0

UNIVERSITATEA SPIRU HARET

FACULTATEA DE MANAGEMENT BRASOV
Specializarea : Contabilitate si Informatica de Gestiune
Forma de invatamant: ZI, FR, ID
AN UNIVERSITAR 2007-2008
AN III, SEM.II
DISCIPLINA: EVALUAREA INTREPRINDERII
TITULAR CURS : Conf. Univ. dr. Elena Doval
OBIECTIVE:
- insusirea principiilor si terminologiei specifice evaluarilor conform standardelor
internationale;
- diferentierea terminologiei utilizate in standardele contabile de cea utilizata in standardele
de evaluare;
- insusirea procedurilor generale de evaluare;
- intelegerea abordarilor in evaluare, a metodelor si tehnicilor utilizate.

Tematica:
1. Evaluarea. Premise si context
2. Tipuri de valoare si abordari in evaluare
3. Fazele activitatii de evaluare a firmei. Documentele utilizate in evaluare
4. Evaluarea prin cost a proprietatii imobiliare
5. Evaluarea prin cost a bunurilor mobile
6. Evaluarea prin cost a activelor necorporale, stocurilor, creantelor si datoriilor
7. Evaluarea prin venit a imobilizarilor corporale si bunurilor mobile
8. Evaluarea prin comparatia vanzarilor a imobilizarilor corporale si bunurilor mobile
9. Evaluarea intreprinderilor
10. Evaluarea pentru situatii finanaciare
11. Evaluarea pentru garantii
12. Managementul evaluarii

TEMA 1
Evaluarea. Premize si context
1.1. Definitia evaluarii
Etimologic, cuvantul "evaluare"1 vine de la verbul francez " evaluer" , care se traduce prin: a
stabili pretul, a pretui, a estima, a determina valoarea, evaluarea fiind actiunea de a evalua si
rezultatul ei.
Literatura de specialitate engleza utilizeaza cuvantul "valuation" 2, de origine franceza, avand
semnificatia actului de a estima sau a stabili valoarea sau meritul unui lucru.
Evaluarea este actul sau procesul determinarii valorii. Este o activitate intelectuala care necesita
abilitati si competenta deosebite, cunoasterea si utilizarea unui complex de tehnici
multidisciplinare si specifice. Evaluarea nu poate fi considerata o stiinta pura intru-cat are
1
2

Dictionarul explicativ al limbii romane, Editura Academiei, 1984

Webster's Encyclopedic Unabridged Dictionary of the English Language, Gramercy Books, 1989

1
caracteristicile unei arte. Unul dintre expertii prestigioasei firme de consultanta din Anglia "Crown
Agents", Peter Albertini, sublinia, cu ocazia prezentarii unui raport asupra privatizarii din Polonia
in 1992, ca evaluarea este o arta si nu o stiinta, intru-cat diferitele tehnici aplicate in evaluare
produc diferite valori. Evaluarea implica un element puternic de judecata si subiectivism si acestea
cresc cu cat metodele de baza utilizate sunt bazate pe estimari sau proiectii ale performantelor
viitoare. De asemenea, precizeaza expertul citat, in evaluare nu exista concluzia de "corect" sau
"incorect", "bun" sau "rau", deoarece din procesul evaluarii rezulta "o gama de valori" care se pot
intersecta, sau verifica prin intersectare.
Firma de consultanta "Coopers & Lybrand" defineste evaluarea ca fiind o arta nu o stiinta, si arta
consta in aplicarea experientei si a judecatii faptelor pentru a ajunge la o evaluare rezonabila.
Dupa opinia noastra evaluarea este o imbinare intre stiinta, experienta si arta.
Evaluarea consta dintr-un complex de abordari, de tehnici, procedee si metode, prin care un
bun mobil, un instrument financiar, o proprietate imobiliara, o intreprindere sau o afacere sunt
apreciate la valoarea de piata, fiind asigurata comparabilitatea acestora, indeosebi in tranzactii
comerciale.
1.2. Premisele si contextul evaluarii
In Romania evaluarea s-a facut necesara o data cu declansarea procesului de privatizare. Prin
privatizare se intelege transferul proprietatii statului in sectorul privat, deci dezetatizare, adica
separarea sferei de influenta a statului de cea a intreprinderilor, ceea ce presupune dezvoltarea
unor mecanisme descentralizate de reglementare economica, de stimulare a competitiei si de
transfer al riscului catre proprietari de drept privat, obligand la o administrare eficienta. Ca parte
integranta a procesului de reforma macroeconomica, privatizarea impreuna cu promovarea liberei
concurente determina o mai mare flexibilitate a procesului economic, reprezinta o provocare la
dorinta de castiguri proprii, la antrenare in circuitul economic competitiv si la o crestere a nivelului
de prosperitate.
In cadrul procesului de privatizare o problema importanta o constituie determinarea valorii
intreprinderilor de stat sau a societatilor comerciale in care statul detine un pachet de actiuni.
Evaluarea intreprinderii este o componenta critica in procesul privatizarii, fiind mediatizata si
politizata in majoritatea tarilor. Opinia publica, de cele mai multe ori acuza subevaluarea si
"vanzarea de tara", iar in alte situatii acuza supraevaluarea si "incetinirea voita" a privatizarii.
Specialistii germani in domeniu 3 sustin deviza privatizarii "cat mai rapid posibil si cat de lent se
impune".
1.3. Necesitatea si scopul evaluarii
In procesul privatizarii evaluarea este necesara deoarece :

elementele patrimoniale nu reflecta valori de piata si valori

determinate in baza unor acte administrative emise la un moment dat;
trecutul este total neproductibil sub aspectul afacerii, al profitabilitatii, al capacitatii
intreprinderii de a produce profit;
aptitudinea societatii comerciale de a degaja profit in viitor nu se poate stabili prin
extrapolarea profitului;
valoarea intreprinderii trebuie sa tina cont de gradul de utilitate a tuturor elementelor
patrimoniale;

Jurgen Klenk si altii -Privatizarea in tarile de tranzitie si in curs de dezvoltare, Ed.Economica, 1997

cumparatorul nu poate fi penalizat pentru modul in care au fost gestionate resursele si au

fost efectuate cheltuieli in perioada trecuta.
Evaluarea nu este insa legata exclusiv de privatizare, desi intervine in tranzactiile impuse de acest
proces.
Scopul evaluarii este diversificat de multiplele utilizari ale rezultatului acestei activitati.
Prezentam in continuare, principalele utilizari ale evaluarii:
a) vanzarea-cumpararea de intreprinderi sau firme
Atat intreprinderile de stat, societatile comerciale in care statul detine un pachet de actiuni, cat si
firmele infiintate prin initiativa privata pot constitui obiectul unei tranzactii de vanzare-cumparare.
Valoarea lor, ca afacere, sau valoarea actiunilor care compun capitalul social nu este cea reflectata
in contabilitate, fiind necesara evaluarea.
b) vanzarea de active
Activele, in acceptiunea comerciala si nu contabila, reprezinta parti dintr-o intreprindere, care pot
functiona independent, nu afecteaza obiectul principal de activitate si se compun cel putin dintr-o
cladire sau parte dintr-o cladire, cu sau fara mijloace fixe, cum ar fi: magazii sau depozite, ateliere
sau sectii de productie, magazine, hoteluri si restaurante, terenuri, alte spatii cu destinatie
comerciala. Acestea pot constitui obiectul unei tranzactii comerciale.
c) Fuziunea
In tranzactiile de fuziune a doua firma este necesara evaluarea acestora, pentru a se cunoaste
valoarea unei actiuni sau parti sociale care trebuie decontate actionarilor si, de asemenea,
valoarea care se include in patrimoniul firmei absorbante.
d) Divizarea
In situatia divizarii unei firme se impune evaluarea intreprinderii "mama" si a intreprinderilor "pui"
rezultate din divizare.
e) Infiintarea unei societati comerciale
La infiintarea unei societati comerciale este necesar uneori a se evalua aportul in natura adus de
asociati sau actionari la capitalul social.
f) Majorarea capitalului social
Cand se hotaraste majorarea capitalului social al unei societati comerciale este necesara evaluarea
acesteia, precum si a aportului in natura adus din afara.
g) Asocierea in participatiune
In cazul contractelor de asociere in participatiune fiecare parte in natura care face obiectul asocierii
se supune evaluarii in scopul determinarii optimului de impartire a profitului si pierderilor rezultate
din asociere.
h) Leasingul imobiliar
In situatia unui contract de leasing imobiliar se procedeaza la evaluarea obiectului respectiv pentru
a se determina ratele de leasing si valoarea reziduala, ce poate constitui subiect de negociere in
vanzare-cumparare.
i) Emisiune de actiuni
In cazul unei emisiuni suplimentare de actiuni se procedeaza la evaluarea societatii comerciale,
pentru a se determina valoarea actuala a valorii nominale a actiunilor.
j)Lichidare, faliment
In situatia in care o societate comerciala este in stare declarata de faliment si urmeaza lichidarea
acesteia, in scopul valorificarii bunurilor ce compun patrimoniul, lichidatorul procedeaza la
evaluare.
k) Gajare pentru credite si imprumuturi, ipoteci
Gajarea unor bunuri din patrimoniul societatii in scopul obtinerii unor credite sau imprumuturi
presupune evaluarea acestora.
l) Asigurari si reasigurari
In cazul asigurarilor si reasigurarilor este necesara evaluarea pentru determinarea primei de
asigurare.
m) Situatii financiare

3
Pentru respectarea normelor legale si a principiilor contabilitatii, in special a principiului
prudentei, elementele patrimoniale se evalueaza in cele patru momente esentiale ale circuitului lor
si anume4: la data intrarii in patrimoniu, la data inventarului, la data intocmirii bilantului si la data
iesirii din patrimoniu.
Cel mai important concept, insa care sta la baza evaluarii pentru situatiile financiare conform
standardelor internationale de contabilitate, este conceptul de imagine fidela , care are
semnificatie de adevarat, loial, sincer, real, corect in sens de neinselator, in acord cu faptele.
Obiectul evaluarii il constituie in general organizatia (intreprinderea, firma, institutia, etc.) in
totalitatea patrimoniului sau - iar in particular, o parte, o componenta a ei, care poate fi un activ de
natura comerciala, sau un activ de natura contabila sau o proprietate (teren, constructii, orice alt
mijloc fix, investitie neterminata, activ de natura imobilizarilor necorporale), ori un pachet de
actiuni.
Legislatia din Romania a cuprins reglementari de reevaluare a patrimoniului in conditii de piata
HG 945/1990 si HG 403/2000, dar si masuri obligatorii de reevaluare a imobilizarilor corporale
fara a se tine cont de principiile pietei (HG 26/1992 si HG 500/1994). De aceea, in contabilitatea
societatilor comerciale privatizate si a unor societati comerciale nou infiintate in perioada 19911994 se gasesc imobilizari coporale care nu au o valoare de piata.
1.4. Standardele de evaluare
Comitetul pentru Standarde Internationale de Evaluare IVSC a fost infiintat in urma cu 25 de ani
cu scopul de a reglementa abordarile in activitatea de evaluare. Romania, prin ANEVAR (Asociatia
Nationala a Evaluatorilor din Romania) a aderat la standarele internationale incepand cu anul
2003 (editia a 6-a). In timp, standardele au fost revizuite si completate, cu editiile 7 (2005) si 8
(2007). Editia a 8-a intra in practica din semestrul al II-lea 2008.
Structura standardelor internationale de evaluare editia a 8-a este:
- Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate (GAVP).
- Codul Deontologic.
- Tipuri de proprietate cu 4 sectiuni: sectiunea despre proprietatea imobiliara, sectiunea
despre bunuri mobile, sectiunea referitoare la intreprinderi si sectiunea de active financiare.
- Introducere la Standardele Internationale de Evaluare.
- IVS 1 Valoare de piata.Tip de evaluare.
- IVS 2 Tipuri de valoare diferite de valoarea de piata.
- IVS 3 Raportarea evaluarii.
- Standardele Internationale de Aplicatii in Evaluare: IVA 1, IVA 2 si IVA 3
IVA 1 Evaluarea pentru raportarea financiara si Anexa A: Instructiuni suplimentare
privind contabilizarea operatiunilor de leasing
IVA 2 Evaluarea pentru garantarea imprumutului
IVA 3 Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiara
- Standardele Internationale de Practica in Evaluare (GN-uri): GN 1 - GN 15
GN 1 Evaluarea proprietatii imobiliare
GN 2 Evaluarea drepturilor de inchiriere/leasing
GN 3 Evaluarea mijloacelor fixe mobile
GN 4 Evaluarea activelor necorporale
GN 5 Evaluarea bunurilor mobile
GN 6 Evaluarea intreprinderii
GN 7 Consideratii privind substantele periculoase si toxice in evaluare

Pop A., Contabilitatea financiara romaneasca armonizata cu directivele contabile europene si cu

standardele internationale de contabilitate, Ed. Intelcredo, Cluj-Napoca, 2002, p.19, 36
4

4
GN

8 Abordarea prin cost pentru raportarea financiara (CIN) si Anexa A:Testul de

rentabilitate in cadrul raportarii CIN
GN 9 Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evaluarile bazate pe piata si pentru
analiza investitiei
GN 10 Evaluarea proprietatilor agricole
GN 11 Verificarea evaluarilor
GN 12 Evaluarea proprietatii generatoare de afaceri
GN 13 Evaluarea globala pentru impozitarea proprietatii
GN 14 Evaluarea proprietatilor din industria extractiva
GN 15 Evaluarea proprietatii istorice

TEMA 2
Tipuri de valoare si abordari in evaluare
2.1. Valoarea, costul si pretul
Pentru nespecialisti intre valoare, cost si pret nu sunt prea mari deosebiri. Pentru evitarea confuziei
dintre teorie si fapte este necesara diferentierea de ordin semantic dintre valoare si pret platit sau
curs la Bursa si cost5.
Pretul este cantitatea de moneda ceruta sau oferita pentru achizitionarea unei unitati de satisfactori
sau prodfactori. Indiferent de utilitatea unui bun, pretul sau exista numai in masura in care se
realizeaza un schimb, adica producatorul si cumparatorul sunt diferiti. Pretul, adica pretul platit
efectiv intr-o tranzactie sau cursul la Bursa, este un fapt tangibil, real. S-ar putea ajunge chiar la a
se considera ca un pret platit este o exagerare in raport cu o valoare declarata rezonabila, desi
pretul este un fapt, iar valoarea o opinie.
Costul, in limbaj curent, este cheltuiala in bani, ce trebuie suportata pentru a putea beneficia de un
bun sau serviciu, iar in sens stiintific este expresia in bani a eforturilor pentru producerea si
desfacerea unor bunuri si servicii.
Valoarea reprezinta marimea calitatii, a insusirii unui bun sau serviciu de a satisface o nevoie, de a
fi util si de a fi schimbat pe alte bunuri economice. Prin valoare, deci intelegem calitatea
conventionala a bunului care i se atribuie in urma unor calcule sau a unei expertize. Valoarea nu
este un fapt, ci mai degraba o opinie.
Este util sa masuram/determinam o valoare care sa fie calificata ca normala, rezonabila, realista pe
piata, iar o tranzactie sa fie posibila la acest pret. Dar putem vorbi si de un domeniu al valorilor cu
limite minimala si maximala, pesimista si optimista. Valoarea este deci produsul unei determinari
teoretice, care poate fi o baza de comparatie (o referinta) sau un rezultat al unor calcule complexe
prin aplicarea unor metode sau formule.
O tranzactie pe piata este un schimb care are la baza comunicarea dintre parti, avand ca limbaj
termeni ai metodelor de evaluare. Conform standardelor de evaluare IVSC6, valoarea este un
concept economic referitor la pretul cel mai probabil, convenit de cumparatorii si vanzatorii unui
bun sau serviciu disponibil pentru cumparare. Valoarea unui bun sau serviciu nu reprezinta un
fapt, ci o estimare a celui mai probabil pret care va fi platit pentru bunuri si servicii, la o anumita
data, in conformitate cu o anumita definitie a valorii.

Dobrota N., Dictionar de economie, Ed. Economica, Bucuresti, 1999

Standarde Internationale de Evaluare, Ed. a 6-a, IVSC, in limba romana prin grija ANEVAR, editie
electronica INVEL Multimedia Bucuresti, 2003
5
6

5
2.2. Tipuri de valoare
In literatura de specialitate se intalnesc mai multe tipuri de valoare : valoare de piata6, valoare de
utilizare, valoare de investitie, valoarea afacerii, valoare de asigurare, valoare de impozitare 7, dar si
valoare de lichidare, valoare de recuperare, valoare de casare 8, valoare speciala, valoare de
garantare a creditului ipotecar, valoare de exploatare continua, valoare reevaluata6 . In standardele
internationale de contabilitate se utilizeaza termenul de valoare justa9.
Valoare de piata
Suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata, la data evaluarii, intre un
cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o
activitate de marketing adecvata, in care ambele parti au actionat in cunostinta de cauza, prudent si
fara constrangere.
Valoare de utilizare
Valoarea pe care o proprietate o are in conditiile unei anumite utilizari. O proprietate poate avea o
valoare de piata si o valoare de utilizare. Principiul celei mai bune utilizari sta la baza evaluarii
unei proprietati. Cea mai buna utilizare este6 cea mai probabila utilizare a proprietatii care este
fizic posibila, justificata adecvat, permisa legal, fezabila financiar si care conduce la cea mai mare
valoare a proprietatii evaluate.
In standardele contabile valoarea de utilizare este valoarea actualizata a fluxurilor viitoare de
numerar ce se asteapta sa fie generate din utilizarea continua a unui activ si din cedarea lui la
sfarsitul duratei de viata utila (IAS 36).
Valoare de investitie
Valoarea unei investitii pentru un investitor particular bazata pe cerintele sale cu privire la
investitie. Aceasta valoare nu este data in cadrul pietei, ci pentru un investitor ca individ.
Valoarea afacerii
Valoarea dovedita a exploatarii proprietatii. Aceasta valoare include un supliment de valoare
asociat functionarii afacerii (pozitiv sau negativ), ca valoare necorporala asociata valorii
proprietatii.
Valoare de asigurare
Acea parte din valoarea unui activ care face obiectul prevederilor unei pierderi acoperita printr-o
polita de asigurare. Valoarea de asigurare neta este costul de inlocuire asigurat mai putin
deprecierea cumulata, luata in considerare in scopuri de asigurare, asa cum este ea definita in polita
de asigurare sau prin intermediul unor intelegeri.
Valoare de impozitare
Valoarea unei proprietati aplicata la impozitarea pe valoare asa cum apare ea in codul fiscal sau
reglementari ale autoritatilor locale.
Valoare de lichidare (ordonata)
Valoarea bruta estimata, exprimata in termeni monetari, care poate fi realizata in mod tipic printr-o
vinzare de lichidare, data fiind o perioada rezonabila de timp pentru gasirea unui cumparator, cu un
vanzator constrans sa vanda, in baza unei situatii asa cum este, unde este la o data specificata.
Daca cumparatorul este constrans sa vanda imediat, valoarea se numeste de lichidare fortata.
Valoare de recuperare
Suma estimata, exprimata in termeni monetari, care poate fi realizata pentru intreaga proprietate
sau pentru o componenta a intregii proprietati si care este scoasa din functiune, pentru a fi utilizata
in alta parte. In standardele contabile, valoarea recuperabila este maximumul dintre pretul net de
vanzare al unui activ si valoarea lui de utilizare (IAS 36).

Evaluarea proprietatii imobiliare, Ford Motor Company, Apprisal Institute, editia in limba romana, 2001
Evaluarea masinilor si echipamentelor, Amarican Sociaty of Apprisers, editia in limba romana, 2004
9
Standarde internationale de contabilitate, format electronic, Camera Auditorilor Financiari din Romania,
2004
7
8

6
Numai referitor la stocuri, se utilizeaza un echivalent denumit valoarea realizabila neta. Aceasta
este pretul de vanzare estimat ce ar putea fi obtinut pe parcursul desfasurarii normale a activitatii,
mai putin costurile estimate pentru finalizarea bunului si costurile necesare vanzarii (IAS 2).
Valoare de casare
Suma estimata, exprimata in termeni monetari, care ar putea fi realizata pentru o proprietate daca
ar fi vanduta pentru continutul ei material si nu pentru o utilizare productiva.
In standardele contabile se utilizeaza valoarea reziduala, ca fiind valoarea neta pe care o
intreprindere estimeaza ca o va obtine pentru un activ la sfarsitul duratei de viata utila a acestuia,
dupa deducerea prealabila a costurilor de cedare estimate (IAS 16).
Valoare speciala, sau valoarea de fuziune
Valoarea suplimentara rezultata din contopirea a doua sau mai multe participatii la proprietate.
Valoare de garantare a creditului ipotecar
Valoarea proprietatii determinata de evaluator printr-o estimare prudenta a vandabilitatii viitoare a
proprietatii, prin luarea in considerare a aspectelor mentenabile pe termen lung ale proprietatii,
conditiilor normale ti locale de piata, utilizarii curente si utilizarilor alternative adecvate ale
proprietatii. Este o valoare cu risc, continuta in legislatia europeana.
Valoare de exploatare continua
Valoarea unei intreprinderi in ansamblul ei, care-si va continua activitatea si a carei valoare poate
fi alocata pe partile sale componente, reflectand contributia acestora la valoarea totala, dar valoarea
unei componente nu reflecta valoarea sa de piata.
Valoare reevaluata
Valoarea justa la momentul reevaluarii, mai putin orice amortizare utlerioara cumulata aferenta si
pierderile ulterioare cumulate din depreciere.
Valoare justa
Suma pentru care un active ar putea fi schimbat sau o datorie decontata, de buna voie, intre doua
parti aflate in cunostinta de cauza, in cadrul unei tranzactii cu pretul determinat obiectiv. (IAS 16).
2.3. Abordarea evaluarilor
Evaluarea poate conduce la o valoare de piata sau o valoare in afara pietei .
Evaluarea poate fi abordata din mai multe puncte de vedere conform clasificarii de mai jos.
1. Din punct de vedere al obiectului :
- de proprietati imobiliare (terenuri si constructii)
- de bunuri mobile (echipamente, mijloace de transport, stocuri)
- de active intangibile
- de active financiare
- de societati/firme
2. Din punct de vedere al scopului :
- contabile : intrare si iesire de bunuri, inventariere, bilant
- administrative: in scop fiscal pentru determinarea masei impozabile dispuse prin acte
normative
- economice : pentru piata
3. Din punct de vedere al metodei
- patrimoniala
- randament/rentabilitate
- combinata(patrimoniala + randament)
- fluxul financiar actualizat (Discounted Cash Flow)
- prin capacitatea beneficiara sau Goodwill
- bursiera
- in afara pietei
4. Din punctul de vedere al abordarii, evaluarea poate fi :
- abordarea prin cost, bazata pe principiul substitutiei
- abordarea prin comparatia vanzarilor, bazata pe ajustarea preturilor platite pentru active
comparabile

7
- abordarea prin venit, prin determinarea valorii actuale a beneficiilor economice viitoare
rezultate din detinerea proprietatii respectiv a bunurilor.

TEMA 3
Fazele activitatii de evaluare a firmei. Documentele utilizate in evaluare
Activitatea de evaluare presupune parcurgerea a 3 etape esentiale: etapa initiala, realizarea
proiectului si elaborarea concluziilor evaluarii.
1. Etapa initiala, care cuprinde, la randul ei, trei faze: cunoasterea preliminara, pregatirea
evaluarii si cercetarea pietei.
A. Cunoasterea preliminara, care consta in prima luare de contact cu factorii decizionali din
intreprindere si primirea documentatiei minimale in care se prezinta aspecte generale si sarcinile
pentru echipa de evaluatori.
Cunoasterea preliminara se poate realiza in doua moduri:
prin cumpararea Caietului de sarcini, atunci cand selectia echipei de evaluatori se
realizeaza prin licitatie publica;
prin vizita la intreprindere si discutii preliminare cu factorii decizionali, atunci cand
alegerea echipei de evaluatori se realizeaza prin negocierea directa.
B. Pregatirea evaluarii
Aceasta faza cuprinde:
- intocmirea planului de lucru pentru atingerea tintelor proiectului,
- constituirea echipei de lucru ;
- intocmirea planurilor individuale de lucru ;
- stabilirea bugetului de timp si evaluarea timpului in scopul determinarii costurilor ;
- intocmirea ofertei tehnice si a ofertei financiare.
C. Cercetarea pietei
Aceasta faza cuprinde:
- analiza pietei imobiliare (se culeg informatii despre piata specifica obiectului evaluarii si vanzari
similare, ca si despre inchirieri);
- analiza pietei bunurilor mobile (se culeg informatii despre piata specifica obiectului evaluarii si
vanzari similare, ca si despre inchirieri);
- analiza pietei titlurilor financiare (se culeg informatii despre piata specifica obiectului evaluarii,
de regula de la Bursa de valori).
Piata imobiliara
Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a
efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra
unor bunuri, cum sunt banii.
O serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau serviciilor:
- fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix.
- pietele imobiliare nu sunt piete eficiente.
- numarul de vanzatori si cumparatori care actioneaza este relativ mic.
- proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de cumparare, ceea ce
face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor,
regimul de taxe si impozite, profitul firmelor.

8
-

proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de cumparare sa fie
influentate de tipul de finantare oferit, volumul eventualului credit care poate fi obtinut,
marimea avansului de plata, dobanzile.
in general, proprietatile imobiliare nu se cumpara cu banii jos, iar daca nu exista conditii
favorabile de finantare tranzactia este periclitata.
spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza, ci este deseori
influentata de reglementarile guvernamentale si locale.
cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acest
punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta.
oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu, iar cererea poate sa se modifice
brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu
echilibru.
cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati, iar actele de vanzarecumparare nu au loc in mod frecvent.

Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt
importante motivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in care acestia sunt afectati
de factori endogeni si exogeni proprietatii.
In functie de nevoile, dorintele, motivatiile, localizarea, tipul si varsta participantilor la piata pe de
o parte si tipul, amplasarea, design si restrictii privind proprietatile, pe de alta parte, s-au creeat
tipuri diferite de piete imobiliare (rezidentiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea,
la randul lor, pot fi impartite in piete mai mici, specializate, numite subpiete, acesta fiind un proces
de segmentarea a pietei si dezagregare a proprietatii.
Piata imobiliara este, fara indoiala, una dintre cele mai dinamice piete, cunoscand permanent
fluctuatii, dar, cu toate acestea, isi mentine trendul crescator. Interesul ridicat fata de aceasta piata
este confirmat de o noua legislatie in domeniu, de competitia bancilor in ceea ce priveste
creditelele ipotecare, de investitiile imobiliare ale intreprinzatorilor straini.
2. Etapa de realizare a proiectului, care cuprinde trei faze: analiza diagnostic, elaborarea
previziunilor si evaluarea propriu-zisa.
Analiza diagnostic
Analiza diagnostic are ca obiect identificarea punctelor forte, a punctelor slabe, a oportunitatilor si
a constrangerilor (analiza SWOT) ce decurg din analiza situatiei existente si a actiunilor viitoare.
Analiza nu are ca scop stabilirea masurilor administrative de ameliorare a situatiei existente.
Analiza diagnostic urmareste determinarea starii generale a intreprinderii care este supusa
evaluarii, luand in considerare mediul dinamic in care aceasta isi desfasoara activitatea, factorii
perturbatori interni si externi si oportunitatile ce pot fi oferite. Analiza diagnostic poate avea
diferite grade de detaliere si se poate referi la perioade diferite de timp (termen scurt, mediu sau
lung). Analiza diagnostic se realizeaza prin urmatoarele tehnici si procedee, care se combina intre
ele functie de specificul sarcinilor si de strategia evaluatorului :
1) vizite in intreprindere si examinare vizuala: vizita generala si vizite pe domenii de activitate
Vizitarea intreprinderii urmareste stabilirea climatului general, a starii activelor fixe, a
amplasamentelor si disponibilitatilor de spatiu, a starii altor mijloace materiale si a resurselor
umane. Evaluatorul va avea in vedere:fluxurile tehnologice, stocurile existente, produsele si gradul
lor de complexitate, diferentierea subunitatilor, documentele primare utilizate in fabricatie, modul
de lucru al personalului.
2) studierea documentelor puse la dispozitia evaluatorului de catre conducerea administrativa a
intreprinderii

9
Analiza documentelor puse la dispozitie are ca scop formarea unei imagini generale asupra
intreprinderii sustinuta de documente si comparearea indicatorilor in evolutie sau cu indicatori ai
altor intreprinderi.
3) masuratori pe teren
Au ca scop stabilirea corecta a spatiilor destinate diverselor activitati in vederea utilizarii acestor
marimi in calculele ulterioare.
4) interviu cu factorii de decizie si alti factori de executie
Interviurile au ca scop cunoasterea factorilor de raspundere din intreprindere si a opiniilor acestora
despre intreprindere, cunoasterea activitatii fiecarei functiuni, primirea opiniilor si culegerea
detaliilor asupra functiunilor si relatiilor dintre functiuni in trecut, prezent si viitor.
Structura generica a interviului pe functiuni este:
-definirea misiunii si rolului acesteia
-organizarea functiunii
-resurse umane si tendinta pe termen scurt
-resurse materiale si tendinta pe termen scurt
-sistemul de relatii cu alte functiuni
-elemente specifice functiunii
5) utilizarea chestionarelor scrise
Chestionarele au ca scop detalierea cu date si opinii a unor aspecte aflate in discutie in cadrul
interviului.
Chestionarele sunt intrebari grupate pe domenii de activitate pregatite de evaluator care se pun la
dispozitia persoanelor cheie din intreprindere si care dupa completare sunt colectate si studiate de
catre evaluator.
6) utilizarea fiselor de constatare a evaluatorului
Aceste fise au rolul de a sintetiza informatiile si datele culese de evaluator si formeaza baza
redactarii raportului de evaluare la capitolul analiza diagnostic.
Aceste fise au referinte stabilite prin planul general si indicative pe evaluatori.
7) utilizarea instrumentelor de diagnostic
Aceste instrumente, dintre care cel mai cunoscut este grila de evaluare, asigura formarea unei
opinii generale prin facilitarea observarii rapide a punctelor tari si slabe, evita omisiunile si
cuantifica informatiile. In realizarea acestei etape echipa de evaluatori va solicita conducerii
administrative a intreprinderii punerea la dispozitie a urmatoarelor categorii de documente :
a) documente juridice:
contractul si statutul de societate, actul de infiintare, acte aditionale, alte documente de
stabilire a identitatii intreprinderii
contractele comerciale de aprovizionare si vanzari, contracte de asociere in participatiune
contracte de inchiriere, locatie de gestiune si concesionare, contracte de societate
(participari la alte societati)
contractul colectiv de munca , contractul de management
litigiile pe rol
contractele de credit bancar
titluri de proprietate, extrase de carte funciara
b) documente tehnico- administrative
- planuri de situatie, amplasament
- planuri ale fluxurilor tehnologice
- planuri de operatii tehnologice si de control a calitatii
- organigrama si statul de functiuni
b) documente financiar- contabile

bilanturile contabile, contul de profit si pierderi , alte anexe la bilantul

contabil, contul de numerar si balantele de verificare

raportul administratorilor si raportul comisiei de cenzori

10

bugetul de venituri si cheltuieli

procesele -verbale de control financiar
rapoartele de audit financiar
listele cu inventarul activelor corporale, reevaluarile efectuate si amortizarea
scriptica la data respectiva
listele cu obiectele de inventar, animale, plantatii, stocuri
listele cu clientii debitori, vechimea debitelor
listele cu furnizorii creditori si vechimea creditelor
listele cu alti creditori

B.Elaborarea previziunilor
Aceasta faza consta in definirea strategiei viitoare a intreprinderii. Aceata etapa se realizeaza
impreuna cu conducerea administrativa a intreprinderii si cu sponsorul de proiect
(actionarii/asociatii/proprietarul).
Se stabileste un proiect de buget de venituri si cheltuieli pentru perioada viitoare de 5-8 ani si se
solicita :
programul de investitii si a surselor de finantare;
programul de restructurare a intreprinderii (organizatorica, tehnologica, financiara,
manageriala).
Previziunile se bazeaza pe analiza macroeconomica a sectorului de activitate si a tendintelor de
dezvoltare /restrangere in viitor, a conjuncturii economice interne si internationale, a previziunilor
de marketing.
C. Evaluarea propriu-zisa
Cuprinde operatiile ce se efectueaza in vederea determinarii unei scari de valori ale intreprinderii.
Toate operatiile efectuate, calcule si metode aplicate sunt descrise detaliat si sunt insotite de
justificari si fundamentari.
3. Etapa concluziilor consta in elaborarea si prezentarea Raportului de evaluare, care
cuprinde: concluziile analizei diagnostic, scara de valori stabilite dupa opinia evaluatorului,
motivarea metodelor alese si fundamentarea previziunilor. In raportul de evaluare se cuprinde un
subcapitol in care valorile obtinute prin diferite metode se reconciliza. Reconcilierea consta in
selectarea valorii considerate de expert cea mai potrivita situatiei concrete dintre toate valorile
obtinute.

Tema 4
Evaluarea prin cost a proprietatii imobiliare
4.1. Concepte si definitii
Proprietatea imobiliara reprezinta terenurile si toate lucrarile care sunt parte naturala a terenului
(copacii si mineralele), ca si obiectele adaugate de oameni (cladirile si amenajarile). In capitolul
constructii se include instalatiile permanente ale cladirilor (conducte, sisteme de incalzire si de aer
conditionat, cabluri electrice, lifturi si ascensoare).
Dreptul de proprietate este dreptul de a poseda, a folosi si de a culege fructele, cat si de a dispune
asupra obiectului dreptului de proprietate imobiliara, incluzand dreptul de construire sau
reconstruire pe un teren, de a-l inchiria, exploata la suprafata si in subteran, de a-i modifica
topografia, de a-l parcela si de a-l extinde in conformitate cu reglementarile legale.

11
Conceptul de cea mai buna utilizare inseamna10 pe de o parte ca un amplasament este evaluat ca
fiind liber si disponibil pentru cea mai buna utilizare a sa, iar pe de alta parte, se estimeaza cea mai
buna utilizare a intregii proprietati, in ansamblul ei. Un amplasament poate avea cea mai buna
utilizare ca fiind liber, iar combinatia existenta intre amplasament si constructii poate avea o alta
cea mai buna utilizare. Constructiile existente pot avea o valoare egala cu marimea cu care ele
contribuie la amplasament sau pot diminua valoarea cu o marime egala cu costul de indepartare a
acestora de pe amplasament. Constructiile existente care nu conduc la cea mai buna utilizare a
amplasamentului valoreaza mai putin decat costul de reconstructie sau de inlocuire. Constructia
care constituie cea mai buna utilizare este cea care adauga cea mai mare valoare amplasamentului
sau.
Conform standardului de evaluare GN1- Evaluarea proprietatii imobiliare, abordarea prin cost
reprezinta una dintre cele mai frecvent utilizate metode aplicate pentru estimarea valorii de piata
sau pentru estimarea unei valori diferite de cea de piata.
Abordarea prin cost estimeaza valoarea proprietatii prin estimarea costurilor de achizitie a
terenului si de constructie a unei noi proprietati, cu aceeasi utilitate, sau de adaptare a unei
proprietati vechi pentru aceeasi utilizare, fara costuri legate de timpul de constructie sau adaptare.
Costul terenului se adauga la costul total al constructiei.
Aceasta abordare stabileste limita superioara pana la care piata ar plati in mod normal pentru o
proprietate anumita cand aceasta ar fi noua. Pentru o proprietate veche, pentru estimarea unui pret
care reflecta aproximativ valoarea de piata se scade deprecierea fizica, functionala si economica
sau externa.
In aceasta abordare sunt utilizate tehnici care au la baza conceptele de cost de reconstructie si cost
de inlocuire a constructiei.
Abordarea se bazeaza pe urmatoarele metode 11 : metoda costului de constructie, metoda costului de
inlocuire si metoda costului de reconstructie.
Metoda costului de constructie consta in compararea costurilor de constructie a unei cladiri care
va fi realizata cu pretul unei constructii existente. Aceasta are la baza devizul general intocmit de
antreprenorul de constructii sau pe baza calculelor realizate de evaluator si compararea valorii
obtinute cu pretul cladirilor similare de pe piata rezultate din tranzactii anterioare.
Costurile de constructie pot fi estimate prin metoda comparatiilor unitare, metoda costurilor
segregate si metoda devizelor. Cel mai adesea se utilizeaza cataloage cu costuri de constructie.
Metoda costurilor unitare determina costul pe unitate de suprafata sau de volum. Metoda se
bazeaza pe costurile cunoscute ale structurilor similare, ajustate in functie de conditiile pietei si
diferentele fizice. Costurile unitare descresc pe masura ce cladirile cresc in suprafata sau volum.
Costurile unitare sunt exprimate la suprafata desfasurata construita sau volum total construit.
De exemplu: O cladire de 1000 mp arie a costat 60000 lei (RON), adica 60 lei/mp. O constructie
evaluata similara are 1200 mp. Valoarea este de 1200 mp x 60 lei/mp = 72000 lei considerata
noua.
Metoda costurilor segregate determina un cost unitar bazat pe cantitatea reala de materiale utilizate
plus manopera necesara pentru fiecare metru patrat de suprafata. Estimarea se realizeaza utilizand
costuri normate pentru componente structurale considerate instalate.
De exemplu: costul unui zid finisat este de 140 lei/mp, compus din: 97 lei/mp caramizi, 7,50 lei
stalpi cherestea, 15 lei izolatie, 9 lei tencuiala, 11,50 lei zugraveala.
Metoda devizelor estimeaza costul prin calcul ce reflecta cantitatea si calitatea tuturor materialelor
si a tuturor categoriilor de manopera asociate lucrarilor executate, la care se adauga marja pentru
cheltuieli neprevazute, cheltuieli de regie si profit.
Metoda costului de inlocuire consta in compararea costurilor unei cladiri nou construite pe terenul
ocupat de o cladire existenta avand la baza principiul maximizarii valorii celei mai bune utilizari a
terenului.

10
11

Evaluarea proprietatii imobiliare, Appraisal Institute, Ford Motor Company, Ed. Romana, USA, 2001, p.304
Ionita I., Banacu C., Stoica M., - Evaluarea organizatiilor, Ed. Economica, 2004

12
Costul de inlocuire este costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data evaluarii, o
cladire cu utilitate echivalenta cu cea a cladirii evaluate, utilizand materiale moderne si
normativele, proiectele si planurile actuale.
Metoda costului de reconstructie consta in compararea pretului unei constructii existente, inclusiv
a costurilor de deconstructie (demolare), avand o anumita utilitate cu costurile ce le implica o
constructie noua, incluzand costurile cu proiectarea, realizarea si utilizarea constructiei noi pe
amplasamentul celei existente si care ar avea aceeasi utilitate, evidentiind diferentele valorice.
Costul de reconstructie este costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data efectiva
a evaluarii, o copie sau o replica exacta a cladirii evaluate, utilizand aceleasi materiale, normative
de constructie, proiecte, planuri si calitate a manoperei si ingloband toate deficientele,
supradimensionarile si deprecierea cladirii evaluate. Costul de reconstructie este dificil de estimat
datorita faptului ca unele materiale nu mai pot fi gasite, deci nu mai sunt identice, iar unele
normative de constructii au suferit modificari.
Dupa cum am aratat, pentru o proprietate veche, pentru estimarea unui pret care reflecta
aproximativ valoarea de piata se scade deprecierea cumulata fizica, functionala si economica sau
externa.
Deprecierea cumulata reprezinta o pierdere de valoare fata de costul de inlocuire sau de
reconstructie care poate rezulta din cauze fizice, functionale si exterioare sau economice.
Poate fi definita ca fiind diferenta dintre costul de inlocuire sau de reconstructie si valoarea de
piata a constructiei.
Deprecierea sau deteriorarea fizica este evidentiata prin utilizare si uzura, putrezire, infestari,
fisuri, mucegai, deteriorari si alte defecte structurale sau de invechire.
Deprecierea functionala poate fi cauzata de neadecvarea sau supradimensionarea cladirii, a stilului
sau dotarilor.
Deprecierea externa sau economica este cauzata de factori din afara proprietatii cum ar fi :
schimbarile in cerere-oferta, utilizarile generale ale proprietatilor din zona, standarde locale,
finantarile si reglementarile locale.
Dupa ce se determina valoarea de nou a constructiei, aceasta se ajusteaza cu deprecierea
cumulata si se obtine costul de inlocuire sau de recostructie net estimat.
Costul de inlocuire net este considerat ca o metoda acceptabila pentru ajungerea la un surogat
pentru valoarea de piata a proprietatilor specializate sau cu piete limitate, pentru care informatiile
relevante sunt rare sau inexistente.
Relatia cu IAS 16 Imobilizari corporale
Standardul permite ca imobilizarile corporale sa fie inregistrate la cost minus amortizarea cumulata
si pierderile din depreciere cumulate SAU la o valoare reevaluata minus orice amortizari cumulate
ulterioare si pierderi din depreciere ulterioare.
Daca se fac reevaluari, este necesar ca acestea sa fie efectuate cu regularitate pentru a fi siguri ca
valoarea contabila nu difera niciodata semnificativ de valoarea justa la fiecare data a bilantului.
Reevaluarile vor fi in mod normal bazate pe valoarea de piata. Daca nu exista nici o valoare de
piata, de exemplu pentru o cladire specializata, se va utiliza costul de inlocuire amortizat. Costul
de inlocuire amortizat reprezinta o estimare a costului de inlocuire minus un provizion pentru
vechime, stare, etc., pentru a reflecta valoarea activitatii la data evaluarii.
In procesul evaluarii se urmareste realizarea urmatoarelor activitati:
1) Definirea problemei:
- identificarea proprietatii imobiliare
- identificarea drepturilor de proprietate
- definirea utilizarii evaluarii
- data evaluarii
- sfera evaluarii
- conditii limitative
2) Analiza preliminara, culegerea si selectarea informatiilor:

13
-

date generale privind amplasarea in localitate, vecinatati, aspecte economice, sociale, de

mediu
- date specifice despre proprietatea imobiliara evaluata si proprietati comparabile
- date privind cererea si oferta, respectiv piata proprietatii evaluate, inclusiv concurenta
3) Analiza celei mai bune utilizari:
- terenul ca fiind neocupat
- proprietatea ca fiind ocupata
4) Estimarea valorii proprietatii: aplicarea abordarilor si metodelor

4.2. Evaluarea terenurilor

Din punct de vedere practic, in Romania se utilizeaza mai multe metode de evaluare a terenurilor:
metoda pretului pietei, metoda rentei capitalizate, si metoda expertilor.
1) Metoda pretului pietei
Se utilizeaza pretul mediu al tranzactiilor de terenuri pe metru patrat, de regula exprimat in devize
convertibile, Euro sau USD, ajustat (corectat) cu diferentele de amplasament, utilizare si alte
criterii.
Vt=S x p*x cr x ic, unde:
Vt=valoarea terenului
P*= pretul mediu al tranzactiilor pe mp teren
cr=cursul de referinta la data evaluarii
ic = indice de corectie
Metoda se utilizeaza in toate tipurile de evaluari, indiferent de scop.
2) Metoda rentei capitalizate
Se utilizeaza relatia de calcul:
Vt= S x Vb x (1+N) x d, unde:
Vt=valoarea terenului
S=suprafata de teren
Vb=valoarea de baza (495 lei conform HG 834/1991, reprezentand redeventa pentru concesionarea
pe 99 ani a terenului).
N= nota acordata pe baza de criterii care poate fi mai mica sau cel mult egala cu 9. De regula se
utilizeaza criteriile stabilite prin normele MF si MLPAT nr.2665/1C 311/1992, functie de:
-categoria localitatii (nota de la 0,1 la 1,5)
-amplasarea terenului (nota de la 0 la 1,0)
-functiile economice ale localitatii (nota de la 0,5 la1,0)
-pozitia terenului fata de accesul la retele de transport (nota de la 0,2 la 0,5)
-echiparea tehnici-edilitara a terenului (nota 0,5 pentru fiecare tip de retele)
-caracteristicile geotehnice ale terenului (nota de la 0,7 la 1,0)
-restrictiile de folosire a terenului conform planului urbanistic (nota de la -1,5 la 0,5)
-poluare (nota de la 0,7 la - 0,3)
d= diferenta de curs intre perioada 25.05.1993 si data evaluarii
Metoda se utilizeaza atunci cand nu exista comparabile de piata si cand proprietatea apartine
statului.
3) Metoda expertilor
Este o metoda mai complicata care necesita cunostinte de specialitate in domeniul. Expertii tehnici
au stabilit o metodologie de calcul care in principiu se bazeaza pe metoda rentei capitalizate, dar
corectiile (notele) sunt detaliate.
Metoda se utilizeaza atunci cand nu exista comparabile de piata si in expertize judiciare.

14

4.3. Evaluarea constructiilor

In practica evaluarii constructiilor in Romania se utilizeaza de regula trei metode: metoda costului
de inlocuire net, metoda costului de reconstructie surogat prin utilizarea indicilor de preturi si
metoda pretului pietei.
1) Metoda costului de inlocuire net
Valoarea se calculeaza cu ajutorul cataloagelor si fiselor de reevaluare editate de Matrix Rom in
trim. IV/1995 si aprobate cu ordin MLPAT 32/N/95. Preturile unitare pe categorii de lucrari si mp
Ad sunt in baza de preturi 01.01.1965. Se aplica in continuare corectiile si se calculeaza valoarea
de baza in preturi 01.01.1965 si apoi in baza de preturi la data evaluarii. Rezultatul este corectat cu
ajutorul coeficientului de depreciere pentru uzura fizica si coeficientului de depreciere functionala
si se obtine valoarea actuala tehnica, care se corecteaza cu deprecierea economica si rezulta
valoarea de piata sau de circulatie.
Se utilizeaza relatia de calcul :
Vc = Ad x Pu x Ci x Cuz x Cf x Ce ,
unde :
Ad = aria desfasurata in mp
Pu = pret/mp arie dasfasurata
Ci = coeficient de indexare a preturilor pentru constructii (se obtine de la Corpul expertilor
tehnici)
Cuz = coeficient de corectie pentru deprecierea fizica
Cf = coeficient de corectie pentru deprecierea functionala sau de lipsuri fata de proiectul
standard
Ce = coeficient al factorilor externi sau de influenta comerciala (circulatie)
Se parcurg mai urmatorii pasi:
1. Se determina costul de inlocuire dupa relatia:
Cin =Ad x Pu,
unde: Ad = aria desfasurata
Pu = pretul unitar (din catalog)
2. Se determina costul de inlocuire actualizat dupa relatia:
Cin a = Cin x Ci
unde: Ci = coeficient de actualizare/indexare (ale constructiilor dupa destinatie, de la corpul
expertilor tehnici)
3. Se determina costul tehnic actualizat dupa relatia:
Cta= Vin a x Cuz x Cf
unde: Cuz = coeficient de corectie pentru deprecierea fizica
Cf = coeficient de corectie pentru deprecierea functionala sau de lipsuri fata de proiectul standard
4. Se determina valoarea de piata sau comerciala dupa relatia:
V = Cta x Ce
unde: Ce = coeficient de corectie pentru deprecierea externa sau economica
2) Metoda costului de reproductie prin utilizarea indicilor de preturi
Metoda pleaca de la costul investitiei la data punerii in functiune (PIF), indexat apoi cu ajutorul
indicilor de preturi la aplicarea HG 945/90; 26/92 si 500/94, iar de la 01.07.1994 la zi, indexarea se
face cu ajutorul indicilor de preturi pentru produse nealimentare date de BSP.
Coeficientii de depreciere fizica, functionala si economica se determina de evaluator prin
expertiza.
Algoritmul de calcul este: Vc 1 = Vi x K1 x K2 x K3 x K4 x Cuz x Cf x Ce
unde:
Vi = valoarea cladirii la data punerii in functiune
K1, K2, K3, K4 = coeficienti de actualizare a preturilor
K4 =coeficient de actualizare a preturilor de la 01.07.1994 pana la data evaluarii

15
i = Indicii de crestere a preturilor (Directia Generala de Statistica) pentru marfuri nealimentare.
Cuz = coeficient de corectie pentru deprecierea fizica (uzura)
Cf = coeficient de corectie pentru deprecierea functionala (lipsuri, degradari, etc.)
Ce = coeficient de corectie pentru deprecierea economica datorata factorilor externi (de circulatie)
3) Metoda comparatiei pretului pietei
Se utilizeaza pretul mediu al tranzactiilor de cladiri sau spatii construite pe metru patrat de
suprafata utila (Sut) exprimat in devize convertibile, de regula Euro sau USD, similare.
Vt=Sut x p* x cr, unde:
Vt=valoarea spatiului construit
Sut=suprafata utila in mp
P*= pretul pe mp spatiu construit mediu pe tranzactii
Cr=cursul de referinta leu/USD

TEMA 5.
Evaluarea prin abordarea prin cost a bunurilor mobile
5.1. Concepte si definitii
Proprietatea mobiliara, conform GN 5 (Standardul Evaluarea bunurilor mobile), reprezinta din
punct de vedere legal toate drepturile, interesele si beneficiile ce deriva din dreptul de proprietate
asupra obiectelor altele decat proprietatea imobiliara. Obiectele proprietatii mobiliare se numesc
bunuri mobile pentru a fi deosebite de proprietatea imobiliara.
Obiectele din categoria bunurilor mobile pot fi corporale sau necorporale.
Din categoria bunurilor mobile corporale nu sunt anexate in permanenta proprietatii imobiliare si
se caracterizeaza prin mobilitate. Din aceasta categorie fac parte:
- constructii specializate nepermanente
- echipamente tehnologice (masini, utilaje si instalatii de lucru), fosta grupa 2 din clasificatia
si duratele de functionare a mijloacelor fixe, conform HG 964/ 1998;
- aparate si instalatii de masurare, control si reglare (fosta grupa 3);
- mijloace de transport (fosta grupa 4);
- animale (parte din fosta grupa 5) ;
- mobilier, aparatura birotica, echipamente de protectie si alte active corporale (fosta grupa
6);
- stocurile;
- obiecte de colectie.
Prin HG 2139/2004 clasificatia si duratele normale de functionare a mijloacelor fixe s-a modificat
incepand cu 1 ianuarie 2005, astfel ca mijloacele fixe se grupeaza in 3 grupe:
Grupa 1: constructii
Grupa 2: instalatii tehnice, mijloace de transport, animale si plantatii
Grupa 3 : mobilier, aparatura birotica, echipamente de protectie si alte active corporale.
Din categoria bunurilor mobile necorporale , caracterizate prin lipsa substantei fizice, fac parte :
- proprietatile intelectuale : brevete de inventie, copyright, marca de fabrica sau de produs,
brand-ul, know-how, secrete comerciale, fransiza, contractul de leasing, costurile
organizarii firmei /cheltuieli de constituire, cheltuieli de cercetare-dezvoltare, goodwill/fond comercial ;
- creantele ;
- valori mobiliare (actiuni, unitati de fond, etc.).

16
Evaluarea bunurilor mobile prin abordarea prin cost (standardul GN 5) ia in considerare
posibilitatea crearii unui alt bun mobil care sa inlocuiasca originalul sau a unui bun mobil care ar
putea avea aceeasi utilitate fara a tine cont de costurile intarzierii fabricatiei. Estimarea valorii se
bazeaza pe costul de reproductie sau costul de inlocuire a proprietatii sau activului evaluat.
Costul de inlocuire se refera la suma pe care o persoana se asteapta sa o plateasca pentru un obiect
mobil cu aceeasi vechime, marime, culoare si conditie, adica pentru o copie sau o reproducere a
celui original, cat mai apropiata de original in ceea ce priveste natura, calitatea si vechimea
materialelor, obtinuta prin metode moderne. Nu pot fi evaluate prin costul de inlocuire active la
care inlocuirea nu se poate reraliza indiferent de cost, ca de exemplu : antichitati, tablouri de
valoare, etc.
Costul de reproductie se refera la suma pe care o persoana se asteapta sa o plateasca pentru o copie
exacta a obiectului mobil original, realizata cu materiale care au o natura, calitate si vechime
similara si prin metode identice din perioada de realizare a originalului.
Unele obiecte mobile care nu sunt afectate de depreciere pot avea in timp o valoare mai mare,
deoarece costul de reproductie sau de inlocuire creste mai repede decat pretul lor curent.
Abordarea prin cost a activelor necorporale (standardul GN 4), denumita si costul de re-creare, are
la baza principiul substitutiei, adica un activ nu valoreaza mai mult decat ar costa inlocuirea tuturor
partilor sale componente.
Valoarea de evaluare obtinuta prin abordarea prin cost reprezinta costul curent (de nou) minus
deprecierea. Deprecierea, ca si in cazul proprietatilor imobiliare, este : fizica, functionala si
economica.

5.2. Deprecierea bunurilor mobile

Deprecierea bunurilor mobile poate fi, ca si la prorietatile imobiliare, de trei categorii: deprecierea
fizica, deprecierea functionala si deprecierea economica.
- Deprecierea / uzura fizica
Se determina prin:
1) raportul % dintre varsta efectiva si durata de viata utila normala
2) raportul % dintre varsta efectiva si vasta efectiva + durata de viata utila ramasa
Varsta efectiva = durata de viata parcursa de la instalare sau punere in functiune (numar de ani)
Durata de viata utila ramasa = numarul de ani estimati in care bunul mobil cu o anumita vasta
efectiva se asteapta sa mai fie utilizata, la sfarsitul careia va fi retrasa din exploatare
Durata de viata utila normala (termen IAS) = numarul de ani estimati in care o proprietate noua
este asteptata a fi utilizata la sfarsitul careia va fi retrasa din exploatare
De exemplu: un strung are durata utila de viata normala de 8-12 ani. La data evaluarii are 10 ani si
se estimeaza ca mai poate functiona inca 5 ani. Uzura fizica este:
1) U% = 10/12 *100 = 83 %
2) U% = 10 / (10+5) *100 = 66,7%
- Deprecierea functionala
Este pierderea din valoare sau utilitate cauzata de ineficienta sau nepotriviri in insasi bunul mobil
respectv cand este comparat cu altul inlocuitor mai putin costisitor si mai eficient obtinut printr-o
tehnologie moderna.
Se determina prin:
- diferenta dintre costul de reproductie brut si costul de reproductie brut prin care se
cuantifica deprecierea functionala cauzata de costurile de capital in exces.
- cuantificarea cheltuielilor de exploatare excedentare fata de substitutele moderne
De exemplu: un reactor utilizat pentru fabricarea rasinilor de 18 ani vechime consuma energie
electrica de 2,8 ori mai mult decat un reactor de 4 ani vechime.

17
- Deprecierea economica
Este cauzata de factori externi (materii prime si utilitati mai scumpe, concurenta sporita, legislatie
de mediu, etc.).
Se poate determina prin calculul inutilititii prin utilizarea unei penalitati pentru inutilitate, pe baza
relatiei: Inutilitatea % = [1- (QB/QA) n ]*100
Unde: QA, QB capacitatea proiectata, respectiv utilizata
n = factor de scala care de regula poate fi 0,6-0,7
De exemplu: un malaxor pentru fabricarea vopselei de 5000 kg capacitate este utilizat numai la
2800 capacitate. Inutilitatea este [1- (2800/5000)0,7] 100 = (1-0,66)100=34%

5.3. Evaluarea masinilor, utilajelor si altor bunuri mobile

Evaluarea masinilor, utilajelor si altor mijloace fixe se realizeaza prin parcurgerea urmatorilor pasi
de lucru:
1. Identificarea bunului mobil
Identificarea bunului se realizeaza prin :
- macroidentificarea
Consta in analiza procesului de obtinere a bunului mobil, identificarea producatorului, date de
exploatare, amplasare in flux, etc.
- microidentificare
Consta in evidentierea caracteristicilor individuale ale bunului mobil: marca, serie, cod, capacitate,
dimensiune, varsta, stare
- esantionarea
Consta in constituirea unui esantion care sa fie inspectat, iar celelalte nu sunt inspectate efectiv.
-analiza desktop
Consta in identificarea bunurilor pe baza informatiilor obtinute si fara a fi inspectate.
2. Inspectia : culegerea si inregistrarea datelor
Consta in colectarea informatiilor, verificarea faptica, cercetarea de piata si colectarea datelor
relevante din piata.
3. Evaluarea
Metodele utilizate in evaluarea bunurilor mobile prin abordarea prin cost sunt: metoda devizului,
metoda indexarii si metoda cost-capacitate.
Metoda devizului sau a insumarii consta in descompunerea proprietatii in componente, astfel incat
suma componentelor sa reflecte costul de nou al intregului. Sunt incluse toate costurile directe
(materiale si manopera, transport si manipulare, montaj) si indirecte (onorarii, taxe de instalare,
cheltuieli financiare, de paza, de punere in functiune, etc.).
De exemplu: o masina de gaurit se compune din: cadru de otel, 4 cleme, doua motoare, o siguranta
si 8 ml de tub cu fire. Se culeg informatii despre presurile fiecarui element component, despre
manopera (om ore si tarif orar) , transport si instalare.
Metoda indexarii consta in estimarea costului de reproductie in care un indice sau un factor de
indexare se aplica la costul istoric al unei proprietati pentru a transforma costul istoric in cost
curent. Nu se aplica la costul de inlocuire.
De exemplu: o instalatie de climatizare a fost achizitionata in anul in ianuarie 1995 la pretul de 4
milioane lei. Indicele de crestere a preturilor este de 28,383 la data de 31 decembrie 2003. Valoarea
de nou este 4 mil. * 28,383 = 113,5 mil lei.
Metoda cost-capacitate

18
Metoda consta in identificarea costului unui bun asemanator, dar la care costul variaza in functie
de dimensiuni. Intrucat nu toate componentele variaza liniar cu dimensiunea se utilizeaza relatia:
C1/C2 = (Q2/Q1)x
Unde: C1 si C2 sunt preturile bunurilor
Q1 si Q2 sunt dimensiunile (capacitatile)
x = (exponent) factor pentru cost-capacitate , care cel mai adesea are valoarea 0,6-0,7
de unde: C2 = C1 * (Q2/Q1) x
De exemplu : Un rezervor de 500 mc costa 300 mil lei. Cat costa un rezervor de 100 mc. ?
C2 = 300* (100/500) 0,6
C2 = 300 * 0,38 = 114 mil lei

TEMA 6.
Evaluarea prin cost a activelor necorporale, activelor circulante si datoriilor
6.1. Evaluarea activelor necorporale
Activele intangibile cuprind toate elementele de activ care nu au o forma materiala, dar care
contribuie, direct sau indirect, la obtinerea profitului unei intreprinderi.
Numarul si denumirea activelor necorporale care pot fi evaluate distinct, inscrise in bilantul
contabil si supuse amortizarii sunt diferite in functie de marimea si natura activitatii.
Pentru ca un element necorporal sa fie inscris in activul bilantier trebuie sa indeplineasca
urmatoarele conditii:
-sa fie identificat printr-o denumire exacta ca: marca comerciala, copyright, softwear, cheltuiele de
cercetare-dezvoltare, retea de distributie,etc. Daca nu poate fi identificat exact se va evidentia
impreuna cu alte elemente necorporale intr-o pozitie disticta ca: fond comercial sau goodwill.
-sa fie identificat modul de achizitionare in mod individual ; daca nu poate fi identificat individual
sa se poata identifica valoarea globala incadrata in fond comercial sau goodwill.
-sa poata fi stabilita o durata de viata (de ex.pentru brevete 17 ani in SUA si 20 ani in Romania,
good will 40 de ani in SUA).
-sa poata fi transferat dreptul de proprietate prin vanzare. Se inregistreaza distinct elementele
necorporale ce nu pot fi vandute( brevete de inventie, copyright, dreptul de fransiza,etc), sau daca
nu pot fi inregistrate distinst pe elemente se inregistreaza global in fond comercial sau goodwill.
Separatia dintre activele necorporale (intangibile) si drepturile de proprietate intelectuala este pur
teoretica pentru a se evidentia sursele de constituire a drepturilor. In practica contabila se utilizeaza
grupele: cheltuieli de constituire, cheltuieli de cercetare -dezvoltare, drepturi de proprietate
intelectuala, fond comercial (goodwill).
1) Cheltuielile de constituire pot fi evaluate daca au fost inregistrate distinct.
2) Cheltuielile de cercetare-dezvoltare pot fi evaluate numai daca indeplinesc concomitent 3
conditii:
- finantarea s-a facut din surse proprii
- nominalizarea cheltuielilor se face pe proiecte distincte
- exista sanse reale de succes comercial pentru obiectivele supuse cercetarii-dezvoltarii
3) Proprietatea intelectuala = este o creatie originala, derivata din ideile creatoare si care are sau
poate avea o valoare comerciala datorita contributiei ei la obtinerea unor castiguri pentru
proprietarul sau legal.
Proprietatea intelectuala este protejata prin legi distincte privind brevetele de inventie, dreptul de
autor, marcile, etc.si cuprinde doua mari categorii de drepturi:
a) proprietatea intelectuala:
-inventii, inovatii, descoperiri stiintifice;

19
-marci de produse si servicii;
-desene si modele industriale;
-indicatii geografice;
-programe de calculator.
b)drepturi de autor si drepturi conexe
-lucrari stiintifice, tehnice, literare tiparite;
-opere dramatice, muzicale, coregrafice;
-opere cinematografice si audiovizuale;
-opere fotografice;
-opere de arhitectura si arta plastica;
-inregistrari sonore;
-reprezentatii sau interpretari efectuate de muzicieni, actori, cantareti;
-emisiuni radiotelevizate.
Rezulta ca proprietatea intelectuala are o valoare nu numai pentru faptul ca a fost creata prin
eforturi (cheltuieli), dar si pentru ca poate genera in viitor un profit pentru proprietarul ei.
4) Fondul comercial se evalueaza daca cheltuielile pot fi distinct inregistrate.
Evaluarea prin abordarea prin cost consta in determinarea costului de reproductie in conditiile
existente la data evaluarii si la nivelul de utilitate a activului necorporal.
Se utilizeaza doua metode:
a) calcularea costului de reproducere integrala, adica se determina valoarea de nou a activului
necorporal prin esalonarea in timp a costului istoric ocazionat de toate cheltuielile efectuate in
procesul producerii activului si indexarea acestor cheltuieli cu un indice care sa reflecte cat mai
real valoarea actuala a costului istoric.
b) calcularea costului reproducerii unui activ similar din punctul de vedere al utilitatii reale.Se
calculeaza pornind de la costul de reproducere ca nou corectat cu uzura fizica si uzura morala.
Pentru asigurarea credibilitatii valorii sunt necesare:
-precizarea corecta a datei da la care incepe colectarea si insumarea costului istoric
-determinarea corecta a cheltuielilor directe si indirecte ocazionate de producerea activului
-fundamentarea unui indice de indexare in corelatie cu natura si structura costului istoric
-stabilirea corecta a gradului de depreciere a activului necorporal

6.2. Evaluarea stocurilor

Stocurile sunt evaluate prin mai multe metode, plecand de la valoarea lor contabila astfel:
-a) stocurile de materii prime, materiale si componente se evalueaza prin metodele: LIFO,
FIFO, Costul mediu ponderat si Costul de achizitie al zilei de inchidere al exercitiului( daca
acest cost este mai mic decat costurile de achizitie anterioare).
-b) obiectele de inventar, echipamentele de protectie, ambalajele de natura obiectelor de
inventar aflate in folosinta se evalueaza la preturile de aprovizionare actuale.
-c) stocurile de produse finite si semifabricate se evalueaza fie la costul de productie, fie la
costul de vanzare. Daca vanzarea nu este posibila pretul de vanzare se diminueaza cu cota
care exprima marja adaosului comercial practicat si se constituie provizioane pentru
produsele ce nu mai pot fi vandute.
-d) productia neterminata se evalueaza la costul de productie, dar avandu-se in vedere
diferitele stadii in care se afla produsele.
In cadrul productiei neterminate se cuprind:
-produsele care nu au trecut prin toate fazele procesului tehnologic
-produsele terminate care nu au trecut prin toate fazele de probe tehnologice si receptie
tehnica
-produsele care nu sunt completate cu toate accesoriile
-lucrarile si serviciile , studiile in curs de executie sau neterminate

20

In evaluarea stocurilor se tine cont de principiul prudentei care cere ca pierderile probabile
sau certe sa fie inregistrate imediat prin constituirea de provizioane complete sau partiale
pentru: articole deteriorate, articole cu miscare lenta, articole invechite.Aceste provizioane
sunt estimari bazate pe cele mai bune informatii disponibile.

6.3. Evaluarea activelor circulante

6.3.1. Evaluarea creantelor
Creantele se evalueaza in functie de riscul de neincasare si de vechimea lor, astfel:
-cele mai vechi de un an si cu probabilitate mare de neincasare, sunt evaluate la valoarea zero;
-cele pentru care s-a acordat credit client si se afla in termenul de creditare la valoarea contabila;
-cele cu o vechime mai mare de 120 zile ,dar incasabile ,prin diminuarea cu 25-50% a valorii
contabile in functie de riscul de neincasare si de rata dobanzii la creditul comercial sau la depuneri
bancare;
-cele exprimate in devize la cursul de referinta al BNR.
In cazul diminuarii valorii creantelor se vor calcula provizioane pentru creante.
Se constituie:
-provizioane generale pentru a acoperi riscul ca o parte din creantele curente sa devina incerte in
viitor. Un provizion general se constituie la nivelul a 0,5-2% din creantele curente cu un procentaj
mai mare pentru sumele care au depasit termenul.
-provizioane specifice pentru a inregistra cele mai bune estimari ale pierderilor probabile de
creante vechi si alte riscuri privind creditele. Acestea se calculeaza articol de articol folosind
procente bazate pe situatia debitorului (pana la 100%)

6.3.2. Disponibilitatile banesti

Se preiau la valoarea lor nominala, iar cele in valuta sunt transformate in lei la cursul de referinta
al BNR la data evaluarii.
Marcile postale si timbrele se evalueaza la valoarea lor nominala.
Cecurile, cambiile, bilete la ordin si alte valori se evalueaza la valoarea cotatiei de piata din data
evaluarii.
Platile anticipate si avansuri primite de la furnizori nu se includ in evaluare.

6.3.3. Imobilizarile financiare

Imobilizarile financiare sunt formate din titluri de participare (sub forma de actiuni sau alte titluri
de valoare in capitalul altor firme), titluri imobilizate ale activitatii de portofoliu (titluri de valoare
pe termen lung achizitionate in vederea obtinerii veniturilor financiare fara participarea la
gestiunea societatilor emitente), alte titluri imobilizate si creante imobilizate (creante legate de
participari, respectiv imprumuturi in scopul obtinerii unor dobanzi legale, garantii).
Evaluarea acestora se face plecand de la pretul de cumparare sau valoarea inscrisa cu care s-au
inregistrat in contabilitate, avand in vedere ca toate cheltuielile de achizitie se inregistreaza direct
in cheltuielile de exploatare ale exercitiului financiar.
Titlurile de valoare negociate public sunt evaluate la valoarea de cotatie de piata din momentul
evaluarii.
Imprumuturile pe termen lung acordate sunt retinute la valoarea contabila ramasa.
Daca rata dobanzii practicata la imprumuturile pe termen lung este foarte mica valoarea creditului
se retine prin actualizarea acestuia cu o rata de actualizare egala cu diferenta intre rata uzuala a
dobanzii si rata dobanzii solicitata.

21

6.4. Evaluarea datoriilor

Datoriile se evalueaza la valoarea lor probabila de plata, astfel:
a) creditele pe termen lung la valoarea contabila ramasa corectata cu diferenta de dobanda;
b) datoriile societatii se evalueaza functie de perioada de neplata, astfel:
-platile cu o periodicitate regulata pentru care nu s-au primit pana in momentul evaluarii notele de
plata (ex.telefon,electricitate,gaze) se estimeaza pe baza consumurilor inregistrate si a tarifelor
practicate, sau pe baza mediei platilor anterioare pentru perioade egale de timp.
-datoriile pe cale de a se produce (probabilitatea de plata a unor despagubiri, penalitati) se
constituie provizion pentru intreaga suma previzibila.
c) redeventele totale ramase de plata pentru bunurile de natura imobilizarilor corporale
achizitionate in regim de leasing se cuprind in evaluare ca atare.
d) provizioanele nejustificate se evalueaza cu zero.
e) pasive exigibile: se constituie provizion sau nu.
Exemplu: In 15 dec 2007 clientul societatii pretinde suma de 100 mil lei pentru pierderile rezultate
de pe urma unui produs defect. In 5 ianuarie 2008 porneste actiunea in instanta care s-ar putea
finaliza in luna iunie 2009. Functie de analiza calculului efectuat de client si de baza legala se
poate estima:
- clientul are sansa de 75% sa castige procesul: se constituie provizion
- clientul are sansa de sub 50% sa castige procesul: nu se constituie provizion.

TEMA 7
Evaluarea prin venit
7.1. Principii generale
7.1.1. Proprietati imobiliare
Abordarea prin capitalizarea venitului se bazeaza pe principiul anticiparii, conform caruia valoarea
este creata de beneficiile viitoare anticipate exprimate prin flux de venit si presupune estimarea
valorii de piata pe baza capacitatii proprietatii imobiliare de a genera venit.
Capitalizarea venitului ia in considerare informatiile asupra veniturilor si cheltuielilor comparabile
pentru a stabili venitul net din exploatare (operational) al proprietatii de evaluat. Capitalizarea se
face prin aplicarea unei rate de capitalizare.
Evaluarea consta in:
- culegerea si analizarea informatiilor relevante de piata, prelucrarea informatiilor si
determinarea comparabilitatii pentru a fundamenta importanta asupra rezultatelor analizei;
- analiza veniturilor si cheltuielilor istorice ale proprietatii de evaluat si a proprietatilor
concurente pentru care pot fi obtinute informatii;
- intocmirea fluxului de numerar bazat pe contul de profit si pierdere din exploatare corectat,
care sa reflecte asteptarile pietei si care sa elimine experientele speciale ale unui anumit
proprietar;
- estimarea venitului net care poate fi obtinut de proprietate si capitalizarea acestuia pentru
determinarea valorii de piata. Estimarea poate reflecta venitul net pe un an sau pe un
interval de ani.
Capitalizarea poate fi:
- directa, cand se aplica o rata totala sau de randament pentru toate riscurile prin care se divide
venitul net din exploatare stabilizat dintr-un singur an si rezulta o indicatie de valoare;
- fluxul de numerar actualizat (DCF), care ia in considerare valoarea banilor in timp si se aplica
actualizarea la o serie de venituri nete din exploatare pentru o perioada de mai multi ani.

22
Informatiile comparablile culese cu privire la proprietati imobiliare se refera la: chirii, venituri,
cheltuieli, rate de capitalizare si de actualizare.
In vederea comparatiei se selecteaza unitati de masura adecvate pentru a conduce la analize
corecte, ca de exemplu: chiria pe mp de suprafata pentru cladiri de birouri sau depozite, venitul din
recolta la ha pentru terenuri agricole, numarul de animale pe mp de grajd, etc. Elementele de
comparatie trebuie sa identifice acele caracteristici ale proprietatilor sau ale tranzactiilor cu
proprietati care sa explice diferente de pret.
Elementele de comparatie sunt:
- drepturile de proprietate transmise
- conditiile de finantare
- conditiile de vanzare
- cheltuieli dupa cumparare (reparatii, decontaminare mediu, inlocuire elemente de structura
la constructii, costuri legate de compatibilitatea pentru dezvoltare, etc.)
- conditiile de piata (restrictiii de construire, adaptare la necesitati, aprecierea sau deprecierea
rapida a valorii proprietatii, schimbari in legislatie, impozite, etc)
localizarea
- caracteristicile fizice (marime, calitate, stare tehnica)
- caracteristicile economice (venit, cheltuieli, clauze de inchiriere, management)
utilizarea (utilizarea actuala, cea mai buna utilizare, impact asupra diferentei de pret)
- componentele non-imobiliare ale vanzarii (includerea in pret a elementelor de tip: bunuri
mobile, participatii financiare, etc).

7.1.2. Bunuri mobile

Valoarea de piata se estimeaza pe baza informatiilor despre venitul si cheltuielile aferente
proprietatii prin capitalizare.

7.1.3. Active necorporale

Valoarea de piata se estimeaza prin calcularea valorii actualizate a beneficiilor anticipate prin
capitalizare directa sau analiza fluxului de numerar actualizat.
Procedura de evaluare cuprinde 8 pasi de lucru:
1. identificarea beneficiilor viitoare asteptate
2. determinarea marimii si periodicitatii beneficiilor viitoare
3. determinarea marimii si periodicitatii cheltuielilor asociate cu realizarea venitului previzionat
4. scaderea cheltuielilor anuale de exploatare din venitul anual
5. determinarea ratei de actualizare sau a ratei de capitalizare
6. estimarea valorii de recuperare sau a celei terminale a proprietatii
7. determinarea valorii actualizate a fluxului de numerar net actual
8. calcularea valorii adecvate proprietatii

7.2. Rata de capitalizare si rata de actualizare

Ratele de capitalizare si ratele de actualizare sunt preluate din piata si sunt exprimate ca multiplii
de pret sau ca o rata a rentabilitatii investitiei.
Capitalul x investit cu eficienta (profit ) e devine in timp, dupa h ani de rotatie a capitalului
un capital y (capitalul capitalizat), conform relatiei :
y= x (1+e) h ,
unde: (1+e) h = z se numeste factor de fructificare, de multiplicare, de compunere pentru o unitate
monetara capitalizata si arata efectul asupra sumei initiale, cand cresterea se face cu un ritm mediu
anual e.

23
In teoria si practica economica coeficientul de eficienta economica se inlocuieste cu un coeficient
de actualizare a , care este o functie de rata inflatiei (r i ), rata dobanzii (r d ), rata de risc (r r ) si
eficienta medie a ramurii (industriei) (r m ).
y= x (1+a) h pentru evaluarea la un moment viitor a unor sume din prezent
1
) pentru evaluarea in prezent a unor sume ce se vor obtine in viitor
(1 a) h
1
Unde (
) se numeste factor de discontare, factor de actualizare.
(1 a) h

y= x (

Prin urmare axa timpului poate fi reprezentata astfel :

S1
S2
Sh
a
D
a = momentul present
b = momentul viitor
S = suma
Sh = suma anuala, considerata la sfarsitul anului
h = anul

SD
b

Tehnica de actualizare pentru determinarea rentabilitatii investitiei poate fi folosita prin utilizarea
urmatorilor factori:
Factorii de fructificare sau de compunere pentru 1: (1 + a) h arata ce devine o suma initiala
cand cresterea se face cu un ritm mediu anual egal cu e.
Dh

Deci o suma Sh devine: Sact=

Sh(1 a)

D h

h 1

Factorul de actualizare sau de discontare: 1/(1+a) h arata cat valoreaza astazi un leu luat, la o
data viitoare h, care permite determinarea valorii de astazi a unei sume cheltuite sau obtinute in
viitor.
Este necesar sa se faca distinctie intre rata de actualizare si rata de capitalizare.
In procesul numit actualizare se proiecteaza toate veniturile asteptate a fi obtinute de-a lungul
duratei investitiei. Prin urmare, rentabilitatea procentuala, numita rata de actualizare, reprezinta
rata compusa totala a profitului, care se doreste a fi obtinuta prin exploatarea proprietatii.
In cadrul capitalizarii se previzioneaza un singur venit asteptat intr-o singura perioada, de regula
perioada imediat urmatoare datei evaluarii. Acest venit se raporteaza la un divizor, numit rata de
capitalizare. Rata de capitalizare este rata de actualizare mai putin rata asteptata de crestere pe
termen lung, care reflecta de obicei rata inflatiei, dar nu numai.
De exemplu: rata de actualizare este de 14%, iar rata previzionala asteptata a inflatiei pe termen
lung este de 2%, rezulta o rata de capitalizare de 12%.

7.3. Tehnica de evaluare prin capitalizare directa

Prin capitalizarea directa se capitalizeaza perpetuu un venit previzionat sau un flux de numerar. Se
presupune ca nu va exista nici o variatie a ratei de capitalizare si nici un final al fluxului de venit
perpetuu.
Se parcurg doua etape:
- previziunea venitului
- determinarea ratei de capitalizare.
Pentru a previziona venitul este necesar a se cerceta si analiza piata proprietatilor asemanatoare
inchiriate pentru a compara si corecta venitul din chirii. Corectiile se bazeaza pe criterii specifice
proprietatii: timp, locatie, dimensiune, vechime.
Rata de capitalizare se determina prin raportarea venitului obtinut din proprietati similare la pretul
de vanzare a proprietatii.

24
Rata de capitalizare = Venit/Pret
Valoarea de evaluare = Venit previzionat / Rata de capitalizare

7.4. Tehnica de evaluare prin metoda fluxului de numerar actualizat

Tehnica de evaluare prin metoda fluxului de numerar actualizat sau DCF (engl. Discounted cash
flow) se bazeaza pe fluxul de numerar net disponibil pentru capitalul investit, adica se identifica
iesirile de numerar viitoare necesare realizarii fluxurilor de numerar previzionate.
Aceasta tehnica cuantifica beneficiile economice directe, provenite din dreptul de proprietate, sub
forma intrarilor si iesirilor de numerar atribuite proprietatii, aduse la valoarea lor actualizata.
Intrarile de numerar sunt calculate din profit plus cheltuielile cu amortizarea. Iesirile de numerar
provin din cheltuielile de exploatare si generale sau administrative viitoare, din cheltuielile viitoare
de capital si din orice fluxuri necesare de fond de rulment, pentru a sustine cresterea si veniturile
ce pot fi obtinute.
Un model uzual al proiectiei fluxului de numerar este:
Profit net + Amortizare = Profit net ajustat
Profit net ajustat - Variatia NFR= Cash flow din exploatare
Cash flow din exploatare - Investitii brute + Primiri de credite - Rambursari de credite - Alte
iesiri de numerar = Cash flow al anului
Cash flow al anului + Cash flow de la inceputul anului = Cash flow la sfarsitul anului
Exista si alte modele de determinare a fluxului financiar bazat pe diferentierea dintre profitul
operational (de exploatare) si profitul rezultat din activitati extraoperationale (din afara
exploatarii). Ideea de baza este de fapt evidentierea intrarilor si iesirilor de numerar si stabilirea
numerarului existent la sfarsitul exercitiului financiar.

TEMA 8.
Evaluarea prin comparatia vanzarilor
8.1. Principii generale
Utilizand aceasta abordare valoarea unei proprietati este determinata prin analizarea vanzarilor
recente sau a preturilor de ofertare ale proprietatilor asemanatoare sau comparabile cu proprietatea
de evaluat.
Daca comparabilele nu sunt identice cu proprietatile care sunt evaluate, atunci preturile de vanzare
ale comparabilelor vor fi ajustate pentru a le egala cu caracteristicile proprietatilor evaluate.
Abordarea prin comparatia vanzarilor stabileste limitele valorii de piata prin examinarea preturilor
de piata pentru proprietati concurente cu proprietatea de evaluat. Din informatiile culese se elimina
preturile care reflecta motivatii diferite de cele tipice.
Preturile sunt comparate pe baza unor elemente sau criterii relevante, iar diferentele duc la
ajustarea preturilor de comparatie.
Procedura de estimare a valorii urmeaza urmatorii pasi de lucru:
culegerea informatiilor din piata privind tranzactii cu proprietati similare;
stabilirea criteriilor de comparatie. Criteriile de comparatie utilizeaza doua componente
pentru a genera un factor (de ex. Pret pe U/M, rata rezultata din raportarea pretului de
vanzare la venitul rezultat, adica multiplicatorul de venit etc);
realizarea corectiilor necesare privind diferentele stabilite.

25
Elementele de comparatie sunt: originea si varsta efectiva, starea sau conditia, capacitatea sau
marimea, caracteristici sau accesorii, locatia, producatorul sau antreprenorul, motivatia, pretul,
calitatea, data vanzarii, tipul de vanzare .

8. 2. Tehnici de comparatie
Cele mai utilizate tehnici de comparatie sunt: identificarea directa, asimilarea, procentajul din cost.
Identificarea directa
Se stabileste valoarra in baza unei identificari directe a proprietatii in cauza cu una identica sau
comparabila. Furnizeaza cel mai adecvat indicator al valorii, concluziile in privinta vanzarii fiind
putin subiective. Ex. Autovehicul, corectii km parcursi starea tehnica
Asimilarea
Se stabileste valoarea pe baza analizei proprietatilor asemanatoare, dar nu identice, utilizand cateva
caracteristici ca baza de comparatie.
Ex. Strung cu motor electric asemanator
Procentajul din cost
Se stabileste raportul dintre pretul de vanzare si costul actual de nou al unei proprietati la data
vanzarii. Se culeg informatii despre proprietati asemanatoare si se analizeaza statistic. Se
determina corelatiile intre caracteristici: varsta, pret, cost.

TEMA 9
Evaluarea intreprinderilor
9.1. Principii generale
Evaluarea intreprinderii este procesul prin care se ajunge la o opinie sau la o estimare a valorii unei
afaceri sau entitati economice sau a unei participatii la aceasta (GN6, p.276).
O intreprindere sau o entitate economica este orice entitate care desfasoara o activitate comerciala
(face acte de comert), industriala, de servicii sau de investitii.
Evaluarea intreprinderii se solicita si se realizeaza pentru stabilirea valorii de piata (conform IVS
1). Principiul general in evaluarea intreprinderilor este faptul ca proprietatea acestora este
generatoare de afaceri. Conceptele si metodele aplicate la celelelte tipuri de proprietati (imobiliare,
bunuri mobile) raman valabile, cu anumite particularitati, in sensul ca anumiti termeni pot avea
sensuri diferite.
Abordarile utilizate in evaluarea intreprinderilor sunt: abordarea bazata pe active, abordarea prin
capitalizarea venitului si abordarea prin piata.
Abordarea bazata pe active
Evaluarea se bazeaza pe principiul activului net contabil corectat, in care intreg patrimoniul este
considerat o suma de elemente de activ minus datoriile, dar fiecare element de activ si de pasiv se
evalueaza individual utilizand metode bazate pe valoarea de piata.
Abordarea prin capitalizarea venitului
Evaluarea consta in anticiparea veniturilor nete (beneficiilor) viitoare si convertirea lor in valoare a
capitalului.
Abordarea prin piata
Evaluarea consta in compararea intreprinderii de evaluat cu intrepeprinderi similare care au fost
vandute.

26
Premiza generala a evaluarii este principiul continuitatii activitatii de exploatare a intreprinderii
intru-un orizont de timp nelimitat. Aceasta este o alternativa la premiza lichidarii si permite ca
intreprinderea sa fie evaluata la o valoare mai mare decat valoarea ei de lichidare.
Valoarea intreprinderii depinde de gradul de control al proprietarilor (actionarilor sau asociatilor)
asupra proprietatii, deciziilor si a managementului. De ex. Valoarea unei actiuni rezultata in urma
estimarii valorii intreprinderii detinuta de actionari minoritari este diferita de valoarea unei actiuni
intr-un pachet majoritar sau care exercita un control semnificativ in intreprindere (peste 30%).
Evaluarea intreprinderii are diferite utilizari:
- pentru estimarea valorii de piata a intreprinderii individuale in vederea achizitiei sau
vinzarii;
- pentru estimarea participatiilor detinute de actionari sau asociati (actiunilor sau partilor
sociale) in vederea tranzactionarii directe (vinzare- cumparare) sau cesiunii respectiv
preluarii unor participatii;
- pentru estimarea valorii de piata a intreprinderii in cazul fuziunilor, divizarilor sau a
infiintarii de societati mixte;
- ca baza pentru retratarea situatiilor financiare in concordanta cu standardele de contabilitate
referitor la conventia care reflecta efectul modificarii preturilor;
- ca baza pentru estimarea deprecierii anumitor active imobilizate si reflectarea corecta in
contabilitate.

9.2. Procedura de evaluare

Evaluarea intreprinderilor este un proces complex care necesita cunostinte de specialitate si
experienta. Procedura cuprinde: actiuni preliminare, evaluarea propriu-zisa si reconcilierea
valorilor obtinute si redactarea raportului de evaluare.

9.2.1. Actiuni preliminare

Principalele actiuni preliminare care trebuie intreprinse in estimarea valorii de piata a unei
intreprinderi sunt:
1) Cunoasterea tendintelor economice relevante generale si din cadrul industriei in care
functioneaza intreprinderea, a mediului extern ce ar putea afecta intreprinderea: mediul
economic, politic, tehnologic si social (analiza STEP), a conditiilor si a perspectivei de
dezvoltare a industriei (modelul PORTER);
2) Identificarea si estimarea impactului tendintelor economice asupra activitatii intrprinderii;
3) Descrierea misiunii de evaluare:
- identificarea intreprinderii, a pachetului de actiuni sau a valorilor mobiliare care trebuie
evaluate
- stabilirea detinatorului dreprului de proprietate, cercetarea documentelor de atestare a
dreptului de proprietate si a restrictiilor cu privire la transferul de proprietate
- stabilirea datei evaluarii
- definirea evaluarii, a bazei de evaluare si a marimii relative a participatiei care trebuie
evaluata
- definirea scopului si utilizarii evaluarii;
4) Analiza naturii intreprinderii si a istoricului sau (analiza diagnostic si modelul SWOT) care
ofera repere in estimarea asteptarilor privind beneficiile viitoare ale intreprinderii;
5) Analiza situatiilor financiare a intreprinderii, a activelor corporale si necorporale, a
datoriilor si capitalului sau, a lichiditatii;
Activele necorporale se pot prezenta sub forma:
- active necorporale identificabile: brevete de inventie, marci comerciale inregistrate,
drepturi de autor, know-how, baze de date si software, etc.

27
-

Active necorporale neidentificabile: fond comercial sau forta de munca specializata.

Valoarea fondului comercial este similara cu acceptiunea contabila a valorii reziduale (cost
istoric) dupa deducerea valorii celorlalte active);
6) Analiza capacitatii intreprinderii de a obtine profit si de a plati dividende;
7) Analiza tranzactiilor anterioare in care au fost implicate drepturile de proprietate ale
intreprinderii;
8) Culegerea datelor din piata privind ratele de rentabilitate ale investitiilor alternative, cotatii
de piata ale actiunilor tranzactionate pe o piata reglementata si preturi de achizitie ale
participatiilor sau ale intreprinderilor implicate in acelasi domeniu de activitate (industrie).
Analiza situatiilor financiare are trei scopuri (GN 6, p.284-285):
- intelegerea relatiilor existente intre elementele din contul de profit si pierdere si cele din
bilant, inclusiv a tendintelor care s-au manifestat de-a lungul timpului, pentru aprecierea
riscurilor inerente in activitatea intreprinderii, precum si a perspectivelor de performanta a
intreprinderii;
- compararea cu intreprinderi similare pentru a stabili parametrii de risc si cei de valoare;
- ajustarea situatiilor financiare istorice pentru a estima abilitatile economice si perspectivele
intreprinderii.
Situatiile financiare se analizeaza in termeni monetari, procentuali (analiza in structurra a
bilantului si analiza ponderii elementelor din contul de profit si pierdere fata de cifra de afaceri) si
rate financiare.
Analiza in termeni monetari se utilizeaza pentru a stabili tendintele si relatiile intre conturile de
venit si pierdere de-a lungul timpului si pentru a stabili fluxul de venit asteptat a fi generat in
viitor, precum si necesarul de capital care sa permita intreprinderii sa genereze flux de venit.
Analiza in termeni procentuali se utilizeaza pentru a compara elementele de venituri si cheltuieli
din conturile de profit si pierdere cu totalul veniturilor obtinute si elementele de activ cu totalul
activelor din bilent, precum si tendintele relatiilor dintre aceste rapoarte de-a lungul timpului.
Analiza in termeni de rate financiare se utilizeaza pentru a compara riscul relativ al intreprinderii
de-a lungul timpului si cu cel al intreprinderilor similare.

9.2.2. Evaluarea propriu-zisa

Evaluarea propriu-zisa incepe cu realizarea corectiilor uzuale aplicate situatiilor finanaciare cu
scopul de a reflecta cat mai corect realitatea economica, atat in ceea ce priveste situatia
patrimoniala, cat si fluxul de venituri. Corectiile aplicate au ca scop:
- determinarea veniturilor si cheltuielilor care in mod rezonabil sunt reprezentative pentru
continuarea activitatilor de exploatare;
- prezentarea pe o baza consecventa a situatiilor financiare ale intreprinderii de evaluat si a
celor care sunt date ca baza de comparatie;
- convertirea valorilor inregistrate in contabilitate in valori de piata;
- corectarea activelor si datoriilor din afara exploatarii, precum si a veniturilor si cheltuielilor
aferente acestora;
- corectarea veniturilor si cheltuielilor neeconomicoase.
Corectiile care se aplica in mod uzual au in vedere:
- eliminarea din contul de profit si pierdere a unor evenimente extraordinare (care nu se
repeta, de ex. greva, inundatii, cheltuieli de punere in functiune a unei instalatii, etc.) si a
impactului acestora asupra situatiei patrimoniale, inclusiv asupra impozitelor si constituirea
unor eventuale provizioane;
- eliminarea din situatiile financiare a impactului elementelor din afara exploatarii. Aceste
elemente se extrag din situatiile financiare si se evalueaza distinct fata de cele care sunt
direct legate de activitatile de exploatare la valoarea de piata. Astfel:

28

a) personalul auxiliar: se elimina cheltuielile cu compensatiile si se corecteaza

impozitele aferente, astfel incat personalul excedentar sa nu influenteze nivelul
mentenabil al profitului;
b) active auxiliare: se elimina valoarea oricaror active si datorii din bilant si impactul
asupra profitului (ex. vila, automobil de lux, elicopter, iaht);
c) active redundante, excedentare sau care nu sunt necesare pentru activitatea
intreprinderii (ex. licente, contracte de fransiza, drepturi de autor neutilizate;
investitii in teren si in cladiri inchiriate; echipamente in surplus; investitii in alte
intreprinderi, depozitele la termen; portofoliu de titluri de plasament).
corectia amortizarii fata de amortizarea contabila sau fiscala, pentru a reflecta amortizarea
comparabila cu cea a intreprinderilor similare, inclusiv corectii asupra impozitului pe
profit;
corectia stocurilor contabile pentru asigurarea comparabilitatii. Corectiile stocurilor pot fi
diferite; astfel, metoda LIFO reprezinta mai bine nivelul venitului in perioade de inflatie
sau deflatie, iar metoda FIFO este mai indicata in construirea bilantului in valori de piata;
remunerarea proprietarului necesita o corectie pentru a reflecta costul de piata al inlocuirii
muncii acestuia;
costul elementelor de leasing, inchiriate sau in parteneriat necesita corectii pentru a reflecta
valoarea de piata a platilor, cu corectiile aferente asupra impozitului.

Corectiile aplicate trebuie sa fie descrise si fundamentate si sa permita estimarea unui nivel maxim
al sumei ce ar putea fi platita in conditii de piata.
Evaluarea continua pe baza celor trei abordari.
Abordarea bazata pe active
Abordarea este similara cu abordarea prin cost si este fundamentata pe principiul substitutiei,
respectiv un activ nu valoreaza mai mult decat costul de inlocuire al tuturor partilor sale
componente.
In cadrul acestei abordari bilantul contabil se inlocuieste cu bilantul economic, in care toate
activele corporale si necorporale si datoriile sunt reflectate la valoarea lor de piata sau la o valoare
curenta adecvata. Se determina activul net contabil corectat (ANC) care estimeaza valoarea de
piata a intreprinderii.
Valoarea intreprinderii : ANC = Total ACTIV corectat Total Datorii corectate
Abordarea prin capitalizarea venitului
Abordarea estimeaza valoarea intreprinderii prin calcularea valorii actualizate a beneficiilor
anticipate (pe baza previziunilor). Metodele utilizate sunt: capitalizarea directa a venitului si
analiza fluxului de numerar actualizat sau metoda dividendelor.
a) Capitalizarea directa
Pentru estimarea valorii intreprinderii un nivel reprezentativ al venitului anticipat este impartit la o
rata de capitalizare sau este inmultit cu un multiplu de venit pentru a transforma venitul in valoare.
Venitul anticipat se exprima fie in venitul (profitul) brut (inainte de impozitare), fie in venit (profit)
net (dupa impozitare) sau in flux de numerar. Rata de capitalizare trebuie sa fie adecvata.
Esenta metodei deriva din teoria utilitatii care confera o anumita valoare unui bun numai in masura
in care cumparatorul realizeaza o satisfactie din achizitia respectiva, care se reflecta prin
castigurile viitoare realizabile din exploatarea obiectului proprietatii. Pretul tranzactiei se exprima
in profiturile nete anuale pe un numar de ani. Numarul de ani de profit anual platit exprima un
coeficient multiplicator prin care profitul net anual reproductibil se transforma in capital, deci are

29
loc capitalizarea profitului net. Metoda consta in: determinarea marimii profitului net anual
reproductibil si stabilirea coeficientului multiplicator (ratei de capitalizare).
1) Determinarea marimii profitului net anual reproductibil
Profitul net anual reproductibil nu se identifica cu profitul contabil ci este un profit net corectat.
Din analiza rezultatelor trecute (min.3 ani) se descopera rezultatul stabil ce poate fi reproductibil in
viitor. Practic la rezultatul contabil se aduc corectii cu caracter contabil si fiscal.
Profitul net corectat rezulta din corectarea profitului net contabil cu diferenta dintre cheltuielile si
veniturile extraordinare si cu impozitul pe elemente de venituri extraordinare.
Pentru calcularea Pnc se ajusteaza anomaliile involuntare sau voluntare care au deformat
semnificativ elementele de cheltuieli si venituri inregistrate in contul de profit si pierderi.
Depistarea anomaliilor se face prin analiza cauzelor acestora si care pot fi:
-Venituri:
-cresterea care reflecta introducerea de noi produse si/sau cresterea pretului
-descresterea datorata declinului productiei si scaderea cursului actiunilor
-Costul bunurilor:
-ajustari ca urmare a modificarilor metodelor de contabilitate a stocurilor
-reduceri in costurile de prelucrare a produselor ajunse la maturitate
-modificari determinate de rezervele existente in preturile stocurilor
-cresteri salariale impuse de sindicate.
-Cheltuieli extraordinare:
-ajustare pentru remuneratii excesive ale proprietarului sau pentru lipsa acestora
-ajustare pentru cheltuieli de dezvoltare-cercetare anormale
-ajustarea amortizarii pentru investitii noi
-cresterea cheltuielilor de vanzare aferente produselor noi.
Corespondenta Profitului net corectat se face cu Activul net corectat.
Determinarea marimii Pnr pe baza caruia se calculeaza VR se face in functie de dinamica trecuta,
prezenta si previzibila pentru viitorul apropiat a cifrei de afaceri exprimate in preturi comparabile,
prin mai multe metode, astfel:
- medie aritmetica simpla a realizarilor din anii anteriori (3 ani) si a previziunilor pentru
urmatorii 2-3 ani, excluzandu-se valorile pozitive si negative care se abat semnificativ.
- medie aritmetica ponderata a realizarilor trecute cand dezvoltarea intreprinderii, a pietei se
produce neregulat si imprevizibil pentru viitor.
- media valorilor centrale cand evolutia Pnc este ciclica.
- media PNr a ultimelor trei exercitii financiare cand evolutia este brutala, dar pozitiva, iar
previziunile nu sunt credibile.
- Pnr se identifica cu Pnc pentru anul previzionat urmator tinandu-se cont de marimea
riscului nerealizarii previziunilor (prin nivelul ratei de capitalizare-t) si de rata anuala
previzibila de crestere a Pnr-exprimata prin g.
2) Stabilirea coeficientului multiplicator
Rata de capitalizare( 1/i) este un divizor prin intermediul caruia un venit net (Pnr,dividend sau CF
net) se transforma in capital.
i= rata neutra de plasament a disponibilitatilor pe piata financiara (dobanda la obligatiuni de stat)
1/i = y coeficient multiplicator , exprima numarul de ani de profituri nete pe care cumparatorul
este dispus sa-l plateasca.
Stabilirea nivelului de capitalizare (t) se face plecand de la o rata de baza deflatata(i) la care se
adauga o prima de risc intre 25-200 %.
Valoarea intreprinderii: VR= Pnr/t sau VR= Pnr x y
Capacitatea beneficiara este deci aptitudinea unei intreprinderi de a degaja un profit in viitorul
apropiat in conditii normale (adica in conditii fara modificari semnificative fata de trecut).

30
Capacitatea beneficiara se exprima prin: beneficiul net, sau randamentul capitalului care finanteaza
exploatarea; dividende; cash-flow.
Capacitatea beneficiara se determina: CB=PNc + Cheltuieli financiare X (1-s) + Cheltuieli cu
locatii X (1-s), unde: s=cota impozitului pe profit
Valoarea intreprinderii poate fi determinata si prin urmatoarele relatii de calcul:
V=PER xCB
unde: PER= cursul bursier/dividend si semnifica in cat timp se recupereaza investitia facuta in
cumpararea de actiuni prin dividendele primite
V= K x MBA
unde: k= multiplicator; MBA=marja bruta de autofinantare
V=K x CF
unde: K= multiplicator; CF=cash-flow
V=D/r
unde: D=dividende, r=randamentul actiunilor pe piata
b) Analiza fluxului de numerar actualizat
Pentru estimarea valorii intreprinderii se estimeaza fluxurile de numerar pentru perioadele
urmatoare (de regula 5 ani), respectiv incasarile si platile viitoare. Aceste fluxuri de numerar nete
se convertesc in valoare prin aplicarea ratei de actualizare.
c) Metoda dividendelor
Pentru estimarea valorii intreprinderii se estimeaza dividendele viitoare pe un orizont de timp, care
se convertesc in valoare prin actualizare.
Venitul sau beneficiile anticipate se estimeaza prin considerarea structurii capitalului si a
performantelor anterioare ale intreprinderii si tinand cont de mediul extern si tendintele industriei.
In oricare din metodele utilizate ratele de capitalizare sau de actualizare se preiau din piata si sunt
exprimate ca multiplii de pret (determinati pe baza informatiilor despre intreprinderi similare
cotate sau din tranzactii) sau se determina ca o rata a rentabilitatii investitiei (estimata pe baza
informatiilor despre investitii alternative).
Pentru estimarea ratei de actualizare se iau in considerare o serie de factori: nivelul ratei
dobanzilor, nivelul ratei inflatiei, ratele de rentabilitate asteptate de investitori, riscul inerent
fluxului de beneficii asteptat.
Pentru estimarea ratei de capitalizare se tine cont de faptul ca marimea (cresterea) asteptata a
beneficiului este inclusa in rata de capitalizare.
Ratele de capitalizare si ratele de actualizare utilizate trebuie sa fie in concordanta cu tipul de
beneficiu anticipat. Cand venitul previzionat este exprimat in termeni nominali (preturi curente) se
utilizeaza rate nominale, iar cind venitul se exprima in termeni reali (preturi constante) se
utilizeaza rate reale.
n

Valoarea intreprinderii: V CFa Vr

a 1

Unde: a = rata de actualizare

CFa = fluxul de numerar actualizat
Vr = valoarea reziduala
n = numarul de ani de prognoza (perioada explicita)

31
Valoarea reziduala suplineste diferenta din orizontul de timp, respectiv perioada neexplicita,
considerand durata de functionare a intreprinderii nedeterminata.
Aceasta valoare poate fi determinata prin mai multe metode, dintre care cea mai utilizata este:
Vr = Pr n-1 x k
Unde: Pr n-1 = profitul net reproductibil in ultimul an de previziune explicita
K = multiplicator (PER sau altele)
Abordarea prin piata
Valoarea intreprinderii se determina prin compararea intreprinderii de evaluat cu intreprinderi
similare, cu participatii la intreprinderi sau cu actiuni vindute pe piata libera.
Sursele de informatii sunt:
- piata financiara de valori mobiliare unde sunt tranzactionate participatii pentru intreprinderi
similare ;
- piata achizitiilor de intreprinderi in ansamblul lor;
- tranzactiile anterioare ale proprietatii de evaluat.
Pentru comparatii rezonabile informatiile trebuie sa se refere la aspecte calitative si cantitative:
domeniul de activitate, cantitatea si gradul de verificabilitate a informatiilor, modalitatea de
vanzare corelat cu pretul obtinut in tranzactii similare.
Se compara principalele caracteristici si se determina diferentele dintre intreprinderea de evaluat si
cele baza de comparatie si se aduc corectiile necesare.

9.2.3. Reconcilierea rezultatelor si redactarea raportului de evaluare

Dupa finalizarea evaluarii prin cele trei abordari se analizeaza valorile obtinute pentru a se
concluziona asupra valorii estimate a intreprinderii.
Concluzia rezulta din reconcilierea valorilor obtinute pe baza definitiei valorii, a scopului si
intentiei de utilizare a evaluarii si pe baza tuturor informatiilor relevante utilzate pentru realizarea
evaluarii. Selectarea valorii depinde de rationamentul profesional al evaluatorului.
Raportul de evaluare trebuie sa cuprinda elementele esentiale din procesul de evaluare si
concluziile.

TEMA 10.
Evaluarea pentru situatii financiare
10.1. Evaluarea pentru societati comerciale
Standardele internationale de contabilitate adopta doua tipuri de tratamente:
- tratamentul contabil de baza, in care activele din bilant sunt recunoscute la cost istoric;
tratamentul alternativ, bazat pe valoarea justa in care este necesara reevaluarea curenta a
activului la valori de piata sau uneori la valori diferite de valoarea de piata.
Referitor la tratamentul alternativ standardul de evaluare IVA 1 prezinta o serie de corelatii intre
evaluare si tratamentul contabil alternativ, respectiv cu IAS 16 (imobilizari), IAS 40 (investitii,
leasing), IAS 2 (stocuri), IAS 38 (active necorporale), IAS 36 (deprecierea).
Valoarea justa este sinonima cu valoarea de piata, dar intr-o piata inactiva valoarea justa este
un termen mai larg cuprinzand si valori diferite de cele de piata (costul de inlocuire net).

32
Cand conditiile externe impun (legislatie, parteneriat) situatiile financiare se retrateaza sau active
din bilant se re-evalueaza pentru a se determina valoarea justa utilizandu-se abordari si tehnici din
evaluare.
Situatii de retratare au fost determinate de aplicarea HG 94/2000 cand o serie de societati
comerciale mari au fost obligate la retratarea situatiilor financiare si aplicarea standardelor
internationale de contabilitate. Procesul de retratare a implicat evaluarea in conditiile pietei si
conform IAS a situatiilor financiare in intregime.
Situatii de re-evaluare in conditiile pietei au fost determinate de HG 945/1990 si de HG 403/2000,
cand au fost evaluate imobilizarile pentru a fi aduse la pretul pietei sau la valoarea justa .
In situatia reevaluarii imobilizarilor trebuie sa se tina cont de conditia de a fi re-evaluate toate
elementele cuprinse intr-o grupa de imobilizari, nu numai anumite elemente alese subiectiv.
Etapele de parcurs sunt:
1. Se inventariaza echipamentele
2. Se
asigura
corespondenta
informatiilor
privind:
denumirea
echipamentului, numarul de inventar, data intrarii, valoarea de intrare si
existenta fizica a acestora
3. Se stabilesc indicii de corectie pentru inflatie (cresterea presurilor)
utilizand datele comunicate de Directiile de statistica
4. Se calculeaza valoarea actualizata (valoarea de intrare * indice de inflatie)
5. Se preia amortizarea cumulata la finele anului
6. Se determina valoarea ramasa contabila (valoarea actualizata
amortizarea cumulata)
7. Se analizeaza starea tehnica reala si se determina deprecierea fizica,
functionala si economica a ficarui echipament
8. Se culeg date din piata privind preturile echipamentelor
9. Se determina valoarea de piata ramasa (pretul de piata corectat cu
deprecierea)
10. Se compara valoarea contabila actualizata ramasa cu valoarea de piata
ramasa si se stabilesc diferentele (plus si minus)
11. Se determina noua cota de amortizare
12. Se intocmesc notele contabile aferente
De regula, datele si calculele se aseaza in tabele si se ataseaza toate documentele si informatiile
obtinute (oferte de pret, justificarea stabilirii deprecierii etc.).

10.2. Evaluarea pentru sectorul public

Standardul de evaluare utilizat este IVA 3 - Evaluarea pentru raportare financiara a activelor din
sectorul public, adoptat la Bucuresti in 2006.
In baza standardului activele organizatiei se clasifica in:
Active generatoare de venituri
Active care nu sunt detinute in special pentru generare de venituri
Active operationale
Active neoperationale (investitii noi sau surplus)
Caracteristici:
imobilizari de neinlocuit care nu genereaza numerar, livreaza bunuri sau servicii in absenta
unei competitii pe piata
teren supus unor restrictii la vanzare
teren destinat unei utilizari specializate care nu reprezinta intotdeauna cea mai buna
utilizare
Active specializate:

33

Infrastructura (uscat, apa, aer, radio)

Utilitati publice electricitate, apa, canal etc.
Amenajari recreationale parcuri, lacuri,plaje
Cladiri publice, instalatii militare
Patrimoniul cultural-istoric si natural
Locuinte si alte constructii cu caracter social
Paduri, pasuni, iazuri, terenuri de vanatoare

Caracteristicile infrastructurii:
parte a unui sistem sau retea
natura specializata sau nu au utilizare alternativa
imobilizate pe locatie
restrictii in vanzarea lor
Infrastructura economica si sociala
Infrastructura economica:
Utilizatorul plateste serviciile
Transporturi
autostrazi, poduri, tunele cu taxa
porturi maritime si fluviale, aeroporturi
cale ferata, bacuri si ferry-boat
Comunicatii
retele de cablu
sisteme de sateliti
Energie si utilitati
Gaze:
distributie
inmagazinare
Apa:
distributie
tratare
Electricitate:
distributie
generare
Infrastructura sociala:
Utilizatorul nu plateste direct
Sanatate
Invatamant
Locuinte sociale
Justitie si unitati corectionale
Parteneriat public-privat
Conform standardului IVA 3, potentialul de servicii este capacitatea de a produce bunuri sau
servicii conform obiectivelor institutiei care poate fi generarea de fluxuri de numerar nete pozitive
sau livrarea de bunuri sau servicii la un anume volum, cantitate sau calitate, beneficiarilor sau
persoanelor interesate.
Potentialul de servicii:
masurat prin nivelul de capacitate de productie (operational) care ar trebui sa fie inlocuit
daca institutia ar fi lipsita de activul evaluat;
este exprimat prin durata de viata utila ramasa si capacitatea operationala ramasa;

34

pentru un activ care nu genereaza fluxuri de numerar valoarea de utilizare este valoarea
actualizata a potentialului de servicii pe durata de viata utila ramasa.

Procesul evaluarii:

Obtinerea de la conducerea unitatii a listei activelor si clasificarea lor ca:

operationale si neoperationale
dezvoltare ulterioara, investitie sau surplus
estimarea: valoare justa sau cost net
cand evaluarea nu e posibila se arata cauzele
se estimeaza durata de viata utila ramasa
daca e cazul, se estimeaza valoarea reziduala la sfarsitul duratei de viata utile
discutie cu managementul privind alocarea valorii pe componente
se estimeaza deprecierea in urma testului de profitabilitate sau de potential al serviciilor
se intocmeste raportul de evaluare

Valoarea justa:
Determinata prin evaluare direct pe baza informatiilor de piata (valoare de piata)
Daca nu sunt disponibile informatii de piata directe, estimarea se poate face prin referirea la
alte bunuri cu caracteristici similare aflate in locatii si circumstante similare
La bunurile specializate se aplica metodele: costul de inlocuire net, costul de reabilitare sau
a unitatilor de servicii
Costul de inlocuire net (CIN):
Evaluarea proprietatilor specializate pentru care nu exista date de vanzari comparabile.
Cu costuri cat mai mici, eliminarea tuturor formelor de uzura fizica remediabila, neadecvari
functionale, supraadecvari si orice deprecieri din cauze externe.
Aduce activul la o stare optima a potentialului de servicii.
valoarea de piata a terenului (cu restrictiile datorate existentei constructiilor) + costul de
inlocuire net al constructiilor si amenajarilor terenului.
La proprietatile de patrimoniu se considera costul de reproductie iar deprecierea este
estimata prin costurile de restaurare.
Deprecierea:
din cauza pozitiei de monopol, fluxurile de numerar libere nu reflecta situatia de pe piata
pentru ca nu exista elemente cu care sa se verifice circularitatea: flux de numerar, rata
de fructificare (actualizare) si valoare;
testul privind potentialul de servicii este cel care poate evidentia deprecierea.
Cerinte de raportare:
- unele imobilizari sunt unicat si este imposibila aplicarea CIN. Trebuie raportata situatia si
motivele de ce nu s-a putut face evaluarea;
estimarea duratei de viata utila ramasa;
estimarea valorii reziduale;
alocarea valorii pe componente;
deprecierea din cauza diminuarii potentialului de servicii.
Frecventa reevaluarii:
depinde de variatia valorilor juste;
daca valoarea justa a activului reevaluat difera substantial de valoarea contabila neta atunci
este necesara reevaluarea;
poate unele categorii de active ar necesita reevaluare anuala dar in general intervalul de 3-5
ani poate fi considerat suficient.

35

TEMA 11.
Evaluarea pentru garantii
11.1. Premise generale
In scopul cumpararii intreprinderilor si a proprietatilor imobiliare cumparatorii apeleaza la credite
bancare care sunt garantate prin alte proprietati imobiliare. Acestea din urma sunt evaluate avand
ca scop garantarea imprumuturilor. Standardul de evaluare IVA 2 prezinta evaluarea pentru
garantii.
Premisele garantiilor bancare se gasesc in asa numitele proiecte Basel I si Basel II, lansate in
Europa si care constau succint in urmatoarele:
Basel Committee s-a infiintat in 1975 din reprezentantii bancilor centrale din G10;
Nu are competente legislative dar rezolutiile sale reprezinta baza reglementarilor nationale;
In 1988 Basel I prevede cerinte minime de capital (8% capital);
Basel II:
insista pe disciplina pietei si utilizarea mai puternica a managementul intern al
riscului bancar;
implementat incepand cu anul 2007 in tarile UE (abordarile avansate din 2008)
conform Directivei europene asupra adecvarii capitalului;
cerinte:
- capital minim cu optiunea de alegere pentru risc de credit si operational
- proces de monitorizare si supervizare cu stabilirea unui cadru general de standarde
de cea mai buna practica
- disciplina pe piata cu cerinte de prezentare / transparenta
Implicatiile Basel II in evaluare sunt:
Problema riscului in cazul investitiilor garantate cu proprietati imobiliare;
Anumite credite acordate pentru investitii in terenuri, dezvoltari imobiliare vor necesita
considerarea unui risc mai ridicat si in consecinta un capital propriu mai ridicat.
Cerinte minime de capital
Include toate regulile relevante pentru evaluarea proprietatilor imobiliare:
- Calcularea capitalului minim necesar
Riscul de credit: Probabilitatea de pierdere
Riscul operational: Management si asigurare
Riscul pietei: Riscul la vanzare
Abordare standard sau Rating Intern
Sunt necesare date pentru o analiza complexa la care nevoia de capital este punctual cheie.
Abordari in masurarea riscului
Abordarea Standard
- Cerinte minime pentru management in evaluarea si administrarea garantiilor;
- Riscul de credit este evaluat intr-un mod standard, cu o rata fixa aplicata la un risc ponderat (0%,
20%, 50%, 100%, 150%);
-Creditele garantate cu o proprietate comerciala au alocat un risc ponderat 100% (ca si in Basel I)
Exceptie: proprietatile cu utilizare mixta, in piete bine dezvoltate etc. cu risc ponderat 50% pt.
transa de credit ce nu depaseste minimul intre 50% valoare de piata si 60% valoare credit ipotecar.

36
Dezvoltare Sistem Rating Intern: Sistem de baza si Sistem avansat
In acest sistem cerintele de capital se determina pe baza unui risc ponderat functie de:
o Probabilitatea de pierdere (Probability of Default PD);
o Pierdere neindeplinire a obligatiilor (Loss Given Default LGD);
o Expunerea la pierdere (Exposure at Default ED);
o Scadenta creditului (Maturity M);
o Sunt doua abordari in dezvoltarea sistemului de rating intern;
o Difera functie de componentele evaluate de banca versus autoritatea de
supraveghere.
Garantiile proprietati imobiliare se caracterizeaza prin:
Posibilitatea legala de executare a garantiei;
Estimare la valoarea de piata (nivel maxim pentru valoarea garantiei);
Reevaluari frecvente (cel putin anual);
Monitorizare colateral;
Metode statistice de evaluare pot fi utilizate pentru actualizarea estimarilor;
Sistem de baza
- Cerinte minime pentru management in evaluarea si administrarea garantiilor
- Cerinte minime de asigurare a calitatii ratingului intern si estimarii pierderii, utilizarea acestor
date in procesul de management al riscului
Sistem avansat
- Cerinte minime pentru management in evaluarea si administrarea garantiilor
- Cerinte minime de asigurare a calitatii ratingului intern si estimarii pierderii, utilizarea acestor
date in procesul de management al riscului
- Cerinte minime pentru management in evaluarea si administrarea garantiilor
- Cerinte minime de asigurare a calitatii ratingului intern si estimarii pierderii, utilizarea acestor
date in procesul de management al riscului
Indeplinirea cerintelor minime este sub controlul autoritatii de supraveghere.

11.2. Evaluarea proprietatilor conform cerinte Basel II

Cerinte:
Evaluarea este necesara atat in abordarea standardizata cat si in sistemul de rating intern;
In abordarea standardizata:
Estimarea valorii de piata (MV) a garantiilor;
Estimarea MV si MLV pentru obtinerea riscului ponderat 50% (preferential) la
proprietatile comerciale;
In abordarea rating intern
Valoarea de piata;
Respectare cerinte de monitorizare a valorii;
Estimarea LGD (Pierdere/ Expunere);
Probabilitatea de pierdere rezulta din diferenta dintre creitul acordat si valoarea de piata a
proprietatii garantate in momentul executarii silite x probabilitatea de aparitie a evenimentului.

37

11.3. Evaluarea proprietatilor conform IVA 2

ESTIMAREA VALORII
Estimare standardizata si adecvata
Obiectiva si independenta
Intelegerea comportamentului participantilor pe piata
IVA 2

Prima publicare inca din 1994, revizuit pt.Editia 2007

este prioritara valoarea de piata
se trateaza estimarea valorii de credit ipotecar
Obiect:
Ofera instructiuni evaluatorilor care elaboreaza evaluari pentru garantarea
imprumuturilor
Asigura cadrul in care evaluatorii pot face evaluari mai degraba pentru institutiile
de creditare si alte institutii care ofera finantari, decat pentru creditele destinate
persoanelor fizice sau intreprinderilor/ entitatilor

In UE despre ADECVAREA CAPITALULUI:

Garantii imobiliare
Evaluator independent
Valoarea considerata la valoarea de piata sau mai mica
Valoarea de credit ipotecar VCI (EVS 6) valoarea proprietatii determinata in
conditiile estimarii vandabilitatii in viitor a proprietatii luand in calcul aspectele
durabile pe termen lung, conditiile normale si locale ale pietei, utilizarea curenta si
utilizarea alternativa adecvata a proprietatii. Elementele speculative nu trebuie luate
in considerare.
Valoarea de piata si valoarea creditului ipotecar trebuie sa fie documentate intr-un mod
transparent si adecvat (dupa cum cere si codul etic al IVSC)
Definitie similara in proiectul de Directiva EU, IVA 2 editia 2005, EVS 6
Nu este o valoare de piata
Nu este o valoare de schimb
Riscul pietii imobiliare ar fi estimat de evaluator
Riscul creditarii estimat de banca
Limitele sunt uneori dificil de definit
Corelatia dintre valoarea de piata si valoarea creditului ipotecar:

Valoarea De piata

Valoarea Credit ipotecar

38
Anumita data
Piata libera
Parti ce actioneaza
prudent
Fara constrangeri
Motivatie normala
Cel mai bun interes
Marketing adecvat
Finantare normala

Nedefinit precis
Piata libera
?

?
?
?
?
?

Valoarea creditului ipotecar va avea nivelul cel mai mic al valorii de piata pe o perioada rezonabila
de timp.
Valoarea de garantare a creditului ipotecar nu este o baza de evaluare, ci o tehnica de evaluare care
este utilizata de banci.
Raportul trebuie sa fie clar redactat astfel incat sa nu induca in eroare si sa contina informatii
suficiente pentru creditor, sa sustina calificarea activelor ca si garantie si sa ajute la determinarea
altor termeni importanti in cuantificarea creditului creditului.
Evaluarea trebuie sa fie suficient de actuala pentru a asigura ca orice schimbare a conditiilor pietei
are sanse mici sa reduca valoarea de garantie a proprietatii.
O evaluare trebuie sa reflecte valoarea de piata a proprietatii oferite ca garantie. Orice alt tip de
valoare trebuie sa fie clar etichetate separat.
Evaluarile trebuie sa contina o analiza a pietei proprietatii la data evaluarii si previziuni ale
acesteia pe termen scurt.
Evaluatorul trebuie sa aiba capacitatea sa inteleaga si sa implementeze corect metodele si tehnicile
de evaluare pentru a ajunge la o valoare credibila.

TEMA 12.
Managementul evaluarii
12.1. Aspecte generale
O politica manageriala viabila trebuie sa specifice procedurile si practicile de verificare a
evaluarilor. Aceasta incepe cu intelegerea politicilor existente la capitolul imprumuturi si investitii
si trebuie sa reflecte obligatiile reglementare, cerintele de informare necesare, sa genereze evaluari
viabile si sa stabileasca criterii pentru procesul de verificare.
Managementul este responsabil atat pentru selectarea evaluatorilor angajati permanent, cat si a
evaluatorilor colaboratori. Criteriile de selectie depind de marimea institutiei, de localizare si de
implicarea curenta sau anticipata in tranzactii.
Functia de evaluare trebuie sa ramana independenta de functiile de imprumut sau colectare in
scopul de a evita conflictul de interese.
Evaluatorii selectionati trebuie sa demonstreze competenta necesara realizarii lucrarilor de
evaluare, iar experienta lor trebuie sa fie pe masura complexitatii lucrarilor efectuate.
Pentru a evalua calificarea profesionala se iau in considerare studiile, pregatirea profesionala, tipul
de experienta si statutul de membru in organizatii profesionale.
Liniile directoare de angajare pentru evaluatori sunt ajustate in functie de nevoile institutiei si tin
cont de caracterul pietei, de tipurile de proprietati evaluate, de complexitatea activitatilor si de
masura in care in comunitate exista servicii de evaluare competente.

39
Este extrem de important ca evaluatorii angajati permanent sa indice gradul de pregatire si
experienta deoarece toate evaluarile ajung pana la urma sub autoritatea echipei de evaluare interna,
care poate decide daca accepta sau nu concluziile cu privire la valoare emise de catre evaluatorii
externi.
Clientii trebuie sa ceara evaluari rezonabile bazate pe argumente probate; ei trebuie sa plateasca
onorarii corelate cu sfera si cu calitatea muncii depuse.
Datorita faptului ca si institutiile creditoare se bazeaza pe raportele de evaluare, contractele cu
evaluatorii trebuie negociate direct. Se recomanda redactarea unui angajament scris care sa descrie
natura si sfera activitatii, specificatiile si liniile directoare date de client si tipul de valoare care
trebuie determinat. Se mentioneaza de asemenea data de predare si onorariul evaluarii. Utilizarea
unui astfel de angajament scris demonstreaza ca ambele parti inteleg corect natura angajamentului.

12.2. Raportul de evaluare

Raportul de evaluare este un document care inregistreaza instructiunile pentru o anumita misiune
de evaluare, baza de evaluare si scopul evaluarii ca si rezultatele analizei care a condus la opinia
privind valoarea. De asemenea, un raport de evaluare poate sa explice procesele analitice care au
fost parcurse in cursul evaluarii si sa prezinte informatiile semnificative care au fost folosite in
analiza. Rapoartele de evaluare pot fi verbale sau scrise. Tipul, continutul si dimensiunea unui
raport variaza in functie de destinatar, de cerintele legale, de tipul proprietatii si de natura si
complexitatea misiunii de evaluare12.
Cand este adecvat, raportul de evaluare trebuie sa contina cel putin cerintele prevazute in
Standardele Internationale de Raportare Financiara (IFRS-uri), in Standardele Internationale de
Contabilitate (IAS) si in Standardele Internationale de Contabilitate a Sectorului Public (IPSAS).
Cuprinsul raportului de evaluare
Orice raport de evaluare trebuie:
- sa prezinte clar si cu acuratete concluziile evaluarii intr-o maniera neechivoca;
- sa identifice clientul, destinatia evaluarii si informatiile relevante, referitoare la: data la care
valoarea estimata este valabila; data raportului si data inspectiei;
- sa specifice tipul de evaluare, incluzand definitia acestui tip de valoare; in cazul in care
orice componenta a proprietatii este evaluata pe baza mai multor tipuri de valoare, este
necesar sa se faca o distinctie clara intre tipurile de valoare.
- sa identifice si sa prezinte: drepturile de proprietate sau participatiile care trebuie evaluate;
caracteristicile fizice si legale ale proprietatii si clasele de proprietate incluse in evaluare,
altele decat categoria principala de proprietate;
- sa descrie sfera/extinderea misiunii de evaluare;
- sa specifice orice ipoteze si conditii limitative care conditioneaza concluzia asupra valorii;
- sa identifice ipotezele speciale, neobisnuite sau extraordinare si sa prezinte probabilitatea in
care aceste conditii ar putea sa apara;
- sa includa o descriere a informatiilor si datelor analizate, a analizelor de piata efectuate, a
abordarilor si procedurilor de evaluare aplicate, ca si rationamentul care sustine analizele,
opiniile si concluziile din raport;
- sa contina, in mod expres, o clauza care sa nu permita publicarea integrala sau partiala a
raportului, sau oricarei referinte sau valori incluse in raport, sau numelui si afilierii
profesionale a evaluatorului, fara aprobarea scrisa a evaluatorului; sa contina o declaratie
de conformitate care sa certifice ca evaluarea a fost facuta in concordanta cu IVS-urile, sa
12

Standarde Internationale de Evaluare, International Valuation Standards Committee, traducere in limba romana
ANEVAR 2007

40
prezinte orice deviere de la cerintele specifice ale IVS-urilor si sa prezinte o explicatie
pentru o astfel de deviere, corespunzator cu Codul Deontologic IVSC; sa includa numele,
calificarea profesionala si semnatura evaluatorului.
Modul de prezentare a raportului de evaluare este stabilit de evaluator si de client in functie de
instructiunile si specificatiile misiunii de evaluare.
Tipul raportului, continutul si marimea acestuia sunt in functie de destinatarul raportului, de
reglementarile existente, de recomandarile legale, de tipul proprietatii si de natura si complexitatea
problemei de evaluare.
Pentru toate rapoartele de evaluare trebuie retinute si indosariate documentele pe baza carora au
fost stabilite rezultatele si concluziile evaluarii, acestea trebuind sa fie pastrate pentru o perioada
de cel putin cinci ani de la data finalizarii misiunii de evaluare.
Nu se admite nici o deviere de la cerinta ca fiecare raport de evaluare sa prezinte clar si cu
acuratete concluziile evaluarii si sa prezinte orice ipoteze si conditii limitative care afecteaza
evaluarea si valoarea finala.

Bibliografie:
Doval E., Initiere in evaluarea intreprinderilor, Editura Fundatiei Romania de Maine, 2008 (in
curs de aparitie).
Bibliografie suplimentara:
Doval E., Managementul investitiilor, Editura Fundatiei Romania de Maine, 2006, capitolul 9.
Nica D., Evaluarea intreprinderii, Editura Fundatiei Romania de Maine, 2007.
*** Standarde Internationale de Evaluare, International Valuation Standards Committee, traducere
in limba romana ANEVAR, editura IROVAL 2005.
*** Standarde Internationale de Evaluare, International Valuation Standards Committee, traducere
in limba romana ANEVAR, editura IROVAL 2007.