VALOAREA

Q3
Nr. 4

09.2014

OR IUNDE ESTE EA

Revist publicat de ctre ANEVAR Asociaia Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romnia

Drumul spre o cultur

european a evalurii
pag. 14
Din activitatea Comisiei
de Etic i Disciplin
(CED) (Doi n Unu)
pag. 30
ARB: Rolul evalurii
n sistemul bancar
pag. 62

Reevaluarea
relaiei Instituie
de credit - Evaluator
pag. 06

CUPRINS

30 Din activitatea Comisiei de Etic

i Disciplin (CED) (Doi n Unu)
n acest numr ne-am propus s v prezentm dou
cazuri din cadrul activitii comisiei, unul dintre acestea reprezentnd practic o extindere prin autosesizarea
preedintelui.
De RODICA HMAN

05 Editorial

32 Este valoarea de pia estimat

n scopul garantrii prea mic
sau prea mare?

Ediia aceasta a revistei Valoarea, oriunde este ea cuprinde o sum de analize, informaii i opinii despre Evaluarea
pentru garantarea mprumutului.
De RALUCA LICARU

Sau, i mai corect, ntrebarea trebuia s sune aa: de ce

atunci cnd vorbim despre valoarea de pia n scopul
garantrii unui mprumut, de cele mai multe ori avem
de-a face cu persoane nemulumite?
De ANUA STAN

06 Reevaluarea relaiei Instituie

de credit - Evaluator

36 Evaluatorul, cel mai bun

prieten al bncii

Activitatea de creditare, i n special creditarea achiziiilor

sau construciilor de locuine, reprezint un subiect pe att
de amplu pe ct este i impactul industriei de locuit la
scar global.
De ADRIAN VASCU

Am rspuns greu provocrii de a scrie un articol n

revista Valoarea, oriunde este ea, i nu neaprat din
considerente de timp sau pentru c nu a avea ce spune.
De MONICA VUCAN

14 Drumul spre o cultur european

a evalurii

Permiterea stocrii i procesrii unor cantiti imense

de date, posibile datorit evoluiei tehnologiei informaiei i proceselor operative, a schimbat universul multor profesii.
De DAVID TOBENKIN

Krzysztof Grzesik, ales n funcia de Preedinte al Grupului European al Asociaiilor de Evaluatori (TEGoVA)
n urm cu 4 luni, spune c a preluat mandatul dup o
perioad de mare succes n istoria TEGoVA.

18 Radiografia evalurii pentru garantare

Materialul ncearc s surprind unele aspecte din sfera
evalurii pentru garantarea mprumutului, specific ultimei perioade n Romnia.
De RADU CLIN TIMBU

24 Independena i evaluatorul
n calitate de demn urma a lui tefan cel Mare am auzit
de independen n anii de grdini, atunci cnd nici nu
puteam pronuna acest cuvnt.
De DANA ABABEI

26 Valoarea de pia n contextul evalurii

pentru garantarea mprumutului
Subiectul adus n discuie este unul extrem de important pentru actorii de pe piaa imobiliar aflat n conexiune cu piaa creditului.
De DANIEL MANAE

38 Procesul de eliminare

42 Verificri negative
de rapoarte de evaluare
De PETER T. CHRISTENSEN

46 Scurt eseu despre valoare

(oriunde este ea)
Logoul Valoarea, oriunde este ea sugereaz att c noiunea valoare se folosete n toate sferele vieii economice i sociale, ct i ipoteza implicit c este foarte
clar neleas semnificaia valorii.
De Dr. Ec. SORIN V. STAN

49 Conferina Valoarea impozabil a

cldirilor conform noului Cod Fiscal
50 Ziua Evaluatorului
52 Informaii din pia
62 ARB: Rolul evalurii n sistemul bancar
VALOAREA | Q3 2014

ANUNURI

Descrcai revista Valoarea, oriunde este ea, numrul 4,

gratuit, pentru tablete i smartphone, din App Store
i Google Play. O gsii sub denumirea REVISTA VALOAREA.

Adresa redaciei: Strada Scrltescu nr. 7, Sector 1, Bucureti, 011158

Tel.: +40 21 315 65 64; +40 21 315 65 05 Fax: +40 21 311 13 40 E-mail: office@anevar.ro

Publisher:
ANEVAR

Coordonator proiect:
Raluca licaru

Redacia:
ANEVAR

DTP:
www.dtpdesign.ro

ISSN 2344 6250

ISSN- L 2344 6250

Advertising Sales:
Raluca licaru
tel.: 0722 53 44 90
raluca.slicaru@anevar.ro

Fotografii:
Timi licaru;
Dreamstime.com

TIPRIT LA ARTPRINT

Sunt interzise reproducerea, arhivarea sau transmiterea n orice form sau prin orice mijlocelectronic, mecanic, prin fotocopiere saunregistrareaconinutului acestei publicaii, integral sau parial, fr acordul prealabil scris al ANEVAR.
Punctele de vedere exprimate n revista Valoarea, oriunde este ea reprezint opinia autorilor i nu angajeaz ANEVAR. Punctul de vedere oficial al ANEVAR se exprim n documente adoptate i aprobate de ctre organele sale de conducere. ANEVAR
nu i asum responsabilitatea i nu garanteaz pentru produsele i/sau serviciile promovate n revista Valoarea, oriunde este ea. ANEVAR nu garanteaz corectitudinea datelor i informaiilor prezentate, chiar dac acestea au fcut obiectul unui
proces riguros de verificare. Revista Valoarea, oriunde este ea are scopuri educative i de informare, ns ANEVAR prin intermediul acestei publicaii nu furnizeaz servicii de consultan n domeniile: evaluare, contabilitate sau juridic.

VALOAREA

EDITORIAL

Dragii mei,

E
RALUCA LICARU,
Editor coordonator

diia aceasta a revistei Valoarea, oriunde este ea cuprinde o sum de analize, informaii i opinii despre
Evaluarea pentru garantarea mprumutului. Trebuie
precizat c ne aflm ntr-un moment n care se ncearc s se gseasc o cale ct mai clar i mai lin de colaborare ntre profesionitii evaluatori i instituiile de
creditare. Trendul acesta are loc i pe plan internaional.
ANEVAR a adus la Bucureti, cu ocazia Zilei Evaluatorului,
ntr-o conferin cu aceeai tem: Evaluarea pentru garantarea
mprumutului, reprezentani ai TEGoVA (Grupul European al
Asociaiilor de Evaluatori), Appraisal Institute, VOB Germania i
alii, care le-au vorbit celor 450 de participani despre cum vd ei
armonizarea relaiei profesionale dintre toi cei implicai.
ntr-un articol amplu (pag. 6), preedintele asociaiei, Adrian
Vascu, consider c acum este momentul unei reevaluri a relaiei dintre instituiile de credit i evaluatori, n beneficiul ambelor
pri, ct i n beneficiul clienilor. Regulile dup care se ghideaz
evaluatorii sunt standardele de evaluare, iar cele de care in seama
bncile sunt reglementrile BNR. Se propune n articol ca toate
aceste reguli s fie aduse la un numitor comun i s fie respectate
cu strictee. Tot aici se analizeaz relaia i echilibrul dintre evaluatorii interni i evaluatorii externi, precum i rolul importanei
verificrii evalurii n activitatea de creditare.
Inaugurm la numrul acesta i o seciune de interviuri. Am
ales pentru debutul acestei rubrici un personaj important, domnul
Krzysztof Grzesik, preedintele TEGoVA. Vei citi n paginile 14-17
despre calificarea REV (Recognized European Valuer), despre planurile de viitor ale organizaiei pe care o conduce i despre relaia asociaiei din Romnia (ANEVAR) cu organismele internaionale de profil.
Asociaia Romn a Bncilor a onorat invitaia noastr de a fi
prezent n acest numr cu o descriere succint a sa i a colaborrii sale cu ANEVAR (pag. 62).
M atept ca printre cele mai cutate pagini s fie i cele care
ilustreaz evenimentele ce au avut loc de la ultima apariie a revistei. Acestea conin imagini de la conferina organizat de ANEVAR
i Ziarul Financiar, cu tema Valoarea impozabil a cldirilor conform noului Cod Fiscal, i de la Ziua Evaluatorului (conferina i
spectacolul de teatru).
Vei gsi de asemenea cele 10 pagini dedicate informaiilor din
pia, actualizate la Q2 2014, i spea din CED. Alegerea ei nu este
ntmpltoare, are legtur cu tema principal a ediiei de fa.
Revista poate fi gsit pe site-ul ANEVAR, n magazinele App
Store i Google Play i, bineneles, pe print. Ateptm mesajele
voastre pe adresa: valoarea@anevar.ro.
V doresc lectur plcut!
VALOAREA | Q3 2014

Reevaluarea relaiei
Instituie de credit
- Evaluator

VALOAREA

 ADRIAN VASCU,
Preedinte ANEVAR 2014-2015, MAA, MRICS, REV, Senior Director,
Head of Valuations Department KPMG Advisory

ctivitatea de creditare, i n special creditarea achiziiilor sau construciilor de locuine, reprezint un subiect pe att de amplu pe
ct este i impactul industriei de locuit la
scar global. A avea o locuin este un deziderat firesc oriunde pe glob, att la nivel
individual, pentru satisfacerea unei nevoi de baz a fiecruia dintre noi, ct i la nivel macro, avnd n vedere faptul c industria de locuit are un impact major asupra
situaiei economice: industria materialelor de construcie, fora de munc, activiti comerciale etc.

n acest context, nu este de mirare

c despre acest domeniu se discut pe
scar larg att de cunosctori, ct i de
necunosctori. Avnd n vedere faptul c, n procesul de achiziie a unei
locuine prin credit bancar, pe lng
solicitantul creditului, sunt implicate,
de fiecare dat, cel puin o instituie de
credit i un evaluator, este firesc s circule n spaiul public diverse informaii despre mulumiri i nemulumiri
ale solicitanilor creditelor despre ceilali doi actori. Mediile de exprimare
a opiniilor sunt astzi variate i accesibile, aa c oricine are posibilitatea s
i spun prerea. Unii o fac pentru c
au ceva relevant de spus, iar alii o fac
pentru c vor s spun i ei ceva, orice. Nu vreau s fac referire aici la cea
de a doua categorie avnd n vedere c
libertatea de exprimare este un drept
pe deplin ctigat i pn la urm este
important ce cred cei care citesc aceste
opinii. Dac ar trebui s facem ceva, ar
fi s informm ct mai detaliat publicul interesat, astfel nct s i exprime
opinii sau s judece opiniile altora n
cunotin de cauz.
Am citit despre situaii n care
evaluatorul unui apartament a estimat o valoare mai mic dect cea din
antecontract i a fcut superficial inspecia, ceea ce a pricinuit neplceri
solicitantului creditului. n acelai
timp, am citit rspunsuri la postri
de acest gen, n care oamenii spun c
au avut parte de o evaluare realizat
profesionist i c au fost mulumii
de activitatea evaluatorului. Sunt de
acord c exist ambele situaii i, firesc, nu sunt de acord cu aceia dintre evaluatori care se ncadreaz n
prima dintre ele, dar sunt convins
c nu aceasta este majoritar, ci doar
c vetile rele circul mai repede.
S nu asistm pasivi la aceast stare
de fapt. Ponderea nemulumiilor ar
putea s fie din ce n ce mai redus dac ncepnd de azi se schimb
ceva n relaia: client banc evaluator. De fapt, ecuaia este simpl.
VALOAREA | Q3 2014

Armonie va exista atunci cnd va exista respectul adevrat i reciproc ntre cei trei actori, pui fa n fa, oricare
unul fa de ceilali doi: clientul fa de creditor i evaluator, evaluatorul fa de client i banc, i banca fa de
client i evaluator. Dac ar fi s fac o clasificare, cred c
n prezent nivelul de respect este descresctor de la primul nspre ultimul din cele trei grupuri enumerate anterior. Respectul ar trebui s provin din convingerea c
niciunul dintre cei trei nu poate tri fr ceilali. Deci,
matematic vorbind, fiecare are o pondere egal de 33%
n aceast relaie.

A vrea s subliniez aici doar trei

caracteristici ale relaiilor prezente
dintre cei trei:
1. Procesul de evaluare i de estimare a valorii de garanie este cvasinecunoscut de ctre client. Evaluatorul se
afl la mijloc, fiind rspunztor att n faa solicitantului de credit, ct i n faa instituiei de credit.
2. Fiecare dintre cei trei are posibiliti diferite de a-i
urmri interesele i de a-i atinge scopurile. Instituia
de credit, care urmrete realizarea unui profit din
acordarea creditului, are cele mai multe prghii s
controleze acest proces. Evaluatorul, care urmrete
i el s desfoare o activitate profitabil, depinde n
cea mai mare parte a situaiilor de instituia de credit
pentru a-i atinge obiectivul. Clientul, care vrea s i
cumpere casa cu cele mai mici costuri, are cele mai
puine prghii s negocieze poziia ateptat.
3. Ca urmare a echilibrului stabilit pe baza puterii de
negociere de mai sus s-a ajuns n prezent s existe
momente n care fiecare dintre cei trei actori s fie
nemulumit. Instituiile de credit, pentru c valorile
garaniilor le-au determinat s i afecteze profiturile din cauza provizioanelor, evaluatorii, pentru c
presiunea asupra vitezei de realizare a unui raport de
evaluare i tariful pltit pentru acesta au mutat tacheta raportului calitate-pre sub nivelul minim admisibil, i clienii, pentru c suma creditat nu a fost
ntotdeauna cea ateptat.
Aceste trei aspecte i-au fcut simite efectele nefavorabile n timp i, dup prerea mea, acum este momentul n
care n special instituiile de credit i evaluatorii trebuie s
i reevalueze relaia, i mpreun s ncerce nu doar s i
informeze pe clieni, ci s i comunice cu acetia, precum
i ntre ei. Diferena ntre informare i comunicare n acest
context este esenial. Informare nseamn c unul vorbe8

VALOAREA

Armonie va
exista atunci
cnd va exista
respectul adevrat i reciproc ntre cei trei actori,
pui fa n fa,
oricare unul fa
de ceilali doi:
clientul fa de
creditor i evaluator, evaluatorul
fa de client i
banc, i banca
fa de client i
evaluator.

te i cellalt trebuie s asculte iar comunicare nseamn c cel care ascult

informarea poate s i spun ce are de
spus i, n plus, s fie bgat n seam.
n urma acestei reevaluri, ar trebui
s aib de ctigat n primul rnd clientul, pentru c nu mi pot imagina
pe termen lung o activitate profitabil
a instituiilor de credit i a evaluatorilor fr ca solicitanii creditelor s fie
mulumii.
Voi trece n revist n continuare
ce ar trebui s reevalueze evaluatorii i creditorii, de ce ar trebui s fac
aceast reevaluare i ce s-a fcut
pn acum.

Ce ar trebui reevaluat?
Normele i regulile pe baza c-

rora sunt realizate evalurile

apariia n anul 2010 a Ghidului
privind evaluarea pentru garantarea mprumuturilor, care face
parte din standardele de evaluare n vigoare, i referenierea lui
de ctre BNR au reprezentat un
pas foarte important n fixarea
regulilor referitoare la evaluare

care trebuie respectate att de ctre evaluatori, ct i

de ctre instituiile de credit. Valoarea estimat de
evaluatori este n prezent valoarea de pia market
value, dar exist voci la nivelul Europei care susin
c poate ar fi potrivit pentru garantarea mprumuturilor (i) un alt tip de valoare.

Ct de bine cunosc evaluatorii reglementrile din domeniul bancar referitoare la evaluare, precum i ct de
bine cunosc bancherii modalitatea de realizare a evalurii, nelegnd prin bancheri alte persoane din banc dect evaluatorii, implicate n procesul de creditare.

Care sunt cerinele minime de calitate ale unui raport

de evaluare i cum se realizeaz verificarea unei evaluri. Fiind clarificate cerinele minime calitative, i
nelese de ctre ambele pri, se poate evalua corect
timpul necesar elaborrii unui raport de evaluare i se
poate face o estimare rezonabil i fundamentat a nivelului onorariului care i se cuvine evaluatorului.

Evaluator extern sau evaluator intern. Strict n sens

semantic, prin evaluator extern se nelege un evaluator care nu este angajat al bncii iar prin evaluator
intern un evaluator care este angajat al bncii. Din
aceast perspectiv, opinia mea este fr echivoc: trebuie s existe ambele categorii. n sens practic ns,
prin evaluator intern se nelege acea persoan care realizeaz evaluri n calitate de angajat al bncii pentru
uzul intern al bncii. De aici, din punctul de vedere al
independenei evaluatorului deriv i motivul includerii acestui subiect pe lista celor propuse reevalurii.

De ce s se reevalueze cele de mai sus?

Ghidul GME 520 Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor, n vigoare la aceast dat ca parte din
Standardele de evaluare ANEVAR 2014, a fost aplicat pn n prezent de ctre toate instituiile de credit, precum i de evaluatorii interni sau externi ai
acestora, rezultnd cteva propuneri de modificare
care s fac mai clar aplicarea lui. n ediia viitoare
a standardelor de evaluare ANEVAR va aprea Ghidul n forma actualizat. La nivel european s-a reluat
discuia referitoare la tipul valorii care urmeaz a fi
estimat n cazul evalurii pentru garantarea mprumuturilor. n prezent, tipul valorii general utilizat este
market value, existnd o alternativ doar n Germania, unde pe scar larg se utilizeaz mortgage lending value. Acest tip de valoare se bazeaz pe unele
limitri n cadrul abordrilor evalurii, care conduc

Europa este
att de diversificat - cel puin
n zona evalurii
activelor - nct
soluiile ctigtoare pot veni de
la fiecare ar n
funcie de specificul local, avnd
la baz regulile
generale i nu ne
putem atepta
s fie adoptate
reguli generale
care s se aplice
peste tot.

la un rezultat mai prudent dect

cel rezultat prin estimarea market value. Pn n prezent au fost
nenumrate ncercri de promovare a acestui concept la nivelul
ntregii Europe, care s-au lovit de
bariere foarte ferme provenite n
special din Marea Britanie. Recent am constatat, att n boardul
TEGoVA, ct i ca urmare a ntlnirilor pe care le-am avut
cu reprezentani ai European
Mortgage Federation, c inclusiv n Marea Britanie exist n
prezent deschiderea pentru discuii pe aceast tem. Implicarea
Bncii Centrale Europene pe piaa creditelor ipotecare, precum
i Directiva Creditului Ipotecar
intrat n vigoare n acest an au
ridicat noi teme de discuie n
jurul creditelor ipotecare. Ce am
reinut este c evalurii i se acord un rol din ce n ce mai mare,
de fapt o atenie mai mare ca
n trecut. L-a cita aici pe Luca
Bertalot, secretar general al European Covered Bond Council,
care spunea, ntr-o ntlnire pe
care am avut-o la nceputul lunii
septembrie a.c., c din noiunea
de LTV (loan to value) V a devenit o liter de mare interes
care provine din curtea evaluatorilor. Toate aceste micri europene i vor gsi corespondent
i n practica de la noi. De aceea
este strategic i oportun s ncepem singuri analizele care ne privesc. Europa este att de diversificat - cel puin n zona evalurii
activelor - nct soluiile ctigtoare pot veni de la fiecare ar n
funcie de specificul local, avnd
la baz regulile generale i nu
ne putem atepta s fie adoptate
reguli generale care s se aplice
peste tot. Cel puin din aceast
perspectiv trebuie reevaluate
normele actuale i fcut un pas
nainte n rafinarea acestora.
VALOAREA | Q3 2014

Cunoaterea reglementrilor locale care guverneaz activitatea de creditare i care au articole referitoare la evaluare este crucial. n prezent, prin regulamentele BNR care fac referiri la standardele de
evaluare s-a fcut legtura direct ntre instituiile de
credit i evaluatori. Din oficiu, instituiile de credit
respect regulamentele BNR, iar evaluatorii respect
standardele de evaluare. Legtura formal este asigurat, astfel nct att evaluatorii, ct i instituiile de
credit pot identifica toate soluiile care s conduc
la mbuntirea activitii. Rolul pe care l are Asociaia Romn a Bncilor (ARB) n acest proces este
unul foarte important. Existena regulilor este doar o
condiie necesar. Pentru ca lucrurile s funcioneze bine, aceste reguli ar trebui cunoscute de ambele
pri astfel nct s ajungem ca, n zona comun, instituiile de credit s respecte standardele de evaluare
iar evaluatorii s respecte regulamentele BNR. Acolo
unde exist ambiguiti, ele vor trebui clarificate. Un
exemplu de aspect care trebuie clarificat este cel referitor la persoanele care pot estima i modifica valoarea de garanie, respectiv ar trebui s fie clar pentru
toat lumea c rezultatul unei evaluri sau ajustarea
acestuia poate fi realizat doar de ctre un evaluator
care are autorizare n acest sens i avnd la baza ajustrii doar criterii strict profesionale. Situaiile care
mai exist n prezent, n care ofieri de credit sau
alte denumiri de persoane neautorizate intervin asupra rezultatului evalurii i i modific valoarea, anuleaz ntreaga legitimitate a procedurii i transform
n derizoriu munca i utilitatea evaluatorului autorizat. Fcnd aceast intervenie, practic valoarea final nu rezult dintr-un raport de evaluare. i nici nu
este fcut de o persoan autorizat. Astfel, este asigurat doar aparena utilizrii unei evaluri. n fapt,
creditul s-a bazat pe o valoare nesusinut legal ca
mod de estimare.
Nivelul minim de calitate al rapoartelor de evaluare a fost stabilit de ctre fiecare instituie de credit
n parte avnd la baz Ghidul GME 520, precum i
standardele de evaluare specifice raportrii evalurii.
Practica a dovedit ns c aceste reguli, general aplicabile, au lsat loc unei diversiti mari a structurii
i coninutului rapoartelor de evaluare care n unele
situaii nu au atins un nivel minim acceptabil. Acest
lucru s-a constatat ns ulterior acordrii creditului.
Cel mai recent, autoritile de reglementare, att cele
naionale, ct i cele europene, au cerut o analiz
atent a garaniilor n scopul verificrii nivelului de
provizionare n situaiile financiare ale instituiilor de

10 VALOAREA

Un exemplu
de aspect care
trebuie clarificat
este cel referitor
la persoanele
care pot estima
i modifica valoarea de garanie, respectiv ar
trebui s fie clar
pentru toat lumea c rezultatul
unei evaluri
sau ajustarea
acestuia poate fi
realizat doar de
ctre un evaluator care are autorizare n acest
sens i avnd
la baza ajustrii
doar criterii strict
profesionale.

credit. n urm cu 3 ani, BNR a

cerut tuturor bncilor s fac un
exerciiu de auditare a provizioanelor calculate n strict legtur
cu evalurile garaniilor, iar n
acest an Banca Central European a ntocmit manualul referitor la Asset Quality Review
(AQR), cernd bncilor s se
conformeze acestui test de stres.
n esen, acesta a presupus ca
banca central s solicite bncilor, sau direct unor evaluatori,
s analizeze un numr de garanii aferente unor credite aflate n derulare. n acest moment
au ieit la suprafa rapoartele
de evaluare folosite la acordarea
creditelor i asupra crora nu
se mai poate face nimic la acest
moment, dect a se constata
dac acestea respect standardele de evaluare, dac rezultatele
evalurii au reprezentat valoarea
de pia i dac n rapoartele de
evaluare exist neconformiti
care s fi influenat rezultatele
evalurii. Un alt moment care a
scos n eviden rapoartele iniiale a fost acela n care s-a ajuns
la executarea silit a garaniei.
Instituiile de credit au fost puse
deseori n situaia s compare
raportul de evaluare realizat la
data executrii silite cu raportul
de evaluare realizat la acordarea
creditului (de regul realizate de
evaluatori diferii) i s constate
c raportul iniial a coninut neconformiti care au influenat
rezultatul evalurii. Prea trziu
la acel moment pentru a se face
ceva n a scoate creditul din impas. Nu prea trziu ns pentru a
verifica rapoartele de evaluare i
a lua msurile necesare n a preveni astfel de situaii. Cel puin
din aceste motive ar trebui reevaluate raportul de evaluare,
modul de verificare a acestuia i
importana acordat raportului

dintre evaluatori i instituiile de

credit. Situaiile delicate n care
se afl unele instituii de credit
odat cu auditul cerut de BNR,
cu AQR-ul Bncii Centrale Europene sau odat cu unele credite intrate n default prematur
i au rdcina i n aceast faz
a acceptrii raportului de evaluare la faza acordrii creditului.

de evaluare la momentul acordrii creditului. Cred

c n perioada urmtoare vor deveni foarte importante rolul verificatorilor de evaluri VE (specializare
prevzut distinct n legislaia evalurii) i implicarea acestora att n faza acordrii creditelor, ct i n
cadrul verificrilor solicitate de autoritile de reglementare. Verificarea evalurii i coninutul minim
calitativ al raportului de evaluare sunt interconectate.
Cu ct este mai clar i mai transparent n ce const
verificarea, cu att evaluatorii vor furniza informaiile complete n rapoartele de evaluare. M atept
ns ca timpul mediu necesar realizrii raportului de
evaluare s se modifice, n sensul creterii acestuia,
mai ales n situaiile n care, de exemplu, evaluatorul
fcea inspecia apartamentului la ora 10 dimineaa
i finaliza raportul de evaluare (gata de livrare) pn
n ora 15.00! O fi fost posibil fizic, poate c au rezultat i rapoarte fr neconformiti majore, dar acest
lucru este similar cu dusul unui ulcior la ap. tim
din nelepciunea popular c acest lucru nu se ntmpl de prea multe ori. Aceast vitez de realizare
a raportului a condus i la solicitarea fireasc a instituiilor de credit ca evaluatorii s perceap tarife ct
mai reduse pentru realizarea unui raport de evaluare.
Acest cerc vicios a afectat pe termen lung att calitatea rapoartelor de evaluare, ct i relaia de respect

nc nu am
vzut s apar
situaii n care
instituiile de
credit s apeleze
(constant) la verificatori externi,
dar nu cred c
acest lucru este
de neglijat pe
viitor. Pn acum
nu a existat
acest serviciu
de verificare.
Verificatorii interni
exist n organigramele instituiilor de credit, dar
nu cred c toi
au reuit s i
impun opinia n
relaia cu evaluatorii externi.

Evaluator intern evaluator extern. De ce apare totui aceast

ntrebare foarte frecvent n ultima vreme? Constat c aceast
dilem exist att la nivel naional, ct i la nivel european. nainte de a se ti cum e mai bine ar
trebui s se tie care este structura n acest moment. Nu exist o
statistic a niciunui for european
care s dein aceast informaie.
Exist ns un studiu n desfurare realizat de ctre European
Mortgage Federation care i
propune, printre altele, s realizeze o radiografie la zi a utilizrii
evaluatorilor externi i/sau interni. Pn vom vedea rezultatele
studiului, eu m pronun privitor
la relaia evaluator extern - evaluator intern, bazndu-m pe urmtoarele fapte:

n acest moment, n interaciune

cu instituiile bancare din Romnia exist att evaluatori interni,
ct i evaluatori externi, i nu
doar n termeni semantici.

n conformitate cu prevederile
legale, atta vreme ct instituia de credit are n procedurile
sale verificarea evalurilor, este
obligatoriu s dein intern un
evaluator. nc nu am vzut s
apar situaii n care instituiile
de credit s apeleze (constant) la
verificatori externi, dar nu cred
c acest lucru este de neglijat pe
viitor. Pn acum nu a existat
VALOAREA | Q3 2014 11

acest serviciu de verificare. Verificatorii interni exist

n organigramele instituiilor de credit, dar nu cred c
toi au reuit s i impun opinia n relaia cu evaluatorii externi. De fapt cerina este simpl. Credibilitatea evaluatorului verificator s fie deplin astfel nct
evaluatorii n ale cror rapoarte de evaluare au fost
identificate neconformiti s ncerce s le nlture.
Credibilitatea verificatorului este probat att de reputaia acestuia, ct i de faptul c observaiile pe care
le face sunt bazate pe fapte, i nu pe presupuneri sau
opinii personale. Credibilitatea verificatorului are nevoie att de latura formal, care ine de poziia sa n
cadrul instituiei de credit, ct i de latura personal,
care ine exclusiv de el nsui.

Evaluatorii interni care realizeaz rapoarte de evaluare

folosite n procesul de creditare chiar de ctre instituia care i-a angajat trebuie s fie independeni n ceea
ce privete opinia lor asupra valorii. Relaia de subordonare nu trebuie s afecteze totala independen
a evaluatorului n a-i exprima opinia asupra valorii.
Exist ns din pcate i situaii n care chiar i evaluatorii interni spun c s-a intervenit asupra valorilor
estimate de ei de ctre personal nespecializat. Acesta
este un risc dac evaluatorului intern nu i este acordat drept exclusiv asupra opiniei sale.

Evaluatorii externi sunt verificai uneori de personal

neautorizat i nu cunosc de cele mai multe ori ce
ajustri s-au fcut asupra valorii estimate de ei i care
a fost valoarea luat n garanie.

Cel puin din aceste motive, relaia evaluator intern

evaluator extern ar trebui reevaluat. Aceast aciune
este legat direct de cele trei puncte de mai sus (metodologie, nelegere reciproc, norme i calitate minim
rapoarte evaluare). Dup prerea mea, n interiorul fiecrei instituii de credit ar trebui s existe un corp de
evaluatori care s poat realiza i s fie recunoscui ca
verificatori. Acetia pot, pe de o parte, s elaboreze norme interne care s rspund tuturor cerinelor att legislative, ct i practice, i pe de alt parte s realizeze verificarea rapoartelor de evaluare realizate de evaluatorii
externi, trebuind s i ctige att respectul evaluatorilor
externi, ct i al personalului din interiorul instituiei de
credit care beneficiaz de rezultatele verificrii. Acest ultim aspect pare de bun-sim, dar n foarte multe situaii
nu se ntmpl aa. Unul dintre motivele invocate fiind
c o verificare riguroas afecteaz targeturile de vnzri
pe care le au departamentele de specialitate. Acest motiv
va trebui nlturat din toate instituiile de credit, astfel
12 VALOAREA

Credibilitatea
verificatorului
are nevoie att
de latura formal, care ine
de poziia sa n
cadrul instituiei
de credit, ct
i de latura
personal, care
ine exclusiv de
el nsui.

nct s nu poat exista un avantaj

competitiv al vreuneia dintre ele prin
abordarea superificial a fazei de acceptare a raportului de evaluare la
acordarea creditului. n aceste condiii, n care evaluatorii interni vor deine rolul de mai sus, n opinia mea,
evaluatorii externi ar trebui s fie cei
care realizeaz majoritatea rapoartelor de evaluare pentru instituiile
de credit. Bineneles c evaluatorii
interni, avnd n vedere experiena
cerut acestora pentru a ndeplini
condiiile de verificatori, pot realiza
rapoarte de evaluare dac apar anumite constrngeri legate n special
de timp, dar numai cu condiia ca
raportul lor s fie supus acelorai reguli de verificare i s fie realizat de
ctre un membru al echipei care nu
a fost implicat n realizarea evalurii.
Aceste situaii n care evaluatorii interni realizeaz evaluri pentru creditare ar trebui s reprezinte excepii.

Ce s-a fcut pn acum i ce urmeaz?

Aciunile ntreprinse sau n curs de desfurare care
justific necesitatea reevalurii invocate n acest articol,
oferind i unele soluii de rezolvare, sunt urmtoarele:
Standardele ANEVAR 2014 conin 3 ghiduri de evaluare noi: GME 630 Evaluarea bunurilor imobile,
GME 620 - Evaluarea mainilor, echipamentelor i
instalaiilor i GME 600 Evaluarea ntreprinderii,
care prezint instrumentele necesare att evaluatorilor,
ct i verificatorilor n realizarea atribuiilor specifice.
Aceste ghiduri au intrat n vigoare la 1 iulie 2014.

Este n curs de elaborare un raport de evaluare

exemplu care va arta n mod practic modul de
aplicare a cerinelor minime de calitate ale unui
raport de evaluare.

Este n curs de finalizare i apoi implementare o baz

de date realizat de ctre ANEVAR, n urma discuiilor cu BNR, n care vor fi preluate informaiile transmise de ctre toi evaluatorii agreai de ctre instituiile de credit din Romnia. n perioada urmtoare
vom discuta mai n detaliu despre acest proiect.

Este n curs de elaborare materialul de curs privind

Verificarea evalurii care va da posibilitatea absolvenilor acestuia (evaluatori autorizai cu minimum
3 ani vechime) s devin verificatori de evaluri.
Pn cnd acest curs va fi demarat, pentru toi cei
doritori n a dobndi specializarea VE exist posibilitatea de a participa la examenul de acreditare
care va acorda celor care obin calitatea de MAA i
specializarea de VE. ncurajm participarea la acest
examen iar nscrierile pentru anul 2014 sunt n desfurare la data apariiei acestui numr din revista
Valoarea, oriunde este ea.

Un reprezentant al ANEVAR va participa la grupurile de lucru de profil organizate de ctre Asociaia

Romn a Bncilor (ARB) pentru a exista un schimb
de informaii reciproc care s ne ajute n deciziile comune viitoare.

Pentru ediia 2015 a standardelor de evaluare ANEVAR se va actualiza GME 520 Evaluarea pentru
garantarea mprumuturilor.

Revista Valoarea, oriunde este ea conine informaii de pia furnizate de ctre realizatorii acestor analize, firme recunoscute pe piaa specific, i care vor
prezenta trimestrial, n acelai format, principalii in-

dicatori orientativi ai pieei, necesari n realizarea evalurilor.

ncurajm att evaluatorii, ct i
clienii i creditorii s aib n vedere aceleai surse de informaii
care acum exist. Orice dialog
este mult mai bine fundamentat
cnd se discut de fapte bazate
pe date concrete, i nu pe preri
i supoziii. Tot n revista Valoarea, oriunde este ea sunt prezentate spee ntlnite de Comisia de
Etic i Disciplin. De exemplu,
n acest numr este prezentat o
spe n care o instituie de credit
i-a bazat opinia privind calitatea
i coninutul raportului de evaluare realizat de un evaluator extern, pe un raport realizat de ctre un evaluator intern. n urma
analizei i aplicrii tuturor procedurilor regulamentare s-a concluzionat c n sarcina evaluatorului extern nu a fost constatat
nicio abatere disciplinar, ceea ce
nu s-a ntmplat n cazul evaluatorului intern.

Este n curs
de finalizare i
apoi implementare o baz de
date realizat de
ctre ANEVAR,
n urma discuiilor cu BNR,
n care vor fi
preluate informaiile transmise de
ctre toi evaluatorii agreai de
ctre instituiile
de credit din
Romnia.

ncepnd cu acest an a demarat

activitatea de Monitorizare n
conformitate cu prevederile legale. Rezultatele acestei activiti se
vor regsi n mbuntirea calitii rapoartelor de evaluare.

Cred cu toat convingerea c

acum este momentul acestei reevaluri. Vom iniia orice fel de aciune,
care st n competena noastr cu
att mai mult dac este sugerat de
ctre instituiile de credit. Avnd n
vedere c problemele cu care se confrunt acestea sunt mai numeroase dect problemele strict legate de
evaluare, cred c este rolul nostru s
le atragem atenia i s i convingem
asupra acestei operaiuni. Sper c
acest articol a deschis nite subiecte
de discuie care pot fi nchise doar n
urma reevalurii relaiei Instituie de
credit Evaluator!
VALOAREA | Q3 2014 13

INTERVIU

Drumul spre o cultur

european a evalurii
Interviu cu Krzysztof Grzesik, Preedinte TEGoVA
Krzysztof Grzesik, ales n funcia de Preedinte al Grupului European al Asociaiilor de Evaluatori (TEGoVA) n urm cu 4 luni, spune c
a preluat mandatul dup o perioad de mare succes n istoria TEGoVA.
Avnd n vedere c numrul membrilor a crescut cu 50% n ultimii 3
ani, noul Preedinte TEGoVA se gsete n faa unei mari provocri i
i propune s se situeze cel puin la nivelul extrem de ridicat al ateptrilor. Care sunt planurile i prioritile sale pentru TEGoVA, cum vede
evoluia profesiei la nivel european, cum a fost influenat practica de
evaluare, n opinia sa, de criza economic recent, dar i cum este perceput ANEVAR la nivelul TEGoVA, aflai din interviul de mai jos.

Ai fost numit recent n funcia de Preedinte

al TEGoVA. Care sunt prioritile dumneavoastr
din aceast funcie?
Prioritatea mea numrul 1 este s contribui la implementarea a ceea ce eu numesc o cultur european a
evalurii, i putem ndeplini acest obiectiv prin dezvoltarea Standardelor Europene de Evaluare, prin impunerea
unor cerine minime n privina pregtirii evaluatorilor
i prin calificarea de Evaluator Recunoscut European
(n.red. REV).
O alt activitate cheie a TEGoVA este i sprijinul pe
care l acordm membrilor pentru a-i dezvolta propriile
standarde de evaluare, n urma intrrii n vigoare a Directivei Creditului Ipotecar.

Care sunt, n opinia dumneavoastr, cele

mai importante realizri recente ale TEGoVA?
Ultimii 3 ani au fost cei mai de succes din istoria de 37
de ani a TEGoVA. n aceast perioad ne-am crescut numrul de membri cu 50%, pn la 59 de asociaii membre
din 32 de ri, reprezentnd astfel aproximativ 70.000 de
evaluatori calificai din Europa. Am atins, de asemenea,
o mas critic de 2.500 de evaluatori ce dein calificarea
REV, n 14 ri. Un alt mare succes de anul acesta a fost
consemnarea Standardelor Europene de Evaluare n legislaia european pentru prima dat. La nceputul acestui
14 VALOAREA

Ultimii 3 ani
au fost cei mai
de succes din
istoria de 37 de
ani a TEGoVA.
n aceast
perioad ne-am
crescut numrul
de membri cu
50%, pn la
59 de asociaii
membre din 32
de ri, reprezentnd astfel
aproximativ
70.000 de evaluatori calificai
din Europa.

an, Parlamentul European a adoptat Directiva Creditului Ipotecar, care

face referire la TEGoVA ca organism
internaional de reglementare recunoscut. Aceast precizare a generat o
intensificare extraordinar a relaiilor
noastre cu Uniunea European.
Un element de succes a fost i recunoaterea Standardelor Europene de
Evaluare ca standardele preferate de
Banca Central European. BCE a fcut
recent un exerciiu, numit Analiza Calitii Activelor (n.red. Asset Quality Review / AQR), pentru testul de stres impus bncilor. Manualul Bncii Centrale
Europene pentru AQR subliniaz clar
poziia superioar a Standardelor Europene de Evaluare fa de standarde.

Cum plnuii s ducei mai

departe aceste realizri?
Intenionai s cretei
numrul de membri sau
numrul de evaluatori ce
dein calificarea REV?
Suntem o organizaie european,
dei avem i membri din afara Europei, cum ar fi Appraisal Institute
din SUA sau Taqyeem din Emiratele
Arabe Unite. n acest moment avem
acoperire n aproape ntreaga Europ,
doar cteva ri ne lipsesc. Astfel, va
fi dificil s ne extindem i mai mult
n teritoriu.
n acelai timp, misiunea noastr
acum este s promovm calificarea

INTERVIU

REV, s dezvoltm i mai mult Standardele Europene de

Evaluare i s implicm mediul academic. Acum, c am
dezvoltat calificarea REV, trebuie s ne concentrm mai
mult pe studiile evaluatorilor notri i pe pregtirea lor
continu. Pentru a ne atinge acest obiectiv, trebuie s ne
apropiem de universiti i s cooperm cu mai muli furnizori de cursuri pe tema proprietilor imobiliare.

Avei exemple de asociaii care

au fcut demersuri n acest domeniu?
Un bun exemplu este asociaia membr din Irlanda,
IPAV, care a implementat recent schema REV n colaborare
cu Universitatea ITT din Dublin. Universitatea ofer acum
cursuri de evaluare care se concentreaz n mod special
pe calificarea REV. De asemenea, iniiativele excelente ale
ANEVAR n Romnia n ceea ce privete pregtirea merit
reproduse i n cadrul altor organizaii.

Credei c sunt aspecte ce ar trebui

mbuntite n privina profesiei
de evaluare n Europa?

Obiectivul
TEGoVA este
s-i ajute
organizaiile
membre s-i
mbunteasc
statutul n
propriile ri i
s le ndrume
n dezvoltarea
propriilor standarde naionale.

ntotdeauna sunt multe de mbuntit. ncercm s cretem notorietatea i statutul profesiei de evaluare
n Europa. Nu demult eram percepui
ca diferite grupuri de indivizi, care lucreaz dup standarde diferite i care
dein calificri diferite. Avem nc diversitate n Europa, dar n acest moment cu toii acceptm nite cerine
minime de pregtire pentru evaluatori i respectm standarde de evaluare care sunt armonizate. Obiectivul
TEGoVA este s-i ajute organizaiile
membre s-i mbunteasc statutul n propriile ri i s le ndrume n
dezvoltarea propriilor standarde naionale. n aceast privin, am menionat deja Directiva Creditului Ipotecar, ce a impus fiecrui stat membru
cerina de a-i dezvolta standarde naionale solide pentru creditarea ipotecar de pe teritoriul rii sale. Dei
aceast cerin este legat doar de
evaluarea proprietilor rezideniale,
odat ce s-au implementat standarde
naionale, acestea vor afecta, n mod
evident, i alte sectoare imobiliare.
n trecut ne concentram pe adoptarea unui set global de standarde, dar
acum realizm c nu exist standarde
mrime universal n evaluare.

Este acest lucru datorat

diferenelor de cultur
sau din legislaie?
Da, se datoreaz diferenelor culturale, legale i de practic profesional. Piaa proprietilor poate
fi global, dar, cnd vorbim despre
fiecare ar n parte, vedem c fiecare are propriul mod de a face lucrurile, propria legislaie. UE vrea s
ncurajeze rile membre s i dezvolte propriile standarde naionale,
cu condiia s respecte standardele
recunoscute internaional, inclusiv
Standardele Europene de Evaluare.
Aceast prevedere va asigura faptul
c, indiferent de caracterul naional
al fiecrui set de standarde, ele vor fi
armonizate.
VALOAREA | Q3 2014 15

INTERVIU

Ct de armonizat sau omogen credei c este

nivelul profesional n rndul rilor membre?
Aici avem cea mai mare diversitate. Sistemele de calificare
a evaluatorilor difer destul de mult pe continent. Totui, am
reuit s armonizm standardele de pregtire. Astfel, indiferent ct de diverse sunt calificrile, cel puin avem un nivel
minim n privina pregtirii urmate. Fiecare evaluator care
sper s fie autorizat n Europa va urma o program similar, aceleai subiecte i un numr similar de ore de pregtire.
Acesta devine un element comun.
Pentru a obine calificarea REV, evaluatorii trebuie s demonstreze c au o diplom de studii superioare relevante, c
au studiat anumite subiecte definite i c au un nivel minim
de experien n evaluarea proprietilor imobiliare.

Ai menionat c sunt 2.500 de evaluatori

ce dein calificarea REV n momentul de fa. Ct
de mult intenionai s extindei aceast cifr?
Asociaiile membre TEGoVA reprezint n prezent n
jur de 70.000 de evaluatori autorizai n total. Obiectivul
nostru este s ncurajm cel puin 10% dintre acetia s
devin REV. Cu siguran, n urmtorii 5 ani, ar trebui s
atingem nivelul de 6.000 7.000 de evaluatori ce dein calificarea REV. Acetia vor forma elita profesiei de evaluare
din Europa.

Ce credei c a nvat profesia de evaluare

din criza economic din ultimii ani?
La nivel individual, i-a fcut pe evaluatori s aprecieze
valoarea pregtirii profesionale continue, importana mbuntirii calitii rapoartelor de evaluare i, de asemenea, i-a
ajutat s neleag faptul c raportul nu trebuie s conin
doar o cifr n urma evalurii, ci mult mai multe informaii
legate de modul n care s-a ajuns la acea cifr. Raportul de
evaluare ar trebui s conin mult mai multe recomandri
dect n trecut, inclusiv o analiz a riscurilor asociate cu
proprietatea evaluat.
La nivel organizaional, asociaiile membre au recunoscut nevoia de armonizare a standardelor, de a-i mbunti
programele educaionale i de a oferi pregtire profesional
continu. ntr-o mare msur, calificarea REV este un rspuns la ngrijorrile pe care muli dintre noi le-am resimit
n urma crizei.

n practic, s-a schimbat modul

n care se fac evalurile?
n timp ce standardele, definiiile, metodologia nu
s-au schimbat att de mult, evaluatorii ofer totui mult
mai multe informaii n rapoartele lor, fiind contieni de
faptul c aceste rapoarte vor fi analizate mult mai atent de
16 VALOAREA

Cu siguran,
n urmtorii 5
ani, ar trebui
s atingem
nivelul de
6.000 7.000
de evaluatori ce
dein calificarea
REV. Acetia
vor forma elita
profesiei de
evaluare din
Europa.

ctre clieni i de ctre instituiile de

creditare. Astfel, cnd fac o evaluare
n scopul creditrii ipotecare, trebuie
s fiu foarte atent, pentru c tiu c
cineva din banc este foarte probabil
s-mi pun sub semnul ntrebrii ipotezele. Trebuie s m asigur de faptul c pot s-mi susin i s-mi apr
punctul de vedere sub toate aspectele.
Cnd pieele erau n expansiune, oricine care avea o idee putea s obin
finanarea necesar pentru a o pune
n practic, rapoartele de evaluare
erau rareori studiate n detaliu i nc
i mai rar contestate. Acest lucru s-a
schimbat acum, toat lumea este mai
contient cu privire la riscuri n fiecare etap a procesului de creditare.

Ce credei c poate face

profesia pentru a evita o
nou bul imobiliar sau alte
tipuri de ameninri pe piaa
proprietilor imobiliare?
Nu cred c profesia poate, n mod
direct, s previn astfel de bule
pe viitor, acestea depind de comportamentul juctorilor de pe pia
(cumprtori, vnztori, creditori).
Este datoria evaluatorului s observe piaa cu atenie. Cu toate acestea,
atunci cnd este necesar, evaluatorul
ar trebui s emit avertizri legate
de direcia nspre care se ndreapt

INTERVIU

dac i lum n calcul pe cei retrai din

activitate, atunci numrul actual de
practicieni este n jur de 3.500.

piaa i despre locul n care ne aflm din cadrul unui ciclu al pieei. Dac evaluatorul consider c exist riscuri
legate de investiia ntr-o anumit proprietate pentru c,
de exemplu, piaa pare s se supranclzeasc, ar trebui s
menioneze acest lucru n raportul su. Cu alte cuvinte,
rapoartele ar trebui s conin mai mult analiz a riscului, dar valoarea de pia raportat nu poate dect s reflecte sentimentul din pia la data evalurii.

Care sunt standardele

adoptate n Polonia?
Avem o Lege a Fondului Funciar
i alte legi subordonate care definesc
conceptele de baz ale evalurii proprietilor imobiliare, cum ar fi valoarea de pia, metodologia i coninutul rapoartelor de evaluare. n plus,
PFVA emite propria Carte Verde a
standardelor de evaluare, care suplimenteaz legislaia.

Cum sunt vzute profesia din Romnia

i ANEVAR n cadrul TEGoVA?
ANEVAR a avut o dezvoltare extraordinar de cnd a
fost nfiinat, n urm cu 22 de ani. Este considerat una
dintre cele mai eficient conduse asociaii profesionale din
Europa, foarte bine organizat, foarte concentrat pe educaie i pregtire, un adevrat model pentru noi toi.
De asemenea, ANEVAR a participat n mod constructiv la evenimentele din arena internaional i a
cptat o mare influen, nu numai n Europa, dar n ntreaga lume. ANEVAR, prin actualul su preedinte, dl.
Adrian Vascu, membru n Consiliul de Administraie al
TEGoVA de civa ani, a fost un participant activ la dezvoltarea Standardelor de Evaluare Europene. De asemenea, Anamaria Ciobanu este un membru foarte respectat
al Comitetului de Recunoatere REV, implicat n auditarea organizaiilor ce acord calificarea REV i n promovarea acestei calificri n ntreaga Europ. ANEVAR are
multe motive de care s fie mndr.

Ca membru n Federaia din Polonia,

care credei c sunt particularitile
pieei dumneavoastr?
ANEVAR i Federaia Polonez a Asociaiilor de Evaluatori (PFVA) au nceput s se dezvolte cam n aceeai
perioad, dei n Polonia am devenit foarte repede supui
licenierii statutare. Pentru a practica n Polonia, evaluatorii trebuie s aib studii superioare, s fi obinut o diplom
post-universitar n domeniul evalurii, s fac un stagiu
de pregtire de 6 luni i apoi s treac un examen naional. Este o procedur destul de dificil. Evaluatorii liceniai din Polonia trebuie s se nregistreze ca atare, dar nu
au obligaia de a se nscrie ntr-o asociaie de evaluatori.
PFVA reprezint aproximativ 3.000 de evaluatori liceniai
care sunt membri ai asociaiilor locale i regionale care, la
rndul lor, sunt nscrise n Federaie. Rolul celei din urm
este s reprezinte evaluatorii polonezi la nivel naional i
internaional.

Ci evaluatori sunt n total n Polonia?

Avem aproximativ 6.000 de persoane nscrise n registrul evaluatorilor liceniai de-a lungul celor 20 de ani, dar

ANEVAR a
avut o dezvoltare extraordinar de cnd
a fost nfiinat,
n urm cu 22
de ani. Este
considerat
una dintre cele
mai eficient
conduse asociaii profesionale
din Europa,
foarte bine organizat, foarte
concentrat
pe educaie i
pregtire, un
adevrat model
pentru noi toi.

Sunt standardele poloneze n

conformitate cu Standardele
Europene de Evaluare?
n mare parte da, dar problema
este c, odat ce pui standardele ntr-un statut, devine foarte dificil s le
schimbi i deci s ii pasul cu Standardele Europene de Evaluare.
Cu toate acestea, n Polonia trebuie
s aplicm legislaia Uniunii Europene
i, ca urmare a Directivei privind Creditul Ipotecar, a Reglementrii privind
Cerinele de Capital i a Directivei privind Cerinele de Capital IV, schimbrile legislative din domeniu vor fi, fr
ndoial, accelerate.
Abia acum ncepem s realizm
c atunci cnd ai o reglementare european, ea devine automat lege n
fiecare stat membru UE. Astfel c,
dintr-odat, evaluatorii polonezi au
descoperit c au o nou definiie legal a valorii de pia, impus de Europa prin intermediul Reglementrii
privind Cerinele de Capital. A spune c nu este un lucru ru, pentru c
definiia valorii de pia din Reglementarea privind Cerinele de Capital este aceeai cu cea din Standardele Europene de Evaluare. Dar acesta
este un exemplu de cum UE ncepe
s-i exercite influena la nivel local.
Pn acum, nu foarte muli evaluatori au remarcat acest fapt. Ceea ce
este pe cale s se schimbe!
VALOAREA | Q3 2014 17

Radiografia evalurii
pentru garantare

aterialul ncearc s surprind unele aspecte din sfera evalurii pentru garantarea
mprumutului, specific ultimei perioade n
Romnia.

Percepia mediului extern

Din afar, evaluarea pentru garantare pare o livad
venic mbelugat, n interiorul creia toi ar dori s fie.
Numai cnd ajungi s ntocmeti rapoarte de evaluare (la termenele i tarifele impuse de finanatori, dar la
calitatea cerut de standarde) i dai seama c unii pomi
nu sunt roditori, alii au fructele inaccesibile, sau poate
deja culese de alii.
Rmn, cu siguran, fructele mici i cele foarte mari,
dar otrvite Din netiin sau indui n eroare, sau
chiar flmnzi, unii ajung lng cei care se consider
imuni, direct orientai spre fructul otrvit.

Percepia prilor
Nu este un lucru necunoscut c ambele pri implicate
(destinatar i client) au interesele lor, bine definite (similar
viziunii cumprtorului versus celei a vnztorului).
Astfel, finanatorul dorete o garanie clar identificat,
imediat vandabil, la cererea sa, independent de voina
altora sau a mediului extern i la o valoare mai mare sau
cel puin apropiat de cea pe care s-a bazat la momentul
acceptrii n garanie. Fr a fi evaluator sau bancher, de
aici rezult clar c identificarea bunului, dreptul de pro18 VALOAREA

RADU CLIN TIMBU,

Vicepreedinte ANEVAR, MAA,
REV, Director general Euroeval S.R.L.

prietate evaluat, ipotezele i ipotezele speciale, alternativele de utilizare,

riscul de garanie sunt capitolele cele
mai importante (i trebuie susinute
suplimentar). Toate acestea genereaz
informaii cu privire la calitatea garaniei, anterior valorii ataate acesteia. De aici o prim concluzie: nainte
de valoarea ataat conteaz calitatea,
vocaia de garanie.
Pe de alt parte, debitorul/garantul dorete ca valoarea proprietii sale
s fie ct de optimist evaluat, minimiznd (voit sau nu) riscurile de
transferabilitate a bunului ctre teri,

a utilitii condiionate i/sau dependente de alte active sau

de ndeplinirea unor cerine juridice, economice, de mediu
.a.m.d.
Desigur, n cele mai multe cazuri, proprietarul vede
activul su ca fiind cel mai bun, plasndu-l ca proprie
percepie cel puin la limita maxim a pieei. Rar, foarte rar, un proprietar accept deprecierile funcionale i
cele externe pe care piaa le evideniaz prin comparabilele existente i/sau potenialul de generare venit.
Aceast percepie este posibil s fie subiectiv sau s
aib la baz necunoaterea pieei, dar poate proveni i
din orgoliul afaceristului bun negociator n procesul de
vnzare-cumprare.

Devieri de la normalitate
Am prezentat, n cele de mai sus, poziia subiectiv
a unui debitor de bun-credin, dar exist i debitori
care nc din faza de acordare a creditului (prima nregistrare a garaniei) au intenia voit de a influena evaluarea
(n favoarea lor). Practic, metodele utilizate nu sunt complicate i constau n prezentarea spre evaluator numai a
aspectelor cu efect valoric pozitiv i/sau prin ascunderea
unor aspecte ce ar face garania mai puin valoroas, sau
mai grav, mai greu vandabil, sau chiar dependent de
active i/sau decizii ale debitorului/garantului.
Pentru echilibru i obiectivitate, aa cum este necesar
s fie logica i activitatea evaluatorului, trebuie s recunoatem c deseori exist i tendina prudenialitii excesive a finanatorilor, ndeosebi a celor de la risc, dar i
a celor care au trecut prin activitatea de valorificare pentru activele ipotecate/gajate (fripi cndva, sau nvnd
din experienele altora). Este de neles acest aspect i
chiar normele vin s-i sprijine prin aplicarea difereniat
a coeficienilor de acceptare n garanie, sarcina finanatorului nu a evaluatorului.
Nu voi comenta direct situaia n care att debitorul,
ct i vnztorii de credite sunt total interesai de plasamentul efectiv, nu i de garantarea sa. Situaie grea pentru
evaluator cnd presiunea este ntr-un singur sens, cnd
nu exist limite ori atenuri impuse de risc sau de colegul
evaluator verificator. Asta nu nseamn c aceste situaii
nu exist. Ele sunt greu rezolvate de unii evaluatori, refuzate de alii. Din pcate exist civa care, pe riscul lor,
trateaz uor astfel de spee. Am putea spune c este
treaba lor, dar deseori apare invocat imaginea asociaiei sau reproul vnztorilor: Cum de voi nu putei cnd
colegul vostru a putut. Oare ar trebui s spunem c
este colegul care a mucat din fructele otrvite?

Discreia bancar, suprapus

peste confidenialitatea evaluatorului, limiteaz
informaii publice despre
complexitatea
sarcinilor lor i
despre tiina
de a le rezolva,
mai ales cnd
sgeile celor cu
target la plasamente le uier
pe la urechi.

terne verificate i nsuite. Discreia

bancar, suprapus peste confidenialitatea evaluatorului, limiteaz informaii publice despre complexitatea sarcinilor lor i despre tiina de
a le rezolva, mai ales cnd sgeile
celor cu target la plasamente le uier pe la urechi.

Evaluatorul extern
Despre evaluatorul extern ai putea spune c are libertatea de a-i alege clienii, de a refuza lucrri, dar
o astfel de reacie repetat poate conduce la libertatea complet urmat
de eliminarea din listele de evaluatori agreai.
Ai spune c are o sarcin mai
uoar dect evaluatorul intern i nu
poate fi supus unor presiuni de subordonare. Parial adevrat, dar risc
s dispar din list ca incapabil s
rezolve problemele repede i bine.

Evaluatorul verificator
Evaluatorul intern are n spate o rspundere foarte
mare, att pentru propriile lucrri, ct i pentru cele exVALOAREA | Q3 2014 19

Rmne cu fructele mici, sau devine atras de cele otrvite.

Deseori evaluatorii externi sunt
deranjai de unele cerine (mai
mult sau mai puin de fond, sau chiar
de form) ale verificatorilor finanatorului. Ele pot fi consumatoare de
timp i de energie, sau chiar inutile
n consistena raportului, dar nu trebuie percepute ca aspecte negative
pentru c este neproductiv s cazi n
capcana contrelor. Interesul este comun i chiar diferit vznd problemele, ambii evaluatori au acelai interes, acela de definire a unei caliti
acceptabile pentru garanii i ataarea unei valori aferente dreptului de
proprietate garantat i considerat a
putea fi transferat la executare.
O nou concluzie se desprinde:
Bucur-te c eti verificat de un coleg, cunosctor, i c se mai uit un
specialist pe un raport n baza cruia se constituie o garanie (nainte de constituire, pentru c dup
este prea trziu i altfel se pune
problema).

Competen
Un evaluator intern se specializeaz mai bine i mai uor i poate
urmri, practic, evoluia unei garanii. Totul n timp, spe cu spe,
activ cu activ, domeniu cu domeniu,
pas cu pas.
Experiena constituirii, reevalurii pe parcurs, urmririi caracteristicilor principale ale garaniei, analiza
ndeplinirii ipotezelor de evaluare de
la constituire, a influenei mediului,
a reaciei debitorului i a altor aspecte, toate acestea te nva.
n fapt, un evaluator de garanii
poate s ajung la maturitatea profesional numai dac a analizat bunul
att pentru garantare, ct i pentru
executare. Deci, ca i concluzie, un
evaluator de garanii poate spune c
are experien doar dup ce a ajuns
s vad vndut garania sa la executare (de fiecare dat cei implicai
i dau seama c au nvat lucruri
20 VALOAREA

noi dup ce au vzut realitatea executrii vs opinia de la

garantare).
n aceeai ordine de idei, o alt concluzie va sta la
baza capitolelor urmtoare: Cnd evaluezi o garanie trebuie s fii contient c nu este greu s constitui o garanie,
ci s o execui. (n fapt acesta este interesul bncii, s tie
pe ce se bazeaz dac trebuie s apeleze la valorificarea
garaniei.)

O nou
concluzie se
desprinde:
Bucur-te c
eti verificat
de un coleg,
cunosctor, i
c se mai uit
un specialist
pe un raport
n baza cruia
se constituie o
garanie (nainte
de constituire,
pentru c
dup este
prea trziu i
altfel se pune
problema).

Fructificarea evalurii
Foarte muli (din pcate) au impresia fals c exprimarea unei opinii valorice astzi este acoperitoare, dat
fiind faptul c oricum nu se pune problema valorificrii
imediate, ci eventual dup o anumit perioad de timp.
Au existat i aventurieri care n baza acestei idei greite, n perioada de boom imobiliar, anticipau creterea
pieei, ca acoperire valoric, pe principiul c totul se vinde pe o pia a vnztorilor, n continu cretere. Aa a
i fost o perioad, numai c pe lng valoare, piaa a taxat i calitatea garaniei i a infirmat ipoteze de dezvoltare
sau de lips a dependenelor i s-a ajuns astfel la situaia
n care activele nu pot fi vndute la preuri rezonabile nu
din cauza scderii cotaiilor, ci din cea a limitrii dreptului. Experiena crizei ar trebui s fie o lecie foarte util
evaluatorilor (vechi, dar i noi) prin prisma faptului c,
n fapt, o garanie constituit poate fi o bomb ntrziat, pentru care toate informaiile tehnice, de influen
a mediului, de securizare a riscului trebuie s reias din
raportul de evaluare de la data constituirii (rareori fiind
posibile dezamorsri pe parcurs). Odat predat n custodia bncii te bucuri cnd nu explodeaz. Dar, dac
se ntmpl contrariul sperm s fie din alte motive pe
care nu le puteam anticipa, sau despre care prudenial i
contieni avertizam finanatorul c pot s apar.

Specificitatea evalurilor
pentru garantare

Cerine specifice
ANEVAR, prin standardele specifice i ghidurile aferente evalurii
pentru garantare, are, de fapt, suficiente instrumente de sprijinire i ndrumare a evaluatorilor de garanii.
Acestea sunt destul de clare i transmit evaluatorului cerine concrete. Ca
un exerciiu la ndemna fiecruia: ne
este uor, printr-o simpl verificare,
s ne uitm la standard i la ghid ca la
o list de verificare i s cutm dac
n rapoartele noastre sunt cuprinse
aceste cerine. Este un pas nainte.
Cerinele generale sunt suplimentate de cele specifice, dar i de
normele finanatorilor. Fiindc veni
vorba despre acestea, o regul pentru evaluatori ar fi s fac meniuni
clare despre instruciunile primite
de la finanator cu privire la tratarea
unei spee. Mai mult, ca i concluzie,
chiar dac este cu un consum mai
mare de timp: orice cerin specific
i instruciune sau ipotez de lucru
cerut (sau agreat) de banc trebuie s fie comunicat n scris anterior
demarrii procesului de evaluare.

Certitudine
La data evalurii garaniilor, att
finanatorul, ct i evaluatorul au nevoie de certitudini. Nu se poate cdea n capcana nlocuirii acestora cu
ipoteze. n mod normal banca nu le
accept, dar se poate ca ele s scape
verificatorilor i garania s intre n
portofoliu cu o doz (necunoscut
i necontrolat) de incertitudine pe
anumite componente de drept, tehnice, economice sau de alt natur.
Realitatea a artat c ce este incert la
data constituirii, cu siguran genereaz o incertitudine i mai mare la
executare i dac prghiile nu sunt
la ndemna bncii, cu siguran debitorul le va specula n favoarea sa.
Concluzia: orice incertitudine legat de garanie (n ntregul ei) trebuie transmis bncii, fiind un risc pe
care ar putea s-l acopere prin instrumente specifice.

Experiena a
artat c dac
un drept nu
este bine definit
i identificat
la acordarea
creditului, cu
att mai puin
va fi mai clar
evideniat (n
favoarea bncii)
la executare.

Nucleul evalurii pentru garantare constituie valoarea

de pia. Asta nseamn c bunurile trebuie s aib pia. Atenia mare trebuie acordat i ipotezelor de evaluare necesare pentru estimarea acestei valori pentru spea
subiect.
Valoarea de pia o tim, o definim, o simim ca o
normalitate. La garantare, ns, trebuie s analizm meninerea i dependena acestei normaliti de ali factori
controlabili sau nu de banc. S nu uitm c, dac evaluarea se face n condiii normale de pia, este foarte probabil ca valorificarea s se fac n condiii de vnzare forat, ceea ce poate explica unele diferene valorice.
Problema cea mai mare o reprezint schimbarea ipotezelor de lucru la valorificare i nemeninerea sau nendeplinirea celor de la data estimrii pentru garantare.
Erori frecvente apar n rapoartele de evaluare tocmai
din aceste motive, din utilizarea unor ipoteze forate
sau cu risc mare de nendeplinire la momentul valorificrii. Mai mult, lipsa explicrii n raport a ceea ce semnific riscul nendeplinirii acestora poate fi considerat de
finanator o mare greeal, dac nu chiar o inducere n
eroare. Standardele ne cer utilizarea de ipoteze rezonabile i clar definite.
Concluzia elaborrii i utilizrii ipotezelor adecvate,
explicarea i agrearea lor, precum i prezentarea riscurilor asociate nendeplinirii lor sunt clare, fiind o cerin de
baz, cu att mai mult pentru acest scop.
Ataat vandabilitii, transferabilitii i meninerii
parametrilor (ce caracterizeaz garania ca i calitate i
valoare) ct mai constani pe perioada de creditare pe
lng elementele tehnice i de pia sunt i cei juridici.
Definirea clar, justificat cu documente i profund
analizat a dreptului de proprietate evaluat este obligatoriu s fie mult mai extins dect la alte scopuri, care nu
urmresc achiziia sau garantarea. Documentele, viciile
lor, insuficiena sau lipsa lor nu ar trebui s fie acceptate
de finanatori i nici compensate cu ipotezele necesare
a fi generate. Totui, n cazul n care avem de-a face cu
astfel de situaii, trebuie amplu i clar explicate consecinele nendeplinirii ipotezelor i a limitrii dreptului de
proprietate. Experiena a artat c dac un drept nu este
bine definit i identificat la acordarea creditului, cu att
mai puin va fi mai clar evideniat (n favoarea bncii) la
executare.
Att ipotezele, ct i definirea dreptului evaluat i ataat (considerat transmisibil prin executare) sunt bazate
pe lng documente i pe inspecia i definirea clar a
situaiei juridice n paralel cu cea faptic.
Inspecia limitat este total neproductiv i riscant la garantare. Orice evaluator tie c el este considerat
VALOAREA | Q3 2014 21

ochiul bncii pe teren. Identificarea este important pentru definirea

dreptului ataat, dar i n evidenierea riscurilor predictibile legate de
vecinti, de limitare acces i potenial utilizare .a.m.d.
n rapoarte apar multe erori n
astfel de situaii, n care nu se descriu suficient neconcordanele sau
nu se menioneaz cum au fost tratate diferenele. n fapt, orice neconcordan de acest fel trebuie comunicat bncii, care, n scris, transmite
evaluatorului instruciuni de tratare
a speei.

Riscul evalurii
Desigur, unii neavizai (nu evaluatori, credem) au tendina s spun
c este riscant evaluarea pentru garantare. Aa i este, dar nu acesta este
rolul capitolului.
Capitolul este cerut expres de
standarde, dar nu exist neaprat
un coninut tipic. El trebuie adaptat
speei, instruciunilor finanatorului,
ipotezelor de lucru. Riscurile trebuie s fie, ns, clar transmise pentru
a fi nelese i interpretate corect de
finanator i nsuite de acesta n cunotin de cauz. n baza lor, creditorul va lua deciziile care se cuvin.
Din punctul de vedere al evaluatorului, acest capitol implic o radiografie a ntregii evaluri, a ipotezelor,
a dreptului, a pieei, a tendinelor, a
dependenelor i condiionrii, a implicaiilor aferente unor schimbri
guvernamentale, sociale, de mediu,
tehnice .a.m.d. Unele dintre acestea sunt concrete, reieite direct din
analize, altele sunt doar poteniale.
Riscurile predictibile sunt cunoscute
de evaluator (trebuie s fie, evaluatorul, conform certificrii, cunoscnd domeniul, activul, piaa, scopul
.a.m.d.). Totui, aceste riscuri se
manifest la executare, n momentul
concret al vnzrii. Se adeverete i
aici c experiena de evaluator de garanii o capei numai dup ce ai vzut cum se pune problema la execu22 VALOAREA

Creditorul
trebuie s
cunoasc
riscurile legate
de garanie, de
scdere a vandabilitii sale,
de diminuare a
calitii i/sau a
valorii sale (din
nou: raritate,
utilitate, raritate
i putere de
cumprare,
adugnd eu i
transferabilitate
necondiionat).

tare. Cu tot cu experien, la cele nepredictibile Mcar

nu ne sunt imputabile (dei cnd se caut un vinovat).
De fapt, creditorul trebuie s cunoasc riscurile legate
de garanie, de scdere a vandabilitii sale, de diminuare
a calitii i/sau a valorii sale (din nou: raritate, utilitate,
raritate i putere de cumprare, adugnd eu i transferabilitate necondiionat). Aceste riscuri provin din interiorul garaniei sau din exteriorul su, analiza necesar
fiind ampl, dat fiind faptul c, la o eventual executare,
debitorul sau poate tere persoane interesate vor fructifica (pune n micare) propriile prghii de amnare a
tranzaciei, de culegere a roadelor, de eliminare a potenialilor cumprtori, sau de limitare a drepturilor .a.m.d.
Toate acestea sunt contrare finanatorului, care dorete o
valorificare rapid, la o valoare ct mai mare, pentru scopul final de recuperare a debitelor.
Din punctul de vedere al finanatorului, pe baza informaiilor din acest capitol, el genereaz analize, aciuni
de prevenire/diminuare/nlturare i st la baza deciziilor
de acceptare a garaniei.
Ca o remarc personal, deseori m gndesc ce
se ntmpl dac toate riscurile sunt citite, nelese i
fructificate (consolidate n favoarea sa) numai de ctre debitor, fr a fi contracarate de finanator. Era mai

bine s nu fi scris nimic? Cu siguran, nu. Ca profesioniti, ne-am

fcut datoria.

(S ne ferim de) Mituri

Pe un plan destul de larg se ntlnesc n mediul bancar tot felul de
mituri (majoritatea din categoria
celor ale vnztorilor) pe care practica le infirm.
Un material mai amplu pe aceast tem l-am prezentat la seminariile
cu tema garantrii. M-a opri acum
la mitul clientului bun, prin care
finanatorul (vnztorul de credite)
vrea s induc evaluatorului ideea
unui risc redus. Desigur, trimiterea
este la client, la afacere, dar ca regul:
Nu neaprat clientul bun are i garanii bune. Noi urmrim riscul de
garanie, nu de client.
Un alt mit este cel al activului
unicat, scondu-se n eviden de
ctre finanator unicitatea activului
(singurul, cel mai mare, cel mai).
Automat, ca evaluator, trebuie s te
gndeti la situaia de presupus valorificare: cine sunt potenialii cumprtori, care ar fi utilitatea pentru
ei, care sunt alternativele de utilizare,
conversie, cum aplici o analiz comparativ? .a.m.d. Cu siguran entuziasmul finanatorului va da evaluatorului o trire contrar.
Legat de mitul competenei
evaluatorului pentru garanii cred
c, din cele prezentate n material,
un evaluator de apartamente (chiar
cu sute de lucrri la activ) nu ar trebui s trateze superficial evaluarea
altor tipuri de proprieti i/sau de
drepturi. La fel i evaluatorul specializat n autoturisme pentru leasing; el nu a avut de-a face cu analizele suplimentare necesare, nici cu
complexitatea culegerii datelor sau
a generrii ipotezelor i precizrii
riscurilor pentru linii de fabricaie,
dependente de verigile din amonte
i aval sau de scadena barierelor de
mediu i chiar de banala i clara premis montat/demontat.

Rapiditatea
completrii
vehiculatului
(dei niciodat
patentat) Raport uniform
nu te definete
ca evaluator de
garanii bancare. Dar totul
are un nceput
(desigur, mai
puin acel raport uniform
pentru care ne
ateptm la un
sfrit).

Analiza dreptului de proprietate, a pieei specifice,

a influenelor, a riscurilor ataate este mult, mult mai
complicat. Rapiditatea completrii vehiculatului (dei
niciodat patentat) Raport uniform nu te definete ca
evaluator de garanii bancare. Dar totul are un nceput
(desigur, mai puin acel raport uniform pentru care ne
ateptm la un sfrit).

Tarifarea i monitorizarea
Ambele sunt elemente de importan deosebit. Efortul conducerii ANEVAR ar putea da roade prin prisma
ncetenirii unor tarife n concordan cu volumul i
complexitatea muncii, dar i cu monitorizarea.
Fiind o tem pe care Preedintele a lansat-o direct
bancherilor cu concluzia c orice presiune de tarif redus
se va resimi n scderea calitii, m voi limita la a spune c puini sunt cei care spun bncilor c nu poi face o
lucrare bun, dac o vor i repede, i ieftin. (M-am limitat
n dezvoltarea acestui subiect i pentru c personal nu am
avut capacitatea s spun, n fa, c ei nu neleg evaluarea tuturor celor [beneficiarilor, dar i evaluatorilor]
care tarifeaz evaluarea unui teren liber la un tarif inferior unui apartament.)
Monitorizarea ne va da (poate) i rspunsul la ntrebarea: Dac obinem tarifele meritate (pe care le demonstrm), vom da n rapoarte i calitatea cerut de
standarde?
Cu siguran, muli evaluatori ncheie rapid discuia
telefonic cu clienii negociatori, care ncep cu ntrebarea
(jignitoare, zic eu) Ct este valoarea i care este tariful?.
Cine n-a nchis telefonul tie ce urmeaz n negociere.
Evident: Valoarea nu este, n niciun caz, negociabil.

Percepia autorului (n loc de ncheiere)

Desigur, ceea ce am vrut s transmit este o poziie
personal, dar cu siguran sunt aspecte din practica de
peste 20 de ani de tangen cu evaluarea pentru garantare, dar i recuperare debite.
Am nvat din ntrebrile verificatorilor, din cerinele
lor specifice, din instruciunile concrete ale lor, precum i
din critici. Am nvat de la colegi i n acest domeniu tot
timpul afli nouti, dac eti interesat. Cu att mai interesat i mai atent trebuie s fii cnd colegii i verificatorii
i acord ncredere i credibilitate.
Pionieratul evalurii pentru garantare a trecut, ANEVAR furniznd n timp materiale extrem de ample i de
amnunite, inclusiv cu spee i studii de caz. Seminariile,
conferinele, articolele, standardele, ghidurile i alte materiale furnizeaz informaii bogate din domeniu.
Toate speele nu vor putea fi atinse, dar liniile generale
cred c sunt trasate, astfel nct n livad s nu mori de
foame i s faci n aa fel nct s nu te otrveti.
VALOAREA | Q3 2014 23

Independena i
n calitate de demn urma a lui tefan
cel Mare am auzit de independen n anii
de grdini, atunci cnd nici nu puteam
pronuna acest cuvnt. n anii ce au urmat
m-am luptat pentru independen cu ocazia
rezolvrii temelor pentru acas i mai apoi n
vederea cuceririi acesteia am plecat la sute
de kilometri de cas pentru a absolvi facultatea pe care mi-am dorit-o. La absolvirea

24 VALOAREA

facultii m-am declarat nvingtoare: sunt

independent... i surpriza s-a ivit cu ocazia
parcurgerii cursului evaluarea ntreprinderii
pentru a deveni evaluator. Atunci am aflat
(citind i nvnd statutul ANEVAR, ce avea
ca parte integrant codul deontologic) principiile etice fundamentale ale profesiei de
evaluator i printre ele: Obiectivitate, independen i imparialitate.

evaluatorul
DANA ABABEI,
Vicepreedinte ANEVAR Preedinte al Comisiei Juridice,
Director executiv CMF CONSULTING S.A.

up cum se tie, aceste principii etice fundamentale reunesc regulile de bun-sim (le-a
spune eu) care ghideaz profesionitii evaluatori. Evaluatorul autorizat are obligaia de
a fi imparial, independent i onest. Incertitudinile posibile referitoare la independen
sau imparialitate trebuie fcute cunoscute celor implicai i eliminate sau minimalizate pentru a nu exista suspiciuni privind concluziile lucrrii de evaluare.
O ntrebare pe care mi-o pun este: independent,
imparial i onest fa de cine, fa de ce? Este suficient
fa de client? Nu trebuie s fim independeni i fa de
colegii notri din departamentul vecin care, dac noi nu
estimm valoarea potrivit, nu acord creditul sau nu
vnd proprietatea expus la vnzare1? Sigur c trebuie,
dar putem? Trebuie s putem!
Un coleg de-al nostru spunea n plen: niciodat... dar NICIODAT valoarea nu trebuie negociat.
ndrznesc s continui: valoarea estimat trebuie NTOTDEAUNA argumentat. Aadar, ce avem de fcut
pentru a reui s mulumim clienii care declar de la
nceput c tiu, simt valoarea: s ne perfecionm continuu cunotinele n domeniul evalurii, dar i cele din
domeniul argumentrii. Dac vom reui s le mbinm
pe amndou vom reui s convingem clienii i utiliza-

torii desemnai c suntem profesionitii care estimeaz valoarea, oriunde este ea pe baze tiinifice, nu
extrasenzoriale/paranormale.
Rezultatul evalurii este obiectiv
i nelegat de dorinele, ateptrile
sau trebuinele clientului. Rezultatul este la fel de independent fa
de dorinele oricruia aa cum este
msurarea, de ctre un fizician, a
temperaturii de topire a plumbului. Toate celelalte principii ale eticii profesionale pornesc de la acest
punct central.
n cazul n care doi sau mai muli
evaluatori sunt angajai de acelai
client pentru a evalua independent
aceeai proprietate, nu este admis
ca ei s colaboreze sau s se consulte sau s foloseasc datele, analizele
sau rezultatele celorlali.
Un client/utilizator desemnat
convins de faptul c suntem profesioniti se va ntoarce i ne va recomanda ntotdeauna cnd are nevoie
de o evaluare de calitate, o evaluare
realizat independent i imparial,
chiar dac nu estimm valoarea pe
care o avea n minte. Se va ntoarce
dac vom reui s-l convingem c
ne tim meseria, c ne cunoatem
limitele.
Doar aa vom reui s cldim
ncrederea public n profesionitii
evalurii.
1. Fa de cine mai trebuie s fim independeni?
Primele 3 rspunsuri primite pe adresa de email:
dana.ababei@anevar.ro vor fi premiate cu cte un
pachet ce conine 2 cri oferite participanilor la
Ziua Evaluatorului.

VALOAREA | Q3 2014 25

Valoarea de pia
n contextul evalurii
pentru garantarea
mprumutului

26 VALOAREA

ubiectul adus n discuie este unul extrem de

important pentru actorii de pe piaa imobiliar
aflat n conexiune cu piaa creditului: investitori, cumprtori utilizatori i creditori. Oricare dintre aceste categorii poate s-i pun mai
multe ntrebri n acest sens, ntre care:

Valoarea curent a imobilului este diferit de

valoarea de cumprare?

La o eventual vnzare a imobilului voi obine mai

mult sau mai puin dect am dat pe el?

Dac sunt nevoit s execut silit imobilul, ct voi

obine raportat la valoarea ipotecii? Etc.

DANIEL MANAE,
Prim-vicepreedinte ANEVAR 2014-2015,
MAA, MRICS, REV

Numitorul comun al acestor ntrebri, sau, dac vrei,

punctul de plecare, este valoarea de pia. Potrivit Standardelor de evaluare ANEVAR, ediia 2014, definiia sa
este: Valoarea de pia este suma estimat pentru care un
activ ar putea fi schimbat la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie
neprtinitoare, dup un marketing adecvat i n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i
fr constrngere. Accentuez importana nelegerii corecte i complete a acestei definiii. Practic, orice abatere
de la condiiile cuprinse n definiie ne scoate din acest
standard, mrimea valorii putnd fi afectat semnificativ.
Primul factor de interes este data evalurii. Valoarea
de pia este suma achitat pentru schimb la data evalurii, precis, nu mai trziu. Valoarea oricrui bun variaz
n timp. Cauzele acestei variaii pot fi multiple, de la factori economici majori, cum ar fi rata creterii PIB, inflaia, cursul de schimb, rata dobnzii, omajul sau venitul
net, la factori economici regionali, cum ar fi dezvoltarea
sau dispariia unor clustere industriale locale, infrastructura regiunii, disponibilitatea forei de munc instruite
etc. Recesiunile economice afecteaz de regul negativ
valorile de pia ale tuturor activelor, inclusiv ale celor
imobiliare.
La fel de bine ns exist ns i ali factori care cauzeaz schimbarea n timp a valorilor de pia, cum ar fi
factorii politici (instabilitate, conflicte, alegeri etc.), naturali (dezastre ecologice, cutremure, inundaii etc.), demografici (densitatea populaiei, rata natalitii, mbtrnirea etc.) sau tehnologici (accesul tot mai facil i ieftin
la informaii etc.).
O bun ilustrare a acestei variaii temporale este evoluia ratei PER a indicelui S&P 5001 ntr-o perioad de
peste 130 de ani. Pentru cei care obiecteaz c variaia
VALOAREA | Q3 2014 27

rezideniale ncepnd din 2009 (2009 = 100), de cnd

aceste date sunt disponibile pe pagina web a Institutului
Naional de Statistic. Diverse statistici particulare (ex.
indicele imobiliare.ro) arat ns o prbuire chiar mai
accentuat a unor piee imobiliare specifice (ex. piaa
apartamentelor de bloc) deoarece iau n considerare i finele lui 2007 nceputul lui 2008, perioad de vrf a pieei imobiliare naionale, iar declinul este urmrit vizavi
de aceste momente.

pieelor de capital este mult mai pronunat dect a celei a unor active
mult mai stabile, cum sunt cele
imobiliare, anexm i graficul evoluiei Case Shiller Home Price Index,
respectiv indicele Shiller al evoluiei
preului caselor americane de la sfritul secolului XIX pn n prezent.

Evoluia ratei PER S&P 500 Evoluia Case

Shiller Home Price Index SUA
Sursa: http://www.multpl.com

Concluzia este una singur: valoarea de pia variaz n timp. Doar

ntmpltor valoarea unei case sau a
unei cldiri de birouri la o dat oarecare o va egala pe cea pltit sau
recunoscut de pia anterior. Cu ct
difer mai mult factorii cu influen
mai mare asupra pieei imobiliare
specifice ntre cele dou date considerate, cu att ecartul ntre cele dou
mrimi va fi mai mare.
Pentru Romnia, ilustrm cu
dou grafice semnificative. Primul
arat evoluia ratei medii de cretere
a PIB n perioada 2006 2013, surprinznd deci perioada de recesiune
economic, iar al doilea arat evoluia indicelui preului proprietilor
28 VALOAREA

Sursa: Buletine INS, BNR

Cu ct difer
mai mult factorii
cu influen mai
mare asupra
pieei imobiliare
specifice ntre
cele dou date
considerate,
cu att ecartul
ntre cele dou
mrimi va fi mai
mare.

Dac indicele calculat de INS cuprinde doar piaa

rezidenial, cu sub-pieele de apartamente i case, alte
piee imobiliare specifice, cum este de exemplu cea a terenurilor libere de la periferia localitilor, adesea situate pe
centurile ocolitoare, au cunoscut o depreciere mult mai
sever, condiiile economice negative cauznd dispariia
cumprtorilor speculativi, n prima faz, i, ulterior, pe
cea a dezvoltatorilor imobiliari sau a utilizatorilor direci.
Metodologic, estimarea valorii de pia are la baz, n
principal, abordarea prin pia, care ofer o indicaie asupra valorii prin compararea activului subiect cu active identice sau similare, ale cror preuri se cunosc2, fie c au fost
recent tranzacionate, fie c sunt listate sau oferite spre vn-

zare. Chiar dac se folosesc alte abordri, cum sunt cele prin venit sau prin
cost, la baza fiecrei abordri stau date
i informaii de pia reale sau ipotetice, dar care reflect piaa n mod
adecvat. Putem spune astfel c metodologia nu face altceva dect s conduc estimarea spre o plaj a valorilor
de pia de la data evalurii. Practic,
procesul de evaluare bazat pe datele
de pia de la data evalurii i pe condiiile de vnzare din definiia valorii
de pia nu poate s conduc, n mod
obiectiv, dect la o plaj de valori sau
la o valoare singular care reflect n
mod adecvat piaa, valoarea de pia.
Un alt aspect esenial pe care l
aducem n discuie provine tot din
definiia (standardul) valorii de pia,
i anume condiiile necesare pentru
ca valoarea de pia s se manifeste.
Enumerm n acest sens aspecte cum
sunt: vnzarea dup un marketing
adecvat i necesitatea ca prile s fi
acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.
n cazul ipotetic al unei executri
silite, este evident c nu ne aflm deloc
n condiiile explicite din definiia valorii de pia precizate mai sus. Drept
urmare, preul obinut ntr-o executare
silit a unui imobil poate diferi semnificativ de valoarea de pia, chiar dac
vorbim de date extrem de apropiate,
respectiv cea de estimare a valorii de
pia i cea de executare. n aceast situaie avem de-a face n primul rnd
cu un marketing inadecvat la care se
adaug absena lipsei de constrngere
a uneia dintre pri, respectiv vnztorul. Statisticile arat c actorii din
pia, cunoscnd aceste presiuni pe
vnzare, sunt pregtii s ofere semnificativ mai puin dect preurile curente de pia n condiii normale de
vnzare. n plus, marketingul inadecvat restrnge i mai mult mulimea de
cumprtori poteniali.
Pare evident c valoarea de pia
ar putea s nu reprezinte cea mai bun

Anumite bnci
din sistemul
bancar german
(ex. Pfandbrief)
judec, de
regul, valoarea
garaniilor imobiliare folosind
un concept mai
bine adaptat
la fluctuaiile
inerente ale pieelor imobiliare.

opiune pe termen lung de estimare a valorii imobilelor acceptate ca garanii la creditele de tip imobiliar sau ipotecar.
Exist soluii diferite la aceast problem? Da, desigur. Anumite bnci din sistemul bancar german (ex. Pfandbrief) judec, de regul, valoarea garaniilor imobiliare folosind un
concept mai bine adaptat la fluctuaiile inerente ale pieelor imobiliare: valoarea pe termen lung a unui bun imobil3
(engl. mortgage lending value - MLV).
Conceptul MLV consider caracteristica de termen
lung a creditului imobiliar, innd cont c MLV estimat
trebuie s fie aplicabil pe ntreaga durat a mprumutului, deci pe mai muli ani, uneori chiar 30. Or, acest aspect contravine flagrant conceptului de valoare de pia,
care se refer la o sum estimat pentru un schimb ipotetic la un moment precis n timp, numit data evalurii.
MLV faciliteaz astfel focalizarea creditrii imobiliare pe sustenabilitate, eliminnd sau aplatiznd extremele
pozitive sau negative peste o valoare sustenabil pe termen lung. MLV astfel determinat este, de regul, semnificativ sub valoarea curent de pia. Statisticile germane4
arat c, n perioadele de recesiune, diferena ntre valoarea de pia i MLV era foarte mic, n timp ce, n perioadele de boom economic i bule imobiliare, diferena
dintre valoarea de pia i MLV era chiar i de 40%!
Dincolo de avantajele i dezavantajele folosirii unui
concept cum este valoarea pe termen lung a unui imobil,
actorii de pe piaa imobiliar aflat n conexiune cu piaa
creditului trebuie s neleag ct mai bine ce este i, mai
ales, ce nu este valoarea de pia.
Concluzionnd, ne referim la faptul c valoarea de pia
nu este o valoare de referin foarte potrivit pentru viitor,
mai ales n cazul unor schimbri importante ale condiiilor economice, politice, tehnologice, sociale sau de mediu.
Cu att mai puin relevant este valoarea de pia n
situaiile de marketing inadecvat i constrngeri la vnzare, ceea ce presupune adoptarea n judecarea valorii
sustenabile pe termen lung a garaniei, a unor coeficieni
de corecie suficient de acoperitori.
Una dintre cele mai adecvate surse pentru dimensionarea unor astfel de coeficieni o reprezint gradele istorice
de recuperare a portofoliilor de ipoteci executate silit, difereniate pe tipuri de piee imobiliare specifice: ex. spaii
comerciale stradale, centre comerciale, hale industriale,
case unifamiliale, apartamente de bloc, terenuri virane de
construcii amplasate pe centurile ocolitoare etc.
1. Este un indice al pieelor de capital, fiind compus din aciunile celor mai importante
500 de companii urmrite de agenia de rating Standard&Poors.
2. Standardele de evaluare ANEVAR, ediia 2014
3. Vezi i Standardele ANEVAR, ediia 2014, GME 530
4. VDP Association of German Pfandbrief Banks, The mortgage lending value
Sustainability since 1900

VALOAREA | Q3 2014 29

Din activitatea Comisiei de Etic

i Disciplin (CED) (Doi n Unu)

RODICA HMAN,
Membru al Comisiei de Etic i Disciplin, MAA, MRICS, REV, Senior
Manager KPMG Advisory

n acest numr ne-am propus s v prezentm dou cazuri din cadrul activitii comisiei,
unul dintre acestea reprezentnd practic o extindere prin autosesizarea preedintelui.

ste vorba despre evaluarea a dou proprieti

imobiliare (teren extravilan i un spaiu comercial) din patrimoniul unei societi comerciale aflate n insolven, care au fost constituite garanii pentru credite acordate de ctre o
banc (Banca reclamant).

Prezentarea speei i calitatea

evaluatorului reclamat

Procedura disciplinar a fost declanat n urma sesizrii

formulate de ctre Banca reclamant, care avea ipotec pe
cele dou proprieti imobiliare din patrimoniul societii
aflate n procedura de insolven.
Banca a transmis o sesizare ctre CED prin care solicit verificarea datelor de identificare ale Evaluatorului extern
care a efectuat evaluarea pentru cele dou proprieti imobiliare, respectiv dac este membru ANEVAR la data ntocmirii
raportului de evaluare i dac are competena de evaluare
pentru bunuri imobile n conformitate cu Ordonana Guvernului nr. 24/2011, art. 3, alin. 3. Totodat, Banca a solicitat verificarea celor dou rapoarte de evaluare pentru a vedea dac
respect Standardele de evaluare valabile la data evalurii i
principiile codului de etic al profesiei de evaluator autorizat.
Solicitarea Bncii de verificare a celor dou rapoarte de
evaluare este justificat n sesizare astfel: ntruct cele dou

30 VALOAREA

rapoarte, n urma analizei amnunite

efectuate de ctre un evaluator intern,
prezint deficiene n stabilirea valorii
de pia a imobilelor evaluate.
Banca reclamant prezint pentru fiecare raport de evaluare deficienele constatate de ctre Evaluatorul intern, menionnd la final c
toate aceste erori prezentate au condus la obinerea unei valori eronate
de pia, fa de cele corecte conform
rapoartelor de evaluare ntocmite de
ctre evaluatorul intern.
Pentru susinerea celor prezentate
mai sus, Banca reclamant a transmis
i rapoartele de evaluare ntocmite de
ctre Evaluatorul intern.
Avnd n vedere cele de mai sus
i aspectele constatate din analiza rapoartelor de evaluare efectuate de ctre
Evaluatorul intern, s-a extins cercetarea
disciplinar i asupra Evaluatorului intern prin ordinul de autosesizare al preedintelui n temeiul art. 5 alin. (3) din
Regulamentul de organizare i funcionare al Consiliului Director al ANEVAR, aprobat prin Hotrrea Conferinei Naionale nr. 4/2014 i al art. 13, alin.
(1), lit. b din Regulamentul Comisiei de
Etic i Disciplin, aprobat prin Hotrrea Conferinei Naionale nr. 5/2014.

Constatri ale raportorului

i ale CED pe parcursul
cercetrii disciplinare
1. Evaluator extern
n urma analizei Raportului de
evaluare i a discuiilor purtate att
de raportor, ct i de ctre membrii
CED, s-a constatat c Raportul de evaluare conine cteva neconformiti,

dar care nu au influenat rezultatul evalurii. Pe parcursul

cercetrii disciplinare, Evaluatorul a prezentat argumente
credibile privind ipotezele de lucru utilizate n rapoartele
de evaluare, iar n cazul n care au fost identificate anumite
neconformiti (ex. menionarea unei suprafee greite n
cadrul unei comparabile, comparabil care nu a condus la
estimarea opiniei finale privind valoarea), menionate de ctre banc n sesizare, s-a constatat c aceste neconformiti
nu aveau impact asupra valorii estimate. Facem precizarea
c valorile estimate de ctre Evaluatorul extern au fost mai
mici dect cele estimate de ctre Evaluatorul intern.
2. Evaluator intern
n urma analizei Raportului de evaluare i a discuiilor
purtate de ctre raportor cu Evaluatorul intern s-a constatat
c rapoartele de evaluare conin neconformiti care aveau
impact asupra valorii estimate:
Selectarea comparabilelor utilizate, respectiv
criteriile n baza crora au fost selectate
comparabilele utilizate nu sunt reprezentative pentru
proprietile evaluate. Exemplu: n cazul terenului
evaluat acesta nu are acces direct la autostrad, iar
comparabilele luate n analiz sunt cu acces direct la
autostrad;
Ipotezele de lucru utilizate sunt insuficient
argumentate la estimarea ratei de capitalizare
utilizate n cadrul estimrii nu se menioneaz sursa
de informaii pentru comparabilele utilizate, nu sunt
descrise comparabilele, nu este argumentat gradul de
neocupare folosit, practic este prezentat un tabel fr
nicio susinere;
Etc.

Propunerea CED
de soluionare a cauzei
1. Evaluator extern
Avnd n vedere toate aspectele
constatate pe toat perioada cercetrii disciplinare, CED a constatat c
Evaluatorul extern nu a svrit nicio
fapt care s ntruneasc elementele
unei abateri disciplinare prevzute de
Regulamentul de organizare i funcionare al asociaiei i n consecin
propune Consiliului Director neaplicarea unei sanciuni disciplinare.
2. Evaluator intern
Avnd n vedere toate neconformitile constatate n Raportul de
evaluare i explicaiile primite din
partea Evaluatorului pe toat perioada cercetrii disciplinare, CED a constatat c Evaluatorul intern a nclcat
prevederile codului de etic al profesiei de evaluator autorizat, mai exact
principiul competenei profesionale,
respectiv punctul 2.4 - lit. c care
spune: Evaluatorul autorizat trebuie
s aib cunotinele i abilitile necesare, astfel nct s neleag i s utilizeze corect metodele i procedurile
de evaluare general recunoscute pentru realizarea unei evaluri credibile;
s nu efectueze evaluarea ntr-o manier neatent sau neglijent, favoriznd apariia de erori.
Pentru abaterea disciplinar constatat, CED a propus Consiliului
Director sancionarea disciplinar
a Evaluatorului intern cu: AVERTISMENT SCRIS CU ACIUNE
CORECTIV PROFESIONAL. n
aplicarea sanciunii s-a inut cont de
faptul c Evaluatorul intern a mai
fost sancionat disciplinar n ultimul
an, cu sanciunea AVERTISMENT
SCRIS.
Dup analizarea tuturor informaiilor n cauz, Consiliul Director
a decis acordarea sanciunii propuse
de ctre Comisia de Etic i Disciplin Evaluatorului intern i neaplicarea unei sanciuni disciplinare Evaluatorului extern.
VALOAREA | Q3 2014 31

Este valoarea de pia

n scopul garantrii
mic sau prea

32 VALOAREA

estimat
prea
mare?

ANUA STAN,
Vicepreedinte ANEVAR, MAA, MRICS,
REV, Preedinte al Comisiei de eviden
a membrilor, Director Fairvalue Consulting

Preul obtenabil ntr-o vnzare

forat nu poate fi estimat n
mod realist, cu excepia cazurilor
cnd se cunosc natura i motivul
constrngerilor, astfel, preul
n aceast situaie reflect mai
degrab situaia special a
vnztorului ipotetic hotrt din
definiia valorii de pia.

au, i mai corect, ntrebarea trebuia s sune

aa: de ce atunci cnd vorbim despre valoarea de pia n scopul garantrii unui mprumut, de cele mai multe ori avem de-a
face cu persoane nemulumite?
Pe de o parte, clientul (cel care a solicitat
evaluarea), a crui nemulumire apare adesea din cauz
c evaluatorul a estimat o valoare prea mic pentru
proprietatea cu care dorete s garanteze un eventual credit, valoare care l ncurc, nu i este suficient
pentru creditul dorit. Pe de alt parte, persoanele angajate n banc, n cadrul departamentului risc, care
sunt de prere c evaluatorul a estimat o valoare prea
mare, aceast afirmaie fiind bazat de cele mai multe ori pe constatarea c se vnd foarte greu imobilele
scoase la vnzare de ctre banc sau c se vnd la preuri mult sub valoarea acceptat a garaniei la acordarea
creditului.
n ultimii ani (dup 2009), majoritatea evaluatorilor
care ntocmesc rapoarte de evaluare avnd drept scop
garantarea sunt nevoii s dea din ce n ce mai multe
explicaii cu privire la nivelul prea redus sau prea ridicat al valorii estimate.
La o simpl cutare pe internet pentru ceea ce nseamn o garanie, gsim una dintre definiii ca fiind:
Mijloc de asigurare a executrii unei obligaii. Garania real = afectarea unui lucru (al debitorului sau al
altei persoane) pentru garantarea executrii unei obligaii (ex. ipotec, gaj), care d dreptul creditorului ca,
n caz de neexecutare din partea debitorului, s cear
scoaterea n vnzare silit a lucrului, pentru ca din preul obinut s fie pltit.
Tot despre garanie, n teoria legat de creditare,
constatm c este specificat: importante pentru acordarea unui credit sunt posibilitatea real de rambursare a
creditului i faptul c orice banc trebuie s ia n considerare nu numai o prim surs de rambursare pentru
plata obligaiei, ci i o posibil surs secundar de recuperare a creanelor (ceea ce privete n principal garaniile materiale i financiare aduse de client).
Garaniile bancare reprezint, teoretic, ultima surs de rambursare a creditelor i au ca scop recuperarea
sumelor mprumutate n cazul n care clientul intr n
incapacitate de plat i nu mai exist alte posibiliti de
rambursare a sumelor datorate bncii.
Practic, garania nu trebuie s aib un rol decisiv
n analiza unui credit, ci posibilitile reale ale clienilor de a rambursa creditul. ns, din pcate, n prezent,
majoritatea bncilor, chiar dac solicitantul de credit
are partea de analiz financiar i prognozele bazate pe
VALOAREA | Q3 2014 33

cash-flow n regul, solicit ca i

garania real s fie acoperitoare
de aici posibil i presiunea pus pe
evaluator pentru a nu ncurca
anumii clieni.
Dac importana la acordarea
unui credit s-ar pune, aa cum
tim c este normal, pe capacitatea clientului de rambursare, i nu
pe garania pe care acesta o constituie n favoarea bncii, am fi
scutii de acele afirmaii venite din
partea clienilor (sau uneori a celor din departamentele de vnzri
ale bncilor) cum c valoarea este
prea mic.
Pe de alt parte, cu toii am
vzut i tim c multe dintre imobilele aduse n garanie i care au
ajuns n faza de executare sunt
foarte greu de valorificat. Aici ns
intervin elemente care nu in neaprat de proprietatea n sine, ci de
natura presiunii exercitate asupra
vnztorului i de motivele pentru
care acesta nu poate dispune de o
perioad de marketing adecvat.
Preul obtenabil ntr-o vnzare forat nu poate fi estimat n
mod realist, cu excepia cazurilor
cnd se cunosc natura i motivul
constrngerilor, astfel, preul n
aceast situaie reflect mai degrab situaia special a vnztorului
ipotetic hotrt din definiia valorii de pia.
Preul obtenabil ntr-o vnzare forat are numai ntmpltor o legtur cu valoarea de pia
sau cu orice alte tipuri ale valorii
definite n Standardele ANEVAR
2014. O vnzare forat reprezint o descriere a situaiei n care
are loc schimbul, i nu un tip al
valorii distinct (extras din Standardele ANEVAR 2014).
Astfel poate fi explicat diferena, uneori semnificativ, ntre
valoarea de pia estimat de un
evaluator n scopul vnzrii (aa
34 VALOAREA

cum solicit multe dintre bnci)

pentru clienii aflai n incapacitate de plat i ale cror proprieti sunt scoase la vnzare de ctre
banc i preurile la care acestea se
tranzacioneaz.
Aici intervine nc un aspect
specific pentru cumprtorii tipici din Romnia - este vorba de
numrul relativ redus de persoane interesate s achiziioneze un
imobil scos la vnzare de ctre o
banc. Practica ne-a artat c n
ultimii ani majoritatea celor care
cumpr astfel de proprieti sunt
de fapt intermediari persoane
care cumpr aceste imobile cu
preuri mult sub preurile obinute ntr-o tranzacie normal (cea
care ndeplinete cerinele din definiia valorii de pia), tocmai n
scopul de a le revinde ulterior ctre cumprtorul final la preuri
mai mari dect cele pltite de ei.
Este o situaie real care se ntmpl pe piaa de la noi, iar faptul c
aceste informaii nu sunt publice
(preurile reale la care acestea s-au
vndut) nu face dect s ngreuneze i mai mult accesul evaluatorilor la astfel de informaii.
Noi, ca evaluatori, suntem doar
judecai dup aceste vnzri (acea
situaie n care ni se spune c valorile sunt prea mari), fr ns
a avea acces la informaiile legate
de caracteristicile proprietilor,
localizarea acestora i alte informaii specifice proprietii, ct i
informaii legate de tranzacia n
sine: cnd i unde a fost publicat
anunul de participare la licitaie,
cte persoane s-au prezentat, cum
s-a licitat i care a fost preul final.
Poate dac aceste informaii ar
fi transparente, atunci evaluatorii
nu ar mai putea fi nevoii s susin valorile estimate comparativ
cu preurile la care s-au vndut
alte proprieti despre care nu tiu

unde sunt amplasate, caracteristicile acelor proprieti,

dar mai ales cum s-au tranzacionat (care au fost de fapt
condiiile n care s-a ajuns la acel pre).
Devine din ce n ce mai important ca evaluatorii care
ntocmesc rapoarte de evaluare n scopul garantrii s
neleag importana acestor valori estimate de ei - acele cifre estimate ca valoare de pia din rapoartele de
evaluare se transform n sume acordate ca i credite de
ctre banc -, dar n acelai timp trebuie s reprezinte
suma pe care banca o poate recupera din vnzarea (n
situaia n care clientul bncii intr n incapacitate de
plat) a proprietilor evaluate.
O situaie foarte dificil, ntr-o pia care nu a avut o
evoluie tipic, ns cel mai dificil pentru evaluatori este
c suntem nevoii s lucrm cu informaii care nu sunt
publice, transparente i accesibile tuturor celor interesai.

Sperm ca, odat cu:

accesul la informaii despre tranzacii - studiul
ntocmit pentru tranzaciile din Cluj vine ca o
confirmare c se poate;

Preul obtenabil ntr-o vnzare forat nu

poate fi estimat
n mod realist,
cu excepia
cazurilor cnd
se cunosc natura i motivul
constrngerilor,
astfel, preul n
aceast situaie
reflect mai
degrab situaia special
a vnztorului
ipotetic hotrt
din definiia
valorii de pia.

verificarea informaiilor legate de tranzacii/oferte

cu ajutorul seminarului Business Intelligence susinut de specialiti n domeniu se poate mbunti
calitatea informaiilor utilizate de evaluatori la estimarea valorii de pia;

responsabilitatea crescut a evaluatorilor care ntocmesc rapoarte de evaluare pentru garantare - nregistrarea rezultatelor din rapoartele de evaluare ntr-o baz de date gestionat de Iroval va avea ca efect
contientizarea evaluatorilor c fiecare dintre valorile
estimate va putea fi analizat de ctre persoane independente n comparaie cu alte valori estimate, de
ctre ali evaluatori, pentru acelai tip de proprieti;

legtura tot mai strns ntre evaluatorii interni

(angajai ai bncilor) i evaluatorii care ntocmesc
rapoarte de evaluare pentru garantare implicarea
cu sprijinul ANEVAR n proiecte comune (diferite
grupuri de lucru) din care fac parte att evaluatorii
angajai n bnci, ct i evaluatori care lucreaz
pentru bnci/clieni ai bncilor. Acest lucru va
conduce cu siguran, n timp, la stabilirea unui mod
de lucru facil, pentru ambele pri.

s se reduc numrul situaiilor n care auzim c valoarea estimat pentru garantare este prea mic sau
prea mare.
VALOAREA | Q3 2014 35

Evaluatorul,
cel mai bun
prieten
al bncii

MONICA VUCAN,
Director administrare credite, Banca Transilvania,
Responsabil cu activitatea de evaluare garanii

m rspuns greu provocrii de a scrie un articol n revista Valoarea, oriunde este ea, i
nu neaprat din considerente de timp sau
pentru c nu a avea ce spune. Ci pentru c
n opinia mea, ca evaluator, implicat n analiza i monitorizarea garaniilor acceptate de
o banc n procesul de creditare, s vorbeti despre valoarea unei garanii este ceva foarte vast i cu multe implicaii.
Evaluatorul, prin statutul su independent, att fa de
procesul de creditare, ct i fa de nevoile clientului, devine
punctul de echilibru ntre cerere i ofert, ntre nevoia de
finanare a solicitantului de credit i capacitatea de rspuns
a finanatorului. Un paradox! Dar acest paradox reprezint

36 VALOAREA

Evaluatorul,
prin statutul su
independent, att
fa de procesul
de creditare,
ct i fa de
nevoile clientului,
devine punctul
de echilibru ntre
cerere i ofert,
ntre nevoia
de finanare a
solicitantului
de credit i
capacitatea
de rspuns a
finanatorului.

pentru un proces de creditare exact

cheia de msurare a riscului rezidual,
din care deriv ateptrile pe care banca le are de la evaluator. Acest paradox,
independent implicat, a transformat, n ultimii ani, evaluatorul dintr-o
component mai modest a procesului de creditare ntr-o voce din ce n ce
mai auzit i mai ascultat.
Sigur, n acest proces, documentul
definitoriu este raportul de evaluare:
formatul acestuia, coninutul acestuia,
metodologia de elaborare, care sunt
definite att de standardele de evaluare, ct i de reglementrile bancare (i
aici putem face referire i la normele
interne ale bncilor).

Dar oare este suficient?

Consider c este important pentru
o banc s citeasc, ntr-un raport de
evaluare, mai mult dect despre drepturile/obligaiile evaluatorului, despre:

particularitile bunului evaluat,

fundamentarea ratelor de capitalizare folosite, cnd

acestea nu sunt n marja medie utilizat pe pia,

acurateea valorii de pia stabilite,

despre limitrile unei eventuale valorificri ntr-un

orizont rezonabil de timp.

Pentru c toate aceste elemente trebuie s ajute analistul

de risc n dimensionarea i structurarea corect a produsului de creditare.
Este tot mai accentuat dezbaterea privind evaluator intern (angajat al bncii) vs evaluator extern. Sunt voci favorabile echipelor interne de evaluatori i verificatori, n total
independen de procesul de creditare, sunt voci favorabile
externalizrii integrale a elaborrii/verificrii rapoartelor
de evaluare i voci care ncearc s realizeze un echilibru, o
linie de mijloc, cu evaluatori verificatori interni i evaluatori externi.
Dar, pentru c ne referim la evaluarea pentru garanie
bancar, trebuie s ne ntoarcem la procesul de creditare
i la nevoile lui. Evaluatorul trebuie s fie independent de
decizia de creditare, valoarea determinat n raportul de
evaluare nu trebuie, n nicio msur, s fie croit n funcie de nevoia clientului sau a bncii (n caz de reevaluare pe
parcursul derulrii creditului), DAR evaluatorul trebuie s
determine valoarea, oriunde este ea i att ct este ea. Or,
pentru asta, evaluatorul trebuie s cunoasc, pe lng pia i mecanismele ei, i specificul activitii bancare i rolul
garaniilor n determinarea cerinelor de capital, a ajustrilor prudeniale, a stabilirii fluxurilor din garanii n caz de
depreciere a unui credit, atunci cnd fluxurile voluntare de
numerar generate de un business care prezint indici de depreciere nu mai acoper rambursarea creditului.
Or, dac n cazul determinrii valorilor juste, evaluatorul are suficiente prghii metodologice de apreciere, n cazul
determinrii valorilor de vnzare forat (lichidare), metodologia de determinare este foarte lacunar. De amndou
aceste valori, n situaia n care exist indici de depreciere ai
businessului finanat, banca are nevoie pentru a dimensiona
rezervele de capital, cu impact n indicatorii bncii i n contul de profit i pierdere. Ambele valori sunt auditate.
Este nevoie ca specialitii evaluatori, cu experien n
domeniul bancar, s ajute breasla noastr cu metodologia necesar acoperirii ambelor cerine, ntr-un ritm mai
alert i mai susinut. Mai ales c opinia ANEVAR, trecut
prin dezbaterea ARB pe comisia de specialitate, reprezint
punctul de pornire al BNR att n misiunile de audit, ct i
n reglementrile promovate. Este nevoie de programe de

Evaluatorul
trebuie s fie
independent
de decizia de
creditare, valoarea determinat
n raportul de evaluare nu trebuie,
n nicio msur,
s fie croit n
funcie de nevoia
clientului sau a
bncii (n caz de
reevaluare pe
parcursul derulrii
creditului), DAR
evaluatorul trebuie
s determine
valoarea, oriunde
este ea i att
ct este ea.

pregtire continu, foarte bine documentate i inute de lectori cu experien n domeniul garaniilor bancare,
pentru c evaluarea n scop de garanie
bancar deservete dou momente ale
creditului:
Momentul dimensionrii iniiale,
cnd este acceptat n garanie
bunul n baza valorii de pia
determinate de evaluator.

Momentul constituirii rezervelor

datorit indicilor de depreciere,
cnd bunul este apreciat prin
valoarea de vnzare forat.

Am intitulat articolul evaluatorul,

cel mai bun prieten al bncii deoarece
cred n acest deziderat.
Dac rapoartele de evaluare elaborate de noi vor rspunde acestor
cerine de risc, dac vom veni cu metodologii complete, dac vom asigura
o formare profesional continu att
pentru evaluatori, care s neleag
mecanismele de risc, ct i pentru bancheri, care s neleag mecanismele
evalurii, breasla noastr va deveni din
ce n ce mai important i mai indispensabil unui sistem bancar sntos
i performant.

VALOAREA | Q3 2014 37

Procesul de eliminare
Identificarea evaluatorilor care realizeaz evaluri discordante
sau problematice
de DAVID TOBENKIN

ermiterea stocrii i procesrii unor cantiti

imense de date, posibile
datorit evoluiei tehnologiei informaiei i proceselor operative, a schimbat
universul multor profesii.
n luna ianuarie, evaluatorii au simit aceast schimbare cnd societatea
Fannie Mae, sponsorizat de guvern, a
implementat noul program Appraiser
Quality Monitoring (Monitorizarea calitii evaluatorilor). Programul AQM
are rolul de a identifica evaluatorii care
prezint un istoric de evaluri discordante sau problematice i de a-i monitoriza, n scopul consilierii ori avertizrii (prin scrisori educaionale) sau,
n cazul unor situaii mai grave, pentru
a-i include n una din cele dou liste
noi care i vor informa pe creditori n
legtur cu evaluatorii ale cror rapoarte vor fi supuse unor verificri integrale
sau care vor fi respinse automat.
Includerea n oricare din aceste liste poate reprezenta o condamnare la
moarte pentru cariera evaluatorilor de
proprieti imobiliare. Includerea n
lista de verificare integral a rapoartelor este suficient pentru a ncheia o carier, spune Mark Rattermann, MAI,
SRA, un evaluator din Indianapolis
care este i instructor la Appraisal Institute, precum i la coala sa particular. Dac eu sunt un creditor i trebuie
s-i verific toate rapoartele, nu mai lucrez cu tine. Singura excepie ar fi n cteva piee unde sunt att de puini evaluatori nct sunt silit s lucrez cu tine.
Reacia evaluatorilor la programul

38 VALOAREA

AQM acoper toat gama, de la indignare i team la confuzie i indiferen

i, n anumite cazuri, la satisfacia tcut a celor care cred c programul va
elimina practicienii incompeteni sau
fr scrupule. Unii spun c este dificil s se decid cum s reacioneze n
lipsa unor informaii mai precise privind extinderea programului, acurateea GSE n identificarea evalurilor
i evaluatorilor problematice/i, modalitatea precis de administrare a programului i evoluia acestuia.
Dar Fannie Mae i civa evaluatori bine informai n legtur cu programul spun c cele mai mari temeri
ar putea fi exagerate.

Un instrument mai precis

dect ne temeam

De la anunul cu privire la programul AQM din luna decembrie a

anului trecut, ntrebarea de baz n
rndul evaluatorilor a fost dac nu
vor deveni captivi ntr-un program
de calculator care le poate pune capt
carierei de evaluator din cauza unor
erori de bun-credin sau a unor
discrepane ocazionale.
Fannie Mae i civa evaluatori
care s-au preocupat s analizeze programul n detaliu i s adreseze ntrebri reprezentanilor oficiali ai GSE
spun c rspunsul este nu.
Nu cred c majoritatea evaluatorilor au motive s se team, spune Woody Fincham, SRA, director al
F&M Associates Appraisal Services
din Charlottesville, Virginia. Chiar
dac unii evaluatori se simt penalizai

pentru c aceasta nseamn mai mult munc... atunci cnd eram tineri
evaluatori care nvau meseria, ni s-a
predat c [Standardele Uniforme ale
Practicii Profesionale de Evaluare] le
solicit evaluatorilor s scrie rapoarte
clare i concise pentru ca utilizatorii
acestora s le poat nelege, ajustnd
prezentarea din rapoarte la nivelul
de cunotine al clienilor lor. Deseori, cnd fac verificarea unui raport
de evaluare, vd abrevieri obinuite i
tiu ce reprezint acestea, dar m ntreb dac utilizatorul final le va recunoate, spune el. Fincham adaug c
Fannie Mae a luat numeroase msuri
pentru a crea definiii concise i clare
pentru cmpurile de date, cum ar fi
starea i calitatea unei construcii.
Fannie Mae a scos n eviden c
n programul AQM vor fi implicate
persoane calificate ca verificatori, inclusiv evaluatori. Una dintre cele mai
mari concepii eronate este aceea c
AQM este un proces complet automatizat, spune Robert Murphy, director

al departamentului de evaluare i eligibilitate la Fannie Mae. Fannie Mae

canalizeaz datele i tehnologia pentru
a identifica probleme poteniale n legtur cu evalurile i a le semnaliza
pentru a fi verificate. Dar nainte de
a trimite unui evaluator o scrisoare
educaional n care sunt prezentate
problemele, evaluarea este verificat de
mai muli ochi specializai, inclusiv
evaluatori autorizai sau certificai din
diferite echipe i departamente din cadrul Fannie Mae.
Obiectivul programului AQM este
identificarea tiparelor de incoeren i
a altor comportamente pentru a determina cine va primi o scrisoare educaional, spune Murphy, care citeaz un
exemplu de tip de comportament care
ar putea justifica trimiterea unei scrisori educaionale i introducerea unui
evaluator n una din cele dou liste.
Schimbarea caracteristicilor proprietii imobiliare implicate ntr-o anumit tranzacie de mai multe ori ar putea
rezulta n trimiterea unei scrisori evaluatorului, informndu-l de problema
pe care o are i reamintindu-i cerinele
Fannie Mae. Un evaluator care efectueaz evaluri sub o licen revocat,
suspendat sau anulat va primi o scrisoare educaional care va indica aceste
probleme mult mai grave i va fi inclus
fie pe lista verificrilor integrale, fie pe
lista evaluatorilor refuzai.
Cu toate acestea, Fannie Mae a
pstrat tcerea n legtur cu anumite aspecte ale programului, cum
ar fi ci evaluatori au primit scrisori
educaionale i au fost inclui pe una
din liste. Chiar dac Fannie Mae furnizeaz lunar creditorilor i altor parteneri copii actualizate ale celor dou

liste, prin intermediul unei seciuni

securizate a site-ului web, aceste liste
nu au fost puse la dispoziia evaluatorilor, cu excepia acelor persoane care
au fost incluse ntr-una din liste.
Evaluatorii familiarizai cu programul spun c erorile de bun-credin
sau discrepanele care pot rezulta n
trimiterea unei scrisori educaionale
unui evaluator nu nseamn c acesta
va ajunge pe una din cele dou liste,
deoarece Fannie Mae acord mare
atenie atunci cnd introduce pe cineva n fiecare list. Nu este o chestiune
dezinteresat nici pe departe, ntruct, din cauza faptului c includerea
pe list va ncheia probabil cariera
unui evaluator, greelile comise de
Fannie Mae ar face-o vulnerabil la
aciuni n instan din partea evaluatorilor acuzai pe nedrept.
Un alt motiv pentru care evaluatorii care comit ocazional erori minore
sau prezint discrepane minore nu
risc s ajung pe liste: ei nu reprezint
inta principal a programului AQM.
De fapt, prioritatea imediat a Fannie Mae este s utilizeze programul
AQM pentru a identifica actorii negativi: acei evaluatori a cror munc
prezint frecvent discrepane sau care
sunt percepui a fi lipsii de etic sau
competen i care contracareaz eforturile Fannie Mae de a minimiza riscul
la contractarea de credite ipotecare.
n prezent, programul AQM permite Fannie Mae s identifice tipare
de posibil comportament neadecvat i
s-i identifice cu precizie pe evaluatorii
problematici. Fannie Mae a reuit s
identifice evaluatori care efectueaz un
numr mare de inspecii ntr-o anumit zi uneori pn la limita unui nu-

mr improbabil, spune Murphy. De

exemplu, un evaluator care efectueaz
ntr-o zi 15 inspecii pentru evaluare,
cnd distanele ntre proprieti depesc 150 de mile. Cu siguran, acesta
este un aspect discutabil.
Fannie Mae transmite evaluatorii
de pe lista celor refuzai diviziei de fraude, iar Murphy observ c GSE nu
ezit s transmit aciunile problematice ale acestor evaluatori ctre instituiile de stat cu rol de reglementare
a evaluatorilor pentru a lua msuri
disciplinare suplimentare atunci cnd
este cazul.
Nu doar Fannie Mae procedeaz
astfel. Un purttor de cuvnt al Freddie
Mac spune c societatea utilizeaz procese similare pentru a monitoriza calitatea evaluatorilor. n mod obinuit
monitorizm evalurile i i investigm
pe evaluatorii care n mod caracteristic
realizeaz lucrri de calitate slab, spune Brad German, purttor de cuvnt
al Freddie Mac. n baza constatrilor, este posibil s i includem pe lista
excluderilor, o list proprie pe care o
punem la dispoziia creditorilor notri,
prin care sunt identificai evaluatorii
i ali prestatori de servicii pe care nu
i pot angaja pentru credite pe care le
vnd ctre Freddie Mac. Acest proces a
nceput la mijlocul anilor 90 i este actualizat n mod continuu. De exemplu,
acum utilizm informaii obinute din
Uniform Appraisal Dataset pentru a
monitoriza calitatea evalurilor.

Cum funcioneaz

Programul AQM utilizeaz un sistem automat care este furnizat iniial

n limbajul UAD i stocat n Uniform
Collateral Data Portal, pentru a per-

VALOAREA | Q3 2014 39

mite Fannie Mae s verifice evalurile

i s detecteze tipare. Aceast colectare
de informaii este obligatorie din septembrie 2011.
Ce tip de tipar caut Fannie Mae?
Adresa formulat de GSE i transmis
n decembrie ctre creditori a reinut
preocuprile legate de probleme privind acurateea datelor, inclusiv cazuri
n care acelai evaluator a furnizat informaii incorecte, discrepante sau contradictorii cu privire la aceeai proprietate i aceeai tranzacie pe parcursul
mai multor evaluri. Fannie Mae verific rapoartele de evaluare pentru a
identifica tipare de discrepane i contradicii cu privire la caracteristicile
proprietii, cum ar fi ncadrarea n
zon, preurile de vnzare, numrul
de camere i suprafaa terenului, stare,
calitate, peisaj i clasificarea locaiei,
se preciza n aceast adres. Fannie
Mae a prezentat dou exemple specifice care au fost semnalate (vezi Atragerea problemelor).
Evaluatorii care sunt semnalai prin
acest sistem se vor nscrie n una din
urmtoarele trei situaii:
Evaluatorii ale cror rapoarte de
evaluare prezint un tipar de incoerene, lips de precizie sau anomalii
minore privind datele utilizate vor primi o scrisoare educaional din partea
Fannie Mae (prima a fost trimis n
ianuarie) prin care li se atrage atenia asupra evalurilor problematice i
i sftuiete pe destinatari cum s-i
remedieze practica. Scopul i ateptrile comunicrii acestor tipuri de
probleme evaluatorilor sunt de instruire i educare, oferindu-le o oportunitate s-i mbunteasc munca, a
notat Fannie Mae la momentul anunrii programului. Rapoartele de evaluare viitoare ale acestor evaluatori vor
fi monitorizate pentru a stabili gradul
de mbuntire. Creditorii nu vor fi
informai cu privire la aceste contacte,
iar evaluatorilor li se ofer oportunitatea s rspund n faa Fannie Mae
referitor la preocuprile lor.
Evaluatorii care prezint tipare
mai grave de erori vor fi selectai pentru includere n lista de verificare integral i toate creditele oferite n baza
rapoartelor de evaluare realizate de ei
vor fi supuse unei verificri de control
40 VALOAREA

al calitii post-achiziie; creditorii afectai vor fi notificai pentru a desfura o

verificare prealabil adecvat. Dac pe
durata verificrii post-achiziie se descoper c un credit nu este eligibil pentru predare ctre Fannie Mae, din orice motiv, acesta va fi supus remediilor
standard conform ghidului de vnzare
al GSE, inclusiv rscumprarea.
Fannie Mae va include evaluatorii
cu probleme grave, cum ar fi potenialul de fraudare, ntr-o list de evaluatori
refuzai i i va informa pe creditori c
nu va accepta evaluri din partea acelor
evaluatori.
Programul AQM le permite evaluatorilor s conteste orice probleme
identificate dup ce sunt inclui n lista
de verificare integral sau de evaluatori
refuzai; n cazuri rare, evaluatorilor li
se permite s fac acest lucru nainte
de a fi inclui pe o list. Fannie Mae
furnizeaz informaii privind modalitatea de a face acest lucru n scrisoarea
educaional adresat evaluatorului.
GSE declar, de asemenea, c va lua
n considerare eliminarea evaluatorilor
din lista de verificare integral odat ce
evaluatorul demonstreaz o mbuntire a calitii evalurilor.

Atragerea problemelor

Iat dou exemple de tipare efective

despre care Fannie Mae spune c le va
atrage probleme evaluatorilor:
1. Un evaluator a utilizat aceeai
proprietate imobiliar ca i
comparabil n cadrul mai
multor evaluri. ntr-un raport,
evaluatorul a prezentat un pre
de vnzare de 400.000 $ pentru
proprietate, la o suprafa
locuibil de 2.354 p.p., iar n
alte zece rapoarte de evaluare,
evaluatorul a folosit aceeai
proprietate, dar la un pre
de vnzare de 375.000 $ i o
suprafa de 2.034 p.p. Acele zece
rapoarte erau n conformitate
cu verificrile registrelor
publice efectuate de Fannie
Mae, precum i cu preul de
vnzare i suprafaa raportate n
alte 13 evaluri care conineau
informaii privind vnzarea
acestei proprieti. Ghidul de
vnzare al Fannie Mae le solicit

evaluatorilor s raporteze n mod

corect i fr discrepane datele
cu privire la proprieti.
2. Un evaluator a atribuit calificativul
C4 pentru calitatea unei
proprieti. Acelai evaluator
a utilizat aceeai tranzacie ca
vnzare comparabil ntr-o
evaluare ulterioar i a folosit
calificativul C3 pentru calitatea
proprietii. Fannie Mae le solicit
evaluatorilor s raporteze fr
discrepane caracteristicile fizice
ale proprietilor n toate evalurile
care se bazeaz pe aceeai
tranzacie. Uniform Appraisal
Dataset stipuleaz ca aceste
calificative s fie stabilite n mod
absolut, i nu n mod relativ.
Calificativul nu trebuie s fie
modificat atunci cnd tranzacia
respectiv este comparat cu alte
proprieti (UAD Update, aprilie
2012), cu excepia cazurilor rare
n care sunt puse la dispoziie date
actualizate despre proprieti.

Unii evaluatori vor fi supui

unui risc mai mare de a fi
semnalai?

Exist temeri c evaluatorii care

lucreaz n zone geografice ce cuprind
anumite tipuri de proprieti ar putea
s fie supui unei examinri mai atente
prin programul AQM.
Una dintre aceste temeri este aceea c cei ce lucreaz n anumite zone
ale rii, cum ar fi zonele cu venituri
reduse, cum este cazul meu, ar putea
fi semnalai mai des din cauza numeroaselor complexiti ale muncii n
aceast zon, spune Nicholas Monastero, practician afiliat, evaluator la N.J.
Monastero & Associates, care opereaz
n zonele cu venituri reduse din districtele Brooklyn, Bronx i Queens din
New York. Aici exist mai multe credite cu restane, sunt puine vnzri i
de multe ori chiar nu exist [Multiple
Listing Service] n zon. Cnd piaa se
calmeaz, este prima zon cu puine
comparabile i care nu se aseamn.
Totodat, rezidenii utilizeaz deseori
camerele n moduri neconvenionale,
modificndu-le astfel nct s adapteze

Un alt curs util, spune el, este

Gndind n afara formularului
(www.myappraisalinstitute.org/education/seminar_descrb/Default.
aspx?sem_nbr=825&key_type=S).
Acesta ncearc s l fac pe evaluator s se gndeasc la scopul formularului, nu doar la datele pe care le necesit formularul, spune Fincham.

Dezvoltri viitoare

proprietatea familiei, n moduri care

nu sunt acoperite de UAD.
ntr-adevr, Rattermann spune c
riscul de a fi semnalizat conform AQM
poate fi mai ridicat n zonele cu puine
comparabile nct aceleai proprieti
sunt utilizate n mod repetat.
Ca rspuns la aceste preocupri,
Murphy spune: Noi cutm modele
de discrepane i alte probleme grave,
iar faptul n sine c exist un numr
sczut de comparabile nu va conduce
la trimiterea unei scrisori evaluatorului. Cu toate acestea, adaug el, dac
evaluatorul a schimbat informaiile
caracteristice cu privire la tranzacie
de la un raport la altul, acest lucru
probabil c va rezulta n trimiterea
unei scrisori educaionale.

Cum s reducem riscul

Sunt multe lucruri pe care evaluatorii le pot face pentru a-i reduce profilul
de risc, spune Rich Heyn, coproprietar
al Heyn, Molitor-Gennrich, LLC, care
a realizat un seminar online pe tema
programului AQM, pe care Appraisal
Institute l-a transmis n februarie.
Evitarea incoerenelor i a discrepanelor este cea mai uoar i cea mai
bun cale pentru ca un evaluator s
evite s se ntlneasc cu AQM, spune
Heyn. Dac ntr-un raport de evaluare
o tranzacie are calificativul C3 pentru
calitatea proprietii, aceasta ar trebui
s aib calificativul C3 i n rapoartele
ulterioare, cu excepia cazului n care
evaluatorul descoper informaii mai
precise cu privire la tranzacie. Dac
datele unui evaluator difer de datele

MLS oferite de registrele publice, acesta

ar trebui s includ comentarii adecvate n raportul su de evaluare. Pstrarea
unei baze de date cu proprieti comparabile utilizate n rapoarte anterioare
este acum o necesitate.
n mod semnificativ, datele utilizate
n rapoartele evaluatorilor pot fi comparate cu cele ale altor evaluatori, nu
numai cu exemple din munca lor proprie, spune partenera lui Heyn, Dawn
Molitor-Gennrich, SRA. De aceea este
important ca un evaluator ale crui
date difer de cele existente n registrele
publice sau de datele MLS s explice n
raport motivul existenei unor astfel de
diferene, spune ea.
Unele programe pentru evaluare
pot fi de ajutor n acest caz, ntruct
multe produse au baze de date comparabile care, dac sunt accesate atunci
cnd sunt realizate drafturi de rapoarte,
vor asigura completarea cmpurilor de
date pentru comparabile n mod coerent de la un raport de evaluare la altul,
noteaz Rattermann.
Anumite cursuri oferite de Appraisal Institute i pot ajuta, de asemenea,
pe evaluatori s se conformeze, spune
Fincham. Cursul avansat de redactare a rapoartelor de evaluare (www.
myappraisalinstitute.org/education/
course_descrb/Default.aspx-?prgrm_
nbr=301R&key_type=C) poate fi util
n special partea care se concentreaz
asupra asigurrii coerenei ntre mai
multe rapoarte de evaluare i cea care
explic abrevierile i definiiile, ceea ce
pare perfect aliniat la obiectivele Fannie Mae.

Unii evaluatori ridic ntrebri

privind evoluia programului AQM.
Sunt ngrijorat de posibile derapaje,
spune Monastero. Ei pot s spun
acum c investigheaz un lucru, dar, pe
msur ce progreseaz, pot aduga alte
lucruri i pot s-l schimbe. Murphy nu
a oferit comentarii cnd a fost ntrebat
cum ar putea evolua programul AQM.
Rattermann spune c dac evaluatorii sunt deconcertai cu privire la
utilizarea cantitilor mari de date n
scopuri precum programul AQM, ar
trebui s se obinuiasc cu asta, pentru
c se prevd i mai multe pe viitor.
n viitor vom putea vedea care
evaluatori obin cele mai mari diferene
ntre rezultatul evalurii i preul probabil de vnzare, spune Rattermann.
Acest lucru poate c nu este echitabil.
Unii evaluatori lucreaz n zone n care
evaluarea este dificil. De exemplu, o
evaluare n California e posibil s fi artat bine n 2007 i groaznic n 2012 din
cauza schimbrii valorilor de pia. Ar
putea prea a fi exagerat, dar adevrul
este c piaa s-a schimbat. A putea s
mi-i nchipui la vntoare de date n
felul acesta, chiar dac nu ar fi corect.
Eu mereu am anticipat c evaluatorii
vor utiliza UAD pentru acest lucru.
Preluat / tradus cu permisiune.

Acest text a fost publicat iniial n limba

englez. ANEVAR a tradus textul n limba romn
i este singurul responsabil pentru acurateea
acestei traduceri.
Copyright Appraisal Institute 2013 de ctre
Appraisal Institute. Toate drepturile rezervate.
Textul original a fost publicat pentru utilizare
n Statele Unite n conformitate cu legislaia,
reglementrile i standardele de bun practic
n evalurile din Statele Unite. Definiiile,
metodologiile i conceptele din acest text tradus
pot fi sau nu pot fi aplicabile n Romnia. Appraisal
Institute i declin n mod expres orice rspundere
pentru orice pierderi sau daune care pot aprea
din utilizarea textului tradus.
VALOAREA | Q3 2014 41

Verificri negative
de evaluare
Procesele pe tema verificrilor de rapoarte
de evaluare prezint noi ameninri
PETER T. CHRISTENSEN,
Avocat generalist, LIA Administrators &
Insurance Services

eter Christensen este

avocat generalist n cadrul LIA Administrators
& Insurance Services.
Absolvent al Universitii din California, Facultatea de Drept Boalt Hall Berkeley,
el practic avocatura din anul 1993
i administreaz blogul www.appraiserlawblog.com. LIA ofer informaii privind asigurrile E&O i
prevenirea pierderilor pentru profesionitii n domeniul evalurii la
nivel naional din 1977.
n sfrit, frecvena aciunilor n
justiie mpotriva evaluatorilor pe
motiv de neglijen, pentru lucrri
efectuate n perioada de vrf a afacerilor imobiliare, ncepe s scad, dar,
n paralel, apar noi domenii ale litigiilor, iar acestea se concentreaz pe
domeniul verificrii rapoartelor de
evaluare. O explicaie pentru numrul mai mare al proceselor pe tema
verificrilor de rapoarte este volu-

42 VALOAREA

de rapoarte

mul uria al muncii efectuate - n prezent se efectueaz

mai multe verificri ca oricnd. O real problem este
faptul c unii evaluatori verificatori nu dein competenele necesare pentru a presta aceast munc i nu neleg
riscul asociat acesteia atunci cnd efectueaz verificri.
Am identificat dou tipuri de reclamaii ridicate
mpotriva evaluatorilor care particip la verificri de
rapoarte:

ntocmirea dosarului de credit/achiziie

Creditorii se bazeaz deseori pe acurateea evalurii pentru susinerea deciziei de a acorda un credit, dar
acetia se pot baza, de asemenea, pe o verificare a raportului respectiv pentru a aprecia calitatea acelei evaluri
n luarea deciziei. Prin urmare, evaluatorii verificatori fr a-i exprima propriile concluzii asupra valorii - sunt
n mod esenial expui la aceeai rspundere potenial
fa de creditori ca i evaluatorii care efectueaz evalurile verificate.
Am vzut cazuri n care creditorii care au suferit
pierderi n cazul unor proprieti executate silit au dat
n judecat att evaluatorul iniial, ct i evaluatorul verificator. ntr-un caz specific, Federal Deposit Insurance
Corporation, n calitate de administrator judiciar al unei
bnci intrate n faliment, a dat n judecat att evaluatorul iniial, ct i evaluatorul verificator. Evaluatorul iniial a obinut o anulare rapid a reclamaiilor FDIC, dovedind c evaluarea fusese falsificat i nu era realizat
de el. Prin contrast, verificatorul nu a avut nicio aprare

Peter Christensen este

avocat generalist
n cadrul LIA
Administrators &
Insurance Services. Absolvent
al Universitii
din California,
Facultatea de
Drept Boalt Hall
Berkeley, el practic avocatura
din anul 1993 i
administreaz
blogul www.appraiserlawblog.
com. LIA ofer
informaii privind
asigurrile E&O
i prevenirea
pierderilor pentru
profesionitii n
domeniul evalurii la nivel naional
din 1977.

viabil pentru verificarea realizat.

Chiar dac nu era responsabilitatea
sa s identifice falsul, cu siguran ar
fi trebuit s observe c n evaluarea
falsificat se aplicau ajustri la elementele comparabile n mod invers,
prin aplicarea negativ a ajustrilor
atunci cnd acestea ar fi trebuit s
fie pozitive i viceversa. Verificarea
sa a fost doar o formalitate i aa i
s-a stabilit rspunderea.
n anumite cazuri, creditorii vor
prefera s dea n judecat numai
verificatorul, pentru c acesta este
persoana cu care au o relaie direct;
se poate ca nici s nu fi fost denumit
client n cadrul evalurii. n aceste
cazuri, n mod particular, dac creditorul i verificatorul au semnat un
contract care conine clauze privind
despgubirea, creditorul va avea pur
i simplu o cale mai uoar de a ridica reclamaii mpotriva verificatorului. Am vzut i cazuri n care creditorul poate da n judecat un singur
verificator pentru o serie de rapoarte de verificare aparent eronate, dect s urmreasc reclamaii individuale mpotriva fiecrui evaluator.
VALOAREA | Q3 2014 43

Din cauza rspunderii poteniale, este deosebit de

important ca evaluatorii verificatori s detalieze scopul
verificrii, pentru a evita rspunderea pentru alte scopuri n afar de cel declarat. Descriei cu atenie orice
ipotez sau condiii speciale pe care s-a bazat verificarea
unui raport de evaluare i tratai verificarea cu aceeai
grij pe care o acordai evalurilor obinuite.

Reclamaii pentru defimare

Evaluatorii verificatori sunt mai susceptibili de reclamaii pentru calomnie i insult (ambele sunt forme de
defimare) dect evaluatorii care efectueaz lucrri standard de evaluare. Pentru orice tip de verificare fie c
este folosit la ntocmirea dosarului de credit, fie pentru
rscumprarea unei ipoteci, sau n caz de litigiu exist
o posibilitate ca evaluatorul al crui raport este verificat
s se simt ofensat sau vtmat de coninutul unei verificri negative. n anumite situaii, o verificare negativ
poate conduce la pierderea clienilor, introducerea evaluatorului pe o list neagr, impunerea de aciuni disciplinare sau aducerea lui n instan pentru neglijen
profesional.
Am primit apeluri telefonice de la evaluatori care
sunt supui unor astfel de consecine ca rezultat al unei
verificri negative i care vor s l dea n judecat pe verificator. De asemenea, am primit apeluri telefonice de la
verificatori care chiar au fost dai n judecat de un evaluator ofensat. n aceste situaii, mi-am prezentat opinia
onest: un evaluator care d n judecat un evaluator
verificator, de obicei, va pierde, iar reclamaiile sale vor
fi respinse cu mult nainte de a se ajunge la proces (cu
excepia cazurilor rare cu context special). Reclamaiile
pentru defimare sunt, n general, greu de ctigat, iar
profesionitii care realizeaz verificri de evaluri sunt
protejai, n majoritatea cazurilor, de privilegii legale
puternice - i, n cele mai multe cazuri, privilegiile nu
depind de acurateea verificrii. Bineneles, aceasta nu a
mpiedicat depunerea n instan a reclamaiilor pentru
defimare.
n anul 2009, Curtea Suprem a Statului Montana s-a
pronunat ntr-un astfel de caz. Proprietarii de terenuri
implicai n cazuri separate de expropriere cu Departamentul de Transport al Statului Montana au angajat
acelai evaluator specializat n exproprieri. Un evaluator
angajat de DT Montana a depus plngeri la Consiliul
Evaluatorilor Imobiliari al Statului Montana mpotriva
evaluatorului angajat de proprietarii terenurilor, cu privire la evaluarea ntreprins. ntr-o plngere, evaluatorul statului a afirmat c a verificat raportul de evaluare
i a notat c deficienele sunt uor de observat. n alt
plngere, ea a declarat c un alt evaluator al statului a
44 VALOAREA

Pentru orice tip

de verificare fie
c este folosit
la ntocmirea
dosarului de
credit, fie pentru
rscumprarea
unei ipoteci, sau
n caz de litigiu
exist o posibilitate ca evaluatorul
al crui raport
este verificat s
se simt ofensat
sau vtmat de
coninutul unei
verificri negative.

verificat i el raportul de evaluare i

din nou a notat c deficienele sunt
uor de observat.
n ambele plngeri, ea a solicitat Consiliului s stabileasc dac
[evaluatorul] s-a conformat sau nu
cu Standardele Uniforme ale Practicii Profesionale de Evaluare, iar
dac nu, s ia msuri [disciplinare]
adecvate.
Evaluatorul statului a susinut c
a depus plngerile n nume propriu, nu n numele DT Montana.
Dup doi ani i jumtate de amnri
i probleme tehnice legate de investigaie, i la cererea evaluatorului
specializat n exproprieri, Consiliul
a respins plngerile fr a acorda
daune.
Evaluatorul specializat n exproprieri a dat n judecat evaluatorul
statului, invocnd calomnia i insulta. n general, un proces de calomnie implic declaraii false n scris,
n timp ce un proces de insult are
ca obiect declaraii false vorbite; fiecare este o form separat de defimare. Indiferent dac evaluatorul
statului a avut dreptate sau nu n declaraiile sale cu privire la deficienele observate n raportul verificat,
ea s-a aprat cu succes n mod previzibil deoarece declaraiile sale n faa
Consiliului se aflau sub privilegiul
unei legi a statului Montana care
protejeaz declaraiile fcute n cadrul oricrei proceduri legislative
sau juridice, sau n cadrul oricrei
alte proceduri autorizate prin lege.
Acelai tip de protecie exist, fie n
mod statutar, fie de drept jurisprudenial, n toate statele i, n general,
are rolul de a oferi imunitate persoanelor fa de rspunderea pentru declaraiile fcute n legtur rezonabil cu litigiile sau cu o investigaie
guvernamental. Aplicnd varianta de legislaie din statul Montana,
curtea de justiie a pronunat o decizie prin procedur restrns mpotriva reclamaiilor pentru defima-

re, iar Curtea Suprem a Statului Montana a meninut

decizia. Pentru a ajunge la aceast concluzie, niciuna din
curi nu a trebuit s stabileasc adevrul declaraiilor
evaluatorului statului cu privire la raportul de evaluare
cu presupuse deficiene.
Privilegiile i alte protecii se aplic verificrilor de
rapoarte de evaluare i n alte contexte. De exemplu,
dac un evaluator pretinde c o verificare fals negativ
pregtit pentru un creditor a rezultat n pierderea de
comenzi din partea creditorului, iar evaluatorul l d n
judecat pe verificator, reclamaia pentru defimare va fi
n mod previzibil atacat n baza a ceea ce este de obicei
numit privilegiul interesului comun. Chiar dac legile
variaz de la stat la stat, privilegiul interesului comun
aplicat unei verificri de rapoarte de evaluare protejeaz
n general declaraiile eronate dintr-o verificare, emise
de bun-credin ctre un client sau alt persoan cu
un interes legitim asupra subiectului verificrii. Cu toate
acestea, spre deosebire de imunitatea descris n cazul
din statul Montana, privilegiul interesului comun este
de obicei calificat, ceea ce nseamn c protecia poate
fi pierdut dac verificatorul a furnizat verificarea sau a
emis declaraii false cu rea intenie, ceea ce, de la stat la
stat, poate nsemna chiar rea-credin i/sau desconsiderare a adevrului.

Cel mai bun

mod de a
minimiza riscul
proceselor pentru
defimare este
s se limiteze la
evaluare i pur i
simplu s verifice
raportul. Nu prezentai concluzii
privind evaluarea
verificat pe
care nu le putei
susine cu dovezi
analitice sau
faptice n raportul
de verificare.

Am vzut cazuri excepionale

n care un evaluator verificator a
pierdut protecia privilegiului interesului comun, dar acele cazuri sunt
rare i implic circumstane extreme. Astfel de cazuri includ un verificator care a efectuat o verificare
negativ pentru a-i produce daune
unui competitor sau pentru a se rzbuna pe un evaluator n cazul existenei unor dispute personale. Totui, pentru evaluatorii verificatori
de bun-credin, aceste probleme
nu vor exista. Cel mai bun mod de
a minimiza riscul proceselor pentru
defimare este s se limiteze la evaluare i pur i simplu s verifice raportul. Nu prezentai concluzii privind evaluarea verificat pe care nu
le putei susine cu dovezi analitice
sau faptice n raportul de verificare.
Limitai-v comentariile la aspecte
legitime ale verificrii evalurii i
evitai s v prezentai opiniile fa
de orice alt persoan n afar de client sau alte persoane care au nevoie
n mod legitim de verificare (i care
sunt autorizate de client).
Din cauza rspunderii poteniale, este deosebit de important ca
evaluatorii verificatori s detalieze
scopul lucrrii de verificare, pentru
a evita rspunderea pentru alte scopuri n afar de cel declarat.
Preluat / tradus cu permisiune.
Acest text a fost publicat iniial n limba
englez. ANEVAR a tradus textul n limba
romn i este singurul responsabil pentru
acurateea acestei traduceri.
Copyright Appraisal Institute
2013 de ctre Appraisal Institute. Toate
drepturile rezervate.
Textul original a fost publicat pentru
utilizare n Statele Unite n conformitate cu
legislaia, reglementrile i standardele de
bun practic n evalurile din Statele Unite.
Definiiile, metodologiile i conceptele din
acest text tradus pot fi sau nu pot fi
aplicabile n Romnia. Appraisal Institute
i declin n mod expres orice rspundere
pentru orice pierderi sau daune care pot
aprea din utilizarea textului tradus.
VALOAREA | Q3 2014 45

ogoul Valoarea, oriunde este ea sugereaz att c noiunea valoare se folosete n

toate sferele vieii economice i sociale, ct
i ipoteza implicit c este foarte
clar neleas semnificaia valorii.
Piatra unghiular a economiei politice este teoria valorii
i a profitului. Cum economia
politic este baza teoretic a tuturor disciplinelor economice, o
cugetare valabil pentru evaluatorii autorizai de bunuri economice ar putea fi redat astfel:
Teoreticienii au interpretat valoarea n diferite moduri, important este ca noi s o cuantificm ct mai credibil. Oricum,
att teoreticianul, ct i evaluatorul de bunuri economice trebuie s tie care este obiectul
muncii celuilalt; cu alte cuvinte, cuantificatorul valorii unui
bun economic, adic evaluatorul profesionist, trebuie neaprat s cunoasc i ceea ce teoreticienii neleg prin conceptul
valoare a unui bun economic
i care sunt sursele valorii.
n funcie de abordarea valorii bunurilor economice, exis-

46 VALOAREA

Scurt eseu
despre valoare

(oriunde este ea)

Dr. Ec. SORIN V. STAN,

IROVAL Bucureti

t dou mari teorii economice, respectiv teoria valorii-munc i teoria valorii bazat pe utilitate. n istoria
evoluiei economiei politice ca tiin exist cteva aseriuni referitoare la valoare, devenite celebre pentru economiti. Astfel, unul dintre fondatorii economiei politice, englezul William Petty (economist, statistician i om politic),
spunea c mama i tatl avuiei sunt pmntul i munca,
exprimnd astfel rolul esenial al celor doi factori clasici ai

produciei i implicit ca surse ale valorii. Benjamin Franklin adaug i cel de al treilea factor clasic al valorii, respectiv uneltele, prin definiia pe care a dat-o omului,
pe care l-a numit ca fiind un animal care face unelte,
subnelegndu-se desigur c le i utilizeaz n procesul de
munc i le perfecioneaz permanent pentru a transforma pmntul i resursele lui n bunuri economice care au
o exprimare valoric.
Karl Marx a dezvoltat, dar i absolutizat, teoria valorii-munc, creat de Adam Smith i David Ricardo, lansnd
i o definiie a valorii unei mrfi care se aseamn cu ceea
ce numim noi o opinie, deci un concept abstract. Valoarea este definit ca fiind o relaie social ntre productorii
de pe pia care schimb ntre ei cantiti egale de munc, ncorporate n mrfuri diferite. i pentru a sublinia
caracterul abstract al conceptului
valoare (neleas ca valoare de
schimb), Marx face o comparaie
sugestiv i oarecum amuzant,
respectiv valoarea
nu este ca vduva Quickly. Vduva Quickly este
un personaj din piesa lui Shakespeare Nevestele vesele din Windsor, care
pentru admiratorii ei
avea un caracter concret palpabil la propriu,
spre deosebire de valoare, care este o relaie ntre
productori, sau o opinie pentru evaluatori, deci un concept abstract.
Evaluatorii profesioniti estimeaz de fapt nu
valoarea, ci mrimea valorii, de obicei a valorii de
pia, care este dat de ctre acei participani de pe
pia care i desfoar activitatea n condiiile operatorilor de eficien rezonabil/medie ale domeniului lor
de activitate. Evaluatorii de bunuri economice au deci ca
misiune s practice un serviciu de cuantificare a mrimii
valorii unui bun economic, de natura activelor, datoriilor, entitilor etc., oriunde ar fi acestea i oricine ar fi
proprietarii lor (chit c n limbajul standardelor de evaluare este utilizat termenul estimare cu sens identic cu
al termenului cuantificare).
Teoria valorii bazat pe utilitate arat c valoarea
unui bun economic este dat de utilitatea acestuia pentru un individ care nu posed acel bun, care are nevoie
de acesta i deci trebuie s plteasc un pre pentru a-l
obine. Cu ct utilitatea perceput pentru un bun economic este mai mare, n condiia ceteris paribus, cu att
i valoarea acestuia este mai mare. Utilitatea este dat
de satisfacia generat de utilizarea sau de consumarea
unui bun economic i se exprim prin percepii de genul

Evaluatorii
profesioniti
estimeaz de
fapt nu valoarea,
ci mrimea
valorii, de obicei
a valorii de pia,
care este dat
de ctre acei
participani de
pe pia care
i desfoar
activitatea
n condiiile
operatorilor de
eficien rezonabil/medie ale
domeniului lor
de activitate.

confortului asigurat de o locuin,

al gustului sau al aromei deosebite
a unui aliment, al formei deosebite
asigurate de o creaie vestimentar
cu o marc notorie i, ceea ce intereseaz n cazul bunurilor de capital,
percepia asupra profitului care ar
putea fi obinut de ctre investitor.
Ca urmare, o afirmaie oarecum
ocant, dar sugestiv n cazul unui
investitor ar putea fi de genul valoarea unui restaurant care este poziionat la o intersecie de drumuri
intens circulate poate fi mai mare
dect valoarea unui castel vechi, cu
aspect sumbru, neprimitor i care
este amplasat ntr-o zon dezolant. Oare care este valoarea de pia
a unei pensiuni moderne, dar care
a fost amplasat n mod nefericit
lng o ferm de bovine? Oare un
investitor o cumpr pentru un pre
apropiat de costul de nlocuire al
pensiunii respective? M ndoiesc
c ar exista un investitor care s ofere chiar i o sum de bani simbolic
pentru aceast pensiune. O variant
mai plauzibil este opinia c valoarea
de pia a pensiunii este mai degrab
negativ, n situaia c aceasta nu are
o utilizare alternativ.
O ntmplare petrecut n urm
cu circa 12 ani ilustreaz gritor, cred
eu, partea de adevr rezultat din con-

VALOAREA | Q3 2014 47

fruntarea dintre un adept al teoriei valorii-munc (deci al

relevanei abordrii prin cost) i un adept al teoriei utilitii (adic subsemnatul). La vremea aceea, l-am invitat la o
discuie amical, pe tema estimrii valorii cldirilor, pe un
profesionist n costurile de construire, care era i autorul
unor cataloage cu costurile curente de construire ale diferitelor tipuri de cldiri, care atunci erau liter de lege att
pentru evaluatorii de cldiri, ct i pentru experii tehnici.
ncercarea de a obine, din partea interlocutorului meu,
cel puin o acceptare, chiar i rezervat, a ideii c valoarea
unei cldiri cu caracter comercial decurge mai degrab din
veniturile viitoare generabile din exploatarea sau nchirierea acesteia, dect din costurile curente de reconstruire (la
care se aplica apoi procentajul de uzur indicat de faimosul
normativ P 135), a avut un eec total, printr-o argumentaie
de genul Cine este oare persoana care s se bazeze pe previziunea venitului, care poate fi manipulat uor dup cum
dorete evaluatorul, fr a putea s l contrazic nimeni,
deoarece nu exist nicio posibilitate de verificare a unei
previziuni? Ceea ce conteaz, domnule (a mai continuat
interlocutorul meu), sunt numai datele certe, iar acestea
sunt numai costurile curente de reconstruire, care, pe lng
avantajul c sunt precise, sunt i unanim acceptate de toate
autoritile. i ca s ntreasc caracterul infailibil al ideii
c valoarea de pia se bazeaz numai pe abordarea prin
cost, mi-a relatat i un episod care ar fi putut avea un final
dramatic. Episodul invocat se referea la intenia unui anchetator din poliie de a deschide un dosar penal unui evaluator tocmai pentru greeala grav a acestuia de a omite
utilizarea abordrii prin cost, prefernd utilizarea abordrii
prin venit ca abordare relevant. Din fericire, raiunea a fost
mai presus de aplicarea unei gndiri de tip frunte ngust
i cazul a fost clasat.
La acea dat, optica interlocutorului meu avea o rspndire cvasigeneral, nscriindu-se ntr-o aseriune cu autor
necunoscut, care trebuie s ne dea de gndit, respectiv: Previziunile economice au fcut ca astrologia s devin o tiin
credibil. Deci, o conduit obligatorie de practic profesional pentru toi evaluatorii profesioniti de bunuri economice ar putea fi formulat astfel: Evaluatori, fundamentai n
mod temeinic i implicit n mod credibil veniturile previzionate pentru ca abordarea prin venit s fie credibil!.
Aadar, valoarea este o opinie asupra celui mai probabil pre obtenabil din vnzarea unui bun economic, deci
un punct de vedere subiectiv emis de un analist evaluator, care nu poate fi neleas ca fiind un adevr absolut,
ci care incumb ntotdeauna un anumit grad de incertitudine, redat prin faptul c de obicei preul la care se face
tranzacia cu bunul evaluat nu este egal cu opinia asupra
valorii emis de evaluator. Cauza incertitudinii i deci i
a caracterului aproximativ sau rezonabil al opiniei asupra valorii const n imperfeciunea informaiilor care
48 VALOAREA

Valoarea este
o opinie asupra
celui mai probabil pre obtenabil
din vnzarea
unui bun economic, deci un
punct de vedere
subiectiv emis
de un analist
evaluator, care
nu poate fi neleas ca fiind un
adevr absolut,
ci care incumb
ntotdeauna un
anumit grad de
incertitudine,
redat prin faptul
c de obicei
preul la care se
face tranzacia
cu bunul evaluat
nu este egal cu
opinia asupra
valorii emis de
evaluator.

au fost colectate de evaluator, pe de

o parte, i n caracterul subiectiv al
ipotezelor pe care evaluatorul le-a
utilizat pentru a-i formula opinia,
pe de alt parte.
Elaboratorii Standardelor de evaluare a bunurilor economice (cei mai
cunoscui fiind IVSC, RICS, TEGoVA, Appraisal Institute, ASA) au realizat practic o simbioz/reconciliere
a celor dou teorii ale valorii prin
enunarea a trei principii economice
fundamentale, care stau la baza determinrii valorii de pia a unui bun
economic. Acestea sunt:

Principiul substituiei, care st

la baza valorii de pia rezultate
din aplicarea abordrii prin cost,
respectiv costurile curente care
ar fi suportate de un participant
de pe pia pentru a construi un
bun economic cu aceeai utilitate
cu a subiectului evalurii. Acest
principiu reflect esena teoriei
valorii-munc;

Principiul preului de echilibru,

care st la baza valorii de pia rezultate din aplicarea abordrii prin
pia (numit i comparaia de
pia), potrivit cruia fiecare bun
economic se vinde pe pia nu la
preul dorit de vnztor sau la cel
oferit de cumprtor, ci la acel pre
care asigur egalitatea dintre oferta
i cererea bunului respectiv, adic
acel pre la care ctigul/profitul
obtenabil este cel mai mare; i

Principiul veniturilor viitoare,

care st la baza valorii de pia
rezultate din aplicarea abordrii
prin venit, conform cruia
valoarea de pia este o reflectare
a beneficiilor viitoare sperate a fi
obinute de cumprtorul unei
proprieti imobiliare utilizate cu
scop comercial (pentru obinerea
unui profit). Acest principiu
reflect esena teoriei valorii
bazate pe utilitate.

EVENIMENTE

Conferina Valoarea impozabil a cldirilor conform noului Cod Fiscal

Alexander
Milcev

Ramona
Jurubi

Adrian Vascu, Gheorghe Marinescu, Filip Stoica

ANEVAR, n parteneriat cu Ziarul

Financiar, a organizat conferina cu tema
Valoarea impozabil a cldirilor conform noului Cod Fiscal, pe data de 28
august. Printre temele abordate n cadrul
discuiilor libere s-au regsit: modalitatea de calcul al impozitului pe cldiri
conform noului Cod Fiscal i noutatea
de a stabili impozitul n funcie de utili-

zare, i nu n funcie de proprietar.

Au fost discutate aspectele legate de
stabilirea valorii impozabile a cldirilor
mpreun cu reprezentani ai Ministerului de Finane, evaluatori autorizai, specialiti n fiscalitate, directori financiari
din mediul privat i auditori financiari.
Speakerii conferinei au fost: Adrian
Vascu, Preedinte ANEVAR, Gheorghe

Marinescu, ef Serviciu Direcia Taxe i

Impozite, Ministerul de Finane, Ramona Jurubi, Partener KPMG, Alexander
Milcev, Partener Ernst&Young, Monica
Rdulescu, Director economic, Electrica Distribuie Transilvania Sud, i Filip
Stoica, Auditor Financiar, reprezentant
Camera Auditorilor Financiari din Romnia (CAFR).
VALOAREA | Q3 2014 49

EVENIMENTE

Ziua Evaluatorului

Michael
MacBrien

50 VALOAREA

EVENIMENTE

iua Evaluatorului a fost srbtorit anul acesta printr-o

conferin internaional i
un spectol de teatru, seara.
Spectacolul de improvizaie
a avut loc la Teatrul Naional din Bucureti, s-a numit Cte-n lun i n stele i
a avut n distribuie doi mari actori: Ion
Caramitru i Horaiu Mlele. Interpretarea lor a fost secondat de violoncelul i
vocea lui Adrian Naidin.
Conferina din 9 septembrie, organizat cu ocazia Zilei Evaluatorului, a adus
la Bucureti 7 speakeri internaionali.
Discursurile lor au venit ca o sum de
idei i rspunsuri la problemele i provocrile cu care se confrunt acetia n
exercitarea profesiei.
Conceptele de ultim or, la nivel internaional, pe tema Evaluarea pentru garantarea mprumutului, au fost expuse
celor 450 de participani de urmtorii invitai: Krzysztof Grzesik Preedinte TEGoVA, Michael MacBrien Adviser TEGoVA, J.
Scott Robinson Vicepreedinte Appraisal
Institute, Lothar Jerzembek Director VOB
Germania, Thomas-Andreas Ziesenitz
VOB Germania, Silvia Cappelli Membru
n Board-ul TEGoVA, Vladimir Ignatov - M.
Sc. Camera Evaluatorilor Independeni din
Bulgaria i Yang Feng Reprezentant al
China Appraisal Society.

J. Scott
Robinson

Krzysztof
Grzesik

VALOAREA | Q2
Q3 2014 51

INFORMAII DIN PIA

Informaii corelate cu evaluarea proprietilor

imobiliare i cu evaluarea ntreprinderii

ontinum s prezentm i
n acest numr al revistei
Valoarea, oriunde este ea
setul de informaii de pia
utile att evaluatorilor, ct i
utilizatorilor rapoartelor de
evaluare. Prezentarea are dou pri.
Prima parte este legat de informaii corelate cu evaluarea proprietilor
imobiliare iar partea a doua este legat de informaii corelate cu evaluarea
ntreprinderii.
Vor fi prezentate sursele de informaii n fiecare caz n parte, astfel nct evaluatorii care vor utiliza aceste
informaii s citeze concret n raportul
de evaluare sursa pe care au utilizat-o.
Facem precizarea c aceste informaii
sunt asumate de ctre furnizorii acestora, singurii care pot fi citai n rapoartele de evaluare. Altfel spus, sursa de
informaii care trebuie citat nu este
revista Valoarea, oriunde este ea, ci
sursa este furnizorul informaiei.
Gsii mai jos premisele avute n
vedere la prezentarea informaiilor privind spaiile de birouri, centrele comerciale i spaiile industriale. Informaiile din tabelele anexate trebuie
interpretate strict n corelaie cu aceste premise.
n cazul informaiilor referitoare la
piaa imobiliar, pentru localitile la
care nu se fac referiri n coninutul tabelelor anexate, unde foarte probabil
volumul tranzaciilor imobiliare este
mai redus, evaluatorii vor avea n vedere informaiile locale i le vor corela
cu datele din tabelele de mai jos. De
exemplu, nivelul ratelor de capitalizare
nu poate fi mai mic dect valorile minime ale ratelor prezentate n aceste
tabele, cel mai probabil situndu-se
n jurul nivelului superior al intervalelor
referitoare la aceste rate.
52 VALOAREA

Tabelele sunt prezentate n ordinea

alfabetic a furnizorilor de informaii.
Capitolul 1: Premise i Definiii
1. BIROURI
Colliers: Pentru piaa din Bucureti, informaiile

se bazeaz pe cldirile de birouri de Clasa A din

punctul de vedere al calitii cldirii, indiferent de
locaie i care au mai mult de 3.000 mp nchiriabili.

DTZ: Pentru piaa de birouri, att din Bucureti, ct

i din ar, informaiile sunt despre cldirile cu cele
mai bune specificaii tehnice, unde s-a raportat cea
mai mare chirie obtenabil.

The Advisers/Knight Frank: Pentru piaa din

Bucureti, informaiile se bazeaz pe cldirile de
birouri de Clasa A din punctul de vedere al calitii
cldirii, indiferent de locaie i care au mai mult de
2.000 mp suprafa nchiriabil.

JLL: Pentru piaa de birouri, s-a raportat cea mai

mare chirie obtenabil, n cea mai bun cldire din
tipul de locaie, n condiii de pia.

CBRE: S-a raportat Chiria prime, care reprezint

chiria de pia care poate fi obinut pentru o unitate de dimensiuni standard (n concordan cu cererea pentru fiecare pia n parte - 1.000 mp pentru
birouri), de cea mai bun calitate i n cea mai bun
locaie din pia, la data raportrii. Chiria prime ar
trebui s reflecte nivelul la care tranzaciile relevante
sunt finalizate n pia la momentul respectiv, dar nu
trebuie s fie identice cu oricare dintre ele, n special
n cazul n care nivelul tranzaciilor este limitat sau
exist doar cteva oferte.

n cazul oraelor primare, informaiile se bazeaz

pe cldirile de birouri moderne din fiecare ora,
indiferent de locaie. n timp ce Timioara, ClujNapoca, Iai i Braov ofer i cldiri moderne de
birouri, n Constana, oferta de cldiri de birouri este
compus din spaii de calitate slab.

n cazul oraelor secundare, informaiile se bazeaz pe

INFORMAII DIN PIA

cldirile de birouri moderne din

fiecare ora, indiferent de locaie.

Colliers, The Advisers/Knight

Frank, JLL, DTZ: Chiriile
raportate sunt de tip triplu net toate cheltuielile sunt suportate
de ctre chiria (impozitele,
utilitile i reparaiile sau
cheltuielile aferente spaiilor
comune i alte cheltuieli necesare
pentru meninerea i exploatarea
proprietii nchiriate).
Acestea pot fi pltite de ctre
proprietar, dar sunt refacturate
chiriailor prin service charge
(incluznd, dar fr a fi limitate
la, categoriile listate mai sus).
Nota bene: cheltuielile de capital
rmn n sarcina proprietarului.
Colliers, The Advisers/Knight
Frank, JLL, DTZ, Darian:
Chiriile raportate sunt de tip
contractual, astfel nu se iau n
considerare facilitile acordate
de ctre proprietar (luni de
chirie gratuit, contribuia
proprietarului la amenajarea
spaiului).

Ratele de capitalizare raportate se

refer la produse primare, respectiv la
cel mai bun randament (cea mai mic
rat) estimat a fi obtenabil pentru o
proprietate de tip birouri de cea mai
bun calitate, n cea mai bun locaie
din pia, nchiriat la nivelul chiriei
de pia, cu chiriai de prim clas.
Ratele de capitalizare raportate
nu iau n considerare niciun cost
de realizare a tranzaciei, sau impozit aferent, ci reflect preul
raportat.

Estimrile ratelor de capitalizare

sunt bazate att pe tranzaciile
nchise n ultimii ani, ct i pe
negocierile avansate.

Rata de capitalizare este

estimat ca fiind raportul dintre
Venitul Net din Exploatare
(dup deducerea din Venitul
Brut Potenial a cheltuielilor
de exploatare i a pierderilor
cauzate de gradul de neocupare)
i preul de tranzacionare/
preuri negociate.

CBRE: Chiriile raportate sunt

brute, urmnd s se analizeze
ct se recupereaz prin service charge i totalul facilitilor (luni fr chirie, contribuia proprietarului la amenajarea
spaiului).
Pentru piaa de birouri din
Bucureti, intervalele de chirii au
fost estimate astfel:
Locaie

n cazul oraelor primare, doar

cldirile moderne sunt atractive
pentru investitori. Rata de capitalizare pentru aceste produse a
fost estimat avnd n vedere ateptrile investitorilor care ar fi
interesai de achiziia unor astfel
de proprieti n oraele analizate, precum i tranzaciile nregistrate n ultimii ani.
n cazul oraelor secundare, au
fost destul de puine tranzacii

central

Piaa Victoriei

semicentral

Floreasca, Barbu Vcrescu,

Piaa Presei, Politehnica, Lujerului

periferic

Bneasa, Pcii, Pipera

transparente n ultimii ani, prin

urmare este dificil de estimat
o rat de capitalizare pentru
acestea.

2. CENTRE COMERCIALE

Pentru estimarea de chirii i rate

de capitalizare, au fost luate n
considerare centrele comerciale
care ofer o galerie comercial
de cel puin 5.000 mp i o ancor
alimentar (supermarket sau
hipermarket).

Colliers: Att pentru Bucureti,

ct i pentru oraele principale
din ar, centrele comerciale au
fost mprite n dou categorii (produse primare i secundare) n funcie de performana
acestora.

JLL: Att pentru Bucureti, ct

i pentru oraele principale din
ar, s-au luat n considerare
doar produsele primare.

DTZ: Pentru Bucureti i oraele

principale din ar s-au luat
n considerare doar produsele
moderne (minim 5.000 de mp
suprafaa nchiriabil, unde
suprafaa supermarketului/
hipermarketului nu depete
suprafaa galeriei comerciale).

Chiriile estimate sunt de tip

triplu net - toate cheltuielile
sunt suportate de ctre
chiria (impozitele, utilitile
i reparaiile sau cheltuielile
aferente spaiilor comune i
alte cheltuieli cerute pentru
meninerea i exploatarea
proprietii nchiriate).
Acestea pot fi pltite de ctre
proprietar, dar sunt refacturate
chiriailor prin service charge
(incluznd, dar fr a fi limitate
la, categoriile listate mai sus).
VALOAREA | Q3 2014 53

INFORMAII DIN PIA

Nota bene: cheltuielile de capital

rmn n sarcina proprietarului.

Chiriile raportate sunt de tip

contractual, astfel nu se iau n
considerare facilitile acordate
de ctre proprietar (luni de
chirie gratuit, contribuia
proprietarului la amenajarea
spaiului).

Chiriile estimate pentru centre

comerciale reprezint chirii
medii pentru spaii de 100 mp
amplasate la parter, ocupate
de magazine de mod. Aceste
valori nu sunt suficiente pentru
a estima chiria medie pentru un
centru comercial.

De asemenea, este important s

se in cont de faptul c aceste
chirii variaz mult de la ora la
ora n funcie de: puterea de
cumprare existent, competiia
i vadul comercial pentru fiecare
centru comercial n parte.
Ratele de capitalizare raportate se
refer la produse primare, respectiv la cel mai bun randament (cea
mai mic rat) estimat a fi obtenabil pentru o proprietate de tip comercial de cea mai bun calitate,
n cea mai bun locaie din pia,
nchiriat la nivelul chiriei de pia, cu chiriai de prim clas.

Pentru Bucureti, dat fiind c

nu au fost tranzacii clasice de
investiii cu produse primare,
ratele de capitalizare au fost
estimate lund n calcul att
ateptrile vnztorilor, ct i
cele ale investitorilor care ar fi
interesai s cumpere un astfel
de produs, precum i tranzacii
din regiune (Europa Central i
de Est), n orae comparabile.

Att pentru oraele primare,

ct i pentru oraele secundare,
ratele de capitalizare au
fost estimate pornind de la
tranzaciile nchise n ultimii
ani, precum i avnd n vedere
ateptrile vnztorilor i
cumprtorilor poteniali.

54 VALOAREA

Ratele de capitalizare raportate

se refer la produse primare,
respectiv la cel mai bun
randament (cea mai mic rat)
estimat a fi obtenabil pentru o
proprietate de tip industrial de
cea mai bun calitate, n cea mai
bun locaie din pia, nchiriat
la nivelul chiriei de pia, cu
chiriai de prim clas.

Ratele de capitalizare raportate

nu iau n considerare niciun cost
de realizare a tranzaciei, sau
impozit aferent, ci reflect preul
raportat.

Att pentru Bucureti, ct i

pentru oraele din ar, ratele
de capitalizare au fost estimate
innd cont de ateptrile
vnztorilor i ale investitorilor
care ar fi interesai s
achiziioneze asemenea produse,
precum i de tranzaciile din
regiune (Europa Central i de
Est), n orae comparabile.

Rata de capitalizare este

estimat ca fiind raportul dintre
Venitul Net din Exploatare
(dup deducerea din Venitul
Brut Potenial a cheltuielilor
de exploatare i a pierderilor
cauzate de gradul de neocupare)
i preul de tranzacionare/
preuri negociate.

Colliers: n cazul urmtoarelor

orae (Constana, Iai i ClujNapoca), spaiile industriale de
calitate existente sunt limitate.
Chiriile specificate pentru aceste
orae sunt valabile pentru soluii
built-to-suit.

3. SPAII INDUSTRIALE

Au fost luate n calcul doar

spaiile logistice de calitate
din Bucureti i din oraele
menionate.

Chiriile estimate sunt de tip

triplu net - toate cheltuielile
sunt suportate de ctre
chiria (impozitele, utilitile
i reparaiile sau cheltuielile
aferente spaiilor comune i
alte cheltuieli cerute pentru
meninerea i exploatarea
proprietii nchiriate).
Acestea pot fi pltite de ctre
proprietar, dar sunt refacturate
chiriailor prin service charge
(incluznd, dar fr a fi limitate
la, categoriile listate mai sus).
Nota bene: cheltuielile de capital
rmn n sarcina proprietarului.

Ratele de capitalizare raportate

nu iau n considerare niciun cost
de realizare a tranzaciei, sau
impozit aferent, ci reflect preul
raportat.
Rata de capitalizare este
estimat ca fiind raportul dintre
Venitul Net din Exploatare
(dup deducerea din Venitul
Brut Potenial a cheltuielilor
de exploatare i a pierderilor
cauzate de gradul de neocupare)

de ctre proprietar (luni de chirie gratuit, contribuia proprietarului la amenajarea spaiului).

i preul de tranzacionare/
preuri negociate.

Chiriile raportate sunt de tip

contractual, astfel nu se iau n
considerare facilitile acordate

Urmeaz tabele cu date la Q2 2014:

INFORMAII DIN PIA

CBRE Romnia
Segment de pia

Orae primare
(Iai, Cluj Napoca, Braov,
Timioara, Constana)

Bucureti

Orae secundare
(Sibiu, Craiova, Trgu Mure,
Ploieti, Piteti, Arad)

Spaii de birouri

-central: 18
- semicentral: 14
- periferie: 10

11 - 14

9 - 11

Rata medie
de neocupare (%)

14.7%

Iai: 8%
Cluj Napoca: 12%
Braov: 10-12%
Timioara: 8%
Constana: n/a

n/a

Rata de capitalizare (%) *

8.00 - 8.50%

8.75 - 9.25%

9.5%

Chirie contractual cldire

clasa A (eur/mp/lun)

Centre comerciale
Chirie cerut, pentru un
spaiu de 100 mp la parter,
mod (eur/mp/lun)

60

35 - 40

20 - 25

Rata de capitalizare (%) *

8.25 - 8.5%

9%

9 - 9.5%

Industrial

Chirie medie clasa A

(eur/mp/lun)

3.8 pentru suprafee

< 10.000 mp
3 - 3.50 pentru suprafee >
10.000 mp

2.80 - 3.80
n funcie de suprafa

2.5 - 3 n funcie de suprafa

Rata medie
de neocupare (%)

12%

10 - 12%

n/a

Rata de capitalizare (%) *

9.5 - 10%

10 - 11%

10.5 - 11.5%

* Rata de capitalizare pentru proprieti prime

VALOAREA | Q3 2014 55

INFORMAII DIN PIA

Colliers International
Segment
de pia

Indicatori

central
Chirie contractual
cldire clasa A
(eur/mp/lun)

Spaii
de birouri

Rata medie
de neocupare (%)

Rata
de capitalizare (%)

Centre
comerciale

Chirie contractual
pentru un spaiu de 100
mp la parter, moda (eur/
mp/lun)

Rata
de capitalizare (%)

Chirie contractual
medie clasa A
(eur/mp/lun)

Spaii
industriale

Rata medie
de neocupare (%)

Rata de capitalizare (%)

56 VALOAREA

Orae primare (Iai,

Cluj Napoca, Braov,
Timioara, Constana)

Bucureti

16 - 18

semicentral

14 - 16

periferic

8 - 13

medie pia

17%

Timioara

12 - 14

Sibiu

12 - 13

Cluj Napoca

11 - 13

Trgu Mure

10 - 11

Iai, Braov

10 - 12

Ploieti, Piteti,
Arad, Craiova

n.a.

Constana

n.a.

Timioara, Iai

5% - 10%

Sibiu & Trgu Mure

n.a.

Cluj Napoca

10%

Braov

15%

produse
primare

7.75
- 8.25%

produse
secundare

9.5%
- 11%

produse
primare n Iai,
Cluj Napoca,
Timioara

produse
primare

60 - 70

produse primare

produse
secundare

45 - 55

produse
secundare

produse
primare

7.75%
- 8%

produse
secundare

9% - 10%

< 3,000 mp 3.6 - 4.15

> 3,000 mp 3.4 - 3.75

medie pia

medie pia

12.8%

9 - 10%

Orae secundare
(Sibiu, Craiova, Trgu Mure,
Ploieti, Piteti, Arad)

interes foarte limitat

din partea investitorilor
9% - 10%
i transparen redus
a tranzaciilor
25 - 35
15 - 25

produse primare 9% - 9.5%

Braov,
Timioara,
Ploieti, Arad

3.5 - 4

Constana, Iai,
3.5 - 4.25
Cluj Napoca
Braov

1%

Cluj Napoca,
Timioara

5-10%

Iai, Constana

n.a.

produse primare 10.5-11%

n.a.

media pe centrele
din ar

15 - 20

media pe centrele
din ar

9%
- 9.5%

Sibiu, Craiova,
Trgu Mure, Piteti

3.75
- 4.25

Sibiu, Craiova,
Trgu Mure, Piteti

n.a.

Sibiu, Craiova,
Trgu Mure, Piteti,
Ploieti, Arad

11%

INFORMAII DIN PIA

Darian DRS
Segment de pia

Orae primare
(Iai, Cluj Napoca, Braov,
Timioara, Constana)

Bucureti

Orae secundare
(Sibiu, Craiova, Trgu Mure,
Ploieti, Pitesti, Arad)

Spaii de birouri

- ultracentral: 15 - 18
- central: 14 - 17
- semicentral: 13 - 16

9 - 15

7 - 12

Rata medie
de neocupare (%)

15%

Iai: 15%
Cluj Napoca: 8%
Braov: 7%
Timioara: 7%
Constana: 20%

10% - 15%

Rata de capitalizare (%)

8.00% - 9.25%

8.25% - 9.5%

8.75% - 10.25%

Chirie contractual cldire

clasa A (eur/mp/lun)

Centre comerciale
Chirie cerut, pentru un spaiu
de 100 mp la parter, mod
(eur/mp/lun)

35 - 45

15 - 20

10 - 15

Rata de capitalizare (%)

8.25% - 9.50%

8.75% - 9.5%

9.00% - 10.5%

2-4
n funcie
de suprafa

1.75 - 3.5 n funcie

de suprafa

Industrial

Chirie medie clasa A

(eur/mp/lun)

3.50 - 4.25 pentru suprafee

< 3.000 mp
3.25 - 4.00 pentru suprafee cuprinse ntre 3.000 si 10.000 mp
2.75 - 3.50 pentru suprafee
> 10.000 mp

Rata medie de neocupare (%)

14% - 15%

Rata de capitalizare (%)

8.5% - 10.25%

10% - 15%

9% - 10.5%

9.25% - 10.75%

Nota: Ratele de capitalizare considerate n prezenta analiz sunt estimate la nivelul Veniturilor Nete efective
VALOAREA | Q3 2014 57

INFORMAII DIN PIA

DTZ Echinox
Segment de pia

Orae primare
(Iai, Cluj Napoca, Braov,
Timioara, Constana)

Bucureti

Orae secundare
(Sibiu, Craiova, Trgu Mure,
Ploieti, Piteti, Arad)

Spaii de birouri

- central: 16 - 18
- semicentral: 12 - 15
- periferie: 9 - 11

12 - 15

9 - 11

Rata medie
de neocupare (%)

15.9%

Iai: 10%
Cluj Napoca: 10%
Braov: 15%
Timioara: 10%
Constana: n/a

n/a

Rata de capitalizare (%)

8.25%

9%

9.5%

Chirie contractual cldire clasa A

(eur/mp/lun)

Centre comerciale

Chirie cerut, pentru un spaiu de 100 mp

la parter, mod (eur/mp/lun)

60 - 70

30 - 35

20 - 25

Rata de capitalizare (%)

8 - 8.5%

8.5 - 9%

9 - 10%

Industrial

Chirie medie clasa A (eur/mp/lun)

3.50 - 4

3-4

3-4

Rata medie de neocupare (%)

11 - 13%

n/a

n/a

Rata de capitalizare (%)

10 - 10.5%

10.5 - 11%

11 - 11.5%

58 VALOAREA

INFORMAII DIN PIA

Jones Lang LaSalle

Segment de pia

Orae Primare (Iai, Cluj,

Timioara, Braov)

Bucureti

Orae secundare

Spaii de birouri
- central: 18.5
- semicentral: 15
- periferie: 11 - 12.5

Iai: 12 - 14
Cluj: 12 - 14
Timioara: 13 - 15
Braov: 11 - 13

10 - 11

Rata medie de neocupare (%)

14.7%

Cluj: 10%
Iai: 15 -16%
Braov: n/a
Timioara: 15%
Constana: n/a

n/a

Rata de capitalizare

8.25%

9%

9.5%

Chirie contractual cldire

de clasa A (Euro/mp/lun)

Spaii comerciale
Chirie cerut pentru
un spaiu de 100 mp la parter,
mod (Euro/mp/lun)

60 - 70

30 - 35

20 - 25

Rata de capitalizare

8.25%

9%

9 - 9.5%

Industrial

Chirie medie clasa A

(Euro/mp/lun)

3.6 - 4.0 (suprafee < 20.000)

3.5 (suprafee > 20.000)

2.8 - 4.0 n funcie

de suprafa

2.5 - 3.2 n funcie

de suprafa

Rata medie de neocupare

13.5 - 15%

n/a

n/a

Rata de capitalizare

10%

10 - 11%

10.5 - 11.5%

VALOAREA | Q3 2014 59

INFORMAII DIN PIA

The Advisers/Knight Frank

Segment de pia

Orae primare
(Iai, Cluj Napoca, Braov,
Timioara, Constana)

Bucureti

Orae secundare
(Sibiu, Craiova, Trgu Mure,
Ploieti, Piteti, Arad)

Spaii de birouri
- central: 16 - 18.5
- semicentral: 13 - 16
- periferic: 9 - 13

10 - 14

7 - 10

Rata medie de neocupare

(%), media pe pia

17,4%

Iai: 20%
Cluj Napoca: 15%
Braov: 15%
Timioara: 10%
Constana: n.a.

n.a.

Rata de capitalizare (%),

produse primare

8 - 8.25%

9 - 10%

9.5 - 11%

Chirie contractual cldire

clasa A (eur/mp/luna)

Centre comerciale
Chirie contractual, pentru
un spaiu de 100 mp la parter,
mod (eur/mp/lun)

50 - 60

20 - 30

18 - 20

Rata de capitalizare (%),

produse primare

8 - 8.5%

9 - 10%

9.5 - 10%

Chirie contractual clasa A

(eur/mp/lun)

3.9 - 4.2 (suprafee mai mici

de 3.000 mp);
3.75 - 4.25 (suprafee ntre
3.000 i 10.000 mp);
3.3 - 3.6 (suprafee mai mari
de 10.000 mp)

2 - 4.5

2 - 3.5

Rata medie de neocupare (%),

media pe pia

14%

n.a.

n.a.

Rata de capitalizare (%),

produse primare

10%

10.5 - 11.5%

11 - 12%

Spaii industriale

60 VALOAREA

INFORMAII DIN PIA

Capitolul 2:

Informaii de pia utile pentru estimarea ratei de actualizare

Evaluarea ntreprinderilor prin
aplicarea metodei fluxurilor de numerar actualizate implic fundamentarea
ratei de actualizare corespunztoare
fluxurilor de numerar previzionate. n
determinarea ratei de actualizare sunt
necesare informaii privind nivelul ratei fr risc, prima de risc de ar i
alte prime de risc pe care evaluatorul
le consider ca fiind adecvate i le ia
n considerare n calculul acestei rate.
Cel mai adesea, referina privind
nivelul ratei fr risc este reprezentat
de randamentul oferit de obligaiunile
de stat cu rating AAA i cu scaden 10 ani emise n moneda n care au
fost previzionate fluxurile de numerar.
Randamentul oferit de obligaiunile
de stat romneti ce au un rating BB+
compenseaz investitorii att pentru
valoarea timp a banilor la nivelul corespunztor ratei fr risc, ct i pentru
riscul de neplat la nivelul marjei de
risc de credit rezultate din tranzacii.
Ca urmare, dac pentru calculul ratei
de actualizare se consider c rata fr
risc este reprezentat de randamentul
oferit de obligaiunile de stat romneti, nu se recomand luarea n conYTM RO, 9y, RON

4.21%

Ri 2014, RON

2.20%

YTM RO, 10y, EUR

2.81%

Ri 2014, EUR

0.70%

YTM RO, 10y, USD

4.04%

Ri 2014, USD

1.50%

siderare i a unei prime de risc de ar.

Marja de risc de credit aferent obligaiunilor de stat romneti poate fi o
referin privind nivelul primei de risc
de ar. Nivelul marjei de risc de credit
poate fi aproximat prin luarea ca referin a cotaiilor CDS (Credit Default
Swap instrumente derivate pentru
transferul riscului de credit) pentru
investiiile n euroobligaiunile de stat
romneti sau diferena existent ntre
randamentele obligaiunilor cu rating
AAA i randamentele obligaiunilor
romneti emise n aceeai moned i
avnd aceeai maturitate.
Pentru a avea o referin privind
nivelul acestor indicatori, v prezentm
datele referitoare la nivelul randamentelor la scaden ale obligaiunilor de
stat romneti, germane i americane,
cotaia CDS pentru obligaiunile de
stat romneti emise n euro cu maturitate 5 ani i rata inflaiei previzionate
pentru anul 2014 pentru RON, Euro i
USD ce au fost colectate din surse de
date publice credibile i sunt valabile la
data de 15 septembrie 2014.
Randamentul la scaden al obligaiunilor de stat germane emise n

Euro i cu maturitate 10 ani (YTM

GER, 10y, EUR), precum i randamentul la scaden al obligaiunilor
de stat americane emise n USD i
cu maturitate 10 ani (YTM SUA, 10y,
USD) au fost preluate de pe site-ul
Bloomberg. Randamentul la scaden al obligaiunilor de stat romneti
emise n RON cu maturitate rmas 9 ani (YTM RO, 9y, RON) a fost
preluat de pe site-ul Bncii Centrale
Europene. Randamentele la scaden ale obligaiunilor de stat romneti emise n Euro i n USD cu
maturitate rmas 10 ani (YTM RO,
10y, EUR), respectiv (YTM RO, 10y,
USD) au fost preluate de pe site-ul
Bursei din Frankfurt.
Cotaia CDS corespunztoare
obligaiunilor de stat romneti emise n EUR cu maturitate 5 ani a fost
preluat de pe site-ul Deutsche Bank
Research. Previziunile privind rata
inflaiei (Ri) pentru anul 2014 pentru
lei sunt furnizate de Banca Naional
a Romniei (BNR), pentru Euro de
Banca Central European (BCE) i
pentru USD de Banca Rezervelor Federale a SUA (FED).

Randamentul la scaden al obligaiunilor de stat

romneti i rata inaiei estimat pentru anul 2014
4.50%
4.00%
3.50%
3.00%
2.50%
2.00%
1.50%
1.00%
0.50%
0.00%

YTM RO, 9y,

Ri 2014, RON
RON

Series1

4.21%

2.20%

YTM RO,
10y, EUR

Ri 2014, EUR

YTM RO,
10y, USD

Ri 2014, USD

2.81%

0.70%

4.04%

1.50%

Randamentul la scaden al obligaiunilor de stat germane

i americane. CDS Romnia
3.00%
2.50%

YTM GER,10y, EUR

1.08%

YTM USA,10y, USD

2.61%

CDS RO, 5y, EUR

1.38%

2.00%
1.50%
1.00%
0.50%
0.00%
Series1

YTM GER,10y, EUR

YTM USA,10y, USD

CDS RO, 5y, EUR

1.08%

2.61%

1.38%

VALOAREA | Q3 2014 61

ARB: Rolul evalurii n sistemul bancar

elevana colaborrii dintre

Asociaia Romn a Bncilor (ARB), entitate care
concentreaz ntreaga industrie bancar din Romnia, i Asociaia Naional
a Evaluatorilor Autorizai din Romnia
(ANEVAR) este dat de necesitatea
meninerii stabilitii sistemului bancar, ncrederii reciproce i premiselor de cretere economic. Cooperarea
dintre cele dou asociaii vizeaz dou
treimi din piaa creditrii din Romnia, n condiiile n care creditele cu
garanii ipotecare dein o pondere de
aproximativ 67% din totalul creditelor
acordate companiilor i populaiei (iunie 2013). Alturi de evaluarea pentru
garantarea creditelor trebuie incluse i
evalurile pentru raportarea financiar, pentru asigurare, pentru vnzare/
cumprare i pentru fuziuni.
Efectele crizei mondiale pe care o
traversm constau n scderea valorii
de pia a garaniilor i creterea creditelor neperformante pe fondul creterii
omajului, diminurii veniturilor, insolvenei companiilor i recomand o
atenie sporit n evaluarea i gestiunea
riscurilor generate de sectorul imobiliar i de creditarea cu garanii. Astfel, se
impune meninerea valorii colateralului
ipotecar la un nivel adecvat. Valoarea
colateralului din portofoliul bncilor
rmne suficient, inclusiv n eventualitatea unor evoluii nefavorabile. Pe
segmentul companiilor, nivelul LTV
(loan-to-value) pentru creditele garantate preponderent cu ipoteci aflate n
portofoliul instituiilor de credit n trimestrul doi al anului 2014 s-a plasat la
96%, n timp ce, n cazul creditelor nou
acordate n ultimele trei luni, valoarea
nregistrat a fost de aproximativ 73%,
potrivit datelor BNR. La nivelul stocului total de credite imobiliare acordate
populaiei, valoarea medie a LTV este
de 86% n trimestrul doi al anului 2014.

62 VALOAREA

Potrivit reglementrilor n vigoare,

bncile utilizeaz Ghidul privind evaluarea pentru garantarea mprumuturilor pentru a menine o practic unitar
n domeniu n condiiile aplicrii unor
proceduri pentru evaluarea garaniilor
reale i pentru verificarea faptului c
respectivele garanii sunt executabile i
valorificabile. Ghidul privind evaluarea
pentru garantarea mprumuturilor este
emis de ANEVAR n anul 2010, n colaborare cu Asociaia Romn a Bncilor, aciune ce reprezint un punct de
referin n cooperarea dintre industria
bancar i cea a evalurii.
Trebuie s avem n vedere i impactul pe care l au cheltuielile cu ajustrile
pentru depreciere determinate de reevalurile garaniilor asupra rezultatelor
instituiilor de credit.
n urma aciunii de reevaluare a
garaniilor n anul 2012, rezultatele financiare ale instituiilor de credit au
fost afectate cu 2,7 miliarde lei, potrivit
datelor BNR, n timp ce pentru 2013 se
estima o afectare marginal a contului
de profit i pierdere. Avnd n vedere
aciunea de scoatere din bilan a creditelor neperformante integral provizionate i de necesarul de provizioane
suplimentare, pentru anul n curs estimrile n privina profitabilitii sistemului bancar nu sunt optimiste.
Rata creditelor neperformante la
nivelul sistemului bancar s-a situat la
19,2% la sfritul lunii iunie 2014. Reducerea ratei creditelor neperformante s-a produs ca urmare a schimbrii
de ctre BNR a metodologiei de calcul
al acestui indicator i pe fondul demersurilor bncilor de vnzare a unor
portofolii de credite neperformante
ctre instituii specializate n managementul acestora. Scoaterea din bilan a creditelor neperformante integral provizionate, cu posibilitatea de
urmrire n continuare a creanei, se
reflect n bilanul bncilor mai puter-

nic odat cu datele statistice aferente

lunilor urmtoare. Sistemul bancar rmne bine capitalizat, rata de solvabilitate fiind de 17% n luna iunie 2014.
Relevante n colaborarea dintre ARB i ANEVAR sunt cursurile
de pregtire prin intermediul crora
ANEVAR promoveaz standarde de
lucru riguroase n rndul evaluatorilor, precum i demersurile pentru
stabilirea metodologiei care se refer la determinarea valorii bunurilor
imobile pe termen lung (VTL) n contextul emiterii de obligaiuni bancare
garantate.
Prioritile industriei bancare vizeaz meninerea rolului sistemului
bancar de principal finanator al economiei Romniei i continuarea demersurilor de colaborare, inclusiv cu
ANEVAR, pentru asigurarea stabilitii
i credibilitii sectorului bancar.

PREZENTARE ARB
Asociaia Romn a Bncilor concentreaz ntreaga industrie bancar
din Romnia, fiind vocea sectorului
bancar n relaia cu autoritile romne, Fondul Monetar Internaional,
Comisia European, Banca Mondial i alte organisme interne i internaionale. Obiectivul principal const
n reprezentarea i aprarea drepturilor i intereselor membrilor, mai ales
acum n perioada n care reglementarea gndit la nivel european a unui
sistem bine normat poate exercita presiune suplimentar pe rolul bncilor
de finanator al economiei. Sectorul
bancar romnesc finaneaz preponderent economia romneasc, asigurnd
aproximativ 92% din totalul finanrilor acordate de sistemul financiar romnesc. Sistemul bancar din Romnia,
care deservete milioane de clieni, s-a
dovedit a fi rezilient pe perioada crizei,
nefiind nevoie de sprijin din fonduri
publice pentru susinerea acestuia.