Ivs 2011

International Valuation Standards Council
Standardele Internaionale de
Evaluare
2011
Bucureti
2011
The International Valuation Standards Council, the authors and the

publishers do not accept responsibility for loss caused to any person who
acts or refrains from acting in reliance on the material in this publication,
whether such loss is caused by negligence or otherwise.
Copyright 2011 International Valuation Standards Council (IVSC)
All rights reserved, subject to permission having been granted to the
Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia (ANEVAR) to translate the
International Valuation Standards 2011 into the Romanian language and
reproduce that document in translation. The Romanian translation is the
copyright of IVSC.
No responsibility is accepted by the IVSC for the accuracy of information
contained in the text as republished or translated. The approved text of the
International Valuation Standards 2011 is that published by the IVSC in the
English language and copies may be obtained from the IVSC, 41 Moorgate,
London EC2R 6PP, United Kingdom. Internet: http://www.ivsc.org
International Valuation Standards Council, autorii i editorii nu accept nicio

responsabilitate pentru pierderi cauzate oricrei persoane, care acioneaz
sau se abine a aciona, n baza materialului coninut n aceast publicaie,
indiferent dac o astfel de pierdere este cauzat de neglijen sau de o alt
cauz.
Copyright 2011 International Valuation Standards Council (IVSC)
Toate drepturile rezervate; Asociaiei Naionale a Evaluatorilor din Romnia
(ANEVAR) i s-a acordat dreptul de a traduce n limba romn International
Valuation Standards 2011 i de a edita acest document, direct sau prin
editura sa, IROVAL. Traducerea n limba romn este copyright-ul IVSC.
IVSC nu este responsabil pentru acurateea informaiilor coninute n textul
republicat sau tradus. Textul aprobat pentru the International Valuation
Standards 2011 este cel publicat de IVSC n limba englez, care poate fi
obinut de la IVSC, 41 Moorgate, London EC2R 6PP, United Kingdom.
Internet: http://www.ivsc.org.
ANEVAR atenioneaz cititorii i utilizatorii Standardelor Internaionale de
Evaluare 2011, c n situaia apariiei unor nenelegeri, controverse,
dispute, litigii, etc., cauzate de nelegerea diferit a unor cuvinte sau fraze,
rezultate din traducere, singurul document de referin oficial este ediia n
limba englez, International Valuation Standards 2011, editat de
International Valuation Standards Council (IVSC). Un exemplar al acestei
ediii poate fi consultat la biblioteca ANEVAR.
ISBN 978-606-8316-04-8
Prefa la ediia n limba romn
Sunt ncntat s prefaez ediia n limba romn a Standardelor

Internaionale de Evaluare (IVS) 2011, publicate de ctre IVSC.
Standardele Internaionale de Evaluare au obinut o recunoatere tot mai
mare n ntreaga lume, deoarece reprezint un rspuns la cerinele
profesionitilor n evaluare, a utilizatorilor i pieelor, n general, de coeren
i de cea mai bun practic n domeniul evalurii proprietilor.
n Romnia, Standardele Internaionale de Evaluare au fost adoptate ca
standarde obligatorii pentru toi membrii ANEVAR, ncepnd cu 1 ianuarie
2004, iar aceasta a contribuit la creterea calitii muncii evaluatorilor, pe de
o parte, i la creterea credibilitii rapoartelor de evaluare n sfera larg a
utilizatorilor serviciilor de evaluare, pe de alt parte.
Aceast ediie va reprezenta suportul esenial pentru pregtirea
profesional a evaluatorilor autorizai din Romnia i pentru conformarea
procesului de evaluare a diferitelor tipuri de proprieti i clase de active cu
cea mai bun practic internaional recunoscut.
Aplicarea Standardelor Internaionale de Evaluare este tot mai mult
solicitat de legislaia din Romnia. n multe legi recente se solicit ca
evaluarea diferitelor tipuri de proprieti s se fac conform cerinelor
Standardelor Internaionale de Evaluare.
Ediia din anul 2011 a Standardelor Internaionale de Evaluare se
caracterizeaz prin schimbri importante, rezultate n urma a trei ani de
activitate intens a Standard Board al IVSC i a contribuiilor multor
personaliti recunoscute pentru participarea lor la mbuntirea i
rafinarea teoriei, metodologiei i practicii evalurii. Aceste schimbri se
refer att la aspectele formale, cum ar fi denumirea, numerotarea,
dimensiunea i structura fiecrui standard, ct i la aspecte de esen, cum
ar fi concentrarea fiecrui standard pe explicarea principiilor de evaluare i
a aplicrii acestora.
i
ANEVAR mulumete Consiliului pentru Standarde Internaionale de

Evaluare (IVSC) autorul i editorul textului oficial al acestei ediii pentru
acordarea dreptului de traducere i editare a Standardelor Internaionale de
Evaluare 2011.
Prin reprezentanii si n IVSC, ANEVAR a contribuit n mod direct la
elaborarea i mbuntirea Standardelor Internaionale de Evaluare.
Mulumesc colectivului IROVAL - CERCETRI N EVALUARE SRL pentru
pregtirea acestei lucrri n vederea editrii.
Septembrie 2011
Preedinte ANEVAR,
Filip STOICA, MAA, REV
ii
Cuprins
Introducere
Modificri principale
Definiii IVS
11
IVS - Cadrul general
13
Standarde generale
29
Sfera misiunii de evaluare
29
IVS 102
Implementare
33
IVS 103
Raportarea evalurii
35
39
Standarde referitoare la active

IVS 200
ntreprinderi i participaii la ntreprinderi
39
IVS 210
Imobilizri necorporale
47
IVS 220
Imobilizri corporale mobile
56
IVS 230
Drepturi asupra proprietii imobiliare
61
Anex Proprietatea imobiliar istoric
69
IVS 233
Investiia imobiliar n curs de execuie
73
IVS 250
Instrumente financiare
80
93
Aplicaii ale evalurii

IVS 300
IVS 310
Evaluri pentru raportarea financiar
93
Anex Evaluarea imobilizrilor corporale din

sectorul public
110
Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare

pentru garantarea mprumutului
115
123
Index
iii
Cuprins
IVS 101
Introducere
Evalurile se utilizeaz pe larg, iar pieele financiare i alte piee se bazeaz

pe acestea, pentru includerea n situaiile financiare, pentru conformarea la
reglementri sau pentru sprijinirea activitii de garantare a creditrii sau de
tranzacionare. International Valuation Standards Council (IVSC) este o
organizaie independent, non-profit, din sectorul privat, al crei scop este
de a servi interesului public. Obiectivul IVSC este de a ncuraja ncrederea
publicului n procesul de evaluare, prin crearea unui cadru pentru furnizarea
de opinii credibile asupra valorii, de ctre profesioniti n evaluare pregtii
corespunztor, care acioneaz ntr-un mod etic.
elaborarea i meninerea Standardelor Internaionale de Evaluare (IVS),
emiterea de ndrumri tehnice pentru evaluatorii profesioniti, i
promovarea global a dezvoltrii profesiei de evaluator i a practicilor
etice.
Obiectivul imperativ al IVS este creterea ncrederii utilizatorilor serviciilor de
evaluare, n evalurile pe care acetia se bazeaz. Pentru ndeplinirea
acestui obiectiv, IVS:
(a) promoveaz consecvena i sprijin nelegerea tuturor tipurilor de
evaluri, prin identificarea sau dezvoltarea unor principii i definiii
acceptate la nivel global,
(b) identific i promulg principii comune pentru realizarea misiunilor de
evaluare i a rapoartelor de evaluare,
(c) identific aspectele specifice care necesit atenie i metodele utilizate
n mod obinuit la evaluarea diferitelor tipuri de active sau datorii,
(d) identific procesele adecvate de evaluare i cerinele de raportare,
pentru scopurile majore pentru care sunt necesare evalurile,
(e) reduce diversitatea de practici prin permiterea convergenei diferitelor
standarde de evaluare, utilizate n anumite sectoare i ri.
Introducere
IVSC realizeaz acest obiectiv prin:
Standardele Internaionale de Evaluare
n timp ce standardele sunt concepute pentru a fi aplicate de ctre

profesionitii n evaluare, acestea sunt destinate s fie n beneficiul
utilizatorilor de servicii de evaluare i pentru funcionarea i reglementarea
pieelor, n general. Standardele identific metodele de evaluare care sunt
frecvent utilizate, dar nu explic n detaliu aplicarea lor. Sunt oferite unele
comentarii explicative, pentru a ajuta nelegerea cerinelor fiecrui standard
n context, dar nu sunt incluse ndrumrile tehnice privind tehnicile de
evaluare. Metodologia de evaluare i alte ndrumri tehnice sunt publicate
separat de ctre ISC, dar nu fac parte din aceste standarde.
International Valuation Standards Board (IVSB) este organismul IVSC care
se ocup de standarde. Membrii IVSB sunt numii de ctre Consiliul de
Administraie al IVSC, pe criteriile stabilite prin Statutul organizaiei, iar IVSB
este autonom n elaborarea i aprobarea IVS.
La elaborarea IVS, IVSB:
Introducere
(a) urmrete dezvoltarea oricrui nou standard, ceea ce presupune

consultri cu furnizorii i cu utilizatorii serviciilor de evaluare i
expunerea public a tuturor standardelor noi i modificrilor
semnificative ale standardelor existente,
(b) asigur legtura cu alte organisme care au o funcie de elaborare a
standardelor de evaluare, ntr-o anumit zon geografic sau pentru un
anumit sector,
(c) desfoar activiti de informare, inclusiv mese rotunde cu invitai i
discuii specifice cu anumii utilizatori sau grupuri de utilizatori.
IVSB este supus supravegherii de ctre Consiliul de Administraie al IVSC,
pentru a se asigura c acioneaz n conformitate cu misiunea Consiliului i
adopt procesele adecvate pentru determinarea standardelor.
Structur
Structura IVS este urmtoarea:
Definiii IVS
Acestea conin acele cuvinte sau fraze care au un neles specific n
contextul standardelor i care apar n mai multe standarde. Definiiile
care sunt utilizate ntr-un singur standard sunt prezentate doar n acel
standard.
IVS - Cadrul general conine conceptele i principiile de evaluare
general acceptate pe care se bazeaz IVS i care trebuie luate n
considerare i aplicate cnd se utilizeaz standardele.
2
Introducere
Standarde generale
Cele trei Standarde generale au aplicabilitate general pentru toate
tipurile de active i scopuri ale evalurii, subiect doar al unor modificri
sau cerine suplimentare, specificate n Standardele referitoare la active
sau n Aplicaii ale evalurii. Standardele generale sunt IVS 101 Sfera
misiunii de evaluare, IVS 102 Implementare i IVS 103 Raportarea
evalurii.
Standardele referitoare la active sunt formate dintr-un standard i din
comentarii. Standardul stabilete cerinele care fie modific, fie adaug
ceva la Standardele generale i include exemple ale modului n care se
aplic principiile din Standardele generale, la acea clas particular de
active. Comentariile ofer informaii suplimentare asupra
caracteristicilor fiecrui tip de active care influeneaz valoarea i
identific metodele i abordrile uzuale utilizate.
(a) cerinele de evaluare conform reglementrilor aplicabile pe plan

internaional sau standardelor emise de ctre alte organisme care
pot fi aplicabile, de exemplu, Standardele Internaionale de
Raportare Financiar,
(b) alte cerine general acceptate pentru evaluri pentru acel scop,
(c) proceduri adecvate de evaluare pentru a ndeplini aceste cerine.
Aplicarea acestor Standarde
n cazul n care se declar c o evaluare va fi efectuat sau c a fost
efectuat n conformitate cu IVS, este implicit faptul c sunt respectate toate
standardele individuale relevante. n cazul n care este necesar o deviere
n scopul respectrii cerinelor legislative sau reglementrilor, acest lucru ar
trebui s fie n mod clar explicat.
Active i datorii
Standardele se aplic att la evaluarea activelor, ct i a datoriilor. Pentru a
asigura claritatea acestor standarde, cuvintele activ sau active sunt
considerate a include datoria sau datoriile, cu excepia cazului n care este
precizat n mod expres altfel sau rezult clar din context c datoriile nu sunt
incluse.
Introducere
Aplicaiile evalurii sunt produse pentru scopurile uzuale pentru care

sunt cerute evalurile. Fiecare aplicaie conine un standard i un ghid
de aplicare. Standardul include orice adugiri sau modificri ale
cerinelor din Standardele generale, precum i ilustrarea modului n
care se aplic principiile din Standardele generale i din Standardele
referitoare la active, atunci cnd se realizeaz evaluri pentru acel
scop. Ghidul de aplicare ofer informaii privind:
Date de intrare n vigoare

Aceast publicaie include acele standarde aprobate de IVSB la 1 iunie
2011. Data de intrare n vigoare a fiecrui standard este indicat n standard.
Dei standardele aprobate la o anumit dat se public periodic, pot apare
modificri ale standardelor existente sau pot fi introduse standarde
suplimentare, ca urmare a procesului continuu al IVSB. Toate standardele
modificate sau noi vor fi disponibile pe site-ul IVSC, www.ivsc.org.
Standardele 2007
Introducere
Standardele, aplicaiile i GN-urile din ediia a opta, publicat n anul 2007,

nu mai sunt aplicabile dup data de 31 decembrie 2011.
Recomandrile Grupului de Revizuire Critic
n comparaie cu variantele anterioare, au rezultat modificri majore n stilul

i prezentarea standardelor revizuite. Din aceast cauz, nu este practic s
se prezinte fiecare modificare fcut. Printre cele mai importante modificri
enumerm:
Eliminarea repetrilor
Pentru a face standardele mai accesibile, a fost necesar s se reduc
mrimea lor i aparenta lor complexitate. n urma revizuirii materialului redat
n diversele pri ale IVS 2007, s-a observat repetarea unor concepte i
subiecte.
Eliminarea metodologiei
Dou GN-uri din IVS 2007, despre abordarea prin cost (GN 8) i fluxul de
numerar actualizat (GN 9), au prezentat utilizarea i aplicarea tehnicilor
specifice de evaluare, nencadrndu-se n criteriile pentru includerea lor n
standarde. n noile standarde, abordrile i metodele sunt definite i
explicate la un nivel general, dar nu se prezint detalii asupra aplicrii lor. n
viitor, Professional Board al IVSC va publica Technical Information Papers
(TIPs), despre metodologie, separat de standarde. Fostele GN 8 i GN 9 au
fost revizuite de ctre Professional Board al IVSC, iar pe aceste teme au
fost publicate proiecte n anul 2011 i mai sunt planificate i alte TIP-uri.
Detalii privind planul de activitate al IVSC se pot gsi pe www.ivsc.org.
5
IVSC este organismul succesor al International Valuation Standards

Committee, care a dezvoltat i publicat IVS, de la nceputul anilor '80, pn
n anul 2007. n anul 2006, fostul comitet a nfiinat un Grup de Revizuire
Critic, cu sarcina de a determina modul n care ar putea fi mbuntite
standardele, pentru a ndeplini cerinele unei piee a evalurii n cretere.
Raportul Grupului de Revizuire Critic a fost publicat n anul 2007 i au fost
solicitate comentarii la aceste recomandri. La dezvoltarea acestor noi
standarde, IVSB a luat n considerare majoritatea recomandrilor, precum i
feedback-ul primit pe durata procesului de consultare.
Eliminarea Codului deontologic

IVSC este un emitent de standarde de evaluare. Comportamentul etic este
o component esenial a practicii de evaluare, dar acreditarea i
reglementarea evaluatorilor individuali este sarcina celor care adopt
standardele. De asemenea, reglementarea evaluatorilor se face sub diferite
forme, n diferite domenii i ri. Includerea unui Cod deontologic n
standardele care se intenioneaz s fie aplicate, n mod obligatoriu, a creat
un obstacol n adoptarea lor, deoarece, inevitabil, n detaliu, codul era diferit
de cel utilizat de alii. Codul deontologic, care a fost inclus n ediiile
anterioare, a fost eliminat, dei Professional Board al IVSC are un proiect
de dezvoltare a unui model de Cod deontologic care s fie un jalon pentru
alte coduri i s contribuie la dezvoltarea profesiei n economiile emergente.
Glosar
Ediia 2007 a IVS a inclus un glosar substanial. Acesta a coninut muli
termeni care nu erau utilizai n standarde, precum i definiii de prisos,
deoarece definiia prezentat nu era diferit de sensul uzual din dicionar al
cuvntului sau cuvintelor. Standardele revizuite nu includ un glosar, ci doar
o list scurt a definiiilor utilizate n standarde, pentru a facilita
interpretarea acestora. Lista se limiteaz la cuvinte i expresii care sunt
utilizate cu un anumit neles, care nu este neaprat clar fa de utilizarea
lor cotidian sau uzual. Un glosar cuprinztor cu termeni uzuali n evaluare
se afl n curs de elaborare de ctre Professional Board al IVSC, dar nu va
face parte din standarde.
Concentrare mai mare asupra principiilor
n standardele anterioare exista o tendin de includere a unor cerine
prescriptive, care erau prea detaliate pentru o aplicare practic la o gam
larg a practicii globale n evaluare. Noile standarde se concentreaz
asupra principiilor, ilustrate cu exemple dac este necesar, pentru a permite
aplicarea lor pe scar ct mai larg.
Modificri pe seciuni
Dei nu pot fi redate n mod detaliat toate modificrile de text, pe fiecare
seciune, mai jos sunt prezentate cele mai importante modificri fa de IVS
2007:
IVS 2007
Standardele revizuite
Concepte
Fundamentale ale
Principiilor de Evaluare
General Acceptate
(GAVP)
Principiile generale de evaluare au fost reportate n

IVS - Cadrul general. Alte materiale despre
valoarea de pia i proprietate imobiliar au fost
reunite n IVS 230 Drepturi asupra proprietii
imobiliare.
Codul deontologic
Eliminat a se vedea comentariul de mai sus.
Tipuri de proprietate
Nu au mai fost redate n mod direct. Au fost incluse

unele elemente n standardele individuale
referitoare la active.
Introducere la IVS 1,2,3
Nu a mai fost redat n mod direct. Au fost incluse

elemente n IVS - Cadrul general i n IVS 103
Raportarea evalurii.
IVS 1 Valoarea de pia

IVS 2 Tipuri de valoare
diferite de valoarea de
pia
Comasate n IVS - Cadrul general.
IVS 3 Raportarea
evalurii
Principiile reportate n IVS 103 Raportarea

evalurii.
IVA 1 Evaluarea pentru

raportarea financiar
Inclus n IVS 300 Evaluri pentru raportarea

financiar. Materialul a fost actualizat i acum se
face o distincie clar ntre standardul de evaluare
i ghidul de aplicare, pentru a ndeplini cerinele
contabile specifice.
IVA 2 Evaluarea pentru

garantarea
mprumutului
Se refer doar la proprietatea imobiliar i s-a

reportat n IVS 310 Evaluarea drepturilor asupra
proprietii imobiliare pentru garantarea
mprumutului. S-a fcut o distincie clar ntre
standardul de evaluare i ghidul de aplicare, dar
exist i alte modificri minore
IVA 3 Evaluarea
activelor din sectorul
public pentru raportarea
financiar
Acum este anex la IVS 300 Evaluri pentru

raportarea financiar.
GN1 Evaluarea
proprietii imobiliare i
GN2 Evaluarea
drepturilor de
nchiriere/leasing
Elemente reportate i comasate n IVS 230 Drepturi

asupra proprietii imobiliare.
GN3 Evaluarea
mijloacelor fixe mobile
Actualizat i reportat n IVS 220 Imobilizri

corporale mobile.
GN4 Evaluarea
activelor necorporale
A fost nlocuit de GN 4 revizuit i extins, publicat n

februarie 2010. Acesta coninea ndrumri
cuprinztoare despre activele necorporale. Noul
standard IVS 210 Imobilizri necorporale se
bazeaz pe GN 4 revizuit, dar au fost excluse
ndrumrile detaliate. Acestea vor fi incorporate
separat ntr-un Technical Information Paper.
IVS 2007
IVS 2007
GN5 Evaluarea
bunurilor mobile
Nu are echivalent n noile standarde. Definiia

bunurilor mobile din vechile standarde era mult
prea larg i acoperea mai multe clase de active
dect cele care acum fac subiectul standardelor
specifice. Fostul GN a fost retras de IVSB n
februarie 2010.
GN6 Evaluarea
ntreprinderii
Standardul actualizat pentru evaluarea ntreprinderii

este IVS 200 ntreprinderi i participaii la
ntreprinderi.
GN7 Consideraii
privind substanele
periculoase i toxice n
evaluare
Aceast tem este doar una din multele care pot

afecta valoarea unui activ. n IVS anterioare nu au
fost evideniate alte subiecte. Nu s-a reportat.
GN8 Abordarea prin

cost pentru raportarea
financiar i GN9
Analiza fluxului de
numerar actualizat
Acestea sunt prezentri ale unor metode de

evaluare i nu ndeplinesc criteriile de includere n
standarde. IVSC va elabora Technical Information
Papers pe aceste teme i pe alte metode de
evaluare.
GN10 Evaluarea
proprietilor agricole
Nu s-a reportat, deoarece standardul anterior nu

coninea cerine diferite de cele prezentate pentru
alte tipuri de proprieti imobiliare.
GN11 Verificarea
evalurilor
Scopul i limitrile oricrei misiuni de evaluare sunt,

n mod generic, acoperite n IVS 101 Sfera misiunii
de evaluare. Nu s-a reportat. n prezent, IVSC are
un proiect de dezvoltare a unui ghid privind
verificrile de audit, care poate conduce la
modificri ulterioare ale standardelor existente sau
la un nou standard.
GN12 Evaluarea
proprietii generatoare
de afaceri
A aprut proiectul unui standard revizuit, dar acesta

nu a fost nc aprobat de Comitet, existnd n
continuare consultri n ceea ce privete relaia cu
IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi i
IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare.
GN13 Evaluarea
global pentru
impozitarea proprietii
Nu a fost reportat, deoarece nu conine nicio

procedur de evaluare care s difere de
Standardele generale.
IVS 2007
GN14 Evaluarea
proprietilor din
industria extractiv
Un proiect cuprinztor privind evalurile din

industria extractiv se afl n pregtire i va
conduce probabil la un nou standard i la un ghid
tehnic. GN-ul actual nu a fost reportat i a fost
retras de ctre IVSB, n februarie 2010.
GN15 Evaluarea
proprietii istorice
Reportat ca o anex la IVS 230 Drepturi asupra

proprietii imobiliare.
GN17 Evaluarea
investiiei imobiliare n
curs de execuie
(publicat n februarie
2010)
Reportat ca IVS 233 Investiia imobiliar n curs de

execuie.
10
Definiii IVS
Definiiile de mai jos se refer la cuvinte sau la expresii utilizate n IVS Cadrul general, n Standardele generale sau n mai mult dect un singur
Standard referitor la active sau la Aplicaii ale evalurii, care au un neles
specific sau limitat. Aceti termeni sunt redai n text cu litere cursive.
Abordarea prin cost ofer o indicaie asupra valorii, prin utilizarea
principiului economic conform cruia un cumprtor nu va plti mai mult
pentru un activ, dect costul necesar obinerii unui activ cu aceeai utilitate,
fie prin cumprare, fie prin construire.
Abordarea prin pia ofer o indicaie asupra valorii prin compararea
activului subiect, cu active identice sau similare, al cror pre se cunoate.
Chiria de pia suma estimat pentru care o proprietate ar putea fi

nchiriat, la data evalurii, ntre un locator hotrt i un locatar hotrt, cu
clauze de nchiriere adecvate, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un
marketing adecvat i n care prile au acionat fiecare n cunotin de
cauz, prudent i fr constrngere.
Cumprtor special un anumit cumprtor, pentru care un anumit activ
are o valoare special, datorit avantajelor rezultate din proprietatea asupra
acestuia i care nu ar fi disponibile altor cumprtori de pe pia.
Data evalurii data la care se aplic opinia asupra valorii.
Drepturi imobiliare toate drepturile, participaiile i beneficiile legate de
proprietatea imobiliar.
Fond comercial orice beneficiu economic viitor provenit dintr-o
ntreprindere, dintr-o participaie la o ntreprindere sau din utilizarea unui
grup de active, care nu sunt separabile.
Imobilizare necorporal un activ nemonetar care se manifest prin
proprietile sale economice. Aceasta nu are substan fizic, dar asigur
drepturi i beneficii economice proprietarului su.
11
Definiii IVS
Abordarea prin venit ofer o indicaie asupra valorii, prin convertirea

fluxurilor de numerar viitoare ntr-o singur valoare a capitalului.
Investiie imobiliar proprietatea imobiliar, respectiv un teren sau o

cldire, sau o parte a unei cldiri, sau ambele, deinut de proprietar pentru
a obine venituri din chirii sau pentru creterea valorii capitalului, sau
ambele, mai degrab dect pentru:
(a) utilizarea n producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii sau
pentru scopuri administrative; sau
(b) vnzarea pe parcursul desfurrii normale a activitii.
Ipotez special o ipotez care fie presupune fapte care sunt diferite de
faptele efective, existente la data evalurii, fie care nu ar fi fcute ntr-o
tranzacie de un participant tipic pe pia, la data evalurii.
Definiii IVS
Proprietate generatoare de afaceri orice tip de proprietate imobiliar

desemnat pentru un anumit tip de afacere, n care valoarea proprietii
reflect potenialul comercial pentru acea afacere.
Proprietate imobiliar terenul i toate elementele care sunt o parte
natural a acestuia, de exemplu copaci i minerale, elementele care au fost
ataate terenului, cum ar fi cldirile i construciile de pe amplasament i
toate elementele permanent ataate cldirilor, de exemplu echipamentele
mecanice i electrice care asigur funcionarea unei cldiri, aflate att n
subsol, ct i deasupra solului.
Tip al valorii o precizare a ipotezelor fundamentale de estimare a unei
valori.
Valoare de investiie valoarea unui activ pentru un proprietar sau pentru
un proprietar potenial, pentru o anumit investiie sau n scopuri de
exploatare.
Valoare just preul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii
ntre pri identificate, aflate n cunotin de cauz i hotrte, care reflect
interesele acelor pri. 1
Valoare special o sum care reflect caracteristicile particulare ale unui
activ, care au valoare numai pentru un cumprtor special.
Valoarea de pia suma estimat pentru care un activ sau o datorie ar
putea fi schimbat() la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un
vnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing
adecvat i n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent
i fr constrngere.
Valoarea sinergiei un element suplimentar al valorii, creat prin
combinarea a dou sau mai multe active sau drepturi, n urma creia
valoarea combinat este mai mare dect suma valorilor separate.
1
Aceast definiie nu se aplic la evalurile pentru raportarea financiar a se vedea IVS 300.
12
Coninut
Paragrafe
Evaluare i raionament
Independen i obiectivitate
24
Competen
56
Pre, cost i valoare
710
1115
Activitatea pieei
1618
Participanii pe pia
1920
Factorii specifici entitii
2123
Agregarea
2425
Tipul valorii
2629
Valoarea de pia
3035
Costuri de tranzacionare
36
Valoarea de investiie
3738
Valoarea just
3943
Valoarea special
4447
Valoarea sinergiei
48
Ipoteze
4952
Vnzri forate
5355
Abordri n evaluare
56
Abordarea prin pia
5758
Abordarea prin venit
5962
Abordarea prin cost
6364
Metode de aplicare
65
Date de intrare pentru evaluare
6673
13
IVS Cadrul general
Piaa
Cadrul general al IVS cuprinde definiii, principii i concepte de

evaluare general acceptate pe care se bazeaz Standardele
Internaionale de Evaluare. Acest Cadru general ar trebui s fie luat n
considerare i aplicat atunci cnd sunt urmate standardele individuale
i aplicaiile evalurii.
Evaluare i raionament
1.
Aplicarea principiilor din aceste standarde, la situaiile specifice, va

cere exercitarea raionamentului. Acest raionament trebuie s fie
aplicat n mod obiectiv i nu ar trebui s fie folosit pentru a
supraevalua sau subevalua rezultatul evalurii. Raionamentul va fi
exercitat avnd n vedere scopul evalurii, tipul valorii i orice alte
ipoteze aplicabile valorii.
Independen i obiectivitate
2.
Procesul de evaluare impune evaluatorului s aplice raionamente

impariale cu privire la ncrederea care trebuie atribuit diferitelor date
faptice sau ipoteze utilizate pentru a ajunge la o concluzie asupra
valorii. Pentru ca o evaluare s fie credibil, este important ca acele
raionamente s fie receptate ca fiind aplicate ntr-un mediu care
promoveaz transparena i minimizeaz influena oricror factori
subiectivi care influeneaz procesul.
3.
Multe ri au legi sau reglementri care permit numai anumitor

persoane s evalueze anumite clase de active, pentru diferite
scopuri. n plus, multe corpuri profesionale i furnizori de servicii de
evaluare au coduri etice care cer identificarea i dezvluirea
potenialelor conflicte de interese. Scopul acestor standarde este
acela de a elabora principii i definiii recunoscute la nivel
internaional pentru efectuarea i raportarea evalurilor. Ele nu se
refer la relaiile dintre clienii evalurilor i evaluatori, iar problemele
referitoare la comportamentul deontologic i etic al evaluatorilor revin
organizaiilor profesionale sau altor organizaii care au un rol de
reglementare pentru evaluatori.
4.
Chiar dac regulile de conduit pentru evaluatori nu fac obiectul

acestor standarde, totui este fundamental aplicarea de controale i
proceduri adecvate, pentru a se asigura gradul de independen i
obiectivitate necesar n procesul de evaluare, astfel nct rezultatul s
fie privit ca fiind obiectiv. n cazul n care scopul evalurii solicit ca
evaluatorul s aib un anumit statut sau s se dezvluie statutul
acestuia, cerinele sunt prezentate n standardul corespunztor.
Competen
5.
Deoarece evaluarea solicit exercitarea abilitii i raionamentului

profesional, este esenial ca evalurile s fie efectuate de ctre o
persoan sau de o firm care posed abilitile tehnice adecvate,
14
experien i cunotine despre subiectul evalurii, despre piaa pe

care acesta se comercializeaz i despre scopul evalurii.
6.
n cazul evalurilor complexe sau a unui numr mare de active, este

acceptabil pentru evaluator s solicite asisten din partea
specialitilor, n anumite aspecte ale angajamentului su integral, cu
condiia ca acest lucru s fie prezentat n sfera misiunii de evaluare
(a se vedea IVS 101 Sfera misiunii de evaluare).
Pre, cost i valoare
Preul este suma de bani cerut, oferit sau pltit pentru un activ.
Din cauza capacitilor financiare, a motivaiilor sau intereselor
speciale ale unui anumit cumprtor sau vnztor, preul pltit poate
fi diferit de valoarea care ar putea fi atribuit activului de ctre alte
persoane.
8.
Costul este suma de bani necesar pentru a achiziiona sau produce

activul. Cnd acel activ a fost achiziionat sau produs, costul lui
devine un fapt concret. Preul este corelat cu costul deoarece preul
pltit pentru un activ devine costul acestuia pentru cumprtor.
9.
Valoarea nu este un fapt, ci o opinie:

(a) fie asupra celui mai probabil pre care ar fi pltit pentru un activ,
n cadrul unui schimb,
(b) fie asupra beneficiilor economice rezultate din deinerea unui
activ.
O valoare de schimb este un pre ipotetic, iar ipotezele pe baza
crora se estimeaz valoarea sunt determinate de scopul evalurii.
O valoare pentru proprietar este o estimare a beneficiilor care ar
reveni unei anumite pri titulare a proprietii.
10.
Cuvntul evaluare se refer att la valoarea estimat (concluzia

evalurii), ct i la determinarea valorii estimate (actul de a evalua).
n aceste standarde, sensul acestui cuvnt ar trebui s rezulte clar
din contextul n care este folosit. Acolo unde exist riscul unei
confuzii sau este nevoie de a face distincia clar ntre sensurile
alternative, se utilizeaz cuvinte adiionale.
Piaa
11.
O pia este mediul n care bunurile i serviciile se comercializeaz

ntre cumprtori i vnztori, prin mecanismul preului. Conceptul de
pia presupune c bunurile sau serviciile se pot comercializa fr
restricii ntre cumprtori i vnztori. Fiecare parte va reaciona la
raporturile dintre cerere i ofert i la ali factori de stabilire a preului,
ca i la propria lor nelegere a utilitii relative a bunurilor sau
serviciilor i la nevoile i dorinele individuale.
15
7.
12.
Pentru a estima cel mai probabil pre care ar fi pltit pentru un activ,
este fundamental nelegerea dimensiunii pieei pe care acel activ
s-ar comercializa. Aceasta deoarece preul obtenabil va depinde de
numrul cumprtorilor i vnztorilor de pe piaa particular la data
evalurii. Pentru a avea un efect asupra preului, cumprtorii i
vnztorii trebuie s aib acces pe pia. O pia poate fi definit pe
baza unor criterii variate. Acestea sunt:
(a) bunurile sau serviciile care se comercializeaz, de exemplu piaa
autovehiculelor este diferit de piaa aurului,
(b) limitrile dimensiunii sau distribuiei, de exemplu un productor
de bunuri ar putea s nu dein infrastructura de distribuie sau
de comercializare pentru a vinde utilizatorilor finali, iar utilizatorii
finali ar putea s nu solicite bunurile n volumul la care acestea
se produc de ctre productor,
(c) geografic, de exemplu piaa bunurilor sau serviciilor similare
poate fi local, regional, naional sau internaional.
Totui, cu toate c n orice moment o pia poate fi independent i
poate fi puin influenat de activitatea de pe alte piee, pe o anumit
perioad de timp pieele se vor influena reciproc. De exemplu, la o
anumit dat, preul unui activ dintr-o ar poate fi mai mare dect cel
care ar putea fi obinut n alt ar, pentru un activ identic. Dac sunt
ignorate orice efecte posibile de distorsiune, cauzate de restriciile
guvernamentale de comercializare sau de politicile fiscale, n timp,
furnizorii ar majora oferta de marf ctre ara n care pot obine un
pre ridicat i ar diminua oferta ctre ara n care preul a fost
micorat, aducnd astfel preurile la aproximativ acelai nivel.
14.
Dac din context nu rezult n mod clar, referinele din IVS cu privire
la pia se refer la piaa pe care se schimb n mod normal activul
sau datoria supuse evalurii, la data evalurii, i la care au acces
muli participani pe pia, inclusiv proprietarul curent.
15.
Rareori pieele funcioneaz perfect, cu un echilibru constant ntre

ofert i cerere i cu un nivel constant de activitate, din cauza
diferitelor imperfeciuni. Pot fi imperfeciuni obinuite ale pieei:
fluctuaii ale ofertei, creteri sau diminuri brute ale cererii sau
asimetria cunotinelor deinute de participanii pe pia. Deoarece
participanii pe pia reacioneaz la aceste imperfeciuni, este
posibil, la un moment dat, ca o pia s se ajusteze la orice
modificare care a cauzat dezechilibrul. O evaluare care are ca
obiectiv estimarea celui mai probabil pre de pia trebuie s reflecte
condiiile de pe piaa relevant, existente la data evalurii, i nu preul
corectat sau atenuat, bazat pe o presupus refacere a echilibrului.
13.
16
Activitatea pieei
Gradul de activitate pe orice pia va fluctua. Dei ar putea fi posibil
s se identifice un nivel normal al activitii pieei, pe o perioad
lung de timp, pe multe piee vor exista perioade n care activitatea
este semnificativ mai mare sau mai mic fa de nivelul normal.
Nivelurile de activitate pot fi exprimate numai n termeni relativi, de
exemplu piaa este mai activ sau mai puin activ fa de cum a fost
aceasta la o dat anterioar. Nu exist o delimitare clar definit ntre
o pia activ i o pia inactiv.
17.
Cnd cererea este mai mare fa de ofert, se ateapt ca preurile

s creasc, tinznd astfel s atrag intrarea pe pia a mai multor
vnztori i, deci, o activitate n cretere. Opusul este cazul cnd
cererea este mic i preurile scad. Totui, nivelurile diferite ale
activitii sunt mai degrab un rspuns la micarea preurilor dect o
cauz a acesteia. Tranzaciile pot avea loc i au loc pe piee care, n
mod curent, sunt mai puin active dect este normal i, ceea ce este
important, cumprtorii poteniali vor avea n minte un pre pentru
care sunt dispui s intre pe pia.
18.
Informaiile despre pre de pe o pia inactiv pot fi totui o dovad a

valorii de pia. O perioad de scdere a preurilor este posibil s
cunoasc att o diminuare a nivelurilor activitii, ct i o cretere a
vnzrilor care pot fi considerate forate (a se vedea paragrafele
5355 de mai jos). Totui, pe pieele n declin, exist vnztori care
nu acioneaz sub constrngerea de a vinde i a nu ine cont de
dovada preurilor realizate de astfel de vnztori ar nsemna
ignorarea realitilor pieei.
Participanii pe pia
19.
Informaiile din IVS, cu privire la participanii pe pia, se refer la

toate persoanele, companiile sau la alte entiti care sunt implicate n
tranzacii curente sau care intenioneaz s intre ntr-o tranzacie cu
un anumit tip de activ. Hotrrea de a comercializa i orice optici
atribuite participanilor pe pia sunt cele specifice acelor cumprtori
i vnztori sau cumprtorilor i vnztorilor poteniali, activi pe o
pia la data evalurii i nu cele ale unor anumite persoane sau
entiti.
20.
n efectuarea unei evaluri bazate pe date de pia, circumstanele

faptice ale proprietarului curent sau ale unui anumit cumprtor
potenial nu sunt relevante, deoarece att vnztorul hotrt, ct i
cumprtorul hotrt sunt persoane sau entiti ipotetice care au
atributele unui participant tipic pe pia. Aceste atribute sunt
comentate n cadrul conceptual referitor la valoarea de pia (a se
vedea paragrafele 31(d) i 31(e)). Cadrul conceptual cere, de
asemenea, excluderea oricrui element al valorii speciale sau oricrui
element al valorii care nu ar fi disponibil majoritii participanilor pe
pia (a se vedea paragrafele 31(a) i 31(f)).
17
16.
Factorii specifici entitii

21.
Factorii care sunt specifici unui anumit cumprtor sau vnztor i

care nu sunt disponibili participanilor pe pia sunt exclui din datele
de intrare utilizate la o evaluare bazat pe informaii de pia.
Exemple de factori specifici entitii, care pot s nu fie disponibili
majoritii participanilor pe pia, sunt urmtorii:
(a) valoarea suplimentar rezultat din crearea unui portofoliu de
active similare,
(b) sinergii unice dintre activ i alte active deinute de entitate,
(c) drepturile sau restriciile legale,
(d) beneficiul fiscal din impozitare sau povara fiscal,
(e) o abilitate de a exploata un activ care este unic pentru acea

entitate.
22.
Determinarea faptului c astfel de factori sunt specifici entitii sau c

vor fi disponibili altora pe pia se face de la caz, la caz. De exemplu,
se poate ca un activ s nu se tranzacioneze n mod normal ca
element de sine stttor, ci ca parte a unui grup. Orice sinergii cu
activele nrudite vor fi transferate participanilor pe pia mpreun cu
transferul grupului i deci, nu sunt specifice entitii.
23.
Dac obiectivul evalurii este determinarea valorii pentru un anumit

proprietar, n evaluarea activului sunt reflectai factorii specifici
entitii. Urmtoarele exemple prezint situaiile n care poate fi
cerut valoarea pentru un anumit proprietar:
(a) fundamentarea deciziilor de investiii,
(b) verificarea performanei unui activ.
Agregarea
24.
Adesea, valoarea unui activ individual este dependent de asocierea

lui cu alte active relaionate. Exemple sunt:
(a) compensarea activelor i datoriilor ntr-un portofoliu de
instrumente financiare,
(b) un portofoliu de proprieti care se completeaz unele pe
celelalte, oferind cumprtorului potenial fie un venit ridicat, fie o
prezen n locaii strategice,
(c) un grup de maini dintr-o linie de producie sau programul
informatic necesar pentru funcionarea unei/unor maini,
(d) reete i brevete de invenie care susin un brand,
(e) teren, cldiri i imobilizri corporale mobile interdependente
utilizate ntr-o ntreprindere.
18
25.
Cnd se cere evaluarea activelor care sunt deinute n combinaie cu

alte active complementare sau conexe, este important s se
defineasc clar dac este vorba de un grup sau portofoliu de active
care va fi evaluat sau de active individuale. n cel de al doilea caz,
este important s se stabileasc dac fiecare activ se va evalua:
(a) ca un element individual, dar asumnd ipoteza c celelalte
active sunt disponibile pentru un cumprtor, sau
(b) ca un element individual, dar asumnd ipoteza c celelalte
active nu sunt disponibile pentru un cumprtor.
Tipul valorii
Un tip al valorii este o precizare a ipotezelor fundamentale de
estimare a unei valori.
27.
Acesta descrie ipotezele fundamentale pe care se va baza valoarea

raportat, de exemplu, natura tranzaciei ipotetice, relaia i motivaia
prilor i msura n care activul este expus pe pia. n funcie de
scopul evalurii, tipul adecvat al valorii va fi diferit. Un tip al valorii ar
trebui s fie n mod clar difereniat de:
(a) abordarea sau metoda utilizat pentru a oferi o indicaie asupra
valorii,
(b) tipul activului care este evaluat,
(c) starea efectiv sau atribuit a unui activ, la momentul evalurii,
(d) orice ipoteze suplimentare sau ipoteze speciale care modific
ipotezele fundamentale n situaii specifice.
28.
Un tip al valorii poate fi inclus n una din cele trei categorii principale:
(a) prima se refer la estimarea celui mai probabil pre care ar fi
obinut ntr-un schimb ipotetic pe o pia liber i concurenial.
n aceast categorie se ncadreaz valoarea de pia, aa cum
este definit n aceste standarde;
(b) a doua implic estimarea beneficiilor pe care o persoan sau o
entitate le va obine din deinerea unui activ. Valoarea este
specific pentru acea persoan sau entitate i poate s nu aib
nicio relevan pentru participanii pe pia. n aceast categorie
se ncadreaz valoarea de investiie i valoarea special, aa
cum sunt definite n aceste standarde;
(c) a treia se refer la estimarea preului care ar fi convenit, n mod
rezonabil, ntre dou pri specifice pentru schimbul unui activ.
Dei prile ar putea s fie independente ntre ele i negocierea
s fie neprtinitoare, nu este necesar ca activul s fie expus pe
pia, iar preul convenit poate fi unul care reflect mai degrab
avantajele sau dezavantajele specifice ale proprietii pentru
prile implicate, dect cele de pe pia, n ansamblul ei. n
aceast categorie se ncadreaz valoarea just, aa cum este
definit n aceste standarde.
19
26.
29.
Evalurile pot solicita utilizarea diferitelor tipuri ale valorii, care sunt
definite printr-o lege, o reglementare, un contract privat sau un alt
document. Dei astfel de tipuri ale valorii pot prea ca fiind similare cu
tipurile valorii definite n aceste standarde, aplicarea lor poate solicita
o abordare diferit de cea descris n IVS, cu excepia cazului cnd,
n documentul respectiv, se fac referine fr echivoc la IVS. Astfel de
tipuri ale valorii trebuie s fie interpretate i aplicate conform
prevederilor din documentul surs. Exemple de tipuri ale valorii, care
sunt definite n alte reglementri, sunt diferitele baze de evaluare
fundamentate n Standardele Internaionale de Raportare Financiar
(IFRS) i n alte standarde de contabilitate.
Valoarea de pia
30.
Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi

schimbat la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor
hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing adecvat i
n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i
fr constrngere.
31.
Definiia valorii de pia se aplic n conformitate cu urmtorul cadru

conceptual:
(a) suma estimat se refer la un pre exprimat n uniti
monetare, pltibil pentru activ, ntr-o tranzacie neprtinitoare de
pia. Valoarea de pia este preul cel mai probabil care se
poate obine n mod rezonabil pe pia, la data evalurii, n
conformitate cu definiia valorii de pia. Acesta este cel mai bun
pre obtenabil n mod rezonabil de ctre vnztor i cel mai
avantajos pre obtenabil n mod rezonabil de ctre cumprtor.
Aceast estimare exclude, n mod explicit, un pre estimat,
majorat sau micorat de clauze sau situaii speciale, cum ar fi o
finanare atipic, operaiuni de vnzare i lease-back,
contraprestaiile sau facilitile speciale acordate de orice
persoan asociat cu vnzarea, precum i de orice element al
valorii speciale;
(b) un activ ar putea fi schimbat se refer la faptul c valoarea unui
activ este mai degrab o sum de bani estimat, dect o sum
de bani predeterminat sau preul efectiv de vnzare. Este preul
dintr-o tranzacie care ntrunete toate elementele definiiei
valorii de pia la data evalurii;
(c) la data evalurii cere ca valoarea s fie specific unui moment,
unei anumite date. Deoarece pieele i condiiile de pia se pot
modifica, valoarea estimat poate s fie incorect sau nepotrivit
pentru o alt dat. Mrimea valorii va reflecta starea i
circumstanele pieei curente, aa cum sunt ele la data efectiv a
evalurii i nu la o dat anterioar sau la o dat viitoare. Definiia
presupune i realizarea simultan a schimbului i ncheierii
contractului de vnzare, fr orice fluctuaie a preului care ar
putea altfel s apar;
20
(d) ntre un cumprtor hotrt se refer la un cumprtor care

este motivat, dar nu i obligat s cumpere. Acest cumprtor nu
este nici nerbdtor, nici decis s cumpere la orice pre. De
asemenea, acest cumprtor este unul care achiziioneaz n
conformitate mai degrab cu realitile pieei curente i cu
ateptrile pieei curente, dect cu cele ale unei piee imaginare
sau ipotetice, a crei existen nu poate fi demonstrat sau
anticipat. Cumprtorul ipotetic nu ar plti un pre mai mare
dect preul cerut pe pia. Proprietarul curent este inclus ntre
cei care formeaz piaa;
(e) i un vnztor hotrt nu este nici un vnztor nerbdtor, nici
un vnztor gata s vnd la orice pre, nici unul pregtit pentru
a rezista la un pre care este considerat a fi nerezonabil pe piaa
curent. Vnztorul hotrt este motivat s vnd activul, n
condiiile pieei, la cel mai bun pre accesibil pe piaa liber, dup
un marketing adecvat, oricare ar fi acel pre. Circumstanele
faptice ale proprietarului actual nu fac parte din aceste
consideraii, deoarece vnztorul hotrt este un proprietar
ipotetic;
ntr-o tranzacie neprtinitoare este una care are loc ntre pri
care nu au o relaie anumit sau special, de exemplu, ntre
compania mam i companiile sucursale sau ntre proprietar i
chiria, care ar face ca nivelul preului s nu fie caracteristic
pentru pia, sau s fie majorat prin includerea unui element al
valorii speciale. Tranzacia la valoarea de pia se presupune c
are loc ntre pri fr legtur ntre ele, fiecare acionnd n
mod independent;
(g) dup un marketing adecvat nseamn c activul ar fi expus pe

pia n modul cel mai adecvat pentru a efectua cedarea lui la
cel mai bun pre obtenabil n mod rezonabil, n conformitate cu
definiia valorii de pia. Metoda de vnzare este considerat a fi
cea mai adecvat metod pentru obinerea celui mai bun pre pe
piaa la care vnztorul are acces. Durata timpului de expunere
pe pia nu este o perioad fix, ci va varia n funcie de tipul
activului i de condiiile pieei. Singurul criteriu este c trebuie s
fi existat suficient timp ca activul s fie adus n atenia unui
numr adecvat de participani pe pia. Perioada de expunere
are loc nainte de data evalurii;
(h) n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz,
prudent presupune c att cumprtorul hotrt, ct i
vnztorul hotrt sunt informai, de o manier rezonabil,
despre natura i caracteristicile activului, despre utilizrile
efective i poteniale ale acestuia, precum i despre starea n
care se afl piaa la data evalurii. Se mai presupune c fiecare
parte utilizeaz acele cunotine n mod prudent, pentru a cuta
preul cel mai favorabil corespunztor poziiei lor ocupate n
tranzacie. Prudena se apreciaz prin referire la situaia pieei
21
(f)
de la data evalurii i nelund n considerare eventualele

informaii ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neaprat
imprudent pentru un vnztor s vnd activele pe o pia cu
preuri n scdere, la un pre care este mai mic dect preurile de
pia anterioare. n astfel de cazuri, valabile i pentru alte
schimburi de pe pieele care nregistreaz modificri ale
preurilor, cumprtorul sau vnztorul prudent va aciona n
conformitate cu cele mai bune informaii de pia, disponibile la
data evalurii;
(i)
i fr constrngere stabilete faptul c fiecare parte este

motivat s fac tranzacia, dar niciuna nu este nici forat, nici
obligat n mod nejustificat s o fac.
32.
Conceptul valoare de pia presupune un pre negociat pe o pia

deschis i concurenial pe care participanii acioneaz n mod
liber. Piaa unui activ ar putea fi o pia internaional sau o pia
local. Piaa poate fi constituit din numeroi cumprtori i vnztori
sau poate fi o pia caracterizat printr-un numr limitat de
participani pe pia. Piaa pe care este expus activul pentru vnzare
este cea pe care activul care se schimb este tranzacionat normal (a
se vedea paragrafele 1620 de mai sus).
33.
Valoarea de pia a unui activ va reflecta cea mai bun utilizare a

acestuia. Cea mai bun utilizare este utilizarea unui activ care i
maximizeaz productivitatea i care este posibil, permis legal i
fezabil financiar. Cea mai bun utilizare poate fi continuarea utilizrii
existente a activului sau o utilizare alternativ. Aceasta este
determinat de utilizarea pe care un participant pe pia ar inteniona
s o dea unui activ, atunci cnd stabilete preul pe care ar fi dispus
s l ofere.
34.
Cea mai bun utilizare a unui activ, evaluat ca fiind de sine stttor,
poate fi diferit de cea mai bun utilizare a acestuia, cnd activul este
o parte a unui grup, caz n care trebuie luat n considerare
contribuia sa la valoarea total a grupului.
35.
Determinarea celei mai bune utilizri presupune luarea n considerare

a urmtoarelor:
(a) s se stabileasc dac o utilizare este posibil, prin prisma a
ceea ce ar fi considerat rezonabil de ctre participanii pe pia,
(b) s reflecte cerina de a fi permis legal, fiind necesar s se ia n
considerare orice restricii n utilizarea activului, de exemplu,
specificaiile din planul urbanistic,
(c) cerina ca utilizarea s fie fezabil financiar, avnd n vedere
dac o utilizare alternativ, care este posibil fizic i permis
legal, va genera profit suficient pentru un participant tipic pe
pia, dup ce au fost luate n calcul costurile conversiei la acea
utilizare, peste profitul generat de utilizarea existent.
22
Costuri de tranzacionare
36.
Valoarea de pia este preul estimat de tranzacionare a unui activ,

fr a se include costurile vnztorului generate de vnzare sau
costurile cumprtorului generate de cumprare i fr a se face o
corecie pentru orice taxe pltibile de oricare parte, ca efect direct al
tranzaciei.
Valoarea de investiie
Valoarea de investiie este valoarea unui activ pentru proprietar sau
pentru un proprietar potenial, pentru o anumit investiie sau pentru
scopuri de exploatare.
38.
Aceasta este un tip al valorii specific entitii. Dei valoarea pentru

proprietar a unui activ poate fi egal cu suma de bani care ar putea fi
obinut din vnzarea lui ctre o alt parte, acest tip al valorii reflect
beneficiile obinute de o entitate din deinerea unui activ i, ca
urmare, nu presupune n mod necesar un schimb ipotetic. Valoarea
de investiie reflect situaiile i obiectivele financiare ale entitii
pentru care se face evaluarea. Ea este deseori utilizat pentru
cuantificarea performanei investiiei. Diferena dintre valoarea de
investiie a unui activ i valoarea lui de pia reprezint motivaia
pentru cumprtori sau pentru vnztori de a intra pe pia.
Valoarea just
39.
Valoarea just este preul estimat pentru transferul unui activ sau a
unei datorii ntre pri identificate, aflate n cunotin de cauz i
hotrte, care reflect interesele acelor pri.
40.
Definiia valorii juste din IFRS este diferit de cea de mai sus. IVSB
consider c, n general, definiia valorii juste din IFRS este coerent
cu valoarea de pia. Definiia i aplicarea valorii juste, conform IFRS,
este comentat n IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar.
41.
Pentru alte scopuri dect pentru utilizarea n situaiile financiare,

valoarea just poate fi diferit de valoarea de pia. Valoarea just
cere estimarea preului care este just pentru ambele pri identificate,
lund n considerare avantajele sau dezavantajele pe care fiecare
parte le va obine din tranzacie. Aceasta, de obicei, este aplicat n
contextul judiciar. n contrast, valoarea de pia cere ca orice avantaj,
care nu ar fi obtenabil de ctre participanii pe pia, s nu fie luat n
considerare.
42.
Valoarea just este un concept mai larg dect valoarea de pia.

Dei, n multe cazuri, preul care este just pentru ambele pri va fi
egal cu cel obtenabil pe pia, vor fi situaii n care estimarea valorii
juste va presupune luarea n considerare a unor aspecte care nu
23
37.
trebuie luate n considerare n estimarea valorii de pia, cum ar fi

orice element al valorii speciale rezultat n urma combinrii drepturilor
asupra proprietii.
43.
Exemple de utilizare a valorii juste includ:

(a) determinarea unui pre care este just pentru acionariatul unei
ntreprinderi necotate, deoarece preul pentru doi deintori
anumii poate fi just pentru acetia, dar diferit de preul care ar
putea fi obinut pe pia,
(b) determinarea unui pre care ar fi just pentru un locator i un
locatar, fie pentru transferul permanent al activului nchiriat, fie
pentru anularea datoriei aferente contractului de nchiriere.
Valoarea special
44.
Valoarea special este o sum de bani care reflect caracteristicile

particulare ale unui activ, care au valoare numai pentru un
cumprtor special.
45.
Un cumprtor special este un anumit cumprtor pentru care un

anumit activ are valoare special, datorit avantajelor rezultate din
proprietatea asupra acestuia, care nu ar fi disponibile altor
cumprtori de pe pia.
46.
Valoarea special poate apare cnd un activ are caracteristici care l

fac mai atractiv pentru un anumit cumprtor, dect pentru ali
cumprtori de pe pia. Aceste caracteristici pot fi caracteristicile
fizice, geografice, economice sau juridice ale unui activ. Valoarea de
pia cere eliminarea oricrui element al valorii speciale, deoarece la
orice moment dat se presupune c exist un cumprtor hotrt i nu
un anumit cumprtor hotrt.
47.
Cnd valoarea special este identificat, aceasta ar trebui raportat

i difereniat clar de valoarea de pia.
Valoarea sinergiei
48.
Valoarea sinergiei este un element suplimentar al valorii, creat prin

combinarea a dou sau mai multor active sau drepturi, n urma creia
valoarea dreptului combinat este mai mare dect suma valorilor
separate. Dac sinergiile sunt disponibile numai unui anumit
cumprtor, atunci acesta este un exemplu de valoare special.
Ipoteze
49.
Deseori este necesar ca, pe lng stabilirea tipului valorii, s se

formuleze o ipotez sau mai multe ipoteze, pentru a clarifica fie
starea activului n cadrul schimbului ipotetic, fie situaiile n care se
presupune c activul se schimb. Astfel de ipoteze pot avea un
impact semnificativ asupra valorii.
24
50.
Exemple de ipoteze suplimentare uzuale, fr a se limita numai la

acestea, sunt:
ipoteza c ntreprinderea este transferat ca o entitate complet
aflat n exploatare,
ipoteza c activele folosite ntr-o ntreprindere sunt transferate
separat de ntreprindere, fie n mod individual, fie ca grup,
ipoteza c un activ evaluat individual este transferat mpreun cu
alte active complementare (a se vedea paragrafele 24 i 25 de
mai sus),
ipoteza c un pachet de aciuni este transferat fie ca pachet, fie n
mod individual,
ipoteza c o proprietate, care este ocupat de proprietar, este
considerat ca fiind liber n cazul transferului ipotetic.
Cnd se stabilete o ipotez prin care se asum situaii care difer de
cele existente la data evalurii, ipoteza respectiv devine o ipotez
special (a se vedea IVS 101 Sfera misiunii de evaluare). Ipotezele
speciale sunt utilizate adesea pentru a descrie efectul unor schimbri
posibile asupra valorii unui activ. Acestea sunt desemnate ca fiind
speciale pentru a sublinia utilizatorului evalurii faptul c o concluzie
asupra valorii este condiionat de o schimbare n situaiile curente,
sau c aceasta reflect un punct de vedere care nu ar fi luat n
considerare de participanii de pe pia, la data evalurii.
52.
Ipotezele i ipotezele speciale trebuie s fie rezonabile i s fie

relevante n raport cu scopul pentru care este cerut evaluarea.
Vnzri forate
53.
Termenul vnzare forat se utilizeaz deseori n situaiile cnd un

vnztor este constrns s vnd i, n consecin, nu are la
dispoziie o perioad de marketing adecvat. Preul care ar putea fi
obinut n aceste situaii va depinde de natura presiunii asupra
vnztorului i de motivele pentru care nu poate s aib la dispoziie
o perioad de marketing adecvat. De asemenea, ar putea reflecta
consecinele asupra vnztorului cauzate de imposibilitatea de a
vinde n perioada disponibil. Cu excepia cazului cnd natura
presiunii i motivul constrngerilor asupra vnztorului sunt
cunoscute, preul obtenabil ntr-o vnzare forat nu poate fi estimat
n mod realist. Preul pe care un vnztor l va accepta ntr-o vnzare
forat va reflecta mai degrab situaiile lui speciale, dect cele ale
vnztorului ipotetic hotrt, din definiia valorii de pia. Preul
obtenabil ntr-o vnzare forat are numai ntmpltor o legtur cu
valoarea de pia sau cu orice alte tipuri ale valorii definite n acest
standard. O vnzare forat este o descriere a situaiei n care are
loc schimbul i nu un tip al valorii distinct.
25
51.
54.
Dac se cere o indicaie asupra preului obtenabil ntr-o vnzare

forat, va fi necesar s se identifice n mod clar motivele
constrngerii vnztorului, inclusiv consecinele imposibilitii de a
vinde n perioada specificat, prin emiterea unor ipoteze adecvate.
Dac la data evalurii aceste situaii nu exist, ele trebuie clar
identificate ca fiind ipoteze speciale.
55.
Vnzrile de pe o pia inactiv sau n declin nu sunt n mod automat

vnzri forate, deoarece un vnztor ar putea spera la un pre mai
bun dac condiiile de pia se mbuntesc. Cu excepia cazului n
care vnztorul este obligat s vnd pn la o dat limit, fapt care
mpiedic un marketing adecvat, vnztorul va fi un vnztor hotrt,
conform definiiei valorii de pia (a se vedea paragrafele 18 i 31(e)
de mai sus).
Abordri n evaluare
56.
Una sau mai multe abordri pot fi utilizate pentru a obine valoarea
definit de tipul valorii adecvat (a se vedea paragrafele 2629 de mai
sus). Cele trei abordri descrise i definite n acest Cadru general
sunt abordrile principale utilizate n evaluare. Toate sunt
fundamentate pe principiile economice ale preului de echilibru,
anticiprii beneficiilor sau substituiei.
Abordarea prin pia
57.
Abordarea prin pia ofer o indicaie asupra valorii prin compararea

activului subiect cu active identice sau similare, al cror pre se
cunoate.
58.
Prima etap a acestei abordri este obinerea preurilor de

tranzacionare a activelor identice sau similare, tranzacionate recent
pe pia. Dac exist puine tranzacii recente, de asemenea, poate fi
util s se ia n considerare preurile activelor identice sau similare
care sunt listate sau oferite spre vnzare, cu condiia ca relevana
acestor informaii s fie clar stabilit i analizat critic. Poate fi
necesar ca preul altor tranzacii s fie corectat pentru a reflecta orice
diferene fa de condiiile tranzaciilor efective i s fie definit tipul
valorii i orice ipoteze care urmeaz s fie adoptate pentru evaluarea
care se realizeaz. Pot exista i diferene ntre caracteristicile juridice,
economice sau fizice ale activelor din alte tranzacii, fa de cele ale
activului evaluat.
59.
Abordarea prin venit ofer o indicaie asupra valorii prin convertirea

fluxurilor de numerar viitoare ntr-o singur valoare a capitalului.
60.
Aceast abordare ia n considerare venitul pe care un activ l va

genera pe durata lui de via util i indic valoarea printr-un proces
de capitalizare. Capitalizarea implic transformarea venitului ntr-o
valoare a capitalului prin aplicarea unei rate corespunztoare de
actualizare. Fluxul de venit poate s derive dintr-un contract/din
26
contracte sau s nu fie de natur contractual, de exemplu, profitul

anticipat i generat fie din utilizarea, fie din deinerea activului.
61.
Metodele nscrise n abordarea prin venit sunt:

capitalizarea venitului, n care unui venit reprezentativ al unei
singure perioade i se aplic o rat cu toate riscurile incluse sau
rata de capitalizare total,
fluxul de numerar actualizat, n care unei serii de fluxuri de
numerar din perioadele viitoare i se aplic o rat de actualizare
pentru a le actualiza la valoarea lor prezent,
diferite modele de evaluare a opiunilor.
62.
Abordarea prin venit poate fi aplicat la evaluarea datoriilor prin

luarea n considerare a fluxurilor de numerar cerute de serviciul unei
datorii, pn la data stingerii acesteia.
Abordarea prin cost
Abordarea prin cost ofer o indicaie asupra valorii prin utilizarea
principiului economic conform cruia un cumprtor nu va plti mai
mult pentru un activ, dect costul necesar obinerii unui activ cu
aceeai utilitate, fie prin cumprare, fie prin construire.
64.
Aceast abordare se bazeaz pe principiul conform cruia preul, pe

care un cumprtor de pe pia l va plti pentru activul supus
evalurii, nu va fi mai mare dect costul aferent cumprrii sau
construirii unui echivalent modern, cu excepia cazului n care sunt
implicai factori precum durat de timp nejustificat, dificultate, risc i
alii asemenea. Deseori, activul supus evalurii va fi mai puin atractiv
dect alternativa care ar putea fi cumprat sau construit, din cauza
vrstei sau a deprecierii. n acest caz, trebuie fcute corecii asupra
costului activului alternativ, n funcie de tipul valorii cerut.
Metode de aplicare
65.
Fiecare din aceste abordri principale n evaluare includ diferite

metode detaliate de aplicare. Diferitele metode, care se folosesc n
mod uzual pentru diferitele clase de active, sunt comentate n
Standardele referitoare la active.
66.
67.
Datele de intrare pentru evaluare se refer la datele i la alte

informaii care se utilizeaz n oricare dintre abordrile n evaluare
descrise n acest standard. Aceste date de intrare pot fi date reale
sau date asumate.
Exemple de date de intrare reale sunt:
preurile obinute pentru active similare sau identice,
fluxul de numerar efectiv generat de activ,
costul efectiv al activelor identice sau similare.
27
63.
68.
Exemple de date de intrare asumate sunt:

fluxurile de numerar estimate sau previzionate,
costul estimat al unui activ ipotetic,
atitudinea perceput fa de risc a participanilor pe pia.

69.
O credibilitate mai mare poate fi acordat, n mod normal, datelor de

intrare reale; totui, cnd acestea sunt mai puin relevante, de
exemplu, cnd dovada despre tranzaciile reale este nvechit, cnd
fluxurile de numerar istorice nu sunt indicative pentru fluxurile de
numerar viitoare sau cnd informaia despre costul efectiv este costul
istoric, se poate acorda o relevan mai mare datelor de intrare
asumate.
70.
n mod normal, o evaluare va fi mai sigur atunci cnd exist multe

date de intrare. Cnd exist puine date de intrare, trebuie avut o
grij deosebit la analiza i verificarea acestora.
71.
n cazul n care datele de intrare conin dovezi despre o tranzacie, ar

trebui luate precauii cnd se verific dac termenii tranzaciei
respective au fost conformi cu cei precizai n tipul valorii cerut.
72.
Natura i sursa datelor de intrare pentru evaluare trebuie s reflecte

tipul valorii, care, la rndul lui depinde de scopul evalurii. De
exemplu, pentru estimarea valorii de pia pot fi utilizate diferitele
abordri i metode, cu condiia s se bazeze pe date obinute din
pia. Abordarea prin pia va utiliza, prin definiie, date de intrare
derivate din pia. Pentru a indica valoarea de pia, abordarea prin
venit ar trebui s fie aplicat prin utilizarea datelor de intrare i a
ipotezelor care ar fi adoptate de ctre participanii pe pia. Pentru a
indica valoarea de pia utilizndu-se abordarea prin cost, ar trebui
determinat costul i deprecierea aferente unui activ cu aceeai
utilitate, prin intermediul analizei costurilor i deprecierii existente pe
pia. Disponibilitatea datelor i situaiile de pe piaa activului evaluat
vor determina care metod este cea mai relevant i adecvat.
Fiecare abordare sau metod ar trebui s ofere o indicaie despre
valoarea de pia, dac se bazeaz pe date oferite de pia, analizate
n mod corespunztor.
73.
n general, abordrile i metodele de evaluare sunt aceleai pentru

orice tipuri de evaluri. Totui, evaluarea diferitelor tipuri de active
implic surse diferite de date, care trebuie s reflecte piaa pe care
activele vor fi evaluate. De exemplu, investiia n proprietatea
imobiliar deinut de o companie va fi evaluat n contextul pieei
imobiliare relevante pe care se comercializeaz proprietatea
imobiliar, n timp ce aciunile aceleiai companii vor fi evaluate n
contextul pieei pe care se tranzacioneaz aciunile.
28
Standarde generale
Coninut
Paragrafe
Principiul general
Cerine
Modificrile sferei misiunii de evaluare
Data intrrii n vigoare
Principiul general
1.
Exist mai multe tipuri i niveluri ale valorii care pot fi furnizate.
Standardele Internaionale de Evaluare trebuie s se aplice la un
spectru larg de misiuni de evaluare. O evaluare trebuie s fie
adecvat pentru scopul ei desemnat fiind important ca i beneficiarul
evalurii s neleag ce trebuie s i se furnizeze i orice limitri n
utilizarea evalurii. Sfera misiunii de evaluare stabilete scopul
evalurii, amploarea investigaiilor, procedurile care vor fi adoptate,
ipotezele care se vor stabili, precum i limitrile care se vor aplica.
Sfera misiunii de evaluare poate fi stabilit la nceputul sau pe
parcursul derulrii misiunii de evaluare, dar nainte de finalizarea
evalurii i a raportului de evaluare.
Cerine
2.
Sfera misiunii de evaluare va fi stabilit i confirmat n scris,

incluznd aspectele redate mai jos. Cnd se stabilete sfera misiunii
de evaluare, pentru anumite clase de active sau aplicaii, pot exista
variaii de la acest standard sau poate fi necesar luarea n
considerare sau includerea unor aspecte suplimentare. Acestea sunt
prezentate n Standardele aferente activelor sau n Standardele de
aplicaii ale evalurii adecvate.
29
Standarde generale IVS 101 Sfera misiunii de evaluare
IVS 101 Sfera misiunii de evaluare
(a) Identificarea i competena evaluatorului

O declaraie care confirm:
(i)
identitatea evaluatorului. Evaluatorul poate fi persoan fizic

sau juridic;
(ii) c evaluatorul poate oferi o evaluare obiectiv i imparial;
(iii) dac evaluatorul are vreo legtur efectiv sau o implicare

important cu subiectul evalurii sau cu cel care a comandat
evaluarea;
(iv) c evaluatorul este competent s efectueze evaluarea. Dac
evaluatorul are nevoie s apeleze la asisten din partea altor
specialiti, pentru orice aspect al misiunii trebuie convenit i
prezentat natura unei astfel de asistene, precum i msura
n care s-a bazat pe aceasta.
(b) Identificarea clientului i a oricror ali utilizatori desemnai
Cnd se determin forma i coninutul raportului de evaluare este
important s se precizeze beneficiarii evalurii, pentru a confirma
c evaluarea conine informaiile relevante pentru scopurile lor.
Trebuie convenit i prezentat orice restricie fa de cei care se
pot baza pe evaluare.
(c) Scopul evalurii
Scopul pentru care este efectuat evaluarea trebuie prezentat n
mod clar, de exemplu evaluarea este cerut pentru garantarea
mprumutului, pentru a sprijini transferul unei aciuni sau pentru a
sprijini o emisiune de aciuni. Scopul evalurii va determina tipul
valorii.
Este important ca evalurile s nu fie utilizate n afara contextului
sau pentru scopuri pentru care nu au fost desemnate.
(d) Identificarea activului sau a datoriei supuse evalurii
Poate fi necesar o clarificare pentru a se face distincia ntre un
activ i un drept asupra activului, sau un drept de folosin al
acelui activ.
Dac evaluarea se face pentru un activ care este utilizat n
combinaie cu alte active, ar putea fi necesar s se clarifice dac
acele active se includ n evaluare, dac se exclud i se presupune
c sunt disponibile sau dac se exclud i se presupune c nu sunt
disponibile (a se vedea IVS - Cadrul general, paragrafele 24 i
25).
30
Standarde generale
(e) Tipul valorii

Tipul valorii trebuie s fie adecvat cu scopul evalurii. Trebuie
citat sursa definiiei oricrui tip al valorii utilizat sau acesta
trebuie s fie explicat. Tipurile valorii recunoscute de IVS sunt
definite i comentate n IVS - Cadrul general, dar pot fi utilizate i
alte tipuri ale valorii. Ar putea fi necesar i precizarea monedei
n care se va raporta valoarea.
(f) Data evalurii
Data evalurii este definit n IVS ca fiind data la care se aplic
opinia asupra valorii. Aceasta poate fi diferit de data emiterii
raportului de evaluare sau de data la care investigaiile urmeaz
s se fac sau s se finalizeze.
n sfera misiunii de evaluare trebuie prezentate orice limitri sau
restricii referitoare la inspecia, investigarea i analiza necesare
pentru scopul evalurii.
Dac o informaie relevant nu este disponibil, deoarece
condiiile misiunii de evaluare restricioneaz investigaiile, n
cazul n care misiunea este acceptat, atunci aceste restricii i
orice alte ipoteze sau ipoteze speciale vor fi incluse n sfera
misiunii de evaluare.
(h) Natura i sursa informaiilor utilizate
Trebuie convenite i prezentate n scris natura i sursa oricror
informaii pe care se va baza evaluarea, informaii care nu sunt
verificate pe durata procesului de evaluare.
(i) Ipotezele i ipotezele speciale
Trebuie nregistrate toate ipotezele i orice ipoteze speciale care
se asum pe durata realizrii evalurii i raportrii valorii.
Ipotezele sunt aspecte care sunt acceptate, n mod rezonabil, ca
fapte n contextul angajamentului de evaluare, fr investigarea
sau verificarea lor specific. Ele sunt aspecte care, dup ce au
fost stabilite, trebuie acceptate pentru nelegerea evalurii.
O ipotez special este o ipotez care presupune fapte care difer
de faptele reale, existente la data evalurii, sau care nu vor fi
fcute de ctre un participant tipic pe pia ntr-o tranzacie, la
data evalurii.
Ipotezele speciale se utilizeaz deseori pentru a ilustra efectul pe
care l au modificarea circumstanelor asupra valorii. Exemple de
ipoteze speciale sunt:
c o cldire aflat n faza de proiect a fost de fapt finalizat la
data evalurii;
31
(g) Amploarea investigaiei
c un anumit contract a fost n vigoare la data evalurii, care,

de fapt, nu a fost efectiv finalizat;
c un instrument financiar este evaluat utiliznd o curb a
randamentelor diferit de curba care ar fi utilizat de un
participant pe pia.
Se stabilesc numai acele ipoteze i ipoteze speciale care sunt
rezonabile i relevante, avnd n vedere scopul pentru care este
cerut evaluarea.
(j) Restricii de utilizare, distribuire sau publicare

Cnd este necesar sau de dorit s se restricioneze utilizarea
evalurii sau a celor care pot s se bazeze pe aceasta, acest
lucru va fi de asemenea nregistrat.
(k) Confirmarea conformitii evalurii cu IVS
Dei se cere declararea conformitii evalurii cu IVS, ar putea
exista situaia n care scopul evalurii cere o deviere de la IVS.
Orice astfel de deviere trebuie s fie identificat mpreun cu
justificarea acelei devieri. O deviere nu este justificat, dac
rezultatul acesteia este o valoare care induce n eroare.
(l) Descrierea raportului
Trebuie convenit i prezentat n scris confirmarea formatului
raportului de evaluare care va fi furnizat. Se vor face referiri la
acele pri ale raportului care urmeaz s fie excluse, conform
specificaiei din IVS 103 Raportarea evalurii.
Modificri ale sferei misiunii de evaluare
3.
Este posibil ca unele din aspectele de mai sus s nu poat fi

determinate nainte de nceperea misiunii, deci pot fi necesare
modificri ale sferei misiunii pe durata acesteia, de exemplu pot
apare informaii disponibile suplimentare sau un aspect care necesit
investigaii suplimentare. Cerinele sferei misiunii de evaluare pot fi
coninute ntr-un singur document, emis la nceperea misiunii sau
ntr-o serie de documente, ntocmite pe durata acesteia, cu condiia
ca toate aspectele s fie nregistrate nainte de terminarea misiunii i
de emiterea raportului.
4.
Acest standard intr n vigoare la data de 1 ianuarie 2012, dei este

ncurajat adoptarea lui nainte de aceast dat.
32
Standarde generale
IVS 102 Implementare

Coninut
Paragrafe
Principiul general
Investigaii
24
Abordri n evaluare
57
Dosarul de evaluare
Principiul general
Misiunile de evaluare vor fi conduse n conformitate cu principiile
stabilite prin acest standard, precum i cu termenii i condiiile
stabilite n sfera misiunii de evaluare.
Investigaii
2.
Investigaiile fcute pe durata misiunii de evaluare trebuie s fie

adecvate scopului cerut al evalurii i tipului valorii care se va
raporta.
3.
Dovezile suficiente vor fi colectate prin diferite mijloace, de exemplu

inspecie, interviuri, calcule i analiz, pentru a asigura c evaluarea
este fundamentat n mod adecvat. La determinarea volumului de
informaii necesar se cere raionamentul profesional, astfel nct s
existe certitudinea c informaiile de obinut sunt adecvate scopului
evalurii. Din punct de vedere practic, este normal s se stabileasc
limitri ale extinderii investigaiilor evaluatorului. Orice astfel de
limitri vor fi nregistrate n sfera misiunii de evaluare.
4.
Scopul evalurii, tipul valorii, amploarea i limitrile investigaiilor,

precum i toate sursele de informaii pe care evaluatorul se va baza
sunt nregistrate n sfera misiunii de evaluare, a se vedea IVS 101
Sfera misiunii de evaluare. Dac, pe durata unei misiuni, devine clar
c investigaiile incluse n sfera misiunii de evaluare nu vor conduce
la obinerea unei valori credibile sau dac informaiile pe care trebuie
s le furnizeze tere pri, fie nu sunt disponibile, fie sunt neadecvate,
se va revizui n mod adecvat sfera misiunii de evaluare.
Abordri n evaluare
5.
Trebuie acordat o importan deosebit abordrilor relevante i

adecvate n evaluare. Principalele abordri n evaluare sunt descrise
n IVS - Cadrul general, iar metodele utilizate, n mod uzual, pentru a
aplica aceste abordri la diferite tipuri de active sunt prezentate n
comentariile incluse n Standardele referitoare la active.
33
Standarde generale IVS 102 Implementare
1.
6.
Alegerea celei mai adecvate abordri sau metode depinde de luarea

n considerare a urmtoarelor:
tipul valorii adoptat, determinat de scopul evalurii;
disponibilitatea datelor de intrare i a informaiilor pentru evaluare;
abordrile sau metodele utilizate de participanii pe piaa
relevant.
Standarde generale IVS 102 Implementare
7.
Pentru a obine o indicaie asupra valorii se poate utiliza mai mult

dect o singur abordare sau metod de evaluare, mai ales dac
exist date de intrare reale sau observabile insuficiente, pentru ca o
singur metod s conduc la obinerea unei concluzii credibile.
Cnd se utilizeaz mai multe abordri i metode, indicaiile asupra
valorii obinute trebuie s fie analizate i reconciliate pentru a se
ajunge la o concluzie asupra valorii.
Dosarul de lucru
8.
Trebuie pstrat o nregistrare a activitii desfurate pe parcursul

procesului de evaluare, pe o durat de timp rezonabil, avndu-se n
vedere cerinele legale sau de reglementare. n funcie de cerine,
acest dosar va include datele cheie de intrare, toate calculele,
investigaiile i analizele relevante pentru concluzia final, precum i
o copie a oricrui raport interimar sau final predat clientului.
9.

34
Standarde generale
IVS 103 Raportarea evalurii

Coninut
Paragrafe
Principiul general
13
Coninutul raportului
45
Principiul general
Etapa final a procesului de evaluare const n comunicarea valorii
ctre partea care a comandat evaluarea i ctre orice ali utilizatori
desemnai. Este esenial ca raportul de evaluare s comunice
informaiile necesare pentru o nelegere adecvat a evalurii. Un
raport de evaluare nu trebuie s fie ambiguu sau neltor i va
permite cititorului desemnat o nelegere clar a evalurii furnizate.
2.
Pentru a asigura comparabilitatea, relevana i credibilitatea, raportul

de evaluare va prezenta o descriere clar i precis a sferei misiunii
de evaluare, a scopului i utilizrii desemnate a acesteia, confirmarea
tipului valorii utilizat i va dezvlui orice ipoteze, ipoteze speciale,
incertitudini importante sau condiile limitative care influeneaz n
mod direct valoarea.
3.
Acest standard se aplic tuturor rapoartelor de evaluare, indiferent

dac acestea se tipresc pe hrtie sau sunt transmise pe cale
electronic. Pentru anumite clase de active sau aplicaii pot exista
variaii de la acest standard sau cerine suplimentare la raportare.
Acestea se regsesc n standardele corespunztoare de aplicaii ale
evalurii sau n cele referitoare la active.
Coninutul raportului
4.
Scopul evalurii, complexitatea activului supus evalurii i cerinele

utilizatorilor vor determina gradul adecvat de detaliere a raportului de
evaluare. Formatul raportului, precum i orice excludere de la
cerinele acestui standard trebuie s fie convenite i nscrise n sfera
misiunii de evaluare.
5.
Toate rapoartele de evaluare vor include referiri cel puin la

informaiile listate mai jos. Elementele de la literele (a) la (k), din
aceast list, conin aspectele care fac parte din sfera misiunii de
evaluare (a se vedea IVS 101 Sfera misiunii de evaluare). Se
recomand ca, n raport, s se fac referire la sfera misiunii de
evaluare.
(a) Identificarea i competena evaluatorului
Evaluatorul poate fi o persoan fizic sau o firm. Trebuie s se
includ o declaraie prin care evaluatorul s confirme c poate
35
Standarde generale IVS 103 Raportarea evalurii
1.
oferi o evaluare obiectiv i imparial i c este competent s

efectueze evaluarea.
Raportul va include semntura persoanei fizice sau juridice
responsabil pentru evaluare.
Dac evaluatorul a apelat la asisten din partea altor specialiti,
pentru orice aspect al misiunii trebuie prezentat natura unei
astfel de asistene, precum i msura n care s-a bazat pe
aceast asisten.
(b) Identificarea clientului i a oricror ali utilizatori desemnai
Partea care a comandat evaluarea va fi identificat,

mpreun cu orice alte pri desemnate care se vor baza pe
evaluare (a se vedea i litera (j) de mai jos).
(c) Scopul evalurii
Scopul evalurii va fi clar precizat.
(d) Identificarea activului sau datoriei supuse evalurii
Poate fi necesar o clarificare pentru a se face distincia ntre
un activ i un drept asupra acestuia sau un drept de folosin
a acelui activ.
Dac evaluarea se face pentru un activ care se utilizeaz n
combinaie cu alte active, ar putea fi necesar s se clarifice dac
acele active se includ n evaluare, se exclud, dar se presupune
c sunt disponibile, sau se exclud, dar se presupune c nu sunt
disponibile (a se vedea IVS - Cadrul general, paragrafele 24 i
25).
(e) Tipul valorii
Acesta va fi adecvat scopului evalurii. Trebuie citat sursa
definiiei oricrui tip al valorii utilizat sau tipul valorii trebuie
explicat. Unele din tipurile uzuale ale valorii sunt definite i
comentate n IVS - Cadrul general.
(f) Data evalurii
Data evalurii este definit n IVS ca fiind data la care se
aplic opinia asupra valorii. Aceasta poate fi diferit de data
emiterii raportului de evaluare sau de data la care investigaiile
urmeaz s se fac sau s se finalizeze. Dac este relevant,
aceste date vor fi n mod clar evideniate n raport.
(g) Amploarea investigaiilor
Trebuie s fie prezentat n raport amploarea investigaiilor
efectuate de evaluator, inclusiv limitrile asupra acestor
investigaii, precizate n sfera misiunii de evaluare.
36
Standarde generale
(h) Natura i sursa informaiilor utilizate

Trebuie precizate natura i sursa oricror informaii relevante,
folosite pentru fundamentare n procesul de evaluare i care nu
au fost verificate n mod specific de evaluator.
(i)
Ipotezele i ipotezele speciale

Toate ipotezele i ipotezele speciale fcute trebuie precizate n
mod clar.
(j)
Restricii de utilizare, distribuire sau publicare

Cnd este necesar sau de dorit s se restricioneze utilizarea
evalurii sau a celor care pot s se bazeze pe aceasta,
restricionarea trebuie fcut n scris.
Dei se cere declararea conformitii evalurii cu IVS, ar putea

exista situaia n care scopul evalurii cere o deviere de la IVS.
Orice astfel de deviere trebuie s fie identificat mpreun cu
justificarea acelei devieri. O deviere nu este justificat, dac
rezultatul acesteia este o valoare care induce n eroare.
(l)
Abordarea n evaluare i raionamentul

Pentru a se nelege valoarea rezultat n contextul acesteia,
raportul va face referin la abordarea sau la abordrile
adoptate, la datele cheie de intrare utilizate i la motivele
principale privind concluziile stabilite.
Aceast cerin nu se aplic dac s-a convenit n mod special i
s-a menionat n sfera misiunii de evaluare c va fi prezentat un
raport de evaluare fr explicaii sau fr alte informaii de
fundamentare.
(m) Valoarea sau valorile obinute

Aceasta/acestea va/vor fi prezentate n moneda convenit.
(n) Data raportului de evaluare
Trebuie s fie inclus data la care este emis raportul. Aceast
dat poate fi diferit de data evalurii (a se vedea punctul (f) de
mai sus).
6.

37
(k) Declararea conformitii evalurii cu IVS
38
Coninut
STANDARD
Paragrafe
1
23
Implementare
Raportarea evalurii
COMENTARII
Definiii
C1
ntreprinderi
C2C4
Drepturi de proprietate
C5C7
Informaii despre ntreprinderi
C8C12
Abordri n evaluare
C13C14
Abordarea prin pia
C15C21
C22C30
STANDARD
1.
Principiile coninute n Standardele generale se aplic la evalurile de

ntreprinderi i participaii la acestea. Acest standard include doar
modificrile, cerinele suplimentare sau exemplele specifice privind
modul de aplicare a Standardelor generale pentru evalurile care cad
sub incidena acestui standard.
Sfera misiunii de evaluare (IVS 101)
2.
Pentru a se conforma cu cerina din IVS 101, paragraful 2(d), de a

identifica activul sau datoria care sunt evaluate, participaia la
capitalul ntreprinderii evaluate va trebui s fie identificat. Aceasta
39
Standarde referitoare la active IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi
IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi
va include elemente cum ar fi specificarea statutului juridic al

ntreprinderii, dac este o participaie total sau parial, dac se
limiteaz la aceasta sau exclude anumite active sau datorii i ce
clas sau clase de aciuni sunt implicate.
3.
Exemplele tipice de ipoteze sau de ipoteze speciale, care ar trebui s

fie precizate pentru a se conforma cu IVS 101, paragraful 2(i), atunci
cnd se evalueaz o ntreprindere sau o participaie la aceasta, sunt:
n cazul unui drept parial, o ipotez care s clarifice dac
proprietarul sau proprietarii dreptului rmas/drepturilor rmase
intenioneaz s vnd sau s pstreze deinerile lor;
dac anumite active sau datorii ale ntreprinderii urmeaz s fie
luate n considerare.
Implementare (IVS 102)
4.
Dac evaluarea se face pentru o participaie, care d dreptul la

lichidarea activelor ntreprinderii, se va avea n vedere dac valoarea
total a activelor care se vnd n mod individual, n urma lichidrii, ar
depi valoarea lor, determinat pe premisa continurii exploatrii.
Raportare (IVS 103)
5.
Nu exist cerine suplimentare pentru ntreprinderi i participaii la

acestea, altele dect cele coninute de referinele adecvate asupra
aspectelor menionate n sfera misiunii de evaluare, n conformitate
cu paragrafele 2 i 3 de mai sus.
6.
Data intrrii n vigoare a acestui standard este 1 ianuarie 2012, dei

este ncurajat adoptarea lui nainte de aceast dat.
40
COMENTARII
C1.
ntreprinderi
C2.
O ntreprindere este o activitate comercial, industrial, de servicii

sau de investiii. Evaluarea unei ntreprinderi poate s cuprind fie
ntreaga activitate a unei entiti, fie o parte a activitii acesteia. Este
important s se fac deosebirea dintre valoarea unei entiti de
afaceri i valoarea activelor sau datoriilor individuale ale acelei
entiti. Dac scopul evalurii solicit evaluarea activelor sau
datoriilor individuale, iar aceste active sunt separabile de
ntreprindere i pot fi comercializate n mod independent, acele active
sau datorii ar trebui s se evalueze separat i nu prin alocarea valorii
totale a ntreprinderii. nainte de a efectua o evaluare a unei
ntreprinderi este important s se stabileasc dac evaluarea se face
pentru ntreaga entitate, pentru aciuni sau pentru o participaie la o
entitate, pentru o activitatea specific de afacere a entitii sau pentru
active sau datorii specifice.
C3.
Evalurile de ntreprinderi sunt solicitate pentru scopuri diferite,

respectiv pentru achiziii, fuziuni i vnzri de ntreprinderi,
impozitare, litigii, proceduri de insolven i pentru raportarea
financiar.
C4.
Urmtoarele aspecte pot fi luate n considerare, n funcie de

contextul i de scopul evalurii i de natura ntreprinderii sau
participaiei la ntreprinderea supus evalurii.
Drepturi de proprietate
C5.
Drepturile, privilegiile sau condiiile care sunt ataate unei participaii,

indiferent dac forma juridic a ntreprinderii este de proprietar unic,
societate de persoane sau societate de capitaluri, solicit o analiz
atent n procesul de evaluare. n mod uzual, drepturile de
proprietate sunt definite prin documente legale, cum ar fi clauzele de
asociere, clauzele din actul constitutiv al ntreprinderii, contractul de
asociere, statut, contracte de parteneriat i acorduri ntre acionari.
Drepturile asupra proprietii pot fi pri sociale sau aciuni, participaii
la o ntreprindere sau ntreprinderea n totalitatea ei. n anumite
situaii poate fi necesar i s se disting dreptul de proprietate de
dreptul de folosin. Trebuie avut grij s se fac distincia ntre
drepturile i obligaiile aferente participaiei i cele care pot fi
coninute ntr-un acord ntre acionarii existeni.
41
Definiii
n contextul acestor Comentarii se aplic urmtoarele definiii:
(a) valoarea ntreprinderii valoarea total a capitalurilor proprii
ale unei ntreprinderi plus valoarea creditelor sale sau a
datoriilor purttoare de dobnzi, minus orice numerar sau
echivalente de numerar disponibile pentru a plti acele
datorii;
(b) valoarea capitalurilor proprii valoarea unei ntreprinderi
pentru toi acionarii ei.
C6.
Documentele pot conine restricii asupra transferului participaiei i

pot conine prevederi referitoare la tipul valorii care trebuie s fie
adoptat n cazul transferului participaiei. De exemplu, documentele
pot stipula faptul c participaia ar trebui s fie evaluat ca o fraciune
pro rata din ntregul capital emis n aciuni, indiferent dac este o
participaie cu drept de control sau una minoritar. n fiecare caz,
este necesar s fie luate n considerare, nc de la nceputul misiunii,
drepturile aferente participaiei evaluate i drepturile ataate oricrei
alte clase de participaii.
C7.
O participaie minoritar poate avea o valoare mai mic dect o

participaie majoritar. O participaie majoritar nu este neaprat i o
participaie cu drept de control. Votul i alte drepturi ataate
participaiei vor fi determinate de cadrul legal n care entitatea
funcioneaz. Deseori exist diferite clase de capital investit n
ntreprindere, fiecare fiind purttoare a unor drepturi diferite. Ca
urmare, ntr-un astfel de caz, este posibil ca o participaie minoritar
s dein totui controlul sau un drept de veto asupra anumitor
activiti.
Informaii despre ntreprindere
C.8
Evaluarea unei ntreprinderi sau participaii la aceasta solicit frecvent

utilizarea informaiilor primite de la manageri, reprezentani ai
managerilor sau de la ali experi. O atenie semnificativ ar trebui s
fie acordat precizrii informaiilor care pot fi invocate i a celor care
trebuie s fie verificate, precum i amplorii verificrii necesare, pe
parcursul procesului de evaluare, atunci cnd se stabilete sfera
misiunii, a se vedea IVS 101 Sfera misiunii de evaluare, paragraful
2(g).
C9.
Dei valoarea, la o anumit dat, reflect beneficiile anticipate ale

deinerii viitoare, istoricul unei ntreprinderi este util deoarece poate
oferi un reper privind ateptrile viitoare.
C10. Pentru evaluarea ntreprinderii este esenial cunoaterea

dezvoltrilor economice relevante i a tendinelor domeniului specific
de activitate. Aspecte cum ar fi mediul politic, politica
guvernamental, ratele de schimb valutar, inflaia, ratele dobnzii i
activitatea pieei pot afecta n mod diferit ntreprinderile care
funcioneaz n diferitele sectoare ale economiei.
C11. Evaluarea unei participaii ntr-o ntreprindere este relevant numai n
contextul poziiei financiare a ntreprinderii, la un moment dat. Este
important s se neleag natura activelor i datoriilor ntreprinderii i
s se determine care elemente sunt necesare pentru a fi utilizate n
procesul de generare a venitului i care sunt excedentare pentru
ntreprindere, la data evalurii.
C12. ntreprinderile pot avea active sau datorii care nu sunt nregistrate n
bilanul contabil. Astfel de active pot fi brevete de invenie, mrci
42
comerciale, drepturi de autor, branduri, know-how i baze de date

brevetate. Fondul comercial este o valoare rezidual, dup ce au fost
luate n considerare toate imobilizrile corporale i imobilizrile
necorporale identificabile. Evaluarea imobilizrilor necorporale este
prezentat n IVS 210 Imobilizri necorporale.
Abordri n evaluare
C14. Valoarea anumitor tipuri de ntreprinderi, de exemplu o ntreprindere

de investiii sau de tip holding, poate fi derivat dintr-o nsumare a
activelor i datoriilor. Aceasta este numit uneori abordarea prin
activul net sau abordarea prin active. Aceasta nu este o abordare
propriu-zis n evaluare, deoarece valoarea activelor i datoriilor
individuale rezult din aplicarea uneia sau mai multor abordri
principale n evaluare, descrise n IVS - Cadrul general, nainte de a fi
nsumate.
Abordarea prin pia
C15. Abordarea prin pia compar ntreprinderea subiect cu ntreprinderi,
participaii i aciuni similare, care au fost tranzacionate pe pia i
cu orice tranzacii relevante cu aciuni ale aceleiai ntreprinderi. O
indicaie asupra valorii poate proveni i din tranzaciile sau ofertele
anterioare aferente oricrei componente a ntreprinderii.
C16. Cele trei surse uzuale de date, utilizate n abordarea prin pia, sunt
pieele de capital pe care se tranzacioneaz participaiile la
ntreprinderi similare, piaa achiziiilor n care se cumpr i se vnd
ntreprinderi n ansamblul lor, precum i tranzaciile anterioare sau
ofertele de tranzacii de aciuni ale ntreprinderii subiect.
C17. n abordarea prin pia trebuie s existe o baz credibil pentru
comparaii cu ntreprinderi similare. Aceste ntreprinderi similare ar
trebuie s fie din acelai domeniu de activitate cu ntreprinderea
subiect sau dintr-un domeniu care este influenat de aceleai
variabile economice. Pentru a constitui o baz rezonabil pentru
comparaie, factorii care urmeaz s fie luai n considerare sunt
urmtorii:
asemnarea cu ntreprinderea subiect n ceea ce privete
caracteristicile calitative i cantitative ale ntreprinderii;
volumul i posibilitatea verificrii datelor ntreprinderii similare;
dac preul ntreprinderii similare reflect o tranzacie
neprtinitoare.
43
C13. Abordrile prin pia i prin venit, descrise n IVS - Cadrul general,
pot fi aplicate pentru evaluarea unei ntreprinderi sau unei participaii
la ntreprindere. n mod normal, abordarea prin cost nu poate fi
aplicat, cu excepia cazului ntreprinderilor aflate n stadiul incipient
sau recent nfiinate, al cror profituri i/sau flux de numerar nu pot fi
determinate n mod credibil i exist informaii de pia disponibile
adecvate despre activele entitii.
C18. Ar trebui fcut o analiz comparativ a asemnrilor i diferenelor

calitative i cantitative dintre ntreprinderile similare i ntreprinderea
subiect.
C19. n urma analizei ntreprinderilor cotate la burs sau a tranzaciilor
reale se calculeaz ratele de evaluare, care, de obicei, reprezint
preul mprit la unele forme de venit sau la activele nete. Pentru
calcularea i selectarea acestor rate trebuie luate n considerare
urmtoarele aspecte:
(a) rata trebuie s ofere informaii semnificative despre valoarea
ntreprinderii;
(b) ar putea fi necesare corecii pentru a face ca rata s fie adecvat
pentru ntreprinderea subiect. Exemple de corecii sunt cele
pentru diferenele de risc i de ateptri ale ntreprinderilor
similare i ale ntreprinderii subiect;
(c) pot fi necesare corecii pentru diferenele ntre participaia
subiect i participaiile la alte ntreprinderi, referitoare la gradul
de control, la vandabilitate sau la mrimea participaiei.
C20. Analitii pieei utilizeaz n mod frecvent uzanele de evaluare
bazate pe formule simple de evaluare rezultate din practic, ca fiind o
procedur prescurtat a abordrii prin pia. Totui, indicaiilor asupra
valorii rezultate din utilizarea unor astfel de uzane ar trebui s nu li
se dea o greutate semnificativ, adic importan, cu excepia cazului
n care se poate dovedi c vnztorii i cumprtorii le acord o mare
credibilitate. Acolo unde este cazul ar trebui s se fac o verificare
ncruciat utiliznd cel puin nc o metod.
C21. Preurile de pia ale aciunilor cotate tranzacionate sau ale prilor
sociale, preurile de achiziie ale participaiilor la ntreprinderi sau ale
ntreprinderilor din acelai domeniu de afaceri se utilizeaz deseori
ca o verificare rezonabil a concluziei asupra valorii, rezultat dintr-o
alt abordare.
C22. n abordarea prin venit, pentru estimarea valorii se utilizeaz metode
variate. Aceste metode sunt metoda capitalizrii fluxului de numerar
sau metoda profiturilor i metoda fluxului de numerar actualizat.
C23. Venitul i fluxul de numerar pot fi exprimate printr-o diversitate de
definiii. Formele venitului sau ale fluxului de numerar se calculeaz
nainte de impozitare sau dup impozitare, acestea din urm fiind
utilizat mai des. Ratele de capitalizare sau de actualizare aplicate
trebuie s fie adecvate cu definiia venitului sau fluxului de numerar
utilizat.
44
C24. Abordarea prin venit implic i estimarea unei rate de capitalizare,

atunci cnd se capitalizeaz venitul sau fluxul de numerar i a unei
rate de actualizare, cnd se actualizeaz fluxul de numerar. n
estimarea ratei adecvate se iau n considerare factori cum ar fi nivelul
ratelor dobnzii, ratele rentabilitii ateptate de participanii pe pia,
de la investiiile similare i riscul inerent fluxului de beneficii
anticipate.
C26. Valoarea ntreprinderii deriv, n mod tipic, din capitalizarea profiturilor

sau fluxurilor de numerar prin aplicarea unei rate de capitalizare sau
unei rate de actualizare, determinate nainte de luarea n considerare
a costurilor serviciului datoriei. Rata de capitalizare sau rata de
actualizare aplicat este costul mediu ponderat al capitalului aferent
unei structuri adecvate a creditelor i capitalurilor proprii. Pentru a
determina valoarea total a capitalurilor proprii din valoarea
ntreprinderii se scade valoarea de pia a datoriilor purttoare de
dobnzi. n mod alternativ, valoarea capitalurilor proprii poate fi
determinat prin cuantificarea direct a fluxului de numerar disponibil
pentru acionari. Activele redundante, adic activele din afara
exploatrii, trebuie s fie avute n vedere cnd se calculeaz valoarea
ntreprinderii sau valoarea capitalurilor proprii.
C27. n abordarea prin venit, situaiile financiare istorice ale unei entiti de
afaceri se utilizeaz deseori ca un reper pentru estimarea venitului
sau fluxului de numerar viitor al ntreprinderii. Determinarea
tendinelor istorice, prin intermediul analizei ratelor, poate ajuta la
oferirea informaiilor necesare pentru estimarea riscului inerent
activitii de exploatare a ntreprinderii, n contextul domeniului de
activitate i al previziunilor performanei viitoare.
C28. Pot fi adecvate corecii pentru a reflecta diferenele dintre fluxurile de
numerar realizate istorice i cele care ar fi practicate de un
cumprtor al dreptului evaluat, la data evalurii. Exemple sunt
urmtoarele:
(a) pentru corectarea veniturilor i cheltuielilor la niveluri considerate
a fi reprezentative, n mod rezonabil, pentru continuarea
activitii de exploatare ateptat;
(b) pentru prezentarea datelor financiare ale ntreprinderii subiect i
a comparabilelor, pe o baz coerent;
(c) pentru corectarea tranzaciilor prtinitoare la rate de pia;
45
C25. n metodele care utilizeaz actualizarea, creterea ateptat poate fi

luat n considerare, n mod explicit, n venitul sau fluxul de numerar
previzionat. n metodele de capitalizare care nu utilizeaz
actualizarea, creterea ateptat este reflectat n mod normal n rata
de capitalizare. Cnd venitul sau fluxul de numerar previzionat se
exprim n termeni nominali, adic n preuri curente, ar trebui s se
utilizeze rate nominale, care conin i o component inflaionist.
Cnd venitul sau fluxul de numerar previzionat se exprim n termeni
reali, ar trebui s se utilizeze rate reale, care nu conin i o
component inflaionist.
(d) pentru corectarea costurilor salariale sau ale elementelor

nchiriate sau contractate de la prile afiliate, n scopul reflectrii
preurilor sau ratelor de pia;
(e) pentru reflectarea impactului evenimentelor ntmpltoare
asupra elementelor de venituri i cheltuieli istorice. Exemple de
elemente ntmpltoare sunt pierderile cauzate de greve, de
introducerea de noi instalaii i de fenomene meteorologice.
Oricum, fluxurile de numerar previzionate trebuie s reflecte
orice venituri sau cheltuieli ocazionale, care pot fi anticipate n
mod rezonabil, iar evenimentele anterioare pot indica
evenimentele similare care pot avea loc i n viitor;
(f)
pentru corectarea amortizrii raportate i a bazei de impozitare,

la o estimare comparabil cu amortizarea utilizat n
ntreprinderile similare;
(g) pentru corectarea contabilizrii stocurilor pentru a fi comparabil

cu cea a ntreprinderilor similare, ale cror conturi pot fi inute pe
o alt baz dect cea a ntreprinderii subiect sau pentru a
reflecta cu mai mare acuratee realitatea economic.
Coreciile stocurilor pot s fie diferite, cnd se fac pentru contul
de profit i pierdere sau cnd se fac pentru bilanul contabil. De
exemplu, metoda primul intratprimul ieit de evaluare a
stocurilor poate s reflecte cu mai mare acuratee valoarea
stocurilor cnd se construiete o valoare de pia a bilanului
contabil. Cnd examinm contul de profit i pierdere, metoda
ultimul intratprimul ieit de evaluare a stocurilor poate s
reflecte cu mai mare acuratee nivelul venitului n perioadele de
inflaie sau de deflaie.
C29. Cnd se folosete o abordare prin venit, ar putea fi necesar s se
fac corecii i asupra valorii, pentru a reflecta aspectele care nu au
fost prinse n previziunile fluxului de numerar sau n rata de
actualizare adoptat. Exemple pot fi coreciile pentru vandabilitatea
dreptului supus evalurii sau pentru poziiile de control sau de lips
de control asupra ntreprinderii, aferente participaiei supuse
evalurii.
C30. Deseori, ntreprinderile mici i mijlocii se tranzacioneaz mai
degrab sub forma unei vnzri de active, dect sub forma unui
transfer de participaii la capitalurile proprii. n astfel de cazuri se
obinuiete s se exclud elemente cum ar fi creanele, creditele i
fondul de rulment, iar valoarea activelor s se determine prin
aplicarea unui multiplu de evaluare adecvat asupra profitului nainte
de dobnzi, de impozitul pe profit i de amortizarea imobilizrilor
corporale (EBITD n. t.). Ar trebui acordat atenie pentru a se asigura
c multiplul utilizat se bazeaz pe analiza vnzrilor altor active
similare.
46
IVS 210 Imobilizri necorporale

Coninut
Paragrafe
1
STANDARD
24
Implementare
Raportarea evalurii
Principalele tipuri de imobilizri necorporale

Fondul comercial
C1C10
C11C13
Caracteristicile imobilizrilor necorporale
C14C15
Abordri n evaluare
C16C17
Abordarea prin pia
C18C21
C22C23
Metoda evitrii plii redevenei
C24C27
Metoda profiturilor suplimentare
C28C30
Metoda supraprofiturilor economice
C31C34
C35
Beneficiul fiscal din amortizare
C36C38
Abordarea prin cost
C39
Abordri multiple
STANDARD
1.
Principiile coninute n Standardele generale se aplic la evaluarea

imobilizrilor necorporale. Acest standard include doar modificrile,
cerinele suplimentare sau exemplele specifice privind modul de
aplicare a Standardelor generale pentru evalurile care cad sub
incidena acestui standard.
2.
Pentru conformitatea cu cerinele IVS 101, paragraful 2(d), de

identificare a activului sau datoriei supuse evalurii, imobilizarea
necorporal se definete n mod clar n ce privete tipul acesteia i
drepturile legale sau interesele asupra activului. Principalele tipuri de
imobilizri necorporale i caracteristicile specifice ale acestora sunt
prezentate n paragrafele C1C13 din Comentariile la acest
standard.
47
Standarde referitoare la active IVS 210 Imobilizri necorporale
COMENTARII
3.
Sfera misiunii de evaluare trebuie s identifice orice active

contribuitoare i s arate dac acestea sunt sau nu sunt incluse n
evaluare. Un activ contribuitor este acela care se utilizeaz n
combinaie cu activul subiect pentru a genera fluxurile de numerar
asociate cu activul subiect. Dac activele contribuitoare urmeaz s
fie excluse din evaluare va fi necesar s se clarifice dac
imobilizarea necorporal trebuie s fie evaluat pe ipoteza c
activele contribuitoare sunt disponibile pentru un cumprtor sau pe
ipoteza c acestea nu sunt disponibile, respectiv c activul subiect
se evalueaz pe baz de sine stttoare.
4.
Exemple uzuale de ipoteze sau de ipoteze speciale, care apar la

evaluarea imobilizrilor necorporale i care sunt cerute a fi
menionate de ctre IVS 101, paragraful 2(i), sunt ipotezele c un
brevet de invenie a fost acordat, cnd acesta nu exista la data
evalurii sau c un produs concurent a intrat sau a fost scos de pe
pia.
5.
Nu exist cerine suplimentare pentru imobilizrile necorporale.

Raportarea evalurii (IVS 103)
6.
Nu exist cerine suplimentare pentru imobilizrile necorporale fa

de referinele incluse n sfera misiunii de evaluare, conform
paragrafelor 24 de mai sus.
7.

48
COMENTARII
Principalele tipuri de imobilizri necorporale
O imobilizare necorporal este un activ nemonetar care se
manifest prin proprietile lui economice. Ea nu are substan
fizic, dar acord drepturi i beneficii economice proprietarului ei.
C2.
Evalurile de imobilizri necorporale sunt solicitate pentru diverse

scopuri, incluznd achiziii, fuziuni i vnzri de ntreprinderi sau
pri de ntreprinderi, cumprri i vnzri de imobilizri necorporale,
raportri ctre autoritile fiscale, proceduri de litigii i de insolven
i pentru raportarea financiar.
C3.
O imobilizare necorporal poate fi identificabil sau neidentificabil.

O imobilizare necorporal este identificabil dac:
(a) fie este separabil, respectiv poate fi separat sau desprit
de entitate i vndut, transferat, cesionat dreptul de folosin
printr-o licen, nchiriat sau schimbat, fie individual, fie
mpreun cu un contract, cu un activ sau cu o datorie aferent,
indiferent dac entitatea intenioneaz s procedeze astfel,
(b) fie provine din drepturi contractuale sau din alte drepturi legale,
indiferent dac acele drepturi sunt transferabile sau separabile
de entitate sau de alte drepturi i obligaii.
C4.
Orice imobilizare necorporal neidentificabil, asociat cu o

ntreprindere sau cu un grup de active, este denumit, n general, ca
fond comercial.
C5.
Principalele clase de imobilizri necorporale sunt urmtoarele:

legate de marketing,
legate de client sau de furnizor,
de natur tehnologic,
de natur artistic.
C6.
n cadrul fiecrei clase, imobilizrile pot fi contractuale sau

necontractuale.
C7.
Imobilizrile necorporale legate de marketing sunt utilizate, n primul

rnd, pentru marketingul sau promovarea produselor sau serviciilor.
Exemplele includ mrcile comerciale, brandurile, designul comercial
unic, numele domeniului de internet i acordurile de neconcuren.
C8.
Imobilizrile necorporale legate de client sau de furnizor provin din

relaiile cu sau din cunotinele despre clieni sau furnizori. Exemple
sunt contractele de prestri de servicii sau de achiziii, contractele de
licen sau de redeven, registrele de comenzi, contractele de
munc i relaiile cu clienii.
49
C1.
C9.
Imobilizrile necorporale de natur tehnologic provin din drepturile

contractuale sau necontractuale de a utiliza tehnologia brevetat,
tehnologia nebrevetat, bazele de date, formulele, proiectele,
programele pentru calculator, procesele sau reetele.
C10. Imobilizrile necorporale de natur artistic provin din dreptul la

beneficii, cum ar fi redevenele din lucrri artistice, ca de exemplu,
piese de teatru, cri, filme i muzic i din protecia dreptului de
autor necontractual.
Fondul comercial
C11. Fondul comercial este orice beneficiu economic viitor provenit dintr-o
ntreprindere, dintr-o participaie la o ntreprindere sau din utilizarea
unui grup de active, care nu sunt separabile. Ar trebui reinut c se
folosesc definiii diferite ale fondului comercial, conforme cu diferitele
regimuri de raportare financiar sau de impozitare; poate fi necesar
ca acestea s fie reflectate cnd evalurile se fac pentru aceste
scopuri.
C12. Exemple de beneficii care sunt reflectate n fondul comercial sunt:
sinergiile specifice ale companiei, rezultate n urma unei
combinri de ntreprinderi, de exemplu o reducere a cheltuielilor
de exploatare sau economii de scar, care nu sunt reflectate n
valoarea altor active;
oportunitile de cretere, de exemplu, expansiunea pe diferite
piee;
capitalul organizaional, de exemplu beneficiile rezultate din
reeaua de afaceri pus la punct.
C13. n termeni generali, valoarea fondului comercial este valoarea
rezidual rmas dup ce din valoarea unei ntreprinderii au fost
sczute valorile tuturor activelor identificabile, corporale, necorporale
i monetare, ajustate cu datoriile efective sau cu cele poteniale.
Caracteristicile imobilizrilor necorporale
C14. Imobilizrile necorporale specifice sunt definite i sunt descrise prin
caracteristici cum ar fi dreptul de proprietate asupra lor, funcia,
poziia pe pia i imaginea lor. Aceste caracteristici difereniaz
imobilizrile necorporale ntre ele. Caracteristicile care le
difereniaz sunt ilustrate n exemplele urmtoare:
mrcile produselor de patiserie se pot diferenia prin gustul diferit,
sursa ingredientelor diferit i calitate diferit;
programele pentru calculator se difereniaz, n mod uzual, prin
referire la specificaiile lor funcionale.
C15. Dei imobilizrile necorporale similare, aparinnd aceleiai clase,
au cteva caracteristici comune, ele vor avea i caracteristici diferite
care vor varia n funcie de tipul imobilizrii necorporale.
50
Abordri n evaluare
C16. Pentru evaluarea imobilizrilor necorporale pot fi aplicate toate cele
trei abordri principale n evaluare, descrise n IVS - Cadrul general.
Abordarea prin pia

C18. Prin abordarea prin pia, valoarea unei imobilizri necorporale se
determin prin referin la activitatea de pe pia, de exemplu, la
cererile sau la ofertele care implic active identice sau similare.
C19. Natura eterogen a imobilizrilor necorporale semnific faptul c
gsirea de dovezi de pia despre tranzacii cu active identice rareori
este posibil. Dac exist dovezi de pia, de obicei, singurele
dovezi disponibile se refer la active similare i nu la cele identice.
Ca o alternativ sau ca un instrument suplimentar, comparaia cu
preurile tranzaciilor relevante cu active identice sau similare,
obinute n urma analizei tranzaciilor de vnzare, poate furniza
dovezi despre multipli de evaluare, de exemplu, ar fi posibil s se
determine o rat tipic pre/profituri sau o rat a rentabilitii pentru o
clas similar de imobilizri necorporale.
C20. n cazul n care exist dovezi despre preuri sau multipli de evaluare,
deseori va fi necesar s se fac corecii ale acestora pentru a se
reflecta diferenele ntre activul subiect i cele implicate n tranzacii.
C21. Aceste corecii sunt necesare pentru a reflecta diferenierea
caracteristicilor imobilizrii necorporale subiect de cele ale activelor
implicate n tranzacii. Astfel de corecii pot fi determinabile mai
degrab numai la nivel calitativ, dect la nivel cantitativ. Situaiile n
care sunt necesare corecii calitative sunt incluse n exemplele de
mai jos:
marca supus evalurii poate fi considerat c deine o poziie
mai dominant pe pia, dect mrcile implicate n tranzacii;
51
C17. Toate metodele de evaluare a imobilizrilor necorporale necesit o

estimare a duratei de via util rmas. Pentru anumite active,
aceasta poate fi o perioad determinat, limitat fie prin contract, fie
de ciclul tipic de via din sector. Alte active pot avea o durat de
via nedeterminat. Estimarea duratei de via util rmas
presupune luarea n considerare a factorilor juridici, tehnologici,
funcionali, precum i a celor economici. De exemplu, o imobilizare
reprezentat de un brevet de invenie pentru un medicament poate
avea o durat de via legal rmas de cinci ani pn la expirarea
brevetului, dar un medicament concurent, cu eficien anticipat
sporit, este ateptat s fie introdus pe pia peste trei ani. Acest
lucru poate determina estimarea duratei de via util rmas a
primului produs la numai trei ani.
un brevet de invenie pentru un medicament, care este evaluat,

poate avea o eficien mai mare i mai puine efecte adverse
dect cele implicate n tranzacii.

C22. n abordarea prin venit, valoarea unei imobilizri necorporale se
determin prin referin la valoarea actualizat a venitului, fluxurilor
de numerar sau economiilor de costuri generate de imobilizarea
necorporal. Principalele metode de evaluare, incluse n abordarea
prin venit, utilizate n evaluarea imobilizrilor necorporale, sunt:
metoda evitrii plii redevenei, menionat uneori ca metoda
economiei de redeven;
metoda profiturilor suplimentare, menionat uneori ca metoda
venitului suplimentar;
metoda supraprofiturilor economice.
C23. Fiecare dintre aceste metode implic convertirea fluxurilor de
numerar previzionate ntr-o indicaie asupra valorii, utiliznd fie
tehnicile actualizrii fluxului de numerar, fie, n cazuri simple,
aplicarea unui multiplu de capitalizare asupra unui flux de numerar
reprezentativ dintr-o singur perioad.
Metoda evitrii plii redevenei
C24. n metoda evitrii plii redevenei, valoarea unei imobilizri
necorporale se determin prin referin la valoarea unor pli
ipotetice ale redevenei, care ar fi evitate prin deinerea proprietii
asupra activului, n comparaie cu obinerea unei licene pentru
imobilizarea necorporal, de la o ter parte. Plile ipotetice ale
redevenei, pe durata de via a imobilizrii necorporale, sunt
corectate pentru impozitul pltibil i sunt actualizate la valoarea
prezent, la data evalurii. n unele cazuri, plile de redeven pot
s includ o sum pltit iniial, suplimentar fa de sumele
periodice, bazate pe un procentaj din cifra de afaceri sau din ali
indicatori financiari.
C25. Pentru a obine o rat a redevenei ipotetice pot fi utilizate dou
metode. Prima metod se bazeaz pe ratele de pia ale
redevenelor din tranzaciile comparabile sau similare. O condiie
prealabil pentru aceast metod este existena unor imobilizri
necorporale comparabile, care au constituit obiectul unor contracte
de licene neprtinitoare, n mod regulat. A doua metod se bazeaz
pe o divizare a profiturilor care ar fi pltite ipotetic ntr-o tranzacie
neprtinitoare, de ctre un liceniat hotrt, unui liceniator hotrt,
pentru drepturile de folosin a imobilizrii necorporale subiect.
C26. n metoda evitrii plii redevenei sunt luate n considerare unele
sau toate datele de intrare pentru evaluare, redate mai jos:
proieciile indicatorilor financiari, cum ar fi cifra de afaceri la care
ar fi aplicat rata de redeven, pe durata de via a imobilizrii
necorporale, mpreun cu o estimare a duratei de via a
imobilizrii necorporale;
52
rata la care economia de impozit ar putea fi obinut pentru plile

ipotetice de redeven;
cheltuielile de marketing i orice alte cheltuieli care ar fi suportate
de un liceniat n utilizarea activului;
o rat de actualizare sau o rat de capitalizare adecvate pentru a
converti plile ipotetice de redeven, aferente activului, ntr-o
valoarea actualizat a acestora.
n cazul n care este posibil s se utilizeze ambele metode, este
uzual s se aplice amndou ca o verificare ncruciat a fiecreia.
Metoda profiturilor suplimentare

C28. Metoda profiturilor suplimentare presupune compararea profiturilor
sau a fluxurilor de numerar previzionate, care ar putea fi obinute de
o ntreprindere care utilizeaz imobilizarea necorporal, cu cele care
ar fi obinute de o ntreprindere care nu utilizeaz acea imobilizare
necorporal. Metoda este deseori utilizat cnd ratele de redeven
de pia nu sunt disponibile sau nu sunt credibile.
C29. Dup ce s-a stabilit diferena ntre profiturile care vor fi generate se
aplic o rat de actualizare adecvat pentru a converti profiturile
suplimentare periodice sau fluxurile de numerar suplimentare
periodice previzionate n valoarea lor actualizat sau se aplic un
multiplu de capitalizare pentru a capitaliza profiturile sau fluxurile de
numerar suplimentare constante.
C30. Metoda profiturilor suplimentare poate fi utilizat att pentru
evaluarea imobilizrilor necorporale a cror utilizare va reduce
costurile, ct i a celor a cror utilizare va genera profituri sau fluxuri
de numerar suplimentare.
Metoda supraprofiturilor economice (engl. Excess Earnings Method)
C31. Metoda supraprofiturilor economice determin valoarea unei
imobilizri necorporale ca fiind valoarea actualizat a fluxurilor de
numerar atribuibile imobilizrii necorporale subiect, dup deducerea
fluxurilor de numerar care sunt atribuite activelor contribuitoare.
Metoda supraprofiturilor economice se utilizeaz n special pentru
evaluarea contractelor cu clienii, a relaiilor cu clienii i a proiectelor
de cercetare i dezvoltare nefinalizate.
C32. Metoda supraprofiturilor economice poate fi aplicat fie prin
utilizarea fluxurilor de numerar previzionate dintr-o singur perioad,
numit metoda supraprofiturilor economice dintr-o singur
perioad, fie prin utilizarea fluxurilor de numerar previzionate pe mai
multe perioade, numit metoda supraprofiturilor economice din mai
multe perioade. Metoda supraprofiturilor economice din mai multe
53
C27. Ratele de redeven aferente activelor similare adesea pot s difere

n mod semnificativ pe pia. Ca urmare, este prudent s se
compare rata redevenei folosit ca dat de intrare cu marja brut
din exploatare, pe care un operator tipic poate s o cear din cifra
de afaceri generat de utilizarea activului.
perioade se utilizeaz mai des, deoarece imobilizrile necorporale

vor genera, n mod obinuit, beneficii monetare pe o perioad de
timp extins.
C33. Metoda supraprofiturilor economice presupune alocarea fluxurilor de

numerar ateptate pe cel mai mic grup de afacere sau de active ale
ntreprinderii, care include toate veniturile derivabile din activul
subiect.
C34. Din aceste fluxuri de numerar previzionate se scade contribuia la
fluxurile de numerar atribuit activelor contribuitoare corporale,
necorporale i financiare. Acest lucru se realizeaz prin calcularea
unui profit aferent costului de oportunitate sau unui profit economic
cerut de activele contribuitoare i deducerea acestuia din fluxurile de
numerar. Pentru a ajunge la o evaluare credibil a activului subiect,
poate fi oportun s se fac i o deducere suplimentar pentru a
reflecta orice valoare adiional atribuit faptului c toate activele se
utilizeaz mpreun, ca o entitate care i continu activitatea. De
obicei, aceasta reflect beneficiul unor fluxuri de numerar atribuibile
unei fore de munc instruit, care nu ar fi disponibil pentru un
cumprtor al unui activ individual.
Beneficiul fiscal din amortizare
C35. n multe legislaii de impozitare, amortizarea unui activ necorporal
poate fi tratat ca o cheltuial deductibil pentru calcularea profitului
impozabil. Acest beneficiu fiscal din amortizare poate avea un
impact pozitiv asupra valorii activului. Cnd se utilizeaz abordarea
prin venit va fi necesar s se ia n considerare impactul oricrui
beneficiu fiscal disponibil pentru cumprtori i s se fac o corecie
adecvat fluxurilor de numerar.
Abordarea prin cost
C36. Abordarea prin cost este utilizat n special n cazul imobilizrilor
necorporale generate intern, care nu genereaz fluxuri identificabile
de venit. n abordarea prin cost se estimeaz costul de nlocuire fie
al unui activ similar, fie al unuia cu potenial de servicii similar sau cu
utilitate similar.
C37. Exemple de imobilizri necorporale, pentru care se poate utiliza
abordarea prin cost, sunt urmtoarele:
un program pentru calculator generat intern, dac preul unui
program cu aceeai capacitate de servicii sau similar poate fi
obinut uneori de pe pia;
paginile de internet, n msura n care este posibil s se estimeze
costul de construire a paginii de internet;
fora de munc instruit, prin determinarea costului de formare a
forei de munc.
54
C38. Datele de intrare, care sunt necesare pentru aplicarea abordrii prin
cost, sunt urmtoarele:
costul necesar generrii sau costul de cumprare al unui activ
identic,
costul necesar generrii sau costul de cumprare al unui activ cu
aceeai utilitate sau capacitate de servicii,
orice corecii cerute asupra costului necesar generrii sau
costului de cumprare, pentru a reflecta caracteristicile specifice
ale activului subiect, cum ar fi deprecierea economic sau cea
funcional,
Abordri multiple
C39. Din cauza naturii eterogene a multor imobilizri necorporale, deseori
exist o necesitate presant pentru a fi aplicate mai multe abordri i
metode pentru a obine valoarea, dect pentru alte clase de active.
55
orice cost de oportunitate suportat de dezvoltatorul activului.
IVS 220 Imobilizri corporale mobile

Coninut
Paragrafe
1
STANDARD
Standarde referitoare la active IVS 220 Imobilizri corporale mobile
24
Implementare
Raportarea evalurii
COMENTARII
C1C2
C3
Scheme de finanare
C4C5
Vnzare forat
C6C7
C8C12
Abordri n evaluare
STANDARD
1.
Principiile coninute n Standardele generale se aplic la evalurile

imobilizrilor corporale mobile. Acest standard include doar
2.
Pentru respectarea cerinei din IVS 101, paragraful 2(d), referitoare la

identificarea activului sau a datoriei care se evalueaz, va fi luat n
considerare gradul n care elementul de imobilizare corporal mobil
este ataat la sau este integrat cu alte active. De exemplu:
activele pot fi fixate n mod permanent de teren i nu pot fi
ndeprtate fr demolarea substanial fie a activului, fie a cldirii
sau structurii n care este ncorporat;
o main individual poate fi o component a unei linii de
producie integrat, unde funcionarea ei este dependent de alte
active.
n astfel de cazuri, va fi necesar s se defineasc n mod clar ce se
include sau ce se exclude din evaluare. Trebuie precizate orice
ipoteze sau ipoteze speciale care se refer la disponibilitatea oricror
active complementare, a se vedea paragraful 4 de mai jos.
3.
Imobilizrile corporale mobile, destinate s furnizeze diferite servicii

sau utiliti unei cldiri, sunt adesea integrate n cldire i odat
instalate nu pot fi separate de aceasta. Aceste elemente vor fi incluse
56
n mod firesc n proprietatea imobiliar. Astfel de exemple se refer la

instalaiile pentru furnizarea de energie electric, gaz, aer condiionat,
sistemul de nclzire, rcire sau ventilare i la echipamente, cum ar fi
lifturile. Dac scopul evalurii cere ca acestea s fie evaluate
separat, sfera misiunii de evaluare va include o precizare privind
efectul includerii normale a valorii acestora n valoarea proprietii
imobiliare i privind faptul c ele nu pot fi realizate n mod separat. n
cazul n care se fac mai multe evaluri pariale ale proprietilor
imobiliare i activelor de natura imobilizrilor corporale mobile, din
aceeai locaie, este necesar o atenie deosebit pentru a se evita
fie omisiuni, fie o dubl nregistrare.
Din cauza naturii i a diferitelor posibiliti de transport a multor
imobilizri corporale mobile, n mod normal, vor fi cerute ipoteze
adiionale, pentru a descrie starea sau situaiile n care sunt evaluate
activele. Pentru conformarea la prevederile IVS 101, paragraful 2(i),
aceste ipoteze trebuie luate n considerare i precizate n sfera
misiunii de evaluare. Exemplele de ipoteze care pot fi adecvate n
diferite situaii includ:
aceea n care activele de natura imobilizrilor corporale mobile se
evalueaz ca un ntreg, instalate/pe amplasament i ca parte a
ntreprinderii care i continu activitatea normal de exploatare;
evalueaz ca un ntreg, instalate/pe amplasament, dar pe premisa
c ntreprinderea este nchis;
evalueaz ca elemente separate, ce urmeaz s fie scoase de pe
locaia lor permanent (dezinstalate).
n anumite situaii, ar putea fi adecvat folosirea mai multor ipoteze,
de exemplu, pentru a arta efectul nchiderii unei ntreprinderi sau
ncetrii operaiunilor asupra valorii imobilizrilor corporale mobile.
5.
Nu exist cerine suplimentare pentru imobilizrile corporale mobile.

Raportare (IVS 103)
6.
n plus fa de cerinele minimale din IVS 103 Raportarea evalurii,

un raport de evaluare a imobilizrilor corporale mobile va include
referinele corespunztoare aspectelor incluse n sfera misiunii de
evaluare, n conformitate cu paragrafele 24 de mai sus. De
asemenea, raportul va include un comentariu privind efectul asupra
valorii raportate a oricror imobilizri corporale sau necorporale
excluse din evaluare, de exemplu un program de calculator pentru o
main sau dreptul de continuare a ocuprii terenului pe care este
amplasat activul.
7.
Data efectiv a acestui standard este 1 ianuarie 2012, dei este

57
4.
COMENTARII
C1.
Imobilizrile corporale mobile reprezint imobilizri corporale care

sunt deinute de o entitate pentru a fi utilizate n producia de bunuri
sau prestarea de servicii, pentru a fi nchiriate terilor sau pentru a fi
folosite n scopuri administrative i care se preconizeaz s fie
utilizate pe o perioad de timp. Nu sunt imobilizri corporale mobile
urmtoarele active:
proprietatea imobiliar;
resursele minerale i naturale;
materiile prime;
stocurile;
consumabilele;
activele agricole (de exemplu, plantaii, animale, etc.);
bunurile mobile, cum ar fi lucrrile de art, bijuteriile sau coleciile.
C2.
n mod normal, o evaluare a imobilizrilor corporale mobile va impune

luarea n considerare a mai multor factori, care se refer la activul n
sine, la mediul lor i la potenialul lor economic. Exemple de factori
care pot fi luai n considerare din aceste categorii sunt:
Referitori la activ:
specificaia tehnic a activului;
durata de via fizic rmas;
starea activului, inclusiv istoricul privind ntreinerea sa;
dac activul nu este evaluat pe amplasamentul lui curent, costul
de demontare i de mutare;
orice pierdere potenial a unui activ complementar, de exemplu
durata de exploatare a unei maini poate fi redus din cauza
duratei nchirierii cldirii n care este localizat.
Referitori la mediu:
localizarea, n legtur cu sursa de materie prim i piaa
produsului. De asemenea, adecvarea localizrii poate avea o
durat de via limitat, de exemplu dac materiile prime sunt
finite sau cererea este tranzitorie;
impactul oricrei legislaii privind mediul sau alte aspecte care fie
restricioneaz utilizarea, fie impun costuri suplimentare de
funcionare sau dezafectare.
Referitori la potenialul economic:
profitabilitatea curent sau cea potenial a activului, pe baza
comparrii costurilor de funcionare cu profiturile curente sau cu
cele poteniale;
58
cererea pentru produsul imobilizrii corporale mobile, n legtur

cu factorii macro i micro economici care pot influena cererea;
posibilitatea ca activul s aib o utilizare mai bun dect utilizarea
sa curent.
C3.
Scheme de finanare
C4.
Un element de natura imobilizrilor corporale mobile poate fi

subiectul unui aranjament de finanare. Ca urmare, activul nu poate fi
vndut fr ca creditorul sau locatorul s primeasc orice sold aferent
aranjamentului de finanare. Aceast plat poate sau nu s
depeasc valoarea negrevat de sarcini a elementului. n funcie
de scopul evalurii, poate fi adecvat s se identifice toate activele
care sunt grevate de sarcini, iar valoarea lor se reporteaz separat de
cea a activelor negrevate de sarcini.
C5.
Elementele de natura imobilizrilor corporale mobile, care sunt

deinute n cadrul leasingurilor operaionale, se afl n proprietatea
terelor pri i, deci, nu sunt incluse n evaluarea activelor locatarului.
Totui, astfel de active trebuie nregistrate, deoarece prezena lor
poate avea impact asupra valorii activelor din proprietate mpreun
cu care se utilizeaz.
Vnzare forat
C6.
Activele de natura imobilizrilor corporale mobile pot fi susceptibile de

condiiile vnzrii forate, a se vedea IVS - Cadrul general,
paragrafele 5355. Un exemplu uzual este cazul cnd activele
trebuie s fie ndeprtate dintr-o proprietate imobiliar, ntr-un interval
de timp care exclude un marketing adecvat, deoarece contractul de
nchiriere a proprietii imobiliare a expirat.
C7.
Impactul unor astfel de situaii asupra valorii trebuie luat n

considerare cu atenie. Pentru a aviza valoarea posibil a fi realizat,
va fi necesar s se ia n considerare orice alternativ de vnzare de
pe locaia curent, cum ar fi posibilitatea practic a mutrii
elementului la o alt locaie, n vederea cedrii precum i costul
mutrii, n limita timpului disponibil.
59
Imobilizrile necorporale nu sunt incluse n clasificarea activelor de

natura imobilizrilor corporale mobile. Totui, o imobilizare
necorporal poate avea efect asupra valorii activelor de natura
imobilizrilor corporale mobile. De exemplu, valoarea modelelor i
matrielor este deseori legat nemijlocit de drepturile de proprietate
intelectual asociate. Programele pentru calculator, datele tehnice,
tehnologiile i brevetele de invenie sunt alte exemple de imobilizri
necorporale care pot avea un impact asupra valorii activelor de
natura imobilizrilor corporale mobile, aceasta depinznd de
includerea sau neincluderea lor n evaluare. n astfel de cazuri,
procesul de evaluare va presupune luarea n considerare a
imobilizrilor necorporale i a impactului acestora asupra valorii
activelor de natura imobilizrilor corporale mobile.
Abordri n evaluare
C8.
Cele trei abordri principale n evaluare, descrise n IVS - Cadrul

general, pot fi aplicate pentru evaluarea imobilizrilor corporale
mobile.
C9.
Pentru clasele de imobilizri corporale mobile care sunt omogene, de

exemplu, autovehicule sau anumite tipuri de echipamente de birou
sau utilaje industriale, n mod obinuit este utilizat abordarea prin
pia, deoarece exist date suficiente privind vnzrile recente ale
unor active similare. Totui, multe tipuri de imobilizri corporale
mobile sunt specializate i nu exist informaii directe disponibile
privind vnzrile de astfel de elemente, ceea ce impune utilizarea fie
a abordrii prin venit, fie a abordrii prin cost.
C10. Abordarea prin venit pentru evaluarea imobilizrilor corporale mobile

poate fi utilizat dac pot fi identificate fluxurile de numerar specifice
pentru activ sau pentru un grup de active complementare, de
exemplu dac un grup de active formeaz o linie de proces i
produce un produs vandabil. 2 Totui, unele dintre fluxurile de
numerar pot fi atribuite imobilizrilor necorporale i este dificil
separarea lor de contribuia imobilizrilor corporale mobile la fluxurile
de numerar. n mod normal, utilizarea abordrii prin venit nu este
practic pentru multe imobilizri corporale mobile individuale.
C11. n general, abordarea prin cost este adoptat pentru evaluarea
imobilizrilor corporale mobile, mai ales n cazul activelor individuale
care sunt specializate. Aceasta se aplic prin determinarea costului
de nlocuire net 3 al activului. Costul de nlocuire al activului de
evaluat se estimeaz de ctre un participant pe pia. Costul de
nlocuire este costul pentru a obine un activ alternativ, cu utilitate
echivalent; acesta poate fi fie un echivalent modern cu aceiai
funcionalitate, fie costul de reproducere a unei replici exacte a
activului subiect. Cea de a doua variant este adecvat n cazul n
care costul unei replici va fi mai mic dect costul unui echivalent
modern sau dac utilitatea activului subiect poate fi oferit doar de o
replic i nu de echivalentul modern.
C12. Dup stabilirea costului de nlocuire, se fac apoi deduceri pentru a
reflecta deprecierea fizic, funcional i economic a activului
subiect n comparaie cu activul alternativ care poate fi achiziionat la
costul de nlocuire.
Detalii suplimentare sunt coninute n Exposure Draft TIP 1 Metoda fluxurilor de numerar
actualizate Evaluri de drepturi asupra proprietii imobiliare i ntreprinderi, publicat n
ianuarie 2011.
Detalii suplimentare sunt coninute n Exposure Draft TIP 2 Costul de nlocuire net, publicat n
februarie 2011.
60
IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare

Coninut
Paragrafe
1
STANDARD
24
5
Raportarea evalurii
COMENTARII
Tipuri de drepturi asupra proprietii imobiliare
Ierarhia drepturilor
C1C3
C4C7
C8C11
Chiria
Abordri n evaluare
C12
Abordarea prin pia
C13C15
C16C21
Abordarea prin cost
C22C24
ANEX
Proprietatea imobiliar istoric
A1A17
STANDARD
1.

drepturilor asupra proprietii imobiliare. Acest standard include doar
2.
Pentru respectarea cerinei din IVS 101, paragraful 2(d), de

identificare a activului care se evalueaz, trebuie incluse urmtoarele
considerente:
o descriere a dreptului asupra proprietii imobiliare care se
evalueaz;
identificarea oricrui drept absolut sau subordonat care
influeneaz dreptul evaluat.
3.
Pentru respectarea cerinelor din IVS 101, paragrafele 2(g) i 2(h), de

prezentare a amplorii investigaiei i a naturii i surselor de informaii
utilizate, trebuie incluse urmtoarele considerente:
61
Standarde referitoare la active IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare
Implementare
4.
datele necesare pentru verificarea dreptului asupra proprietii

imobiliare i a oricror drepturi nrudite relevante;
amploarea oricrei inspecii;
responsabilitatea pentru informaiile despre suprafaa

amplasamentului i suprafeele oricrei cldiri;
responsabilitatea pentru confirmarea caracteristicilor i strii

oricrei cldiri;
amploarea investigaiei privind natura, specificaiile i

adecvarea serviciilor;
existena oricror informaii privind starea solului i a fundaiei;
responsabilitatea pentru identificarea riscurilor de mediu

nconjurtor, reale sau poteniale.
Exemple tipice de ipoteze speciale, care pot fi convenite i

confirmate pentru conformarea cu cerina IVS 101, paragraful 2(i),
sunt:
c a aprut o modificare fizic specificat, de exemplu o cldire

propus este evaluat ca i cum ar fi finalizat la data evalurii;
c a aprut o modificare n statutul cldirii, de exemplu o cldire

vacant a fost nchiriat sau o cldire nchiriat a devenit
vacant la data evalurii.

5.
Nu exist cerine suplimentare pentru drepturile asupra proprietii

imobiliare.
Raportare (IVS 103)
6.
Nu exist cerine suplimentare n cazul drepturilor asupra proprietii

imobiliare, n afara includerii referinelor relevante referitoare la
aspectele prezentate n sfera misiunii de evaluare, n conformitate cu
paragrafele 24 de mai sus.
7.

62
COMENTARII
Tipuri de drepturi asupra proprietii imobiliare
C1.
Dreptul asupra proprietii imobiliare confer titularului dreptul de a

poseda, folosi i dispune de teren i construcii. Exist trei tipuri de
baz ale dreptului asupra proprietii imobiliare:
(b) un drept subordonat care confer titularului dreptul exclusiv de

folosin a unei suprafee specificate de teren sau cldiri, pentru
o anumit perioad, de exemplu conform clauzelor unui contract
de nchiriere;
(c) un drept de folosin a terenului sau cldirilor, fr un drept
exclusiv de folosin, de exemplu dreptul de trecere pe teren sau
de a-l folosi numai pentru o anumit activitate.
C2
Drepturile asupra proprietii imobiliare pot fi deinute n comun, caz

n care mai muli titulari l pot partaja sau individual, cnd fiecare
titular deine o anumit cot-parte.
C3
Dei n ri diferite se utilizeaz diferite cuvinte i termeni pentru a

descrie aceste tipuri principale de drepturi asupra proprietii
imobiliare, conceptele de drept absolut de proprietate, de drept
exclusiv asupra proprietii pentru o perioad limitat de timp sau de
drept neexclusiv asupra proprietii pentru un scop anumit sunt
comune celor mai multe jurisdicii. Caracteristica de fi inamovibil/e a
terenului i a cldirilor semnific faptul c ntr-o tranzacie este
transferat dreptul deinut de o parte i nu fizic, terenul i cldirile.
Deci, valoarea se ataeaz mai degrab dreptului asupra proprietii
imobiliare, dect fizic, terenului i cldirilor.
Ierarhia drepturilor
C4.
Aceste tipuri diferite de drepturi asupra proprietii imobiliare nu se

exclud reciproc. Un drept absolut de proprietate poate fi subiectul
unuia sau mai multor drepturi subordonate. Titularul dreptului de
proprietate absolut poate acorda un drept de nchiriere asupra unei
pri sau asupra ntregii sale proprieti. Drepturile de nchiriere
acordate direct de ctre titularul dreptului absolut de proprietate sunt
drepturi de nchiriere iniial. Dac nu este interzis prin termenii
contractului de nchiriere, titularul dreptului de nchiriere iniial poate
nchiria o parte sau ntreaga proprietate unei tere pri, care este
numit drept de subnchiriere. Durata dreptului de subnchiriere va fi
ntotdeauna mai scurt dect durata nchirierii iniiale, din care
provine, chiar i cu o singur zi.
63
(a) dreptul absolut asupra oricrei suprafee de teren. Titularul

acestui drept are un drept absolut de a poseda i a dispune de
teren i de orice cldiri existente pe acesta, n mod perpetuu,
supus doar unor drepturi subordonate i unor ngrdiri stabilite
prin lege;
C5.
Aceste drepturi asupra proprietii imobiliare vor avea propriile lor

caracteristici, aa cum se prezint n exemplele urmtoare:
dei un drept absolut de proprietate acord un drept integral de

proprietate n mod perpetuu, el poate fi afectat de drepturi
subordonate. Aceste drepturi subordonate pot include nchirierea,
restricii impuse de proprietarul anterior sau restricii impuse prin
contract;
un drept de nchiriere va fi acordat pentru o anumit perioad, la
sfritul creia proprietatea revine titularului dreptului absolut de
proprietate, din care a fost creat. Contractul de nchiriere va
include n mod normal obligaiile chiriaului, de exemplu plata
chiriei i a altor cheltuieli. De asemenea, poate impune condiii
sau restricii, cum ar fi modul de folosin a proprietii sau modul
de transfer al dreptului ctre o ter parte;
un drept de folosin poate fi deinut n mod perpetuu sau pe o
perioad determinat. Dreptul poate depinde de aciunea
deintorului de a face plile sau de a respecta anumite condiii
convenite.
C6.
De aceea, cnd se evalueaz un drept asupra proprietii imobiliare

este necesar s se identifice natura drepturilor deinute de titularul
acelui drept i s se aib n vedere orice limitri sau sarcini impuse
de existena altor drepturi asupra aceleiai proprieti. n mod
frecvent, suma valorilor diferitelor drepturi individuale asupra
aceleiai proprieti va fi diferit de valoarea dreptului absolut de
proprietate negrevat de sarcini.
C7.
Drepturile asupra proprietii imobiliare sunt definite prin constituie i

adesea sunt reglementate de legislaia naional sau local. nainte
de a face o evaluare a unui drept asupra proprietii imobiliare este
important s se cunoasc cadrul legal relevant care afecteaz acel
drept.
Chiria
C8.
Cnd se evalueaz fie un drept de proprietate afectat de locaiune, fie

un drept creat de contractul de nchiriere, este necesar s se ia n
considerare chiria contractual, iar n cazul n care aceasta este
diferit, chiria de pia.
C9.
Chiria de pia este suma estimat pentru care o proprietate ar putea

fi nchiriat la data evalurii, ntre un locator hotrt i un locatar
hotrt, cu clauze de nchiriere adecvate, ntr-o tranzacie
neprtinitoare, dup un marketing adecvat i n care prile au
acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.
C10. Comentariile prezentate pentru definiia similar a valorii de pia din

IVS - Cadrul general, pot fi aplicate pentru a ajuta la interpretarea
definiiei chiriei de pia. n particular, suma estimat exclude o chirie
majorat sau micorat de clauze, contraprestaii sau faciliti
64
speciale. Clauzele de nchiriere adecvate sunt clauzele care ar fi

convenite n mod uzual pe piaa tipului de proprietate imobiliar, la
data evalurii, ntre participanii pe pia. O valoare a chiriei de pia
ar trebui s fie prezentat numai n corelaie cu clauzele principale de
nchiriere care au fost asumate.
Abordri n evaluare
C12. Toate cele trei abordri principale n evaluare, descrise n IVS Cadrul general, pot fi aplicate pentru evaluarea drepturilor asupra
Abordarea prin pia
C13. Drepturile asupra proprietii imobiliare nu sunt omogene. Chiar dac
terenul i cldirile, de care este ataat dreptul asupra proprietii
imobiliare supus evalurii, au caracteristici fizice identice cu ale altora
care se tranzacioneaz pe pia, localizarea va fi diferit. n pofida
acestor deosebiri, n mod uzual, abordarea prin pia se aplic pentru
evaluarea drepturilor asupra proprietii imobiliare.
C14. Pentru a putea compara subiectul evalurii cu preul altui drept
asupra proprietii imobiliare, care a fost recent tranzacionat sau
care poate fi disponibil pe pia, n mod uzual se poate stabili o
unitate de comparaie adecvat. Unitile de comparaie, care se
utilizeaz frecvent, rezult din analiza preurilor de vnzare prin
calcularea preului pe metru ptrat pentru cldiri sau a preului pe
hectar pentru teren. Alte uniti folosite pentru compararea preurilor,
atunci cnd exist suficient omogenitate ntre caracteristicile fizice
ale proprietilor, sunt preul pe camer sau preul pe unitatea de
producie, de exemplu n cazul produciei agricole. O unitate de
comparaie este util numai atunci cnd este selectat n mod
judicios i este aplicat proprietii subiect i proprietilor
comparabile n fiecare analiz. n msura n care este posibil, orice
unitate de comparaie utilizat ar trebui s fie cea care se utilizeaz
n mod obinuit de ctre participanii pe piaa relevant.
C15. n procesul de evaluare, ncrederea care poate fi acordat oricrei
informaii despre preul comparabil se determin prin comparaia
diferitelor caracteristici ale proprietii imobiliare i tranzaciei, din
care au rezultat datele despre pre, cu cele ale proprietii evaluate.
Trebuie luate n considerare diferenele dintre urmtoarele elemente:
65
C11. Chiria contractual reprezint chiria care se conformeaz clauzelor

unui anumit contract de nchiriere curent. Ea poate fi fix sau
variabil pe durata contractului de nchiriere. Frecvena plii chiriei i
baza calculrii variaiilor acesteia sunt stipulate n contractul de
nchiriere i trebuie s fie identificate i nelese pentru a putea stabili
beneficiile totale ce revin locatorului, precum i obligaiile locatarului.
dreptul care ofer dovada despre pre i dreptul asupra

proprietii supus evalurii;
localizrile respective;
calitatea terenului sau vrsta i caracteristicile cldirilor;
utilizarea permis sau zonarea pentru fiecare proprietate;
situaiile n care a fost determinat preul i tipul valorii cerut;
data efectiv a dovezii despre pre i data evalurii cerut.

C16. Sub denumirea generic de abordare prin venit sunt utilizate diverse
metode pentru indicarea valorii, toate acestea avnd ca o
caracteristic comun faptul c valoarea se bazeaz pe un venit
realizat sau pe unul previzionat, care fie este generat, fie ar putea fi
generat de titularul dreptului. n cazul unei investiii imobiliare, acel
venit ar putea fi sub form de chirie; n cazul unei cldiri ocupate de
proprietar, ar putea fi o chirie asumat (sau chirie evitat),
determinat pe baza costului care ar fi suportat de proprietar pentru a
nchiria un spaiu echivalent. n cazul n care o cldire este
specializat numai pentru un anumit tip de activitate comercial,
venitul este deseori reprezentat de fluxul de numerar efectiv sau cel
potenial, provenit din activitatea comercial, care ar reveni
proprietarului acelei cldiri. Utilizarea potenialului comercial al
proprietii imobiliare, pentru a indica valoarea acesteia, este
cunoscut sub denumirea uzual de metoda profiturilor.
C17. Fluxul de venit identificat este utilizat apoi pentru a indica valoarea
printr-un proces de capitalizare. Un flux de venit, care este probabil
s rmn constant, poate fi capitalizat prin aplicarea unui singur
multiplicator, deseori cunoscut sub denumirea de rat de capitalizare.
Acesta reprezint ctigul sau randamentul pe care un investitor l-ar
atepta sau ctigul teoretic pe care un proprietar ocupant l-ar
atepta s reflecte valoarea banilor n timp, precum i riscurile i
recompensele proprietarului. Aceast metod, cunoscut sub
denumirea uzual de metoda randamentului cu toate riscurile incluse
(engl. all risks yield method), este rapid i simpl, dar utilizarea ei nu
poate fi credibil n situaia c, n perioadele viitoare, venitul se
ateapt s se modifice ntr-o msur mai mare dect se ateapt pe
pia sau n cazul n care este necesar o analiz mai sofisticat a
riscului.
C18. n astfel de cazuri, se pot utiliza diferite modele ale fluxului de
numerar actualizat. Acestea difer n mod semnificativ, dar au drept
caracteristic de baz faptul c venitul net, dintr-o perioad viitoare
definit, se aduce la valoarea actualizat prin utilizarea unei rate de
actualizare. Suma valorilor actualizate, din perioadele individualizate,
reprezint valoarea capitalului. Ca i n cazul metodei randamentului
cu toate riscurile incluse, rata de actualizare aferent unui model al
fluxului de numerar actualizat se va baza pe valoarea banilor n timp,
precum i pe riscurile i recompensele proprietarului, ataate fluxului
de numerar n cauz.
66
C19. Randamentul sau rata de actualizare comentate mai sus vor fi

determinate de obiectivul evalurii. Dac obiectivul este de a stabili
valoarea pentru un anumit proprietar sau pentru un proprietar
potenial, n baza criteriilor de investiii proprii ale acestora, rata
utilizat poate reflecta rata rentabilitii cerut de acetia sau costul
mediu ponderat al capitalului. Dac scopul este estimarea valorii de
pia, rata va proveni din examinarea rentabilitilor implicite din
preul pltit pentru drepturile asupra proprietii imobiliare
tranzacionate pe pia, ntre participanii pe pia.
C21. Randamentul adecvat sau rata de actualizare adecvat vor depinde

i de faptul dac datele de intrare utilizate pentru venit sau pentru
fluxurile de numerar utilizate se exprim n niveluri curente (termeni
reali) sau dac previziunile au fost fcute cu includerea inflaiei sau
deflaiei viitoare ateptate. 4
Abordarea prin cost
C22.
Aceast abordare este n general aplicat pentru evaluarea

drepturilor asupra proprietii imobiliare, prin metoda costului de
nlocuire net 5 (dup deducerea deprecierii n. t.). Ea se utilizeaz
cnd nu exist fie nicio dovad a preurilor de tranzacionare pentru
proprieti similare, fie niciun flux de venit identificabil, real sau
teoretic, care ar reveni titularului dreptului. Aceast abordare se
utilizeaz n principal pentru evaluarea proprietii imobiliare
specializate, adic a proprietii imobiliare care se vinde rar sau chiar
nu se vinde pe pia, cu excepia cazului n care se vinde
ntreprinderea sau entitatea din care face parte.
C 23.
Prima etap solicit calcularea unui cost de nlocuire. n mod normal,

acesta reprezint costul de nlocuire a proprietii cu un echivalent
modern, la data evalurii. O excepie este cazul n care ar fi necesar
ca o proprietate echivalent s fie o replic a proprietii subiect
pentru a furniza aceeai utilitate unui participant pe pia, caz n care
costul de nlocuire ar fi mai degrab cel de reproducere sau de
reconstruire a cldirii subiect, dect cel de nlocuire cu un echivalent
modern. Costul de nlocuire este necesar s reflecte toate costurile
incidentale, cum ar fi valoarea terenului, infrastructura, onorariile
pentru proiectare i cheltuielile de finanare care ar fi suportate de un
participant pe pia, pentru producerea unui activ echivalent.
Detalii suplimentare sunt coninute n Exposure Draft TIP1 The Discounted Cash Flow
(DCF) Method Real Property and Business Valuations, publicat n ianuarie 2011.
Detalii suplimentare sunt coninute n Exposure Draft TIP 2 Depreciated Replacement Cost,
publicat n februarie 2011.
67
C20. Rata de actualizare adecvat ar trebui s fie determinat n urma

analizei ratelor implicite n tranzaciile de pia. Cnd acest lucru nu
este posibil, se poate construi o rat de actualizare adecvat plecnd
de la o rat fr risc a rentabilitii, corectat pentru riscurile i
oportunitile adiionale specifice dreptului particular asupra
C24. Costul echivalentului modern se corecteaz apoi pentru depreciere.

Scopul coreciei pentru depreciere este acela de a estima cu ct ar fi
mai puin valoroas proprietatea subiect pentru un potenial
cumprtor fa de echivalentul su modern. Deprecierea ia n
considerare starea fizic, utilitatea funcional i economic a
proprietii subiect, n comparaie cu echivalentul su modern.
68
ANEX - PROPRIETATEA IMOBILIAR ISTORIC

Aceast anex prezint ndrumri suplimentare asupra problemelor
de luat n considerare la evalurile drepturilor asupra proprietilor
imobiliare istorice.
A2.
O proprietate imobiliar istoric este o proprietate imobiliar care este

recunoscut public sau este desemnat de ctre un organism
guvernamental ca avnd importan cultural sau istoric, datorit
asocierii acesteia cu un eveniment istoric sau cu o perioad istoric,
cu un stil arhitectural sau cu un patrimoniu naional. Caracteristicile
uzuale ale proprietii imobiliare istorice sunt urmtoarele:
importana ei istoric, arhitectural i/sau cultural,
protecie legal sau statutar al crui subiect poate fi,
restrngerile i limitrile puse asupra utilizrii, degradrii i cedrii
ei,
obligaia frecvent, din unele jurisdicii, de a fi accesibil
publicului.
A3.
Proprietatea imobiliar istoric este un concept larg, cuprinznd

multe tipuri de proprieti imobiliare. Unele proprieti imobiliare
istorice sunt restaurate la condiia lor iniial, altele sunt restaurate
parial, de exemplu faada cldirii, iar altele nu sunt restaurate deloc.
Proprietatea imobiliar istoric include i proprietile imobiliare
adaptate la standardele curente, de exemplu spaiul interior, precum
i proprietile imobiliare care au fost modernizate extensiv.
Protecia proprietii imobiliare istorice
A4.
Proprietatea imobiliar istoric poate avea o protecie legal sau

statutar datorit importanei ei culturale i economice. Multe state au
legiferat msuri pentru salvarea unor proprieti imobiliare istorice
sau pentru protecia zonelor de interes istoric sau arhitectural.
A5.
Glosarul UNESCO 6 cu termeni de patrimoniu mondial definete

patrimoniul cultural i proprietatea imobiliar cultural astfel:
Patrimoniul cultural. Sunt recunoscute trei grupuri de active:
(a)
monumente: opere arhitecturale, opere de sculptur

monumental i pictur, elemente sau structuri de natur
arheologic, inscripii, adposturi n peter i combinaii de
forme, care au o valoare universal remarcabil din punctele de
vedere ale istoriei, artei sau tiinei;
(b)
grupuri de cldiri: grupuri de cldiri separate sau unite care,

datorit arhitecturii lor, a omogenitii sau a localizrii lor n
UNESCO este Organizaia Naiunilor Unite pentru Educaie, tiin i Cultur.

69
A1.
peisaj, sunt de o valoare universal remarcabil din punctele de

vedere ale istoriei, artei sau tiinei; i
(c) situri: opere ale omului sau o combinaie dintre operele naturii i
a omului i arii care cuprind situri arheologice, care sunt de o
valoare universal remarcabil din punct de vedere istoric,
estetic, etnologic sau antropologic. 7
Proprietatea imobiliar cultural este proprietatea imobiliar nscris
n Lista patrimoniului mondial, dup ce a ntrunit cel puin unul dintre
criteriile patrimoniului cultural i testul de autenticitate. 8
A6.
Nu toate proprietile imobiliare istorice trebuie s fie nregistrate n

registre sau s fie desemnate oficial ca proprieti imobiliare istorice.
Pot fi calificate ca proprieti imobiliare istorice i multe alte proprieti
imobiliare cu importan cultural i istoric.
Caracteristicile proprietii imobiliare istorice care afecteaz
evalurile
A7.
Evaluarea proprietii imobiliare istorice solicit luarea n considerare

a unei varieti de factori care sunt asociai cu importana acestor
proprieti imobiliare, referitori la protecia legal i statutar al cror
subiect sunt, diferite limitri ale utilizrii lor, degradarea i cedarea,
posibilele subvenii financiare, scutiri sau exceptri de la impozitare
pentru proprietarii unor astfel de proprieti, din anumite jurisdicii.
A8.
Cnd se face o evaluare a unei proprieti imobiliare istorice, trebuie

luate n considerare urmtoarele aspecte, n funcie de natura
proprietii imobiliare istorice i de scopul evalurii:
(a) costurile de restaurare i mentenan pot fi considerabile pentru
proprietatea imobiliar istoric, iar aceste costuri, la rndul lor,
afecteaz valoarea proprietii imobiliare;
(b) msurile legale de protejare a proprieti imobiliare istorice pot
limita sau restriciona utilizarea, intensitatea utilizrii sau
modificarea unei proprieti imobiliare istorice. Exemple sunt
urmtoarele:
clauze restrictive care se aplic terenului, indiferent de
proprietar;
servitui de prezervare care interzic anumite modificri fizice,
de obicei bazate pe starea proprietii imobiliare de la data la
care a fost obinut servitutea sau imediat dup propunerea
de restaurare a proprietii imobiliare;
servitui de conservare care limiteaz utilizarea viitoare a unei
proprieti imobiliare pentru a se proteja spaiul deschis,
privelitile naturale sau habitatul faunei slbatice.
World Heritage Convention, art. I, UNESCO, 1972.
World Heritage Convention, art. II, UNESCO, 1972.
70
A9.
Evaluarea proprietilor imobiliare istorice implic consideraii

speciale referitoare la natura metodelor i materialelor de construcie
vechi, eficiena i performana curente ale unor astfel de proprieti
imobiliare n termeni de active moderne echivalente, adecvarea
metodelor folosite pentru a repara, a restaura, a reface sau a reabilita
proprietile imobiliare, precum i la caracterul i msura proteciilor
legale sau statutare de care beneficiaz proprietile imobiliare.
A11. Anumite proprieti imobiliare istorice ar putea s nu fie apte pentru a

fi evaluate n mod credibil, deoarece nu exist dovezi relevante de
pia, nu exist potenial pentru generarea de venit i nu exist nicio
justificare pentru a fi nlocuite. Un exemplu ar fi o cldire ruinat
parial, care nu are un potenial de a genera venit; dei ar putea s
aib semnificaie istoric, aceasta ar putea s nu fie reprodus sau
nlocuit.
Abordri n evaluare
A12. Pentru evaluarea unei proprieti imobiliare istorice pot fi aplicate
toate cele trei abordri principale n evaluare, prezentate n IVS Cadrul general.
Abordarea prin pia
A13. n aplicarea abordrii prin pia, natura istoric a proprietii
imobiliare poate schimba ordinea prioritii dat n mod obinuit
caracteristicilor proprietilor imobiliare comparabile. Este deosebit de
important s se gseasc proprieti imobiliare comparabile cu
caracteristici istorice similare cu cele ale proprietii imobiliare istorice
subiect. Criteriile pentru selectarea proprietilor imobiliare
comparabile sunt stilul arhitectural, dimensiunea proprieti
imobiliare, specificul cultural sau istoric asociat cu proprietatea
imobiliar subiect i similaritatea n ce privete localizarea, referitor la
zonare, utilizarea permis, protecia legal i concentrarea
proprietilor imobiliare istorice. Ar putea fi necesar s se fac o
varietate de corecii asupra preurilor de vnzare ale comparabilelor.
Acestea se refer la diferenele de localizare, de costuri de restaurare
sau de reabilitare sau sarcini specifice. n mod normal, coreciile se
fac n urmtoarele situaii:
cnd trebuie s se fac cheltuieli pentru a restaura sau reabilita
proprietatea imobiliar subiect, dar nu i comparabilele care au
fost vndute;
cnd sarcinile specifice asupra proprietii imobiliare subiect, de
exemplu clauze restrictive sau servitui de conservare, sunt diferite
de cele stabilite pentru proprietile imobiliare comparabile.
A14. Proprietatea imobiliar istoric utilizat n ntregime n scop comercial
71
A10. Terenul sau amplasamentul pe care se afl o proprietate imobiliar

istoric poate fi subiectul unor constrngeri n ce privete utilizarea
lui. Ca urmare, orice astfel de constrngeri vor afecta valoarea total
a proprietii imobiliare istorice.
poate fi evaluat prin abordarea prin venit. Cnd caracteristicile fizice

distinctive ale unei proprieti imobiliare istorice contribuie la
capacitatea acesteia de a atrage venituri, este deosebit de important
s se reflecte costul oricrei lucrri necesare pentru a restaura,
adapta sau menine caracteristicile proprietii imobiliare istorice.
Cnd sunt necesare astfel de lucrri, trebuie fcute alocri pentru
timpul i costul implicat n obinerea oricror autorizaii statutare.
Abordarea prin cost

A15. Cnd se aplic abordarea prin cost, pentru evaluarea proprietii
imobiliare istorice, se ia n considerare dac caracteristicile istorice
ale cldirii ar avea o valoare intrinsec pe piaa acelei proprieti
imobiliare. Unele cldiri istorice vor avea valoare pur i simplu
datorit statutului lor de simbol. De exemplu, o cldire istoric
utilizat pentru o galerie de art faimoas poate fi mai important
dect funciunea pe care o ndeplinete. n aceast situaie,
potenialul de serviciu al unei astfel de cldiri este inseparabil de
caracteristicile sale istorice. Echivalentul modern al unor astfel de
proprieti imobiliare ar trebui s reflecte fie costul de reproducere a
unei replici, fie, dac acest lucru nu este posibil, deoarece materialele
originale sau tehnicile nu mai sunt disponibile, costul unei cldiri
moderne cu specificaie distinctiv similar.
A16. n multe cazuri, caracteristicile istorice fie nu adaug valoare, fie vor fi
privite ca o sarcin de ctre cumprtor, de exemplu un spital care
funcioneaz ntr-o cldire istoric. n astfel de cazuri, echivalentul
modern va reflecta costul unei cldiri noi, construit cu o specificaie
convenional modern.
A17. n toate cazurile, coreciile pentru deteriorarea fizic i pentru
deprecierea funcional vor trebui s reflecte factori cum ar fi costul
mai ridicat de mentenan, asociat cu proprietatea imobiliar istoric
i pierderea flexibilitii pentru adaptarea cldirii la necesitile de
modificare ale unui ocupant.
72
IVS 233 Investiia imobiliar n curs de execuie

Coninut
Paragrafe
1
STANDARD
23
4
Raportarea evalurii
COMENTARII
Investiia imobiliar
C1C3
C4C10
Abordri n evaluare
C11
Cerine speciale pentru raportarea financiar
C12
Cerine speciale n cazul evalurilor pentru

garantarea mprumutului
C13
STANDARD
1.
Principiile coninute n Standardele generale i n IVS 230 Drepturi

asupra proprietii imobiliare se aplic la evaluarea investiiei
imobiliare n curs de execuie. Acest standard include doar
2.
Pentru conformarea la cerinele de declarare a amplorii investigaiilor

i a naturii i sursei informaiilor, n conformitate cu IVS 101
paragrafele 2(g) i respectiv (h), se vor comenta urmtoarele
aspecte:
sursa informaiilor despre construcia n faz de proiect, de
exemplu identificarea planurilor i specificaiilor care vor fi utilizate
pentru a indica valoarea proiectului complet;
sursa informaiilor privind costurile de construire i alte costuri
necesare pentru completarea proiectului.
3.
Exemple tipice de ipoteze sau ipoteze speciale care ar avea nevoie

s fie convenite i confirmate n scopul conformrii cu IVS 101,
paragraful 2(i), includ:
cldirile vor fi terminate n conformitate cu planurile i specificaiile
identificate;
73
Standarde referitoare la active IVS 233 Investiia imobiliar n curs de execuie
Implementare
condiiile preliminare pentru nchirierile convenite n cldirea

finalizat vor fi ndeplinite sau respectate.
4.
Nu exist cerine suplimentare pentru investiia imobiliar n curs de

execuie.

5.
n plus fa de cerinele minime ale IVS 103 Raportarea evalurii i

IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare, raportul de evaluare a
unei investiii imobiliare n curs de execuie va include meniuni
corespunztoare, privitoare la cele incluse n sfera misiunii de
evaluare, n conformitate cu paragrafele 2 i 3 de mai sus. De
asemenea, raportul va include comentarii referitoare la unele
probleme, dac acestea sunt relevante pentru scopul evalurii:
o declaraie c proiectul este n curs de execuie,
o descriere a proiectului,
o descriere a stadiului de dezvoltare realizat, a costurilor estimate
pentru finalizare i sursa acestei estimri;
identificarea i, dac este posibil, cuantificarea riscurilor rmase
asociate cu proiectul, distingnd ntre riscurile privind generarea
de venit din nchiriere i riscurile de construire;
o descriere a modului n care aceste riscuri au fost reflectate n
evaluare;
datele cheie de intrare pentru evaluare i ipotezele fcute pentru a
determina aceste date de intrare;
un rezumat al situaiei oricror contracte principale n vigoare,
dac este relevant.
6.

74
COMENTARII
Investiia imobiliar
C1.
Investiia imobiliar este o proprietate imobiliar, un teren sau o

cldire, sau parte a unei cldiri, sau ambele, deinut de proprietar
pentru a obine venituri din chirii sau pentru creterea valorii
capitalului, sau ambele, mai degrab dect pentru:
(b) vnzarea pe parcursul desfurrii normale a activitii.

C2.
Proprietarul poate avea un drept absolut sau subordonat n investiia

imobiliar. Pentru descrierea tipurilor de proprietate i a principiilor de
evaluare a acestora, a se vedea IVS 230 Drepturi asupra proprietii
imobiliare. Acest standard se refer la situaia n care o investiie
imobiliar se afl n curs de execuie la data evalurii.
C3.
Evalurile investiiei imobiliare parial finalizate pot fi cerute pentru

diverse scopuri incluznd:
achiziii, fuziuni i vnzri de ntreprinderi sau pri de

ntreprinderi;
garantarea mprumutului;
litigii;
raportarea financiar.
Abordri n evaluare
C4.
Acest standard furnizeaz principiile care trebuie urmate n estimarea

valorii de pia a investiiei imobiliare n curs de execuie. Valoarea de
pia este comentat amnunit n IVS - Cadrul general, ns, pe
scurt, scopul este estimarea preului care ar putea fi pltit i ncasat
la data evalurii pentru o proprietate imobiliar parial finalizat, ntrun schimb ipotetic de pia.
C5.
n practic, puine investiii imobiliare sunt transferate ntre

participani pe pia ntr-o stare de finalizare parial, cu excepia
cazurilor cnd reprezint fie o parte a unui transfer al entitii
deintoare, fie vnztorul se afl n insolven sau n curs de
insolven i, deci, nu are capacitatea de a finaliza proiectul. Chiar i
n situaia, puin probabil, n care exist dovada transferului altei
investiii imobiliare finalizate parial, la o dat apropiat de data
evalurii, cu siguran stadiile de execuie ale lucrrilor vor fi diferite,
chiar dac, din anumite puncte de vedere, proprietile ar fi similare.
C6.
n absena datelor privind vnzrile direct comparabile, valoarea

trebuie estimat prin utilizarea uneia sau mai multor abordri n
evaluare, bazate pe pia. Aceste abordri pot s utilizeze informaii
75
(a) utilizarea pentru producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii

sau n scopuri administrative, sau
dintr-o varietate de surse, incluznd:
dovezi privind vnzrile de proprieti comparabile, aflate n locaii

diferite sau n condiii diferite, cu corecii efectuate pentru a
cuantifica aceste diferene;
dovezi privind vnzrile de proprieti comparabile, tranzacionate
n condiii economice diferite, cu corecii efectuate pentru a
cuantifica aceste diferene;
previziuni ale fluxului de numerar actualizat sau capitalizarea
venitului, fundamentate pe date de pia comparabile despre
costurile de construire, clauzele nchirierii, cheltuielile de
exploatare, ipotezele de cretere, ratele de actualizare i de
capitalizare i alte date de intrare relevante.
C7.
Valoarea de pia a unei investiii imobiliare parial finalizate va

reflecta ateptrile participanilor pe pia asupra valorii proprietii,
atunci cnd aceasta va fi finalizat, minus deducerile pentru costurile
necesare pentru a finaliza proiectul i coreciile adecvate pentru profit
i risc. Evaluarea i toate ipotezele cheie utilizate n evaluare ar
trebuie s reflecte condiiile de pia de la data evalurii.
C8.
Nu este adecvat s se estimeze valoarea de pia a unei investiii

imobiliare parial finalizate numai cu referin la planul proiectului sau
la studiul de fezabilitate realizat la nceputul proiectului. O dat ce
execuia proiectului a nceput, acesta nu mai este un instrument
credibil pentru estimarea valorii, deoarece datele de intrare vor fi cele
istorice. Din acest motiv, o abordare bazat pe estimarea
procentajului n care a fost executat proiectul, nainte de data
evalurii, este puin probabil s fie relevant pentru determinarea
valorii de pia curente.
C9.
Dac timpul necesar, de la data evalurii pn la data finalizrii unei

investiii imobiliare noi, este de aa natur nct fluxurile de numerar
previzionate vor apare dup o perioad de timp i dac valoarea
banilor n timp ar avea o influen semnificativ, atunci va fi mai
adecvat s se utilizeze o metod a fluxurilor de numerar actualizate,
care s reflecte cel mai probabil ealonarea probabil n timp a acelor
fluxuri de numerar.
C10. Evaluarea unei investiii imobiliare n curs de execuie poate fi fcut

fie prin utilizarea unui model de cretere implicit, care utilizeaz
costul curent i valoarea curent, ca date de intrare, fie a unui model
de cretere explicit, care utilizeaz costul estimat viitor i valoarea
estimat viitoare, ca date de intrare. n oricare dintre modele,
obiectivul este estimarea valorii pe baza ipotezei speciale c
proprietatea ar fi finalizat, din care, apoi, sunt efectuate deduceri
adecvate pentru a estima valoarea proprietii n stadiul ei curent de
execuie. Cea mai adecvat dintre aceste alternative va fi aceea care,
la data evalurii, predomin pe piaa tipului respectiv de proprietate
imobiliar. Datele de intrare dintr-un model nu ar trebui s se utilizeze
n cellalt model, iar raportul ar trebui s precizeze clar care abordare
a fost adoptat.
76
77

C11. Datele exacte de intrare utilizate pentru evaluare vor fi diferite n
funcie de modelul de evaluare care este utilizat, dar n mod uzual le
vor include pe cele prezentate n aceast seciune. De asemenea,
datele de intrare vor fi diferite dac este utilizat un model de cretere
implicit sau unul de cretere explicit, a se vedea paragraful C10 de
mai sus. Datele primare de intrare uzuale sunt:
(a) Proprietate imobiliar finalizat
Dac se utilizeaz un model de cretere implicit, acesta va
reflecta valoarea investiiei imobiliare ca fiind finalizat, spre
exemplu valoarea acesteia n ipoteza c, la data evalurii,
aceasta a fost deja finalizat n concordan cu specificaiile
curente. Dac se utilizeaz un model de cretere explicit,
acesta va reflecta valoarea proprietii la finalizare, respectiv
valoarea ateptat a proprietii la data cnd se anticipeaz s
fie finalizat.
(b) nchiriere
Dac chiriaii proprietii trebuie s fie identificai dup finalizarea
acesteia, va trebui s fie fcut o alocare pentru timpul i
costurile care ar permite n mod realist atingerea unui grad de
ocupare stabilizat, spre exemplu perioada necesar pentru a
atinge grade de ocupare realiste pe termen lung. Costurile pe
aceast perioad pot include comisioane, cheltuieli de marketing,
stimulente, ntreinere i alte cheltuieli pentru servicii. Venitul din
chiriile anticipate viitoare se poate baza pe chiriile de pia
curente, n cazul utilizrii unui model de cretere implicit sau pe
chiriile de pia anticipate viitoare, n cazul utilizrii unui model de
cretere explicit. Dac exist contracte de nchiriere n vigoare,
care sunt condiionate de proiect sau de o parte relevant care
trebuie executat, acestea ar trebui prezentate n evaluare.
(c) Costurile de construire
Beneficiul oricrei lucrri executate nainte de data evalurii va fi
reflectat n valoarea curent, dar nu va determina acea valoare.
n mod similar, plile anterioare n cadrul contractului de lucrri
efective, efectuate nainte de data evalurii, nu sunt relevante
pentru valoarea curent. Dimpotriv, sumele rmase de plat n
cadrul oricrui contract de lucrri legat de proiect, n vigoare la
data evalurii, reprezint deseori cea mai bun dovad a
costurilor de construire necesare pentru finalizarea lucrrii.
Totui, dac exist un risc important ca acel contract s nu poat
fi finalizat, de exemplu, din cauza unui litigiu sau a insolvenei
uneia dintre pri, este mai adecvat s se adopte costul aferent
angajamentului unui nou contractor care s finalizeze lucrarea.
Dac nu exist n vigoare un contract cu pre fix i se utilizeaz
un model de cretere explicit, atunci este mai adecvat s se
utilizeze costul previzionat, de exemplu, preul care reflect
ateptrile rezonabile ale participanilor pe pia la data evalurii,
privind costurile de la datele cnd exist probabilitatea ca
acestea s apar.
(d) Costurile finanrii

Acestea reprezint costul finanrii proiectului de la achiziie,
pn la rambursarea estimat a mprumutului. Cum creditorul
poate percepe riscurile ca fiind substanial diferite n cursul
execuiei fa de cele de dup finalizare, ar trebui luat n
considerare separat costul finanrii pentru fiecare perioad.
Chiar dac entitatea i autofinaneaz proiectul, ar trebui
folosite rate ale dobnzii adecvate n contextul pieei pentru a
reflecta ratele care ar putea fi obinute pe pia, la data evalurii,
de un cumprtor tipic al proprietii.
(e)
Alte costuri
Acestea includ cheltuielile pentru servicii juridice i profesionale,
care le-ar putea efectua n mod rezonabil un cumprtor, pentru
finalizarea construciei i pentru nchirierea investiiei imobiliare.
Cu excepia cazului n care exist contracte de nchiriere n
vigoare, va trebui s se ia n considerare i costurile rezonabile
de marketing. Totui, orice costuri care ar putea aprea ntr-un
transfer efectiv al proprietii, la data evalurii, ar trebui s nu fie
incluse.
(f)
Profitul i riscul cumprtorilor

Ar trebui fcut o alocare pentru profitul care ar fi cerut de un
cumprtor de pe pia pentru investiia imobiliar finalizat
parial. Acesta ar trebui s reflecte riscurile asociate cu
finalizarea programului de construire i pentru realizarea
venitului anticipat sau valorii anticipate a capitalului la data
evalurii. Profitul cumprtorului poate fi exprimat fie ca un profit
int, fie ca o sum global, fie ca un procentaj din cost sau din
valoare.
Toate riscurile semnificative ar trebui s fie identificate i
evaluate. Riscurile specifice, asociate cu orice proiect de
construcii parial finalizat, vor include modificarea costurilor de
construire, a costurilor finanrii i a programului construciei.
Riscurile suplimentare, asociate cu investiia imobiliar n curs
de execuie, includ fluctuaii ale valorii proiectului finalizat, ntre
ncepere i finalizare, precum i perioada de timp care va fi
necesar pentru a contracta chiriai i a asigura un venit
stabilizat. Riscurile asociate cu venitul generat de proprietatea
imobiliar, dup finalizarea acesteia, ar trebui identificate i
evaluate separat de riscurile asociate finalizrii construciei.
Dac se utilizeaz un model de cretere implicit, datele de
intrare pentru evaluare vor include valorile i costurile curente,
astfel nct trebuie evaluat riscul acestor schimbri, ntre data
evalurii i data estimat a finalizrii. Dac se utilizeaz un
model de cretere explicit, bazat pe valorile i pe costurile
previzionate, ar trebuie evaluat riscul ca aceste previziuni s nu
fie conforme cu realitatea.
Alternativ, dac pentru realizarea evalurii este utilizat metoda
78
(g) Alte consideraii

n situaiile n care a existat o schimbare pe pia fa de data la
care a fost conceput iniial, proiectul n curs de execuie poate s
nu mai reprezinte cea mai bun utilizare a terenului. n aceste
cazuri, costurile de finalizare a proiectului propus iniial pot fi
nerelevante, deoarece un cumprtor de pe pia fie ar demola
orice structuri parial finalizate, fie le-ar adapta pentru un proiect
alternativ. n aceste cazuri, valoarea investiiei imobiliare n curs
de execuie ar trebui s reflecte valoarea curent a proiectului
alternativ, precum i costurile i riscurile asociate cu finalizarea
acelui proiect.
Cerine speciale pentru raportarea financiar
C12. Situaiile financiare sunt ntocmite, n mod normal, pe premisa
continuitii activitii entitii, a se vedea IVS 300 Evaluri pentru
raportarea financiar, paragraful 4. Din acest motiv, este adecvat s
se presupun c orice contracte, de exemplu, pentru construirea sau
pentru nchirierea proprietii la finalizarea execuiei, ar trece n
sarcina cumprtorului, ntr-un schimb ipotetic, chiar dac acele
contracte pot s nu fie ncheiate ntr-un schimb efectiv. O excepie ar
fi dac, la data evalurii, ar exista o dovad a unui risc de neplat
mai mare dect cel normal, din partea unei pri contractante.
Cerine speciale n cazul evalurilor pentru garantarea
mprumutului
C13.
Aa cum se arat n IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra

proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului, tipul valorii
adecvat pentru garantarea mprumutului este valoarea de pia.
Totui, la considerarea ca garanie a valorii oricrei proprieti
imobiliare n curs de execuie, trebuie s se in cont c multe
contracte se pot anula sau pot fi lovite de nulitate, n situaia n care
una dintre pri devine subiectul procedurilor formale de insolven.
De aceea, poate fi neadecvat s se asume ipoteza c un cumprtor
al unui proiect parial finalizat poate avea beneficiul contractelor de
construire existente i orice garanii asociate. n mod similar, ar trebui
avut grij n a presupune c orice acord de nchiriere ncheiat de
creditor, n calitate de locator, ar fi transferabil ctre un cumprtor.
79
fluxului de numerar actualizat, rata de actualizare poate fi rata

minim a rentabilitii care ar fi cerut pe pia de ctre un
cumprtor tipic. Profitul anticipat de entitate, la nceputul
proiectului de dezvoltare, nu este relevant pentru evaluarea
participaiei sale la proiect, dup ce a nceput construirea.
Evaluarea ar trebui s reflecte acele riscuri rmase la data
evalurii i discontul sau profitul pe care un cumprtor al
proiectului parial finalizat l va solicita pentru a finaliza cu succes
proiectul.
IVS 250 Instrumente financiare

Coninut
Paragrafe
1
STANDARD
23
Implementare
Raportarea evalurii
56
Standarde referitoare la active IVS 250 Instrumente financiare
COMENTARII
Introducere
C1C4
Piee ale instrumentelor financiare
C5C8
Riscul de credit
C9C10
Riscul propriu de credit
C11C12
Lichiditatea i activitatea pieei
C13C15
Date de intrare n evaluare
C16C19
Abordri n evaluare
C20C22
Abordarea prin pia
C23C25
C26C29
Abordarea prin cost
C30
Control intern
C31C35
STANDARD
1.

instrumentelor financiare. Acest standard include doar modificrile,
cerinele suplimentare sau exemplele specifice privind modul de
aplicare a Standardelor generale pentru evalurile care cad sub
incidena acestui standard.
2.
n cazul n care evalurile se fac de ctre entitatea deintoare pentru

a fi utilizate de ctre investitori externi, autoriti de reglementare sau
alte entiti, n scopul conformrii la cerina din IVS 101, paragraful
2(a), de a confirma identitatea i competenele evaluatorului, se va
face referire la controlul intern existent, a se vedea Comentarii,
paragrafele C31C35 de mai jos.
80
3.
n scopul conformrii cu cerina din IVS 101, paragraful 2(d), de

identificare a activului sau datoriei care este evaluat/, trebuie
prezentate urmtoarele:
clasa sau clasele instrumentului care se evalueaz,
dac se evalueaz un instrument individual, un portofoliu de
instrumente identice sau un ntreg portofoliu de active.
4.
Nu exist cerine suplimentare pentru instrumentele financiare.
5.
n scopul conformrii cu cerina din IVS 103, paragraful 5 (l), de a

prezenta abordarea n evaluare i raionamentul aplicat, trebuie avut
n vedere un grad adecvat de detaliere a raportului. Acesta va fi diferit
pentru diferite categorii de instrumente financiare. Se vor furniza
suficiente informaii, pentru a permite utilizatorilor s neleag natura
fiecrei clase de instrument care este evaluat i factorii principali care
influeneaz valorile. Se vor evita informaiile care nu permit
utilizatorilor s neleag natura activului sau care ascund factorii
principali care influeneaz valoarea. La determinarea nivelului
adecvat de detaliere trebuie avute n vedere urmtoarele:
Semnificaie
Valoarea instrumentului sau a clasei de instrumente n comparaie
cu valoarea total a activelor sau datoriilor entitii deintoare sau
a portofoliului care este evaluat.
Incertitudine
Valoarea unui instrument poate fi subiect al unei incertitudini
semnificative, la data evalurii, din cauza naturii instrumentului,
modelului sau datelor de intrare utilizate sau anomaliilor pieei.
Trebuie prezentate cauza i natura fiecrei incertitudini
semnificative.
Complexitate
n mod normal, pentru instrumente complexe este adecvat o
descriere mai detaliat a naturii instrumentului i a factorilor care
influeneaz valoarea.
Comparabilitate
Instrumentele care prezint un interes special pentru utilizatori pot
diferi cu trecerea timpului. Utilitatea raportului de evaluare sau a
oricrei alte referiri la valoare este mai mare dac reflect
cerinele utilizatorilor la schimbarea condiiilor de pia dei, pentru
a fi semnificativ, informaia prezentat ar trebui s permit
comparaia cu perioadele anterioare.
81
Active suport
Dac fluxul de numerar al unui instrument este generat sau
garantat de anumite active suport, informaiile privind factorii care
influeneaz valoarea curent a acestor active vor permite
utilizatorilor s neleag valoarea raportat a instrumentului.
6.
Dac instrumentele financiare sunt evaluate pentru includerea ntr-un

raport financiar ntocmit n conformitate cu IFRS-urile, IFRS 7 impune
un grad specific de transparen, n funcie de clasificarea
instrumentului n ierarhia datelor de intrare pentru evaluare, a se
vedea IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar.
7.

82
COMENTARII
Introducere
Un instrument financiar reprezint un contract care genereaz
drepturi sau obligaii ntre anumite pri de a ncasa sau plti numerar
sau alt contraprestaie financiar sau un instrument de capitaluri
proprii. Contractul poate impune ca ncasarea sau plata s fie fcut
la sau naintea unei anumite date sau s fie declanat de un
eveniment specificat. Un instrument de capitaluri proprii este orice
contract care creeaz un interes rezidual n activele unei entiti dup
deducerea tuturor datoriilor acesteia.
C2.
Evalurile instrumentelor financiare sunt solicitate pentru diferite

scopuri care includ, dar nu se limiteaz la:
achiziii, fuziuni i vnzri de ntreprinderi sau pri de
ntreprinderi,
raportare financiar,
cerine impuse de reglementri, n particular cerine de
solvabilitate bancar,
proceduri interne de risc i conformare,
stabilirea valorii activului net a fondurilor societilor de asigurare,
determinarea valorii i msurarea performanei fondurilor de
investiii.
C3.
Instrumentele financiare pot fi, n sens larg, clasificate n instrumente

de numerar, care includ credite, depozite, aciuni i obligaiuni, sau
instrumente derivate, al cror ctig rezult din unul sau mai multe
active suport.
C4.
Pentru identificarea i evaluarea informaiilor de pia relevante, care

sunt disponibile pentru instrumente identice sau similare, este
necesar nelegerea deplin a instrumentului care este evaluat.
Astfel de informaii includ preuri din tranzacii recente cu acelai
instrument sau cu unul similar, cotaii de la brokeri sau servicii
consensuale de evaluare, indici sau alte date de intrare pentru
procesul de evaluare, precum curba adecvat a ratei dobnzii sau
volatilitatea preului.
Pieele instrumentelor financiare
C5.
Instrumentele lichide, precum o aciune a unei companii importante, o

obligaiune de stat sau un contract futures pentru o marf cunoscut
se tranzacioneaz pe burse de valori importante i preurile sunt
disponibile n timp real, att pentru participanii pe o pia activ sau
prin intermediul diferitelor canale mass-media. Unele instrumente
derivate lichide, de exemplu opiuni forward pe aciuni sau futures pe
mrfuri se tranzacioneaz, de asemenea, pe burse de valori.
C6.
Mai multe tipuri de instrumente, inclusiv multe tipuri de derivate sau

instrumente de numerar nelichide, nu se tranzacioneaz pe bursele
83
C1.
de valori i au grade de lichiditate diferite. Tranzaciile cu astfel de

instrumente se efectueaz pe piaa denumit over the counter (OTC).
C7.
Dei volumul pieei este de cteva ori mai mare pentru instrumentele
tranzacionate pe piaa OTC dect cel al instrumentelor
tranzacionate pe bursele de valori, volumul tranzaciilor variaz n
mod semnificativ. Unele swap-uri uzuale sunt tranzacionate zilnic, n
volume importante, n timp ce alte swap-uri nu se tranzacioneaz
deloc dup vnzarea iniial, fie deoarece tranzacionarea este
interzis prin contract, fie deoarece nu exist pia pentru aceast
clas de instrumente.
C8.
Probabil c este necesar utilizarea unor tehnici de evaluare n cazul

instrumentelor tranzacionate pe pieele OTC sau pe bursele de
valori, n cazul n care acea pia a devenit inactiv. Astfel de situaii
constituie subiectul principal al acestui standard.
Riscul de credit
C9.
nelegerea riscului de credit este un aspect important al evalurii

unui instrument de datorie financiar. Printre factorii comuni care
trebuie luai n considerare la determinarea i msurarea riscului de
credit se numr:
Riscul de contraparte
Capacitatea financiar a emitentului sau a altor furnizori de suport
de credit impune luarea n considerare nu numai a tranzaciilor
istorice i profitabilitii entitii respective, ci i considerarea
performanei i perspectivelor sectorului de activitate, n general.
Subordonare
Determinarea prioritii unui instrument este esenial n stabilirea
riscului de neplat. Alte instrumente pot avea prioritate asupra
activelor emitentului sau a fluxurilor de numerar suport pentru
instrument.
ndatorare
Mrimea creditului utilizat pentru finanarea activelor din care
rezult ctigul unui instrument influeneaz volatilitatea ctigului
emitentului i poate influena riscul de credit.
Calitatea activelor cu care se garanteaz
Trebuie analizate activele cu care, n cazul ncetrii plilor, va fi
despgubit deintorul unui instrument. n particular, este necesar
s se neleag dac despgubirea se face cu toate activele
emitentului sau numai cu anumite active. Cu ct sunt mai mari
valoarea i calitatea activelor cu care o entitate este despgubit,
n cazul ncetrii plilor, cu att este mai redus riscul de credit al
instrumentului.
84
Acorduri de netting
n cazul instrumentelor derivate, care sunt deinute ntre
contrapri, riscul de credit poate fi redus prin acorduri de netting
sau de compensare, care limiteaz obligaiile la valoarea net a
tranzaciilor, respectiv dac una din pri devine insolvabil,
cealalt parte are dreptul de a compensa sumele datorate de
partea insolvabil cu sume datorate din deinerea altor
instrumente.
Protejare la ncetarea plilor
C10. n cazul entitilor pentru care este disponibil doar o cantitate

limitat de informaii, poate fi necesar consultarea informaiilor
disponibile despre entiti cu caracteristici similare de risc. n acest
proces pot fi utilizai i indicii de credit publicai. Dac exist
tranzacii secundare pentru instrumente de datorie structurate, pot
exista date suficiente pentru a fundamenta coreciile
corespunztoare de risc. Trebuie luat n considerare
senzitivitatea variabil la riscul de credit a obligaiilor diferite,
pentru a determina care dintre sursele de date privind creditele
furnizeaz informaia cea mai relevant. Corecia de risc sau marja
de credit aplicat se bazeaz pe suma pe care un participant pe
pia o va solicita pentru un anume instrument.
Riscul propriu de credit
C11. Deoarece riscul de credit asociat cu o datorie este important pentru
valoarea acesteia, exist opinia c, la evaluarea deinerii emitentului
unei datorii, riscul de credit al emitentului este relevant pentru
valoarea acesteia, n cazul transferului acestei datorii. n cazul n care
este adecvat s se presupun transferul unei datorii, indiferent de
limitrile abilitii contraprilor de a o transfera, de exemplu pentru
conformarea la cerinele de raportare financiar, exist mai multe
surse poteniale pentru a reflecta riscul propriu de credit n evaluarea
85
Multe instrumente conin anumite forme de protejare pentru a

reduce riscul de neplat ctre deintor. Protejarea poate fi de
forma garaniei unei tere pri, unui contract de asigurare, unui
credit default swap sau a mai multor active pentru garantarea
instrumentului pentru care trebuie efectuate pli. De asemenea,
riscul de neplat este redus dac instrumentele subordonate
suport primele pierderile din cauza activelor suport i, astfel, se
reduce riscul pentru instrumentele de rang superior. Dac
protejarea este sub forma unei garanii, unui contract de asigurare
sau unui credit default swap, este necesar s se identifice partea
care furnizeaz protecia i s se determine solvabilitatea acestei
pri. Considerarea solvabilitii terei pri implic nu numai
poziia curent, ci i efectul posibil al altor garanii sau contracte
de asigurare asumate anterior. Dac furnizorul unei garanii a
garantat, de asemenea, mai multe valori mobiliare de datorie
corelate, riscul ca acesta s nu performeze poate crete
semnificativ.
datoriilor. Acestea includ curba randamentului pentru obligaiunile

emitentului sau alte instrumente de datorie emise de acesta i
marjele de credit default swap, sau referiri la valoarea activului
corespondent. Totui, n multe cazuri, emitentul unei datorii nu va
avea abilitatea de a o transfera, ci doar s deconteze datoria cu
contrapartea.
C12. De asemenea, la introducerea coreciilor pentru riscul propriu de
credit, este important s se considere natura garaniei pentru datoria
care se evalueaz. O garanie care este n mod legal separat de
emitent reduce n mod normal riscul de credit. Dac datoriile sunt
subiect al unui proces zilnic de garantare, este posibil s nu se fac o
corecie semnificativ pentru riscul propriu de credit, deoarece
contrapartea este protejat de pierdere n cazul ncetrii plilor.
Totui, garania pentru una din contrapri nu este disponibil pentru
alte contrapri. Astfel, dei unele datorii garantate pot s nu fie
subiectul unui risc de credit semnificativ, existena acelei garanii
poate afecta riscul de credit al altor datorii.
Lichiditate i activitatea pieei
C13. Instrumentele financiare sunt diferite, de la cele tranzacionate normal
n mod regulat pe burse de valori n volume ridicate pn la
instrumente convenite ntre dou pri care nu pot fi transferate ctre
o ter parte. Aceast diversitate de tipuri de instrumente presupune
luarea n considerare a lichiditii unui instrument, deci nivelul curent
de activitate a pieei este important n determinarea celei mai
adecvate abordri n evaluare.
C14. Lichiditatea i activitatea pieei pot fi evideniate n mod separat.
Lichiditatea unui activ este o msur a modului n care acesta poate
fi transferat rapid i facil contra unei sume de bani sau echivalent de
numerar. Activitatea pieei este o msur a volumului de tranzacii la
un moment dat, i este o msur mai degrab relativ i nu una
absolut, a se vedea IVS - Cadrul general.
C15. Dei sunt concepte separate, lipsa de lichiditate sau nivelurile reduse
de activitate ale pieei reprezint provocri n evaluare din cauza
lipsei datelor relevante de pia, respectiv de date care sunt fie
curente la data evalurii, fie se refer la un activ suficient de
asemntor pentru a conferi credibilitate. Cu ct lichiditatea sau
activitatea pieei sunt mai reduse, cu att va fi necesar o credibilitate
mai mare n abordrile n evaluare care utilizeaz tehnici de
corectare sau de acordare a unei importane diferite datelor de intrare
bazate pe dovezi despre alte tranzacii, pentru a reflecta fie
modificrile de pe pia, fie caracteristicile diferite ale activului.
C16. Cu excepia instrumentelor lichide care se tranzacioneaz pe o
burs de valori, unde preurile curente sunt observabile i accesibile
tuturor participanilor pe pia, datele de intrare pentru evaluare sau
sursele de date pot proveni din surse diferite. Sursele de date de
intrare utilizate n general sunt cotaii ale dealerilor sau provin de la
servicii consensuale de determinare a preurilor.
86
C17. Dei nu prezint aceeai credibilitate precum dovada unei tranzacii

curente i relevante, dac astfel de informaii nu sunt disponibile,
atunci cotaiile dealerilor pot constitui urmtoarea cea mai bun
dovad asupra modului n care participanii pe pia ar evalua activul.
Totui, problemele asociate cu cotaiile dealerilor, care pot afecta
credibilitatea ca date de intrare pentru evaluare, includ urmtoarele:
interesul primar al dealerului este comercializarea i nu sprijinirea

evalurii, iar ei au o motivaie redus n a cerceta cu atenie o
cotaie furnizat pentru o evaluare, aa cum ar face-o pentru
cererea de vnzare sau de cumprare. Aceasta poate avea
consecine asupra calitii informaiei;
n cazul n care dealerii sunt contraparte pentru un instrument,
exist un conflict de interese inerent;
dealerii au motivaia de a furniza sfaturi cumprtorilor ntr-o
manier care prezint n mod favorabil deinerea.
C18. Serviciile consensuale de evaluare opereaz prin colectarea de la
mai muli participani subscriitori a informaiilor de pre pentru un
instrument. Acestea reflect mai multe cotaii din surse diferite, cu
sau fr ajustare statistic pentru a reflecta abaterile medii ptratice
sau distribuia cotaiilor.
C19. Serviciile consensuale de evaluare elimin problema conflictului de
interese asociat cu un singur dealer. Totui, acoperirea acestor
servicii este la fel de limitat ca n cazul cotaiilor unui singur dealer.
Ca n cazul oricrui set de date utilizat ca date de intrare pentru
evaluare, nelegerea surselor i a modului n care acestea sunt
ajustate statistic de ctre furnizor sunt eseniale pentru a nelege
importana care trebuie acordat acestora n procesul de evaluare.
Abordri n evaluare
C20. Multe tipuri de instrumente, mai ales cele tranzacionate pe bursele
de valori, sunt evaluate utiliznd modele automate de evaluare, care
folosesc algoritmi pentru analiza tranzaciilor de pia i produc
evaluri ale activului respectiv. Aceste modele au, adesea, legtur
cu platforme de tranzacionare brevetate. Nu este scopul acestor
standarde s examineze n detaliu astfel de modele, dei, ca i n
cazul altor modele sau abordri de evaluare semiautomate sau
clasice, aceste standarde stabilesc un context pentru utilizarea lor i
pentru raportarea rezultatelor.
87
n mod normal, dealerii doresc s fie formatori de pia i s emit

cotaii de cumprare pentru cele mai cutate instrumente, dar nu
i pentru emisiunile mai puin lichide. Deoarece lichiditatea se
reduce adesea n timp, pot fi gsite cu dificultate cotaii pentru
instrumentele mai vechi;
C21. Fie c sunt automate sau clasice, diferitele metode de evaluare

utilizate pe pieele financiare sunt bazate pe variaii ale abordrii prin
pia, abordrii prin venit sau abordrii prin cost, descrise n IVS Cadrul general . Acest standard descrie cele mai utilizate metode i
aspecte care trebuie luate n considerare i datele de intrare
necesare pentru aplicarea acestor metode.
C22. La utilizarea unei anumite metode sau a unui model de evaluare, este
important asigurarea c acesta este calibrat n mod regulat cu
informaii observabile din pia. Acesta asigur c modelul reflect
condiiile curente de pia i identific orice deficien potenial.
Odat cu schimbarea condiiilor din pia, poate fi necesar
schimbarea modelului/modelelor utilizate sau introducerea unor
corecii suplimentare a valorilor. Aceste corecii pot fi fcute pentru a
asigura c rezultatul corespunde obiectivului cerut pentru evaluare.
Abordarea prin pia
C23. n mod normal, cea mai bun indicaie asupra valorii de pia pentru
un instrument identic este un pre obinut de pe o platform bursier
recunoscut la sau aproape de momentul sau data evalurii. n cazul
n care nu au existat tranzacii recente i relevante, cotaiile sau
ofertele de pre pot fi, de asemenea, relevante.
C24. Dei adesea nu este necesar nicio corecie a preului dac
instrumentul este identic, informaia este suficient de recent pentru a
fi relevant i deinerea este similar, sunt necesare corecii dac
aceste condiii nu sunt ndeplinite. Exemple privind necesitatea
introducerii unor ajustri sau a acordrii unei importane diferite
preurilor din tranzacii sunt:
n cazul n care instrumentul de evaluat are caracteristici diferite
de cele pentru care sunt disponibile preuri,
exist diferene n mrimea sau volumul tranzaciilor fa de
deinerea evaluat,
dac tranzacia nu a avut loc ntre pri neprtinitoare, care s fi
acionat independent,
momentul tranzaciei, datele de la nchiderea bursei putnd fi
deformate.
C25. Un alt factor care poate crea o diferen ntre un pre de pe burs i
instrumentele care sunt evaluate, poate apare dac, prin transferul
deinerii, rezult fie crearea unei deineri de control, fie posibilitatea
schimbrii controlului.
88

C26. Valoarea unui instrument financiar poate fi determinat prin
utilizarea metodei fluxului de numerar actualizat. Pe durata de
existen a instrumentului, fluxurile de numerar pot fi fixe sau
variabile. Caracteristicile instrumentului determin sau permit
estimarea fluxurilor de numerar. n general, se stabilesc
urmtoarele caracteristici ale unui instrument financiar:
ealonarea fluxurilor de numerar, respectiv momentele la care
entitatea se ateapt s realizeze fluxurile de numerar din
deinerea instrumentului,
ealonarea i condiiile pentru fiecare opiune din contract, de

exemplu put sau call, plat anticipat, opiuni de extindere sau
opiuni de convertibilitate,
protejarea drepturilor prilor la instrument, de exemplu condiiile
referitoare la riscul de credit pentru instrumentele de datorie,
prioritatea sau subordonarea fa de alte instrumente deinute.
C27. La determinarea ratei de actualizare adecvate este necesar s se
stabileasc ctigul care va fi cerut din deinerea instrumentului
pentru a compensa riscurile din:
caracteristicile i condiiile instrumentului, de exemplu
subordonarea,
riscul de credit, respectiv incertitudinea privind capacitatea
contraprii de a efectua plile la momentul scadenei,
lichiditatea i vandabilitatea instrumentului,
riscul de modificare a reglementrilor sau a cadrului juridic,
modul n care instrumentul este impozitat.
C28. Dac fluxurile de numerar viitoare nu se bazeaz pe valori
contractuale fixe, determinarea datelor de intrare necesare impune
estimarea venitului probabil. De asemenea, determinarea ratei de
actualizare va necesita ipoteze privind riscul. Rata de actualizare
trebuie s fie consecvent cu fluxurile de numerar, de exemplu dac
fluxurile sunt nainte de impozitare, atunci rata de actualizare trebuie
s provin de la alte instrumente, nainte de impozitare.
C29. n funcie de scopul evalurii, datele de intrare i ipotezele modelului
fluxului de numerar vor reflecta fie pe cele ale participanilor pe pia,
fie se vor baza pe ateptrile curente sau int ale deintorului. De
exemplu, dac scopul evalurii este determinarea valorii de pia,
sau a valorii juste conform definiiei IFRS, ipotezele trebuie s
reflecte pe cele ale participanilor pe pia. Dac scopul este
msurarea performanei unui activ fa de jaloane determinate de
89
calcularea fluxurilor de numerar, de exemplu, pentru un instrument

de datorie, rata dobnzii aplicabil, respectiv rata cuponului, sau
pentru un instrument derivat, modul cum se calculeaz fluxurile de
numerar n legtur cu instrumentul suport sau cu indicele (sau
indicii),
administrator, de exemplu o rat intern a rentabilitii int, este

adecvat utilizarea unor ipoteze alternative.
Abordarea prin cost

C30. Principiul substituiei, specific abordrii prin cost, se aplic la
evaluarea instrumentelor financiare prin utilizarea metodei replicrii.
Aceast metod ofer o indicaie privind valoarea curent a unui
instrument sau unui portofoliu prin reproducerea sau replicarea
riscului i fluxurilor de numerar ntr-o alternativ ipotetic sau
sintetic. Aceast alternativ se bazeaz pe o combinaie de valori
mobiliare i/sau instrumente derivate simple, pentru a estima costul
pentru compensarea sau hedging-ul poziiei la data evalurii.
Replicarea portofoliului se utilizeaz adesea pentru a simplifica
procedurile la evaluarea unui portofoliu de instrumente financiare
complexe (de exemplu cereri estimate de despgubire din asigurri
sau produse structurate), prin substituirea cu un portofoliu replic de
active care se pot evalua mai uor i, deci, riscul poate fi controlat
zilnic, mai eficient.
Control intern
C31. n comparaie cu alte clase de active, volumul de instrumente
financiare n circulaie este foarte mare, dar numrul participanilor
activi pe pia este relativ redus. Natura i volumul instrumentelor i
frecvena evalurii acestora nseamn c, adesea, evaluarea este
realizat pe calculator, cu modele de evaluare legate la platforme de
tranzacionare. Ca o consecin, multe instrumente sunt evaluate de
entitatea deintoare, chiar dac evaluarea este utilizat de pri
externe, de exemplu de investitori sau de autoriti de reglementare.
Incidena evalurilor efectuate de experii independeni ai unor tere
pri este mai rar dect n cazul altor clase de active.
C32. Evaluarea de ctre entitatea deintoare creeaz un risc semnificativ
n ceea ce privete modul de a percepe obiectivitatea evalurilor.
Dac evalurile sunt destinate utilizatorilor externi, trebuie luate
msuri pentru a se asigura c exist un control intern adecvat, pentru
a minimiza incertitudinea privind independena evalurii.
C33. Controlul intern se bazeaz pe proceduri interne de guvernan i
control, al cror scop este creterea ncrederii celor care se bazeaz
pe evaluare, n procesul de evaluare i obinere a concluziilor.
C34. Ca un principiu general, evalurile produse de front office al entitii
de intermediere i formare de pia, care trebuie incluse n raportrile
financiare sau pe care se va baza o ter parte, trebuie s fie
verificate i aprobate de back office. Autoritatea final pentru astfel
de evaluri trebuie s fie separat i pe deplin independent de
funciunile de preluare a riscului. Modalitile practice de a realiza o
separare a funciunilor variaz n funcie de natura entitii, de tipul
instrumentului de evaluat i de importana valorii respectivei clase a
90
instrumentului pentru obiectivul general. Protocoale i controale

adecvate trebuie determinate atent, prin luarea n considerare a
incertitudinilor asupra obiectivitii, care ar putea fi percepute de o
ter parte care utilizeaz evaluarea.
C35. Exemplele de componente tipice ale controlului intern includ:
stabilirea unui grup responsabil cu politicile i procedurile de
evaluare i pentru supravegherea procesului de evaluare din
entitate, care include unii membri din afara entitii,
un protocol pentru stabilirea frecvenei i a metodelor de calibrare
i testare a modelelor de evaluare,
identificarea pragurilor sau evenimentelor care impun o investigare

mai atent sau necesiti de dubl aprobare,
identificare procedurilor de stabilire a datelor de intrare
semnificative care nu sunt observabile direct din pia, de exemplu
prin stabilirea unor comitete de evaluare sau de audit.
91
criterii pentru verificarea anumitor evaluri de ctre diferii experi

interni sau externi,
Coninut
Paragrafe
Introducere
Definiii
1
STANDARD
27
Implementare
912
Raportarea evalurii
13

GHID DE APLICARE
Valoarea just
G1G2
Agregarea
G3
Date de intrare pentru evaluare i ierarhia valorii juste
G4G5
Datorii
G6G7
Deprecierea
G8G11
Deprecierea: terenuri i cldiri
G12G14
Deprecierea: imobilizri corporale mobile
G15
Deprecierea: componentizare
G16G17
Contracte de leasing
G18G19
Clasificarea contractelor de leasing
G20G23
Clasificarea contractelor de leasing imobiliar
G24G28
Investiia imobiliar n leasing
G29G32
Evaluarea activelor sau a datoriilor n leasing
G33G37
Alocarea preului de achiziie
G38G40
93
Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar
IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar
Testarea deprecierii
G41G42
Testarea deprecierii valoarea recuperabil

Testarea deprecierii valoarea de utilizare
G43
G44G49
Testarea deprecierii valoarea just minus costurile de vnzare G50G51
ANEX
Imobilizri corporale n sectorul public
A1A11
INTRODUCERE
Evalurile sunt cerute pentru diferite scopuri contabile, n cursul elaborrii
rapoartelor financiare sau a situaiilor financiare ale companiilor sau ale altor
entiti. Exemple de astfel de scopuri contabile diferite sunt cuantificarea
valorii unui activ sau a unei datorii pentru nregistrarea acesteia n situaia
poziiei financiare, alocarea preului de achiziie al unei ntreprinderi,
testarea deprecierii, clasificarea leasingului i datele de intrare pentru
calcularea cheltuielilor cu amortizarea n contul de profit i pierderi.
Seciunea Ghid de aplicare a acestei Aplicaii face referire la diferitele
cerine ale Standardelor Internaionale de Raportare Financiar (IFRS-uri).
Dei IFRS-urile sunt standardele de raportare financiar adoptate pe scar
larg la nivel global, i standardele naionale se utilizeaz foarte des. Dei
nu este cazul s facem referire la standardele contabile naionale ntr-un
document internaional de ndrumare, multe dintre aceste standarde
naionale sunt similare sau se apropie de IFRS-uri. De aceea, ghidul oferit
n acest document poate fi relevant i pentru evaluri ce au ca referin
Standarde de Raportare Financiar, altele dect IFRS-urile.
DEFINIII
n aceast Aplicaie se folosesc definiiile urmtoare:
Standarde de Raportare Financiar: orice standarde recunoscute sau
adoptate pentru elaborarea situaiilor periodice privind poziia financiar a
unei entiti. Acestea se mai numesc i standarde de contabilitate.
Standarde Internaionale de Raportare Financiar (IFRS-uri):
standardele i interpretrile adoptate de ctre Consiliul pentru Standarde
Internaionale de Contabilitate (IASB). Acestea cuprind:
(a) Standardele Internaionale de Raportare Financiar,
(b) Standardele Internaionale de Contabilitate, i
(c) Interpretrile elaborate de Comitetul pentru Interpretarea Standardelor
Internaionale de Raportare Financiar (IFRIC) sau de fostul Comitet
Permanent pentru Interpretri (SIC).
94
Element de nregistrare n contabilitate: nivelul la care un activ, care

urmeaz s fie evaluat, este agregat cu alte active sau este dezagregat.
STANDARD
1.
Evalurile efectuate pentru a fi incluse ntr-o situaie financiar vor fi

realizate astfel nct s respecte cerinele Standardelor de Raportare
Financiar aplicabile. Se aplic i principiile coninute n Standardele
generale (IVS 101, 102 i 103), cu excepia cazului n care acestea
sunt modificate n mod specific de ctre o cerin a standardului de
contabilitate relevant sau a acestui standard.
2.
Pentru a se conforma cerinei IVS 101, paragraful 2(c), de a preciza

scopul evalurii, sfera misiunii va include identificarea Standardelor
de Raportare Financiar aplicabile, inclusiv scopul contabil specific
pentru care este cerut evaluarea. Scopul contabil reprezint
utilizarea pentru care evaluarea este necesar n situaiile financiare,
de exemplu cuantificarea valorii contabile, alocarea preului de
achiziie ca urmare a unei combinri de ntreprinderi, testarea
deprecierii, clasificarea leasingurilor sau calcularea cheltuielilor cu
deprecierea pentru un activ.
3.
n plus fa de cerina de a identifica activul ce urmeaz s fie

evaluat, conform IVS 101, paragraful 2(d), sfera misiunii va include i
precizarea modului n care acel activ este utilizat sau clasificat de
ctre entitatea raportoare. Tratamentul contabil cerut pentru active
sau datorii identice sau similare poate fi diferit n funcie de modul n
care acestea sunt utilizate de o entitate. De exemplu:
tratamentul proprieti imobiliare deinut de o entitate poate fi
diferit, acesta depinznd de faptul dac este ocupat n scopul
realizrii obiectului de activitate al entitii, este deinut ca o
investiie, este un surplus fa de cerine sau, n cazul unei
companii de dezvoltare imobiliar, este tratat ca stoc comercial;
instrumentele financiare deinute pentru a obine fluxuri de
numerar contractuale, care conin exclusiv pli ale sumei
mprumutate i ale dobnzii pot fi tratate diferit fa de alte tipuri
de instrumente;
imobilizrile necorporale dobndite printr-o fuziune sau printr-o
achiziie a unei ntreprinderi pot fi tratate diferit fa de activele
similare deja deinute de o entitate.
Atunci cnd un activ este utilizat mpreun cu alte active identificabile
separat, se va identifica elementul de nregistrare n contabilitate.
Standardul de Raportare Financiar relevant poate indica modul n
care va fi stabilit elementul de nregistrare n contabilitate sau gradul
de agregare pentru diferite tipuri de active sau pentru diferite scopuri
contabile.
95
Pentru a se conforma cu IVS 101, paragraful 2(e), tipul valorii va fi

clar identificat. Exemple de astfel de tipuri ale valorii cerute de
standardele de contabilitate includ valoarea just, valoarea realizabil
net i valoarea recuperabil. Definiia lor este coninut n
standardul de contabilitate relevant.
4.
Pentru a se conforma cu IVS 101, paragraful 2(i), orice ipoteze care

se vor face, vor fi declarate. Ipotezele adecvate vor varia n funcie de
modul n care un activ este deinut sau clasificat. Cele mai multe
Standarde de Raportare Financiar prevd c situaiile financiare se
elaboreaz plecnd de la premisa c entitatea se supune principiului
continuitii activitii, cu excepia cazului n care managementul fie
intenioneaz s lichideze entitatea, fie s nceteze activitatea
comercial, fie nu are alt alternativ realist dect acestea. Cu
excepia instrumentelor financiare, n mod normal, se consider ca
fiind adecvat ipoteza conform creia activul sau activele vor
continua s fie utilizate ca pri ale ntreprinderii creia i aparin.
Aceast ipotez nu se aplic n cazurile n care este clar c exist fie
intenia de a lichida entitatea sau de a renuna la un anumit activ, fie
c exist o cerin de a se lua n considerare suma care ar putea fi
recuperat prin cedarea sau din retragerea activului.
5.
De asemenea, este necesar s se declare i ipotezele care vor fi

fcute pentru a defini elementul de nregistrare n contabilitate, de
exemplu, dac activul va fi evaluat de sine stttor sau n combinaie
cu alte active. Este posibil ca standardul de contabilitate relevant s
conin precizri referitoare la ipotezele sau la premisele evalurii
care pot fi fcute.
6.
n mod obinuit, nu este normal ca o evaluare efectuat n scopul

raportrii ntr-o situaie financiar s fie fcut pe baza unei ipoteze
speciale.
7.
Cnd se iau n considerare restriciile enunate n IVS 101, paragraful

2(j), se vor avea n vedere urmtoarele:
(a) msura i forma oricror referine la evaluare, care ar putea
aprea n situaiile financiare publicate;
(b) msura n care evaluatorii au obligaia de a rspunde la
ntrebrile privind evaluarea, ridicate de ctre auditorul entitii.
Referinele adecvate referitoare la aceste aspecte vor fi incluse n
sfera misiunii de evaluare.
8.
Nu exist cerine suplimentare atunci cnd se efectueaz evaluri

pentru raportarea financiar.
96

n plus fa de cerinele minime ale IVS 103 Raportarea evalurii, un
raport de evaluare pentru utilizarea ntr-o situaie financiar va
include i referinele adecvate la problemele abordate n sfera
misiunii, n conformitate cu paragrafele 27, de mai sus.
10.
De asemenea, raportul va cuprinde orice informaie pe care entitatea

raportoare este obligat s o furnizeze conform Standardelor de
Raportare Financiar relevante. Exemple de informaii cu privire la
evaluarea valorii juste, a cror dezvluire este necesar, includ
metodele i ipotezele semnificative folosite n evaluare i/sau dac
cuantificarea a fost determinat prin referin la preurile observabile
sau la tranzaciile recente de pe pia. Unele standarde cer i
informaii despre sensitivitatea evalurii fa de modificrile unor date
de intrare semnificative.
11.
Atunci cnd efectul unei ipoteze asupra evalurii este important,

efectul acelei ipoteze va fi precizat n raport.
12.
Pentru a se conforma cerinei de a preciza restriciile privind

utilizarea, distribuirea sau publicarea conform IVS 103, paragraful
5(j), n raport vor fi menionate orice condiii cu privire la modul n
care raportul poate fi reprodus sau la modul n care se poate face
referire la acesta n situaiile financiare publicate ale entitii.
13.

97
9.
GHID DE APLICARE
Aceast seciune ofer informaiile de fond privind cerinele generale de

evaluare conform IFRS-urilor. IFRS-urile sunt publicate de ctre Consiliul
pentru Standarde Internaionale de Contabilitate (IASB). IRFS-urile cuprind
standarde i interpretri numerotate individual. Standardele publicate iniial,
nainte de anul 2001, sunt denumite IAS (Standardele Internaionale de
Contabilitate). Standardele publicate ulterior sunt denumite IFRS. Diferitele
extrase din IFRS-uri i referirile la acestea din prezentul ghid sunt reproduse
cu permisiunea Fundaiei IFRS.
Referirile la IFRS-uri i la alte publicaii ale IASB sunt realizate n
conformitate cu cele publicate, la data la care aceast aplicaie a evalurii
este publicat. IFRS-urile i interpretarea lor se schimb pe parcursul
timpului. n consecin, referirile din prezentul document sunt supuse
riscului de a nu mai fi de actualitate. Acest document nu trebuie folosit
pentru a nlocui referirile la IFRS-urile curente sau la interpretrile publicate
de ctre IASB sau de Fundaia IFRS. Mai multe informaii cu privire la IFRSuri i la alte publicaii asociate pot fi obinute de pe website-ul www.ifrs.org.
Acest ghid este elaborat pentru a asista specialitii n evaluare i pentru a-i
ajuta pe utilizatori s neleag anumite cerine de evaluare ale IFRS-urilor.
Dei scopul acestui ghid este de a reflecta practicile de evaluare general
acceptate la data publicrii, acesta nu impune nicio cerin obligatorie.
Referirile la cerinele de contabilizare se supun prevederilor IFRS-urilor
relevante, iar n cazul unui conflict ntre acest ghid i IFRS-uri, IFRS-urile
vor prevala. Chiar dac pot exista cerine similare n alte Standarde de
Raportare Financiar, IVSC nu face nicio afirmaie referitoare la relevana
acestui ghid fa de aceste standarde.
Valoarea just
G1.
Valoarea just reprezint fie tipul cerut al valorii, fie o opiune permis
pentru multe tipuri de active sau datorii, n conformitate cu IFRS-urile.
IFRS 13 Evaluarea valorii juste conine urmtoarea definiie:
Valoarea just este preul care ar fi primit pentru a vinde un activ sau
pltit pentru a transfera o datorie ntr-o tranzacie normal ntre
participanii pe pia la data evalurii. 9
Aceast definiie nlocuiete definiiile mai vechi care apar n diverse
IFRS-uri. Trebuie avut n vedere i faptul c aceast definiie difer
de aceea care apare n IVS - Cadrul general i care este utilizat, de
obicei, n alte scopuri, dect pentru raportare financiar.
G2.
Aceast definiie i comentariul asociat din IFRS 13 indic n mod clar

faptul c valoarea just, conform IFRS, este un concept diferit de
valoarea just, aa cum este aceasta definit i comentat n IVS Cadrul general. Comentariul din IFRS 13 i, n special referirile la
participanii pe pia, la o tranzacie normal, tranzacie ce are loc pe
IFRS Foundation.
98
piaa principal sau pe cea mai avantajoas pia i pentru cea mai
bun utilizare a unui activ, arat clar faptul c valoarea just, conform
IFRS-urilor, este similar, n general, cu conceptul de valoare de
pia, aa cum aceasta este definit i comentat n IVS - Cadrul
general. Astfel, pentru multe scopuri practice, valoarea de pia,
conform IVS, ndeplinete cerina de evaluare a valorii juste, conform
IFRS 13, supus unor ipoteze specifice cerute de ctre standardul de
contabilitate, cum ar fi stipulrile privind elementul de nregistrare
sau ignorarea restriciilor de vnzare.
G3.
Valoarea just, conform IFRS-urilor, se aplic elementului de

nregistrare n contabilitate pentru un activ sau o datorie, aa cum se
specific n standardul corespunztor. Aceasta este, de obicei, activul
sau datoria individual, dar n anumite condiii, se poate aplica unui
grup de active nrudite. IFRS 13 impune ca fiind necesar, n cazul
activelor, s se determine dac valoarea maxim pentru participanii
de pe pia ar putea rezulta din folosirea activului n combinaie cu
alte active sau datorii, privite ca un grup sau din utilizarea activului de
sine stttor. Aceast cerin, de a stabili modul n care activele
individuale se presupun a fi agregate cu alte active poteniale
complementare, este conform cu cerinele IVS 101 Sfera misiunii de
evaluare i IVS 103 Raportarea evalurii.
Datele de intrare pentru evaluare i ierarhia valorii juste
G4.
IFRS 13 include o ierarhie a valorii juste care clasific evalurile n

funcie de natura datelor de intrare disponibile. Pe scurt, cele trei
niveluri ale ierarhiei sunt urmtoarele:
datele de intrare de nivel 1 sunt cotaiile de pre (neajustate) de
pe pieele active pentru active sau datorii identice pe care
entitatea le poate accesa la data evalurii;
datele de intrare de nivel 2 sunt date de intrare, altele dect
cotaiile de pre cuprinse la nivelul 1, care pot fi observate pentru
activ sau pentru datorie, fie direct, fie indirect;
datele de intrare de nivel 3 sunt date de intrare neobservabile
pentru activ sau pentru datorie. 10
Aceast ierarhie apare i n IFRS 7 Instrumente financiare:
prezentarea informaiilor.
G5.
10
IFRS 13 cere ca, n situaiile financiare, s fie indicat nivelul din

aceast ierarhie al oricrui activ sau al oricrei datorii evaluate la
valoarea just. Exist cerine de contabilizare suplimentare n
legtur cu evalurile efectuate prin utilizarea datelor de intrare de
nivel 3. De aceea, pentru un raport de evaluare elaborat n scopul
IFRS Foundation.
99
Agregarea
utilizrii n situaiile financiare, ntocmit conform IFRS-urilor, este

adecvat s includ informaii suficiente despre datele de intrare
folosite pentru evaluare, pentru a permite ca entitatea raportoare s
ncadreze corect activele pe categorii, n cadrul acestei ierarhii.
Datorii
G6. IFRS 13 prevede c evaluarea unei datorii presupune faptul c
aceasta este transferat unui participant pe pia la data evalurii; nu
se presupune a fi decontat cu cealalt parte sau stins n alt mod.
Atunci cnd pentru datorie nu exist un pre de pia observabil,
valoarea sa trebuie estimat prin utilizarea aceleiai metode pe care
ar folosi-o cealalt parte n tranzacie pentru a estima valoarea
activului corespondent. Valoarea just a unei datorii reflect riscul de
neperforman asociat cu datoria, dar l consider a fi acelai, nainte
i dup presupusul transfer. Riscul de neperforman include efectul
propriului risc de credit al entitii.
G7.
n IFRS 13 exist prevederi speciale referitoare la situaiile n care nu

exist un activ corespondent unei datorii, aa cum este cazul multor
datorii nefinanciare. De asemenea, n estimarea valorii juste, exist o
cerin de a ignora orice restricie contractual sau de alt natur
privind posibilitatea unei entiti de a transfera o datorie.
Deprecierea
G8.
IAS 16 include o cerin pentru o entitate de a declara amortizarea

mijloacelor fixe. n contextul raportrii financiare, amortizarea este o
cheltuial nregistrat n situaiile financiare care reflect consumarea
unui activ pe parcursul duratei de via util a acestuia pentru o
entitate. Exist o cerin de a amortiza separat componentele unui
activ care au un cost semnificativ n cadrul ntregului. Componentele,
care au o durat de via util similar i care se amortizeaz ntr-un
mod similar, pot fi grupate. n cazul proprietii imobiliare, de obicei
terenul nu se amortizeaz. Deseori evalurile sunt solicitate pentru
calcularea valorii amortizabile.
G9.
Termenul de depreciere este folosit cu nelesuri diferite n evaluare i

n raportarea financiar. n contextul evalurii, deprecierea, de obicei,
este folosit pentru a face referire la coreciile aplicate costului de
reproducere sau de nlocuire a activului, pentru a reflecta deprecierea
activului atunci cnd se utilizeaz abordarea prin cost, astfel nct s
indice valoarea activului atunci cnd nu este disponibil o dovad
despre vnzri. n contextul raportrii financiare, deprecierea
(amortizarea) se refer la cheltuiala nregistrat pentru a reflecta
alocarea sistematic a valorii amortizabile a unui activ, pe durata lui
de via util pentru entitate.
100
G10. Pentru a estima cheltuiala care trebuie fcut cu amortizarea, este

necesar determinarea valorii amortizabile. Aceasta este diferena,
dac exist vreuna, ntre valoarea contabil a activului i valoarea
rezidual a acestuia. Pentru a stabili valoarea rezidual, trebuie s
se determine durata de via util a activului. Aceti termeni sunt
definii n IAS 16, dup cum urmeaz:
valoarea amortizabil reprezint costul unui activ sau alt valoare
care nlocuiete costul n situaiile financiare minus valoarea
rezidual a activului,
valoarea rezidual reprezint suma estimat pe care o entitate ar

obine-o n prezent din cedarea unui activ, dup scderea
costurilor asociate cedrii, dac activul ar avea deja vechimea i
starea prevzute la sfritul duratei lui de via util,
durata de via util este fie (a) perioada n care un activ este
preconizat a fi disponibil pentru utilizare de ctre o entitate, fie (b)
numrul de uniti de producie sau alte uniti similare, pe care
entitatea preconizeaz s le obin de la activ.
G11. Trebuie reinut faptul c valoarea contabil poate avea ca baz fie
costul istoric, fie valoarea just minus amortizarea cumulat i
pierderile cumulate din depreciere. Valoarea rezidual i durata de
via util trebuie s fie revizuite cel puin la sfritul fiecrui an
financiar.
Deprecierea: terenuri i cldiri
G12. IAS 16 recunoate c, de obicei, terenul are o durat de via util
nelimitat, ceea ce nseamn c ar trebui s fie considerat separat i
s nu se amortizeze. Primul pas n stabilirea valorii amortizabile
atribuibil unei proprieti imobiliare sau unei pri a unei proprieti
imobiliare, este, deci, stabilirea valorii componentei teren. Acest lucru
se face, de obicei, prin stabilirea valorii terenului la data situaiei
financiare relevante i apoi scderea acesteia din valoarea contabil
a proprietii imobiliare, adic terenul i cldirile considerate
mpreun, pentru a stabili valoarea care poate fi atribuit cldirilor.
Aceasta este o valoare teoretic, ntruct ea nu s-ar putea realiza
avnd n vedere faptul c, de obicei, cldirile nu pot fi vndute fr
terenul pe care acestea sunt situate.
G13. Dup ce a fost stabilit valoarea teoretic pentru componenta cldire,
trebuie estimat valoarea rezidual a cldirii. Pentru a face acest
lucru este necesar s se estimeze durata de via util. Este
important de reinut faptul c aceasta poate fi diferit de durata de
via economic rmas, aa cum aceasta ar fi recunoscut de un
participant tipic pe pia. Conform IAS 16, durata de via util este
specific entitii. Dac proprietatea nu ar fi disponibil entitii pentru
101
valoarea contabil este valoarea la care un activ este recunoscut

dup ce se deduc deprecierea (amortizarea) cumulat i pierderile
cumulate din depreciere,
ntreaga sa durat de via sau dac entitatea decide c respectiva

cldire va fi n scurt timp un surplus pentru cerinele sale, atunci
aceasta va fi durata de via util.
G14. Valoarea rezidual este o valoare curent, de la data situaiei
financiare, dar n ipoteza c activul se afl deja la finalul vieii sale
utile i ntr-o stare corespunztoare acestei ipoteze. Cldirile pot
avea o durat de via economic care depete perioada pentru
care acestea vor fi disponibile sau cerute de entitate i, de aceea, pot
avea o valoare rezidual semnificativ.
Deprecierea: imobilizri corporale mobile

G15. Durata de viaa util a unui element de natura imobilizrilor corporale
mobile este mai probabil s coincid cu durata de via economic a
acelui element ntruct, n general, ratele de depreciere sunt mai mari
dect n cazul cldirilor, ceea ce nseamn c duratele de via
economic sunt mai scurte. Totui, diferena dintre durata de via
util pentru entitate i durata de via economic rmas ar trebui
luat n considerare.
Deprecierea: componentizare
G16. Atunci cnd valoarea contabil are la baz costul istoric, costul acelor
componente care au att un cost semnificativ n relaie cu ntregul,
ct i o durat de via util care diferit semnificativ, trebuie s fie
stabilit imediat.
G17. Atunci cnd valoarea contabil are la baz valoarea just a
elementului, va fi necesar o alocare pe componente a valorii juste a
acestuia. Dei ar fi posibil s se determine valoarea atribuibil unei
componente a elementului de natura imobilizrilor corporale mobile,
dac exist o pia activ pentru acele componente, n alte cazuri
componentele nu vor fi tranzacionate activ. Situaia din urm este
valabil, de obicei, pentru componentele unei cldiri, de exemplu,
cldirile sunt rar vndute fr instalaiile necesare pentru nclzire,
iluminat i aerisire, iar instalaiile ncorporate nu pot fi vndute fr
cldire. Atunci cnd valoarea componentelor individuale nu poate fi
determinat n mod credibil, valoarea atribuibil ntregului este
alocat pe componente. Raportul dintre costul elementului i costul
ntregului poate constitui o baz adecvat pentru o astfel de alocare.
Contracte de leasing
G18. Conform IAS 17, contractele de leasing sunt clasificate pentru a fi
incluse n situaiile financiare fie ca leasing-uri operaionale, fie ca
leasing-uri financiare. 11 Evalurile pot fi cerute pentru a stabili cum se
clasific un contract de leasing i, dac acesta este clasificat ca
leasing financiar, pentru a determina valoarea contabil a activului i
a datoriei. Aceste tipuri de leasing sunt definite n IAS 17, astfel:
11
IASB revizuiete n prezent modul n care se trateaz din punct de vedere contabil
leasingurile, iar propunerile iniiale implic schimbri majore, inclusiv eliminarea diferenei
curente dintre leasingurile operaionale i cele financiare.
102
un leasing financiar este operaiunea de leasing care transfer n

mare msur toate riscurile i recompensele aferente dreptului de
proprietate asupra unui activ. Titlul de proprietate poate fi sau nu
transferat;
un leasing operaional este operaiunea de leasing care nu intr n
categoria leasingului financiar.
Clasificarea contractelor de leasing

G20. Testul de clasificare depinde mai degrab de natura contractului
dect de forma acestuia. De exemplu, un contract ntre dou pri,
pentru utilizarea unui activ n schimbul unei pli, poate s nu fie
numit contract de leasing, dar dac sunt ndeplinite condiiile impuse
de IAS 17, atunci va fi necesar ca acest contract s fie considerat ca
un leasing.
G21. n IAS 17, se enumer urmtoarele exemple de situaii care ar putea
indica existena unui leasing financiar, fie individual, fie n combinaie.
Acestea nu reprezint teste absolute, ci doar ilustraii:
(a) contractul de leasing transfer locatarului dreptul de proprietate
asupra activului pn la sfritul duratei contractului de leasing;
(b) locatarul are opiunea de a cumpra activul, la un pre estimat a
fi suficient de mic fa de valoarea just, 12 la data la care
opiunea devine exercitabil, astfel nct, la nceputul
contractului de leasing, exist certitudinea rezonabil c
opiunea va fi exercitat;
(c) durata contractului de leasing acoper, n cea mai mare parte,
durata de via economic a activului, chiar dac titlul de
proprietate nu este transferat;
(d) la nceputul contractului de leasing, valoarea actualizat a plilor
minime de leasing este cel puin egal cu aproape ntreaga
valoare just a activului n sistem de leasing;
(e) activele n sistem de leasing au un caracter att de specializat,
nct numai locatarul le poate utiliza fr modificri majore;
(f)
dac locatarul poate rezilia contractul de leasing, pierderile

locatorului generate de rezilierea contractului sunt suportate de
locatar;
(g) ctigurile sau pierderile rezultate din variaia valorii juste a

valorii reziduale sunt n sarcina locatarului;
12
A se vedea paragraful G33.

103
G19. Pentru contractele de leasing avnd ca obiect proprietatea imobiliar

se aplic reguli speciale. n afar de investiiile imobiliare, elementele
teren i cldire ale unei proprieti imobiliare trebuie s fie
considerate separat pentru clasificarea contractului fie ca leasing
financiar, fie ca leasing operaional. Prevederile pentru investiiile
imobiliare sunt descrise n paragrafele G29G32. IAS 17 nu se aplic
pentru activele biologice, aa cum sunt definite acestea n IAS 41.
(h)
locatarul are capacitatea de a continua leasingul pentru o a

doua perioad, la o chirie care este substanial mai mic fa de
chiria de pia. 13
G22. IAS 17 subliniaz faptul c aceste criterii enumerate sunt doar

exemple i indicii i nu pot fi ntotdeauna concludente. Dac alte
caracteristici arat clar c leasingul nu transfer n mare msur
toate riscurile i beneficiile aferente, atunci leasingul este clasificat ca
un leasing operaional. De exemplu, acesta poate fi cazul dac
proprietatea asupra activului este transferat la sfritul contractului
de leasing, n schimbul unei pli variabile egale cu valoarea sa just
la acel moment sau dac exist ajustri regulate ale chiriei, la nivelul
pieei din acel moment sau prin referirea la un indice al inflaiei.
G23. Clasificarea leasingului se face la nceputul contractului de leasing.
Clasificarea presupune o estimare a msurii n care se transfer
beneficiile economice printr-un contract de leasing. n multe cazuri, o
apreciere calitativ a termenilor contractului de leasing va indica rapid
clasificarea corect, fr a fi necesar evaluarea diferitelor drepturi
ale contractului de leasing. Totui, evalurile pot fi cerute pentru a
ajuta la stabilirea beneficiilor locatorului i respectiv ale locatarului, de
exemplu la estimarea valorii reziduale la sfritul contractului, pentru
a stabili dac leasingul a acoperit o parte semnificativ din durata de
via economic a activului.
Clasificarea contractelor de leasing imobiliar
G24. Atunci cnd un contract de leasing are ca obiect un teren i o cldire
sau mai multe cldiri la un loc, IAS 17 impune ca cele dou
componente s fie considerate separat n scopul clasificrii. Dac
componenta contractului de leasing atribuibil cldirii este un leasing
financiar, va fi necesar s se fac o alocare a chiriei iniiale, lund
drept criteriu valorile juste relative ale fiecrei componente, la data
nceperii contractului de leasing.
G25. n cazul celor mai multe contracte de leasing imobiliar terenul i
cldirile revin locatorului la sfritul contractului de leasing. Deseori
exist i prevederi care impun ca chiria s fie reajustat periodic
pentru a reflecta modificrile intervenite n valoarea proprietii i
frecvent o obligaie a locatarului de a napoia locatorului cldirile n
stare bun. Acestea, de obicei, sunt indicii asupra faptului c
locatorul nu a transferat locatarului n mare parte toate riscurile i
beneficiile aferente dreptului de proprietate asupra cldirilor sau
terenului, atunci cnd a ncheiat contractul de leasing. Ca urmare,
multe contracte de leasing, care au ca obiect terenuri i cldiri, sunt
uor identificabile drept contracte de leasing operaional.
G26. Contractele de leasing financiar, avnd ca obiect terenuri i cldiri, se
ncheie atunci cnd leasingul este folosit ca mijloc de a finana o
posibil achiziie a proprietii de ctre locatar, de exemplu prin
intermediul unei opiuni de cumprare a titlului de proprietate al
13
Fundaia IFRS.
104
locatorului, pentru o sum nominal, dup ce au fost fcute plile

chiriei specificate. Ocazional, contractele de leasing care nu sunt clar
structurate ca acorduri financiare pot ndeplini unele dintre criteriile
privind existena unui leasing financiar, de exemplu atunci cnd
plile chiriei nu reflect valoarea suport a proprietii. n astfel de
cazuri este necesar o analiz mai detaliat a valorii riscurilor i
beneficiilor transferate de la locator ctre locatar, pentru a stabili
clasificarea corect.
G28. n practic, contractele de leasing avnd ca obiect o parte dintr-o

cldire cu mai multe spaii de nchiriat, de obicei, sunt leasing-uri
operaionale i ntreaga proprietate va fi clasificat ca investiie
imobiliar de ctre locator. n astfel de cazuri alocarea nu este
necesar. n cazurile n care componenta cldire face, n mod clar,
obiectul unui contract de leasing financiar, componenta teren este n
majoritatea cazurilor identificabil. Se ntmpl rar ca cldirea s
ndeplineasc criteriile pentru a fi clasificat ca leasing operaional i
componenta teren s nu poat fi clar identificat. Totui, dac exist
un astfel de caz, nu trebuie s fie realizat o alocare ntre teren i
cldire pe baza unor criterii neconcludente. n astfel de condiii,
ntreaga proprietatea imobiliar ce face obiectul contractului de
leasing ar trebui s fie considerat un leasing financiar.
Investiia imobiliar n leasing
G29. Conform IAS 17, nu este necesar s se fac o alocare ntre
componenta teren i cldiri ale unei investiii imobiliare, deinut
printr-un contract de leasing i contabilizat prin folosirea modelului
valorii juste.
G30. Investiia imobiliar este frecvent deinut de un investitor printr-un
contract de leasing, de exemplu, un contract de leasing pe termen
lung avnd ca obiect un teren pe care a construit cldiri, care sunt
apoi nchiriate ca o investiie. Deoarece, de obicei, terenul nu se
depreciaz, un contract de leasing avnd ca obiect un teren poate
prea corect clasificat ca un contract de leasing operaional i ca
urmare, nu va fi inclus n situaia privind poziia financiar. Totui,
recunoscnd faptul c multe investiii imobiliare mari sunt deinute pe
aceast baz, IAS 40 prevede c la recunoaterea iniial a unei
investiii imobiliare deinut printr-un contract de leasing, aceasta va fi
considerat ca un leasing financiar, conform IAS 17.
105
G27. Atunci cnd un contract de leasing are ca obiect o parcel de teren i

o cldire construit pe aceasta, alocarea chiriei pe fiecare
component este o sarcin care poate fi fcut corect atunci cnd n
localitate exist o pia activ pentru terenuri similare pentru
dezvoltare. n alte situaii, de exemplu, atunci cnd contractul de
leasing are ca obiect o parte dintr-o cldire cu mai multe spaii de
nchiriat, fr s existe un teren identificabil atribuibil unui anume
contract de leasing, o alocare credibil este imposibil. IAS 17
impune condiia ca atunci cnd nu se poate realiza o alocare
credibil, ntregul leasing s fie clasificat drept leasing financiar, cu
excepia cazului n care este clar c ambele componente fac obiectul
unui contract de leasing operaional. Dac este clar c ambele
componente sunt leasinguri operaionale nc de la nceput, exerciiul
alocrii nu este necesar.
G31. Dei prevederile mai sus menionate arat c de obicei nu exist

neclariti cu privire la clasificare i alocare n cazul investiiei
imobiliare, persist ns o potenial anomalie. Valoarea dreptului
investitorului asupra unei investiii imobiliare deinut printr-un
contract de leasing reflect diferena dintre plile efectuate conform
contractului de leasing iniial i ncasrile sau ncasrile poteniale
obinute prin contractul sau contractele de subnchiriere, a se vedea
IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare. Totui, IAS 17
prevede c nu este adecvat ca datoriile pentru activele nchiriate s
fie nscrise n situaiile financiare, ca o deducere din activele
nchiriate.
G32. Pentru a se conforma acestei cerine, IAS 40 prevede c atunci cnd
valoarea unei investiii imobiliare, deinut printr-un contract de
leasing, este valoarea net a tuturor plilor ce urmeaz s fie fcute
pentru a ajunge la valoarea contabil, este necesar s se adauge
orice datorie recunoscut aferent operaiunii de leasing. Trebuie
menionat faptul c aceasta este numai o corecie contabil i nu ar
trebui s fie reflectat sau anticipat n evaluarea dreptului
investitorului (locatorului).
Evaluarea activului sau datoriei dintr-un contract de leasing
G33. Atunci cnd un contract de leasing este identificat ca fiind un leasing
financiar, locatarii trebuie s contabilizeze activul sau datoria folosind
ca baz fie valoarea just a activului nchiriat, fie valoarea actualizat
a plilor minime de leasing, alegnd-o pe cea mai mic dintre
acestea, fiecare fiind determinat la nceputul contractului de leasing.
IFRS 13 Evaluarea valorii juste nu se aplic contractelor de leasing.
G34. n contextul IAS 17, valoarea unui activ este considerat separat de
orice datorie creat de leasing. Atunci cnd se contabilizeaz dreptul
locatarului ntr-un leasing financiar este necesar s se cuantifice
valoarea activului, prin estimarea valorii beneficiului pe care un
participant pe pia l-ar obine ca urmare a dreptului de folosin a
activului pe ntreaga durat a contractului de leasing. n cazul
contractelor de leasing avnd ca obiect proprieti imobiliare, altele
dect investiiile imobiliare, este important de menionat faptul c
acestea nu coincid cu valoarea dreptului de folosin al locatarului,
creat prin contractul de leasing (a se vedea IVS 230 Drepturi asupra
proprietii imobiliare), avnd n vedere faptul c aceasta din urm
reflect att datoria aferent leasingului, precum i valoarea activului.
G35. Plile minime de leasing sunt definite n IAS 17. Pe scurt, ele
reprezint plile efectuate pe durata contractului de leasing, pe care
locatarul trebuie s le efectueze, excluznd orice chirie neprevzut,
taxele i sumele pltite locatorului pentru servicii. Plile minime de
leasing includ orice valoare rezidual garantat locatorului, de ctre
locatar. ntruct chiriile neprevzute sunt excluse din calculul plilor
minime de leasing, iar plile trebuie s fie clar stabilite n cadrul
contractului de leasing, de obicei, evalurile nu sunt necesare.
106
G36. IAS 17 prevede faptul c valoarea actualizat a plilor minime de

leasing ar trebui calculat folosind o rat de actualizare echivalent
cu rata implicit a dobnzii din contractul de leasing sau, n lipsa
acesteia, o rat marginal de ndatorare a locatarului. Pentru
calcularea ratei implicite a dobnzii din contractul de leasing, este
necesar stabilirea valorii juste a activului negrevat de sarcini la data
nceperii contractului de leasing i a valorii sale reziduale la sfritul
leasingului.
Alocarea preului de achiziie

G38. n urma unei combinri de ntreprinderi, adic achiziia unui pachet de
control ntr-una sau n mai multe ntreprinderi, IFRS 3 i impune
dobnditorului s contabilizeze tranzacia prin recunoaterea
activelor identificabile separat dobndite i a datoriilor asumate la
valoarea just. Conform IFRS 3, fondul comercial reprezint diferena
dintre preul de achiziie pltit pentru transferul ntreprinderii i
valoarea just a activelor nete identificabile achiziionate.
G39. Activele corporale ale unei ntreprinderi sunt, n general, uor
identificabile i pot fi evaluate separat. Identificarea i evaluarea
imobilizrilor necorporale identificabile separat poate ridica mai multe
dificulti, ns Comentariul la IVS 210 Imobilizri necorporale conine
ndrumri relevante.
G40. IFRS 3 prezint excepii de la cele de mai sus, privind recunoaterea
i/sau evaluarea unora dintre activele sau datoriile identificabile.
Cerinele specifice se aplic datoriilor contingente, impozitelor pe
venit, beneficiilor angajailor, activelor de despgubire, drepturilor
redobndite, recompenselor bazate pe acordarea de aciuni i
activelor deinute pentru a fi vndute.
Testarea deprecierii
G41. Deprecierea are loc atunci cnd valoarea contabil a unui activ
depete valoarea ce poate fi recuperat fie prin continuarea
utilizrii sale, fie prin vnzarea activului. Conform IAS 36 Deprecierea
activelor, o entitate trebuie s reanalizeze diferitele categorii de
active, la data fiecrei situaii privind poziia financiar, pentru a stabili
dac exist orice indiciu c un activ ar putea fi depreciat. Deprecierea
poate fi semnalat de o diminuare a valorii unui activ, cauzat de
modificri ale pieei sau tehnologice, de nvechirea activului, de
subperformana activului n comparaie cu beneficiul ateptat sau de
o intenie de a ntrerupe sau de a restructura activitatea entitii.
Anumite active (fondul comercial i imobilizrile necorporale cu o
durat de via nedeterminat sau care nu sunt nc disponibile
pentru a fi utilizate) trebuie testate anual pentru a identifica
deprecierea.
107
G37. Cerinele privind amortizarea din IAS 16 se aplic i activelor n

sistem de leasing i, de aceea, pot fi relevante i paragrafele
G8G17.
G42. Dac se consider c exist depreciere, valoarea contabil a

activului, derivat fie din costul istoric, fie dintr-o evaluare anterioar,
trebuie diminuat pn la nivelul valorii recuperabile. Aceasta este
valoarea cea mai mare dintre valoarea de utilizare a activului i
valoarea lui just minus costurile generate de vnzare.
Testarea deprecierii valoarea recuperabil

G43. Valoarea recuperabil este valoarea cea mai mare dintre valoarea de
utilizare i valoarea just minus costurile generate de vnzare. Nu
este ntotdeauna necesar s se determine ambele valori; dac una
dintre acestea depete valoarea contabil a activului, activul nu
este depreciat i nu mai este necesar estimarea celeilalte valori.
Testarea deprecierii valoarea de utilizare
G44. Valoarea de utilizare este definit de IAS 36 ca valoarea actualizat a
fluxurilor de numerar viitoare preconizate s se obin de la un activ
sau de la o unitate generatoare de numerar. O unitate generatoare
de numerar este cel mai mic grup identificabil de active care
genereaz intrri de numerar independente ntr-o mare msur de
intrrile de numerar generate de alte active sau grupuri de active.
G45. Valoarea de utilizare este specific entitii, ntruct aceasta reflect
fluxurile de numerar pe care entitatea se ateapt se le obin din
utilizarea n continuare a unui activ pe durata lui de via util
anticipat i din cedarea lui la finele acestei perioade.
G46. IAS 36 prevede c n calcularea valorii de utilizare a unui activ vor fi
incluse urmtoarele elemente:
(a) o estimare a fluxurilor de numerar viitoare pe care entitatea se
ateapt s le obin de la activul respectiv;
(b) ateptrile privind posibilele fluctuaii ale valorii sau plasarea n
timp a acelor fluxuri de numerar viitoare;
(c) valoarea n timp a banilor, n funcie de rata curent a dobnzii la
plasamentele fr risc de pe pia;
(d) preul suportrii incertitudinii inerente activului;
(e) ali factori, cum ar fi absena lichiditii, pe care participanii pe
pia ar lua-o n calcul la estimarea valorii fluxurilor de numerar
viitoare pe care entitatea se ateapt s le obin de la activul
respectiv. 14
G47. Fluxurile de numerar ateptate trebuie testate pentru a le verifica
rezonabilitatea, asigurndu-se c ipotezele care stau la baza
previziunilor fcute de entitate sunt n concordan cu rezultatele
efective anterioare, cu condiia ca efectele unor evenimente sau
situaii ulterioare, care nu au existat cnd aceste fluxuri efective de
14
Fundaia IFRS.
108
numerar au fost generate, s justifice aceste rezultate. Fluxurile de

numerar se estimeaz pentru activ n situaia lui curent i, de aceea,
fluxurile de numerar ateptate nu trebuie s reflecte orice creteri
datorate unor restructurri sau modernizri ale activului, pe care
entitatea nu le-a angajat nc.
G48. Rata de actualizare adecvat va reflecta ctigul pe care participanii
pe pia l cer pentru o investiie care ar genera fluxuri de numerar
egale ca mrime, plasare n timp i profil de risc cu cele pe care
entitatea se ateapt s le obin din utilizarea activului.
Testarea deprecierii valoarea just minus costurile generate de

vnzare
G50. Valoarea just minus costurile generate de vnzare a unui activ sau
unei uniti generatoare de numerar reprezint suma care poate fi
obinut din vnzarea sa, n cadrul unei tranzacii neprtinitoare, ntre
pri hotrte i aflate n cunotin de cauz, minus costurile
asociate cedrii. Cu excepia cazului n care entitatea deintoare a
activului este obligat s l vnd la data evalurii, fr o durat
adecvat de expunere pe pia, aceasta nu este o vnzare forat.
G51. Costurile generate de vnzare sunt costurile direct atribuibile
tranzaciei, de exemplu, costurile legale, costurile de marketing,
costurile aferente ndeprtrii activului, taxele nerecuperabile
aferente tranzaciei i orice cost direct pentru scoaterea la vnzare a
activului sau a unitii generatoare de numerar. Acestea nu includ
costurile colaterale, de exemplu acele costuri implicate de
reorganizarea ntreprinderii ca urmare a cedrii.
109
G49. IAS 36 prezint observaii detaliate pentru estimarea valorii de

utilizare.
Anex Imobilizri corporale din sectorul public

Standardele Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul Public
A1. Consiliul Federaiei Internaionale a Contabililor pentru Standardele
Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul Public (IPSASB)
elaboreaz standarde de contabilitate pentru entitile din sectorul
public, numite Standardele Internaionale de Contabilitate pentru
Sector Public (IPSAS). Fragmentele extrase din IPSAS 17 i IPSAS 21
n paragrafele A6, A8 i A10 provin din Manualul IFAC de Hotrri
Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul Public 2010 al
Consiliului IPSAS, publicat de Federaia Internaional a Contabililor
(IFAC), n luna mai 2010 i sunt folosite cu permisiunea IFAC.
A2. IPSAS i interpretarea acestora se modific pe parcursul timpului. Ca
urmare, referirile din prezentul document sunt supuse riscului de a nu
mai fi de actualitate. Acest document nu trebuie folosit pentru a nlocui
referirile la prezentele IPSAS, aa cum acestea sunt publicate de
IFAC. Versiunea curent a IPSAS poate fi obinut de pe website-ul
www.ifac.org/PublicSector.
A3. IPSAS conin principii similare cu cele cuprinse n IFRS, dar sunt
adresate mediului din sectorul public. Acesta impune o cerin ca
anumite active i datorii s fie estimate la valoarea just. La fel ca n
cazul IFRS, IVSB consider c valoarea just, n acest context, se
obine prin aplicarea valorii de pia, aa cum aceasta este definit n
IVS - Cadrul general. Multe tipuri de imobilizri corporale, deinute de
organismele din sectorul public sunt specializate mai degrab pentru
livrarea unui anumit serviciu, dect ca un mijloc de a genera fluxuri de
numerar i se schimb rar sau niciodat printr-o tranzacie de pia.
Aceast anex identific prevederile specifice ale IPSAS care
afecteaz aplicarea valorii juste la aceste active.
Tipuri de imobilizri corporale din sectorul public
A4. Proprietatea imobiliar din sectorul public include active imobiliare
obinuite generatoare de numerar ca i active care nu genereaz
numerar, precum i active imobiliare specializate, care includ active de
patrimoniu i active protejate, active de infrastructur, cldiri publice,
instalaii pentru furnizarea serviciilor de utiliti publice i active
recreaionale. La fel ca n cazul activelor din sectorul privat, activele din
sectorul public pot fi clasificate n active necesare exploatrii i active
din afara exploatrii. Activele din afara exploatrii includ active de
natura unei investiii i active n surplus. Aceste categorii sunt
contabilizate n moduri diferite.
A5. Multe active de patrimoniu aparin sectorului public. Un activ de
patrimoniu este un activ care are o semnificaie cultural, de mediu
nconjurtor sau istoric. Activele de patrimoniu pot fi cldiri istorice i
monumente, situri arheologice, zone protejate i rezervaii naturale i
opere de art. Activele de patrimoniu prezint, de obicei, urmtoarele
caracteristici, dei aceste caracteristici nu sunt specifice numai
activelor de patrimoniu:
110
beneficiul lor economic n termeni culturali, de mediu, educaionali i

istorici nu este reflectat n totalitate ntr-o valoare financiar bazat
doar pe un pre de pia;
obligaiile legale i/sau statutare pot impune interdicii sau restricii
severe privitoare la cedarea prin vnzare;
ele sunt deseori de nenlocuit, iar beneficiul lor economic poate
crete odat cu timpul, chiar dac starea lor fizic se deterioreaz;
estimarea duratelor lor de via util poate fi dificil, iar n anumite
cazuri acestea pot fi de cteva sute de ani.
A6.
La fel ca i echivalentul su IAS 16 din IFRS, IPSAS 17 Imobilizri

corporale permite aplicarea a dou modele pentru recunoaterea
activelor din exploatare n situaia privind poziia financiar: modelul
costului i modelul valorii juste. Atunci cnd se aplic modelul valorii
juste, este necesar o reevaluare curent a activului. Atunci cnd o
entitate adopt opiunea reevalurii la valoarea just, activele sunt
nregistrate n situaia privind poziia financiar, la valoarea lor just.
IPSAS 17, paragrafele 4547, prevede urmtoarele:
Valoarea just a elementelor de imobilizri corporale se
determin, n general, prin evaluare, pe baza dovezilor de pe
pia. Valoarea just a elementelor de imobilizri corporale este,
n general, valoarea lor de pia determinat prin evaluare.
Acolo unde nu exist dovezi de pia disponibile pentru a
determina valoarea de pia a unui element de proprietate
imobiliar, ntr-o pia activ i lichid, valoarea just a
elementului poate fi stabilit n raport cu celelalte elemente cu
caracteristici similare, n circumstane i locaii similare.
Dac nu exist dovezi de pia pentru valoarea just, din cauza
naturii specializate a elementului de imobilizare corporal
mobil, o entitate poate determina valoarea just prin
utilizareacostului de nlocuire net sau a abordrilor prin costul
de restaurare sau pe baza unitilor de servicii
A7.
Dei n IPSAS nu exist un echivalent pentru IFRS 13 Evaluarea

valorii juste, conform politicii stabilite de convergen ntre IPSAS i
IFRS, valoarea just ar trebui s fie estimat ntr-o manier care s
fie n concordan cu IFRS.
Lipsa dovezilor de pia
A8.
Pentru anumite active din sectorul public, stabilirea valorii acestora

poate fi dificil din cauza lipsei tranzaciilor de pia pentru aceste
active. Unele entiti din sectorul public pot fi deintoare a
numeroase astfel de active. IPSAS 17, paragraful 47, ofer
urmtoarele ndrumri:
111
Imobilizri corporale din exploatare
valoarea just a unui teren vacant din proprietatea de stat, care

a fost deinut pentru o lung perioad de timp, n care au avut loc
puine tranzacii, poate fi estimat n raport cu valoarea de pia a
unui teren cu caracteristici i topografie similare, dintr-o locaie
similar, pentru care exist dovezi de pia. n cazul cldirilor
specializate i al altor structuri realizate de om, valoarea just
poate fi estimat prin utilizarea abordrii prin costul de nlocuire
net sau prin abordarea prin costul de restaurare sau a unitilor de
servicii (a se vedea IPSAS 21). n multe cazuri, costul de nlocuire
net al unui activ poate fi stabilit n raport cu preul de cumprare al
unui activ similar, cu un potenial de servicii rmas similar, de pe o
pia activ i lichid. n anumite cazuri, costul de reproducere al
unui activ va fi cel mai bun indiciu al costului su de nlocuire. De
exemplu, n cazul unei eventuale pierderi, o cldire a
parlamentului poate fi mai degrab reprodus dect nlocuit cu
un sediu alternativ, datorit semnificaiei sale pentru comunitate.
A9.
Din cauza lipsei de dovezi despre tranzaciile de pia comparabile

pentru multe active din sectorul public, de cele mai multe ori,
abordarea prin pia nu poate fi folosit. Paragraful de mai sus
confirm utilizarea unor metode de evaluare alternative pentru a
estima valoarea just a activului, toate fcnd parte din abordarea
prin cost, descris n IVS - Cadrul general. IPSAS 21, la care se face
referire mai sus, conine cteva ndrumri referitoare la aceste
metode.
Deprecierea
A10. IPSAS 21 Deprecierea activelor generatoare de fluxuri nemonetare

conine prevederi similare cu cele din IAS 36, a se vedea IVS 300.
Testul pentru deprecierea activului generator de fluxuri nemonetare,
care include n mare parte imobilizri corporale utilizate pentru
furnizarea unui serviciu public, cere ca valoarea contabil s fie
ajustat la valoarea cea mai mare dintre valoarea lui just minus
costurile generate de vnzare i valoarea de utilizare a activului.
IPSAS 21, paragraful 14, prevede c valoarea de utilizare a unui activ
generator de fluxuri nemonetare este valoarea actualizat a
serviciului potenial rmas al activului. Standardul ofer apoi
ndrumri suplimentare asupra metodelor de estimare a serviciului
potenial rmas, dup cum urmeaz:
(a) Abordarea prin costul de nlocuire net IPSAS 21, paragrafele 41
43:
Conform acestei abordri, valoarea actualizat a potenialului
de servicii rmas al unui activ se determin ca fiind costul de
nlocuire net al activului. Costul de nlocuire al unui activ este
costul nlocuirii potenialului brut de serviciu al activului. Acest
cost este diminuat pentru a reflecta activul n starea lui de
utilizare. Un activ poate fi nlocuit fie prin reproducerea
(replicarea) activului existent, fie prin nlocuirea potenialului
brut de servicii al activului. Costul de nlocuire net se determin
112
ca fiind costul de reproducere sau costul de nlocuire al

activului, oricare din aceste costuri este mai mic, minus
amortizarea cumulat calculat pe baza unui astfel de cost,
pentru a reflecta potenialul de servicii deja consumat sau
expirat al activului.
n anumite cazuri, capacitatea de rezerv sau excedentar

este pstrat din motive de siguran sau din alte motive.
Aceasta rezult din nevoia de a se asigura o capacitate
disponibil adecvat de servicii, pentru situaiile speciale ale
entitii. De exemplu, departamentul de pompieri trebuie s
aib maini de rezerv pentru a putea asigura serviciile
necesare n caz de urgen. O astfel de capacitate de rezerv
sau excedentar face parte din potenialul de servicii cerut al
activului.
(b) Abordarea prin costul de restaurare IPSAS 21, paragraful 44:
Costul de restaurare este costul de reconstituire a potenialului
de servicii al unui activ, la nivelul anterior deprecierii. Conform
acestei abordri, valoarea actualizat a potenialului de servicii
rmas al activului se determin prin scderea costului estimat
de restaurare a activului din costul curent de nlocuire a
potenialului de servicii rmas al activului, la nivelul anterior
deprecierii. Cel din urm cost este determinat, de regul, ca
fiind cel mai mic cost dintre costul de nlocuire net i costul de
reproducere net al activului. Paragrafele 41 i 43 conin
ndrumri suplimentare referitoare la determinarea costului de
nlocuire sau a costului de reproducere al unui activ.
(c) Abordarea prin unitile de servicii IPSAS 21, paragraful 45:
Conform acestei abordri, valoarea actualizat a potenialului
de servicii rmas al activului se determin prin diminuarea
costului curent al potenialului de servicii rmas al activului,
nainte de depreciere, pentru a se conforma cu numrul redus
de uniti de servicii preconizat pentru activul aflat n stare de
depreciere. Ca i n abordarea prin costul de restaurare, costul
curent al nlocuirii potenialului de servicii rmas al activului,
nainte de depreciere, se determin uzual ca fiind costul de
113
Costul de nlocuire i costul de reproducere ale unui activ se

determin pe o baz optimizat. Explicaia este c entitatea
nu ar nlocui sau reproduce activul printr-un activ similar dac
activul nlocuit sau reprodus ar fi un activ supraproiectat sau
supradimensionat. Activele supraproiectate conin caracteristici
care nu sunt necesare pentru bunurile sau serviciile pe care le
furnizeaz activul. Activele supradimensionate sunt activele
care au o capacitate mai mare dect cea necesar pentru
satisfacerea cererii de bunuri i servicii furnizate de activ.
Determinarea costului de nlocuire sau a costului de
reproducere a unui activ, pe o baz optimizat, reflect astfel
potenialul de servicii cerut de la activ.
reproducere net sau costul de nlocuire net al activului, nainte

de depreciere, oricare dintre cele dou costuri este mai mic.
A11. IPSAS 17 admite faptul c anumite active de patrimoniu au un

potenial de servicii diferit de valoarea lor de patrimoniu, cum ar fi, de
exemplu, o cldire istoric folosit pentru birouri. n aceste cazuri, ele
pot fi recunoscute i evaluate pe aceeai baz ca i alte elemente ale
imobilizrilor corporale. n cazul altor active de patrimoniu, potenialul
lor de servicii este limitat la caracteristicile lor de patrimoniu, ca de
exemplu monumentele i ruinele. Existena unui potenial de servicii
alternativ poate influena abordarea n evaluare adoptat.
114
Coninut
Paragrafe
Introducere
1
STANDARD
25
Implementare
Raportarea evalurii
78
GHID DE APLICARE
Dreptul asupra proprietii imobiliare
G1G2
Stimulente
G3
Abordri n evaluare
G4
Tipuri de proprietate imobiliar
G5
Investiia imobiliar
G6G9
Proprietatea imobiliar ocupat de proprietar

Proprietatea imobiliar specializat
Proprietatea imobiliar generatoare de afaceri
Proprietatea n dezvoltare
G10
G11G12
G13
G14G17
Active epuizabile
G18
INTRODUCERE
Deseori creditele de la bnci i de la alte instituii financiare sunt garantate
cu drepturile asupra proprietii imobiliare ale debitorului. Creditarea se
poate face pe calea unei ipotecri sau prin alte forme de pli fixe sau
variabile. Factorul comun este acela c creditorul are puterea de a-i
recupera creditul prin preluarea controlului asupra garaniei, n cazul
incapacitii de plat a debitorului. Ca garanie pot fi oferite diferite tipuri de
proprietate imobiliar.
STANDARD
1.
Principiile coninute n Standardele generale i n IVS 230 Drepturi

asupra proprietii imobiliare se aplic evalurilor n scopul garantrii
mprumutului, cu excepia cazului n care acestea sunt modificate de
acest standard. Acest standard conine numai acele modificri,
cerine suplimentare sau exemple specifice asupra modalitilor n
care se aplic Standardele generale.
115
Aplicaii ale evalurii IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului
IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii

imobiliare pentru garantarea mprumutului
Sfera misiuni de evaluare (IVS 101)

2.
Pentru a se conforma cerinei de a confirma identitatea i statutul

evaluatorului din IVS 101, paragraful 2(a), sfera misiunii de evaluare
va include orice informaii despre orice implicare substanial pe care
o are evaluatorul att cu proprietatea imobiliar supus evalurii, ct
i cu creditorul sau cu creditorul probabil. Importana implicrii
curente sau trecute este o problem de raionament profesional
pentru evaluator, dar principalul criteriu este dac implicarea ar putea
genera dubii n gndirea unei persoane rezonabile, despre
capacitatea evaluatorului de a oferi o evaluare imparial n cazul n
care aceasta a fost descoperit dup ce evaluarea a fost fcut.
3.
Pentru a se conforma cu cerina de a identifica activele supuse

evalurii, din IVS 101, paragraful 2(d), dreptul asupra proprietii
imobiliare, care urmeaz s fie utilizat pentru garantarea creditelor
sau altor scheme de finanare, trebuie s fie clar identificat mpreun
cu afacerea n care dreptul este investit.
4.
Tipul valorii care urmeaz s fie specificat, conform IVS 101,

paragraful 2(e), n mod normal, va fi valoarea de pia. Unii creditori
cer evaluri fcute pe ipoteza unei vnzri forate sau impun o limit
de timp pentru cedarea ipotetic a proprietii imobiliare. Deoarece
impactul asupra preului, al oricrei constrngeri privind perioada de
marketing, va depinde de situaiile existente la data cnd vnzarea
are loc, nu este realist s se fac speculaii asupra preului care ar
putea fi obinut, fr cunoaterea prealabil a acelor situaii. O
evaluare se poate face pe baza unor ipoteze speciale definite,
precizate n sfera misiunii de evaluare. n astfel de cazuri, trebuie
fcut o precizare c valoarea va fi valabil numai la data evalurii i
c nu poate s fie atins n cazul unei incapaciti viitoare de plat,
cnd att condiiile pieei, ct i situaiile de vnzare pot fi diferite.
5.
Evalurile pentru garantarea mprumutului deseori sunt cerute s se

fac pe baza unei ipoteze speciale, respectiv c a avut loc o
schimbare n starea sau condiia unei proprieti. Pentru a se
conforma cu cerina pentru formularea oricrei ipoteze din IVS 101,
paragraful 2(i), orice ipoteze speciale, care sunt necesare, trebuie s
fie incluse n sfera misiunii de evaluare. Exemple de ipoteze speciale,
care, de obicei, se fac n evaluarea pentru garantarea mprumutului,
sunt:
(a) c o construcie proiectat ar fi fost finalizat la data evalurii,
(b) c un contract de nchiriere propus a proprietii ar fi fost semnat
la data evalurii,
(c) c un grad de ocupare specificat ar fi fost atins la data evalurii,
(d) c vnztorul a impus o limit de timp pentru vnzare, care a
fost necorespunztoare pentru un marketing adecvat.
6.
Nu exist cerine suplimentare cnd se fac evaluri pentru garantarea

mprumutului.
116

n plus fa de elementele cerute de IVS 103 Raportarea evalurii, un
raport de evaluare n scopul garantrii mprumutului va include trimiteri
adecvate la aspectele abordate n sfera misiunii de evaluare, conform
paragrafelor 25, de mai sus. Raportul trebuie s includ i un
comentariu asupra factorilor care sunt relevani pentru estimarea de
ctre creditori a performanelor garaniei pe parcursul duratei propuse
a creditului. Exemple de astfel de factori sunt:
(a) activitatea curent i tendinele pe piaa relevant;
(b) cererea trecut, curent i viitoare anticipat pentru tipul de
proprietatea imobiliar i pentru localizare;
(c) orice cerere potenial sau eventual pentru utilizri alternative,
care exist sau care poate fi anticipat la data evalurii;
(d) impactul oricror evenimente previzibile, la data evalurii, asupra
valorii viitoare a garaniei, pe perioada creditului. Un exemplu ar
fi un chiria care exercit o opiune de reziliere a unui contract
de nchiriere;
(e) n cazul n care valoarea de pia este determinat pe baza unei
ipoteze speciale, raportul va include:
8.
(i)
o explicaie a ipotezei speciale,
(ii)
un comentariu asupra oricrei diferene importante ntre

valoarea de pia i valoarea de pia determinat pe baza
ipotezei speciale,
(iii)
un comentariu referitor la faptul c o astfel de valoare ar

putea s nu fie realizabil la o dat viitoare, cu excepia
cazului n care situaia de fapt este la fel ca cea descris n
ipoteza special.
Cnd creditul propus are rolul de a asigura cumprarea unui drept

asupra proprietii imobiliare, n mod normal, va exista un pre de
vnzare agreat sau confirmat. Trebuie fcute cereri de ofert pentru a
stabili acest pre, iar rezultatul acestor cereri de ofert s fie
menionat n raport. Cnd exist o diferen ntre un pre de
tranzacie recent sau un pre de tranzacie n curs de stabilire i
valoarea rezultat din evaluare, raportul trebuie s conin un
comentariu despre motivele acestei diferene.
9.

117
7.
GHID DE APLICARE
Dreptul asupra proprietii imobiliare
G1.
Existena sau crearea de alte drepturi va avea un impact asupra valorii

dreptului asupra proprietii imobiliare oferit ca garanie. Prin urmare,
este important ca toate drepturile aferente proprietii imobiliare
subiect s fie identificate, mpreun cu prile care au dobndit acele
drepturi. n cazul n care nu au fost furnizate informaii detaliate despre
titlul de proprietate sau acesta nu este disponibil, ar trebui s fie
stabilite n mod clar ipotezele care au fost fcute pentru dreptul
respectiv asupra proprietii imobiliare. De asemenea, o bun practic
este recomandarea ca aceste chestiuni s fie verificate nainte de
acordarea oricrui credit.
G2.
Este necesar pruden n cazul n care proprietatea imobiliar oferit

ca garanie face obiectul unui contract de leasing ctre o parte legat
sau conectat cu creditorul. Dac leasingul are un flux de venit mai
favorabil dect cel care ar fi obinut pe pia, ntr-o evaluare a
proprietii n scopul garantrii creditului, poate fi oportun s nu se in
seama de existena contractului de leasing.
Stimulente
G3.
Nu este ceva neobinuit ca un vnztor al proprietii imobiliare,

ndeosebi un dezvoltator imobiliar sau un comerciant, s ofere
stimulente cumprtorilor. Exemple ale unor astfel de stimulente sunt
garanii pentru venitul din chirie, contribuii la costurile de degajare a
reziduurilor sau de amenajare fcute de cumprtor sau la furnizarea
de mobilier sau echipamente. Valoarea de pia nu ia n considerare
orice pre majorat de contraprestaii sau de faciliti speciale. Cnd
acestea exist, este adecvat s se fac un comentariu asupra
efectului pe care orice stimulent oferit l are asupra preurile reale de
vnzare realizate, deoarece stimulentele ar putea s nu fie disponibile
creditorului n cazul n care acesta a trebuit s se bazeze pe garanie.
Abordri n evaluare
G4.
Toate abordrile utilizate pentru formarea i fundamentare unei

opinii asupra valorii de pia se bazeaz pe informaii de pia. Dei
n formularea unei opinii asupra valorii de pia, n scopul garantrii
mprumutului, pot fi utilizate cele trei abordri indicate n IVS Cadrul general, dac proprietatea imobiliar este att de
specializat nct exist dovezi insuficiente pentru a se utiliza fie
abordarea prin pia, fie abordarea prin venit, nu este adecvat ca
proprietatea imobiliar s fie privit ca fiind o garanie admisibil.
Ca urmare, abordarea prin cost este rareori utilizat n evalurile
pentru acest scop, fiind numai un mijloc de verificare a rezonabilitii
valorii determinat prin utilizarea altei abordri.
Tipuri de proprietate imobiliar
G5.
Diferitele tipuri de proprietate imobiliar au caracteristici diferite, n

calitate de garanie. Este important ca evaluarea dreptului imobiliar
relevant trebuie s in seama de acestea, n scopul de a oferi n
118
Investiia imobiliar
G6.
Investiia imobiliar n scopuri de creditare, de obicei, se evalueaz

pe o baz de activ cu activ, dei unii creditori pot acorda un credit
contra valorii unui portofoliu definit. n astfel de situaii este necesar
s se fac o distincie ntre valoarea investiiei imobiliare individuale,
presupunndu-se c ea se vinde n mod individual i valoarea
acesteia cnd este considerat ca parte a portofoliului.
G7.
Trebuie luat n considerare cererea estimat pentru proprietatea

imobiliar i pentru comercializarea ei viitoare, pe durata
mprumutului i consilierea adecvat asupra condiiilor de pia
curente, coninute n raport. Aceast consiliere nu ar trebui s conin
predicia evenimentelor sau a valorilor viitoare, ci trebuie s reflecte
ateptrile curente de pe pia asupra performanelor viitoare ale
investiiei, bazate pe tendinele curente. Cu toate acestea, n cazul n
care astfel de informaii sugereaz un risc semnificativ privind plile
viitoare ale chiriei, impactul acestui risc asupra evalurii ar trebui s
fie luat n considerare i comentat n raport.
G8.
n mod normal, este n afara sferei misiunii de evaluare activitatea de

consiliere asupra capacitii unui chiria de a plti chiria n viitor i
asupra altor obligaii aferente nchirierii, dincolo de informaiile
disponibile despre chiria, care se gsesc n domeniul public i la
dispoziia tuturor participanilor de pe pia.
G9.
Dac, n procesul de evaluare, venitul generat de proprietatea

imobiliar este dependent n mod esenial de un chiria sau de
chiriaii dintr-un singur sector sau domeniu de activitate sau de alt
factor, care ar putea produce instabilitatea viitoare a venitului,
impactul ar trebui s fie luat n considerare. n anumite cazuri, poate fi
adecvat o estimare a valorii proprietii imobiliare bazat pe o
utilizare alternativ, pe ipoteza unei posesii vacante.
Proprietatea imobiliar ocupat de proprietar
G10. O proprietate imobiliar ocupat de proprietar, evaluat pentru

scopuri de creditare, va fi evaluat n mod normal pe ipoteza c
proprietatea imobiliar este transferat ca fiind negrevat de sarcini
de ctre proprietarul ocupant, adic cumprtorul are dreptul absolut
de folosin i dispoziie, precum i de posesie. Aceasta nu exclude
luarea n considerare a proprietarului existent ca fiind participant pe
pia, dar necesit s fie exclus din evaluare orice avantaj special
atribuibil ocuprii de ctre proprietar, avantaj care poate fi reflectat
n evaluarea proprietii.
Proprietatea imobiliar specializat
G11. O proprietate imobiliar specializat poate avea o valoare
semnificativ numai ca parte a ntreprinderii creia i aparine. n
119
mod corespunztor creditorului informaii referitoare la caracterul

adecvat al proprietii ca garanie i pentru a ajuta creditorul s
identifice orice factori de risc asociai cu proprietatea imobiliar, pe
durata creditrii.
evalurile pentru garantarea mprumutului, dac nu exist alte

instruciuni, astfel de proprieti imobiliare se vor evalua pe ipoteza
special c ntreprinderea i-a ncetat activitatea i, deci, garania
respectiv va reflecta valoarea pentru o utilizare alternativ. Evaluarea
va include luarea n considerare a costurilor i riscurilor care vor fi
implicate pentru realizarea acelei utilizri.
G12. Evaluarea unei proprieti imobiliare specializate poate fi cerut n
cazul n care proprietatea imobiliar este parte a unei ntreprinderi
care i continu activitatea. n astfel de situaii, valoarea este
dependent de continuarea obinerii de profit de ctre ntreprindere.
n acest caz, trebuie fcut distincia dintre valoarea proprietii
imobiliare ca parte a ntreprinderii i valoarea proprietii imobiliare n
situaia c ntreprinderea nu se afl n funcionare sau ar trebui s fie
nchis.
Proprietatea imobiliar generatoare de afaceri
G13. Valoarea proprietii imobiliare generatoare de afaceri va reflecta, n
mod normal, potenialul acesteia de a genera venit, datorat cldirilor
sau altor structuri care sunt destinate numai pentru un anumit tip de
afacere. Natura specializat a unor astfel de proprieti imobiliare
arat c aici poate exista o diferen semnificativ ntre valoarea lor,
ca parte a unei entiti aflate n exploatare i valoarea lor n situaia n
care nu este ocupat de o afacere. Dac entitatea i-a ncetat
activitatea, orice cumprtor interesat s o cumpere ar avea nevoie
de timp pentru a restabili o nou afacere n proprietatea imobiliar i
ar suporta finanarea cheltuielilor de nfiinare i alte costuri de dotare
cu echipamente a proprietii imobiliare, pentru obinerea oricror
licene i autorizaii necesare, etc. Cnd un creditor se bazeaz pe
valoarea respectiv a dreptului asupra proprietii imobiliare ca
garanie, o evaluare pentru garantarea mprumutului trebuie s
comenteze impactul ncetrii oricrei activiti de afaceri asupra
dreptului respectiv. n anumite cazuri, valoarea pentru o utilizare
potenial alternativ poate reprezenta valoarea de pia.
Proprietatea imobiliar n dezvoltare
G14. Proprietile imobiliare deinute pentru dezvoltare sau amplasamentele
destinate pentru construcia de cldiri se evalueaz avndu-se n
vedere drepturile i autorizaiile de dezvoltare existente i poteniale.
Orice ipoteze cum ar fi aspectele de zonare i ali factori importani
trebuie s fie rezonabile i s reflecte pe cele care ar fi fcute de
participanii pe pia.
G15. Abordarea n evaluarea proprietilor n dezvoltare va depinde de
etapa de dezvoltare a proprietii imobiliare de la data evalurii, i
poate lua n considerare gradul n care dezvoltarea este prevndut
sau prenchiriat. Pot fi incluse urmtoarele consideraii suplimentare,
dar fr a se limita numai la acestea:
(a) estimarea perioadei de dezvoltare, ncepnd cu data evalurii i
necesitatea de a reflecta orice etapizare aferent proiectului de
dezvoltare,
(b) determinarea efectului cerinelor de dezvoltare suplimentare
asupra costurilor i veniturilor, prin utilizarea tehnicii actualizrii,
cnd este adecvat,
120
G16. Dac dezvoltarea finalizat va consta din uniti individuale multiple,

metoda de evaluare adoptat trebuie s reflecte att perioada de timp
anticipat pentru finalizarea construciei fiecrei uniti, ct i
estimarea unei rate realiste de realizare a vnzrilor de uniti
individuale. La raportarea evalurii ar trebui s se fac o distincie
clar ntre valoarea dezvoltrii complete pentru un singur cumprtor,
care i-ar asuma costul i riscul vnzrilor viitoare ale unitilor
individuale, n schimbul unei marje de profit, precum i suma preurilor
individuale anticipate pentru fiecare unitate individual.
G17. Pentru o ndrumare suplimentar asupra valorii unei proprieti
imobiliare n dezvoltare, n cazul n care construcia trebuie s nceap
sau n cazul n care construcia se afl n curs de execuie, a se vedea
i Comentariile la IVS 233 Investiia imobiliar n curs de execuie.
Active epuizabile
G18. Consideraii specifice apar n cazul evalurii activelor epuizabile n
scopul garantrii mprumutului, de exemplu, un activ care, n general,
i va diminua valoarea pe parcursul timpului. Exemple sunt minele
sau carierele. n raport trebuie s fie identificate i precizate n mod
clar durata de via estimat i rata de diminuare a valorii, pe
parcursul acestei durate.
121
(c) identificarea tendinelor anticipate ale pieei pe parcursul

perioadei de dezvoltare,
(d) identificarea riscurilor asociate cu dezvoltarea,
(e) luarea n considerare a efectului oricror relaii speciale ntre
prile implicate n dezvoltare.

Ivs 2011

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Ivs 2011

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

International Valuation Standards Council

The International Valuation Standards Council, the authors and the

International Valuation Standards Council, autorii i editorii nu accept nicio

Prefa la ediia n limba romn

Sunt ncntat s prefaez ediia n limba romn a Standardelor

ANEVAR mulumete Consiliului pentru Standarde Internaionale de

IVS - Cadrul general

Sfera misiunii de evaluare

Standarde referitoare la active

ntreprinderi i participaii la ntreprinderi

Imobilizri corporale mobile

Drepturi asupra proprietii imobiliare

Anex Proprietatea imobiliar istoric

Investiia imobiliar n curs de execuie

Aplicaii ale evalurii

Evaluri pentru raportarea financiar

Anex Evaluarea imobilizrilor corporale din

Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare

Evalurile se utilizeaz pe larg, iar pieele financiare i alte piee se bazeaz

IVSC realizeaz acest obiectiv prin:

Standardele Internaionale de Evaluare

n timp ce standardele sunt concepute pentru a fi aplicate de ctre

(a) urmrete dezvoltarea oricrui nou standard, ceea ce presupune

(a) cerinele de evaluare conform reglementrilor aplicabile pe plan

Aplicaiile evalurii sunt produse pentru scopurile uzuale pentru care

Standardele Internaionale de Evaluare

Date de intrare n vigoare

Standardele, aplicaiile i GN-urile din ediia a opta, publicat n anul 2007,

Recomandrile Grupului de Revizuire Critic

n comparaie cu variantele anterioare, au rezultat modificri majore n stilul

IVSC este organismul succesor al International Valuation Standards

Standardele Internaionale de Evaluare

Eliminarea Codului deontologic

Principiile generale de evaluare au fost reportate n

Eliminat a se vedea comentariul de mai sus.

Nu au mai fost redate n mod direct. Au fost incluse

Introducere la IVS 1,2,3

Nu a mai fost redat n mod direct. Au fost incluse

IVS 1 Valoarea de pia

Comasate n IVS - Cadrul general.

Principiile reportate n IVS 103 Raportarea

IVA 1 Evaluarea pentru

Inclus n IVS 300 Evaluri pentru raportarea

IVA 2 Evaluarea pentru

Se refer doar la proprietatea imobiliar i s-a

Acum este anex la IVS 300 Evaluri pentru

Elemente reportate i comasate n IVS 230 Drepturi

Actualizat i reportat n IVS 220 Imobilizri

A fost nlocuit de GN 4 revizuit i extins, publicat n

Standardele Internaionale de Evaluare

Nu are echivalent n noile standarde. Definiia

Standardul actualizat pentru evaluarea ntreprinderii

Aceast tem este doar una din multele care pot

GN8 Abordarea prin

Acestea sunt prezentri ale unor metode de

Nu s-a reportat, deoarece standardul anterior nu

Scopul i limitrile oricrei misiuni de evaluare sunt,

A aprut proiectul unui standard revizuit, dar acesta

Nu a fost reportat, deoarece nu conine nicio

Un proiect cuprinztor privind evalurile din

Reportat ca o anex la IVS 230 Drepturi asupra

Reportat ca IVS 233 Investiia imobiliar n curs de

Chiria de pia suma estimat pentru care o proprietate ar putea fi