dare n arend a rezultatelor dezvoltrii
obiectivului; ali specialiti. Cei menionai, la
14

diferite etape de dezvoltare a proiectului contribuie n

diferit msur la soluionarea problemelor specifice
proiectului de development;
utilizatori ai obiectivului imobiliar sunt persoane
fizice sau juridice (cumprtori, arendai i a.),
precum i organele de stat, sau organele
administraiei publice locale, pentru care sunt create
obiectele menionate.

Dup cum putem observa, n procesul de development

sunt implicate o multitudine de persoane, fiecare dintre care i
are propriul rol, i, ntr-o msur sau alt, de fiecare depinde
soarta proiectului.
Persoana principal este developerul (dezvoltatorul)
persoana fizic sau juridic ce iniiaz procesul de dezvoltare
i coordoneaz activitatea altor participani n cadrul
procesului.
Dezvoltatorul este un antreprenor ce iniiaz i
organizeaz realizarea proiectelor de dezvoltare a imobilului.
Rolul principal al developerului este evideniat prin
funciile exercitate:
- identificarea i selectarea proiectului eficient;
- asigurarea posibilitilor legale de realizare a lui;
- avizarea proiectelor cu organele administraiei publice
locale;
- elaborarea mecanismelor de finanare a proiectului i
rambursarea resurselor atrase, cutarea i atragerea
investitorilor;
- dezvoltarea bunului imobil i transmiterea lui n
exploatare;
- recuperarea mijloacelor investitorilor n corespundere
cu acordurile ncheiate.
Multitudinea funciilor realizate de developer,
contureaz esena activitii de development: luarea deciziilor
economic argumentate i cele mai eficiente la fiecare din
15

etapele realizrii proiectului cu evidena cerinelor pieii,

intereselor proprietarilor, investitorilor, antreprenorilor i altor
participani ai developmentului.
1.3. Tipuri de development
n practica relaiilor economice create distingem dou
scheme de development:
1) dezvoltatorul nu-i asum riscurile financiare i lucreaz
pentru onorariu (feedevelopment). Conform acestei scheme
investitorul angajeaz dezvoltatorul pentru ca ultimul, spre
exemplu, s construiasc o cldire i posibil s-o dea n
arend. Alegerea developerului de obicei se efectueaz prin
organizarea tenderului. ntr-un astfel de proiect
developerul, de obicei, nu particip cu mijloacele proprii i
doar organizeaz proiectarea pe banii beneficiarului,
execut avizrile necesare cu organele locale, construiete
i d n arend suprafeele. Developerul atrage specialitii
i poart rspundere pentru proiectul integral. Onorariul
pentru conducerea unui astfel de proiect n cazuri speciale
poate atinge 10 % din costul proiectului;
2) dezvoltatorul creeaz imobil comercial fiind unicul
organizator al proiectului, dar i se ocup de crearea
schemei
financiare
a
proiectului
(speculative
development). n acest caz developerul investete n proiect
mijloacele proprii care reprezint baza schemei financiare
viitoare. Schema financiar a proiectelor de development
mari de obicei reprezint o combinaie complex a
mijloacelor proprii ale developerului, investiiilor atrase,
mprumuturilor bancare i a plilor prearend din partea
viitorilor arendai. n cadrul schemei de finanare mixte
dezvoltatorul i are propria cot parte n viitorul obiect de
imobil. Prin investirea la etapa iniial a 10 % din costul
proiectului dezvoltatorul poate pretinde n viitor la o cot
de 50 % din imobilul construit. Profitabilitatea sporit a
16

operaiunilor developmentului speculativ se explic prin

riscurile nalte de insucces al proiectului, care sunt integral
suportate de developer.
1.4. Eficiena developmentului
n corespundere cu experiena mondial, sporirea real
a eficienei investiiilor este posibil doar n baza utilizrii
unui pachet de aciuni sistemice cu caracter structural,
economic, financiar, tehnologic i uman. Anume sistemul de
development, acionnd asupra procesului investiional,
conduce spre sporirea esenial a eficienei existente.
Eficiena sistemului de development este condiionat
de urmtorii factori:
1) responsabilitatea maxim pentru rezultatele
economice ale proiectului;
2) influena real asupra rezultatelor realizrii
proiectului;
3) direcionarea spre rezultatul final.
n momentul actual lipsete o experien suficient
privind evaluarea eficienei gestiunii profesioniste a
proiectelor prin structuri de development. n linii mari,
evalurile specifice privind distribuirea bugetului companiei
de development pot fi prezentate n felul urmtor:
pentru gestiunea proiectului cu puterile companiei
de management 3 %;
pentru activitatea de producere, completare i
comercializare 2 %;
pentru ingineering 4 %;
pentru executarea lucrrilor de ctre antreprenor
71 %;
fondul de rezerv (de risc) 10 %;
17

profitul 10 %
Total:
100 %.

O abordare detaliat privind evaluarea costului

gestiunii proiectului cuprinde urmtoarele:
1. Sistemul existent de standardizare i normare n
construcii
presupune sporirea independenei i
dezvoltarea
iniiativei ntreprinderilor privind
soluionarea problemelor economice i tehnice de
proiectare i construcii, micornd concomitent
numrul regulilor obligatorii i majornd ponderea
normelor i regulilor cu caracter recomandat. Cerinele
obligatorii trebuie s cuprind asigurarea securitii
vieii i sntii omului, protecia mediului
nconjurtor, sigurana cldirilor i edificiilor
construite. Documentele ce reglementeaz ntrebrile
de gestiune profesional poart un caracter
recomandabil.
2. Baza existent de deviz nu presupune evidenierea ntrun compartiment aparte a cheltuielilor pentru gestiunea
proiectelor. n legtur cu aceasta, funciile de gestiune
a proiectului sunt repartizate ntre urmtorii participani
de baz ai proiectului investiional:
- beneficiar;
- proiectant;
- antreprenor general.
Cheltuielile furnizorilor, investitorilor externi, bncilor
i ale altor participani sunt determinate de acetia n
mod individual.
3. Partea principal a funciilor de gestiune a proiectelor
este ndeplinit de ctre beneficiari. Cheltuielile pentru
ntreinerea beneficiarului i a responsabilului tehnic
sunt stabilite n mrime de 2,5 5,5 % i sunt incluse
n capitolul 10 al devizului general.
18

4. Gestiunea proiectului din partea organizaiilor de

proiectare cuprinde:
- coordonarea proiectrii i controlul respectrii
graficului de elaborare a documentaiei de proiect
pentru construcii;
- verificarea documentaiei de prefezabilitate i de
proiect;
- supravegherea execuiei construciei din partea
autorului de proiect.
Costul lucrrilor menionate poate constitui pn la 1
% din costul proiectului i este inclus n componena
capitolului 12 al devizului general.
5.
Gestiunea proiectului se execut de ctre
antreprenorul general din contul mijloacelor incluse n
normele cheltuielilor de regie. Pentru un obiect
industrial cheltuielile orientative ale antreprenorului
pentru gestiunea proiectului constituie pn la 16 % din
costul proiectului.
6.
n legtur cu faptul c funciile participanilor n
cadrul proiectului n mare parte se dubleaz, atragerea
unei firme specializate (de development) pentru
gestiunea proiectului va permite micorarea
cheltuielilor totale pentru gestiune (nu mai puin de 40
%).
Astfel, reieind din cele menionate, costul total al
lucrrilor de gestiune a proiectului de ctre firma specializat,
n cazul ndeplinirii de aceasta a tuturor funciilor menionate
poate constitui pn la 14 %.
Implementarea sistemului de development, conform
datelor dezvoltatorilor autohtoni i celor strini, permite
obinerea urmtoarelor rezultate economice (n comparaie cu
formele tradiionale de organizare a procesului investiional):
- micorarea duratei de execuie a construciei cu
7-25 %;
19

micorarea manoperei lucrrilor de construciimontaj 5-15 %;

ieftinirea construciei 10-20 %.
1.5. Particularitile developmentului
n cadrul crerii unor tipuri de imobil

n dependen de destinaia funcional a suprafeelor

construite, proiectele posed un ir de particulariti. Aceste
particulariti sunt legate de procesul de marketing, de
selectare a soluiilor de proiect i arhitecturale, structura
finanrii proiectului, gestiunea obiectivului finalizat,
nregistrarea juridic a drepturilor asupra bunului imobil.
Particularitile developmentului pe piaa imobilului locativ
n procesul de selectare a terenului pentru construcia
locativ o atenie sporit va fi atras factorului ecologic al
sectorului, comoditii arterelor de transport privind
comunicaiile cu centrul oraului i cu alte sectoare, existena
obiectelor de infrastructura social.
Marketingul este orientat spre persoanele fizice cu
anumit nivel de venituri. Printre aspectele arhitecturale se
recomand existena unor detalii, cum ar fi balcoanele i
lojile. n procesul de planificare sarcina principal const n
atingerea compromisului dintre sporirea maxim a suprafeei
utile i cota suprafeelor de utilizare comun.
Particularitile developmentului pe piaa imobilului
destinat oficiilor
n procesul de selectare a terenului pentru construcie
prioritate va avea centrul oraului i sectoarele cu o densitate
sporit a afacerilor. Amplasarea acestor obiecte se recomand
n apropierea magistralelor principale. Posibilitatea
20

construciei garajului subteran sau existena locului pentru

parcarea automobilelor reprezint elemente de importan
deosebit.
Marketingul este orientat spre persoane juridice, adic
este posibil vnzarea sau darea n arend a suprafeelor.
n procesul de elaborare a schemei de finanare a
proiectului un rol important l joac atragerea mijloacelor de la
viitorii arendai sau cumprtori la etapa de construcie. n
cazul orientrii spre un singur client este posibil atragerea
acestuia n calitate de investitor strategic.
Particularitile developmentului pe piaa imobilului
comercial
n procesul de selectare a terenului un factor de baz
este amplasarea obiectivului n apropiere de fluxurile de
transport i de populaie. n acest caz factorul ecologic nu are
importan. Un factor important este existena parcrii i a
cilor comode de acces.
n marketing este important orientarea spre pachetul
optimal de arendai care va permite cldirii comerciale s-i
creeze imaginea unui complex unic cu un nivel corespunztor
de deservire i calitate a mrfurilor.
Soluiile arhitectural-planimetrice sunt orientate spre
asigurarea comoditii fluxurilor vizitatorilor, amplasrii
vitrinelor, optimizrii micrii fluxurilor de cumprtori n
interiorul cldirii.

21

2. GESTIUNEA PROIECTULUI DE DEZVOLTARE

2.1. Ciclul de via a proiectului de dezvoltare
Realizarea proiectului de development presupune
parcurgerea consecutiv a urmtoarelor etape:
1. Elaborarea concepiei i examinarea prealabil a
proiectului:
aprecierea scopului proiectului de development i a
algoritmului de atingere a acestuia;
formularea strategiei de baz a developmentului;
cercetarea pieei i determinarea amplasrii
obiectivului.
2. Evaluarea amplasrii i studiul de fezabilitate a
proiectului:
analiza cererii i a posibilitilor fizice de realizare a
proiectului;
consultaii preventive cu organele administraiei
publice locale;
determinarea posibilitilor de obinere a finanelor.
3. Proiectarea i evaluarea proiectului:
formarea echipei developerului;
elaborarea planului de afaceri;
proiectarea, determinarea cheltuielilor i evaluarea
eficienei proiectului;
avizarea i obinerea autorizaiilor de la organele
competente.
4.
ncheierea contractelor i construcia:
selectarea antreprenorului i ncheierea contractului;
22

 asigurarea interaciunii dintre participanii realizrii

proiectului;
crearea sistemului de control asupra realizrii
proiectului.
5. Marketing, gestiune i utilizare a rezultatelor:
determinarea perioadei, modalitii i personalului
pentru compania de marketing;
asigurarea securitii i pazei obiectivului;
analiza lucrului agenilor de vnzri;
gestiunea fluxurilor de numerar n cadrul proiectului.
Conform practicii existente deosebim urmtoarele
etape ale ciclului de via a proiectului: preinvestiional
(iniial), investiional (de construcie), de exploatare.
Coninutul-cadru al etapelor ciclului de via a
proiectului se propune n fig.1.

ncheierea fazei de
construcie

Lucrri de construciemontaj

Faza investiional

Organizarea licitaiilor,
ncheierea contractelor,
organizarea achiziionrilor i
furnizrilor, lucrrile
pregtitoare

Elaborare, avizare i aprobare

a documentaiei de proiect,
primirea autorizaiei de
construire

Studiul de prefezabilitate

Faza preinvestiional

23

Fig.1. Coninutul-cadru al etapelor ciclului de via a

proiectului
I. Faza preinvestiional (iniial) a proiectului are
o importan principial pentru investitorul potenial: este mai
eficient a cheltui banii pentru examinarea ntrebrii:
proiectului a fi sau a nu fi i n cazul unui rspuns negativ a
refuza ideea, dect a ncepe o afacere fr perspectiv.
La aceast etap se soluioneaz urmtoarele blocuri de
probleme:
1) cercetrile preinvestiionale;
2) elaborarea documentaiei de proiect pentru construcii;
3) avizarea i aprobarea documentaiei de proiect;
4) obinerea autorizaiei de construire.
Cercetrile preinvestiionale (studiul de prefezabilitate)
reprezint faza iniial i de aceea cea mai important a
activitii de development. La aceast etap se formeaz nsi
ideea proiectului i se execut analiza preventiv a acesteia.
Conform datelor Bncii mondiale, cheltuielile pentru
cercetrile preinvestiionale constituie (fa de costul
proiectului):
- pentru elaborarea studiului de prefezabilitate 0,2
1,0 %;
- examinarea posibilitilor investiionale 0,251,5 %;
- studiul de fezabilitate 1,03,0 %.
Elaborarea documentaiei de proiect pentru construcii
de orice gen i categorie se realizeaz n baza fundamentrii
investiiilor (faza studiu de fezabilitate), i anume:
- studiul de prefezabilitate a investiiilor;
- studiul de fezabilitate;
- Certificat de urbanism.
n rezultatul efecturii acestor cercetri apare
necesitatea elaborrii unui document final care-i va indica
24

antreprenorului ce i cnd ar trebui de efectuat pentru

atingerea eficienei presupuse a proiectului. n acest scop se
elaboreaz planul de afaceri.
Planul de afaceri este un document detaliat, strict
structurat, care descrie scopurile i sarcinile ce trebuie
soluionate de ctre ntreprindere, precum i metodele de
atingere a scopurilor prestabilite i indicatorii tehnicoeconomici ai proiectului.
Planul de afaceri este predestinat, n primul rnd,
pentru:
- managerii ce sunt creatorii planului de afaceri;
- proprietarii cointeresai n crearea planului de
afaceri din punct de vedere al perspectivelor de
dezvoltare a ntreprinderii;
- creditorii, de obicei bncile, pentru care planul de
afaceri este un document obligatoriu ce confirm
atractivitatea comercial a proiectului.
Componena recomandat a planului de afaceri o
propunem n urmtorul tabel.
Componena orientativ a planului de afaceri
Tabelul 1
Compartimentul
planului de afaceri

1. Partea
introductiv

2. Analiza situaiei
n ramur
3. Esena

Coninutul compartimentului
1.1. Denumirea i adresa firmei
1.2. Fondatorii
1.3. Esena i scopul proiectului
1.4. Costul proiectului
1.5. Necesitatea finanrii
2.1. Situaia actual i tendinele de
dezvoltare a ramurii
2.2. Direciile i sarcinile activitii
proiectului
3.1. Producia
25

proiectului propus

4. Analiza pieei

5. Planul de
marketing

6. Planul de
producere

7. Planul
organizaional i
gestiunea
personalului
8. Nivelul de risc

9. Planul financiar

3.2. Tehnologia
3.3. Licena
3.4. Drepturile brevetate
Continuarea tabelului 1
4.1. Potenialii consumatori ai produciei
4.2. Potenialii concureni
4.3. Mrimea pieei i modificarea ei n
dinamic
4.4. Cota evaluat pe pia
5.1. Preuri
5.2. Politica de pre
5.3. Reeaua de desfacere
5.4. Publicitate
5.5. Prognoza produciei noi
6.1. Procesul de producie
6.2. Secii de producie
6.3. Utilajul
6.4. Sursele de furnizare a resurselor
6.5. Subantreprenori
7.1. Forma de proprietate
7.2. Informaia privind partenerii,
proprietarii ntreprinderii
7.3. Informaia privind managerii
ntreprinderii
7.4. Structura organizaional
8.1. Punctele slabe ale ntreprinderii
8.2. Posibilitatea apariiei noilor
tehnologii
8.3. Strategii alternative
9.1. Raportul privind profitul
9.2. Raportul privind fluxul mijloacelor
bneti
9.3. Bilanul contabil
9.4. Prag de rentabilitate
26

10. Anexele

10.1. Copia contractelor, licenelor etc.

10.2. Copia datelor iniiale
10.3. Listele de preuri a furnizorilor

II.
Faza investiional (de construcie) cuprinde:
organizarea tenderelor i ncheierea contractelor,
organizarea achiziiilor i furnizrilor, lucrri
pregtitoare:
- tendere pentru furnizarea utilajului i ncheierea
contractelor;
- tendere pentru lucrri subantreprenoriale i ncheierea
contractelor;
- tendere pentru serviciile consultanilor i ncheierea
contractelor;
- elaborarea graficelor pentru furnizarea resurselor;
- lucrri pregtitoare pentru construcie;
lucrri de construcie-montaj
- elaborarea planului operativ al construciei;
- elaborarea graficului de lucru al utilajelor;
- executarea lucrrilor de construcii-montaj;
- monitorizarea i controlul;
- achitarea furnizrilor i a lucrrilor executate;
finalizarea fazei de construcie a proiectului:
- lucrri de reglare a utilajului;
- recepia obiectivului;
- finalizarea contractului;
- demobilizarea resurselor;
- analiza rezultatelor obinute.
III. Faza de exploatare a proiectului cuprinde:
- exploatarea obiectivului, lucrri de reparaii;
- dezvoltarea producerii;
27

ncheierea proiectului
(scoaterea din exploatare,
demontarea utilajului, modernizarea, nceputul unui
proiect nou).
2.2. Coninutul fazei preinvestiionale

Etapa
preinvestiional se ncepe din momentul
apariiei ideii proiectului. Informaia necesar pentru
elaborarea ideii investiionale include:
volumul mijloacelor investiionale;
sursele poteniale i condiiile finanrii proiectului;
sortimentul presupus al produciei (serviciilor);
variantele preferabile de amplasare a ntreprinderii;
indicii tehnico-economici ai obiectivului presupus;
condiiile speciale de investire;
informaii privind know-how, drepturi de autor i alte
avantaje care pot fi utilizate n procesul de realizare a
proiectului de investiii.
Dup formarea unui anumit numr de idei alternative
ale proiectului este necesar a efectua expertiza preliminar i a
exclude ideile neacceptabile.
Motivele pentru care ideea poate fi refuzat, sunt
urmtoarele:
cererea insuficient pentru produsul proiectului;
costul sporit al proiectului;
inexistena
garaniilor
necesare
din
partea
beneficiarului proiectului;
riscul excesiv;
costul sporit al materiei prime etc.
Ideea investitorului se realizeaz n forma de Studiu de
prefezabilitate, care include n sine urmtoarea informaie:
1. Date generale despre beneficiarul-investitor;
28

2. Amplasamentul obiectivului;
3. Necesarul n resurse funciare;
4. Denumirea ntreprinderii, datele tehnice i tehnologice
ale acesteia;
5. Termenii i costurile orientative ale construciei, indicii
economici i financiari;
6. Numrul orientativ al muncitorilor i funcionarilor;
7. Necesarul de materie prim i materiale;
8. Necesarul de utiliti (ap tehnic, resurse energetice i
combustibil);
9. Asigurarea cu transport;
10. Asigurarea salariailor cu obiecte cu destinaie locativ
i social-cultural;
11. Existena sistemului de canalizare;
12. Impactul ntreprinderii asupra mediului nconjurtor;
13. Sursele de finanare ale activitii presupuse;
14. Folosirea produciei finite.
Structura i coninutul Studiului trebuie s fie suficiente
pentru obinerea acordului organului executiv local pentru
construcia obiectivului n localitatea dat.
Dup avizarea preventiv a Studiului de prefezabilitate
beneficiarul primete decizia privind Fundamentarea
investiiilor n construcii pentru argumentarea oportunitii
investiiilor.
Fundamentarea ivestiiilor n construcii include n
sine:
Studiul de prefezabilitate;
Studiul de fezabilitate;
Tema de proiect pentru elaborarea Studiului de
fezabilitate;
Indicatorii privind aprobarea studiului de fezabilitate.
Proiectul la faza studiului de fezabilitate, potrivit
legislaiei n vigoare, se avizeaz privind: certificatul de
29

urbanism cu ncadrarea amplasamentului n planul urbanistic;

avizele privind asigurarea utilitilor (ap, canalizare, energie
termic i electric, gaze, telecomunicaii etc.), precum i
protecia mediului i apelor, alte avize de specialitate (Centrul
de Medicin Preventiv i Inspectoratul Ecologic de Stat)
potrivit dispoziiilor legale.
Fundamentarea investiiilor, aprobat n ordinea
stabilit, poate fi folosit de ctre antreprenor pentru
negocierea cu organele administraiei executive privind
acordarea subsidiilor, facilitilor fiscale i altor nlesniri,
pentru negocierea cu potenialii investitori (creditori). Aceast
etap se realizeaz sub conducerea antreprenorului
(investitorului), organizaiei de proiectare sau firmei
specializate de consulting. Rezultatul acestei etape este
estimarea vitalitii proiectului i documentelor pentru luarea
deciziei preventive de investire.
n rezultatul alegerii i coordonrii amplasamentului
obiectivului se indic locul terenului de construcii i condiiile
de baz de acordare a acestuia. Concomitent se ntocmete
Actul de selectare a lotului de pmnt la care se anexeaz:
Materiale cartografice;
Avizul
condiiilor de beneficiere de resurse
naturale;
Materialele altor avizri i expertize;
Condiii speciale ale relaiilor dintre organele
administraiei publice locale i antreprenor.
Pe lng investitor (antreprenor) i organele
administraiei publice locale, participanii etapei date sunt i
organele expertizei ecologice de stat, care execut expertiza
ecologic a documentaiei privind fundamentarea locului
amplasrii obiectivului, precum i organele medicinii
30

preventive, ce nfptuiesc expertiza sanitaro-epidemiologic a

proiectului.
Rezultatul studiului de prefezabilitate este tema de
proiect pentru elaborarea documentaiei de proiect pentru
construcii. Tema de proiect se ntocmete de ctre beneficiar
i proiectant i se aprob de ctre beneficiar. Partea integrant
din tema de proiect sunt avizele tehnice, care se prezint de
ctre beneficiar sau n modul stabilit n contract.
Elaborarea documentaiei de proiect pentru
construcii de orice gen i categorie se realizeaz n baza
fundamentrii investiiilor (faza studiu de fezabilitate),
aprobat conform procedurii stabilite, cu respectarea
prevederilor din actele legislative i normative n vigoare.
Elaborarea documentaiei de proiect pentru construcii
se elaboreaz, de regul, n urmtoarele faze:
proiect tehnic, caiet de sarcini;
detalii (desene) de execuie;
proiectul de execuie (pentru obiectivele utilizate n
mas i pentru cele simple din punct de vedere tehnic faz de proiect comasat).
Pentru investiiile publice n construcii, documentaia
de proiect se elaboreaz conform prevederilor din
Regulamentul privind organizarea licitaiilor (tenderelor)
pentru adjudecarea proiectrii investiiilor publice.
Elaborarea documentaiei de proiect pentru construcii
se efectueaz n baza de contract. Contractul este documentul
de baz, care reglementeaz relaiile de drept i financiare,
obligaiile i responsabilitile reciproce ale beneficiarului i
ale persoanei antrenate la elaborarea documentaiei de proiect.
Proiectul tehnic reprezint documentul principal
pentru construcia obiectelor. n baza proiectului tehnic,
aprobat n modul stabilit, se elaboreaz documentele privind
organizarea licitaiei, se ncheie contracte de antrepriz, se
31

ncepe finanarea construciei i se elaboreaz detalii de

execuie.
n cadrul proiectului tehnic sunt stabilite soluii de baz
tehnologice, planimetrice, arhitectural-constructive, de
protecie a mediului; se estimeaz caracteristicile ecologice,
sanitaro-epidemiologice i de exploatare ale proiectului, se
evalueaz eficiena economic a proiectului.
Proiectul tehnic pentru construcii industriale conine
urmtoarele compartimente:
memoriul explicativ general;
planul de sistematizare i transportul;
tehnologia de execuie;
gestiunea procesului de producere i organizarea
condiiilor de munc i protecia muncii personalului;
soluiile arhitectural-constructive;
echipament, utilajul tehnic, reele i sisteme;
conservarea energiei;
executarea construciei;
protecia mediului ambiant;
evitarea situaiilor excepionale;
sistemul de exploatare;
documentaia de deviz;
eficacitatea investiiilor;
cartea tehnic a construciei.
Proiectul tehnic pentru construcii civile conine
urmtoarele compartimente:
memoriul explicativ general;
soluiile arhitectural-constructive;
tehnologia de execuie;
echipamentul tehnic;
32

protecia mediului ambiant;

protecia activitii vitale;
executarea lucrrilor de construcie;
documentaia de deviz;
eficacitatea investiiilor (n caz de necesitate);
exploatarea tehnic;
cartea tehnic a construciei.

Dup elaborarea proiectului tehnic se trece la etapa

urmtoare, i anume elaborarea detaliilor de execuie.
Elaborarea detaliilor de execuie (desenelor de
execuie) i coninutul-cadru sunt stabilite prin standarde
naionale i interstatale n domeniul proiectrii construciilor
i sunt specificate de ctre beneficiar i proiectant n
contractul de proiectare.
A treia faz de elaborare a documentaiei de proiect
proiectul de execuie conine urmtoarele compartimente
de baz:
memoriul explicativ;
tehnologia de execuie;
protecia mediului ambiant;
detaliile (desenele) de execuie;
documentaia de deviz;
cartea tehnic a construciei.
Proiectul de execuie n volum redus se va elabora
pentru casele de locuit cu un nivel, pentru una sau dou
familii i anexele gospodreti ale acestora, situate n
localitile rurale, precum i pentru construciile provizorii cu
suprafaa mai mic de 150 m2.

33

Coninutul-cadru al proiectului de execuie n volum

redus trebuie s conin urmtoarele compartimente:
memoriul explicativ;
soluii arhitectural-constructive;
echipamentul tehnic;
prile desenate.
Aprobarea studiului de fezabilitate, a proiectului
tehnic i proiectului de execuie pentru construcii, n
dependen de sursele de finanare i forma de proprietate se
efectueaz:
pentru construciile finanate din bugetul statului sau cu
cota parte a acestuia n ordinea stabilit conform
prevederilor legale;
pentru construciile finanate din bugetul local sau cu cota
parte a acestuia de ctre autoritile administraiei
publice locale;
pentru construciile finanate din sursele particulare, cu
atragerea investiiilor altor investitori (inclusiv i strini)
de ctre beneficiar (investitor).
Coninutul-cadru al fazei
prezentat n tabelul urmtor (tab.2).

preinvestiionale

este

Etapa preinvestiional a ciclului vital al proiectului se

finalizeaz cu obinerea autorizaiei de construire.
2.3. Structura i funciile companiei de development
Compania (firm, ntreprindere) care execut n mod
complex n conformitate cu sarcina beneficiarului-titularului
(beneficiarului general, investitorului) funciile de constructor
la toate etapele ciclului de proiect: de la cercetarea pieei i
studiului preinvestiional pn la finalizarea proiectului
34

( punerea obiectivului n funciune i exploatare i a.) poart

denumirea de companie de development.
n corespundere cu experiena mondial, structura i
funciile companiei de development trebuie s corespund
urmtoarelor principii:

Coninutul-cadru al fazei preinvestiionale

Tabelul 2
Studiul de prefezabilitate

Elaborarea documentaiei
de proiect, pregtirea
pentru construcii

35

1. Formarea ideii investiionale.

2. Proiectarea studiului de
prefezabilitate.
3. Avizarea preventiv a
studiului de prefezabilitate.
4. Elaborarea fundamentrii
investiiilor, estimarea
vitalitii proiectului.
5. Alegerea i avizarea
preventiv a
amplasamentului
obiectivului.
6. ntocmirea Actului de
selectare a lotului de
pmnt.
7. Avizarea la Centrul de
medicin preventiv.
8. Avizarea la Inspectoratul
Ecologic de Stat.
9. Emiterea temei de proiect
pentru elaborarea
documentaiei de proiect
pentru construcii.

1. Elaborarea proiectului
tehnic.
2. Elaborarea detaliilor de
execuie.
3. Elaborarea proiectului de
execuie.
4. Avizarea documentaiei
de proiect cu:
Departamentul de
situaii excepionale;
Centrul de medicin
preventiv;
Inspectoratul
Ecologic de Stat;
Direcia verificare i
expertizare a
proiectelor pentru
construcii.
5. Obinerea autorizaiei de
construire.

1. Concentrarea funciilor de gestiune a

proiectelor investiionale conform schemei
sub cheie;
2. Examinarea profund a fazei iniiale
(preinvestiionale) a proiectului.
36

3. nsoirea
eficient
i
coordonarea
proiectelor pe parcursul ntregului ciclu de
proiect.
4. Existena sistemului de management al
calitii certificat la nivel internaional.
5. Sistem integru al planificrii corporative.
6. Sistem adaptiv al finanrii de proiect.
1. Gestiunea proiectelor investiionale conform schemei
sub cheie presupune ndeplinirea de ctre developer
a tuturor funciilor prevzute de contract i ncetarea
relaiilor contractuale doar la finalizarea perioadei de
garanie n procesul de exploatare sau vnzare integral
a obiectivului.
2. Examinare profund a fazei iniiale (preinvestiionale)
a proiectului se presupune c n scopul sporirii
eficienei unor proiecte noi dezvoltatorul va participa
nemijlocit:
- la formarea preului contractual pentru obiectivele
de investiie ncepnd cu elaborarea fundamentrii
investiiilor;
- n procesul determinrii volumului i dinamicii
fluxurilor mijloacelor bneti, avnd n vedere
utilizarea eficient a acestora i finalizarea
lucrrilor la timp;
- la elaborarea documentaiei de proiect pentru
construcii i la expertizarea ei.
3. Supraveghere eficient i coordonarea proiectelor pe
parcursul ntregului ciclu de proiectare exist
necesitatea crerii unei tehnologii informaionale
moderne. Pentru aceasta este necesar:
- de elaborat proiectul activitii informaionale
complexe a companiei, avndu-se n vedere
asigurarea monitorizrii, controlului, gestiunii
37

modificrilor pe parcursul ntregului ciclu de

proiectare;
- de procurat i de adoptat complexe specializate de
programe informaionale;
- de creat un centru informaional analitic i puncteabonent la ntreprinderi, n oficiile ntreprinderilor
parteneri, precum i nemijlocit pe antier;
- de creat i permanent de rennoit baza de date;
- de efectuat instruirea specialitilor ntreprinderii.
4. Existena sistemului de management al calitii
certificat la nivel internaional sporete eficiena
lucrrilor i capacitatea concurenial a ntreprinderii.
Existena certificatului calitii este o condiie
obligatorie pentru a participa i ctiga n cadrul
tenderelor internaionale. Certificarea sistemului
calitii se efectueaz pe baza standardelor ISO 9001;
2000 prin intermediul ntreprinderilor strine
specializate n domeniu.
5. Existena unui sistem integral de planificare
corporativ. Activitatea developerului se efectueaz pe
baza planului de afaceri de 2 ani, elaborat n termeni
prestabilii i corectat pe parcursul apariiei unor noi
posibiliti.
6. Sistemul adaptiv al finanrii de proiect se presupune
c n cadrul sistemului de finanare nsui proiectul este
un mijloc de asigurare a obligaiunilor creditoriale, ce
apar n legtur cu realizarea acestuia.
Scopul general al companiei de development const n
organizarea i gestiunea
realizrii practice a
proiectelor investiionale pe pieele imobiliare pentru
sporirea profitabilitii i dezvoltarea ntreprinderii.
Acest scop presupune soluionarea sarcinii de baz
asigurarea atractivitii investiionale a companiei
pe baza:
38

crerii unei imagini stabile a unui partener de clas

superioar;
atingerea prioritilor concureniale eseniale
conform ntregului spectru de cerine temporare, de
costuri i calitative fa de participantul modern pe
piaa investiional;
divizarea strict a responsabilitilor participanilor
i managerilor.

Sarcinile de baz a companiei de development sunt:

cercetri de marketing;
organizarea sistemului relaii cu publicul
(Public Relations);
analiza de proiect cu evaluarea eficienei i
riscurilor;
studiul
de
prefezabilitate,
inclusiv
fundamentarea investiiilor i tema de proiect
pentru elaborarea studiului de fezabilitate;
planificarea realizrii proiectului investiional;
pregtirea i ntocmirea documentaiei de
autorizare;
alegerea schemei de finanare i controlul
realizrii acesteia;
pregtirea contractelor cu organizaiile de
proiectare privind elaborarea i corectarea
documentaiei de proiect pentru construcii i
efectuarea supravegherii de ctre autorul de
proiect;
asigurarea proiectului cu documentaia de
proiect;
organizarea asigurrii tehnico-materiale a
proiectului;
selectarea participanilor la proiect pe baza
concurenial;
39

 organizarea procesului de construcie;

organizarea transportrii resurselor de la
ntreprinderile-productori pn la antier;
coordonarea lucrrii tuturor participanilor la
proiect ntr-un regim tehnologic unic;
asigurarea supravegherii tehnice i gestiunii
sistemice a calitii proiectului pe baza
metodelor TQM (Total Quality Management) n
corespundere cu standardele ISO 9000;
gestiunea proiectelor n procesul de construcie;
asigurarea juridic a proiectului;
ntocmirea actelor de recepie a lucrrilor;
asigurarea punerii n exploatare i deservire de
garanie a proiectului;
soluionarea problemelor curente cu autoritile
administraiei publice locale i cu populaia.
n practica mondial funciile developerului, de obicei,
sunt determinate de condiiile contractului concret, ncheiat cu
beneficiarul.
Funciile de baz ale companiei de development sunt:
determinarea cererii asupra produciei companiei;
evaluarea posibilitilor de producere proprii pentru
satisfacerea cererii din partea beneficierilor poteniali;
selectarea celor mai de perspectiv nie pentru
activitatea de producere i de gestiune;
asigurarea finanrii proiectului;
pregtirea i realizarea proiectelor investiionale;
asigurarea coordonrii cu ntreprinderi-parteneri;
asigurarea
dezvoltrii
ntreprinderii
eficiente
economico-organizaionale;
planificarea producerii i activitilor privind
ncheierea contractelor;
40

analiza economico-financiar i contabil;

efectuarea proiectelor financiare;
organizarea i reglarea activitii de producere;
asigurarea informaional a activitii;
supravegherea tehnic;
realizarea produciei (serviciilor) proiectelor finalizate;
implementarea formelor eficiente de exploatare a
proiectelor finalizate;
asigurarea imaginii pozitive a companiei;
soluionarea problemelor sociale i de cadre a
companiei.

Concomitent cu funciile principale exist un ir de

funcii speciale ale companiei de development:
ntocmirea conform cerinelor n autoritile
municipale a documentaiei de autorizare;
gestiunea proiectrii;
gestiunea construciei;
atragerea mijloacelor creditare i investiionale
externe;
marketingul imobiliar.
2.4. Gestiunea costurilor proiectului de dezvoltare
Gestiunea costurilor sau cheltuielilor proiectului
cuprinde urmtoarele procese:
evaluarea costului proiectului;
bugetarea proiectului, adic determinarea
indicatorilor marginali privind cheltuielile
pentru realizarea proiectului;
controlul costului proiectului, o evaluare
permanent a cheltuielilor reale, comensurarea
41

lor cu cele prevzute de buget, i elaborarea

activitilor cu caracter de corectare.
Documentul de baz cu ajutorul cruia se execut
gestiunea costului proiectului, este bugetul.
Bugetul este un document directiv ce reprezint un
registru al cheltuielilor i veniturilor planificate cu divizarea
acestora pe articole de cheltuieli pentru perioada de timp
respectiv. Bugetul este un document ce determin limitele
resurselor de proiect, astfel, n procesul de gestiune, pe primul
plan se afl compartimentul de cheltuieli, care se numete
devizul proiectului.
Devizul proiectului este un document ce cuprinde
argumentarea i calculul costului proiectului, de obicei, n baza
volumului de lucrri n cadrul proiectului, resurselor necesare
i a preurilor la aceste resurse.
n dependen de etapa ciclului de via a proiectului i
scopului evalurii sunt utilizate diferite tipuri i metode de
evaluare a costului proiectului (tab.3).
Costul proiectului este determinat de resursele necesare
pentru executarea lucrrilor, inclusiv:
materiale;
utilaje, instalaii, instrumente (procurate, luate n chirie,
leasing);
volum de munc.
Toate cheltuielile pot fi clasificate n directe i
indirecte, constante i variabile, repetate i irepetabile.
Tipuri de evaluare a costului proiectului
42

Tabelul 3
Etapa proiectului
Conceptul proiectului

Fundamentarea
investiiilor
Studiul de fezabilitate
Tendere, negocieri i
contracte

Elaborarea
documentaiei de
proiect pentru
construcii
Realizarea proiectului

Tipuri de evaluare
Preventiv
Evaluarea
viabilitii, realizrii
proiectului
Factorial
Calcul comasat al
costului / deviz
preventiv
Aproximativ
Calcul financiar i
de deviz

Final
Documentaia de
deviz

Punerea n exploatare

Real
Conform lucrrilor
realizate
De prognoz
Conform lucrrilor
ce vor fi realizate
Real

Exploatarea

De prognoz
Real

ncheierea proiectului

De prognoz
Real

Scopul evalurii
Evaluarea
viabilitii i
realizrii financiare
a proiectului
Comensurarea
cheltuielilor
planificare cu
limitrile bugetare
Luarea deciziei
investiionale finale,
finanarea
proiectului.
Organizarea
negocierilor i
tenderelor
Baza pentru calcule
i pentru gestiunea
costului proiectului
Evaluarea lucrrilor
realizate
Evaluarea lucrrilor
ce vor fi realizate

Evaluarea final a
costului proiectului

Prin bugetare presupunem determinarea costului

lucrrilor i a proiectului integral, procesul de formare a
43

bugetului proiectului, ce cuprinde divizarea prestabilit a

cheltuielilor n conformitate cu tipuri de lucrri, articole de
cheltuieli i timpul executrii lucrrilor. Structura bugetului
este determinat de planul de conturi al evidenei costurilor
conform proiectului concret.
Distingem urmtoarele tipuri de bugete (tab.4):
Tipuri de bugete n dependen de etapa proiectului
Tabelul 4
Etapa proiectului
Conceptul proiectului
Fundamentarea investiiilor
Studiul de fezabilitate
Tendere, negocieri i contracte
Elaborarea documentaiei de proiect pentru
construcii
Realizarea proiectului
Punerea n exploatare
Exploatarea
ncheierea proiectului

Tipuri de
bugete
Ateptri
bugetare
Buget
preventiv
Buget corectat
Buget final
Buget real

n urma efecturii studiului de fezabilitate se

elaboreaz bugetele preventive, care poart un caracter mai
mult estimativ, dect directiv. Astfel de bugete sunt avizate cu
toate persoanele cointeresate i n final sunt aprobate de ctre
conductorul proiectului. Dup ce bugetul a cptat un statut
oficial, el devine etalon cu care se compar rezultatele reale.
Pe parcursul realizrii proiectului apar abateri vis-a-vis de
44

indicatori planificai anterior, fapt care trebuie s se reflecte n

bugetele curente.
La finalizarea tuturor lucrrilor se elaboreaz bugetul
real, ca un document final, n care sunt reflectate toate cifrele
reale.
Pentru luarea msurilor oportune n cazul apariiei unor
abateri fa de indicatori planificai, sunt utilizate diferite
metode de control al costului proiectului.
Controlul costului proiectului cuprinde:
monitorizarea indicatorilor valorici privind realizarea
proiectului cu scopul evidenierii abaterilor de la buget;
gestiunea modificrilor n buget cu scopul asigurrii
bugetului;
excluderea unor decizii eronate planificate anterior;
informarea tuturor persoanelor cointeresate privind
executarea proiectului din punct de vedere a respectrii
bugetului.
2.5. Evaluarea oportunitii economice a proiectului de
development
La etapa iniial a selectrii proiectului evaluarea
acestuia se efectueaz n form simpl se estimeaz
cheltuielile prognozate legate de dezvoltarea imobilului i se
determin valoarea acestuia din punct de vedere al posibilitii
atingerii nivelului cerut de profitabilitate (lund n consideraie
analiza pieei, perspectivele de dezvoltare i potenialul
proiectului).
Simplificat, algoritmul de evaluare economic a
proiectului poate fi prezentat n modul urmtor (prin metoda
tehnicii reziduale):

45

1. Determinarea preului potenial de pia la

comercializarea imobilului la finalizarea proiectului
Aceast mrime poate fi determinat reieind din
prognoza preurilor pe pia sau folosind mecanismul de
capitalizare a profitului, calculat conform datelor despre
veniturile ateptate din viitoarea plat de arend, n cazul drii
obiectivului n arend.
Drept baz pentru prognoza preurilor poate servi
nivelul lor actual i dinamica prognozat a modificrii
preurilor, lund n consideraie perioadele precedente, precum
i posibilele modificri n viitor.
2. Calculul cheltuielilor de dezvoltare a obiectivului
La etapa dat este suficient evaluarea cheltuielilor
proiectului de development cu evidenierea urmtoarelor
articole de baz:
- cheltuieli pentru pregtirea proiectului i proiectare;
- cheltuieli pentru construcie i modernizare;
- cheltuieli pentru organizarea vnzrilor (darea n
arend).
Plata pentru finanarea proiectului se include n
componena cheltuielilor fie ca procent pentru mprumut (n
cazul utilizrii mijloacelor mprumutate), sau prin evidenierea
ctigului pierdut la investirea alternativ a capitalului propriu.
3. Determinarea cheltuielilor pentru procurarea
pmntului (preul procurrii drepturilor de arend pe termen
lung sau procurarea terenului n proprietate)
4. n baza datelor cptate se determin mrimea
profitului potenial n urma realizrii obiectivului imobiliar
creat, ce determin oportunitatea economic a proiectului.
Profitul se determin ca diferena dintre preul de pia
46

potenial n cazul realizrii obiectivului imobiliar i suma

cheltuielilor pentru dezvoltarea obiectivului i procurarea
terenului.
O importan esenial pentru eficiena proiectului o
are evaluarea real a nivelului cheltuielilor i dinamica lor
posibil pe parcursul realizrii proiectului.
Unul din factorii de baz ce determin dinamica
cheltuielilor de construcii este creterea costului materialelor
de construcii. Dezvoltatorul are posibilitate de a micora
mrimea acestor cheltuieli, folosind astfel de prghii, ca
ncheierea contractelor de lung durat cu furnizorii
materialelor de construcii, organizarea tenderelor, crearea
ntreprinderilor fiice de producere a materialelor de construcii.
Concretizarea nivelului cheltuielilor pentru realizarea
proiectului de development i a mrimilor prognozate a
preului de vnzare sau a tarifelor de arend permite trecerea la
metode mai exacte de estimare a eficienei proiectului.
Toate metodele aplicate n procesul de evaluare a
eficienei developmentului pot fi grupate n dou direcii:
- metode statice - n baza utilizrii metodelor simple
(tradiionale) de evaluare;
- metode dinamice - n baza aplicrii tehnicii de
actualizare a fluxurilor viitoare de numerar.
Nivelul profitabilitii necesare a proiectului pentru
dezvoltator se estimeaz la nivelul de 20-25 % fa de
cheltuielile pe proiect.
n cadrul metodelor tradiionale de evaluare, de obicei, se
aplic astfel de metode ca:
calculul termenului de recuperare a proiectului;
aprecierea nivelului veniturilor posibile n baza
aplicrii metodei tehnicii reziduale.
47

Termenul de recuperare a proiectului reprezint perioada

de timp din momentul iniial de realizare a proiectului i pn
la acel moment de exploatare a obiectivului, cnd veniturile
obinute din exploatare devin egale cu cheltuielile de capital
efectuate. Termenul de recuperare este un indicator ce exprim
lichiditatea proiectului, determin perioada de timp pentru care
investiiile vor fi ngheate n cadrul proiectului. Prin
urmare, acest indicator poate avea uneori o importan-cheie,
spre exemplu n cazul utilizrii mijloacelor mprumutate. ns,
acest indicator al eficienei investiiilor are un neajuns
considerabil: el nu ia n consideraie veniturile ce vor fi
cptate dup recuperarea investiiilor.
Aplicarea tehnicii reziduale permite evaluarea mai
detaliat a eficienei proiectului pentru dezvoltator, deoarece
pe baza acesteia putem determina preul acceptabil pentru
pmnt sau, de exemplu, profitul dezvoltatorului, ce este mult
mai important pentru el.
O evaluare mai exact a eficienei developmentului se
efectueaz prin aplicarea tehnicii actualizrii fluxurilor
viitoare de numerar. Vom opera cu astfel de indicatori ca:
valoarea net actualizat a proiectului;
norma intern de rentabilitate;
indicele de profitabilitate.
Valoarea net actualizat a proiectului reprezint suma
tuturor fluxurilor de numerar (fluxurile de intrare i de ieire),
ce apar pe parcursul realizrii proiectului, actualizate la data
iniierii procesului de investiie.
Aplicarea indicatorilor bazai pe valoarea net
actualizat este mult mai corect i economic argumentat
pentru aprecierea eficienei economice a proiectelor
investiionale, inclusiv pentru proiectele de development.

48

n primul rnd, utilizarea valorii nete actualizate a

proiectului ia n consideraie modificarea valorii banilor n
timp.
n al doilea rnd, mrimea valorii nete actualizate a
proiectului depinde numai de fluxuri de venituri prognozate i
variante alternative de investiie (cost alternativ al capitalului),
de asemenea asupra ei nu influeneaz estimrile subiective ale
eficienei.
n al treilea rnd, valoarea net actualizat a
proiectului are capacitatea aditiv, adic valorile nete
actualizate al ctorva proiecte pot fi adunate, deoarece sunt
exprimate n valori comparabile.
Aplicnd metodele evalurii proiectelor investiionale,
axate pe aplicarea fluxurilor de numerar actualizate, se va lua
n consideraie faptul c indicatorii menionai anterior sunt
interdependeni:
- dac valoarea net actualizat a proiectului are o
mrime pozitiv, atunci veniturile scontate
depesc cheltuielile i indicele de profitabilitate
este supraunitar;
- dac fluxurile sunt actualizate cu rata de scont, ce
corespunde
mrimii
normei
interne
de
rentabilitate, atunci valoarea net actualizat a
proiectului este nul.
Indiferent de metodele aplicate n cadrul evalurii
eficienei proiectelor de development, o condiie necesar
pentru aplicarea acestora este exactitatea datelor iniiale, fr
care nici-o evaluare nu poate fi corect.
O precondiie pentru efectuarea evalurii developmentului este acumularea i concretizarea parametrilor ce
caracterizeaz proiectul. Cele principale sunt:
49

nivelul planificat al plii de arend sau a preului de

vnzare;
rata de capitalizare considerat;
cheltuieli pentru pregtirea terenului;
cheltuieli pentru lucrrile de construcii-montaj;
cheltuieli pentru remunerarea specialitilor atrai
(membrii echipei developerului, consultanii);
cheltuieli pentru activitile financiare (deservirea
mprumutului);
cheltuieli pentru marketing i serviciile agenilor;
cheltuieli pentru teren i pentru pregtirea acestuia;
profitul developerului;
timpul realizrii proiectului;
cheltuieli neprevzute.

Profitabilitatea proiectului este funcie de cteva variabile,

considerate n procesul evalurii. Influena maxim asupra
profitabilitii proiectului o au urmtoarele variabile:
- costul construciei;
- costul terenului;
- rata de actualizare.

50

3. ASPECTELE FINANCIARE ALE

DEVELOPMENTULUI
3.1. Particularitile organizrii finanrii
proiectelor de development
Sarcina principal a developmentului la etapa
proiectrii este organizarea finanrii
proiectelor de
dezvoltare.
Subiecii finanrii estimeaz obiectul de investiii din
punctul de vedere a veniturilor viitoare poteniale, generate de
proiectul respectiv, ce vor asigura rambursarea mprumuturilor
acordate de ctre investitori, mprumuturilor bancare sau altor
tipuri de capital.
Finanarea proiectului se efectueaz cu respectarea
urmtoarelor condiii:
dinamica investiiilor trebuie s asigure realizarea
proiectului n corespundere cu limitrile temporale i
financiare existente;
micorarea cheltuielilor i riscurilor proiectului trebuie
asigurat n baza structurrii corespunztoare a surselor
de finanare i activitilor organizaionale (nlesniri
fiscale, garanii etc.).
Finanarea proiectului cuprinde urmtoarele etape de
baz:
studiul
preventiv
al
viabilitii
(determinarea oportunitii realizrii

proiectului
proiectului
51

reieind din cheltuielile presupuse i veniturile

ateptate);
elaborarea planului de realizare a proiectului (evaluarea
riscurilor, asigurarea cu resurse etc.);
organizarea finanrii, inclusiv alegerea formei
concrete de finanare, determinarea organizaiilor
finanatoare i elaborarea structurii surselor de
finanare;
controlul executrii planului i condiiilor de finanare.
Finanarea proiectelor se poate executa prin
urmtoarele modaliti:
o autofinanare, adic utilizarea n calitate de sursa de
finanare a mijloacelor proprii ale investitorului;
o utilizarea mijloacelor mprumutate i atrase.
Modaliti posibile de finanare i sursele ce le
corespund sunt indicate n urmtorul tabel.
Modul i sursele de finanare a proiectelor
Tabelul 5
Modul finanrii
Autofinanare
Finanare prin mprumut
Finanare n cote
Finanare combinat

Sursa de finanare
De la iniiator (dezvoltator)
De la creditor financiar extern
De la furnizor
De la cumprtor
De la participant, cotaul la
proiect
Prin combinarea diferitor
surse
52

Structura resurselor investiionale ale ntreprinderii este

prezentat n tabelul urmtor.
Structura resurselor investiionale ale ntreprinderii
Tabelul 6
Grupul resurselor
Interne, incluse n
componena capitalului
propriu

Atrase, ce sunt incluse n

componena capitalului
propriu
Atrase, care nu sunt incluse
n componena capitalului
propriu

Tipuri de resurse n grupul

respectiv
Profitul
Fonduri speciale create pe baza
profitului
Defalcri de amortizare
Remunerri prin asigurare
Alte tipuri de resurse:
- terenuri
- fonduri fixe
- proprietate industrial
etc.
Mijloace financiare atrase pe
baza emisiei aciunilor
Granduri i sponsorizri
Subsidarea din partea statului
mprumuturi bancare
mprumuturi de stat
mprumuturi comerciale
Mijloace financiare atrase pe
baza emisiei i plasrii
obligaiunilor
Maini, utilaje atrase n baza de
leasing

Avnd n vedere particularitile ale proiectului de

dezvoltare a imobilului, precum i volumul mare al capitalului
atras, durata ndelungat a procesului crerii obiectului
53

imobiliar i a termenului de recuperare a mijloacelor investite,

riscul nalt al proiectului de development, putem formula
urmtoarele concluzii importante din punctul de vedere al
organizrii finanrii proiectului:
- proiectul de development, ca regul, nu poate fi realizat
fr atragerea finanrii externe;
- n procesul realizrii proiectului de dezvoltare sunt
implicai muli participani, n raport cu care
developerul devine beneficiarul lucrrilor executate de
acetia.
n procesul realizrii proiectului dezvoltatorul se va
ntlni cu urmtoarele probleme:
- determinarea raportului optim dintre mijloacele proprii
i atrase;
- determinarea celor mai rentabile surse de finanare
pentru proiectul respectiv;
- selectarea mecanismelor eficiente pentru atragerea
finanelor i rambursarea resurselor financiare (att
proprii, ct i celor atrase);
- organizarea finanrii activitii specialitilor i
organizaiilor implicate n realizarea proiectului.
n procesul de finanare a proiectului de dezvoltare
trebuie respectat bilanul dintre investirea mijloacelor proprii
i atragerea surselor externe de finanare. n diferite proiecte
proporia dintre mijloacele proprii i atrase (ca regul,
mprumutate) este individualizat, ns practica general
consider, c aproximativ 30 % din necesar se asigur de
dezvoltator din contul mijloacelor proprii, i 70 % - din contul
mijloacelor investitorilor. Investirea mijloacelor proprii n
proiectele de development este o condiie necesar pentru
atragerea mijloacelor externe investiionale.
Unul din motivele n favoarea atragerii mijloacelor
externe este posibilitatea utilizrii levierului financiar de ctre
dezvoltator pentru sporirea rentabilitii capitalului propriu
54

investit n proiect. Prin atragerea capitalului mprumutat

investitorul presupune nu numai procurarea imobilului, dar i
cptarea unui profit suplimentar prin utilizarea capitalului
propriu. Asupra acestui rezultat influeneaz coraportul dintre
capitalul propriu i cel mprumutat. Investitorul va atrage
capital att timp, ct profitabilitatea mijloacelor proprii este
mai mare, dect dobnda pentru mprumut sau profitabilitatea
proiectului investiional n ntregime, va fi mai mare dect
dobnda pentru mprumut.
Principala deosebire dintre mijloacele proprii i cele
mprumutate const n faptul c achitarea procentului pentru
mprumut se efectueaz pn la impozitare, adic se include n
spezele brute, iar plata dividendelor pentru capitalul propriu se
efectueaz din profitul net. Acest fapt asigur ntreprinderii
cptarea
unui ctig suplimentar n cazul utilizrii
mijloacelor mprumutate.
Schema clasic a finanrii combinate presupune
urmtoarele etape:
Developerul utilizeaz mijloacele proprii 10 % din
costul proiectului; apoi atrage un investitor strategic, care
asigur nu mai puin de 25 % din costul proiectului (la finele
construciei ambii capt cte 50 % din imobilul construit). La
urmtoarea etap se atrage un mprumut bancar n sum ce
constituie 25-30 % din costul proiectului. Dup care n proiect
sunt plasate mijloacele antreprenorului 10 %. Restul sumei
se asigur pe baza plilor prearend a potenialelor clieni,
cutarea crora se ncepe nu mai trziu dect la etapa finisrii
pe jumtate a obiectului.
Devieri de la schema clasic se ntlnesc n practic
foarte des. De exemplu, antreprenorul poate executa i rolul
investitorului strategic, n acest caz el va finana pn la 50 %
din costul proiectului. Este posibil situaia, cnd viitorul
client apare la etapa iniial a proiectului; n acest caz el poate
participa cu o cot mai mare n finanarea proiectului.
55

Dezvoltarea masiv a pieei imobiliare este imposibil

fr utilizarea resurselor atrase de pe pieele financiare.
Experiena rilor dezvoltate indic, c dezvoltarea
developmentului capt amploare doar atunci, cnd pentru
finanarea imobilului sunt atrase mijloacele participanilor de
baz ai pieei financiare bncile, fonduri de pensii, companii
de asigurare. Rotaia finanelor pe piaa imobiliar poate fi
considerabil sporit pe baza atragerii pieei financiare n sfera
imobiliar.
3.2. Participanii n cadrul procesului de finanare a
imobilului
Participanii n cadrul procesului de finanare a
imobilului sunt instituiile statale, autoritile administraiei
publice locale, instituii creditorial-financiare, investitori i a.
Statul i organizaiile obteti (asociaiile rieltorilor,
evaluatorilor i a.) asigur relaiile economico-legale dintre
participanii procesului finanrii imobilului. Statul este
proprietarul multor obiecte imobiliare; controleaz i asigur
respectarea normelor i regulilor, legate de funcionarea pieei
imobilului; regleaz problemele zonrii, dezvoltrii urbane i
nregistrrii drepturilor asupra proprietii imobiliare.
Instituii financiare i de creditare propun capitalul
investitorilor ce nu posed mijloace suficiente. Prin verificarea
capacitii de creditare a debitorului, creditorii verific
corespunderea costului imobilului cu suma mprumutului
solicitat. Pentru aceasta se efectueaz evaluarea independent
a obiectului imobiliar.
n calitate de investitori sunt persoanele fizice i
juridice, care procur imobilul i asigur funcionalitatea i
utilitatea acestuia. Anume investitorii decid, n care proiect,
cnd i ce suma vor investi.
Investitorii pot fi divizai n dou grupe:
56

1. Activi ce finaneaz, se ocup cu construcia,

dezvoltarea i gestiunea imobilului;
2. Pasivi ce doar finaneaz proiectul fr a participa
nemijlocit la dezvoltarea ulterioar a proiectului.
Problemele de baz ale participanilor finanrii
imobilului sunt: solvabilitatea sczut a cumprtorilor
poteniali; probleme ale constructorilor, legate cu achitarea
taxelor sporite pentru mprumuturi. Concomitent vom
ateniona, c organizaiile de creditare prefer creditarea pe
termen scurt. Coordonarea intereselor tuturor participanilor n
cadrul procesului de finanare a imobilului este o component
principal pentru funcionarea normal a pieei imobiliare.
3.3. Metode de finanare a proiectului de dezvoltare
Experiena internaional a finanrii proiectelor de
dezvoltare a imobilului indic, c n practic s-au stabilit trei
variante de finanare:
1) n baza finanrii pe termen scurt (ca regul,
investitorul este banca comercial);
2) n baza finanrii pe termen lung (ca regul,
investitorul este fondul de pensii, companii de
asigurri, banca ipotecar);
3) n baza combinrii finanrii pe termen scurt i pe
termen lung.
Deosebirile dintre finanarea pe termen scurt i pe
termen lung se refer la urmtoarele aspecte:
1. Asigurarea mprumutului
mprumuturile bancare pe termen scurt pentru
construcie primesc forma creditrii corporative sau o form
de creditare de proiect. n primul caz banca se intereseaz de
stabilitatea financiar a companiei, activele ei, profitul i
57

fluxurile de numerar. n cazul creditrii de proiect, proiectul

nsi devine mijloc de asigurare a mprumutului.
Creditare pe termen lung se acord doar la existena
asigurrii garantate, cum ar fi imobilul.
2.
Tehnologia
acordrii
mprumutului
i
mecanismele de rambursare
Mecanismele creditrii construciei i rambursrii
mprumutului i procentelor difer esenial de mecanismele
creditrii pe termen lung (creditarea ipotecar). n cadrul
creditrii pe termen lung, ntreaga sum este acordat la
momentul eliberrii creditului, iar rambursarea se efectueaz,
ca regul, n pri pe parcursul ntregii perioade de creditare. n
cazul creditului pentru construcie regula este invers:
mijloacele creditare se acord n pri pe msura executrii
etapelor distincte de lucrri, iar rambursarea se efectueaz
printr-o singur sum la finalizarea termenului de creditare.
3. Riscurile legate de creditare i mecanismele de
gestiune a lor
n rile cu economia de pia dezvoltat, ca regul,
mai puin se atrage atenie riscurilor legate de inflaie n
procesul creditrii construciei, fa de creditare pe termen
lung. Acest fapt este determinat de termenul scurt al
construciei i nivelul sczut al inflaiei. Totodat mereu se
atrage o atenie deosebit asupra urmtoarelor factori de risc:
- posibilitatea depirii preului de pia de ctre preul
de cost al construciei obiectului;
- depirea perioadei de punere n exploatare a
obiectului;
- necorespunderea obiectului creat cerinelor calitative i
normativelor ecologice etc.
n legtur cu riscul sporit al creditrii construciilor,
dobnda pentru astfel de credite, ca regul, este mai mare
dect pentru credite pe termen lung. Concomitent plata
integral pentru credit const din suma creditului i dobnzile,
care, ca regul, se determin n baza cotelor fluctuante, ce se
58

modific odat cu modificarea bazei procentuale a creditului

i depete ultima cu un numr de puncte procentuale
concretizate iniial.
n cadrul creditrii pe termen lung prevaleaz riscurile
inflaioniste, crora li se acord o atenie sporit (n special n
cadrul creditrii ipotecare).
Utilizarea hrtiilor de valori n cadrul finanrii
imobilului
Mrimea proiectelor de dezvoltare genereaz probleme
de finanare a developmentului. Dezvoltatorii caut formele
noi de finanare a imobilului axate pe comasarea pieei
imobiliare cu piaa hrtiilor de valoare. n rezultat au aprut
astfel de instrumente financiare, ca unitizarea i
securitizarea pieei imobiliare.
Prin unitizare se presupune divizarea proprietii ntr-o
multitudine de pri i cptarea profitului pe baza posesiei
unei uniti de proprietate.
Securitizarea reprezint utilizarea emisiilor de valori
pentru finanarea investiiilor imobiliare.
Elementul comun al unitizrii i securitizrii const n
faptul c prin intermediul acestora piaa imobiliar se apropie
de segmentele pieei financiare i capt o anumit tangen cu
piaa valorilor mobiliare.
Instrumentele financiare menionate sunt destinate
minimizrii prilor slabe ale imobilului n calitate de obiect
investiional, i anume:
1) riscul imobiliar, legat de neexecutarea
obligaiunilor privind obinerea profitului,
este mai sporit fa de riscul la investirea
capitalului n hrtii de valoare de stat;
2)
spezele n cadrul tranzaciilor imobiliare
sunt mai mari dect n cadrul
operaiunilor cu alte active financiare;
59

3)

conform parametrului lichiditii, imobilul

se afl ntr-o situaie inferioar
comparativ cu alte active financiare;
4) cheltuielile pentru gestiunea imobilului
sunt mult mai mari dect pentru gestiunea
portofoliului investiional cu aciuni sau
hrtii de valoare de stat.
Securitizarea pieei imobiliare se exprim prin emisia
hrtiilor de valori pentru finanarea investiiilor imobiliare. n
calitate de astfel de hrtii pot fi:
o
obligaiunile emise de companiile de
development
pentru
finanarea
proiectului;
o
aciunile emise de fondurile specializate
pentru investiii imobiliare;
o
hrtii de valoare combinate.
Deosebim urmtoarele mecanisme de finanare a
proiectelor de development:
participarea la construcie n cot;
emisia valorilor mobiliare pentru atragerea investitorilor i finanarea construciei;
creditarea bancar;
creditarea marfar i achitarea prin barter cu
antreprenorii.
Participarea la construcie n cot este cea mai
rspndit modalitate de finanare a construciei (n special,
locative). Participarea n cot la finanare a imobilului locativ
este forma de procurare preventiv a imobilului, avnd astfel
de avantaj ca procurarea imobilului cu un pre mai mic i cu
achitarea n trane. Respectiv pentru organizatorii finanrii
proiectului atragerea cotailor este echivalent cu vnzarea
imobilului la etapa construciei obiectivului.
Documentul ce reglementeaz aceast schem de
finanare a imobilului locativ este contractul, care se ncheie n
60

form scris. Fr contractul privind participarea n cot la

construcie nu poate fi nregistrat dreptul de proprietate asupra
imobilului locativ respectiv.
Investitorul (beneficiarul), ca regul, i asum
obligaiunea de a finana construcia obiectivului pn la
finalizarea acestuia n termen prestabilit din contul mijloacelor
proprii i atrase. Investitorul, de asemenea, se oblig de a
asigura finalizarea construciei i pe parcursul unui termen
prestabilit din momentul semnrii actului de recepie a
comisiei de recepie a transmite cotaului apartamentul cu
suprafaa prestabilit.
La rndul su, cotaul se oblig a investi n construcie
prin achitarea mijloacelor bneti sau prin alt modalitate
determinat n contract la un termen stabilit.
Costul unui m2 al imobilului locativ n prima tran se
coordoneaz la etapa ncheierii contractului, i ulterior costul
este determinat de cheltuielile reale ale construciei la
momentul achitrii urmtoarelor trane.
La finalizarea construciei beneficiarul,
n
corespundere cu contractele ncheiate, prezint documentele
necesare pentru nregistrarea dreptului de proprietate asupra
apartamentului i transmite cldirea n folosin.
Prioritile construciei n cot, n comparaie cu
procurarea direct a imobilului pe piaa primar sau secundar
a imobilului, cuprind urmtoarele:
- achitarea n trane;
- indexarea doar a valorii restante din costul
construciei conform contractului;
- cheltuielile pentru procurarea imobilului n cota
parte, ca regul, sunt mai mici dect preurile de
pia a imobilului finisat cu 10-20 %.
Pentru evidena mijloacelor cotailor pot fi aplicate
cteva variante de participare n cote:
1) participarea n cot cu achitarea integral a sumei 100
%;
61

2) participarea n cot cu achitarea costului n trane;

3) participarea n cot prin nlocuirea imobilului existent.
Emisia hrtiilor de valori. mprumuturi locative
Obligaiune este o hrtie de valoare, conform creia
emitentul garanteaz creditorului achitarea unei dobnzi fixe
ntr-o perioad de timp i returnarea sumei mprumutului la
finele termenului de rambursare. Obligaiunea i certificatele
mprumuturilor locative sunt o varietate a acelorai contracte
de participare n cot, ns cu o lichiditate mult mai nalt i
indexarea obligatorie a valorii nominale n dependen de un
indice prestabilit.
n cazul atragerii mijloacelor financiare cu ajutorul
mprumuturilor locative n calitate de emitent poate fi persoana
juridic, ce posed: drepturile beneficiarului pentru efectuarea
construciei imobilului locativ; terenul pentru construcia
locativ; documentaia de proiect. n calitate de beneficiar
poate fi, spre exemplu, municipalitatea oraului sau o firm de
construcie privat.
n calitate de creditor-proprietar al obligaiei poate fi
orice investitor, precum i persoan fizic sau juridic.
Conform schemei respective se nlocuiesc relaiile
contractuale directe dintre beneficiar i investitor prin sistemul
de emisie i plasare a hrtiilor de valoare speciale
obligaiunile mprumutului locativ, ce permit posesorului a
cpta o anumit suprafa n cldirile pentru care a fost
efectuat emisia respectiv.
Termenul de circulaie a obligaiunilor corespunde
perioadei de realizare a programului de construcie, pentru
care a fost efectuat emisia valorilor mobiliare respective.
Obligaia locativ este fr procente cu achitarea profitului
ntr-o singur tran n momentul rambursrii. Profitul
pentru obligaiune poate fi n form natural, ct i bneasc.
Obligaiunile locative se caracterizeaz prin:
62

caracterul adresat de utilizare a mijloacelor

mprumutate;
- echivalena obligaiunii locative cu suprafaa
concret;
- divizarea procesului de construcie n cteva etape,
pentru creditarea fiecruia dintre care poate fi emis
un numr finit de obligaiuni;
- crearea preului pentru obligaiunea locativ n
dependen de cheltuielile la fiecare etap a
construciei i nivelul inflaiei, apreciate la 1 m 2 de
suprafa total a apartamentului;
- independena finanrii construciei de plasarea
obligaiunilor pe baza creditrii pariale de ctre
banc a programei construciei;
- independena perioadei mprumutului de perioada
construciei;
- alegerea formei de rambursare a mprumutului de
ctre investitor.
Rambursarea obligaiunilor, la dorina investitorului,
poate fi efectuat prin trei modaliti:
bneasc, reieind din valoarea de pia a 1 m 2 de
suprafa total a imobilului construit;
prin locuin;
prin nlocuirea obligaiunilor cu urmtoarele serii sau
alte emisii.
Creditare bancar
Creditarea construciei de ctre bnci pn nu demult
constituia doar o cot nensemnat n volumul total al
finanrii.
Pentru cptarea mprumutului bancar obiectele
construite trebuie s corespund urmtoarelor cerine: o baz
legislativ dezvoltat n domeniul tranzaciilor cu astfel tip de
imobil; posibilitatea controlului utilizrii mijloacelor creditare;
63

existena mijloacelor proprii financiare a beneficiarului; o

atractivitate comercial incontestabil a obiectivului creditrii.
ns dezvoltatorii nu prefer a se adresa la banc pentru
mprumuturi pentru construcii, deoarece procentul pentru
mprumut este foarte nalt i este necesar o asigurare
serioas pentru cptarea mprumutului. n legtur cu aceast,
creditarea se aplic doar pe termen scurt (3-6 luni) la etapele
finale ale construciei.
mprumuturile marfare i achitrile prin barter
Aceast modalitate de finanare a proceselor
investiionale de construcie astzi joac un rol deosebit:
pentru unele proiecte de dezvoltare acest mecanism asigur
pn la 70-80 % a resurselor necesare. mprumutul marfar
presupune furnizarea materialelor de construcie, executarea
lucrrilor de construcie de ctre organizaiile de
subantreprenori cu achitarea pe parcursul unei anumite
perioade.
Schema achitrii prin barter reprezint achitarea cu
antreprenorii prin apartamentele, construite n imobilul
respectiv.
Rspndirea larg a schemelor respective de achitare
pentru realizarea proiectelor de dezvoltare a imobilului, n
mare msur, se explic prin insuficiena mijloacelor
circulante la dezvoltatori iniiatori ai proiectelor
investiionale. Concomitent, astfel de scheme, permit
manipularea cu cheltuielile, micorarea profitului impozabil,
precum i a influena asupra antreprenorilor.
3.4. Creditarea ipotecar
Prin ipoteca se presupune gajarea imobilului pentru
asigurarea obligaiunilor. Existena sistemului de creditare
ipotecar este o parte component a oricrui sistem dezvoltat
de drept privat, ncepnd cu Grecia i Roma Antic.
64

Pentru
prima
dat
cuvntul
ipoteca
(grec.hypotheka un sprijin) a aprut n Grecia la nceputul
sec.VI .e.n. n corespundere cu obligaiunile ntocmite,
proprietatea imobiliar avea rolul de asigurare a mprumutului
debitorului fa de creditor. n cazul nerespectrii obligaiunii,
debitorul era lipsit de imobil (pmnt) i putea s ajung n
robie.
Rolul ipotecii sporete esenial n condiiile unor
economii nesatisfctoare. n acest caz sistemul ipotecar
eficient bine gndit pe de o parte, permite micorarea inflaiei,
atrgnd mijloacele temporar libere ale persoanelor i
ntreprinderilor i, pe de alt parte, permite soluionarea
problemelor sociale i economice, legate cu asigurarea
populaiei cu imobil.
Termenul ipotecade obicei se aplic n legislaia
diferitor ri pentru indicarea urmtoarelor categorii de drept:
gajarea imobilului;
mprumut ipotecar, acordat de ctre o
ntreprindere
creditoare,
prin
gajarea
imobilului;
obligaie ipotecar (hrtie de valoare, scrisoare
de gaj, ce confirm drepturile posesorului de
gaj privind asigurarea obligaiunii ipotecare.
Obiectul ipotecii este:
- terenuri de pmnt;
- ntreprinderi, cldiri, construcii i alt proprietate
imobiliar utilizat n activitatea antreprenorial;
- case locative i apartamente;
- vile, garaje, alte construcii;
- construcie nefinalizat;
- alt proprietate imobiliar.
Prioritile imobilului n calitate de obiect de gaj vis-avis de alte obiecte sunt urmtoarele:
65

 valoarea imobilului gajat poate spori

proporional nivelului inflaiei;
posibilitatea real de a pierde imobilul gajat (n
deosebi locativ) va stimula ndeplinirea
obligaiunilor de ctre debitor;
posibilitatea folosirii imobilului n calitate de
gaj (n cazul mprumutului de lung durat),
deoarece el este durabil i valoros;
sporirea valorii imobilului poate fi prognozat,
fapt ce este imposibil n cazul utilizrii altor
bunuri n calitate de gaj.
Creditul ipotecar este o varietate a contractului de gaj,
n care creditorul banca sau alt organizaie creditar se
oblig s acorde mijloace bneti debitorului n mrime i n
condiiile, prevzute de contract, iar debitorul se oblig s
ramburseze suma cptat i s achite dobnda. n cazul
neachitrii datoriei, creditorul poate compensa suma
mprumutului neachitat prin mijloacele, cptate n urma
comercializrii imobilului gajat.
n contractul ipotecar sunt prevzute diferite variante
ale relaiilor dintre creditor i debitor. Astfel, prin contract
poate fi prestabilit dreptul debitorului de a folosi veniturile
cptate prin imobilul gajat pentru achitarea mprumutului.
Contractul poate prevedea o libertate considerabil n aciuni a
creditorului: posibilitatea transmiterii imobilului gajat altei
persoane cu dreptul acesteia de a primi sumele datorate
conform obligaiunii respective, darea n arend, acordarea
altor mprumuturi n baza acestui imobil etc.
Contractul de ipotec se ncheie n form de
obligaiune ipotecar. Obligaiunea ipotecar este o hrtie de
valoare de circulaie liber pe piaa valorilor mobiliare, ce
confirm dreptul proprietarului asupra executrii obligaiunii,
asigurate prin imobilul ipotecat, indicat n contractul de
66

ipotec. Obligaiunea ipotecar necesit confirmare notarial i

nregistrare de stat.
Cele mai rspndite scheme de ipotec existente n
lume sunt schema german i american. Ipoteca conform
schemei germane este construit pe baza sistemului caselor
de construcii i economii. Aceste case se creeaz pe lng
companiile de construcii i propun credite pentru procurarea
imobilul locativ construit de aceste companii. Pentru cptarea
creditului pentru 3-5 ani este necesar a acumula n cas o
sum de 50 % din costul imobilului procurat. Avantajul de
baz a acestei scheme este circuitul nchis, ce o face practic
insensibil modificrilor pieei. Totodat, o confirmare
suficient a capacitii de creditare a debitorului este
posibilitatea lui de acumula 50 % din costul apartamentului.
Conform modelului american mprumuturile se
acord de ctre bnci, apoi se rscumpr de o agenie de stat
de creditare ipotecar. Ulterior obligaiunile ipotecare se
transform n hrtii de valoare cu o profitabilitate destul de
nalt i se expun pe piaa hrtiilor de valoare. Aceast schem,
ntr-o msur mult mai mare, este influenat de cataclismele
economice, necesit crearea unei baze legislative i a pieei
valorilor mobiliare dezvoltate; pentru clieni este incomod n
legtur cu faptul, c necesit o confirmare oficial a
veniturilor cptate. Totodat, conform acestei scheme
termenul de creditare poate ajunge pn la 10 ani, iar suma
creditului pn la 80 % din costul apartamentului.
Piaa mprumutului ipotecar se divizeaz n primar i
secundar:
- pe piaa primar circul obligaiunile ipotecare
primare;
- pe piaa secundar se procur i se vnd
obligaiunile ipotecare, cptate pe piaa primar.
Participanii de baz a pieei primare a capitalului
ipotecar sunt creditorii, care pun la dispoziie capitalul su
67

pentru procurarea i dezvoltarea imobilului i investitoriidezvoltatori, ce procur imobilul n scopuri investiionale.

Dezvoltarea pieei primare a capitalului ipotecar este un factor
de soluionare a problemei locative pentru multe familii prin
intermediul creditrii ipotecare a locuinei.
Pe piaa secundar a capitalului ipotecar se efectueaz
tranzacii de vnzare-cumprare a obligaiunilor ipotecare,
emise pe piaa primar. Existena pieei secundare permite
asigurarea creditorilor primari cu posibilitatea vnzrii
obligaiunii ipotecare primare pentru a oferi un alt mprumut n
baza mijloacelor cptate, prin intermediul la ce capitalul
poate fi redistribuit uniform n cadrul regiunii respective.
n practica creditrii ipotecare s-au creat urmtoarele
metode de creditare:
1) metoda creditrii prin anuitate este un credit
autoamortizabil cu dobnd fix, conform cruia sunt
prevzute pli periodice uniforme (ca regul, lunare).
Plata periodic cuprinde att achitarea sumei
mprumutului, ct i a dobnzii pentru mprumut. Mrimea
plilor se determin ca suma, ce trebuie achitat lunar pentru
a rambursa creditul n perioada de aciune a contractului de
mprumut conform unui procent prestabilit. Suma plii se
determin cu evidena valorii curente a fluxului de numerar.
Acest tip de credit permite repartizarea uniform a
poverii de rambursare a mijloacelor mprumutate.
2) metoda creditrii ipotecare cu rambursarea
mprumutului prin sume fixe credit tip spiral.
Particularitile creditrii sunt:
- sume fixe periodice pentru rambursarea sumei de
baz a mprumutului;
- achitarea dobnzii la suma rmas a mprumutului.
O varietate a acestei metode este mprumutul conform
urmtoarei scheme: civa ani se achit doar dobnda, apoi n
68

sume egale se ramburseaz mprumutul i procentele pentru

suma de baz neachitat.
3) metoda creditrii cu achitarea la finele perioadei
presupune achitarea prii eseniale sau a sumei totale a
mprumutului la finele perioadei de creditare.
Varietile acestei metode sunt:
- pe parcursul perioadei de creditare nu se achit
nimic, iar la finele perioadei se achit integral suma
mprumutului i procentul compus acumulat;
- pe parcursul ntregii perioade de creditare se achit
doar dobnda, iar la finele perioadei se ramburseaz
mprumutul integral;
- amortizarea parial cu rambursarea sumei integrale
la final.
Aceste scheme se aplic, ca regul, n cazul finanrii
unei construcii noi i a proiectelor de dezvoltare a terenului.
4) metoda creditrii ipotecare cu procent fluctuant.
Caracteristica de baz a metodei:
- dobnda se modific n corespundere cu
modificrile situaiei financiare pe pia;
- poate fi prestabilit nivelul maxim i minim al
dobnzii, achitate de debitor;
- corectrile dobnzii se efectueaz doar n intervale
prestabilite din timp, concretizate n contract;
- poate fi determinat nivelul limit al modificrilor
dobnzii fa de perioada precedent;
- n contract poate fi prevzut posibilitatea achitrii
preventive fr sancionarea achitrii nainte de
termen.
Tipurile principale ale mprumuturilor ipotecare cu
dobnda fluctuant:
- mprumuturi cu dobnda corectat;
69

mprumuturi cu dobnda reexaminat;

mprumuturi cu achitri indexate.

5) metoda creditrii ipotecare prin ipoteca

ulterioar (bunul imobil ipotecat pentru garantarea
executrii anumitei obligaiuni poate fi ipotecat i
pentru garantarea executrii unei alte obligaiuni a
aceluiai sau altui debitor n favoarea aceluiai sau altui
creditor ipotecar).
Aceast schem de finanare se aplic pentru
refinanare: proprietarul poate solicita un nou mprumut gajnd
aceeai proprietate, dar cu o dobnd mai mare. Concomitent
sporete riscul creditorului, legat de posibilitatea pierderii
dreptului de rscumprare a proprietii gajate.
6) metoda creditrii ipotecare cu participare
schema de finanare, conform creia creditorul nemijlocit
particip n procesul de investire: creditorul concomitent
primete i plile pentru credit, i o parte din venitul periodic
sau o parte din mrimea sporului valorii proprietii.
7) metoda creditrii ipotecare ascendente se aplic
de ctre debitorii ce presupun o sporire a veniturilor.
Particularitile acestei metode de creditare:
- plata iniial este minim, dup care tranele
sporesc cu un ritm constant;
- la o etap anumit apar pli egale n conformitate
cu schema creditului autoamortizabil. Aceste
scheme de finanare sunt comode pentru
antreprenori: la etapa iniial de finanare resursele
nu se extrag din afacere.
nregistrarea, ncheierea i deservirea tranzaciei
creditare este un proces de lung durat, ce necesit o
elaborare minuioas a soluiilor adoptate.
70

Etapele de baz a creditrii ipotecare sunt:

1) etapa preventiv (determinarea condiiilor de baz
pentru creditare, a listei documentelor necesare);
2) acumularea i verificarea informaiei despre client
i bunul ipotecat;
3) evaluarea probabilitii rambursrii mprumutului;
4) decizia privind mprumutul (suma, termenul,
dobnda, modalitatea rambursrii);
5) semnarea contractului de creditare;
6) deservirea tranzaciei creditare;
7) ncheierea tranzaciei creditare.
La prima etap debitorul primete toat informaia
necesar privind condiiile de acordare a mprumutului,
drepturile i obligaiunile sale; se determin suma maxim
posibil a mprumutului, se precizeaz procedurile de
coordonare i modalitatea de calcul, se ndeplinete cererea
pentru mprumut. Aceast cerere cuprinde urmtoarea
informaie:
- condiiile solicitate ale mprumutului;
- caracteristica proprietii procurate;
- sursa plii iniiale;
- informaia cu privire la locul de munc i
sursele de venituri;
- informaia privind activele i obligaiile.
La etapa a doua sunt evideniai debitorii poteniali
insolvabili prin verificarea angajrii clientului, confirmarea
veniturilor curente, estimarea proprietii clientului etc.
La etapa a treia se efectueaz underwritting-ul
debitorului. Underwritting reprezint procedura, ce cuprinde
estimarea de ctre creditor a probabilitii rambursrii
mprumutului ipotecar i determinarea sumei maxime a
mprumutului, lund n consideraie veniturile debitorului,
71

existena mijloacelor proprii pentru prima tran i evaluarea

obiectului ipotecii. Pentru aceasta se analizeaz posibilitile
financiare ale debitorului, se estimeaz dorina acestuia de a
rambursa mprumutul, se calculeaz coeficienii pentru
mprumutul ipotecar i se estimeaz riscurile. Apoi se adopt
decizia privind acordarea mprumutului sau refuzul de
creditare.
Coeficienii de baz calculai la aceast etap sunt:
1) coeficientul datoriei ipotecare - raportul dintre
suma creditului i valoarea imobilului:
Kd = ( : V) x 100 % ,

(1)

unde: suma mprumutului ipotecar;

V valoarea imobilului.
Cu ct mai mare este valoarea acestui coeficient, cu
att mai sporit este cota mijloacelor mprumutate i mai mic
este cota mijloacelor proprii a investitorului la finanarea
tranzaciilor imobiliare. Din punctul de vedere a creditorului,
un coeficient mai mare al datorrii ipotecare caracterizeaz un
nivel nalt al riscului privind nendeplinirea obligaiunilor sale
i pierderea dreptului de rscumprare a imobilului gajat de
ctre debitor.
Bncile determin i respect anumite limite maxime a
acestui coeficient. De obicei, mrimea mprumutului nu
depete 70 % a devizului sau costului procurrii.
2) constanta ipotecar - raportul procentual dintre
plile anuale privind deservirea mprumutului i suma
mprumutului ipotecar:
Ci =(D : ) x 100 % ,

(2)

72

unde: D suma anual a plilor privind deservirea mprumutului ipotecar.

Pentru a rambursa total mprumutul ipotecar, constanta
ipotecar trebuie s fie mai mare dect cota nominal a
procentului pentru credit. Depirea dobnzii de ctre
constanta ipotecar asigur achitarea sumei de baz a
mprumutului. Dac constanta ipotecar este egal cu dobnda
mprumutului ipotecar, rambursarea sumei iniiale a
mprumutului se va efectua la finele perioadei. Dac constanta
ipotecar este mai mic dect dobnda, atunci achitrile pentru
mprumutul ipotecar nu vor acoperi nici mcar dobnda. n
acest caz partea neachitat a dobnzii se va acumula mpreun
cu suma de baz a mprumutului ipotecar, i suma restant va
spori.
3) coeficientul plilor periodice - raportul sumei
plilor periodice pentru mprumut fa de venitul periodic al
debitorului:
Kpp = (P : VN) x 100 % ,
unde:

(3)

P mrimea plilor periodice conform mprumutului;

VN venitul periodic net al debitorului.

Mrimea recomandat a acestui coeficient - nu mai

mult de 30 % din venitul net al debitorului.
La etapa a patra se ntocmete cererea cu privire la
evaluarea obiectului, se analizeaz piaa, se ntocmesc
documentele privind gajul imobiliar i se primete decizia cu
privire la mrimea mprumutului, dobnda i termenul
creditrii, ordinea de rambursare a mprumutului.

73

La etapa a cincea se ntocmesc i se semneaz

urmtoarele contracte:
- contractul de vnzare-cumprare a imobilului;
- contractul de creditare;
- contractul de ipotec (necesit nregistrarea de
stat);
- contractele de asigurare.
La etapa a asea:
- se efectueaz primirea plilor;
- se execut evidena contabil a operaiunilor;
- se calculeaz i achit impozitele i asigurrile;
- se achit plile depite;
- se efectueaz lucrul cu mprumuturile problematice;
- se duce evidena mprumuturilor acordate.
La etapa a aptea dup rambursarea total a
mprumutului se nchide tranzacia creditar, ipoteca se
finalizeaz i se efectueaz o nscriere respectiv n registrul
de stat.
Dac debitorul nu ndeplinete condiiile contractului
de creditare, creditorul solicit imobilul gajat prin judecat sau
n ordinea direct. Obiectul ipotecii se comercializeaz.
Mijloacele cptate se folosesc pentru a rambursa mprumutul
creditorului. Suma rmas o primete debitorul.
Problema principal a creditrii ipotecare const n
insuficiena mijloacelor financiare pe termen lung. Una din
sursele mijloacelor pe termen lung sunt depozitele persoanelor
private. ns la etapa actual populaia nu are ncredere n
bnci i, n special, fa de cele comerciale. O alt problem
const n evaluarea capacitii de plat a debitorului potenial,
reieind din veniturile sale reale. Povara fiscal extrem de
mare sporete cota sectorului tenebru n economie, astfel
74

veniturile oficiale ale debitorilor poteniali nu sunt mari, fapt

care complic primirea deciziilor de ctre bncile comerciale
cu privire la creditare. Doar o politic fiscal special privind
creditarea ipotecar a populaiei va permite oficializarea
veniturilor reale.
Creditarea ipotecar este o activitate a bncilor
comerciale specializate. Fa de acestea sunt anumite cerine:
ele trebuie s posede o securitate sporit; nu au dreptul s
efectueze operaiuni riscante.
Ajutor debitorilor poteniali propun i brokerii
ipotecari organizaii, ce acord servicii profesioniste privind
selectarea unui program de creditare optim.
Activitatea privind prestarea acestor servicii este o
activitate nou i de perspectiv, ce combin specialitile de
rieltor i finansist n domeniul ipotecar.
Concurena pe piaa creditar este foarte nalt, i de
ctigat au doar bncile, ce i asigur o tehnologizare maxim
la executarea operaiunilor minimiznd cheltuielile.

75

4. GESTIUNEA RISCURILOR
DEVELOPMENTULUI
4.1. Noiune de incertitudine i risc
Proiectele investiionale i, n special proiectele de
development, au un caracter de lung durat i genereaz
venituri pe parcursul unei perioade relativ ndelungate.
Fluxurile bneti ateptate se refer la perioadele viitoare i au
un caracter prognozabil. Astfel, developerul, bazndu-se pe
informaia admisibil limitat, ntotdeauna opereaz cu
incertitudinea.
Incertitudinea nu exprim lipsa informaiei privind
realizarea proiectului, ci informaia limitat i imprecizia
informaiei existente.
Incertitudinea presupune existena factorilor, n
prezena crora rezultatele aciunilor sunt nedeterminate, iar
gradul influenei acestor factori asupra rezultatului este
necunoscut: reprezint informaia imprecis sau limitat
privind condiiile realizrii proiectului.
Incertitudinea este generat de factori externi i
interni. Factorii externi: legislaia, reacia pieei la produsul
propus, aciunile concurenilor; factorii interni cuprind:
competena personalului ntreprinderii, erorile la determinarea
caracteristicelor proiectului etc.
Deoarece incertitudinea reprezint o surs de risc, ea
trebuie minimizat prin cptarea informaiei, ncercnd a o
exclude, adic a o transforma ntr-o situaie cert, pe baza
cptrii informaiei calitative, veridice, depline.
Riscurile investiionale reprezint pierderea potenial
msurabil. Riscul proiectului reprezint gradul pericolului,
existent pentru realizarea proiectului. Prin noiune de risc se
76

caracterizeaz incertitudinea legat de posibilitile apariiei pe

parcursul realizrii proiectului a situaiilor nefavorabile i a
urmrilor acestora.
Riscul exist atunci, cnd avem cteva variante posibile
a urmrilor unei sau altei decizii i posibilitatea apariiei
respectivelor urmri poate fi msurat.
Anume de aceea, riscul poate fi definit ca
incertitudinea msurabil, spre deosebire de incertitudine
nemsurabil, care nu poate fi nici prevzut, nici calculat.
Proiectele de dezvoltare posed un ir de particulariti,
care evideniaz problema riscurilor:
1) orice proiect de development este un proces
inovaional, pe parcursul cruia apare un
produs unic cu caracteristici individualizate, i
respectiv nu poate fi presupus reacia pieei;
2) proiectele de development reprezint un sistem
complex tehnico-economic, n cadrul cruia
activeaz un ir de participani, de rezultatele
activitii crora n mod esenial depinde
rezultatul final al proiectului. Fiecare din
participani este un purttor potenial al unui
nivel de risc. Astfel, developerul trebuie s
prevad riscurile, legate de unul sau altul din
participanii pieei i s minimizeze urmrile
posibile;
3) sursa de baz a finanrii proiectului de
development sunt mijloacele investitorilor
atrase n proiect, fapt, care presupune o
responsabilitate sporit pentru minimizarea
riscurilor proiectului.
Globalizarea sistemului mondial a generat riscuri noi; a
sporit numrul riscurilor, s-a modificat calitatea acestora. n
legtur cu aceasta, n analiza proiectelor de development o
77

importan deosebit trebuie acordat problemelor, legate de

definirea tiinific i gestiunea riscurilor.
Funciile de gestiune a riscurilor cuprind:
- analiza situaiilor riscante;
- selectarea variantelor alternative a soluiilor;
- determinarea cilor i mijloacelor de minimizare a
pierderilor;
- elaborarea aciunilor de neutralizare sau
compensare a pierderilor.
Cu problemele de gestiune a riscurilor se ocup
managementul
riscurilor.
Esena
i
coninutul
managementului riscurilor se reduce la aprecierea tuturor
tipurilor de risc n procesul de gestiune a portofoliului
imobiliar, evaluarea lor i determinarea modalitilor de
micorare i/sau neutralizare a aciunii acestora.
Managementul riscurilor cuprinde dou subsisteme:
1) subsistemul de gestiune grupul seciilor i
specialitilor;
2) subsistemul gestionat obiectivul imobiliar.
n grupul specialitilor sunt inclui:
managerul
riscurilor; managerul financiar, specialistul pentru asigurri,
underwritting-ul i a.
Eficiena gestiunii riscurilor depinde de calificarea
managerilor riscurilor.
n mod generalizat algoritmul de gestiune a riscurilor
poate fi exprimat astfel:
- identificarea riscurilor (analiza calitativ);
- analiza riscurilor (analiza cantitativ);
- reacia adecvat la risc (gestiunea riscurilor).
78

Anume evidenierea riscurilor n calitate de activitate

profesionist aparte i a devenit o modalitate de micorare a
riscurilor, ce apar n domeniul dezvoltrii imobilului.
4.2. Analiza calitativ a riscurilor
Analiza calitativ st la baza gestiunii riscurilor. Scopul
analizei calitative este identificarea riscurilor, fapt care
presupune soluionarea urmtoarelor probleme:
evidenierea ntregului spectru al riscurilor existente n
cadrul proiectului investiional;
descrierea riscurilor;
clasificarea riscurilor;
determinarea caracteristicelor riscurilor.
Toate riscurile, ce apar n procesul realizrii proiectului
de development, pot fi divizate n riscuri sistemice i
nesistemice.
Prin riscuri sistemice, ca regul, se subneleg riscurile
suportate de toi participanii n cadrul anumitor activiti. n
calitate de astfel de riscuri pot fi numite: riscul modificrii
situaiei economice pe parcursul realizrii proiectului, riscul
reducerii afacerilor n regiune, riscul migraional, riscul
lichiditii joase a imobilului n calitate de activ, riscul
modificrii dobnzilor pe piaa de capital i a.
Spre deosebire de cele sistemice, riscurile nesistemice
sunt riscurile, legate de proiectul concret, de particularitile
lui, amplasarea, tipul proiectului, calitatea participanilor etc.
Principal deosebire const n faptul c riscurile nesistemice
pot fi prevzute i minimizate prin gestiunea riscurilor sau pe
baza gestiunii eficiente a proiectului.
Divizarea riscurilor de development n sistemice i
nesistemice posed urmtoarea aplicaie practic:
79

1) permite determinarea corect a reaciei developerului la

riscul evideniat: n cazul unui risc sistemic, el trebuie
considerat n procesul elaborrii concepiei proiectului
i inclus n calculele economice n procesul
determinrii oportunitii financiare i eficienei
economice a proiectului; dac riscul se refer la
categoria celor nesistemice, el va fi prevzut n
activitile de gestiune a riscurilor;
2) va fi considerat n procesul crerii sistemului
obligaiunilor reciproce dintre participanii proiectului.
n corespundere cu natura imobilului n calitate de
activ, ce are o incertitudine fizic, juridic i economic i se
refer concomitent la activele financiare i reale, putem
evidenia urmtoarele grupuri de riscuri:
juridice (posibilitatea pierderii dreptului de
proprietate, imposibilitatea recuperrii pierderilor,
legate de erori n procesul de ncheiere a contractelor,
posibilitatea apariiei nemulumirilor terelor persoane
etc.);
urbanistice, de proiectare i tehnologice (selectarea
incorect a amplasrii proiectului, necorespunderea cu
stilul constructiv nconjurtor, erori n deciziile
constructive, alegerea incorect a materialelor etc.);
administrative (posibilitatea modificrii regimului
fiscal, apariia noilor cerine fa de ndeplinirea
obligaiunilor fa de organele publice locale, apariia
unor limitri funcionale privind utilizarea cldirii etc.);
economice i organizaional-economice (prognoza
incorect macroeconomic i prognoza dezvoltrii
economiei regionale erori n prognozarea cererii i
ofertei pe pia, evaluarea incorect a mediului
concurenial, alegerea necorespunztoare a formei
organizaionale n cadrul realizrii proiectului etc.);
80

 financiare (generate att de interlegturi a proceselor

investiionale n domeniul imobiliar i starea pieei
financiare n general, ct i de calitatea supravegherii
financiare a proiectului).
n dependen de diverse criterii
developmentului pot fi clasificate astfel:
1. n conformitate cu posibilitatea gestiunii:
- sistemice;
- nesistemice.
2. Conform factorilor de apariie:
- juridice;
- urbanistice i tehnologice;
- administrative;
- economice;
- financiare.
3. Conform probabilitii:
- cu probabilitate nalt;
- cu probabilitate medie;
- cu probabilitate joas.
4. Conform urmrilor:
- catastrofale;
- medii;
- nensemnate.

riscurile

n procesul de realizare a proiectelor de development

pot fi evideniate urmtoarele riscuri specifice:
1. Riscul de marketing;
2. Riscurile de proiectare;
3. Riscuri de finanare;
4. Riscuri antreprenoriale;
5. Riscurile comercializrii.
Asumndu-i riscurile principale, dezvoltatorul va
calcula probabilitatea apariiei acestora, va elabora aciuni
81

posibile pentru minimizarea lor, va elabora posibile variante de

aciuni pentru excluderea riscurilor poteniale.

4.3. Analiza cantitativ a riscurilor

Etapa a doua n gestiunea riscurilor cuprinde analiza
cantitativ, scopul cruia reprezint msurarea riscului, fapt
care presupune soluionarea urmtoarelor probleme:
Determinarea probabilitii riscurilor;
Evaluarea riscurilor;
Evidena riscurilor.
La etapa analizei riscurilor putem evidenia dou
componente ale analizei cantitative n cadrul proiectului
investiional:
Sensibilitatea valorii nete actualizate fa de
modificarea indicatorilor cheie;
Mrimea diapazonului modificrii posibile a
indicatorilor cheie, determinat de distribuia
probabilistic.
Toate metodele analizei cantitative a proiectelor
investiionale se axeaz pe concepia modificrii valorii
banilor n timp i abordri probabilistice.
n practica analizei investiionale se aplic un ir de
metode de analiz a riscurilor proiectelor investiionale. Cele
mai rspndite metode a analizei cantitative sunt:
Metoda corectrii ratei de actualizare;
Analiza sensibilitii proiectului;
Metoda scenariilor;
Modelarea imitaional a riscurilor conform metodei
Monte-Karlo i a.
82

1. Metoda corectrii ratei de actualizare. Avantajul

acestei metode const n simplitatea calculelor, este uor de
neles i accesibil. Totodat, are i unele neajunsuri.
Metoda cuprinde actualizarea fluxurilor de numerar
viitoare la momentul de fa (adic, are lor actualizarea simpl
la o rat de actualizare mai mare), ns nu ofer nici o
informaie privind nivelul de risc. Concomitent, rezultatele
cptate, n mod esenial, depind doar de mrimea primei de
risc.
Un alt neajuns const n limitri considerabile a
posibilitii de modelare a diferitor variante, ce se reduce la
analiza dependenei criteriilor (NPV, IRR etc.) de modificarea
unui singur indicator rata de actualizare.
2. Analiza sensibilitii. Prin aplicarea acestei metode
se efectueaz modificarea consecutiv a fiecrui indicator:
doar una din variabile i modific mrimea (de exemplu cu 10
%), recalculndu-se criteriul rezultativ (spre exemplu NPV sau
IRR). Apoi, se estimeaz modificarea procentual a criteriului
fa de situaia iniial i se apreciaz indicatorul sensibilitii
care reprezint raportul procentual de modificare a criteriului
fa de modificarea valorii indicatorului cu un procent (aa
numita elasticitate a modificrii indicatorului). n acelai mod
se determin indicatorii sensibilitii fiecreia din variabilele
utilizate.
Ulterior, expertul pe baza acestor calcule efectueaz
aranjarea a variabilelor n funcie de importan (de exemplu,
cea mai nalt, medie, joas), i a gradului de prognozabilitate
a mrimii variabilelor (spre exemplu, nalt, mediu, jos). Apoi
expertul poate construi aa numit matricea sensibilitii, ce
permite evidenierea variabilelor riscante i mai puin riscante
a proiectului.
Dup cum observm, analiza sensibilitii proiectului
este o metod expert. Principalul neajuns al acestei metode
const n faptul c modificarea unui indicator este examinat
83

izolat, pe cnd n practic toi factorii economici ntr-o msur

sau alta sunt dependeni.
3. Analiza scenariilor. Aceast metod presupune
dezvoltarea metodicii analizei sensibilitii proiectului n
sensul, c se modific concomitent un grup de variabile. Se
calculeaz varianta pesimist (scenariu pesimist) a modificrii
posibile a variabilelor, varianta optimist i cea neutr (cea
mai probabil). n corespundere cu aceste calcule se determin
noi mrimi ale criteriilor NPV i IRR. Aceti indicatori se
compar cu valorile de baz i se elaboreaz recomandrile
necesare. La baza recomandrilor st regula: chiar i n cazul
variantei optimiste, nu va fi propus spre examinare proiectul,
dac mrimea valorii actualizate nete este negativ; i invers:
scenariul pesimist, n cazul cptrii mrimii pozitive a NPV,
recomand expertului examinarea acestui proiect.
Aplicarea sistemelor de program tip Excel permite
sporirea considerabil a eficienei analizei respective prin
utilizarea unui numr de scenarii nelimitat i includerea unor
variabile suplimentare.
4. Modelare imitaional. Analiza riscurilor prin
aplicarea metodei Monte-Karlo reprezint o combinare a
metodelor de analiz a sensibilitii i analiz scenariilor. Este
o metodic destul de complex, la baza creia st doar
realizarea cu ajutorul computatorului. Rezultatul acestei
analize reprezint evidenierea probabilitilor posibilelor
riscuri ale proiectului (de exemplu, probabilitatea cptrii
mrimii NPV < 0).
4.4. Gestiunea riscurilor
Etapa a treia n procesul de gestiune a riscurilor
cuprinde deciderea reaciei adecvate la riscuri. La aceast
etap se efectueaz trecerea la activitatea practic de gestiune
84

a riscurilor, evideniindu-se urmtoarele poziii (subetape)

principale:
prevenirea riscurilor pe baza analizei efectuate
riscurile se includ n calcule, se consider n procesul
de ncheiere a contractelor cu partenerii i se asigur;
monitorizarea riscurilor monitorizarea sistematic a
procesului de realizare a proiectului, evidenierea
devierilor de la graficul de realizare a proiectului,
devierile n fluxurile de numerar;
reevaluarea i corectarea deciziilor - reexaminarea
indicatorilor economici, schimbarea partenerilor etc.
n mod general, putem vorbi despre urmtoarele
posibiliti de reacionare la risc:
1) evitarea riscului - modificarea situaiei, ce genereaz
riscul (refuzul de a realiza proiectul, refuzul de
mprumut etc.);
2) transmiterea riscului transmiterea riscului altei
persoane (antreprenorului, investitorului etc.);
3) divizarea riscului divizarea responsabilitii ntre
participanii finanrii proiectului;
4) micorarea riscului crearea sistemului de securitate
antiincendiar;
5) asigurarea riscului.
Coninutul activitilor concrete de gestiune a riscului
depinde de etapa realizrii proiectului de development, i n
majoritatea cazurilor este imposibil fr
interaciunea
dezvoltatorului cu ali participani la realizarea proiectului.
Rezultatele analizei i evalurii riscurilor permit
elaborarea activiti argumentate, direcionate spre micorarea
lor. Distribuia riscului se efectueaz n procesul elaborrii
programului de realizare a proiectului i documentelor
contractuale. n cadrul ncheierii contractului este necesar a:

85

 determina posibilitatea fiecrui participant n cadrul

proiectului privind prevenirea situaiilor riscante i
urmrilor acestora;

evalua cota riscului asumat de ctre fiecare

participant n cadrul proiectului;
include n contract condiia cu privire la remunerarea
acceptabil pentru riscul asumat;
respecta paritetul n divizarea riscului i venitului ntre
participanii proiectului.
Rezervarea mijloacelor pentru acoperirea
riscurilor neprevzute
Crearea fondurilor de rezerv este una din modalitile
de baz de compensare a cheltuielilor neprevzute, generate de
posibilele scumpiri ale lucrrilor (inflaia costurilor) i
garantarea realizrii proiectului n termenii prestabilii.
Rezervarea mijloacelor se efectueaz n modul
urmtor:
se evalueaz posibilele urmri a evenimentelor
nefavorabile i cheltuielile legate de acestea;
se divizeaz rezervele n funcie de lucrri i cheltuieli
sau n dependen de structura relaiilor contractuale;
se determin ordinea utilizrii rezervei pentru cheltuieli
neprevzute n cazul apariiei situaiei riscante.
Micorarea riscurilor finanrii
n scopul micorrii riscului neachitrii la timp a
lucrrilor executate i produciei comercializate i n scopul
micorrii riscului n general este necesar a forma o rezerv,
ce va asigura executarea proiectului n termenii stabilii i n
limitele costului de deviz. Aceast rezerv, ca regul, se
determin ca suma cheltuielilor pentru micorarea riscului
86

construciei n curs de execuie, ce atrage cheltuieli

suplimentare i ntreruperi n fluxurile mijloacelor bneti.
Asigurarea riscului
n cazul cnd participanii proiectului prin mijloace
proprii nu pot micora probabilitatea apariiei unei sau altei
situaiei riscante pe baza mijloacelor proprii sau a compensa
urmrile acestuia, se apeleaz la asigurarea riscurilor, adic
transmiterea riscurilor companiei de asigurare.
Minimizarea riscurilor investiionale
Pentru minimizarea riscurilor separate pot fi aplicate
urmtoarele tactici:
pentru minimizarea riscurilor tehnice este necesar a se
autoasigura cu posibilitatea nlocuirii rapide a tehnicii
sau atragerea specialitilor n exploatare. Cu att mai
mult, este necesar un control strict al specializrii i
calificrii angajailor, ce lucreaz cu tehnica respectiv;
o importan deosebit trebuie atras riscurilor juridice.
Ele se exprim n procesul de nregistrare a dreptului
de proprietate i ncheierea contractelor, precum i n
cazul ncheierii contractelor cu rieltori problematici.
Aceste riscuri pot fi minimizate prin selectarea
minuioas a partenerilor de afaceri;
O atenie deosebit se va atrage riscurilor economice i
financiare. Una din exprimrile acestor riscuri n
proiectele mari
sunt cheltuielile neraionale sau
nedirecionate a mijloacelor investiionale. Unica
posibilitate de minimizare a acestor riscuri este
aplicarea unui control strict la nivelul topmanagementului companiei.

87

Vom meniona c selectarea unei sau altei metode de

micorare a riscului trebuie axat pe evaluarea eficienei
economice a activitilor conform urmtorului algoritm:
Determinarea riscului ce poate influena considerabil
asupra proiectului;
Determinarea cheltuielilor sporite cu evidena
probabilitii apariiei situaiei nefavorabile;
Elaborarea listei activitilor, ce permit micorarea
probabilitii i pericolului situaiei riscante;
Determinarea
cheltuielilor
pentru
realizarea
activitilor propuse;
Evaluarea rezervei prestabilite pentru cheltuieli
neprevzute din punct de vedere a suficienei pentru
executarea aciunilor propuse privind micorarea
riscului;
Luarea deciziei privind executarea sau refuzul
activitilor antirisc;
Compararea probabilitii i impactului situaiilor
riscante cu cheltuielile pentru aciunile de micorare a
acestora.

88

Chestionar pentru atestare

1. Ce este development ?
2. Coninutul aspectului economic i legal al
developmentului.
3. Avantajele developmentului fa de formele
tradiionale ale organizrii activitii investiionale.
4. Ce este proiectul de dezvoltare (de development) ?
5. Prin ce se explic importana etapelor preinvestiionale:
cercetarea pieei i selectarea amplasamentului ?
6. Expunei principiile developmentului.
7. Numii participanii la proiectul de development.
8. Expunei schemele de development.
9. Prin ce se exprim eficiena developmentului.
10. Particularitile developmentului n cadrul crerii unor
tipuri de imobil.
11. Descriei etapele proiectului de dezvoltare.
12. Descriei coninutul fiecrei etape a proiectului de
development.
13. Expunei coninutul fazei preinvestiionale a proiectului de development.
14. Numii principalele probleme ale companiei de
development.
89

15. Numii principalele scopuri ale companiei de

development.
16. Descriei procesul de bugetare a procesului de
development.
17. Particularitile organizrii finanrii proiectului de
development.
18. Modaliti i surse de finanare a proiectelor.
19. Prin ce difer utilizarea mijloacelor proprii i
mprumutate pentru finanarea proiectului ?
20. Care este schema clasic a finanrii combinate ?
21. Caracterizai participanii procesului de finanare a
imobilului.
22. Ce metode de finanare a proiectelor de development
sunt cunoscute ?
23. Particularitile utilizrii hrtiilor de valoare n cadrul
procesului de finanare a imobilului.
24. Mecanismele de finanare a proiectelor de
development.
25. Expunei esena creditrii ipotecare.
26. Descriei avantajele imobilului n calitate de gaj.
27. Ce metode de creditare ipotecar v sunt cunoscute ?
28. Descriei etapele de baz a creditrii ipotecare.
29. Expunei coeficienii de baz privind evaluarea
probabilitii rambursrii creditului.
30. Descriei noiunile de incertitudine i risc.
31. Ce reprezint analiza calitativ a riscului ?
32. Ce reprezint analiza cantitativ a riscului ?
33. Esena metodei corectrii ratei de actualizare.
34. Particularitile analizei sensibilitii.
35. Particularitile analizei scenariilor.
36. Ce modaliti de reacionare la risc v sunt cunoscute?

90

Bibliografie
1. Lege R 721- din 02.02.1996 Privind
calitatea n construcii. // .. 25 / 259
25.04.1996.
2. Lege R 835- din 17.05.1996 Privind
principiile urbanismului i amenajrii teritoriului.//
.. 1-2/2 din 02.01.1997.
3. HG RM 285 din 23.05.1996. Cu privire la
aprobarea Regulamentului de recepie a construciilor
i instalaiilor aferente. // .. 42-44 / 349 din
28.06.1996.
4. HG RM 360 din 18.04.1997 Despre aprobarea
Regulamentului privind certificatul de urbanism i
autorizarea construirii sau desfiinrii construciilor sau
amenajrilor. // .. 31-32/366 din 15.05.1997.
5. 711 19.02.1997 .
()
.
91

6. NCM
L.01.07-2005.
Regulamentul
privind
fundamentarea proiectelor investiionale n construcii.
Ediie oficial, Chiinu, 2005.
7. .., .., ..
. M.: , 2004.
8.
..

(
). - .: , 2003.
9.
..
.

. .: ,
2004.
10. .. . . .:
, 1997.
11. .
. --: , 2007.
12. .. .
--: , 2002.
13. ..

. --: , 2006.
14. .. .
. : ,
, 1999.
15. ..

(-). , 1995.
16. ..
. .: , 1998.
17. .
. .: , 1996.
18. S.Albu, V.Capszu, I.Albu. Eficiena investiiei. Curs
universitar. Chiinu, 2005.

92

19. L.Usturoi, G.Vascan. Economia ntreprinderii. Curs

universitar. Chiinu, 2006.
20. .., .. . .: , 2006.
21. L.Usturoi. Fezabilitatea economic a investiiilor. Ciclu
de prelegeri. Chiinu, 2005.

DEVELOPMENT: DEZVOLTAREA IMOBILULUI

Curs universitar

Autori: L.Usturoi
93

S.Albu

Redactor:
________________________________________________
Bun de tipar 25.12.08

Formatul hrtiei 60x84 1/16.

Hrtie fset. Tipar RISO

Tirajul 100 ex.

Coli de tipar 6,0

Comanda nr.

U.T.M., 2004, Chiinu, bd. tefan el Mare, 168.

Secia Redactare i Editare a U.T.M.
2068, Chiinu, str. Studenilor, 9/9

94