Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Tematica:
1. Evaluarea. Premise si context
2. Tipuri de valoare si abordari in evaluare
3. Fazele activitatii de evaluare a firmei. Documentele utilizate in evaluare
4. Evaluarea prin cost a proprietatii imobiliare
5. Evaluarea prin cost a bunurilor mobile
6. Evaluarea prin cost a activelor necorporale, stocurilor, creantelor si datoriilor
7. Evaluarea prin venit a imobilizarilor corporale si bunurilor mobile
8. Evaluarea prin comparatia vanzarilor a imobilizarilor corporale si bunurilor mobile
9. Evaluarea intreprinderilor
10. Evaluarea pentru situatii finanaciare
11. Evaluarea pentru garantii
12. Managementul evaluarii
TEMA 1
Evaluarea. Premize si context
1.1. Definitia evaluarii
Etimologic, cuvantul "evaluare"1 vine de la verbul francez " evaluer" , care se traduce prin: a
stabili pretul, a pretui, a estima, a determina valoarea, evaluarea fiind actiunea de a evalua si
rezultatul ei.
Literatura de specialitate engleza utilizeaza cuvantul "valuation" 2, de origine franceza, avand
semnificatia actului de a estima sau a stabili valoarea sau meritul unui lucru.
Evaluarea este actul sau procesul determinarii valorii. Este o activitate intelectuala care necesita
abilitati si competenta deosebite, cunoasterea si utilizarea unui complex de tehnici
multidisciplinare si specifice. Evaluarea nu poate fi considerata o stiinta pura intru-cat are
1
2
1
caracteristicile unei arte. Unul dintre expertii prestigioasei firme de consultanta din Anglia "Crown
Agents", Peter Albertini, sublinia, cu ocazia prezentarii unui raport asupra privatizarii din Polonia
in 1992, ca evaluarea este o arta si nu o stiinta, intru-cat diferitele tehnici aplicate in evaluare
produc diferite valori. Evaluarea implica un element puternic de judecata si subiectivism si acestea
cresc cu cat metodele de baza utilizate sunt bazate pe estimari sau proiectii ale performantelor
viitoare. De asemenea, precizeaza expertul citat, in evaluare nu exista concluzia de "corect" sau
"incorect", "bun" sau "rau", deoarece din procesul evaluarii rezulta "o gama de valori" care se pot
intersecta, sau verifica prin intersectare.
Firma de consultanta "Coopers & Lybrand" defineste evaluarea ca fiind o arta nu o stiinta, si arta
consta in aplicarea experientei si a judecatii faptelor pentru a ajunge la o evaluare rezonabila.
Dupa opinia noastra evaluarea este o imbinare intre stiinta, experienta si arta.
Evaluarea consta dintr-un complex de abordari, de tehnici, procedee si metode, prin care un
bun mobil, un instrument financiar, o proprietate imobiliara, o intreprindere sau o afacere sunt
apreciate la valoarea de piata, fiind asigurata comparabilitatea acestora, indeosebi in tranzactii
comerciale.
1.2. Premisele si contextul evaluarii
In Romania evaluarea s-a facut necesara o data cu declansarea procesului de privatizare. Prin
privatizare se intelege transferul proprietatii statului in sectorul privat, deci dezetatizare, adica
separarea sferei de influenta a statului de cea a intreprinderilor, ceea ce presupune dezvoltarea
unor mecanisme descentralizate de reglementare economica, de stimulare a competitiei si de
transfer al riscului catre proprietari de drept privat, obligand la o administrare eficienta. Ca parte
integranta a procesului de reforma macroeconomica, privatizarea impreuna cu promovarea liberei
concurente determina o mai mare flexibilitate a procesului economic, reprezinta o provocare la
dorinta de castiguri proprii, la antrenare in circuitul economic competitiv si la o crestere a nivelului
de prosperitate.
In cadrul procesului de privatizare o problema importanta o constituie determinarea valorii
intreprinderilor de stat sau a societatilor comerciale in care statul detine un pachet de actiuni.
Evaluarea intreprinderii este o componenta critica in procesul privatizarii, fiind mediatizata si
politizata in majoritatea tarilor. Opinia publica, de cele mai multe ori acuza subevaluarea si
"vanzarea de tara", iar in alte situatii acuza supraevaluarea si "incetinirea voita" a privatizarii.
Specialistii germani in domeniu 3 sustin deviza privatizarii "cat mai rapid posibil si cat de lent se
impune".
1.3. Necesitatea si scopul evaluarii
In procesul privatizarii evaluarea este necesara deoarece :
Jurgen Klenk si altii -Privatizarea in tarile de tranzitie si in curs de dezvoltare, Ed.Economica, 1997
3
Pentru respectarea normelor legale si a principiilor contabilitatii, in special a principiului
prudentei, elementele patrimoniale se evalueaza in cele patru momente esentiale ale circuitului lor
si anume4: la data intrarii in patrimoniu, la data inventarului, la data intocmirii bilantului si la data
iesirii din patrimoniu.
Cel mai important concept, insa care sta la baza evaluarii pentru situatiile financiare conform
standardelor internationale de contabilitate, este conceptul de imagine fidela , care are
semnificatie de adevarat, loial, sincer, real, corect in sens de neinselator, in acord cu faptele.
Obiectul evaluarii il constituie in general organizatia (intreprinderea, firma, institutia, etc.) in
totalitatea patrimoniului sau - iar in particular, o parte, o componenta a ei, care poate fi un activ de
natura comerciala, sau un activ de natura contabila sau o proprietate (teren, constructii, orice alt
mijloc fix, investitie neterminata, activ de natura imobilizarilor necorporale), ori un pachet de
actiuni.
Legislatia din Romania a cuprins reglementari de reevaluare a patrimoniului in conditii de piata
HG 945/1990 si HG 403/2000, dar si masuri obligatorii de reevaluare a imobilizarilor corporale
fara a se tine cont de principiile pietei (HG 26/1992 si HG 500/1994). De aceea, in contabilitatea
societatilor comerciale privatizate si a unor societati comerciale nou infiintate in perioada 19911994 se gasesc imobilizari coporale care nu au o valoare de piata.
1.4. Standardele de evaluare
Comitetul pentru Standarde Internationale de Evaluare IVSC a fost infiintat in urma cu 25 de ani
cu scopul de a reglementa abordarile in activitatea de evaluare. Romania, prin ANEVAR (Asociatia
Nationala a Evaluatorilor din Romania) a aderat la standarele internationale incepand cu anul
2003 (editia a 6-a). In timp, standardele au fost revizuite si completate, cu editiile 7 (2005) si 8
(2007). Editia a 8-a intra in practica din semestrul al II-lea 2008.
Structura standardelor internationale de evaluare editia a 8-a este:
- Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate (GAVP).
- Codul Deontologic.
- Tipuri de proprietate cu 4 sectiuni: sectiunea despre proprietatea imobiliara, sectiunea
despre bunuri mobile, sectiunea referitoare la intreprinderi si sectiunea de active financiare.
- Introducere la Standardele Internationale de Evaluare.
- IVS 1 Valoare de piata.Tip de evaluare.
- IVS 2 Tipuri de valoare diferite de valoarea de piata.
- IVS 3 Raportarea evaluarii.
- Standardele Internationale de Aplicatii in Evaluare: IVA 1, IVA 2 si IVA 3
IVA 1 Evaluarea pentru raportarea financiara si Anexa A: Instructiuni suplimentare
privind contabilizarea operatiunilor de leasing
IVA 2 Evaluarea pentru garantarea imprumutului
IVA 3 Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiara
- Standardele Internationale de Practica in Evaluare (GN-uri): GN 1 - GN 15
GN 1 Evaluarea proprietatii imobiliare
GN 2 Evaluarea drepturilor de inchiriere/leasing
GN 3 Evaluarea mijloacelor fixe mobile
GN 4 Evaluarea activelor necorporale
GN 5 Evaluarea bunurilor mobile
GN 6 Evaluarea intreprinderii
GN 7 Consideratii privind substantele periculoase si toxice in evaluare
4
GN
TEMA 2
Tipuri de valoare si abordari in evaluare
2.1. Valoarea, costul si pretul
Pentru nespecialisti intre valoare, cost si pret nu sunt prea mari deosebiri. Pentru evitarea confuziei
dintre teorie si fapte este necesara diferentierea de ordin semantic dintre valoare si pret platit sau
curs la Bursa si cost5.
Pretul este cantitatea de moneda ceruta sau oferita pentru achizitionarea unei unitati de satisfactori
sau prodfactori. Indiferent de utilitatea unui bun, pretul sau exista numai in masura in care se
realizeaza un schimb, adica producatorul si cumparatorul sunt diferiti. Pretul, adica pretul platit
efectiv intr-o tranzactie sau cursul la Bursa, este un fapt tangibil, real. S-ar putea ajunge chiar la a
se considera ca un pret platit este o exagerare in raport cu o valoare declarata rezonabila, desi
pretul este un fapt, iar valoarea o opinie.
Costul, in limbaj curent, este cheltuiala in bani, ce trebuie suportata pentru a putea beneficia de un
bun sau serviciu, iar in sens stiintific este expresia in bani a eforturilor pentru producerea si
desfacerea unor bunuri si servicii.
Valoarea reprezinta marimea calitatii, a insusirii unui bun sau serviciu de a satisface o nevoie, de a
fi util si de a fi schimbat pe alte bunuri economice. Prin valoare, deci intelegem calitatea
conventionala a bunului care i se atribuie in urma unor calcule sau a unei expertize. Valoarea nu
este un fapt, ci mai degraba o opinie.
Este util sa masuram/determinam o valoare care sa fie calificata ca normala, rezonabila, realista pe
piata, iar o tranzactie sa fie posibila la acest pret. Dar putem vorbi si de un domeniu al valorilor cu
limite minimala si maximala, pesimista si optimista. Valoarea este deci produsul unei determinari
teoretice, care poate fi o baza de comparatie (o referinta) sau un rezultat al unor calcule complexe
prin aplicarea unor metode sau formule.
O tranzactie pe piata este un schimb care are la baza comunicarea dintre parti, avand ca limbaj
termeni ai metodelor de evaluare. Conform standardelor de evaluare IVSC6, valoarea este un
concept economic referitor la pretul cel mai probabil, convenit de cumparatorii si vanzatorii unui
bun sau serviciu disponibil pentru cumparare. Valoarea unui bun sau serviciu nu reprezinta un
fapt, ci o estimare a celui mai probabil pret care va fi platit pentru bunuri si servicii, la o anumita
data, in conformitate cu o anumita definitie a valorii.
5
2.2. Tipuri de valoare
In literatura de specialitate se intalnesc mai multe tipuri de valoare : valoare de piata6, valoare de
utilizare, valoare de investitie, valoarea afacerii, valoare de asigurare, valoare de impozitare 7, dar si
valoare de lichidare, valoare de recuperare, valoare de casare 8, valoare speciala, valoare de
garantare a creditului ipotecar, valoare de exploatare continua, valoare reevaluata6 . In standardele
internationale de contabilitate se utilizeaza termenul de valoare justa9.
Valoare de piata
Suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata, la data evaluarii, intre un
cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o
activitate de marketing adecvata, in care ambele parti au actionat in cunostinta de cauza, prudent si
fara constrangere.
Valoare de utilizare
Valoarea pe care o proprietate o are in conditiile unei anumite utilizari. O proprietate poate avea o
valoare de piata si o valoare de utilizare. Principiul celei mai bune utilizari sta la baza evaluarii
unei proprietati. Cea mai buna utilizare este6 cea mai probabila utilizare a proprietatii care este
fizic posibila, justificata adecvat, permisa legal, fezabila financiar si care conduce la cea mai mare
valoare a proprietatii evaluate.
In standardele contabile valoarea de utilizare este valoarea actualizata a fluxurilor viitoare de
numerar ce se asteapta sa fie generate din utilizarea continua a unui activ si din cedarea lui la
sfarsitul duratei de viata utila (IAS 36).
Valoare de investitie
Valoarea unei investitii pentru un investitor particular bazata pe cerintele sale cu privire la
investitie. Aceasta valoare nu este data in cadrul pietei, ci pentru un investitor ca individ.
Valoarea afacerii
Valoarea dovedita a exploatarii proprietatii. Aceasta valoare include un supliment de valoare
asociat functionarii afacerii (pozitiv sau negativ), ca valoare necorporala asociata valorii
proprietatii.
Valoare de asigurare
Acea parte din valoarea unui activ care face obiectul prevederilor unei pierderi acoperita printr-o
polita de asigurare. Valoarea de asigurare neta este costul de inlocuire asigurat mai putin
deprecierea cumulata, luata in considerare in scopuri de asigurare, asa cum este ea definita in polita
de asigurare sau prin intermediul unor intelegeri.
Valoare de impozitare
Valoarea unei proprietati aplicata la impozitarea pe valoare asa cum apare ea in codul fiscal sau
reglementari ale autoritatilor locale.
Valoare de lichidare (ordonata)
Valoarea bruta estimata, exprimata in termeni monetari, care poate fi realizata in mod tipic printr-o
vinzare de lichidare, data fiind o perioada rezonabila de timp pentru gasirea unui cumparator, cu un
vanzator constrans sa vanda, in baza unei situatii asa cum este, unde este la o data specificata.
Daca cumparatorul este constrans sa vanda imediat, valoarea se numeste de lichidare fortata.
Valoare de recuperare
Suma estimata, exprimata in termeni monetari, care poate fi realizata pentru intreaga proprietate
sau pentru o componenta a intregii proprietati si care este scoasa din functiune, pentru a fi utilizata
in alta parte. In standardele contabile, valoarea recuperabila este maximumul dintre pretul net de
vanzare al unui activ si valoarea lui de utilizare (IAS 36).
Evaluarea proprietatii imobiliare, Ford Motor Company, Apprisal Institute, editia in limba romana, 2001
Evaluarea masinilor si echipamentelor, Amarican Sociaty of Apprisers, editia in limba romana, 2004
9
Standarde internationale de contabilitate, format electronic, Camera Auditorilor Financiari din Romania,
2004
7
8
6
Numai referitor la stocuri, se utilizeaza un echivalent denumit valoarea realizabila neta. Aceasta
este pretul de vanzare estimat ce ar putea fi obtinut pe parcursul desfasurarii normale a activitatii,
mai putin costurile estimate pentru finalizarea bunului si costurile necesare vanzarii (IAS 2).
Valoare de casare
Suma estimata, exprimata in termeni monetari, care ar putea fi realizata pentru o proprietate daca
ar fi vanduta pentru continutul ei material si nu pentru o utilizare productiva.
In standardele contabile se utilizeaza valoarea reziduala, ca fiind valoarea neta pe care o
intreprindere estimeaza ca o va obtine pentru un activ la sfarsitul duratei de viata utila a acestuia,
dupa deducerea prealabila a costurilor de cedare estimate (IAS 16).
Valoare speciala, sau valoarea de fuziune
Valoarea suplimentara rezultata din contopirea a doua sau mai multe participatii la proprietate.
Valoare de garantare a creditului ipotecar
Valoarea proprietatii determinata de evaluator printr-o estimare prudenta a vandabilitatii viitoare a
proprietatii, prin luarea in considerare a aspectelor mentenabile pe termen lung ale proprietatii,
conditiilor normale ti locale de piata, utilizarii curente si utilizarilor alternative adecvate ale
proprietatii. Este o valoare cu risc, continuta in legislatia europeana.
Valoare de exploatare continua
Valoarea unei intreprinderi in ansamblul ei, care-si va continua activitatea si a carei valoare poate
fi alocata pe partile sale componente, reflectand contributia acestora la valoarea totala, dar valoarea
unei componente nu reflecta valoarea sa de piata.
Valoare reevaluata
Valoarea justa la momentul reevaluarii, mai putin orice amortizare utlerioara cumulata aferenta si
pierderile ulterioare cumulate din depreciere.
Valoare justa
Suma pentru care un active ar putea fi schimbat sau o datorie decontata, de buna voie, intre doua
parti aflate in cunostinta de cauza, in cadrul unei tranzactii cu pretul determinat obiectiv. (IAS 16).
2.3. Abordarea evaluarilor
Evaluarea poate conduce la o valoare de piata sau o valoare in afara pietei .
Evaluarea poate fi abordata din mai multe puncte de vedere conform clasificarii de mai jos.
1. Din punct de vedere al obiectului :
- de proprietati imobiliare (terenuri si constructii)
- de bunuri mobile (echipamente, mijloace de transport, stocuri)
- de active intangibile
- de active financiare
- de societati/firme
2. Din punct de vedere al scopului :
- contabile : intrare si iesire de bunuri, inventariere, bilant
- administrative: in scop fiscal pentru determinarea masei impozabile dispuse prin acte
normative
- economice : pentru piata
3. Din punct de vedere al metodei
- patrimoniala
- randament/rentabilitate
- combinata(patrimoniala + randament)
- fluxul financiar actualizat (Discounted Cash Flow)
- prin capacitatea beneficiara sau Goodwill
- bursiera
- in afara pietei
4. Din punctul de vedere al abordarii, evaluarea poate fi :
- abordarea prin cost, bazata pe principiul substitutiei
- abordarea prin comparatia vanzarilor, bazata pe ajustarea preturilor platite pentru active
comparabile
7
- abordarea prin venit, prin determinarea valorii actuale a beneficiilor economice viitoare
rezultate din detinerea proprietatii respectiv a bunurilor.
TEMA 3
Fazele activitatii de evaluare a firmei. Documentele utilizate in evaluare
Activitatea de evaluare presupune parcurgerea a 3 etape esentiale: etapa initiala, realizarea
proiectului si elaborarea concluziilor evaluarii.
1. Etapa initiala, care cuprinde, la randul ei, trei faze: cunoasterea preliminara, pregatirea
evaluarii si cercetarea pietei.
A. Cunoasterea preliminara, care consta in prima luare de contact cu factorii decizionali din
intreprindere si primirea documentatiei minimale in care se prezinta aspecte generale si sarcinile
pentru echipa de evaluatori.
Cunoasterea preliminara se poate realiza in doua moduri:
prin cumpararea Caietului de sarcini, atunci cand selectia echipei de evaluatori se
realizeaza prin licitatie publica;
prin vizita la intreprindere si discutii preliminare cu factorii decizionali, atunci cand
alegerea echipei de evaluatori se realizeaza prin negocierea directa.
B. Pregatirea evaluarii
Aceasta faza cuprinde:
- intocmirea planului de lucru pentru atingerea tintelor proiectului,
- constituirea echipei de lucru ;
- intocmirea planurilor individuale de lucru ;
- stabilirea bugetului de timp si evaluarea timpului in scopul determinarii costurilor ;
- intocmirea ofertei tehnice si a ofertei financiare.
C. Cercetarea pietei
Aceasta faza cuprinde:
- analiza pietei imobiliare (se culeg informatii despre piata specifica obiectului evaluarii si vanzari
similare, ca si despre inchirieri);
- analiza pietei bunurilor mobile (se culeg informatii despre piata specifica obiectului evaluarii si
vanzari similare, ca si despre inchirieri);
- analiza pietei titlurilor financiare (se culeg informatii despre piata specifica obiectului evaluarii,
de regula de la Bursa de valori).
Piata imobiliara
Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a
efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra
unor bunuri, cum sunt banii.
O serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau serviciilor:
- fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix.
- pietele imobiliare nu sunt piete eficiente.
- numarul de vanzatori si cumparatori care actioneaza este relativ mic.
- proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de cumparare, ceea ce
face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor,
regimul de taxe si impozite, profitul firmelor.
8
-
proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de cumparare sa fie
influentate de tipul de finantare oferit, volumul eventualului credit care poate fi obtinut,
marimea avansului de plata, dobanzile.
in general, proprietatile imobiliare nu se cumpara cu banii jos, iar daca nu exista conditii
favorabile de finantare tranzactia este periclitata.
spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza, ci este deseori
influentata de reglementarile guvernamentale si locale.
cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acest
punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta.
oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu, iar cererea poate sa se modifice
brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu
echilibru.
cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati, iar actele de vanzarecumparare nu au loc in mod frecvent.
Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt
importante motivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in care acestia sunt afectati
de factori endogeni si exogeni proprietatii.
In functie de nevoile, dorintele, motivatiile, localizarea, tipul si varsta participantilor la piata pe de
o parte si tipul, amplasarea, design si restrictii privind proprietatile, pe de alta parte, s-au creeat
tipuri diferite de piete imobiliare (rezidentiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea,
la randul lor, pot fi impartite in piete mai mici, specializate, numite subpiete, acesta fiind un proces
de segmentarea a pietei si dezagregare a proprietatii.
Piata imobiliara este, fara indoiala, una dintre cele mai dinamice piete, cunoscand permanent
fluctuatii, dar, cu toate acestea, isi mentine trendul crescator. Interesul ridicat fata de aceasta piata
este confirmat de o noua legislatie in domeniu, de competitia bancilor in ceea ce priveste
creditelele ipotecare, de investitiile imobiliare ale intreprinzatorilor straini.
2. Etapa de realizare a proiectului, care cuprinde trei faze: analiza diagnostic, elaborarea
previziunilor si evaluarea propriu-zisa.
Analiza diagnostic
Analiza diagnostic are ca obiect identificarea punctelor forte, a punctelor slabe, a oportunitatilor si
a constrangerilor (analiza SWOT) ce decurg din analiza situatiei existente si a actiunilor viitoare.
Analiza nu are ca scop stabilirea masurilor administrative de ameliorare a situatiei existente.
Analiza diagnostic urmareste determinarea starii generale a intreprinderii care este supusa
evaluarii, luand in considerare mediul dinamic in care aceasta isi desfasoara activitatea, factorii
perturbatori interni si externi si oportunitatile ce pot fi oferite. Analiza diagnostic poate avea
diferite grade de detaliere si se poate referi la perioade diferite de timp (termen scurt, mediu sau
lung). Analiza diagnostic se realizeaza prin urmatoarele tehnici si procedee, care se combina intre
ele functie de specificul sarcinilor si de strategia evaluatorului :
1) vizite in intreprindere si examinare vizuala: vizita generala si vizite pe domenii de activitate
Vizitarea intreprinderii urmareste stabilirea climatului general, a starii activelor fixe, a
amplasamentelor si disponibilitatilor de spatiu, a starii altor mijloace materiale si a resurselor
umane. Evaluatorul va avea in vedere:fluxurile tehnologice, stocurile existente, produsele si gradul
lor de complexitate, diferentierea subunitatilor, documentele primare utilizate in fabricatie, modul
de lucru al personalului.
2) studierea documentelor puse la dispozitia evaluatorului de catre conducerea administrativa a
intreprinderii
9
Analiza documentelor puse la dispozitie are ca scop formarea unei imagini generale asupra
intreprinderii sustinuta de documente si comparearea indicatorilor in evolutie sau cu indicatori ai
altor intreprinderi.
3) masuratori pe teren
Au ca scop stabilirea corecta a spatiilor destinate diverselor activitati in vederea utilizarii acestor
marimi in calculele ulterioare.
4) interviu cu factorii de decizie si alti factori de executie
Interviurile au ca scop cunoasterea factorilor de raspundere din intreprindere si a opiniilor acestora
despre intreprindere, cunoasterea activitatii fiecarei functiuni, primirea opiniilor si culegerea
detaliilor asupra functiunilor si relatiilor dintre functiuni in trecut, prezent si viitor.
Structura generica a interviului pe functiuni este:
-definirea misiunii si rolului acesteia
-organizarea functiunii
-resurse umane si tendinta pe termen scurt
-resurse materiale si tendinta pe termen scurt
-sistemul de relatii cu alte functiuni
-elemente specifice functiunii
5) utilizarea chestionarelor scrise
Chestionarele au ca scop detalierea cu date si opinii a unor aspecte aflate in discutie in cadrul
interviului.
Chestionarele sunt intrebari grupate pe domenii de activitate pregatite de evaluator care se pun la
dispozitia persoanelor cheie din intreprindere si care dupa completare sunt colectate si studiate de
catre evaluator.
6) utilizarea fiselor de constatare a evaluatorului
Aceste fise au rolul de a sintetiza informatiile si datele culese de evaluator si formeaza baza
redactarii raportului de evaluare la capitolul analiza diagnostic.
Aceste fise au referinte stabilite prin planul general si indicative pe evaluatori.
7) utilizarea instrumentelor de diagnostic
Aceste instrumente, dintre care cel mai cunoscut este grila de evaluare, asigura formarea unei
opinii generale prin facilitarea observarii rapide a punctelor tari si slabe, evita omisiunile si
cuantifica informatiile. In realizarea acestei etape echipa de evaluatori va solicita conducerii
administrative a intreprinderii punerea la dispozitie a urmatoarelor categorii de documente :
a) documente juridice:
contractul si statutul de societate, actul de infiintare, acte aditionale, alte documente de
stabilire a identitatii intreprinderii
contractele comerciale de aprovizionare si vanzari, contracte de asociere in participatiune
contracte de inchiriere, locatie de gestiune si concesionare, contracte de societate
(participari la alte societati)
contractul colectiv de munca , contractul de management
litigiile pe rol
contractele de credit bancar
titluri de proprietate, extrase de carte funciara
b) documente tehnico- administrative
- planuri de situatie, amplasament
- planuri ale fluxurilor tehnologice
- planuri de operatii tehnologice si de control a calitatii
- organigrama si statul de functiuni
b) documente financiar- contabile
10
B.Elaborarea previziunilor
Aceasta faza consta in definirea strategiei viitoare a intreprinderii. Aceata etapa se realizeaza
impreuna cu conducerea administrativa a intreprinderii si cu sponsorul de proiect
(actionarii/asociatii/proprietarul).
Se stabileste un proiect de buget de venituri si cheltuieli pentru perioada viitoare de 5-8 ani si se
solicita :
programul de investitii si a surselor de finantare;
programul de restructurare a intreprinderii (organizatorica, tehnologica, financiara,
manageriala).
Previziunile se bazeaza pe analiza macroeconomica a sectorului de activitate si a tendintelor de
dezvoltare /restrangere in viitor, a conjuncturii economice interne si internationale, a previziunilor
de marketing.
C. Evaluarea propriu-zisa
Cuprinde operatiile ce se efectueaza in vederea determinarii unei scari de valori ale intreprinderii.
Toate operatiile efectuate, calcule si metode aplicate sunt descrise detaliat si sunt insotite de
justificari si fundamentari.
3. Etapa concluziilor consta in elaborarea si prezentarea Raportului de evaluare, care
cuprinde: concluziile analizei diagnostic, scara de valori stabilite dupa opinia evaluatorului,
motivarea metodelor alese si fundamentarea previziunilor. In raportul de evaluare se cuprinde un
subcapitol in care valorile obtinute prin diferite metode se reconciliza. Reconcilierea consta in
selectarea valorii considerate de expert cea mai potrivita situatiei concrete dintre toate valorile
obtinute.
Tema 4
Evaluarea prin cost a proprietatii imobiliare
4.1. Concepte si definitii
Proprietatea imobiliara reprezinta terenurile si toate lucrarile care sunt parte naturala a terenului
(copacii si mineralele), ca si obiectele adaugate de oameni (cladirile si amenajarile). In capitolul
constructii se include instalatiile permanente ale cladirilor (conducte, sisteme de incalzire si de aer
conditionat, cabluri electrice, lifturi si ascensoare).
Dreptul de proprietate este dreptul de a poseda, a folosi si de a culege fructele, cat si de a dispune
asupra obiectului dreptului de proprietate imobiliara, incluzand dreptul de construire sau
reconstruire pe un teren, de a-l inchiria, exploata la suprafata si in subteran, de a-i modifica
topografia, de a-l parcela si de a-l extinde in conformitate cu reglementarile legale.
11
Conceptul de cea mai buna utilizare inseamna10 pe de o parte ca un amplasament este evaluat ca
fiind liber si disponibil pentru cea mai buna utilizare a sa, iar pe de alta parte, se estimeaza cea mai
buna utilizare a intregii proprietati, in ansamblul ei. Un amplasament poate avea cea mai buna
utilizare ca fiind liber, iar combinatia existenta intre amplasament si constructii poate avea o alta
cea mai buna utilizare. Constructiile existente pot avea o valoare egala cu marimea cu care ele
contribuie la amplasament sau pot diminua valoarea cu o marime egala cu costul de indepartare a
acestora de pe amplasament. Constructiile existente care nu conduc la cea mai buna utilizare a
amplasamentului valoreaza mai putin decat costul de reconstructie sau de inlocuire. Constructia
care constituie cea mai buna utilizare este cea care adauga cea mai mare valoare amplasamentului
sau.
Conform standardului de evaluare GN1- Evaluarea proprietatii imobiliare, abordarea prin cost
reprezinta una dintre cele mai frecvent utilizate metode aplicate pentru estimarea valorii de piata
sau pentru estimarea unei valori diferite de cea de piata.
Abordarea prin cost estimeaza valoarea proprietatii prin estimarea costurilor de achizitie a
terenului si de constructie a unei noi proprietati, cu aceeasi utilitate, sau de adaptare a unei
proprietati vechi pentru aceeasi utilizare, fara costuri legate de timpul de constructie sau adaptare.
Costul terenului se adauga la costul total al constructiei.
Aceasta abordare stabileste limita superioara pana la care piata ar plati in mod normal pentru o
proprietate anumita cand aceasta ar fi noua. Pentru o proprietate veche, pentru estimarea unui pret
care reflecta aproximativ valoarea de piata se scade deprecierea fizica, functionala si economica
sau externa.
In aceasta abordare sunt utilizate tehnici care au la baza conceptele de cost de reconstructie si cost
de inlocuire a constructiei.
Abordarea se bazeaza pe urmatoarele metode 11 : metoda costului de constructie, metoda costului de
inlocuire si metoda costului de reconstructie.
Metoda costului de constructie consta in compararea costurilor de constructie a unei cladiri care
va fi realizata cu pretul unei constructii existente. Aceasta are la baza devizul general intocmit de
antreprenorul de constructii sau pe baza calculelor realizate de evaluator si compararea valorii
obtinute cu pretul cladirilor similare de pe piata rezultate din tranzactii anterioare.
Costurile de constructie pot fi estimate prin metoda comparatiilor unitare, metoda costurilor
segregate si metoda devizelor. Cel mai adesea se utilizeaza cataloage cu costuri de constructie.
Metoda costurilor unitare determina costul pe unitate de suprafata sau de volum. Metoda se
bazeaza pe costurile cunoscute ale structurilor similare, ajustate in functie de conditiile pietei si
diferentele fizice. Costurile unitare descresc pe masura ce cladirile cresc in suprafata sau volum.
Costurile unitare sunt exprimate la suprafata desfasurata construita sau volum total construit.
De exemplu: O cladire de 1000 mp arie a costat 60000 lei (RON), adica 60 lei/mp. O constructie
evaluata similara are 1200 mp. Valoarea este de 1200 mp x 60 lei/mp = 72000 lei considerata
noua.
Metoda costurilor segregate determina un cost unitar bazat pe cantitatea reala de materiale utilizate
plus manopera necesara pentru fiecare metru patrat de suprafata. Estimarea se realizeaza utilizand
costuri normate pentru componente structurale considerate instalate.
De exemplu: costul unui zid finisat este de 140 lei/mp, compus din: 97 lei/mp caramizi, 7,50 lei
stalpi cherestea, 15 lei izolatie, 9 lei tencuiala, 11,50 lei zugraveala.
Metoda devizelor estimeaza costul prin calcul ce reflecta cantitatea si calitatea tuturor materialelor
si a tuturor categoriilor de manopera asociate lucrarilor executate, la care se adauga marja pentru
cheltuieli neprevazute, cheltuieli de regie si profit.
Metoda costului de inlocuire consta in compararea costurilor unei cladiri nou construite pe terenul
ocupat de o cladire existenta avand la baza principiul maximizarii valorii celei mai bune utilizari a
terenului.
10
11
Evaluarea proprietatii imobiliare, Appraisal Institute, Ford Motor Company, Ed. Romana, USA, 2001, p.304
Ionita I., Banacu C., Stoica M., - Evaluarea organizatiilor, Ed. Economica, 2004
12
Costul de inlocuire este costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data evaluarii, o
cladire cu utilitate echivalenta cu cea a cladirii evaluate, utilizand materiale moderne si
normativele, proiectele si planurile actuale.
Metoda costului de reconstructie consta in compararea pretului unei constructii existente, inclusiv
a costurilor de deconstructie (demolare), avand o anumita utilitate cu costurile ce le implica o
constructie noua, incluzand costurile cu proiectarea, realizarea si utilizarea constructiei noi pe
amplasamentul celei existente si care ar avea aceeasi utilitate, evidentiind diferentele valorice.
Costul de reconstructie este costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data efectiva
a evaluarii, o copie sau o replica exacta a cladirii evaluate, utilizand aceleasi materiale, normative
de constructie, proiecte, planuri si calitate a manoperei si ingloband toate deficientele,
supradimensionarile si deprecierea cladirii evaluate. Costul de reconstructie este dificil de estimat
datorita faptului ca unele materiale nu mai pot fi gasite, deci nu mai sunt identice, iar unele
normative de constructii au suferit modificari.
Dupa cum am aratat, pentru o proprietate veche, pentru estimarea unui pret care reflecta
aproximativ valoarea de piata se scade deprecierea cumulata fizica, functionala si economica sau
externa.
Deprecierea cumulata reprezinta o pierdere de valoare fata de costul de inlocuire sau de
reconstructie care poate rezulta din cauze fizice, functionale si exterioare sau economice.
Poate fi definita ca fiind diferenta dintre costul de inlocuire sau de reconstructie si valoarea de
piata a constructiei.
Deprecierea sau deteriorarea fizica este evidentiata prin utilizare si uzura, putrezire, infestari,
fisuri, mucegai, deteriorari si alte defecte structurale sau de invechire.
Deprecierea functionala poate fi cauzata de neadecvarea sau supradimensionarea cladirii, a stilului
sau dotarilor.
Deprecierea externa sau economica este cauzata de factori din afara proprietatii cum ar fi :
schimbarile in cerere-oferta, utilizarile generale ale proprietatilor din zona, standarde locale,
finantarile si reglementarile locale.
Dupa ce se determina valoarea de nou a constructiei, aceasta se ajusteaza cu deprecierea
cumulata si se obtine costul de inlocuire sau de recostructie net estimat.
Costul de inlocuire net este considerat ca o metoda acceptabila pentru ajungerea la un surogat
pentru valoarea de piata a proprietatilor specializate sau cu piete limitate, pentru care informatiile
relevante sunt rare sau inexistente.
Relatia cu IAS 16 Imobilizari corporale
Standardul permite ca imobilizarile corporale sa fie inregistrate la cost minus amortizarea cumulata
si pierderile din depreciere cumulate SAU la o valoare reevaluata minus orice amortizari cumulate
ulterioare si pierderi din depreciere ulterioare.
Daca se fac reevaluari, este necesar ca acestea sa fie efectuate cu regularitate pentru a fi siguri ca
valoarea contabila nu difera niciodata semnificativ de valoarea justa la fiecare data a bilantului.
Reevaluarile vor fi in mod normal bazate pe valoarea de piata. Daca nu exista nici o valoare de
piata, de exemplu pentru o cladire specializata, se va utiliza costul de inlocuire amortizat. Costul
de inlocuire amortizat reprezinta o estimare a costului de inlocuire minus un provizion pentru
vechime, stare, etc., pentru a reflecta valoarea activitatii la data evaluarii.
In procesul evaluarii se urmareste realizarea urmatoarelor activitati:
1) Definirea problemei:
- identificarea proprietatii imobiliare
- identificarea drepturilor de proprietate
- definirea utilizarii evaluarii
- data evaluarii
- sfera evaluarii
- conditii limitative
2) Analiza preliminara, culegerea si selectarea informatiilor:
13
-
14
15
i = Indicii de crestere a preturilor (Directia Generala de Statistica) pentru marfuri nealimentare.
Cuz = coeficient de corectie pentru deprecierea fizica (uzura)
Cf = coeficient de corectie pentru deprecierea functionala (lipsuri, degradari, etc.)
Ce = coeficient de corectie pentru deprecierea economica datorata factorilor externi (de circulatie)
3) Metoda comparatiei pretului pietei
Se utilizeaza pretul mediu al tranzactiilor de cladiri sau spatii construite pe metru patrat de
suprafata utila (Sut) exprimat in devize convertibile, de regula Euro sau USD, similare.
Vt=Sut x p* x cr, unde:
Vt=valoarea spatiului construit
Sut=suprafata utila in mp
P*= pretul pe mp spatiu construit mediu pe tranzactii
Cr=cursul de referinta leu/USD
TEMA 5.
Evaluarea prin abordarea prin cost a bunurilor mobile
5.1. Concepte si definitii
Proprietatea mobiliara, conform GN 5 (Standardul Evaluarea bunurilor mobile), reprezinta din
punct de vedere legal toate drepturile, interesele si beneficiile ce deriva din dreptul de proprietate
asupra obiectelor altele decat proprietatea imobiliara. Obiectele proprietatii mobiliare se numesc
bunuri mobile pentru a fi deosebite de proprietatea imobiliara.
Obiectele din categoria bunurilor mobile pot fi corporale sau necorporale.
Din categoria bunurilor mobile corporale nu sunt anexate in permanenta proprietatii imobiliare si
se caracterizeaza prin mobilitate. Din aceasta categorie fac parte:
- constructii specializate nepermanente
- echipamente tehnologice (masini, utilaje si instalatii de lucru), fosta grupa 2 din clasificatia
si duratele de functionare a mijloacelor fixe, conform HG 964/ 1998;
- aparate si instalatii de masurare, control si reglare (fosta grupa 3);
- mijloace de transport (fosta grupa 4);
- animale (parte din fosta grupa 5) ;
- mobilier, aparatura birotica, echipamente de protectie si alte active corporale (fosta grupa
6);
- stocurile;
- obiecte de colectie.
Prin HG 2139/2004 clasificatia si duratele normale de functionare a mijloacelor fixe s-a modificat
incepand cu 1 ianuarie 2005, astfel ca mijloacele fixe se grupeaza in 3 grupe:
Grupa 1: constructii
Grupa 2: instalatii tehnice, mijloace de transport, animale si plantatii
Grupa 3 : mobilier, aparatura birotica, echipamente de protectie si alte active corporale.
Din categoria bunurilor mobile necorporale , caracterizate prin lipsa substantei fizice, fac parte :
- proprietatile intelectuale : brevete de inventie, copyright, marca de fabrica sau de produs,
brand-ul, know-how, secrete comerciale, fransiza, contractul de leasing, costurile
organizarii firmei /cheltuieli de constituire, cheltuieli de cercetare-dezvoltare, goodwill/fond comercial ;
- creantele ;
- valori mobiliare (actiuni, unitati de fond, etc.).
16
Evaluarea bunurilor mobile prin abordarea prin cost (standardul GN 5) ia in considerare
posibilitatea crearii unui alt bun mobil care sa inlocuiasca originalul sau a unui bun mobil care ar
putea avea aceeasi utilitate fara a tine cont de costurile intarzierii fabricatiei. Estimarea valorii se
bazeaza pe costul de reproductie sau costul de inlocuire a proprietatii sau activului evaluat.
Costul de inlocuire se refera la suma pe care o persoana se asteapta sa o plateasca pentru un obiect
mobil cu aceeasi vechime, marime, culoare si conditie, adica pentru o copie sau o reproducere a
celui original, cat mai apropiata de original in ceea ce priveste natura, calitatea si vechimea
materialelor, obtinuta prin metode moderne. Nu pot fi evaluate prin costul de inlocuire active la
care inlocuirea nu se poate reraliza indiferent de cost, ca de exemplu : antichitati, tablouri de
valoare, etc.
Costul de reproductie se refera la suma pe care o persoana se asteapta sa o plateasca pentru o copie
exacta a obiectului mobil original, realizata cu materiale care au o natura, calitate si vechime
similara si prin metode identice din perioada de realizare a originalului.
Unele obiecte mobile care nu sunt afectate de depreciere pot avea in timp o valoare mai mare,
deoarece costul de reproductie sau de inlocuire creste mai repede decat pretul lor curent.
Abordarea prin cost a activelor necorporale (standardul GN 4), denumita si costul de re-creare, are
la baza principiul substitutiei, adica un activ nu valoreaza mai mult decat ar costa inlocuirea tuturor
partilor sale componente.
Valoarea de evaluare obtinuta prin abordarea prin cost reprezinta costul curent (de nou) minus
deprecierea. Deprecierea, ca si in cazul proprietatilor imobiliare, este : fizica, functionala si
economica.
17
- Deprecierea economica
Este cauzata de factori externi (materii prime si utilitati mai scumpe, concurenta sporita, legislatie
de mediu, etc.).
Se poate determina prin calculul inutilititii prin utilizarea unei penalitati pentru inutilitate, pe baza
relatiei: Inutilitatea % = [1- (QB/QA) n ]*100
Unde: QA, QB capacitatea proiectata, respectiv utilizata
n = factor de scala care de regula poate fi 0,6-0,7
De exemplu: un malaxor pentru fabricarea vopselei de 5000 kg capacitate este utilizat numai la
2800 capacitate. Inutilitatea este [1- (2800/5000)0,7] 100 = (1-0,66)100=34%
18
Metoda consta in identificarea costului unui bun asemanator, dar la care costul variaza in functie
de dimensiuni. Intrucat nu toate componentele variaza liniar cu dimensiunea se utilizeaza relatia:
C1/C2 = (Q2/Q1)x
Unde: C1 si C2 sunt preturile bunurilor
Q1 si Q2 sunt dimensiunile (capacitatile)
x = (exponent) factor pentru cost-capacitate , care cel mai adesea are valoarea 0,6-0,7
de unde: C2 = C1 * (Q2/Q1) x
De exemplu : Un rezervor de 500 mc costa 300 mil lei. Cat costa un rezervor de 100 mc. ?
C2 = 300* (100/500) 0,6
C2 = 300 * 0,38 = 114 mil lei
TEMA 6.
Evaluarea prin cost a activelor necorporale, activelor circulante si datoriilor
6.1. Evaluarea activelor necorporale
Activele intangibile cuprind toate elementele de activ care nu au o forma materiala, dar care
contribuie, direct sau indirect, la obtinerea profitului unei intreprinderi.
Numarul si denumirea activelor necorporale care pot fi evaluate distinct, inscrise in bilantul
contabil si supuse amortizarii sunt diferite in functie de marimea si natura activitatii.
Pentru ca un element necorporal sa fie inscris in activul bilantier trebuie sa indeplineasca
urmatoarele conditii:
-sa fie identificat printr-o denumire exacta ca: marca comerciala, copyright, softwear, cheltuiele de
cercetare-dezvoltare, retea de distributie,etc. Daca nu poate fi identificat exact se va evidentia
impreuna cu alte elemente necorporale intr-o pozitie disticta ca: fond comercial sau goodwill.
-sa fie identificat modul de achizitionare in mod individual ; daca nu poate fi identificat individual
sa se poata identifica valoarea globala incadrata in fond comercial sau goodwill.
-sa poata fi stabilita o durata de viata (de ex.pentru brevete 17 ani in SUA si 20 ani in Romania,
good will 40 de ani in SUA).
-sa poata fi transferat dreptul de proprietate prin vanzare. Se inregistreaza distinct elementele
necorporale ce nu pot fi vandute( brevete de inventie, copyright, dreptul de fransiza,etc), sau daca
nu pot fi inregistrate distinst pe elemente se inregistreaza global in fond comercial sau goodwill.
Separatia dintre activele necorporale (intangibile) si drepturile de proprietate intelectuala este pur
teoretica pentru a se evidentia sursele de constituire a drepturilor. In practica contabila se utilizeaza
grupele: cheltuieli de constituire, cheltuieli de cercetare -dezvoltare, drepturi de proprietate
intelectuala, fond comercial (goodwill).
1) Cheltuielile de constituire pot fi evaluate daca au fost inregistrate distinct.
2) Cheltuielile de cercetare-dezvoltare pot fi evaluate numai daca indeplinesc concomitent 3
conditii:
- finantarea s-a facut din surse proprii
- nominalizarea cheltuielilor se face pe proiecte distincte
- exista sanse reale de succes comercial pentru obiectivele supuse cercetarii-dezvoltarii
3) Proprietatea intelectuala = este o creatie originala, derivata din ideile creatoare si care are sau
poate avea o valoare comerciala datorita contributiei ei la obtinerea unor castiguri pentru
proprietarul sau legal.
Proprietatea intelectuala este protejata prin legi distincte privind brevetele de inventie, dreptul de
autor, marcile, etc.si cuprinde doua mari categorii de drepturi:
a) proprietatea intelectuala:
-inventii, inovatii, descoperiri stiintifice;
19
-marci de produse si servicii;
-desene si modele industriale;
-indicatii geografice;
-programe de calculator.
b)drepturi de autor si drepturi conexe
-lucrari stiintifice, tehnice, literare tiparite;
-opere dramatice, muzicale, coregrafice;
-opere cinematografice si audiovizuale;
-opere fotografice;
-opere de arhitectura si arta plastica;
-inregistrari sonore;
-reprezentatii sau interpretari efectuate de muzicieni, actori, cantareti;
-emisiuni radiotelevizate.
Rezulta ca proprietatea intelectuala are o valoare nu numai pentru faptul ca a fost creata prin
eforturi (cheltuieli), dar si pentru ca poate genera in viitor un profit pentru proprietarul ei.
4) Fondul comercial se evalueaza daca cheltuielile pot fi distinct inregistrate.
Evaluarea prin abordarea prin cost consta in determinarea costului de reproductie in conditiile
existente la data evaluarii si la nivelul de utilitate a activului necorporal.
Se utilizeaza doua metode:
a) calcularea costului de reproducere integrala, adica se determina valoarea de nou a activului
necorporal prin esalonarea in timp a costului istoric ocazionat de toate cheltuielile efectuate in
procesul producerii activului si indexarea acestor cheltuieli cu un indice care sa reflecte cat mai
real valoarea actuala a costului istoric.
b) calcularea costului reproducerii unui activ similar din punctul de vedere al utilitatii reale.Se
calculeaza pornind de la costul de reproducere ca nou corectat cu uzura fizica si uzura morala.
Pentru asigurarea credibilitatii valorii sunt necesare:
-precizarea corecta a datei da la care incepe colectarea si insumarea costului istoric
-determinarea corecta a cheltuielilor directe si indirecte ocazionate de producerea activului
-fundamentarea unui indice de indexare in corelatie cu natura si structura costului istoric
-stabilirea corecta a gradului de depreciere a activului necorporal
20
In evaluarea stocurilor se tine cont de principiul prudentei care cere ca pierderile probabile
sau certe sa fie inregistrate imediat prin constituirea de provizioane complete sau partiale
pentru: articole deteriorate, articole cu miscare lenta, articole invechite.Aceste provizioane
sunt estimari bazate pe cele mai bune informatii disponibile.
21
TEMA 7
Evaluarea prin venit
7.1. Principii generale
7.1.1. Proprietati imobiliare
Abordarea prin capitalizarea venitului se bazeaza pe principiul anticiparii, conform caruia valoarea
este creata de beneficiile viitoare anticipate exprimate prin flux de venit si presupune estimarea
valorii de piata pe baza capacitatii proprietatii imobiliare de a genera venit.
Capitalizarea venitului ia in considerare informatiile asupra veniturilor si cheltuielilor comparabile
pentru a stabili venitul net din exploatare (operational) al proprietatii de evaluat. Capitalizarea se
face prin aplicarea unei rate de capitalizare.
Evaluarea consta in:
- culegerea si analizarea informatiilor relevante de piata, prelucrarea informatiilor si
determinarea comparabilitatii pentru a fundamenta importanta asupra rezultatelor analizei;
- analiza veniturilor si cheltuielilor istorice ale proprietatii de evaluat si a proprietatilor
concurente pentru care pot fi obtinute informatii;
- intocmirea fluxului de numerar bazat pe contul de profit si pierdere din exploatare corectat,
care sa reflecte asteptarile pietei si care sa elimine experientele speciale ale unui anumit
proprietar;
- estimarea venitului net care poate fi obtinut de proprietate si capitalizarea acestuia pentru
determinarea valorii de piata. Estimarea poate reflecta venitul net pe un an sau pe un
interval de ani.
Capitalizarea poate fi:
- directa, cand se aplica o rata totala sau de randament pentru toate riscurile prin care se divide
venitul net din exploatare stabilizat dintr-un singur an si rezulta o indicatie de valoare;
- fluxul de numerar actualizat (DCF), care ia in considerare valoarea banilor in timp si se aplica
actualizarea la o serie de venituri nete din exploatare pentru o perioada de mai multi ani.
22
Informatiile comparablile culese cu privire la proprietati imobiliare se refera la: chirii, venituri,
cheltuieli, rate de capitalizare si de actualizare.
In vederea comparatiei se selecteaza unitati de masura adecvate pentru a conduce la analize
corecte, ca de exemplu: chiria pe mp de suprafata pentru cladiri de birouri sau depozite, venitul din
recolta la ha pentru terenuri agricole, numarul de animale pe mp de grajd, etc. Elementele de
comparatie trebuie sa identifice acele caracteristici ale proprietatilor sau ale tranzactiilor cu
proprietati care sa explice diferente de pret.
Elementele de comparatie sunt:
- drepturile de proprietate transmise
- conditiile de finantare
- conditiile de vanzare
- cheltuieli dupa cumparare (reparatii, decontaminare mediu, inlocuire elemente de structura
la constructii, costuri legate de compatibilitatea pentru dezvoltare, etc.)
- conditiile de piata (restrictiii de construire, adaptare la necesitati, aprecierea sau deprecierea
rapida a valorii proprietatii, schimbari in legislatie, impozite, etc)
localizarea
- caracteristicile fizice (marime, calitate, stare tehnica)
- caracteristicile economice (venit, cheltuieli, clauze de inchiriere, management)
utilizarea (utilizarea actuala, cea mai buna utilizare, impact asupra diferentei de pret)
- componentele non-imobiliare ale vanzarii (includerea in pret a elementelor de tip: bunuri
mobile, participatii financiare, etc).
23
In teoria si practica economica coeficientul de eficienta economica se inlocuieste cu un coeficient
de actualizare a , care este o functie de rata inflatiei (r i ), rata dobanzii (r d ), rata de risc (r r ) si
eficienta medie a ramurii (industriei) (r m ).
y= x (1+a) h pentru evaluarea la un moment viitor a unor sume din prezent
1
) pentru evaluarea in prezent a unor sume ce se vor obtine in viitor
(1 a) h
1
Unde (
) se numeste factor de discontare, factor de actualizare.
(1 a) h
y= x (
SD
b
Tehnica de actualizare pentru determinarea rentabilitatii investitiei poate fi folosita prin utilizarea
urmatorilor factori:
Factorii de fructificare sau de compunere pentru 1: (1 + a) h arata ce devine o suma initiala
cand cresterea se face cu un ritm mediu anual egal cu e.
Dh
Sh(1 a)
D h
h 1
Factorul de actualizare sau de discontare: 1/(1+a) h arata cat valoreaza astazi un leu luat, la o
data viitoare h, care permite determinarea valorii de astazi a unei sume cheltuite sau obtinute in
viitor.
Este necesar sa se faca distinctie intre rata de actualizare si rata de capitalizare.
In procesul numit actualizare se proiecteaza toate veniturile asteptate a fi obtinute de-a lungul
duratei investitiei. Prin urmare, rentabilitatea procentuala, numita rata de actualizare, reprezinta
rata compusa totala a profitului, care se doreste a fi obtinuta prin exploatarea proprietatii.
In cadrul capitalizarii se previzioneaza un singur venit asteptat intr-o singura perioada, de regula
perioada imediat urmatoare datei evaluarii. Acest venit se raporteaza la un divizor, numit rata de
capitalizare. Rata de capitalizare este rata de actualizare mai putin rata asteptata de crestere pe
termen lung, care reflecta de obicei rata inflatiei, dar nu numai.
De exemplu: rata de actualizare este de 14%, iar rata previzionala asteptata a inflatiei pe termen
lung este de 2%, rezulta o rata de capitalizare de 12%.
24
Rata de capitalizare = Venit/Pret
Valoarea de evaluare = Venit previzionat / Rata de capitalizare
TEMA 8.
Evaluarea prin comparatia vanzarilor
8.1. Principii generale
Utilizand aceasta abordare valoarea unei proprietati este determinata prin analizarea vanzarilor
recente sau a preturilor de ofertare ale proprietatilor asemanatoare sau comparabile cu proprietatea
de evaluat.
Daca comparabilele nu sunt identice cu proprietatile care sunt evaluate, atunci preturile de vanzare
ale comparabilelor vor fi ajustate pentru a le egala cu caracteristicile proprietatilor evaluate.
Abordarea prin comparatia vanzarilor stabileste limitele valorii de piata prin examinarea preturilor
de piata pentru proprietati concurente cu proprietatea de evaluat. Din informatiile culese se elimina
preturile care reflecta motivatii diferite de cele tipice.
Preturile sunt comparate pe baza unor elemente sau criterii relevante, iar diferentele duc la
ajustarea preturilor de comparatie.
Procedura de estimare a valorii urmeaza urmatorii pasi de lucru:
culegerea informatiilor din piata privind tranzactii cu proprietati similare;
stabilirea criteriilor de comparatie. Criteriile de comparatie utilizeaza doua componente
pentru a genera un factor (de ex. Pret pe U/M, rata rezultata din raportarea pretului de
vanzare la venitul rezultat, adica multiplicatorul de venit etc);
realizarea corectiilor necesare privind diferentele stabilite.
25
Elementele de comparatie sunt: originea si varsta efectiva, starea sau conditia, capacitatea sau
marimea, caracteristici sau accesorii, locatia, producatorul sau antreprenorul, motivatia, pretul,
calitatea, data vanzarii, tipul de vanzare .
8. 2. Tehnici de comparatie
Cele mai utilizate tehnici de comparatie sunt: identificarea directa, asimilarea, procentajul din cost.
Identificarea directa
Se stabileste valoarra in baza unei identificari directe a proprietatii in cauza cu una identica sau
comparabila. Furnizeaza cel mai adecvat indicator al valorii, concluziile in privinta vanzarii fiind
putin subiective. Ex. Autovehicul, corectii km parcursi starea tehnica
Asimilarea
Se stabileste valoarea pe baza analizei proprietatilor asemanatoare, dar nu identice, utilizand cateva
caracteristici ca baza de comparatie.
Ex. Strung cu motor electric asemanator
Procentajul din cost
Se stabileste raportul dintre pretul de vanzare si costul actual de nou al unei proprietati la data
vanzarii. Se culeg informatii despre proprietati asemanatoare si se analizeaza statistic. Se
determina corelatiile intre caracteristici: varsta, pret, cost.
TEMA 9
Evaluarea intreprinderilor
9.1. Principii generale
Evaluarea intreprinderii este procesul prin care se ajunge la o opinie sau la o estimare a valorii unei
afaceri sau entitati economice sau a unei participatii la aceasta (GN6, p.276).
O intreprindere sau o entitate economica este orice entitate care desfasoara o activitate comerciala
(face acte de comert), industriala, de servicii sau de investitii.
Evaluarea intreprinderii se solicita si se realizeaza pentru stabilirea valorii de piata (conform IVS
1). Principiul general in evaluarea intreprinderilor este faptul ca proprietatea acestora este
generatoare de afaceri. Conceptele si metodele aplicate la celelelte tipuri de proprietati (imobiliare,
bunuri mobile) raman valabile, cu anumite particularitati, in sensul ca anumiti termeni pot avea
sensuri diferite.
Abordarile utilizate in evaluarea intreprinderilor sunt: abordarea bazata pe active, abordarea prin
capitalizarea venitului si abordarea prin piata.
Abordarea bazata pe active
Evaluarea se bazeaza pe principiul activului net contabil corectat, in care intreg patrimoniul este
considerat o suma de elemente de activ minus datoriile, dar fiecare element de activ si de pasiv se
evalueaza individual utilizand metode bazate pe valoarea de piata.
Abordarea prin capitalizarea venitului
Evaluarea consta in anticiparea veniturilor nete (beneficiilor) viitoare si convertirea lor in valoare a
capitalului.
Abordarea prin piata
Evaluarea consta in compararea intreprinderii de evaluat cu intrepeprinderi similare care au fost
vandute.
26
Premiza generala a evaluarii este principiul continuitatii activitatii de exploatare a intreprinderii
intru-un orizont de timp nelimitat. Aceasta este o alternativa la premiza lichidarii si permite ca
intreprinderea sa fie evaluata la o valoare mai mare decat valoarea ei de lichidare.
Valoarea intreprinderii depinde de gradul de control al proprietarilor (actionarilor sau asociatilor)
asupra proprietatii, deciziilor si a managementului. De ex. Valoarea unei actiuni rezultata in urma
estimarii valorii intreprinderii detinuta de actionari minoritari este diferita de valoarea unei actiuni
intr-un pachet majoritar sau care exercita un control semnificativ in intreprindere (peste 30%).
Evaluarea intreprinderii are diferite utilizari:
- pentru estimarea valorii de piata a intreprinderii individuale in vederea achizitiei sau
vinzarii;
- pentru estimarea participatiilor detinute de actionari sau asociati (actiunilor sau partilor
sociale) in vederea tranzactionarii directe (vinzare- cumparare) sau cesiunii respectiv
preluarii unor participatii;
- pentru estimarea valorii de piata a intreprinderii in cazul fuziunilor, divizarilor sau a
infiintarii de societati mixte;
- ca baza pentru retratarea situatiilor financiare in concordanta cu standardele de contabilitate
referitor la conventia care reflecta efectul modificarii preturilor;
- ca baza pentru estimarea deprecierii anumitor active imobilizate si reflectarea corecta in
contabilitate.
27
-
28
Corectiile aplicate trebuie sa fie descrise si fundamentate si sa permita estimarea unui nivel maxim
al sumei ce ar putea fi platita in conditii de piata.
Evaluarea continua pe baza celor trei abordari.
Abordarea bazata pe active
Abordarea este similara cu abordarea prin cost si este fundamentata pe principiul substitutiei,
respectiv un activ nu valoreaza mai mult decat costul de inlocuire al tuturor partilor sale
componente.
In cadrul acestei abordari bilantul contabil se inlocuieste cu bilantul economic, in care toate
activele corporale si necorporale si datoriile sunt reflectate la valoarea lor de piata sau la o valoare
curenta adecvata. Se determina activul net contabil corectat (ANC) care estimeaza valoarea de
piata a intreprinderii.
Valoarea intreprinderii : ANC = Total ACTIV corectat Total Datorii corectate
Abordarea prin capitalizarea venitului
Abordarea estimeaza valoarea intreprinderii prin calcularea valorii actualizate a beneficiilor
anticipate (pe baza previziunilor). Metodele utilizate sunt: capitalizarea directa a venitului si
analiza fluxului de numerar actualizat sau metoda dividendelor.
a) Capitalizarea directa
Pentru estimarea valorii intreprinderii un nivel reprezentativ al venitului anticipat este impartit la o
rata de capitalizare sau este inmultit cu un multiplu de venit pentru a transforma venitul in valoare.
Venitul anticipat se exprima fie in venitul (profitul) brut (inainte de impozitare), fie in venit (profit)
net (dupa impozitare) sau in flux de numerar. Rata de capitalizare trebuie sa fie adecvata.
Esenta metodei deriva din teoria utilitatii care confera o anumita valoare unui bun numai in masura
in care cumparatorul realizeaza o satisfactie din achizitia respectiva, care se reflecta prin
castigurile viitoare realizabile din exploatarea obiectului proprietatii. Pretul tranzactiei se exprima
in profiturile nete anuale pe un numar de ani. Numarul de ani de profit anual platit exprima un
coeficient multiplicator prin care profitul net anual reproductibil se transforma in capital, deci are
29
loc capitalizarea profitului net. Metoda consta in: determinarea marimii profitului net anual
reproductibil si stabilirea coeficientului multiplicator (ratei de capitalizare).
1) Determinarea marimii profitului net anual reproductibil
Profitul net anual reproductibil nu se identifica cu profitul contabil ci este un profit net corectat.
Din analiza rezultatelor trecute (min.3 ani) se descopera rezultatul stabil ce poate fi reproductibil in
viitor. Practic la rezultatul contabil se aduc corectii cu caracter contabil si fiscal.
Profitul net corectat rezulta din corectarea profitului net contabil cu diferenta dintre cheltuielile si
veniturile extraordinare si cu impozitul pe elemente de venituri extraordinare.
Pentru calcularea Pnc se ajusteaza anomaliile involuntare sau voluntare care au deformat
semnificativ elementele de cheltuieli si venituri inregistrate in contul de profit si pierderi.
Depistarea anomaliilor se face prin analiza cauzelor acestora si care pot fi:
-Venituri:
-cresterea care reflecta introducerea de noi produse si/sau cresterea pretului
-descresterea datorata declinului productiei si scaderea cursului actiunilor
-Costul bunurilor:
-ajustari ca urmare a modificarilor metodelor de contabilitate a stocurilor
-reduceri in costurile de prelucrare a produselor ajunse la maturitate
-modificari determinate de rezervele existente in preturile stocurilor
-cresteri salariale impuse de sindicate.
-Cheltuieli extraordinare:
-ajustare pentru remuneratii excesive ale proprietarului sau pentru lipsa acestora
-ajustare pentru cheltuieli de dezvoltare-cercetare anormale
-ajustarea amortizarii pentru investitii noi
-cresterea cheltuielilor de vanzare aferente produselor noi.
Corespondenta Profitului net corectat se face cu Activul net corectat.
Determinarea marimii Pnr pe baza caruia se calculeaza VR se face in functie de dinamica trecuta,
prezenta si previzibila pentru viitorul apropiat a cifrei de afaceri exprimate in preturi comparabile,
prin mai multe metode, astfel:
- medie aritmetica simpla a realizarilor din anii anteriori (3 ani) si a previziunilor pentru
urmatorii 2-3 ani, excluzandu-se valorile pozitive si negative care se abat semnificativ.
- medie aritmetica ponderata a realizarilor trecute cand dezvoltarea intreprinderii, a pietei se
produce neregulat si imprevizibil pentru viitor.
- media valorilor centrale cand evolutia Pnc este ciclica.
- media PNr a ultimelor trei exercitii financiare cand evolutia este brutala, dar pozitiva, iar
previziunile nu sunt credibile.
- Pnr se identifica cu Pnc pentru anul previzionat urmator tinandu-se cont de marimea
riscului nerealizarii previziunilor (prin nivelul ratei de capitalizare-t) si de rata anuala
previzibila de crestere a Pnr-exprimata prin g.
2) Stabilirea coeficientului multiplicator
Rata de capitalizare( 1/i) este un divizor prin intermediul caruia un venit net (Pnr,dividend sau CF
net) se transforma in capital.
i= rata neutra de plasament a disponibilitatilor pe piata financiara (dobanda la obligatiuni de stat)
1/i = y coeficient multiplicator , exprima numarul de ani de profituri nete pe care cumparatorul
este dispus sa-l plateasca.
Stabilirea nivelului de capitalizare (t) se face plecand de la o rata de baza deflatata(i) la care se
adauga o prima de risc intre 25-200 %.
Valoarea intreprinderii: VR= Pnr/t sau VR= Pnr x y
Capacitatea beneficiara este deci aptitudinea unei intreprinderi de a degaja un profit in viitorul
apropiat in conditii normale (adica in conditii fara modificari semnificative fata de trecut).
30
Capacitatea beneficiara se exprima prin: beneficiul net, sau randamentul capitalului care finanteaza
exploatarea; dividende; cash-flow.
Capacitatea beneficiara se determina: CB=PNc + Cheltuieli financiare X (1-s) + Cheltuieli cu
locatii X (1-s), unde: s=cota impozitului pe profit
Valoarea intreprinderii poate fi determinata si prin urmatoarele relatii de calcul:
V=PER xCB
unde: PER= cursul bursier/dividend si semnifica in cat timp se recupereaza investitia facuta in
cumpararea de actiuni prin dividendele primite
V= K x MBA
unde: k= multiplicator; MBA=marja bruta de autofinantare
V=K x CF
unde: K= multiplicator; CF=cash-flow
V=D/r
unde: D=dividende, r=randamentul actiunilor pe piata
b) Analiza fluxului de numerar actualizat
Pentru estimarea valorii intreprinderii se estimeaza fluxurile de numerar pentru perioadele
urmatoare (de regula 5 ani), respectiv incasarile si platile viitoare. Aceste fluxuri de numerar nete
se convertesc in valoare prin aplicarea ratei de actualizare.
c) Metoda dividendelor
Pentru estimarea valorii intreprinderii se estimeaza dividendele viitoare pe un orizont de timp, care
se convertesc in valoare prin actualizare.
Venitul sau beneficiile anticipate se estimeaza prin considerarea structurii capitalului si a
performantelor anterioare ale intreprinderii si tinand cont de mediul extern si tendintele industriei.
In oricare din metodele utilizate ratele de capitalizare sau de actualizare se preiau din piata si sunt
exprimate ca multiplii de pret (determinati pe baza informatiilor despre intreprinderi similare
cotate sau din tranzactii) sau se determina ca o rata a rentabilitatii investitiei (estimata pe baza
informatiilor despre investitii alternative).
Pentru estimarea ratei de actualizare se iau in considerare o serie de factori: nivelul ratei
dobanzilor, nivelul ratei inflatiei, ratele de rentabilitate asteptate de investitori, riscul inerent
fluxului de beneficii asteptat.
Pentru estimarea ratei de capitalizare se tine cont de faptul ca marimea (cresterea) asteptata a
beneficiului este inclusa in rata de capitalizare.
Ratele de capitalizare si ratele de actualizare utilizate trebuie sa fie in concordanta cu tipul de
beneficiu anticipat. Cand venitul previzionat este exprimat in termeni nominali (preturi curente) se
utilizeaza rate nominale, iar cind venitul se exprima in termeni reali (preturi constante) se
utilizeaza rate reale.
n
31
Valoarea reziduala suplineste diferenta din orizontul de timp, respectiv perioada neexplicita,
considerand durata de functionare a intreprinderii nedeterminata.
Aceasta valoare poate fi determinata prin mai multe metode, dintre care cea mai utilizata este:
Vr = Pr n-1 x k
Unde: Pr n-1 = profitul net reproductibil in ultimul an de previziune explicita
K = multiplicator (PER sau altele)
Abordarea prin piata
Valoarea intreprinderii se determina prin compararea intreprinderii de evaluat cu intreprinderi
similare, cu participatii la intreprinderi sau cu actiuni vindute pe piata libera.
Sursele de informatii sunt:
- piata financiara de valori mobiliare unde sunt tranzactionate participatii pentru intreprinderi
similare ;
- piata achizitiilor de intreprinderi in ansamblul lor;
- tranzactiile anterioare ale proprietatii de evaluat.
Pentru comparatii rezonabile informatiile trebuie sa se refere la aspecte calitative si cantitative:
domeniul de activitate, cantitatea si gradul de verificabilitate a informatiilor, modalitatea de
vanzare corelat cu pretul obtinut in tranzactii similare.
Se compara principalele caracteristici si se determina diferentele dintre intreprinderea de evaluat si
cele baza de comparatie si se aduc corectiile necesare.
TEMA 10.
Evaluarea pentru situatii financiare
10.1. Evaluarea pentru societati comerciale
Standardele internationale de contabilitate adopta doua tipuri de tratamente:
- tratamentul contabil de baza, in care activele din bilant sunt recunoscute la cost istoric;
tratamentul alternativ, bazat pe valoarea justa in care este necesara reevaluarea curenta a
activului la valori de piata sau uneori la valori diferite de valoarea de piata.
Referitor la tratamentul alternativ standardul de evaluare IVA 1 prezinta o serie de corelatii intre
evaluare si tratamentul contabil alternativ, respectiv cu IAS 16 (imobilizari), IAS 40 (investitii,
leasing), IAS 2 (stocuri), IAS 38 (active necorporale), IAS 36 (deprecierea).
Valoarea justa este sinonima cu valoarea de piata, dar intr-o piata inactiva valoarea justa este
un termen mai larg cuprinzand si valori diferite de cele de piata (costul de inlocuire net).
32
Cand conditiile externe impun (legislatie, parteneriat) situatiile financiare se retrateaza sau active
din bilant se re-evalueaza pentru a se determina valoarea justa utilizandu-se abordari si tehnici din
evaluare.
Situatii de retratare au fost determinate de aplicarea HG 94/2000 cand o serie de societati
comerciale mari au fost obligate la retratarea situatiilor financiare si aplicarea standardelor
internationale de contabilitate. Procesul de retratare a implicat evaluarea in conditiile pietei si
conform IAS a situatiilor financiare in intregime.
Situatii de re-evaluare in conditiile pietei au fost determinate de HG 945/1990 si de HG 403/2000,
cand au fost evaluate imobilizarile pentru a fi aduse la pretul pietei sau la valoarea justa .
In situatia reevaluarii imobilizarilor trebuie sa se tina cont de conditia de a fi re-evaluate toate
elementele cuprinse intr-o grupa de imobilizari, nu numai anumite elemente alese subiectiv.
Etapele de parcurs sunt:
1. Se inventariaza echipamentele
2. Se
asigura
corespondenta
informatiilor
privind:
denumirea
echipamentului, numarul de inventar, data intrarii, valoarea de intrare si
existenta fizica a acestora
3. Se stabilesc indicii de corectie pentru inflatie (cresterea presurilor)
utilizand datele comunicate de Directiile de statistica
4. Se calculeaza valoarea actualizata (valoarea de intrare * indice de inflatie)
5. Se preia amortizarea cumulata la finele anului
6. Se determina valoarea ramasa contabila (valoarea actualizata
amortizarea cumulata)
7. Se analizeaza starea tehnica reala si se determina deprecierea fizica,
functionala si economica a ficarui echipament
8. Se culeg date din piata privind preturile echipamentelor
9. Se determina valoarea de piata ramasa (pretul de piata corectat cu
deprecierea)
10. Se compara valoarea contabila actualizata ramasa cu valoarea de piata
ramasa si se stabilesc diferentele (plus si minus)
11. Se determina noua cota de amortizare
12. Se intocmesc notele contabile aferente
De regula, datele si calculele se aseaza in tabele si se ataseaza toate documentele si informatiile
obtinute (oferte de pret, justificarea stabilirii deprecierii etc.).
33
Caracteristicile infrastructurii:
parte a unui sistem sau retea
natura specializata sau nu au utilizare alternativa
imobilizate pe locatie
restrictii in vanzarea lor
Infrastructura economica si sociala
Infrastructura economica:
Utilizatorul plateste serviciile
Transporturi
autostrazi, poduri, tunele cu taxa
porturi maritime si fluviale, aeroporturi
cale ferata, bacuri si ferry-boat
Comunicatii
retele de cablu
sisteme de sateliti
Energie si utilitati
Gaze:
distributie
inmagazinare
Apa:
distributie
tratare
Electricitate:
distributie
generare
Infrastructura sociala:
Utilizatorul nu plateste direct
Sanatate
Invatamant
Locuinte sociale
Justitie si unitati corectionale
Parteneriat public-privat
Conform standardului IVA 3, potentialul de servicii este capacitatea de a produce bunuri sau
servicii conform obiectivelor institutiei care poate fi generarea de fluxuri de numerar nete pozitive
sau livrarea de bunuri sau servicii la un anume volum, cantitate sau calitate, beneficiarilor sau
persoanelor interesate.
Potentialul de servicii:
masurat prin nivelul de capacitate de productie (operational) care ar trebui sa fie inlocuit
daca institutia ar fi lipsita de activul evaluat;
este exprimat prin durata de viata utila ramasa si capacitatea operationala ramasa;
34
pentru un activ care nu genereaza fluxuri de numerar valoarea de utilizare este valoarea
actualizata a potentialului de servicii pe durata de viata utila ramasa.
Procesul evaluarii:
Valoarea justa:
Determinata prin evaluare direct pe baza informatiilor de piata (valoare de piata)
Daca nu sunt disponibile informatii de piata directe, estimarea se poate face prin referirea la
alte bunuri cu caracteristici similare aflate in locatii si circumstante similare
La bunurile specializate se aplica metodele: costul de inlocuire net, costul de reabilitare sau
a unitatilor de servicii
Costul de inlocuire net (CIN):
Evaluarea proprietatilor specializate pentru care nu exista date de vanzari comparabile.
Cu costuri cat mai mici, eliminarea tuturor formelor de uzura fizica remediabila, neadecvari
functionale, supraadecvari si orice deprecieri din cauze externe.
Aduce activul la o stare optima a potentialului de servicii.
valoarea de piata a terenului (cu restrictiile datorate existentei constructiilor) + costul de
inlocuire net al constructiilor si amenajarilor terenului.
La proprietatile de patrimoniu se considera costul de reproductie iar deprecierea este
estimata prin costurile de restaurare.
Deprecierea:
din cauza pozitiei de monopol, fluxurile de numerar libere nu reflecta situatia de pe piata
pentru ca nu exista elemente cu care sa se verifice circularitatea: flux de numerar, rata
de fructificare (actualizare) si valoare;
testul privind potentialul de servicii este cel care poate evidentia deprecierea.
Cerinte de raportare:
- unele imobilizari sunt unicat si este imposibila aplicarea CIN. Trebuie raportata situatia si
motivele de ce nu s-a putut face evaluarea;
estimarea duratei de viata utila ramasa;
estimarea valorii reziduale;
alocarea valorii pe componente;
deprecierea din cauza diminuarii potentialului de servicii.
Frecventa reevaluarii:
depinde de variatia valorilor juste;
daca valoarea justa a activului reevaluat difera substantial de valoarea contabila neta atunci
este necesara reevaluarea;
poate unele categorii de active ar necesita reevaluare anuala dar in general intervalul de 3-5
ani poate fi considerat suficient.
35
TEMA 11.
Evaluarea pentru garantii
11.1. Premise generale
In scopul cumpararii intreprinderilor si a proprietatilor imobiliare cumparatorii apeleaza la credite
bancare care sunt garantate prin alte proprietati imobiliare. Acestea din urma sunt evaluate avand
ca scop garantarea imprumuturilor. Standardul de evaluare IVA 2 prezinta evaluarea pentru
garantii.
Premisele garantiilor bancare se gasesc in asa numitele proiecte Basel I si Basel II, lansate in
Europa si care constau succint in urmatoarele:
Basel Committee s-a infiintat in 1975 din reprezentantii bancilor centrale din G10;
Nu are competente legislative dar rezolutiile sale reprezinta baza reglementarilor nationale;
In 1988 Basel I prevede cerinte minime de capital (8% capital);
Basel II:
insista pe disciplina pietei si utilizarea mai puternica a managementul intern al
riscului bancar;
implementat incepand cu anul 2007 in tarile UE (abordarile avansate din 2008)
conform Directivei europene asupra adecvarii capitalului;
cerinte:
- capital minim cu optiunea de alegere pentru risc de credit si operational
- proces de monitorizare si supervizare cu stabilirea unui cadru general de standarde
de cea mai buna practica
- disciplina pe piata cu cerinte de prezentare / transparenta
Implicatiile Basel II in evaluare sunt:
Problema riscului in cazul investitiilor garantate cu proprietati imobiliare;
Anumite credite acordate pentru investitii in terenuri, dezvoltari imobiliare vor necesita
considerarea unui risc mai ridicat si in consecinta un capital propriu mai ridicat.
Cerinte minime de capital
Include toate regulile relevante pentru evaluarea proprietatilor imobiliare:
- Calcularea capitalului minim necesar
Riscul de credit: Probabilitatea de pierdere
Riscul operational: Management si asigurare
Riscul pietei: Riscul la vanzare
Abordare standard sau Rating Intern
Sunt necesare date pentru o analiza complexa la care nevoia de capital este punctual cheie.
Abordari in masurarea riscului
Abordarea Standard
- Cerinte minime pentru management in evaluarea si administrarea garantiilor;
- Riscul de credit este evaluat intr-un mod standard, cu o rata fixa aplicata la un risc ponderat (0%,
20%, 50%, 100%, 150%);
-Creditele garantate cu o proprietate comerciala au alocat un risc ponderat 100% (ca si in Basel I)
Exceptie: proprietatile cu utilizare mixta, in piete bine dezvoltate etc. cu risc ponderat 50% pt.
transa de credit ce nu depaseste minimul intre 50% valoare de piata si 60% valoare credit ipotecar.
36
Dezvoltare Sistem Rating Intern: Sistem de baza si Sistem avansat
In acest sistem cerintele de capital se determina pe baza unui risc ponderat functie de:
o Probabilitatea de pierdere (Probability of Default PD);
o Pierdere neindeplinire a obligatiilor (Loss Given Default LGD);
o Expunerea la pierdere (Exposure at Default ED);
o Scadenta creditului (Maturity M);
o Sunt doua abordari in dezvoltarea sistemului de rating intern;
o Difera functie de componentele evaluate de banca versus autoritatea de
supraveghere.
Garantiile proprietati imobiliare se caracterizeaza prin:
Posibilitatea legala de executare a garantiei;
Estimare la valoarea de piata (nivel maxim pentru valoarea garantiei);
Reevaluari frecvente (cel putin anual);
Monitorizare colateral;
Metode statistice de evaluare pot fi utilizate pentru actualizarea estimarilor;
Sistem de baza
- Cerinte minime pentru management in evaluarea si administrarea garantiilor
- Cerinte minime de asigurare a calitatii ratingului intern si estimarii pierderii, utilizarea acestor
date in procesul de management al riscului
Sistem avansat
- Cerinte minime pentru management in evaluarea si administrarea garantiilor
- Cerinte minime de asigurare a calitatii ratingului intern si estimarii pierderii, utilizarea acestor
date in procesul de management al riscului
- Cerinte minime pentru management in evaluarea si administrarea garantiilor
- Cerinte minime de asigurare a calitatii ratingului intern si estimarii pierderii, utilizarea acestor
date in procesul de management al riscului
Indeplinirea cerintelor minime este sub controlul autoritatii de supraveghere.
37
Valoarea De piata
38
Anumita data
Piata libera
Parti ce actioneaza
prudent
Fara constrangeri
Motivatie normala
Cel mai bun interes
Marketing adecvat
Finantare normala
Nedefinit precis
Piata libera
?
?
?
?
?
?
Valoarea creditului ipotecar va avea nivelul cel mai mic al valorii de piata pe o perioada rezonabila
de timp.
Valoarea de garantare a creditului ipotecar nu este o baza de evaluare, ci o tehnica de evaluare care
este utilizata de banci.
Raportul trebuie sa fie clar redactat astfel incat sa nu induca in eroare si sa contina informatii
suficiente pentru creditor, sa sustina calificarea activelor ca si garantie si sa ajute la determinarea
altor termeni importanti in cuantificarea creditului creditului.
Evaluarea trebuie sa fie suficient de actuala pentru a asigura ca orice schimbare a conditiilor pietei
are sanse mici sa reduca valoarea de garantie a proprietatii.
O evaluare trebuie sa reflecte valoarea de piata a proprietatii oferite ca garantie. Orice alt tip de
valoare trebuie sa fie clar etichetate separat.
Evaluarile trebuie sa contina o analiza a pietei proprietatii la data evaluarii si previziuni ale
acesteia pe termen scurt.
Evaluatorul trebuie sa aiba capacitatea sa inteleaga si sa implementeze corect metodele si tehnicile
de evaluare pentru a ajunge la o valoare credibila.
TEMA 12.
Managementul evaluarii
12.1. Aspecte generale
O politica manageriala viabila trebuie sa specifice procedurile si practicile de verificare a
evaluarilor. Aceasta incepe cu intelegerea politicilor existente la capitolul imprumuturi si investitii
si trebuie sa reflecte obligatiile reglementare, cerintele de informare necesare, sa genereze evaluari
viabile si sa stabileasca criterii pentru procesul de verificare.
Managementul este responsabil atat pentru selectarea evaluatorilor angajati permanent, cat si a
evaluatorilor colaboratori. Criteriile de selectie depind de marimea institutiei, de localizare si de
implicarea curenta sau anticipata in tranzactii.
Functia de evaluare trebuie sa ramana independenta de functiile de imprumut sau colectare in
scopul de a evita conflictul de interese.
Evaluatorii selectionati trebuie sa demonstreze competenta necesara realizarii lucrarilor de
evaluare, iar experienta lor trebuie sa fie pe masura complexitatii lucrarilor efectuate.
Pentru a evalua calificarea profesionala se iau in considerare studiile, pregatirea profesionala, tipul
de experienta si statutul de membru in organizatii profesionale.
Liniile directoare de angajare pentru evaluatori sunt ajustate in functie de nevoile institutiei si tin
cont de caracterul pietei, de tipurile de proprietati evaluate, de complexitatea activitatilor si de
masura in care in comunitate exista servicii de evaluare competente.
39
Este extrem de important ca evaluatorii angajati permanent sa indice gradul de pregatire si
experienta deoarece toate evaluarile ajung pana la urma sub autoritatea echipei de evaluare interna,
care poate decide daca accepta sau nu concluziile cu privire la valoare emise de catre evaluatorii
externi.
Clientii trebuie sa ceara evaluari rezonabile bazate pe argumente probate; ei trebuie sa plateasca
onorarii corelate cu sfera si cu calitatea muncii depuse.
Datorita faptului ca si institutiile creditoare se bazeaza pe raportele de evaluare, contractele cu
evaluatorii trebuie negociate direct. Se recomanda redactarea unui angajament scris care sa descrie
natura si sfera activitatii, specificatiile si liniile directoare date de client si tipul de valoare care
trebuie determinat. Se mentioneaza de asemenea data de predare si onorariul evaluarii. Utilizarea
unui astfel de angajament scris demonstreaza ca ambele parti inteleg corect natura angajamentului.
Standarde Internationale de Evaluare, International Valuation Standards Committee, traducere in limba romana
ANEVAR 2007
40
prezinte orice deviere de la cerintele specifice ale IVS-urilor si sa prezinte o explicatie
pentru o astfel de deviere, corespunzator cu Codul Deontologic IVSC; sa includa numele,
calificarea profesionala si semnatura evaluatorului.
Modul de prezentare a raportului de evaluare este stabilit de evaluator si de client in functie de
instructiunile si specificatiile misiunii de evaluare.
Tipul raportului, continutul si marimea acestuia sunt in functie de destinatarul raportului, de
reglementarile existente, de recomandarile legale, de tipul proprietatii si de natura si complexitatea
problemei de evaluare.
Pentru toate rapoartele de evaluare trebuie retinute si indosariate documentele pe baza carora au
fost stabilite rezultatele si concluziile evaluarii, acestea trebuind sa fie pastrate pentru o perioada
de cel putin cinci ani de la data finalizarii misiunii de evaluare.
Nu se admite nici o deviere de la cerinta ca fiecare raport de evaluare sa prezinte clar si cu
acuratete concluziile evaluarii si sa prezinte orice ipoteze si conditii limitative care afecteaza
evaluarea si valoarea finala.
Bibliografie:
Doval E., Initiere in evaluarea intreprinderilor, Editura Fundatiei Romania de Maine, 2008 (in
curs de aparitie).
Bibliografie suplimentara:
Doval E., Managementul investitiilor, Editura Fundatiei Romania de Maine, 2006, capitolul 9.
Nica D., Evaluarea intreprinderii, Editura Fundatiei Romania de Maine, 2007.
*** Standarde Internationale de Evaluare, International Valuation Standards Committee, traducere
in limba romana ANEVAR, editura IROVAL 2005.
*** Standarde Internationale de Evaluare, International Valuation Standards Committee, traducere
in limba romana ANEVAR, editura IROVAL 2007.