Sunteți pe pagina 1din 18

Universitatea Oradea

Facultatea de tiine Juridice

Lucrare de semestru
Analiza speei pentru concursul profesional la disciplina Drept civil.
Aciune n revendicare. Primus vs. Secundus
- Argumente n favoarea prtului Secundus -

Student

Coordonator

Domoco Vasile Bogdan

Conf. Univ. Dr. Ioan P. Romoan

An II, Drept

Oradea
2010

Cuprins.

I. Argument........................................................................................................................2

II. Consideraii generale cu privire la spe....................................................................2


II.1. Contractul de vnzare cumprare ncheiat n anul 1980........................2
II.2. Uzucapiunea ca efect al posesiei...................................................................4
II.3. Aciunile prtului din anul 1987 i efectele lor dup intrarea n
vigoare a Legii 18/1991..................................................................................7
II.4. Aciunea n revendicare introdus de Primus.............................................9
II.5. Accesiunea imobiliar artificial................................................................11

III. Concluzii.....................................................................................................................13

IV. Abrevieri i bibliografie............................................................................................17

I. Argument.
Studiul speei are o valoarea eminamente didactic de nsuire i aprofundare a
unor cunotiine i noiuni specifice disciplinei de Drept civil. n ncercarea noastr de
transpunere a unor explicaii teoretice n practic ne simim limitai de nivelul incipient al
pregtirii de care dispunem. Errare humanum est perseverare diabolicum, de aceea,
explicaiile ce apar n paginile acestui proiect acolo unde sunt eronate sau insuficient
argumentate ni le asumm n totalitate exprimndu-ne n acelai timp sperana unei
evoluii calitative cu ocazia unor studii de spe ulterioare.
Structural lucrarea cuprinde dou pri. n prima seciune propunem o analiz
general a raporturilor sociale dintre pri, a instituiilor i reglementrilor legale
privitoare la spe. A doua parte este dedicat concluziilor. Ne-am permis s le enunm
ntr-o form de adresabilitate direct, la persoana a II-a, n faa unei instane fictive care
imit o formulare acceptabil n cadrul unui proces real.

II. Consideraii generale cu privire la spe.


n vederea construirii unei argumentaii n favoarea prtului Secundus sunt
necesare ntr-o etap preliminar o serie de consideraii cu privire la instituiile i textele
de lege ce se leag de aciunea n instan introdus de Primus pentru redobndirea
dreptului de proprietate asupra terenului aferent construciei vndute n anul 1980. Am
ales o abordare punctual a problemelor n ordinea n care apar n text. Motivm aceast
alegere i prin faptul c din punct de vedere temporal evoluia relaiilor dintre cele dou
pri implicate n proces corespunde cuprinsului speei.
II.1. Contractul de vnzare cumprare ncheiat n anul 1980.
Primul aspect asupra cruia ne vom opri se refer la actul de nstrinare al
construciei (cas de locuit) situat ntr-o zon cooperativizat i avnd un teren aferent
de 1300 mp. Ca noiune contractul este acordul de voin realizat ntre dou sau mai
multe persoane cu intenia de a produce efecte juridice. n dreptul nostru funcioneaz
2

principiul consensualismului potrivit cruia transmiterea dreptului de proprietate ori


constituirea dreptului real are loc n momentul ncheierii contractului, adic proprietatea
se transfer n momentul acordului de voin1. Cele dou texte legale care guverneaz
materia sunt articolele 971 i 1295 Cod civil.
Trebuie reinut c n anul 1980, bunurile imobile construcii erau guvernate de
Legea nr. 58/1974. Acestea aveau un regim juridic special, caracterizat prin formalitatea
nscrisului autentic i autorizaia administrativ pentru mpreala i nstrinarea
construciilor2. ntr-adevr n spea noastr se ridic problema valabilitii contractului de
vnzare cumprare n forma nscrisului sub semntur privat. Analiznd regimul
juridic al bunurilor imobile care sub imperiul legilor nr. 58 i 59 au fost scoase din
circuitul juridic civil i valabilitatea actelor de vnzare cumprare sub forma nscrisului
sub semntur privat, profesorul nostru Ioan P. Romoan aprecia c principiul actus
interpretandus est potius ut valeat quam ut pereat nu justific c actul juridic, afectat de
nulitate, potrivit legii vechi, dar care nu a fost desfiinat pe cale judectoreasc, s nu
produc efecte juridice sub legea nou, ci dimpotriv, el trebuie s fie salvat conform
legii noi care a suprimat cazul de nevalabilitate 3. Pornind de la aceast argumentaie
considerm cu att mai mult c n cazul construciei4 nstrinate de Primus actul trebuie
considerat valabil la data judecrii procesului, ulterioar abrogrii legii nr. 58/1974 5.
Acest aspect al validitii este important. Secundus, la momentul judecrii cauzei apare ca
proprietar al casei cumprate de la Primus. El dispune de jus abutendi, iar dispoziia ca
atribut al dreptului de proprietate justific demolarea construciei din anul 1987.
O alt problem se leag de clauza prin care Primus renun la orice fel de
pretenii asupra terenului aferent i este de acord ca Secundus s foloseasc acest teren.
Credem c aceast clauz este lipsit de obiect n acord cu principiul nemo plus iuris ad
allium transfere potest quam ipse habet. Terenul de 1300 mp aflat ntr-o zon
cooperativizat se afla de drept n proprietatea C.A.P. Primus nefiind membru cooperator
nu poate invoca i transfera un drept real de folosin. Totui aceast clauz ce apare n

Romoan 1996, p. 296; Pop, Harosa 2006, p. 270 sq.; Brsan 2007, p. 333.
Romoan 1996, p. 185 sq.
3
Romoan 1996, p. 195.
4
V. i Pop, Harosa 2006, p. 164 sq.
5
Legea nr. 58/1974 a fost abrogat prin Decretul - Lege nr. 1/26 decembrie 1989.
2

nscrisul sub semntur privat are a fi interpretat n sensul de a produce efecte juridice,
i anume intrarea n posesie a lui Secundus asupra terenului.
II.2. Uzucapiunea ca efect al posesiei.
Posesia6 este definit ca o stare de fapt generatoare de efecte juridice care const
n stpnirea material sau exercitarea unei puteri de fapt, de ctre o persoan asupra unui
bun, cu intenia i voina de a se comporta, fa de toi ceilali, ca proprietar sau titular al
altui drept real7. Dei constituie o stare de fapt, posesia genereaz potrivit legii civile
importante efecte juridice, n spe pe cel al uzucapiunii (prescipiei achizitive)8.
Uzucapiunea este naterea dreptului de proprietate sau a altui drept real asupra
unui imobil prin posedarea lui de ctre o persoan n condiiile i termenul prevzut de
lege. Uzucapiunea ndeplinete o funcie de clarificare a unor situaii juridice deoarece,
avnd ca efect naterea dreptului de proprietate al posesorului unui imobil, transform o
aparen ndelungat ntr-un raport juridic de proprietate cert i indiscutabil. Ea mai
constituie i o sanciune indirect ndreptat mpotriva fostului proprietar al imobilului
care, dnd dovad de neglijen, l-a lsat timp ndelungat n posesia altei persoane,
permindu-i, prin pasivitatea sa, s se comporte public ca proprietar sau titular al altui
drept real9.
n sistemul Codului civil, uzucapiunea este de dou feluri: uzucapiunea de 30 de
ani i uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani. n spe intereseaz aceasta din urm
reglementat n art. 1895-1899 Cod civil. Se pune problema dac Secundus poate invoca
uzucapiunea de scurt durat. Pentru aceasta trebuie ntrunite cumulativ dou condiii
speciale: posesia s se ntemeieze pe un just titlu sau just cauz i posesia s fie de buncredin. n conformitate cu art. 1897 Cod civil, prin just titlu se nelege orice act juridic
translativ de proprietate. Credem c actul de vnzare cumprare dintre Primus i
Secundus constituie just titlu n ceea ce privete uzucapiunea terenului aferent
construciei aflat n litigiu. Buna credin constituie o prezumie (relativ) a legii conform
art. 1899, alin. 2 Cod civil. Posesia este de bun-credin cnd cel care stpnete
6

Romoan 1996, p. 241-265; Pop, Harosa 2006, p. 55-77; Brsan 2007, p. 234-261.
Pop, Harosa 2006, p. 56.
8
Dar pentru a produce efecte juridice, posesia trebuie s fie util adic s ndeplineasc anumite caliti:
continu, nentrerupt, netulburat, public, sub nume de proprietar i neechivoc; art. 1847 Cod civil; Pop,
Harosa 2006, p. 66 sq.
9
Romoan 1996, p. 306; Pop, Harosa 2006, p. 285 sq.
7

imobilul are convingerea c o face n calitate de proprietar. Convingerea lui este ns


greit. Buna-credin trebuie s fie dovedit n momentul dobndirii posesiei imobilului
dup cum se arat n art. 1898 Cod civil. Suntem ndreptii s credem c Secundus,
innd cont de situaia special a terenurilor din momentul ncheierii contractului 10, d
dovad de bun-credin; aa se explic clauza nscris de Primus cu privire la renunarea
la orice fel de pretenii cu privire la terenul aferent. Secundus, pe lng elementul
corpus11 intenioneaz de a exercita stpnirea lucrului pentru sine, adic sub nume de
titular al unui drept real, ceea ce corespunde elementului psihologic, intenional animus.
Prin ntrunirea celor dou elemente considerm c n cazul prtului existena posesiei
este dovedit. Momentul ncheierii contractului dintre Primus i Secundus, anul 1980,
este important ntruct el marcheaz punctul de la care ncepe s curg prescripia
achizitiv ca efect al posesiei.
Privitor la admisibilitatea n constatare a dreptului de proprietate dobndit prin
uzucapiune a terenului aferent casei de locuit i anexelor gospodreti, aa cum este
determinat de art. 23 din Legea 18/1991, modificat, ni s-a prut foarte interesant punctul
5 de dezbatere de la Minuta ntlnirii pentru discutarea problemelor de practic judiciar
neunitar din anul 200912. n opinia majoritar, apreciat ca fiind ntemeiat, s-a
considerat admisibil aciunea considerndu-se c dreptul de proprietate pentru suprafaa
casei de locuit i anexelor gospodreti, precum i curtea i grdina acestora, determinate
potrivit art. 8 din Decretul Lege nr. 42/1990 privind unele msuri pentru stimularea
rnimii, poate fi recunoscut dup caz cooperatorilor, sau dup caz, motenitorilor
acestora, ct i persoanelor din zonele cooperativizate care nu au avut calitatea de
cooperator, n temeiul articolului 1890 i urmtoarele Cod civil. Prin relaionare putem
10

n primul enun al speei se arat c terenul se afla ntr-o zon cooperativizat, Primus nefiind membru
cooperator. Sunt necesare o serie de precizri cu privire la situaia juridic a terenurilor nainte de 1989. n
conformitate cu art. 30 din Legea 58/1974 n cazul nstrinrii construciilor prin acte inter vivos, terenul
aferent construciei trecea n proprietatea statului cu plata unei despgubiri. Dobnditorul construciei
primea de la stat pe durata existenei construciei, terenul necesar n limitele schielor i detaliilor de
sistematizare, n condiiile Legii nr. 4/1974. [Romoan 1996, p. 79] Credem c n spe, reclamantului nu i
se aplic prevederile art. 30 care-i privesc pe ranii din zonele necooperativizate i pe membrii cooperatori
ce deineau n proprietate pn la 250 mp. [Romoan 1996, p. 121 sq.] Mai trebuie reinut i faptul c
potrivit prevederilor Legii nr. 59/1974 a fondului funciar, terenurile erau scoase din circuitul juridic civil,
putnd fi dobndite n proprietate numai prin motenire legal. [Romoan 1996, p. 80]
11
n cazul nostru construcia cu terenul aferent.
12
Minuta ntlnirii dintre membrii Comisiei Unificarea practicii judiciare cu Preedintele Seciei Civile
i de proprietate intelectual de la nalta Curte de Casaie i Justiie i preedinii seciilor civile, conflicte
de munc i asigurri sociale a curilor de apel, pentru discutarea problemelor de practic judiciar
neunitar; 24 iunie 2009 [Preluare - www.csm1909.ro]

aprecia c invocarea pe cale de excepie n faa instanei de ctre prtul Secundus a


uzucapiunii de scurt durat apare ca fiind justificat.
n acest punct al discuiei se cuvine a aminti i de o problem doctrinar ce
vizeaz ntreruperea cursului uzucapiunii13. Este vorba de cazul relevant n analiza speei
de ntrerupere natural, cnd bunul la care se exercit posesia este declarat impresciptibil
de lege14. Legat de aceast situaie, n literatura de specialitate i practica judiciar s-a pus
ntrebarea dac prin intrarea n vigoare a Legilor nr. 58/1974 i nr. 59/1974 a avut sau nu
loc ntreruperea natural a cursului prescripiilor achizitive i dac perioada 1974 1989
poate fi inclus n calculul termenului de uzucapiune15. Literatura de specialitate i
practica judiciar tind s se ralieze ideii conform creia uzucapiunea cu privire la terenuri
a putut ncepe s curg i sub imperiul legilor amintite. Soluia se argumenteaz prin
faptul c aceste legi au interzis doar nstrinarea terenurilor prin acte juridice inter vivos,
fr a cuprinde dispoziii care s declare expres c posesiunea util asupra terenurilor nu
are nici un efect16. Deosebit de util pentru susinerea cauzei lui Secundus apare afirmaia
profesorului nostru Ioan P. Romoan care arta c, uzucapiunea nceput anterior sau n
timpul legilor nr. 58 i 59/1974 i mplinit dup abrogarea acestora 17 poate avea efect
dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor18.
O ultim precizare se cuvine a fi fcut cu privire la uzucapiune i anume c, prin
efectul ei se nate dreptul de proprietate al uzucapantului i se stinge, concomitent,
dreptul de proprietate al fostului titular. Acest efect este retroactiv. Secundus, n cazul
admiterii pe cale de excepie a uzucapiunii, devine proprietar nc din momentul cnd a
nceput s curg termenul de prescripie, adic din ziua urmtoare datei de ncheiere a
contractului de vnzare cumprare din anul 198019.
13

Cauzele de ntrerupere i de suspendare a prescripiei achizitive i efectele lor sunt prevzute de Decretul
nr. 167/1958 privind preescripia extinctiv.
14
n realitate, n acest caz posesia nceteaz definitiv i ireversibil, nemaiputnd rencepe, atta vreme ct
bunul este scos din circuitul juridic civil; Pop, Harosa 2006, p. 299.
15
Pe larg despre aceast problem la Romoan 1996, p. 312-314; Pop, Harosa 2006, p. 299-301; Brsan
2007, p. 324-327.
16
Romoan 1996, p. 314; Pop, Harosa 2006, p. 300.
17
Este cazul uzucapiunii nceput n anul 1980 la momentul intrrii n posesie asupra terenului i care i
produce efectele n spea noastr dup apariia Legii fondului funciar din anul 1991.
18
Romoan 1996, p. 314.
19
Cu privire la calculul termenului de prescripie v. Cod civil art. 1886-1889; Romoan 1996, p. 311; Pop,
Harosa 2006, p. 298; Brsan 2007, p. 323. n spea analizat nu se precizeaz dac actul ncheiat ntre pri
are dat cert; n acest caz suntem nevoii s operm cu o prezumie.

II.3. Aciunile prtului din anul 1987 i efectele lor dup intrarea n
vigoare a Legii 18/1991.
Un alt moment important n analiza cazului o reprezint actele lui Secundus din
anul 1987. Asupra demolrii imobilului cumprat de la Primus am emis o formulare n
partea n care ne-am referit la contractul ncheiat n anul 1980. Supus principiului qui
tacet, consentire videtur, Primus, cnd invoc dreptul asupra terenului, nu face nici o
referire la actul de demolare ceea ce echivaleaz cu o acceptare tacit a validitii actului
de vnzare cumprare i pe cale de consecin a nstrinrii proprietii imobilului.
n ceea ce privete edificarea construciei de ctre Secundus n urma cumprrii
de la stat a unei suprafee de 250 mp n raza terenului de 1300 mp aferent casei demolate
se cuvin a fi fcute o serie de precizri. Potrivit art. 5 din statutul C.A.P. adoptat n anul
1977 proprietatea personal a membrilor coperatori era constituit din casa de locuit i
anexele gospodreti anexe precum i terenul pe care se aflau acestea i curtea, a cror
suprafa total nu putea depi 250 mp 20. Mai trebuie avut n vedere i situaia
terenurilor atribuite n folosin pentru construirea de locuine reglementat, n momentul
cumprrii de ctre Secundus a terenului de la stat, de Legea 4/1973 privind regimul
construciilor. Potrivit acestei legi cetenii romni puteau dobndi cu titlu de drept real
de folosin terenuri pentru construirea de case care, n mediul rural, nu puteau depi
suprafaa de 250 mp. Legea 18/1991 prin art. 36 alin. 2 reglementeaz situaia juridic a
acestor terenuri artnd c aceste suprafee atribuite nainte de anul 1989 cu titlu de drept
real de folosin pentru construcia de locuine vor putea fi transmise n proprietatea
actualilor deintori prin ordin al Prefectului ca urmare a propunerii fcute de Consiliile
Locale dup verificarea situaiei juridice a terenurilor. n spea noastr, Secundus, devenit
titular al dreptului de folosin ca urmare a cumprrii parcelei de 250 mp, a edificat
construcia n termenul legal21. Dup intrarea n vigoarea a Legii fondului funciar i
potrivit art. 36 al acestei legi, Secundus putea opta pentru transformarea dreptului real de
folosin n drept de proprietate. Este important faptul c nu exist un termen de
20

n anul 1977 a fost adoptat un nou statul al Cooperativei Agricole de Producie care a pus de acord
prevederile vechiului statut din anul 1966 cu reglementrile din Legea nr. 58 i 59/1974. [Romoan 1996, p.
121]
21
Acest drept real de folosin era un drept subiectiv civil nscut n baza unui act administrativ de
autoritate. Reglementrile erau imperative n sensul c dreptul real de folosin se nate pe perioada
existenei construciei cu condiia ca aceast construcie s fie ridicat n termen de doi ani. [precizri
fcute la cursul de Drept civil din data de 09.12.2010]

prescripie pentru naintarea acestei cereri cum exist n cazul solicitrii de reconstituire 22
sau constiuire a dreptului de proprietate. n ceea ce privete limita maxim a suprafeei de
teren care se poate transforma din folosin n drept de proprietate a existat o controvers.
Au existat trei formulri distincte. Prima, pornind de la interpretarea art. 36 alin. 2 din
Legea 18/1991, susinea c se va atribui n proprietate o suprafa identic cu cea primit
cu titlu de drept real de folosin (adic maxim 250 mp). A doua tez afirma, pornind de
la Legea 9/1990 privind regimul juridic al terenurilor din intravilanul localitilor (n
vigoare pn la apariia Legii 18/1991), posibilitatea atribuirii n proprietate a unei
suprafee de maxim 1000 de mp. Mai bine argumenat ne apare a treia tez care,
bazndu-se pe art. 4 i 823 din Decretul Lege 42/1990, meninute de actuala Lege a
fondului funciar, fixeaz limita maxim a suprafeei de teren la 6000 de mp. Suprafaa de
1300 mp din spea analizat se ncadreaz aadar n aceast limit, Secundus fiind
ndrituit s solicite transformarea dreptului de folosin n drept de proprietate asupra
ntregului teren.
n cazul n care Secundus nu ar fi ntreprins aciunile de demolare i de edificare a
unei noi case de locuit s-ar pune problema dac transmiterea cu titlu de drept de
proprietate s-ar face n favoarea actualului deintor sau n favoarea fostului vnztor al
construciei. Art. 23, 24 i 36 alin. 3 din Legea 18/1991 precizeaz o serie de aspecte ale
regimului juridic al terenului aferent construciei dar, pn la introducerea ulterioar a
alin. 3 n textul art. 23, au lsat nereglementate aspecte legate de vocaia la reconstituie.
Acest nou aliniat statua c n cazul nstrinrii construciilor, suprafeele de teren
aferente prevzute la alin. 2 sunt cele convenite de pri la data nstrinrii, dovedite prin
orice mijloc de prob24. Din textele legale la care facem referire putem concluziona c n
acest caz fictiv terenul ar trebui s revin n proprietatea lui Secundus ca actual proprietar
al construciei. Cu att mai mult, terenul i se cuvine n cazul de spe prtului, care este
22

Cu privire la respingerea solicitrii lui Primus de reconstiturie a dreptului de proprietate asupra terenului
ne vom referi cu ocazia analizei aciunii n revendicare introdus de reclamant i a precizrii aciunii prin
accesiune imobiliar artificial.
23
Art. 8. - Terenul aferent casei de locuit i anexelor gospodaresti, precum i curtea si gradina din jurul
acestora, in zonele cooperativizate, constituie proprietatea particulara a deintorilor; acestea pot fi
nstrinate i lsate motenire. Terenul prevzut la alin. 1, mpreun cu lotul care poate fi atribuit n
folosin membrului cooperator, potrivit prevederilor art. 4, nu poate depi suprafata de 6 000 mp pentru
deintorul casei de locuit.
24

Ca de exemplu acte de proprietate, contracte, martori din care s rezulte voina juridic a prilor.

actualul proprietar al casei ridicate n anul 1987 i de altfel unic deintor. Art. 24 alin. 1
din Legea 18/1991 reglementeaz limpede acest lucru: Terenurile situate n intravilanul
localitilor, care au fost atribuite de cooperativele agricole de producie, potrivit legii,
cooperatorilor sau altor persoane ndreptite, pentru construcia de locuine i anexe
gospodreti pe care le-au edificat, rmn i se nscriu n proprietatea actualilor
deintori, chiar dac atribuirea s-a fcut din terenurile preluate n orice mod de la fotii
proprietari.
Rezult din cele enunate cu privire la vocaia de reconstituire a dreptului de
proprietate c, din reglementrile prevzute n Legea 18/1991 casa ridicat n 1987 i
terenul aferent de 1300 mp revin de drept prtului Secundus. n spe, dac Secundus ar
fi solicitat dup apariia Legii fondului funciar, titlul de proprietate asupra terenului
aferent construciei acesta ar fi fost opozabil erga omnes.
II.4. Aciunea n revendicare introdus de Primus.
n continuare ne vom referi la aciunea n revendicare25 introdus de Primus dup
respingerea cererii de reconstituire a dreptului de proprietate. Amintim c suntem
poziionai n spe de partea prtului de aceea nu credem necesar a aprofunda decizia
comisiei defavoarabil lui Primus. Afirmm doar c aceast decizie (mai mult sau mai
puin discutabil) se leag n primul rnd de raporturile dintre Primus i stat i are drept
rezultat n cazul adus n faa instanei lipsa unui act doveditor al proprietii asupra
terenului aparinnd reclamantului.
Aciunea n revendicare este acea aciune real, petitorie i imprescriptibil, prin
care un reclamant poate solicita instanei de judecat s i se recunoasc dreptul de
proprietate asupra unui bun determinat i, pe cale de consecin, s-l oblige pe prt la
restituirea posesiei bunului. Fiind o aciune petitorie 26 nseamn c prin ea se pune n
discuie n cadrul unui proces, nsi existena dreptului de proprietate al reclamantului.
Aa se explic faptul c reclamantul trebuie s fac dovada dreptului su de proprietate.
Obligarea prtului la restituirea bunului n litigiu este doar consecina fireasc a aciunii
25

Pe larg despre aciunea n revednicare la Romoan 1996, p. 227-339; Pop, Harosa 2006, p. 309-315;
Brsan 2007, p. 197-225.
26
Aciunile petitorii se deosebesc de aciunile posesorii al cror scop const n pstrarea sau restituriea
posesiei bunului ca simpl stare de fapt, fr a pune n discuie existena dreptului de proprietate al
reclamantului.

n revendicare. De asemenea aciunea n revendicare este n principiu imprescriptibil


extinctiv. Astfel, orict timp nu ar fi exercitat, aceast aciune nu se stinge, dect odat
cu stingerea nsui a dreptului de proprietate pe care l nsoete i l apr. Stingerea
dreptului de proprietate are loc numai n ipoteza cnd o alt persoan l-a dobndit prin
uzucapiune sau, dup caz, prin posesie de bun-credin. Cu alte cuvinte aciunea n
revendicare a imobilelor poate fi paralizat, atunci cnd posesorul actual a dobndit
proprietatea prin uzucapiune, n condiiile prevzute de lege.
Proba dreptului de proprietate incumb reclamantului dup cum este statuat n art.
1169 Cod civil. Aadar, reclamantul fiind cel care a declanat procesul este inut s
dovedeasc pretenia sa c este titularul acelui imobil. n favoarea prtului opereaz, din
nsi faptul posesiei, o prezumie relativ de proprietate. Urmeaz c atta timp ct
reclamatul nu face dovada dreptului su de proprietate, aciunea n revendicare trebuie
respins. Prtul avnd calitatea de beatus possidens, nu poate fi obligat s prezinte
titlul27 su deoarece posesia este ocrotit indiferent de dovada dreptului de proprietate.
n cazul de spe suntem n situaia n care prile nu dein un titlu de proprietate
al terenului de 1300 mp ce poate fi invocat n faa instanei. Aceasta pentru c n cazul
reclamantului cererea de reconstituire a fost respins28 iar n situaia prtului nu a fost
naintat cererea de transformare a dreptului real de folosin n drept de proprietate. Cu
toate acestea Secundus poate invoca uzucapiunea. Chiar i n cazul neadmisibilitii pe
cale de excepie a prescripiei achizitive a prtului, aciunea reclamantului se poate
respinge de plano n baza principiului in pari causa, melior est causa posidentis.
27

Pentru proba dreptului de proprietate, prin titlu se neleg toate actele juridice translative de proprietate i
cele declarative de drepturi, ncheiate n form scris.
28
Nu se precizeaz n spe care este nscrisul doveditor al dreptului de proprietate pe care l invoc Primus.
Se precizeaz doar c reclamantul pretinde a nu fi pierdut niciodat dreptul de proprietate el nefiind
membru cooperator. Credem c aceast argumentaie nu este sustenabil. Terenul n litigiu se afl ntr-o
zon cooperativizat; Constituia Republicii Socialiste Romnia din anul 1965 arat n art. 6 c:
Proprietatea socialist asupra mijloacelor de producie este fie proprietate de stat asupra bunurilor
aparinnd ntregului popor, fie proprietate cooperatist asupra bunurilor aparinnd fiecrei organizaii
cooperatiste, iar n art. 9 c: Pmntul cooperativelor agricole de producie, animalele, uneltele,
instalaiile i construciile ce le aparin snt proprietate cooperatist. Lotul de pmnt aflat, potrivit statutului
cooperativelor agricole de productie, n folosina gospodriilor familiale ale ranilor cooperatori, constituie
proprietate cooperatist. Casa de locuit i construciile gospodreti, terenul pe care acestea se afl, precum
i, potrivit statutului cooperativelor agricole, animalele de producie i inventarul agricol mrunt, constituie
proprietate personala a ranilor cooperatori. Deducem din dispoziiile legii fundamentale din anul 1965 c
Primus nefiind membru cooperator nu deine un drept real de folosin asupra terenului aferent construciei
nstrinate. El este un simplu posesor iar clauza din contractul ncheiat cu Secundus n anul 1980 statueaz
n fapt o renunare la posesie n favoarea prtului.

10

Considerm c n situaia noastr instana nu poate recunoate existena dreptului de


proprietate al reclamantului, mpotriva voinei i susinerilor prtului.
II.5. Accesiunea imobiliar artificial.
Construcia ridicat n anul 1987 de ctre Secundus deschide calea invocrii n
faa instanei de ctre reclamant a accesiunii imobiliare artificiale ca mod de dobndire a
dreptului de proprietate asupra imobilului ridicat. Accesiunea este ncorporarea sau unirea
unui lucru cu alt lucru fiecare avnd proprietari diferii. Proprietarul bunului mai
important, considerat principal devine proprietar al bunului mai puin important sau
accesoriu29. n cazul nostru, Primus considerndu-se proprietar al terenului de 1300 mp
solicit dobndirea n proprietate a casei de locuit ridicat de Secundus. Precizm c
accesiunea imobiliar artificial se realizeaz prin intervenia i activitatea omului dup
cum se arat n art. 492 Cod civil. n spe ne aflm n prezena cazului de accesiune
imobiliar artificial30 reglementat de art. 494 Cod civil ce se refer la accesiunea
construciilor, plantaiilor sau altor lucrri fcute de o persoan cu materialele sale pe un
teren, aflat n proprietatea altuia. Strict din punct de vedere al accesiunii invocate de
reclamant (nefondat credem), Secundus apare n situaia constructorului de buncredin31 pe terenul altuia (teren asupra cruia Primus pretinde c are drept de
proprietate). Potrivit art. 494 Cod civil proprietarul terenului devine i proprietar al
construciei, fr a putea cere drmarea sau ridicarea construciei i avnd obligaia s-l
despgubeac pe constructor pe temeiul principiului mbogirii fr just cauz. ntre
data edificrii construciei i data invocrii accesiunii de ctre proprietarul terenului,
dreptul constructorului asupra construciei este controversat n doctrina juridic. Ne
raliem prerii care susine c dreptul de proprietate al proprietarului terenului asupra
construciei se nate numai la momentul invocrii accesiunii de ctre acesta. Pn la
aceast dat constructorul are un drept de proprietate rezolubil, stpnind bunul animo
sibi habendi32.
Considerm c solicitarea lui Primus n scopul dobndirii de ctre el, prin
accesiune imobiliar artificial, a construciei ridicate de Secundus este nefondat. Nu
29

Romoan 1996, p. 296 sq.; Pop, Harosa 2006, p. 271; Brsan 2007, p. 306.
Romoan 1996, p. 299-304; Pop, Harosa 2006, p. 274-283; Brsan 2007, p. 309-314.
31
Secundus a cumprat terenul pe care ridic construcia de la stat n anul 1987.
32
Romoan 1996, p. 303, Pop, Harosa 2006, p. 279.
30

11

credem c exist un temei juridic pentru admiterea aciunii n revendicare a suprafeei de


teren n litigiu. n consecin lipsa recunoaterii dreptului de proprietate asupra terenului
face inoperant dobndirea construciei ridicate de Secundus prin accesiune imobiliar
artificial.

III. Concluzii.
Onorat instan v rugm respectuos s respingei ca nefondat aciunea
reclamantului pentru urmtoarele considerente:
-

n cadrul aciunii n revendicare ce are ca obiect o suprafa de teren care s-a aflat

n proprietatea Cooperativei Agricole de Producie, dovada dreptului de proprietate se

12

poate face numai cu titlu de proprietate emis conform Legii nr. 18/1991. Nu se poate
recunoate n beneficiul reclamantului dreptul de proprietate pentru o suprafa de teren
ce nu a fcut obiectul reconstituirii dreptului potrivit Legii nr. 18/1991, chiar dac acesta
ar dovedi c, anterior cooperativizrii, a deinut n proprietate acea suprafa de teren.
Pentru bunurile intrate n patrimoniul C.A.P., reclamantul nu-i poate ntemeia aciunea n
revendicare pe drepturile anterioare cooperativizrii, ntruct este de principiu c toate
drepturile de proprietate privat existente anterior cooperativizrii asupra terenurilor au
ncetat prin faptul cooperativizrii, iar desfiinarea acesteia din urm nu face s renasc
automat drepturile anterioare. Aadar, pentru suprafaa de 1300 mp teren, ce face obiectul
revendicrii, dreptul de proprietate trebuia stabilit n baza legii speciale, iar dovada
acestui drept se putea face numai cu titlu de proprietate emis potrivit art. 116 din Legea
nr. 18/1991, iar n lipsa acestuia cu adeverina de reconstituire a dreptului de proprietate
mpreun cu procesul-verbal de punere n posesie. Potrivit dispoziiilor art. 8 din Legea
nr. 18/1991, stabilirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor care se gsesc n
patrimoniul cooperativelor agricole, se face n condiiile prevzute de aceeai lege prin
constituire ori reconstituire33.
- Potrivit art. 480 Cod civil, aciunea n revendicare poate fi formulat numai de
ctre titularul dreptului real de proprietate i numai mpotriva celui care deine bunul fr
nici un just titlu. n spe, reclamantul nu a fcut dovada c i s-a reconstituit dreptul de
proprietate potrivit cerinelor Legii nr. 18/1991 i n consecin neavnd calitatea de
proprietar a suprafeei de 1300 mp teren revendicat, aciunea promovat de acesta
mpotriva prtului Secundus este nefondat.
- De asemenea v rugm s considerai ca admisibil aciunea n constatare a
uzucapiunii de 10 pn la 20 de ani i dobndirea dreptului de proprietate de ctre
Secundus asupra terenului de 1300 mp aferent casei de locuit. Actul de vnzare
cumprare din anul 1980, dei ncheiat sub forma nscrisului sub semntur privat,
consacr acordul de voin al prilor i dup abrogarea Legilor nr. 58 i 59/1974 este apt
a produce efecte juridice. Este important clauza prin care se renun la orice fel de
pretenii asupra terenului aferent construciei. Din punct de vedere al legislaiei n vigoare
33

n aceast argumentaie am luat n calcul i Decizia 1098 din 24.10.1997 a Seciei civile a Curii de Apel
Iai precum i pe Decizia nr. 922 din 23.09.1996 a Seciei civile a Curii de Apel Bacu.
[http : // lucian-cosmin.blogspot.com Repertoriu de practic judiciar ]

13

n momentul ncheierii contractului, Primus, nefiind membru cooperator, nu avea un


drept legal asupra terenului de 1300 mp aflat ntr-o zon cooperativizat; el era un simplu
posesor, iar clauza de renunare poate fi echivalat cu o pierdere a posesiei de ctre
Primus i cu o intrare n posesie a prtului.
- Credem c actul de vnzare cumprare din anul 1980 trebuie s capete o
interpretare unitar n sensul dorinei prilor de transmitere a dreptului de proprietate
asupra casei de locuit cu terenul aferent. Nu poate fi acceptabil o interpretare bivalent
din punct de vedere al obiectului n sensul constituirii n favoarea prtului Secundus a
dou drepturi: 1. dreptul de proprietate asupra imobilului cas de locuit; 2. un drept de
uzufruct (art. 517 Cod civil) asupra terenului de 1300 mp. De asemenea contractul nu
poate fi interpretat n sensul constituirii unui drept de superficie. n fapt casa i terenul
aferent formeaz n concepia prilor la momentul tranzaciei o unitate, practic
inseparabil. Ne sprijinim aici tocmai pe accesiunea invocat de reclamant care, dei
evident nentemeiat, consacr n cazul supus judecrii acest principiu al unitii,
principiu pe care i prtul nu are a-l contesta.
- Considerm c posesia lui Secundus se ntemeiaz pe un just titlu care este actul
translativ de proprietate al imobilului, care provine de la o alt persoan (n spe
Secundus) dect adevratul proprietar (Cooperativa Agricol de Producie). n acelai
timp buna credin a prtului, prezumat legal, conform art. 1898 Cod civil, a existat n
momentul dobndirii construciei cu terenul aferent. Cumprarea de C.A.P a unei
suprafee de 250 mp n raza celor 1300 mp i edificarea unei noi construcii dup
demolarea casei cumprate de la reclamant, nu are efecte asupra bunei credine deoarece
ea trebuia s existe n momentul ncheierii acordului de voin adic n anul 1980. n faa
instanei Primus susine faptul c el nu a pierdut niciodat dreptul de proprietate nefiind
membru cooperator. Aceast argumentaie nu este sustenabil, terenul n litigiu aflndu-se
ntr-o zon cooperativizat, n schimb ea consacr convingerea fals a prilor de la
momentul ncheierii contractului de transmitere a dreptului de proprietate asupra
imobilului. De asemenea suntem de prere c nu se poate invoca de ctre reclamant o
ntrerupere a cursului uzucapiunii. Prescripia achizitiv, ce i-a nceput cursul sub

14

imperiul Legilor nr. 58 i 59/1974 i se consider mplinit 34 dup abrogarea acestora35,


poate avea efect dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor36.
- Solicitarea reclamatului pentru obinerea, prin accesiune imobiliar artificial
(att. 488), a dreptului de proprietate asupra construciei ridicate de Secundus este
nefondat. Lipsa unui titlu doveditor al dreptului de proprietate asupra terenului face
inoperant dobndirea construciei ridicate de Secundus prin accesiune imobiliar
artificial.
- Nu trebuie ignorate nici efectele Legii 18/1991 privind dreptul de proprietate
asupra terenului aferent construciei ridicate n anul 1987 de ctre prt. Secundus putea
solicita transformarea dreptului real de folosin n drept de proprietate asupra suprafeei
de 1300 mp n litigiu conform art. 23, 24 i 36 din Legea fondului funciar. Este important
faptul c nu exist un termen de prescripie pentru naintarea acestei cereri, cum exist n
cazul solicitrii de reconstituire a dreptului de proprietate, cerere care i-a fost respins
reclamantului. Aparenta neglijen a prtului de a solicita titlul de proprietate asupra
terenului de 1300 mp n condiiile Legii 18/1991 evideniaz tocmai buna-credin a
acestuia. Aciunea sa de cumprare de la C.A.P. a unei suprafee de teren trebuie privit
ca ndeplinirea unei formaliti legale necesare pentru obinerea auorizaiei de construcie
impus de Legea 4/1973 privind regimul construciilor i de art. 5 al statutului C.A.P din
anul 1977. Ea nu are nici un efect asupra posesiei ncepute n anul 1980.
- Solicitm de asemenea onoratei instane amendarea reclamantului, conform art.
108 alin. 1 pct. 1 lit. a Cod de procedur civil cu amend judiciar, pentru introducerea
cu rea-credin a unei cereri vdit netemeinice. Prin aciunea sa reclamantul, supus
principiului mbogirii fr just temei, urmrete obinerea unor drepturi necuvenite n
dauna prtului de bun-credin. Acestui tip de atitudine al reclamantului, magistral
nfiat de Iuvenal prin expresia lucri bonus est odor ex re qualibet 37 i opunem
principiul fundamental al dreptului consacrat de Ulpianus Domitianus i Cicero: Suum
cuique tribuere38.
34

Operm cu prezumia c la data judecrii cauzei termenul pentru a uzucapa este mplinit conform art.
1896 Cod civil.
35
Este cazul uzucapiunii nceput n anul 1980 la momentul intrrii n posesie asupra terenului i care i
produce efectele n spea noastr dup apariia Legii fondului funciar n anul 1991.
36
Romoan 1996, p. 314.
37
E plcut mirosul ctigului de oriunde ar veni.

15

IV. Abrevieri i bibliografie


Romoan 1996 = Ioan P. Romoan, Drept civil. Drepturile reale, Editura Imprimeriei de
Vest, Oradea, 1996.
Pop, Harosa 2006 = Liviu Pop, Liviu - Marius Harosa, Drept civil. Drepturile reale
principale, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2006.
38

Fiecruia s i se dea ce e al su, iar n cazul de fa ne permitem s cerem ca reclamantului s i se dea


ceea ce merit.

16

Brsan 2007 = Corneliu Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. a II-a,
Editura Hamangiu, Bucureti, 2007.
Codul civil i legile conexe ediie ngrijit i adnotat de Sevastian Cercel, Ed. a II-a,
Editura C. H. Beck, Bucureti, 2007.
Codul de procedur civil ediie coordonat de Cristian Muric, Ed. a IV-a, Editura
Best Publishing, Bucureti, 2010.
Legea nr. 18/1991 Legea fondului funciar, n Codul civil i legile conexe - ed.
ngrijit i adnotat de Sevastian Cercel, Ed. a II-a, Editura C. H. Beck, Bucureti, 2007,
p. 421-487.
Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripia extinctiv, n Codul civil i legile conexe
- ed. ngrijit i adnotat de Sevastian Cercel, Ed. a II-a, Editura C. H. Beck, Bucureti,
2007, p. 611-620.
Internet
http://lucian-cosmin.blogspot.com Repertoriu de practic judiciar.
http://legislatie.resurse-pentru-democratie.org
http://www.csm1909.ro

17