Cine plateste restantele unui apartament executat silit

Legea protejeaza asociatiile de proprietari impotriva celor care nu-si platesc cotele de
contributie, instituind un privilegiu special imobiliar cu rang prioritar in favoarea asociatiei,
asupra apartamentelor si a altor spatii individuale ale proprietarilor din condominiu.
In ipoteza executarii silite a unui apartament din condominiu, atunci cand proprietarul acestuia
nu si-a indeplinit obligatiile de plata fata de asociatia de proprietari, se pune problema de a sti in
sarcina cui se afla restantele la intretinere: raman in sarcina debitorului lor dupa ce acesta pierde
proprietatea apartamentului, vor fi achitate din sumele obtinute in urma executarii silite sau vor
trece in sarcina adjudecatarului apartamentului vandut silit.
Raspunsul este dat de dispozitiile art.51 alin.(1) din Legea nr. 230/2007 privind infiintarea,
organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, potrivit carora Asociatia de proprietari
are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor si altor spatii proprietati
individuale ale proprietarilor din condominiu, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor
mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contributie la cheltuielile
asociatiei de proprietari, dupa cheltuielile de judecata datorate tuturor creditorilor in interesul
carora au fost facute.
Asadar, legea protejeaza asociatiile de proprietari impotriva proprietarilor care nu-si platesc
cotele de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari din care fac parte, instituind un
privilegiu special imobiliar cu rang prioritar in favoarea asociatiei asupra apartamentelor si a
altor spatii proprietati individuale ale proprietarilor din condominiu.
Art.2333 NCC defineste privilegiul ca fiind preferinta acordata de lege unui creditor in
considerarea creantei sale. Acelasi act normativ stabileste, prin dispozitiile art.2335, prioritatea
creantelor privilegiate fata de celelalte creante.
Art. 864 NCPC stabileste ordinea de preferinta in care se vor satisface creantele in ipoteza in
care la executarea silita participa mai multi creditori, urmaritori sau intervenienti. Aceasta ordine
de preferinta este menita sa satisfaca in mod prioritar anumite creante, in functie de importanta
pe care legiuitorul a acordat-o fiecarei clase de creditori reglementate la alin.(1) lit.a)-j).
Inainte insa ca executorul judecatoresc sa aplice ordinea de preferinta reglementata de art.864
NCPC, el va verifica daca nu exista si creditori care au asupra bunului vandut un drept de gaj,
ipoteca sau alte drepturi de preferinta conservate, in conditiile prevazute de lege, ce confera
prioritate la distribuirea sumei rezultate din vanzarea bunului, conform art.866 NCPC. Creantele
astfel garantate vor fi achitate inaintea creantelor prevazute la art. 864 alin. (1) lit. c) NCPC, in
ipoteza in care sumele ce urmeaza a fi distribuite provin din bunurile ce garantau aceste creante.
NCC, prin dispozitiile art.2342, indica modalitatea de solutionare a concursului cauzelor de
preferinta, stabilind, printre altele, ca creditorul privilegiat este preferat titularului unei
ipoteci imobiliare daca isi inscrie privilegiul in cartea funciara mai inainte ca ipoteca sa fi fost
inscrisa.
In cazul privilegiului imobiliar cu rang preferential la care ne referim, art. 27 din HG 1588/
2007-Norme metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 prevede ca Privilegiul imobiliar
se inscrie in partea a III-a a Cartii funciare, conform procedurii publicitatii imobiliare
prevazute in titlul II din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, republicata, si
in Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara,
1

aprobat prin Ordinul directorului general al Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate

Imobiliara nr. 633/2006, cu modificarile ulterioare.
Potrivit art. 28 din HG 1588/2007 privilegiul imobiliar se inscrie la cererea presedintelui
asociatiei de proprietari.
Cererea se adreseaza biroului de cadastru si publicitate imobiliara in a carui circumscriptie este
situat imobilul si va cuprinde numele, prenumele/denumirea si domiciliul/sediul solicitantului,
actul de identitate, codul numeric personal, obiectul inscrierii, indicarea actului sau a actelor in
masura sa justifice cererea, localitatea in care este situat imobilul, numarul cadastral al
imobilului si numarul de carte funciara, dupa caz.
In cazul in care nu exista deschisa carte funciara pentru imobilul asupra caruia se solicita
inscrierea privilegiului, se va face mentiune despre aceasta in cerere, urmand ca privilegiul sa fie
inscris in vechile registre de publicitate imobiliara, in conformitate cu art. 58 alin. (2) din Legea
nr. 7/1996, republicata.
La cerere se va anexa un exemplar original sau o copie legalizata a extrasului de pe listele lunare
de plata a cotelor de contributie, din care rezulta suma datorata. Cererea si extrasele de pe listele
de plata, vor purta stampila asociatiei de proprietari si, dupa caz, semnatura administratorului, a
unui membru al comisiei de cenzori, respectiv a presedintelui asociatiei, cu precizarea numelui si
a prenumelui acestora. Operatiunile de publicitate imobiliara in acest caz sunt scutite de taxa de
timbru, potrivit art.51 alin. (3) din Legea nr. 230/2007.
Art. 29 din Normele de aplicare a Legii nr. 230/2007 stabileste ca privilegiul imobiliar al
asociatiei de proprietari este opozabil celorlalti creditori numai de la data indeplinirii
formalitatilor de publicitate imobiliara.
Ratiunea prevederilor acestui articol consta in protejarea in cadrul procedurilor de executare
silita a creditorului care a manifestat diligenta in privinta asigurarii satisfacerii creantei prin
inscrierea cauzei de preferinta in registrele de publicitate.
Art.30 din Normele de aplicare a Legii nr. 230/2007 stabileste ca executarea silita a privilegiului
imobiliar se va efectua numai in temeiul unei hotarari judecatoresti. Asadar inscrierea in cartea
funciara a privilegiului imobiliar trebuie sa fie completata de obtinerea unei hotarari
judecatoresti, care constituie titlu executoriu, pentru a conduce la executarea silita a privilegiului.
Trebuie observat, insa, si art.78 din Legea nr.71/2011 care in alin. (3) prevede ca de la data
intrarii in vigoare a NCC, privilegiile speciale imobiliare prevazute in legi speciale devin
ipoteci legale si vor fi supuse regimului prevazut de NCC pentru ipoteci legale. Unul din
efectele juridice ale acestei convertiri consta in modalitatea in care se stabileste rangul de
preferinta al creantelor garantate, respectiv pe baza regulii prior tempore, potior iure. In acest
sens sunt si regulile speciale reglementate in materia concursului intre privilegii si ipoteci de
NCC, prin art.2342 alin.(2).
Din cele aratate pana acum conchidem ca, in cazul in care presedintele asociatiei de proprietari a
inscris privilegiul imobiliar prevazut de art.51 din Legea nr. 230/2007 in Cartea funciara, se pot
ivi urmatoarele situatii:

daca inscrierea privilegiului este anterioara inscrierii ipotecii care se executa silit,
restantele la intretinere vor fi achitate cu prioritate fata de creanta ipotecara, bineinteles cu
conditia respectarii normelor care reglementeaza procedura executarii silite.

atunci cand inscrierea privilegiului este ulterioara inscrierii ipotecii, potrivit legii
privilegiul nu este opozabil creditorului ipotecar, urmand ca satisfacerea restantelor la
intretinere sa se faca dupa plata creantei ipotecare, care are in acest caz rang prioritar; daca
sumele rezultate din vanzarea silita sunt insuficiente pentru acoperirea acestor creante, diferenta
2

de datorie, inclusiv restantele la intretinere raman in sarcina debitorului urmarit, care ramane
obligat cu restul patrimoniului sau, in termenul legal de prescriptie.

in cazul in care executarea silita se face la cererea creditorilor chirografari, restantele la

intretinere vor fi achitate din sumele rezultate din vanzarea silita a apartamentului dupa plata
cheltuielilor de judecata datorate tuturor creditorilor in interesul carora au fost facute si a
cheltuielilor de inmormantare, daca este cazul.
Daca insa privilegiul imobiliar la care ne referim nu a fost inscris in Cartea funciara,
creditoarea restantelor la intretinere, asociatia de proprietari, nu poate interveni in cursul
executarii silite pornite de alt creditor in baza art. 689 alin.(2) pct. 1 sau 3, ci va putea sa
urmareasca restul patrimoniului debitorului, dupa obtinerea unei hotarari judecatoresti.
Fata de cele aratate mai sus, dar si avand in vedere art. 856 din NCPC, precizam ca datoriile
restante la intretinere NU pot in nici un caz sa cada in sarcina adjudecatarului, acesta
dobandind bunul adjudecat liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de
creanta.
Pentru a fi opozabil celorlalti creditori acest privilegiu imobiliar trebuie inscris in cartea
funciara, dupa cum prevad dispozitiile art. 29 din Normele de aplicare a Legii nr.230/2007.
Acest privilegiu imobiliar este convertit intr-o ipoteca legala prin art.78 alin. (3)din Legea
nr. 71/ 2011 de la data intrarii in vigoare a NCC. In acord cu aceasta prevedere dispozitiile
art. 2342 alin. (2) din NCC instituie unele regului speciale in materia concursului dintre
privilegii si ipoteci.
In ipoteza in care privilegiul la care ne referim a fost inscris in timp util in Cartea funciara,
respectiv inainte de inceperea executarii silite a apartamentului de catre un alt creditor, pentru a- l
putea valorifica, presedintele asociatiei de proprietari trebuie sa cunoasca si sa respecte unele
dintre normele de procedura civila ce reglementeaza executarea silita imobiliara.
Potrivit art. 3 din Legea nr. 76/2012 pentru punerea in aplicare a NCPC, (1)Dispozitiile
Codului de procedura civila se aplica numai proceselor si executarilor silite incepute dupa
intrarea acestuia in vigoare. (2) Procesele incepute prin cereri depuse, in conditiile legii, la posta,
unitati militare sau locuri de detinere inainte de data intrarii in vigoare a Codului de procedura
raman supuse legii vechi, chiar daca sunt inregistrate la instanta dupa aceasta data.
Prin urmare, presedintele asociatiei de proprietari va trebui sa respecte normele de procedura
aplicabile in functie de momentul declansarii procesului sau executarii silite-atunci cand se
urmareste executarea silita a altui titlu executoriu decat o hotarare judecatoreasca- in care
urmeaza sa intervina pentru satisfacerea creantei asociatiei de proprietari.
Rezulta ca sunt, din acest punct de vedere, doua cazuri posibile:
1. Daca procesul civil ajuns in faza executarii silite a hotararii judecatoresti sau executarea silita
a altui titlu executoriu a inceput anterior datei de 15 februarie 2013 atunci asociatia de proprietari
care si-a inscris privilegiul imobiliar prevazut de art.51 din Legea nr. 230/ 2007 in cartea funciara
va trebui sa respecte normele de procedura civila ce reglementeaza exectarea silita din vechiul
CPC.
Ne vom opri in cele ce urmeaza doar la dispozitiile CPC referitoare executarea silita ce
intereseaza in ipoteza luata in discutie, si anume executarea silita a unui apartament din
condominiu pentru care proprietarul acestuia nu si-a indeplinit obligatia de plata a cotei ce-i
revine din cheltuielile asociatiei de proprietari.
Astfel, potrivit art. 500 alin.(3) din vechiul CPC, odata cu inceperea procedurii de vanzare silita
prin stabilirea pretului imobilului executorul va cere biroului de carte funciara sa-i comunice
3

drepturile reale i alte sarcini ce greveaza imobilul urmarit. Titularii acestor drepturi vor fi
instiintati despre executare si vor fi citati la termenele fixate pentru vanzarea imobilului.
Dispozitiile art. 504 alin. (1) pct. 10 stabilesc obligatia executorului judecatoresc ca, in termen de
cinci zile de la stabilirea pretului imobilului, sa intocmeasca si sa afiseze publicatia de vanzare a
acestuia, care va cuprinde printre alte mentiuni invitatia pentru toti cei ce pretind vreun drept
asupra imobilului de a anunta despre aceasta pe executor inainte de data stabilita pentru vanzare.
Ratiunea stabilirii acestor obligatii rezida in necesitatea de a oferi celor care au drepturi asupra
imobilului urmarit posibilitatea de a-si apara sau realiza aceste drepturi in cadrul executarii silite
pornite de un alt creditor. In aceasta categorie de participanti la executarea silita se afla si
asociatia de proprietari care si-a inscris privilegiul imobiliar in Cartea funciara.
Pentru situatia in care executarea silita a fost pornita de mai multi creditori sau in cazul in care,
pana la eliberarea sau distribuirea sumei rezultate din executare, au depus si alti creditori titlurile
lor, art. 563 din vechiul CPC stabileste ordinea de preferinta pe care trebuie sa o respecte
executorul judecatoresc la distribuirea sumei.
Art. 564 CPC indica locul pe care-l ocupa in orinea de preferinta amintita creantele garantate,
respectiv inaintea creantelor prevazute la art. 563 alin.(1) lit. b).
Aceasta ordine de preferinta fiind una de drept comun, trebuie sa se tina seama si de
reglementarile speciale in materie , cum este, de exemplu, cazul celor consacrate de art. 170 si
art. 171 C.proc. fisc.
Prin acestea se stabileste ca creantele fiscale privilegiate care indeplinesc conditia de publicitate
vor fi satisfacute inaintea celorlalte creante garantate.
Potrivit legislatiei actuale (art.153 teza a II-a din Legea nr. 71/2011) momentul dobandirii
rangului de preferinta acordat statului este momentul la care preferinta a fost facuta publica prin
orice mijloc prin care preferinta a putut fi cunoscuta de orice persoana interesata, mai ales de
ceilalti creditori.
Dupa 15 zile de la data depunerii sumei de catre adjudecatarul imobilului executorul va proceda
la distribuirea sumei, citand pentru aceasta partile si pe creditorii care si-au depus titlurile,
conform art. 569 alin.(1).
Pentru a le asigura participarea la distribuirea pretului obtinut din vanzarea silita a bunului, art.
569 alin.(2) obliga executorul sa incunostinteze din oficiu pe creditorii in favoarea carora bunul
executat a fost grevat de un drept de ipoteca sau de alte drepturi reale dobandite dupa inscrierea
vreunei garantii reale asupra bunului respectiv, despre care a aflat in conditiile art.500 alin. (3),
ca au dreptul sa participe la distribuirea sumei obtinute.
Fata de prevederea ca executarea silita a privilegiului imobiliar al asociatiei de proprietari se
poate realiza numai in baza unei hotarari judecatoresti care constituie titlu executoriu , conform
art. 30 din Normele de aplicare a Legii nr.230/2007, consideram ca creanta asociatiei este una
supusa conditiei suspensive ce consta in obtinerea respectivului titlu executoriu.
Devin astfel aplicabile dispozitiile art. 567 alin.(1), (2), (3) CPC, potrivit carora in cazul creantei
conditionale , daca conditia este suspensiva doua solutii pot fi adoptate la distribuirea pretului:
-suma cuvenita creditorului va fi distribuita creditorilor care vin dupa acesta in ordinea de
preferinta, daca acestia vor da o cautiune sau vor constitui o ipoteca pentru a garanta restituirea
sumei primite in caz de indeplinire a conditiei;
-in cazul in care creditorii respectivi nu dau o cautiune sau nu constituie o ipoteca , suma se va
consemna la Trezoreria Statului sau la C.E.C. Bank sau la orice institutie bancara pana la
indeplinirea conditiei suspensive.

Facem precizarea ca Legea de aplicare a NCPC impune, prin art.5, ca dispozitiile NCPC
referitoare la titlurile executorii sa se aplice si hotararilor/inscrisurilor care au fost pronuntate/
intocmite inainte de intrarea in vigoare a NCPC.
Trebuie stiut ca cel nemultumit de modul stabilit pentru eliberarea sau distribuirea sumei
rezultate din executare poate cere executorului sa consemneze obiectiunile sale in procesulverbal intocmit de indata despre eliberarea sau distribuirea sumei. Acest proces-verbal poate fi
contestat in termen de 3 zile, contestatia suspendand de drept eliberarea sau, dupa caz,
distribuirea. Judecata ei se va face de urgenta si cu precadere, cu citarea in termen scurt, dupa
cum arata art.570 alin. (2).
Dupa intocmirea procesului-verbal respectiv niciun creditor nu mai poate cere sa participe la
distribuirea sumei rezultate din executarea silita.
In fine, daca asociatia de proprietari a fost vatamata prin executare prin neindeplinirea de catre
executor a obligatiilor sale fata de aceasta in timpul executarii silite, exceptand cazul in care doar
modul de distribuire a sumei este vatamator pentru interesele asociatiei, caz in care am vazut ca
exista posibilitatea contestarii procesului-verbal, asociatia poate face contestatie la executare in
baza art. 399, impotriva actelor de executare indeplinite fara respectarea formelor legale, in
termen de 15 zile de la data cand a luat cunostinta de actul pe care il contesta, potrivit art.401
alin. (1) lit.a).
2. Pentru cazul proceselor in cadrul carora se executa silit hotararile ce constituie titlu executoriu
sau al executarii silite a altor titluri executorii incepute dupa data de 15 februarie 2013, trebuie
avute in vedere normele care reglementeaza executarea silita in NCPC.
Odata cu declansarea executarii silite, executorul, asa cum prevede art.835 alin.(2),va cere
biroului de cadastru si publicitate imobiliara sa ii comunice drepturile reale si alte sarcini care
greveaza imobilul urmarit, precum si alte drepturi de preferinta inscrisa in folosul altor
persoane.Titularii acestor drepturi vor fi instiintati despre executare si vor fi citati la termenele
fixate pentru vanzarea imobilului.
NCPC consacra regula potrivit careia orice creditor al debitorului urmarit poate sa intervina in
procedura de executare silita in curs de desfasurare pana la data fixata de catre executor a
termenului pentru valorificarea bunurilor urmaribile, iar dupa depunerea sau consemnarea
sumelor realizate din urmarire poate sa participe la distribuirea acestora, asa cum reiese din
art.689 si art.690 NCPC.
Dispozitiile art. 691 reglementeaza procedura ce trebuie indeplinita de creditorii neurmaritori
pentru a interveni intr-o excutare silita in curs de desfasurare, aratand care trebuie sa fie
continutul cererii de interventie, unde se depune, ce inscrisuri trebuie atasate la aceasta,
procedura de solutionare a cererii de catre instanta de executare.
Importante pentru asociatia de proprietari sunt prevederile alin.(4), (5), (6) ale art. 691 care dau o
solutie noua fata de reglementarile anterioare in ipoteza in care cererea de interventie se sprijina
pe o creanta ce nu este constatata prin titlu executoriu.
Astfel, instanta investita cu cererea de interventie ii va convoca pe debitor si creditor in camera
de consiliu, pentru a-l intreba pe debitor daca recunoaste creanta invocata de creditor. Daca
acesta va recunoaste existenta creantei, instanta va lua act despre acest fapt, admitand implicit si
cererea de interventie.
Textul de lege impune prezenta in persoana a debitorului ori a reprezentantilor legali sau
conventionali ai acestuia la termenul de judecata fixat de instanta, lipsa debitorului, in persoana
sau prin reprezentant, fiind sanctionata prin aceea ca se va considera ca debitorul recunoaste
toate creantele reclamate prin cererile de interventie.
5

Daca debitorul contesta, in tot sau in parte, creanta invocata de creditor in cererea de interventie,
creditorul poate sa solicite instantei sa dispuna executorului judecatoresc ca sumele reclamate sa
fie puse deoparte, cu conditia introducerii, in termen de cinci zile de la momentul contestarii
creantei, a actiunii in justitie in scopul obtinerii titlului executoriu pentru creanta respectiva. O
alta conditie de admisibilitate a cererii de suspendare a distribuirii sumelor consta in achitarea de
catre creditorul intervenient a unei cautiuni, in cuantumul reglementat de art. 718 alin.(2)NCPC.
Ca si in reglementarea anterioara, publicatiile de vanzare trebuie sa cuprinda, conform art.838
alin.(1) lit. j), somatia pentru toti cei care pretind vreun drept asupra imobilului sa il anunte
executorului inainte de data stabilita pentru vanzare, in termenele si sub sanctiunile prevazute de
lege.De asemenea, cate un exemplar de pe publicatia de vanzare se va comunica si creditorilor
ipotecari inscrisi in Cartea funciara.
Termenul de depunere a titlurilor de creanta, in vederea distribuirii sumei rezultate din
vanzare, este stabilit conform art.868, iar modul de depunere a acestora este reglementat de
art. 869.
Caracter de noutate au prevederile art. 875 care reglementeaza o incercare de conciliere
obligatorie in cazul in care unul/unii creditori au formulat obiectiuni, in scris, in termen de
cinci zile de la comunicarea proiectului de distribuire intocmit si comunicat conform
art.873 si art. 874.
Dupa expirarea termenului de depunere a titlurilor de creanta ori, dupa caz, dupa solutionarea
obiectiunilor, executorul se va pronunta platii sumei rezultate din executare prin incheiere.
In acest moment asociatia de proprietari se poate afla in una din urmatoarele situatii:
1. daca a facut cerere de interventie, in baza art.689 alin. (2) pct.1, avand deja o hotarare
judecatoreasca definitiva, creanta sa privilegiata va fi platita ca o creanta ipotecara, adica
dupa rangul obtinut prin inscrierea in cartea funciara;
2. daca a facut cerere de interventie, in temeiul art. 689 alin.(2) pct.3, avand doar un drept
de garantie asupra bunului vandut conservat in conditiile legii, urmeaza sa-i fie platita
creanta sa ipotecara daca debitorul nu a contestat creanta cu ocazia solutionarii cererii de
interventie, incheierea de admitere a interventiei fiind titlul executoriu ;
3. in ipoteza de la punctul precedent, daca debitorul a contestat cu ocazia solutionarii
cererii de interventie creanta asociatiei de proprietari, plata creantelor contestate se va face
conform art. 882 NCPC ;
4. in cazul in care asociatia de proprietari nu a facut cerere de interventie, ci doar a depus
in termenul comunicat de executor titlul de creanta, daca acesta nu e o hotarare
judecatoreasca definitiva, devin incidente dispozitiile art.880 (2) si (3), referitoare la plata
creantelor afectate de o conditie suspensiva (in speta conditia suspensiva consta in
obtinerea unei hotarari judecatoresti definitive care sa constituie titlu executoriu pentru
creanta respectiva).
Se poate observa ca, fata de reglementarea anterioara, exista si posibilitatea obtinerii unui titlu
executoriu mult mai repede , in cadrul procedurii de solutionare a cererii de interventie, in cazul
recunoasterii creantei de catre debitor.
Angela Damian, Avocat, SCA Cosma si Asociatii