RAPORT DE EVALUARE al proprietii

imobiliare:
NREGISTRARE LA
EVALUATOR

Apartament cu 1 camer
Nr. ........... / ....-....-.......

1. EVALUATOR
Legitimaie ANEVAR
Parafa
Firma
Adresa evaluatorului
2. CLIENT
Adresa

NREGISTRARE LA BANC Nr.

........................................
Nr. .................... / 2010
Nr. ...................... valabil 2010

Persoan juridic : ...

Localitatea: ............ , str. .................., nr. .......... , ap............ ,

jud. .............

DESTINATARUL
RAPORTULUI
3. PROPRIETATEA
EVALUAT

Proprietari
Adresa proprietii

Banca ...................... Sucursala ....................

Apartament cu 1 camer
camer situat la parterul unui bloc cu regimul de
nlime P+4E, Au = 23,00 mp
Apartamentul conform CF se compune din 1 camer, buctrie, baie,
antreu, nia, cu suprafaa util Su=23,00 mp.
Proprietar asupra constructiei: ....
Proprietar asupra terenului: teren n folosin cota 17/670mp

Oraul: Cluj - Napoca

Str. ...

4. DECLARAREA VALORII
VALOAREA DE PIA ESTIMAT
PRIN ABORDAREA PRIN COMPARAII
Factor de ajustare
Valoare ajustata

22.500 EUR
echivalent 94.500 RON
... %
... EUR echivalent ... RON

VALOAREA NU ESTE INFLUENAT DE T.V.A. LA BAZA ESTIMRII AU STAT TRANZACIILE NTRE PERSOANE FIZICE, MAJORITARE PE PIAA IMOBILIAR SPECIFIC

5.

BAZA DE EVALUARE

Valoarea de pia

6.

SCOPUL EVALURII

Garantare credit

CURS DE SCHIMB BNR LA

DATA DE REFERIN
DATA INSPECIEI
PROPRIETII
DATE PRIVIND DREPTUL
DE PROPRIETATE,
SUPRAFAA I COTE
INDIVIZE

1 EURO = 4,2 RON

MENIUNI 1: Situaia
privind Cartea Funciar

Inspecia a fost efectuat de ctre evaluator .............. n prezena

reprezentantului solicitantului .

Dreptul de proprietate: cu titlu de drept de cumprare ca bun propriu

n favoarea lui .... in baza contractului de vnzare cumprare autentificat
sub nr.....

Carte Funciar nr.....

Numr topografic :

Sarcini nscrise n Cartea Funciar: nu sunt

Suprafaa nscris n CF: Au = 23,00 mp

Prile indivize comune: 1,13/100

Teren atribuit n folosin / proprietate : 17/670 parte in folosinta

Extras de Carte Funciar: Evaluatorul a avut la dispoziie un extras

de carte funciar eliberat la data de 25.11.2008 , din care s-au extras datele
mai sus prezentate, anexat prezentului raport i considerat parte
integrant . Conform extrasului de carte funciar prezentat proprietatea
imobiliar este liber de sarcini .

La prezentarea raportului la finanator, solicitantul trebuie s

prezinte un extras actualizat n conformitate cu normele interne ale
finanatorului.

Valoarea proprietii a fost determinat n ipoteza c proprietatea

este liber de sarcini.

Evaluatorul nu a avut la dispoziie documentatie cadastral .

Suprafaa nregistrat n CF/ act de proprietate: Au = 23,00 mp

Prile indivize comune: 5,66/100

Teren atribuit n folosin : 17/670 parte

7.

DATE PRIVIND
DOCUMENTATIA
CADASTRALA

8.

SITUAIA ACTUAL A
APARTAMENTULUI

9.

DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE

ZONA DE AMPLASARE

Proprietatea este amplasat ntr-o zona rezidenial pe str. ...,

cartierul Mrti din municipiul Cluj Napoca .

n zon sunt amplasate preponderent blocuri cu regimul de nlime

P+4E.

Distana fa de proprieti complementare (piee, magazine,

instituii de nvmnt etc.) este relativ mic.

Complexul Expoziional Expo Transilvania este amplasat la o

distan reletiv mic.

Accesul este facil iar mijloacele de transport n comun sunt la

distan medie.

Strada la care are acces proprietatea este sistematizat superior,

utilitile aferente existente pe amplasamente sunt cele uzuale necesare:
ap -canalizare, energie electric, gaz metan, telefonie, TV cablu , Internet

Situatia ocupantilor : Ocupat de proprietar / inchiriat / liber

Contracte de concesiune / inchiriere : nu e cazul

ARTERE IMPORTANTE DE
CIRCULAIE N

APROPIERE

Auto i pietonal: - str. ...

Calitatea reelelor de transport: asfaltate cu 1 i 2 benzi pe sens

CARACTERUL EDILITAR
AL ZONEI

Tipul zonei

Zon rezidenial

Proprietatea este amplasat ntr-o zona rezidenial, pe str. ....,

cartierul Mrti din municipiul Cluj Napoca.

n zon sunt amplasate preponderent blocuri cu regimul de nlime

P+4E.
n zon se afl:

Reea de transport n comun: la o distan medie, cu mijloace de

transport suficiente

Uniti comerciale: sunt amplasate la distan relativ mic,

Complexul Expoziional Expo Transilvania este amplasat la o distan
reletiv mic .

Uniti de nvmnt (mediu): sunt amplasate la distan medie

Uniti medicale:

Instituii de cult: sunt amplasate la distan relativ mic

Sedii de bnci: la distan relativ mic pe str.......

Instituii guvernamentale:
Parcuri: -

UTILITI EDILITARE

AMBIENT
CONCLUZIE PRIVIND
ZONA DE AMPLASARE

10.

Reea urban de energie electric: existent

Reea urban de ap: existent
Reea urban de termoficare: existent
Reea urban de gaze: existent
Reea urban de canalizare: existent
Reea urban de telefonie, cablu tv i internet: existent
Civilizat
Proprietatea este amplasat ntr-o zona rezidenial, pe str. ....,
cartierul Mrti din municipiul Cluj Napoca.
n zon sunt amplaste preponderent blocuri cu regimul de nlime
P+4E.
Dotri i reele edilitare satisfactoare.
Ambient civilizat.
Atractivitate buna

DESCRIEREA CONSTRUCIEI DE BAZ (BLOCUL)

AMPLASAMENT

Bloc de locuine tip P+4E

Apartament situat la parter

ANUL PIF

Aprox. 1970
LOCUINTE PE PALIER

16

ORIENTARE

Cardinal: SUD

CARACTERISTICI

Structur: fundaii din beton armat

nchideri perimetrale: perei portani din panouri prefabricate din beton
armat, perei de compartimentare din zidrie de BCA

Planee din beton armat

CONCLUZIE PRIVIND
CONSTRUCIA DE BAZ

Acoperiul este de tip teras cu hidroizolaie bituminoas

Finisaj exterior: tencuieli i zugrveli
zugrveli simple

Ua de acces n bloc este din pvc armat cu geam termopan

La ua de acces n bloc este montat interfon

Aspect exterior: ngrijit

Aspect interior: ngrijit

Starea general a blocului este bun, aspectul este ngrijit

Categoria cldirii in punct de vedere al rezistenei la foc I

Coeficient de rezisten la seismicitate - zona F

Imobilul nu se afl n zon inundabil.

11.

DESCRIEREA APARTAMENTULUI
SUPRAFA

Apartamentul, conform CF, se compune din 1 camer, buctrie,

baie, antreu, ni, cu aria util Au=23,00 mp si aria desfasurata Ad = 28 mp

Apartamentul este : semidecomandat

Gradul de confort : 1

La inspecia proprietii imobiliare evaluatorul a constatat c

apartamentul, fa de cele nscrise n CF mai are un balcon.
TMPLRIE

Exterioar: din lemn cu geam normal

Interioar: ui din lemn, u de acces este metalic tip antiefracie

Balconul a fost nchis cu tmplrie metalic cu geam normal.

FINISAJE

INSTALAII I DOTRI
ELECTRICE
INSTALAII I DOTRI
NCLZIRE
INSTALAII I DOTRI
ALIMENTARE CU AP
INSTALAII I DOTRI
ALIMENTARE CU GAZE
NECESAR DE INVESTIT
CONCLUZIE PRIVIND
APARTAMENTUL

12.

Apartamentul are grad de finisaj superior.

Pardoseli: parchet (camer), gresie (buctrie, baie)
Perei placai cu faian la baie i buctrie ( buctrie, baie)
Tencuieli gletuite, zugrveli lavabile.
Normale
Instalaii n stare bun
nczirea se face cu regitrii de font alimentai cu agent termic de la
central termic de zon .
Instalaii n stare bun
De la reeaua oraului
Instalaiile sunt ntreinute bine
Din reeaua oraului
Alimenteaz aragazul
Instalaiile sunt ntreinute bine
Necesar de lucrari pentru aducerea in stare de
functiune :......................
Aspect ngrijit, utiliti complete .
Stare tehnic general este bun .
Deprecieri identificate : nu e cazul

ANALIZA PIEEI IMOBILIARE

DEFINIREA PIEEI I

Piaa locuinelor rezideniale cu 1 camera amplasate n blocuri de

SUBPIEEI
locuine

Delimitarea pietei : municipiul Cluj - Napoca

NATURA ZONEI

Zon preponderent rezidenial

Din punct de vedere edilitar: zona stabil

Din punct de vedere economic: ora cu economie activ, n

dezvoltare cu omaj redus
OFERTA DE LOCUINE
SIMILARE

Medie

CEREREA DE LOCUINE
SIMILARE

Medie

ECHILIBRUL PIEEI
(RAPORTUL CERERE/
OFERT)

PREURI N ZON
PENTRU APARTAMENTE
CU 1 camera
CHIRII N ZON PENTRU
APARTAMENTE CU 1
camera

In ceea ce priveste echilibrul pieei imobiliare, fa de ultimii ani

raporturile s-au inversat pe piata imobiliar aceasta devenind o pia a
cumprtorului ncepnd cu ultima parte a anului 2008.
Transformarea pieei imobiliare ntr-o pia a cumprtorului s-a
realizat n contextul penuriei de capital i a creterii costurilor cu acesta
context de criz cunoscut n mediile de afaceri i de participanii pe pia coroborat cu scderea numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar i
previziunile de accentuare a continurii trendului descendent a evoluiei
preurilor pe piaa menionat.
Minim: 18.000 EURO
Maxim: 26.000 EURO
Minim: 130 EURO / lun
Maxim: 160 EURO / lun

CONCLUZII I TENDINE PRIVIND

PIAA PROPRIETII

pia a cumprtorului - ncepnd cu ultima parte a anului 2008.

Trend descendent al valorilor pe piaa specific, numr redus de
tranzacii.

Anexa nr. 1 cuprinde extrase privind preurile / chiriile pe segmentul

de pia al proprietii

13. CEA MAI BUN UTILIZARE

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezint alternativa de utilizare a proprietii selectata din diferite variante
posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicrii metodelor de
evaluare in capitolele urmtoare ale lucrrii.
Cea mai buna utilizare - este definit ca utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sau construit
care este fizic posibila, fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca rezultat cea mai mare valoare.
Cea mai bun utilizare este analizat uzual n una din urmtoarele situaii:
o cea mai bun utilizare a terenului liber
o cea mai bun utilizare a terenului construit.
Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru criterii. Ea trebuie sa fie:
o permisibil legal
o posibila fizic
o fezabil financiar
o maxim productiv
Practic, innd cont de tipul cldirii i de amplasarea acesteia, cea mai bun alternativ posibil pentru
proprietatea evaluat este cea de proprietate imobiliar rezidenial.
rezidenial. Prin prisma criteriilor care definesc
noiunea de C.M.B.U. aceasta abordare:
o este permisibil legal;
o ndeplinete condiia de fizic posibil.
posibil.
o este fezabil financiar.
financiar.
o este maxim productiv se refera la valoarea proprietii imobiliare in condiiile celei mai bune utilizri
(destinaii).

14. EVALUARE

REGLEMENTRI I CADRU LEGAL

STANDARDE

INTERNAIONALE DE

EVALUARE EDIIA A OPTA,

2007

IVS 1 Valoarea de pia tip de valoare

IVS 3 Raportarea evalurii
IVA 2 Evaluarea pentru garantarea mprumutului
GN 1 Evaluarea proprietii imobiliare

CADRU LEGAL

Legislatia in vigoare

14.1. ABORDAREA PRIN COMPARAII

Metoda comparaiilor de pia i are baza n analiza pieei i utilizeaz analiza comparativ, respectiv
estimarea valorii se face prin analizarea pieei pentru a gsi proprieti similare, comparnd apoi aceste
proprieti cu cea "de evaluat".
Premiza major a metodei este aceea c valoarea de pia a unei proprieti imobiliare este n relaie direct
cu preurile de tranzacionare a unor proprieti competitive i comparabile. Analiza comparativ se bazeaz
pe asemnrile i diferenele ntre proprieti i tranzaciile care influeneaz valoarea.
Metoda este o abordare global, care aplic informaiile culese urmrind raportul cerere-ofert pe pia,
reflectate n mass-media sau alte surse credibile de informare. Ea se bazeaz pe valoarea unitar rezultat
n urma tranzaciilor cu imobile similare sau asimilabile efectuate n zon, sau zone comparabile
satisfctor.
S-a aplicat ca metod analiza comparativ. Pentru unele elemente de comparaie s-au fcut corecii
cantitative. Ulterior, analizele calitative s-au aplicat asupra unor preuri unitare corectate. Evaluatorul a
analizat astfel vnzrile i ofertele comparabile pentru a determina dac acestea sunt superioare, inferioare
sau egale proprietii de analizat. Coreciile au fost exprimate n termeni de necesar de ajustare pozitiv sau
negativ fa de proprietatea evaluat. Valorile rezultate au fost reconciliate prin ordonarea comparabilelor
comparativ cu proprietatea n cauz. Elementul de comparaie utilizat a fost valoarea unitara.
Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza proprie de date, de la ageniile
imobiliare colaboratoare i parial de la instituiile i persoanele direct implicate n tranzacii.
Proprietile comparabile utilizate n analiz sunt prezentate mai jos:

Grila de comparatii este :

Coreciile cantitative s-au luat n considerare pentru:

- S-a corectat comparabila 3 pentru oferta cu -10%
- drepturi de proprietate transmise: nu au fost necesare corecii
- condiii de finanare: nu au fost necesare corecii
- condiii de vnzare: nu au fost necesare corecii

La preurile corectate, s-a aplicat analiza calitativ. Corectiile

comparabilelor sunt:

estimate a fi necesare preturilor

Comparabila 1:
Tranzactia a fost realizata in luna mai 2009, fiind nevoie de o ajustare negativa datorita
evolutiei pietei;
Proprietatea este situat la ultimul etaj din 10, fiind nevoie de o ajustare pozitiv;
Suprafaa util este mai mare decat a subiectului, fiind necesar o ajustare negativa;
Ca i comparabilitate general proprietatea este superoiara.
Comparabila 2:
Tranzactia a fost realizata in luna mai 2009, fiind nevoie de o ajustare negativa datorita
evolutiei pietei;
Proprietatea este situat la etajul 4 din 4, fiind nevoie de o ajustare pozitiv;
Finisajele sunt medii fata de ale subiectului care sunt superioare, fiind necesara o ajustare
pozitiva;
Nu am considerat necesara corectie pentru diferenta de 2 mp Arie utila;
Ca i comparabilitate general proprietatea este inferioara.
Comparabila 3:
Oferta este din luna mai 2009, fiind nevoie de o ajustare negativa datorita evolutiei pietei;
Localizarea este in cartierul Fabric, considerat similar ca si localizare, nefiind nevoie de
ajustari;
Nu am considerat necesara corectie pentru diferenta de 2 mp Arie utila si diferenta de 5 ani ca
vechime;
Ca i comparabilitate general proprietatea este superioara.
Comparabila 4:
Proprietatea este situat la etajul 4 din 4, fiind nevoie de o ajustare pozitiv;
Finisajele sunt medii fata de ale subiectului care sunt superioare, fiind necesara o ajustare
pozitiva;
Ca i comparabilitate general proprietatea este inferioara.
Astfel, dupa analiza clasamentului si incadrarea proprietatii subiect in scara valorica a preturilor
comparabilelor intre comparabilelele care ii sunt superioare si cele care ii sunt inferioare, valoarea unitar
estimat pentru proprietatea subiect este 939 EUR/mp arie utila, respectiv 21.600 EUR ( 91.200 RON)

VALOAREA DE PIA DETERMINAT

PRIN ANALIZA COMPARATIV

21.600 EUR
echivalent 91.200 RON

Valoarea estimata prin aceasta metoda include si valoarea terenului aferent proprietatii si a cotelor parti
indivize comune din imobilul in care este situat.

14.1. ABORDAREA PRIN COMPARAII ( se va aplica una din cele doua variante)

S-a aplicat ca metod analiza comparativ prin exprimarea unor corecii cantitative pentru fiecare element
de comparaie. Evaluatorul a analizat astfel vnzrile i ofertele comparabile pentru a determina dac
acestea sunt superioare, inferioare sau egale proprietii de analizat. Coreciile au fost exprimate procentual
sau n valoare absolut. Criteriul de selecie a valorii a fost corecia totala brut ca procent din preul de
vnzare cea mai mic.
Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza proprie de date, de la ageniile
imobiliare colaboratoare i parial de la instituiile i persoanele direct implicate n tranzacii.
Proprietile comparabile utilizate n analiz sunt prezentate mai jos:

Grila de comparatii este urmatoarea :

Coreciile cantitative s-au luat n considerare astfel:

S-a corectat comparabila 3 pentru oferta cu -10%
Conditii de piata:
o Corectia de 4 % a fost extrasa extrasa din analiza pe perechi de date intre comparabila 2
si comparabila 4;
o Corectia a fost aplicata comparabilelor 1 ,2 si 3;
Localizare :
o Zona Fabric a fost considerata similara cu zona Manastur, in consecinta nu s-au operat
corectii;
Carateristici fizice etaj:
o Corectia de 13% intre etaj intermediar si ultimul etaj a fost extrasa din analiza pe perechi
de date intre valorile corectate ale comparabilelor 1 si 3;
o Corectia a fost aplicata comparabilelor 1, 2 si 4;
Carateristici fizice finisaje:
o Corectia de 170 euro / mp Au intre finisajele medii si cele superioare a fost extrasa din
analiza pe perechi de date intre valorile corectate ale comparabilelor 2 si 3;
o Corectia a fost aplicata comparabilelor 2 si 4;
Carateristici fizice vechime:
o Nu am considerat necesara corectia pentru diferenta de 5 ani vechime a comparabilei 3;
Caracteristici fizice arie utila:
o Corectia unitara in cazul fiecarei comparabile a fost estimata prin pretul corectat / mp Au a
fiecarei comparabile;
o Corectia a fost aplicata comparabilelor 1,2 si 3 inmultind corectia unitara cu diferenta de
arie utila intre fiecare comparabila si subiect;;
Valoarea asimilata pentru proprietatea supusa evaluarii a fost estimata ca fiind asimiliabila valorii corectate a
proprietatii comparabile 3 deoarece proprietatii 3 i-au fost aduse cele mai putine corectii (corectia bruta
procentuala cea mai mica) avand in vedere caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultata prin
abordarea prin comparatii de piata, analiza pe perechi de date este:

VALOAREA DE PIA DETERMINAT

PRIN ANALIZA COMPARATIV

22.720 EUR
echivalent 95.900 RON

Valoarea estimata prin aceasta metoda include si valoarea terenului aferent proprietatii si a cotelor parti
indivize comune din imobilul in care este situat.

14.2. ABORDAREA PE BAZ DE VENIT

Metodele de randament reprezint una dintre cele trei categorii mari de abordri ale evalurii proprietilor
imobiliare, aplicarea sa presupunnd convertirea unui venit n valoare.
Evaluatorul a apelat la Metoda Multiplicatorului Venitului Brut Potenial (MVBp), aplicarea acesteia fiind
recomandat i de literatura de specialitate.
Procedura are trei etape:
A. estimarea venitului brut potenial pentru proprietatea subiect
B. estimarea MVBp, din datele de pia deinute
C. multiplicarea Venitului Brut Potenial cu MVBp

VBp;
MVBp;
(VBp * MVBp);

Valoarea, ca formul de calcul :

Vmvbp = VBp * MVBp
Astfel:
A.

Venitul brut potenial (lunar) pentru proprietatea n cauz se bazeaz pe chiria potenial lunar.
Din analiza
datelor pieei rezult c pentru acest tip de proprietate chiriile variaz ntre 120 i 150 EUR, uneori

i mai
ridicat, dar tendina general a pieei este n scdere. Avnd in vedere i c cererea cea mai
mare la
B.

nchiriere este pentru proprietile mici, chiria selectat este de 130 EUR/lun.
Multiplicatorul venitului brut potenial a fost selectat din intervalul valorilor obinute de pe pia:

Intervalul obinut este de 165 196 pentru MVBp. Proprietatea fiind mai apropiat de comparabilele 2,3 si 4
pentru scopul evalurii s-a optat pentru un multiplicator de 171.
C. Prin aplicarea formulei de calcul se estimeaza valoarea proprietatii:

In aceste condiii valoarea obinut prin aceast metod este:

VALOAREA DE PIA DETERMINAT

PE BAZ DE VENIT

22.230 EUR
echivalent 93.900 RON

14.3. ABORDAREA PRIN COST

Nu s-a aplicat, fiind nerelevant pentru aceste tipuri de imobil i la dezvoltarea actual a pieei imobiliare.

15. RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE

Avnd in vedere pe de o parte rezultatele obinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevana acestora
i informaiile de pia care au stat la baza aplicrii lor, i pe de alta parte scopul evalurii i caracteristicile
proprietii imobiliare supuse evalurii, n opinia evaluatorului valoarea de pia estimat a proprietii
imobiliare descrise este:

VALOAREA DE PIA RECOMANDAT

VALOAREA DE PIA A FOST DETERMINAT PRIN

21.600 EUR echivalent 91.200 RON

ABORDAREA PE BAZ DE
COMPARAII

VALOAREA NU ESTE INFLUENAT DE T.V.A. LA BAZA ESTIMRII AU STAT TRANZACIILE NTRE PERSOANE FIZICE, MAJORITARE PE PIAA IMOBILIAR

16. DEFINIII
VALOAREA DE PIA conform IVS 1
Valoarea de pia reprezint suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii,
ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o

activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz,

prudent i fr constrngere.

17. IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE

La baza evalurii stau o serie de ipoteze i condiii limitative, prezentate n cele ce urmeaz. Opinia
evaluatorului este exprimat n concordan cu aceste ipoteze i concluzii, precum i cu celelalte aprecieri
din acest raport. Principalele ipoteze i limite de care s-a inut seama in elaborarea prezentului raport de
evaluare sunt urmtoarele:
Ipoteze:
Aspectele juridice se bazeaz exclusiv pe informaiile si documentele furnizate de ctre client si au
fost prezentate fr a se ntreprinde verificri sau investigaii suplimentare. Dreptul de proprietate
este considerat valabil si marketabil;
Evaluatorul a avut la dispoziie documentele ce s-au anexat prezentului raport i considerate parte
integrant, din care s-au extras datele mai sus prezentate. Proprietatea a fost evaluat i
considerat ca fiind liber de sarcini. Orice diferen ntre situaia luat n calcul de evaluator i cea
prezentat finanatorului impune invalidarea prezentului raport.
Se presupune ca proprietatea se conformeaz tuturor reglementrilor i restriciilor de zonare si
utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descris i luata in
considerare in prezentul raport;
Presupunem c nu exist nici un fel de contaminani i costul activitilor de decontaminare nu
afecteaz valoarea; nu am fost informai de nici o inspecie sau raport care sa indice prezenta
contaminanilor sau a materialelor periculoase;
Situaia actual a proprietii imobiliare si scopul prezentei evaluri au stat la baza selectrii
metodelor de evaluare utilizate si a modalitilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate
sa conduc la estimarea cea mai probabila a valorii proprietii n condiiile tipului valorii selectate;
In cadrul inspeciei nu s-au fcut sondaje pentru identificarea defectelor ascunse ale cldirii i
acest raport nu valideaz starea tehnic a cldirii;
Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost
rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evalurii;
Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informaiile pe care le-a avut la dispoziie existnd
posibilitatea existenei i a altor informaii de care evaluatorul nu avea cunotin.

Condiii limitative:
Suprafeele considerate se bazeaz pe valorile nscrise n documentele puse la dispoziia
evaluatorului;
Valorile estimate in EUR sunt valabile att timp ct condiiile in care s-a realizat evaluarea (starea
pieei, nivelul cererii si ofertei, inflaie, evoluia cursului de schimb etc.) nu se modifica semnificativ.
Pe pieele imobiliare valorile pot evalua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si
variaia lor in raport cu cursul valutar nu este liniara);
Orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizrii prezentate in raport.
Valori separate alocate nu trebuie folosite in legtur cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt
astfel utilizate;
Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia;
Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa
depun mrturie in instan relativ la proprietatea in chestiune;
Nici prezentul raport, nici pri ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea
evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fr acordul prealabil al evaluatorului;

 Orice valori estimate in raport se aplica ntregii proprieti si orice divizare sau distribuire a valorii
pe interese fracionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire
a fost prevzut in raport.
Valoarea a fost exprimata innd seama exclusiv de ipotezele, condiiile limitative si aprecierile
exprimate n raport si este valabil n condiiile generale si specifice aferente perioadei iunie 2009;
Valoarea prezentata include cea a cotelor prii indivize din spatiile auxiliare;
Valoarea nu tine seama de responsabilitile de mediu si de costurile implicate de conformarea la
cerinele legale;
Valoarea este o predicie; valoarea este subiectiva; evaluarea este o opinie asupra unei valori;
Valoarea exprimat n prezentul raport nu reprezint valoarea pentru asigurare.

18. INFORMAII UTILIZATE

Situaia juridic a proprietii imobiliare i suprafeele apartamentului;

Informaii privind piaa imobiliara specifica (preturi, nivel de chirii etc.);
Alte informaii necesare existente in bibliografia de specialitate;
Proprietarul imobilului - pentru informaiile legate de proprietatea imobiliar evaluat (situaie
juridica, istoric precizate prin CF prezentat), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea
informaiilor furnizate;
presa de specialitate si evaluatori care i desfoar activitatea pe piaa locala;
baza de date a evaluatorului;
informaii furnizate de ctre agenii imobiliare (Edil, Nobila Casa, Casa Pitas, Welt Imobilaire etc.)
privind tranzacii similare;
informaii
existente
pe
site-urile
www.piaa-az.ro,
www.imobiliare.ro,
www.mixup.company.imobiliare.ro, www.edil.ro, etc.;
revistele de profil: Piaa de la A la Z;
Piaa imobiliar referitoare la oferte si cereri de proprieti imobiliare similare din municipiul ClujNapoca i din zona n care se situeaz apartamentul supus evalurii.

19. TIPUL VALORII ESTIMATE

innd cont de scopul evalurii, s-au urmrit recomandrile standardului internaional de aplicaie n
evaluare: IVA 2- Evaluarea pentru garantarea mprumutului.
Garania (propus) evaluat este de natura unei proprieti imobiliare de tip Apartament cu 1 camer .
Proprietatea imobiliara subiect se preteaz ca i garanie bancar i nu are restricii de forma i dimensiune,
de calitatea imobilelor vecine sau a locuitorilor.
n aceast ipostaz, s-a putut apela la estimarea unei valori de pia aa cum este ea definit n
standardul internaional de evaluare IVS 1.

23. RISCUL DE GARANIE

Garania (propus) evaluat este de natura unei proprieti imobiliare de tip rezidential - Apartament cu 1
camer. Din punct de vedere al pretabilitii ca i garanie bancar, proprietatea subiect este fr restricii
deosebite impuse de form, dimensiune, utilitate sau de calitatea imobilelor vecine sau a ocupanilor
acestora, putndu-se proceda la estimarea unei valori de pia, utilizabile pentru scopul exprimat
(garanie bancar).
Referitor la prevederile suplimentare cerute de standardul international de Aplicatie in Evaluare IVA 2
Evaluarea pentru garantarea imprumutului, facem urmatoarele precizari :
Referitor la activitatea curenta si tendintele pietei relevante :

piaa este o piat a cumprtorului ncepnd cu ultima parte a anului 2008;

piata este putin activa datotita scderii numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar;
previziunile prevd accentuarea continurii trendului descendent a evoluiei preurilor pe
piaa menionat.
Referitor la cererea anterioara, cea curenta si cea anticipata pentru categoria de proprietate in
cadrul localitatii:
o Pana in ultima parte a anului 2008 s-a manifestat o cerere in crestere, dupa care, pana in
prezent, cererea a scazut datorita posibilitatilor reduse de finantare i a creterii costurilor
cu aceasta;
o In conditiile in care nu se anticipeaza o relaxare a creditarii persoanelor fizice, principalii
cumparatori pe aceasta piata, coroborat cu amplificarea dezechilibrelor legate de puterea
de cumparare a populatiei generate de criza financiara, anticipam o continuare a scaderii
cererii pentru proprietatile imobiliare de tip rezidential;
Referitor la cererea potentiala si posibila pentru utilizari alternative, datorita tipului proprietatii si
caracteristicilor tehnico constructive nu exista posibile utilizari alternative, in consecinta nu exista nici
cerere pentru o alta utilizare a proprietatii;
Referitor la vandabilitatea curenta a proprietatii si probabilitatea mentinerii acesteia precizam
ca vandabilitatea curenta a proprieatii in acest moment este peste media pietei, datorita faptuilui ca
proprietatile rezidentiale de mici dimensiuni sunt cele mai tranzactionate in acest moment. Acest fapt
estimam ca se va mentine si in viitor;
Referitor la orice impact al unor evenimente previzibile la data evaluarii asupra valorii garantiei,
pentru proprietatea imobiliar evaluata exista riscul dat de evolutia pieei imobiliare din ultima perioad
i anume scderea numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar si continuarea trendului de evolutie in
scadere a preturilor proprietatilor imobiliare de tip rezidential.
Referitor la abordarea valorii adoptata si gradul de fundamentare al evaluarii cu informatii de
piata precizam ca opinia evaluatorului a fost exprimata in baza abordarii prin comparatii de piata,
informatiile utilizate privind proprietatile imobiliare comparabile fiind preluate din tranzactii si oferte cu
proprietati similare la data evaluarii.
o
o
o

24. CLAUZA DE NEPUBLICARE

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaiilor furnizate de ctre proprietar, corectitudinea
si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzanele din Romnia valorile
estimate de ctre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport i nc un interval de timp limitat dup
aceasta dat, n care condiiile specifice nu sufer modificri semnificative care pot afecta opiniile estimate.
Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general cnd are loc operaiunea de evaluare,
stadiul de dezvoltare al pieei imobiliare relevante i scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica
semnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil dect n limita informaiilor valabile si cunoscute de
acesta la data evalurii.
Acest raport de evaluare este confidenial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si
destinatarului. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul
declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstan.