Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
CONTRACTUL DE VNZARE-CUMPRARE
Seciunea I
NOIUNE.REGLEMENTARE.CARACTERELE JURIDICE ALE
CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPRARE
1. Introducere. Dreptul contractelor speciale este mai elaborat i mai
concret dect teoria general a obligaiilor contractuale pentru c enun
principalele reguli ale unui numr de contracte.
Un numr oarecare de contracte sunt special reglementate de lege. Din
acest motiv sunt numite "contracte speciale", ntruct legile care le
reglementeaz le dau un nume (de exemplu: vnzare, donaie, schimb, furnizare,
locaiune, mprumut etc.) 1.
Oricrui contract i se aplic mai multe tipuri de reguli juridice; reguli
generale aplicabile tuturor contractelor (teoria general a obligaiilor contractuale); reguli speciale prevzute de lege aplicabile speciei creia i aparine
contractul (dreptul contractelor speciale); reguli particulare convenite de prile
contractante 2.
Din punct de vedere istoric, naterea contractului de vnzare-cumprare
este legat de apariia banilor, cnd schimbul marf contra marf (troc) ncepe s
fie nlocuit de schimbul marf contra bani (vnzare-cumprare).
n prezent contractul de vnzare-cumprare s-a rspndit att de mult nct
aproape zilnic ncheiem un asemenea contract, fiind un mijloc de satisfacere a
nevoilor economice i sociale ale oamenilor. Este cel mai perfect instrument
juridic prin care se realizeaz circuitul civil al bunurilor i valorilor3.
2. Reglementare. Contractul de vnzare-cumprare este reglementat de
noul Cod civil, n Cartea a V-A ("Despre obligaii"), Titlul IX ,de la art. 1650 la
art. 1762. Aceste texte de lege reprezint reglementarea de baz a contractului
de vnzare-cumprare, adic dreptul comun n materie.
Pe lng reglementarea din noul Cod civil, legislaia noastr mai cuprinde
i alte dispoziii speciale, aplicabile numai anumitor vnzri. De exemplu,
vnzarea de locuine construite din fondurile statului, reglementat prin Legea
nr.85/1992; vnzarea unor imobile cu destinaia de locuine ctre chiriai,
reglementat de Legea nr.112/1995 etc.
3. Noiune. Potrivit art. 1650 alin.1 din noul Cod civil: "Vnzarea este
contractul prin care vnztorul transmite sau, dup caz, se oblig s transmit
cumprtorului proprietatea unui bun n schimbul unui pre pe care
cumprtorul se oblig s l plteasc" 4 .
De asemenea, prin contractul de vnzare-cumprare se pot transmite
cumprtorului nu numai dreptul de proprietate, dar i alte drepturi, reale sau de
crean. n acest sens, art. 1650 alin.2 din noul Cod civil prevede c "poate fi
transmis prin vnzare un dezmembrmnt al dreptului de proprietate sau orice
alt drept. De exemplu, se poate vinde dreptul de uzufruct viager sau nuda
proprietate. Mai mult, se pot nstrina prin vnzare i universaliti, care
cuprind att drepturi ct i obligaii (vnzarea unei moteniri, vnzarea unui
fond de comer etc.) 5.
n schimb, prin contractul de vnzare-cumprare nu pot fi nstrinate
drepturi nepatrimoniale, cum ar fi: dreptul la nume, la onoare, la reputaie, la
secretul vieii private, la via i sntate etc.
4. Caractere juridice. Contractul de vnzare-cumprare prezint
urmtoarele caractere juridice:
a) Vnzarea este un contract sinalagmatic (bilateral) deoarece d natere
la obligaii n sarcina ambelor pri contractante, obligaii reciproce i
interdependente. Vnztorul i asum obligaii fa de cumprtor (s-i
transmit proprietatea unui bun; s-i predea bunul vndut), iar cumprtorul fa
de vnztor (s-i plteasc preul).
Din reciprocitatea i interdependena obligaiilor vnztorului i
cumprtorului decurg anumite efecte specifice (excepia neexecutrii
contractului, rezoluiunea pentru neexecutarea culpabil a obligaiilor asumate i
teoria riscului contractului), cunoscute de la teoria general a obligaiilor 6.
b) Vnzarea este un contract oneros pentru c fiecare parte contractant
urmrete s obin un avantaj patrimonial n schimbul obligaiilor asumate cu
titlu oneros. Astfel, vnztorul urmrete s obin de la cumprtor preul, iar,
corelativ, cumprtorul urmrete s obin de la vnztor bunul vndut.
c) Vnzarea este un contract comutativ deoarece, la momentul ncheierii
sale, existena drepturilor i obligaiilor prilor este cert, iar ntinderea acestora
este determinat sau determinabil. Prin excepie, exist unele vnzri care pot
Art. 1294 din Codul civil de la 1864 definea vnzarea ca fiind: o convenie prin care
dou pri se oblig ntre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru i aceasta a
plti celei dinti preul lui. ns, aa cum s-a artat n literatura juridic, definiia era att
inexact ct i incomplet.
5
M.Murean, op.cit.p.5; C.Toader, Drept civil.Contracte speciale, Editura All Beck,
Bucureti, 2003, p.10; D.Chiric, Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex,
Bucureti, 1997,p.6; Eugeniu Safta-Romano, Contracte civile. ncheiere. Executare. ncetare,
Editura Polirom, Iai, 1999, p.17.
6
A se vedea C.Sttescu, C.Brsan, Drept civil. Teoria general a obligaiilor, Ediia a III-a,
Editura All Beck, 2000, p.83-95.
4
F.Moiu, Contractele speciale n noul cod civil. Curs universitar, Editura Wolters Kluwer,
2010, p.22-23.
8
A se vedea D.Chiric, Contractele speciale civile i comerciale, volumul 1, Editura Rosetti,
Bucureti, 2005, p.40.
7
Seciunea a II-a
CONDIIILE ESENIALE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI
DE VNZARE-CUMPRARE
5. Precizri prealabile. Conform art. 1179 din noul Cod civil condiiile
eseniale pentru validitatea contractului sunt: capacitatea de a contracta;
consimmntul prilor; un obiect determinat i licit; o cauz licit i moral.
Pentru ncheierea valabil a contractului de vnzare-cumprare aceste
condiii trebuie s fie ntrunite cumulativ.
n cazurile n care legea prevede o anumit form a contractului, aceasta
trebuie respectat, sub sanciunea prevzut de dispoziiile legale aplicabile
(art.1179 alin.2).
ntruct problemele juridice de baz legate de capacitate, consimmnt,
obiect i cauz, acordul de voin i momentul ncheierii contractului sunt
cunoscute de la teoria actului juridic civil, persoane i teoria general a
obligaiilor, vom analiza n continuare doar anumite aspecte speciale.
I. CONSIMMNTUL
6. Condiiile consimmntului. n materie de vnzare, consimmntul
urmeaz condiiile dreptului comun, stabilite de art. 1204 din noul Cod civil.,
respectiv trebuie s fie serios, liber i exprimat n cunotin de cauz.
a) Consimmntul vnztorului i cumprtorului este serios atunci cnd
a fost dat cu intenia de a produce efecte juridice; consimmntul nu este serios
dac a fost dat din curtoazie sau glum etc.
b) Libertatea consimmntului decurge din principiul libertii
contractuale, potrivit cruia orice persoan are libertatea de a ncheia sau nu un
contract sau orice alt act juridic 9.
ns, dup cum s-a artat n literatura juridic, aceast libertate nu este
absolut i nengrdit, ci este limitat de necesitatea respectrii normelor legale
imperative (care ocrotesc ordinea public), a regulilor de convieuire social
(care ocrotesc bunele moravuri) i a drepturilor i libertilor recunoscute de
lege i celorlalte persoane, care se bucur n aceeai msur de libertatea
contractual 10. Astfel, libertatea de a ncheia un contract de vnzare-cumprare
poate fi limitat de unele restricii legale (de exemplu, vnzarea armelor i
muniiilor, a produselor stupefiante, a substanelor toxice etc.) sau de unele
restricii convenionale (de exemplu, ncheierea unui pact de preferin, a unei
promisiuni unilaterale sau bilaterale de vnzare-cumprare etc.).
A se vedea V.Babiuc, V.Stoica, Libertatea contractual i dreptul constituional, n
Dreptul nr.7/1995, p.8-12.
10
M.Murean, op.cit. p.12.
9
A se vedea F.Deak, op.cit., 2001, p.24; C.Toader, op.cit. p.24; Eugeniu Safta-Romano,
op.cit.p.27; I.Popa, op.cit. p.161; D.Chiric, op.cit. (1997), p.19, ulterior autorul revine asupra
opiniei sale iniiale (D.Chiric, op.cit., vol.1,2005, p.157 i 165); H.L. et J.Mazeaud, Leons
de droit civil, t. II. Vol.1, nr.358; P.Bloch, Lobligation de transferer la proprit dans la
vente, R.T.D. civ. 4/1988, precum i autorii citai de I.Popa, op.cit., p.152-167.
29
A se vedea Ph.Malaurie, L.Ayns, P-Y Gautier, op.cit., p.68-69. Ali autori francezi susin
c n sarcina promitentului s-ar nate o obligaie de a face, ns aceasta nu mai const n
obligaia de a ncheia vnzarea, ci de a menine oferta pe durata termenului de opiune, fr
posibilitatea de revocare. A se vedea J.Schmidt-Szalewski, J.-C.Civ.Art.1589, fasc.20, 1997,
p.13, nr.25, citat dup D.Chiric, op.cit, vol.1 (2005), p.165.
10
Natura juridic a dreptului de opiune al beneficiarului este alt problem juridic controversat.
Unii autori consider c dreptul de opiune al beneficiarului este un drept
personal de crean 37. Alii c este fie un drept de natur special 38, fie un
drept potestativ 39, care i permite pur i simplu beneficiarului s opteze
unilateral ntre a cumpra sau nu bunul.
mprtim opinia potrivit creia dreptul de opiune al beneficiarului este
un drept potestativ 40,deoarece acesta const n simpla posibilitate a
beneficiarului de a opta ntre a cumpra sau nu bunul. Abia dup ce beneficiarul
a optat pentru cumprarea bunului, are un drept de crean mpotriva
promitentului, respectiv are dreptul de a-i cere s-i ndeplineasc obligaia
asumat.
Pentru exercitarea dreptului de opiune prile stabilesc, de regul, un
anumit interval de timp (termen), n care beneficiarul s poat reflecta i decide
n cunotin de cauz. n acest interval de timp, promitentul nu-i poate retrage
unilateral promisiunea, iar beneficiarul trebuie s opteze.
Dac prile nu au stipulat un termen, beneficiarul trebuie s-i exercite
dreptul de opiune n cadrul termenului general de prescripie de trei ani, care
ncepe s curg de la data ncheierii promisiunii. Aceasta deoarece dreptul de
opiune este un drept patrimonial i ca orice drept patrimonial se prescrie n
termenul general de prescripie.
Dac beneficiarul nu opteaz pentru cumprare n termenul convenit sau
n cadrul termenului general de prescripie (ntruct situaia nu poate rmne
incert la infinit), atunci obligaia promitentului vnztor se stinge.
11.3. Drepturile beneficiarului n cazul n care promitentul i ncalc
obligaia asumat.
Dac opteaz pentru cumprarea bunului, dar promitentul refuz s ncheie contractul de vnzare, beneficiarul are dreptul:
- s solicite instanei de judecat obligarea promitentului la dauneinterese, ntruct promitentul i-a nclcat obligaia asumat fa de beneficiar
(art. 1279 alin.2).
37
38
39
40
Dac promitentul a nstrinat bunul unei tere persoane, actul de nstrinare poate fi desfiinat dac terul a fost de rea-credin, n sensul c a avut
cunotin de promisiune. n aceast situaie, bunul se ntoarce n patrimoniul
promitentului, care poate fi obligat s ncheie contractul promis.
- s solicite instanei pronunarea unei hotrri care s in loc de
contract. n acest sens, conform art. 1669 alin.1 i 3, dac una dintre prile care
au ncheiat promisiunea refuz, nejustificat, s ncheie contractul promis,
cealalt parte poate cere pronunarea unei hotrri care s in loc de contract,
dac toate celelalte condiii de validitate sunt ndeplinite.
Dreptul la aciune se prescrie n termen de 6 luni de la data la care
contractul trebuia ncheiat (art.1669 alin.2).
Promisiunea unilateral de cumprare
12. Precizri. Promisiunea unilateral de cumprare asumat de
promitentul cumprtor, mult mai rar ntlnit n practic, este guvernat de
aceleai reguli ca i promisiunea unilateral de vnzare.
n conformitate cu art. 1669 alin.4 din noul Cod civil, "n cazul
promisiunii unilaterale de cumprare a unui bun individual determinat, dac,
mai nainte ca promisiunea s fi fost executat, creditorul su nstrineaz
bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligaia promitentului se
consider stins".
41
12
42
43
13
45
14
15
48
49
50
Ibidem p.187.
16
17
18
19
pierde arvuna dat sau, dup caz, trebuie s restituie dublul celei primite (art.
1545 din noul Cod civil).
Arvuna se restituie cnd contractul nceteaz din cauze ce nu atrag
rspunderea vreuneia dintre pri (art.1546 din noul Cod civil).
Pentru ca arvuna s ndeplineasc aceast funcie, de clauz de dezicere,
ea trebuie stipulat expres n convenie, deoarece reprezint o derogare de la
principiul irevocabilitii unilaterale a contractelor sinalagmatice.
3.Clauza de dezicere (care poate fi stipulat independent de arvun), prin
care prile i rezerv dreptul de a se rzgndi i a desfiina unilateral convenia,
de regul ntr-un anumit termen ori n anumite condiii 58. n temeiul clauzei de
dezicere, beneficiarul acesteia are la dispoziie un timp de reflecie pentru
analizarea consecinelor contractului ncheiat, n final avnd dreptul de a-i
retrage unilateral consimmntul dat, desfiinnd astfel contractul 59.
Este important de precizat c noiunile clauz de dezicere i clauz
de arvun cu funcie de dezicere nu se confund. Aa cum s-a artat n
literatura juridic, arvuna este pltit ntotdeauna nc de la ncheierea
contractului care o conine (indiferent dac joac rol confirmator sau de
dezicere), n timp ce dezicerea (preul denunrii unilaterale a contractului) nu
este datorat dect dac i n momentul cnd beneficiarul clauzei se prevaleaz
de aceasta 60.
Clauza de dezicere fiind derogatorie de la principiul irevocabilitii
unilaterale a contractelor sinalagmatice, trebuie stipulat expres n convenie.
Enumerarea clauzelor accesorii nu este limitativ, pentru c n funcie de
interesul lor prile contractante pot stipula i alte clauze accesorii.
C. Clauze anticipatorii
n considerarea promisiunii de vnzare-cumprare ncheiate, prile pot s
stipuleze i s execute n fapt, cu anticipaie, unele prestaii specifice contractului promis.
1.Clauza privind predarea anticipat (naintea perfectrii vnzrii) a
imobilului n folosina promitentului-cumprtor, dac promisiunea se refer la
un imobil. O asemenea clauz nu are efect translativ de proprietate, imobilul
rmnnd n proprietatea promitentului-vnztor pn la ncheierea contractului
promis. Folosina imobilului este conferit promitentului-cumprtor cu titlu de
detenie precar.
A se vedea M.Murean, op.cit.(Drept civil. Contractele speciale.Curs universitar 1999),
p.142 ; a se vedea i .C.C.J. secia civil i de proprietate intelectual, decizia nr.6242 din 11
noiembrie 2004, n Dreptul nr.7/2005, p.244.
59
A se vedea D.Chiric, Denunarea unilateral a promisiunii sinalagmatice de vnzarecumprare n temeiul unei clauze de dezicere sau a unei clauze rezolutorii, n Dreptul
nr.3/2001, p.27-39.
60
Idem p.29.
58
20
21
22
23
24
73
A se vedea Dumitru C. Florescu, Contractele civile, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2011,
p.23.
75
A se vedea Liviu Stnciulescu, op.cit., p.107.
76
A se vedea D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Volumul 1, Vnzarea i
schimbul, Editura C.H.Beck, Bucureti, 2008, p.148-149.
77
A se vedea Dicionarul explicativ al limbii romne, op.cit., p. 858.
78
A se vedea M.Nicolae, Prescripia extinctiv, Editura Rosetti, Bucureti, 2004, p. 450, nota 3.
74
26
79
80
Ibidem.
28
Dreptul de preemiune
26. Noiune. Potrivit art.1730 alin.1 din noul Cod civil "n condiiile
stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempiune, numit
preemptor, poate s cumpere cu prioritate un bun" 83.
Aa cum rezult din cele de mai sus, dreptul de preempiune este
facultatea conferit unei persoane, prin lege sau contract, de a cumpra un bun
cu preferin fa de oricare alta 84.
Dispoziiile noului Cod civil privitoare la dreptul de preempiune sunt
aplicabile numai dac prin lege sau contract nu se stabilete altfel.
27. Felurile dreptului de preempiune. Dreptul de preempiune este de
dou feluri: legal sau convenional.
Dreptul legal de preempiune este un drept prioritar la cumprarea unui
bun, fiind prevzut expres de lege n favoarea anumitor persoane fizice sau
juridice, ori chiar a statului 85. Acest drept se nate n virtutea legii, independent
82
de voina vnztorului, care are obligaia de a-l respecta din momentul n care
decide s vnd bunul, sub sanciunea impus de lege. ns, dreptul de
preempiune se poate exercita numai dup ce proprietarul bunului s-a hotrt s
l vnd.
Dreptul convenional de preempiune rezult dintr-o convenie prin care
proprietarul unui bun se oblig fa de o alt persoan, numit preemptor, c n cazul n care se va decide s vnd bunul - s o prefere drept cumprtor, la
pre i condiii egale 86. Deci, proprietarul bunului nu se oblig s vnd bunul,
ci se oblig doar s acorde preferin, n caz de vnzare, celui cu care a ncheiat
convenia.
Dreptul convenional de preempiune se deosebete de promisiunile
unilaterale sau bilaterale de vnzare. Astfel, n cazul promisiunilor de vnzare
promitentul-vnztor este obligat s vnd promitentului-cumprtor, la preul i
condiiile deja stabilite n antecontract. n cazul dreptului convenional de
preempiune, preul i celelalte elemente ale contractului de vnzare urmeaz s
fie negociate i stabilite liber ntre proprietarul bunului, beneficiarul dreptului de
preempiune i terii cumprtori, preferina opernd numai la pre i condiii
egale.
n literatura juridic se apreciaz c recunoaterea acestui drept reprezint
o derogare de la principiul liberei circulaii a bunurilor i de la principiul potrivit
cruia proprietarul dispune liber, exclusiv i absolut, de bunul su. Este
adevrat, ns trebuie fcut precizarea c existena dreptului de preempiune
afecteaz doar libertatea vnztorului de a-i alege cocontractantul, nu i
libertatea acestuia de a nu vinde. Vnztorul nu poate fi obligat s vnd, dar
dac vinde atunci trebuie s respecte dreptul de preempiune 87.
Legea nr.33/1994 a exproprierii pentru cauz de utilitate public; dreptul de preempiune la
concesionarea prin licitaie public a dreptului de pescuit n scop comercial n favoarea
deintorilor de active i pentru cei care au contracte n derulare, stabilit de art. 14 lit.a din
Legea nr.192/2001 privind fondul piscicol, pescuitul i acvacultura).
86
Anterior intrrii n vigoare a noului Cod civil dreptul prioritar la cumprarea unui bun,
rezultnd din convenia prilor, era denumit "pact de preferin", fiind creaia doctrinei i a
practicii judiciare. A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.133; D.Chiric, Pactul de
preferin, n R.D.C. nr.11/1999, p.28 i urmt.; M.Dagot, Le pacte de prfrence; Ed Litec,
Paris 1988.
87
n literatura juridic anterioar noului Cod civil este controversat chestiunea de a ti dac
dreptul de preempiune este un drept real sau un drept de crean ori un drept potestativ. n
acest sens, a se vedea I.Negru, D.Corneanu (I); A.G.Ilie, M.Nicolae (II) Discuii n legtur
cu natura juridic a dreptului de preempiune, n Dreptul nr.1/2004, p.22-65. Opinia
majoritar este n sensul c dreptul de preempiune face parte din categoria drepturilor reale (
n acest sens, a se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.29; I.Adam, Drept civil. Drepturile reale,
Editura All Beck, Bucureti 2002, p.290-291; I.Romoan, Drept civil. Drepturile reale,
Editura Imprimeriei de Vest, Oradea, 1996, p.167-168; G.Boroi, Drept civil. Partea general,
Edituta All Educaional, Bucureti 1998, p.61. n literatura juridic francez se apreciaz c
dreptul de preempiune nu poate fi ncadrat comod n categoria drepturilor reale sau personale
(a se vedea C.Saint-Alary-Houin, Le droit de preemption, Librairie Gnrale de Droit et de
30
31
Dac n contractul cu terul au fost stipulate clauze avnd drept scop mpiedicarea exercitrii dreptului de preempiune, acestea nu produc efecte fa de
preemptor (art.1733 alin.2).
31. Concursul dintre preemptori. n cazul n care mai muli
preemptori i-au exercitat preempiunea asupra aceluiai bun, art.1734 alin.1 88
prevede c contractul de vnzare se consider ncheiat:
- cu titularul dreptului legal de preempiune, atunci cnd se afl n
concurs cu titulari ai unor drepturi convenionale de preempiune;
- cu titularul dreptului legal de preempiune ales de vnztor, cnd se afl
n concurs cu ali titulari ai unor drepturi legale de preempiune;
- dac bunul este imobil, cu titularul dreptului convenional de
preempiune care a fost mai nti nscris n cartea funciar, atunci cnd acesta se
afl n concurs cu ali titulari ai unor drepturi convenionale de preempiune;
- dac bunul este mobil, cu titularul dreptului convenional de preempiune avnd data cert cea mai veche, atunci cnd acesta se afl n concurs cu ali
titulari ai unor drepturi convenionale de preempiune.
Orice clauz care contravine prevederilor de mai sus, este considerat
nescris (art.1734 alin.2).
Atunci cnd preempiunea se exercit n privina unui bun cumprat de
ter mpreun cu alte bunuri pentru un singur pre, vnztorul poate pretinde de
la preemptor numai o parte proporional din acest pre (art.1735 alin.1).
n cazul n care s-au vndut i alte bunuri dect acela supus preempiunii,
dar care nu puteau fi desprite de acesta fr s l fi pgubit pe vnztor,
exercitarea dreptului de preempiune nu se poate face dect dac preemptorul
consemneaz preul stabilit pentru toate bunurile vndute (art.1735 alin.2).
Mai trebuie reinut c atunci cnd vnztorul a acordat terului contractant termene de plat a preului, preemptorul nu se poate prevala de aceste
termene (art.1736).
32. Notarea dreptului de preempiune asupra unui imobil. Conform
art.1737 alin.1, dreptul convenional de preempiune n legtur cu un imobil se
noteaz n cartea funciar.
Dac s-a fcut notarea dreptului de preempiune, potrivit art. 1737 alin.2,
acordul preemptorului nu este necesar pentru ca terul s-i poat nscrie dreptul
n cartea funciar. nscrierea dreptului terului se face sub condiia suspensiv
ca, n termen de 30 de zile de la comunicarea ncheierii prin care s-a dispus
nscrierea, preemptorul s nu notifice biroului de carte funciar dovada consemnrii preului la dispoziia vnztorului.
Notificarea fcut n termen biroului de carte funciar nlocuiete
comunicarea prevzut la art.1732 alin 3 i are aceleai efecte. n temeiul acestei
Dac legea nu prevede altfel, dispoziiile art.1734 din noul Cod civil se aplic i drepturilor
de preempiune izvorte din contracte ncheiate nainte de intrarea n vigoare a Codului civil
(art.125 din Legea nr.71/2011).
88
32
notificri, preemptorul poate cere radierea din cartea funciar a dreptului terului
i nscrierea dreptului su (art. 1737 alin. 3).
Dac preemptorul nu a fcut notificarea n termen, dreptul de preempiune
se stinge i se radiaz din oficiu din cartea funciar (art.1737 alin.4).
33. Stingerea dreptului convenional de preempiune. Dreptul
convenional de preempiune se stinge prin moartea preemptorului, cu excepia
situaiei n care a fost constituit pe un anume termen. n acest din urm caz,
termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, dac a fost stipulat un termen
mai lung (art.1740).
34. Unele drepturi de preempiune reglementate de lege.
Dintre drepturile de preempiune reglementate de lege amintim cteva:
a) Dreptul prioritar la dobndirea imobilului expropriat. Potrivit art. 37
din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public: n
cazul n care lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea nu s-au realizat, iar
expropriatorul dorete nstrinarea imobilului, expropriatul fost proprietar
are un drept prioritar la dobndire, la un pre ce nu poate fi mai mare dect
despgubirea actualizat. n acest scop, expropriatorul se va adresa n scris
fostului proprietar, iar dac acesta nu opteaz pentru cumprare sau dac nu
rspunde expropriatorului n termen de 60 de zile de la primirea notificrii,
acesta din urm poate dispune de imobil" 89.
Expropriatul se bucur de acest drept n toate cazurile n care
expropriatorul intenioneaz s nstrineze imobilul, iar nu numai n caz de
vnzare.
De asemenea, fostul proprietar beneficiaz de acest drept prioritar la
dobndire nu la un pre egal (oferit de ali cumprtori), ci la un pre ce nu poate
depi despgubirea actualizat, motiv pentru care s-a evitat a fi calificat drept
de preempiune 90.
n caz de nclcare a dreptului prioritar la dobndire sanciunea care
intervine este, n lipsa unui text de lege expres, nulitatea relativ.
b) Dreptul de preempiune prevzut de art.17din Legea nr.10/2001privind
regimul juridic al unor imobile preluate abuziv n perioada 6 martie 1945 22
decembrie1989.
Pentru amnunte i discuii pe marginea Legii nr.33/1994 a se vedea L.Giurgiu,
Consideraii n legtur cu Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate
public, n Dreptul nr.2/1995, p.17-23; F.Baias, B.Dumitrache, Discuii pe marginea Legii
nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, n Dreptul nr.4/1995,
p.18-27; Th.Mrejeru, Competena material a instanelor judectoreti n aplicarea Legii
nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, n Dreptul nr.5/1999,
p.74 i urmt.
A se vedea i dreptul de preempiune acordat fotilor proprietari sau motenitorilor acestora
n cazul vnzrii terenurilor care au fost expropriate pentru activiti miniere, stabilit prin
art.10 din Legea nr.85/2003 a minelor.
90
A se vedea F.Deak, op.cit., p.38.
89
33
34
n acest sens, art.29 din noul Cod civil prevede c; Nimeni nu poate fi ngrdit n
capacitatea de folosin sau lipsit, n tot sau n parte, de capacitatea de exerciiu, dect n
cazurile i condiiile expres prevzute lege.
Nimeni nu poate renuna, n tot sau n parte, la capacitatea de folosin sau la
capacitatea de exerciiu.
92
35
dispoziie juridic asupra bunului) 93. Minorii sub 14 ani i persoanele puse sub
interdicie judectoreasc (lipsite total de capacitatea de exerciiu) pot ncheia
valabil asemenea contracte numai prin reprezentanii lor legali. Minorii ntre 14
i 18 ani (care au capacitate de exerciiu restrns) pot ncheia personal
contractul de vnzare-cumprare, cu ncuviinarea prinilor sau, dup caz, a
tutorelui, iar n cazurile prevzute de lege i cu autorizarea instanei de tutel.
Cu toate acestea, minorul cu capacitate de exerciiu restrns poate face
singur acte de dispoziie de mic valoare, cu caracter curent i care se execut la
data ncheierii lor.
Dei regula general n materie de vnzare-cumprare este aceea c pot
cumpra i vinde toi cei crora nu le este interzis prin lege, totui legiuitorul
nostru a reglementat o serie de incapaciti speciale de a cumpra ori de a vinde.
Aceste incapaciti sunt interdicii (prohibiii) de a cumpra sau de a
vinde.
36. Incapaciti speciale de a cumpra sunt stabilite n scopul aprrii
unor interese generale ale societii sau a unor importante valori etice.
Astfel, potrivit art. 1654 alin.1 din noul Cod civil, sunt incapabili de a
cumpra, direct sau prin persoane interpuse, chiar i prin licitaie public:
a) mandatarii, pentru bunurile pe care sunt nsrcinai s le vnd;
excepia prevzut la art. 1304 alin.1rmne aplicabil; aa fiind, rezult c, prin
excepie, mandatarii pot cumpra bunurile pe care sunt nsrcinai s le vnd
dac au fost mputernicii expres n acest sens sau cuprinsul contractului a fost
determinat n asemenea mod nct s exclud posibilitatea unui conflict de
interese.
Dispoziiile de excepie ale art. 1304 alin.1 se aplic n cazul contractului
cu sine nsui, att n cazul simplei reprezentri (de exemplu, mandatarul
mputernicit s vnd, ca reprezentant al vnztorului, cumpr el nsui bunul,
pentru sine), ct i n cazul dublei reprezentri (de exemplu, mandatarul
mputernicit s vnd, ca reprezentant al vnztorului, cumpr el nsui bunul
n calitate de reprezentant - mandatar - al cumprtorului).
b) prinii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru
bunurile persoanelor pe care le reprezint;
93
36
37
D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura C.H.Beek Bucureti 2008,
p.108.
97
F.Deak, op.cit.(2001), p.107-108.
98
M.Murean, op.cit., p.112-113.
99
F.Deak, op.cit.(2001), p.110 ; se consider c dac, estimativ, creana litigioas are o
valoare mai mare dect creana cesionarului mpotriva cedentului, cesionarul va fi obligat la
plata unei sulte (D.Chiric, op.cit.,Tratat 2008, p 118).
96
38
100
III. OBIECTUL
38. Precizri. Noul Cod civil face distincie ntre obiectul contractului i
obiectul obligaiei.
Obiectul contractului l reprezint operaiunea juridic precum: vnzarea,
locaiunea, mprumutul i altele asemenea, convenit de pri (art.1225 alin.1).
Obiectul obligaiei este prestaia la care se angajeaz debitorul (art.1226
alin.1).
Contractul de vnzare-cumprare fiind sinalagmatic d natere unor
obligaii reciproce n sarcina prilor; vnztorul se oblig fa de cumprtor
(de exemplu, s-i transmit dreptul de proprietate asupra unui bun), iar
cumprtorul se oblig fa de vnztor (de exemplu, s-i plteasc preul).
Prin urmare, avem pe de o parte obiectul obligaiei vnztorului, iar, pe de
alt parte, obiectul obligaiei cumprtorului.
Obiectul obligaiei vnztorului
39. Consideraii generale referitoare la obiectul obligaiei vnztorului. Obiectul obligaiei vnztorului se refer la bunul vndut. De exemplu,
vnztorul are obligaia de a transmite proprietatea bunului sau de a preda bunul
vndut.
n principiu, orice bun poate fi vndut. n acest sens, art. 1657 prevede c
"Orice bun poate fi vndut n mod liber, dac vnzarea nu este interzis ori
limitat prin lege sau prin convenie ori testament".
Prin urmare, pot fi vndute i deci pot face obiectul obligaiei vnztorului
bunurile care se gsesc n circuitul civil, susceptibile de apropriere, indiferent c
sunt mobile sau imobile, corporale sau incorporale, individual determinate sau
de gen.
Vnztorul va putea vinde nu numai dreptul de proprietate asupra unui
bun corporal, dar i alte drepturi reale cum sunt: dreptul de uzufruct, nuda
proprietate, dreptul de superficie, dreptul de servitute care poate fi nstrinat
numai mpreun cu fondul dominant n favoarea cruia s-a constituit.
De asemenea, se pot vinde nu numai drepturile reale, dar i drepturile de
crean, prin aa-numita cesiune de crean.
Pentru ncheierea valabil a contractului de vnzare-cumprare, bunul
vndut trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: s existe, s fie determinat
sau determinabil, s se gseasc n circuitul civil i s fie licit.
40. Bunul s existe, dar poate fi i viitor 101. n momentul ncheierii
contractului de vnzare-cumprare, n principiu, bunul trebuie s existe.
Dac n momentul vnzrii unui bun individual determinat acesta pierise
n ntregime, contractul nu produce niciun efect (art.1659 alin.1), fiind lovit de
101
41
107
A se vedea Trib.Suprem, sec.civ., dec.nr.943 din 8 iunie 1978, n Culegere de decizii, 1978,
p.67; M.Murean, op.cit.(Curs 1999), p.25-26.
108
Trib.Suprem, sec.civ.dec.nr.97 din 24 ianuarie 1970, n Culegere de decizii, 1970, p.99.
109
A se vedea i Legea nr.213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia,
publicat n M.Of. al Romniei, nr.448 din 24 noiembrie 1998: M.Nicolae, Consideraii
asupra Legii nr.213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, n
Dreptul nr.6/1999, p.3-21.; art. 122 din Legea nr.215/2001 a administraiei publice locale.
43
A se vedea I.P.Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Editura
Actami, Bucureti,1998, p.85-88; L.Giurgiu, Consideraii n legtur cu domeniul public, n
Dreptul nr.8/1995, p.34-42.
111
A se vedea F.Deak,op.cit.(2001),p.47; A.Cojocaru, Discuii privind noiunile de proprietate
public i proprietate privat a statului i a unitilor administrativ-teritoriale, n Dreptul
nr.11/1998, p.42 i urmt.
110
44
45
obligaii de plat a preului, a unei rente viagere n favoarea unui ter, interdicia
nstrinrii bunului transmis minorului pn la majoratul lui etc. 120.
Dobnditorul poate fi autorizat de ctre instan s dispun de bun dac
interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a bunului a disprut sau dac
un interes superior o impune (art.627 alin.2).
Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate ntr-un contract atrage
nulitatea ntregului contract dac a fost determinant la ncheierea acestuia. n
contractele cu titlu oneros, caracterul determinant se prezum, pn la proba
contrar (art.627 alin.3).
Clauza de inalienabilitate este subneleas n conveniile din care se
nate obligaia de a transmite n viitor proprietatea ctre o persoan determinat
sau determinabil (art.627 alin.4).
Pentru opozabilitate, dac este cazul, clauza de inalienabilitate trebuie s
fie supus formalitilor de publicitate prevzute de lege.
Dac clauza de inalienabilitate este valabil, dar a fost nclcat de ctre
dobnditor, nstrintorul poate cere rezoluiunea contractului (art.629 alin.1).
De asemenea, att nstrintorul, ct i terul, dac inalienabilitatea s-a
stipulat n favoarea acestuia, pot s cear anularea actului de nstrinare
subsecvent ncheiat cu nerespectarea clauzei.
43. Bunul trebuie s fie licit. Obiectul contractului este ilicit atunci cnd
este prohibit de lege sau contravine ordinii publice ori bunelor moravuri
(art.1225 alin.3 din noul Cod civil).
Totui, aa cum s-a artat n literatura de specialitate, caracterul ilicit al
obiectului contractului ar trebui s se refere mai degrab la prestaii dect la
bunurile care concretizeaz obiectul actului juridic. Aceasta deoarece bunurile
corporale sunt lucruri nensufleite, care prin ele nsele nu pot contraveni legii
sau bunelor moravuri 121.
De aceea, prin aceast caracteristic se nelege c prestaia trebuie s fie
conform cu ordinea public i bunele moravuri.
Cu toate acestea, tradiional se consider c obiectul contractului ar fi
ilicit dac, de exemplu, bunul n discuie face parte din domeniul public, bunul
este periculos etc.
Obiectul obligaiei cumprtorului
44. Consideraii generale referitoare la obiectul obligaiei cumprtorului. Din dispoziiile art. 1650 alin.1 C.civ. rezult c vnzarea este un
120
Potrivit opiniei unor autori, actele prin care se instituie asemenea clauze sunt liberalitile
(donaiile i legatele),nserarea n contractele cu titlu oneros fiind ndoielnic din punctul de
vedere al validitii lor (a se vedea, D.Chiric, op.cit, vol.1, 2005, p.66-67).
121
A se vedea I.Reghini, .Diaconescu, P.Vasilescu, Introducere n dreptul civil, Ediia a 2-a,
revzut i adugit, Colecia universitaria, Sfera Juridic, Cluj-Napoca, 2008, p.460-461.
46
47
din pre, iar n contul diferenei de pre s-l ntrein pe tot restul vieii sale, cu
toate cele necesare traiului. n asemenea situaii, natura juridic a conveniei va
fi aceea care reiese din voina prilor. Dac prile nu i-au exprimat clar voina
lor, atunci natura juridic a contractului va fi aceea determinat de ctre instana
judectoreasc, n funcie de preponderena uneia sau alteia dintre prestaiile
asumate de dobnditor 124 .
Dac preul a fost stabilit n bani, vnztorul i cumprtorul pot conveni
ca plata preului s fie nlocuit cu o alt prestaie din partea cumprtorului
(dare n plat).
46. Preul s fie determinat sau determinabil. Aceast condiie este
expres prevzut la art. 1660 alin.2 C.civ. conform cruia preul trebuie s fie
"determinat sau cel puin determinabil".
Preul este determinat dac prile au indicat n contract cuantumul total
al sumei de bani (n cifre sau n litere ori att n cifre ct i n litere) pe care
cumprtorul se oblig s o plteasc vnztorului, drept echivalent al bunului
vndut. n cazul bunurilor de gen, preul este determinat dac prile au stipulat
n contract cuantumul sumei de bani pe unitatea de msur.
Dac vnzarea are ca obiect bunuri pe care vnztorul le vinde n mod
obinuit, n lipsa determinrii exprese a preului, se prezum c prile au avut n
vedere preul practicat n mod obinuit de vnztor (art.1664 alin.2). n acest
caz, preul se consider determinat i deci vnzarea este valabil din acest punct
de vedere.
De asemenea, n lips de stipulaie contrar, vnzarea unor bunuri al cror
pre este stabilit pe piee organizate este presupus a se fi ncheiat pentru preul
mediu aplicat n ziua ncheierii contractului pe piaa cea mai apropiat de locul
ncheierii contractului. Dac aceast zi a fost nelucrtoare, se ine seama de
ultima zi lucrtoare (art.1664 alin.3).
Atunci cnd preul se determin n funcie de greutatea bunului vndut, la
stabilirea cuantumului su nu se ine seama de greutatea ambalajului (art.1663).
n cazurile n care exist preuri obligatorii stabilite prin lege 125, prile
vor trebui s respecte aceste preuri, iar dac n-au prevzut nimic n contract cu
A se vedea I.G.Mihu, Probleme de drept civil din practica Tribunalului Suprem pe
semestrul I al anului 1978, n R.R.D. nr.8/1979, p. 28-29; n acelai sens, Tribunalul Suprem
sec.civ., dec.nr. 1751 din 8 noiembrie 1978, n C.D. pe anul 1978, p. 54, care a reinut c: n
cazul n care o persoan nstrineaz un bun n schimbul unei sume de bani i a ntreinerii,
pentru caracterizarea corect a actului juridic ncheiat, n sensul c este un contract de
vnzare-cumprare cu clauz de ntreinere sau un contract de ntreinere, este necesar s se
examineze, n raport de valoarea bunului transmis, care este prestaia principal, fcnd
proporia ntre preul n bani i cel n natur. Deci, trebuie s se fac o raportare a sumei de
bani pltite la valoarea lucrului nstrinat, pentru a se stabili care este prestaia principal a
dobnditorului; dac suma de bani pltit trece peste jumtate din valoarea lucrului nstrinat,
contractul este de vnzare cu clauz de ntreinere, iar dac nu, contractul este de ntreinere.
125
Chiar n condiiile economiei de pia, legiuitorul poate interveni n materie de preuri, n
interesul protejrii consumatorilor (n caz de penurie de produse) sau n interesul
124
48
pri pe motiv de fraud sau pentru eroare grosier, situaie n care vnzarea nu este
valabil ntruct se consider c preul nu a fost determinat.
132
C.Hamangiu, I.Rosetti Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., vol 2, p.556.
133
Tribunalul suprem, sec.civ., dec. nr. 697 din 22 martie 1984, n R.R.D.nr.3/1985, p.74.
134
Tribunalul Suprem, sec.civ. dec.nr. 1640 din 14 septembrie 1977, n I.G.Mihu,
Repertoriu de practic judiciar civil pe anii 1975-1980, p.86, spea nr.96; Tribunalul
suprem, sec.civ., dec.nr.831 din 5 aprilie 1989, n Dreptul nr.3/1990, p.64.
50
Dac preul este inferior sau superior valorii reale de circulaie a bunului
vndut, contractul rmne valabil ca vnzare-cumprare deoarece prile, n
temeiul principiului libertii contractuale, au posibilitatea s determine cuantumul preului aa cum consider ele de cuviin.
De asemenea, relaiile de rudenie ntre pri, sau chiar relaiile de
concubinaj existente ntre acestea, constituie o justificare suficient a stabilirii
unui pre mult inferior valorii reale de circulaie a bunului vndut 135.
Cu toate acestea, preul serios exclude o disproporie prea mare ntre
valoarea prestaiei vnztorului (bunul vndut) i valoarea prestaiei cumprtorului (pre). De exemplu, dac valoarea de circulaie real a bunului vndut
este de 100.000 lei, iar prile au stipulat un pre de 1000 lei, acesta nu este un
pre serios, care s-l determine pe vnztor s-i nstrineze bunul, ci un pre
derizoriu.
Dac preul este derizoriu, conform art. 1665 alin.2 C.civ., vnzarea este
anulabil. Totui convenia ar putea fi considerat valabil ca o donaie direct
(nu deghizat, pentru c nu exist act secret), dac s-a ncheiat cu intenia de a
gratifica i dac sunt ndeplinite condiiile de fond i de form prevzute de lege
pentru validitatea donaiei 136.
Seriozitatea sau neseriozitatea preului este o chestiune de fapt, lsat la
aprecierea instanei de judecat, care va rezolva problema n funcie de circumstanele fiecrui caz n parte 137.
n situaia n care exist o disproporie vdit de valoare ntre prestaiile
reciproce ale prilor, n sensul c preul stipulat este mult inferior sau superior
valorii reale de circulaie a bunului vndut, n literatura juridic se vorbete
despre un pre lezionar 138. Exist leziune, conform art. 1221 alin.1 C.civ. atunci
cnd una dintre pri, profitnd de starea de nevoie, lipsa de experien ori de
lipsa de cunotine a celeilalte pri, stipuleaz n favoarea sa ori a unei alte
persoane o prestaie de o valoare considerabil mai mare, la data ncheierii
contractului, dect valoarea propriei prestaii. Existena leziunii se apreciaz n
funcie de natura i scopul contractului (art.1221 alin.2 C.civ.).
Partea al crei consimmnt a fost viciat prin leziune poate cere, la
alegerea sa, anularea contractului sau reducerea obligaiilor sale cu valoarea
daunelor-interese la care ar fi ndreptit (art.1222 alin.1 C.civ.).
Cu excepia cazului prevzut la art.1221 alin.3 C.civ., aciunea n anulare
este admisibil numai dac leziunea depete jumtate din valoarea pe care o
Tribunalul Suprem sec.civ..dec.nr.831/1989, citat la nota precedent; Tribunalul judeean
Constana, dec.civ.nr.195/1987, n R.R.D.nr.2/1988, p.69.
136
F.Deak, op.cit.(2001),p.66; M.Murean, op.cit. (Curs univ.1999), p.46.
137
Tribunalul Suprem, sec.civ. dec.nr. 1542/1973, n R.R.D.nr.6/1974, p.74.
138
D.Chiric, op.cit., vol 1, 2005, p.98-99, apreciindu-se c preul derizoriu nu poate fi o
cauz suficient a obligaiei vnztorului de a transfera proprietatea lucrului vndut, dar preul
lezionar este o cauz suficient, numai c exist un anumit dezechilibru ntre prestaiile celor
dou pri n favoarea cumprtorului.
135
51
52
141
Legea nr.170 din 16 iulie 2010 publicat n Monitorul Oficial nr.507 din 21 iulie 2010.
53
Seciunea a-IV-a
EFECTELE CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPRARE
51. Consideraii generale. Contractul de vnzare-cumprare, dac a fost
ncheiat valabil, d natere unor drepturi i obligaii n sarcina fiecreia dintre
prile contractante.
Noul Cod civil reglementeaz expres obligaiile principale ale vnztorului i obligaiile cumprtorului. Astfel, conform art. 1672 vnztorul are
urmtoarele obligaii principale:
1. s transmit proprietatea bunului sau, dup caz, dreptul vndut;
2. s predea bunul;
3. s l garanteze pe cumprtor contra eviciunii i viciilor bunului.
Pe de alt parte, n conformitate cu art.1719 C.civ. obligaiile principale
ale cumprtorului sunt:
a) s preia bunul vndut;
b) s plteasc preul vnzrii.
Prin contractul de vnzare-cumprare prile contractante i pot asuma
i alte obligaii dect cele reglementate expres de codul civil romn.
n cele de mai jos vom analiza mai nti obligaiile vnztorului, apoi
obligaiile cumprtorului.
A) OBLIGAIILE VNZTORULUI
1. Obligaia de a transmite proprietatea bunului sau dreptul vndut.
Vnztorul este obligat s transmit cumprtorului proprietatea bunului
vndut (art.1673 alin.1 C.civ.). Odat cu proprietatea, cumprtorul dobndete
toate drepturile i aciunile accesorii ce au aparinut vnztorului (art.1673 alin.2
C.civ.).
52. Momentul transmiterii proprietii bunului. Regula. Aa cum
rezult din dispoziiile art. 1674 C.civ.: "Cu excepia cazurilor prevzute de lege
ori dac din voina prilor nu rezult contrariul, proprietatea se strmut de
drept cumprtorului din momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu
a fost predat ori preul nu a fost pltit nc" 142.
Aadar, prin chiar realizarea acordului de voin al prilor (solo
consensu), independent de predarea bunului vndut i de plata preului, fr nici
o alt formalitate, dreptul de proprietate asupra bunului vndut (sau alt drept real
n acest sens era i art. 1295 alin.1 din vechiul cod civil romn de la 1864 care prevedea
c: vinderea este perfect ntre pri i proprietatea este de drept strmutat la cumprtor,
n privina vnztorului, ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului, dei
lucrul nc nu se va fi predat i preul nc nu se va fi numrat ".
142
54
55
anumit termen suspensiv (data predrii bunului vndut sau data plii preului)
ori condiii suspensive (obinerea unui mprumut pentru plata preului) 145. ntrun asemenea caz, vnztorul rmne proprietarul bunului vndut pn la data
cnd, potrivit clauzelor contractuale, va opera transferul proprietii n favoarea
cumprtorului.
nvoiala prilor de a amna transferul proprietii asupra bunului vndut
trebuie s fie prevzut expres n contract.
De obicei, amnarea convenional a momentului transmiterii proprietii
de la vnztor la cumprtor urmrete s asigure vnztorului o garanie c
preul va fi pltit integral. Aceasta deoarece n cazul n care transferul
proprietii la cumprtor opereaz n momentul ncheierii contractului, dar plata
preului se face ulterior, ntre prile contractante se realizeaz un dezechilibru,
cumprtorul fiind ntr-o situaie avantajoas fa de vnztor. De aceea, n
temeiul principiului libertii contractuale, prile pot conveni ncheierea
vnzrii cu o clauz prin care vnztorul i rezerv proprietatea bunului
vndut pn la plata integral a preului. n acest sens, art. 1684 C.civ. prevede
c: "Stipulaia prin care vnztorul i rezerv proprietatea bunului pn la
plata integral a preului este valabil chiar dac bunul a fost predat". Aadar,
vnzarea cu clauza rezervei proprietii nu exclude ca bunul vndut s fie predat
cumprtorului, din chiar momentul ncheierii contractului, dar proprietatea
asupra acestuia rmne la vnztor pn la achitarea integral a preului. Aceasta
nseamn c vnztorul, rmas proprietar, poate s revendice bunul vndut i
nepltit de la cumprtor, dac acesta este declarat n stare de faliment. Prin
urmare, clauza de rezerv a proprietii reprezint o garanie a executrii
creanei plii preului 146.
Clauza de rezerv a proprietii poate fi opus terilor numai dup
ndeplinirea formalitilor de publicitate cerute de lege, dup natura bunului
(art.1684, partea a doua).
Alteori, vnztorul i asigur o garanie c va ncasa preul, pentru care a
consimit un termen suspensiv, combinnd contractul de vnzare-cumprare cu
un contract de locaiune. Astfel, prile pot conveni ca pn la data plii preului
cumprtorul s dein i s foloseasc bunul n calitate de chiria, iar la data
achitrii integrale a preului s opereze transferul dreptului de proprietate 147.
Amnarea convenional a transmiterii proprietii nu afecteaz n nici un
fel valabilitatea vnzrii, ci doar producerea efectului translativ de proprietate.
56
57
58
n cazul n care s-ar vinde un butoi ntreg de vin, cu preul de 10 lei/litru, se pune ntrebarea: vnzarea este cu grmada sau vnzarea este dup greutate, numr sau msur ? Opiniile
exprimate n literatura juridic pentru o asemenea ipotez sunt diferite. Astfel, dup o prere,
vnzarea ar fi cu grmada deoarece operaiunile ulterioare de numrare, cntrire sau
msurare sunt necesare doar pentru determinarea cuantumului total al preului, iar nu pentru
individualizarea lucrului vndut ( D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, pag.316; M.Murean, op.cit.,
Curs 1999, pag.106). Dup alt prere, din moment ce preul este stabilit pe unitate de
msur, iar nu global pentru toat grmada, prin definiie nu mai poate fi vorba de vnzare cu
grmada, ci de o vnzare dup greutate, numr sau msur (a se vedea F.Deak, op.cit.- 2001 -,
pag.102).
154
A se vedea D.Chiric, Tratat de drept civil.Contracte speciale, Editura C.H.Beck Bucureti
2008, p.313-315; M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.63.
155
F.Deak, op.cit.(2001), pag.102 ; M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.106.
153
59
156
61
62
63
166
167
64
65
tion, fie prin referire la normele tehnice, administrative sau sanitare care sunt
impuse unor anumite bunuri, fie prin referire la anumite uzane etc. De exemplu,
n jurisprudena francez s-a judecat c predarea este neconform dac n
contractul de vnzare-cumprare a unui hotel s-a stipulat c este corespunztor
normelor, iar apoi s-a dovedit c instalaia electric nu corespunde normelor n
domeniu 172 .
Conformitatea funcional (subiectiv) presupune nu numai identitatea
dintre bunul predat efectiv de vnztor i cel stipulat n contract, ci i cerina ca
bunul s fie apt a corespunde destinaiei pentru care a fost achiziionat de
cumprtor. n aceast concepie, predare neconform este nu numai cea a unui
alt bun dect cel convenit n contract, ci i a unuia inapt s ndeplineasc
utilitatea pentru care cumprtorul l-a destinat 173.
Dovada ndeplinirii obligaiei de predare a bunului vndut este n sarcina
vnztorului, deoarece el este debitorul acestei obligaii (obligaie de rezultat).
Cumprtorul are obligaia de a verifica, imediat dup preluare, starea
bunului potrivit uzanelor (art.1690 alin.2 C.civ.).
Dac n urma verificrii se constat existena unor vicii aparente,
cumprtorul trebuie s l informeze pe vnztor despre acestea fr ntrziere.
n lipsa informrii, se consider c vnztorul i-a executat obligaia prevzut
la art.1690 alin.1 C.civ. Cu toate acestea, n privina viciilor ascunse, dispoziiile
art.1707 - 1714 rmn aplicabile 174.
62. Dezacordul asupra calitii. Potrivit art. 1691 alin.1 C.civ: "n cazul
n care cumprtorul contest calitatea sau starea bunului pe care vnztorul i
l-a pus la dispoziie, preedintele judectoriei de la locul prevzut pentru
executarea obligaiei de predare, la cererea oricreia dintre pri, va desemna
de ndat un expert n vederea constatrii". Prin aceeai hotrre se poate
dispune sechestrarea sau depozitarea bunului.
Dac pstrarea bunului vndut ar putea aduce mari pagube sau ar ocaziona
cheltuieli nsemnate, se va putea dispune chiar vnzarea pe cheltuiala
proprietarului, n condiiile stabilite de instan (art.1691 alin.3 C.civ.).
Hotrrea de vnzare va trebui s fie comunicat prtului sau reprezentantului
acestuia, aa cum dispune art. 1691 alin.4 C.civ.
D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.341, precum i jurisprudena francez acolo citat.
D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.345, precum i doctrina i jurisprudena francez acolo
citate.
174
n literatura juridic recent se consider c preluarea (recepia) fr rezerve acoper numai
deficienele observabile la momentul predrii, nu i pe cele care, n cazul bunurilor complexe,
pot fi observate doar ulterior, n urma folosirii bunului n anumite condiii sau n urma unui
examen mai atent (D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.356).
Pentru bunurile simple verificarea trebuie fcut de cumprtor n momentul predrii, iar n
cazul bunurilor mai complexe, verificarea implic un anumit interval de timp suficient, dar
diferit de la caz la caz (D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.358, precum i jurisprudena acolo
citat).
172
173
66
F.Deak, op.cit.(2001),p.73.
Ibidem
67
68
69
acest sens, art.1696 C.civ. prevede c: "Acela care este obligat s garanteze
contra eviciunii nu poate s eving".
Ca urmare a invocrii excepiei de garanie, orice aciune a vnztorului
prin care ar ncerca s-l eving pe cumprtor va fi respins.
Dup cum s-a artat n literatura juridic, vnztorul nu poate evinge
cumprtorul nici n urma dobndirii unei noi caliti, pe care nu o avea n
momentul vnzrii. De exemplu, vnztorul a vndut bunul altuia i apoi l-a
motenit pe adevratul proprietar. n acest caz, chiar dac vnztorul acioneaz
n calitate de motenitor al adevratului proprietar, nu-l va putea evinge pe
cumprtor, deoarece cumprtorul i poate opune excepia de garanie 184.
La decesul vnztorului obligaia de garanie contra eviciunii se transmite
succesorilor si universali sau cu titlu universal, deoarece este o obligaie
patrimonial. De aceea, cumprtorul va putea invoca excepia de garanie nu
numai mpotriva vnztorului, dar i mpotriva succesorilor si n drepturi,
universali sau cu titlu universal.
n schimb, excepia de garanie nu poate fi invocat mpotriva succesorilor
cu titlu particular ai vnztorului (de exemplu, mpotriva unui alt cumprtor al
aceluiai lucru, donatar, legatar cu titlu particular), deoarece acetia nu rspund
pentru obligaiile motenirii 185.
Obligaia de garanie contra eviciunii este indivizibil ntre debitori
(art.1697 C.civ.).
Obligaia de garanie a vnztorului pentru fapte personale exist nu
numai n caz de tulburare direct a cumprtorului, dar i atunci cnd eviciunea
se realizeaz indirect, prin intermediul unui ter. De exemplu, dac vnztorul
vinde un imobil succesiv la doi cumprtori diferii, dintre care cel de-al doilea
cumprtor i nscrie dreptul n cartea funciar naintea primului cumprtor,
acesta din urm va fi evins de cellalt, care i-a asigurat opozabilitatea dreptului
dobndit prin ndeplinirea formelor de publicitate imobiliar. n acest exemplu,
cauza eviciunii o constituie fr ndoial faptul vnztorului, care a vndut
succesiv imobilul ctre doi cumprtori, situaie n care vnztorul va trebui s
rspund de eviciune fa de primul cumprtor (cel evins), chiar dac
eviciunea are o cauz ulterioar primei vnzrii, deoarece eviciunea provine
din faptul su personal.
69. Garania contra eviciunii ce rezult din preteniile unui ter.
Vnztorul are obligaia de a-l garanta pe cumprtor nu numai mpotriva
eviciunii care ar rezulta dintr-un fapt personal al su, dar i mpotriva eviciunii
ce provine din preteniile unui ter.
184
F.Deak, op.cit.(2001),p.75.
M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.78. De asemenea, dac un motenitor rezervatar atac o
vnzare a defunctului pe motiv c este o vnzare simulat, sub forma unei donaii deghizate,
cumprtorul nu-i poate opune excepia de garanie, deoarece el acioneaz n calitate de ter
fa de acel act, nu ca motenitor.
185
70
n acest sens, art. 1695 alin.2 C.civ. prevede c: "Garania este datorat
mpotriva eviciunii ce rezult din preteniile unui ter numai dac acestea sunt
ntemeiate pe un drept nscut anterior datei vnzrii i care nu a fost adus la
cunotina cumprtorului pn la acea dat".
Prin urmare, spre deosebire de obligaia de garanie pentru fapta proprie,
(care vizeaz att tulburrile de fapt, ct i tulburrile de drept), obligaia de
garanie a vnztorului pentru preteniile terilor se refer numai la tulburrile de
drept. Adic, numai atunci cnd terul tulburtor invoc anumite drepturi asupra
bunului vndut, constituite anterior vnzrii, drepturi care exclud total sau
parial dreptul cumprtorului, vnztorul este rspunztor de eviciune.
mpotriva simplelor tulburri de fapt (deposedare prin violen, tulburarea
folosinei, icanri etc.), cumprtorul se poate apra i singur, prin exercitarea
aciunilor posesorii.
n majoritatea cazurilor, eviciunea se produce n urma admiterii unei
aciuni n justiie a terului mpotriva cumprtorului cnd instana, prin hotrre
judectoreasc, recunoate terului un drept real (drept de proprietate, servitute,
superficie, uzufruct, uz, abitaie) sau accesoriu (ipotec, privilegiu) asupra bunului vndut.
Dar, eviciunea se poate produce i fr o hotrre judectoreasc. De
exemplu, aa cum s-a subliniat n literatura juridic de specialitate: atunci cnd
dreptul terului asupra bunului este att de evident, nct cumprtorul cedeaz
fr a mai atepta s fie dat n judecat; imobilul cumprat este urmrit de un
creditor ipotecar, iar cumprtorul pltete creana acestuia pentru a degreva
imobilul de ipotec; dup ce a cumprat bunul de la un neproprietar,
cumprtorul devine motenitorul adevratului proprietar 186.
Ca urmare, obligaia de garanie a vnztorului contra eviciunii ce
provine din preteniile terilor nu este condiionat de existena unei hotrri
judectoreti.
Rspunderea vnztorului mpotriva eviciunii ce rezult din preteniile
terilor opereaz dac sunt ndeplinite condiiile de mai jos:
a) Eviciunea s rezulte dintr-o tulburare de drept 187. Vnztorul este
rspunztor numai dac tulburarea din partea terului este o tulburare de drept,
adic numai dac terul evingtor invoc un drept asupra bunului, cum ar fi: un
drept de proprietate sau un drept real derivat din dreptul de proprietate (uzufruct,
71
servitute 188, superficie, uz, abitaie etc.) ori chiar un drept de crean legat de
bunul cumprat, care i micoreaz valoarea sau utilitatea.
Vnztorul nu rspunde de servituile aparente, pe care cumprtorul le
putea constata prin semnele lor exterioare, nici de servituile neaparente pe care,
pn la data vnzrii, le-a adus la cunotina cumprtorului ori pe care acesta le
cunotea din alte surse 189.
n cazul ipotecilor i privilegiilor, care sunt sarcini ale imobilului,
obligaia de garanie funcioneaz numai dac debitorul principal nu-i pltete
datoria i creditorul trece la realizarea creanei 190.
n literatura juridic de specialitate se admite c exist o tulburare de
drept nu numai atunci cnd terul invoc un drept real asupra bunului, dar i
atunci cnd el invoc un drept de crean, legat de bunul cumprat, dac
recunoaterea acestui drept nltur sau restrnge dreptul cumprtorului. De
exemplu, terul invoc un contract de locaiune consimit de vnztor, opozabil
i cumprtorului dac are dat cert anterioar vnzrii, sau invoc dreptul de a
fi despgubit pentru mbuntirile aduse de el imobilului nchiriat. Dac la data
vnzrii cumprtorul nu a cunoscut locaiunea sau mbuntirile, iar vnztorul
nu le-a declarat, acesta din urm va rspunde de eviciune 191.
b) Eviciunea s aib o cauz anterioar vnzrii. Vnztorul este inut s
rspund numai dac preteniile terului se ntemeiaz pe un drept nscut
anterior datei vnzrii. Aceasta deoarece vnztorul este prezumat a cunoate
drepturile terelor persoane nscute anterior datei vnzrii i pe care ncearc s
le valorifice sau s le opun cumprtorului.
n schimb, vnztorul nu poate fi inut s rspund pentru cauzele de
eviciune ivite dup ce bunul vndut a ieit din patrimoniul su.
Prin excepie, vnztorul rspunde i atunci cnd eviciunea are o cauz
ulterioar vnzrii, dar care i este imputabil. Astfel, aa cum s-a artat n
literatura de specialitate, dac vnztorul a nstrinat succesiv imobilul su la doi
cumprtori diferii, iar cel de-al doilea cumprtor i-a intabulat dreptul n
cartea funciar naintea primului cumprtor, vnztorul va rspunde fa de
primul cumprtor pentru eviciune dei cauza acesteia este ulterioar vnzrii
(n acest caz, eviciunea rezult din fapta proprie a vnztorului, care i este
Este vorba despre o tulburare de drept att n situaia n care terul pretinde a avea asupra
terenului cumprat (ca fond aservit) un drept de servitute, ct i n situaia n care
cumprtorul, dobndind fondul dominant, constat c servitutea asupra unui fond vecin
aservit nu exist (M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.82).
189
D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.386, precum i jurisprudena francez acolo citate. S-a
artat judicios c n cazul existenei unei servitui aparente, nedeclarate de vnztor, garania
nu funcioneaz chiar dac s-ar dovedi ignorana cumprtorului, ceea ce se explic nu prin
faptul c i-ar fi imputabil cumprtorului vreo culp n neobservarea servituii, ci ntruct
servitutea este aparent se prezum absolut a fi cunoscut, ceea ce nltur orice posibilitate a
cumprtorului de a proba contrariul.
190
F.Deak, op.cit.(2001), p.78.
191
M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.80; F.Deak, op.cit.(2001), p.78.
188
72
M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.80. n practica judectoreasc s-a hotrt c pericolul de
expropriere a unei cldiri vndute, prin cuprinderea ei ntr-o zon restructurabil, nu
constituie eviciune, reprezentnd o simpl eventualitate i nu o certitudine c va fi demolat,
motiv pentru care cererea de despgubire a cumprtorului a fost respins ca prematur (a se
vedea Trib.Suprem, sec.civ. dec.nr. 1326 din 6 iulie 1977, n RRD nr.2/1978, p.55).
195
n aceeai ipotez, dar fr ca vnztorul s poat dovedi c avea mijloacele necesare
pentru respingerea preteniilor terului, cumprtorul se poate ntoarce mpotriva lui pe cale
principal, printr-o aciune n garanie pentru eviciune (garanie principal). A se vedea
F.Deak, op.cit.(2001), p.79.
196
Cumprtorul, n calitate de proprietar, are dreptul s fie neglijent cu privire la bunul pe
care l consider al su sau s-i dea orice ntrebuinare.
197
n sensul c subdobnditorul nu poate cere restituirea dect n limita preului pltit de el
cumprtorului intermediar, de la care a cumprat el (D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.391).
194
74
75
onorariu pentru notar sau avocat, taxe de intabulare n cartea funciar etc., dac
au fost suportate de cumprtor;
d) pierderile suferite i ctigurile nerealizate de ctre cumprtor din
cauza eviciunii;
De asemenea, potrivit art. 1702 alin.2 C.civ., vnztorul este obligat s
ramburseze cumprtorului sau s fac s i se ramburseze de ctre acela care
evinge toate cheltuielile pentru lucrrile efectuate n legtur cu bunul vndut,
fie c lucrrile sunt autonome, fie c sunt adugate, dar, n acest din urm caz,
numai dac sunt necesare (fcute pentru conservarea bunului) sau utile (fcute
pentru sporirea valorii bunului).
Dac vnztorul a cunoscut cauza eviciunii la data vnzrii (deci, a fost
de rea-credin), este dator s ramburseze cumprtorului i cheltuielile fcute
pentru efectuarea i, dup caz, ridicarea lucrrilor voluptuare (fcute n scop de
lux sau de plcere).
Aciunea cumprtorului, ntemeiat pe nendeplinirea obligaiei de
garanie contra eviciunii, este o aciune personal (nu real), astfel nct
daunele-interese pot fi cerute numai de la vnztor ori de la succesorii si
universali sau cu titlu universal.
Dreptul la aciune al cumprtorului evins pentru rezoluiunea vnzrii i
daune-interese se prescrie n termenul general de prescripie de 3 ani i ncepe s
curg de la data producerii eviciunii, iar n cazul n care eviciunea rezult dintro hotrre judectoreasc, de la data rmnerii irevocabile a hotrrii.
74. Efectele eviciunii pariale. n conformitate cu dispoziiile art.1703
C.civ., n cazul n care eviciunea parial nu atrage rezoluiunea contractului,
vnztorul trebuie s restituie cumprtorului o parte din pre proporional cu
valoarea prii de care a fost evins i, dac este cazul, s plteasc daune-interese
corespunztor cu prevederile art.1702 C.civ.
75. nlturarea eviciunii de ctre cumprtor. Art.1704 C.civ. prevede
c atunci cnd cumprtorul a pstrat bunul cumprat pltind terului evingtor o
sum de bani sau dndu-i un alt bun, vnztorul este liberat de urmrile
garaniei, n primul caz prin rambursarea ctre cumprtor a sumei pltite cu
dobnda legal calculat de la data plii, iar n al doilea caz prin plata valorii
bunului dat. n ambele cazuri, vnztorul este obligat i la plata tuturor
cheltuielilor aferente.
76. Modificri convenionale a garaniei mpotriva eviciunii.
Obligaia de garanie contra eviciunii a vnztorului este reglementat de
noul Cod civil prin norme juridice cu caracter supletiv i se numete garania de
drept.
Dac n contractul de vnzare-cumprare nu ar exista stipulat nimic n
privina garaniei contra eviciunii, vnztorul rmne rspunztor potrivit
prevederilor legale, aplicndu-se garania de drept.
Dar, prile contractante pot deroga de la prevederile legale indicate mai
sus, stabilind prin convenia lor alte reguli de garanie, conform intereselor lor.
76
n acest sens, art. 1698 alin.1 C.civ. prevede c: Prile pot conveni s
extind sau s restrng obligaia de garanie. Acestea pot chiar conveni s l
exonereze pe vnztor de orice garanie contra eviciunii. Garania stipulat de
pri se numete garania convenional 201.
n ce privete clauzele de extindere a garaniei vnztorului, se admite c
acestea pot fi stipulate n contract fr ngrdiri. Astfel, garania vnztorului
poate fi extins att pentru fapte personale, ct i pentru faptele terilor (de
exemplu, prile pot extinde garania i mpotriva unor tulburri de fapt) ori
chiar pentru mprejurri fortuite (expropriere). Se impune ns precizarea c
aceste clauze de extindere trebuie s fie stipulate expres n contract i s fie
neechivoce, altminteri se aplic regulile garaniei de drept.
n ce privete clauzele de restrngere sau de nlturare a garaniei
vnztorului, art.1698 alin.2 C.civ. prevede c: "Stipulaia prin care obligaia de
garanie a vnztorului este restrns sau nlturat nu l exonereaz pe acesta
de obligaia de a restitui preul, cu excepia cazului n care cumprtorul i-a
asumat riscul producerii eviciunii". Aceasta deoarece cumprtorul evins
pierznd dreptul asupra bunului, preul este deinut fr cauz de vnztor.
De asemenea, dac cumprtorul a cunoscut, la data vnzrii, pericolul
eviciunii sau a cumprat pe riscul su (caz n care contractul de vnzare este
aleatoriu), el este presupus c a renunat la garania vnztorului.
77. Limitele clauzei de nerspundere pentru eviciune. Conform art.
1699 C.civ.:"Chiar dac s-a convenit c vnztorul nu va datora nicio garanie,
el rspunde totui de eviciunea cauzat ulterior vnzrii prin faptul su
personal ori de cea provenit din cauze pe care, cunoscndu-le n momentul
vnzrii, le-a ascuns cumprtorului. Orice stipulaie contrar este considerat
nescris".
4. Obligaia de garanie contra viciilor bunului vndut
78. Noiune. Vnztorul rspunde fa de cumprtor nu numai n caz de
eviciune (cnd nu asigur folosina linitit a bunului vndut), dar i pentru
viciile bunului (cnd nu asigur folosina util).
n acest sens, art.1707 alin.1C.civ. dispune c: "Vnztorul garanteaz
cumprtorul contra oricror vicii ascunse care fac bunul vndut impropriu
ntrebuinrii la care este destinat sau care i micoreaz n asemenea msur
ntrebuinarea sau valoarea nct, dac le-ar fi cunoscut, cumprtorul nu ar fi
cumprat sau ar fi dat un pre mai mic".
Dac avem n vedere bunurile, prin vicii trebuie s nelegem c este vorba
despre bunuri defecte, stricate etc. Deci, viciile nseamn anumite defeciuni ale
bunului vndut, datorit crora este acesta impropriu ntrebuinrii dup
destinaia sa ori i se micoreaz ntrebuinarea sau valoarea.
201
Cu privire la unele aspecte speciale ale garaniei pentru eviciune, a se vedea i V.Stoica,
C.Turianu, Obligaia de garanie contra viciilor bunurilor vndute de persoanele fizice, cu
privire special asupra autovehiculelor, n R.R.D.nr.9-12/1989, p.6-18; A se vedea i
C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p566; Pentru amnunte n legtur cu
originile istorice ale garaniei pentru vicii ascunse, a se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008,
p.399.
203
Tribunalul Suprem, sec.civ.dec.nr. 541/1973, n CD pe anul 1973, p.133.
204
Tribunalul judeean Hunedoara, dec.civ.nr.5/1983, n R.R.D.nr.6/1983, p.58.
205
Tribunalul Municipiului Bucureti, dec.civ.nr.151/1990, n revista Dreptul nr.2/1992,
p.79.
206
Curtea de Apel din Paris, citat dup D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.410.
207
C.S.J, secia civil i de proprietate intelectual, decizia nr.1252/2003, citat dup
D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.410.
202
78
A se vedea Trib Suprem, sec.civ. dec.nr.1186 din 13 august 1957, n CD 1957, p.79-81,
citat dup M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.88.
n literatura juridic recent se consider c problema dac o deficien (viciu) este
ascuns sau aparent se apreciaz diferit, dup cum este vorba despre un cumprtor profan
sau un cumprtor profesionist. n cazul cumprtorului profan se consider c viciul este
ascuns dac nu poate fi observat n urma unei examinri normale, avnd n vedere resursele
personale ale acestuia (apreciere in concreto) i un comportament fr repro al unei persoane
dotate cu asemenea resurse (apreciere in abstracto), fr a fi obligat s apeleze la un specialist
sau expert, afar de cazul n care a fost informat n prealabil de existena viciului. n cazul
unui cumprtor profesionist , s-a afirmat, viciul este considerat ascuns n condiii mult mai
dificile. Pentru un asemenea cumprtor aprecierea aptitudinii de a constata existena unor
vicii se face dup criterii abstracte, nu subiective, la nivelul unui profesionist fr repro. n
privina cumprtorului profesionist exist o adevrat prezumie simpl de cunoatere a
existenei viciilor. Dar, fiind vorba despre o prezumie simpl, aceasta poate fi rsturnat prin
proba contrar, dovedindu-se c viciul a fost ascuns de vnztor prin mijloace dolosive sau c
era imposibil de descoperit, dect printr-o expertiz nalt calificat (a se vedea D.Chiric,
op.cit., Tratat 2008, p.409-411, precum i literatura i jurisprudena francez acolo citate).
209
A se vedea Trib.Suprem, sec.civ. dec.nr. 138 din 4 februarie 1978, n CD 1978, p.59-62;
idem, dec.nr.1936 din 21 august 1984, n R.R.D.nr.7/1985, p.67-68; idem, dec.nr.679 din 12
aprilie 1986, n R.R.D.nr.1/1987, p.62-63, citate dup M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.88.
210
F.Deak, op.cit. (2001), p.86; D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.409, nota nr. 2.
79
A se vedea Curtea de Apel din Versailles, 23 iunie 2000, Recueil Dalloz (IR) nr.33/2000,
p.240, citat dup D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.410. Soluia este discutabil pentru c
viciul trebuie s priveasc bunul vndut, iar nu alt bun care face zgomot.
212
M.Murean, op.cit, Curs 1999, p.87.
213
A se vedea Tribunalul judeean Hunedoara, dec.civ.nr.5/1983, n R.R.D.nr.6/1983, p.58.
80
81
219
Pe de alt parte, conform art. 1714 C.civ., garania contra viciilor ascunse
se aplic i atunci cnd bunul vndut nu corespunde calitilor convenite de ctre
pri.
83. ntinderea garaniei vnztorului. ntinderea garaniei difer dup
cum vnztorul a fost de rea-credin (a cunoscut viciile la data ncheierii
contractului de vnzare, dar nu le-a adus la cunotina cumprtorului) sau de
bun-credin (nu a cunoscut viciile bunului la data vnzrii).
Dac la data ncheierii contractului vnztorul cunotea viciile bunului
vndut, pe lng una dintre msurile prevzute la art. 1710 alin.1C.civ.,
vnztorul este obligat la plata de daune-interese 220, pentru repararea ntregului
prejudiciu cauzat, dac este cazul (art.1712 alin.1C.civ.).
Cumprtorul are dreptul la daune-interese numai dac vnztorul a fost
de rea-credin, adic a cunoscut viciile bunului la data vnzrii i nu le-a adus
la cunotina cumprtorului, considerndu-se c aceste daune sunt
imprevizibile i deci datorate numai n caz de dol 221.
Acordarea daunelor-interese presupune, din partea cumprtorului, s fac
dovada prejudiciului suferit i a legturii de cauzalitate dintre viciile bunului i
prejudiciu, n condiiile dreptului comun. De asemenea, ntruct buna-credin se
prezum, cumprtorul este inut s dovedeasc reaua-credin a vnztorului.
n literatura juridic recent s-a artat c daunele-interese pot fi solicitate
de cumprtor fie n cadrul aciunii n rezoluiune, fie n cadrul aciunii n
reducerea preului, fie chiar independent de cele dou aciuni.
De asemenea, ntinderea daunelor-interese nu poate fi limitat la preul
achitat de cumprtor, deoarece este vorba despre repararea unui prejudiciu, iar
prejudiciul trebuie reparat integral de cel vinovat.
Dac vnztorul nu cunotea viciile bunului vndut i s-a dispus una
dintre msurile prevzute la art.1710 alin.1 lit. c) sau d) C.civ., el este obligat s
restituie cumprtorului doar preul i cheltuielile fcute cu prilejul vnzrii, n
tot sau n parte, dup caz (art.1712 alin.2 C.civ.) 222.
n practica judiciar s-a decis c dac vnztorul cunotea viciul lucrului, el va fi obligat
nu numai la restituirea preului, dar i la daune-interese, iar n lipsa unor daune dovedite, cel
puin cumprtorul are dreptul la dobnzi dup suma ce urmeaz a fi restituit, calculate
ncepnd cu data plii preului i pn le restituirea efectiv (a se vedea Tribunalul judeean
Arad, dec.civ.nr. 1580 din 20 august 1955, n L.P.nr.6/1957, p.757-758, citat dup
M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.89; n acelai sens i D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.428,
precum i literatura juridic i jurisprudena acolo citate).
Aa cum s-a artat, daunele-interese pot proveni din prejudicii corporale (rnirea sau moartea
cumprtorului), prejudicii patrimoniale (costul unor reparaii; costul nlocuirii unor produse)
ori prejudicii aduse unui ter care i-a recuperat paguba de la cumprtor, rmnnd acestuia
aciune n regres mpotriva vnztorului (a se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.430).
221
F.Deak, op.cit. (2001), p.89.
222
Conform art. 121 din Legea de punere n aplicare a Codului civil nr.71/2011, dispoziiile
art.1710, 1711, 1712 alin.2 i 1713 din Codul civil se aplic i n cazurile n care viciile
ascunse au fost descoperite dup data intrrii n vigoare a Codului civil.
220
83
223
cunoaterii viciilor de ctre vnztor i poate face aceast dovad prin orice
mijloace de prob.
Clauzele de limitare sau de nlturare a garaniei contra viciilor pot viza
scurtarea termenului legal de 1 an sau de 3 ani, de 1 lun sau de 3 luni, n care
viciile ascunse trebuie descoperite, posibilitatea exercitrii de ctre cumprtor
numai a aciunii n reducerea preului, dreptul cumprtorului de a cere numai
reparaiile necesare, excluderea total a garaniei etc. 224 .
n ce privete clauzele de extindere a garaniei, acestea pot fi stipulate
liber, fr limitri sau restrngeri. De exemplu, vnztorul i poate asuma
obligaia de garanie i contra viciilor aparente sau mpotriva viciilor aprute
ulterior predrii bunului ori dincolo de limitele termenului de garanie fixat de
lege 225.
86. Garania pentru buna funcionare. Conform art.1716 alin.1C.civ.,
n afar de garania contra viciilor ascunse, vnztorul care a garantat pentru un
timp determinat buna funcionare a lucrului vndut este obligat, n cazul oricrei
defeciuni ivite nuntrul termenului de garanie, s repare bunul pe cheltuiala
sa. n lipsa unui termen prevzut n contract sau n legea special, durata
maxim a reparaiei este de 15 zile de la data cnd cumprtorul a solicitat
repararea bunului.
Dac reparaia este imposibil sau dac durata acesteia depete timpul
stabilit prin contract sau prin legea special, vnztorul este obligat s
nlocuiasc bunul vndut (art.1716 alin.2 C.civ.). n ipoteza n care vnztorul
nu nlocuiete bunul ntr-un termen rezonabil, potrivit cu mprejurrile, el este
obligat, la cererea cumprtorului, s i restituie preul primit n schimbul
napoierii bunului (art.1716 alin.3 C.civ.).
n conformitate cu art. 1718 alin.1C.civ., cumprtorul trebuie s
comunice vnztorului defeciunea ivit nainte de mplinirea termenului de
garanie, sub sanciunea decderii din dreptul de garanie. Dac comunicarea nu
a putut fi fcut n termenul de garanie, din motive obiective, cumprtorul are
obligaia s comunice defeciunea ntr-un termen rezonabil de la data expirrii
termenului de garanie.
Dac vnztorul dovedete c defeciunea s-a produs din pricina modului
nepotrivit n care cumprtorul a folosit sau a pstrat bunul, va fi exonerat de
rspundere. Comportamentul cumprtorului se apreciaz i lundu-se n
considerare instruciunile scrise care i-au fost comunicate de ctre vnztor (art.
1717 C.civ.).
*****
224
225
Ibidem.
D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.436-437.
85
86
87
B. OBLIGAIILE CUMPRTORULUI
87. Enumerare. Potrivit art. 1719 C.civ. cumprtorul are urmtoarele
obligaii principale: a) s preia bunul vndut; b) s plteasc preul vnzrii.
n lips de stipulaie contrar,cheltuielile pentru ncheierea contractului de
vnzare sunt n sarcina cumprtorului (art. 1666 alin.1 C.civ.).
n literatura juridic se admite c, n temeiul libertii contractuale, prile
pot stipula i alte obligaii pentru cumprtor sau pot modifica obligaiile
reglementate de lege 232.
1. Obligaia de a plti preul vnzrii.
Fiind de esena contractului de vnzare-cumprare, obligaia de a plti
preul este impus de lege cu caracter imperativ.
Plata preului trebuie fcut de ctre cumprtor deoarece el este debitorul
acestei obligaii.
Cu toate acestea, potrivit dispoziiilor din dreptul comun, preul poate fi
achitat, n numele cumprtorului, de orice persoan interesat sau neinteresat,
cu condiia de fi n deplin cunotin de cauz. Dac tera persoan achit preul
din eroare, atunci are la dispoziie mpotriva vnztorului o aciune ntemeiat
pe dispoziiile art.1341 C.civ. (restituirea plii nedatorate) 233.
88. Locul i data plii preului. Potrivit art. 1720 alin.1 C.civ., n lips
de stipulaie contrar, "cumprtorul trebuie s plteasc preul la locul n care
bunul se afla n momentul ncheierii contractului i de ndat ce proprietatea
este transmis".
Se poate observa, din prevederile noului Cod civil, c locul plii preului
coincide cu locul predrii bunului vndut, acesta fiind locul n care se afla bunul
n momentul ncheierii contractului de vnzare.
Dac la data ncheierii contractului bunurile se afl n tranzit, n lipsa unei
stipulaii contrare, art.1720 alin.2 C.civ. prevede c "plata preului se face la
locul care rezult din uzane sau, n lipsa acestora, la locul destinaiei".
89. Modaliti de plat a preului. Prile contractante, de comun acord,
pot stabili ca plata preului s se fac integral (dintr-o dat, printr-o singur
prestaie) sau fracionat (n rate, prin mai multe prestaii succesive).
232
88
90
91
revendicarea proprietii bunului vndut i nepltit, chiar dac a ajuns ntre timp n
patrimoniul unui ter. Numai n condiiile n care revendicarea bunului este posibil, fie de la
cumprtor, fie de la terul subdobnditor, aciunea n rezoluiunea vnzrii este real. Cnd
revendicarea nu este posibil, aciunea n rezoluiunea vnzrii pentru neplata preului este
personal (A se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, pag.490).
241
A se vedea F.Deak, op.cit., pag.98.
92
242
93
Art. 1649 dispune c: "n afara actelor de dispoziie prevzute la art.1648, toate celelalte
acte juridice fcute n favoarea unui ter de bun-credin sunt opozabile adevratului
proprietar sau celui care are dreptul la restituire. Contractele cu executare succesiv, sub
condiia respectrii formalitilor de publicitate prevzute de lege, vor continua s produc
efecte pe durata stipulat de pri, dar nu mai mult de un an de la data desfiinrii titlului
constituitorului".
243
D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, pag.497
244
Cheltuielile legate de radierea ipotecilor sau a altor garanii reale, sunt n sarcina
vnztorului, dac prile nu au convenit altfel.
245
A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), pag.100; C.Toader, op.cit., pag.87.
94
95
248
96
97
Seciunea a-VII-a
INTERPRETAREA CLAUZELOR CONTRACTULUI DE
VNZARE-CUMPRARE
105. Reglementare special. Interpretarea clauzelor contractului de
vnzare-cumprare se pune atunci cnd acestea sunt ndoielnice, neclare,
susceptibile de mai multe nelesuri.
n conformitate cu regulile generale de interpretare a conveniilor, dac
dup aplicarea regulilor de interpretare prevzute la art. 1266-1268 C.civ.
contractul rmne neclar, acesta se interpreteaz n favoarea debitorului
(art.1269 C.civ.).
Cum n materie de vnzare-cumprare ambele pri contractante
(vnztorul i cumprtorul) au, n acelai timp, calitatea de debitori, noul Cod
civil (la fel ca vechiul Cod civil de la 1864) impune o reglementare special.
Astfel, conform art. 1671 "clauzele ndoielnice n contractul de vnzare se
interpreteaz n favoarea cumprtorului, sub rezerva regulilor aplicabile
contractelor ncheiate cu consumatorii i contractelor de adeziune".
Prin urmare, chiar i acele clauze contractuale n care vnztorul are
calitatea de debitor, vor fi interpretate n favoarea cumprtorului 251.
n alt ordine de idei, n literatura juridic recent s-a precizat c
interpretarea n favoarea cumprtorului a fost aplicat i n cazul existenei
unor lacune n contract cu privire la chestiuni asupra crora prile au puncte
de vedere diferite 252.
Seciunea a-VIII- a
VARIETI DE VNZARE
106. Consideraii preliminare. Regulile analizate mai sus, n seciunile IVII, constituie regimul juridic de drept comun aplicabil contractului de vnzarecumprare.
ns, Codul nostru civil prevede unele varieti de vnzare, adic vnzri
care prezint anumite particulariti i crora li se aplic dispoziii specifice.
Vom analiza n continuare, pe scurt, unele dintre aceste varieti de
vnzare.
107. Vnzarea motenirii.
a) Noiune. Potrivit art. 1747 alin.1 C.civ. "prin motenire se nelege
dreptul de a culege o motenire deschis sau o cot din aceasta".Vnzarea
251
252
99
100
101
103
104
105
106
107
CAPITOLUL III
CONTRACTUL DE DONAIE
Seciunea 1
REGLEMENTARE. NOIUNE I CARACTERE
JURIDICE
1. Reglementare. Noul Cod civil romn reglementeaz contractul de
donaie alturi de testament, n cartea a IV-a, titlul III "Liberalitile", art.985,
art.987, art.988, art.990, art.992, art.1011-1033 C.civ.275.
2. Noiune. Conform art. 985 C.civ. donaia este un contract prin care o
parte, numit donator, dispune n mod irevocabil de un bun, cu intenia de a
gratifica, n favoarea celeilalte pri, numit donatar 276.
260
277
109
280
110
Aa cum s-a artat n literatura juridic, manoperele sau mijloacele dolosive, dac au fost
determinante, pot proveni chiar de la o ter persoan. Chiar i simpla reticen poate fi
reinut c element constitutiv de dol (a se vedea F.Deak, op.cit.- 2001 -, p.126).
282
n cazul persoanelor care nu se gsesc n deplintatea facultilor mintale, dar care nu au
fost puse sub interdicie judectoreasc, nu opereaz aceast incapacitate special de a
dispune cu titlu gratuit, deoarece o asemenea persoan este prezumat capabil, pn la proba
contrar. Desigur, dac se va demonstra c n momentul ncheierii contractului de donaie nu
a fost n deplintatea facultilor mintale, se va putea cere anularea conveniei.
281
111
112
un prieten medic, dac acesta nu l-a tratat n cursul bolii care este cauza
decesului 284.
b) Aceeai incapacitate special de a primi donaii se aplic i preoilor
sau a altor persoane care acordau asisten religioas donatorului n timpul bolii
care este cauza decesului (art.990 alin.3C.civ.).
Conform art. 990 alin.4 C.civ., dac dispuntorul a decedat din cauza bolii,
termenul de prescripie a dreptului la aciunea n anulare curge de la data la care
motenitorii au luat cunotin de existena liberalitii.
n cazul n care dispuntorul s-a restabilit, aciunea n anularea donaiei
poate fi introdus n termen de 3 ani de la data la care dispuntorul s-a restabilit.
c) Potrivit art.10 din Legea nr.334/2006 privind finanarea activitii
partidelor politice i a campaniilor electorale, partidele politice, alianele
politice i alianele electorale, precum i candidaii independeni, nu pot primi
donaii sau servicii prestate cu titlu gratuit de la o autoritate ori instituie public,
de la o regie autonom, de la o companie naional, societate comercial sau
societate bancar cu capital integral ori majoritar de stat, de la un sindicat sau
cult religios, indiferent de natura acestuia. Sumele primite cu nclcarea acestor
dispoziii legale se confisc i se fac venit la bugetul de stat.
De asemenea, este interzis acceptarea donaiilor din partea altor state, din
partea organizaiilor din strintate, precum i din partea persoanelor fizice sau
juridice strine (art.11 din lege) 285.
Potrivit art.989 alin.2 C.civ., persoana care nu exist la data ntocmirii
liberalitii poate beneficia de o liberalitate dac acesta este fcut n favoarea
unei persoane capabile, cu sarcina pentru aceasta din urm de a transmite
beneficiarului obiectul liberalitii ndat ce va fi posibil.
8. Obiectul contractului de donaie.
Prestaia la care se angajeaz donatorul are ca obiect dreptul de proprietate
asupra unor bunuri mobile sau imobile (sau alte drepturi, reale ori de crean),
corporale sau incorporale. Bunul trebuie s fie n circuitul civil, s fie determinat
sau determinabil, s existe sau s poat exista n viitor.
Donatorul trebuie s aib calitatea de proprietar al bunului individual
determinat donat. n literatura juridic anterioar noului Cod civil se admitea c
dac se doneaz bunul altuia, donaia este nul absolut n toate cazurile,
deoarece donatorul se poate abine s dobndeasc proprietatea bunului altuia i
284
114
115
ctre organul de stat competent s accepte donaia fcut statului (a se vedea F.Deak, op.cit
(2001), p.123-124; n acelai sens i marea majoritate a soluiilor jurisprudeniale - vezi
Trib.Mun.Bucureti, sec. a-IV-a civ., dec.nr.1820/1997, n Culegere de decizii TMB 19931997, p.25-26).
296
Donatorul poate revoca oferta de donaie ct timp nu a luat cunotin de actul de acceptare
(art.1013 alin.1). Revocarea poate fi expres sau tacit i nu trebuie notificat donatarului (a
se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.124).
297
A se vedea M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.155.
116
298
118
119
timpul cstoriei (dac soul donatar decedeaz, cstoria nceteaz prin deces i
deci donaia nu mai poate fi revocat, ea devenind irevocabil).
n alt ordine de idei, conform art. 1032 C.civ.: "nulitatea cstoriei
atrage nulitatea relativ a donaiei fcute soului de rea-credin".
De asemenea, este lovit de nulitate (absolut) orice simulaie n care
donaia reprezint contractul secret n scopul de a eluda revocabilitatea
donaiilor ntre soi (art.1033 alin.1C.civ.). Sunt prezumate persoane interpuse,
pn la proba contrar, rudele donatarului la a cror motenire acesta ar avea
vocaie n momentul donaiei i care nu au rezultat din cstoria cu donatorul
(art.1033 alin.2 C.civ.).
Potrivit art. 1030 C.civ.: "Donaiile fcute viitorilor soi sau unuia dintre
ei, sub condiia ncheierii cstoriei, nu produc efecte n cazul n care cstoria
nu se ncheie".
Este o instituie nou, care nu a fost reglementat de vechiul cod civil de
la 1864. Din textul art. 1030 C.civ. rezult c donaiile fcute viitorilor soi sunt
contracte de donaie ncheiate sub condiia suspensiv a ncheierii cstoriei,
producnd efecte numai dac se ndeplinete condiia.
Seciunea a-IV-a
EFECTELE CONTRACTULUI DE DONAIE
20. Efectul translativ al contractului. Contractul de donaie are caracter
translativ, producnd de drept transferul dreptului de proprietate (sau a altui
drept, real ori de crean) asupra bunului din patrimoniul donatorului n
patrimoniul donatarului. Efectul translativ se produce ntocmai ca la contractul
de vnzare-cumprare, din momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu
a fost predat (art.1674 C.civ.). Excepie face darul manual, care se ncheie
valabil prin acordul de voine, nsoit de tradiiunea bunului (art.1011 alin.4
C.civ.).
Ca efect al ncheierii contractului de donaie, n sarcina prilor se nasc
unele obligaii specifice, aa cum vom arta mai jos.
21. Obligaiile donatorului. Dup ncheierea contractului, donatorul are
obligaia de a preda bunul donat i de a-l conserva pn la predare, ntocmai ca
i vnztorul (se aplic art.1651C.civ.). n cazul darului manual, aceast
obligaie nu exist deoarece predarea se face chiar n momentul ncheierii
contractului.
Donatorul rspunde fa de donatar pentru pieirea sau deteriorarea bunului
numai n caz de dol sau culp grav. n acest sens, art. 1017 C.civ. prevede c:
"n executarea donaiei, dispuntorul rspunde numai pentru dol i culp
grav".
Donatorul nu are obligaia de a garanta mpotriva eviciunii, dect dac a
promis expres garania sau dac eviciunea provine din fapta sa ori dintr-o
120
122
123
124
Dac bunul supus restituirii a fost nstrinat, aciunea n restituire poate fi exercitat i
mpotriva terului dobnditor, sub rezerva regulilor de carte funciar sau a efectului dobndirii
cu bun-credin a bunurilor mobile ori, dup caz, a aplicrii regulilor privitoare la
uzucapiune (art.1648 C.civ.).
315
125
CAPITOUL IV
CONTRACTUL DE LOCAIUNE
Seciunea 1
NOIUNEA, CARACTERELE JURIDICE I CONDIIILE DE
VALIDITATE
1. Noiune. Potrivit art. 1777 C.civ., locaiunea este "contractul prin care
o parte, numit locator, se oblig s asigure celeilalte pri, numite locatar,
folosina unui bun pentru a anumit perioad, n schimbul unui pre, denumit
chirie".
Din definiia de mai sus rezult deosebirea fa de contractul de vnzarecumprare. Astfel, prin locaiune se poate transmite locatarului numai un drept
de folosin, ca drept de crean 316, iar nu i un drept real, ca n cazul vnzrii.
Locatarul poate uza de bun i i poate percepe fructele, dar nu poate s-i
altereze substana cci, la expirarea contractului de locaiune, el are obligaia de
a restitui bunul locatorului.
2. Felurile locaiunii. n conformitate cu dispoziiile art. 1778 alin.1 C.civ.,
locaiunea bunurilor imobile i aceea a bunurilor mobile se numete nchiriere,
iar locaiunea bunurilor agricole poart denumirea de arendare.
Prin urmare, contractele de nchiriere i contractele de arendare sunt
varieti ale locaiunii, crora li se aplic regulile generale privitoare la
locaiune, dac sunt compatibile cu dispoziiile speciale prevzute pentru aceste
contracte (art.1778 alin.2 C.civ.).
De asemenea, locaiunea spaiilor destinate exercitrii activitii unui
profesionist este guvernat de dispoziiile de drept comun ale locaiunii, precum
i de dispoziiile art.1824, 1828-1831 C.civ.
3. Caracterele juridice. Contractul de locaiune prezint urmtoarele
caractere juridice:
a) este un contract sinalagmatic (bilateral) pentru c d natere unor
obligaii reciproce n sarcina ambelor pri;
b) este un contract oneros, deoarece fiecare parte urmrete s obin un
avantaj patrimonial propriu; caracterul oneros este de esena contractului de
locaiune, pentru c dac asigurarea folosinei temporare a bunului s-ar face cu
titlul gratuit, ar fi vorba despre un contract de mprumut de folosin, iar nu de
locaiune;
c) este un contract comutativ, pentru c existena i ntinderea obligaiilor
A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.173; M.Murean, op.cit. p.176; P.Malaurie, L.Aynes,
P-Y Gautier, op.cit., p.321.
316
126
317
318
127
128
321
A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.178; P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier, op.cit., p.316.
A se vedea M.Murean, op.cit., p.180; F.Deak, op.cit.(2001), p.178.
323
A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.178; aa cum s-a artat, locaiunea nu poate avea ca
obiect o persoan; dac s-ar da n locaiune un autovehicul mpreun cu oferul, contractul ar
fi mixt: locaiune n privina autovehiculului i prestare de servicii n privina oferului.
324
A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.179.
322
129
130
Locatarul l poate introduce n proces pe locator prin intermediul unei "cereri de chemare
n garanie", conform art. 60 - 63 din Codul de procedur civil. De asemenea, locatarul poate
s ias din proces, artnd cine este titularul dreptului asupra bunului dat n locaiune
(locatorul), mpotriva cruia preteniile terului trebuie ndreptate, potrivit art.64 - 66 din
Codul de procedur civil.
330
Aa cum s-a artat n literatura juridic, atunci cnd folosina locatarului este tulburat
printr-un fapt al unui colocatar, al unui vecin sau al unui ter oarecare, nu pe baza unui drept
asupra bunului, ci printr-un fapt ilicit cauzator de prejudicii, locatarul va avea aciune n
despgubire mpotriva autorului faptei pe temei delictual, dar nu va avea aciune n garanie
contra locatorului. De exemplu, vecinul de la etaj a uitat robinetul de ap deschis i astfel l-a
inundat pe locatar (a se vedea F.Deak, op.cit.2001, p.184).
331
A se vedea M.Murean, op.cit. (curs 1999), p.183.
132
332
Dac sunt mai muli locatari, obligaia de a plti chiria este divizibil de
plin drept (art.1424 C.civ.), cu excepia cazului n care indivizibilitatea sau
solidaritatea au fost stipulate expres n contract.
n caz de neexecutare a acestei obligaii, locatorul poate cere executarea
silit a chiriei (prin poprire ori prin urmrirea silit a bunurilor mobile i imobile
ale locatarului) sau rezilierea contractului 333. Potrivit art. 1798 C.civ.
contractele de locaiune ncheiate prin nscris sub semntur privat, care au fost
nregistrate la organele fiscale, precum i cele ncheiate n form autentic,
constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele stabilite n contract
sau prin lege.
c)Obligaia de a folosi bunul cu pruden i diligen. Cu alte cuvinte,
locatarul trebuie s foloseasc lucrul luat n locaiune ca un bun proprietar, culpa
sa fiind apreciat n raport cu comportamentul omului prudent i diligent - culpa
levis in abstracto 334. n acest sens, art.1799 C.civ. prevede c: "Locatarul este
obligat s foloseasc bunul luat n locaiune cu pruden i diligen, potrivit
destinaiei stabilite prin contract sau, n lips, potrivit celei prezumate dup
anumite mprejurri, cum ar fi natura bunului, destinaia sa anterioar ori cea
potrivit creia locatarul l folosete". De exemplu, o cas de locuit, dat n
locaiune cu acest scop, nu va putea fi folosit pentru exercitarea comerului sau
pentru instalarea sediului unui partid politic, n schimb, s-a apreciat c locatarul
poate s exercite o profesiune liberal (avocat) sau chiar o meserie (croitor), cu
condiia s nu schimbe destinaia imobilului 335.
Dac locatarul modific bunul ori i schimb destinaia sau l
ntrebuineaz astfel nct l prejudiciaz pe locator, acesta din urm poate cere
daune-interese i, dup caz, rezilierea contractului (art.1800 C.civ.).
Obligaia locatarului de a folosi bunul cu pruden i diligen, ca un bun
proprietar, presupune implicit i obligaia de a ntreine bunul, pe toat durata
locaiunii, astfel cum a fost predat. Prin urmare, locatarul are obligaia de a
efectua reparaiile mici ale bunului, numite locative, de simpl ntreinere. n
acest sens, art. 1802 C.civ. prevede c, n lips de stipulaie contrar, reparaiile
de ntreinere curent sunt n sarcina locatarului. De exemplu, repararea prilor
degradate din parchet sau duumele, a geamurilor, uilor sau ncuietorilor,
tencuieli la perei, zugrveli etc.
De asemenea, locatarul este obligat s efectueze reparaiile, chiar dac nu
sunt locative, atunci cnd bunul a fost deteriorat prin culpa sa sau dac
ntrzierea n efectuarea reparaiilor locative provoac stricciuni importante 336.
Tot la fel, locatarul este inut s repare deteriorrile provocate bunului de
membrii familiei sale sau de alte persoane (vizitatori).
A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.188; M.Murean, op.cit. (curs 1999), p.184.
A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.186.
335
Pentru amnunte a se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.186.
336
A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.187.
333
334
134
135
340
137
139
345
141
Seciunea a-V-a
REGULI PARTICULARE N MATERIA NCHIRIERII
LOCUINELOR
20. Definiia contractului de nchiriere a locuinei. Contractul de
nchiriere a locuinei este o convenie prin care o parte, numit locator, se oblig
s asigure celeilalte pri, numit chiria, folosina temporar a unei locuine,
n schimbul unei sume de bani numit chirie.
nchirierea locuinei este tot o locaiune, de care se deosebete numai prin
faptul c are un obiect specific i anume: locuina 347.
Prin urmare, nchirierea locuinei nu este un contract special distinct, ci o
varietate special a contractului de locaiune 348. De aceea, mai jos vom
prezenta doar regulile particulare n materia nchirierii locuinelor.
21. Reglementare. Contractului de nchiriere a locuinei i se aplic
dispoziiile speciale prevzute la art.1824 - 1834 C.civ., completate cu
dispoziiile dreptului comun ale locaiunii (art.1778 alin.2 C.civ.).
De asemenea, regimul juridic al nchirierii locuinelor cu destinaie
special 349 este supus prevederilor Legii locuinei nr.114/1996 350.
Locuina este, potrivit art. 2 lit. a) din Legea locuinei nr.114/1996, o construcie alctuit
din una sau mai multe camere, cu dependinele, dotrile i utilitile necesare, care satisface
cerinele de locuit ale unei persoane sau familii;
Locuina convenabil este locuina care, prin gradul de satisfacere a raportului dintre
cerina utilizatorului i caracteristicile locuinei, la un moment dat, acoper necesitile
eseniale de odihn, preparare a hranei, educaie i igien, asigurnd exigenele minimale
prezentate n anexa nr.1 la prezenta lege (art.2 lit.b).
348
A se vedea M.Murean, op.cit. (curs 1999), p.189; F.Deak, op.cit. (2001), p.207.
349
Legea locuinei nr.114/1996 reglementeaz n art. 2 lit c) - h) urmtoarele locuine cu
destinaie special:
Locuina social este locuina care se atribuie cu chirie subvenionat unor persoane sau
familii, a cror situaie economic nu le permite accesul la o locuin n proprietate sau
nchirierea unei locuine n condiiile pieei.
Locuina de serviciu este locuina destinat funcionarilor publici, angajailor unor instituii
sau ageni economici, acordat n condiiile contractului de munc, potrivit prevederilor
legale.
Locuina de intervenie este locuina destinat cazrii personalului unitilor economice sau
bugetare, care, prin contractul de munc, ndeplinete activiti sau funcii ce necesit
prezena permanent sau n caz de urgen n cadrul unitilor economice.
347
142
144
Potrivit art.133 din Legea de punere n aplicare a noului Cod civil, chiriaul i persoanele
care locuiesc mpreun cu acesta nu se pot prevala de dispoziiile art.1831 i 1832 din Codul
civil pentru a se opune evacurii silite ntemeiate pe prevederile art.1809 alin.2 sau alin.3, ori
pe cele ale art.1816 alin.3 din Codul civil.
351
145
146
148
Idem p.183.
Idem
361
A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.283.
360
149
150
151
CAPITOLUL V
CONTRACTUL DE MANDAT
Seciunea 1
NOIUNE, CARACTERE JURIDICE I FELURILE
MANDATULUI
1. Noiune. n conformitate cu dispoziiile art.2009 C.civ., mandatul este
un contract prin care o parte, numit mandatar, se oblig s ncheie unul sau mai
multe acte juridice pe seama celeilalte pri, numit mandant 364.
2. Caractere juridice. Contractul de mandat prezint urmtoarele
caractere juridice:
a) n principiu, este un contract consensual, care ia natere prin simplul
acord de voin al prilor.
Prin excepie, art.2013 alin.2 C.civ. prevede c: "mandatul dat pentru
ncheierea unui act juridic supus, potrivit legii, unei anumite forme trebuie s
respecte acea form, sub sanciunea aplicabil actului nsui". De exemplu,
dac mandatarul a fost mputernicit s cumpere un teren pentru mandant, atunci
mandatul trebuie dat n form autentic, aa cum i contractul de vnzarecumprare al terenului trebuie ncheiat n form autentic.
b) este un contract cu titlu gratuit sau cu titlu oneros. Potrivit art.2010
alin.1 C.civ., mandatul dintre dou persoane fizice se prezum a fi cu titlu
gratuit. Dac ns, mandatul este dat pentru acte de exercitare a unei activiti
profesionale, se prezum a fi cu titlu oneros (de exemplu, mandatul dat unui
avocat pentru exercitarea unei aciuni n justiie).
n cazul mandatului oneros, dac remuneraia mandatarului nu este
determinat prin contract, aceasta se va stabili potrivit legii, uzanelor ori, n
lips, dup valoarea serviciilor prestate (art.2010 alin.2 C.civ.). Dreptul la
364
Contractele de mandat ncheiate nainte de intrarea n vigoare a noului Cod civil, pentru
care prile nu au prevzut un termen, rmn supuse legii n vigoare la data ncheierii lor.
152
153
Seciunea a-II-a
MANDATUL CU REPREZENTARE
6. nelesul noiunii de "mandat cu reprezentare". Mandatul cu
reprezentare este contractul prin care mandatarul se oblig s ncheie acte
juridice n numele i pe seama mandantului. Terii cu care mandatarul ncheie
actele juridice au cunotin despre existena mandatului, respectiv tiu c
mandatarul are doar calitatea de reprezentant al mandantului.
7. Forma mandatului. Mandatul cu reprezentare poate fi dat n form
scris (autentic sau sub semntur privat) sau verbal.
ns, mandatul dat pentru ncheierea unui act juridic supus, potrivit legii,
unei anumite forme trebuie s respecte acea form, sub sanciunea aplicabil
actului nsui. Prevederea nu se aplic dac forma este necesar doar pentru
opozabilitatea actului fa de teri (art.2013 alin.2 C.civ.).
Consimmntul prilor poate fi dat n mod expres, ceea ce implic un
nscris, dar i n mod tacit. Acceptarea tacit rezult, de regul, din executarea
de ctre mandatar a nsrcinrii (art.2013 alin.1 C.civ.).
De asemenea, mandatul se consider acceptat, n absena unui refuz
nentrziat, dac se refer la acte juridice a cror ncheiere intr n exercitarea
profesiei mandatarului ori pentru care acesta i-a oferit serviciile, fie n mod
public, fie direct mandantului (art. 2014 alin.1 C.civ.).
8. Capacitatea prilor. Aa cum rezult din dispoziiile art. 1298 C.civ.,
n cazul reprezentrii convenionale, att reprezentatul (mandantul), ct i
reprezentantul (mandatarul) trebuie s aib capacitatea de a ncheia actul pentru
care reprezentarea a fost dat.
Prin urmare, capacitatea prilor se apreciaz n raport cu natura actului pe
care mandantul vrea s-l ncheie prin mandatar (act de dispoziie, de
administrare sau de conservare).
9. ntinderea mandatului. ntinderea mputernicirii mandatarului poate
s fie diferit. Din acest punct de vedere, mandatul poate fi general sau special.
Mandatul este general atunci cnd mandatarul a fost mputernicit s-l
reprezinte pe mandant n toate actele juridice. ns, art.2016 alin.1 C.civ.
precizeaz c "mandatul general l autorizeaz pe mandatar s efectueze numai
acte de administrare i de conservare".
Mandatul este special atunci cnd mputernicirea se d pentru un singur
act juridic sau pentru mai multe acte juridice anume determinate. Atunci cnd
mandatarul urmeaz s ncheie n numele i pe seama mandantului acte de
dispoziie, are nevoie de un mandat special i expres. n acest sens, art.2016
alin.2 C.civ. prevede c "pentru a ncheia acte de nstrinare sau grevare,
tranzacii ori compromisuri, pentru a se putea obliga prin cambii sau bilete la
ordin ori pentru a intenta aciuni n justiie, precum i pentru a ncheia orice
alte acte de dispoziie, mandatarul trebuie s fie mputernicit expres".
154
367
156
mandantului tot ceea ce a primit n temeiul mputernicirii sale, chiar dac ceea
ce a primit nu ar fi fost datorat mandantului.
Obligaia "de a da socoteal despre gestiunea sa" implic n primul rnd
obligaia mandatarului de a aduce la cunotina mandantului demersurile fcute
i rezultatele obinute, iar, n al doilea rnd, de a-i preda nscrisurile doveditoare
ale actului juridic ncheiat i bunurile sau valorile primite n temeiul mandatului
372
.
n perioada n care bunurile primite cu ocazia executrii mandatului de la
mandant ori n numele lui se afl n deinerea mandatarului, acesta este obligat
s le conserve (art.2019 alin.2 C.civ.).
Sumele de bani ncasate de mandatar pentru a fi remise mandantului, dar
care au fost ntrebuinate de mandatar n interes propriu, sunt productoare de
dobnzi din ziua ntrebuinrii, fr s fie nevoie de vreo punere n ntrziere 373.
n acest sens, art.2020 C.civ. prevede c "mandatarul datoreaz dobnzi
pentru sumele ntrebuinate n folosul su ncepnd din ziua ntrebuinrii, iar
pentru cele cu care a rmas dator, din ziua n care a fost pus n ntrziere".
Obligaia mandatarului de a preda mandantului tot ceea ce a primit n
temeiul mputernicirii sale, chiar dac ceea ce a primit nu ar fi datorat
mandantului, se explic prin faptul c actul juridic ncheiat de mandatar produce
efecte juridice direct ntre terul contractant i mandant. n cazul n care terul
contractant ar reclama restituirea a ceea ce a dat n plus, el va trebui s-l
acioneze pe mandant, iar nu pe mandatar, care a fost doar reprezentantul
mandantului.
n conformitate cu dispoziiile art.2021 C.civ., n lips de stipulaie
contrar, mandatarul nu rspunde fa de mandant pentru executarea obligaiilor
asumate de persoanele cu care a contractat, cu excepia cazului n care
insolvabilitatea lor i-a fost sau ar fi trebuit s-i fie cunoscut la data ncheierii
contractului cu acele persoane.
c) Obligaia mandatarului de a rspunde pentru actele persoanei pe
care i-a substituit-o n executarea mandatului. n principiu, mandatarul este
obligat s ndeplineasc personal nsrcinarea, deoarece mandatul se ncheie
intuitu personae, cu excepia cazului n care mandantul l-a autorizat n mod
expres s i substituie o alt persoan n executarea mandatului (art.2023 alin.1
C.civ.).
Cu toate acestea, art.2023 alin.2 C.civ. prevede c, chiar n absena unei
autorizri exprese, mandatarul i poate substitui un ter dac:
a) mprejurri neprevzute l mpiedic s aduc la ndeplinire mandatul;
b) i este imposibil s l ntiineze n prealabil pe mandant asupra acestor
mprejurri;
372
373
158
159
160
161
383
384